Журнал "Недвижимость"

Журнал "Недвижимость" - Статьи http://nedv.info/articles Статьи на тему Недвижимости Екатеринбурга и за его пределами http://nedv.info/img/rss.gif Журнал "Недвижимость" - Статьи http://nedv.info/articles Урал в авангарде архитектуры http://nedv.info/articles/ural-v-avangarde-arhitektury Анна Асташкина Город Mon, 30 Jan 2012 07:48:50 GMT article

<img alt="Урал в авангарде архитектуры" src="http://nedv.info/files/avangard-arch.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Идея массово строить доступное и удобное жилье впервые появилась в России в 1930-х годах. В это время страна переживала бум социально-экономического переустройства и превратилась в большую стройку. Одним из ее центров стал промышленный Урал, где задумывалось строительство «городов будущего» с совершенно новым типом жилья и инфраструктуры. Для их создания советское правительство пригласило известных зарубежных архитекторов. На Урал прибыли выпускники германской школы Баухауз. Сейчас во всех странах их по-стройки признаны объектами всемирного наследия ЮНЕСКО и активно реставрируются, на Урале же сам факт присутствия работ этой школы известен лишь узкому кругу специалистов. И архитектурное наследие стремительно разрушается. Исторический контекст Школа Баухауз (Bauhaus – «Дом строительства») – высшая школа строительства и художественного конструирования. Основана в 1919 году в городе Веймар (Германия). В числе профессоров Баухауза были крупнейшие деятели культуры начала XX столетия: архитекторы Мис ван дер Роэ, Ханнес Майер, Марсель Брейер, художники Василий Кандинский, Пауль Клее, Лионель Фенингер. Главным для Баухауза является человек – удобство, комфорт и доступность создаваемых для него предметов, объектов архитектуры. Неизвестный Баухауз О том, что в Екатеринбурге сосредоточена уникальная коллекция авангардной архитектуры – кон-структивизма, – жители все же знают, но что такое школа Баухауз, до недавнего времени не было известно даже знатокам уральского авангарда. Деятельность выпускников передовой европейской школы была стерта из истории города и страны: многие из них закончили свою жизнь в лагерях или были расстреляны. Лишь единицам выпал шанс выжить или даже вернуться на родину. А в 1920-х годах, вдохновленные идеями переустройства жизни и огромными свободными площадками для реализации прогрессивных градостроительных идей, молодые выпускники Баухауза целыми группами приезжали в Советскую Россию. В стране в это время шло активное формирование крупных промышленных центров. Остро встал вопрос о том, где будут жить строители и будущие рабочие заводских гигантов. На месте бараков и палаточных городков решено было возводить абсолютно новый тип поселений – соцгорода. Они строились вблизи предприятий по единому плану, в окружении зелени и полной социальной инфраструктуры. На Урале планировалось грандиозное строительство таких «городов будущего», как их называли. Но своими силами было не справиться – опытных градостроителей на всю страну не хватало. Чтобы обеспечить реализацию амбициозных планов, были подключены иностранные специалисты. Правительство страны заинтересовал градостроительный опыт Германии. Функционализм, рационализм, массовое строительство, типизация и отчасти индустриализация, идея города-сада – вот что было характерно для немецкой архитектуры того времени и что особенно привлекло российских руководителей. Ускорил этот процесс мировой экономический кризис, обрушившийся на Германию. Отсутствие работы вынудило известных немецких архитекторов искать ее в СССР, где их уже ждали. В Советскую Россию прибыли выпускники Баухауза, объединившиеся, главным образом, в две группы – под руководством Ганса Майера и Эрнста Мая. Последней и предстояло проявить себя в градостроительстве. На Урале наиболее заметный след они оставили в проектировании Магнитогорска и Орска. О работе немецкого архитектора в Екатеринбурге (тогдашнем Свердловске) до недавнего времени не было известно ничего. Только в 1980-х годах историку архитектуры Людмиле Токмениновой впервые удалось обнаружить в архиве следы пребывания в городе одного из выпускников Баухауза – Белы Шефлера. Этот архитектор родился в Минске, затем переехал в Германию, а в 1930-х годах работал на Уралмаше и принимал активное участие в проектировании объектов соцгорода. Восполнение пробелов началось после того, как границы открылись, и закрытый Свердловск впервые стал доступен иностранцам. На Урал приехала искусствовед из Германии Астрид Фольперт, и история получила продолжение. Свердловск В 1928 году в Свердловске началось строительство завода тяжелого машиностроения. Местом для него была выбрана территория к северу от центра за железнодорожным вокзалом, на котором город в то время заканчивался. В непосредственной близости от предприятия был запланирован соцгород для рабочих. Разработкой этого проекта занялся молодой петербургский архитектор Петр Оранский. В начале 1930-х годов к нему в отдел был направлен Бела Шефлер, окончивший к тому времени Баухауз и прекрасно знавший русский язык. В проекте нового соцгорода здания размещались по осям. Главная ось завода, по бокам от которой располагались цеха, начиналась площадью. Такая же площадь со сквером и фонтаном находилась и по другую сторону от проходной. Лучами шли три главные улицы: аллея Сталина (ныне пр. Орджоникидзе), улица Культуры (на сегодняшний день бульвар) и улица Ильича. Связь со Свердловском осуществлялась с восточной стороны через проспект Космонавтов. Затем Уралмаш с центром связали улицы Донбасская и Бебеля. Предполагалось, что такая структура обеспечит жителям и гостям соцгорода легкость ориентирования. Тип жилья для Уралмаша определял состав населения. Все жители были поделены на семейных и одиноких, и квартиры строились либо индивидуальные, либо коммунальные. Типовой жилой квартал занимал до 10 гектаров площади. Дома располагались по периметру, а центр занимала зеленая зона со спортивными площадками и дет-скими учреждениями. Количество мест в них рассчитывалось исходя из числа всех жителей соцгорода. В кварталах проектировались бани и прачечные, дома культуры и кинозалы, библиотеки и спортплощадки. Помимо привычных аптек и больниц создавались специальные ночные санатории для отдыха рабочих без отрыва от производства. Сегодня известно, что выпуск-ник Баухауза Бела Шефлер стал одним из авторов проектов трех жилых домов на бульваре Культуры, здания заводоуправления УЗТМ, школы № 22, стадиона «Авангард», гостиницы «Мадрид» и комплекса «Фабрика-кухня и Торговый комплекс УЗТМ». Именно последний объект сегодня находится в центре внимания российских и германских исследователей – благодаря ему стало известно о работе выпускника Баухауза в уральской столице. Беле Шефлеру необходимо было спроектировать здание торгового корпуса и объединить его с уже построенной фабрикой-кухней. На плоской крыше комплекса возникло летнее кафе, внутри заработали обеденные залы, на первом этаже разместились объекты бытового обслуживания. Однако с массовым строительством жилых домов с кухнями, открытием новых столовых в цехах завода надобность в подобном учреждении отпадала. А вот досуг уралмашевцам проводить было негде. И фабрика-кухня после рекон-струкции перепрофилировалась в дом культуры. В1980-х годах он был одним из лучших в Свердловске. Однако сейчас часть его территории не эксплуатируется, летняя площадка находится в аварийном состоянии, и творение выпускника Баухауза приходит в запустение. Магнитогорск Справка Магнитогорск – город в Челябинской области, основан в 1929 году на берегу реки Урал. Один из крупнейших центров черной металлургии в мире. На сегодня численность населения составляет порядка 414 тыс. человек, занимаемая площадь достигает 37,5 тыс. га. В Магнитогорске почти полностью уцелел целый квартал, построенный группой Эрнста Мая. Проектировался он недалеко от Магнитогорского металлургического завода, который начали строить в 1929 году. Изначально предполагалось размещение на площади 74 га жилья и инфраструктуры, рассчитанных на 9,3 тыс. жителей. Центр занимали жилые дома, окруженные зеленью, а периметр – общественные здания. В то время такое расположение считалось наиболее инновационным. В свой проект Эрнст Май включил и дома, построенные ранее россий-ским архитектором Сергеем Чернышевым, вписав их фасады в общую стилистику квартала. В проекте воплотилась идея города-сада: были созданы два внутриквартальных парка, где независимо существовали зона тихого отдыха и спортивные площадки, переходившие в пришкольную территорию. Внутри располагались прогулочные аллеи, размещались фонтаны и скульптуры. Жилые дома были трехэтажными, секционными. В каждой секции помещались четыре комнаты-спальни, санузел и ванная. Секции домов, учитывая холмистый рельеф местности, смещались по вертикали и придавали общей композиции квартала динамику. Проектирование сопровождалось дискуссиями о раздельном проживании взрослых и детей. В домах предполагалось размещать только взрослых. Для детей строились детские сады, ясли и школа-интернат. Родители могли бы общаться с детьми после работы, но на ночь должны были оставлять их в детских учреждениях. Это была принципиально новая для того времени система расселения жителей – коллективная и в то же время индивидуальная. Планы эти воплощены не были. И реализованный проект с задумкой автора совпал лишь отчасти. Руководство строящегося соцгорода хотело как можно быстрее запустить жилье в эксплуатацию, поэтому возведение общественных зданий, составляющих суть градостроительной идеи Э. Мая, было отложено до лучших времен. Возвести успели только детсад, фабрично-заводскую школу, столовую и гастроном. Сегодня парки квартала пребывают в запустении, от скульптур остались только постаменты, а сами дома так активно перестраиваются, что специалисты боятся потерять этот шедевр архитектуры 1930-х годов. Тем более что начало утратам положено – три жилых корпуса и магазин уже снесены. Орск Справка Орск – второй по численности населения и по промышленному значению город Оренбургской области. Заложен в 1735 году Оренбургской экспедицией под руководством ученого-географа Ивана Кирилова. В настоящее время численность населения города составляет 251,9 тыс. человек, занимаемая площадь – 642 кв. км. Южно-уральскому Орску суждено было стать полноценным «городом будущего». В 1920-х годах вблизи него обнаружили богатые месторождения никеля, меди, угля и железной руды – город должен был стать промышленным центром южного Урала. А после строительства железной дороги уездный городок превратился и в крупнейший железнодорожный узел. В 1932 году рядом с Орском решено было разместить локомотиво-строительный и нефтеперерабатывающий заводы. К разработке генплана нового соцгорода вокруг этих предприятий приглашены члены группы Эрнста Мая и Ганса Майера. Архитекторам было где размахнуться: под строительство нового Орска была отдана пустующая территория в 900 гектаров. Швейцарец Ханс Шмидт и голландец Март Стам, назначенный руководителем проекта, запроектировали центр города в виде ленты, проходящей с севера на юг. Параллельно жилым районам и промышленности. Жилые районы города были разбиты на кварталы по 4—5 тысяч жителей. Жилье предполагалось возводить трех- и пятиэтажным исходя из нормы жилой площади 9 кв. м на человека. Детально архитекторами была разработана схема социально-бытового обслуживания населения. Однако реализовать удалось лишь малую часть задуманного. Квартал № 8 площадью 17 га был рассчитан на 5 тыс. человек. Кирпичные дома проектировались двух типов: индивидуально-семейные и общежития. Рядом были предусмотрены два здания яслей, две школы, столовые, магазины, прачечная, парикмахерская, почта и сберкасса, спортивные площадки. В жизнь воплотилась только южная часть квартала – с трехэтажными секционными домами, пятиэтажкой, яслями, дет-ским садом и школой. Вплоть до начала 1950-х годов планировалось полностью застроить город жильем нового типа. Однако в 1937 году завод Локомотивстрой был остановлен, финансирование строительства соцгорода прекращено. Квартал № 8 остался единственным напоминанием о светлом будущем. Его дома постепенно реконструируются самими жителями и теряют свой первозданный вид. Одно прошлое на двоих Сегодня точных данных обо всех постройках, созданных архитекторами Баухауза не только на Урале, по всей России, нет. После известных исторических событий немецкие градостроители, работавшие в советской России, оказались «вредителями» и «врагами народа». В архивах данные о них были уничтожены либо обезличены. Одна из основных проблем для сегодняшних исследователей и защитников авангардной архитектуры – установление авторства построенных объектов, тормозящее процедуру их постановки на государственную охрану в качестве культурного наследия. Сегодня Россия и Германия решают эти вопросы сообща. Уральский центр архитектуры современного движения, существующий на базе УралГАХА, Технический университет Веймара – преемник школы Баухауз в Германии – и специалистов из Берлина объединил екатеринбургский Уралмаш, скрывавший имя Белы Шефлера. Совместным пилотным проектом стала работа над комплексом «Фабрика-кухня и Торговый комплекс УЗТМ» – на сегодняшний день проведено его обследование и обоснована архитектурная ценность. Сейчас российские и немецкие специалисты добиваются признания его и других выявленных объектов памятниками федерального значения и взятия их под государственную охрану. В настоящее время таким статусом обладают только заводоуправление УЗТМ, гостиница «Мадрид» и жилые дома на проспекте Культуры в Екатеринбурге. Следующим шагом должна стать реставрация этих объектов. Несмотря на то что процедура эта дорогостоящая и невыгодная, исследователи верят в ее жизнеспособность. И приводят в пример Германию, где ситуация до недавнего времени мало отличалась от российской. Но после того как объекты выпускников Баухауза обратили на себя внимание жителей, архитектурное наследие получило новую жизнь и современное наполнение. Пилотным проектом по реставрации станет квартал Магнитогорска, куда международная группа исследователей отправится уже летом этого года. Благодарим за помощь в подготовке публикации: Людмилу Токменинову, историка архитектуры, руководителя Уральского центра архитектуры современного движения; Елену Нижник, историка, старшего научного сотрудника МУК «Орский историко-краеведческий музей». <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder7/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> «Городом будущего» должен был стать соцгород Уралмаш</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder7/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Комплекс «Фабрика-кухня и Торговый комплекс УЗТМ» находится в центре внимания российских и германских исследователей</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder7/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Одним из авторов гостиницы «Мадрид» стал выпускник Баухауза Бела Шефлер</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder7/photo4.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> В Магнитогорске сохранился целый квартал, построенный группой Эрнста Мая</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder7/photo5.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Квартал № 8 в Орске остался напоминанием о светлом будущем</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder7/photo6.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Квартал Магниторска станет пилотным проектом по реставрации наследия выпускников Баухауза на Урале</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Екатеринбург на старте http://nedv.info/articles/ekaterinburg-na-starte Анна Асташкина Город Mon, 23 Jan 2012 07:34:11 GMT article

<img alt="Екатеринбург на старте" src="http://nedv.info/files/ekbu-start.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Уральская столица претендует на проведение матчей Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Чтобы доказать свое право на участие в мундиале, Екатеринбургу необходимо модернизировать всю инфраструктуру: реконструировать и построить новые спортивные объекты, избавиться от транспортных проблем и решить вопрос с размещением болельщиков и официальных делегаций. Окончательный список городов, которые примут матчи чемпионата, международная футбольная федерация (FIFA) сформирует уже к концу 2012 года. Спортивная инфраструктура От строительства резервного стадиона на Малоконном полуострове Верх-Исетского пруда решено отказаться. По словам главы Екатеринбурга — председателя город-ской Думы Евгения Порунова, новый объект на 70 тысяч мест после чемпионата востребован не будет. Основной площадкой для проведения матчей будущего мундиаля определен Центральный стадион. После капитальной реконструкции, завершившейся в августе прошлого года, он приобрел футбольное поле с натуральным газоном и автоматизированной системой подогрева и орошения, легкоатлетический комплекс из 8 беговых дорожек, сектора для прыжков в длину, тройных прыжков и толкания ядра. Вместимость Большой спортивной арены составила 27 тыс. человек. Сейчас Центральный стадион соответствует первой категории разряда «А» по классификации Российского футбольного союза и III категории по классификации FIFA и UEFA с правом допуска к играм любого уровня за исключением финалов Чемпионата мира и Европы. Однако у FIFA к уральскому стадиону остаются вопросы, основные из которых – недостаточное количество посадочных мест, размещение их части под открытым небом, недостаточная площадь паркинга и отсутствие вертолетной площадки. Чтобы принять чемпионат мира, стадиону необходимо пережить еще одну реконструкцию. О том, в чем именно она будет заключаться, станет ясно только после утверждения Екатеринбурга в качестве города, принимающего чемпионат. «Мы ждем итогового решения об утверждении перечня городов-участников и предоставления FIFA своих окончательных требований», – комментирует генеральный директор ОАО «Центральный стадион» Вадим Воробьев. Однако известно, что для снятия основной претензии футбольной федерации – 27 тысяч мест вместо 44 тысяч – решение есть. «В 2011 году в Екатеринбург приезжали проектировщики из Германии. В ходе консультаций была определена возможность увеличения количества мест на трибунах стадиона с помощью сборно-разборных конструкций. Это один из наиболее оптимальных вариантов, который в последние годы достаточно часто используется в городах при организации крупнейших спортивных мероприятий. После проведения чемпионата эти конструкции можно перенести на другую территорию для дальнейшего использования», – объясняет Вадим Воробьев. Все остальные требования FIFA, по мнению гендиректора Центрального стадиона, «технически выполнимы». Как именно они будут выполняться, руководство спортивного объекта пока не уточняет. «Конечно же, будет изменена его (стадиона – прим. ред.) конфигурация… Принцип здесь такой – это будет спортивный объект, который сочетает существующие стандарт-ные сооружения и легко возводимые конструкции, связанные с увеличением числа зрительных мест. Речь идет и об изменении некоторой геометрии стадиона, о так называемой свободной зеленой миле, об изменении логистики», – комментирует министр физической культуры, спорта и молодежной политики Свердловской области Леонид Рапопорт. Министр также отмечает, что для проведения реконструкции в настоящее время рассматривается вариант частно-государственного партнерства. «Необходимый объем средств для подготовки Центрального стадиона Екатеринбурга к принятию игр ЧМ-2018 будет определен проектным решением, а механизм финансирования будет разработан после принятия решения на федеральном уровне», – комментирует Вадим Воробьев. Глава Екатеринбурга Евгений Порунов на недавней пресс-конференции отмечал, что основные моменты будут реализовываться «за счет трубной компании… договоры такие подписаны». Тем более что помимо основного места проведения матчей городу необходимо определиться с тренировочными базами. В соответствии с требованиями FIFA их должно быть четыре – из них футбольная федерация определит две основные и одну запасную. По данным заместителя начальника Управления по развитию физической культуры, спорта и туризма администрации Екатеринбурга Игоря Климанова, тренировочными базами предварительно выбраны стадионы УрФУ, «Урал», «Южный» и «Уралмаш». Все эти объекты в случае, если город примет чемпионат, должны быть модернизированы к 2018 году. В настоящее время активно идет реконструкция спорткомплекса «Уралмаш», где возводится крытый футбольный манеж. Он станет уникальным спортивным сооружением для региона: будет включать спортивную арену, футбольное поле с искусственным газоном, трибуны на 3 тысячи мест, телевизионное оборудование для прямых трансляций игр, благоустроенный бытовой корпус и автомобильный паркинг на 573 места. По данным областного правительства, общий объем инвестиций в строительство составит порядка 1,5 млрд рублей. Ввести в эксплуатацию объект планируется к первому октября 2012 года. Кроме того, говорит Леонид Рапопорт, необходимо построить четыре футбольных поля с естественным покрытием и необходимой инфраструктурой – в частности, рядом с каждым должна быть гостиница категории не менее четырех звезд. По словам министра, к возведению этих объектов в настоящий момент проявляют большой интерес ино-странные инвесторы, которые уже предлагают свои проекты. Названия заинтересованных компаний не раскрываются. Однако известно, что реализовываться эти проекты будут за пределами Екатеринбурга (в част-ности, рассматриваются варианты в Среднеуральске и Сысерти) также в рамках частно-государственного партнерства. Места размещения Как отмечает министр экономики Свердловской области Евгений Софрыгин, в соответствии с требованиями FIFA город, в котором будут проходить матчи группового этапа чемпионата мира по футболу, должен иметь два отеля категории «пять звезд» и восемь отелей категории «4–5 звезд». Всего потребуется около 7,7 тысячи мест в гостиницах категории выше двух звезд. На сегодняшний день, по данным комитета по организации бытового обслуживания населения (КОБОН) администрации Екатеринбурга, в уральской столице действует 99 средств размещения с номерным фондом порядка 8 тысяч мест. При этом учитываются не только категорированные отели, которых на сегодняшний день лишь порядка сорока, но и общежития, апартаменты, кемпинги. Размещение же официальных делегаций и болельщиков, по требованиям FIFA, допускается лишь в отелях с подтвержденной «звездностью». Еще один нюанс – сегмент пятизвездочных отелей в Екатеринбурге представлен двумя гостиницами. Однако единственным официально подтвержденным «пятизвездником», по словам Нины Мартинсон, директора Уральского центра экспертизы услуг, эксперта по сертификации, по классификации, остается «Атриум Палас отель». По стандартам «пять звезд» строился «Хаятт Риджерси Екатеринбург», однако процедура российской классификации для подтверждения этого статуса им не пройдена. По данным председателя КОБОН Максима Афанасьева, планируется, что к 2018 году в уральской столице будет насчитываться порядка 120 мест размещения с номерным фондом на 11 тысяч мест, акцент будет сделан на отелях категории 2–3 звезды. К 2020 году все гостиницы пройдут процедуру категорирования. Уже сейчас около 60 отелей входят в число тех, с кем заключены предварительные соглашения о размещении официальных делегаций чемпионата. В настоящее время дефицита мест в гостиницах Екатеринбурга не наблюдается. К глобальным планам городской администрации отельеры относятся с осторожностью. По мнению Олега Маслова, директора гостиницы «Грин Парк Отель», открытие такого количества гостиниц будет оправдано только при условии регулярного проведения масштабных мероприятий. В ином случае это может спровоцировать резкий рост конкуренции и привести к закрытию отдельных отелей. Сергей Дерендяев, управляющий отелей «Онегин» и «Вознесенский», считает, что столь активное строительство может даже обрушить рынок, и приводит в пример Казань: «То, что баланс будет нарушен, это однозначно. Что будет дальше, зависит от поведения отельеров. Мы столкнулись в 2009–2010 годах с тем, что многие снижали цены, роняли рынок. Особенно это относится к иностранным компаниям, заходящим на рынок, с целью его захвата они снижают цену вполовину». В администрации подчеркивают – даже с учетом построенных к 2018 году отелей мест для размещения болельщиков в городе не хватит. Вся построенная к 2018 году инфраструктура сможет принять официальные делегации и команды. Для групп поддержки и болельщиков отели будут строиться за пределами Екатеринбурга. Министерством торговли, питания и услуг Свердловской области в настоящее время разрабатывается программа развития гостиничного комплекса на территории области в соответствии с требованиями FIFA. В частности, это отдаленность от места проведения чемпионата не более 40–50 километров, с учетом того, что добраться до него от гостиницы можно будет за 30–40 минут. Стимулировать отельеров и привлекать иностранных инвесторов областное правительство планирует налоговыми преференциями: гостиницы, инвестиции в строительство которых превышают 1 миллиард рублей, будут освобождены от уплаты налога на имущество в течение пяти лет. Действовать эта льгота будет до 2025 года. Транспорт Основные пути решения транспортных проблем определены в рамках генеральной транспортной схемы Большого Екатеринбурга, включающего города-спутники. Разработкой этого документа в настоящее время занимается правительство Свердловской области. На модернизацию транспортной инфраструктуры региона планируется направить не менее 13 миллиардов рублей из бюджетов различных уровней и внебюджетных источников. Основные пути развития общественного транспорта уже ясны – это замена подвижного состава на экологичный и низкопольный (к 2018 году администрация Екатеринбурга планирует закупить 250 автобусов, 100 троллейбусов, 100 трамваев и 50 вагонов метро), автоматизированная система управления движением и продолжение строительства метро. На метро в бюджете уральской столицы отведен 1 млрд рублей. Эти средства пойдут на окончание строительства первой очереди и проектноизыскательские работы по второй очереди. «На Площади 1905 года вторая очередь не заканчивается. Она идет дальше на Каменные палатки, и там еще будет 3 станции. Просто во второй очереди есть еще первая очередь из 4-х станций… Это та ветка, которая будет влиять на чемпионат: станции «Металлургическая», «Татищева», «Площадь Коммунаров» и «Площадь 1905 года», – поясняет Евгений Порунов. Помимо этого модернизации подвергнется вся транспортно-логистическая инфраструктура города. Наи-большие изменения ждут участок вокруг Центрального стадиона. В соответствии с перспективным планом развития улично-дорожной сети, сообщает пресс-служба городской администрации, до 2015 года планируется соединить ул. Ленина с ул. Татищева. В это же время должен быть реализован проект «Стражи Урала», многофункциональный высотный комплекс. Чтобы разгрузить перекресток ул. Малышева – Репина, предполагается строительство подземного тоннеля. Между ул. Малышева и Пирогова проложат магистраль, на пересечении улиц Татищева и Токарей – подземный тоннель, а на пересечении с ул. Крауля – эстакаду. В администрации отмечают, что подобные меры помогут снизить транспортную нагрузку в городе. Планируется, что реконструкция центральных улиц будет закончена к 2017 году, стоимость работ оценивается в сумму порядка 20 млрд рублей. Требует развития и система железнодорожного и воздушного сообщения региона. Приоритет отдан строительству высокоскоростной магистрали – в настоящее время она находится на стадии проектирования. В перспективе скоростная сеть свяжет Екатеринбург с Москвой через Казань, Нижний Новгород и Владимир. По замыслам областных властей, скоростная дорога затем образует единый транспортный узел с аэропортом. Он ко времени проведения чемпионата также должен быть реконструирован. По предварительному анализу, проведенному аэропортом «Кольцово», один матч в Екатеринбурге сгенерирует 35 дополнительных рейсов и увеличит пассажиропоток на 9,5 тысячи человек. По словам директора по стратегическим коммуникациям ОАО «Аэропорт Кольцово» Юлии Федотовой, «в рамках подготовки к Чемпионату мира 2018 года по футболу запланирована вторая очередь реконструкции Кольцово. Она включает в себя замену аэродромного покрытия и удлинение взлетно-посадочной полосы до 3,5 км, реконструкцию и расширение перрона, увеличение количества мест для стоянок самолетов с 51 до 90, оснащение периметра аэродрома техническими средствами охраны и устройства ограждения аэродрома, а также установку новых локаторов и другого технического оборудования». Помимо этого увеличится количество парковочных мест на привокзальной площади, за отелем Angelo к 2018 году появится многоярусный крытый паркинг на 800–900 мест. О планируемых сроках проведения реконструкции и объемах финансирования в пресс-службе «Кольцово» не сообщают. Вопрос, состоится ли Чемпионат мира в Екатеринбурге, городские и региональные власти считают уже решенным. «Скажу, что иллюзий уже нет, вопросов нет, мы активно участвуем в этой работе», – в словах Леонида Рапопорта находит отражение общее мнение руководства Екатеринбурга и области. Безусловно, для города положительное решение FIFA станет мощным стимулом для развития, позволит повысить привлекательность уральской столицы для иностранных инвесторов и превратить заявленные перспективы в реальность. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder6/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Большая реконструкция ждет весь участок вокруг Центрального стадиона</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder6/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Отели Екатеринбурга смогут вместить только официальные делегации чемпионата</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://www.nedv.info/img/photos/folder6/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Аэропорт будет изменен в соответствии с требованиями FIFA</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Игра «своих» http://nedv.info/articles/igra-svoih Алена Лесняк Жилая недвижимость Tue, 27 Dec 2011 06:40:57 GMT article

<img alt="игра своих" src="http://nedv.info/files/main_game.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 5px; float: left;" /><x>К концу года администрация Екатеринбурга подводит итоги по вводу жилья и прогнозирует будущие достижения. К началу 2012 года количество квадратных метров жилых площадей, сданных в эксплуатацию, должно перевалить за рекордную для города цифру в 1 миллион. Эту планку собираются держать и дальше. При том, что строительная отрасль сосредоточена в Екатеринбурге в основном в руках частных компаний, муниципальные власти в официальных заявлениях СМИ как-то умудряются гарантировать выполнение задач по жилищной застройке. Недавно чиновники для успешной реализации градостроительной стратегии придумали новые механизмы взаимодействия с застройщиками, которые вызвали спорную реакцию в рядах представителей этого бизнеса. Что же хотят предложить власти частникам, разбирался корреспондент журнала «Н». «Мы живем не в Советском Союзе, когда были пятилетние стройки, и все выполняли и перевыполняли планы. Сейчас рыночные отношения и каждый сам решает, когда и сколько он будет строить, независимо от государственных регламентов и целей», – таково мнение Игоря Заводовского, главы одного из крупнейших девелоперских холдингов Екатеринбурга «Малышева-73». Отдавая должное справедливости этих слов, все же хочется вспомнить знаменитое ленинское выражение, которое в перефразированном для нашего случая варианте прозвучит примерно так: «Бизнесу действовать в государстве и быть свободным от государства нельзя». Вероятно, поэтому и приходится девелоперам, как бы ни были они самодостаточны, искать пути взаимовыгодных отношений с властью и выстраивать с ней разумный диалог. Надежды на новые земли Как пояснил замначальника главного управления архитектуры администрации Екатеринбурга Михаил Волков, задачи города по жилой застройке – это не планы, как в советское время. «Мы не ставим требований. Конечно, у нас сейчас нет пятилеток, мы только даем прогнозы на то, сколько может быть построено жилья в этом году, сколько хотелось бы, чтобы было возведено в следующем, – уточняет г-н Волков. – Показатели городу формирует областное правительство. В соответствии с ними мы ставим сами себе задачи, чтобы держать планку и сохранить ту динамику застройки, которая задана стратегическим планом развития Екатеринбурга до 2020 года». При установленной сегодня мерке вводить около 1 млн «квадратов» жилых площадей в год администрация города допускает вероятность, что 2012-й станет не совсем успешным по части соответствия этому показателю. «Сложно утверждать, что в будущем году мы сможем выдать такой же результат. Скорее всего, квартир введено будет меньше, – высказывает опасения Михаил Волков. – Основная причина в том, что доля строительства многоквартирных домов будет снижена. Крупные объекты возводятся значительно медленнее, чем малоэтажное жилье, и наша основная цель на сегодня сдать те «недострои», что были заморожены во время кризисного 2008 года. Конечно, чтобы совсем не отстать от нормальных показателей застройки, городом будут предприняты меры по увеличению ввода быстровозводимого жилья, к чему относятся малоэтажки и коттеджи. Администрация очень надеется, что таким методом сможет сохранить миллионный уровень и не опустить его ниже». По словам заместителя главы городской администрации по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александра Высокинского, территория города в этом году значительно расширилась, в плане Екатеринбурга появились дополнительные участки, которые теперь необходимо осваивать. Это еще один маячок, свидетельствующий о том, что особое внимание муниципалитет станет уделять именно малоэтажной застройке, призванной оживить новые отдаленные от центра земли. «В 2012 году мы собираемся развивать юго-западное направление и строить поселок Медный-2. Опыт подобной работы у нас уже есть – это поселок Светлореченский, надеюсь, что и здесь мы себя покажем не хуже», – делится планами Михаил Волков. От каждого по возможности «В Екатеринбурге бюджет развития составляет четыре с половиной миллиарда рублей, в Казани – 30 млрд – это с учетом федеральных и област-ных субсидий, – говорит Александр Высокинский. – Инфраструктура в Екатеринбурге такая же, как в Москве и Санкт-Петербурге, на обслуживание и развитие ее необходимо определенное количество средств. Но бюджетных денег у нас на это выделяется значительно меньше. Но, несмотря на все это, у нашего города есть большой плюс. С точки зрения развития экономики мы находимся в гораздо более выгодных условиях, чем та же Казань, так как тот успех, который мы сейчас видим в городе, дает именно бизнес, а там государственные отчисления разных уровней. Соответственно, если прекратится бюджетный поток, в Екатеринбурге бизнес будет в состоянии вытянуть мероприятия по развитию города на себе, в Казани же экономика просто-напросто встанет». В завершение своего реверанса в честь екатеринбургского бизнеса, подытоживая размышления над бюджетной ситуацией, заместитель главы администрации города пришел к выводу, что у всех участников строительной отрасли, включая и муниципальную власть, и частные компании, должно теперь созреть четкое понимание: полагаться нужно только на соб-ственные силы, не ждать внезапного пополнения бюджета из области или федерального центра, а вкладывать свои деньги каждому, по мере своих возможностей. «Бюджетная политика у города сейчас очень скромная, исходя из этого говорить о стимулировании развития строительного бизнеса просто не приходится, – поясняет Александр Высокинский. – На сегодня градостроительная ситуация Екатеринбурга такова, что мы выработали резерв точечной застройки в центральных районах города и теперь будем осваивать новые территории за те деньги, которые у нас имеются». Чиновники видят разумным переход к организации крупных строительных проектов – созданию целых поселков, с обязательным развитием территории в виде изначальной прокладки инженерной и социальной инфраструктуры к этим землям, чтобы на выходе уже получался готовый продукт, комфортный для жизни в городе-миллионнике. «Если администрация отправит все средства на строительство социальной инфраструктуры по крупным жилищным инвестпроектам, у муниципалитета не останется денег на капитальный ремонт и поддержание в рабочем состоянии той инфраструктуры, которая уже есть в городе, – констатирует г-н Высокинский. – Поэтому локомотивами в освоении новых территорий должны стать крупные девелоперы. Надежд на то, что город будет возводить там больницы, детские сады и школы, а бизнес станет выполнять только свою часть – строить жилье, нет. Сейчас встает проблема внятного диалога между бизнесом и властью. И если мы не сможем договориться, наш стратегический план развития города окажется проваленным». Тактика прямых намеков По мнению директора по связям с инвесторами «Группы ЛСР» Климента Фалалеева, ни один девелопер не пойдет на строительство объектов на отдаленных территориях, с учетом того что ему нужно будет еще и вложиться в протяжку всех инженерных сетей до этих участков, а также в создание на территории будущих жилых комплексов всей социальной инфраструктуры. «Это значительно выше всякой себестоимости возводимого жилья, ведь нужно будет ориентироваться на цены экономкласса, а это по регламенту минрегиона около 30 тыс. за «квадрат». Получается, что застройщики будут вынуждены работать себе в убыток, они на это не согласятся», – уверен Фалалеев. Это заявление разбил Александр Высокинский: «Администрация давно предлагает уйти от тезиса «нам» создают инфраструктуру, как привыкли говорить девелоперы. Либо «мы» ее все вместе строим, либо ее не будет вообще!». Для четкого разграничения полномочий при реализации совместных крупных проектов жилищной застройки муниципалитет предложил девелоперам заключать инвестиционные соглашения – договоры, где будут прописываться все взаимные обязательства города и бизнеса. Это поможет избежать недоразумений и неприятных последствий, считают в администрации Екатеринбурга. «Нужно договариваться, и делать это лучше на берегу, когда еще ничего не построено, чтобы сразу распределить, кто чем занимается и за что платит», – сказал Высокинский. Как отметил заместитель главы города, поводом к принятию такого нового инструмента как инвестсоглашения для совершенствования частно-государственного партнер-ства послужил негативный опыт работы администрации Екатеринбурга с компанией «Ренова-СтройГрупп-Академическое». По словам А. Высокинского, компания, после того как муниципалитетом на территории микрорайона «Академический» были построены два детских сада и школа, предъявила счет администрации за использование частных земель. В екатеринбургском представительстве Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) положительно оценили инициативу городских властей по созданию механизма инвестиционных соглашений при разворачивании крупных строительных проектов.  «У нас с администрацией Екатеринбурга уже назначена в планах совместная разработка технологии осуществления таких договоренностей. В феврале должен быть сделан черновой вариант такого документа, где мы постараемся учесть все детали», – заявил глава уральского отделения ГУД Андрей Бриль. «У кого кофе гуще» Коллега представителей екатеринбургской мэрии из соседней области глава администрации Перми Аркадий Кац воспринял идею развития частно-государственного партнерства через инвестсоглашения с недоверием. «Я считаю, что все в городе должно строиться открыто. И все обязательства муниципалитета и застройщика должны быть сразу зафиксированы в обычных документах на продажу земельных участков, что фигурируют в аукционах. Мы в Перми стремимся отладить эту схему, – делится соображениями Аркадий Кац. – Каждый застройщик, решая, брать ему землю или нет, сразу должен видеть, чем этот участок обеспечило государство. Все иные договоренности, дополнительные инвестсоглашения бизнеса и власти уже после покупки площадки – это кабинетные договоры, где выгодный кусок будет доставаться тем, кто нальет чиновнику кофе погуще». К подобным выводам приходит и президент екатеринбургской строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков. «Договариваться нужно на аукционах, все соглашения властей с застройщиками должны проходить в присутствии других участников бизнеса – конкурентов, и быть абсолютно прозрачными. А все эти закрытые договоренности – это коррупционная составляющая», – считает Владимир Коньков. «Инвестсоглашения – это еще только идея, о которой трудно судить. До тех пор пока не станет понятно, в каком виде администрация предложит осуществлять подобные договоренности, нельзя утверждать и о каких-то последствиях, к чему это может привести, – рассуждает заместитель генерального директора «Ренова-СтройГрупп-Академическое» Александр Рыжков. – Вероятно, к этому документу нужно будет подготовить какую-то законодательную базу. Мы строим микрорайон в соответствии с постановлениями правительства Свердловской области и главы города, где четко прописано, какую долю в реализации этого частно-государственного партнерства берет на себя власть, и какую компания. Только на уровне законных документов могут проходить такие договоренности». Андрей Бриль уверяет, что никакой опасности в идее инвестсоглашений по крупным строительным проектам быть не может. «Домыслы и фантазии, что эти соглашения будут закрытыми и приведут к подкупу должностных лиц! – отвечает потенциальный участник разработки проекта. – Все это будет иметь под собой законную основу. Мы не собираемся придумывать какую-то темную схему взаимодействия муниципалитета с застройщиками, все будет открыто. Над этим Гильдия сейчас и собирается работать совместно с городской администраций. Мы продумаем прозрачный механизм взаимодействия власти и частников». «Худой сдохнет» Владимир Коньков в этой затее муниципалитета видит еще одну опасность: «Прямые договоренности власти и бизнеса могут привести к еще большему расслоению среди застройщиков на «своих», к которым чиновники лояльны, и «чужих» – тех, кому не дают строить. Здесь выиграют, без сомнения, только крупные строительные компании, давно находящиеся с властями в хороших отношениях. Администрация Екатеринбурга явно берет направление на создание монополии в строительстве». Стоит отметить, что сами чиновники прямо заявляют, что в качестве участников инвестсоглашений они видят только крупный строительный бизнес. «Мелкие застройщики исчерпали свои возможности, да и с «крупняком» договариваться проще», – высказался Александр Высокинский. Михаил Волков подтвердил, что даже при реализации в будущем году стратегии усиления малоэтажной застройки главными действующими лицами там будет выступать крупный бизнес. «То, что мелкие строительные компании со временем исчезнут, мы понимали еще в период, когда рынок недвижимости Екатеринбурга только разворачивался, – говорит Волков. – Те, кто не успел разрастись с начала двухтысячных, либо исчезли в кризис, либо сейчас на последнем издыхании. Не зря ведь есть такое выражение: «Пока толстый сохнет, худой сдохнет» – резервы мелких застройщиков уже исчерпаны. Они создавались как компании одной строительной площадки и сейчас не смогут тягаться с крупным бизнесом». Мысль о том, что государство намерено такой политикой отсутствия поддержки для небольших застройщиков и развитием более близких отношений с мастодонтами строительной отрасли города привести рынок недвижимости к олигополии, заместитель Главархитектуры отверг: «Екатеринбургу это не грозит, потому что, даже потеряв значительное количество мелких застройщиков, в городе останется более десятка крупных девелоперских предприятий. В таких условиях ни о какой олигополии, а тем более монополии не может быть и речи». Представители доживающего последние дни, по версии городских властей, мелкого строительного бизнеса все же не верят в бескорыстность чиновников. «Положение малого бизнеса в строительстве и так довольно шаткое, и оно ухудшается с каждым годом, – говорит Андрей Трушенков, генеральный директор компании «Модус Строй», занимающейся преимущественно коттеджным строительством. – Но, думаю, этому способствует, скорее, не политика отдельного региона, а государственная политика в целом. Получить земельный участок малому предприятию практически невозможно. Если же тебе крупно повезло, и ты приобрел участок, ни один банк не предоставит тебе кредит для закупки материалов и ведения работ, тянуть сети однозначно придется своими силами. Еще власти тебе «помогут» дополнительными поборами, например, это может быть плата за подключение. Обременение называться может как угодно, его суть от этого не меняется. На самом деле администрации всех уровней поддерживают только крупные компании, им помогают строить сети за счет бюджета, им выдают кредиты. Позволять развиваться малому бизнесу в нашей стране – большой риск. Он будет существовать только вопреки государству и всяческим олигополиям, которые его постепенно выжимают». По словам Валерия Ананьева, который уточнил, что высказывается не как глава строительной компании, а как представитель некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов», куда входит несколько девелоперских организаций, мелким предприятиям в этих обстоятельствах придется искать другие ниши в строительной отрасли, например, профильно заниматься проектировкой, дизайном, монтажными работами. «Крупный девелопмент как бульдозер пройдется по новым строительным площадкам, на которых потом в качестве подрядчиков смогут работать и маленькие предприятия в партнерстве с большим бизнесом», – успокаивает Ананьев озабоченных своей дальнейшей судьбой мелких екатеринбургских застройщиков. </x>

Заводам намекают на переезд http://nedv.info/articles/zavodam-namekayut-na-pereezd Анна Асташкина Жилая недвижимость Mon, 19 Dec 2011 17:39:23 GMT article

<img alt="Заводам намекают на переезд" src="http://nedv.info/files/zavod.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Восполнять дефицит свободной земли в центральных районах Екатеринбурга муниципалитет и девелоперское сообщество намерены за счет промышленных площадок, занимающих внушительную территорию города. Часть промышленников уже переориентировали производственный процесс за пределы уральской столицы, а на месте освободившихся площадок возводятся жилые комплексы. Стимулировать переезд других заводов планируется повышением арендных ставок и земельного налога. Однако действовать обещают не только кнутом, но и пряником. Перспективная зона Промышленные площадки привлекают городские власти и бизнес-сообщество большим объемом территории и наличием готовых инженерных коммуникаций, что значительно упростит застройку этого района не только жильем, но и другими объектами. «Сейчас мы видим, что, допустим, развитие застройки на территории промплощадок гораздо более эффективно, потому что приходится договариваться с более ограниченным количеством собственников, либо они сами (собственники – прим. ред.) выступают в роли инвесторов и будущих застройщиков, как это произошло с «Уралобувью». Либо это сторонний инвестор, который выкупает площадку у промышленного предприятия, как произошло с микрорайоном «Бажовский», где был шарикоподшипниковый завод, – говорит Михаил Волков, заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга. – Таких территорий достаточно много. Мы рассматриваем их и включаем в состав площадей для будущего строительства. Это даст нам возможность достаточно быстро восполнить дефицит площадей, подлежащих застройке, потому что, как правило, территории промплощадок имеют достаточно серьезную ресурсную составляющую. Это очень хороший путь». О переносе промышленных площадок муниципалитет активно заговорил после принятия нового Генплана, определившего стратегические пути развития уральской столицы. По словам Александра Якоба, главы администрации Екатеринбурга, этот процесс не остановил даже кризис. «Я могу назвать сразу несколько предприятий, которые уже переехали за черту города или вынесли производства из центральной части города. Во-первых, это производства, которые с точки зрения экологии не соответствовали требованиям, размещаясь в центральной части города… Это естественный процесс. Когда принималась программа, были рассмотрены перспективы развития реализации генерального плана города и мировые тенденции, когда собственники предприятий, понимая затраты на производство и особенно стоимость земли, эффективнее используют эту землю», – заявил он на недавней пресс-конференции. Представители муниципалитета объясняют – собственник сам просчитывает, насколько выгодно ему производство в центральных частях города. Как показывает опыт Екатеринбурга, освободившиеся промышленные площадки чаще всего используются под жилую застройку. «У нас сегодня многие собственники, просчитав свою экономическую выгоду, приняли решение. Им, допустим, невыгодно заниматься производством обуви на территории Екатеринбурга, а проще территорию застроить жилыми домами… Шарикоподшипниковый завод находился внутри жилой застройки, развивать там новое производство было невозможно, потому что было много ограничений. И когда экономику этого вопроса посчитали, поняли, что лучше развивать производство на территориях, которые не дают такие ограничения, а здесь построить жилой комплекс. На сегодня такой же вопрос стоит перед заводом «Уралкабель» на Мельникова. Владелец этого завода – УГМК – имеет производство на отличной площадке в Верхней Пышме, которая не ограничена санитарными защитными зонами. Там возможности развиваться гораздо больше», – считает Михаил Волков. Среди перспективных участков промзоны чиновник называет и бывший алкогольный завод «Алкона», территория которого, по его словам, рассматривается для освоения в целях, не связанных с жилищным строительством. Александр Якоб на пресс-конференции назвал еще несколько заводов, которые уже переехали. Среди них ОАО «Уралтрансмаш», который, по словам главы города, переориентировал свою деятельность со Свердлова – Азина на улицу Фронтовых бригад, и ОАО «Уральский завод граждан-ской авиации», переехавший в район Кольцово. В ОАО «Уралтрансмаш» от комментариев отказались, однако на сайте администрации о таких планах сообщалось еще задолго до высказывания нынешнего главы города: «В соответствии с Генеральным планом развития города Екатеринбурга на период до 2025 года предусматривается перенос промышленной площадки «Уралтрансмаша» из центральной части города в границах ул. Свердлова – Азина – Мамина-Сибиряка на площадку по ул. Фронтовых бригад. В будущем на месте предприятия будут расположены жилая, общественно-развлекательная, торговая зоны». В ОАО «Уральский завод гражданской авиации» сообщили, что разговоры о возможном переезде ведутся уже давно, заводу даже была выделена площадка в районе Кольцово. Сейчас, по словам Игоря Бажина, директора по строительству ОАО «Уральский завод гражданской авиации», там располагается часть производственных мощностей завода, и перенос – только в планах. О том, как будет использоваться нынешняя территория завода площадью 6,4 га на улице Белинского, тоже пока неизвестно. «Есть несколько предложений по этой площадке. Рассматриваются все, но в любом случае девелопмент для нас – непрофильное направление, – комментирует Игорь Бажин. – И реализация по площадке будет связана с реализацией нашего переезда. Это очень длительные процессы. Производство так просто взять и перенести – нереально». Отдельные участки, по словам Александра Якоба, будут изыматься для устройства транспортных путей. К примеру, это территории промзоны по проспекту Космонавтов. «Предприятия знают о том, что частично будут изыматься территории, и на развитие этой части площади они не претендуют и не надеются, потому что знают, что есть Генплан», – поясняет глава Екатеринбурга. Еще один завод, по его словам, рассматривающий перспективу своего переезда – ОАО «Уралбиофарм» на ул. Куйбышева. Руководство предприятия свои планы по переезду и дальнейшему использованию площадки подтверждать или опровергать отказалось. В администрации подчеркивают – решение о переносе производства может принять только собственник завода. «Мы этот процесс не регулируем. Я не могу сегодня, предположим, прийти на «Уралмаш» и сказать: ну-ка, собрали вещи! Если в этом месте условия для бизнеса таковы, что он принимает подобное решение, то мы им должны содействовать, но не во всех случаях, – уточняет Александр Высокинский, замглавы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам. – Если собственники приходят и говорят: у нас маленькая промышленная территория, мы хотим здесь построить 500 тыс. кв. м жилья, не вопрос – стройте. Только вокруг нужно реконструировать дороги, построить школы и садик. Они говорят: нас грузят административными барьерами! Мы возражаем: если сегодня на вашу площадку приезжает три машины в день, то потом там их будут тысячи!». Муниципалитет оставляет за собой право мотивировать владельцев производства на переезд. «Если раньше, когда составлялся предыдущий Генплан, можно было говорить о программе выноса заводов с точки зрения государства…, то сегодня мы не можем каким-то образом ограничить права частного собственника. Нужно создать такие механизмы в государстве, которые бы сподвигли частного собственника на решение этого вопроса», – говорит Михаил Волков. Правильная мотивация В выработке механизмов такого стимулирования уже принимает участие девелоперское сообщество Екатеринбурга, заинтересованное в переносе производства за пределы города, – предприятия не только занимают внушительные территории, но и имеют обширные санитарные зоны, препятствующие освоению этой земли. Региональное отделение Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) предлагает совместить вопрос переноса заводов с программой создания индустриальных парков, разработкой которой сейчас активно занимается министерство инвестиций и развития Свердловской области. «В рамках этой программы должны быть выбраны площадки и создана концепция индустриальных парков, которая будет включать, как я понимаю, отраслевую принадлежность, механизмы финансирования и технологию взаимодействия бизнеса и государства, – поясняет Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердлов-ской области. – Министерство инвестиций обратилось к нам с просьбой помочь, порекомендовать девелоперов, площадки, резидентов для этих парков. Мы к этой работе со своей стороны подключились… Нам показалось, что было бы неплохо, если бы мы могли совместить программу развития индустриальных парков в области с проблемой вывода промышленных предприятий из Екатеринбурга». Конкретных и системных механизмов для реализации такой идеи пока нет. Не только в Екатеринбурге, но и в Москве, где к решению подобных вопросов, по словам Веры Сецкой, председателя экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, также не выработан системный подход. «Все решается в индивидуальном порядке путем переговоров и достижения договоренностей», – высказывается Вера Сецкая и приводит в пример реализацию проекта индустриального парка «Марьино» в Санкт-Петербурге, который сдвинулся с мертвой точки только после вмешательства губернатора и создания механизма государственно-частного партнерства. На задействии подобной схемы настаивают и екатеринбургские девелоперы. «Первое, чтобы не заниматься только репрессивными мерами, нужно предоставить места, куда бы безболезненно эти предприятия могли выехать, – считает Валерий Ананьев, вице-президент Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей. – Здесь как раз возможно строительство бизнес-парков, обеспеченных всей современной инфраструктурой, куда бы можно было перенести эти предприятия. Поэтому они должны быть структурированы, и для них должен найтись свой инвестор, в том числе и с помощью государства. Второе: должны поработать законодатели. Я думаю, мы обязательно предложим такую законодательную инициативу. Если предприятие сегодня находится в центре города и не соответствует Генплану, имеет для развития города какие-то ограничения, санитарные зоны, предприятие должно оплатить эти неудобства всем остальным участникам городской жизни по повышенным арендным ставкам. И, конечно, оно должно задуматься о своей деятельности, экономической, в первую очередь. Совсем не нужно иметь производство в центре города. Это, на мой взгляд, неправильно». При этом Валерий Ананьев подчеркивает, что без создания возможностей для переезда давить на предприятие арендной ставкой бессмысленно. Заводская реанимация В разговорах о дефиците земли бизнес часто забывает, что заводы – это не только площадки, мешающие развитию города, но и объекты промышленной архитектуры. Вынос вредного производства за городскую черту – несомненный плюс для жителей, но полное очищение производственной территории и застройка ее торговой или жилой недвижимостью – не всегда единственный вариант. Западные страны уже давно идут по пути сохранения ценных образцов индустриальной архитектуры, превращая их в арт-пространство. Подобные варианты прорабатываются и в соседней Перми. По словам Аркадия Каца, первого заместителя председателя Пермской городской думы, территории в самом центре города, занятой корпусами бывшего медеплавильного завода у реки Егошихи, решили дать вторую жизнь. В рамках нового Генплана Перми на их месте возникнет туристическая и рекреационная зона. Схожие примеры возникают и в Свердловской области. «Например, наш музей архитектуры на Плотинке, который сейчас реконструируют. А ведь это старые цеха екатеринбургского железоделательного завода! В Невьянске освободили электроцех, там действует музей. В Артемовском, я знаю, здание Егоршинской ГРЭС, вторая очередь которого была в конструктивистском стиле, хотели приспособить под музей энергетики Урала, – рассказывает Леонид Смирнов, профессор УралГАХА, член правления Свердловского союза архитекторов. – В освобожденной типографии «Уральского рабочего» в ноябре проходил архитектурный фестиваль «Белая башня». Еще один пример – студентами УралГАХА разрабатывается проект приспособления автогаража, конструктивистского объекта, построенного в 30-е годы на улице Чапаева, под выставочное пространство». Пожалуй, первыми претендентами на превращение в арт-простран-ство в Екатеринбурге можно назвать некоторые из старейших производств – Верх-Исетский металлургический завод (ВИЗ), комплекс которого в соответствии с «Перечнем объектов культурного наследия» министер-ства культуры и туризма Свердловской области датирован 1725 годом, а часть цехов и фабрик признана памятниками. И Екатеринбургский мукомольный завод (ЕМЗ) – «Мельница Борчанинова-Первушина как памятник промышленной архитектуры», построенный (по данным, содержащимся в «Перечне ОКН») в 1880-е годы. Объектами культурного наследия также являются «силовой цех, каменные столярные мастерские, здание проходной», возведенные на рубеже XIX–XX веков. Проектов по обустройству этих территорий было много. К примеру, архитекторы предлагали устроить в цехах ВИЗа историческую экспозицию под открытым небом, накрыть сохранившиеся корпусы стеклянным куполом… Однако, будет ли что-то основой исторического комплекса или же будет снесено, не известно до сих пор. «Это хорошая идея – промышленные цеха использовать под музеи, она пришла Запада. Музей – это красиво звучит. Но там есть деньги, у нас на музеи денег нет», – комментирует Михаил Вяткин, начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга. Как сообщил журналу «Недвижимость» источник на заводе, на предприятии вопрос о дальнейшем использовании территории рассматривают «в рамках неких социально-значимых проектов», но конкретных решений пока не принято. Подобная ситуация и на Екатеринбургском мукомольном заводе, входящем в УГМК-Агро. Был даже проект, предусматривавший снос элеватора и приспособление здания завода под фитнес-центр. В УГМК заявили, что судьбу ЕМЗ решают, но подробности рассматриваемых вариантов сообщить отказались. Известно лишь, что решение будет принято не ранее весны следующего года. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder5/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> На месте шарикоподшипникового завода возник жилой комплекс</td> </tr> <tr> <td> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder5/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Производство завода ОЦМ уже вынесено из центра Екатеринбурга</td> </tr> <tr> <td> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder5/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Судьба ЕМЗ решится в следующем году</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Никто не знает о …регистрации http://nedv.info/articles/nikto-ne-znaet-o-registracii Администратор Жилая недвижимость Wed, 14 Dec 2011 17:25:24 GMT article

<img alt="Никто не знает о …регистрации" src="http://nedv.info/files/register.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Многие екатеринбуржцы снимают в родном городе жилье долгие годы и не задумываются, что отсутствие регистрации в нем может привлечь административные неприятности. Мы решили выяснить, зачем снова нужно идти в паспортный стол, если ты уже имеешь прописку. И какие последствия могут ждать тех, кто не регистрируется в съемной квартире. «Нехорошая» квартира Неожиданную сторону аренды жилья корреспондент журнала «Недвижимость» испытал на себе: «Два месяца назад мы сняли квартиру через агентство недвижимости, заключили договор по всем правилам. Но однажды утром в дверь постучался участковый. Сначала он интересовался прошлыми хозяевами, которые получили эту жилплощадь в наследство от умершей родственницы. И, по его словам, есть нехорошие подозрения. Но узнав, что мы не новые собственники жилья, а всего лишь квартиранты, переключил внимание на нас. – А вы имеете временную регистрацию в этой квартире? Естественно ни о какой временной регистрации мы не знали и даже не задумывались: все уже прописаны в Екатеринбурге, только по другим адресам. – По закону вам должен быть штраф полторы тысячи рублей, а вашей хозяйке – от двух с половиной. Вы должны были зарегистрироваться после 10-ти дней пребывания, – сурово отчитал нас полицейский и вызвал в участок. В участке он снова провел разъяснительную беседу и показал статью 19.15 КоАП РФ, где говорилось, что «проживание без регистрации по месту пребывания или по месту жительства влечет наложение административного штрафа». И хотя в этот первый раз, после обещания зарегистрироваться, отпустил с миром, осадок остался неприятный». О чем молчат риэлторы Проблемы с законом возникают и у тех, кто о его существовании даже не слышал. Но как простому потребителю рынка аренды быть в курсе всех тонкостей законодательства? Если с договором еще можно разобраться, то остальное остается на совести профессионалов в этой сфере. Но пройдя и обзвонив более десяти агентств, занимающихся арендой, предупреждений о необходимости регистрации мы не услышали нигде. «На моей практике не было случаев, чтобы люди сталкивались с такой проблемой. Но возможно это потому, что мы расстаемся с клиентом сразу после заключения договора и дальнейшую судьбу не отслеживаем. Я в курсе, что такой закон существует. Но обычно клиента про регистрацию мы не предупреждаем», – рассказывает о своем опыте Данил Афанасьев, агент по недвижимости АН «Новосел». Некоторые риэлторы сами  не знают о законе, или считают его излишним и не действующим, поэтому предупреждать клиентов просто не приходит им в голову. «Нет такого закона! Ничего об этом не знаю. В Москве есть подобная практика, там нужен хоть какой-то контроль за огромным количеством приезжих. У нас не слышал, и нигде больше не слышал! – Эмоционально комментирует Денис Шапенских, директор АН «4 квартал». – В Питере год квартиру снимал, и ничего. Я занимаюсь по долгу службы регистрацией иностранных граждан. Вы представляете, какие очереди в УФМС, – не протолкнуться! И если даже половина из всех, кто арендует квартиру в городе, окажутся законопослушными гражданами и придут зарегистрироваться? Будет вообще караул!». Юристы смотрят на этот вопрос по-другому. Как рассказал журналу «Недвижимость» Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»,  в судебной практике имеется достаточно много случаев привлечения граждан к ответственности по данному вопросу. «Действительно, согласно Кодексу об административных правонарушениях, проживание по месту пребывания или по месту жительства без регистрации является правонарушением. Это подтверждает и закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», который обязывает регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах нашей страны. В том случае, если по месту жительства проживает человек без регистрации, штраф будет наложен также на лицо, ответственное за соблюдение правил регистрационного учета (это могут быть должностные лица, ответственные за регистрацию, собственники жилья или уполномоченные органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами и др.). Но примечательно то, – отмечает Артем Денисов, – что должностные лица (в том числе собственники) по этой норме закона практически не привлекаются». И если все-таки арендатор по необходимости может желать временно зарегистрироваться в квартире, то собственнику регистрировать жильца совершенно не хочется. С этим связанно множество иррациональных страхов, оставшихся в наследство от института прописки. Плюс, регистрация в квартире, даже временная, еще одного человека увеличивает коммунальные платежи и требует согласия всех здесь прописанных. А если квартирант неожиданно съедет, хозяину придется тратить свое время на снятие его с регистрационного учета. «Екатеринбуржцы часто арендуют квартиры в родном городе. Особенно жители окраин, которые хотят жить в центральных районах, поближе к работе. Мы их предупреждаем о необходимости регистрации. Хотя арендодатели весьма по-разному относятся к необходимости зарегистрировать жильца, хоть и временно. Бывают, конечно, и адекватные реакции», – рассказывает Давид, специалист отдела аренды АН «Находка». «Первый раз слышу о том, что нужно регистрировать квартирантов. Уже пять лет сдаю квартиру и особо с этим не сталкивался. Но даже если бы меня мои жильцы попросили, регистрировать бы их не стал. У меня нет на это времени, и кто знает, какие потом будут последствия?» – Утверждает Алексей, хозяин арендуемой квартиры. Регистрации бояться не стоит Во-первых, не нужно бояться тем, кто сдает жилплощадь. Потому что, как рассказала нам Татьяна Сандрацкая, заместитель начальника отдела организации паспортной и регистрационной работы УФМС России по Свердловской области, наличие у квартиросъемщика регистрации по месту пребывания не является основанием для возникновения у собственника жилого помещения какой-либо ответственности, предусмотренной административным законодательством Российской Федерации.  «Напротив, допущение гражданином проживания в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении лиц без регистрации по месту пребывания или по месту жительства является административным правонарушением, предусмотренным частью 2 статьи 19.15 КоАП РФ, и влечет наложение штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей, – объясняет Татьяна Сергеевна. – Кроме того сейчас изменения, внесенные в «Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», дают собственнику право самостоятельно обратиться с заявлением в произвольной форме о снятии гражданина с учета по месту пребывания в случае его досрочного убытия». Во-вторых, проблем с регистрацией не стоит бояться и тем, кто снимает жилплощадь. Так как обязанность регистрироваться по месту пребывания и месту жительства, по словам Татьяны Сандрацкой, существует не для ограничений права передвижения и проживания, где желает гражданин, а для осуществления его же прав и свобод, и исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. «Например, чтобы устроить ребенка в садик или школу по месту жительства нужен документ о регистрации», – добавляет Татьяна Сергеевна.  И надо знать, что квартиросъемщик не обязан регистрироваться по месту пребывания, если проживает там менее девяноста дней. В итоге, регистрироваться/регистрировать или нет – будет зависеть от серьезности намерений квартиро-съемщика. При этом нужно помнить о своих правах и обязанностях, это освободит вас от излишней ответственности. И всегда проверять информацию, даже если она исходит из уст вашего участкового. </x>

Дома с истекающим сроком годности http://nedv.info/articles/doma-s-istekayushim-srokom-godnosti Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 13 Dec 2011 17:18:38 GMT article

<img alt="Дома с истекающим сроком годности" src="http://nedv.info/files/unhouses.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Аскетичный внешний вид, предельно простая планировка квартир с проходными комнатами скромных размеров, небольшой кухней и прихожей, – в наследство от советского времени городу достались сотни панельных домов. Что делать с ними в совсем другую эпоху – большой вопрос для власти и девелоперского сообщества всей страны. В Москве пошли по пути сноса так называемых «хрущевок», в других городах, к примеру, в Челябинске и Казани, их пытаются оживлять реконструкцией. Екатеринбургские власти целые кварталы с панельными пятиэтажками консервируют в ожидании инвесторов. Сами же девелоперы не спешат браться за такие проекты, ожидая помощи от муниципалитета. К сносу готовы? Массовое возведение жилья началось в Советском союзе в 50-х годах прошлого века после принятия Советом Министров постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» 31 июля 1955 года. Первые пятиэтажки появились в чистом поле в подмосковной деревне Черемушки. Для строительства использовались готовые конструкции, заранее изготовленные в заводских условиях. Этот опыт был распространен на территорию всей страны – в городах стали вырастать новые трех- и пяти-этажные дома, прозванные впоследствии «хрущевками». Строительство их продолжалось, если верить различным источникам, до середины 80-х годов. Было возведено почти 300 миллионов кв. м жилья, квартиры получили тысячи семей. Рассчитывались «хрущевки» на 50 лет, однако запас прочности оказался даже больше – многие из них и сейчас находятся в неплохом состоянии. «В 2000 году по всей стране проводилось обследование пятиэтажных жилых зданий и был сделан вывод, что панельные пятиэтажки имеют износ всего лишь 35%, а кирпичные еще меньше. Здание требуется сносить, когда его износ составляет порядка 75%, – объясняет Людмила Гинзберг, доцент кафедры архитектуры строительного факультета УрФУ. – Физически эти дома крепкие, им еще жить и жить. Но морально они устарели. Для тех, у кого нет возможности приобрести другое жилье, и «хрущобная» квартира с пятиметровой кухней и практически отсутствием прихожей будет в радость. Сегодня они относительно недорогие и пользуются достаточным спросом. Но по сравнению с теми нормами, по которым мы сегодня должны проектировать и строить жилье, они, конечно, устарели». Разговоры о необходимости модернизации центральных районов города, внушительную часть которых занимают именно «хрущевки», ведутся уже давно. В докризисное время в Екатеринбурге планировался большой проект по реновации домов «первых массовых серий». Власти предлагали передавать участки, занятые такими зданиями, инвесторам для расселения, сноса и последующего строительства на этом месте новых домов. За 18 лет предполагалось полностью обновить центральные районы города. В начале нынешнего года о проблеме «хрущевок» заговорили вновь. Мэрия заявила, что планирует такие дома сносить. Однако начнется этот процесс, судя по всему, не скоро. «В ближайшие годы в городе не планируется в массовом порядке приступать к сносу пятиэтажек первых панельных серий, которые, конечно, морально устарели, но их физическое состояние, за которым следят профильные службы, в подавляющем большинстве случаев опасений не вызывает. Но то, что такая проблема есть, и она с каждым годом набирает вес – однозначно. Решать нам ее придется, причем вопрос коснется не только 5-этажных домов, но и части панельных 9-этажных зданий», – комментирует Владимир Крицкий, замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. «Надо принимать градостроительные меры, чтобы застройка была архитектурно интересной, – считает Людмила Гинзберг. – По сути, есть два мнения среди специалистов. В Москве инвестор говорит: дайте мне участок, я выполню там современную застройку, куда переселю жителей пятиэтажек, на месте которых построю новые дома и буду ими распоряжаться. У тех, кто против сноса, тоже много аргументов. Они говорят, что снос антигуманен, неэкономичен. Поэтому вопрос о том, что действительно с ними делать, принципиально не решен. Решается он местно». Свердловская область к массовому сносу еще не готова, считает Владимир Вениаминов, заместитель министра строительства и архитектуры, главный архитектор Свердловской области. «Во-первых, снос «хрущевок» приведет к резкому росту цен на рынке недвижимости, где предложений меньше, чем спроса на них. В Москве стоимость земли выше и замена «хрущевок» на многоэтажные здания выгодна, у нас же ситуация другая», – объясняет архитектор. Девелоперы подходят к вопросу практически, просчитывая рентабельность реализации каждого из этих вариантов. «Мы будем участвовать во всех начинаниях, где возникает хотя бы минимальная рентабельность. Застройщик не может строить объект, который будет для него однозначно убыточным. Ему нужно платить заработную плату, налоги, покупать строительные материалы, развиваться. Естественно, любые затраты – будь то плата за аукцион, за подключение, все это закладывается в стоимость квадратного метра. Эти затраты обременительны не только для застройщика, но и для тех, кто придет покупать здесь квартиру», – комментирует Александр Матофаев, директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс». «Нужны достаточно капитало-емкие проекты. У нас снесены всего две пятиэтажки – под «Тихвин» и «Гринвич». В гражданском строительстве это два наиболее капиталоемких объекта. Если я строю экономкласс на Сортировке, а вы мне предложите снести два дома, то мне это невыгодно, у меня экономика другая», – говорит Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала». «Если бы это было просто и выгодно, уже начали бы сносить», – подтверждает Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «НОВА-строй». Более откровенные застройщики называют перспективу массового сноса «панелек» в Екатеринбурге настоящей утопией. Основной проблемой остается отселение жильцов, затраты на которое также будут заложены в стоимость квадратного метра. Участники рынка заявляют – им одним с этим не справиться. «Представляете, отселить десяток многоквартирных панельных домов! Для этого надо, чтобы была свободная площадка, ее должен предоставить город. Надо, чтобы коммуникации туда монополисты протянули бесплатно, это же переселение, и потом бы взяли уже деньги в виде тарифов. Надо, чтобы там были запланированы школы и садики, и тогда можно этих людей спокойно переселить в условия более комфортные, чем они сегодня имеют. И на этой территории построить все что хочешь и продать на свободном рынке. Да, это возможно, – уверен Валерий Ананьев, гендиректор НП «УС «Атомстройкомплекс». – Но нужно, чтобы все поработали – и муниципалитет, и региональная власть, есть возможность привлечь федеральные деньги на ветхое жилье. Эту задачу надо решать в ближайшее время, потому что пятиэтажкам уже 50 лет, первые построены в начале 60-х годов, поэтому это надо делать обязательно. Но делать сообща. Одним застройщикам, одному бизнесу не справиться». В муниципалитете большие надежды возлагают на аукционы на развитие застроенных территорий. Первый и единственный подобный аукцион прошел в Екатеринбурге весной, однако и девелоперы, и власть уверены – городу они нужны десятками. «Это достаточно перспективно, потому что многие кварталы «хрущевок» находятся в таких районах, где затраты застройщика на отселение и новое строительство окупятся, тем более что строить придется на существующих инженерных сетях, где не надо тратиться на прокладку трубопроводов и кабелей», – считает Владимир Крицкий. Однако и сами сети имеют высокую степень износа, и их, скорее всего, придется менять. Быть может, более выгодным проектом будет реновация панельных пятиэтажек? Вторая жизнь «хрущевок» То, что городские власти рассматривают и такой вариант, подчеркивает Владимир Крицкий: «В каких-то случаях это может оказаться разумнее и выгоднее. Подобный опыт у нас имеется, будем рассматривать проектные предложения, которых хватает, и принимать решения в зависимости от ситуации». Действительно, проект реконструкции в Екатеринбурге уже был реализован – несколько лет назад одна из панельных пятиэтажек на улице Белореченской обросла новыми стенами, созданными по проекту архитекторов, проходивших стажировку во Франции, и приобрела мансарду. Однако мнения о нем сложились неоднозначные. «Процесс длился долго, дорого и неэффективно, – вспоминает Михаил Вяткин, начальник Главархитектуры администрации Екатеринбурга. – В результате та планировка «вагончиком», которая была, так и осталась, но «вагончики» стали еще длиннее». «Реконструкция была довольно примитивной, но заняла огромное количество времени и средств. Мне трудно сказать, насколько она была оправдана экономически, но, судя по отзывам жильцов (а они сейчас эти квартиры менять не хотят), удобств стало значительно больше, – комментирует Людмила Гинзберг. – Когда за реконструкцию аналогичных зданий взялись в Германии, сначала их все хотели уничтожить. Но по этому пути не пошли – стали их реконструировать. И сделали вывод, что технических проблем в реконструкции практически нет. Самые неприятные – вопросы социальные». Застройщики же едины во мнении – такие дома нужно только сносить, а освободившиеся участки отдавать для освоения. «Вам лучше ездить на отремонтированной машине или на новой? Запорожец – хорошая машина, отремонтировали бы, да ездили. Зачем вы покупаете новые фольксвагены? Технологии другие, какой смысл в эту коробочку с изношенными коммуникациями вкладываться?», – недоумевает Валерий Ананьев. «Прежде чем приступить к реконструкции, нужно изучить несколько моментов. Во-первых, это несущая способность фундаментов и конструкций зданий, вопросы инсоляции. Если строим больше этажей над пятиэтажкой, нужно проверить, не затеняет ли она соседние дома. Во-вторых, это благоустройство, наличие детских площадок. В-третьих, необходимые инженерные коммуникации. Это основные проблемы, которые нужно решить, – объясняет Александр Бабатов, заместитель гендиректора ЗАО «РеноваСтройГруп-Академическое». – Дома старой планировки не отвечают требованиям современной жизни. Я считаю, более рационально, когда сносят пятиэтажки и отдают этот участок под застройку. Если это здание реконструировать, то архитекторы и проектировщики будут ограничены его параметрами». «Эти дома, я считаю, надо сносить, – согласен и Михаил Вяткин. – Другой вопрос, где взять деньги». По словам главного архитектора Екатеринбурга, муниципалитет идет по пути консервации отдельных кварталов, чтобы в дальнейшем целиком отдать их под снос. В частности, это касается улицы Посадской в Юго-Западном микрорайоне города. «Я противник застройки в этом районе. Потому что это означает, что появится новый объект, который в перспективе будет препятствием для сноса этого района, – считает Михаил Вяткин. – Есть там что, пусть тихонько стареет. Придет инвестор, потому что это центр города. Не все захотят жить на периферии. И центральные районы будут востребованы как под деловые центры, так и под респектабельные жилые комплексы. Просто вкладывать деньги в ремонт этих домов бюджет не будет. Значит, это должны делать сами собственники, а у них таких денег нет. Да они и не будут их вкладывать ради того, чтобы дом снаружи стал красивее». Процесс этот рассчитан на долгую перспективу, и менять место жительства жильцам панельных домов в скором времени не придется. Инвесторов, готовых вложить средства в развитие не только этого, но и других районов, пока не нашлось. Однако в оперативном решении судьбы «хрущевок», по крайней мере, в центре города, где существует дефицит свободных земельных участков, заинтересованы и бизнес, и власть. Построить конструктивный диалог и разработать алгоритм дальнейших действий они планируют уже на этой неделе. </x>

Государство проиграло частникам в монополию http://nedv.info/articles/gosudarstvo-proigralo-chastnikam-v-monopoliyu Алена Лесняк Город Mon, 12 Dec 2011 04:40:45 GMT article

<img alt="Государство проиграло частникам в монополию" src="http://nedv.info/files/gosvspeoples.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 10px 5px 0px; float: left;" /><x>В России с апреля 2012 года начнет действовать институт негосударственной экспертизы проектной документации в строительстве. Федеральный закон № 337, вносящий поправки в Градостроительный кодекс и фактически приравнивающий полномочия негосударственных экспертных организаций к государственным, был подписан президентом Дмитрием Медведевым 28 ноября. Участники строительной отрасли расходятся во мнениях насчет этих нововведений. Корреспондент «Н» выяснял, как оценивают поправки строители Екатеринбурга, и каких результатов они ждут после вступления изменений в законную силу. Сейчас в монопольном ведении госэкспертизы остается только узкий круг объектов: автодороги общего пользования, памятники истории и архитектуры, объекты, связанные с хранением и утилизацией опасных отходов. Разрешения на возведение жилой и коммерческой недвижимости с 1 апреля будущего года строительные компании смогут получать без обращения в государственную структуру. Это, по мнению ряда представителей рынка недвижимости Екатеринбурга, только ускорит темпы городской застройки и, как следствие, увеличит объемы сдачи квадратных метров. В интересах застройщиков По мнению генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, принятие этого закона – прогрессивная тенденция для строительной отрасли. «Негосударственной экспертизы ждали давно. О ней говорят последние несколько лет. Понятно, что государственная экспертиза не в силах справиться с объемами документации, которую ей поставляют строительные организации. Поэтому альтернатива нужна, т. к. это позволит сократить сроки утверждения строительных проектов, которые ранее занимали три месяца, а также она поспособствует развитию конкуренции среди экспертных организаций. В целом, я считаю, что такое уравнивание в полномочиях госструктур и частных компаний принесет положительный эффект», – говорит глава «Атомстройкомплекса». Похожего мнения придерживаются и в компании «ЮИТ Уралстрой». По словам главного инженера фирмы Владимира Баженова, на предприятии ждут от этих законодательных нововведений только позитивных результатов, которые действительно позволят развить на строительном рынке России, и Екатеринбурга в частности, здоровую конкуренцию как среди застройщиков, так и среди экспертных союзов. «Главное, чтобы государство гарантировало надежность, серьезно контролировало процесс аккредитации и дальнейшую деятельность таких негосударственных экспертных органов. Иначе, конечно, могут быть и отрицательные результаты – появление «липовых» экспертных фирм», – полагает Владимир Баженов. Как только закон вступит в силу, застройщики Екатеринбурга готовы отказаться от государственной проверки проектной документации и начать пользоваться услугами частных организаций. О таких планах компании «Атомстройкомплекс» рассказал Валерий Ананьев, так же собираются поступить и в «ЮИТ Уралстрое». Исполнительный директор строительной фирмы «СУ-22» Владимир Калугин сообщил, что в ожидании принятия этого закона он задерживает строительство одного из своих объектов. «Альтернатива государственной оценке строительной документации необходима, я думаю, со мной согласятся все застройщики. На самом деле госэкспертиза только препятствует нашей работе, а вовсе не способствует повышению ее качества. Сейчас у нас один коттедж строится год, хотя мы могли бы все сделать гораздо быстрее и уже реализовать его. Я давно рассчитываю на этот новый закон и свои дальнейшие действия планирую уже с учетом поправок в Градкодексе. После апреля стану работать только с частниками – с ними будет проще договориться и гораздо быстрее», – делится планами Владимир Калугин. Юристы строительной отрасли видят в принятии этих поправок в Градостроительный кодекс РФ еще одно положительное следствие – это поможет удешевить строящееся жилье и коммерческие площади. «На практике экспертиза проектной документации отнимает у застройщика минимум полгода драгоценного времени и существенные денежные суммы. Мы не можем не признать тот факт, что эта сфера взаимодействия бизнеса и государства является одной из самых коррумпированных. В итоге все расходы переносятся на стоимость конечного продукта строительной деятельности – на цену квадратного метра», – считает юрист компании «Бюро недвижимости № 1» Антон Полков. С частниками проще На настоящий момент в Свердловской области есть 14 негосударственных организаций, внесенных в реестр Минрегиона. Все эти структуры уже около пяти лет имеют свидетельства об аккредитации, дающие права на проведение экспертной проверки строительной документации. «Несмотря на то, что мы уже не один год можем предоставлять эти услуги, клиентов у нас совершенно нет. Был как-то один заказчик, на этом все закончилось. И это справедливо! Застройщикам незачем платить дважды: мне, а потом еще и государственным экспертам. Поэтому эта услуга пока бесполезна», – сетует директор компании «УралСтройЭкспертиза» Олег Каражов. В новом году он ожидает притока клиентов. «Все это время государство было монополистом. И пользовалось своим положением. Тянуло деньги у застройщиков за каждую ошибку. Придираются к мелочам, отправляют на перепроверку и за каждую такую процедуру берут дополнительную плату. Негосударственные органы, скорее всего, не станут заставлять платить за все маленькие погрешности, иначе невозможно будет привлечь заказчиков. Конечно, каждая организация будет сама определять свою политику и расценки, но то, что с негосударственниками станет все проще – это точно. И у застройщиков будет возможность выбрать самые удобные и выгодные условия прохождения проверки документов на строительство», – рассуждает Олег Каражов. Представитель «УралЭкономЦентра» – другой организации, аккредитованной на негосударственную экспертизу проектной документации в строительстве, через сметную оценку которой проходили такие крупные проекты Екатеринбурга как Храм-на-Крови, новый терминал аэропорта Кольцово, областной Дворец правосудия, выставочный центр «Екатеринбург-Экспо» и др., полагает, что негосударственная экспертиза станет очень популярным трендом среди свердловских застройщиков. «У нас небольшая область, и различными строительными союзами она охвачена плотно. Все в этой отрасли друг друга знают. И застройщику будет удобнее обратиться за утверждением проектной документации по своим объектам именно в ту организацию, с которой он работал ранее и имеет дружественные отношения», – полагает заместитель директора «УралЭкономЦентра» Дмитрий Уткин. Начальник научно-методического отдела института УралНИИпроект Российской Академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Анатолий Корсаков выразил негодование по поводу того, что их учреждение, имеющее право на проверку строительной документации и по статусу более высокое, чем Управление госэкспертизой, находится в равном положении с негосударственными компаниями, оказывающими экспертные услуги. «В нашем институте есть все ресурсы для осуществления экспертизы строительных проектов: проверенная методика, опытные специалисты. Несколько лет назад мы получили документы, позволяющие нам заниматься этой деятельностью», – рассказывает г-н Корсаков. – Что же касается бывшего монополиста в этой сфере – Госэксперизы, так это монстр, который порядком всех достал и нанес колоссальные убытки существующей строительной отрасли. Компетентность кадров этого органа вообще под большим сомнением. Экспертиза там из-за бюрократических пережитков советской системы тянется годами. Это большая ошибка нашего государства. Когда мы только начали переходить к рынку после развала Советского Союза, нужно было все кардинально менять. А это начали делать только сейчас». Ждать ли мошенников? «Главный противник принятия поправок – это Госэкспертиза. Им не хочется терять свое неконкурентное право на осуществление проверок и такой значительный источник доходов», – утверждает Олег Каражов. В Управлении государственной экспертизы по Свердловской области, в свою очередь, отказались как-либо комментировать законодательные изменения и мнения участников строительного рынка на этот счет. Основным аргументом против нововведений в Градостроительном кодексе является то, что разделение полномочий в оценке проектных документов на строительство между государственной структурой и частными организациями может привести к появлению большого количества мошеннических фирм, предлагающих застройщикам экспертные услуги. «Очень сомнительно, что «черные» экспертные предприятия смогут появиться вообще», – считает представитель «УралЭкономЦентра» Дмитрий Уткин. – «Деятельность негосударственных экспертных органов очень жестко контролируется. Ежегодно проводятся проверки для продления сертификата на оказание ими услуг. Получить аккредитацию не так-то просто. Даже наш центр не с первого раза это сделал». Юрист фирмы «Бюро недвижимости № 1» Антон Полков подтверждает слова г-на Уткина о тщательном отслеживании деятельности аккредитованных на экспертизу органов со стороны государства. «Относительно появления мошенников нужно сказать, что закон устанавливает необходимость получения экспертом квалификационного аттестата, который выдается Федеральным органом исполнительной власти, любой проступок в сфере профессиональной деятельности будет грозить эксперту лишением этого аттестата, законом предусмотрены ряд правил для этого», – поясняет Антон Полков. – Необходимо отметить также, что государственная монополия на проведение экспертизы уже скомпрометировала себя как явление, которое не гарантирует соблюдения правил строительства и отстранения всех недобросовестных застройщиков. В то же время нельзя говорить и о том, что не будет купленных негосударственных экспертиз. Но это уже вопрос не градостроительного законодательства, а уголовного». По словам юриста, при умышленном сокрытии явных нарушений ответственность будут нести как застройщик, так и негосударственный эксперт, пропустивший такие погрешности. «Для застройщика ответственность должна выражаться в аннулировании положительного заключения экспертизы, в случае если имело место полное или частичное возведение объекта капитального строительства – признание такого строения самовольным и рассмотрение вопроса о сносе или сохранении такой постройки по правилам статьи 222 ГК РФ. Если со стороны застройщика был подкуп эксперта, следствием должны стать исключение строительной организации из соответствующей СРО и, при установлении состава уголовного преступления, – уголовная ответственность конкретных должностных лиц», – утверждает Антон Полков. – Для негосударственного эксперта установлена дисциплинарная ответственность, как я уже говорил, в первую очередь – аннулирование аттестата и в случае наличия состава уголовного преступления уголовная ответственность конкретного эксперта. При этом все указанные выше виды ответственности не исключают привлечение застройщика и негосударственного эксперта к гражданско-правовой ответственности, чем могут воспользоваться все лица, права и законные интересы которых были нарушены, допущенными в проектной документации ошибками. В этой связи перспективным представляется установление обязательного профессионального страхования для негосударственных экспертов, но на сегодняшний день в законе такого требования нет». Ранее реестр негосударственных экспертиз в строительстве вело Министерство регионального развития РФ. Сейчас выдачей сертификатов и составлением перечня таких предприятий будет заниматься новое ведомство, которое начало работу с 1 ноября – Федеральная служба по аккредитации, возглавляемая директором департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России Саввой Шиповым. Согласно вновь принятому закону, вносящему поправки в Градостроительный кодекс, организации, проводящие негосударственную экспертизу, обязаны получить сертификат на осуществление экспертной деятельности в службе Росаккредитации и иметь собственный сайт в интернете. В штате такой компании должны состоять минимум пять аттестованных экспертов. </x>

К работе на стройке готов? http://nedv.info/articles/k-rabote-na-stroyke-gotov Евгения Курмачева Город Mon, 05 Dec 2011 06:10:46 GMT article

<img alt="К работе на стройке готов?" src="http://nedv.info/files/ready_work.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 10px 5px 0px; float: left;" /><x>Подводя итоги уходящего года, следует вспомнить не только о возведенных стахановскими темпами квадратных метрах и расселенных из аварийных домов жителях, но и о потерях. За 10 месяцев 2011 года на стройках Свердловской области случилось 106 происшествий, 32 строителя погибли. Три недели назад на стройке произошел несчастный случай с 33-летним слесарем-сантехником, проводившим работы по прокладке наружных сетей. Мужчина хотел обойти сзади экскаватор, который рыл траншеи. Экскаваторщик не заметил рабочего, при повороте водитель многотонной машины придавил рабочего к стене. От полученных повреждений мужчина скончался на месте. Приехавшие врачи констатировали смерть. После доследственной проверки будет решен вопрос о возбуждении уголовного дела из-за нарушения правил охраны труда, повлекшем по неосторожности смерть человека. Самое печальное, что аналогичные происшествия случаются постоянно. Тайное становится явным Застройщики не любят говорить на эту тему и афишировать подобные случаи, если в статистике производ-ственного травматизма показатели не стремятся к нулю. Тем не менее учет ведется государственными ведомствами. Статистика свидетельствует о росте производственного травматизма. «По сравнению с 2010 годом за этот же период 2011 года произошел рост смертельного травматизма на 9 случаев, а тяжелого травматизма на 5 случаев. За 10 месяцев 2011 года в организациях строительства и предприятиях промышленности строительных материалов в результате несчастных случаев на производстве погибли 32 человека, получили тяжелые травмы 68 человек, групповых случаев – 6 (в двух из которых 2 человека погибли). Итого погибших: 34 человека», – озвучили цифры в министерстве строительства и архитектуры Свердловской области.  В настоящее время состояние условий и охраны труда в организациях строительного комплекса Свердлов-ской области нельзя оценить как благополучное. Эксперты признают, что наибольшее количество инцидентов происходит в небольших строительных компаниях. Впрочем, крупнейшие компании также не застрахованы от этой беды. «Конечно, травмы происходят, это неизбежно, – признается Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс». – Представляете: выходим работать, что называется, в поле, строить из камня и бетона, где занято много различных сложных машин, и недолжное исполнение работниками требований техники безопасности приводит к определенным последствиям. Не надел монтажную каску – упал на голову кирпич, или страховочным тросом не закрепился на строительной люльке…». По мнению Рустама Бикметова, технического инспектора труда федерации профсоюзов Свердлов-ской области, причиной трагических происшествий является отсутствие у работодателей мотивации к улучшению условий труда. «Сейчас за нарушение трудового законодательства предусмотрен штраф в размере от 30 до 50 тысяч рублей. Но что такое этот штраф? Соотношение инвестиций в эту сферу и размер штрафа несопоставимы. Пока только обсуждается увеличение размера штрафа до 200 тысяч. Сейчас как? Умер человек, похоронили – и все, забыли. Так быть не должно. Если человек умер, надо тревогу бить! Немногих застройщиков привлекают к ответственности. Статья 143 УК есть, но количество пострадавших и привлеченных к ответственности в сотни раз больше». В союзе строителей рассказали об еще одной проблеме – экономии на средствах охраны труда. «Обеспечение безопасности требует материальных затрат: спецодежда, каски, ограждения и так далее, – все это делается либо некачественно, либо не делается вовсе! Это относится к организациям, которые не входят ни в одно объединение», – говорит Анатолий Васильев, заместитель генерального директора союза строителей Свердловской области. Незаменимых нет? Застройщики уверяют – в ряде случаев рабочие сами виноваты в произошедшем. Основная причина происшествий на стойке, которую озвучил г-н Матофаев, – несоблюдение рабочими техники безопасности. «Человеческий фактор присутствует всегда. Если положено находиться на строительном объекте в специальной обуви, а человек летом пришел в сандалиях и проколол себе ногу гвоздем, то тут еще надо разобраться, кто в этом виноват». «Основная причина травм – пренебрежение нормами безопасности, причем это относится как к новичкам, так и к сотрудникам с большим опытом работы в сфере строительства. Среди основных причин травм можно назвать также отсутствие должного контроля со стороны младшего руководящего звена (бригадиры, мастера)», – признает Сергей Пущин, руководитель службы охраны труда концерна ЮИТ. Экономия на кадрах, привлечение непрофессиональных рабочих и неподобающие условия труда строителей – вот основные причины производственных травм. «Неудовлетворительная организация работ, отсутствие средств защиты, спецодежды, недостаточное обучение, использование работающих не по профессии, нарушение трудовой дисциплины, нахождение на работе в нетрезвом состоянии», – перечисляет основные причины возникновения происше-ствий генеральный директор ЗАО «АТЛАС СТРОЙ» Сергей Булах. Со всеми вышеозначенными причинами застройщик справляется: так, по словам директора, за 11 месяцев 2011 года аварий, инцидентов, травм и несчастных случаев зафиксировано не было. Даже в том случае, если сотрудник пострадал из-за собственного разгильдяйства и невнимательности, отвечать приходится работодателю. Представители профсоюзов уверяют: чаще всего оказывается, что работника плохо обучили и не проконтролировали соблюдение техники безопасности. Чиновники же прямо говорят о том, что рабочее пространство на стройках организовано ненадлежащим образом. «Многие работодатели не выполняют возложенные на них законом обязанности по созданию безопасных условий труда на строительных объектах ввиду незнания требований безопасности и охраны труда. Основные факторы происшествий, приведших к смертельному и тяжелому травматизму повторяются (падение с высоты, несоблюдение и нарушение производственной дисциплины, неприменение средств индивидуальной защиты)», – отмечают в министерстве строительства. Главное – заниматься профилактикой, улучшать условия труда. «На сегодняшний день государство не мотивирует работодателей. Иностранная рабочая сила вообще находится за бортом правового регулирования. Мигрантов на стройках много, более того, их количество постоянно увеличивается», – отмечает Рустам Бикметов. Застройщикам выгодно привлекать к работе мигрантов. Как правило, часть из них не трудоустраивают официально, что позволяет снижать налоговые выплаты и не оформлять несчастные случаи с их участием. «В этой сфере работает много гастарбайтеров. Это непрофессиональные строители. Люди необученные. Стройка является опасным объектом. Я не могу сказать, что во всех фирмах рабочие проходят полноценный инструктаж по технике безопасности. Другое дело – если человек прошел специальную подготовку в профтехучилище, знает приемы, технологию. Такому специалисту достаточно сказать: туда не лезь, туда не ходи. А когда приезжает гастарбайтер, который впервые оказывается на стройке, да еще и русский язык плохо знает, то понятно, что инструктаж с первого раза до него не доходит», – говорит Анатолий Васильев. Право на выплаты имеют все рабочие, получившие увечье на производстве, с которыми заключен трудовой договор или договор подряда. Если работодатель отказывается от обязательств, строителям придется отстаивать свои права в суде. Законодательством защищены не только россияне, но также иностранные граждане, и даже лица без гражданства. «Иностранцы, работающие по трудовым договорам, подлежат обязательному страхованию от производственного травматизма и профессиональных заболеваний (согласно ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). Таким образом, если иностранный работник получил производственную травму, работодатель обязан оплатить ему «больничный». Такое пособие выплачивается за весь период нахождения на «больничном» до момента выздоровления. Даже в случае неофициального трудоустройства иностранный рабочий (либо заинтересованные лица) при несчастном случае либо травматизме может обратиться в суд с признанием отношений трудовыми и возмещением вреда. И в этом случае законодательство на стороне работника», – разъясняет Владимир Коликов, партнер юридической компании «Генезис». Пятилетку за три года Рабочий день строителя зачастую длится больше 8 часов. Мигранты, например, трудятся на стройках по 12–14 часов. Работодатели охотно оплачивают переработку. Желание строителей больше заработать, а девелопера скорее сдать объект приводит к снижению внимания и сказывается на качестве возводимого объекта. Рост объемов строительных работ и темпов застройки приводит к увеличению травматизма на производстве. Анонсировалось, что в 2011 году будет побит рекорд прошлого года по количеству введенных в эксплуатацию метров жилья. На конец ноября введено 550 тысяч кв. метров, от идеи возвести 1 миллион в Екатеринбурге никто не отказывается. «Сказать, что происшествия происходят просто так, сами по себе, нельзя. В худшие времена во всей Свердловской области в год вводилось 360 м2 жилья. В прошлом году в области было введено в эксплуатацию 1,7 млн м2 жилья. В этом году стремятся построить 2 млн», – рассуждает Анатолий Васильев. Однако темпы роста объемов работ значительно выше темпов роста травматизма. Омбудсмены говорят, что для изменения ситуации необходимо привлечение внимания власти к этому вопросу: «Многие работодатели несерьезно воспринимают проблему охраны труда. Для начала нужно, чтобы государство к этому вопросу начало относиться серьезно. Сейчас первые лица государства хоть начали об этом говорить, раньше даже этого не было. В Государственных структурах с должностных лиц не спрашивается о состоянии охраны труда, по крайней мере мы этого не чувствуем. Вот когда с чиновников будут спрашивать за охрану труда так же как за привлечение инвестиций и развитие нанотехнологий, тогда ситуация с охраной труда улучшится. Поставят, например, им непременное обязательство сократить производственный травматизм в отрасли, тогда точно будут заниматься этим вопросом», – говорит главный технический инспектор труда Федерации профсоюзов. Впрочем, в министерстве строительства и архитектуры замечают, что такая работа ведется, и делается это даже активнее, чем раньше. Руководители строительных компаний уверяют, что работают над вопросом на местах. О том, как снизить количество происшествий на строй-площадке, рассказывает руководитель службы охраны труда концерна ЮИТ: «Мы систематически проводим обучение персонала по вопросам техники безопасности. С этого года действует разработанная нами концепция социальной ответственности – она рассчитана до 2014 года. Ее суть заключается в том, что компания несет ответственность за все происходящее на наших строительных объектах. Все в обязательном порядке посещают семинары, где мы напоминаем о необходимости соблюдения правил техники безопасности». *** Забывать о растущем количестве происшествий на стройплощадках нельзя. Из негативного опыта необходимо выносить уроки и стремиться к многократному снижению этих показателей. Основными принципами снижения производственного травматизма являются поддержание дисциплины, нормированный рабочий день, обеспечение работников защитными средствами и их правильное использование.</x>

Автомобиль горожанину не товарищ... http://nedv.info/articles/avtomobil-gorozhaninu-ne-tovarish Евгения Курмачева Город Mon, 28 Nov 2011 03:24:07 GMT article

<img alt="Автомобиль горожанину не товарищ..." src="http://nedv.info/files/metro.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 5px; float: left;" /><x>Пока на государственном уровне рассматриваются варианты разрешения транспортного коллапса в городе, горожане ежедневно в час пик хватаются за голову и поминают добрым словом правительство. Сегодня мы вместе с архитекторами проанализировали опыт других городов и поразмышляли о возможных сценариях решения транспортной проблемы. Нам любые дороги дороги В столице Великобритании в качестве меры борьбы с пробками въезд на личном авто в центр платный; в Соединенных Штатах (Вашингтон) используются полосы с реверсивным движением, кроме того, распространено коллективное использование автомобиля – в таком случае разрешается двигаться по выделенной полосе; в Нидерландах создан культ велосипедов и малогабаритных авто; в Австралии (Мельбурн) в центре построены платные скоростные магистрали; в Швейцарии (Цюрих) население давно оценило прелесть использования одного арендованного автомобиля несколькими водителями в разное время дня. В России пока нет точного видения того, как обеспечить горожанам транспортную доступность от периферии к центру и наоборот в часы пик. В настоящий момент в Екатеринбурге всего две крупных улицы, так называемых артерии города. В определенные часы в этих артериях образовываются тромбы. По словам чиновников, транспортную проблему невозможно решить путем расширения дорог и увеличения количества парковочных мест при нынешнем темпе автомобилизации населения. «Мы больны недугами, которые современные цивилизации перенесли уже 10–20 лет назад. Для нас сегодня автомобиль является неким жизненным стимулом: вот куплю автомобиль, буду ездить на работу на машине. Я вам скажу, что это не благо, это – беда. В Европейских городах это уже давно поняли. В Париже, Вене, Берлине под давлением такой же общественности, как у нас, сейчас начали строить огромное количество развязок, дорог, затратили колоссальное количество денег, вбухали туда, причем тогда у западных стран было много денег – это конец 1980–90-х, деньги вкладывали именно в это. Развязки строили наземные и подземные, трех- и четырехуровневые. Но прошло ровно пять лет, и вся эта территория была забита автомобилями. Не соизмеримы затраты на развитие инфраструктуры с растущим уровнем автомобилизации. Липович (Евгений Липович, заместитель главы администрации Екатеринбурга. – Прим. ред.) говорит, что развивать город дальше путем увеличения парковочных мест и расширения дорог нельзя, мы не можем этого допустить, потому что иначе мы уничтожим все наши газоны и зеленые зоны», – разъясняет Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга. О том, насколько эта мера экономически не оправдана, рассуждает Александр Ложкин, архитектор, урбанист, исследователь (Новосибирск, Пермь): «В Новосибирске подсчитали затраты на строительство улично-дорожной сети в соответствии с генеральном планом. Предполагалось строительство пяти мостов. Получилось, что в 2010 году на эти цели было необходимо выделить 2 млрд рублей, на следующий год в три раза больше – 7,5 млрд, в 2015 году мы должны тратить 25 млрд на дороги, чтобы построить, то что запланировано. 25 млрд! Это бюджет Екатеринбурга! – смеется архитектор. – Если Олимпиаду в Екатеринбурге проведут, то тогда построят все что запланировано в генплане, а если нет – извините. Тут даже саммит ШОС и чемпионат по футболу не поможет». Для сравнения, в Свердловской области за 2011 год на строительство и реконструкцию автомобильных дорог было израсходовано 2,4 млрд рублей, в следующем году планируется увеличить инвестиции в эту сферу до 9,4 млрд рублей. Сменить приоритеты По мнению экспертов, необходим принципиально иной подход к решению этой дилеммы – изменение сознания людей. Горожане должны привыкнуть к мысли использовать общественный транспорт. «Люди у нас еще не насладились всеми прелестями личного автотранспорта. Убедить их сейчас в том, что надо пересаживаться на общественный транспорт сложно. Вот когда они намучаются, тогда что-то изменится. В Париже поступили очень умно. Они заставили частника стоять в пробке, абсолютно индифферентно на него смотрят. Зато у них два вида метро: скоростные поезда пронизывают город насквозь по всем направлениям, захватывая пригороды, и еще обычное метро высокого заложения», – приводит пример удачного решения Михаил Волков. Без срока давности? В 2004 году мастерской генерального плана был разработан стратегический проект по строительству перехватывающих парковок. Предполагалось, что в городе будет построено 20 платных стоянок. Именно так власти рассчитывали ограничить поток автомобилей, движущийся в центр города. К концу 2011 года не построено ни одной. В управлении Главархитектуры это объясняют просто: «К сожалению, кризис, который грянул, затронул в том числе и бюджетное финансирование. Мы сегодня бюджет больше расходуем на решение социальных вопросов – строительство детских садов, школ. Строительство таких парковок – вещь, конечно, нужная, но не первостепенная. Проекты перехватывающих парковок уже есть, некоторые уже прошли государственную экспертизу. Приблизительная оценка их стоимости произведена. Эти парковки будут многоярусными. В дневное время они будут перехватывающими, в ночное – парковочными местами для жителей близлежащих домов», – рассказывает о замыслах М. Волков. Алла Заремба, профессор ГОУ ВПО «УралГАХА», автор другого стратегического проекта «Дом для автомобиля», не верит, что этот проект будет полностью реализован. «С 2004 года, когда разрабатывались все стратегические проекты, ничего не изменилось, кроме того что уровень автомобилизации значительно вырос», – говорит эксперт. Однако сити-менеджер Екатеринбурга заверил: первая такая стоянка будет открыта на Ботанике уже в следующем году. «Сейчас мы понимаем, что такой же паркинг должен быть сделан в районе улицы Космонавтов, чтобы как с северного, так и с южного направления гости города не заезжали в центр, а могли оставить свой автомобиль, сесть в метро и доехать до центра. Билет на метро будет включаться в оплату парковочного места, то есть если ты оставил свою машину на паркинге, проезд в метро будет подразумеваться», – рассказывает Александр Якоб, глава администрации г. Екатеринбурга. Впрочем, если реализация проекта будет отложена, вполне возможно, что выбранные места для парковок скоро займут застройщики, учитывая дефицит земельных участков для строительства в городской черте. «Земли такие зарезервированы. Точнее, земли не зарезервированы, мы не можем зарезервировать их надолго, потому что по закону – срок семь лет, зарезервировать их нельзя, но в генеральном плане такие точки уже нанесены. Резервирование – это когда земли ничем не заняты, наложен запрет на использование. Мы не можем изымать земли более чем на семь лет», – объясняет сити-менеджер. Даже скорая реализация стратегического проекта не решит проблему хранения автомобилей. В архитектурно-художественной академии нашли решение – 7 лет назад был разработан проект «Дом для автомобиля», в рамках которого планировалось возводить на неиспользуемых территориях (например, рядом с бывшими промышленными объектами) паркинги, места в которых возможно было бы арендовать или покупать. По заверениям чиновников, он будет актуализирован. Автор проекта скептически относится к этим обещаниям и не питает иллюзий относительно того, что расчерченный план будет перенесен с бумаги в реальность. Даже если парковки и будут построены, то не ясно, как же все-таки перемещаться по городу – наземный общественный транспорт, как и автомобили, стоит в пробках. Короткая ветка метро, которая уже в ближайшее время станет длиннее на две остановки, все равно не будет удовлетворять потребности горожан. В Перми, например, даже и не думали начинать строить метрополитен, при этом, как отмечают эксперты, проблем с передвижением у пермяков гораздо меньше. «Пермь отказалась от проекта строительства метрополитена принципиально и сделала ставку на развитие трамвайной сети. Сегодня Пермь – третий покупатель трамваев в России. В городе чуть меньше ста трамваев, 40% из них новые. Они ходят по выделенной линии. Есть выделенные полосы для общественного транспорта. В принципе, автомобилям не запрещено двигаться по ней, но обращу внимание: достаточно мало автомобилистов ее используют»,– отмечает Александр Ложкин. В Екатеринбурге начали делать трамвайные линии обособленными (например, на улице Малышева – мост на ЖБИ), но это привело к образованию многокилометровых пробок. Некоторые водители по забывчивости перестраиваются на пути и не моглут оттуда выехать, что приводит к остановке движения трамваев. Автолюбители отмечают, что обособление путей фактически приводит к сужению полосы в два раза. Они считают несправедливой ситуацию, когда несмотря на то, что исправно платится транспортный налог, власти стремятся ограничить автомобильное движение. Упущенная выгода Возможно в будущем личное авто станет элитарным. Уже сегодня чиновники задумываются о том, чтобы сделать парковки в центре города платными, а в цену квартиры закладывать стоимость машино-места в подземном паркинге. «Парковки у нас бесплатные, это нонсенс с точки зрения мировой практики. Во всем мире парковка в центре города стоит таких денег, что просто не захочешь там парковаться Я приехал в центр Чикаго, а подруга ехала с окраины, она там живет. Приехала, во-первых, простояла на хайвее в пробке. В центре места для парковки очень дорогие, которые через таксометр оплачиваются, надо заезжать в большие парковки. Мы искали подходящее место минут 40, нашли, но это было далеко до центра. Во сколько, вы думаете, это нам обошлось? За час парковки мы заплатили 28 долларов. Это практически запретительные расценки. Зачем мне парковаться здесь? Лучше я доеду на метро. Вот такой у них принцип», – вспоминает Михаил Волков. В этом вопросе архитекторы придерживаются той же позиции: «Эта бездейственность городских властей удивляет – почему нельзя сделать парковки платными? Поставить автоматы и все! В Новосибирске эта проблема не решена. Халявные места в центре города, которые используют для парковки, мешают. Знаки вывешивать абсолютно бесполезно, люди оставляют машины, где хотят и когда хотят. Поражает недисциплинированность населения. Можно задействовать эти места. Надеюсь, через несколько месяцев откроется несколько платных нормальных парковок», – рассчитывает Валерий Филлипов, архитектор (Новосибирск). Припаркованные у обочин автомобили мешают проезду. В развитых странах системы платных парковок активно используются: «В Риге сделано просто и гениально: въезд в центр платный. Указан номер, на который нужно отправить смс, то есть ты приезжаешь, паркуешься и отправляешь смс с номером машины. Все! У тебя списывают деньги, а у хранителя правопорядка на планшетнике в базе высвечивается, кто оплатил парковку, а кто – нет», – делится наблюдениями Александр Ложкин. Транспорт «по вызову» Делать ставку только на развитие общественного транспорта – неверно. Главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо Марин смотрит далеко вперед. По мнению мэтра, самая устойчивая транспорт-ная модель та, где в равных частях сочетается транспорт «по предложению» (то есть с жестким расписанием, фиксированными остановками и маршрутом, это было характерно для индустриальной эпохи), частные легковые автомобили и транспорт «по запросу». «Самая большая проблема транспорта будущего – то, что он должен быть персональным. Принято считать, что метро – это лучшая система. Но это не всегда так очевидно. В метро может перемещаться 20–25 тысяч человек за час. Это нормально, если этот поток перемещается до школ, университетов, больниц. Это не самый удобный способ для того чтобы добраться до библиотеки, концертного зала или танцевального клуба. Необходимы технологии для отклонения от маршрута передвижения. Вот представьте: лифт, как в большом здании, только он передвигается по горизонтали – по улицам, кабины которого рассчитаны на 6–7 пассажиров. То есть вы заходите в кабину и нажимаете кнопку «опера», точно также как если бы вы нажали кнопку в лифте отеля, чтобы попасть в ресторан. Это новый критерий постиндустриальной матрицы мобильности. Это система транспорта по запросу, противоположность метро. Это называется транспорт «по запросу». Именно такой транспорт является критерием постиндустриального общества», – поделился соображениями архитектор столицы Каталонии в последний приезд в Екатеринбург. Хосе Асебильо также сказал, что встречался с губернатором Свердловской области, и в их беседе затрагивался вопрос строительства высокоскоростных поездов столице Урала. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder4/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Больше развязок – больше машин (США, Лос-Анджелес) </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder4/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> В Брюсселе множество доступных паркингов </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder4/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> В Нидерландах сделали ставку на малогабаритные авто… </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder4/photo4.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> …и велосипеды </td> </tr> </tbody> </table>

Екатеринбург будущего http://nedv.info/articles/ekaterinburg-budushego Анна Асташкина Город Mon, 21 Nov 2011 16:33:12 GMT article

<img alt="Екатеринбург будущего" src="http://nedv.info/files/future_ekb.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Перспективы уральской столицы стать комфортным для жизни городом и международным центром притяжения инвестиций все больше связываются с Всемирной выставкой ЭКСПО-2020, на проведение которой в Екатеринбурге власти возлагают большие надежды. Модернизация города доверена архитектору и профессору, более 30 лет занимавшему пост главного архитектора Барселоны, Хосе Асебильо. Впервые представленный уральской общественности весной этого года, он сразу отметил, что цель его работы – не ЭКСПО-2020, а Екатеринбург-2021, не отдельное мероприятие, а развитие города в целом. С какими проблемами пришлось столкнуться при проработке стратегического плана уральской столицы, что нужно для появления в Екатеринбурге скоростных поездов и как достигнуть уровня мирового бизнес-центра, – Хосе Асебильо рассказал, совместив очередную встречу с губернатором с участием в фестивале уральской архитектуры «Белая башня». Расширение или компактность? – Основная трудность архитекторов моего поколения – мы понимаем, что у всех городов есть свои проблемы, но в каждом городе они должны решаться по-разному. К сожалению, сейчас используются именно глобальные пути решения проблем по всему миру. И мы можем найти здания одного и того же типа в Нью-Йорке, Лондоне, Париже и Москве. Сегодня это одна из самых драматичных ситуаций. Мы сейчас живем при населении планеты 7 миллиардов человек. Но через 30 лет это количество увеличится на 30%, и мы придем к 9 миллиардам. Это самый потрясающий рост населения за всю историю человечества! Например, в Америке население страны вырастет на 25%, в Азии – на 40–50%, в Африке количество населения удвоится. К сожалению, для вас, в России, рост ниже. За последующие 30 лет Россия потеряет порядка 1% населения. Но через 30 лет 75% населения будет жить в городах. Вследствие чего мы можем предположить, что градостроительная модель должна быть разной – для Африки, где население увеличится, для Европы, где оно практически не изменится, и для других стран. По моему мнению, есть несколько путей решения этих проблем. Сначала необходимо увеличить интенсивность – повысить плотность населения, компактность городов. С этой точки зрения Екатеринбург является просто провалом – плотность населения экстремально низкая. Если мы возьмем по этому показателю территорию от Манхэттена, Москва окажется примерно посередине, а в Екатеринбурге практически нет критической массы. В будущем, я уверен, ситуация будет складываться наилучшим образом для городов с населением 1–2,5 миллиона. В этом отношении Екатеринбург находится посередине. Поэтому проблема не в росте, а в развитии. В Екатеринбурге существует риск деградации центра города, так как микрорайоны создаются в большой удаленности от него. Я абсолютно не согласен с таким подходом. Приведу в качестве примера Тель-Авив, который в последнее время очень сильно разросся. Правительство Тель-Авива работало над повышением плотности города. И делало это не только при помощи новых башен-небоскребов, которые стали модой. (Глупая мода!) Было увеличено количество этажей в зданиях. В ЮНЕСКО заявили, что это катастрофа. Правительство Тель-Авива сделало несколько звонков, в том числе звонили и мне. Я выступил за стимуляцию реставрации такого типа. Центр Тель-Авива, который был запроектирован в середине 40-х годов, сейчас имеет законченный вид и фактически является лучшим в мире! Сейчас нам необходимо думать о городе XXX века, принимая во внимание новые тенденции, которые я считаю положительными по всему миру, – это новая технология, глобализация и новая экономика. Самым важным последствием такой революции будет ускорение нашей жизни. Вчера я был в Барселоне, сегодня я в Екатеринбурге, послезавтра буду уже в Швейцарии. Все это стало возможно благодаря современным технологиям. Поколение новых архитекторов должно работать по новым моделям градостроения, чтобы произошел строительный переворот, подобный тому, что случился в XIX–XX веках. Нам необходимо работать над доступным жильем, над рациональностью городов. Предпочтение должно отдаваться общественным местам. Возьмем для примера Чикаго. Некоторое время назад часть территории города вообще не использовалась, причем это лучшая часть Чикаго, потому она находится рядом с водоемом и обращена к нему. Для того чтобы спроектировать там парк, были разработаны элементы, которые не являются примером традиционной архитектуры: фактически была сконструирована аудитория без здания с аудиосистемой. Сейчас уровень звука в ней является лучшим во всей Америке. По центру была построена большая скульптура. Один из архитекторов Барселоны создал там плавательный бассейн, который покрывается 10-сантиметровым льдом в зимний период. Летом там очень много людей, особенно детей. Их лица проецируются на два больших экрана. Сегодня это одна из самых популярных достопримечательностей Чикаго. Фактически люди сюда приходят, чтобы посмотреть, как они выглядят в окружении зданий. Город между озер – Я считаю, что водоемы являются самой важной частью в Екатеринбурге. Когда в Барселоне я говорю о Екатеринбурге, и люди просят меня объяснить, что это такое, в первую очередь я упоминаю, что Екатеринбург следовало бы назвать межозерным городом. В мире не так много городов, которые могут похвастаться такой значимостью водоемов. Возможно, это Рио-де-Жанейро, Ванкувер, Сидней и Стамбул. Это те города, которые занимаются продвижением своих водоемов. Очень хороший пример – Гамбург, компактный город с высокой плотностью населения в центре. Исходя из логистических соображений, городская набережная была преобразована в отдельный район. Это новый взгляд на градостроительство и новый горизонт Гамбурга. Всегда нужно обращаться к водоему. Проблема России, отличная от всего мира, – сохранение исторической архитектуры. Говорят, что в Европе была уничтожена большая часть архитектурного наследия, поэтому сейчас принимаются все меры для того, чтобы сохранить то, что осталось. В России все наоборот. Историческое наследие практически исчезает, особенно в Москве. Сейчас я работаю над стратегическим проектом Екатеринбурга, и главной проблемой является сохранение исторической архитектуры, которая вместе с водоемами является основным элементом Екатеринбурга. Транспорт и логистика В большей части городов мира существует проблема транспорта. В первую очередь нам предстоит серьезно поработать над матрицей индустриальной мобильности. Я встречался с представителями власти Свердловской области, мы говорили о развитии скоростных магистралей. В городах будущего сеть высокоскоростных поездов должна иметь две станции – одну в центре города и вторую на терминалах аэропорта. Сейчас проходимость пассажиропотока в аэропорте Екатеринбурга составляет 2 млн человек в год. С экономической точки зрения, совершать межконтинентальные рейсы во всем мире невозможно ниже уровня в 10 млн пассажиров в год. И эту проблему не решить расширением города, потому что в будущем демографический рост будет отрицательным. Сейчас нам необходимо рассмотреть города, которые располагаются вокруг Екатеринбурга, включая Пермь, Уфу, Астану, Челябинск. Их жители могут пользоваться услугами аэропорта Екатеринбурга, но прибывать сюда они должны посредством скоростных магистралей. В 1992 году и во время проекта, который создавался под Олимпий-ские игры, пассажиропоток аэропорта Барселоны составлял 6 млн человек в год. Я был директором этого проекта, и 20 лет спустя пропускная способность аэропорта возросла до 32 млн, но население Барселоны осталось тем же самым! Мы создали инфраструктуру, создали условия, чтобы люди, живущие рядом с Барселоной, приезжали на поездах и пользовались аэропортом Барселоны. Лим – очень маленький исторический город во Франции. Экономически он был совершенно не развит. Но после создания высокоскоростной железной дороги, соединившей Лим и Лондон, Лондон и Париж, Париж и Амстердам, Лим превратился в международный хаб! Одна станция высокоскоростной магистрали – самая простая возможность для появления нового бизнес-центра. Еще один важный фактор – метаболизм, то есть способность города трансформироваться. Это новый способ мобильности, новая логистика. Последние два года мы работали над оценкой уровня метаболизма в европейских городах. Первый город, который был оценен с положительной точки зрения, – Копенгаген, последний – София. Статус присуждался независимо от его площади. Российские города в исследовании не приведены. Для того чтобы понять, что такое городской метаболизм, приведу пример. Два человека обедают и едят одно и то же. Но девушка весит 45 кг, а я 85. Как же возможно, что мы едим одно и то же? Девушка мне подскажет, что это происходит из-за того, что у нас разный метаболизм. В 1620 году Шекспир написал: «Что такое город, если не люди?». С городами происходит то же самое, что и с людьми. Они должны работать по наибольшей эффективности метаболизма. В настоящее время мы занимаемся разработкой этого процесса в Екатеринбурге. В мире существует много возможностей для извлечения эффективности из метаболизма. К примеру, в одном из ночных клубов Лондона электричество вырабатывается посредством вибраций, которые при танце производят сами люди. Сегодня используется асфальтовое покрытие, точно так же обладающее электрическими свойствами. Фактически уже известно, что трение, которое совершает автомобиль при движении по асфальту, может производить электричество. Вопрос заключается в том, каким образом возможно собрать эту энергию. Сейчас любые программы реальны практически везде. В будущем архитектура должна быть выполнена таким образом, какой мы ее видим именно в этом городе. Например, положение водоемов Екатеринбурга и их форма определяют необходимость создания новых площадок. И мы можем решить, как территориально это будет выглядеть. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder3/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Архитектор Хосе Асебильо </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder3/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Правительство Тель-Авива сделало ставку на повышение плотности населения </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder3/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> «Crown Fountain» стал одной из главных достопримечательностей Чикаго </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder3/photo4.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Одна станция скоростной магистрали способна изменить город </td> </tr> </tbody> </table>

В надежде на лучшую долю http://nedv.info/articles/v-nadezhde-na-luchshuyu-dolyu Евгения Курмачева Город Sun, 20 Nov 2011 18:23:20 GMT article

<img alt="В надежде на лучшую долю" src="http://nedv.info/files/best_part.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Над окончанием строительства долгостроев Свердловской области ведет работу координационная комиссия. Тех граждан, чей застройщик обанкротился, вносят в списки – непостроенные квадратные метры будут предоставляться на аукционе вместе с земельными участками. Планируется, что часть дольщиков получат квартиры до конца года. Кроме того, вступил в силу федеральный закон, защищающий интересы дольщиков. Стало ли инвестирование в строительство многоквартирных домов более безопасным? Под пристальным взором Правительство области ведет активную работу с проблемными стройплощадками. Координационная комиссия ставит перед собой задачу завершить строительство всех объектов, для реализации которых есть земельные участки. В настоящий момент работа ведется на 26 площадках, где мечтают получить свои квартиры 2200 дольщиков. В течение 2011 года четыре объекта из черного списка координационной комиссии были введены в эксплуатацию. Не так давно городские власти узаконили строительство трех многоквартирных жилых домов на Уралмаше (квартал улиц Победы – Бакинских комиссаров – Восстания – Ломоносова и Республиканская – Кировградская (застройщики ООО «ГК «Домбери», ООО «Консалтинг-Сервис», ООО «УралИнвест»), где застройщик вместо 9 этажей возвел 16. Это позволило 512 инвесторам получить официальный статус собственников жилья. Еще 52 собственника получили причитающееся жилье в многоквартирном доме на ул. Степана Разина, 128 (ЗАО «Домострой). В этом году ключи от новых квартир были переданы дольщикам в Первоуральске (ул. Емлина 10, 11, ООО «УК «Главсредуралстрой»). По заверению чиновников, более половины дольщиков могут получить свои квартиры уже к новому году. Планируется ввести в эксплуатацию объекты следующих строительных компаний: Уралстрой-1 (ул. Большакова, 25), «Мегаполис» (Пехотинцев, 3), подойти к завершающей стадии строительства на объектах корпорации «ЭСПА» (Космонавтов, 32) , ЗАО УК «Новый град» (Юмашева, 18). По предварительным оценкам, в Свердловской области в начале следующего года останется полторы тысячи пострадавших инвесторов, при том что для 1200 дата окончания строительства уже определена. Завершающие в списке координационной комиссии самые сложные объекты компаний «АргоИнвестСтрой» (Гастелло, 3), Новый град (Рощинская, 8–10). С надеждой на лучшее Есть и другая категория пострадавших. У некоторых дольщиков даже не было иллюзий относительно того, что их дома достроят, – у застройщиков отобрали земельные участки, начались судебные тяжбы. Для этих инвесторов с середины августа действует област-ной закон1 в защиту пострадавших дольщиков, вложивших деньги в строительство многоквартирных домов. Создан реестр пострадавших. По предварительным подсчетам в этой ситуации оказались 500 человек. Три недели назад официально был начат прием заявлений о вступлении в реестр. В настоящий момент выразили желание быть включенными в этот список 320 человек. Уже рассмотрено 220 заявлений, и известно, что более ста «счастливчиков» зачислены в реестр. Это дольщики компаний «ГазУралТрейд», «СпецПромЦентр», «Су-18», «УралЭнергоСтрой», «ВузСпецСтрой». Для этой категории дольщиков будут предоставлены меры господдержки в виде обеспечения жильем, оплаченным в соответствии с договором. Однако многим из заявившихся будет отказано во включении. «По первому результату рассмотрения экспертной комиссии многим будет отказано во включении в реестр. Например, обратились дольщики «Нового града», хотя жилой комплекс на Рощинской будет достраиваться. Есть все необходимое для того чтобы достроить этот объект. Кроме того, предприятие еще существует и процедура банкротства не завершена», – комментирует Дмитрий Нисковских, советник Председателя Правительства Свердловской области. К середине ноября будет сформирован перечень земельных участков, которые будут выставлены на аукцион. Конкретизируется механизм оценки участков. Их перечень уже составлен, но администрация города отказываются разглашать их расположение, ссылаясь на то, что реестр обманутых дольщиков не до конца сформирован – не определено необходимое количество квадратных метров жилья. Одно можно сказать наверняка – все участки будут в черте города, а застройка этих территорий не будет носить уплотнительный характер. Минрегионразвития утвердил минимальную стоимость квадратного метра 33 600 руб. Кто из застройщиков предложит большее количество квадратных метров за земельный участок, тот его и получит. Планируется, что первый аукцион состоится в начале декабря. Застройщик вынужден будет сначала выполнить условия соглашения – расселить пострадавших дольщиков, только после этого он сможет получить земельный участок. Поэтому вполне вероятно, что после проведения первого такого аукциона выигравшая строительная компания обеспечит жильем часть обманутых дольщиков уже в этом году. Стоит отметить, что в соответствии с этим законом дольщики смогут получить лишь одну квартиру, вне зависимости от того, сколько квартир было ими оплачено по договору. Чиновники объясняют это обстоятельство просто – закон носит социальный характер и направлен на обеспечение конституционного права на жилище. В каком районе будет располагаться жилище, законодательством также не определено. Вполне возможно, что дольщикам будут предоставляться квартиры на окраинах, тогда как оплачивали они квадратные метры в центральной части города. Дольщики в законе Областной закон позволяет получить квартиры только тем дольщикам, которые оказались в непростой ситуации (застройщик лишился площадки) до принятия этого закона. В середине августа этого года в силу вступил федеральный закон2 о банкротстве, призванный защищать интересы людей, инвестировавших в строительство жилья. Облегчит ли он нелегкую долю пострадавших – не ясно, в законе слишком много препятствий на пути дольщиков к вожделенным квартирам. В соответствии с документом дольщики могут выступать не только с денежными требованиями, как это было раньше, но и с имущественными, то есть с требованием предоставить им квартиры. Это очень важно, так как при получении вложенных средств дольщик оказывался в проигрыше – из-за инфляции вложенные средства обесцениваются, и тот, кто предполагал купить трехкомнатную квартиру в строящемся доме лет пять назад, после возвращения денег может едва рассчитывать на однушку. Раньше у дольщиков была возможность обратиться в суд общей юрисдикции и получить квартиру в многоквартирном доме, когда застройщик фактически находился в стадии банкротства. Нужно понимать, что значит признание чьего-то права, когда идет процедура банкротства, – чьи-то интересы ставятся выше других. Все остальные должны ждать завершения процедуры. Получается, что дом без одной квартиры будет участвовать в конкурсной массе. Сейчас дольщики должны объединяться в кооперативы и обращаться в Арбитражный суд с требованием передать им право на помещения. Несмотря на то что с момента вступления закона в силу запрещено претендовать на получение имущества при банкротстве застройщика, буквально месяц назад был такой случай. Юристы говорят, такая практика противоречит букве закона. Если потребительский кооператив хочет получить права на многоквартирный дом, то дольщики должны удовлетворить требования кредиторов, которые предшествуют их очереди. «Являясь конкурсным кредитором, все понимали, что вряд ли дольщики получат деньги, а сейчас у них преимущественное право по сравнению с другими кредиторами. То есть у них очередь стала раньше – не четвертая, а третья», – раскрывает тонкости законодательства Элеонора Файзрахманова, магистр права, партнер по земельным вопросам «ЮС Когенс». Прежде чем дольщики смогут получить помещения, необходимо из общего имущества выплатить компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред, погасить долги по заработной плате и текущие платежи. Кроме того, при передаче многоквартирного дома вкладчикам число квартир должно соответствовать количеству дольщиков. «Если на одно помещение претендует несколько дольщиков, кто-то должен отказаться от своих прав. То же касается площади помещений. Если построено одно количество квадратных метров, а оплачено другое, должно быть предоставлено письменное согласие дольщиков о том, что они согласны получить объект, несоответствующий условиям договора», – комментирует Элеонора Файзрахманова. Благодаря закону шансов удовлетворить свои требования у дольщиков стало больше, но это не значит, что количество пострадавших сократится. «Прописанный в законе механизм – один из вариантов решения проблемы. Необходимо быть готовыми к сложной и длительной процедуре, которая потребует активного участия дольщиков в процессе. Этим нужно активно заниматься, считать, писать, объединяться», – настоятельно рекомендует Аркадий Майфат, доктор юридических наук, партнер коллегии адвокатов «Частное право». Советы начинающим Эксперты рекомендуют перед заключением договора с застройщиком обращаться к юристам или другим лицам, полномочным проверять пакет документов, устанавливать соответствие договора действующему законодательству. Например, если жилье приобретается с помощью ипотеки, банк тщательно проверяет документы, оценивает стабильность строительной компании. Впрочем, были прецеденты, когда ошибались даже крупные кредиторы – зачастую предстоящие сложно-сти предсказать невозможно. Для минимизации рисков эксперты рекомендуют обращаться в страховую компанию. Пока на рынке не много компаний, готовых застраховать риск того, что дом не будет построен. Кроме того, эксперты рекомендуют участвовать исключительно в долевом строительстве. Управление Государственного строительного надзора контролирует целевое использование денежных средств, привлекаемых застройщиком, только по договорам долевого участия. В соответствии с 214-ФЗ проводится экспертиза проекта, любой покупатель может ознакомиться с документацией застройщика. В таком договоре всегда фиксируется дата окончания строительства, тогда как в инвестиционном дата может быть не зафиксирована, либо она отодвинута на неопределенный срок по решению кооператива (причем, как правило, вкладчики даже не знают о проведении собрания по этому случаю). Также инвестиционный договор предполагает, что кооператив является заказчиком строительства, а строительная компания – лишь подрядчиком. В случае возникновения каких-либо проблем недовольному инвестору придется судиться с кооперативом, то есть с такими же, как и он, вкладчиками. Еще один минус заключения договора с застройщиком в обход 214-ФЗ – после окончания строительства застройщик имеет первоочередное право на выкуп квартир у инвесторов. В таком случае вкладчики, рассчитывающие извлечь выгоду из роста цен на недвижимость, останутся не у дел. Строительная компания запросто может воспользоваться деньгами вкладчика как беспроцентным кредитом. *** Накануне бывший глава Минфина Алексей Кудрин выступил с пессимистичным заявлением о том, что Россия вступает в экономический кризис. Независимые финансовые аналитики еще полгода назад говорили о высокой вероятности наступления второй волны кризиса во втором квартале 2012 года. В условиях нестабильности риск невозврата средств, вложенных в строительство, многократно возрастает. Прошлый кризис показал, что с проблемой ликвидности столкнулись даже самые крупные и проверенные застройщики, не доверять которым у граждан не было оснований. Было заморожено множество строек. В преддверии этого события можно рекомендовать не вкладывать средства в возведение объектов на начальных стадиях строительства, особенно если этот способ не подпадает под действие 214-ФЗ.

Ты помнишь, как все начиналось? http://nedv.info/articles/ty-pomnish-kak-vse-nachinalos Администратор Город Wed, 16 Nov 2011 18:13:58 GMT article

<img alt="Ты помнишь, как все начиналось?" src="http://nedv.info/files/diary.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>В очередной раз встал вопрос о поиске новой работы – IT-сфера перестала меня прельщать, и я начал просматривать вакансии на сайтах и вообще задумываться о будущем. В раздумьях прошло несколько недель и в конце концов я пришел к выводу, что хочу освоить новую профессию, которая включала бы общение с людьми, могла бы меня прокормить и была бы востребована практически всегда. Так мое внимание привлекла сфера недвижимости – деньги здесь крутятся немалые, общения хоть отбавляй, ну а жилье людям требовалось еще со времен охоты на мамонтов, и вряд ли когда они от этой нужды освободятся. Я немного почитал о рынке недвижимости и начал ходить по собеседованиям. Первое собеседование было на вакансию в отдел продаж. Там говорили об обучении, «длинных» сделках и таких же «длинных» деньгах. Второе – на аренду – быстрые сделки и «сразу в бой». Я выбрал «сразу в бой». Так я попал в отдел аренды агентства «N». Первый день на работе меня, в общем, воодушевил – люди работают, не ваньку валяют, вместе с тем атмосфера не напряженная, вполне себе дружеская. Мне понравились коллеги – сразу стало ясно, что у начальника и старожилов есть чему поучиться, причем, не только в узкопрофессиональном ключе. Сложилось впечатление, что риэлторы не закрывают рот в течение всего рабочего дня: телефон звонит без умолку, мобильник разрывается, самые продвинутые клиенты жаждут общения в сети. За этот день я сказал столько слов, сколько раньше, бывало, произносил за неделю, и это было только начало. А внимание нужно уделить каждому, с такой работой надо уметь расположить к себе людей. Если риэлтор, специализирующийся на купле-продаже недвижимости, занимается подготовкой и оформлением необходимого пакета документов, то в моем случае необходимо продавать, причем, нужно продать не только свои услуги клиенту, но и клиента собственнику, а собственнику – клиента, убедив их вступить в долговременные отношения. Ох, непростое это дело… Алексей Тимофеев, стаж работы в агентстве недвижимости две недели. (Продолжение следует) </x>

Счетчики отстали от времени http://nedv.info/articles/schetchiki-otstali-ot-vremeni Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 15 Nov 2011 17:54:58 GMT article

<img alt="Счетчики отстали от времени" src="http://nedv.info/files/time_schetchik.jpg" style="width: 200px; height: 149px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>В Свердловской области установлено более 500 тысяч двухтарифных счетчиков, в Екатеринбурге – порядка 200 тысяч. Отказ от «сезонного» времени привел к дополнительным тратам для экономных потребителей, своевременно установивших счетчики. Приборы учета, которые были приобретены до осени этого года, в последние выходные октября автоматически перестроились на зимнее время. Теперь их необходимо перепрограммировать. Первоначально внести изменение в программное обеспечение необходимо было до 1 ноября 2011 года, но была сделана отсрочка – на эту процедуру отведено 14 месяцев. О том, как правильно это сделать и за чей счет должен быть осуществлен переход счетчиков «в режим реального времени», рассказали эксперты на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС. Время, назад! Двухтарифные приборы учета в связи с отменой «сезонного» времени отстали на один час. Ночное время длится с 23.00 до 07.00, но запрограммированные на автоматический переход приборы фиксируют ночное время с 00.00 до 08.00. Если потребители изменят свои привычки, то данное обстоятельство не приведет к дополнительным тратам на оплату коммунальных услуг – теперь выгоднее включать энергоемкие приборы после полуночи, либо использовать дополнительный час утром, который будет оплачиваться по ночному тарифу. Эти перемены никак не отразятся на тарифах: «На величине тарифа это не может отразиться. По-прежнему потребитель, который проживает в домах с газовыми плитами оплачивает электроэнергию по 2,43 коп. днем, 1,14 ночью. Но в силу того, что фактически учет будет вестись технически по другой схеме, потребитель несет другие расходы. Возможно даже меньшие», – заверил Владимир Гришанов, председатель Региональной энергетической комиссии Свердловской области. Николай Смирнов, министр энергетики и ЖКХ Свердловской области: «С этого года переход на зимнее время отменен, соответственно, это изменение необходимо ввести в программный продукт, который заложен в приборах учета. В принципе, процедура эта достаточно простая, но требующая времени и затрат. Понимая, что приборов учета большое количество, их необходимо перепрограммировать, поэтому Правительство Свердловской области вышло с инициативой продления процедуры перепрограммирования до конца следующего года, то есть до 1 января 2013 года. Никакой спешки». По словам Владимира Пустовалова, директора одной из управляющих компаний, отсрочка необходима для планомерной работы: «В зоне деятельности управляющей компании находятся общедомовые приборы учета, а также приборы населения. Хорошо, что рамки программирования увеличили, это дает возможность не создавать ажиотаж, заявки идут от населения. На сегодняшний день получено порядка 700 заявок». Помимо управляющих компаний, перепрограммированием может заняться ряд организаций. Основное требование к компаниям, которые осуществляют перепрограммирование, – наличие необходимого оборудования и умение работать с программным обеспечением. Министр предупреждает: «Главное, чтобы не было самодеятельности. Если люди начинают заниматься этим, не владея специальными навыками, они могут испортить прибор учета и нарушить программу. То есть ни в коем случае нельзя доверять это дело соседу или неизвестно какой организации. Кроме того, это будет проверяться, уже были прецеденты, когда ночное время расширяется буквально до полусуток. Вот если такие факты будут обнаружены, то собственники приборов, преднамеренно допустившие подобное, будут оштрафованы. Был случай не в Екатеринбурге, на территории Свердловской области, когда ночное время составляло 18 часов из 24». Нарушители будут выявлены при сдаче показателей прибора учета и оштрафованы жилищной комиссией. Если факт преднамеренной установки неверного времени будет доказан, то за все то время, когда счетчик был установлен неверно, придется оплатить по дневному тарифу, будет насчитана доплата. Кто заплатит за инициативу? Еще недавно чиновники анонсировали, что жителям Свердловской области придется за свой счет осуществлять перепрограммирование и давали советы по сокращению расходов, уверяя, что бюджетных средств на эти цели выделено точно не будет. Изначально планировалось, что преференций не будет даже у льготных категорий граждан, несмотря на немалую стоимость этой услуги – порядка 500 рублей. Однако вскоре губернатор Свердловской области Александр Мишарин заявил, что уральцам не придется самостоятельно оплачивать перепрограммирование приборов учета электроэнергии. В настоящий момент Региональной энергетической комиссией Свердловской области совместно с областным министерством энергетики и ЖКХ ведется поиск источника финансирования. Пока неизвестно, где будут изысканы средства, в какие сроки будет осуществлена эта услуга и будет ли она оказана всем потребителям. Однако в настоящий момент некоторые управляющие компании прекратили осуществлять перенастройку счетчиков, ожидая директив сверху. </x>

К чему приведет налог на недвижимость http://nedv.info/articles/k-chemu-privedet-nalog-na-nedvizhimost Анна Асташкина Жилая недвижимость Mon, 14 Nov 2011 17:51:48 GMT article

<img alt="К чему приведет налог на недвижимость" src="http://nedv.info/files/rielt_nalog.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>2013 год может стать поворотным для большинства соб-ственников. К этому времени на всей территории России планируется введение нового налога – на недвижимость. Он объединит существующие налоги на землю и имущество. Однако процентная ставка будет рассчитываться иначе – исходя из рыночной стоимости объектов. Какую сумму придется ежегодно платить владельцам недвижимости, пока можно только предполагать. Государственные органы власти до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс официальных комментариев не дают. Участники рынка делают неутешительные прогнозы. Налог един Первые разговоры о необходимости введения в России единого налога на недвижимость появились еще в конце 90-х годов, связано это было с тем, что принятый порядок налогообложения не обеспечивал стабильного поступления доходов в бюджет. Сейчас налог на имущество граждан и организаций рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ), которая существенно ниже рыночной, поэтому собственники такой платеж особо не замечают. Налог на землю считается от кадастровой стоимости участков. Чиновники отмечают, что переход к новому налогу позволит значительно упростить систему налогообложения. Однако его введение неоднократно откладывалось из-за отсут-ствия единого кадастра недвижимости и методики массовой оценки объектов капитального строительства. «Предполагалось, что в перспективе налог на недвижимость будет основным источником формирования местных бюджетов. Это должно обеспечить самостоятельность муниципальных властей, – объясняет Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис». – Второе: налог на недвижимость, по сути, должен был заменить три налога – земельный, на имущество организаций и на имущество физических лиц. Следовательно, упрощается налоговое администрирование, снижаются затраты на него. Третье: установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения ввода жилья, расширения налоговой базы». Вместе с тем такое нововведение несомненно увеличит налоговое бремя для владельцев недвижимости. Если сейчас, по словам Владимира Винницкого, председателя комиссии по контролю за правоохранительными органами и совершенствованию законодательства, реально налог на имущество составляет порядка 0,3% от стоимости, определенной БТИ, и потому особо не ощущается, то в основу налога на недвижимость будет положена рыночная стоимость собственности. Уже сейчас она существенно отличается от данных БТИ. Связано это с тем, говорит Наиля Видманкина, директор ООО «Регион оценка», что раньше для оценки не было разработанных методик, существовали только сборники «УПВС» – укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, где, к примеру, учитывался удельный вес каждого конструктива, и которыми сейчас оценщикам закон пользоваться запрещает. «Разработана методология оценки, предусматривающая три подхода – затратный (учитывает стоимость строительства независимо от места), сравнительный (учитывает место нахождения объекта недвижимости) и доходный (учитывает ликвидность данного объекта). К примеру, здание в центре города старое, но доход от сдачи в аренду оно принесет большой. Эти три подхода аккумулируются и выводится средневзвешенная величина. А в БТИ при оценке квартиры не учитывается затратный подход, берется только сравнительный и доходный. Поэтому оценки в разы отличаются», – комментирует Н. Видманкина. Сейчас оценка в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (135-ФЗ) действует полгода, а БТИ определяет инвентаризационную стоимость, как правило, только в момент сдачи дома в эксплуатацию. Владимир Винницкий уверен, что все расходы, связанные с оценкой и необходимые для введения единого налога, лягут на плечи собственников жилья. К слову, сейчас средняя стоимость оценки БТИ составляет 2 тысячи рублей, а услуги частного оценщика – от 5 тысяч рублей. «Налог будет работать только тогда, когда он экономически оправдан и справедлив. Тот небольшой экономический расчет, который проводили наши специалисты, сводится к тому, что на сегодняшний день для того, чтобы произвести все работы, потребуется порядка 300 миллиардов рублей. Это значит, что в этой отрасли будет крутиться около 100 тысяч человек – оценщики, разного рода специалисты», – говорит Владимир Винницкий. Летом текущего года Росреестр сообщил о завершении такого процесса в 12 регионах, которые должны стать пилотными для введения единого налога. Кадастровую оценку 17 миллионов объектов недвижимости прошли Калужская, Тверская, Калининградская области, Краснодарский, Красноярский края, Ростовская область, Башкирия, Татарстан, Нижегородская, Самарская, Иркутская, Кемеровская области. По данным газеты «Ведомости», ссылающейся на доклад некоммерческой организации «Союзэкспертиза», результаты этой оценки показали, что расчет налога по рыночной стоимости существенно увеличит налоговую базу. К примеру, в Калужской области в среднем в пять раз, а в Татарстане – в восемь. Свердловская область в число экспериментальных регионов не вошла, поэтому подсчитать предполагаемое увеличение налоговой базы возможным пока не представляется. По итогам прошлого года, согласно данным УФНС по Свердловской области, налоговая база за счет налога на имущество физлиц и организаций пополнилась на сумму порядка 13 миллиардов рублей, за счет земельного налога – на сумму свыше 5 миллиардов рублей. Сейчас в области идет процесс учета объектов недвижимости. «Это подготовка к оценке. Проведен только первый этап, в который вошли работы по определению перечня факторов, влияющих на определение стоимости объектов недвижимости, подготовлены схематические и графические данные. Для того чтобы начать оценку, эти объекты должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Оценка проводится только тех объектов, которые находятся в кадастре. Завершить этот процесс планируется к 2012 году», – поясняет Дмитрий Кравчук, заместитель начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Свердловской области. 2013 год анонсирован российским правительством как время введения единого налога на всей территории страны. В пилотных регионах его могут начать взимать уже в следующем году. Но каким он будет, пока не знают даже там. Делайте ставки В 2008 году Минфин предложил вместо единой ставки нового налога на недвижимость установить «вилку» 0,01–0,5% от рыночной стоимости недвижимости, в рамках которой местные чиновники смогли бы сами назначать соответствующий уровень налогообложения. Позднее сообщалось о планах установить базовую ставку в размере 0,1% от рыночной стоимости недвижимости с возможным ее уменьшением в регионах. Если исходить из законопроекта «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», который сейчас находится на рассмотрении в Государственной думе РФ и собственно предполагает такие ново-введения, «оценка объектов недвижимости для целей налогообложения осуществляется в порядке, определяемом актами органов местного самоуправления исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с применением понижающего коэффициента – 0,8». Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости производится путем «сбора и анализа рыночных данных; установления статистически достоверной зависимости цен от учетных характеристик объектов недвижимости; проведения массовой оценки всех объектов, подлежащих налогообложению, на основе учетных характеристик объектов на дату переоценки; проведения регулярного мониторинга качества оценки и переоценки недвижимости для целей налогообложения не реже одного раза в пять лет». «Что такое рыночные критерии, до сих пор нет ни одного мало-мальски твердого юридического определения, поскольку оно относит ко всякого рода исследованиям статистического характера, – поясняет Владимир Винницкий. – Говорить о том, во что это выльется, достаточно трудно. Но это будет достаточно высоко, поскольку нынешние кадастровые оценки таковы, что ни одно предприятие на сегодняшний день не собирается выкупать ту землю, на которой находится, так как цена завышена. И на сегодняшний день я и коллеги заняты тем, что в суде понижаем рыночные оценки. Причем понижаем даже не в разы, а иногда в порядки. А это те методики, которые определены государством!». «Это по существу договорная оценка, когда один продает, другой покупает, и они находят общий знаменатель с точки зрения стоимости объекта. В данном случае предполагается, что муниципалитет определяет, готовы ли вы, имея на этом месте коттедж, ухоженный и обработанный участок, платить такую сумму? Если не готовы, переезжайте на другое место. Вы как собственник пойдете на это?» – рассуждает Александр Татаркин, председатель Общественной палаты Екатеринбурга. В Нижнем Новгороде, по словам Александра Жилевского, директора агентства недвижимости «Выбор» и вице-президента Российской гильдии риэлторов, «поскольку регион имеет самый низкий уровень собираемости налогов в плане процентных ставок, их буквально две недели назад изменили. Процентная ставка была дифференцированной, в зависимости от стоимости составляла 0,1%. Сейчас до 300 тысяч рублей инвентаризационной стоимости – 0,3%, до 500 тысяч – 0,5%. Свыше трех миллионов – 2%. Народ поставлен перед фактом, платежки придут, наверно, в начале 2013 года. Что там будет, это вопрос». «Мы делаем только предположения о том, что с января у нас начнутся проблемы с новостройками, потому что инвентарная стоимость не совпадает с рыночной, – комментирует директор одного из агентств недвижимости Нижнего Новгорода. – Эта проблема была поднята застройщиками – они заговорили о том, что квартиры у них не купят из-за большого налога – за жилье стоимостью 3 миллиона рублей нужно будет заплатить 60 тысяч налога! А на вторичном рынке квота другая – процент меньше. И поэтому выгоднее будет покупать более старое жилье». Пессимизм коллег разделяют и в Екатеринбурге. «Представьте себе: людям, имеющим квартиры, в которых никто не проживает, придется ежегодно нести примерно по 30 тысяч рублей дополнительного налогового бремени. Естественно, часть таких квартир попадет на рынок продажи, часть – на рынок аренды. Если собственник сдает квартиру в аренду, на чьи плечи будут возложены дополнительные затраты? Конечно же, на плечи арендаторов. Отсюда можно уверенно говорить о росте арендных ставок», – считает Ярослав Замашной, гендиректор Центра хорошего жилья «ЕкаДом». Александр Татаркин поднимает вопрос об эффективности введения новой законодательной меры: «Затраты государство, муниципалитеты будут осуществлять, должники будут увеличиваться, а сбор может быть очень небольшой… Насколько мы сегодня готовы к тому, что это мероприятие вызовет отторжение со стороны населения? Причем населения, которое не имеет ни трех-, ни четырехэтажных благоустроенных коттеджей за высоким забором, и вынуждено наряду с другими людьми, которые, может быть, не всегда честным путем построили дома, платить эти налоги?». Владимир Винницкий называет последствия введения налога «катастрофическими», считая, что изменение Налогового кодекса, в частности, приведет к массовому недовольству населения, снизит поток инвестиций в строительство. Михаил Жеребцов, министр строительства и архитектуры Свердловской области, уверяет, что место для маневра в отношении важных инвестиционных проектов всегда остается: «Сегодня мы по «Титановой долине» взяли и отменили налог на имущество. Поэтому в принципе здесь у нас есть маневр, чтобы была экономическая целесообразность от таких действий по области». Александр Жилевский приводит целый список неблагоприятных послед-ствий налога – от резкого увеличения предложения на рынке квартир и одновременно резкого снижения спроса, бесконечных судов по поводу оценки рыночной стоимости до заморозки малоэтажного строительства, повсемес-тных «серых» схем расчетов и снижения инвестиционной привлекательности России. На случай недовольства проведенной оценкой недвижимости в Росреестре уже разработан механизм досудебного урегулирования споров в виде комиссий по оспариванию кадастровой стоимости. В течение полугода после утверждения оценки человек сможет опротестовать ее результаты. Комиссия, говорит Дмитрий Кравчук, будет создаваться из представителей Росреестра, государственных органов, саморегулируемых организаций. Обращение в нее будет бесплатным. Для предотвращения остальных проблем общественники Свердловской области призывают не форсировать введение налога и настаивают на его публичном обсуждении. Эксперты говорят о необходимости разработки механизма налоговых преференций. «Очень важно, чтобы не пострадали незащищенные слои населения. Налог обязательно должен учитывать ситуации, когда, к примеру, человек получает квартиру по наследству. Кроме того, необходима дифференциация налоговой ставки в зависимости от дохода собственника, количества прописанных в квартире или доме людей и так далее», – считает Артем Денисов. Стоит отметить, что законопроект предусматривает налоговый вычет и необлагаемую налогом норму, которую могут установить органы местного самоуправления. </x>

Проектная декларация застройщика (Пр.Космонавтов, 47) http://nedv.info/articles/proektnaya-deklaraciya-zastroyshika-pr-kosmonavtov-47 Администратор Город Thu, 10 Nov 2011 13:29:11 GMT article

<x>Проектная декларация застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства торгово-офисного здания по адресу: г. Екатеринбург, Орджоникидзевский район, проспект Космонавтов, 47 <table border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tr> <td valign="top">Информация о застройщике 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, а также о режиме работы застройщика;</td> <td valign="top">ООО «Компания «Парад», г. Екатеринбург, ул. Баумана, 5-4. Режим работы: 09.00-18.00 кроме субботы и воскресенья.</td> </tr> <tr> <td valign="top">2) о государственной регистрации застройщика;</td> <td valign="top">Свидетельство № 003875994 от 21 апреля 2003 года</td> </tr> <tr> <td valign="top">3) об учредителях (участниках) застройщика;</td> <td valign="top">ООО «Проммаш»</td> </tr> <tr> <td valign="top">4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;</td> <td valign="top">не принимал </td> </tr> <tr> <td valign="top">5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;</td> <td valign="top">не подлежит лицензированию</td> </tr> <tr> <td valign="top">6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.</td> <td valign="top">финансовые вложения на 01.11.11 – 13839000.00, авансы поставщикам и подрядчикам - 38403000.00, кредиторская задолженность – 15467.00</td> </tr> <tr> <td valign="top">  Информация о проекте строительства 1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;</td> <td valign="top">цели проекта: проектирование и строительство торгово-офисного здания этапы и сроки реализации: первый этап – разработка, согласование утверждение проектной документации – не более 4 месяцев с 02.03.09, второй этап – производство строительных и иных работ – не более 9 месяцев с 01.11.11 государственная экспертиза не предусмотрена</td> </tr> <tr> <td valign="top">2) о разрешении на строительство;</td> <td valign="top">Разрешение администрации г. Екатеринбурга № RU 66302000-505 от 26 августа 2009 года</td> </tr> <tr> <td valign="top">3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;</td> <td valign="top">Договор аренды земельного участка с Администрацией г. Екатеринбурга № 1-931 от 03 апреля 2007 года</td> </tr> <tr> <td valign="top">4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;</td> <td valign="top">г. Екатеринбург, Орджоникидзевский район, проспект Космонавтов, 47</td> </tr> <tr> <td valign="top">5) о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта;</td> <td valign="top">одна часть</td> </tr> <tr> <td valign="top">6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;</td> <td valign="top">нет</td> </tr> <tr> <td valign="top">7) о составе общего имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости и передачи объекта долевого строительства участникам;</td> <td valign="top">все имущество</td> </tr> <tr> <td valign="top">8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного объекта недвижимости;</td> <td valign="top">администрация г. Екатеринбурга</td> </tr> <tr> <td valign="top">9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком рисков;</td> <td valign="top">нет</td> </tr> <tr> <td valign="top">10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).</td> <td valign="top">ООО «УралСтройкомпани», Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 664 от 03 мая 2011 г.</td> </tr> </table> Директор ООО «Компания «Парад» Семенов В.А.

Кто спасет Белую башню? http://nedv.info/articles/kto-spaset-beluyu-bashnyu Анна Асташкина Город Tue, 08 Nov 2011 06:20:48 GMT article

<img alt="Кто спасет Белую башню?" src="http://nedv.info/files/save_whitetower.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Без окон и дверей, с торчащей местами арматурой и разрушающейся лестницей – в таком состоянии сейчас пребывает памятник федерального значения, признанный шедевр мировой промышленной архитектуры, ныне затерявшийся между авторынком, парковкой и АЗС. Знаменитая «Водонапорная башня» архитектора М. В. Рейшера, созданная в 1929 году, больше известная как Белая башня, медленно разрушается, но не теряет своего урбанистического обаяния. В будни сюда целыми классами бегают школьники, резво поднимаются по сужающейся лестнице и показываются на площадке у самого верха. Однако даже взрослым подниматься на башню бывает не только страшно, но и опасно, – стекол в окнах нет, а чем дальше от земли, тем ступеньки становятся уже, потолок ниже, а оконные проемы приближаются вплотную. Символ конструктивизма «В советские годы Белая башня была архитектурным символом Уралмашзавода. Это инженерное сооружение – классический пример объединения функции, конструкции и формы, – рассказывает Леонид Смирнов, профессор УралГАХА, член правления Свердловского отделения Союза архитекторов. – Башня представляет собой объемно-пространственную композицию из геометрических объемов, бака для воды в виде цилиндра, опирающегося на изящные колонны, и встроенного в него устремленного ввысь параллелепипеда для инженерных и пешеходных коммуникаций. Верхняя часть сооружения завершается двумя двухуровневыми обзорными площадками. С этих площадок зрителям открывался панорамный вид на соцгородок и прилегающий к башне с севера бесконечный зеленый массив». При строительстве башни впервые был применен бетон – из него сделаны опоры – и железобетонные конструкции. В 1930-е годы резервуар башни (водоизмещением около 700 куб. м) по отзывам специалистов был самым крупным в мире и превосходил по объему аналогичный бак заводской башни в городе Чикаго. В высоту екатеринбургская башня достигает 29 метров, бак установлен на высоте 16 метров над уровнем земли. В свои лучшие годы она имела подсветку в темное время суток и возвышалась над соцгородком Уралмашзавода. Говорят, видно ее было даже из Верхней Пышмы. Но с 1960-х годов промышленное сооружение по прямому назначению не используется и медленно приходит в запустение. Сейчас Белая башня стала символом одноименного Уральского фестиваля архитектуры, который в середине ноября пройдет в Екатеринбурге. Судьба шедевра конструктивизма находится под пристальным вниманием общественности, однако организаторы фестиваля говорят, что в таком состоянии вряд ли будут показывать ее гостям. В преддверии мероприятия в Екатеринбурге состоялся круглый стол, призванный объединить людей, ответственных за состояние шедевра конструктивизма и тех, кого волнует будущее Белой башни. Сказка про Белую башню? Конкретные действия для сохранения памятника может предпринять только его непосредственный пользователь. С 2008 года Белая башня передана на 15 лет в безвозмездное пользование свердловскому региональному отделению Общероссийской общественной организации «Российский красный крест» (РКК). Не так давно сменился ее руководитель – им стал Дмитрий Вершинин, бывший депутат Областной думы, председатель совета директоров юридической конторы «Юрико». Именно на него сейчас возлагаются надежды по сохранению и реставрации Белой башни, что, кстати, является прямой обязанностью пользователя, прописанной в охранном обязательстве, выданном на памятник региональному отделению «РКК» еще три года назад. Тогда был определен предмет охраны (что, к слову, немалая редкость для екатеринбургского наследия), в который вошли «композиция башни, плоская кровля с парапетом, завершающим бак; маршевые и винтовые лестницы, местоположение и форма; металлическое ограждение лестниц; обзорная площадка с ограждением в верхней части лестничной клетки; количество, местоположение, размеры и форма оконных и дверных проемов; габариты и расположение капитальных стен; штукатурная отделка фасадов; окраска фасадов матовым светлым колером; цилиндрический свод бака; несущие конструкции – монолитный железобетон». Все это пользователь памятника обязан сохранять в неизменном виде. Однако уже на момент выдачи охранного обязательства актом технического состояния устанавливалось, что «водный резервуар (металлический бак «Инца») не сохранился. А сам памятник находится «в крайне неудовлетворительном состоянии, не охраняется, … практически все оборудование демонтировано, сохранившееся в подвале находится в нерабочем состоянии. На территории памятника ведутся земляные работы по расширению проезжей части ул. Донбасской». Эксперты, осматривавшие башню, пришли к выводу, что «существующие повреждения свидетельствуют о непригодности части конструкций к эксплуатации, об опасности их обрушения и опасности пребывания людей в зоне расположения конструкций». В охранном обязательстве указывалась необходимость проведения работ по сохранению памятника – «консервация, реставрация, воссоздание, ремонт, приспособление памятника для современного использования». В примерном перечне работ значился ремонт основных функциональных частей памятника: крыши, фундаментов, окон, полов и дверей, инженерных сетей и другие мероприятия с применением строительных и отделочных материалов, близких к оригинальным. Все это пользователь обязан осуществлять за свой счет. Однако до сих пор ничего из этих работ не проведено. По словам Дмитрия Вершинина, реставрация памятника может обойтись в несколько миллионов рублей, таких средств у «РКК» нет. Поэтому он предложил обратиться к областному правительству, чтобы задействовать государственные средства: «Я сам был депутатом и знаю, как сложно все это из бюджета вытащить. Но за «попросить» с нас никто деньги не возьмет». Выяснилось, что общественная организация не закрепила прав на землю, где находится Белая башня, по большей части поэтому возле памятника уже выросли автозаправочная станция и парковка. При том что в этом плане Белая башня уникальна – по словам Сергея Исачкина, руководителя Управления Росохранкультуры по Уральскому федеральному округу, это единственный памятник в Свердловской области, имеющий постановление областного Правительства, регламентирующее деятельность на его территории и утвержденные границы зон охраны. Однако в целях сохранения памятника пользователю необходимо самому провести работу по определению территории памятника в соответствии с утвержденными регламентами. Информация о проведении таких работ в уральское отделение Росохранкультуры, по словам ее руководителя, пока не поступала. «Я категорически против того, чтобы там находилась заправка. Это просто издевательство над всеми жителями города, над любителями архитектуры!», – заявил Дмитрий Вершинин, уточнив, что в настоящий момент оригиналов правоустанавливающих документов у него нет. «Если у вас нет возможности использовать это здание, вы должны отказаться от него, поскольку вы не в состоянии что-то предпринять», – высказала свое мнение Людмила Токменинова, старший научный сотрудник УралГАХА. Руководство регионального отделения «РКК» от такого предложения отказалось, выразив желание сделать все, чтобы «Белая башня «почувствовала», что мы о ней заботимся». Сам Дмитрий Вершинин признался, что недавно побывал на вершине вверенного объекта и «остался в диком восторге от мощи и энергетики Белой башни». На вопрос же о том, как он будет ее охранять, заметил: «Я не собака Бобик – ее охранять». «Поставить там очередную железную дверь? Сделать чугунные решетки? Ограждения? Без проблем! Это все технические вопросы, их, в принципе, можно решить. Но там же можно организовать планетарий, кафе, офис на первом этаже, музей…», – добавил он. Памятник или сауна? Именно вопрос современного использования является определяющим для судьбы памятника. Если предшественники Дмитрия Вершинина ставили для себя цель по расширению территории объекта архитектуры и использованию ее для уставных целей организации, а саму Белую башню хотели делать визитной карточкой, создав в ней музей, то у нынешнего руководства «РКК» конкретных планов пока нет. Представители архитектурной общественности предложили множество вариантов использования Белой башни, подчеркнув, что в Уральской архитектурно-художественной академии скопилось немало проектов на эту тему. Собравшиеся озвучили идеи устройства в Белой башне различных заведений – от офиса и кафе до сауны с бассейном. «Ни кафе, ни офис в этом здании делать нельзя – это значит убить его. От этого может измениться и внешний облик башни», – прервал мечтания архитектор Владимир Каганович, предложив провести открытый конкурс проектов. Алиса Прудникова, директор Екатеринбургского филиала Государственного центра современного искусства, предложила не придумывать памятнику функционал, а просто привести его в порядок и оставить в первозданном виде. На первом этапе участники круглого стола сошлись во мнении о необходимости проведения субботника на Белой башне и ее консервации для того, чтобы не допустить дальнейшего разрушения. Первая часть выполнена – в Белой башне стало чище. Последуют ли дальнейшие действия?

Архитектура для человека http://nedv.info/articles/arhitektura-dlya-cheloveka Анна Асташкина Город Mon, 07 Nov 2011 07:05:48 GMT article

<img alt="Архитектура для человека" src="http://nedv.info/files/humans_architect.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Облик современного Екатеринбурга был заложен в 20–30-х годах прошлого века, когда на месте купеческого города формировался идеальный мир советского человека. Деревянные домики с печным отоплением заменялись лаконичными и аскетичными высотками, призванными наполнить жизнь горожан комфортом, а общество – прин-ципами равенства и социальной справедливости. Дома-коммуны с полной инфраструктурой и клубы по интересам через дорогу – нынешним клубным домам далеко до принципов конструктивизма – стиля, до сих пор считающегося во всем мире передовым архитектурным наследием советского времени. Екатеринбургу в этом плане повезло особенно, считает Леонид Смирнов, профессор УралГАХА, член правления Свердловского союза архитекторов, исследователь уральской авангардной архитектуры и автор книг по конструктивизму Среднего Урала. – Екатеринбургу – Свердловску повезло. Появление и развитие нового авангардного стиля совпало с крупным поворотом в истории города – в 1923 году у нас была создана первая в СССР область – Уральская, протянувшаяся вдоль хребта Уральских гор от Северного ледовитого океана до Прикаспийской низменности. Столицей области был определен Екатеринбург, в 1924 году переименованный в Свердловск. На преобразование старого Екатеринбурга в современный социали-стический город государством были выделены значительные финансовые, материальные и кадровые ресурсы. Со всей страны на Урал приехали архитекторы, проектировщики, строители, чтобы создать Большой Свердловск – административный, промышленный и культурный центр. Свердловский конструктивизм формировался под влиянием трех архитектурных школ – московской, ленинградской (петербургской) и томской. Одними из первых приехали питерцы – С. В. Домбровский, И. П. Антонов, Г. А. Голубев, В. Д. Соколов и другие. Большая команда прибыла из Сибирского политехнического института, это выпускники архитектурного отделения – В. И. Смирнов, М. В. Рейшер, С. Е. Захаров и другие. Внесли свою лепту лидеры и идеологи советского конструктивизма – московские архитекторы М. Я. Гинзбург и братья Веснины, А. Я. Корнфельд, Д. В. Фридман, А. И. Буров и другие. Была небольшая группа екатеринбургских архитекторов – К. Т. Бабыкин, Г. П. Валенков, А. М. Тумбасов и другие молодые градостроители. Они создавали свой стиль, средствами авангардной архитектуры формируя модель нового человека и общества социальной справедливости, как потом оказалось, утопии. Так совпало, что это же время стало известной вехой в истории изо-бразительного искусства и зодчества. Художники левого крыла (В. Кандинский, К. Малевич, А. Родченко, В. Татлин) начали экспериментировать в объемно-пространственной живописи, футуризме, кубизме. Постепенно действо художников стало переходить на сцену и в графику. Вспомните новый театр Мейерхольда, в котором сцена трансформировалась! Создавалось новое искусство. И постепенно оно стало завоевывать архитектурную сферу, где появились первые лидеры новой архитектуры, или, как ее называли на западе, нового «современного движения» – авангарда. У нас этот стиль получил название конструктивизм, в странах Западной Европы – функционализм, иногда в Европе наш стиль называли «русским функционализмом». Они развивались параллельно, взаимообогащая друг друга. Например, известный немецкий архитектор Бруно Таут работал в Москве, немец Эрих Мендельсон в 1925 году запроектировал в стиле функционализма фабрику «Красное знамя» в Ленинграде. Французский архитектор Ле Корбюзье в конце 1920-х годов запроектировал в Москве дом Центра союзов. В среде екатеринбургских художников уже в первой половине 1920-х годов предпринимались попытки создания разнообразных конструкций трибун и декораций с геометризированными элементами зарождающегося авангарда, сооружаемых для советских праздников и массовых митингов. Черты протоконструктивизма как предтечи конструктивизма стали появляться в Екатеринбурге в конце первой половины 1920-х годов в облике новых зданий, построенных для трудящихся. Ростки конструктивизма стали прорастать в городе в середине 1920-х. Первые работы по перепланировке отдельных кварталов начались в 1925 году, после приезда опытных ленинградских архитекторов-градостроителей Н. А. Бойно-Радзевича и С. В. Домбровского, до этого реконструировавших Большой Ярославль. Этот период развития города логично разделить на два этапа. Первый – 1923–1927 гг. – этап проектных разработок, направленных на поиск новой структуры жилой застройки. Второй – 1928–1934 – этап разработки структуры социалистического города, выразившийся в составлении плана-схемы Большого Свердловска, который предусматривал формирование новых районов на базе промышленных городов-спутников (соцгородков) – Уралмаша, Эльмаша, Химмаша и Вторчермета. Расширение городской территории планировалось с 14 до 100 тысяч гектаров с населением более 700 тысяч жителей. Для Большого Свердловска прибывшими зодчими были созданы совершенно новые типы зданий – конторские дома, фабрики-кухни, административные здания, клубы и дома-коммуны. В это время был построен огромный по масштабу Дом уральской промышленности (архитектор Фридман). По проекту там должна была стоять 17-этажная башня, но построили пять этажей, и она сгорела. А если бы она все-таки была построена, то многоэтажный корпус Дома промышленности стал бы самым высоким зданием в Советском Союзе. В Москве и Питере в то время самыми высокими были объекты в 12 этажей. Нужно понимать, что в 20-х годах Свердловск представлял собой захолустный провинциальный городишко, застроенный одно- и двухэтажными зданиями, в основном, деревянными. И вдруг в старом провинциальном купеческом городе стали вырастать такие капитальные «монстры»! Это было большим идеологическим воздействием на рабочих и крестьян, наводнивших город в период его бурного развития. Вместе с тем такие здания вызывали восхищение у горожан. Таким образом, новая конструктивистская архитектура с развитием в СССР и в Европе нового стиля удачно вписалась в строительство городов Уральской области. Поэтому многие здания в центре Екатеринбурга, формирующие его архитектурный облик, – это конструктивистские объекты. Только на проспекте Ленина я могу насчитать более 35 таких зданий! Основные черты этого стиля – бездекоративность и аскетичность, поддержанные пластикой и геометрией объемов. Это здания, в которых функция выражается в их форме. Был у архитекторов тех лет такой лозунг: изнутри – наружу. Например, можно смотреть на дом-коммуну и сразу сказать, глядя на оконные проемы, что и где находится за фасадом – лестничные клетки, пространства коридоров, жилые комнаты или санузлы. Идеальное жилье и бренд Свердловска – Для расселения многочисленных специалистов, прибывших в Сверд-ловск, рабочих крупных предприятий, работников силовых ведомств, служащих возводятся в различных районах города четыре капитальных жилых комплекса – Дома Свердловского горсовета, Городок милиции, два комбината НКВД. Все в конструктивистском стиле. Уже в первых зданиях были учтены санитарно-гигиенические условия быта: квартиры хорошо освещены, имеются ванные, теплые санузлы, пространства дворов ориентированы на юг, изолированы и оборудованы спортивными и игровыми площадками. Впервые в городе в домах появились лифты. Два уникальных комплекса жилых комбинатов НКВД были созданы на рубеже 1920–30 гг. группой архитекторов во главе с И. П. Антоновым и В. Д. Соколовым. Это Дом чекиста по улице 8 марта, 2 / Володарского, 6 и Городок чекистов по проспекту Ленина, 69. Городок чекистов – наш главный жилой конструктивистский комплекс – предтеча будущих российских микрорайонов. Здесь в объеме квартала было все – поликлиника, водолечебница, стационар, детский комбинат, игровые площадки, клуб, магазин и универмаг – все это соединено теплыми галереями с жилой частью. Качество жизни заметно улучшилось. Интересно, что все здания имели четкую ориентированность – окна выходили на запад и восток. Это создавало оптимальные санитарно-гигиенические условия, а изломанность зданий в плане придавала динамику пространству. Такой конструктивистский прием, кстати, применен и в Санкт-Петербурге при строительстве Тракторной улицы. Объемная композиция Городка чекистов включает два высотных здания, расположенных по диагонали, а по периметру – пятиэтажные дома со сдвижкой в плане. Нынешнее здание гостиницы «Исеть» предназначалось для малосемейных сотрудников НКВД, а стоящие рядом дома – для командного состава. Здание гостиницы «Исеть» было одним из самых высоких и ярких по архитектуре в городе и являлось брендом Свердловска до 1954 года, пока не построили шпиль на доме Горсовета. Оно было на открытках и на значках, на первых заставках Свердловского телевидения. А в 1937 году, мне показывали коллекционеры, в республиканской Испании даже вышла марка с его изображением. Как на нее попало свердловское здание? Сотрудники НКВД были совет-ской элитой. Именно в Городке чекистов впервые появился сжиженный газ, в то время как в других домах города было печное отопление. Большие кухни в квартирах отсутствовали, вместо них проектировались небольшие по площади доготовочные зоны. Происходил поиск наиболее экономичных жилых многоэтажных типов зданий с элементарным комфортом. В те годы была такая идеология – освободить советскую женщину от тяжкого домашнего труда. Поэтому кухни маленькие – для того, чтобы только вскипятить чайник. Питание – на фабрике-кухне, в столовой, которые были рядом с домом. Ванны не нужны – в городе построили много общественных бань. В самом центре города за нынешним Сити-центром (бывшим конструктивистским комплексом – клубом строителей) – на проспекте Ленина 52, 54 – были возведены два огромных жилых комплекса по проектам архитекторов Г. П. Валенкова и Е. Н. Короткова. На Ленина, 52 – это дом-коммуна, он отличался тем, что можно было, не выходя из квартала, получить все бытовые удобства – для жителей была поликлиника, больница (сейчас там травмпункт), контора домоуправления, котельная, ясли и детсады, соединенные с жилыми домами теплыми переходами. Такой дом объединял людей и разгружал их. Это здание – воплощение дома общественного быта. Во время войны город был перенаселен, и этот дом превратился в коммуналку. Все двери в переходы закрыли. Сейчас можно пройти только по коридорам внутри корпусов и спуститься по «черной» лестнице в поликлинику, но сквозь весь комплекс уже не пройдешь. Шедевры промышленного конструктивизма – Конструктивизм начинался с промышленных зданий – они лучше подходили под идею и стиль кон-структивизма. Потом, как пишут наши известные теоретики и практики, архитекторы на моделях промышленных зданий разрабатывали будущие жилые здания и кварталы. К примеру, спортивный павильон «Динамо», воздвигнутый на стрелке городского пруда и напоминающий образ корабля, причалившего к берегу, созданный по проекту архитектора В. Д. Соколова. Этот архитектор ранее проектировал цех в Уфалее Челябинской области, который выглядел почти так же, только Соколов переделал формы промышленного здания, соединив их галереей. И получился спорткомплекс «Динамо», который называют «дом-корабль». Действительно, такое впечатление усиливают отдельные архитектурные фрагменты: остроугольный выступ эркера – нос корабля, глухие балконы фасадов – спасательные шлюпки, надстройка над южным павильоном – капитанский мостик, площадки террас – палубы, а окна фасадов – иллюминаторы. Оригинальная градостроительная идея была реализована на Уралмаше – это расположение жилого района и территории Уралмашзавода на одной оси север-юг с буферной зоной на площади, которая бы совмещала функции предзаводской площади, общественного центра соцгородка и транспортно-пешеходного узла. Ранее в российской и зарубежной практике градостроительства подобных аналогов размещения промышленных предприятий и жилых объектов не было. В структуре соцгородка развивался принцип обобществления быта, предусматривавший строительство домов-коммун и других объектов в пешеходной доступности от жилья – детских садов, продовольственных магазинов, парикмахерских. Политика молчания – После 1932 года конструктивизм вдруг стали замалчивать. До этого он был государственным стилем, кон-структивисты считались лучшими архитекторами, на которых равнялись даже европейские зодчие. Оказалось, что пролетарский стиль, как называли конструктивизм, внезапно стал не нужен. Страна развивалась, менялась идеология. Нужно было, чтобы здания в СССР были самыми красивыми – с пышным декором и колоннами. Во все архитектурные организации страны в середине 1930-х гг. разослали письма о том, что конструктивистские объекты нужно декорировать, улучшать их облик. В Свердловске «обогащению» фасадов должны были подвергнуться около 20 зданий (при этом гостиница «Исеть» и Городок чекистов в циркулярах не упоминались). На фасадах появились всякого рода украшательства – колонны, декор, вазоны, скульптуры. Например, женщины с веслом, которые раньше стояли вдоль набережной городского пруда. Возьмем гостиницу «Большой Урал», превратившуюся в результате «обогащения» в эклектику, или пост-конструктивизм. На фасаде сделали барельефы, поставили скульптуры, вазоны с цветами. Первая очередь ДК Железнодорожников была построена в конструктивистском стиле, во второй уже появился декор и колонны. У клуба для преподавателей (нынешний Окружной дом офицеров) ввели колонны с капителями и построили шпиль. Медицинский институт у Центрального стадиона – на главном фасаде – пышный декор и рустованный цоколь, но только зайдешь за угол здания – чистый конструктивизм! Так перед начальством рапортовали о том, что начали приводить в порядок аскетичный облик конструктивистских зданий. И в Москве происходило то же самое. Во всем мире считают, что советский конструктивизм был новым словом в архитектуре ХХ века. Это последний архитектурный стиль, который возник на планете. Мы, архитекторы, делаем все, чтобы сейчас эти здания сохранить. К сожалению, архитектура советского авангарда подвержена времени. Отдельные объекты разрушаются, шедевры уничтожаются, интерьеры перестраиваются. В Союзе архитекторов Свердловской области вместе с архитектором Б. А. Демидовым мы создали клуб конструктивистов. Первые два заседания собрали более ста человек! Мы проводим экскурсии по музею под открытым небом – по сохранившимся объектам конструктивизма в Екатеринбурге. Кроме этого, читаем лекции, проводим беседы с ценителями советского авангарда. Всего в Екатеринбурге сосредоточено более 140 объектов архитектуры конструктивизма. Из них памятников около 35. Остальные – очень интересные объекты, но государством они почему-то под охрану не взяты. Еще около 100 объектов были запроектированы, некоторые из них уже строились, но были законсервированы в 1934 году из-за расформирования Уральской области. Однако даже без их учета коллекция конструктивизма в Екатеринбурге – одна из самых значительных не только в России, но и в Европе. В нашей стране Екатеринбург входит в тройку городов, имеющих крупнейшее конструктивистское наследие – после Москвы и Санкт-Петербурга. Я считаю, что у нас объектов, построенных в авангардном стиле, даже больше, чем в Питере. Дело в том, что полных данных по количеству объектов по Москве и Санкт-Петербургу нет. В творческой биографии отдельных архитекторов 1920–30 годов у нас встречаются удивительные вещи. В Свердловске в те годы работал талантливый архитектор И. П. Антонов, по проектам которого в городе построено много зданий. Но никаких свидетельств о его работе в городских архивах не сохранилось – даже ни одной фотографии. Все было уничтожено. Дело в том, что после окончания Академии художеств в северной столице он работал в Выборге. Если вы помните, это была территория России, в 1918 году Ленин отдал ее Финляндии, а в 1945 году Выборг снова стал российским городом. Когда Антонов через своих друзей узнал, что в столице Урала развернулось огромное строительство и нужны архитекторы, он приехал в Свердловск. Но выехал он в 1925 году уже из Финляндии, и в документах значилось «русско-финский подданный». В конце 20-х годов в стране начала развиваться подозрительность и шпиономания – за Антоновым стали следить и угрожать, около 1933 года он уехал в Выборг. В 1964 году наши известные екатеринбургские архитекторы Ликины были в турпоездке в Финляндии и заехали в город Турку. Там им сказали, что в городе живет известный свердлов-ский архитектор Антонов! Они встретились и проговорили до самого утра. И Антонов рассказал, что его самые лучшие произведения были созданы в Свердловске, где его считали финским шпионом. Когда же он приехал в Финляндию, его стали считать советским шпионом и достойной работы не дали. Вот такая была уготовлена творческая судьба одному из авторов Городка чекистов и других объектов в городе и области. Присланные мне из Финляндии дочерью Антонова фото вошли в мою книгу о конструктивизме. Примечательно, что о конструктивизме вновь вспомнили в 90-х годах прошлого века: стали выходить книги, передачи на радио и телевидении. Градостроительные принципы, заложенные и реализованные в 1920–1930-е годы, стали основой Генерального плана развития Екатеринбурга на период до 2025 года. И среди современных зданий в городе можно видеть примеры творческой переработки принципов конструктивизма. Одним из ярких примеров является Дворец молодежи, жилой комплекс «Бригантина» на углу улиц Токарей и Репина, здание Дворца правосудия на улице Московской, банка на улице Сакко и Ванцетти и многие другие сооружения. <hr> <table border="0" align="center"> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/img/photos/folder2/photo1.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> Городок чекистов, 1929–1936 гг., архитекторы И.П. Антонов, В.Д. Соколов, А.М. Тумбасов </td> </tr> <tr> <td align="center"><img src="http://nedv.info/img/photos/folder2/photo2.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> Здание товарной биржи, 1916–1926 гг., архитектор К.Т. Бабыкин </td> </tr> <tr> <td align="center"><img src="http://nedv.info/img/photos/folder2/photo3.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> Дворец правосудия, 2004–2006 гг., архитекторы О.М. Перминов, А.Н. Савин, Т.В. Тарасова </td> </tr> </table>

Что мешает развитию рынка риэлторских услуг? http://nedv.info/articles/chto-meshaet-razvitiyu-rynka-rieltorskih-uslug Евгения Курмачева Город Tue, 01 Nov 2011 07:54:13 GMT article

<img alt="Что мешает развитию рынка риэлторских услуг?" src="http://nedv.info/files/rieltors.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Профессия одна, а проблемы у риэлторов в других городах – разные. О наболевшем «Н» рассказали участники рынка недвижимости Челябинска, Омска, Тюмени, Самары, Казани и Москвы. Риэлторы сошлись во мнении, что основная проблема, которая мешает им работать, – демпинг цен и недобросовест-ная конкуренция. Коллеги из разных городов признались, что ориентируются на рынок недвижимости Екатеринбурга и считают его передовым. <a href="#photo1">Игорь Чернядьев,</a> директор центра недвижимости «Форум» (г.Челябинск) Низкая стоимость квадратного метра – В Челябинске мало сделок проходит через риэлторов. По моим данным, не более 50%. В Екатеринбурге, по подсчетам УПН, – 90–95%. Это связано с тем, что авторитет профессии невысокий, потому что профессия молодая, с непонятным – темным прошлым, о котором постоянно напоминают СМИ. Это первая проблема. Вторая проблема: среди 13 городов-миллионников у нас самая низкая стоимость квадратного метра: первичный рынок – 36 тысяч рублей, вторичный 38 – это «средняя температура по больнице». Можно найти квадратный метр и за 28 тысяч рублей с чистовой отделкой в новостройке в черте города. Арендные ставки у нас катастрофически низкие: можно снять однокомнатную квартиру за шесть тысяч рублей. Раньше мы Омск обгоняли, но даже он уже вперед ушел. Соответственно, у риэлторов низкий заработок. Комиссионные – 3–4%, это совсем немного. Это не позволяет развиваться компаниям так быстро, как в других городах, не дает развиваться рынку – люди не покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду, как это происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Инвестиционные средства в город не идут. Например, та же «Ренова» стала строиться в Екатеринбурге, хотя проект был в Челябинске. В Екатеринбурге недвижимость дороже, а себестоимость, я думаю, примерно одинаковая. <a href="#photo2">Ольга Терехова,</a> директор фирмы «Бэст-Рэлтри» (г. Омск) Отсутствие конструктивного диалога с властью – Существует проблема недопонимания в некоторых вопросах со службой государственной регистрации. Если у вас, в Екатеринбурге, эти вопросы решены, то у нас – нет. Государство не идет навстречу – риэлторы должны стоять в общей очереди, покупать талоны. Все это затягивает оформление сделки. Есть проблема с органами опеки, паспортными службами. Сколько они так работают, столько лет обсуждается этот вопрос, но ничего не меняется. На форуме (IV Уральском форуме по недвижимости – прим. ред.) я услышала, что госслужащие считают риэлторов надежными партнерами. УПН заслужила уважение властей, к местным риэлторам так хорошо относятся! Из-за того что у нас нет единства среди общественных организаций: было две, потом стало три, потом снова сократилось до двух, – нет уважения и доверия властей. Это большая проблема. Если диалоги и ведутся, то каждая общественная организация ведет их сама по себе, и общего результата не удается достичь. Риэлторам по-прежнему неудобно работать с государственными учреждениями. Каждый решает проблемы как может. <a href="#photo3">Константин Апрелев,</a> президент АН «Савва» (г. Москва) Неэффективность рекламы – Сложность работы московских риэлторов – отсутствие эффективной системы обмена информацией – мультилистинга. У нас есть информационные системы, но они, к сожалению, содержат большой объем некорректной информации. К тому же это – коммерческие системы, использование которых обходится крайне дорого для компаний. В Екатеринбурге такой проблемы нет, потому что создана единая база УПН, где информация не может быть искажена, поскольку ее поставляют в систему только профессиональные участники рынка, информация всегда актуальна. Это настоящая информационная система, содержащая стандарты, регулирующие не просто обмен информацией, но и стандарты проведения совместных сделок. Еще можно выделить проблему, которую испытывают риэлторы повсеместно в России, – падение эффективности рекламы. Это связано с высокой конкуренцией в рыночной среде. Недобросовестные участники рынка, размещая недостоверную информацию в СМИ и базах данных, вводят в заблуждение потребителей и профессионалов, дезориентируя потребителя услуг и дис-кредитируя сами СМИ. В Москве, например, более трех тысяч риэлторских компаний и более сорока тысяч уникальных объявлений о продаже квартир в месяц. Как среди них найти компанию, которая нужна вам? Как донести рекламный посыл до потребителей? Как найти корректную информацию об объекте недвижимости? Это серьезная проблема как для потребителя, так и для профессионала рынка недвижимости. И интернет, со всем его безграничным ресурсом, в этом вопросе, к сожалению, не помощник… Необходимо решать вопросы качества и корректности размещаемой в СМИ информации. Необходим переход к профессиональным информационным базам, аналогичным американским МЛС. <a href="#photo4">Алексей Шаврыгин,</a> директор по развитию АН «Новая жизнь» (г. Самара) Кадровый голод – Передо мной как перед руководителем остро стоит проблема кадров. Риэлторов, которые хотят работать, катастрофически не хватает. Эта такая сфера деятельности, где постоянного дохода нет. Дело даже не в количестве денег, а в стабильности – людям хочется иметь хотя бы минимальный оклад, который бы выплачивался им ежемесячно. Хотя риэлторы неплохо зарабатывают, если сравнивать со средним уровнем заработной платы. К тому же клиенты есть, сделок проводится достаточно много. Мы стараемся принимать на работу неопытных, молодых специалистов, потому что и компания у нас молодая. Новичков сразу погружаем в работу, задания даем. Некоторые осваиваются за месяц, конечно, они не становятся профессионалами, делают все под руководством коллег, например, сотрудники из юридического отдела сопровождает все их движения. Через полгода человек осваивается, получает базовые навыки. Хотя иногда такие ситуации возникают, которых раньше никогда и не бывало. Есть проблема текучки кадров: приходит человек, пару месяцев постажировался, понял, что это не его, и ушел. Далеко не все остаются. Но куда деваться? Без этого никак. А вот с опытными агентами по недвижимости, которые начинали свою карьеру еще в 90-е и в начале 2000-х годов, эффективно сотрудничать не получается – им трудно перестраиваться на новый формат работы, осваивать новые технологии. Кроме того, они устанавливают высокую комиссию и стремятся вокруг пальца, что ли, клиента обвести. А люди сейчас все подкованные, соглашаются платить разумные деньги за необходимые услуги. <a href="#photo5">Руслан Хабибрахманов,</a> директор АН «Флэт» (г. Казань) Обращение сразу в несколько компаний – В целом ситуация на рынке недвижимости Казани сопоставима со штилем. Нет явных примеров стоящих ребром проблем и вопросов. Дилеммы возникают лишь в следующем. Первое. Непонимание со стороны клиентов в части целесообразности и оптимальности работы по объекту недвижимости с одной компанией. Делая выбор в пользу нескольких компаний, клиенты до конца не осознают шаткость положения. Поступая данным образом, они формируют неправильное впечатление об объекте недвижимости, а также происходит «шквальное» воздействие на самого собственника конкурентными организациями. Каждая компания пытается выставить объект недвижимости по более низкой цене, чем у компании конкурента, тем самым не учитываются интересы клиента, продающего недвижимость. Второе. Органы власти, напрямую связанные с рынком недвижимости, не соблюдают сроки выполнения услуг по регламенту, что пагубно влияет на взаимоотношения клиента и риэлтора. Оптимизация алгоритма работы с государственными органами – основное изменение, которое бы реально по-способствовало ускорению процессов в сфере недвижимости. <a href="#photo6">Вероника Никитина,</a> заместитель директора РАН «Этажи» (г. Тюмень) Нежелание коллег работать по более высоким стандартам – Рынок недвижимости в нашем регионе переживает интересную ситуацию. Вопрос стоимости услуг животрепещущий. Одно из преобразований, которое было сделано в нашей компании в этом году, – введено фиксированное ценообразование. У большинства компаний оно плавающее. 1% или 2,5%? От чего зависит размер комиссионных? Некоторые риэлторы визуально оценивают людей и решают, сколько процентов от сделки сможет заплатить клиент. Это, конечно, не правильно. Поэтому в этом году мы внедрили фиксированное ценообразование. Стоимость услуг при фиксированном проценте комиссионных остается по сути та же, но ценообразование становится прозрачнее. У нас такая позиция – стараемся вводить более высокие стандарты, ориентируемся во многом на банки. Сейчас многие компании стараются подтянуться, но не у всех получается, потому что прежде чем такие нововведения вводить, надо в первую очередь подготовить сотрудников, чтобы они восприняли это адекватно. Риэлторы привыкли к одной системе, а теперь они вынуждены перестраиваться. Мы шли к этому где-то полгода, подготавливали внутреннюю среду. В других агентствах это колоссальная проблема. Некоторые коллеги не готовы идти по нашему пути, они не стремятся сделать рынок более цивилизованным. <a href="#photo7">Евгений Ронжанин,</a> директор красноярской городской службы недвижимости (г. Красноярск) Недобросовестная конкуренция – К проблемам можно отнести демпинг цен на услуги риэлторов из-за так называемых фрилансеров – частных риэлторов. Слишком простой вход на рынок дает им возможность туда попасть. Присутствие таких специалистов на рынке вызывает негатив у общества к профессии в целом. Это надо искоренять, бороться. Сейчас самое главное – сформировать положительное отношение общества к профессии. Рынка аренды у нас, в Красноярске, просто нет. Появилось множество сайтов и порталов с частными объявлениями, люди считают, что они обойдутся и без риэлторов. Риэлторы нужны разве что для проверки юридической чистоты сделки, а для этого вроде как юристы есть. Так что потребителям не понятно, зачем им нужны риэлторы. Мало кто вообще понимает, кто такой риэлтор. Единая информационная база сформирована, последние три года она была открыта для всех, в том числе и для потребителей. Планируется, что вскоре база будет предназначена только для внутреннего пользованиями специалистами по недвижимости. <hr> <table border="0" align="center"> <tr> <td> <img name="photo1" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo1.jpg" /> </td> <td> <img name="photo2" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo2.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> <img name="photo3" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo3.jpg" /> </td> <td> <img name="photo4" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo4.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> <img name="photo5" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo5.jpg" /> </td> <td> <img name="photo6" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo6.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td colspan="2" align="center"> <img name="photo7" src="http://nedv.info/img/photos/folder1/photo7.jpg" /> </td> </tr> </table>

Неравное соседство http://nedv.info/articles/neravnoe-sosedstvo Анна Асташкина Город Mon, 31 Oct 2011 03:57:07 GMT article

<img alt="Неравное соседство" src="http://nedv.info/files/unequal_neighborhood.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Участки, занятые частным сектором, еще недавно считались одними из самых перспективных. Сейчас большого интереса у застройщиков они не вызывают. Получив землю с нагрузкой в виде частных домов в докризисное время и потратив на выкуп старых построек миллионы, освоение новых подобных площадок девелоперы не считают экономически выгодным. И только сейчас заканчивают отселение докризисной земли. Зона риска Частный сектор в Екатеринбурге еще несколько лет назад был едва ли не самым опасным местом для жизни – зона перспективной застройки была окутана дымом внезапных пожаров и случайных несчастных случаев. Пожалуй, у каждого застройщика есть в арсенале истории о том, как на будущей стройплощадке оставался один человек, отказывавшийся переселяться. Сами застройщики его упертость объясняли непомерными запросами вроде «хочу дом на Лазурном берегу и коммерческую недвижимость в Канаде». Ситуация с такими гражданами не всегда заканчивалась благополучно, однако сейчас, говорят участники рынка, радикальные способы борьбы за такую землю не актуальны. «Никто не даст гарантии, что тот, кто останется последним, не запросит нереальную сумму за свой дом. Не всегда это заканчивается хорошо. Где-то кто-то может поскользнуться. Давно слышали про пожары в частном секторе? – комментирует собеседник журнала «Недвижимость», пожелавший остаться неизвестным. – Сейчас этим никто заниматься не будет – дом сгорит, а землю под застройку все равно не получишь. Если ранее администрация препятствовала оформлению права собственности на землю, и суды людям в этом отказывали, то сейчас ситуация изменилась». Выкупать не только дом, но и землю, которая теперь часто тоже оформлена в собственность, застройщики в настоящее время не считают экономически выгодным. «Мы, как правило, стараемся не входить в проект с отселением. На сегодняшний день это очень серьезный сдерживающий фактор. Если еще несколько лет назад участки с частным сектором признавались едва ли не самыми выгодным для застройки, то сейчас это одно из самых бесперспективных направлений», – говорит Тимур Уфимцев, генеральный директор ОАО «Синара-Девелопмент». Тем более что сейчас застройщики могут заниматься только проектами с отселением ветхого многоквартирного фонда. Все, что касается частного сектора, – это территории, полученные еще до введения аукционного порядка выделения земли, и здесь, по словам девелоперов, они остаются один на один с запросами собственника. «Как только владельцы ветхого жилья понимают, что к ним пришел застройщик, да еще и с известным именем, ценники на квадратные метры умножаются в разы. Были примеры, когда мы были вынуждены выкупать практически развалившиеся строения по цене квадратного метра выше, чем внутри третьего транспортного кольца Москвы», – комментирует Тимур Уфимцев. «Это космическая беда. Застройщики боятся отселять, прекратили брать участки с отселением. Сегодня юридический механизм, по которому застройщик может легально, по сути, изымать собственность, только один – после прохождения аукциона на развитие застроенных территорий. И сегодня с большим скрипом он запускается. Со всеми участками с обременениями, которые были выданы любыми механизмами, кроме этого – застройщики являются заложниками требований собственников», – считает Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала». Действительно, сейчас единственный законный механизм отселения для застройщика – аукцион на развитие застроенной территории. Первый и пока единственный подобный аукцион состоялся в Екатеринбурге весной. По его итогам были реализованы два лота. Один, включающий право развития территории в районе улиц Ирбитской – Вилонова площадью 55,1 тыс. кв. м, выиграло ЗАО «Атомстройкомплекс». Второй лот достался ООО «Управляющая компания «ЭФЕС». По признанию застройщиков, городу для развития нужны десятки таких аукционов. По словам Валерия Ананьева, генерального директора компании «Атомстройкомплекс», на полученном участке непосредственно переселением занимается городская администрация. Пока планируется отселение 29 бараков. «Сейчас как раз идет утверждение всех этих постановлений для того, чтобы правильно выполнить отселение в первых двух бараках на участке Ирбитская – Вилонова, – объясняет Валерий Ананьев. – Кроме того, в соответствии с законодательством идет утверждение планировки. Это вообще первый опыт подобной застройки в Екатеринбурге, и мы проходим все этапыв соответствии с регламентом». Расходы на отселение включаются в стоимость квадратного метра, но в компании успокаивают – цены постараются удержать в рамках рыночных. Предварительную стоимость затрат на расселение порядка 30 двухэтажных домов Валерий Ананьев оценивает в 1млрд 200 тыс. рублей. Несносные дома? Если от ветхого многоквартирного фонда с помощью таких аукционов город и может постепенно избавиться, то в случае с ветхим частным сектором это не панацея. По словам Владимира Крицкого, заместителя главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования, в законодательстве отсутствует норма, по-зволяющая «выставлять на подобные аукционы участки, застроенные старыми одноэтажными одноквартирными домами, а таких, в том числе в центре города, довольно много, и их тоже надо осваивать в соответствии с Генеральным планом. Более того, если в пределах одного квартала расположены и нежилые строения, подлежащие сносу, и ветхие частные домики, и многоквартирные дома, то для аукциона по развитию застроенных территорий такой квартал не годится, даже если последние находятся в аварийном состоянии. Борьба против этой законодательной нелепицы ведется, но пока она не принесла желаемого результата». По данным Михаила Волкова, заместителя начальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга, частный сектор прошловековой постройки занимает порядка 20% территории уральской столицы. «Это те территории, которые мы начали осваивать в конце 90-х – начале 2000-х, активно это делали и успели сделать это в центре города. Мы даже зашли на окраинные территории – я имею в виду ВИЗ – и успешно их расселяли. С принятием нового градостроительного кодекса и земельного кодекса процедура выкупа этих земельных участков встала в прямую зависимость от желания собственников земельных участков. Процесс освоения этих территорий практически остановился. Сегодня мы не имеем возможности выделять земельные участки, занятые правами третьих лиц», – говорит М. Волков. При этом в Генплане развития города предусмотрено освоение таких земель. «Генплан и детализирующие его Правила землепользования и застройки определяют перспективу для каждого участка, где в данное время стоят ветхие многоквартирные дома либо частные жилые постройки. В одних случаях это зона многоэтажной жилой застройки, в других — малоэтажной, индивидуальной. В каких-то местах по нынешнему част-ному сектору планируется пробить автодорогу, в каких-то намечается построить здания общественного назначения и так далее, – комментирует Владимир Крицкий. – Из оборота эти участки не выключены. В нашем городе существует программа отселения граждан из ветхого жилого фонда, и она реализуется. Например, в этом году в основном для этой категории екатеринбуржцев сдается многоэтажный дом, построенный на средства муниципального бюджета на улице Софьи Перовской». Надежды в борьбе с ветхим жильем в городской администрации возлагают на застройщиков, заинтересованных в получении земли и готовых нести расходы на отселение. Девелоперы же указывают на необходимость участия в этом процессе самой власти и запуска механизма частно-государственного партнерства. «Следует выделить два момента. Если отселяемое жилье ветхое или аварийное, значит, государство должно признавать его таковым, и тогда есть возможность применить государственные механизмы отселения. Так как альтернатива для владельца квартиры в бараке, расположенном в центре города с удобствами на улице, – это благоустроенная квартира на Ботанике или Уктусе, но большей площади. Мы готовы предоставлять метры с коэффициентом 1,5 к имеющейся площади и каждый раз договариваемся с собственником ветхого жилья о рыночной стоимости. А в результате получается, что цену диктует последний неотселенный владелец в бараке», – объясняет Тимур Уфимцев. «Освоение этих земель практически не представляется реальным, – считает Валерий Ананьев. – Мы можем договориться, а можем и не договориться с владельцами земельных участков. В соответствии с Генпланом застройка частного ветхого сектора в центре города не предусмотрена. Для этого есть выделенные администрацией территории. И мы готовы там заняться расселением с целью построить качественное новое жилье, но для этого должен быть соответствующий закон. Чтобы люди нас воспринимали адекватно, а не требовали по стоимости целый подъезд за то, чтобы они освободили участок в 10 соток». «Если администрация захочет продать эту землю, она должна людей отселить, постройки снести, решить вопрос по подключению к сетям – хотя бы не подвести их, а предоставить техусловия. Если компания захочет сделать то же самое, она должна пойти к каждому жильцу, договориться с ним и купить у него домовладение. А если в собственности дом и земля, то купить и дом, и землю. Затем пойти в суд – оформить право собственности на каждый земельный участок, после этого все участки объединить и оформить право собственности на всю землю. Затем обратиться в администрацию с просьбой разрешить на этом участ-ке строительство. В администрации дадут список необходимых согласований. И после этого могут дать разрешение на строительство, а могут и не дать, – объясняет представитель одной из строительных компаний. – Какая компания в здравом уме будет всем этим заниматься?». В администрации же ссылаются на отсутствие средств на такую подготовку. «Муниципальный бюджет не обладает достаточными ресурсами для того, чтобы быстро решить проблему такого масштаба своими силами, то есть отселить людей, произвести снос, очистить участки от прав третьих лиц и выставить их на земельный аукцион, так сказать, белыми и пушистыми», – утверждает Владимир Крицкий. «Здесь будет стадион» Действенный механизм, уже опробованный на практике, у администрации все же есть – изъятие территории для муниципальных нужд. Таким образом, в частности, был решен вопрос с домом, который в течение длительного времени препятствовал расширению улицы Щербакова. Именно этот случай и сами застройщики называют прецедентным, говоря о том, что теперь городской власти суды с собственниками не страшны. Таким же образом, видимо, будет разрешена и ситуация с последним частным домом на улице Татищева, где планируется расширение дорожного полотна. На что же в действительности имеют права жители, чьи дома попадают под снос? В случае изъятия территории для муниципальных нужд, говорит Иван Волков, управляющий партнер Юридической фирмы «Юрлига», администрация обязана уведомить владельца дома и земельного участка, попавшего в зону строительства социального объекта, за год до начала строительства. «В соответствии с гражданским законодательством стороны действуют исходя из принципов разумности, справедливости. Соответственно, если территория попала в зону развития и будет осуществляться изъятие, после уведомления об этом соб-ственников и арендаторов земельных участков производится оценка земли и строений независимым оценщиком, которого определяет муниципалитет. Если жильцы не согласны с выкупной ценой, они вправе обжаловать эту оценку в суде. В таком случае уже суд будет определять среднерыночную стоимость этих объектов. При определении выкупной цены жилого помещения должна учитываться не только рыночная стоимость этого помещения, но и затраты собственника, связанные с его изъятием, в том числе: затраты на переезд, временное проживание в ином жилом помещении до приобретения в собственность нового, поиск другого помещения для приобретения его в собственность, оформление права собственности на другое жилое помещение, а также другие затраты, связанные с изъятием. В перспективе граждане самостоятельно могут по-строить на этом участке трехэтажный коттедж вместо существующего, но в то же время и лишиться такой возможности – когда муниципалитет примет решение об использовании данного земельного участка для муниципальных нужд, например, для строительства стадиона или больницы», – поясняет Иван Волков и приводит в качестве примера судебное разбирательство с ЗАО «Домострой», где он защищал интересы жильцов барака, попавшего в зону застройки. «У семьи из пяти человек имелась приватизированная комната площадью 16 кв. м, земля была муниципальной. Собственникам комнаты предложили 16 квадратных метров в доме, который будет построен на месте этого барака. Однако таких площадей в новых домах не предусматривалось, а дополнительных средств для расширения у семьи не было. Мы судились и с ЗАО «Домострой», и с администрацией, которые представляли свои интересы сообща, и надо сказать, вели себя очень агрессивно. Мне приходилось очень жестко отстаивать интересы своих доверителей. Суд принял решение в нашу пользу, и людям вместо 16 квадратов дали двух- и трехкомнатную квартиру. Мы исходили из того, что муниципалитет должен предоставить равнозначное жилье, на которое к тому же эта семья имела право и ранее, поскольку стояла в очереди на улучшение жилищных условий. Судебное разбирательство тянулось целый год, а до этого жители еще год боролись с застройщиком, который произвел отключение электричества. И в настоящее время на рынке существуют нецивилизованные методы изъятия собственности граждан в целях развития и застройки территории, и многие строительные компании ведут агрессивную политику в данном направлении», – рассказывает юрист. При этом нередко занижается и выкупная стоимость жилья, квадратные метры предлагаются в отдаленных районах города. В этом случае, говорят и в аппарате Уполномоченного по правам человека в Свердловской области, единственный способ добиваться справедливости – идти в суд. Сама омбудсмен Татьяна Мерзлякова отмечает, что подобных жалоб в аппарат поступает немного, и она не всегда встает на сторону собственников. «Как правило, когда люди чувствуют, что застройщик обязан им предоставить жилье, начинают называть заоблачные цифры. К нам обращались собственники таких домов с вопросами о несогласии с выплачиваемыми суммами – в этом случае ничего другого, кроме как обжаловать их в суде, нет», – считает Татьяна Мерзлякова. Что делать? Для установления четких правил игры и ускорения развития территорий, в настоящее время занятых частным сектором, находящемся не в лучшем состоянии, в администрации предлагают распространить на Екатеринбург специальный закон по примеру Владивостока и Сочи. «Если нам нужно застраивать города красиво и комфортно, конечно, эту проблему нужно решать на государ-ственном уровне. Оставлять такие территории в центре города было бы неправильно. Эта проблема была решена для определенных городов – это Сочи и Владивосток… Считаю, что такую практику нужно в дальнейшем планировать и для остальных территорий. Иначе просто их развития не будет», – высказывает мнение Михаил Волков. Возможность принятия такого закона на региональном уровне не исключают и в Министерстве строительства и архитектуры Свердловской области. «Принятие такого закона к градостроительному кодексу, который регулирует изъятие соб-ственности в государственных нуждах, возможно. К сожалению, действующий кодекс регулирует не все, с чем приходится порой сталкиваться, поэтому пересмотреть его стоит», – комментирует Владимир Вениаминов, главный архитектор Свердловской области. Вероятность введения подобного закона приветствуют и застройщики, для которых такая законодательная инициатива могла бы существенно упростить процесс освоения застроенных территорий. Однако каким образом это может отразиться на самих собственниках индивидуальных домов – большой вопрос. Не получится ли так, что право собственности, которое и сейчас не является незыблемым, и вовсе будет повсеместно попираться? Уже на законных основаниях.

Татьяна Мерзлякова: «Беспросветность в сфере жилья преодолела даже я» http://nedv.info/articles/tatyana-merzlyakova-besprosvetnost-v-sfere-zhilya-preodolela-dazhe-ya Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 25 Oct 2011 10:04:22 GMT article

<img alt="Татьяна Мерзлякова: «Беспросветность в сфере жилья преодолела даже я»" src="http://nedv.info/files/merzlyakova_t.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Порядка 50 обращений о нарушениях прав на жилье по-ступает в аппарат Уполномоченного по правам человека Свердловской области ежемесячно. Чаще всего люди сталкиваются с нарушениями своих прав при постановке на учет в качестве нуждающихся, при признании их жилого помещения ветхим или аварийным и при попытках приватизировать квадратные метры в бывших общежитиях. Еще одна острая проблема – неисполнение вступивших в силу судебных решений. Опыт борьбы с бюрократией на местах и практика отстаивания прав свердловчан на жилье аппаратом омбудсмена совместно с областной прокуратурой впервые были обобщены и стали основой специального доклада, который Татьяна Мерзлякова, Уполномоченный по правам человека Свердловской области, представила в пресс-центре «Интерфакс». Все равны – На первом месте среди обращений к нам стоят вопросы по праву на жилище. Это не может нас не радовать. Когда люди спорят о том, что им нужно дать жилье, это гораздо лучше, чем когда они не пишут и не верят, что кто-то их из ветхих домишек переселит. В предыдущие годы писать о соблюдении прав в этой области было сложно – у Свердловской области не было финансовых возможностей работать по жилищному праву. Сейчас, когда выделены большие средства на жилье для ветеранов Великой Отечественной войны, для детей-сирот и других льготных категорий, если кто-то из тех, кому положено жилье, не получает его, это означает грубейшее нарушение со стороны чиновника или просчет самого человека на каком-то этапе. Мне очень не нравится, что некоторые люди, имея право на жилье и не веря, что когда-нибудь они его получат, не встают в очередь. Так получилось с инвалидами войн. Когда был принят закон о том, что жилье предоставляется только тем, кто встал на очередь до 1 января 2005 года, люди не вставали на учет, потому что не верили. Мы весь год боролись с бюрократией, доказывая, что категории инвалидов войн для нас одинаково равны, независимо от того, стояли они в очереди до или после этого времени. Куда мы только не писали, сколько поправок не делали в закон! И только через год президент принял решение о том, что инвалиды Великой Отечественной войны равны независимо от времени постановки на учет. В очередь? – Имеют право на отдельное жилище люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, и здесь мы очень отстали даже от нашего же советского времени. Это, пожалуй, единственное направление, где и я как Уполномоченный по правам человека могу сказать, что я не получила результата. Несмотря на то, что мы очень много по нему работаем. Все остальные направления при совместном решении с прокурором Свердловской области, прокуратурами районов, мы все-таки сдвинули с мертвой точки. Здесь же нет механизма – ни федерального, ни областного, есть только Жилищный кодекс, который предусматривает для них право на внеочередное предоставление жилья. Мы этим людям помогаем выходить в суд. Но отсутствие механизма для меня остается тревожным сигналом. Проблема с жильем для детей-сирот решится не ранее 2013 года, но она решится. Свердловская область первой начала давать жилье детям-сиротам. В связи с кризисом мы два года потеряли, сейчас же сделали большой шаг вперед. И министерство строительства, и председатель областного правительства меня заверяют, что к 2015 году вообще очереди не будет. Я бы хотела, чтобы все категории граждан, которые имеют право на жилье, сегодня вставали на учет. Мне приходится слушать на своем приеме о том, как грубо людей принимают в жилищных комитетах, и они все это иногда терпят. Мы не заставляем вас воевать с местными комиссиями один на один. Придите к нам. Если мы считаем, что человек имеет право на жилище, мы это доказываем – судимся и побеждаем. Эту беспросветность в сфере жилья преодолела даже я. Честно говоря, если мы не считаем, что человек имеет право на жилье, мы не будем ему помогать, даже если очень хотим. А если такое право есть, мы будем его добиваться. И мы рекомендуем его добиваться. Повысить прозрачность – Для меня вопрос прозрачности очередей долгие годы остается самым серьезным. Я писала на эту тему В. Басаргину (министру регионального развития РФ – Прим. ред.). Виктор Федорович сказал, что очередь для инвалидов войн они могут контролировать, поскольку выделяют средства, а там, где они средства не выделяют – должно контролировать только местное самоуправление. У меня на слуху есть несколько начальников комитетов по жилищной политике, которые, мне кажется, очень субъективны. При этом, к примеру в Екатеринбурге, можно очень легко следить за очередью. Если кому-то не верится, что его очередь двигается, мы запрашиваем данные. В Нижнем Тагиле вывешивают списки в комитете по жилищной политике. Депутаты всех уровней имеют право комиссионно решать эти вопросы, но мы рекомендуем вопрос постановки на учет не оставлять только на ответственность руководителей исполнительной власти, какой бы это ни был уважаемый человек. Надо следить за этими очередями. Чиновник обязан сообщать человеку, каким он стоит в очереди. «Мне бы чего-нибудь в подвале…» – Когда ко мне заходил человек и говорил – «мне бы чего-нибудь в подвале, мне страшно жить в этом доме», это было очень тяжело. Сейчас и Россий-ская федерация в лице Министерства регионального развития, и Свердловская область, и муниципалитеты ведут свои программы по сносу ветхого жилья. Естественно, раз появились деньги, количество желающих признать свое жилье ветхим оказалось значительно больше, чем ожидалось. В Екатеринбурге этот вопрос решается активно. Новоуральск меняет ветхое жилье на новое, Нижний Тагил умудрялся строить в последние годы так, что даже жалоб оттуда от граждан не было. Но проблема остается – во многих территориях главы говорят: «Не будет у нас никогда денег, чтобы строить новое жилье». Тем не менее есть люди, есть закон, и независимо от воли чиновников, от их приоритетов мы должны предоставлять жилье. Мы много занимаемся и нарушениями прав граждан на приватизацию жилых помещений, расположенных в зданиях бывших общежитий. В тех общежитиях, которые раньше принадлежали Свердловской области, а сейчас переданы в муниципальную собственность, это право не нарушается. Тем не менее остаются проблемы в местном самоуправлении. К примеру, в Туринске для кого-то новость, что право на приватизацию человек должен иметь. Там нам приходилось работать только через прокурора Свердловской области, потому что никто другой жителям не помогал. С нами не сразу согласилась даже местная прокуратура. Если человек ни разу не использовал это право и был поселен до того, как общежитие было передано в муниципальную собственность, мы будем отстаивать этого человека. Из спецдоклада: Крик о помощи поступил в адрес Уполномоченного от группы учителей, проживающих в здании бывшей школы № 54 по ул. Адмирала Ушакова в пос. Рудный. На основании заключения от декабря 2007 г., составленного по результатам технического обследования здания школы № 54 экспертной комиссией УГТУ-УПИ ООО «СТРОЙПОЛИТЕХ», строение признано непригодным для эксплуатации и дальнейшего проживания. Начиная с 2007 года жители здания бывшей школы обивали пороги отдела образования и отдела по учету и распределению жилья администрации Чкаловского района Екатеринбурга, отдела образования администрации Екатеринбурга. Были неоднократные обещания по расселению, однако на деле так ничего и не происходило. В то же время в комнатах, в которых проживали со своими детьми учителя, появились плесень и сырость, на стенах развивался грибок. Ситуация была осложнена тем, что у граждан, проживающих в здании бывшей школы, отсутствовали в установленном порядке оформленные правоустанавливающие документы. Тем не менее в ходе проведенной по просьбе Уполномоченного проверки прокуратурой Чкаловского района города Екатеринбурга установлено, что здание находилось в предаварийном состоянии, физический износ фундамента здания составлял 40–45%, меж-этажных перекрытий – 60–65%. В итоге на имя главы администрации Чкаловского района Екатеринбурга внесено представление об устранении нарушений действующего законодательства с требованием решения вопроса о постановке граждан, проживающих в вышеуказанном здании, на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений с последующим предоставлением таковых. Суд да дело – Не всегда местное самоуправление так жестоко к своим гражданам, что не хочет ставить их на учет. Но когда возникает пограничная ситуация, они говорят – пусть пройдут суды. По инвалидам войн это буквально сотни процессов за последние годы. По детям-сиротам прокуратура выиграла порядка 800 исков. Но мы этими цифрами не гордимся. Нашим органам местного самоуправления не надо страховаться судебными решениями. Сейчас есть закон Российской Федерации о компенсации за нарушение права на судопроизводство (68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок» от 30 апреля 2010 г. - Прим. ред.) и отдельная глава в Гражданско-процессуальном кодексе. Это сильно влияет на работу службы судебных приставов, потому что они несут ответственность за неисполнение решения перед российским законодательством. Областной суд к концу года собирается обобщить практику по этому закону. Мы думаем, что сейчас с этой проблемой будем справляться легче. Из спецдоклада: Заочным решением Камышловского городского суда от 21.03.2011 года на администрацию Камышловского городского округа была возложена обязанность предоставить П. с учетом состава семьи – жены и сына – жилое помещение вне очереди, бесплатно, на условиях социального найма. Главой Камышловского городского округа Уполномоченный был уведомлен о том, что администрация Камышловского городского округа отказывает семье П. в предоставлении жилого помещения, ссылаясь на отсутствие свободного жилья в городе, соответствовавшего нормам предоставления на семью с учетом требований главы 8 Жилищного кодекса РФ и права на дополнительную площадь. Камышловская межрайонная прокуратура провела проверку по данному факту. По ее результатам 10.05.2011 года должник (Администрация) предупрежден об уголовной ответственности по статье 315 Уголовного кодекса Российской Федерации. В настоящее время готовится второе предупреждение.

Недосягаемая высота http://nedv.info/articles/nedosyagaemaya-vysota Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 24 Oct 2011 03:31:54 GMT article

<img alt="Недосягаемая высота" src="http://nedv.info/files/unattainable_height.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Высокий потолок, огромные окна и неоштукатуренные стены – основные параметры лофта – места для жизни, работы и отдыха. Только представьте: не разгороженное стенами помещение немыслимых размеров (исключение составляет разве что санузел). Зоны сна, приема гостей и кухня разграничены только цветовым и фактурным решением стен, расстановкой мебели. Площадь запросто может достигать 500 м², при том что квадратный метр лофта продается по цене метра квартиры в доме премиум-класса. Мода на лофты докатилась и до столицы Урала. Уже вскоре первые лофты будут представлены несколькими застройщиками Екатеринбурга. Идея использования заброшенных промышленных предприятий в качестве жилья и художественных мастерских возникла в начале прошлого века (20-е годы) в фабричном районе Манхэттена. Во время великой депрессии остановились ряд мануфактур, часть была выведена за городскую черту. Переобустроенные цеха приглянулись людям творческих профессий: их привлекали характеристики помещений (высокие потолки, большие окна и центральное расположение зданий) и невысокие арендные савки. В лофтах были открыты галереи, проводились выставки, организовывались приемы. Например, пионер поп-арта Энди Уорхол сделал из своего лофта на Манхэттене, который он назвал «Фабрика», нечто вроде мастерской, которая была открыта для всех желающих. Уорхол постоянно проживал в лофте, там же устраивались вечеринки и выставки. Во многом благодаря легендарному художнику лофт получил широкое распространение. Из-за роста цен на недвижимость представители богемы вскоре оказались не в состоянии содержать огромные площади в центральной части города. Лофты перешли в руки состоятельных горожан. Таким образом жилье экономкласса стало элитным. «Без сомнения, лофт-квартиры являются уникальным типом недвижимости, которая востребована довольно определенной и нередко претенциозной клиентурой. Наличие их на рынке ограничено», – комментирует Илья Битков, риэлтор Coldwell Banker Residential Brokerage (США). По мнению эксперта, на родине лофта – в Соединенных Штатах в настоящий момент на рынке присутствует три вида лофт-апартаментов:  <ul> <li> квартиры, интерьер которых оформлен в лофт-стиле;</li> <li> лофт-резиденции в новостройках;</li> <li> настоящие лофты, где бывшие фабричные цеха переоборудованы в жилые помещения.</li> </ul> «Настоящие лофт-резиденции выстроены в корпусах бывших заводских  или промышленных объектов. Одно из самых престижных мест для лофтов, без сомнения, район Сохо (Soho) в нью-йоркском Манхеттене. Подобная недвижимость в 200–450 м² будет стоить 2,5–5,5 миллиона долларов и более. Именно в этом сегменте можно говорить о настоящих архитектурных находках, так как корпусы бывших фабрик были выстроены в середине девятнадцатого века и требовали нестандартных решений для перестройки и внутреннего дизайна. В то же время вокруг Манхеттена до сих пор существуют районы, где и по сей день превалируют индустриальные постройки 50–70-х годов. Именно здесь лофты заняли бетонные или даже просто отделанные алюминиевыми листами корпуса цехов и складов – ярким примером будет один из городков района Квинс (Queens) – Long Island City. Район этот, расположившийся на самом берегу реки Ист Ривер (East River), отделяющей Квинс от Манхеттена, давно облюбован художниками, предпочитающими устраивать здесь свои мастерские. Цены подобных лофтов уже редко шагают за миллион долларов, а их жильцы зачастую предпочитают жить в арендованных площадях, нежели становиться их собственниками. В любом случае и лофты Манхеттена и их «провинциально-промышленные» соседи пользуются большим спросом», – рассказывает Илья Битков. Бум проектирования лофтов в новостройках пришелся на вторую половину 90-х годов. Они значительно дешевле классических лофтов: «Квартиры подобного плана располагаются на последних этажах, где за счет увеличения высоты потолков и устранения чердачного пространства удается отвоевать заветные квадратные метры. В этом случае потолок второго этажа будет скошен. Существует и ряд построек, стилизованных под лофт-резиденции прошлых лет, где при строительстве соблюдаются архитектурный дизайн и дополнительная высота потолков. Можно сказать, что в данный момент популярность подобных вариантов несколько снизилась, так как во многих случаях цена лофт-апартаментов будет не столь значительно уступать дуплекс-резиденциям, где собственник может разместиться на двух полноценных этажах. В данном сегменте, к примеру в городах штата Нью-Джерси, расположенных на побережье реки Гудзон, что прямо напротив Манхеттена, часто можно встретить варианты по цене 650–950 тыс. долларов за 130–200 м²», – приводит цифры эксперт. Западная мода В середине века мода на жилье в промобъектах докатилась до Старого Света. Классический лофт является самым дорогим видом жилья в Европе не только из-за его многочисленных преимуществ, но и потому, что старых промышленных зданий становится все меньше при неизменно высоком спросе. Именитые дизайнеры борются за право обустроить пром-предприятие. В Москве первые подобные объекты появились порядка пяти лет назад. Об особенностях лофтов в столице рассказывает Константин Апрелев, президент АН «Савва» (г. Москва): «О появлении двухэтажных студий на базе промышленных объектов на рынке говорили еще десять лет назад. А появились они, по моим ощущениям, где-то лет пять назад. Это промышленные объекты, реконструированные для использования в качестве жилья. Возможно, первым на рынке стал «Манхеттен» на Верхней Масловке. С тех пор реализовано не более десятка проектов. Территориально это Ленинградка, Тульская, Комсомольский проспект, традиционно привлекательные для проживания районы Москвы с высокими ценами на жилье. Предложений таких немного, это эксклюзив. Квадратный метр лофта по стоимости равен квадратному метру в домах бизнес-класса – цена начинается от 200 тыс. рублей за м². Такие студии имеют, как правило, небольшую площадь – от 32 м². В редких случаях метраж доходит до 150». Эксперт отмечает, что лофты в столице – модный тренд и раскупаются они мгновенно, еще на начальной стадии реконструкции объектов. Менее ликвидными являются помещения большой площади с плохим расположением, находящиеся в непо-средственной близости от промзон. На последнем этаже До Екатеринбурга эта мода дошла с большим опозданием. Первый лофт был возведен в жилом комплексе на ул. Белинского порядка пяти лет назад. В настоящий момент он находится в  частном владении. Один из известных фотографов города разместил там свою студию. Екатеринбургские застройщики оказались более щедрыми на метры – площадь лофта в разы превзошла московские аналоги – 400 м², высота потолков – 7 м. Объект недвижимости является еще и арт-пространством, поскольку над интерьером работал небезызвестный архитектор Дмитрий Позаренко. В настоящий момент лофт выставлен на продажу. Хозяин планирует выручить от продажи 50 млн руб. По словам Павла Неуймина, специалиста по недвижимости, который занимается реализацией  объекта, сейчас готовится масштабная рекламная  кампания: «Рекламная  кампания рассчитана, скорее, на московских покупателей, чем на екатеринбургских. В нашем городе люди еще не знакомы со стилем лофт, мода доходит с большим опозданием». По мнению специалиста по недвижимости, говорить о предположительном сроке экспозиции нельзя, поскольку объект эксклюзивен –  аналогов в нашем городе пока  еще нет. Впрочем, у риэлтора есть основания полагать, что объект будет продан в течение полугода. В противном случае он может быть сдан в аренду. Вероятно, арендатора найти будет также непросто: ставка составит 430 тысяч рублей в месяц. Кроме того, две строительные компании анонсировали возведение лофтов. Об этом нам рассказал Андрей Бродский, директор АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: «Есть ли лофты в Екатеринбурге? Четыре последних этажа «Высоцкого» можно так рассматривать. AVS-Group в своем бизнес-центре на Мамина-Сибиряка предлагает лофты, но в наших реалиях это помещения на верхних этажах площадью от 220 м², да и высота потолка – 2,9 м²». Действительно, в бизнес-центре «Манхеттен» отделочные работы идут полным ходом. Уже известно, что 15 и 16 этажи будут отданы под лофт-апартаменты. Располагаются они не на последнем этаже – выше будет еще один этаж с техническими помещениями. Общая площадь всех помещений этого типа в бизнес-центре составляет 2300 м². Покупатель сам может выбрать подходящую конфигурацию апартаментов площадью от 220 м² до 700 м². Базовая версия не предполагает внутренних перегородок, ведь лофты – это свобода, в том числе и в личном пространстве. Стоимость квадратного метра обратно пропорциональна площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра. При покупке самого компактного лофта площадью 220 м² цена одного квадрата составит 120 тысяч руб. Потенциальные покупатели, на которых делает ставку «AVS Group», – это арт-богема (дизайнеры, художники, архитекторы) и бизнесмены, которые желают жить и работать в одном месте. К возможности быстрой продажи лофт-апартаментов риэлторы относятся скептически. «Если есть в Екатеринбурге люди, ездящие на Bentley и носящие на руке «Vasheron Constantin», то будут покупатели и у лофтов. Сегодня же доля покупателей элитного жилья в общем объеме реально проведенных сделок составляет менее 1%», – приводит статистику Андрей Бродский. Несмотря на это, пока Екатеринбург не может похвастаться настоящими лофт-апартаментами – все представленные объекты размещены в новостройках, а не в заводских или складских помещениях. Есть и другие нюансы, например, небольшая высота потолков. «Мы предлагаем нашим покупателям помещение на верхнем этаже нежилого здания с большим пространством, панорамным видом на Екатеринбург, с отделкой в модном сейчас стиле лофт. Вряд ли кто-то из потенциальных клиентов готов сегодня поселиться в бывших заводских корпусах, как это предполагает классический лофт», – замечает Лев Тетин, коммерческий директор компании УК «AVS Девелопмент». Некоторые эксперты считают, что лофт вообще нельзя рассматривать как самостоятельный тип недвижимости – в нормативных документах он точно не фигурирует. Скорее, нужно говорить об определенным образом оформленном пространстве. «В моем понимании лофт – это тип атмосферы помещения. Этот прием часто используют в дизайне помещений, делают окружающие стены похожими на старую кирпичную кладку, используют ржавые металлические конструкции и так далее», – высказывает мнение архитектор Кирилл Федоров. В перспективе В Москве и Санкт-Петербурге для лофтов используются промышленные объекты. Теоретически в Екатеринбурге, городе-заводе, эта идея должна прижиться как нельзя лучше. Необходимость приспособления промышленных предприятий под гражданские нужды понимают и на государственном уровне. На сегодняшний день за городскую черту выведено два крупных объекта: Подшипниковый завод № 6 и Уралобувь. Масса небольших предприятий и складов – пока только планируется. «Работы тут непочатый край. У нас помимо крупных заводов, которые являются градообразующими, – Уралмаша, Химмаша, Эльмаша – есть куча мелких предприятий, которые занимают огромнейшие территории – склады, базы – это то, что в принципе городу не нужно, город проживет и без них. Они могут находиться в какой-то агломерации, на ближайшей территории. Территория УралКабеля рассматривается под будущую застройку. Зачем содержать два завода, производящих одну и ту же продукцию: один в Пышме, другой – в Екатеринбурге? Можно сконцентрировать производство в Пышме, производить этот кабель в достаточном количестве, а эта территория в центре Екатеринбурга, улица Татищева, будет прямым продолжением улицы Ленина», – рассказывает Михаил Волков, заместитель начальника управления Главархитекруры. Чиновник рассказал, что был в Штатах и видел переоборудованные цехи под жилые комплексы, точно так же должны быть реконструированы и наши заводы. Приспособление фабрики для иных нужд – единственный приемлемый вариант, поскольку некоторые заводские здания являются объектами культурного наследия. «Есть интересный проект решения вопроса по застройке мельзавода. Там есть здания, которые являются уникальными мельницами. Один из путей развития ее по западному пути – приспособление объекта под иные задачи. Так делается на Западе. Я был в Соединенных Штатах, огромнейшая фабрика Lucky Strike (г. Дарем, Северная Каролина. – Прим. ред.) по производству сигарет практически вся сейчас является жилым комплексом. Но мы должны понимать, что это будет за жилье... Оно своеобразное. Мы, например, спрашиваем: как у вас с инсоляцией? А они отвечают: а что это такое? Для них это не вопрос», – рассуждает о специфике редевелопмента Михаил Волков. *** Есть ли у настоящих лофтов в Екатеринбурге будущее – большой вопрос. Во-первых, не ясно, увлечет ли индустриальная романтика состоятельных уральцев – консервативных и прагматичных, привыкших к комфорту. Однако есть вероятность, что потенциальные покупатели будут рассматривать лофт в качестве статусного приобретения. Во-вторых, зачастую выгоднее снести старый цех и построить жилую высотку, чем переоборудовать помещение. Кроме того, к настоящему моменту в России не сформирована практика реализации подобных проектов. В переоборудованных мануфактурах невозможно выдержать нормы СНиП и СанПиН для жилых помещений, вслед-ствие чего эти объекты невозможно будет перевести в жилой фонд. </x>

Тернистый путь саморегулирования http://nedv.info/articles/ternistyy-put-samoregulirovaniya Анна Асташкина Город Fri, 21 Oct 2011 04:57:11 GMT article

<img alt="Тернистый путь саморегулирования" src="http://nedv.info/files/thorny_path_of_self_regulation.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Крупные российские игроки рынка недвижимости заявляют о необходимости перехода риэлторского сообщества на саморегулирование. Только так, по их мнению, произойдет признание профессии на государственном уровне, рынок недвижимости станет прозрачнее, а работа риэлтора – безопаснее для клиента. В государственном реестре саморегулируемых организаций уже содержатся сведения о четырех объединениях риэлторов, базирующихся в Омске, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и Кемерово. Все они зарегистрированы в нынешнем году с разницей чуть ли не в несколько дней. Процесс вступления риэлторов на путь саморегулирования набирает обороты, но реакцию вызывает неоднозначную. Первый шаг Переход на саморегулирование участники рынка называют первым шагом для принятия специального закона, регламентирующего риэлторскую деятельность и признания профессии на государственном уровне. «За 20 лет своего развития рынок столкнулся с серьезной проблемой – замещением качественной риэлторской услуги суррогатом с непонятными юридическими последствиями. Перед государством и всеми профессиональными участниками рынка недвижимости сегодня особо остро стоит задача нейтрализации недобросовестного сектора, задача оградить население от откровенно непрофессиональных личностей», – говорит Анна Лупашко, президент-элект Российской гильдии риэлторов (РГР). После отмены государственного регулирования в виде института лицензирования этого вида деятельности доступ на рынок недвижимости оказался открытым для всех. Ситуация привела к тому, что сейчас сами риэлторы готовы взять контроль над собой в свои руки. Почти в каждом регионе России создано не по одному объединению агентств недвижимости. По сути, каждое из них, в рамках 315-го Федерального закона «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007, может создать собственную СРО. Для этого необходимо выполнить несколько требований: собрать воедино не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности, разработать стандарты и правила профессиональной деятельности, застраховать ответственность и (или) сформировать компенсационный фонд, создать специализированные органы для контроля за исполнением всеми членами СРО утвержденных стандартов. В Российской гильдии риэлторов говорят о важной роли саморегулирования в части систематизации уже имеющихся правил и выработки единого национального стандарта профессиональной деятельности и создания в конечном итоге единого национального объединения риэлторов, о котором в 315-м Федеральном законе пока нет ни слова. «Мы считаем, что все саморегулируемые объединения каждой из профессий должны объединяться в одно национальное объединение. Только это позволит консолидировать необходимые интеллектуальные и финансовые средства для того, чтобы создать стандарты. Мы считаем, что нужно дополнить 315-й Федеральный закон о саморегулировании поправками. Если эти поправки будут внесены и будет прописана роль национальных объединений, с нашей точки зрения, это усилит стандартизацию на национальном уровне», – комментирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Вступление на путь саморегулирования в РГР уже проработано – первым шагом должно стать создание СРО на региональном уровне – представительства гильдии есть в 55 субъектах. И этот процесс уже запущен – первая СРО в составе РГР зарегистрирована в Нижнем Новгороде. По словам Анны Лупашко, еще в 10 регионах, в которых представлена гильдия, идет активная работа по регистрации саморегулируемых организаций, в 9 регионах – по их созданию. После завершения этого процесса в РГР перейдут к созданию национального объединения СРО. «РГР, по сути, и есть саморегулируемое сообщество, просто оно саморегулируемое не по закону. Грубо говоря, по закону нужно зарегистрироваться в реестре, и тогда вы можете назваться СРО, – поясняет Константин Апрелев. – У нас есть система сертификации, которая существует уже 9 лет, она практически подготовила РГР к переходу на саморегулирование. Более того, именно на основе системы сертификации законодатели разработали законопроект о саморегулировании». Пока РГР находится на стадии создания региональных саморегулируемых организаций и поэтапно формирует основу для легализации профессии, в Омске говорят, что уже создали национальное объединение. Причем пошли почти по такому же пути, что и гильдия. «У нас было создано некоммерческое партнерство «Профессиональные риэлторы Омской области» 27 сентября 2010 года с целью введения саморегулирования, – говорит Нина Карпенко, президент НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области». – Ограничения для вступающих компаний – минимум год работать на рынке недвижимости, а затем выполнять Устав, принятый кодекс этики и стандарты практики. Кодекс этики я писала сама, я юрист по образованию. 13 апреля 2011 года была зарегистрирована СРО, в которой на сегодняшний день 107 компаний. Второй этап – создание Национальной палаты недвижимости, что мы сделали буквально две недели назад. Это российское объединение, в него вошли три СРО трех регионов – Кемерово, Омска и Санкт-Петербурга. Я являюсь президентом Национальной палаты». Как пояснила Нина Карпенко, организация зарегистрирована как некоммерческое партнерство и объединяет саморегулируемые организации в сфере недвижимости и те, что приняли решение идти по пути создания СРО. Целью создания Национальной палаты названа «необходимость формировать федеральные стандарты, которые были бы едиными для регионов, и законодательное закрепление норм и правил риэлторской деятельности». В настоящее время поданы документы на регистрацию данной организации в государственном реестре. «Обязательными являются аттестация для риэлторов, сертификация – для фирм. Защиту клиентов осуществляет дисциплинарная комиссия. Страхование профессиональной ответственности и компенсационный фонд созданы в соответствии с 315-м законом», – уточняет Н. Карпенко. Согласно 13 статье 315-ФЗ «В случае применения в качестве способа обеспечения ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами системы личного и (или) коллективного страхования минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности каждого члена не может быть менее чем тридцать тысяч рублей в год». В Уральской палате недвижимости (УПН), являющейся коллективным членом РГР и организатором саморегулируемой организации под названием «Свердловский союз сертифицированных риэлторов» (НП «СССР»), такие суммы называют ничтожно малыми для страхования риэлторской деятельности и идут другим путем. «Для НП «СССР» мы выбрали ту форму, которая уже существует в системе сертификации – это страхование ответственности. Причем у нас существует договор коллективного страхования, подразумевающий лимит выплат по каждому страховому случаю – 5 миллионов рублей», – говорит Рустем Галеев, исполнительный директор УПН и вице-президент РГР. Стандартом единым? Каким образом в ситуации, когда каждая СРО разрабатывает собственные стандарты, можно говорить о возможности создания единого национального стандарта – пока большой вопрос. «Если два риэлтора совершают сделку – один по одним стандартам, а другой по другим, они никогда не договорятся и сделку нормально не проведут. Она будет небезопасной, некачественной и так далее. По этой причине нужны национальные стандарты. И второе – сегодня до 30% сделок совершают непубличные специалисты. Они, может, и профессиональные, но никто не может понять, как можно оценить уровень их профессионализма. Они оказывают неполноценную услугу, соответственно, демпингуют на рынке, таким образом привлекая к себе внимание, но не оказывая реально услуги в том объеме, который был бы конкурентоспособным. По этой причине мы считаем, что нужно чтобы был закон о риэлторской деятельности, о доступе к профессии, где все участники рынка обязаны быть членами СРО», – считает Константин Апрелев. «Любые стандарты должны соответствовать действующему законодательству. У нас есть рамочный 315-ФЗ РФ, который регулирует деятельность подобных структур. Нет стандарта омского, екатеринбургского, тюменского. Есть понятие «профессиональный стандарт риэлтора», – уверена Нина Карпенко. Как видим, понятия о национальном объединении еще даже нет в законе, а борьба за звание таковым называться уже налицо. Несмотря на то, что создаваемые организации конкурентами себя не считают. «На мой взгляд, профессиональных объединений может быть столько, сколько необходимо рынку. Одни из них будут отмирать, поскольку их учредители не пришли к консенсусу, другие – возрождаться. Это достаточно динамичный процесс, и я не вижу в этом особых проблем. Ведь есть несколько СРО строителей, оценщиков и так далее, – высказывается Нина Карпенко. – Монополии нет. Это хорошо. Я думаю, что будет здоровая конкуренция». В РГР же высказывают опасение, что массовое создание СРО может привести к тем же проблемам, что и на строительном рынке. «Имея в виду появление СРО, нужно понимать как минимум два разных формата, сегодня появившихся в виде тренда. Первое, это реальное саморегулирование, которое работает на потребителя, и второе – бренд саморегулирования, который под собой ничего не содержит – ни инструментов защиты потребителей, ни инструментов прозрачности деятельности этой организации, – говорит Константин Апрелев. – Если создаваемые СРО заинтересованы в реальном регулировании доступа к профессии, то нужно объединяться. А если это формальные структуры, которые входные билетики выдают, они нам не интересны». Причина появления фиктивных СРО, по мнению вице-президента РГР, в недоработке закона: «Законодатель не подумал о том, что существуют организации, которые уже регулируют профессиональную деятельность, не наделил этой возможностью именно эти организации. Нужно было говорить, допустим, о том, что СРО может создаваться на базе уже существующих организаций, которые работают на рынке не менее пяти лет – например, на базе Торгово-промышленной палаты, Российской гильдии риэлторов, региональных объединений. Тогда не было бы этой фальсификации». Тем не менее волна СРО захватывает все больше участников. Одни идут этим путем поэтапно, понимая важность процесса, а другие действуют по принципу – чем раньше, тем лучше. Кто здесь черный, а кто белый – придется разбираться не только потенциальному клиенту саморегулируемых организаций, но и самому профессиональному сообществу, в котором уже высказываются сомнения по поводу чистоплотности и профессионализма членов отдельных создаваемых СРО. Быть может, поэтому и многие уральские риэлторы говорят о необходимости и важности вступления на путь саморегулирования, однако пока воспринимают это веяние с осторожностью.

Рекламный ход http://nedv.info/articles/reklamnyy-hod Евгения Курмачева Город Thu, 20 Oct 2011 10:20:14 GMT article

<img alt="Рекламный ход" src="http://nedv.info/files/publicity_stunt.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Комнаты в коммуналках и виллы на побережье, однушки в хрущевках и боксы в капитальных гаражах – все они дожидаются своих будущих владельцев и нуждаются в рекламе. Как правильно прорекламировать объект недвижимости и на каком носителе его разместить, чтобы сократить срок экспозиции? Может ли грамотная реклама объекта отразиться на имидже всей компании и увеличить продажи? Как эффективно и с минимальными затратами раскрутить риэлторскую компанию? Ответы на эти вопросы дали рекламщики ведущих компаний Екатеринбурга в рамках IV Уральского форума по недвижимости. Эксперты отмечают, что в России в сфере недвижимости сложилась такая тенденция – наиболее эффективна наружная реклама, которая имеет огромный охват аудитории. Крайне важно выбрать место, где рекламу увидит целевая аудитория. Если говорить о рекламе коммерческой недвижимости, то баннеры могут быть расположены на центральных улицах, если о жилой – то лучше всего размещать растяжки непосредственно на объекте или в районе, где он располагается. Впрочем, универсального решения этого вопроса нет, каждый случай уникален. Чтобы разместить рекламу на фасаде многоквартирного дома, необходимо получить согласование от Главархитектуры. В противном случае это чревато негативными последствиями. «Согласно действующему законодательству мы не имеем права размещать рекламу на фасадах без согласования с Главархитектурой. Согласование – очень долгий процесс. Однако в 10% случаев конфликтов с жильцами не возникает. На конфликт идти не стоит. Хотя этими вопросами занимаются ЖЭКи, пока письма будут ходить месяца два-три-четыре, вы успеете продать своей объект, – но я вам ничего не говорил – снимайте растяжку быстрее!», – полушутя замечает Павел Боровиков, директор по маркетингу ЦН «Северная казна». Рукописные объявления, размещенные на фасадах домов – это бюджетная альтернатива баннерам. Однако в последнее время доверия к таким объявлениям немного. «Подтекст следующий: если написано от руки, то значит, предлагает собственник, значит, будет дешевле. Но современные технологии множительной и копировальной техники дошли до такого уровня развития, что от руки пишется одно объявление и тиражируется. Отличить копию от оригинала практически невозможно», – считает г-н Боровиков. Для раскрутки загородной недвижимости – маркетинг впечатлений. В рамках коттедж-туров у потенциальных покупателей есть возможность посмотреть за один день несколько поселков. «Если говорить о загородной недвижимости, то я считаю, что достаточно эффективны наши коттедж-туры. Здесь большую роль играет эффект сарафанного радио. Один человек съездил, рассказал одному-другому знакомому, у нас потом целые ветки на форумах образовываются, все обсуждают», – рассказывает Татьяна Шушакова, директор коммуникационной группы «ЕkbPromo». А вот Константин Роздин, директор видео-портала «NTV24.ru», считает наиболее эффективной видео-рекламу, особенно, если речь идет о загородке. Ролики могут выкладываться в сети: профессионально отснятое видео позволяет составить исчерпывающее представление об объекте недвижимости за несколько минут, смотреть их можно дома, а обсуждать – всей семьей. Единственный минус – пока ролики есть далеко не у всех коттеджных поселков – работа съемочной группы стоит недешево. Если говорить о зарубежной недвижимости, то здесь выбор типа рекламного носителя и канала распространения не очевиден. Хотя наружная реклама также уместна в этом случае. «Наружка никуда не уходит. Это как телевизор, ее видят все. Но эффективнее идти в более узкий канал. Это определенная категория покупателей, которые по-другому делают выбор. Важно сарафанное радио, такие люди верят и доверяют своим друзьям. Если кто-то что-то купил, то это начнет передаваться из уст в уста. Вариант решения – искать свою аудиторию, что-то для нее интересное делать, при этом ненавязчиво познакомиться и что-то о себе рассказать», – раскрывает секрет мастерства Алена Нигматуллина, руководитель направления по работе с ключевыми клиентами агентства «Мания величия». По словам специалистов по рекламе, сегодня наметилась определенная тенденция – заказчики не готовы выделять большие бюджеты на рекламную компанию, отдача считается от каждого вложенного рубля. Обойтись малыми средствами позволяет меткое попадание рекламы в целевую аудиторию или реклама в интернете. Охват аудитории интернет-рекламы колоссальный: «Баннерная реклама обеспечивает охват, сопоставимый с охватом телевизионной рекламы. Реклама на сайтах mail, yandex и vkontakte сопоставима по охвату с такими телеканалами, как ТНТ и СТС. При этом бюджет рекламы в интернете начинается от 10 000 рублей», – констатирует Наталья Брянцева, коммерческий директор РА «Космос». Реклама, за которую вообще не нужно платить, – реклама в социальных сетях, на форумах, в блогах и проч. Словом, в различных социальных медиа, то есть на сайтах, чей контент формируют сами пользователи. Мониторинг социальных медиа позволяет выявлять предпочтения потребителей. Например, на форумах люди пишут, какими факторами они руководствуются при выборе риэлтора или объекта недвижимости. Информация может быть проанализирована и учтена при разработке рекламной концепции. Возможно, что это даже позволит самостоятельно разработать стратегию продвижения. Однако у рекламы в интернете своя специфика. «Если раньше была формула: довольный клиент приведет одного клиента, а из-за недовольного вы потеряете пять клиентов, то сейчас все изменилось – из-за недовольного клиента вы потеряете 150 – это среднее количество друзей у каждого пользователя в социальной сети», – продолжает Наталья Брянцева. Если вложения в интернет-рекламу минимальны, то компании в любом случае придется уделять много внимания своим страничкам и группам – на них неустанно будет сыпаться спам и, возможно, негативные отзывы. «Принцип работы с негативными отзывами зависит от площадки. Если отзыв справедливый: вы помните этого клиента, это не козни конкурентов – то самым правильным здесь будет написать от имени компании объяснение ситуации с извинением. Как показывает практика, когда человек не доволен, он хочет получить не материальную компенсацию, а нормальное человеческое извинение. Не нужно забивать этот негативный отзыв ненастоящими восторгами только что зарегистрированных пользователей. Это все поймут, и будет очень плохо. Часто бывает, что это клевета, и отзыв не имеет никакого отношения к действительности. Здесь два варианта: либо искать человека, который это написал, и просить убрать этот отзыв. Если он не выходит на связь, то обратиться с официальным письмом к администрации сайта, чтобы они сняли комментарий. При самом худшем развитии событий остается одно – судиться», – разводит руками Н. Брянцева. Положительные отзывы в социальной сфере может генерировать само агентство недвижимости. Это могут быть как настоящие отклики довольных клиентов (можно попросить их продублировать слова благодарности в сети), так и написанные самостоятельно. Грамотная реклама объектов недвижимости может сказаться на количестве сделок агентства, в результате компания станет более привлекательной для партнеров по бизнесу. О том, какие изменения принес грамотно организованный сайт агентству недвижимости, рассказывает Вероника Никитина, заместитель директора РАН «Этажи» (г. Тюмень): «40% клиентов приходят нам из интернета. Думаю, что сейчас если у компании нет сайта, значит, ее просто нет на рынке недвижимости. В 2010 году мы полностью поменяли нашу интернет-политику. При старом сайте звонков с него не было, конверсия была нулевая, все клиенты приходили либо по рекомендации, либо по каким-то личным причинам. Нас это не совсем устраивало. Пошли по пути максимально открытой информации. Мы создали удобный сервис. У нас очень развита миграция, поэтому мы разработали такую карту, которая позволяет иногородним гражданам лучше ориентироваться в городе. Это позволяло им понять, в каких районах города по каким ценам можно приобрести жилье. Изменения коснулись и представления объектов. Люди в основном визуалы, им интереснее рассматривать картинку, чтобы понять, где находится квартира и сколько она стоит. Таким образом, количество заявок сильно возросло, как и количество сделок. Кроме того, на сайте был размещен ипотечный калькулятор. То есть у человека появилась возможность в одном месте узнать о расположении дома, посмотреть планировки квартир в новостройках и посчитать, на какой срок он может получить ипотеку и под какой процент». Впрочем, без внутренней работы одна только реклама с хорошим распространением не дает должного эффекта. «Креатив приносит деньги только когда работает комплекс, который состоит из разработки идеи рекламной компании, удачного посева и работы отдела продаж или риэлтора. Можно сделать отличную рекламную компанию с суперидеей, реклама будет крутиться на всех билбордах, но если в отделе продаж трубку будут брать с 10 до 18, а с 13.00 до 14.00 будет обеденный перерыв, то эффект от рекламной компании в итоге, дай бог, если составит 30%», – объясняет Павел Боровиков. Если вернуться к более стандартным каналам распространения рекламы, то даже при минимизации бюджетов можно решать поставленные задачи, попадая точно в цель. «При использовании стандартных каналов запускать нестандартный посыл, чтобы выбиться из общего ряда. Главное – решать задачи, неважно креативным способом или стандартным», – считает Алена Нигматуллина. Один из способов выделения объекта из массы – обращение к целевой аудитории на ее языке или использование оригинального изображения, например, карандашных рисунков объектов. Кстати, нарисованный дом фигурировал в рекламе ЖК «Победа». Риэлторы отмечают, что новостройки с продуманным названием и рекламной компанией распродаются гораздо быстрее других. Ярослав Замашной, директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом»: «Мы участвовали в реализации ряда новостроек. У данного дома («Победа» – Прим. ред.) сформирован бренд, архитектурная составляющая соотносится с графическим начертанием логотипа жилого комплекса. Все это позволяет воспринимать объект цельно. Создан определенный образ, который основан на лучших воспоминаниях о советском времени». Профессиональные рекламщики уверены, что при покупке недвижимости главное, чтобы у покупателей к нему «лежала душа», то есть человек на подсознательном уровне симпатизировал этому объекту и был готов его купить. «Покупка квартиры – это расчет, большие деньги. Но вы знаете, покупка квартиры – это всегда эмоциональный выбор. Эмоция является определяющей. Рекламные посылы должны быть простые и понятные, это раз. Второе, они должны содержать что-то такое, что будет проникать прямо в сердце», – уверен Александр Матафаев, директор АН «Атомстройкомплекс».

Пусть всегда будет солнце http://nedv.info/articles/pust-vsegda-budet-solnce Евгения Курмачева Город Wed, 19 Oct 2011 03:43:59 GMT article

<img alt="Пусть всегда будет солнце" src="http://nedv.info/files/let_there_always_be_sunshine.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>При строительстве жилья девелоперы должны соблюдать норму инсоляции – освещения помещений прямыми солнечными лучами. Именно этот норматив СанПиНа не позволяет застройщикам сдавать максимальное количество квадратных метров. Так что же важнее для жителей мегаполиса: персональное место под солнцем или бюджетное жилье без претензий на инсоляцию? Смогут ли современные технологии помочь осветить личное пространство? Впервые норма инсоляции жилых помещений и объектов социальной сферы (детских садов, школ) появилась в довоенное время. «Тогда московские ученые-гигиенисты провели эксперимент: в разных частях комнаты были поставлены емкости с болезнетворными бактериями: на подоконнике, в метре от окна, посередине и в самом конце комнаты. Окна при этом были распахнуты. Выяснилось, что после трех часов воздействия прямых солнечных лучей болезнетворные бактерии погибали. Там где солнце светило два часа, микробы продолжали жить некоторое время. В самых дальних углах комнаты бактерии не только не умирали, но и продолжали размножаться, заражая окружающую среду», – рассказывает Владимир Блинов, профессор кафедры архитектурно-строительной экологии УрГАХА, член союза архитекторов РФ. На основании опытов была разработана норма инсоляции – в течение дня прямые солнечные лучи должны попадать в помещение не менее трех часов в день. В 90-е годы в связи с необходимостью экономии земельных участков в городе и увеличения плотности застройки домами повышенной этажности, норма была пересмотрена и сокращена до двух часов непрерывной инсоляции. С 22 марта по 22 сентября в пригодное для жилья помещение прямые солнечные лучи должны попадать не меньше двух часов. В зимнее время инсоляция может быть менее продолжительной. Если инсоляция прерывается, например, солнце заглядывает в окна утром и вечером или на его пути встречается затемняющий объект, то в этом случае норма составляет 2,5 часа. Для центра Екатеринбурга, района со сложившейся исторической застройкой, норма может быть уменьшена на 30 минут. Как отмечают в Роспотребназоре по Свердловской области, продолжительность инсоляции минимальна, а значение ультрафиолетовых лучей для организма человека – велико: «Солнечный свет оказывает большое биологическое, физиологическое, бактерицидное, тепловое и психологическое воздействие. Посредством органов зрения и коры головного мозга он улучшает общее физиологическое состояние организма, усиливает обмен веществ, тонизирует нервную систему, убивает патогенные микроорганизмы – предупреждает ряд инфекционных заболеваний. Режим освещения служит важным фактором в образовании суточного ритма», – объясняет необходимость строгого соблюдения норматива Андрей Порошин, заведующий отделом экспертизы градостроительной документации ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области. Да будет свет! Казалось бы, два часа в день – это совсем немного, но девелоперы отмечают, что именно норма по инсоляции в ряде случаев ставит крест на грандиозных проектах. Проверка соответствия инсоляции нормам просчитывается на этапе проектирования. По словам Юрия Зыкова, главного инженера управления государственной экспертизы Свердловской области, каждый второй проект не проходит по уровню инсоляции. «Проектировщики смотрят очень узко. Инсоляция рассчитывается для проектируемого дома, а влияние на соседние дома и детские площадки они не рассматривают. На соседние дома обязательно нужно брать планы БТИ и расчет инсоляции выполнять по ним, а проектировщики прикидывают на глаз: тут кухни, тут большие квартиры, – и все вроде сходится. А когда они приходят в Госэкспертизу, то мы требуем планы БТИ, планы запроектированных квартир и планы прилегающей территории. Начинаем считать. Не сходится – и тогда мы становимся камнем преткновения», – говорит эксперт. В свою очередь девелоперы не спешат винить проектировщиков: «Насколько часты ошибки в проектировании относительно инсоляционных норм? Нет ничего зазорного признаться в том, что ошибки допускаются, но не по причине низкого уровня профессионализма проектировщиков. Причина кроется в процедуре взаимодействия. Если не углубляться в профессиональную специфику, то можно отметить основные причины таких промахов: неактуальность исходных данных (топографических материалов) госорганов, бюрократизм в получении данных от органов технической инвентаризации, закрытость информации по санитарным зонам, не обновление баз геологических изысканий и пр. Не действующие нормы инсоляции подчас мешают в реализации задумок застройщиков, а несвоевременность в предоставлении исходных данных для расчета санитарных норм. Именно это становится угрозой при оценке потенциала строительного проекта», – объясняет Евгения Шварц, исполнительный директор ООО «Виктория Инвест Строй». Периодически возникают конфликты между застройщиком и жителями окрестных домов, которые оказались в тени высотки. «Доходит до чего? В проекте все рассчитано правильно, но инвесторы/застройщики – кстати, мы недавно столкнулись с такой проблемой – закладывают более мощный фундамент и вместо, скажем, 12 этажей возводят 18. Конечно, потом выясняется, что инсоляция не осуществляется», – вспоминает случай из практики профессор Блинов. Стабильно два-три раза в год в Роспотребнадзор поступают жалобы от жильцов, по соседству с домами которых начинают возводить высот-ку. За последние пять лет при участии специалистов ведомства трижды удавалось доказать в суде, что из-за строительства нового объекта соседние дома затемняются. Благо для жителей – препятствие для строителей Нормы инсоляции были введены в прошлом веке и отчасти утеряли свою актуальность. «В прямой инсоляции содержатся ультрафиолетовые лучи, они оказывают бактерицидный эффект. В условиях городской среды эти лучи не проходят через пыльный, загазованный воздух. Кроме того, при проведении упомянутого выше опыта окно было открыто. На практике через одинарное стекло проходит всего 1–4% ультрафиолета, а многие устанавливают современные окна с двойным/тройным стеклопакетом. Надо честно признать, что солнечные лучи дают не бактерицидный эффект, а исключительно психо-физиологический», – поясняет Владимир Блинов. «Земля в городе стоит дорого, возникает вопрос, как понимать инсоляцию: как пользу для здоровья человека или препятствие для застройки города? – задается вопросом архитектор. – Для санации среды и здоровья жителей могут быть специально организованы хорошо инсолируемые площадки отдыха, бассейны, солярии. А вот в детских садах нарушение норм недопустимо». Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры Администрации города Екатеринбурга, солидарен – норма инсоляции должна быть пересмотрена: «Инсоляцию придумали у нас в 20-х годах прошлого столетия, чтобы решить проблему распространения инфекционных заболеваний. Сегодня других способов борьбы предостаточно, но мы с упорством не обращаем на них внимания, все еще записываем себе нормы инсоляции. Мы, конечно, должны отойти от прежнего сознания, мы же долго жили при догмах, в таком государстве, где эти догмы передавались по наследству. Сегодня новое общество. Есть иные способы воздействия на бактерии». Девелоперы признают, что норма инсоляции мешает им сдавать рекордное количество квадратных метров. Чтобы соблюсти норму, приходится идти на хитрости, впрочем, вполне законные. «Застройщикам эта норма мешает. Очень мешает. На выделенном участке под застройку, который приобретается на аукционе, порой трудно разместить дом, который отвечает всем нормативам. Поэтому в домах иногда комнаты не прямоугольные/квадратные, а неправильной формы (например, шестиугольные), – все это ради соблюдения нормы инсоляции. Выдерживаем нормы инсоляции – теряем метраж. Вместо небольших однокомнатных квартир, которые пользуются спросом, приходится закладывать большие трехкомнатные квартиры», – рассказывает Роман Кропотов, коммерческий директор строительной компании «Астон Групп». Выдержать норматив в многокомнатной квартире проще – инсоляция в жилых зданиях должна быть обеспечена не менее чем в одной комнате 1-2-3-комнатных квартир и не менее чем в двух комнатах четырех- и более комнатных квартирах (п. 3.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01). В 2001 году норма СанПиНа была смягчена, раньше требовалось инсолировать большую часть квартиры. Проектировщики открыто говорят о том, что из-за жесткой нормы инсоляции было пересмотрено множество проектов. Владимир Баженов, главный инженер одной из ведущих строительных компаний: «Эти нормы сказывались и на проектах нашей компании. Приходилось менять конфигурацию дома, уменьшать количество этажей – когда проектируемый дом закрывает существующие здания или детские площадки. Приходится корректировать проект, как правило, всегда в сторону уменьшения количества квадратных метров. Таких случаев было несколько, на одном объекте пришлось построить на пять этажей меньше, чем хотелось. Такие случаи у каждого проектировщика были, инсоляция – это жесткое требование, из-за которого коммерческих площадей выходит меньше, чем ожидается». Но, несмотря на это, Владимир Баженов признает, что с потребительской точки зрения ему бы не хотелось, чтобы время попадания прямых солнечных лучей в квартиру было официально сокращено или эта норма была бы отменена вовсе. «Вообще, я понимаю, что в наших широтах, если человек живет и не видит солнечного света, так как свет не попадает в квартиру, – то ему тяжело. Отменять, конечно, не хотелось бы. Человек приобретает квартиру, а под окнами у него высотку начинают строить, а он, может быть, приобретал квартиру специально с окнами на солнечную сторону. Тут-то как ему поступать? Нет, норму сокращать не нужно», – размышляет инженер. А вот в компании «Виктория Инвест Строй» считают иначе: «Санитарные нормы требуют пересмотра, это объективная необходимость, связанная с технологическим развитием строительной отрасли, с новыми научными и междисциплинарными исследованиями в области санации. Согласование текущих инсоляционных норм и градостроительной политики – важная тема, требующая публичного обсуждения всех заинтересованных сторон. Вполне вероятно, универсальным инструментом решения станет примирительная политика: адаптация санитарных норм к нынешним знаниям в области санации и строительных технологий. Игнорировать проблему «изживших себя» норм – значит идти по пути стагнации», – говорит исполнительный директор строительной компании. Умный гору обойдет Еще на допроектной стадии застройщик должен понять, будет ли новая застройка нарушать санитарно-гигиенические требования. В каждом случае возможно найти компромисс. Строительная компания может покупать у жителей помещения, которые оказались затемненными. Обычно страдают от нехватки солнца жители первых этажей, поэтому несложно перепрофилировать такие квартиры в коммерческие помещения. Есть и еще один способ – перепланировка. Застройщик может выкупить соседнюю квартиру, окно которой выходит на другую сторону дома и где нормы инсоляции не нарушаются, и объединить их. Возможно также пристроить эркер – сделать выступающую часть стены, чтобы солнце все-таки заглядывало в комнату. Если это не помогает достичь результата, то можно сделать дополнительное окно на инсолируемом участке фасада. Но все эти вопросы, подчеркиваем, следует решать не тогда, когда проект выполнен или построен затемняющий объект, а заранее, согласовывая с жильцами домов, управляющими компаниями, административными органами и Госэкспертизой. Если хочешь быть здоров! Проблему застройщиков и потребность жителей в ультрафиолетовых лучах понимают в архитектурно-художественной академии. На кафедре архитектурно-строительной экологии вывели рецепт создания экологического комфорта в условиях проживания в недостаточно инсолируемом помещении: – Заменить традиционное стекло на увиолевое. Эти стекла пропускают до 80% ультрафиолетовых лучей, они другие по химическому составу – не содержат окислов железа. Такие стекла уже устанавливаются в детских садах. Их пока нет в свободной продаже, на заводах они изготавливаются под заказ. Пока застройщики не используют увиолевые стекла из экономических соображений – обычные гораздо дешевле. – Установить бактерицидные (эритемные) лампы в квартирах. Эти лампы применяются для дезинфекции и санации воздуха. – Установить светоотражающие экраны на крышах противостоящих домов, которые бы отражали солнечные лучи и давали эффект присутствия солнца. Новостройки, облицованные стеклом, не производят должного эффекта. «Мы говорим о специальных материалах. Стекло не столь эффектно отражают солнечные лучи. Используется металл по принципу матового стекла с рифленой или шероховатой поверхностью, что дает более рассеянный свет. Может быть применима и рифленая тонколистовая сталь на устойчивой основе. Существуют и специальные экраны, снабженные гранеными линзами Френеля. Нами проведен эксперимент: определен угол, место и размеры экранов на крышах домов. Более того, технически сегодня можно сделать экраны, которые будут управляться пультом: захотел человек, чтобы солнце светило в окна,  – направил экран в свою сторону, захотел – убрал. Возможно, в будущем такие экраны появятся у нас. Вот тогда можно будет говорить о корректировке норм инсоляции. Сам человек будет регулировать поступление света в квартиру», – отмечает профессор. Вслед за солнцем Мировые строительные достижения позволяют решать проблему нехватки ультрафиолетовых лучей в жилых помещениях. По всему миру ведется строительство домов, которые способны следить за перемещением солнца на небосводе и поворачиваются вслед за ним. Такие дома, как правило, автономно обеспечены энергией (за счет солнечной энергии), имеют осевую основу, вокруг которой происходит вращение, и небольшой вес. Первые разработки в этой области были сделаны еще в 40-е годы – в Италии был построен двухэтажный вращающийся дом. Современные дома способны поворачиваться на 360°. После этого они должны начать вращение в обратном направлении. Некоторые модели могут вращаться в одном направлении, но они отличаются высокой стоимостью, так как требуют дополнительных трат на создание вращающихся систем водоснабжения и отопления. Вообще же водопроводные трубы и электрические провода установлены так, что могут менять длину в зависимости от угла поворота. В многоквартирных домах секции могут вращаться независимо друг от друга на 360°. Максимальная скорость полного оборота – 30 минут. Управление движением квартиры или всего дома может быть автоматическим или ручным. Теоретически построить вращающийся дом возможно и в России. В архитектурно-художественной академии студенты уже делали макет такого дома. Однако маловероятно, что такие дома появятся у нас в ближайшей перспективе: «Эти дома, скорее, эксперимент. Со студентами мы делали макет, механики просчитывали поворотный механизм. Дом был настолько легким, что его могли поворачивать вокруг своей оси несколько человек. Но надо понимать, что это технически трудно осуществить, к тому же дорого. Массового внедрения таких домов в нашей стране в ближайшее время точно не предвидится», – уверен эксперт. – Поэтому альтернатива «инсоляция: благо или препятствие» требует своего дальнейшего изучения – как оптимизации нормативов, так и внедрения творчески-осмысленных градостроительных решений».

По закону сноса http://nedv.info/articles/po-zakonu-snosa Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 18 Oct 2011 04:18:30 GMT article

<img alt="По закону сноса" src="http://nedv.info/files/zakon_snosa.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Передача застройщику участка с «нагрузкой» в виде жилого фонда – ситуация в Екатеринбурге до недавнего времени распространенная. Однако сейчас освоение такой земли стало большой проблемой для застройщиков, вынужденных напрямую договариваться с жильцами, чьи дома попали в зону застройки. Как в этом процессе могут помочь риэлторы, и как соблюсти баланс между интересами застройщика и собственника, – рассказывает Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой», руководившая отселением площадок на улице Вайнера, за Центральным стадионом, на улице Горького, Саввы Белых и других проектов. – Когда дом готовится к отселению, мы проходим по всем квартирам и разговариваем с жильцами. По каждой квартире у нас обычно уже предварительно собрана необходимая информация – сколько собственников проживает, в каком состоянии находятся правоустанавливающие документы, какой объект они хотят получить в результате отселения, и во сколько это обойдется. После проведения такой предварительной работы застройщик принимает решение об экономической целесообразности проекта и утверждает размер затрат на отселение. От утвержденного застройщиком бюджета мы не можем отступить ни на шаг. И здесь многое зависит от риэлтора – как он с людьми поговорит. Отселение – это один из самых сложных процессов в риэлторском деле. Надо быть и хорошим продавцом, и психологом. Важно, чтобы люди остались довольны отселением, ведь случается, что они ждут этого долгие годы. – Каким образом рассчитывается выкупная стоимость? – Допустим, дом находится в Верх-Исетском районе. Берем среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра по данным Уральской палаты недвижимости в данном районе. Исходя из имеющейся у человека площади определяем, сколько ему полагается. И далее все зависит от каждой конкретной ситуации у людей в семье. Если человек хочет жилье большей площади, можем посмотреть район, где квадратный метр дешевле. Часто бывает, что в семье есть накопления, и люди хотят купить несколько квартир – себе и детям. В этом случае мы помогаем оформить ипотеку, провести несколько сделок купли-продажи. И владельцам квартиры это ничего не стоит – наши услуги оплачивает заказчик строительства. Я считаю, что такой вариант, когда запросы жильцов адекватны текущей рыночной ситуации, разумен и уместен. – Как вы поступаете, когда отселяемые проявляют несговорчивость? – Бывает, что люди сразу категорично настаивают на своих требованиях и не готовы выслушать позицию застройщика. В такой ситуации мы начинаем работать с теми, кто готов к отселению. В конечном итоге мы приходим к компромиссу со всеми, все это только вопрос времени. Зачастую выигрывают именно те, кто готов к отселению, поскольку рынок быстро меняется и самые привлекательные объекты выкупаются в первую очередь. Для каждого застройщика существует предел, за которым отселение и строительство объекта становится просто экономически невыгодным, и для него лучше вообще отказаться от проекта на начальном этапе. – Несмотря на то что отселение обходится застройщикам в колоссальные деньги, интерес к таким участкам сохраняется. – Потому что другие участки не предоставляют. Наш город обладает значительными ресурсами для застройки в центральной части города, но это индивидуальный жилой фонд, собственники которого одновременно обладают правом собственности и на земельный участок. С введением в действие нового Земельного и Градостроительного кодексов органы местного самоуправления не вправе предоставлять застройщикам земельные участки, обремененные правами третьих лиц. Это, в действительности, большая проблема. В первую очередь, для администрации города. В Екатеринбурге разработан и утвержден План генеральной застройки, но реализовать его бывает почти невозможно, так как запланированная застройка охватывает участки, находящиеся в частной собственности. Сегодня единственный способ их освоить – выкупить у собственников, с которыми договориться очень непросто. Эта проблема не только для Екатеринбурга, но и для других городов России. В Государственной думе сейчас активно обсуждается вопрос о возможности распространить на такие участки режим изъятия, предусмотренный специальными законами для городов Сочи и Владивостока. Возможен и другой вариант – после введения налога на недвижимость собственники земельных участков, которые в соответствии с градостроительными планами предназначены под многоэтажную застройку, будут платить налог по повышенной ставке, исходя из той стоимости, которую они запрашивают. В перспективе этот вопрос будет решен, как именно – покажет время.

Вперед – в СССР? http://nedv.info/articles/vpered-v-sssr Анна Асташкина Город Mon, 17 Oct 2011 08:00:25 GMT article

<img alt="Вперед – в СССР?" src="http://nedv.info/files/go_in_ussr.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Процесс саморегулирования в Свердловской области запущен. В конце августа в Министерстве юстиции зарегистрировано некоммерческое партнерство «Свердловский союз сертифицированных риэлторов» (НП «СССР»), организованное на базе «Уральской палаты недвижимости» (УПН) и призванное в ближайшее время стать пионером саморегулирования на Среднем Урале. Как новая организация будет способствовать становлению системы СРО риэлторов в Свердловской области, журналу «Недвижимость» рассказал Рустем Галеев, исполнительный директор УПН и вице-президент Российской гильдии риэлторов. – На сегодняшний день существует некоммерческое партнерство «Уральская палата недвижимости» (УПН). Для профессионального сообщества Свердловской области это и есть фактически саморегулируемая организация, в которой разработаны стандарты, необходимые для функционирования СРО в соответствии с 315-м Федеральным законом «О саморегулируемых организациях». Но чтобы сегодня подать заявку на внесение НП «Уральская палата недвижимости» в государственный реестр, надо выполнить весь перечень требований по каждому члену нашей организации, собрать пакет документов по всем лицам. К сожалению, на сегодняшний день не все члены УПН соответствуют требованиям 315 закона. Допустим, обязательным условием для вступления в СРО является аттестация всех сотрудников, обеспечение гарантий потребителям в форме страхования ответственности. На сегодняшний день этим требованиям полностью отвечают компании, прошедшие процедуру добровольной сертификации, зарегистрированной Российской гильдией риэлторов (РГР). Таких компаний в УПН сегодня около 70%. Но мы же не можем отказаться от остальных 30% – это вполне профессиональные организации, но по разным причинам эту процедуру пока не прошедшие. Поэтому принято решение, что мы в структуре УПН сейчас создаем некоммерческое парт-нерство, которое называется «Свердловский союз сертифицированных риэлторов» (НП «СССР»). Все, кто прошли сертификацию, могут без проблем туда вступить. Сейчас мы занимаемся формированием пакета документов для подачи заявки в Росреестр о внесении нашего Союза в государственный реестр саморегулируемых организаций. – Будете ли вы как-то стимулировать остальные компании проходить процедуру сертификации? – Ежегодно, начиная с 2002 года, порядка 20 компаний эту процедуру проходят. На сегодняшний день сертифицированы 190 компаний. У нас не ставится задача массово всех «окрестить». Процесс достаточно серьезный, и допускать его профанации мы не намерены. Он включает в себя целый ряд проверок, которые проходит компания перед тем как получить сертификат. Эта процедура платная, но в пределах сумм, необходимых для поддержания самой системы. Она не служит для формирования бюджета и для решения других проблем. На сегодняшний день это порядка шести тысяч рублей. Сертификат выдается на срок от одного до трех лет. При этом подразумевается, что в течение всего срока его действия проводятся плановые инспекционные проверки. Кроме того, при всех изменениях проводятся проверки вне плана. Темпы проведения сертификации вполне оправданны и адекватны сегодняшней ситуации, но они не позволят нам решить проблему преобразования УПН в СРО в ближайшие лет пять. Чтобы этот срок сократить, сейчас и принято решение создать НП «СССР». В него будут входить только компании, которые соответствуют требованиям 315-ФЗ. В идеале, в конечном итоге в него войдут все сертифицированные компании. И в идеале все члены УПН пройдут сертификацию, и это будет одна и та же структура. Да и сегодня структурно она не выделяется. Во-первых, в некоммерческое партнерство входят члены УПН. Во-вторых, избранные органы управления пересекаются с органами управления УПН, включая президента, который является президентом и некоммерческого партнерства. Для органов управления СРО есть особенные требования – допустим, коллегиальный орган управления должен включать не менее 30% независимых участников. Совет УПН включает 16 человек, они все представители риэлторских компаний – членов УПН. Из 10 членов Совета НП «СССР» три не представляют ни одну компанию, входящую в эту организацию. Это члены управляющего совета системы сертификации – А. Д. Артемьев, руководитель органа по защите прав потребителей, М. С. Афанасьев, председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга и С. Б. Аксенов, руководитель отдела обучения сертификации УПН. – Акцент делается именно на членах УПН? – Поскольку пока это добровольно, да. Сейчас мы все это делаем в рамках общего 315-го Федерального закона. При наличии действующей системы и утвержденных национальных стандартов есть полная возможность создания специального закона, уже регламентирующего обязательное членство в СРО как допуск к профессии. Когда закон будет утвержден и членство в СРО станет обязательным, все остальные участники, которые сегодня не сертифицированы, не являются членами УПН, они все должны будут войти в состав СРО. И эта структура уже будет создана. – Риэлторские компании, которые не входят в УПН, могут войти в создаваемое НП «СССР»? – Поскольку НП «СССР» создано в структуре УПН, эти условия распространяются только на членов УПН. Для тех, кто в УПН не состоит, пока дополнительных условий для вступления в эту организацию не разработано. У любой риэлторской компании, выражающей желание стать членом НП «СССР», есть такая возможность путем прохождения сертификации и вступления в УПН. Если на момент принятия закона об обязательном членстве в СРО не все организации будут членами УПН, что вполне возможно, будет разработан механизм вступления этих организаций напрямую. – Какие предусмотрены членские взносы? – Поскольку целью создания НП «СССР» являются, главным образом, организационные моменты, дополнительного бюджета не требуется, поэтому взносы носят достаточно символический характер. На сегодняшний день установлен размер вступительного взноса для организаций 500 рублей и ежегодный взнос 500 рублей. Вступление в УПН в качестве действительного члена – 80 тысяч. Есть возможность вступить в составе группы предприятий (40 тысяч рублей). Ежегодные взносы на этот год составляют от 11 до 20 тысяч рублей в зависимости от категории членства. Для кандидатской категории установлен минимальный размер взноса, так как кандидаты еще не являются членами РГР (поскольку УПН является коллективным членом РГР, все действительные члены УПН являются еще членами РГР, то есть часть взноса перечисляется гильдии). Максимальный размер годового взноса сегодня 20 тысяч рублей, из которых 6 тысяч – взнос в РГР. Для кандидатов этот взнос 11 тысяч и без дополнительного взноса в РГР. – Заложены ли сроки создания СРО в Свердловской области? – Эти сроки мы сами для себя устанавливаем, исходя из необходимости создания в ближайшее время национального объединения. Речь идет о внесении поправок в 315-й закон, они сейчас в стадии обсуждения и согласования. Как только поправки будут приняты и появится возможность создания национального объединения, важно, чтобы было кому объединяться. Наши сроки, которые мы для себя определили, – создание СРО в Свердловской области до конца этого года. – УПН и «СССР» будут существовать параллельно? Не предполагается, что, допустим, УПН будет ликвидирована? – Они существуют даже не параллельно, а одно внутри другого. Думаю, что УПН никогда не будет ликвидирована. Реорганизация, безусловно, предстоит. Конечным итогом должно стать создание единой саморегулируемой организации риэлторов. В какой форме это будет, покажет время. – Есть ли ограничения в Национальном объединении СРО по количеству территориальных организаций? – Поскольку на сегодня это законодательно не закреплено, мы можем говорить только о тех версиях, которые прорабатываются. Предполагается, что создание национального объединения СРО возможно при существовании таких СРО в 50% субъектов РФ. Для создания национального объединения достаточно 50% от существующих СРО. 25% субъектов РФ могут создать национальное объединение. Я подчеркиваю, что это еще проект. – Вы не думаете, что может начаться борьба между территориальными СРО за статус национального объединения? – Ничего исключать нельзя. Такая ситуация возможна. В том числе и поэтому нам нельзя медлить. Нельзя допустить ситуации, когда, к примеру, будет создано национальное объединение без участия такой сформировавшейся структуры как УПН. И нас это не устраивает. РГР уже существует с 1992 года, УПН существует с 1995 года, выработаны стандарты, и совершенно неправильно, если будет создано национальное объединение на другой базе и на других стандартах. Это означает, что нам придется пересматривать, может быть, даже принципы своей деятельности.

Рестораны закидывают сети http://nedv.info/articles/restorany-zakidyvayut-seti Анна Асташкина Город Mon, 10 Oct 2011 03:46:45 GMT article

<img alt="Рестораны закидывают сети" src="http://nedv.info/files/restourans.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Свыше шести тысяч предприятий общественного питания действует в Свердловской области, согласно данным регионального Министерства торговли, питания и услуг. Только за последний год было открыто 211 новых заведений, половина из которых – кафе, рестораны и бары. Насколько успешно развивается ресторанный бизнес в Екатеринбурге, куда двигаться дальше и почему сложно подобрать недвижимость для открытия новых заведений – обсуждают участники круглого стола, организованного изданием «National Business». Кадровый голод Оксана Чернавская, владелица семейного кафе «Грильяж», ресторана «Кастрюля», lounge-cafe «Мармелад»: – Открыв новые заведения, я столкнулась с проблемой персонала. Куда двигаться, если работать некому? Сети кафе «Грильяж» в этом году исполнилось 9 лет, за эти годы сформировался сплоченный коллектив. «Мармелад» и «Кастрюля» – заведения новые, я уже полтора года не могу подобрать ответственных людей, и двигаться вперед мне достаточно сложно. Поэтому еще что-то я сейчас открывать побоюсь. Мне постоянно предлагают учебу, но обучать некого, потому что персонал постоянно меняется. Елена Ташкинова, директор и совладелец ресторанов «Хитровка», «Эдельвейс», «Медвежья падь», «Жюль Верн»: – Проблема персонала была, есть и будет. И в ближайшие несколько лет ситуация будет только хуже. Но количество ресторанов, как и торговых центров, в нашем городе растет. И возникает вопрос: куда мы движемся дальше? Заметьте, чего открывается больше всего – заведений невысокого ценового сегмента со средним чеком до 500 рублей и национальной кухней. Конечно, мне не очень бы хотелось делать такой прогноз, но будущее, наверно, за национальными кухнями. Персонал там не только из бывших союзных республик, но и из других – к примеру, это сербы. И они приехали работать. Сейчас у нас кадровая ситуация еще более-менее, но года через три мы действительно узнаем, что такое проблемы с персоналом. Многим ресторанный бизнес кажется очень привлекательным, потому что считается, что это быстрые и легкие деньги. В итоге часто происходит так, что владельцы меняются или заведения закрываются. Максим Цветков, директор и совладелец ресторана «Duke»: – Если взять за основу средний чек, то в нашем городе сначала было много «элитки», потом появились фаст-фуды. Целевая аудитория первых – это те, кто в состоянии заплатить пять тысяч за обед или ужин, вторые – те, кто готов есть дешевую неприемлемую еду типа гамбургеров – таких людей много. Сейчас пытаются заполнить серединку и открывают заведения с ценовой вилкой 500–1000 рублей. По поводу того, что будет. Действительно, будет много ребрендингов, будут активно заходить сети. Я считаю, проблема даже не в том, что персонала не хватает – это всегда было. Не хватает его потому, что открывается 200 заведений, а обучают 50–100 человек на весь город. Поэтому многие рестораторы пришли к тому, что персонал надо выращивать. Устраиваем «сито»: пришло 10 человек, остался один. Проблема больше в идеях. Ресторанному рынку новой России от силы лет 20, надо придумать новую идею, которая была бы не банальна и привлекательна. Если говорить про Европу, то там есть рестораны, которые существуют по 400 лет. Они передают традиции, придумывают себе праздники. У нас в течение 5–10 лет еще будет много ребрендингов, много ошибок. Посмотрите на клубы. На мой взгляд, клубная культура в том виде, в каком она была еще 10 лет назад, попросту себя исчерпала. Клубы сейчас становятся клубами по интересам, идет поиск идей. Происходят банальные, понятные вещи: национальная кухня – украинская, испанская, русская… Скоро откроется индийский ресторан. Все щупают рынок. А проблема больше с помещениями, с налогами. Как можно работать, если из десяти тысяч три с половиной надо отдать? При этом цены на продукты растут, стоимость за помещение не уменьшается. Надо бороться за клиента. Это основные факторы, которые останавливают развитие ресторанного бизнеса. Антон Сафронов, управляющий ресторана «Пан Сметан»: – Я считаю, что проблему с кадрами действительно придется решать за счет ресурсов из-за рубежа. Но по поводу того, что будет в основном национальная кухня, я не согласен: во-первых, российский потребитель привык к относительно небольшому набору продуктов, поэтому 15–20 позиций меню во всех ресторанах одни и те же. Оксана Чернавская: – После кризиса чувствуется, что люди стали считать деньги. В наших семейных кафе раньше родители говорили детям: «Заказывай, что хочешь, что нравится». Сейчас уже говорят: «Это ты не съешь, это тебе не понравится. Антон Сафронов: – По крайней мере, число потребителей, которые не считают деньги, резко сократилось. Если люди чувствуют, что в обозримой перспективе все будет хорошо, то они ходят в рестораны и кафе. Если ситуация нестабильная, то сразу начинают экономить. Оксана Чернавская: – Многие люди, с которыми я общаюсь, стремятся на выходные уехать в Москву или за границу, но никак не оставить деньги в наших ресторанах. Максим Цветков: – И это объяснимо. Все понимают, что мы от Москвы отстаем, по меньшей мере, года на два. Даже просто по идеям. Елена Ташкинова: – Мы сейчас пытаемся сравнить то, что нельзя сравнивать. Не нужно забывать, что Москва – это столица, Санкт-Петербург – город туристический. Екатеринбург – это промышленный и до недавнего времени закрытый город. По большому счету есть, конечно, интересные проекты в Москве, но там другие возможности и среди продуктов, которые мы покупаем, и среди персонала, и среди гостей, которые будут ходить в рестораны. А уезжать из Екатеринбурга на выходные в Москву могут позволить себе немногие. Это элит-сегмент. Я считаю, что на сегодняшний день у нас достаточно элитных ресторанов. Кризис заставил всех считать деньги, новая волна кризиса заставит нас считать их еще больше. Максим Цветков: – Будущее все равно за сетями. Елена Ташкинова: – Мое личное мнение, что таким национальным ресторанам, как индийская, мексиканская кухня, жить недолго. Поверьте, через несколько лет интерес и к Японии начнет затухать в связи с тем, что люди начали разбираться в продуктах питания. Илья Гоголев, совладелец ООО «Провайн» и «Винотека Соловьева»: – Я как представитель не совсем ресторанного сегмента, а виноторговой компании и винотеки, могу сказать, что кадровый голод существует и в нашей сфере. Мы планируем на базе нашей винотеки открыть курсы для сомелье. Пусть этих ребят будет немного, но они должны интересоваться этой темой, а не идти из-под палки. Спрос на это есть, и нам самим хочется воспитать кадры, которые будут разбираться в вине и работать у нас. Максим Цветков: – Хотел бы сказать о проблеме обучения немного глубже. Я думаю, все бывали за рубежом и видели официантов в возрасте 40–50 лет. У нас работать на таких позициях не столь престижно. Официантами приходят работать студенты, потому что им нужны быстрые деньги. Грубо говоря, отправляем учить на сомелье, а максимум через два года они уходят. Получается, что мы как собственники бизнеса потратили время, заплатили деньги – и все, ничего нет. Мы создадим школу, но ничего не произойдет, потому что нет уважения к этой профессии. 90% людей считает, что их обслуживают не люди, которых нужно уважать, а роботы. Любовь Николаенко, директор ресторана «Хмель»: – Могу сказать по своему заведению, что студенты приходят в большинстве случаев на начальной стадии учебы и работают в среднем по три года. У нас несколько заведений, и есть внутренние курсы, которые мы сами организовываем. Я сама не единожды проводила учебу. Мы приглашали преподавателей, но приходят люди, которые ни о чем по делу не говорят. Поэтому мы пытаемся обходиться своими силами, ведь если у тебя нет практики работы в этой сфере, то ты не сможешь подсказать, как действовать в той или иной ситуации. Кроме того, у нас есть карьерный рост, и если ребята заинтересованы, то они могут стать старшими официантами или менеджерами. Евгений Кексин, совладелец бара «Alibi»: – Проблема заключается в том, что мы сами, рестораторы, не хотим платить людям достойную зарплату. У нас есть зарплата 10–15 тысяч, но люди растут, а понимания этого нет. Естественно, они ищут другие заведения или уходят в другие отрасли. Если даже нет возможности повысить человека по должностной лестнице, нужно искать другие способы мотивации – повышать зарплату, давать ему больше свободы, возможность принимать решения. Когда мы работали барменами, к нам никто не прислушивался, и зарплату нам не повышали. Мы открыли свое заведение и к своему персоналу относимся по-другому: мы знаем, сколько они зарабатывают, мониторим их настроения. И лучше повысим зарплату, чем расстанемся с человеком. Многие управляющие относятся к официантам и барменам как к расход-ному материалу. Когда отношение к профессии изменится у самих рестораторов, тогда и ситуация изменится. Сейчас в городе появилась «новая волна» рестораторов – из тех, кто сам вышел из общепита, начинал с низов. У них больше понимания, потому что они сами там работали. У нас на уровне концепции заложено уважение к персоналу, личностный рост, мы создаем общую семью, чтобы у всех было ощущение, что они нужны и важны. Мы даем им свободу, которую многие не дают: им можно выпить вечером с гостями или остановиться поговорить с кем-то из посетителей. Разумная свобода, нормальная зарплата, нормальное отношение. Ресторан или магазин? Максим Цветков: – Есть определенные технические требования к помещению. Первое – мощность не менее 50 киловатт, если нет производства вне ресторана. В любую квартиру подается не больше 5–6 киловатт. 18 тысяч рублей стоит увеличение мощности на один киловатт, умножьте на 50. Плюс еще прокопать яму до щитовой, проложить кабель, все это согласовать. Второе – канализация. Я обязан кинуть отдельную трубу от производства до люка. Есть и другие нюансы – сейчас по закону в жилых домах можно открыть заведение только с согласия 100% жильцов. Естественно, успех ресторана зависит от людского трафика, нужно учитывать месторас-положение, нужна парковка. К примеру, в одном помещении показывают бумагу от ТСЖ о том, что есть 26 киловатт, возможно увеличение мощности. А ТСЖ ничего не решает по этому вопросу. Грубо говоря, я вкладываю туда 36 миллионов, покупаю, и мне ТСЖ через полчаса после сделки пишет: в связи со сложившимися обстоятельствами мы не можем предоставить такие мощности. И что мне делать с помещением? Там можно только открыть магазин очков. Кто объединит рестораторов? Елена Ташкинова: – Мы стояли у истоков организации ассоциации рестораторов, но в любой ассоциации должны быть владельцы бизнесов, а пришли люди случайные. Поговорили – и ушли. Второй вопрос – закрытость рестораторов. Мы уже 20 лет на этом рынке, и я могу сказать, что среди собственников всех знаю. Но близко я знакома с немногими, потому что все очень закрытые. Необходимость в создании ассоциации рестораторов зреет с каждым днем. Евгений Кексин: – Считаю, что хорошим примером могла бы послужить ассоциация барменов, которую создал Роман Торощин. Она действительно работала и приносила плоды. Сейчас у нас есть идея собрать рестораторов, но есть проблема, что многие не воспринимают критики, не хотят учиться. Когда у нас не было «Алиби», мы предлагали консультационные услуги. Но никто советы не воспринимал. Елена Афанасьева, директор ресторана «Екатерининский»: – Про ассоциацию рестораторов слышала, но так и не нашла ее. Нет ничего ценнее, чем обмен опытом, идеями и мыслями. Сегодня звучала мысль: логично, если в ассоциацию будут входит только собственники бизнеса, но я не соглашусь. Безусловно, в нашем бизнесе много случайных людей, и все же есть те, кто любит ресторанный бизнес, развивается в нем, мечтает о своих ресторанах и однажды обязательно их откроет. Очень хочется, чтобы такая организация была – так мы сможем двигаться вперед. Экспансия в регионы Михаил Цветков: – Я стартовал ночной клуб «Ривьера» в городе Заречном. 50 километров, а ментальность публики, персонала абсолютно другая. Из городов-спутников все стараются все равно ехать в Екатеринбург, потому что тут банально им больше заплатят. Прежде чем понять, что делать в городе на расстоянии часовой – полуторачасовой доступности на транспорте, нужно пожить там как минимум неделю. В северных городах – Тобольске, Ханты-Мансийске, Новом Уренгое – по-другому. Там есть средства, там бизнес больше ориентирован на имидж, чем на деньги. Илья Гоголев: – Скорее всего, в ближайшее время к нам всё же придут московские операторы.

Что построить на материнский капитал http://nedv.info/articles/chto-postroit-na-materinskiy-kapital Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 04 Oct 2011 03:45:13 GMT article

<img alt="Что построить на материнский капитал" src="http://nedv.info/files/what_is_build.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>С января 2010 года материнский капитал можно направлять на строительство с помощью специализированной подрядной организации. С декабря прошлого года эти деньги разрешено тратить на возведение дома собственными силами. Этот вариант становится все более востребованным – на сегодняшний день в Пенсионный фонд Свердловской области с подобными заявлениями обратилось свыше 650 обладателей сертификатов. Как получить «материнские» деньги и что на них можно по-строить – разбираемся вместе с заместителем управляющего Отделением Пенсионного фонда по Свердловской области Ольгой Шубиной. Семейный ликбез Закон о такой мере господдержки как материнский (семейный) капитал действует для семей, в которых второй и последующий ребенок родились после 1 января 2007 года. На сегодняшний день его размер составляет 365 698, 40 руб. Использовать эти деньги можно по трем направлениям: улучшение жилищных условий, образование детей и накопительная часть пенсии мамы. Наиболее востребованным на сегодняшний день остается улучшение жилищных условий. Сделать это можно несколькими способами: отправив средства материнского капитала на покупку и строительство жилья либо на погашение ипотечного кредита. Причем выбрать можно несколько вариантов, распределив между ними средства сертификата. При улучшении жилищных условий без привлечения заемных средств воспользоваться господдержкой можно только после того, как ребенку, на которого оформлен сертификат, исполнится три года. Это условие относится и к строительству собственных квадратных метров. Причем строить теперь можно по-разному: самостоятельно, привлекая подрядную организацию, участвуя в долевом строительстве или являясь членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В каждом случае есть свои нюансы и необходим отдельный пакет документов. Строят строители С привлечением подрядной организации на «материнские» деньги можно исключительно строить, а не рекон-струировать. Причем строить только индивидуальный дом. «Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 48 Федерального закона от 29.12.2004 № 190-ФЗ) объектом индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Использование средств материнского капитала на оплату строительства иных объектов (например, двухквартирного дома, таунхауса) не предусмотрено», – поясняет Ольга Шубина, заместитель управляющего Отделением Пенсионного фонда по Свердловской области. Строить можно только на землях поселений с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Чтобы направить на такое строительство средства материнского капитала, в Пенсионный фонд необходимо предоставить пакет документов, оформленных на одного из родителей. В него входят разрешение на строительство, договор строительного подряда, документ, подтверждающий право соб-ственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство, и нотариальное обязательство. В соответствии с последним документом необходимо в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию построенного объекта оформить дом «в общую соб-ственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению», говорит Ольга Шубина. Еще одно условие – «договор подряда должен содержать условия об отсрочке оплаты (срок оплаты по договору на момент перечисления средств материнского капитала в соответствии с нормами законодательства не должен истечь). Стороной договора должен быть обладатель сертификата или супруг обладателя сертификата». После проверки всех документов в течение двух месяцев средства материнского капитала перечисляются на счет подрядной организации. Как показывает практика, этот вариант не очень востребован – с декабря прошлого года с подобными заявлениями в Пенсионный фонд обратилось меньше десятка человек. Большей популярностью пользуется возможность получить средства на самостоятельное строительство либо компенсировать эти затраты. Строим сами Не прибегая к помощи подрядной организации, также можно строить только индивидуальный дом. Разрешается и самостоятельная реконструкция уже возведенного индивидуального дома. В этих случаях материнский капитал или его часть, которую решено направить на строительство, делятся пополам и поступают на счет владельца сертификата в два этапа. Для получения первой половины в Пенсионный фонд необходимо предоставить разрешение на строительство, документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, нотариальное обязательство и документ, подтверждающий наличие у обладателя сертификата банковского счета. За второй частью средств можно будет обратиться не ранее, чем через полгода после получения первых денег. «Необходимо предоставить документ, выданный органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, подтверждающий проведение основных работ по строительству (монтаж фундамента, возведение стен и кровли). Форма данного документа утверждена Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 17.06.2011 года № 286», – комментирует Ольга Шубина. В госучреждении уточняют, что данное условие не подразумевает, что возведение фундамента, стен и крыши должно быть осуществлено именно за эти полгода. Главное, чтобы на момент получения подтверждающего акта эти работы были проведены. Единственное ограничение – документы в Пенсионном фонде не примут, если объект уже введен в эксплуатацию. В этом случае рассчитывать можно только на получение компенсации затрат на строительство, но с учетом нескольких моментов. В частности, необходимо подтвердить, что жилое помещение действительно было построено, а не продано или подарено обладателю сертификата. А право собственности на него было зарегистрировано после 1 января 2007 года. При этом время начала строительства значения не имеет. «Заявитель должен сам определить, что ему выгоднее. К примеру, если степень готовности 90%, возможно несколько вариантов. Можно завершить строительство, подать документы на компенсацию и получить всю сумму сразу. Если жилой объект за полгода после первого обращения будет введен в эксплуатацию, то останется только один вариант – компенсация расходов. За ней можно обратиться и ранее шести месяцев. Второй вариант – подать документы на первый этап строительства и получить 50% сертификата на его выполнение. А оставшуюся половину получить либо путем компенсации расходов, либо, если объект еще только строится, через полгода после первого обращения, подтвердив выполнение работ», – объясняет Ольга Шубина. Чтобы получить деньги на рекон-струкцию, в Пенсионный фонд нужно предоставить разрешение на такую процедуру, документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, свидетельство о праве собственности на жилой объект, который подлежит реконструкции, нотариальное обязательство и документ, подтверждающий наличие у обладателя сертификата банковского счета. Чтобы получить вторую часть денег, необходимо через полгода доказать, что реконструкция была проведена, то есть общая площадь жилого помещения увеличилась не менее, чем на учетную норму. В Екатеринбурге она сейчас составляет 10 кв. м общей площади на человека. Если строительство или реконструкция индивидуального дома – вариант неподходящий, средства материнского капитала можно использовать в долевом строительстве, в качестве вступительного или паевого взноса в ЖСК. В этом случае главное, чтобы объект был жилым. А что это будет – таунхаус, квартира или другой жилой объект, предусмотренный законом, особой роли не играет. Если это кооператив, необходимо подтвердить членство в нем, предоставив выписку из реестра, справку о внесенной сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение, копию устава кооператива и нотариальное обязательство. При участии в долевом строительстве договор должен пройти обязательную государственную регистрацию. Что построить? Направление материнского капитала на строительство предполагает, что земельный участок и все необходимые разрешения для строительства у владельца сертификата уже есть. О том, что можно построить своими силами на сумму господдержки, рассказывает Сергей Кремилин, риэлтор агентства недвижимости «Бриллиант»: «Если взять для примера строительство одноэтажного дома площадью 40–50 кв. м, на эти деньги самостоятельно возможно возвести фундамент, построить коробку дома с крышей. Материалом стен может быть твинблок либо брус. Строя из кирпича, уложиться вряд ли удастся – получится удорожание за счет утеплителя, штукатурки и прочих материалов. Чтобы достроить этот дом, понадобится еще порядка 250 тысяч рублей. Если будем строить большой дом, хотя бы порядка 150–200 кв. м, эта сумма сертификата уйдет только на нулевой цикл». Прокладка коммуникаций – отдельная статья расходов. «Основные – электричество и газ. Если техусловия получены, то главный вопрос – где находятся линии электропередач и разрешенная точка подключения к ним, – объясняет Сергей Кремилин. – Подключение «со столба» обходится человеку в среднем в 10 тысяч рублей. Для электрификации дома площадью 200–250 кв. м на материалы и работу придется потратить от 80 до 120 тысяч рублей. Подключение газа – около 1500 рублей за метр трубы (если по фасаду дома, понадобится примерно 20 метров), монтаж счетчика 3–5 тысяч». Если финансовых возможностей провести газ нет, специалист советует установить печь.

Горькая доля http://nedv.info/articles/gorkaya-dolya Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 03 Oct 2011 03:46:29 GMT article

<img alt="Горькая доля" src="http://nedv.info/files/rough_luck.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Дежурные постоянно сменяют друг друга на посту. Территория находится под пристальным наблюдением. И речь не о секретном объекте, а о квартире, где конфликт собственников перешел в операцию по захвату жилплощади. Ничего криминального – деление жилья собственниками не выходит за рамки закона. Мирным путем споры такого рода решаются редко, хотя фигурантами дел выступают обычно близкие люди. В ряде случаев решить мирным путем вопрос размещения в квартире, где доли принадлежат разным владельцам, не выходит. Зачастую доли при пересчете в метры не равны площади комнаты, то есть их невозможно выделить в натуре. Именно этим такие квартиры отличаются от коммунальных, где за каждым собственником закреплена целая комната. Как правило, долевая собственность образовывается при разделении совместно нажитого имущества при разводе, или когда объект получают в качестве наследства несколько человек. При этом владельцы даже самых крошечных долей, которые измеряются в квадратных сантиметрах, вправе распоряжаться имуществом. «Такие собственники имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться своей долей. В квартире есть места общего пользования: прихожая, ванная, туалет, кухня. Этими местами человек может пользоваться без ограничений, пускай у него хоть 1/225 доля квартиры. Первоначально право пользоваться жилой площадью устанавливается соглашением собственников. Если соглашения достигнуть не удается, то тогда порядок пользования квартирой устанавливает суд», – говорит Павел Брусков, юрист компании ООО «Правозащита». Если окажется, что для владельца доли, площадь которой составляет несколько квадратных сантиметров, это единственное жилье, то, несмотря на это обстоятельство, суд может закрепить за этим сособственником право проживания в целой комнате. Сделать что-либо с таким имуществом непросто. Для этого требуется согласие от остальных собственников. «Для реализации доли в квартире от другого собственника требуется согласие. У сособственников есть право преимущественной покупки. Если собственник доли в квартире намерен ее продать, то он обязан известить другого собственника в письменном виде с указанием цены и получить уведомление о получении. Если сособственник не выразил желание приобрести эту долю в течение месяца, то она может быть реализована третьим лицам», – рассказывает о процедуре продажи юрист. Чья подпись? Теоретически сделка купли-продажи доли не может быть зарегистрирована ФРС, если нет подтверждения того, что право на преимущественную покупку не было нарушено. То есть к пакету документов должно быть приложено извещение о грядущей продаже, где должна стоять подпись, подтверждающая, что сособственник осведомлен об этом намерении. Де-факто сделки регистрируются и без подписи сособственника. «С юридической точки зрения тут два нюанса: во-первых, сотрудники регистрационной службы не знают, кому принадлежит подпись. Не исключены подделки. Сособственник ведь лично не является, чтобы предъявить паспорт. Во-вторых, юрист ФРС не может проверить достоверность подписи. В случае возникновения споров собственники могут обратиться в суд, где может быть установлено, что подпись подделана, для этого необходимо провести почерковедческую экспертизу». Продавец доли может поступить еще проще – оформить на покупателя дарственную, получив за это деньги. Чтобы оспорить законность этой процедуры, сособственнику придется в суде доказывать факт передачи денег, что будет непросто. В денежном эквиваленте Владельцу небольшой доли лучше заранее установить разумную цену. Если собственник поставит подпись в извещение о продаже доли, но на рынке такой объект не будет востребован, то продавец вынужден будет снижать цену, снова информировать об этом сособственника и ждать месяц. Помощь в осуществлении этого непростого дела владельцы ищут у риэлторов. Специалисты по недвижимости признаются, что для них такие объекты – головная боль, они мало востребованы и могут дожидаться своего часа несколько лет. По данным ФРС в текущем году было зарегистрировано 4 584 сделки, где предметом права собственности на квартиру являлась доля. Версию о том, почему сделок заключается немного, высказывает Радик Кашапов, директор ЦН «Северная Казна-1»: «В агентство недвижимости обращаются люди с просьбой продать долю в квартире, правда это случается не так часто, в силу того что сособственникам квартиры проще продать всю квартиру целиком, а полученные средства от продажи разделить пропорционально долям каждого. Кстати, именно по такому пути мы и советуем идти, когда к нам обращаются собственники доли в праве. Но зачастую на этот шаг (продать долю в праве) люди идут, когда все «переговорные» методы исчерпаны, а ситуация не разрешается. Проще говоря, другой сособственник не идет на переговоры, пытаясь выгадать себе привилегии». Третьи лица, как правило, не заинтересованы в приобретении доли, так как после продажи доли действующее между собственниками соглашение теряет силу. Новому владельцу придется заново отвоевывать пространство для жизни. Возможно, что порядок пользования помещением будет установлен только посредством суда. После вынесения решения приставы помогут новому жильцу попасть в квартиру, а дальше ему предстоит самостоятельно бороться за свои права. «Такие объекты не пользуются спросом, ибо влекут за собой груз личных противоречий, недоговоренностей с другими сособственниками, и приобретать имущество с «довеском» проблем желания не возникает. По крайней мере, у большинства покупателей, – комментирует Радик Кашапов. – Это крайне неликвидная недвижимость. На практике доли в квартирах приобретают в двух случаях: от безысходности (и там живут, находя компромиссы с сособственниками) либо как объект будущего бизнеса. Именно низкая цена позволяет «делать бизнес» на «рынке долей», занимаются этим так называемые «серые риэлторы». Конечно, к риэлторам они не имеют никакого отношения, и отличает их от «черных риэлторов» то, что действуют они в рамках правового поля, хотя их методы не отличаются человеколюбием. Как правило, долю покупают несколько человек и на правах таких же собственников вселяются в квартиру. И если выдела в натуре сделать невозможно, то запретить обосноваться в той или иной комнате также проблематично, потому как у всех собственников равные права». Наиболее вероятно получить выгоду, договорившись с другими владельцами квартиры, чем выставлять долю в открытую продажу. Стоимость квартиры выше, чем сумма стоимостей долей, проданных по отдельности. «Чтобы хоть как-то заинтересовать потенциальных покупателей, в ход пускают самый действенный аргумент – невысокую цену. Цена предложенной к продаже доли в праве всегда ниже ее «арифметической» стоимости. Например, 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру не равна 50% цены этой двухкомнатной квартиры (при продаже доли самостоятельно). Впрочем, оговорюсь. Цена продажи может быть и равной «арифметической», что отражает желание продавца, но вот цена сделки, т.е. реально полученные деньги, всегда меньше и на практике колеблется в диапазоне 50–80% от «арифметической»», – комментирует эксперт. Театр абсурда В трехкомнатную квартиру на Сиреневом бульваре, 3 проникли трое собственников, которые совсем недавно стали обладателями 1/85 квартиры (0,7 м2) на троих. Квартира была завещана нескольким родственникам, полученную долю в 1/85 квартиры наследница продала третьим лицам. Владельцам большей доли квартиры пришлось потесниться – новоявленные собственники забрали ключ от входной двери и оккупировали часть жилплощади. Объявившиеся владельцы сообщили, что отдали 200 тысяч рублей за три доли по 1/225 квартиры каждая. 200 тысяч рублей – немыслимая цена для такого объекта. Реализовать его за такие деньги едва ли будет возможно. Чем руководствовались покупатели, отдавая такую сумму за 70 квадратных сантиметров, рассказал один из приобретателей: «Цель была помочь бабушке. Она сама обратилась к нам. Она оценивала свою долю еще дороже, мы уговорили ее на меньшую сумму. Так получилось, что нам всем негде было жить», – рассказал Константин Каюров, собственник 1/225 доли квартиры на Сиреневом бульваре. Юрист усматривает в действиях злой умысел: «Эти люди говорят, что купили долю в квартире для проживания. Но с позиции здравого смысла разве это похоже на правду? Это злоупотребление правом, Гражданский кодекс, ст. 10 – действия хотя и законны формально, но преследуют цель – причинение вреда другим лицам и извлечение выгоды для себя». Владелец доли затруднился ответить, насколько он считает сделанное приобретение выгодным, говорит, что экспертной оценки не производилось. Что весьма странно, так как мужчина не отрицал, что все трое приобретателей являются специалистами по недвижимости. Фигурант истории считает, что подобная история не может нанести урон репутации компании, которую возглавляет Игорь Ходырев: «Мы действовали как физические лица, это никак не пересекается с профессиональной деятельностью. Недвижимость была куплена на наши личные средства, это не было приобретением для ООО «Пегас» как юридического лица. Смешивать одно с другим, как мягкое с теплым путать», – считает Константин. Что на сей счет думает профессиональное сообщество, членом которого является данное агентство, ответил Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Если это член палаты, то в любой момент можно обратиться в комитет по этике Уральской палаты недвижимости. Документы появятся, будем смотреть. Дело осложняет тот факт, что они выступают как физические лица, а не сотрудники агентства. Таких прецедентов еще не было, поэтому я не могу сказать, как мы будем действовать». В интересах всех собственников разрешить сложившуюся ситуацию мирным путем. «Разбирательство в суде может затянуться на несколько месяцев. Для нас основная сложность заключается в том, что все трое будут все это время находиться здесь. Когда мы выйдем за дверь, они могут поменять замок или что-то подобное сделать, тогда мы сами окажемся в ситуации, когда нам придется доказывать, что мы имеем право здесь проживать. Поэтому нам приходится тоже дежурить», – говорит Василий Густелев, собственник 84/85 части квартиры. Единственное, чего смогут достичь оппоненты, если откажутся идти на мировую – оттяжка срока выселения. «Дело передано в суд. По закону у мирового судьи есть месяц на рассмотрение дела, но они часто не успевают. Поэтому месяц – теоретически, а практически дело может рассматриваться и больше. Если вторая сторона конфликта задастся целью максимально затянуть решение этого вопроса. Решение мирового судьи скорее всего будет обжаловано. Жалобу они имеют право выслать по почте. При желании этот процесс может быть затянут на три-четыре месяца. В ходе разбирательства проверят, не находятся ли в собственности этих людей прочие объекты недвижимости. Если у них в собственности другие квартиры, то суд может отказать в предоставлении площади в квартире, где они имеют небольшую долю, и присудить им денежную компенсацию. В такого рода спорах стоимость объектов определяется исходя из рыночных цен», – комментирует Павел Брусков. В настоящий момент жильцы уже освободили занятую комнату и готовы вести переговоры, хотя не ясно, как две стороны намерены достигнуть компромисса. Основной собственник предполагает выкупить долю по рыночной цене (порядка 50 тысяч рублей) или же немного дороже, тогда как цена приобретения доли в разы выше. Впрочем, эксперты выражают сомнения, что сумма, указанная в договоре, действительно была выплачена бывшей владелице. Очевидно, что приобретатели собирались каким-то образом окупить эту покупку. В настоящий момент покупатели предлагают основному владельцу квартиры обеспечить им соответствующие жилищные условия, но уже в другом месте. По их подсчетам на эти нужды необходима сумма от 800 тысяч до 1 млн 200 тысяч рублей. Стоит отметить, что основные владельцы не подписывали уведомление о желании бывшей владелицы расстаться с долей в квартире, что также может помочь им оспорить законность этой сделки в суде. «В данном случае уведомление было отправлено в другой город – на место постоянного проживания сособственников квартиры, они его получили, но оно было неправильно составлено – не была указана цена, то есть оно было недействительно. Второе уведомление было отправлено в эту квартиру, хотя было достоверно известно, что собственник проживает в другом месте. То есть заведомо было известно, что уведомление не дойдет до адресата. Соответственно письмо не было получено, пролежало на почте, и после того как истек срок хранения, на письме был поставлен штамп, что адресат не явился, и оно было отправлено обратно», – комментирует юрист. Пустить с молотка! По словам юриста, передел жилья, где собственники владеют небольшими долями, не редкость. «Год назад разбиралось дело о разделе имущества супругов, где одной стороне принадлежало 0,58% квартиры. Эта доля стоила 11 704 рубля. Тогда суд решил, что стоимость доли по отношению к квартире в денежном выражении ничтожна мала. Гражданский кодекс предписывает, что собственник такой мизерной доли не имеет существенного интереса, поэтому можно эту долю забрать и присудить денежную компенсацию», – вспоминает г-н Брусков. Вполне возможно, что описанная история закончится таким же решением. Размер компенсации всегда устанавливается в соответствии с рыночными ценами. «Суд должен запросить информацию о рыночной стоимости, может быть, даже из разных источников. Часто к нам обращаются по разным исковым заявлениям при разборе споров. У нас оценщиков нет, но экспертную оценку рыночной стоимости аналогичных объектов мы предоставить можем. Что, собственно говоря, и делаем, исходя их стоимости квадратного метра. Мы не можем определить стоимость доли, можем сказать, что жилье в данном районе стоит столько-то. Суд должен определить, как эту сумму перевести в конкретную долю», – говорит Рустем Галеев. Если размер доли больше ¼, то она не изымается у собственников. В таком случае суд может постановить продать квартиру и поделить между владельцами вырученные средства пропорционально их долям.

Шум: защита или нападение? http://nedv.info/articles/shum-zashita-ili-napadenie Анна Асташкина Город Tue, 27 Sep 2011 03:39:49 GMT article

<img alt="Шум: защита или нападение?" src="http://nedv.info/files/shumomer.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Транспортное кольцо возле гостиницы «Центральная» – одно из самых шумных мест в Екатеринбурге. По данным Рос-потребнадзора, средний уровень шума здесь достигает 70 децибел (дБА). Фактически это означает превышение нормы в пять раз. По городу индекс шумовой нагрузки на сегодняшний день составляет 54,7. Допустимый уровень для территории жилой застройки определен в 55 дБА. При этом четверть населения Екатеринбурга постоянно испытывает повышенную шумовую нагрузку в собственных домах. Немного теории «Шум – это воспринимаемые слухом нерегулярные звуковые колебания, которые излучают различные источники, – объясняет Михаил Ананьин, доцент кафедры архитектуры строительного факультета УрФУ, кандидат технических наук. – Мы различаем виды шумов в разных диапазонах. Есть диапазон слышимых звуков, которые нас в первую очередь раздражают и являются помехой. Их мы разделяем на три группы: воздушные (к примеру, разговор), ударные (ходьба или работа инструментов) и структурные. Структурный – это воздушный или ударный шум, который проникает в толщу ограждения. Когда звуковая волна падает на ограждение, часть ее отражается обратно, часть проходит, часть превращается в тепловую энергию, часть – в стру-ктурный шум. И структурный шум по твердому телу распространяется на очень большие расстояния. Как это происходит, сложно оценить, поскольку обилие параметров волнового движения в этом случае затрудняет анализ происходящих процессов». Кроме того, различают шум внешний и внутренний – в зависимости от места нахождения его источника – снаружи или внутри дома. Для жилых помещений установлены свои нормативы по допустимому уровню таких звуков. Условия для их соблюдения должны закладываться еще на стадии проектирования дома. «Для жилых помещений эквивалентные уровни проникающего шума днем не должны превышать 40 дБА, а ночью – 30», – поясняет Ольга Шадова, начальник отдела санитарно-эпидемиологического надзора Управления государственного строительного надзора Свердловской области. – Допустимые уровни шума, проникающего в жилые помещения, установлены требованиями санитарных правил СН 2.2.4/2.1.8562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Звукоизоляция наружных и внутренних ограждающих конструкций зданий нормируется требованиями СНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Везде шум Трамваи стали почти бесшумными, дизельные автобусы, грохотавшие до сотни децибел, почти исчезли с городских улиц, но тише в уральской столице не становится. По материалам исследований российских и зарубежных ученых, каждый год в мире уровень шума увеличивается в среднем на 1 децибел. С 90-х годов шумовую обстановку в разных районах Екатеринбурга ежегодно анализируют специалисты Роспотребнадзора. Итогом их пятилетнего исследования стала так называемая шумовая карта. Наиболее тихими районами признаны Орджоникидзевский и Чкаловский. При этом часть населения в них все равно живет в неблагоприятной обстановке – статистически картина уравновешивается за счет относящихся к ним небольших населенных пунктов. В неблагоприятные попал Химмаш, его основная беда – авиационные шумы. «Мы проводили там исследования, – рассказывает Андрей Щенников, заведующий отделом экспертиз физических и радиационных факторов Центрального Екатеринбургского филиала Федерального бюджетного учреждения здравоохранения (ЦЕФ ФБУЗ) «Центр гигиены и эпидемиологии Свердловской области. – Взлетает, скажем, ИЛ-86. При наборе высоты уровень шума на территории – под 95 дБА. И первые рейсы – рано утром. Летит боинг, уже и высоту набрал, а уровень шума – 80 дБА. Разница на 15 дБА! Получается, боинг на взлете летит в пять раз тише, чем ИЛ-86. Когда уберут все шумные самолеты, обстановка, может, и улучшится». Эксперт подчеркивает, что авиа-ционный шум не так сильно воздействует на психику человека, как автомобильный или железнодорожный – к самолетам над головой люди привыкают. Еще вреднее шумящий лифт и инженерные системы. При этом собственно на слух такие звуки, оказывается, не сильно влияют. «Уличный или строительный шум может раздражать человека, нарушать его сон, привычный образ жизни. Доказанных данных о том, что он приводит к тугоухости, нет, – говорит Екатерина Брагина, врач-отоларинголог МО «Новая больница». – На слух шум может повлиять, если человек находится под его воздействием постоянно в течение длительного времени – до 10–15 лет. Больше вреда наносит прослушивание музыки в наушниках. Научно доказано, что ежедневное часовое использование наушников на громкости 80 дБА (что соответствует шуму от интенсивного уличного движения) через пять лет сделает человека глухим». Сейчас специалисты Роспотребнадзора почти каждый день выезжают по жалобам горожан на излишний шум и проводят замеры с помощью специального прибора – шумомера. Зачастую осуществлять санитарно-эпидемиологическую экспертизу приходится ночью – днем горожане на шум обращают меньше внимания. Чаще всего, говорит Андрей Щенников, жалуются на магазины, находящиеся на первых этажах жилых домов – холодильное оборудование, системы вентиляции и кондиционирования являются дополнительным источником шума для жильцов. Из поступивших в прошлом году в Роспотребнадзор 122 обращений подтвердилось порядка 60%. Новые методические указания ограничили случаи проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы. Теперь, говорит Андрей Щенников, измерения не проводятся в отношении шума, обусловленного естественными и случайными явлениями (например, грозы), поведением людей, нарушениями тишины в жилых зданиях и на прилегающей территории, в случаях игры на музыкальных инструментах, применения пиротехнических средств, громкой речи и пения, выполнения погрузочно-разгрузочных работ, резкого закрытия дверей при отсутствии доводчика. Кроме того, не замеряется подача звуковых сигналов и срабатывание аварийной и охранной сигнализации, аварийно-ремонтные работы и работы по ликвидации последствий аварий и стихийных бедствий. Жалобы не принимаются на шумы, вызванные обычной жизнедеятельностью людей, в том числе проникающие из других помещений, на звуки от массовых мероприятий, митингов, шествий, демонстраций и богослужений. На жалобу во всех этих случаях вы получите отказ. По крайней мере, в Роспотребнадзоре. А вот застройщики после завершения строительства обязаны пройти эту процедуру – иначе не получат положительного заключения о соответствии построенного жилого дома. В обязательные контрольные функции Роспотребнадзора это уже не входит – помимо специалистов ведомства провести такие замеры имеют право любые аккредитованные организации. «В ходе строительства объекта специалистами Управления в порядке надзора оценивается, какие именно строительные материалы были применены. А по окончании строительных работ самими строительными организациями проводится комплекс лабораторных исследований и измерений в аккредитованных центрах и лабораториях. При этом обязательно измеряют и уровни шума от всех источников, – комментирует Ольга Шадова. – Аккредитованными лабораториями, выполняющими замеры уровней звука на построенных домах, за 2010 год представлена следующая статистика. Так, на 10% вводимых жилых домов были выявлены отступления по уровням шума, около 9% проверенных ограждающих конструкций не соответствовали нормативам по звукоизоляции». Получается, большинство введенных в эксплуатацию домов официально соответствуют нормативам по звукоизоляции. Но и к самим замерам части таких лабораторий у экспертов немало вопросов. У нас же другой вопрос – почему порой доходит даже до того, что в квартире слышны негромкие разговоры соседей? Эй, вы, там, наверху! Проблема здесь даже не в материалах – толщина перекрытий, перегородок и стен, по признанию экспертов, уже давно определяется не несущей способностью, а звукоизоляционными свойствами и автоматически заносится в проект. Дело в дефектах строительства и структурном шуме, который никакими СанПиНами и СНиПами не нормируется, говорят специалисты. «Когда возникают жалобы о том, что все слышно, нужно спросить, а что именно слышно, – считает Михаил Ананьин. – У нас были ситуации, когда жители жаловались, что они прекрасно слышат, о чем говорят наверху. Здесь все ясно – это дефект строителей. Были незамоноличены швы между плитами перекрытий, и звуковая волна проходила через стыки. Если слышно, как наверху ходят, обычно это бывает из-за зыбких перекрытий, которые не обладают достаточной массивностью. Стоит сделать перекрытие массивнее, и его толща будет гасить энергию ударных шумов. Если слышна работа оборудования, это структурный шум. Изолироваться от него очень сложно. От ударного и воздушного шума мы прекрасно научились защищаться звукоизоляционными материалами». От структурного шума, по мнению эксперта, они не спасут. Даже при звукоизоляции всех ограждений он распространяется по конструкциям на большие расстояния и проникает в помещения через жесткие соединения, к примеру, пола и перекрытия. При этом и просчитать еще на стадии проекта, как и куда структурный шум распространится, довольно проблематично, – теоретические рекомендации таких подсчетов есть, а практических нет. Исходя из того, что структурный шум человек воспринимает через поверхности, с которыми соприкасается, прежде всего через пол, в проект должен быть заложен так называемый «плавающий пол». «Покрытие пола должно крепиться к перекрытию через слой звукоизоляционного материала, – объясняет Михаил Ананьин. – Важно – и это строители нередко упускают, – что плинтусы также нежелательно жестко крепить к стене. Между плинтусом и стеной должна быть звукоизолирующая прокладка – сейчас есть много материалов на основе вспененного полиэтилена или полипропилена. Самое банальное, это резина. Даже она поможет уменьшить влияние структурного шума. Кроме того, защита от шума должна обеспечиваться применением глушителей шума в системах вентиляции и кондиционирования, а также вибро-изоляцией инженерного и санитарно-технического оборудования». Большое внимание уделяется окнам. «Если раньше обычный двойной стеклопакет с форточкой снижал уровень шума улицы на 15–17 дБА, то сейчас есть стеклопакеты, уменьшающие его более чем на 40 дБА, – говорит Андрей Щенников. – Единственное, когда окно открывается для проветривания, эффект теряется. Поэтому сейчас используются окна с системой микропроветривания или делаются специальные клапаны». По словам Михаила Ананьина, перед установкой окон должны производиться расчеты транспортных шумов. Но просчитать при этом эффективность выбранных стеклопакетов практически невозможно – такие расчеты имеют множество нюансов. Проектировщикам, знающим необходимый для проекта уровень звукоизоляции, приходится полагаться на сертификационные испытания, которые проводят сами производители окон. Еще один важный момент – материал, из которого возводится дом. Для воздушного и ударного шума принципиальных различий нет. А вот для структурного – разница существенная. «Распространение структурного шума в монолитных зданиях выше, чем в кирпичных и панельных, – комментирует Михаил Ананьин. – Это особенность монолитных зданий так называемой стеновой конструктивной системы, где много внутренних несущих стен. В монолитных зданиях каркасного типа эта проблема стоит не так остро, поскольку разграничение пространства выполняется при помощи каркасных перегородок или ненесущих и самонесущих стен из бетонных блоков, которые хуже проводят шум». Что же касается внешнего шума, то основным его источником остается транспорт, а способом защиты – шумоизоляционные экраны. Но отношение к ним неоднозначное. «Экран представляет собой некий сэндвич – металл, слой минеральной ваты, перфорированный металл, – говорит Андрей Щенников. – В основном он защищает от среднего и высокочастотного шума, когда длина волны не очень большая, и звук в экране может «увязнуть». Если шум низкочастотный, длина волны большая, – экраны не помогут. Может быть даже хуже. К примеру, поставил человек пластиковое окно – все верхние и средние частоты ушли, а низкие – «басы» – остались. Слышен не шум, а гул». Сейчас в черте города экраны установлены только на улице Московской. По словам Михаила Вяткина, начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга, проектируемая развязка в переулкеБазовый тоже будет сделана с экранами. Но требования по дополнительной звукоизоляции автомагистралей, по мнению начальника Главархитектуры, осложняют процесс реконструкции городских дорог: «Мы вынуждены реконструкцию выполнять по проекту, который бы соответствовал уровням шума, задаваемым нормативами… У нас большая проблема по строительству улицы Черепанова. Пришлось сделать ее в тех рамках, какие и были, а не шире. Мы назвали это капитальный ремонт, потому что тогда не надо выполнять требования по шумоизоляции. А сделали бы ее чуть шире, пропускная способность была бы выше, но тогда санитары говорят: а дома? А шум? Нужно делать уже по новым нормам, а это означает – либо экран делать, либо мы предлагали посадить деревья… Ведь такую улицу, как Черепанова, как сделать с экранами? Будем ездить, как по коридорам…». Спасение утопающих В вопросах защиты своего дома от шума эксперты советуют один действенный вариант – самостоятельно сделать дополнительную звукоизоляцию квартиры. «Самая проблемная зона – потолок, потому что идут шумы от верхних соседей. Мы предлагаем сделать так называемый «пирожок» – несколько материалов в одной системе, – как правило, он крепится с помощью профилей гипсокартона. С конечным слоем получается 5–6 см от потолка, – говорит Александр Склюев, руководитель направления звукоизоляции одной из специализированных компаний. – Для стен есть звукоизоляция – «под обои» – звукоизоляционный материал клеится на подготовленную стену на клей для тяжелых обоев, после высыхания наклеиваем обои. Это начальный уровень звукоизоляции – не будут слышны голоса, телевизор на небольшой громкости». Стоимость звукоизоляционных материалов среднего уровня для стен и потолка составляет порядка 850 рублей за кв. м, уровня повыше – 1400 рублей за кв. м. Монтаж обойдется в сумму от 1000 рублей за кв. м. При этом нужно будет потратиться и на ремонт.

Парковки уходят под землю http://nedv.info/articles/parkovki-uhodyat-pod-zemlyu Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 26 Sep 2011 04:05:47 GMT article

<img alt="Парковки уходят под землю" src="http://nedv.info/files/underground_parkings.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Нехватка парковочных мест как в старом жилом фонде, так и в новостройках, – одна из острейших проблем самого компактного города-милллионника. Точечная застройка усугубляет ситуацию. Скромная придомовая территория не вмещает автопарк жильцов. О современном положении дел и возможных путях решения проблемы читайте в материале. «На тысячу жителей приходится 380 автомобилей, мы предполагаем, что к 400 подойдем в этом году. Раньше считалось, что этот уровень автомобилизации удастся достичь только к 2015 году. Мы опередили его, инфраструктура не успевает за уровнем автомобилизации, к сожалению», – разводит руками Геннадий Маренков, министр транспорта и дорожного хозяйства Свердловской области. Кто виноват? На законодательном уровне вопрос обеспечения жителей многоквартирных домов парковочными местами урегулирован как нельзя лучше. С 2009 года в Свердловской области должны применяться новые нормативы градостроительного проектирования (НГПСО 1-2009.66). В соответствии с этим документом количество мест для временного хранения автомобилей (на открытой стоянке) и для постоянного хранения зависит от класса комфортности жилого дома и численности населения города. Подсчитаем для наглядности количество парковочных мест для жильцов крупного жилого комплекса в 500 квартир, расположенного в Екатеринбурге. Предположим, что это высококомфортный комплекс. В таком случае дом должен иметь открытую стоянку на 250 машино-мест. Подземный паркинг должен вмещать 1250 автомобилей. Для дома повышенной комфортно-сти эти показатели немногим меньше – стоянка для временного хранения автомобилей должна быть рассчитана на 200 автомобилей, а места для постоянного хранения – на 1000 машин, но стоянка может быть расположена не только под домом, но и в наземном многоуровневом паркинге. Что касается обычного дома, то наземная стоянка обязана вмещать 110 автомобилей, а место для постоянного хранения должно приходиться на каждую квартиру. Трудно даже представить такие вместительные парковки. Вряд ли в Екатеринбурге найдется дом, который полностью отвечает этому нормативу. Почему НГПСО не выдерживается, прокомментировал Михаил Вяткин, начальник Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, заслуженный архитектор России. «Они (НГПСО 1-2009.66. – Прим. ред.) достаточно жесткие, в том плане что процент автомобилизации завышен для жилья. Сегодня эта норма, конечно, не выдерживается. Они жестче, чем федеральные нормативы, потому что сделаны на перспективу. Их трудно выдержать. Нужно исходить из реальности. Сегодня мы должны сделать на каждую квартиру два парковочных места – это нереально, да еще и нецелесообразно, так как не каждый имеет по две машины. Но то, что дом должен быть обеспечен хотя бы на 50% паркингами – это абсолютно точно. Мы еще при Аркадии Михайловиче (Чернецком. – Прим. ред.), лет 10 назад, приняли такое решение, что в центре города одна квартира – одно парко-место, на периферии на каждую квартиру половина. И этот норматив мы выдерживаем, он, в общем-то, соответствует и федеральному. То, что сделано в НГСПО, – на два шага вперед, поэтому надо немножко притормозить нормативы НГСПО». Алла Заремба, профессор ГОУ ВПО «УралГАХА», кандидат технических наук, одна из разработчиков раздела нормативов по организации хранения автомобилей, который вошел в НГПСО 2009 года, не согласна с мнением главного архитектора города. Она считает, что проектировать необходимо на перспективу, так поступали и раньше: «Планировали с опережением еще в 2004 году. Предполагалось, что уровня автомобилизации в 300 автомобилей на тысячу жителей мы достигнем только к 2025 году – это расчетный срок генерального плана, но был резкий всплеск автомобилизации в 2006 году. Комитеты благоустройства и транспорта уже в 2004 году предписывали делать норму одно машино-место на квартиру, хотя мы такого уровня автомобилизации тогда еще не достигли. Формально это было неправильно, но так и нужно было делать!». Количество мест для постоянного и временного хранения может быть вычислено по СНиПам 2.07.01-89. Этот документ был разработан более 20 лет назад, когда уровень автомобилизации был иным. Количество мест для временного хранения автомобилей для рассмотренного выше дома может быть определено двумя способами: если рассчитывать исходя из среднестатистических нормативов и с учетом современного уровня автомобилизации. В первом случае жильцы новостройки получат 48 мест на стоянке около дома, во втором – 143 места. Для постоянного хранения – 125 мест. Пока ведутся споры, застройщики активно осваивают территорию. По словам ряда представителей строительных компаний, на этапе строительства нет точного понимания, сколько будет парковочных мест на придомовой территории. «Сколько закатаем, какую разметку сделаем, столько и будет. Парковочные карманы на улице не рассчитаны на то, что жильцы будут оставлять там автомобили на ночь. Это именно гостевая парковка, которая предусмотрена для гостей комплекса и дневной парковки жильцов. Разумеется, такие карманы есть, они оборудуются у каждого дома, но они не позволяют всем автомобилистам оставлять там свои машины на ночь. Именно поэтому мы строим подземные паркинги. Мы не хотим превратить все дворы в парковки, ведь помимо этого мы возводим детские площадки, производим озеленение… Если все будут ставить автомобили во дворе, то для детей места просто не останется!», – приводит аргументы Роман Полицинский, ведущий менеджер отдела продаж строительной компании «Нова-Строй». Что примечательно, застройщики называют гостевыми парковками все места для автомобилей на придомовой территории. Действительно, количество мест для гостевой парковки специально не просчитывается. Однако в СНиПах указывается, что количество мест для временного хранения автомобилей включает в себя и гостевую стоянку, но не ограничивается этим. Разработчик НГПСО 1-2009.66 отмечает, что нормативы градостроительного проектирования были составлены таким образом, чтобы ограничить этажность застройки, так как соблюсти высокий уровень обеспечения парковочными местами высотное здание непросто. По мнению авторов проекта, застройщик должен либо обеспечить жильцов необходимым количеством машино-мест, либо сократить количество квартир. Однако строительные компании отказываются выбирать один из этих вариантов. Два автомобиля за место на парковке Как уже было описано выше, на этапе возведения жилых объектов количество парковочных мест для временного хранения не рассчитывается застройщиками, а для постоянного – высчитывается по устаревшим, но все еще действующим нормативам. В этом случае одно место в подземном паркинге достается одной из двух/трех квартир. Нехватку наземных мест для парковки Михаил Вяткин объясняет достаточно просто: «Екатеринбург – компактный город. Сделать открытые парковки на жилой территории достаточно сложно, не хватает этой территории. Поэтому вынуждены делать подземные паркинги». Хотя госслужащий отмечает, что подземный паркинг – это не альтернатива стоянке для временного хранения автомобилей, а является одной из составляющих. Что касается мест для постоянного хранения автомобилей – подземных паркингов, то застройщики честно признаются, что при расчете количества парковочных мест исходят из маркетинговых соображений. «Я не знаю насчет требований администрации города, мы ориентируемся на потребности жильцов. Мы проводим анкетирование, чтобы понять эти по-требности, выявить ценовые предпочтения: в пределах какой суммы они готовы приобретать, чтобы понять, что строить: боксы или машино-места, потому что себестоимость у них разная. Место на парковке дешевле. У нас в проекте есть пять подземных паркингов, но в силу того что мы пока не можем оценить спрос на эти паркинги, мы не можем озвучить количество машино-мест, которые будут иметься в итоге. По ходу строительства могут быть внесены корректировки, можем, например, построить вместо пяти три паркинга, или четыре, или все пять», – комментирует Роман Полицинский. При этом застройщики отмечают, что жители новостроек не ощущают нехватки мест в подземном паркинге. «Под каждым домом предусмотрен подземный паркинг. Под каждым домом 120 боксов, а в доме порядка 220 квартир. Многие спрашивают, а вдруг кому-то паркингов не хватит? Но никогда не бывало такого, чтобы жители каждой квартиры покупали бокс. Стоимость бокса 450 тысяч рублей», – рассказывает о жилищном комплексе «Полесье» Анна Контамирова, менеджер АН «РСУ-37». 450 тыс. рублей за подземный гараж – это относительно невысокая цена. В жилом комплексе «Зеленый мыс» стоимость места для постоянного хранения начинается от 460 тысяч руб., в жилом комплексе «Зеленая роща» место в паркинге стоит 900 тысяч руб., а в ЖК «Бажовский премиум» – 1 200 000 руб. «Подземный паркинг сегодня дорогой, конечно, – замечает Михаил Вяткин. – Но вы ведь квартиру не покупаете без туалета? Так сегодня квартира не должна быть и без гаража. Мы все сейчас ездим на машинах, за редким исключением. Квартиры в центре города должны быть как-то оснащены. Выход один: нужно делать какие-то кооперированные паркинги на группу жилых домов. Это все возможно в новых районах, вот возьмите Академический, там есть и подземная парковка, есть и наземная. Во втором квартале сделали подземную, но она слишком дорогая. Решить проблему тоже можно – сдавать внаем. Не хотят. «Ренова» не хочет уступать настойчивым обращениям жителей и администрации города. Они ждут, что когда-нибудь жители будут вынуждены у них купить места. А надо было, конечно, строить эти паркинги и сдавать в аренду». Впрочем, не только эта строительная компания не планирует в ближайшее время сдавать места в подземном паркинге в аренду, такие же планы и у многих других застройщиков. Виктория Халина, начальник коммерческого управления «Малышева, 73» рассказывает о планах застройщика относительно паркинга в ЖК «Зеленая роща»: «В аренду точно не будут сдаваться, иначе нам их не продать никогда. Такая политика. Желающие приобретут. Через какое-то время, особенно когда придет зима, оставшиеся паркинги раскупят, их там немного осталось – порядка 20%». Примерно такие же планы у строительной компании «Нова-Строй». «Как застройщики мы не заинтересованы в этом. Если мы будем сдавать в аренду эти места, то мы их никогда не продадим. Зачем людям покупать, если можно взять в аренду? Поэтому мы и собираемся строить ровно столько машино-мест, сколько нужно будет жильцам, чтобы потом все это продать», – говорит Роман Полицинский. Как сообщили в отделе продаж ЖК «Бажовкий Премиум», вариант сдачи в аренду нераскупленных мест в подземном паркинге даже не рассматривается, так как у строительной компании есть уверенность, что через год свободных мест в подземном паркинге не останется, несмотря на их высокую стоимость – 1 млн 200 тыс. руб. В данный момент распродано 60% машино-мест. Покупатели не заставят себя ждать, так как обзавестись машино-местом смогут лишь 30% владельцев квартир – на 157 квартир приходится 46 парковочных мест. А вот в жилищно-строительном кооперативе «Полесье» обсуждается вариант сдачи в аренду невостребованных боксов. Арендная плата пока не определена. «Сегодня я вижу, что строятся жилые комплексы с подземными парковками, но они маленькие и стоят немалых денег! Я знаю, что в одном доме машино-место стоит 750 тыс. руб., есть и дороже. Проще поставить машину на газон бесплатно», – считает министр транспорта и дорожного хозяйства Свердловской области. Штраф за парковку в неположенном месте составляет 1,5 тысячи рублей, за проезд по тротуару – 2 000, что соответствует месячной арендной плате за машино-место на частной охраняемой стоянке. Однако эти санкции не пугают автолюбителей – не так часто дорожная полиция штрафует автовладельцев во дворах и эвакуирует оттуда авто на штрафную стоянку. Застройщики не считают, что жильцы столкнутся с дефицитом мест для постоянного хранения автомобилей. «В этом комплексе («Зеленый мыс». – Прим. ред.) у многих есть автомобили, но не все покупают места в паркинге. В районе масса круглосуточных парковок, например, на улице Авиационная. Дешевая ночная парковка всегда полупустая, потому что жильцам хватает места здесь, во дворе, они ставят по периметру», – говорит Роман Полицинский. Михаил Вяткин рассказал, что у Администрации города есть подо-зрения, что некоторые застройщики включают стоимость паркинга в стоимость жилья, то есть жильцы вынуждены платить за паркинг дважды: «Вы знаете, мы полагаем, что тут надо разобраться: как они считают стоимость квадратного метра. Представляете, под жилым домом паркинг, смету составили, сосчитали… Не берусь утверждать, но сомнения определенные имеются, что сначала заложили все, а потом паркинг продают отдельно. Это двойной доход. Я не скажу, что все так делают, но в отдельных случаях такое имело место». Что делать? Главный архитектор города видит два пути решения проблемы нехватки парковочных мест для жильцов многоквартирных домов. Во-первых, предлагается вместе с квартирой обязывать покупателей приобретать парковочное место для постоянного хранения автомобиля: «Нужно паркинг обязательно включать в комплекс застройки. Он не должен существовать отдельно от жилого дома, он должен входить в состав: хочешь купить квартиру в центре города, не думай, что она обойдется тебе дешево. Заплати за это парковочное место». Как отметил начальник управления Главархитектуры, места в подземных паркингах стоят дорого, поэтому целесообразно было бы строить механизированные парковки: «Если говорить о подземных паркингах, то, конечно, это дорогое удовольствие, но надо искать другие типы зданий. Вот на западе – там не обязательно подземные, есть наземные паркинги, причем они без ограждающих конструкций, не требуют систем приточно-вытяжной вентиляции, не требуют системы пожаротушения. Это просто перекрытия, на которых устанавливаются машины». Министр транспорта и дорожного хозяйства считает, что ставку делать следует на строительство перехватывающих парковок и развитие сети общественного транспорта. «Город сегодня разрабатывает систему перехватывающих парковок. Если мы приглядимся к зарубежному опыту, то поймем, что не сможем решить вопрос пробок в городе, хоть сколько построим дорог! Нужно отдать приоритет развитию общественного транспорта – автобусов, троллейбусов, трамваев. В Москве общественный транспорт идет по выделенным полосам, наш город сегодня тоже это рассматривает. Кроме того, должны быть развиты другие виды транспорта, в первую очередь, метро. Сегодня губернатором поставлена задача, мы работаем над тем, чтобы изыскать дополнительные средства для строительства второй линии метро, это 5,3 км от ВИЗа до площади 1905 года. Срок поставлен жесткий – к 2018 году эта линия должна быть запущена», – говорит Геннадий Маренков. Кроме того министр считает, что стоянки для автомобилей, особенно в центре города, должны стать платными, а полученные средства позволят построить механизированные парковки. На кафедре градостроительства Уральской архитектурно-художественной академии тоже нашли решение для сложившейся проблемы. Разработан проект и проведены расчеты. Алла Заремба является автором стратегического проекта «Дом для автомобиля», в рамках которого предусмотрено строительство недорогих парковочных комплексов в разных районах города. «Основная проблема в том, что придомовая территория зачастую маленькая. Если сделать парковку во дворе, то это сократит площадь озеленения и благоустройства. Рядом с домом может быть зона, например, санитарная от промпредприятия, которую можно использовать под эти цели. Нужно, чтобы мастерская генерального плана разработала схему размещения мест постоянного хранения на базе проекта детальной планировки. То есть для каждого района выполнялся бы такой проект. Если бы была такая схема, где указаны территории, где можно хранить автотранспорт, то машино-место бы отвели не около дома, а в этой зоне. Мною был разработан проект «Дом для автомобиля», где подсчитано возможное количество и расположение мест на территории города для хранения автомобилей». Профессор отметила, что данный проект не получил поддер-жку местного самоуправления. Алла Константиновна считает, что город не желает заниматься всерьез проблемой постоянного хранения автотранспорта, перекладывая ее решение на плечи жителей. *** Все способы решения этой проблемы требуют немалых вложений в инфраструктуру. Маловероятно, что инвестиции окупятся в краткосрочной перспективе. Решение подобных проблем во многом зависит от позиции местного самоуправления. Если не принимать должных мер сейчас, то ситуация усугубится и многим горожанам вскоре придется всерьез задуматься об отказе от личного автомобиля.

Тактик и стратег http://nedv.info/articles/taktik-i-strateg Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 20 Sep 2011 05:34:24 GMT article

<img alt="Тактик и стратег" src="http://nedv.info/files/tactik_strateg.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Работа на рынке недвижимости привлекла нашего гостя еще в студенчестве. Готовясь стать юристом, вместе с другом решил попробовать себя в качестве риэлтора. С тех пор недвижимость стала его основным профессиональным интересом. 11 лет назад он основал и возглавил собственную компанию, основная специализация которой – рынок новостроек. Как обезопасить себя при покупке квадратных метров в новом доме, какой район наиболее перспективен и можно ли построить дом только из однокомнатных квартир – об этом нам рассказал Ярослав Замашной, генеральный директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом». – Какие районы сегодня наиболее привлекательны, и какой формат квартир в новостройках самый востребованный? – Всегда пользуется популярностью центральная часть города, Автовокзал, Парковый. Из так называемых «спальных» районов предпочитают Пионерский. Наличие зеленой зоны, близость водоема и удобная транспортная развязка делают привлекательным Уктус. 90% спроса в новостройках – в экономсегменте, в формате однокомнатных площадью до 45 кв. м и двухкомнатных квартир до 60 кв. м. – Такого формата на рынке достаточно? – Его никогда не будет хватать. Это специфика строительства. Если вы построите дом из одних однокомнатных квартир, туда никто не поедет. Скажут – что это за общежитие? – Покупка в новостройке – дело достаточно рискованное. На что нужно обращать особое внимание? – При инвестировании в новостройки я бы разделил возможные риски на три группы. Первая – юридические. Это все, что связано с документацией и формальностями, которые необходимо пройти при оформлении прав на объект строительства. Вторая группа – финансовые. Даже если все хорошо с документами, результат зависит от наличия денежных средств. Сюда бы я еще отнес расчет экономики строительства – заложено ли возможное удорожание. И стратегию привлечения денежных средств. К третьей группе рисков я отношу техническую реализацию проекта. Риск – не только в том, что дом вообще не будет построен, риск – в возможной просрочке, вызванной техническим регламентом работ. – Как потенциальному покупателю минимизировать эти риски? – В группу юридических рисков входит наличие прав на осуществление строительства, на земельный участок – они не должны иметь обременений. Если с документами все в порядке, застройщик никогда не будет ничего утаивать. Конечно, никто не покажет вам кредитный договор на финансирование, но со всем, что касается прав на землю, ознакомиться можно. Второй момент – проект. Прошел ли он необходимую экспертизу в государственных органах, и есть ли разрешение на строительство? Здесь все просто – если разрешение на строительство выдано, экспертизу он прошел. Если это продажи по 214-ФЗ, должна быть опубликованная проектная декларация. Если инвестором выступает жилищно-строительный кооператив (ЖСК), у него должно быть право на квартиры. Третий момент – сам договор. Необходимо обратить внимание на предмет договора, сроки исполнения, штрафные санкции. Финансовая состоятельность проекта – сложно просчитываемый риск, связанный прежде всего с историей деятельности компании. Грамотно оценить его самостоятельно довольно сложно. Отмечу следующий момент: если объект кредитуется одним банком, чаще всего бывает, что это – аффилированный объект кредитной организации. Если кредит дают несколько банков, скорее всего, финансовое положение данного проекта – уверенное. Что касается технической реализации, нужно учитывать в первую очередь технические регламенты работ. Есть определенные работы, которые не могут идти, допустим, зимой. К примеру, если вы видите, что в октябре у дома нет утеплителя, он не оштукатурен, а вам говорят, что сдача – четвертый квартал, нужно понимать, что наступят холода и штукатурные работы остановятся. Также необходимо посмотреть динамику других проектов (уже реализованных и реализуемых) данного застройщика. – В случае долевого участия основным защитным механизмом остается 214-й федеральный закон? – Да, это основной закон, которым регулируются права застройщика, права дольщика. Но надо понимать, что закон – это гарантия только одной из групп риска – юридической. Он не дает 100% гарантию, что вы получите все в срок. Он говорит, что вы имеете право получить возмещение от застройщика в случае, если он задерживает сроки строительства. Но если государство сильно зарегулирует эту область, вполне возможно, что мы придем к ситуации, когда долевку просто не будут продавать, предлагая только готовое жилье. И цены будут другие – гарантия получится за свой счет.

Время включать счетчик http://nedv.info/articles/vremya-vklyuchat-schetchik Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 19 Sep 2011 04:03:58 GMT article

<img alt="Время включать счетчик" src="http://nedv.info/files/energostat.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>До 1 июля 2012 года все жилые дома и квартиры должны быть оснащены приборами учета воды, тепла и электричества. Что касается установки газовых счетчиков, то срок продляется до 1 января 2015 года. В настоящий момент индивидуальные счетчики успели установить 30% уральцев. Общедомовыми приборами учета тепла, горячей и холодной воды оснащено порядка 50% жилого фонда Свердловской области. Счетчики на электроэнергию установлены в 90% домов. Почему жители не спешат устанавливать счетчики? Что ждет тех, кто не установит приборы учета к указанному сроку? Ранее предполагалось, что оснащение счетчиками жилфонда будет завершено к январю 2012 года. Позже стало очевидным, что до конца года этот процесс окончен не будет. «Сроки переносят, потому что задачу регионам поставили, а денег не выделили. Учитывая, что в нашей области 98 тыс. многоквартирных домов, представьте, сколько нужно приборов учета, сколько необходимо средств! Однако в целом по УрФО Екатеринбург далеко не на последнем месте – мы занимаем второе место по количеству установленных общедомовых приборов учета», – рассказывает Александр Чистяков, начальник отдела энергосберегающих технологий министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области. Для оснащения дома приборами нужна солидная сумма: «Стоимость прибора учета тепловой энергии (где также учитывается потребление горячей воды) вместе с проектом может колебаться от 120 до 150 тыс. руб. в зависимости от типа дома. Для холодной воды устанавливается отдельный счетчик, он обойдется жителям многоквартирного дома в 50 тыс. руб. Электрические счетчики недорогие – порядка 20 тыс. руб. Стоимость установки счетчиков на газ – 150 тыс. руб.», – приводит цифры эксперт. В настоящий момент жители должны покупать и устанавливать приборы за свой счет. Однако в некоторых регионах уже реализуются программы получения субсидий для установки как общедомовых, так и поквартирных приборов учета. В Свердловской области в следующем году планируется выделить средства для установки поквартирных приборов учета. «Поскольку на потребителей накладывается такое обязательство, то, по логике вещей, государство должно как-то заботиться, чтобы у всех граждан была возможность установить приборы учета. В настоящий момент первоочередная задача – завершение оснащения приборами учета социальной сферы. Предполагается в следующем году направить все усилия на жилищный фонд. В соответствии с федеральной программой по энергосбережению на период до 2020 года, уже в этом году будут выделяться деньги, часть которых планируется направить на предоставление субсидий муниципальным образованиям для того, чтобы они помогли социально незащищенным группам. В принципе, органы местного самоуправления могут выделить средства и из собственного бюджета», – говорит госслужащий. Где разница? Жители некоторых многоквартирных домов, где приборы учета были установлены на собранные с жильцов средства, сетуют на то, что они продолжают платить по-старому – по нормативам. С подобными жалобами граждане обращаются в жилищную инспекцию и министерство по энергетике и ЖКХ. «Говорить о том, было это или нет, пока рано – нужно доказать факт нарушения, – комментирует Александр Чистяков. – Действующие правила предоставления коммунальных услуг предписывают, что управляющие компании должны рассчитываться с жителями по прибору учета, как только он введен в эксплуатацию. В свою очередь УК рассчитывается с ресурсоснабжающей организацией и выставляет счета жителям в соответствии с показателями счетчиков». Если в ходе проверки будет установлено, что управляющая компания нарушает требования по установке, эксплуатации и замене приборов учета, то будет наложен штраф в размере от 100 до 150 тыс. руб. Сомнительная экономия Дорогостоящая установка приборов учета не касается жителей новостроек. Застройщики обязаны устанавливать счетчики во всех возводимых объектах. Далеко не всегда их установка приводит к экономии на коммунальных платежах. В настоящий момент установлены достаточно высокие нормативы потребления горячей и холодной воды (5200 л и 5620 л в месяц соответственно), фактически, потребителями этот объем не используется в полной мере. Валерий Петров, житель дома по улице Советская, 20, установил в квартире счетчики горячей и холодной воды полтора года назад: «Как поставил счетчики, выяснил, что количество потребляемой горячей воды в три раза меньше, чем выставлялось в квитанции, пока счетчиков не было. Экономия холодной воды составила 30%». Эта экономия позволяет за сравнительно небольшие сроки (год-полтора) окупать приборы учета и их установку. А вот электроэнергии часто расходуется больше, чем предусматривается нормативом. В некоторых случаях это приводит к тому, что недовольные жильцы выводят индивидуальные счетчики из строя. Плата по нормативам взимается в соответствии с количеством прописанных в квартире жильцов. Разумеется, если в квартире проживает меньше людей, чем прописано, коммунальные платежи заметно сократятся после установки индивидуального прибора учета, если же, напротив, в квартире проживает больше людей, то установка нерентабельна. Кроме того, квартиры, где проживает больше жильцов, чем прописано, формируют перерасход коммунальных ресурсов, который и фиксируют приборы общедомового учета. В доме, где часть квартир оснащена поквартирными счетчиками, а другая – нет, оплата перерасхода электроэнергии и холодной/горячей воды ложится на тех, кто установил счетчик, потому что при определении нормативов технологические потери коммунальных ресурсов закладываются. Однако к концу года это недоразумение будет устранено, считают эксперты, так как в обозримом будущем планируется пересмотреть нормативы. «Вышло новое Постановление Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В ноябре этого года планируется внести изменения в Постановление № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, где планируется пересмотреть порядок определения нормативов. Тогда этот недочет будет устранен и ситуация изменится», – предполагает Александр Чистяков. Счастливые обладатели Установленные приборы не всегда приносят жильцам желанную экономию. О возникших проблемах рассказывает Наталья Корж, и. о. председателя ТСЖ, Опалихинская, 16: «Дома полностью оборудованы приборами учета – как общедомовыми, так и индивидуальными. Проблема возникает при сдаче этих узлов. Ресурсоснабающие организации всеми правдами и неправдами стараются не принять показания, потому что по нормативам выгоднее выставлять счета. То их одно не устраивает, то другое, вплоть до того, что пишут, что общедомовые счетчики не соответствуют проекту. Изначально может и есть несоответствие проекту – марка установленных приборов не соответствует тому, что указано в проекте. Обычная строительная норма: если приборы работают одинаково, то марка не должна влиять, паспорт на счетчики у нас есть. Они же нас заставляют переделывать проект или устанавливать другие счетчики. В любом случае это деньги, которые мы должны взять с жильцов». В ведении ТСЖ находятся три дома – два 10 и один 14-этажный. Замена общедомовых приборов может вылиться в колоссальную сумму – 300 000 руб. При этом в ресурсоснабжающей организации установку счетчика называют самым эффективным способом установки цивилизованных договорных отношений. «На сегодняшний день у нас есть только нормативы, которые чаще всего не соответствуют фактическому потреблению ресурсов. В свою очередь, установка общедомовых приборов учета и регулирования – это хорошая мотивация для всех участников цепочки теплоснабжения к эффективному использованию ресурса», – считает Андрей Дербенев, генеральный директор Группы компаний «РИТЭК». Жители дома на улице Кировоградская, 51а заметили, что после установки счетчиков платежи за коммунальные услуги значительно сократились. Приборы учета были установлены девять лет назад. По словам жильцов, экономию на коммунальных платежах съедают расходы на обслуживание приборов. «Экономия на платежах далеко не всегда компенсирует обслуживание приборов учета. Обслуживание дорогое, нашему дому оно обходится порядка 100 000 руб. в год. В старых домах установка общедомовых счетчиков не выгодна из-за больших расходов на обслуживание: постоянно требуются проверки, замены комплектующих. Сама система состоит из нескольких приборов учета, это не просто счетчик, там манометры и прочие приборы. После замены детали ТГК часто требует переделывать проект, без чего не принимают у нас данные по счетчикам. Это недешево: от 40 до 100 тысяч рублей. Комплектующие приходится менять раз в несколько лет», – рассказывает Светлана Сукманова, жительница дома на Кировоградской, 51а. Получить выгоду от использования приборов учета более вероятно в новостройках. «Если счетчик установлен в новом доме или в том, который хорошо эксплуатировался, прибор учета покажет столько, сколько потребляет новый дом, а возможно даже меньше. Если дом старый, со строительными дефектами или плохой теплоизоляцией, с изношенными сетями, прибор учета покажет, что израсходовано больше ресурсов, чем по нормативу. Многое зависит и от расположения дома – близости к теплоисточнику. Например, если дом стоит в конце ветки в зоне теплоисточника, явно приборы учета покажут меньше, чем предусмотрено по нормативам. До таких домов просто не доходит тепло, люди мерзнут, жалуются. Им нужно отгородится от потерь ресурсов за пределами дома, платить по факту», – поясняет Александр Чистяков. Еще одно затруднение на пути к экономии на «коммуналке»: сдать показания счетчиков – задача непростая. «Все ресурсоснабжающие организации принимают данные счетчиков всего два дня в конце месяца. Обычно образовываются огромные очереди. Данные в электронной форме не принимаются. Если просрочить, то насчитают по нормативам, большую сумму, а добиться перерасчета потом практически невозможно», – возмущена Елена Калитова, помощник директора ООО «УЖК «СМУ № 3 – Сервис». У крупных управляющих компаний, имеющих в подчинении не менее 50 объектов, таких проблем нет. Счетчики оснащают дистанционным прибором сбора информации. Данные могут собираться с нескольких домов или даже целого района. Такие системы сбора данных уже установлены управляющими компаниями в домах в Академическом, Орджоникидзевском, Ленинском районах. Взять свое После вступления в силу поправок к Постановлению Правительства РФ № 354 у управляющих компаний появятся полномочия устанавливать приборы за свой счет. Издержки компенсируются, так как жильцы будут продолжать платить по нормативным показателям до тех пор, пока управляющая компания не окупит стоимость приборов и установки. Начиная со следующего года жилые дома, собственники которых добровольно не установят до конца года общедомовые приборы учета, будут оснащать счетчиками ресурсоснабжающие компании. Механизм установки счетчиков и взимания платы с жильцов определен пока только в общих чертах. Вероятно, в квитанциях появится новая строка. Оплата будет оформлена в рассрочку на пять лет. Как заставить потребителей перейти на оплату за фактическую величину потребленного ресурса, пока неясно. За неустановку индивидуальных приборов учета к обозначенной дате штрафные санкции в настоящий момент не разработаны. Впрочем, в рамках обсуждения новых правил предоставления услуг ЖКХ будет рассматриваться вопрос о введении повышающего коэффициента (0,2) на тарифы для жилых помещений, в которых не установлены счетчики на электричество и воду. *** Установка общедомового прибора учета необходима управляющим компаниям, чтобы фиксировать факты утечки в системах водо- и теплоснабжения, чтобы оградить жильцов от оплаты этих потерь за пределами дома. Благодаря поквартирным счетчикам потребители смогут оплачивать фактическое потребление ресурсов. Однако перечисленные выше факторы – дороговизна приборов учета, нерациональный подход к потреблению ресурсов и невыгодное распределение платы за перерасход ресурсов, сдерживают процесс оснащения жилфонда приборами учета.

Рынок гостеприимства http://nedv.info/articles/rynok-gostepriimstva Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Mon, 12 Sep 2011 12:10:14 GMT article

<img alt="Рынок гостеприимства" src="http://nedv.info/files/guests.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>К концу года в Екатеринбурге будет насчитываться сотня гостиниц. По данным Ростуризма, на конец 2010 года Екатеринбург по количеству отелей занимал третье место после Сочи и Санкт-Петербурга. К 2020 году число гостиниц планируется увеличить еще на четверть за счет строительства новых комплексов и прихода международных сетевых игроков – уже заявлены Radisson и Sheraton. По планам городских властей, это поможет Екатеринбургу стать центром притяжения для инвесторов, бизнесменов и туристов. Опрошенные журналом «Недвижимость» отельеры уже сейчас говорят о том, что такое масштабное строительство может усилить начавшийся демпинг и даже привести к обрушению рынка. Мест нет? На сегодняшний день, по данным комитета по организации бытового обслуживания населения (КОБОН) администрации Екатеринбурга, в городе действует 98 средств размещения. До конца года будет введено еще два отеля – в Октябрьском и Железнодорожном районах. Для превращения города в деловой и туристический центр с 2005 года действует стратегический проект «Гостиницы Екатеринбурга». В соответствии с этим документом в уральской столице запланирован ввод новых отелей, в том числе категории «две» и «три» звезды, реконструкция существующих и увеличение мест размещения с нынешних 7800 до 11 тысяч. А также продолжение работы по категорированию – по планам администрации, через пару лет эту добровольную процедуру должны пройти все гостиницы Екатеринбурга. На сегодняшний день «звезды» получили менее 40% отелей. Однако «современных гостиничных комплексов, отвечающих международным требованиям и качеству обслуживания, рассчитанных на все категории гостей Екатеринбурга», по словам Максима Афанасьева, председателя КОБОН администрации Екатеринбурга, уральской столице все еще недостает. Не хватает и доступных по стоимости гостиничных мест, квалифицированных кадров среди работников этой сферы. В существующих отелях на сегодняшний день дефицита мест не наблюдается – средняя наполняемость по итогам первого полугодия составила порядка 60%. Ажиотаж отельеры ощущают только во время массовых мероприятий. «Мы периодически испытываем в своих отелях дефицит номеров, но это бывает во время проведения каких-то масштабных мероприятий типа «Иннопрома». В остальное время нехватки номеров в нашем ценовом сегменте не ощущается», – говорит Сергей Дерендяев, управляющий отелей «Онегин» и «Вознесенский». Именно перспективой масштабных событий объясняется необходимость возведения новых гостиниц. По словам самих отельеров, массовое строительство мест размещения дало развитию гостиничного бизнеса резкий толчок в 2009 году – во время подготовки к саммиту ШОС. Оценивая современное состояние рынка гостиничных услуг, эксперты говорят о восстановлении этого бизнеса после кризиса. По данным аналитической службы журнала «Деловой квартал», за первый квартал этого года отели приняли около 35 тысяч человек. Наблюдается существенная динамика – порядка 60% – по сравнению с первым кварталом прошлого года, что говорит о восстановлении клиентской базы и турпотоков. Однако строительство заявленного городской администрацией количества отелей может повторить некоторые последствия кризисного периода. «При заданных на сегодняшний день темпах активного развития города, при условии регулярного и стабильного проведения масштабных мероприятий, к 2020 году количество гостей должно существенно увеличиться, и появление новых гостиниц будет оправдано. В ином случае открытие новых гостиниц спровоцирует еще большую конкуренцию, падение цен на проживание, падение уровня загрузки в уже функционирующих отелях. Возможно, что некоторые гостиницы просто закроются. Существующих средств размещения на сегодняшний день, на наш взгляд, достаточно», – говорит Олег Маслов, директор гостиницы «Грин Парк Отель». «Я всегда за здоровую конкуренцию, но допускаю, что появление такого количества гостиниц обрушит рынок, как, например, это случилось в Казани. Не думаю, что поток приезжающих в Екатеринбург сопоставим с таким количеством отелей, – высказывает свое мнение Сергей Дерендяев. – То, что баланс будет нарушен, это однозначно. Что будет дальше, зависит от поведения отельеров. Мы столкнулись в 2009–2010 годах с тем, что многие снижали цены, роняли рынок. Особенно это относится к иностранным компаниям, заходящим на рынок, с целью его захвата они снижают цену вполовину». В том, что демпинг существует и сейчас, легко убедиться, посмотрев на стоимость размещения в гостиницах разных категорий, – сайты отелей пестрят спецпредложениями и акциями, границы между «смежными» категориями стираются. Особенно острой эксперты называют конкуренцию в категориях три-четыре звезды – номеров со стоимостью порядка 4 тысяч рублей достаточно много, а лидера, который мог бы диктовать условия всему рынку, нет. «Да, конкуренция высокая. И это чувствуется по ценовой политике. Часто звонят компании и говорят – ваши конкуренты дают такую цену. Но гостиницы друг другу не мешают», – уверена Юлия Исаева, управляющая отеля «Чехов». Сегмент пятизвездочных отелей в Екатеринбурге представлен двумя гостиницами. Однако единственным официально подтвержденным «пяти-звездником», по словам Нины Мартинсон, директора Уральского центра экспертизы услуг, эксперта по сертификации, по классификации, остается «Атриум Палас отель». По стандартам «пять звезд» строился «Хаятт Риджерси Екатеринбург», однако процедура российской классификации им не пройдена. «После открытия московский «Хаятт» подал заявку на категорию «пять звезд» и успешно прошел ее. Я считаю, имиджу екатеринбургского «Хаятта» не помешало бы, если бы он подтвердил «пять звезд» на той территории, на которой находится. Да, у них есть подтверждение, что они были построены как «пять звезд». Но что случилось после захода на нашу землю, это надо еще посмотреть», – говорит Нина Мартинсон. На момент подготовки публикации комментарий от «Хотел Девелопмент Компани», управляющей компании «Хаятт Риджерси Екатеринбург», получить не удалось. «Все знают, что у нас два пятизвездочника – поток клиентов разделился, но мы единственные подтвердили свою классификацию, – говорит Жанна Седова, руководитель отдела продаж, маркетинга и рекламы Атриум Палас Отеля. – И это нам очень помогает. Когда клиент настроен на «пять звезд», он никогда не выберет отель «три» или «четыре звезды», пусть даже это будет совершенно новый сетевой иностранный отель. Преимущества пятизвездочника всегда очевидны. С началом делового сезона у нас очень много гостей-иностранцев, и они часто интересуются, действительно ли у нас есть сертификат соответствия. Мы с гордостью сообщаем, что мы прошли классификацию». Если средний и высокий ценовой сегменты остаются среди отельеров самыми востребованными, то места размещения экономкласса вниманием обделены. «Ниша отелей до «трех звезд» и хостелов абсолютно пуста, первый крупный игрок может откусить большущий кусок огромного пирога экономсегмента. Наверно, это вопрос времени, ведь без недорогих отелей городу не удастся привлечь туристов, а мы движемся именно в этом направлении. Во всяком случае, хочется в это верить», – высказывается Сергей Дерендяев. Низкий интерес отельеров к этому направлению сами участники рынка объясняют довольно просто – сопоставимостью затрат и несопоставимостью сроков окупаемости. Тем временем эту нишу постепенно занимают мини-отели, домашние гостиницы и посуточная аренда квартир, где стоимость места в номере начинается от 400 рублей. «Отельеры не хотят заниматься этим сегментом, потому что он малоприбыльный, – говорит Марина Блинова, управляющая отеля «Свердлова 27». – У нас пока большей популярностью пользуется отель. Но на квартиры тоже есть спрос у определенной категории граждан – чаще в выходной. Конкуренцию мы, конечно, ощущаем. О нас пока мало кто знает». За «звездой» «Основной фактор, который обусловлен и законодательными механизмами, и необходимостью развития самого рынка, – это сертификация отелей, которая будет обеспечивать выживаемость отелей на рынках», – говорит Александра Александрова, руководитель аналитической службы ООО «Сеть «Деловой квартал». Прохождение классификации – одна из основных задач, которую ставит перед отельерами городская администрация. Процедура эта пока добровольная, но тому, что она может стать обязательной, подтверждения уже есть. Первый прецедент – Сочи, где до 1 июля все средства размещения должны были пройти классификацию. Привело это к появлению «липовых» экспертов и выплате штрафов для тех, кто в положенные сроки не уложился. В Екатеринбурге категорирование остается добровольным, и навязывать эту процедуру, говорят в администрации, никому не будут. «Любое мероприятие международного уровня проходит по определенным стандартам качества. Допустим, если это чемпионат мира, то по требованию ФИФА размещение гостей предусматривается в категорированных отелях, – говорит Максим Афанасьев. – Перечень международных мероприятий в настоящее время находится на стадии согласования и утверждения, и чем быстрее руководители отелей будут принимать решение по добровольной сертификации своих гостиниц и средств размещения, тем больше вероятность того, что иностранный турист будет останавливаться в этих отелях. Если он поймет, что это уровень 4 звезды, для него это понятно, потому что «четверка», допустим, в Париже и «четверка» в Екатеринбурге по стандартам абсолютно сопоставимы. Мы эту процедуру не навязываем, мы ее приводим к международным стандартам. За рубежом практически все отели добровольную сертификацию прошли». На сегодняшний день такую процедуру, по данным Уральского центра экспертизы услуг, который и проводит классификацию, прошли 33 отеля. В городской администрации называют более оптимистичную цифру – 40 гостиниц. Сама процедура, по словам Нины Мартинсон, занимает около недели, стоимость ее колеблется от 100 до 200 тысяч рублей. Свидетельство о присвоении звездной категории дается на пять лет, каждые два года проходит инспекционный контроль для подтверждения «звездности». По словам Максима Афанасьева, планируется, что к 2020 году все отели без дополнительных средств размещения пройдут категорирование. На 2010–2011 стоит задача по классификации 10 гостиниц. Однако сейчас прохождение этой процедуры находится под большим вопросом. Каждый эксперт, проводящий классификацию, по действующим правилам, должен быть прикреплен к аккредитованному органу по классификации. «До сих пор вопрос об аккредитации органа по классификации не решен в правительстве. Наш Уральский центр экспертизы услуг готов к этому, со сферой бизнес-гостеприимства мы работаем с 1993 года. Министерство торговли написало письмо, по которому мне высказано доверие в проведении классификации. И сейчас мы будем готовить гостиницы, подавшие заявки, к категории, – говорит Нина Мартинсон. – Я могу в рамках сертификации просмотреть эти гостиницы и подсказать им, что нужно для того, чтобы получить желаемые звезды. Но выдать документы и доску мы им не можем, поскольку не аккредитованы». Эта проблема остается актуальной не только для уральского региона, но и для всей России. «Система классификации гостиниц действует с 2004 года, но сейчас складывается такая ситуация, что мы, эксперты, сидим и думаем, что же нам делать», – говорит Нина Мартинсон. К тому же в Минспорттуризма разработаны новые требования к классификации мест размещения, которые могут усложнить прохождение процедуры. Нововведением стало ужесточение требований к персоналу и управленцам гостиницы: у руководителей высшего и среднего звена должно быть высшее профессиональное образование, у линейного персонала – среднее профессиональное образование. При этом все работники должны проходить профессиональную переподготовку или повышение квалификации не реже одного раза в два года. Для сотрудников, непосредственно контактирующих с гостями, обязателен разговорный уровень владения иностранным языком. «Новое приложение по персоналу очень сложно выполнить, потому что, по сути, у нас нет профессиональных сотрудников, – говорит Нина Мартинсон. – Например, закончил человек сельскохозяйственную академию, он является топ-менеджером, но повысить свою квалификацию в сфере гостиничных услуг он не может. Администраторы, например, почти все с педагогическим образованием, хорошим английским, французским, но без профессиональной подготовки». Именно персонал, по мнению Нины Мартинсон, может погубить любой прекрасно построенный отель – и местный, и сетевой. Сами отельеры в отсутствии профильного образования проблемы не видят. «Я считаю, что для работы в гостинице не нужно профессиональное образование. Всему можно научиться на практике. Я сама не из тех, кто имеет образование в этой сфере, но мой опыт достаточен для того, чтобы управлять гостиницей. Я считаю, что всему можно научить, но наличие высшего образования желательно для тех, кто работает в гостинице», – считает Юлия Исаева. «Я не могу оценивать уровень подготовки кадров в вузах, потому что там учат теории. А научить гостеприимству теоретически нельзя. Я думаю, что отелям нужно работать в связке с вузами. Брать на практику. Я тоже экономист по специальности», – говорит Сергей Дерендяев. Отельеры, прошедшие процедуру категорирования, подчеркивают ее необходимость и важность. «Это стандарты, которым надо соответствовать. Каждый руководитель должен к этому стремиться», – говорит Людмила Дербина, директор гостиницы «Урал Отель». «Безусловно, это дает нам преимущество, – считает Олег Маслов. – Мы не обманываем гостя, мы соответствуем обозначенным стандартам. В будущем мы обязательно будем вновь проходить сертификацию и подтверждать категорию». Тем временем небольшие домашние отели проходить категорирование не спешат. «Процедуру классификации мы проходить не будем. Это лишние затраты, а мы только начали работать. Пока будем добиваться высоких результатов качеством обслуживания», – говорит Марина Блинова. А эксперты высказывают пожелания о введении обязательности такой процедуры. «Министерство спорта и туризма проговаривает, что будет добиваться, чтобы эта система была обязательной, потому что сейчас строится много зданий, которые не соответствуют современным международным стандартам, – считает Нина Мартинсон. – Нельзя продавать кота в мешке. Есть закон «О защите прав потребителей», где есть статья об обязательной достоверной информации. А «звезда» или несколько «звезд» говорит о том, кто вы, какие услуги вы предоставляете. Эта система открытая, ее каждый грамотный человек может прочитать».

Бизнес-центры: до насыщения рынка еще далеко http://nedv.info/articles/biznes-centry-do-nasysheniya-rynka-eshe-daleko Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Mon, 05 Sep 2011 03:42:52 GMT article

<img alt="Бизнес-центры: до насыщения рынка еще далеко" src="http://nedv.info/files/business_centres.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Сектор офисной недвижимости выходит в Екатеринбурге на лидирующие позиции. Только в августе в уральской столице было открыто два новых бизнес-центра. До конца 2011 года прогнозируется ввод еще порядка шести таких объектов. Насколько существующие «офисники» отвечают требованиям арендаторов, и на какие помещения спрос превышает предложение? Как арендодателям может помочь классификация бизнес-центров, и в чем они готовы между собой конкурировать? Ответы на эти и другие вопросы дают сами участники рынка в рамках круглого стола, организованного изданием «National Business». Ситуация на рынке Лев Тетин, коммерческий директор УК AVS-девелопмент: «На рынке коммерческой недвижимости в настоящий момент представлено порядка 85 объектов. К концу года мы ожидаем ввод еще 5–6 объектов. До кризиса было заявлено введение около 40 бизнес-центров до 2013 года. Сегодня ситуация улучшается, кризис закончился – в первую очередь, в головах. Бизнес выходит на прежний уровень, до насыщения рынка еще далеко. Что касается конкуренции, будем конкурировать качеством нового продукта, расширением инфраструктуры и пакета услуг». Наталия Сергеева, начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»: «Очевидно, что спрос есть. Причем спрос на качественную недвижимость класса А. Этих площадей недостает, потому что те, которые есть, заняты. Поэтому международным и федеральным компаниям, которые приходят на наш рынок, таких площадей не хватает. За границей, если это класс А, то есть определенные четкие критерии. Например, к системам безопасности, парковкам и так далее. У нас же это пока не сформировано в том виде, в котором хотелось бы. Кроме того, высокий спрос наблюдается на помещения формата «50–70–100» для малого и среднего бизнеса». Андрей Брауде, заместитель гендиректора УК «RED»: «По нашим оценкам, спрос в сегменте качественной коммерческой недвижимости в городе – порядка 40–70 тысяч кв. м в год. Это подтверждается и объемом сданных площадей в предыдущие периоды, и спросом, который сейчас наблюдаем. Если говорить о коммерческой недвижимости класса А, то мне кажется, на сегодняшний день заявлено достаточное количество объектов для удовлетворения спроса. По европейским меркам, сегмент класса А – это не более 10% от всего рынка. И на данный момент у нас примерно такая ситуация. Самым ненасыщенным, на мой взгляд, остается сегмент качественной недвижимости класса B с хорошей транспортной доступностью, вместительными парковками и более низкими арендными ставками, нежели класс А. Класс А – это все-таки привилегия избранных компаний, лидеров рынка». Николай Мальцев, генеральный директор «Бюро недвижимости № 1»: «Я согласен, что в ближайшие два года объем площадей, который заявлен, будет поглощен рынком. Но небольшой недостаток по классу А все равно останется, потому что в регион заходят федеральные операторы. После кризиса класс C упал, а класс А вырос – сыграл свою роль отложенный спрос». Классификация и демпинг Андрей Брауде: «Классификация коммерческой недвижимости, которая действует на данный момент, была принята, как мы говорим, критическим количеством участников рынка – сообществом, в которое вошли порядка 10 ведущих девелоперов. Классификация была создана в результате долгих споров. В итоге за основу взяли две общепризнанных: так называемую классификацию «большой четверки», которую составили московские консультанты, и ту классификацию, которая действовала в Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Санкт-Петербурге. В принципе, наша классификация от них не сильно отличается, но некоторые критерии были адаптированы к реалиям Екатеринбурга. Например, одно из важных требований для класса А в Москве и Санкт-Петербурге – шаговая доступность метро. У нас это реализовать трудно, хотя и «Сенат», и «Палладиум» этому критерию соответствуют. 45 бизнес-центров сертификацию уже прошли. В следующем году, скорее всего, ее пройдут все остальные. Проблема в том, что не все готовы пройти оценку. Не секрет, что некоторые используют классификацию как маркетинговый ход, чтобы сказать – у нас класс А, ставки поднять. А потом арендатор начинает разбираться, и оказывается, что по большинству критериев объект весьма далек от совершенства. Но я думаю, что со временем качественных объектов будет больше, а профессиональное сообщество все равно приведет рынок в порядок. В Питере, например, решили вообще не учитывать, хочет арендодатель проходить классификацию или нет. Специалисты ГУД на основании собственных экспертных оценок присваивают объекту определенный класс. Хотя я против такого подхода. Сам по себе отказ от участия в классификации, как правило, свидетельствует о несоответствии объекта заявленному классу». Наталия Сергеева: «Я думаю, что конкуренция возможна среди равных объектов, поэтому классификация нужна, и это большой шаг вперед. И мне кажется, это позволит избежать демпинга, потому что арендодатели одного сегмента будут выставлять примерно один уровень цен. Если это класс А, то средняя ставка по городу – 1500–1700 руб. Если класс В – 1000–1200». Андрей Брауде: «Классификация очень помогла, потому что те, кто приходит в город, берут за основу то, что есть – отчеты УПН, данные агентств, собственные исследования. До принятия четких критериев в класс А попадали объекты, которые туда не должны были попасть, а ставки там были на несколько позиций ниже, чем в классе А. И когда выводилась средняя ставка по сегменту, она была в два раза ниже, чем у объектов, реально соответствующих классу А. Поэтому классификация принесет пользу всем участникам рынка: и арендаторам, и арендодателям». Олег Векшин, директор по продажам и маркетингу ООО «Билдинг сервис» (БК «Квартал»): «Полностью согласен. Классификация помогает потребителю и арендодателю определиться, где они находятся. Необходимость в ней уже назрела, потому что в Екатеринбурге много объектов коммерческой недвижимости. У каждого девелопера на старте были свои условия. Но арендатора не должно волновать, какие условия были на старте. Есть классификация, и поэтому экономится время обеих сторон. И самому арендодателю легче будет определиться, какому он соответствует сегменту. Классификация все точки над «i» расставит». Альбина Тараскина, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК «Новосел»: «Бизнес-центры класса А находятся в единоличной собственности, поэтому там, как правило, единая арендная ставка. И все вопросы по снижению ставок для конкретного арендатора решаются в личном порядке. В бизнес-центрах класса В арендная ставка по Екатеринбургу колеблется от 600 до 1200 рублей за кв. метр. И проблема даже не в том, что представители данного сегмента не могут договориться между собой, – даже в одном здании разные арендные ставки, так как разные собственники. Может быть, это минус управляющей компании бизнес-центра, которая не работает с собственниками. Но так или иначе необходимо приходить к единому мнению по арендной ставке, и не только в конкретном бизнес-центре, но и в целом классе». Олег Векшин: «Когда у здания много собственников, то какой бы ни был уровень инфраструктуры и отделки, оно в любом случае будет относиться к третьей категории, потому что не бывает так, чтобы хотя бы два человека думали одинаково. Когда собственников много, это всегда плохо отражается на эксплуатации здания. И было бы хорошо, если бы количество собственников учитывалось при присуждении категории». Малые площади для малого бизнеса Дмитрий Кудрявцев, директор ГК «Лоция»: «С 2002 года я искал для своей фирмы офис, обращался в бизнес-центры, и люди не задавали вопрос, могу ли я платить аренду, а спрашивали, какой у меня бизнес. И если мой бизнес, на их взгляд, был нерентабельным, или мое присутствие на одном этаже с уже существующим арендатором казалось невозможным из-за конкуренции, то мне отказывали. Я обратился к одному застройщику с просьбой предоставить мне офис и место под склад. Мне сказали: «Склад вы не получите. Но мы дадим вам место на парковке, которое вы можете огородить и использовать как склад». Сейчас я построил свой офис. Мне пришлось строить отдельно склад, отдельно офис». Андрей Брауде: «На самом деле, ни в каком бизнес-центре складские площади специально не делаются, потому что это нерентабельно. А в вашей ситуации лучше всего бы подошли первые этажи. Можно взять в бизнес-центре офис 40–50 кв. м, а рядом в сегменте первых этажей предусмотреть склад 100–150 кв. м. Сейчас таких предложений много». Александр Шин, генеральный директор ООО «Наяда-Урал»: «Все ошибки закладываются при проектировании. Каждый, кто строит бизнес-центр, рассчитывает, что у него будут крупные транснациональные компании. Поэтому на «мелочь» никто внимания не обращает, хотя это очень хороший сегмент. В нем высокая текучесть, но в нем стабильный спрос. Тем более что там может быть выше цена за метр, поэтому в этом сегменте самая большая ликвидность». Рынок арендатора или арендодателя? Наталия Сергеева: «Мы часто выступаем и с позиции арендаторов, и арендодателей. Мое мнение, что пока рынок больше смотрит с позиции арендатора – выбор есть, и поскольку основная цель управляющих компаний, собственников офисных помещений – извлечение дохода, арендодатель понимает, что если арендатор интересен ему с этой точки зрения, то сегодня рынок диктует идти на разумные уступки». Андрей Брауде: «Мы в последнее время тоже стали об этом задумываться, особенно когда пошли разговоры о второй волне кризиса. На мой взгляд, сейчас рынок не арендатора и не арендодателя, он пришел в сбалансированное состояние. Если в 2008–2009 годах арендаторы приходили и выставляли свои требования: площади такие-то, ставка такая-то, то сейчас они собирают информацию по нескольким БЦ и выбирают то, что подходит больше всего, но никто не диктует условия. Так и должно быть – рынок должен быть паритетным. Когда к нам в кризис приходили бизнесмены и просили снизить ставку на 40%, я им честно, глядя в глаза говорил: «А вы понимаете, что через год я к вам с таким же требованием приду, но в обратном порядке?». Новые объекты, появляясь на рынке, сегодня не уходят в демпинг, потому что понимают, что как только кто-то начнет эту игру, другие пойдут за ними, в результате проиграют все гораздо больше. А впоследствии проиграет арендатор – опять возникнет дефицит предложения и ставки быстро вернутся на прежний уровень». Артем Черанев, генеральный директор ООО «ИНСИС»: «Наша компания в целом по городу занимает около 1000 кв. м, из которых только на центральный офис приходится около 700 кв. м. Но я бы не сказал, что арендодатели со всех ног бегут нам навстречу. Обсуждение по снижению ставок всегда воспринимается с опасением». *** В рассуждениях об офисе будущего мнения участников круглого стола разошлись. Уход бизнеса в интернет и отказ от помещения в бизнес-центре как такового поставлен под сомнение. На сегодняшний день эта тенденция еще не сформирована. Однако выявлена другая – если у компании есть имя, то ей нужен не пафос центра, а доступная инфраструктура. С этим связан и наступающий кадровый голод – при равных условиях потенциальный работник выберет ту компанию, до которой ему удобнее добираться.

Поможет ли Екатеринбургу мусоросортировочный завод? http://nedv.info/articles/pomozhet-li-ekaterinburgu-musorosortirovochnyy-zavod Анна Асташкина Город Mon, 29 Aug 2011 10:36:15 GMT article

<img alt="Поможет ли Екатеринбургу мусоросортировочный завод?" src="http://nedv.info/files/musor_zavod.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>400 килограммов. Столько мусора, по данным ЕМУП «Спецавтобаза», «производит» один житель Екатеринбурга в год. Весь город за это время вырабатывает свыше миллиона тонн различных отходов. Менее половины из них отправляется напрямую на переработку. Остальная часть принимается к захоронению на свалочных полигонах. Официально в уральской столице их два – Северный и Широкореченский. Если эту территорию условно наложить на карту города, под мусором окажется вся центральная часть. В высоту эта гора достигнет 15-этажного дома. Для сокращения количества отходов, закапываемых в землю, на территории Широкореченского полигона строится мусоросортировочный завод. Поможет ли он городу в борьбе с отходами? Мусорный ветер Екатеринбург живет активной жизнью. Мусоровозы по дороге, ведущей на Широкореченский свалочный полигон, курсируют с перерывами в несколько минут. На территории полигона они поднимаются по уходящей вверх дороге из мусора и скрываются где-то на вершине. Рассказывают, что на этом серпантине даже случаются пробки. Высота горы достигает уже порядка 40 метров – твердые бытовые отходы (ТБО) складируются здесь с 60-х годов прошлого века. Вся территория полигона насчитывает 40 гектаров. Мусором сейчас заполнена половина из них. Это так называемая первая карта – место складирования ТБО. В 2009 году полигон был расширен – появилась вторая карта. «Мы сделали карту, которая оказывает минимальное воздействие на окружающую среду. Она соответствует всем требованиям европейских стандартов. В Свердловской области подобного нет, – говорит Сергей Архипов, председатель комитета по экологии и природопользованию администрации Екатеринбурга. – У нас сделан гидроизоляционный слой, который рассчитан на 50 лет, есть система отвода фильтрата. И следующие части карты будут построены точно так же. На старом полигоне сделана гидроизоляция из глины, там фильтрат может просачиваться. Новый полигон не позволит наносить вред окружающей среде и не даст фильтрату просачиваться в землю». Но даже в нынешнем состоянии, по словам Сергея Архипова, полигоны ТБО не представляют опасности для города. «У каждого полигона есть система экологического мониторинга – скважины, которые периодически проверяются на содержание различных элементов, идут проверки воздушной среды, исследуются ртутная, радиационная безопасность. Есть определенные требования согласно СНиПам, которые полигоны должны выдерживать. У нас в Свердловской области не так много полигонов, которые отвечают всем требованиям. Конечно, замечания есть и у нас, но мы их выполняем», – дополняет С. Архипов. На Северном полигоне, что в районе Уралмаша, высота мусорной горы – порядка 15 метров – раньше туда попадало 30% городских отходов, сейчас – 45%. Основным приемщиком ТБО остается Широкореченский полигон. Оба полигона являются муниципальной собственностью и находятся в управлении ЕМУП «Спецавтобаза». Их состояние, по данным Росприроднадзора, особых опасений не вызывает. «Действующие полигоны твердых бытовых отходов мы контролируем регулярно, – комментирует Сергей Афанасьев, заместитель начальника Департамента федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Уральскому федеральному округу. – По самому полигону больших замечаний нет. Сегодня он опасности не представляет. Одна из проблем – полигон перегружен по отходам. Несколько лет назад полигон был расширен, но до бесконечности этого делать нельзя – рядом сады, кладбище. Еще одна проблема – периодически возникающие пожары. Задымленный воздух доносится до близлежащих населенных пунктов, до Широкой речки, района Академический. Весь лес засыпан полиэтиленовыми пакетами. По закону об обращении с отходами, полигон не должен оказывать негативного воздействия на окружающую среду, водные ресурсы, подземные воды». Недавняя проверка Росприроднадзором деятельности ЕМУП «Спецавтобаза» в отношении Широкореченского полигона выявила только нарушения, связанные с оформлением документации. «Проектная документация на строительство дополнительной карты не прошла в свое время государственную экологическую экспертизу, – комментирует Сергей Афанасьев. – Второе нарушение – несоответствие цифр по площади и вместимости полигона в проекте образования отходов и лимитов на их размещение (ПНООЛР) и в другой документации. Это не такое большое нарушение, мы выдали ЕМУП «Спецавтобаза» предписание откорректировать этот проект с учетом действительности до 12 февраля 2012 года. Также им выдано предписание предоставить документы на государственную экологическую экспертизу до 1 декабря 2012 года». На Северном полигоне все недостатки сформулированы в одно нарушение, но более серьезное – оказалось, что полигон был построен без всякого проекта, по крайней мере, инспекторам Росприроднадзора он предоставлен не был. «Проект строительства и эксплуатации полигона ТБО «Северный» отсутствует, таким образом, предприятием не определены правила безопасного обращения с отходами для окружающей среды… Не определен режим эксплуатации полигона, его вместимость, потребность в эксплуатационном персонале, машинных механизмах, отсутствует водоотводная канава вокруг полигона», – сообщается в акте плановой проверки. «Разрешения, лицензия, ПНООРЛ – все есть, но строился полигон без проекта. По всей видимости, в советское время это делалось волевым решением. ЕМУП «Спецавтобаза» вынесено предписание разработать проектную документацию в срок до 2013 года», – говорит С. Афанасьев. Дым на земле Сейчас на территории Широкореченского полигона возводится мусоросортировочный завод. Площадь его составит около 5,5 тыс. кв. м. Строительство, по данным администрации Екатеринбурга, обойдется городу в сумму порядка 230 миллионов рублей. «В данный момент мы занимаемся металлокаркасом внутренних помещений. Наша основная задача – подготовить здание под оборудование, – говорит Илья Бурмистров, мастер строительно-монтажных работ ООО «Профтехстрой». – Производятся отделочные штукатурные работы, прокладываются наружные сети – канализация, водопровод. Устанавливаем резервуары под систему пожаротушения и под производственно-сточные воды». Подготовительные работы на площадке начались в конце прошлого года, а запустить сортировку отходов обещают к концу нынешнего. Уже сейчас рабочие трудятся по 14 часов, а в дальнейшем могут перейти и на работу в две смены, чтобы успеть к сроку. Планируемая мощность первой линии мусоросортировочного завода – 100 тысяч тонн ТБО в год. В 2012 году предполагается запустить вторую линию мощностью до 150 тысяч тонн. Кроме того, на 2013 год намечено строительство второго мусоросортировочного завода в районе Северного полигона. Производственный процесс заключается в сортировке отходов по 10 постам, в частности, это стекло, пластик, металл, картон, бумага. Они отправятся на переработку, а оставшиеся отходы – так называемые «хвосты» – будут утилизироваться на полигоне. Основная задача завода – уменьшить количество ТБО, «закапываемых» в землю. «В Екатеринбурге существует стратегический проект «Управление отходами» до 2015 года, он будет пролонгирован до 2020 года. По проекту, к 2015 году мы будем утилизировать на полигонах порядка 30% поступающих отходов, а к 2020 году есть задача сократить эту цифру до 5%, – объясняет Сергей Архипов. – И этих полигонов на такой объем отходов, думаю, хватит лет на сто. Жителям города не стоит беспокоиться о том, что всех завалит мусором». Строящийся завод будет заниматься только сортировкой ТБО, к переработке в администрации планируют привлекать предпринимателей. «Когда мы построим этот завод, он даст толчок для развития малого бизнеса, – уверен С. Архипов. – На сегодняшний день предприятия, которые перерабатывают отходы, сами просят сырье. Муниципалитет не обязан заниматься переработкой. Это предпринимательская деятельность. Единственное, мы перерабатываем опасные отходы, чтобы обезопасить жителей и окружающую среду. На сегодняшний день изготовили универсальные контейнеры для энергосберегающих ламп, батареек, термометров. Они эксклюзивные, и к нам обращаются из других городов и даже стран. В 2012–2013 годы мы ставим задачу обеспечить такими контейнерами 100% контейнерных площадок». В следующем году администрация планирует активно приучать горожан собирать мусор раздельно. Такой эксперимент – с несколькими контейнерами – уже проводился в Кировском районе Екатеринбурга и показал себя довольно удачно. «Самое главное сомнение было – а вовлекутся ли жители, будут ли они отзываться? Вовлекаются. Хороший у нас народ, и адекватный. С 40% удельной фракции до 56% мы в рамках эксперимента подняли, – рассказывает Евгений Устьянцев, директор ЕМУП «Спецавтобаза». – Задача мусоросортировочного производства – в первую очередь выбрать вещи, которые можно вернуть в оборот. Это в том числе и ресурсосбережение. В Европе пищевые отходы и органика складываются в отдельные контейнеры и на мусоросортировочное производство никогда не попадают. Они попадают на площадки для биокомпостирования или направляются на сжигание. На первом этапе нам хотя бы осилить дуальный сбор – в два контейнера. А потом уже говорить о четырех». Сергей Архипов говорит о мотивировании управляющих компаний: «Думаю, что в ближайшее время мы сделаем так, что несортированный мусор с вывозкой на полигоне будет стоить дороже, чем сортированный. И тогда управляющие компании будут жителям объяснять, что мусор выгоднее сортировать. Но для этого нам нужно изменить законодательство Свердловской области. На сегодняшний день есть закон «Об отходах производства и потребления», но там нет понятия «вторичные отходы». Мы говорим – создайте реестр отходов, напишите строчку «вторичные отходы». Тогда муниципалитеты будут обязаны сортировать отходы». Поле чудес Самый главный вопрос – спасет ли строящийся завод город от отходов? Мнения экспертов сходятся в одном – хуже точно не будет и такой завод как первый шаг необходим. При этом гораздо большую проблему для экологии области и города представляют несанкционированные свалки, а не свалочные полигоны. «Для города Екатеринбурга один завод, конечно, проблемы не решит. Необходимо строить значительно больше. Но хорошо, что уже один начинает строиться. До этого мы практически ничего не имели», – считает Константин Крючков, министр природных ресурсов Свердловской области. «На территории России таких заводов очень мало. Первый опыт подобного строительства на территории Свердловской области был в Первоуральске, завод еще не сдан. И это строительство с учетом недостаточного финансирования и ненадлежащей технологии переработки, я считаю, потерпело фиаско. Мы надеемся, что строящийся завод решит проблему с отходами хотя бы Екатеринбурга», – говорит Сергей Афанасьев. – Его строительство можно отметить как положительный факт, но это не наилучшие доступные технологии, которые сегодня в мире используются. Тем не менее будет какой-то сдвиг. Такой подход к переработке отходов оставляет желать лучшего – он по-прежнему, по всей видимости, остается примитивным – первичная сортировка, затем часть отходов идет на переработку, часть утилизируется. Заявленный проект не особо отличается от первоуральской схемы». Эксперты говорят о необходимости налаживания системы переработки ТБО и извлечения максимального объема полезной фракции. К слову, администрация Екатеринбурга планирует закрыть первую карту Широкореченского полигона на рекультивацию и получать из скопившихся отходов свалочный газ и электроэнергию. В Министерстве энергетики и ЖКХ такую идею воспринимают с оптимизмом. Но для реализации подобных проектов необходимо корректировать существующие нормативные акты. «У нас есть несколько вариантов, в том числе и проекты по сжиганию твердых бытовых отходов, для того чтобы на выходе получать электрическую и тепловую энергию. Это в основном проекты с участием зарубежных поставщиков оборудования. Есть вопросы, связанные с нашими нормативами, которые регламентируют те или иные выбросы при сжигании топлива. Для того чтобы реализовать какой-либо проект (и сейчас эта работа идет), нужна корректировка данных нормативов… На Широкой речке будет первый пилот, связанный с переработкой твердых бытовых отходов. Его можно транслировать на другие муниципальные образования. Будет интересен и полезен тот опыт, который мы получим именно при эксплуатации данного полигона» – отмечает Юрий Шевелев, министр энергетики и ЖКХ Свердловской области. Интерес к Широкореченскому полигону проявила и московская Ассоциация рециклинга отходов, предлагающая превратить городскую свалку в технопарк. Как сообщается на сайте организации, «в базовый проект технопарка включен комплекс по энергетической утилизации «свалочного газа», мусоросортировочный комплекс, завод по производству альтернативного твердого топлива, мини-ТЭЦ на альтернативном топливе и фабрика по переработке пластиковых отходов. Также проект предполагает возможность модульного включения дополнительных технологических объектов: комплекса по переработке органических отходов, отходов электронного оборудования, отходов от эксплуатации автомобилей, а также обезвреживанию опасных отходов и т. д.». Заявленное снижение количества захораниваемых отходов – со 100 до 15%. Общие инвестиционные затраты – порядка 6 миллиардов рублей. По словам Константина Крючкова, областным министерством природных ресурсов уже получены поручения, касающиеся этого проекта, в частности, «совместной проработки вариантов его размещения и помощи в его реализации несколькими министерствами». В городской администрации отмечают, что подобный проект вписывается в планы города по рекультивации полигона. По неофициальной информации, проект технопарка поддерживается крупным инвестором, заинтересованным в его реализации и избавлении района Широкой речки от мусорного ветра. Так что есть надежда, что яблони будут цвести не только на Марсе, но и на городской свалке.

Почему жители аварийных домов не торопятся в новые квартиры? http://nedv.info/articles/pochemu-zhiteli-avariynyh-domov-ne-toropyatsya-v-novye-kvartiry Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 23 Aug 2011 08:36:28 GMT article

<img alt="Почему жители аварийных домов не торопятся в новые квартиры?" src="http://nedv.info/files/warnings-houses.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Почти две тысячи многоквартирных домов в Екатеринбурге представляют потенциальную опасность для жильцов из-за высокой степени износа. За последние три года непригодными для проживания признаны 46 из них. Для большинства жителей этого аварийного жилья уже построены новые квадратные метры. Однако не все из них торопятся справлять новоселье в новостройках. Что заставляет людей держаться за полуразрушенные стены, рискуя собственной жизнью? Одна дома Поселок Исток в Екатеринбурге. Двухэтажный дом на улице Земледелия резко выделяется среди своих соседей и выглядит нежилым – пол провалился, в стенах проломы, в бывших комнатах горы мусора. Здание было подготовлено к сносу – жители получили новое жилье. Однако до сих пор снести его не могут – жительница одной комнаты наотрез отказывается уезжать. «Я живу здесь временно! Скоро уеду!» – кричит она и скрывается за дверью. Знакомые стойкой жительницы объясняют, что нового жилья ей еще не предоставили, поэтому она и живет в полуразрушенном доме. В городской администрации эту информацию опровергают и такое поведение объясняют просто – вместо комнаты женщина требует предоставить квартиру. «Уже решения суда – и районного, и областного – вступили в силу, чтобы переселить ее в комнату в новом доме на улице Кунарской. Мы заключили с ней договор социального найма, а с улицы Земледелия, 16 она не уезжает. С ней работают судебные приставы. Деньги на снос уже выделены, а снести невозможно», – говорит Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. При этом понять, как женщине до сих пор удается жить в доме без элементарных удобств – целых стен и окон, – загадка. Но с приходом осени ее оборона, скорее всего, будет снята. На чьей стороне правда? Микрорайон Компрессорный. В «прибалтийском» квартале – районе улиц Эстонская – Прибалтийская – Латвийская проходит линия местного фронта. По одну сторону дороги – новая многоэтажка, по другую – старые бараки. Совсем недавно на месте новостройки были такие же полуразрушенные дома, а их жильцы переехали в высотку. Это несколько подавляет недовольство соседей, живущих в домах напротив. И рождает у них надежду на подобное переселение. Вот только дождутся ли они комфортной жизни? «Мы уже много лет слышим обещания о переселении. Обещали в этом году – поменялось ЖКО. Ждем дальше. Конечно, боимся за свою жизнь – у нас дети маленькие. В туалете стены и потолки падают. В комнате полностью потолок заливает, полы кривые, и все потихоньку разваливается. У нас полная разруха, поэтому бесполезно что-то делать», – рассказывает Ольга, жительница дома № 11 по улице Латвийской. «Здесь пол уже перестилали за свой счет, – проводит экскурсию по своей квартире ее сосед Василий. – Давно уже все ушло под откос. Сами выпрямляем, а толку нет никакого. Машину стиральную выставили более-менее ровно, и то подпрыгивает. Здесь у нас караул! Ходили в «Пионер», чтобы хотя бы полы нам перестелили. Бесполезно. Говорят, ждите очереди! А очередь наша, бог знает, когда». В городской администрации говорят, что официально данные дома аварийными или ветхими не признаны. Кстати, разница между этими категориями весомая. «Ветхость говорит о высоком физическом износе, но жить в этом жилье еще можно. А признание дома аварийным свидетельствует о том, что он не пригоден для проживания, – объясняет Елена Белюсова. – Непригодным для проживания дом может признать только межведомственная комиссия, созданная при органе местного самоуправления. Правила признания домов непригодными для проживания утверждены Постановлением правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Если комиссия признала дом непригодным для проживания, орган местного самоуправления должен принять решение о сроках отселения. Мы устанавливаем возможный для нас срок переселения нанимателей по договору соцнайма. На собственников законодатель возлагает ответственность за содержание жилья. Им мы предлагаем самостоятельно улучшить состояние объекта». При этом в администрации понимают нереальность такого предложения, и после истечения отведенного срока выносят постановление об изъятии дома для муниципальных нужд, то есть признают его аварийным. Как сообщают в городской администрации, обратиться в такую комиссию могут и сами собственники, и муниципалитет, если жилье не приватизировано. «На сегодняшний день нами проведена оценка БТИ для определения степени износа данных домов. Она показала, что степень износа действительно очень большая – более 65 % – и дома могут быть признаны ветхими или аварийными, – говорит Виктор Замков, замдиректора ООО «УК Пионер». – Теперь жителям необходимо обратиться в межведомственную комиссию городской администрации. Они в этом вопросе самые заинтересованные лица. Есть такая пословица – под лежачий камень вода не течет. Если надо, мы готовы дать юридическую консультацию». Проведение же полноценного ремонта в настоящее время в управляющей организации считают невозможным и нецелесообразным. «Мы планировали, что данные дома будут включены в федеральную программу по сносу ветхого и аварийного жилья. К сожалению, на 2011 год эти дома не попали, но будем делать все, чтобы они попали в программу на 2012 или 2013 год, – продолжает Виктор Замков. – Данные дома имеют по 8–12 квартир, площадь очень маленькая, а денежные средства за капитальный ремонт собираются с квадратного метра. Соответственно, если площадь дома 300 кв.м., а цена за капитальный ремонт – 4,88 рублей, дом в месяц на эти цели собирает около полутора тысяч рублей, в год – меньше 20 тысяч. Что можно сделать за эту сумму? Текущие работы мы проводим. Но нецелесообразно ремонтировать подъезд, когда постоянно говорят, что сегодня-завтра дом будет снесен. Поэтому такого рода дома сложно включать в какие-либо программы по ремонту». «Люди за границей, проживающие в многоквартирных домах, уже давно смирились с той мыслью, что в старом доме квартплата больше. У нас люди этого не понимают. Они привыкли, что все за них делало государство. К сожалению. И люди привыкли жить по ставкам оплаты, которые устанавливало и продолжает устанавливать государство в лице местных органов власти. Жители даже не задумываются, что этих денег недостаточно для нормальной, безопасной эксплуатации дома», – говорит Александр Гончаров, начальник отдела нормативно-правового обеспечения Управления ЖКХ администрации Екатеринбурга. Многие жители старых домов платить за жилье и вовсе отказываются, надеясь на переселение. «По той стороне все бараки снесли, их было четыре – всех переселили в новый дом. Надеемся, что и нас туда (показывает на стоящую рядом новостройку – прим. ред.) переселят. Но там пожар был. Те бараки стройке мешали», – говорит Василий, местный житель. Но и таким мечтам осуществиться в ближайшее время вряд ли удастся. В УК «Пионер» говорят, что дома по Латвийской – Бессарабской отданы компании «Уралтрансгаз» для дальнейшей застройки этой территории до 2010 года, однако у самого застройщика планов на этот участок в настоящий момент нет. «По данным домам пока ничего не могу сказать. Надо с городом прорабатывать условия выселения, – комментирует Сергей Ларионов, директор Фонда жилищного развития «Уралтрансгаз Жилстрой». – Дело в том, что там очень много бараков, и они близко расположены. Представляете себе, какой дом там нужно построить, чтобы это было экономически выгодно для застройщика? Рядом Кольцово, железная дорога – этажность намного не увеличишь. Плюс стратегические возможности района – смогут ли существующие ресурсы тепла, энергии обеспечить новый дом, чтобы он еще и окупился? И таких вопросов очень много. На сегодняшний день мы снесли три барака, на этом месте построили дом. Сносим четвертый на углу улиц Эстонской и Прибалтийской. Там будет строительство паркинга к построенному дому согласно требованию Главархитектуры». Жители снесенных бараков, по словам Сергея Ларионова, действительно получили жилье в новом доме. Для тех, у кого имевшаяся жилплощадь была слишком мала по сравнению с построенными квартирами, приобретались квадратные метры на вторичном рынке. И больше, и лучше? Мечты мечтами, но к концу разговора жители домов на Латвийской и Бессарабской признаются: даже если дадут новое жилье, они в него не поедут. «Нам смысл здесь, в бараках, какой жить? Мы надеемся на лучшее, а получим то же самое, – горячится Василий. – Я живу с соседями, с братом. Я хочу разъехаться с ними. Да хоть что там будет – старое, новое – лишь бы отдельно! Уехать и опять 15 лет жить в одной комнате?! Я лучше в бараке останусь. Нет на нашей стороне правды. И не будет. Пусть какой-нибудь депутат переедет в наш барак и поживет. А мы в его четырехкомнатную! И тогда будет лучше». «И я здесь останусь – хоть без соседей. Здесь у меня своя комната 12 метров», – говорит соседка из дома напротив. Действительно, рассчитывать на большую площадь жители опасного жилья не могут. «Порядок переселения граждан из ветхого и аварийного жилья урегулирован Жилищным кодексом. Нанимателям предоставляются жилые помещения по договору социального найма. При этом общая площадь равнозначна ранее занимаемой, – говорит Елена Белюсова. – Собственнику выплачивается выкупная цена: независимым оценщиком оценивается рыночная стоимость жилья в аварийном доме плюс затраты на переезд. Либо, по соглашению с собственником, предоставляется в собственность другое жилое помещение. Жилищный кодекс четко определил, что жилое помещение предоставляется на территории муниципального образования город Екатеринбург». Пока одни жильцы сетуют на плохие условия, их соседи из дома по улице Латвийской, 11 А уже обратились в администрацию города и говорят, что их дом признан ветхим. Однако таких домов в городе еще порядка двух тысяч. В настоящее время происходит переселение людей из зданий, признанных аварийными до 1 января 2010 года. Именно такое условие заложено в Федеральном законе от 27.07.2007 № 185-ФЗ, в соответствии с которым муниципалитеты могут получить господдержку на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. «В 2008 году нам выделили средства для отселения граждан из 10 аварийных домов. А в 2009 – уже из 30. Это порядка 300 миллионов из Фонда и бюджета области и 100 миллионов доплачивал город на условиях софинансирования. Это позволило купить нам более 200 квартир, – говорит Елена Белюсова. – Сегодня практически все из тех 40 домов переселены, остались только граждане, выселение которых происходит в судебном порядке». В нынешнем году под снос и отселение определены шесть аварийных домов. Формально к концу этого года жилых зданий, признанных аварийными на 1 января 2010 года, в Екатеринбурге не будет. А фактически? «В соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ деньги могут выделяться на переселение граждан из домов, которые официально признаны аварийными по состоянию на 1 января 2010 года. Однако главы многих муниципальных образований не признавали эти дома аварийными, – говорит Николай Смирнов, замминистра энергетики и ЖКХ Свердловской области. – Поэтому даже на сегодняшний день у нас есть резерв, чтобы выделить средства тому или иному муниципальному образованию на переселение граждан. Например, в Екатеринбурге есть ветхие дома, они не признаны аварийными. Соответственно, больше денег, чем мы выделили в этом году, мы им дать не можем. Формально на 1 января 2012 года ни одного жителя в аварийных домах не будет проживать. Но мы все прекрасно знаем, что такие дома по факту существуют». Почему же муниципалитеты не спешат объявлять дома аварийными? Неофициально чиновники объясняют это довольно просто: если людей не переселить из опасного жилья в течение определенного срока, может последовать уголовное наказание. А денег ни муниципалитета, ни Фонда на все реально аварийные дома не хватит. Поэтому зачастую происходит так, что не количество аварийных домов определяет объем финансирования, а сумма выделенных средств задает число зданий для отселения. В уральской столице, по признанию региональных властей, все не так плохо, как в небольших населенных пунктах, где аварийного жилья очень много. В Свердловской области, помимо федеральной поддержки, принята областная программа по переселению граждан из ветхого жилья, еще не доведенного до аварийного состояния. Рассчитана она до 2015 года. Объемы финансирования обещают ежегодно увеличивать. В Екатеринбурге действует своя целевая программа, на ближайшие три года. В нынешнем году средства городского, областного и федерального бюджетов вкладываются в малоэтажное строительство – жители шести аварийных домов переедут в дом в поселке Исток, который планируют сдать к концу осени. Помимо упомянутых аварийных домов власти Екатеринбурга намереваются отселить и ветхие – за собственные средства. На городские деньги придется строить жилье для жителей еще семи зданий, признанных аварийными после 1 января прошлого года. В программу софинансирования из федерального бюджета они уже не попадают.

Кризис в Греции – шанс совершить выгодную покупку http://nedv.info/articles/krizis-v-grecii-shans-sovershit-vygodnuyu-pokupku Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Mon, 22 Aug 2011 07:32:29 GMT article

<img alt="Кризис в Греции – шанс совершить выгодную покупку" src="http://nedv.info/files/greec_crisys.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Третий год Греческая республика борется с экономическим кризисом и дырой в государственном бюджете. Правительство ищет возможности пополнить казну. Увеличены налоги на содержание элитной недвижимости, следствием чего стало появление большого количества вакантных объектов на рынке, что естественным образом сказалось на ценах. Кроме того, разработаны меры по привлечению средств иностранных инвесторов. 16 июля подписан закон, упрощающий процедуру приобретения недвижимости в приграничных зонах республики для иностранцев. Иностранцам стало проще приобретать недвижимость Еще два месяца назад гражданам стран, не входящих в Европейский союз, для того, чтобы приобрести недвижимость в Греции, необходимо было подавать запрос в Министерство обороны, а заявка рассматривалась не менее полугода. «Хорошей новостью является то, что теперь иностранцы, включая российских граждан, могут свободно покупать недвижимость в районах, которые до недавнего времени считались приграничными»,  – рассказывает Никос Касотакис, международный эксперт по недвижимости,  владелец компании  Euroimmo investments. Цель этой законодательной инициативы – устранение бюрократических препятствий и укрепление инвестиционного климата страны. В соответствии с новым законом ряд территорий перестают считаться приграничными районами: префектуры Салоники, Халкидики, четыре префектуры Крита, Корфу, Кефалония, а также Гревена, Козани, Иматия, Пиерия, Кавала. Самыми престижными местами в стране являются именно острова и участки береговой зоны. О предпочтениях иностранцев рассказывает Никос Нефидис, оценщик недвижимости, инженер консалтинговой компании Nefidis.gr: «В Северной Греции самым популярным у туристов является регион Халкидики, потому что он расположен недалеко от аэропорта и там чистое море. Русские покупатели выбирают полуостров Кассандра, так как цены относительно невысокие,  но там уже все застроено, осталось мало зеленых участков. Французы и немцы обычно приобретают недвижимость в более элитном  районе Халкидик – на участке между полуостровами Ситония и Айон-Орос (Афон), где цены на недвижимость достигают максимума. Более отдаленные от аэропорта районы в направлении Турции пользуются спросом у болгар и сербов – дома на побережье Эгейского моря приобретаются в качестве дачи, куда приезжают на выходные, так как это недалеко от границы государств». Родос, Корфу, Миконос и другие острова популярны у инвесторов из всех стран. Что касается  покупателей из России, то им больше всего нравится Крит. Нужно учесть, что цены на недвижимость на островах значительно выше, чем на материковой Греции, а добираться туда сложнее. Уровень цен Средний уровень цен  на недвижимость в Греции сопоставим с российскими: небольшую квартиру (до 50 м2) в кондоминиумах в непосредственной близости от моря можно купить за 70 тыс. евро,  таунхаус – за 150 тыс., цены на виллы начинаются от 200 тыс. евро. Стоит иметь в виду, что приобретаемый объект полностью готов для проживания: оснащен необходимой сантехникой, оборудованием, кухней, встроенными шкафами, проведены отделочные работы, некоторые квартиры продаются полностью меблированными. Ведущую роль в формировании цены играет расположение земельного участка, а не сам объект. Например, в Халкидиках (п-ов Ситония,  поселок Пиргадикья) продается два участка одинаковой площади за 60 и 200 тыс. евро, но с разным видом – на лес и море соответственно. Недвижимость в Греции:  -30 % Следствием экономического кризиса в стране явился дефицит бюджета, восполнить который государство решило за счет ряда непопулярных мер. В начале лета массовые беспорядки прокатились по всей стране. Народные восстания негативно сказались на транспортной ситуации и отпугнули от страны туристов и некоторых потенциальных покупателей. Однако опасаться было нечего, считает Никос Касотакис: «Большинство событий происходило в центре Афин, недалеко от здания парламента. В целом, на греческих островах и материковой Греции было тихо.  Иностранцам не надо бояться, Греция славится своим гостеприимством». И все же события весны и начала лета сказались на стоимости недвижимости. «Последние три года из-за экономического кризиса спрос постепенно снижался, кульминация наступила в 2010 году. Падение продолжилось и весной 2011 года, что привело во многих случаях к снижению цен в среднем до 20–30 % по сравнению с аналогичным периодом в 2010 году», – приводит статистику г-н Касотакис. Согласно официальным данным за 2009–2010 годы, цены на недвижимость  снизились на 12,5 % в среднем по Греции. Предполагается, что в этом году цены опустятся еще на 6 %. В центральных частях городов квартиры стали дешевле  на 20–25 %, что касается  объектов на побережье,  эксперты уверены:  цены так сильно не просядут.  Купить недвижимость можно даже на 50 % дешевле. Многие владельцы начали продавать дома в срочном порядке – в таких случаях можно получить неплохую скидку. «Я работал с банками, проводил оценку недвижимости. Многие жители расстаются со своими домами, потому что не в состоянии платить налоги или погашать кредиты. В таком случае объект можно купить дешевле реальной стоимости.  Буквально два месяца назад хозяйка собиралась продать дом за 240 тыс. евро, но он в итоге ушел за 150 тыс. Женщина не могла больше выплачивать ипотеку. В случае просрочки выплат дом ушел бы с молотка по стоимости, значительно ниже рыночной», – приводит пример Н. Нефидис. Сейчас немало граждан, попавших в аналогичную ситуацию, так как Греция занимает вторую позицию среди стран зоны евро по количеству безработных, хуже дела обстоят только в Испании. Однако не только жители вынуждены расставаться с собственностью. Государство распродает квартиры и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Сейчас самое время для индивидуального строительства – можно сэкономить 10 % на окладах строителей, так как в кризисное время средний уровень зарплат снизился. При этом в январе 2011 года в стране подписан новый закон о присвоении каждому объекту энергетического паспорта, требования к энергосбережению ужесточились. Соответственно, на применении энергосберегающих технологий индивидуальные застройщики будут нести траты, равные примерно 10 % от стоимости строительства, что сводит всю выгоду к нулю. «Сейчас очень хорошие шансы купить готовый объект, но построить дом для себя – это же совсем иное. Если говорить об относительно небольших суммах – до 200 тыс. евро, то такому человеку выгодно купить готовый дом. Если человек обладает большей суммой, то я рекомендовал бы строить дом»,  – советует г-н Нефидис. Эксперт  говорит, что осень – наиболее благоприятное время для приобретения дома у моря. «Сейчас во всем мире такая ситуация, что мы не знаем, куда идем. Но если говорить о Греции, то осень – самое время для покупки, потому что  в это время меньше покупателей, цены немного снижаются, так как пик спроса приходится на весну и лето,  – замечает Никос Нефидис. – Однако многое зависит от покупателей с северной части Балкан. Если начнут покупать  сербы, болгары, то цены на недвижимость в северной Греции, вопреки ожиданиям, начнут расти». Кредитование Иностранные граждане, желающие приобрести домик на побережье, должны рассчитывать исключительно на свои финансовые ресурсы – с наступлением кризиса банки практически перестали выдавать ипотеку. «Кредитование проблематично даже для местных жителей. До 2008 года кредит на покупку дома получить было достаточно просто.  Сейчас  многие греческие банки избегают давать кредиты и условия кредитования очень жесткие: не должно быть других кредитов, уровень доходов должен быть высоким и официально подтвержденным», – рассказывает Н. Нефидис. Впрочем, в республике действует несколько российских банков, например «Кедр», где соотечественникам готовы под залог недвижимости в России или Греции выдать кредит на покупку или строительство дома в Элладе. Сопутствующие расходы Налог при покупке недвижимости (налог на передачу) составляет порядка 10 % от стоимости объекта, если дом был построен до декабря 2005 года. Налог на передачу объекта, разрешение на строительство которого было выдано с начала 2006 года, равен размеру НДС, который с июля прошлого года составляет 23 %. Обычно цена, указанная в договоре, в два-три раза ниже действительной. Это делается специально, чтобы не выплачивать налог в полном объеме.  Однако такая практика чревата последствиями: если продавец в последний момент решит оспорить сделку, то покупатель получит лишь сумму, закрепленную в договоре. Кроме того, нарушителям грозят штрафные санкции со стороны государства: «Так поступают практически все, но раньше власть закрывала на это глаза. Государство постоянно грозится наказать всех нарушителей, но пока таких прецедентов не было. В 99 % договоров, подписываемых сегодня, указывается заниженная стоимость объекта». Ежегодный налог на недвижимость не выплачивается, если стоимость объекта составляет менее 200 тыс. евро по государственной  оценке (кадастровой стоимости), которая ниже рыночной в три раза. То есть налог не выплачивается, если объект стоит меньше  600 тыс. евро в переводе на рыночные цены. Как отмечают эксперты, 600 тыс. евро – это средняя цена неплохого дома, российские инвесторы редко покупают более дорогие объекты, хотя бывают исключения. Если объект стоит дороже 600 тыс. евро, то налог составляет 0,1 % от суммы превышения. Что касается ежемесячных выплат, то экономные горожане обычно не связываются с коммунальными фирмами (аналогом управляющих компаний в России), предпочитая решать все вопросы самостоятельно – дисциплинировано передавать платежи за электричество и водоснабжение ресурсоснабжающим организациям. Договориться удается благодаря тому, что в приморских городах республики нет многоквартирных домов в привычном для нас понимании, каждый «большой» дом состоит всего из пяти-шести квартир. Ежемесячные траты зависят от количества расходуемых ресурсов, стоимость которых равна 0,07 евро за 1кВт/час и 0,5 евро за 1м3 воды. Профессионалы Процедура приобретения недвижимости в Греции подчиняется общеевропейским правилам. Единственная особенность – большое количество ограничений на строительство. Совсем нелишним будет привлечь независимых консультантов: строитель прочитает проект и увидит несоответствие, юрист расскажет о нежелательных последствиях. В законодательстве страны закреплено, что адвокат вправе взимать с клиента 1 % от суммы сделки за свои услуги, нотариус – 2, риэлтор – 1. Однако даже агенты по недвижимости, услугами которых пользуются местные жители, никогда не берут меньше 2 % с покупателя и продавца. Эксперты рынка недвижимости, ориентированные на иностранных покупателей, свою работу оценивают в 5–6 %. Если ни одна сделка не совершается без участия адвоката, риэлтора и нотариуса, то привлечение независимого строителя или инженера факультативно. Гонорар обсуждается индивидуально и зависит от ряда обстоятельств, в частности от суммы сделки. Подводные камни Некоторые нарушения градостроительства настолько вошли в практику, что перестали считаться таковыми. «Я сталкивался со случаем, когда часть дома, где продавалась квартира, была построена незаконно – в проекте подвал находится под землей, а в действительности он был первым жилым этажом. Раньше государство не проверяло соответствие построенного дома проекту, но уже с прошлого года за это взялось. Если государственная проверка все-таки выявит нарушение, то владельцу придется ежегодно выплачивать крупные штрафы вплоть до устранения нарушения», – рассказывает Никос Нефидис.  При приобретении земельного участка для строительства дома нужно быть вдвое осторожнее.  Земли в Греции делятся на две основные категории – населенных пунктов и остальные участки за их пределами. За пределами городов процент застройки территории невероятно низкий: построить дом в 200 м2 возможно только на участке земли не меньше 4000 м2 (если участок находится вблизи автострады, то строительство допускается на площади в 2000 м2)! «В 90-ых годах многие покупатели приобрели по 500 м2 за небольшие деньги, не зная всех тонкостей.  Только потом выяснилось, что на таких участках строить ничего нельзя», – вспоминает эксперт.  Перевести землю из одной категории в другую простому обывателю практически невозможно, такие решения принимаются на федеральном уровне – муниципалитет отправляет запрос в столицу с просьбой включить участок в состав ближайшего населенного пункта. Принятие решения может затянуться на долгие годы.  «Мне известно, что некоторые районы уже 15 лет не могут войти в состав города. Но иногда, когда мэр заинтересован в присоединении земли к городу, эта процедура может быть произведена и за пять-шесть лет.  Но, по-моему, с этим лучше не связываться – это  лотерея», – считает специалист по недвижимости. Впрочем, есть и такие участки, где строить вообще запрещено. Собственники часто пытаются сбыть огромные участки земли, которые классифицируются как охранная зона, например лес. На таких участках нельзя строить и, более того, их нельзя даже огораживать. Есть участки, где, по предположению археологов, можно отыскать объекты культурного наследия, по этой причине строительство в тех местах строго воспрещается. Если в процессе производства земляных работ строители находят такие  объекты, собственник за свой счет обязуется провести должным образом раскопки либо прекратить работы. «В Салониках, когда мы строили дома, было найдено  древнее захоронение – 14 гробов. Все они были изъяты и переданы в музей. Заказчику эти археологические ценности обошлись более чем в 15 тыс. евро», – вспоминает инженер строительной компании Nefidis.gr. *** Недвижимость является одним из консервативных инструментов для сбережения средств, который актуален в нестабильное время, – в период падения мировых рынков. Особенно приятно, что сегодня этот инструмент можно приобрести с неплохим дисконтом. На саммите в Брюсселе, состоявшемся в конце прошлого месяца,  европейские лидеры спасли Грецию от дефолта и выработали новый механизм предоставления финансовой помощи. Эксперты надеются, что эти события привлекут внимание иностранных инвесторов к греческой недвижимости и это станет толчком к росту цен. Материал подготовлен при участии Никоса Касотакиса, владельца компании Euroimmo investments (г. Афины; п-ов Крит), http://www.crete-real-estate.com,+306944412277; Никоса Нефидиса, инженера консалтинговой компании Nefidis.gr (г. Салоники), http://www.nefidis.gr, +306942463126. </x>

Одна на миллион http://nedv.info/articles/odna-na-million Анна Асташкина Город Wed, 17 Aug 2011 11:31:26 GMT article

<img alt="Одна на миллион" src="http://nedv.info/files/one_to_million.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Работу и учебу она привыкла совмещать еще со школы. И в 20 лет непохожа на обычную студентку – изучает юриспруденцию и проводит многомиллионные сделки. Виктория Ассонова, пожалуй, самый молодой директор агентства недвижимости в Екатеринбурге, свою жизнь привыкла планировать. Целенаправленно поступила в Уральскую академию госслужбы. Прошла обучение в одном из риэлторских агентств, получила квалификационный аттестат агента по недвижимости. На достигнутом останавливаться не стала и открыла собственное агентство «Новостройка.ру». – Огромное влияние на мой выбор оказала моя мать, более 17 лет работающая на рынке недвижимости. Все свое детство я провела, общаясь с риэлторами-професионалами, и когда пришло время определяться с профессией, сомнений не осталось. Меня привлекло и то, что жизнь риэлтора многогранна и насыщенна событиями. Кроме того, есть возможность хорошо зарабатывать и удовлетворять свои потребности. В современном мире это является едва ли не основным при выборе работы. Успех заключается в умении видеть бизнес изнутри и желании работать. Большое значение имеет личное обаяние, обучаемость и нацеленность на результат. Если вы не обладаете высокой трудоспособностью и крепкими нервами, этот бизнес не для вас. – Как удается совмещать учебу на очном отделении и работу? – С этим почти не возникает проблем, большинство преподавателей с пониманием относятся к тому, что я совмещаю учебу и работу. Многие даже гордятся. И если мне нужно куда-то уехать, преподаватели меня отпускают. Несмотря на то, что у нас очень жесткая бально-рейтинговая  система и отработать пропущенные занятия возможности не будет. А бурная студенческая жизнь, как и школьная, меня никогда не интересовала. Я всегда была слишком взрослой. Мне всегда было интереснее пойти на работу, чем на вечеринку. – Как выстраиваете отношения с подчиненными? – Спокойно. Эти люди уже как родные. Да, когда приходят новые сотрудники, они немного не понимают, почему директору 20 лет. У нас достаточно дружеская обстановка, но, конечно, субординацию никто не нарушает. И у клиентов это не вызывает вопросов. В первое время я тоже боялась. Большие деньги, большая ответственность – хочется видеть человека постарше. Но надо сказать, что умение работать с людьми не всегда приходит с возрастом, так что это все же не главное. В моем случае играет роль и статус компании. Мы же работаем непосредственно с застройщиком. Через нас можно продать свое вторичное жилье, предварительно забронировав квартиру в строящемся доме без аванса и коэффициента инфляции, что привлекает клиентов. – Кроме новостроек в привычном понимании этого слова, Вы занимаетесь таунхаусами и клубными домами. Насколько такой формат востребован? – На данный момент поселок в английском стиле в черте Екатеринбурга – самый популярный объект среди наших клиентов. Изначально планировалось, что там будут только таунхаусы. Но они не так востребованы, чтобы их можно было купить на стадии строительства. Только после его завершения люди могут решить, что хотят там жить. Отстроить все на свои деньги достаточно тяжело. Мы урегулировали эту проблему следующим образом: разделили поселок на две части. Одна – это сблокированные дома. Вторая – клубные – от 25 до 67 кв. м, которые, как и на обычном рынке, вызывают наибольший интерес благодаря меньшей площади. Когда будет видна общая картина поселка, будут проданы и таунхаусы. – Работать риэлтором Вы начали в период кризиса. Не разделяете опасений по поводу его новой волны? – Я воздерживаюсь от глобальных прогнозов. В связи с экономической ситуацией в стране и мире некоторые экономисты предсказывают вторую волну кризиса, которая напрямую затронет недвижимость в России, и я, как молодой предприниматель, не могу легкомысленно относиться к таким прогнозам. Наше агентство специализируется только на новостройках, а в кризис обычно очень дешевеет вторичное жилье. У новостроек другая проблема – застройщики разоряются. Ни для кого не секрет, что в бизнесе очень важен выбор партнеров, и нам в этом смысле очень повезло. Мы сотрудничаем со строительной компанией, которая за все время своего существования зарекомендовала себя как надежный застройщик. Люди после кризиса стали более разборчивыми и недоверчивыми. При обращении к риэлторам я бы советовала им работать только с проверенными агентствами.

Общее или ничье? http://nedv.info/articles/obshee-ili-niche Анна Асташкина Дома, коттеджи Tue, 16 Aug 2011 03:45:01 GMT article

<img alt="Общее или ничье?" src="http://nedv.info/files/our_or_free.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Малоэтажное домостроение начинает активное развитие по всей стране. Однако привычные понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» до сих пор, по сути, не имеют легального статуса. А для того, чтобы определить, кто хозяин общего имущества в построенном поселке, застройщикам и жителям приходится руководствоваться только собственными трактовками закона, проводя аналогию с многоквартирными домами. Место для комфортной жизни превращается в поле для экспериментов. Нелегальный поселок «В Жилищном кодексе имеется понятие "индивидуальный жилой дом". Под коттеджем риэлторы понимают малоэтажный жилой благоустроенный дом, построенный с использованием современных материалов по индивидуальному проекту, имеющий площадь не менее 120 кв.м. и предназначенный для круглогодичного проживания, – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». – Коттеджный поселок, в свою очередь, – это имеющий обособленную, огражденную территорию участок застройки малоэтажных жилых зданий, пригодных для постоянного проживания, состоящий из коттеджей и (или) сблокированных коттеджей». «Основные вопросы организации управления и эксплуатации многоквартирных домов закреплены Жилищным кодексом РФ, постановлениями Правительства РФ, иными нормативными документами. Малоэтажные жилые комплексы не регламентируются ничем с точки зрения эксплуатации и управления. Получается, что в отсутствии прямых законодательных аспектов управления малоэтажными жилыми комплексами на отдельно взятой территории мы должны применять аналогию Жилищного кодекса. И тут возникает подводный камень. Применение закона по аналогии – это многообразие полета мысли в зависимости от того, кто как понимает закон, – объясняет Александр Гончаров, начальник отдела нормативно-правового обеспечения Управления ЖКХ Администрации Екатеринбурга. Аналогия проводится с многоквартирными домами, способы управления которыми закреплены в законе. Единственный документ, четко трактующий понятие «многоквартирный дом», – это «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». В соответствии с ним «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Именно последний момент является одним из основных в отношении малоэтажных комплексов. Однако современные коттеджные поселки тяготеют к мультиформатности – это уже не просто отдельно стоящие коттеджи, а таунхаусы, твинсы, многоэтажные дома. К общему имуществу относятся не только сети, заборы, общие стены и крыши, но и спортивные площадки, места для отдыха и целые озера – объекты, принадлежащие всем жителям, независимо от того, живет человек в коттедже или в таунхаусе. Кто всем этим может управлять? Кто хозяин? «Всегда существуют два подхода к управлению: либо мы рассматриваем территорию как отдельно взятые объекты управления, либо как цельную территорию для управления. Второй вариант оправдан на основе мирового опыта, здравого смысла и экономической целесообразности. Первый вариант приводит к тому, что фактически поселок растаскивается сам по себе», – продолжает А. Гончаров. Согласно Жилищному кодексу, жители могут выбрать любой из трех вариантов управления своими домами: непосредственное управление собственниками, создание ТСЖ (или жилищного кооператива), заключение договора с управляющей организацией. «Это не юридический термин, но должен быть хозяин территории. Допустим, что в границах одного малоэтажного посёлка в одном таунхаусе собственники выбирают непосредственное управление, в соседнем создают товарищество, а на другой стороне поселка собственники вообще сказали – а мы выберем себе управляющую компанию! Представляете, сколько на одной территории появляется субъектов управления? – обрисовывает реализацию на практике первого варианта А. Гончаров. – Получается, что все субъекты управления должны будут постоянно садиться за стол переговоров, чтобы решать вопросы охраны, общего имущества, благоустройства и массу других». Но даже с выбором единого управления возникают сложности. Прежде всего, из-за необходимого согласия большинства собственников. «Наш опыт в поселке «Крылья», которым управляет дачное некоммерческое партнерство (аналог ТСЖ), показал, что на деле непросто организовать собственников для проведения общих собраний, а самым трудным является общее принятие решений. На деле оказывается, что на собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок – у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать», – говорит Сергей Елисафенко, руководитель проекта «Мельница» компании «Villa66». Вторая сложность – выбор наиболее оптимального способа управления. Определиться с ним необходимо еще на этапе формирования концепции поселка. Если будущие жители не выберут его самостоятельно, застройщик перед сдачей поселка в эксплуатацию обязан обратиться в городскую конкурсную комиссию, которая объявит конкурс и определит управляющую организацию. Через процедуру конкурса с 18 июня нынешнего года должны проходить и жители, чье жилье приравнивается к многоквартирным новостройкам, – именно с этого времени аннулирована статья, разрешающая создавать там ТСЖ. А часть малоэтажных домов, исходя из упомянутого выше Положения, с легкостью можно отнести именно к таким объектам. «Сейчас все новостройки, попадающие под статус многоквартирного дома, должны идти через конкурс. Для них должны выбираться управляющие компании. Но в Жилищном кодексе есть одна особенность: в статье 162 записано, что только спустя год после выбора управляющей организации на конкурсной основе собственники вправе расторгнуть с ней отношения или сменить способ управления. Получается, к вопросу о создании ТСЖ или просто смене управления в случае конкурса собственники могут вернуться только через год. И это тоже проблема. Год они должны в условиях договорных отношений поработать с управляющей организацией, которую не они выбирали!» – объясняет Александр Гончаров. Пожалуй, последним малоэтажным объектом в Екатеринбурге, управляемым товариществом жильцов, можно назвать Светлореченский, где ТСЖ успели создать буквально за несколько дней до введения запрета. «Мы поступили, может, где-то на грани закона, но правильно с точки зрения будущего управления и эксплуатации этой территории. Сказали: поселок – это единая целостная система управления и создали там товарищество. Это самая оптимальная форма, позволяющая всем собственникам участвовать в процессе управления», – считает А. Гончаров. В то же время на территории малоэтажной застройки, состоящей полностью из коттеджей, создать товарищество можно – это не многоквартирные дома, и к новостройкам они не относятся. Жители коттеджных поселков во многих случаях выбирают управление собственными силами. В частности, создают жилищный кооператив. Об особенностях такой формы управления рассказывает Владимир Павлов, председатель жилищного кооператива «Объединение домовладельцев «Палникс»: «В правление входят только жители поселка. При кооперативе имеется администрация, которая состоит из наемных инженерно-технических работников – бухгалтера, начальника ЖКХ и технического директора. Мы идем по демократическому пути – у нас нет никаких силовых требований, мы всегда с жителями привыкли договариваться. Некоторые говорят – мы не хотим вступать в кооператив, мы будем работать на основании договора по обслуживанию поселка. Есть несколько человек, с которыми заключены такие договоры, но нам это невыгодно по одной простой причине: мы работаем по упрощенной системе налогообложения. А когда заключаем договор с человеком, не вступившим в кооператив, возникает коммерческая деятельность, и приходится платить налоги по обычной схеме. И получается, что разрыв между размером членского взноса и платежом жителя, который не является членом кооператива, – 430 рублей. Это сумма, которая идет на погашение налогов». Поселок существует, по словам В. Павлова, только за счет членских взносов. Кооператив отвечает за содержание и эксплуатацию общего имущества, а с ресурсоснабжающими организациями жители «Палникса» заключают договоры напрямую. Как показывает практика других регионов, кооператив можно организовать еще на этапе строительства и затем его видоизменить. «Мы создали кооператив. Члены кооператива сдают паевые взносы. Дальше этот кооператив выполняет роль управляющей компании – заключает договоры на содержание. Застройщик – член кооператива. Когда мы заканчиваем поселок, мы уходим и все отдаем», – говорит Константин Филиппишин, гендиректор компании «Экодолье» (Оренбург). Применительно к дачным коттеджным поселкам участники рынка говорят о двух формах управления: Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – аналог ТСЖ, и управляющая компания (УК). «На собственном опыте мы сталкивались и с ДНП, и с УК и пришли к мнению, что наиболее эффективная форма – управляющая компания», – комментирует Сергей Елисафенко и выделяет несколько преимуществ такого способа управления: – при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником – владелец участка требует выполнения договора напрямую в УК, а не через общее собрание ДНП. Кроме того, при найме УК учитывается ее профессионализм, опыт, заранее оговаривается стоимость услуг; – в случае если УК обслуживает несколько поселков, находящихся в непосредственной близости, стоимость услуг падает; – при некачественной работе УК процедура смены не так сложна; – независимая УК предоставляет услуги лучшего качества и заинтересована в собственном имидже. Отсюда вытекает отношение к управлению поселком как к дому, где ты сам живешь. «Естественно, проблемы с принятием важных, концептуальных решений остаются, так как собрать большинство жителей на общее собрание весьма проблематично. Но решение вопросов и проблем в рамках договора, подписанного с каждым собственником, существенно упрощается», – дополняет С. Елисафенко. Александр Гончаров предлагает объединенный вариант управления – создание управляющей организации самими жильцами: «В мировой практике такие схемы существуют. И они достаточно эффективны. Люди учреждают организацию для совместного решения вопросов управления и эксплуатации. Формируется некий координационный совет, в котором ключевые позиции занимают представители из жильцов. А весь исполнительный аппарат – люди, работающие по договору. Появляется социальная и корпоративная ответственность». Для того же, чтобы исключить разночтения при выборе способа управления разными типами малоэтажного жилья и не руководствоваться лишь аналогиями, городская администрация уже выступила с инициативой закрепить этот вопрос на законодательном уровне. Работа по подготовке необходимых документов запланирована на осень.

Если хочешь быть здоров! http://nedv.info/articles/esli-hochesh-byt-zdorov Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 15 Aug 2011 03:08:16 GMT article

<img alt="Если хочешь быть здоров!" src="http://nedv.info/files/if_have.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Побеленный потолок, окрашенные в ненавязчивый цвет стены и кафель на полу – типичная отделка кухни прошлого века. Сейчас владельцы роскошных квартир с евроремонтом с презрительной усмешкой вспоминают ту простоту убранства. Однако эксперты советуют вернуться именно к такой отделке, как наиболее простой и экологически безопасной. В странах, где приняты экологические стандарты, продолжительность жизни значительно выше. Так, например, в Германии мужчины живут больше на 18 лет, а женщины на 10. Врачи уверены: применение современных отделочных и строительных материалов играет в этом отнюдь не последнюю роль. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни, вдыхая отравляющий коктейль химических соединений. Ежедневно в мире изобретается порядка 2 тысяч новых химических соединений.  Сегодня практически все строительные материалы производятся с использованием полимерно-синтетических компонентов, которые значительно дешевле натуральных. Велик соблазн использовать эти материалы, поскольку им проще задать прочностные и эстетические свойства. В итоге химические материалы используются повсеместно, в том числе, при строительстве и отделке жилых помещений. «Абсолютно все полимерные синтетические материалы негативно влияют  на здоровье человека», – уверен Владимир Ентус, заведующий отделом токсикологической экспертизы ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области», кандидат медицинских наук, заслуженный врач РФ.  Уровень негативного воздействия химических соединений на здоровье человека зависит от концентрации вредных веществ в воздухе. Определено оптимальное соотношение объема помещения к количеству используемых синтетических полимерных отделочных материалов – один к одному, то есть на каждый метр покрытия в среднем должен приходиться один кубический метр помещения. Чем меньше используется синтетических материалов, тем лучше. В среднестатистической квартире это соотношение, как правило, не соблюдается. Например, в комнате площадью 20 м2, где стены, пол и потолок отделаны синтетическими материалами, на объем помещения 58,5 м3 приходится 90 м2 отделки. Таким образом, количество вредных веществ в воздухе может в два раза превышать норму даже при соблюдении нормативов. У владельцев квартиры с евроремонтом могут возникнуть сложности со здоровьем: возможно появление аллергической реакции, нервного расстройства, болезни почек, печени, не исключены онкологические заболевания. В помещении воздух должен полностью обновляться не менее трех раз в час, при отделке помещений воздухообмен должен быть десятикратным. Проблемой является отсутствие нормальной – механической приточно-вытяжной вентиляции. Естественная вентиляция, которой оснащены все многоквартирные дома, не работает в теплое время года. Кроме того, многие владельцы квартир в приступе творческого забвения, делая перепланировку, закладывают вентиляционные каналы, лишая тем самым соседей воздухообмена. Закон суров Уже год как в функции Роспотребнадзора не входит обязательная проверка  материалов на предельную концентрацию миграции вредных веществ. В июле 2010 года прекратилась выдача санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии продукции государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, потому как Россия вошла в Таможенный союз. «На законодательном уровне раньше все регулировалось в виде санитарно-эпидемиологического заключения. Каждому отделочному материалу, будь то решение при постановке на производство или провоз через границу, выдавалось санэпидзаключение. Мы ушли от этой принудиловки, сняли ответственность государства перед гражданами. Теперь сам потребитель может предъявить претензию недобросовестному производителю или поставщику за некачественную продукцию», – уверен Владимир Ентус. В настоящий момент производители должны проводить проверку строительных и отделочных материалов в  аккредитованной в органах Ростехрегулирования лаборатории.  Если на Западе эта схема хорошо отработанна, то в нашей стране есть своя специфика:   существует множество лабораторий-однодневок. В лабораториях проверяется характеристика материала: не превышает ли миграция вредных веществ предельно допустимую концентрацию (ПДК). «Я не убежден во всемогуществе ПДК, потому что предельно допустимые концентрации – это концентрации, которые не допускают изменений здоровья среднестатистического человека в процессе его жизнедеятельности  и проживания, а также  не влияют на здоровье последующих поколений. Главное, использоваться должны современные  методы обнаружения. Завтра они станут более  тонкими и уровни ПДК изменятся, ужесточатся», – скептически замечает Владимир Ентус. На каждом материале указывается класс эмиссии вредных веществ, свидетельствующий о том, в какой сфере допустимо применять этот материал. Самым экологически безопасным является класс Е1. Отделочный материал с такой маркировкой можно использовать в жилых комнатах, включая детские. Е2 допустим в квартире, но не в спальных комнатах. Материалы класса Е3 применяются только в производственных целях. Проблема в том, что потребители даже не обращают внимания на этот параметр, а если и обращают, то не всегда понимают, что он обозначает. Кроме того, при проверке может оказаться, что класс эмиссии не соответствует действительности. Убийственно красиво Пластиковые окна, как и ряд других отделочных материалов: линолеум, натяжные потолки и виниловые обои, – производят из синтетического материала поливинилхлорида. В исследовании ООН говорится, что ядовитые для человека вещества будут выделяться только при высокой температуре – более 270ºС. Однако заведующий отделом токсикологической экспертизы Центра гигиены и эпидемиологии уверяет, что вредные вещества (винилхлорид, стирол, фенолы, формальдегид, этилбензол и проч.) начинают выделяться из пластика  при попадании прямых солнечных лучей после нескольких лет использования. Первое время этот материал безвреден, вот только новые окна устанавливают на долгие годы. «Хлористый винил, который может выделяться из изделия из поливинилхлоридной смолы, – это канцероген. Повышенная температура является катализатором выделения вредных химических веществ из полимерного материала. В процессе использования свойства поливинилхлорида меняются. Через три-четыре года начинается активная миграция вредных веществ. Если долго дышать выделениями поливинилхлорида, то, увы, это приведет к развитию онкологических  заболеваний, – рассказал  Владимир Ентус. – Лучше всего, чтобы были установлены простые деревянные окна, покрашенные натуральной масляной краской». Использовать линолеум для покрытия пола в жилых помещениях также крайне нежелательно. «Линолеум – это полимер. Все полимеры содержат растворители, которые в первое время испаряются. Вспомните, новый линолеум обладает неприятным запахом. Вероятно, что линолеум в первые сроки эксплуатации (около полугода) может представлять какую-то опасность для здоровья человека, но после того, как все летучие вещества выветрятся, он становится безопасным», – рассказывает Михаил Михеенков, доцент кафедры «Технология вяжущих материалов и строительных изделий», кандидат технических наук. Самый лучший вариант – деревянный паркет, покрытый натуральным лаком. Ламинат является приемлемой альтернативой паркета, у которого вредных выделений практически нет. «Ламинат – это спрессованная при высоких давлениях древесно-волокнистая основа, покрытая бумагой, имитирующей структуру древесины,  и нанесенным сверху слоем износостойкого полимера. Меламиновые смолы, из которых выполнено износостойкое покрытие, практически не выделяют вредных примесей в окружающую среду, поэтому при использовании ламината не возникает серьезных экологических опасностей», – убежден ученый. Эксперты не советуют использовать ворсистые напольные покрытия, особенно в квартирах, где есть маленькие дети, так как в коврах скапливается пыль и клещи, что способствует появлению аллергии. Последнее слово в потолочных покрытиях – натяжной потолок. Натяжной потолок, как и клеевая потолочная плитка, изготавливаются из уже описанного выше поливинилхлорида. Подвесной потолок из гипсокартона является меньшим злом. Хотя этому материалу не сравниться по экологической безопасности с окраской потолка известкой или отделкой деревом – в состав гипсокартонного листа в массу гипса в небольших количествах добавляются химические соединения для повышения прочности и используется клей для фиксации гипсовой сердцевины с наружными листами картона. Виниловые обои – самый практичный вариант отделки стен, но не самый экологичный. Отдать  свое предпочтение лучше простым бумажным обоям, которые можно покрасить водоэмульсионной или масляной краской. Главное, не использовать для этих целей краски на основе стирола или акриловых соединений. Процессы деструкции полимерных синтетических материалов протекают и при комнатной температуре, но в случае возрастания температуры, например во время пожара, происходит выброс большого количества отравляющих веществ, который может привести к гибели человека. Экономия на стройке В закрытом помещении основными факторами риска, формирующими повышенную токсическую нагрузку на организм, помимо внутренней отделки,  являются выделения вредных веществ из основных конструкций здания. Такие органические материалы, как пенополистеролбетон, пенополиуретан, бризолит, имеют достаточно короткий срок службы. Утилизация домов, построенных из органических материалов, – вопрос на перспективу. Например, пенополистеролбетон в процессе деструкции выделяет стирол, даже небольшие дозы которого могут привести к болезни сердца и печени. Чтобы нанести наименьший вред окружающей среде, материал придется термически обрабатывать, тогда продукты горения окажутся в атмосфере, но при правильной организации процесса можно добиться минимизации выброса вредных веществ. Однако производства по утилизации стройматериалов нет.  Все материалы, предельно допустимый уровень содержания вредных веществ в которых не превышает норму, находятся в свободной продаже и активно рекламируются производителями. «Сейчас индивидуальные застройщики ориентируются на собственные пожелания. Они смотрят рекламу, читают журналы и сами делают выводы. Государство должно обезопасить. Когда это будет? Думаю, к сожалению, это будет не раньше Олимпиады в Сочи. Мое мнение как человека, который часто общается с бизнесменами на тему экологичного строительства,  застройщикам особо не нужно», – разводит руками Виталий Вдовин, директор департамента корпоративного строительства НАМИКС.  Пока же на рынке присутствует множество строительных материалов, экологическая безопасность которых оставляет желать лучшего. «Я удивился, услышав, что кто-то из застройщиков говорил, что для утепления стен предусмотрен слой асбеста. Получается, в России это не запрещено, у нас, во Франции, такое категорически неприемлемо из-за того, что это может привести к заболеванию легких»,  –  удивляется Жером А. Бономм, директор представительства в РФ компании Aerecо. Об экологичности этого материала действительно ведутся споры. «Раньше его применяли, сейчас асбест редко где встретишь, так как это дорогостоящий материал. Американские ученые  после исследований пришли к выводу, что асбест – это канцероген. На самом деле, это спорный вопрос», – комментирует Владимир Ентус. «Асбест – это минерал, природное волокно. При нормальном использовании ничего не выделяет, вред здоровью может нанести асбестовая пыль, которая при попадании в легкие вызывает поражение его тканей,  что приводит к заболеванию. Если асбест находится в стене в качестве утеплителя, покрыт краской, то он совершенно не опасен», – разъясняет Михаил Михеенков. Строительный материал, в экологичной безопасности которого не уверены профессиональные строители, – пенополистеролбетон. Материал в процессе эксплуатации подвержен разрушению под действием света, кислорода, воды. Как уже указывалось выше, при деструкции из гранул полистерола выделяется отравляющее вещество – стирол. Менее токсичен бризолит. В советское время этот материал использовался для строительства нежилых помещений. Для уменьшения теплопотерь в бризолитовые блоки производители закладывают токсичные и горючие пенополистирольные плиты. Пенобетон более экологически безопасный материал, но у него есть своя особенность – экологичность этого материала зависит от пенообразователя. «В пенобетоне ничего вредного для человека нет: песок, цемент и неорганика, единственное – пенообразователи, содержание в общей массе которых ничтожно мало – 0,1-0,2 % в смеси. Кроме того, помимо синтетических пенообразователей существуют натуральные, они безвредны», – уверен Михаил Михеенков. Керамзитобетон и кирпич являются приемлемыми материалами. Опасность представляют радионуклиды, которые могут содержаться в минеральных компонентах. Однако при разработке  глиняного месторождения проводится экспертиза, за уровнем радиации тщательно следят. Поэтому эти материалы смело можно использовать. Самый экологически безопасный материал для строительства – дерево. Если использовать минеральные пропитки, а не органические, то это будет абсолютно безопасный для здоровья человека материал. *** Задумываясь о строительстве или отделке жилья, следует отдавать предпочтение товарам известных производителей, обращать внимание на сертификацию продукта. Приобретая построенный объект недвижимости с чистовой отделкой, не лишним будет обратиться в лабораторию для замера содержания вредных веществ в воздухе. В Роспотребназдзоре рассказывают, что новоиспеченные домовладельцы, купившие «дом под ключ», часто прибегают к услугам специалистов для проведения экспертизы, так как в новом доме невозможно жить. Процедура эта недешевая, но в современных реалиях совершенно необходимая: «Не так давно обращались люди, которые купили построенный дом с отделкой, с жалобой на резкий запах, от которого слезились глаза. После проверки выяснилось, что в перегородках использован пеноизол, выполненный не на основе тех смол, которые допустимы, а тех, которые применяют при изготовлении промышленных компонентов. Этот материал был засыпан между двух гипсокартонных перегородок. Содержание вредных веществ в воздухе, в частности формальдегида, в 200 раз превышало норму», –  вспоминает Владимир Ентус. Далеко не многие задумываются об экологичной безопасности строительных и отделочных материалов. А значит, пока за эту экономию потребители расплачиваются своим здоровьем.

Кто заменит лифты? http://nedv.info/articles/kto-zamenit-lifty Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 09 Aug 2011 04:06:21 GMT article

<img alt="Кто заменит лифты?" src="http://nedv.info/files/lift.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Более 35% лифтов в жилых домах Свердловской области отработали нормативный срок службы. В прошлом году благодаря привлечению бюджетных средств было заменено 257 из них. Ежегодно, по данным Ростехнадзора, количество лифтов, эксплуатируемых сверх срока службы, увеличивается в области на 300. Угрожают ли такие лифты безопасности жителей многоэтажек, и как получить господдержку для их замены? Менять или не менять? Дом на улице Металлургов. Здесь уже несколько дней происходит замена старых лифтов на новые – с антивандальным покрытием и особо прочными кнопками. Жителям девятиэтажки предстоит ходить пешком почти месяц – именно столько, в среднем, занимает весь процесс. Поднимаемся наверх. Под самой крышей идет работа. Устанавливается станция управления современного типа, крепится лебедка. Старое и новое оборудование меняются местами параллельно. «Сначала производится замена дверей шахты, затем полностью меняется кабина, противовес, лебедка, и все это вешается на тросы, – рассказывает Дмитрий Самохвалов, начальник монтажного участка ООО «Средураллифт». – После этого выполняется электрическая часть, пусконаладочные работы. Затем происходит процесс сдачи лифта, определение его инженерной оценки, обслуживающей организации. Инженерный центр делает замеры сопротивления изоляции, проводит техническое, динамическое испытание лифта. После выдает декларацию, которую мы заполняем, что является основанием постановки лифта на учет в органы Ростехнадзора». Этому лифту до учета необходимо проделать еще половину пути – обзавестись электрической частью и, как говорят, установщики, «зашевелиться». Пройти через подобный процесс предстоит еще немалому количеству домов Екатеринбурга и области. Сверх срока службы, то есть более 25 лет, в уральской столице работает более 35% лифтов. «В Екатеринбурге на сегодня эксплуатируется 8300 лифтов, из них у 2581 истек нормативный срок службы. Это достаточно много, – говорит Владимир Бороздин, замначальника межрегионального отдела по надзору за подъемными сооружениями Уральского управления Ростехнадзора. – За последние два года в Екатеринбурге было заменено 1542 лифта, в том числе, в 2010 году – 194 лифта. Если взять общее количество по городу, самая большая часть была заменена в 2010 году». Сложнее всего дело обстоит в Нижнем Тагиле, Кушве, Алапаевске, Качканаре, Невьянске и Салде, где нормативный срок отработали более 45% лифтов. Самыми благополучными в этом плане в Ростехнадзоре называют Каменск-Уральский, Сухой Лог, Заречный, Рефтинский и Новоуральск. Если лифт эксплуатируется свыше 25 лет, это не значит, что его обязательно нужно менять, утверждают специалисты. «Если машина проходит техосмотр по всем параметрам, ее же никто не запрещает эксплуатировать. Так же и с лифтами. Все зависит от содержания и отношения жильцов», – считает Владимир Кузьмин, главный инженер ООО «Средураллифт». Перед вынесением вердикта необходимо провести экспертное обследование лифта, его модернизацию или замену. Этот вопрос должны решать владельцы лифта – организация, занимающаяся управлением жилого здания. «Это обязанность управляющей компании – следить за общим имуществом многоквартирных домов. Она должна сама предоставить вам предложения по замене лифтов и расчет стоимости. Нужно провести обследование лифта и проанализировать эту ситуацию. Специалисты должны сказать – да, лифт совсем в плохом состоянии и его нужно менять, стоит это вот столько, вам нужно будет платить в течение года столько-то. Согласны вы на это или нет», – объясняет Светлана Баранова, гендиректор ОАО «Областная управляющая жилищная компания». Обследование осуществляет независимая организация, имеющая соответствующее разрешение. В Свердловской области на сегодняшний день четыре таких компании. Результат их работы рассматривает Ростехнадзор. В случае если экспертиза показывает, что дальнейшая эксплуатация лифта невозможна, владельцы решают: остановить его, модернизировать либо полностью заменить. За чей счет? Для замены старого лифта у жителей области есть возможность привлечь бюджетные деньги. Сделать это можно в соответствии с 185-ФЗ за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ через свою управляющую компанию. Однако собственные средства все-таки придется внести. «По закону, на замену лифтов должны идти средства собственников. Должно быть общее собрание жильцов, на котором они принимают решение, что участвуют в этой программе и 5% платят», – говорит Николай Смирнов, замминистра энергетики и ЖКХ Свердловской области. «Управляющие компании подают заявку в администрацию муниципального образования, та, в свою очередь, учитывая специально разработанные критерии отбора, включает данные заявки в муниципальную адресную программу по капитальному ремонту многоквартирных домов и подает ее (программу) в министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, – обрисовывает схему Инна Зотина, пресс-секретарь Министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области. – Министерство включает данную заявку в региональную программу по капитальному ремонту многоквартирных домов и представляет ее в Фонд содействия реформированию ЖКХ. Финансирование осуществляется на условиях софинансирования (Фонд – региональный бюджет – муниципальный бюджет – средства собственников жилых помещений)». По информации министерства, в 2008 году по области с привлечением средств Фонда было заменено 128 лифтов на сумму 120,413 млн руб. В 2009 – 1124 лифта (1, 620 млрд руб.), в 2010 г. – 187 лифтов (265, 614 млн руб.). В нынешнем году Фонд содействия реформированию ЖКХ приостанавливал финансирование Свердловской области из-за допущенных нарушений. Однако сейчас, по словам Инны Зотиной, «все замечания устранены, финансирование возобновлено, и уже пошли первые транши». И в 2011 году «по 185-ФЗ в области будет заменено 45 лифтов на общую сумму около 75 млн рублей, в том числе в Екатеринбурге – 33 лифта на сумму 55, 373 млн руб., в Каменске-Уральском – 12 лифтов на сумму 18,752 млн руб.». В целом по области за 2–3 года планируется заменить порядка 3,5 тысячи лифтов. При этом в финансировании не учитывается тот факт, что сам дом к установке нового лифта необходимо подготовить – в частности, заменить проводку, сделать заземление, поставить грозозащиту. «Допустим, я хочу установить газовую котельную. Я вызываю компанию, даю техническое задание. Они на основании технического задания дают все нормативные документы для установки газовой котельной, говорят, какая должна быть проводка, сечение проводов, заземление. Мы даем такое задание на дом. Но деньги выделяют только на замену лифта. И мы оставляем эту проводку, идут «скачки», начинает лифт ломаться. Сегодня лифты на микропроцессоре, с частотным (то есть энергосберегающим) приводом. Наши здания и сооружения – старые, они не готовы брать на себя электронику. К примеру, нет заземляющего фактора, попадет в дом молния, и лифт может выйти из строя. Частотный регулятор может сгореть, а стоит он порядка 80–100 тысяч рублей. Вроде экономим электроэнергию, а заплатить нужно будет еще больше», – говорит Владимир Кузьмин. Еще одно важное условие – противопожарная безопасность. «В жилых домах высотой 12 этажей и более должна быть предусмотрена система автоматической противодымной защиты – должны стоять вентиляторы. Лифт в это время должен эксплуатироваться в режиме пожарной опасности – для работы пожарных. Во многих домах противодымная защита отсутствует. И даже если она смонтирована, то не работает», – отмечает Владимир Бороздин. Чтобы получить государственное финансирование на замену лифта, дом должен нуждаться в полном капитальном ремонте. Если же необходима замена или модернизация только лифтового оборудования, делать это, скорее всего, жильцам придется за счет денег, накопленных по графе «капитальный ремонт». «Лифт на 9 остановок грузоподъемностью 400 килограммов с доставкой в Екатеринбург сейчас стоит порядка 800 тысяч рублей, монтаж и пусконаладочные работы составляют порядка 700–800 тысяч рублей. Получается, поменять лифт в одном подъезде стоит около 1,5 миллиона рублей», – говорит Александр Рыжаков, коммерческий директор ООО «Средураллифт». Однако 25 лет эксплуатации для лифта, по признанию специалистов, – не самая большая проблема. Главное – отношение самих жильцов к собственному имуществу. Пока не перестанут срывать новые таблички, поджигать стены и устраивать в лифтах туалеты, – никакие специалисты и меры господдержки не помогут.

Бюджетные грядки http://nedv.info/articles/byudzhetnye-gryadki Евгения Курмачева Дома, коттеджи Mon, 08 Aug 2011 04:00:17 GMT article

<img alt="Бюджетные грядки" src="http://nedv.info/files/budget_gryadki.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Приобретение земельного участка или права переуступки на него у застройщика является весьма рискованной процедурой по ряду причин: оплаченные дороги могут оказаться непостроенными, коммуникации – непроложенными, а места общего пользования – необустроенными. Кроме того, стоимость сотки земли однозначно будет спекулятивной. Журнал «Недвижимость» задался вопросом, возможно ли обойти посредника и арендовать с возможностью выкупа в дальнейшем приглянувшийся участок под строительство дачного домика напрямую у государства? Представители юридического сообщества говорят о том, что на их памяти не было случаев, когда выбранный гражданином земельный участок был сформирован и передан в единоличное пользование под ведение дачного хозяйства или садоводства. «Я ни разу не сталкивался на практике с тем, чтобы физическое лицо арендовало земельный участок для целей дачного хозяйства или садоводства единолично, не имея определенного статуса: члена садоводческого некоммерческого товарищества, дачного или иного потребительского кооператива. Если этот человек зарегистрировал фермерское хозяйство и будет заниматься производством сельскохозяйственной продукции на землях соответствующей категории – другой вопрос», – вспоминает Иван Волков, управляющий партнер ООО юридическая фирма «ЮРЛИГА». А по словам Юлии Курносенко, и. о. директора департамента земельных ресурсов МУГИСО, прецеденты выдачи земельных участков есть. Эту информацию подтверждают и в Земельном комитете администрации города. «В соответствии с Решением Екатеринбургской городской думы от 28 марта 2006 № 23/221 земельные участки на территории муниципального образования «город Екатеринбург» физическим лицам могут быть предоставлены: в собственность и аренду. Заявление о предоставлении земельного участка в собственность, аренду для целей, не связанных со строительством, подается гражданами (лично или через своего представителя) на имя главы администрации города Екатеринбурга», – поясняет Геннадий Денисов, председатель земельного комитета администрации города Екатеринбурга. Так, в прошлом году в администрацию города Екатеринбурга поступило 398 обращений от граждан о выделении земельных участков для ведения садоводства, дачного хозяйства. Однако выяснить, сколько обращений было удовлетворено, журналу так и не удалось. Как стать арендатором? Чтобы оказаться среди счастливчиков, арендовавших землю с целью дальнейшего выкупа, для начала необходимо разобраться, в чьей соб- ственности находится приглянувшийся земельный участок. Владельцем может быть физическое лицо, орган местного самоуправления, субъект Российской Федерации или же сама Российская Федерация. Некоторые земли до сих пор не разграничены, то есть не определено, кто владеет этим объектом на праве собственности, поэтому такими объектами в соответствии с Земельным кодексом распоряжается орган местного самоуправления. Физическое лицо вправе запросить сведения об интересующем земельном участке в Росреестре. После чего подается заявление в адрес администрации того муниципального образования, где расположен участок. «Заявление рассматривается в течение месяца, и муниципалитет принимает решение: возможно ли предоставить земельный участок, который выбрал гражданин для ведения дачного хозяйства, – комментирует и. о. директора департамента земельных ресурсов МУГИСО. – Если на той территории невозможно осуществлять ведение дачного хозяйства, правилами землепользования и застройки или градостроительного регламента может быть предусмотрена иная застройка, то могут предложить иной вариант размещения дачного домика». Участок должен быть сформирован как объект и внесен в государственный кадастр недвижимости. «Если сведения об участке отсут-ствуют, то необходимо утвердить схему расположения земельного участка на местности (проект границ), провести процедуру межевания и получить кадастровый номер участка. Теоретически в Российской Федерации все земли уже должны быть разграничены, но этого пока не случилось, так как, видимо, земель у нас очень много. Заинтересованное лицо само может оплатить формирование земельного участка и все вышеуказанные процедуры, подать заявление в муниципалитет о предоставлении ему этого земельного участка», – говорит Иван Волков. Информация о таком земельном участке, заявление о предоставлении которого было подано гражданином в муниципалитет, публикуется в средствах массовой информации, где указывается его местоположение, площадь, разрешенный вид использования. «Если после опубликования сообщения в течение тридцати дней в администрацию города Екатеринбурга поступит заявление от другого лица (заявления от других лиц) о предоставлении этого же земельного участка, администрация города Екатеринбурга обеспечивает проведение торгов (конкурса, аукциона) в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством», – рассказывает председатель Земельного комитета. Если другие лица не заявились, то земля предоставляется заявителю по первоначально установленной стоимости. Иными словами, если появятся другие желающие арендовать земельный участок, аукцион будет проведен. Что касается земли с разрешенным видом использования под жилищное строительство, то участия в аукционе не избежать: «Согласно Земельному кодексу РФ предоставление земельных участков для целей строительства осуществляется исключительно посредством проведения торгов. Информация о земельных участках, сформированных и выставленных на торги, содержится в извещениях о проведении торгов, которые публикуются в газете «Вечерний Екатеринбург», размещаются на официальном портале Екатеринбурга, а также на информационном стенде, расположенном в здании администрации города Екатеринбурга по адресу: пер. Банковский, 1, у кабинета 259 «а». Информация публикуется не менее чем за 30 дней до дня проведения торгов». На торгах, вполне возможно, участок достанется другому лицу. В таком случае потраченные на оформление участка деньги возвращаются заявителю. «Раньше практиковалось, что вместо муниципалитета лицо, обратившееся с заявлением, само несло затраты на формирование земельного участка. Если оно не выигрывало аукцион, затраты возвращались. Сейчас такое не практикуется, муниципалитет должен сам сформировать участок и выставить его на торги. Также по заявлению физического лица муниципалитет может начать процедуру формирования участка», – рассказывает о процедуре Иван Волков. Ставки высоки? Арендная ставка за использование земельного участка зависит от его места расположения, категории земли и вида разрешенного использования. Ежегодно ставки индексируются, на 2011 год коэффициент индексации не установлен. Стоимость земель населенных пунктов в разы выше земель сельскохозяйственного назначения. «Кадастровая стоимость земель сельхозназначения, как правило, в сотни раз ниже рыночной. Земельный налог небольшой, так как зависит от кадастровой стоимости земли. В городах обычно кадастровая стоимость земли в разы превышает рыночную стоимость участка. На территории города брать участки в аренду невыгодно, за пределами городской черты эта же земля будет стоить дешевле. Все чаще обращаются клиенты, недовольные кадастровой стоимостью земли своих земельных участков, которая ежегодно увеличивается. В Росреестре создана согласительная комиссия, обращения в которую допускаются в течение шести месяцев, после определения новой кадастровой стоимости земельного участка», – комментирует Иван Волков. Впрочем, этим летом была проведена актуализация государственной кадастровой оценки стоимости земель населенных пунктов. По словам экспертов, стоимость участков, предназначенных под малоэтажную и индивидуальную застройку, после пересмотра снизилась на 6%. Для каждого участка годовая арендная плата индивидуальная, но можно просчитать плату за классический дачный участок в шесть соток. Процедура расчета арендной платы непростая: показатели берутся из различных нормативных актов, зависят от ряда параметров. И все же попробуем разобраться в том, как вычисляется эта величина. Размер годовой арендной платы за земельные участки за пределами границ городов и поселков определяется по формуле: ГАП = П x БРАП x Ку, где: ГАП – годовая арендная плата; П – площадь земельного участка в кв. м; БРАП – базовый размер арендной платы; Ку – коэффициент увеличения арендной платы. Размер арендной платы для данного участка закреплен в постановлении Правительства Свердловской области от 31.01.2002 № 64-ПП2 (в редакции постановления от 31.12.2009 № 1941-ПП). Арендная ставка за земельный участок на земле населенных пунктов с назначением «использование под дачное хозяйство» равен 0,55% от кадастровой стоимости участка. Для земель сельхозназначения с тем же видом разрешенного использования эта величина составит 2,25%. Коэффициенты увеличения установлены постановлениями Правительства Свердловской области от 23.12.2008 № 1365-ПП и от 20.11.2009 № 1685-ПП, зависят от того, в чьей собственности находится участок: если в собственности Свердловской области, то коэффициент равен 1,115, а если государственная собственность не разграничена, то 1,107. Средний уровень кадастровой стоимости земли в Свердловской области составляет 1,3 руб. за м2. Таким образом, ежегодная арендная плата составляет всего 195 руб. Если говорить о конкретных примерах, то ежегодно выплачиваемая арендная плата за земельный участок в шесть соток в коллективном саду «Лесные дачи» (Невьянский район) 445 рублей в год, а в садоводческом товариществе «Ясное» (Сысертский район) – 594. Процесс вычисления годовой арендной платы настолько сложен, что даже специалисты земельного комитета иногда ошибаются: «В земельном комитете есть отдел, который занимается начислением арендной платы. Наши коллеги садятся и параллельно проводят расчеты, пока их результаты не сойдутся. Полученный показатель сравнивается с цифрой, которую декларируют в Земельном комитете. При вычислении выкупной стоимости или величины аренды бывают ошибки. При этом ни разу не было, чтобы ошибка была в пользу кого-то из наших клиентов», – вспоминает Иван Волков. Приватизация Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. За указанное время, если этому не противоречит вид разрешенного использования земли, может быть построен объект недвижимости. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков. Земельные участки для ведения дачного хозяйства выкупаются по рыночной цене, которая определяется независимым оценщиком. Для приобретения участка необходимо написать заявление на имя главы администрации города (Екатеринбург, пр. Ленина, 24 «а», каб. 102), приложив к заявлению пакет документов: • копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность гражданина (с копией страницы о регистрации по месту жительства); • копию документа, подтверждающего преимущественное право на получение земельного участка (в случае наличия); • сведения из Единого государственного реестра прав, выданные не позднее, чем за один месяц до даты обращения в администрацию города Екатеринбурга, полученные в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Екатеринбург, ул. Малышева, 53, 7 этаж) о наличии либо отсутствии у вас зарегистрированных прав на садовые, огородные или дачные земельные участки; • сведения, полученные из Отдела землеустройства и мониторинга земель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Екатеринбург, ул. Генеральская, 6 «а») о наличии либо отсутствии у вас зарегистрированных прав на садовые, огородные или дачные земельные участки до 2000 года. *** Получив землю в аренду, необходимо строго соблюдать вид разрешенного использования участка. В противном случае участок может быть изъят. В ст. 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора: ухудшает состояние участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Правообладателя участка уведомляют о предстоящем изъятии за год. У арендованной земли сельскохозяйственного назначения может быть изменен вид разрешенного использования. Насколько эта процедура коммерчески оправдана для небольшого участка – решать собственникам. Куда выгоднее объединиться нескольким гражданам, арендовать большой земельный участок и разбить его на частные владения. Этим и занимаются застройщики. Собрав нескольких знакомых, можно существенно сэкономить, ежегодно отдавая государству небольшую арендную плату. Однако тут возникает другой вопрос – дорогостоящее подведение коммуникаций. Впрочем, для желающих заниматься огородничеством в свободное время это – подходящий вариант.

Энергетическая революция неизбежна? http://nedv.info/articles/energeticheskaya-revolyuciya-neizbezhna Евгения Курмачева Жилая недвижимость Thu, 04 Aug 2011 09:07:31 GMT article

<img alt="Энергетическая революция неизбежна?" src="http://nedv.info/files/energorevolution.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Полная теплотехническая халтура, – так характеризуют ряд новостроек в институте энергосбережения. По словам специалистов, тепловых дефектов хватает в каждом возведенном доме. Однако уже в ближайшем будущем в вопросе энергосбережения при строительстве многоквартирных жилых домов многое изменится. Весной приказ № 1611 Министерства регионального развития вступил в силу. В соответствии с ним вводятся классы энергетической эффективности, вывеска с указанием которых будет закреплена на фасаде домов. Кроме того, уже год действует приказ № 2622 , где закреплено, что новые дома должны снизить энергопотребление с этого года на 15%, с 2016 – на 30%, а с 2020 – на 40%. Эффективность в цифрах Расчет удельного годового расхода энергии сейчас производится по приказу Минрегиона № 161, который был зарегистрирован в Минюсте в мае 2011 года. Величина удельного годового расхода энергии зависит от назначения здания и его этажности. Если рассчитать этот показатель для 10-этажного многоквартирного дома в Екатеринбурге и перевести в единицы измерения, которые использует весь цивилизованный мир, то мы получим цифру в 105 кВт•ч/м2 в год. В настоящий момент это норма, нельзя проектировать дома класса С с большим удельным потреблением. В приказе № 161 Министерства регионального развития устанавливаются классы энергетической эффективности многоквартирных домов: А – наивысший; В++, В+ – повышенные; В – высокий; С – нормальный; D – пониженный; E – низший. Класс энергетической эффективности определяется исходя из показателей удельного годового расхода тепловой энергии на отопление. Дом, отвечающий всем строительным нормам, соответствует категории С. Вообще, для класса С (для дома из примера, рассчитанного выше) энергопортебление может быть меньше на 6% или больше на 10%, то есть варьироваться от 95 до 110 кВт•ч/м2год. Чтобы этому дому попасть в класс В, нужно снизить потребление относительно нормативного значения до 79–94 кВт•ч/м2 год, в класс В+ до 68–78 кВт•ч/м2 год, В++ 58–67, а чтобы заслужить наивысший класс энергоэффективности – потреблять менее 58 кВт•ч/м2 год. Эти характеристики можно смело назвать достижением: фактическое энергопотребление старых домов значительно выше: «В домах потребление на квадратный метр составляет 300–500 кВт•ч/м2 год. Это не нормативные показатели, а фактические. Такие показатели характерны, например, для хрущевок», – рассказывает Алексей Пирогов, главный инженер ГБУ СО «Институт энергосбережения». Эксперты называют требования строительных норм и правил более чем лояльными. И не зря. В Европе вопросами энергосбережения всерьез занялись в 70-х годах и добились больших успехов. В большинстве стран Евросоюза в следующем году дома будут строиться только с низким потреблением энергоресурсов – 30 кВт•ч/м2 год. К 2015 году в ряде ведущих европейских стран будут строить исключительно энергопассивные дома, которые потребляют не более 15 кВт•ч/м2год на отопление. Это значит, что обогреть дом площадью в 200 м2 можно обычным феном. Для нашей страны «пассивный» дом – мечта. Требования к тепловой защите зданий класса А существенно мягче европейских нормативов «Дома строятся так, чтобы минимально соответствовать нормам по тепловой защите. Вы нигде не увидите дом с толщиной теплоизоляции в 500 мм. Некоторые проектировщики даже считают, что нельзя строить стены с большими термическими сопротивлениями, чем указано в СНИиПах. Да и экономический анализ толщины теплоизоляции, как правило, производится из соображений инвестиционной стоимости, без учета дальнейшей эксплуатации», – рассказывает Алексей Пирогов. Над созданием энергопассивного дома трудятся московские проектировщики. Об особенностях проекта рассказывает Светлана Ильина, директор ГК «НДМ»: «Наши партнеры в Московской области закончили первый пассивный дом. Здание имеет необычный вид. Оно плоское, с односкатной наклонной крышей, обеспечено солнечной батареей, ориентировано на южную сторону». Однако несколько «пассивных» домов в масштабах страны пока выглядит неубедительно. Екатеринбург не может похвастаться даже жилым домом А класса. В 2011 году все застройщики должны снизить энергопотребление на 15%, значит, все жилые новостройки теперь должны соответствовать классу В, а не С, как это было раньше. В районе Академический до конца года будет построен дом класса повышеной энергоэффективности. Об этом рассказал министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Юрий Шевелев: «Благодаря ужесточению норм жилищного строительства, применению современных, энергоэффективных материалов при строительстве новых зданий и, естественно, систем приборов учета и регулирования энергоресурсов в районе Академический на 33% удалось снизить энергопотребление относительно норматива по городу Екатеринбург. В 2011 году выполнено строительство домов с классом энергоэффективности В++, в настоящий момент эти дома построены, они соответствуют классу энергоэффективноси С. До конца этого года мы планируем ввести в эксплуатацию дом с классом энергоэффективности В+». Большинство новостроек соответ-ствует нормативному классу С. Однако после ввода в эксплуатацию характеристики дома по количеству потребляемой энергии могут измениться. При уровне проектирования и высоком качестве строительства теплопотери могут снижаться, а если всплывут дефекты строительства, то дом может фактически оказаться в более низком классе. Каждые пять лет класс энергоэффективности будет пересматриваться в целях повышения энергетической эффективности. Механизмы снижения энергопотребления построенного дома есть. Однако зачастую собственники не желают вкладывать средства в общедомовое имущество. «Решения применяются более чем спонтанные и косметические: а давайте окна в подъезде поменяем на пластиковые! Хотя очевидно, что сначала трубы нужно утеплить, но это ведь не так романтично, а пластиковые окна всем нравятся. Кроме того, многие не стремятся участвовать в управлении домом, а вкладывать собственные средства – подавно», – описывает типичную ситуацию главный инженер института энергосбережения. Кому это нужно? Отныне застройщики должны размещать на фасаде таблицу с информацией о классе энергопотребления новостройки: «Застройщик будет декларировать класс энергоэффективности, а государство будет проверять и присваивать класс. Пока никто не будет принуждать проходить классификацию. Но уже сейчас все понимают, что для того, чтобы продавать жилье по рыночной цене, лучше пройти классификацию самостоятельно. На выбор обычного человека, который обращает внимание на параметры и экономит, это повлияет. Потом это войдет в моду, при продаже объекта все будут указывать класс энергоэффективности», – прогнозирует Михаил Жеребцов, министр строительства и архитектуры Свердловской области. Представитель одной из крупнейших строительных фирм города уверен в обратном: потенциальных покупателей класс энергоэффективности дома не интересует. Показатель теплопотерь никто не скрывает, но никто из будущих собственников этой величиной и не заинтересован. Поэтому компания не собирается в ближайшее время размещать на фасаде вывеску с указанием класса энергоэффективности. Раз застройщики не указывают класс энергоэффективности, значит похвастать им просто нечем, считает научный сотрудник института энергосбережения: «Что существенно изменилось из инженерного оборудования? Практически ничего. Если абстрагироваться от ограждающих и светопрозрачных конструкций, то мы увидим хрущевку с улучшенной планировкой. Когда строили хрущевки, задача была построить как можно быстрее и дешевле, такое жилье раздавали налево и направо. Сейчас строят так же, но цена выросла. В хрущевках разве что нет систем пожарной сигнализации. Но современные – не дома, а материалы! Мало где встретишь механическую приточно-вытяжную вентиляцию. Если посмотреть на самый элитный комплекс, то максимум, чем он оснащен, – центральным кондиционером, но это нельзя назвать нововведением». «Такого, чтобы по своей инициативе застройщики начали применять энергоэффективые технологии, нет. Что-то должно заставить строителя заниматься энергоэффективностью. Добровольно он не будет вкладывать деньги, если без этого можно обойтись», – считает Татьяна Сивкова, руководитель отдела регионального развития компании Aereco. Зачем экономить энергию? «Я как иностранец скажу, что энергетическая безопасность России – это как-то смешно звучит. Здесь много ресурсов. Наверняка, Россия – самая обеспеченная энергетическими запасами страна. Придет момент, когда Россия станет поставщиком энергии для всего мира», – рассуждает Жером А. Бономм, директор представительства в РФ компании Aereco. Если ресурсов достаточно, то цены на них будут с каждым годом возрастать: «Тарифы снижаться не будут, они будут постоянно расти. Если мы пошли за нефтью и газом в Арктику, вы же понимаете, что это такое и сколько это стоит. Раньше бурили, чтобы добраться до нефти на два-три км, сейчас доходит до семи. Ясно, что ресурсы будут дорожать, время халявы прошло», – говорит Николай Данилов, профессор, директор ГБУ СО «Институт энергосбережения». Процесс внедрения энергоэффективных технологий приведет к сокращению коммунальных платежей. В 2011 году средняя в России стоимость кВт ч равна 2,17 руб., в Москве этот показатель равен 3,8 руб./кВт ч. В Латвии этот показатель (при пересчете в рубли) составляет 3,75 руб./кВт ч, а в Германии – 8,8. Если учесть, что мы потребляем в три-четыре раза больше энергии, чем на западе, стоимость энергоресурсов не кажется низкой. Сбережение энергии – задача, которая обсуждается на государственном уровне. Юрий Шевелев: «Тема энергоэффективности актуальна, особенно сейчас, когда перед нами стоит серьезная задача по снижению энергопотребления на 40% к 2020 году. Фактически энергоемкость по итогам 2010 года осталась на уровне 2009 года. Нам удалось не допустить роста, что наблюдалось по многим другим субъектам Российской Федерации». По оценкам директора института энергосбережения, решить задачу по снижению энергопотребления на 40% будет непросто: «18 млн тонн нефти – потенциал энергосбережения. Столько Башкирия добывает нефти в год. Получается, сколько Башкирия добыла нефти, столько в нашей области перерасходовали. Объемы (производства энергии. – Прим. ред.) должны вырасти в два раза, но таких возможностей просто нет! 90% придется покрывать за счет энергосбережения. Это очень сложная задача. В России 40% топлива тратится на отопление жилого фонда, из них, как мы знаем, половина летит в трубу. Президент сказал, 50% потерь в теплотрассах. Мы же понимаем, страна, у которой в теплотрассах потери составляют 50%, просто не имеет будущего», – разводит руками профессор. Одно из основных направлений экономии энергии – сохранение окружающей среды. При одинаковом потреблении количество потерянной энергии может быть разным. В нашей стране потери огромны, все переработанные ресурсы оказываются в окружающей среде. «Нельзя привести результаты каких-то исследований, что за каждый сэкономленный кВт ч продолжительность жизни увеличивается на несколько минут, но логическая цепочка такая: меньше мы сжигаем угля, в окружающей среде оказывается меньше выбросов. Чем больше вырабатываем, тем больше теряем, при том что потребляем столько же ресурсов», – объясняет Алексей Пирогов. Цена вопроса Применение энергоэффективных решений и технологий однозначно приведет к увеличению затрат при строительстве. «Энергоэффективные технологии не предназначены на сегодняшнем этапе для снижения стоимости строительства жилья. Основная цель – экономия тех природных ресурсов, которые мы имеем. Мы должны оставить детям и внукам землю, на которой люди могут жить дальше. Нам нужно начать применять определенные энергоэффективне элементы, пока мы не говорим о полном внедрении этих технологий в нашу жизнь», – поясняет Светлана Ильина. Специалисты не подготовлены, в России не выпускается необходимое оборудование. Пока у проектировщиков не появится опыта снижения теплопотерь, энергопассивный дом невозможно будет построить, даже располагая солидным денежным ресурсом. Использование зарубежных материалов будет приводить к колоссальному увеличению себестоимости строительства, а значит, квадратный метр будет дорожать. Татьяна Сивкова говорит о сумме увеличения стоимости квадратного метра жилья при применении приточно-вытяжной вентиляции: «Строить жилой дом без систем вентиляции, с герметичными окнами, которые люди вынуждены открывать и проветривать, так как естественная вытяжка летом не работает, это намного дешевле. Если говорить о наших системах вентиляции, удорожание квадратного метра общей площади коттеджа составляет 12 евро, а если говорить о жилом многоэтажном доме с механической гарантированной системой вытяжки – это 8 евро за кв. м». Директор института энергосбережения считает, что основная проблема не в тратах на дорогостоящее зарубежное оборудование, а в халатности строителей: «При осмотре выявляется масса тепловых пробоин. Технологии энергосбережения требуют аккуратности. Это приведет к снижению халтуры в строительстве, к удорожанию квадратного метра это привести не должно. Строительством должны заниматься квалифицированные специалисты». Как сделать дом энергоэффективным? В наших домах холодные стены, дырявые окна, через которые просачивается студеный воздух. Под окном стоит радиатор. Холод поверхностей компенсируется более высокой температурой воздуха. Даже если начинить обычный дом ультрасовременными технологиями, он не будет энергоэффективным. Такой дом начинается на стадии проектирования. В энергоэффективном доме температура воздуха равна температуре поверхностей. Это достигается за счет толстой непроницаемой для тепла оболочки здания. Для этого слой теплоизоляции должен быть в полтора-два раза толще, чем указано с СНиПах. Должны быть установлены современные окна. Величина окна – вещь индивидуальная, в Европе окна делают большие – они пропускают много света и не теряют тепло, на Урале это неприемлемо. «В наших погодных условиях стремиться к большим окнам – это большая ошибка, так как солнца на Урале мало. Большие окна оправданы только после серьезного расчета. С точки зрения стандартов строительства есть близкие к нужным параметрам окна, но нельзя их делать огромными – до пола. Можно было бы установить большие окна, если бы была возможность использовать конструкции с высокими термическими сопротивлениями, которые доступны потребителям в Европе. Представленные на российском рынке окна теряют существенно больше энергии, чем ее поступает от солнца», – рассказывает Алексей Пирогов, основываясь на проведенных расчетах. Разумеется, в квартирах должны быть установлены приборы учета, они есть во всех новостройках, так как это закреплено на законодательном уровне. А вот что застройщики не используют, так это приточно-вытяжную вентиляцию, основанную на принципе рекуперации, – без чего энергоэффективный дом построить невозможно. «Рекуперацию в Уральском климате трудно применять. Как только температура опускается ниже 20 градусов мороза, возникает большой риск, что теплообменник блокируется в самом начале зимы и не разблокируется до весны. Из-за того что теплообменник не работает, работа установки останавливается. Это катастрофа, потому что воздух не подается и не вытягивается. Что делают жильцы? Они просто возвращаются к старому варианту – проветривают – открывают окна, а потом увеличивают подачу тепла», – считает Ж. Бономм. Однако в институте энергосбережения утверждают, что это решаемо. В Екатеринбурге успешно функционируют офисные здания, где системы вентиляции работают даже при низких температурах. «Современные вентиляционные системы в обязательном порядке предусматривают системы защиты от размораживания и обледенения. Разумеется, эффективность и надежность таких систем напрямую зависит от качества проектирования и эксплуатации», – пояснил Алексей Пирогов. Энергетическая революция на кухне Энергоэффективный многоквартирный дом высшего класса в России – задача на далекую перспективу. Однако 30% сокращения теплопотерь может быть достигнуто за счет экономии энергии в быту. «Многое зависит от самих людей. Важно не закрывать батареи шторами. За батареей должен стоять отражающий экран. Можно положить фольгу между стеной и батареей, это приведет к сохранению 10% тепла. Это же энергетическая революция! Мировому машиностроению понадобилось 30 лет, чтобы на 3% увеличить КПД турбины. Можно поставить лампу накаливания с датчиком присутствия. Приготовление пищи – это целый раздел. Не нужно кипятить целый чайник. Дно посуды должно быть толстым и плоским. Это в три раза сокращает потерю энергии, поскольку нет испарения.Из массы вот таких незначительных вещей складывается потенциал энергосбережения, который может достигать 50%», – уверяет Николай Данилов. *** Сегодня декларирование класса энергоэфективности жилых новостроек факультативно. Застройщики не спешат афишировать класс энергопотребления. Вполне вероятно, что это происходит потому, что домов класса В пока не построено. В противном случае, из-за скромности застройщика великолепный маркетинговый ход был бы упущен. Покупатели не интересуются вопросом перерасхода домом энергии, к возможному увеличению стоимости квадратного метра относятся негативно. Цены на энергоносители растут и, как следствие, растет цена на электричество и тепло. Вопрос эксплуатационных затрат на жилье стоит достаточно остро.Законодательством ограничивается уровень допустимых теплопотерь жилыми домами. Значит, энергоэффективные технологии в ближайшем будущем будут внедряться, несмотря на видимое нежелание участников строительного рынка.

Письма из прошлого http://nedv.info/articles/pisma-iz-proshlogo Анна Асташкина Город Wed, 03 Aug 2011 03:31:41 GMT article

<img alt="Письма из прошлого" src="http://nedv.info/files/mail_backup.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Вознесенский проспект Екатеринбурга в конце XIX века представлял собой исторический и интеллектуальный центр. По соседству жили известные в городе люди: преподаватель Уральского горного училища Протасов, гласный городской думы Покровский, ювелир Липин, землемер Портнягин, фотограф Метенков, золотопромышленники Расторгуев и Зотов. В особняке № 32 в 1913 году поселился с семьей издатель Семен Агушевич. Спустя несколько десятков лет его дом окружила череда загадочных событий. Горожане помнят, что еще с советского времени в нем работал Музей молодежи. В 2002 году за особняк в центре города началась настоящая борьба. Неординарный по тем временам музей вынужден был его покинуть. После в здании намеревались обустроить Дом журналистов, однако история повернулась иначе. «И Россия, и Екатеринбург, и мое детство…» В конверте с американскими марками на тонких именных листах дата – 9 января 1985 года. 26 лет назад это письмо почти без надежды на ответ прислал в Свердловск житель Пенсильвании. Попало оно к журналисту свердловской газеты. Так между ними началась переписка, а дом открыл свою историю. С уникальными письмами удалось ознакомиться редакции журнала «Недвижимость». «Я родился в 1910 году в городе Екатеринбурге, нынешнем Свердловске. Мои родители покинули город в июле 1919 года. После Японии, Италии, Германии, Франции я очутился в Америке и легально переменил фамилию, что часто делается. Фамилия моего отца была Агушевич – Семен Михайлович – трудно выговорить для американцев. Мой отец был владельцем газеты «Уральская жизнь». Так начинается первое письмо на родину американца с уральскими корнями Виктора Семеновича. Детство его прошло в доме № 32 по Вознесенскому проспекту (нынешняя улица Карла Либкнехта). «Для меня этот дом – и Россия, и Екатеринбург, и мое детство», – пишет Виктор Семенович. О жизни главы семьи Агушевича известно немного. По воспоминаниям сына, Семен Агушевич начал работу в 16 лет в типографии в Петербурге. Затем учился в Казанском университете, после еще год – в университете в Мюнхене. В Германии жил уроками русского языка, что «вероятно, не позволяло вести удобную жизнь», пишет Виктор Семенович 12 апреля 1985. В Екатеринбург Семен Агушевич был отправлен в 90-х годах петербургским издательством для создания путеводителя по Уралу. А после сам занялся издательским делом и решил остаться. Издатель П. И. Певин, друг Семена Агушевича и крестный отец его сына Виктора, пригласил его заведовать деловой частью газеты «Уральская жизнь», которая ежедневно выходила в Екатеринбурге с 1899 года. Была она беспартийной, как тогда говорили, либерального толка, большей частью рассказывала о жизни города. Сам П. И. Певин в основном жил в Москве и Петербурге – активно интересовался театральной жизнью. Изданием газеты занимался С. М. Агушевич. Мечты издателя У Семена Агушевича была мечта – создать самое современное и образцовое издательское дело в провинции. «Екатеринбургъ, на границе Европы и Азии, в центре горной промышленности, я считал самым подходящим местом», – пишет он в своих заметках, планируя купить подходящую усадьбу и создать на ее основе типографию. Он обращал особое внимание на условия для рабочих: просторные комнаты, столовую с хорошим питанием и бесплатными завтраками и обедами для учеников. Рабочим хотел предоставлять обувь и костюмы, выдавать мыло и полотенца. Типографию же оборудовать «по последнему слову техники и обставить помещения редакции и конторы наимоднейшими мебелью и принадлежностями». Для этой цели и было выбрано место на Вознесенском проспекте. «По соседству с Падучевыми на месте старого деревянного дома чиновника А. Н. Шаньгина после 1913 года управляющий типографией газеты «Уральская жизнь» С. М. Агушевич выстроил себе новый дом в стиле «модерн», – пишут Л. И. Зорина и В. М. Слукин в книге «Улицы и площади старого Екатеринбурга». Действительно, на этом месте находился деревянный дом. И именно под именем первых владельцев особняк № 32 описан в архитектурных справочниках. Точная дата его создания неизвестна. Одни исследователи пишут о 1880-х годах, другие – о начале XX века. Встречаются и разные наименования – «Дом А. Н. Шаньгина» и «Дом Е. Г. Шаньгиной». В каталоге, сопровождающем альбом «Екатеринбург: История города в архитектуре» под общей редакцией А. А. Старикова, читаем: «В 1880-е годы усадьба чиновника Шаньгина состояла из деревянного одноэтажного дома и служб. Новый дом… возведен на участке, с примыканием к дому А. И. Падучева». Ко времени строительства нового особняка по соседству – в доме № 30 – жили наследники известного архитектора. Самого А. И. Падучева уже не было в живых. Этот дом на Вознесенском проспекте выглядел весьма солидно. Как вспоминает сын издателя в своем следующем письме, в нем даже был своеобразный водопровод – воду привозили с пруда и заливали в бочку на крыше. А в подвале даже работал подпольный банк. Но прожить в новом доме семье Агушевич оставалось недолго. «Мой отец был чудный человек, тактичный, чувствительный, уважаемый и любимый сотрудниками, служащими и рабочими. Либеральный… но антикоммунист», – читаем в письме его сына. Именно последнее обстоятельство, видимо, и не позволило осуществиться мечтам издателя. Когда власть перешла к большевикам, Семен Агушевич получил предложение продолжать свое дело. Поначалу отказался, но затем вновь занялся выпуском газеты. Содержание издания он уже определять не мог, но оставался ее руководителем. В ночь убийства царской семьи его попросили пойти в редакцию, чтобы внести изменения в утренний выпуск. А в 1919 году газета была названа контрреволюционной и закрыта. В июле Семен Агушевич вместе с семьей покинул Екатеринбург, а затем и Россию. О том, что его ожидало после, можно узнать только из писем сына. Из нового послания Виктора Семеновича мы узнаем, что семья жила в Японии, Италии, Германии, Франции. В 1924 году в Берлине Семен Агушевич встретил своего бывшего сотрудника – Николая Крестинского, к тому времени – советского посла в Германии. Он приглашал издателя вернуться, говоря, что такие люди, как Семен Михайлович, нужны новой власти. Но Семен Агушевич приглашение не принял. В 1938 году он умер и погребен в Париже. Новая глава История особняка между тем продолжалась. После 1917 года вместе с домом Падучева особняк Агушевича был национализирован. Затем его связывали с именем Юровского, жил в нем и деятель Коминтерна Бела Кун. В годы Великой Отечественной войны в доме № 32 размещали эвакуированных жителей прифронтовых городов. В 1980 году здание было поставлено на государственную охрану как памятник истории решением Свердловского облисполкома № 16 с наименованием «Дом, в котором жил выдающийся деятель Коминтерна член Уралбюро ЦК РКП(б) Бела Кун». И в его жизни началась новая глава. В 1979 году здание № 32 было передано на баланс Государственному мемориальному музею Я. М. Свердлова. А соседний дом № 30 в 1983 году получил на баланс Свердловский областной комитет ВЛКСМ вместе с разрешением на реконструкцию для размещения в нем музея истории комсомольских организаций Урала. В ходе реконструкции, как рассказали в министерстве культуры и туризма Свердловской области, обе усадьбы были объединены в единый комплекс под номером 32 с общим пользователем – музеем комсомола. «Самое интересное, отрадное и трогательное известие – что даже прослезился, – что дом на бывшем Вознесенском проспекте стоит, и что в нем даже музей – что гарантия его дальнейшей жизни», – пишет в следующем письме сын Семена Агушевича. Но музей гарантией не стал. А погрузился в водоворот судебных разбирательств. Закончились они тем, что здание обрело нового владельца, перестав быть муниципальной собственностью. Музей был закрыт. Но дом продолжал жить. «Я Вам писал с просьбой сообщить, осталась ли память о деятельности отца. Так вот, как видно, он оставил конкретное наследство городу. Чудно!» – читаем в письме сына Семена Агушевича. В истории дома настало время новых наследников. Наследники В 2005 году глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий публично объявил, что здание № 32 станет домом для журналистов. Через год представители администрации и журналистского сообщества подписали Декларацию о Доме журналиста. Но после публичных заявлений действий не последовало. В 77 лет сын Семена Агушевича Виктор задумался о том, чтобы оставить память о себе в том американском городке, что стал для него вторым домом. И подарил городу ель. На ней появилась памятная табличка. О своем отце он мечтал сохранить память в Екатеринбурге. Ради этого Виктор Семенович и написал первое письмо. А потом писал еще в течение нескольких лет до самой своей смерти. Его самой большой мечтой была маленькая табличка на доме № 32 на бывшем Вознесенском проспекте: «Этот дом был построен Семеном Агушевичем в 1913 году, который как редактор газеты «Уральская жизнь» вложил свою лепту в развитие города Екатеринбурга, предшественника Свердловска». Сейчас в этом доме нет ни музея, ни Дома журналистов. Там работает коммерческая структура. И станет ли этот памятник истории вновь достоянием общественности – большой вопрос.

Недоступное жилье http://nedv.info/articles/nedostupnoe-zhile Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 02 Aug 2011 03:46:32 GMT article

<img alt="Недоступное жилье" src="http://nedv.info/files/unaccessed_rielty.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В настоящий момент вопрос актуализации положений СНиПа 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» продолжает обсуждаться. До конца года будут приняты поправки. Эта работа проделана в преддверии подготовки к Олимпийским играм и ратификации Конвенции ООН «О правах инвалидов». Какие поправки будут внесены в документ, и произойдут ли перемены в застройке Екатеринбурга? Несогласованность законов К маломобильным группам населения относится большое количество горожан – это не только люди с ограниченными возможностями здоровья, но и беременные женщины, пожилые люди, дети дошкольного возраста и родители с детскими колясками. До 2006 года в Екатеринбурге реализовывалась стратегическая программа по переобустройству подъездов, которые не отвечали потребностям маломобильных групп населения. Множество подъездов было оборудовано пандусами и железными швеллерами. То, что швеллеры были травмоопасны и мешали жильцам – другой вопрос. Проектировщики признавали, что переделывать старые дома сложно, сделать что-то кроме пандуса на ступенях, ведущих к подъезду, практически невозможно. Однако в 2006 году управление по социальной политике было упразднено, функция соцзащиты перешла в область, где такой программы нет. Сейчас жилье для людей с ограниченными возможностями не переделывается из-за отсутствия финансирования. Переоборудование происходит силами бизнеса и общественности. Например, прошлым летом участники городского портала собрали средства и установили в подъезде инвалида-колясочника пандус. В существующих СНиПах, по которым возводятся современные здания, не закреплено, что все жилье должно быть доступно маломобильным гражданам. При этом действует закон № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Ст. 15 Федерального закона гласит: «Планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов, а также разработка и производство транспортных средств общего пользования, средств связи и информации без приспособления указанных объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются». Однако документом не поясняется, что зашифровано в формулировке «приспособление объектов для доступа инвалидов». Это позволяет двояко читать требования к застройке. В Градостроительном кодексе есть положение, согласно которому в задании на проектирование то, что должно быть предусмотрено в доме для маломобильных граждан, определяет заказчик. «Это самая большая проблема, которая есть сегодня. Заказчик формально имеет право написать, что в новом доме квартиры для инвалидов не предусмотрены и ничего не делать. Строительные нормы и правила не коррелируют с 181-ФЗ», – рассказывает Елена Леонтьева, председатель Екатеринбургской городской общественной организация инвалидов-колясочников «Свободное движение». В Екатеринбурге более 10 лет работает комиссия инвалидов-экспертов, которая проводит  общественную  экспертизу проектов строительства и реконструкции зданий в Екатеринбурге с точки зрения удобства новых зданий и сооружения маломобильным гражданам.  Раньше инвалиды-эксперты принимали участие в приемке объектов, но с 2006 года, после принятия нового Градостроительного кодекса, они были исключены из состава комиссии по приемке. Строительство может вестись без выполнения всего объема мероприятий по адаптации новостроек к требованиям маломобильных граждан, которые предусмотренны в проекте. Дома будут введены в эксплуатацию, так как формально объект соответствует всем строительным нормам и правилам. «Вся беда в том, что не прописана ответственность чиновников за неисполнение закона. Если бы налагались штрафы, возмещался моральный вред, то чиновники только бы и делали, что мерили штанген-циркулем углы наклона», – уверен Анатолий Холодилин, лидер общественной организации инвалидов «Опора».  Уровень проектирования домов с учетом новых требований маломобильных групп ниже у компаний-новичков, которым не хватает новых знаний и опыта. «Некоторые застройщики приносят готовую проектную документацию, которая была разработана в других регионах без учета требований для маломобильных групп населения. С такими домами трудно что-то сделать», – огорчается Елена Леонтьева. Хотя эксперт отмечает, что с каждым годом это практикуется все меньше. Однако собственники квартир в новостройках частенько жалуются на то, что дома построены с отступлением от проекта. Эксперты говорят, что жильцы должны сами бороться за свои права, так как они оплатили все строительство и не получили обещанного результата. Но в условиях, когда строительные компании задерживают сроки введения объектов в эксплуатацию, самостоятельно оттягивать долгожданную приемку дома кажется абсурдом. Что изменится в СНиПах? До конца этого года планируется внести изменения в СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Строительные правила и нормы должны основываться на принципе универсального дизайна – потребитель должен максимально эффективно и комфортно пользоваться чем-либо, прилагая минимум усилий. Проект документа выложен в сеть для обсуждения, в конце июня началось его окончательное утверждение. Анатолий Холодилин считает, что существовавшие СНиПы ущемляют права инвалидов-колясочников, поэтому он разработал 60 пунктов поправок. «Помещения для инвалидов не должны быть оборудованы только на первом этаже. Это унизительно. Если здоровый человек после автокатастрофы попал в коляску, ему что – квартиру менять? Выйдя из больницы такой человек не сможет попасть к себе в квартиру, не сможет воспользоваться санузлом. Я выдвинул предложение – санузлы на всех этажах должны быть оборудованы системой слива воды, устроенной в полу, чтобы была возможность демонтировать ванну». Эти нововведения приведут к удорожанию строительства, но незначительному. Активист выдвинул еще одно предложение: «На инвалидной коляске невозможно попасть на балкон – дверь  слишком узкая. Ширина коляски обычно 60–65 см, а балконная дверь часто бывает 45 см. Ширина двери должна быть не меньше 71 см. Дверь должна иметь доводчик для того, чтобы не нужно было тянуться за ней, стоя на балконе. Балконное ограждение должно быть ниже, так как когда человек на коляске выходит на балкон, то смотрит в бетонное ограждение. Но оно и не может быть низким, чтобы человек не упал с балкона. Может быть, ограждение стоит сделать из ударопрочного стекла». В проекте прописано, что бордюры должны быть не выше 2,5 см, а пороги в дверных проемах – двух сантиметров. В СНиПе 1995 года было закреплено, что высота бордюров варьируется от 0 до 4 см. Вообще-то, бордюров не должно быть вовсе: «С застройщиками договаривались, делали эти бордюры 2,5–1 см. В идеале это должен быть 0 см с допустимым зазором 6 мм, как в большинстве западных стран. Ни один инвалид, кроме спортсмена, обладающего навыками активной езды на уровне циркового искусства, не может преодолеть на скорости препятствие в четыре сантиметра. Для большинства это невозможно, особенно для тех, у кого коляски электрические. В таких колясках маленькие колеса, они упираются в бордюр, при резкой остановке человек может вылететь. Подавать в суд на это мы не могли, поскольку существовал норматив», – говорит Елена Леонтьева. Планировалось ввести поправку, предусматривающую наличие на парковке не менее одного места для транспортного средства инвалида, а от общего количества мест должно быть не менее 10% машино-мест. «10% – это очень много. Например, на парковке перед крупным торговым центром может быть до 1000 парковочных мест, выходит, на долю инвалидов придется 100 мест. Они же будут пустовать! При этом парковочных мест не хватает. Это приведет к тому, что люди привыкнут занимать места инвалидов, мы их потом оттуда не выгоним. Пускай будет одно-два места, но они всегда будут свободны», – комментирует председатель организации «Свободное движение». 10 лет назад эта норма составляла 4%, после обсуждения в проекте было решено зафиксировать 5% машино-мест, которые полагаются людям с ограниченными возможностями. Если парковка будет большая, то количество мест будет уменьшено с 5% до 1%. В настоящий момент текст документа активно обсуждается и пересматривается. Вполне возможно, что итоговый вариант документа будет сильно отличаться от существующего сегодня. Однако эксперты уверены:  СНиП будет далек от идеала, хотя, безусловно, новая редакция – это шаг вперед в адаптации зданий и сооружений. Екатеринбург универсальный Проектирование без учета интересов маломобильных групп населения – это вчерашний день. Об этом журналу «Недвижимость» рассказал Михаил Жеребцов, министр строительства и архитектуры Свердловской области: «Большой толчок дала олимпиада в Сочи. Процесс подготовки к олимпиаде начался полтора-два года назад. Тогда был сделан прорыв – все проекты должны быть адаптированы к потребностям маломобильных групп населения. Соответственно, все проектировщики закладывают эти решения в здания, которые будут построены завтра. После олимпийских игр наступают паралимпийские игры, приезжают исключительно маломобильные группы. Законодательство о маломобильных группах давно принято, оно постоянно совершенствуется. Если не предусмотрено передвижение маломобильных групп населения, областная экспертиза не пропустит проект, он будет отправлен на доработку». Во многих городах России построены специальные дома для проживания людей с ограниченными возможностями здоровья. «В Екатеринбурге таких домов никогда не строили. Маломобильный человек может появиться в любом доме, на любом этаже. Дети появляются в каждой квартире, и старость приходит ко всем. Помимо этого, люди с ограниченными возможностями ходят в гости, где им должно быть удобно», – говорит Елена Леонтьева. Данные категории населения к строительству специальных домов относятся неодобрительно, считают их резервацией и предпочитают жить в квартирах, которые отвечают их требованиям, или там где сделана перепланировка. Анатолий Холодилин рассказал, что несколько лет назад долго мучился с поиском квартиры: «Я обзванивал различные строительные компании, ни одна не смогла предложить мне квартиру, которая бы полностью удовлетворяла моим требованиям. Если на входе в дом был пандус, то в квартире не все было обустроено. Когда я переехал в эту квартиру, то многое переделал. Был узкий неудобный коридор, пришлось убрать ванну, сделать слив в полу. Здесь был тамбур, – мужчина указывает на входную дверь – маленький и неудобный. Я снес стену, она не была несущей». По словам Елены Леонтьевой, Екатеринбург опередил еще не принятые СНиПы – при застройке ориентировались на 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов РФ», хотя эксперт признает, что далеко не все новостройки отвечают требованиям маломобильных групп. Однако уже удалось добиться размещения ступеней в большинстве жилых новостроек за лифтом. Это делает недоступным для маломобильных групп первый этаж дома, но там обычно размещают офисы и магазины, которые имеют отдельный вход. Такой подход применен в микрорайоне Академический. Если опустить лифт до земли не позволяет проект дома, то на ступенях, ведущих на первый этаж, делается пандус. В старых домах установить пандус проблематично из-за тесноты в подъезде. В строящихся домах площадь подъезда расширяется за счет переноса стены и уменьшения жилой площади прилегающей квартиры. Кроме того, на стадии проекта закладываются более широкие дверные проемы. Но не все так гладко. По словам эксперта, до сих пор в подъездах и квартирах делаются пороги, их высота может достигать 15 см. В ряде случаев это происходит не по злому умыслу, а из-за халатности строителей. В некоторых случаях отступление от проекта делается сознательно, например, широкие удобные двери заменяются на более узкие, так как это сказывается на стоимости строительства. Если застройщики жилых домов уже несколько лет как прислушиваются к комиссии, которая адаптирует проекты домов для маломобильных жителей, и коммерческая недвижимость отвечает всем нормам, то бюджетные учреждения еще в самом начале эволюционного пути. «Бюджетные учреждения переоборудуются очень медленно. Например, в Екатеринбурге нет ни одного травматологического пункта удобного для маломобильных групп населения, везде нет либо перил, либо пандуса», – вспоминает Елена Леонтьева. Человеку с ограниченными возможностями здоровья практически невозможно попасть в районную поликлинику или стоматологию. Организация «Опора» судится с госучреждениями, которые не адаптированы для инвалидов. «В этом году наша организация судилась со Свердловской областной клинической больницей № 1 из-за того, что отделение не отвечало требованиям инвалидов. Как человеку находиться в больнице? Нужна кровать определенной высоты, сверху которой должна быть установлена балканская рама, чтобы можно было ухватиться за эту раму и встать. Кроме того, санитарно-технические узлы – прием душа. Кабина узкая – невозможно туда забраться, унитаз маленький. Сейчас неврологическое отделение первой городской больницы – единственное отделение в области, которое адаптировано для инвалидов-колясочников», – рассказал лидер общественной организации. В будущее правозащитники смотрят с оптимизмом – в мае губернатор Свердловской области поставил задачу: в течение двух лет все больницы области и все лечебно-профилактические учреждения должны быть адаптированы для инвалидов. Принять строительные нормы и построить здание с условием всех требований – это еще не все. Одна из главных задач – проинформировать граждан о существующих удобствах. В настоящее время ряд общественных зданий адаптированы для маломобильных групп, но об этом мало кому известно. Так, например, в ЦК «Урал» с обратной стороны сделаны пандусы, лифт, специальные санузлы, предусмотрена зона в зале, где можно находиться в колясках. Этот вход закрыт на ключ, звонка нет. Люди вынуждены подниматься по ступеням с главного входа. *** Широкие межкомнатные двери, большая балконная дверь, пандусы – сейчас это кажется само собой разумеющимся, жильцы новостроек считают это обычной практикой. На самом деле это не так. Во многих других областях ничего подобного нет, по сравнению со многими городами Екатеринбург является одним из лучших в вопросе адаптации зданий к потребностям маломобильных групп населения. В течение последних лет в проекты вносились параметры, которые только планируется ввести, хотя в новом документе будут положения, которые ранее не применялись. Пока остается проблема – проект дома, адаптированного для маломобильных групп, при строительстве иногда остается только на бумаге. После принятия актуализированных строительных норм и правил эта практика, очевидно, останется в прошлом.

Кто поможет малоэтажке? http://nedv.info/articles/kto-pomozhet-maloetazhke Анна Асташкина Дома, коттеджи Mon, 01 Aug 2011 03:29:38 GMT article

<img alt="Кто поможет малоэтажке?" src="http://nedv.info/files/maloetajka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Всероссийский форум малоэтажного домостроения «Екатеринбург-2011» состоялся в уральской столице. Центром внимания экспертов строительной отрасли стал экспериментальный поселок Светлореченский, презентация и открытие которого прошли в рамках форума и выставки «Иннопром-2011». Стоимость квадратного метра социального жилья для молодых семей в поселке составила 30 тысяч рублей. По данным Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), при такой цене 80% населения нашей страны никогда не сможет приобрести жилье в собственность. Что мешает развитию доступной малоэтажки в России, кто поможет застройщикам и почему каждый построенный поселок для администрации Екатеринбурга как последняя атака? Многоэтажная Россия «В рамках модернизации экономики РФ руководством страны поставлена задача добиться увеличения строительства и ввода жилья до 142 миллионов квадратных метров в 2020 году, – говорит Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС. – Речь идет именно о жилье экономкласса, а не о коттеджах… В 2010 году было введено всего 58,4 млн кв. м. Из чего следует, что начиная с 2011 года не менее чем на 10 млн кв. м надо увеличивать общий ввод по стране для того, чтобы достичь указанной цифры. Объемы финансирования строительной отрасли при этом должны составлять не менее 1,3 триллиона рублей ежегодно. При этом в 2020 году доля малоэтажки в соответствии с решениями президента и премьера должна достичь 60% от общего вводимого жилья в РФ, то есть это не менее 85 млн кв. м». В настоящее время, как сообщил Сергей Милушкин, площадь малоэтажной застройки занимает не более 1% от всей территории страны. В разных регионах доля такого строительства достигает 45% от общего объема жилья. Однако большая его часть – индивидуальные постройки, возводимые гражданами самостоятельно. В Екатеринбурге, по словам Владимира Крицкого, замглавы городской администрации по вопросам капитального строительства и землепользования, «с 2003 года в эксплуатацию введен 1 миллион кв. м малоэтажного жилья. Средний уровень обеспеченности жильем по городу – 22,6 кв. м на одного горожанина. К 2025 году планируется увеличение объема строительства жилья на 15,3 миллиона кв. м (в том числе 6 миллионов – малоэтажное строительство)». Первоочередная задача, поставленная администрацией для реализации этих планов, – расширение границ Екатеринбурга с существующих 49,5 тысячи гектаров до 114,5 тысячи. При таком подходе, по словам В. Крицкого, уже в этом году город выйдет на цифру в 30% малоэтажного жилья от общего объема, а к 2015 году – в 40% . Однако рынок организованного коттеджного строительства в Сверд-ловской области на сегодняшний день остается мало развитым. «На текущий момент абсолютное большинство проектов относится к проектным и строящимся поселкам, – констатирует Татьяна Деменок, председатель совета Уральской палаты недвижимости (УПН). – Только 10% домовладений в коттеджных поселках сданы в эксплуатацию, а остальные только формируются. Этот факт еще раз подтверждает тот момент, что данный рынок у нас находится на низком уровне развития. Полагаю, что в краткосрочной перспективе эта ситуация сохранится». При этом и стоимость жилья в коттеджных поселках далека от определения «эконом». «По сравнению с концом 2010 года многие застройщики существенно скорректировали ценовую политику в сторону увеличения. Продавцы поднимают цены как на земельные участки, так и на подрядные работы. Объясняется это тем, что объем потенциальных покупателей возрастает, строительные материалы дорожают, строительно-монтажные работы также увеличиваются в цене», – продолжает Т. Деменок. По данным УПН, цена квадратного метра в таунхаусах сохраняется от 41 до 46 тысяч рублей, средние показатели по коттеджам – 35–43 тысячи рублей. В разряд «экономкласса», в соответствии с приказом Минрегионразвития, попадает жилье со стоимостью квадратного метра не более 30 тысяч. Однако даже при такой цене, по подсчетам НАМИКС, купить соб-ственный дом может только 20% российского населения. «Если снизить цену квадратного метра до 20 тысяч рублей и ставки ипотеки до 5% годовых, как говорит премьер, эта цифра может достичь 38% населения РФ, 62% населения РФ при сегодняшних экономических условиях никогда не смогут купить квартиру в собственность», – говорит Сергей Милушкин. Чтобы снизить стоимость малоэтажного жилья и предоставить поле для его развития, по признанию участников форума, необходимо решить насущные проблемы. Большие проблемы малоэтажки «Общее правило, которое сегодня действует в федеральном законодательстве, – предоставление участков через аукционы – автоматически лишает основную часть населения права строить малоэтажное жилье, так как основная часть населения не в состоянии приобретать земельные участки на аукционе», – заявляет Владимир Крицкий, упоминая и областной закон, предоставляющий жителям Свердловской области право на бесплатное получение земли. «Мы считаем, что этот опыт был неудачен, так как появилась норма о предоставлении земельных участков вне места проживания. Огромное количество категорий было включено в сферу действия этого закона… Это стимулирует предоставление земельных участков, но никак не стимулирует развитие малоэтажного жилищного строительства». Кстати, от политики субсидирования и бесплатного предоставления в городской администрации призывают постепенно отходить. «Мы не планируем, что квартиры и дома, как в советские времена, будут строиться и раздаваться. Это все понимают. Мы должны четко понимать роли каждого из участников этого процесса, – говорит Александр Высокинский, замглавы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам. – Если я говорю о госорганах, то мы понимаем, что это в первую очередь дорожная инфраструктура, развязки, в том или ином виде сети. Система должна быть отрегулирована таким образом, чтобы она самоокупалась и работала на базе рыночной экономики. Я лично против того, чтобы те или иные рыночные системы субсидировать бюджетными деньгами… в тот момент, когда бюджет уходит, все останавливается. Хотелось бы, чтобы сегодня было меньше вопросов на тему – дайте то, дайте се». Для получения новых территорий в городской администрации предлагают дополнить законодательство положениями о развитии земель под ветхим частным сектором. «Законодатель предусмотрел такую возможность только под ветхим многоэтажным жильем. Такое жилье есть только в городах Санкт-Петербург и Москва, а все остальные, даже крупнейшие города, имеют в центре города частную застройку. Мы об этом уже много лет говорим, отправляем запросы федеральным законодателям. Все стоит на месте», – сокрушается Владимир Крицкий. Кроме того, отсутствует реальный механизм изъятия территорий из состава федеральных земель, что, по словам замглавы, препятствует, в частности, началу реализации проекта «Медный-2», преемника Светлореченского. «Это особенно актуально для Екатеринбурга, когда город зажат федеральными землями, которые зачастую не используются либо используются не по назначению. На самом деле у региональных и муниципальных властей нет полномочий на то, чтобы осваивать и развивать эти земли, – подтверждает Анатолий Азизов, директор департамента по взаимодействию с регионами Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»). – Механизм 161-го Федерального закона, в соответствии с которым образован и осуществляет свою деятельность Фонд, позволяет эту проблему разрешать, и эти земли вводить в хозяйственный оборот для жилищного строительства». В частности, Фонд выходит с предложениями по освоению неиспользуемых земельных участков на правительственную комиссию, которая принимает решение о передаче участков этой организации либо закрепляет землю за регионами. В Екатеринбурге совместно с правительством области, по словам А. Азизова, на бывшем федеральном участке реализуется проект строительства ТЭЦ для района Академический. В следующем году ожидается предоставление порядка 150 гектаров под малоэтажную жилую застройку в районе Сысерти. Участвовать в программах Фонда «РЖС» могут проекты комплексного освоения территории. По всем предоставляемым участкам проводятся открытые аукционы, информация о которых публикуется на сайте «РЖС» и в СМИ. «Фонд за собственный ресурс осуществляет образование участков, включает их в черту населенного пункта. Участки становятся полностью готовыми к освоению. Механизм координации всех участников процесса комплексного освоения заложен в соглашения с субъектами, по каждому участку составляем планы мероприятий», – объясняет А. Азизов. Помогите материально Основная проблема, препятствующая развитию малоэтажного строительства, – продажа земельных участков без сетей и дорог. «Инвестор обязан вести застройку участка, но не имеет возможности самостоятельно построить какую-либо сеть, а затем ее передать в муниципальную казну для последующей эксплуатации. Действующее законодательство не предусматривает льгот при передаче этих сетей, поэтому застройщик не заинтересован в передаче этих сетей, так как на него распространяется налог на прибыль», – высказывается В. Крицкий, предлагая изменить процесс передачи сетей в муниципальную казну. Сергей Милушкин отмечает и неоправданно высокую цену подключения. Она «может доходить до 50% стоимости всего проекта жилищного строительства, что необоснованно повышает стоимость жилья для потребителей, – говорит вице-президент НАМИКС. – В то же время затраты естественных монополий и ресурсо-снабжающих организаций фактически возмещаются в течение не более пяти лет через коммунальные платежи. Таким образом, представляется целесообразным снизить планку подключения к вышеуказанным сетям или вообще ее отменить, потому что, как правило, это должно производиться за счет инвестиционной составляющей в тарифе, которую все эти организации получают, предоставляя свои услуги и поставляя свою продукцию». Сама же инженерная инфраструктура должна строиться и эксплуатироваться как отдельный бизнес. «Во всем мире это очень доходный и правильный бизнес, поэтому мы считаем, что неправильно, несправедливо возлагать это все на застройщика, – заявляет Сергей Милушкин. – А застройщик, естественно, закладывает это все в цену метра квадратного… и те 30 тысяч рублей, которые здесь (в Светлореченском – прим. ред.) достигнуты, это практически потолок. Ниже опустить по сегодняшней экономике нельзя». Содействие застройщикам в части инженерного обеспечения участков оказывает Фонд «РЖС». «Это включение проектов комплексного освоения в инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций в рамках тех соглашений, которые Фонд заключил со всеми ресурсоснабжающими организациями, – рассказывает Анатолий Азизов. – С этого года Фондом реализуется собственная инвестиционная программа в отношении крупных социально значимых проектов – осуществляется инвестирование строительства объектов инженерной инфраструктуры. Причем приоритет дается именно проектам малоэтажного жилищного строительства. При этом обеспечивается строительство жилья экономкласса. В 2011 году в пяти субъектах мы проинвестируем более миллиарда рублей на инженерное обеспечение участков. Часть этих проектов уже реализуется в Уральском округе – в Курганской и Челябинской областях». НАМИКС предлагает застройщикам в рамках государственно-частного партнерства сотрудничество с Внеш-экономбанком, совместно с которым организация уже проводит работу по реализации проектов строительства сетей. Общий объем планируемых инвестиций – 27 миллионов рублей. «Думаем, что Свердловская область может получить систему государственно-частного партнерства и помочь бизнесу выйти на площадки, уже обеспеченные инженерной инфраструктурой, и убрать от него проблему социальной инфраструктуры», – заключает С. Милушкин и напоминает еще об одной мере поддержки. Это программа «50 миллиардов», которая предусматривает финансирование застройщиков при высокой степени готовности инженерной инфраструктуры в течение трех лет под 9% годовых. Помимо банковского кредитования во всем мире широко используется механизм проектного финансирования жилищного строительства. Процесс «осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства на открытом рынке у частных и институциональных инвесторов, – объясняет Сергей Милушкин. – Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки. Привлечение денежных средств такими компаниями осуществляется обычно посредством эмиссии ценных бумаг, акций, облигаций». На период изменения банковского законодательства, которое для этого потребуется, НАМИКС предлагает создать государственную инвестиционную компанию с контрольным пакетом у государства. Для реализации этого проекта, по словам С. Милушкина, потребуется немало времени и, возможно, создание отдельного закона. В настоящее же время проектных финансовых институтов в России нет. В целом эксперты призывают бизнес использовать существующие программы и объединяться с властью в рамках государственно-частного партнерства, отрабатывая этот механизм на практике. Строить комфортное жилье, доступное населению. «Организациям строительной отрасли придется понять на сегодняшний день, что те стопроцентные заработки, которые они получали в начале 2000-х годов, закончились. Большие и дорогие коттеджные поселки уходят, приходит экономкласс, на котором маржа застройщиков будет небольшая. Поэтому задача государства, региональных властей – сделать так, чтобы объемов было больше, и тогда на больших объемах бизнес будет иметь свою норму прибыли и будет с удовольствием это строить», – заключает Сергей Милушкин. Сейчас же получается таким образом, что «каждый следующий поселок – как последняя атака, когда собираются все силы в кулак, и только тогда что-то делается», – отмечает вице-президент НАМИКС.

Почему торговые центры не спешат классифицироваться? http://nedv.info/articles/pochemu-torgovye-centry-ne-speshat-klassificirovatsya Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Tue, 19 Jul 2011 10:42:43 GMT article

<img alt="Почему торговые центры не спешат классифицироваться?" src="http://nedv.info/files/shopping_center.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />С идеей подвести все торговые центры под единый стандарт выступили Российский союз торговых центров (РСТЦ) и «Watcom Group». На разработку критериев качества, по словам разработчиков, ушло около двух с половиной лет, в процедуре были задействованы лучшие специалисты сферы торговой недвижимости. Однако сами торговые центры, соглашаясь с необходимостью качественной оценки своего сегмента, классифицироваться не торопятся. По всей России на сегодняшний день официальную процедуру прошли три из них – по одному в Москве, Екатеринбурге и Белгороде. Чтобы было хорошо? По терминологии Российского союза торговых центров, торговый центр определяется как «группа розничных магазинов, ресторанов и других коммерческих предприятий, образующих единый объект недвижимости с точки зрения планирования, застройки, владения, управления и коммерческой концепции. На территории центра обычно оборудуется парковка. Размер и ориентация центра обычно определяются рыночными характеристиками обслуживаемого им района. Существуют три основные разновидности торгового центра: крытый молл, центр под открытым небом и торговый центр смешанного типа». У администрации Екатеринбурга есть свои уточнения. «Торговая площадь должна быть обязательно от 5,5 тысячи кв. м, должна быть концепция и управляющая компания. Все, что меньше, мы не считаем торговыми центрами, – говорит Наталья Фирстова, председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга. – Допустим, «Универбыт». Все его считают торговым центром, но по площади он не дотягивает, а все остальное у него есть. Мы его держим в резерве – «Универбыт» планировал реконструкцию – достройку». Объекты, имеющие меньшую торговую площадь, относятся администрацией к торговым комплексам. Поэтому, по официальным данным, в Екатеринбурге только 26 торговых центров. С инициативой подвести под единый стандарт не только их, но и все российские объекты торговой недвижимости, выступают Российский совет торговых центров и «Watcom Group». Критерии «Национальной классификации торговых центров», по словам Романа Скороходова, президента группы компаний «Watcom Group», «создавались на основании длительной экспертной работы основных участ-ников рынка: РСТЦ, Watcom, John La Salle, Colliers, Техносила, IKEA, Патера, Сбербанк Инвест и других». Затем классификация была передана на доработку в регионы. Сейчас она включает четыре критерия: технологические параметры, привлекательность для арендаторов, посетителей и инвесторов. Анализируется все, начиная от высоты потолков, шага колонн, наличия эскалаторов и парковок до пула арендаторов, земельного участка, на котором находится объект, расходов и доходов торгового центра. По каждому параметру присваивается класс – А, В или С. В Москве первым опробовал классификацию ТЦ «Охотный ряд», получивший высшую оценку только по инвестиционной привлекательности. Ему был присвоен класс BBBA. В Екатеринбурге первым и пока единственным классифицированным остается ТРЦ «Гринвич», получивший класс ААА – раскрывать доходы и расходы в соответствии с четвертым критерием руководство торгового центра не стало. «У компании-владельца «Общество Малышева 73» нет планов по продаже ТРЦ «Гринвич», поэтому оценка инвестиционной привлекательности объекта не проводилась», – комментирует Илья Клюжин, руководитель отдела рекламы «Общество Малышева 73». Меньше месяца назад завершилась классификация еще одного торгового центра – Сити Молл «Белгородский» (г. Белгород) получил класс ААА. Оценка инвестиционной привлекательности также не проводилась. Да и другие участники рынка в случае прохождения процедуры раскрывать свои коммерческие тайны считают нецелесообразным. «Доходы и расходы торгового центра, по крайней мере, нашего – величина достаточно прозрачная. Во имя понятного и благого дела мы готовы эту информацию раскрывать. Если просто для того, чтобы получить «звездочку» в инвестиционной категории при классификации торговых центров, тогда это не нужно», – комментирует Алексей Караваев, директор мебельного центра «Гулливер». По словам Романа Скороходова, проходить классификацию, действительно, можно не по всем параметрам. «Самое главное – торговый центр получит на входе табличку, где будет написано – торговый центр участвует в «Национальной классификации торговых центров» и получает звание «Молл XXI века». Это уже «торговый центр», он открыт, он перспективен. Буквы не будем писать на этой табличке», – поясняет Р. Скороходов. Также он добавил, что результаты классификации не будут свидетельствовать о том, что один торговый центр лучше, а другой хуже. «Это не плохо и не хорошо. Тебя не станут меньше любить, тебе просто покажут, что у тебя является, может быть, не совсем правильным, и как с этим бороться, как сделать так, чтобы было хорошо. Пример «Охотного ряда» – «А» только по инвестиционной привлекательности. Да, у меня низкие потолки, потому что я под землей, да, посетители сказали, что платные туалеты им не нравятся. Подтвердили факт». Кроме самой классификации, подчеркивают ее разработчики, участники получают масштабные маркетинговые исследования и обратную связь с посетителями, которые и оценивают торговый центр по его расположению, удобству, ценовой политике. Классификация – дело добровольное и само по себе бесплатное. Стоимость же, по словам разработчиков, складывается в основном из затрат на экспертную комиссию, которая и будет проводить исследование объекта. Это перелет, проживание и другие сопутствующие расходы. По словам Дмитрия Сарапульцева, директора ТРЦ «Гринвич», процедура классификации обошлась в сумму порядка двух тысяч долларов и заняла один день: «Непосредственно сам процесс – два специалиста: президент Российского союза торговых центров Олег Войцеховский и начальник отдела управления недвижимостью «Jones Lang La Salle». Прилетели рано утром, улетели поздно ночью. Все это время непосредственно шла оценка объекта. Один день – потому, что до этого уже были все материалы по торговому центру высланы в полном объеме. Здесь мы уже фактически просто предоставляли оригиналы документов, например, таких как паспорта на электроснабжение, бренд-буки и тому подобное – то, что мы не высылали в электронном виде. И собственно сам осмотр объекта был. Общение с такого рода профессионалами – это в любом случае польза. Ряд рекомендаций был высказан даже не в плане классификации, а в плане обмена опытом. И мы их применили». Подтверждать классификацию необходимо через полтора года после первоначальной процедуры. «Получив при первичной классификации букву «А» по технологическим параметрам, есть возможность за эти полтора года провести реконцепцию, поменять состав арендаторов, улучшить качество, изменить арендную политику, тем самым повысить инвестиционную привлекательность и «дотянуть» остальные параметры», – говорит Роман Скороходов. Однако уральские торговые центры не торопятся проходить и первичную процедуру, соглашаясь с необходимостью такой качественной оценки сегмента торговых центров, но и указывая на то, что в нынешнем виде классификация не учитывает множество нюансов. «В том виде, в котором она предлагается сейчас, она ориентирована в основном на торгово-развлекательные центры крупного масштаба. Ее нужно подробно дорабатывать и приводить в соответствие реалиям того разнообразия торговых центров, которое на сегодняшний день существует, – говорит Алексей Караваев. – В ней не учитывается многофункциональность торговых центров, не учитываются специализированные торговые центры, торговые центры относительно небольшого формата, не имеющие развлекательной составляющей. По той классификации, которая сейчас предложена, развлекательная составляющая должна быть. Если ее нет, ты не торговый центр и классификацию не пройдешь. На мой взгляд, это неправильно». «Насколько я понимаю, аргументация участников этого мероприятия в том, что надо всех посчитать правильно, и все будет хорошо. Я не понимаю, как это можно сделать. Все критерии довольно общие, – высказывает свое мнение Алексей Мальцев, генеральный директор УК «КомсоМОЛЛ». – Самое основное, что это никак не скажется ни на экономике объекта, ни на посещаемости, ни на других вещах – на том, что важно для собственника. Если недвижимость рассматривается, к примеру, как объект инвестиций, то у профессиональных участников рынка подход совершенно другой – они не будут смотреть на эту придуманную классификацию, они сами придут и посчитают доходность, оценят транспортную доступность, трафик. То же самое относится и к потенциальным арендаторам. Никак по-другому не будет. С точки зрения продвижения, имиджа – да. Но практическую ценность это имеет косвенно». «На данный момент преимущества прохождения данной сертификации нам не совсем ясны, – комментирует Анна Максимова, директор по маркетингу ООО «КИТ Екатеринбург». – Список критериев оценки ТРЦ не дает окончательного понимания, на какую аудиторию направлена данная классификация – на потребителя, на потенциального арендатора или на инвесторов. Список критериев очень широкий, одновременно внутри каждого из предлагаемых четырех блоков, на наш взгляд, недостаточно критериев, обеспечивающих полное понимание качества объекта для той или иной группы заинтересованных лиц». При этом и по самой процедуре у потенциальных участников немало вопросов. Один из них – состав комиссии, классифицирующей торговый центр. «Разве в регионах нет специалистов? Многие торговые центры в Екатеринбурге имеют статус лучших в России по разным системам оценки специализированных изданий и организаций. И почему не может быть создана рабочая группа для оценки и сертификации торговых центров в самом Екатеринбурге?» – недоумевает Эдуард Артемьев, коммерческий директор ООО «УК «Антъ». «Это продукт РСТЦ и Watcom. И РСТЦ, и Watcom имеют офисы в Москве. Все ведущие эксперты и консультанты тоже находятся в Москве. Если отдать эту оценку в регионы – независимой экспертизы не получится. Это значит понизить ее статус», – комментирует Роман Скороходов. Да и сами подсчеты участники уральского рынка воспринимают с недоверием и сомневаются, что небольшие ТЦ смогут претендовать на класс А. «Маленькие ТЦ попадают под классификацию без проблем, так как там предусмотрены более мягкие критерии по шагу колонн, по Shopping Index, например, и по другим критериям, – уверен он. – В маленьком центре пул арендаторов строится под местных якорей. Низкие потолки, отсутствие стоянки, дефицит по мощности, некачественная отделка, отсутствие или не на должном уровне климат-контроль. Если девелопер недостаточно профессионален, он не учитывает все эти параметры, соответственно торговые центры – не очень качественные, и это не дает им стать А классом. Но если маленький торговый центр отвечает всем критериям, он вполне может получить класс А». Еще один пункт оценки – «системы подсчета посетителей». Для класса С достаточно иметь их на входах, для В добавляются этажи, а чтобы претендовать на класс А, необходимо вести учет посетителей и по зонам торговых центров. К слову, создателем таких счетчиков является компания «Watcom Group», что и вызывает вопросы об обязательности их установки у ТЦ. «Главное, чтобы счетчики были, чтобы центр считал своих посетителей и управлял объектом, учитывая потоки и другие параметры, которые строятся на базе подсчета посетителей, – считает Роман Скороходов. - Оборудование компании Watcom совсем не обязательно. Дело не в компании. Мы являемся пионерами в этой области. Кто создает, тот и захватывает высшие позиции. Помимо нас установкой счетчиков занимается порядка десяти компаний». Под классификацию попадают уже построенные здания, в которых ту же высоту потолков под класс А изменить вряд ли получится. «Нас всех хотят причесать, а потом посмотреть, у кого прическа лучше лежит. Но волосы-то у всех уже выросли и лежат так, как лежат», – метафорически описывают процесс классификации отдельные участники рынка. В администрации Екатеринбурга, поддерживающей данный проект, подчеркивают, что классификация работает в том числе и на перспективу. «Это очень хорошая подсказка для девелоперов, которые планируют строительство торговых центров. Есть классификация, и заранее нужно строить объект, входящий в эти параметры. Но и в тех объектах, которые уже существуют, можно будет какие-то моменты исправить и доработать», – уверена Наталья Фирстова. Вперед в будущее Участники рынка предлагаемую процедуру называют первым шагом, призванным сдвинуть дело классификации торговых центров с мертвой точки. Тем более что зарубежного опыта такой подробной сертификации ТЦ нет. «Таких классификаций в мире не существует. Мы ее показывали на международном уровне – на выставке на МАРIC (специализированная выставка торговой недвижимости и розничных сетей. – Прим. ред.) – и получили неофициальное одобрение в рамках разговора с международными девелоперами», – говорит Роман Скороходов. Если сравнивать с зарубежным опытом, то, к примеру, в Европе чаще применяют классификацию International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров). В частности, каждому торговому центру присваивается один из восьми классов – «магазин по соседству» (Neighborhood Centers), «районный» (Community Centers), «центр моды» (Lifestyle Center), «пауэр-центр» (Power Centers), «региональный» (Regional Centers) и «суперрегиональный» (Super-Regional), «магазин производителя» (Outlet Centers), «специализированный» (Theme/Festival Center). Такое деление чаще всего используется в качестве основы и уральскими девелоперами. «Для участников рынка это азбучные вещи. Как правило, эта классификация используется при разработке и обосновании концепции торгового центра. Она простая и очевидная, и зачем эти вещи снова как-то интерпретировать, я не понимаю», – заявляет Алексей Мальцев. Другие участники рынка высказываются менее категорично, признавая необходимость качественной оценки существующих торговых объектов. «Участникам рынка станет проще ориентироваться в поступающих предложениях. Единая классификация предполагает унифицированный подход, оценка каждого объекта производится по одним и тем же измеримым показателям, это добавит рынку порядка и прозрачности, – считает Илья Клюжин. – Если объект имеет классификацию, контрагент уже может изначально знать порядок цен на аренду, иметь представление о посещаемости торгового центра, в целом его успешности. А если классификации нет, возникает вопрос почему? Все серьезные игроки рынка будут стремиться пройти процедуру классификации». «Мы считаем, что создание классификации ТРЦ должно быть направлено в первую очередь на создание стандартов оценки внутри бизнес-сообщества торговых центров, ритейлеров и инвесторов. Более того, единственным фактором, который мотивирует большинство ТРЦ участвовать в любой программе сертификации, будет являться только наличие четкого требования указания класса объекта со стороны ритейл-операторов», – считает Анна Максимова. Именно интерес со стороны крупных ритейлеров – российских и зарубежных – участники рынка называют потенциальной практической стороной классификации. «Если эта система будет понятной нашим федеральным, международным партнерам, то грамотная классификация может даже помочь нам в решении некоторых вопросов привлечения определенных арендаторов. Например, вопрос авторизации некоторых марок на конкретные объекты может быть упрощен», – считает Мария Самойлина, начальник отдела маркетинга и рекламы ТиДЦ «Европа». Добровольно-принудительно… По поводу того, может ли эта процедура из добровольной перейти в обязательную, мнения участников рынка разделились. «Обязательная сертификация любой услуги призвана в первую очередь оценить и обеспечить ее безопасность для потребителя. Безопасность ТРЦ для потребителя (с точки зрения качества здания, соблюдения условий противопожарной безопасности, санитарных условий и т. д.) строго контролируется государственными нормами, и мы не видим надобности вводить дополнительный контролирующий сертификат. Сертификация ТРЦ нужна в первую очередь для формирования имиджа внутри бизнес-сообщества, что, естественно, должно быть добровольным выбором каждой управляющей компании», – считает Анна Максимова. «Определенная «легкая версия» классификации может и должна быть обязательной. Это касается систематизации и оценки таких параметров как месторасположение, инфраструктура, наличие тех или иных факторов на объекте, уровень представленных марок и так далее», – говорит Мария Самойлина. «Я считаю, что это тупиковый подход и этого не будет никогда. Наоборот, нужно поднимать статус классификации, нужно ей пользоваться, это даст рынку совершенно новый толчок. Рынок станет более открытым и понятым для инвестора – в первую очередь», – утверждает Екатерина Поспелова, директор УК «ТОЦ Бум». «Может, через пару лет, когда классификация будет более понятна, она станет обязательной», – говорит Михаил Хабаров, директор ТРЦ «Мегаполис». Сами же организаторы такую возможность исключают. «У нас уже страна другая, и никто не собирается нарушать законы, – говорит Роман Скороходов. – Администрация (Екатеринбурга. – Прим. ред.) активно поддерживает тему классификации, потому что это выход на совершенно другой качественный уровень рынка, который позволит его регулировать, контролировать». Как указывает эксперт, сами девелоперы при возведении новых торговых объектов будут понимать, что решение администрации по разрешению на строительство, по защите представленных проектов будет принято «на основе качественных показателей, которые приняты на этом рынке».

Охота на дачу http://nedv.info/articles/ohota-na-dachu Евгения Курмачева Дома, коттеджи Fri, 15 Jul 2011 05:57:39 GMT article

<img alt="Охота на дачу" src="http://nedv.info/files/dacha_hunter.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Жители столицы Урала ищут спасения от духоты мегаполиса на природе. Чтобы оказаться за городом в разгар летнего сезона, начинать строить домик в деревне в июле уже нет смысла. А взять дачу напрокат самое время. Многие ли садоводы готовы доверить свое хозяйство арендаторам, и можно ли найти дачу на свой вкус в окрестностях Екатеринбурга? Если в Москве аренда загородных объектов – одно из направлений практически каждого агентства недвижимости, то в столице Урала придется заняться долгим поиском риэлторских компаний, которые имеют это направление хотя бы среди второстепенных. Большинство агентов по недвижимости специализируются исключительно на продаже загородного жилья и не собираются переквалифицироваться в ближайшее время, несмотря на высокий спрос. «Загородная недвижимость для риэлторов – головная боль. Нужно иметь свою машину и тратить на показ не час, а три. Есть проблема с регистрацией. Теоретически документы для регистрации договора аренды (которая оформляется при аренде свыше 12 мес.) можно сдавать на территории своей области, но по факту получается, что нужно выезжать в регистрационную службу по месту нахождения объекта. Суммы небольшие, а значит, и комиссионных немного», – объясняет Андрей Красильников, директор отдела зарубежной недвижимости ЦН «Ман». Проблема работы с арендой загородной недвижимости в том, что предложений от владельцев летних «резиденций» поступает единицы. «Предложений мало, они расходятся по рукам. Спрос есть, к нам часто обращаются люди с просьбой подобрать бюджетный вариант дачи на лето. А мы не можем этого сделать, потому что от собственников предложений не поступает, они обходятся без помощи риэлторов», – объясняет эксперт. В компании «Союз риэлт» в этом году зафиксировали понижение спроса на аренду дачных домов. Одной из возможных причин участники рынка недвижимости называют уменьшение стоимости путевок на море. Кроме того, определяющим фактором в этом вопросе могло послужить большое количество лесных пожаров прошлым летом. По прогнозам МЧС, в этом году во второй декаде июля может возникнуть до 300 пожаров, наибольшее количество которых придется на западный, северный и центральный районы области. В салоне загородной недвижимости «Удача» считают, что количество желающих арендовать дачу меньше не стало, изменились параметры поиска: «Спрос не снизился, скорее, изменилось его направление. Два года назад все лето был ажиотаж – дачи снимали на пять-шесть месяцев. Прошлым летом спроса было меньше, и он был сезонный – на лето. В этом же году арендаторы желают снять на месяц-два, причем, в середине лета». уДачный выбор Эксперты рекомендуют начинать подбор дачного дома заранее. «Сезонный спрос начинается в феврале, некоторые арендаторы начинают обращаться даже в январе, потому что хороших предложений на рынке не так много. Если вариант находится, вносится залог», – рассказывает Анна Диких, директор салона загородной недвижимости «Удача». Впрочем, шанс найти подходящий домик есть и в середине июля. Вот несколько актуальных предложений: деревянный дом, площадью в 35 м2 с баней и садом в пять соток рядом с Первоуральском обойдется нанимателям в 18 000 руб. в месяц; брусовый дом между Сысертью и Верхней Сысертью, площадью 90 м2 с баней и сауной, стоит 40 тыс. руб. в месяц при аренде свыше трех месяцев. По словам риэлторов, большим спросом пользуются деревянные дома с электричеством и водоснабжением, удаленные на 5–10 км от городской черты. Обязательным условием практически всех арендаторов является наличие бани. Однако тот скудный выбор, который присутствует на рынке, мягко говоря, не отвечает требованиям нанимателей. Подавляющее количество земельных участков расположено в коллективных садах в городской черте, где удобства присутствуют по минимуму: летний гостевой домик (сарай), электричество и три-четыре грядки. Более того, большинство хозяйственных домовладельцев не готовы передавать в пользование баню посторонним людям. Большинство нанимателей заинтересованы в том, чтобы арендовать летний домик на пару жарких месяцев, чтобы приезжать на выходные или на время отпуска. Владельцев дач такая постановка вопроса не устраивает – они готовы сдавать участок на полгода, а в идеале – на целый год. Совсем иное – краткосрочная аренда. Практически в каждом коттеджном поселке есть дома, специально построенные для получения дохода от посуточной аренды. Однако такое предложение подойдет не всем – стоимость аренды в сутки начинается от 15 тыс. руб. Говорить о средних ставках долгосрочной аренды загородной недвижимости нельзя, так как рынок еще не сформирован. Покупатели готовы платить за дачу 10–15 тыс. руб. в месяц. Цена предложения варьируется от 5 тыс. руб. в месяц за деревянный домик с удобствами на улице в деревне, до 85 тыс. руб. за кирпичный коттедж средних размеров на берегу озера. По словам Марины Волковой, менеджера по продажам компании «Кот66.ru», 85 тыс. руб. за дом – это еще очень хорошее предложение. «Цена зависит от расположения дома, экологичности места, сервиса и удобств, предоставляемых хозяевами. Найти дачу зимой-весной можно и за 70–80 тыс. руб. в месяц, но в сезон цена поднимается – от 100 тыс. Такие предложения пользуются спросом, найти дешевле маловероятно. Одного электричества нагорает тысяч на пять. Конечно, может быть в деревне кто-то и сдает дом недорого… К нам обращалась женщина, которая хотела снять дом в деревне. Нам удалось найти единственный вариант в деревне Бутка, это 250 км от Екатеринбурга. Арендная плата составляла всего 7 тыс. руб., но женщина отказалась, так как хотела жить ближе к городу». Выходит, что предложение никак не компенсирует спроса. Счастливые жильцы, размещаясь на чужой даче, не понимают до конца: много или мало отдали за ее аренду. Где искать дачников? Неясным остается вопрос: если дача напрокат – это распространенное явление в Москве и Санкт-Петербурге, то почему в столице Урала наблюдается дефицит, и будет ли в ближайшее время тенденция к увеличению предложений? Как правило, дачи сдают не пенсионеры, для которых дача – это персональный санаторий, а их потомки, которые не заинтересованы вопросами садоводства. Получая дачи в наследство, многие не распоряжаются имуществом, дача становится мертвым грузом на их балансе. Возможно, в будущем эти объекты будут сдаваться в аренду в связи с ростом налога на имущество. За последний год налог для владельцев садовых, огородных и дачных участков вырос из-за пересмотра кадастровой стоимости земли от 5 до 30 раз в зависимости от региона. Помимо этого, в следующем году в 12 регионах РФ налог на имущество будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта, а не инвентаризационной. Таким образом, размер налоговых выплат для дачников снова вырастет. В ближайшее время предложений может стать больше еще и благодаря тому, что застройщики некоторых коттеджных поселков не в состоянии реализовать построенные объекты. В некоторых из них дома возводились типовые, без учета пожеланий заказчиков. Планировки оказались неудобными для большинства покупателей – дома простаивают без отопления по нескольку лет, постепенно превращаясь в неликвид. Как стало известно журналу «Недвижимость», в настоящий момент над идеей сдавать в аренду непроданные дома размышляют застройщики как минимум двух коттеджных поселков: в южном и юго-восточном направлениях от Екатеринбурга. «Потенциальные покупатели приезжают и говорят: А почему у вас такой мертвый поселок? С кем я здесь буду общаться? Кто будет жить по соседству? Застройщики призадумались – не сдать ли эти коттеджи в долгосрочную аренду, чтобы «оживить» поселки», – комментирует Андрей Красильников. Однако предложения эти весьма небюджетны и подойдут далеко не каждой семье, желающей проводить летние уикенды за городом, – от 50 тыс. руб. в месяц. Вероятно, что с такой арендной ставкой эти коттеджи простоят долго, не будучи востребованы ни у покупателей, ни у арендаторов. «Думаю, что ценовая планка для данного предложения завышена, особенно если учесть, что нет инфраструктуры: магазинов, аптек, детских садов. Я считаю, что данное предложение будет востребовано, если арендная ставка будет начинаться от 20 тыс. руб.», – уверен риэлтор. Директор салона загородной недвижимости «Усадьба» с коллегой не согласна: «50 000 в месяц – это вполне адекватная стоимость аренды нового дома в коттеджном поселке в летний месяц. Такой коттедж, скорее всего, будет стоить даже больше. Люди готовы платить подобные суммы, если цена будет соответствовать качеству, а это случается достаточно редко». Куда подальше? При выборе направления от города, где хотелось бы снять дачу на пару месяцев, большинство горожан руководствуются принципом близости к району проживания: «Обычно желающие арендовать дачу интересуются тем направлением от города, на которое им проще попасть, – говорит Андрей Красильников. – Например, живущие в районе ЖБИ рассматривают Тюменское направление, на ВИЗе – Московский тракт. Транспортная проблема стоит очень остро. На въезде в город выстраиваются километровые пробки». Экологи советуют подходить к выбору места для проведения досуга взвешенно. По словам Николая Калинкина, председателя областного отделения общественной организации «Всероссийское общество охраны природы», идеальным местом для дачи являются Нижние Серги и Михайловск. «Запад и северо-запад Свердловской области относительно чист. Если уехать дальше Ревды и Первоуральска, приблизиться к Нижним Сергам, Красноуфимску, Шале, то там лучше. Южное направление в сторону Сысерти тоже относительно благополучно, там нет промышленности, воздух относительно чистый, много лесов», – советует эколог. Южное направление любимо большинством жителей столицы Урала. Эту информацию озвучили в салоне загородной недвижимости «Удача»: «Спросом пользуются два направления – Челябинский и Новомосковский тракты. Они более популярны, скорее всего потому, что считаются экологически чистыми (например, в Челябинской области много озер), а кроме того, по Челябинскому направлению больше всего предложений». На недельку, до второго… Аренда загородной недвижимости – интересное направление, которое абсолютно не развито в настоящий момент. Рынок недвижимости Екатеринбурга развивается и идет по пути становления рынков Москвы и северной столицы. Уже в ближайшее время рынок аренды «загородки» может принять цивилизованные формы: с регистрацией недвижимости на земельных участках придет страхование домов, что особенно актуально для деревянных построек. Эти факторы свидетельствуют о том, что уже в скором времени собственники смогут без страха сдавать дачи, а у арендаторов появится возможность снимать летние домики по приемлемым ценам.

Недоступная земля: 90 лет в очереди? http://nedv.info/articles/nedostupnaya-zemlya-90-let-v-ocheredi Анна Асташкина Дома, коттеджи Mon, 11 Jul 2011 03:53:32 GMT article

<img alt="Недоступная земля: 90 лет в очереди?" src="http://nedv.info/files/nedostup.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Закон о бесплатном выделении земли в Свердловской области вступил в силу в декабре 2009 года, однако ощутимых результатов до сих пор не принес. Эксперты называют его довольно слабой попыткой решить жилищную проблему. В одном только Екатеринбурге очередь за бесплатными участками на сегодняшний день насчитывает почти девять тысяч человек. Городские власти признают – закон спустили сверху, не создав условий для его реализации. Ждать бесплатной земли молодым и многодетным семьям в нынешних условиях придется порядка 90 лет. Кому земля? «В декабре 2009 года вступил в силу областной закон, который определил категории граждан, имеющих право на бесплатную землю для индивидуального жилищного строительства. Ничего кроме этих категорий закон не содержал. Муниципалитеты утверждали свои правовые акты, где регламентировали порядок предоставления участков. В Екатеринбурге такой документ был утвержден решением городской Думы и вступил в силу 25 мая 2010 года, – сообщает Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. – С этого момента комитет по жилищной политике принимает заявления и документы. Они рассматриваются комиссией под руководством первого заместителя главы города. На основании решения этой комиссии утверждается постановление администрации города о включении заявителя в очередь или об отказе в постановке». В соответствии со статьей 54-7 областного закона № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» получить бесплатную землю могут несколько категорий граждан. Это пострадавшие от радиационных аварий, обладающие внеочередным правом на участки; люди с ограниченными возможностями и военнослужащие, отслужившие более десяти лет, – они включаются в первоочередной список. А граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье; специалисты, работающие в сельской местности; многодетные и молодые семьи; одинокие родители; ветераны боевых действий – ставятся в очередь уже в общем порядке. Закон с момента принятия претерпевал различные изменения, но до сих пор остается несовершенным. «Выделение земельных участков молодым семьям и другим категориям льготников в порядке ст. 54-7 областного закона № 18-ОЗ – это слаборегламентированная и нормативно не проработанная на сегодняшний момент попытка решения жилищной проблемы, – считает Дмитрий Ситник, ведущий юрисконсульт группы компаний «Априори». – Первоначально гражданам предоставили право выбирать муниципальное образование, в котором они хотят получить земельный участок вне зависимости от прописки. Но 29.04.2011 г. в закон внесли изменения – теперь получить участок можно только в муниципальном образовании, на территории которого человек прописан. Таким образом в Екатеринбурге была создана очередь из более 7000 очередников со всей области». В законе появилось еще одно уточнение – «на день подачи заявлений». Касается оно прежде всего молодых супругов, которые до этой поправки в случае достижения 35-летнего возраста могли быть исключены из очереди. В целом процедура постановки на учет довольна проста – необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность и подтверждающий факт постоянного проживания на территории города, и документ, указывающий принадлежность к одной из категорий. Как отмечают в администрации, простота этой процедуры способствовала немалому увеличению числа очередников. «Население активно встает в очередь. По данным на 6 июля, с заявлениями обратились 11881 человек. В очередь поставлено 8700 человек. 171 из них – внеочередники, 3434 – первоочередники», – комментирует Елена Белюсова. Обещанного 90 лет ждут? С начала реализации программы – по итогам 2010 года – на всю очередь было выделено 100 земельных участков. По словам Андрея Чернышова, начальника отдела индивидуальной застройки МУ «Центр подготовки разрешительной документации для строительства», 67 из них находятся в поселке Исток и 33 участка – в селе Горный Щит (поселок Широкая Речка, Чкаловский район Екатеринбурга). Эти участки получили чернобыльцы, маяковцы и люди с ограниченными возможностями, составлявшие на тот момент верхушку очередников. Если ситуация не изменится, остальным ждать своего участка придется порядка 90 лет. Пока темпы реализации закона остаются на этом уровне – по итогам нынешнего года планируется выделить еще сотню участков в поселке Шабровский Чкаловского района города. В соответствии с положениями решения гордумы, выделенные участки сформированы для индивидуального жилищного строительства. Площадь их определяется в соответствии с правилами планировки территории и составляет порядка десяти соток. «Сформированным считается участок, схема которого утверждена, в отношении него проведены кадастровые работы, межевание. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, – поясняет Андрей Чернышов. – Выдается градостроительный план участка, в который включены технические условия на подключение к инженерным сетям. Фактически строительство сетей не осуществлялось. У города нет на это материальных средств». Средств на сети в городском бюджете нет, но есть в областном. Они заложены в областную целевую программу «Развитие жилищного комплекса Свердловской области на 2011–2015 годы». В ней есть пункт, предусматривающий в нынешнем году 395,2 млн рублей «на строительство объектов инженерной инфраструктуры государственной соб-ственности к земельным участкам, предназначенным для малоэтажной жилой застройки, находящимся в собственности юридических и физических лиц, в том числе к земельным участкам, выделенным для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 54-7 областного закона № 18-ОЗ». Эти деньги уже направлены на застройку планировочного района «Истокский» в Октябрьском районе Екатеринбурга, где реализуется коттеджный поселок «Южный». Очередникам в случае получения долгожданного участка в другом районе прокладывать сети придется за свой счет. «Основные коммуникации – электричество и газ. Если техусловия получены, то главный вопрос – где находятся линии электропередач и разрешенная точка подключения к ним, – объясняет Сергей Кремилин, специалист по недвижимости агентства недвижимости «Бриллиант». – Подключение «со столба» обходится человеку в среднем в 10 тысяч рублей. Для электрификации дома площадью 200–250 кв. м на материалы и работу придется потратить от 80 до 120 тысяч рублей. Подключение газа – около 1500 рублей за метр трубы (если по фасаду дома, понадобится примерно 20 метров), монтаж счетчика 3–5 тысяч. Если основная газовая труба далеко – метров 200–300 – необходимо учитывать длину трубы, которую нужно будет тянуть. Получается, стоимость увеличится на 450 тысяч рублей. Но в дальнейшем человек может извлечь из этого выгоду – если он сам все оплатил, то к этой трубе без его разрешения никто подключаться не может». Еще момент – подоходный налог, который очередникам необходимо будет заплатить после получения земли. Свердловские парламентарии уже подготовили проект изменений в федеральное законодательство, по которым может быть снижена налоговая нагрузка на будущих владельцев бесплатных участков. Однако эксперты подчеркивают, что категории граждан, имеющих право на бесплатную землю, чаще всего не обладают средствами на проведение коммуникаций и дальнейшее строительство. Поэтому самый предсказуемый вариант – последующая реализация этих участков – только уже по рыночной стоимости. Для многих из очередников это может быть единственной возможностью действительно улучшить свои жилищные условия. Тем более что закон такое дей-ствие не запрещает. «Разрешенное использование (под индивидуальное жилищное строительство) ограничивает только возможность использования земельного участка, но не возможность распоряжения им, – комментирует Дмитрий Ситник. – Содержание права собственности установлено ГК РФ. Гражданское законодательство относится к исключительной компетенции РФ (ст. 71 Конституции РФ). Таким образом, ограничение возможности распоряжения (в т.ч. продажи) земельного участка, предоставленного в собственность граждан пусть даже и бесплатно, не может быть произведено на областном уровне и потребует внесения изменений в ГК РФ. И средства от продажи граждане могут потратить на улучшение своих жилищных условий, что соответствует целям ст. 54-7 закона № 18-ОЗ». Однако именно разрешенное использование может стать причиной потери полученного участка. «В соответствии со статьей 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Таким образом, предоставленный участок может быть изъят у собственника в судебном порядке», – дополняет Дмитрий Ситник.

Станет ли Екатеринбург малоэтажным? http://nedv.info/articles/stanet-li-ekaterinburg-maloetazhnym Анна Асташкина Город Mon, 11 Jul 2011 03:46:46 GMT article

<img alt="Станет ли Екатеринбург малоэтажным?" src="http://nedv.info/files/eburg_malostage.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px 15px 5px 0px; border-style: solid; margin: 5px; float: left;" />Приоритет малоэтажного строительства сегодня декларируется на всех уровнях власти. Только в уральской столице, согласно Стратегическому плану развития города, к 2025 году соотношение между строительством малоэтажного и высотного многоквартирного жилья должно составить пропорцию 35% и 65% соответственно. Уже в нынешнем году заявлен ввод 300 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья. Однако еще год назад отдельными экспертами высказывалось мнение, что в Екатеринбурге такое строительство возможно только на словах. Изменилась ли сейчас эта ситуация, и чувствуют ли на деле застройщики административную поддержку? Битва за покупателя «Сегодня в окрестностях Екатеринбурга на различных стадиях реализации проектов находится более 85 организованных коттеджных поселков, что создает среди них уже достаточно острую конкуренцию за потребителя. По географии распределения поселков по территории города и пригородов лидируют направления: Тюменское (≈31%), Челябинское (≈15%) и Пермское (≈14%)», – говорит Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес». При этом рынок малоэтажного строительства в Екатеринбурге и окрестностях только выходит из кризиса, подчеркивают эксперты. «Если мы говорим о коттеджных поселках, то этот рынок начал активно развиваться перед кризисом 2008 года, но доступного жилья на нем было крайне мало. Задачей большинства застройщиков было минимизировать затраты и получить максимальную прибыль, – рассказывает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». Сегодня проекты, замороженные на кризисный период, начинают возрождаться. Девелоперы учли допущенные просчеты, которые не позволили им совершать продажи в кризисный период, и провели реконцепцию своих проектов. При этом сказать, что они стали значительно доступнее для широкой массы покупателей, невозможно». «В последние два года кардинально изменились потребности потенциальных клиентов этого сегмента жилой недвижимости. Сейчас происходит формирование основных требований к домам, участкам, инфраструктуре поселков. Новые поселки планируются уже с учетом этих требований», – комментирует Алексей Гущин, генеральный директор УК «AVS Девелопмент». Уровень проработки концепций у большинства коттеджных поселков остается достаточно низким. «Девелоперы данных поселков не понимают, что именно в концепции и лежат основные возможности поселка по повышению своей конкурентоспособности. Кроме того, имеющиеся концепции часто «оторваны» от интересов потребителя, – отмечает Александр Засухин. – По позиционированию коттеджных поселков по-прежнему доминируют поселки бизнес-класса (≈54% по четырехзвенной системе классификации коттеджных поселков консалтинговой компании «Урал-Гермес»). Спрос на поселки экономкласса в 2–3 раза превышает предложение (≈26%)». При этом городская администрация сообщает, что предпосылки для реализации грандиозных планов по застройке Екатеринбурга малоэтажным жильем уже закладываются. В нынешнем году будет введено 300 тысяч квадратных метров такого жилья. «У нас сейчас в строительстве одновременно находится 26 поселков. Самые разные – начиная от Карасьеозерского-2 до Малого Истока, Светлореченского, – говорит Владимир Крицкий, замглавы администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. – Под социальные программы идет Светлореченский. Помимо этого мы строим трехэтажный дом по улице Молочной в Малом Истоке, который пойдет под переселение из аварийного жилья – тоже по социальным программам. Все остальное – обычное малоэтажное жилье. Мы не говорим, что это все социальное жилье». Действительно, большая часть заявленных площадей возводится застройщиками на собственные средства. В формате частно-государственного партнерства в Екатеринбурге реализуется только поселок Светлореченский – по цене 30 тысяч за квадратный метр для молодых семей и порядка 45 тысяч – для всех остальных. О доступности такого жилья «Недвижимость» в этом году уже писала (см. «Недвижимость» № 17. – Прим. ред.). Кроме Светлореченского большие надежды городскими властями возлагаются на проект «Медный-2». «Последние три года все силы тратили на то, чтобы разработать проектную документацию. Мы будем его позиционировать в дальнейшем как поселок, который будет строиться под социальные программы», – подчеркивает Владимир Крицкий. Эксперты высказывают предположения о возрождении проекта «Зеленая долина» в Березовском, который должен был стать показательным районом с доступным малоэтажным жильем. Сейчас в этом районе строятся и другие коттеджные поселки. Один из них – «Александровские пруды», возведением которого занимается компания «AVS Девелопмент». По словам Алексея Гущина, отношения к «Зеленой долине» этот проект не имеет и подпадет ли жилье в нем под категорию «доступного», пока неизвестно. «Сейчас совместно с международной консалтинговой компанией начат проект по разработке стратегии развития этого участка. На основании полученной концепции станет понятно, какой вид жилья там будет возводиться», – говорит он. В настоящий момент участники рынка сходятся в том, что в Екатеринбурге и его окрестностях наблюдается дефицит доступного и комфортного жилья. «Кроме небольшого показательного поселка Светлореченский пока никаких других примеров привести не получается, – комментирует Ирина Сангалова. – Таковым в средствах массовой информации позиционировался поселок «Галактика». Он, может быть, и стал комфортным, но вот доступным – большой вопрос. Малоэтажное строительство в коттеджных поселках как было недоступно большинству граждан, так таковым и остается». «Светлореченский, по сути, имиджевый проект – привлекаются подрядчики, которые выполняют определенные виды работ, но заказчиком выступает структура администрации. Застройщики, которые получают землю на торгах, государственной помощи в виде сетей не имеют. По крайней мере, я сегодня таких примеров не вижу», – объясняет Павел Маслихин, заместитель директора ГК ЦН «Северная казна». Именно подведение сетей участники рынка называют одной из основных проблем, тормозящих развитие малоэтажного строительства. Две беды? На решение этого вопроса в Свердловской области направлена целевая программа «Развитие малоэтажного строительства в Свердловской области» на 2011–2015 годы». Область берет на себя софинансирование создания коммунальной инфраструктуры на землях под массовую малоэтажную застройку. За счет этого цена построенного жилья не должна превышать 20 тысяч рублей за квадратный метр. Предусмотренный объем финансирования программы из средств областного и местных бюджетов – 2 млрд 880 млн рублей. На 2011 год заложено порядка пятисот миллионов рублей. Как сообщили в министерстве строительства и архитектуры Свердловской области, для распределения этих средств проводился конкурсный отбор инвестиционных проектов. По его итогам 103 миллиона направлено на застройку микрорайона Южный в Октябрьском районе Екатеринбурга, где предусмотрено строительство 50 жилых домов общей площадью 15 тыс. кв. м в нынешнем году. И 143 домов общей площадью 52,2 тыс. кв. м в следующем. Как говорится в сообщении мин-строя, министерством экономики проведен второй конкурс инвестиционных проектов малоэтажной жилой застройки для предоставления субсидий в 2011 году. В нем победил коттеджный поселок «Березовая роща» (г. Полевской). Этот проект предусматривает строительство 294 коттеджей общей площадью 45,9 тыс. кв. м. Планируемый объем финансирования на строительство объектов электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и транспортного обеспечения к поселку – порядка 330 миллионов рублей. Почувствовать на себе такую поддержку могут только проекты массового малоэтажного строительства. Для застройщиков, воплощающих менее масштабные идеи, проблемы подведения сетей и дорог остаются все так же актуальными. Решают они их за свой счет, соответственно и снижения стоимости такого жилья ждать вряд ли стоит. «Если застройщик все делает сам, он хочет заработать и дешево продавать не будет. Хороших участков сейчас не так много. И нужны застройщики, которые были бы готовы взять на себя весь комплекс проблем и тащить их до конца, – комментирует Николай Зеленин, директор компании «Центр малоэтажного строительства». «Основная затратная часть – прокладка коммуникаций, дороги, благоустройство, а не само строительство домов. И Светлореченский за счет этого выиграл. То же самое можно говорить о Медном-2. Об Истоке, где областная администрация планирует большую застройку», – говорит Татьяна Рогацкина, руководитель отдела продаж Центра хорошего жилья «ЕкаДом». «Если эти проблемы будет решать любой уровень – городской, областной, люди будут потихоньку двигаться в индивидуальное жилье. Если же не будет – люди решат его самостоятельно, как смогут, – это будет хаотичное развитие. Что у нас и было до последнего времени», – поясняет Павел Маслихин, отмечая, впрочем, наметившуюся на сегодняшний день положительную тенденцию симбиоза бизнеса и власти. «Тот же проект Светлореченский финансируется не только городом. Город вкладывает в сети, а бизнес – в дома. Но при этом город диктует условия по цене и по объему. Все, что застройщики построили свыше, они реализуют на свободном рынке. В целом опыт создания таких проектов интересен, потому что разово создается целый поселок – большая площадь жилья, куда можно людей заселить», – дополняет П. Маслихин. Среди других проблем, отделяющих Екатеринбург от «малоэтажной мечты», эксперты называют недостаточную развитость транспортной инфраструктуры, отсутствие доступной ипотеки на рынке коттеджного жилья, желание большинства девелоперов сохранить докризисные уровни прибыли и административные барьеры. Отмечая наметившуюся положительную тенденцию в развитии малоэтажного строительства в Екатеринбурге, участники рынка сходятся во мнении, что только при решении всего комплекса проблем этот процесс будет организованным и массовым. «Согласно социологическим опросам, в Екатеринбурге около 60% жителей хотели бы жить в коттеджах», – приводит данные исследования компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. Однако на сегодняшний день человеку со средним достатком, решившему поменять квартиру на дом, не отказываясь от привычных условий жизни, поехать особо некуда. Остается надеяться, что к 2025 году ситуация на рынке кардинально изменится. Исключать возможность такого события нельзя, основываясь даже лишь на математической теории вероятности.

Нюансы нового закона http://nedv.info/articles/nyuansy-novogo-zakona Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 11 Jul 2011 03:40:53 GMT article

<img alt="Нюансы нового закона " src="http://nedv.info/files/legal.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />22 июня Областной думой законодательного собрания Свердловской области был принят закон1, благодаря которому у обманутых дольщиков появится возможность получить жилье. Раньше дольщикам, чья строительная компания обанкротилась, а земельный участок был реализован с торгов, оставалось лишь смириться с судьбой. После вступления в силу закона банкротство застройщика станет обычной практикой – граждане, инвестировавшие деньги в строительство многоквартирного дома, будут добровольно банкротить недобросовестных застройщиков, чтобы попасть в программу государственной поддержки. По предварительным подсчетам дольщики с 15 строительных площадок будут добиваться банкротства строительных компаний, которым доверили деньги для строительства квартир. Эксперты рынка недвижимости и сами дольщики дали оценку новому закону. Эксперты сходятся в том, что принятие закона позитивно отразится на рынке недвижимости: «Данный закон имеет центральную направленность – защита пострадавших граждан. Мы как участники рынка приветствуем его принятие, поскольку он позволяет рынку стать более цивилизованным», – говорит Ярослав Замашной, генеральный директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом». Однако риэлторы отмечают, что в проекте закона есть «тонкие» места. По мнению Татьяны Деменок, директора ГК ЦН «Северная казна», одним из слабых мест является то, что он будет защищать только тех дольщиков, которые были обмануты до его принятия. «Если завтра кто-то пострадает, то на помощь нашего правительства, в рамках данного закона, уже рассчитывать не придется. По-моему, это существенная ошибка, которую нужно исправлять. Я не говорю, что нет других механизмов контроля со стороны государства за привлечением денег физических лиц на строительство квартир. Но если уж принимается закон, пусть и на уровне субъекта Федерации, наверное, он не должен быть кратко-срочным, – считает Татьяна Деменок. Эксперт видит еще одну юридическую тонкость закона: «Не определен или определен некорректно алгоритм взаимодействия «обманутого дольщика» с новым застройщиком в части гражданских, финансовых и налоговых правоотношений. Если новый застройщик заключает с «обманутым дольщиком» дополнительное соглашение или новый договор долевого участия, у него возникает обязанность при расторжении такого договора дольщиком вернуть деньги, которые он не принимал». Закон коснется лишь тех дольщиков, чей застройщик потерял площадку под строительство и является банкротом. Под его действие подпадает небольшая часть инвесторов. Впрочем, и те, кто попадает по формальным признакам, тоже выражают опасения: «В законопроекте в качестве условия включения в реестр значится вступление в законную силу постановления суда по уголовному делу, где дольщики признаны потерпевшими. Что касается нашего кооператива, то следствие по уголовному делу шло три года, а суд – год, и не ясно, когда он закончится. Если это требование войдет в закон, то все дольщики, пострадавшие от деятельности Уральской инвестиционно-строительной корпорации, не попадут под действие закона», – рассказала Нина Смольникова, пострадавшая дольщица ЖСК «Лазурный». Обманутые дольщики будут пересчитаны и включены в реестр, после чего будут переданы новому застройщику посредством аукциона. Между строительными компаниями будет идти торг за то, кто больше квадратных метров предоставит дольщикам, взамен чего они получат бесплатный земельный участок. Владимир Коньков, депутат Свердловской областной Думы, считает, что застройщики в очередь за такими объектами стоять не будут. Ирина Скачкова, дольщица компании «Новый град», также выражает опасение, что застройщикам будет не выгодно это предложение: «Строительным компаниям, на мой взгляд, нет особенной разницы: получить земельный участок за деньги или за дольщиков. С дольщиками сложнее взаимодействовать: с каждым нужно договориться, подписать договор. Это самый животрепещущий вопрос, я задавала его председателю правительства. Еще меня интересует, готов ли город Екатеринбург отдавать площадки таким образом? Я ответов не услышала». Строительные компании относятся к такому предложению настороженно, говорят, что каждый случай необходимо внимательно изучать: «Наша компания пока не рассматривает возможность участия в проекте. Это должны быть фирмы с большим оборотным капиталом, а в нашем городе таких единицы. Не все фирмы будут браться за объекты, которые брошены другими строительными компаниями», – заявил Владимир Шулев, директор строительной компании ООО «Индустрия». Еще одна сложность – предоставление земельных участков под строительство, которых в Екатеринбурге не так много. «Выделение земельных участков будет происходить по аналогии с тем, как этот вопрос решается в Москве. Если вернуться к реальности, то такого количества земельных участков у города нет. Также не понятно, как решать вопрос с теми дольщиками, которые оплачивали квадратные метры в центре города, а земельный участок под застройку новому застройщику передадут в спальном районе», – говорит Владимир Коньков. Эксперты считают, что не ясно, когда заработает новый закон – сроки не обозначены: «Закон закладывает механизм того, как обманутые люди могут получить свои квартиры. Но в этом законе, на мой взгляд, есть существенный недостаток – он не устанавливает каких-либо сроков. Я боюсь, что реализация этого закона может затянуться на неопределенное время. Однако дольщикам проще добиться, чтобы заработал закон. До принятия этого закона было не понятно, кому звонить и куда обращаться со своей бедой. В этом смысле помощь оказана большая», – подводит итог дольщица «Нового града».

Кого из обманутых дольщиков защитит закон? http://nedv.info/articles/kogo-iz-obmanutyh-dolshikov-zashitit-zakon Евгения Курмачева Жилая недвижимость Thu, 07 Jul 2011 06:05:32 GMT article

<img alt="Кого из обманутых дольщиков защитит закон?" src="http://nedv.info/files/obman_dolschiki.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Принятый закон не является универсальной панацеей для всех дольщиков. Под действие закона попадает лишь четверть всех инвесторов, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов и не получили жилья. Сегодня далеко не все пострадавшие от недобросовестных застройщиков понимают, кому из них поможет государство и как будет действовать защитный механизм. О специфике недавно принятого закона журналу «Недвижимость» рассказал советник председателя Правительства Свердловской области Дмитрий Нисковских. – В законе не дается определения понятия «обманутые дольщики». В четвертой статье законопроекта закрепляются характеристики, которым нужно соответствовать, чтобы попасть в реестр «обманутых»: должна отсутствовать площадка для строительства, а застройщик обанкрочен. Дмитрий Андреевич, почему закон коснется малой части пострадавших вкладчиков? – В связи с требованием Федерального законодательства у дольщика есть право требовать возврата уплаченных денежных средств и выплату неустойки, если обязательства строительной компании не выполнены. Существуют механизмы взыскания средств: у дольщика есть право обратить взыскание на то имущество, которым располагает застройщик. Необходимо обратиться в суд, прийти с исполнительным листом в службу судебных приставов, которые накладывают арест на счета компании. В случае если возврат средств не происходит в установленный законом срок, подается иск на банкротство компании. Если в результате проведения всех процедур дольщик не получает денег и выработаны все способы правовой защиты, то тогда он подпадает под вышеназванный закон. – Сколько дольщиков попадает под действие закона? Получается, что жилой комплекс, на строительство которого средства физических лиц привлекала компания «Новый град», не подпадает под его действие. – По нашим подсчетам под действие закона подпадает 15 тыс. м2 ранее оплаченных площадей и порядка 500 дольщиков. В эту категорию войдут граждане, которые вложили в компанию «Спецпромцентр» (земельный участок на ул. Красных Командиров – Донского – Лобкова). Два этажа кирпичного многоквартирного дома являются самовольной постройкой, а застройщик проходит по делу о мошенничестве в качестве обвиняемого. Сюда же будут отнесены дольщики со всех проблемных объектов СК «Уральский инвестиционно-строительной корпорации». Также мы считаем, что действие закона распространится на тех граждан, у застройщиков которых прокуратура оспорила в суде законность выделения земельных участков. Там, где были созданы кооперативы граждан, не сумевшие вернуть свои денежные средства, так как застройщик потерял участок под строительство. Например, компания «ГазУралТрейд». Вскоре будет судебное заседание по обжалованию решения арбитражного суда по расторжению договора аренды земельного участка. Если суд примет решение не в пользу пайщиков ЖСК «Кольцовский», то группа дольщиков жилищно-строительного кооператива «Кольцовский» окажется в зоне действия этого закона. Возможно, в эту категорию войдут и дольщики из других городов, например, в Первоуральске есть ряд проблемных объектов. – Как выходить из этой ситуации пострадавшим вкладчикам, если они не попадают под действие закона? – Координационная комиссия, которая работает в Правительстве Свердловской области, ставит перед собой задачу завершить строительство всех объектов, для реализации которых есть земельные участки. Фактически нет ни одного объекта с минусовой рентабельностью. Ни одна строительная площадка не была доведена до такого состояния, при котором невозможно было бы привлечь туда нового инвестора. Даже «недострой» компании «Новый град» рассматривается как инвестиционный проект, но с участием государства в виде уставного капитала САИЖК. Все остальные проблемные площадки застраиваются. Где-то есть определенные шероховатости, связанные с решением юридических вопросов. По нашим подсчетам, в Свердловской области существует 30 проблемных строительных площадок. На 13 объектах работа уже возобновлена. В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию еще пяти (четыре жилых дома микрорайона «Европейский» – строительная компания ООО «Алмаз»; ТСЖ «Высокий берег»; третья очередь жилищного комплекса ЗАО «Домострой» – 5–9-этажный жилой дом; пятиэтажный жилой дом в Красноуфимске; 16-этажный жилой дом ООО «УК «Главсредуралжилстрой» в Первоуральске). – Как будет организована процедура «передачи» обманутых дольщиков новому застройщику, и как много, на ваш взгляд, строительных компаний, готовых принять на себя такие обязательства? – Существует общий порядок получения земельных участков и недостроенных объектов – аукцион. Механизм, который предусмотрен в законе, следующий: земельный участок будет оценен с точки зрения землепользования и градостроительных норм – сколько кв.м можно построить на этом участке, будет учтена этажность, плотность застройки. Данный участок будет выставляться на конкурсной основе. Далее будет определено минимальное количество квадратных метров за этот участок, которые застройщик должен предоставить гражданам из реестра, и кто из застройщиков предложит большее количество кв.м за данный земельный участок, тот и его получит. – Многие ли компании готовы торговаться за объекты с обременениями? – Предоставляемые земельные площадки – это денежные средства, фактически, это актив, который государство распределяет на аукционе. Застройщикам проще платить за площадку под строительство не деньгами, потому что они нужны в качестве оборотных средств для строительства, а квадратными метрами, возможно, теми, которые построены ранее. Данный закон приемлем для серьезных строительных компаний и крупных инвесторов, которые уже реализуют какие-то проекты и имеют активы, которые им нужно реализовывать. Летом, например, спрос на недвижимость падает. – Найдется ли у города необходимое количество земельных участков? Многие строительные компании сетуют на дефицит площадей для застройки в Екатеринбурге. – У застройщиков есть такая проблема. Естественно, им хочется получить земельные участки в центре города, где цена квадратного метра высокая. Там сейчас другие сложности: обременение – расселение аварийного жилья. Поэтому доступных земельных участков в Екатеринбурге для застройщиков мало, но все-таки они есть. Возможно, что передаваться будут участки, которые были подготовлены под строительство другими застройщиками, но изъяты прокуратурой. На сегодняшний день они являются свободными и могут попасть под этот закон. – В какие сроки закон будет реализован? В теле закона о них ничего не сказано и дольщики выражают опасение, что вопрос предоставления жилья затянется на неопределенный срок? – Работа по данному закону начнется с августа, к этому сроку мы планируем подготовить все подзаконные акты. До конца 2011 года должен быть сформирован весь реестр дольщиков, начнется активная работа. Все зависит от того, насколько оперативно и компетентно сами дольщики будут предоставлять документы, так как закон носит заявительный характер. – В законе закреплено, что в реестр можно включить сведения только об одном объекте недвижимости. Почему было принято такое решение? – Закон носит социальный характер и направлен на обеспечение конституционных прав граждан на жилище. Не нужно подменять механизм социальной защиты защитой инвесторов, для которых это – способ заработать. В исключительных случаях эти вопросы будет рассматривать экспертная комиссия, в состав которой возможно войдут и представители инициативных групп обманутых дольщиков. – Инвестирование в строительство по-прежнему остается рискованной операцией. В законе сказано, что под его действие попадают те дольщики, чьи средства были привлечены до вступления в силу закона. Что будет с теми, кто столкнется с этой проблемой позже? – По нашим данным этот закон будет в основном решать вопросы тех граждан, которые заключали договоры до принятия Федерального законодательства о долевом строительстве. 214-ФЗ предусматривает механизмы защиты, в том числе со стороны государства: начиная с регистрации договора о долевом строительстве, отчета строительной компании о целевом использовании денежных средств, заканчивая механизмом банкротства и реализацией залогов в виде земельного участка. Если человек хочет купить жилье – есть готовое или квартиры в домах на этапе ввода в эксплуатацию. Нужно разумно инвестировать, каким-то образом страховать свои риски, в том числе путем выбора строительной компании. – Если бы этот вопрос был настолько очевиден, то, вероятно, проблема не достигла бы такого масштаба. Какой компании можно доверять? – Рынок строительных компаний Екатеринбурга не такой большой. Основные застройщики, которые реализуют проекты и имеют плечо в виде банковского кредитования, известны. Министерство строительства и Администрация города Екатеринбурга могут сказать о тех объектах, которые наверняка будут достроены. Стремиться нужно к тому, чтобы объектов долевого строительства в классической схеме было как можно меньше, чтобы участвовали банки – реализовывались схемы фондирования. С точки зрения безопасности у этого способа инвестирования гораздо больше прозрачности во взаимоотношениях и гарантий того, что объект будет достроен. Кроме того, необходимо развивать ипотечное кредитование – делать его более доступным, чтобы у граждан была возможность покупать готовые объекты.

Риэлтор по рекомендации http://nedv.info/articles/rieltor-po-rekomendacii Анна Асташкина Жилая недвижимость Thu, 07 Jul 2011 04:45:10 GMT article

<img alt="Риэлтор по рекомендации" src="http://nedv.info/files/rielt_recommend.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Она несколько раз кардинально меняла направление своей жизни. И сейчас, пройдя путь от воспитателя в детском саду до генерального директора собственного агентства недвижимости, понимает, что сложила все «пазлы» своей истории воедино. И нашла любимую работу. Педагогический опыт сказывается до сих пор. Наталья Котова, генеральный директор ООО «Центр Недвижимости «Мир бизнеса», относится к клиентам как к детям, помогая им сориентироваться на рынке недвижимости. – Сейчас я понимаю, что весь мой путь до агентства недвижимости мне очень помогает. Хотя раньше и подумать не могла, для чего именно все эти знания пригодятся. Я родом из Озерска Челябинской области. После окончания школы подруга уговорила поступать в училище на факультет дошкольного воспитания. И начался мой путь по карьерной лестнице – сначала воспитателем, преподавателем ИЗО, потом старшим воспитателем. Работая, параллельно заочно училась в УрГПУ. Сегодня это помогает мне понять психологию клиентов и сотрудников. А тогда я и работала, и училась. И однажды поняла, что нужно что-то менять. Позвонил мой муж Александр, который тогда учился здесь, в Екатеринбурге, и сказал: «Жилье есть, работу тебе нашли, завтра жду тебя в Екатеринбурге». Я собрала вещи и буквально за один день переехала. В Екатеринбурге моя жизнь резко изменилась. Новая работа была полной противоположностью прежней – бухгалтер в строительной компании. Сначала всю бухгалтерию я прошла на практике, а потом пошла учиться по Президентской программе в УрГЭУ. И снова «пазлы» сложились: сегодня я могу в своем бизнесе сама вести бухгалтерию, сама просчитывать прибыль и убытки (при этом бухгалтер у нас есть). Но и здесь в какой-то момент я сказала: спасибо, выросла у вас. И ушла. Стала заниматься бухгалтерской работой на дому, но оставалось много свободного времени. Так случилось, что за время жизни в Екатеринбурге наша семья поменяла несколько квартир. И каждый раз нам помогало агентство недвижимости, организованное семейной парой. И у меня появилось желание узнать этот бизнес изнутри. Они взяли меня агентом по недвижимости. И я подумала: будет основная работа – бухгалтерия, а недвижимость – хобби. Через какое-то время недвижимость превратилась в основную деятельность, а бухгалтерия – в хобби. Это был 2005 год. Мне всегда нужно большее. И я всегда говорила, что у меня будет собственное агент-ство недвижимости. В 2007 году мы с мужем открыли свой «Центр Недвижимости «Мир бизнеса». – Насколько я понимаю, сейчас на рынке недвижимости Вы занимаетесь почти всем? – Да, у нас нет конкретной специализации. Дело в том, что агентство открылось 20 июня 2007 года, а в 2008–2009 годы сложилась известная ситуация в стране и мире. И мы не стали искать, какую нишу занять. Мы хватались за все. Когда растешь от новичка до специалиста, то уже сам определяешь, какое направление нравится. Сложностей это нам не создает, а наоборот – поднимает профессиональный уровень. Мы можем давать консультации по разным вопросам. У нас нет узкой специализации, есть большая направленность наших сотрудников. – Есть ли особые требования к таким специалистам? Важна ли начальная подготовка? – Дело в том, что мне важно в людях их желание работать, зарабатывать и развиваться. Все остальное – в процессе. Все равно лучше, чем на практике, теорию не выучишь. Я ведь сама сначала отработала год в агентстве недвижимости. И только после этого стала изучать теорию, чтоб сложить все воедино и сдавать экзамен на агента недвижимости. Такой подход облегчает его сдачу, потому что на практике много ситуаций, которые друг на друга не похожи. И каждый клиент – это новая история. К каждому нужно найти свой подход. Это то же самое, что с маленькими детьми – каждому нужно помочь достичь своей цели. Хотя клиент изменился – стал более грамотным. Подход к сделкам стал другой. Сейчас у него есть свое мнение, есть определенные знания. Их нужно просто направить, сопроводить человека. Конечно, до сих пор у людей есть страх «черных риэлторов». На это мы всегда говорим: а почему не вспоминают «черных нотариусов», «черных юристов»? И поэтому на сегодняшний день мы не даем много рекламы о себе – работаем по рекомендациям. Новый клиент идет к нам уже с доверием, зная, что услуги ему окажут квалифицированно. – На Ваш взгляд, сейчас доверие к риэлторам растет? – Изменилась сама ситуация по сделкам. Есть контроль. Есть Уральская палата недвижимости, которая организовала риэлторов. Ни в одном другом регионе такого нет. Все договоры носят эксклюзивный характер – не будет один и тот же объект продаваться в нескольких агентствах. Если он выставлен дважды, встает вопрос, с кем заключен договор. У нас в Свердловской области самый большой процент выставления объектов именно через риэлторов. Вспоминаю, когда я сама начинала, почти половину объектов недвижимости выставляли собственники. На сегодня это большая редкость. Люди стали доверять специалистам по недвижимости. А с профессионалами мы разговариваем на одном языке. Если человек действует сам, у него возникает очень много вопросов, которые для него важные, а для нас – пройденные и знакомые. Многие почему-то думают, что риэлтор – это тот, кто подготавливает документы для сделки и знает, где и в каком «окне» необходимо вовремя эти документы сдать. Оформление и подготовка пакета документов к самой сделке занимает 10–15 % от той работы, которая не на поверхности. Самое главное для специалиста по недвижимости – максимально точно выполнить задачи, поставленные клиентом, интересы которого он представляет, и учесть все вопросы и пожелания встречной стороны сделки. И достигается это только практикой. А именно общением – с клиентами, со встречными специалистами по сделке, с сотрудниками финансовых организаций, юристами и т.д. Еще одно заблуждение – человек считает, что чем большему количеству риэлторов он предложит свой объект, тем быстрее его продаст. Представьте такую картину: человек заходит в парикмахерскую и говорит: «Кто подстрижет меня лучше всех – тому я и заплачу»! – Может быть, дополнительного урегулирования риэлторской деятельности и не нужно? – Раньше деятельность была лицензированной, в настоящее время лицензии не требуется. Хотя многие клиенты до сих пор спрашивают, есть ли она у нас. В России пока нет даже профессии «риэлтор», она не зарегистрирована официально. Но в этом направлении уже есть прогресс. Обсуждение законопроекта о риэлторской деятельности говорит о том, что государство этот процесс контролирует. Как только будет принят закон, все компании, пришедшие в недвижимость всерьез и надолго, будут до него дотягиваться – исполнять все то, что там написано. Наша область, в принципе, уже работает по этому законопроекту. Для нас он ничего не изменит. Закон нужен для того, чтобы подтянуть остальные регионы. – Вы говорите о высокой степени грамотности и самостоятельности людей в области недвижимости. Почему же они все равно идут к риэлторам? – Причин несколько. Во-первых, экономия времени и нервов. Во-вторых, сейчас на рынке предлагают такие продукты, как материнский капитал, ипотека, военные и жилищные сертификаты. И их становится все больше. В каждом есть свои нюансы. Приведу пример. В конце прошлого года к нам обратился человек, которому стал интересен наш объект – двухкомнатная квартира на первом этаже – для личной предпринимательской деятельности. Чтобы приобрести эту квартиру, клиент обратился к нам с просьбой продать свою однокомнатную квартиру. Она не была единст-венным местом проживания семьи, и, на первый взгляд, сделка обещала быть простой. Уточнив, каким образом человек оплачивает этот долг, простая сделка перестала быть таковой – долг был погашен материнским капиталом. После многочисленных консультаций с партнёрами, юристами УПН, другими агентствами мы пришли к выводу, что лучший способ проведения такой сделки – наделение долями в этой квартире детей клиента через договор дарения. Этот этап мы проходили в связи с нотариальным обязательством перед Пенсионным фондом, в соответствии с которым необходимо было наделить детей собственностью в данной квартире. Второй этап сделки – оформление в органах опеки разрешения на продажу этой квартиры. Для этого дети были наделены собственностью (с улучшением жилищных условий) в той квартире, где семья проживает сейчас. И только в этом случае, продав однокомнатную квартиру и добавив денег, наш клиент купил двухкомнатную квартиру на первом этаже. Первоначально планировалось на сделку две недели, но на практике оказалось, что весь процесс занял почти три месяца. Но мы выбрали именно этот долгий путь, чтобы у покупателя в будущем не было проблем. Мы считаем, умение предвидеть события, чтобы максимально обезопасить своих клиентов, – и есть профессионализм. – Охватывая почти все направления на рынке недвижимости, чувствуете ли Вы конкуренцию? – Конкуренция есть всегда. В один Новый год я сказала своим сотрудникам: кризис мы пережили, значит, будем жить дальше. Потому что многие агентства в это время закрылись. А у нас очень много планов. Мы продолжаем путь к своим целям.

Вредно ли жить в Екатеринбурге? http://nedv.info/articles/vredno-li-zhit-v-ekaterinburge Евгения Курмачева Город Thu, 07 Jul 2011 04:41:19 GMT article

<img alt="Вредно ли жить в Екатеринбурге?" src="http://nedv.info/files/eburg_vredno.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В начале этого года все средства массовой информации облетела новость о том, что Екатеринбург признан наи-более подходящим для жизни городом России. Рейтинг был составлен Центром стратегических исследований компании «Росгосстрах» на основе анализа множества характеристик, в частности экологии. По мнению чиновников, экология стала лучше, благодаря тому, что многие заводы на территории города перестали функционировать. Экологи дают иную оценку. По результатам мониторинга, проведенного в мае Всероссийским обществом охраны природы, Свердловская область вошла в число худших регионов России по экологии. В опубликованном отчете сказано, что экологическая ситуация в Свердловской области крайне неблагоприятна. Даже в Челябинской и Тюменской областях дела обстоят лучше. Председатель областного отделения общественной организации «Всероссийское общество охраны природы» (ВООП) Николай Калинкин считает, что рейтинг не совсем корректен. Возможной причиной могло послужить то, что местное отделение ВООП отправило в Москву свежие данные о состоянии окружающей среды, тогда как из других областей информации не поступило и, вероятно, были использованы старые сведения. Однако эколог полагает, что это не может быть поводом для оптимизма – экология города год от года становится только хуже: «Количество автомобилей увеличивается, а зеленый массив города сокращается. В Свердловской области есть все виды промышленности, которая только существует: металлургическая, химическая, атомная энергетика, машиностроение и т.д. Но наибольший вред приносит автотранспорт, а не промышленные объекты. Доля загрязнения воздуха автотранспортом составляет более 70 %. Особенно это неблагоприятное воздействие сказывается на детях и беременных женщинах». Председатель комитета по экологии и природопользованию администрации г.Екатеринбурга Сергей Архипов говорит, что больших проблем с экологией он не видит: «Екатеринбург единственный из городов-миллионников, который имеет зеленое кольцо – мы окружены лесами, разрывов почти нет. Такого нет ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге, ни в Новосибирске, ни в Казани, ни в Саратове, нигде! Нам завидуют. В жилых районах города есть парки, скверы, лесные массивы. Есть проблема – большое количество автотранспорта, но, поймите, город не виноват в том, что у нас автотранспорт использует двигатели не 4-го поколения, а 3-го, и даже 2-го. В нашем городе нет предприятий, которые прямо воздействуют на жителей. Прямо – нет, косвенно – да. Косвенно на нас действует и Фукусима. В центре города было очень много предприятий, но на сегодняшний день большинство из них перенесено или закрыто. Например, подшипниковый завод № 6, ОЦМ (ОАО «Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов», – прим. ред.). По крайней мере, наиболее вредные производства закрылись». Однако в Концепции экологической безопасности Свердловской области на период до 2020 года (далее – Концепция)1 сказано, что порядка 70% населения области проживает в условиях превышения предельно допустимых концентраций по содержанию токсических веществ в воздухе. Наиболее загрязненный воздух в Екатеринбурге, Верхней Пышме, Первоуральске, Ревде Нижнем Тагиле, Каменск-Уральском, Красноуральске, Серове, Краснотурьинске, Полевском и Реже. «Факторы среды обитания оказывают негативное воздействие на уровень популяционного здоровья населения, распространенность болезней органов дыхания и системы кровообращения, онкологическую заболеваемость, заболеваемость органов пищеварения и мочеполовой системы, врожденные пороки развития, общую смертность населения. Средняя продолжительность жизни населения Свердловской области составила в 2007 году 65,8 лет, что на 2 года меньше средней продолжительности жизни в России. Женщины живут в среднем на 6-8 лет меньше, а мужчины на 10-15 лет меньше, чем в экономически развитых странах», – говорится в Концепции. Председатель областного отделения ВООП убежден, что экологическая ситуация в Екатеринбурге постоянно ухудшается. «Об этом свидетельствует большое количество заболеваний верх-них дыхательных путей, инфекционных заболеваний. В летний период негативное влияние окружающий среды на здоровье обостряется. Во-первых, концентрация вредных веществ в воздухе усиливается. Во-вторых, начинают цвести водоемы, а врачи уже сейчас предупреждают, что купаться нельзя практически ни в одном из популярных водоемов Свердловской области, только в некоторых реках. Качество воды большинства водных объектов области не отвечает нормативным требованиям». В Концепции отмечено, что «…качество воды реки Исеть варьирует от «грязной» до «очень грязной», рек Пышма и Чусовая колеблется от «грязной» до «экстремально грязной». Шесть основных рек области включены в список наиболее загрязненных водных объектов России. В результате загрязнения поверхностных и подземных водных объектов около 15 % источников централизованного водоснабжения не отвечают санитарным нормам по качеству воды». Технологии проверки качества и очистки воды постоянно совершенствуются, но это не решает проблему. «Чистая вода проходит по старым трубам, зачастую чугунным. В кранах появляется вода с примесями. Даже если новостройка с новыми трубами подключается к старым инженерным системам, водопроводная вода поступает такая же грязная», – поясняет Владимир Соперников, директор ООО «Матур». Где воздух чище? Качество жизни зависит от множества факторов. Однако на деле месторасположение объекта недвижимости является определяющим при формировании стоимости. Складывается парадоксальная ситуация. Владельцы наиболее дорогих объектов недвижимости в центре города получают в довесок плохую экологию. У жителей окраин экология несколько лучше. На экологической карте 1997 года Екатеринбург заштрихован в три слоя. В пояснении указано, что данное обозначение – экологически неблагополучная зона с постоянным превышением предельно допустимой дозой концентрации вредных веществ. По словам экологов, техногенные загрязнения присутствуют на всей территории города, поэтому говорить можно только о некоторых участках, которые были не так сильно загрязнены, как остальные. «Когда нет торфяных пожаров и город не затягивает смогом (дымом от горящих торфяников), то, с точки зрения экологии, неплохими районами являются Юго-Западный и Академический. Выбросы Ревдинского СУМЗа, ареал рассеивания которого крайне велик, едва попадают в этот район. Промышленно насыщенные районы находятся на северо-востоке – Уралмаш, Эльмаш, Химмаш. Западное направление чище, так как там нет крупных промышленных предприятий. Те, что есть, например РТИ, находятся южнее и не так активно работают», – делится размышлениями Николай Калинкин. Риэлторы отмечают, что многие потенциальные покупатели при выборе квартиры задумываются об экологии: «Для покупателей экологический фактор немаловажен. Как правило, люди хорошо ориентируются в этом вопросе, поэтому интересуются чаще всего Юго-Западным районом, Академическим, ВИЗом. А вот район Уралмаша и Эльмаша часто остается невостребованным именно по этой причине», – рассказали о предпочтениях покупателей в АН «Новосел». Экологический фактор является значимым, но далеко не основным: «Как правило, этим вопросом интересуется определенная категория покупателей – 30-45 лет. Эта группа покупателей часто уезжает из города из-за плохой экологии. Но экология все же – это не определяющий параметр при выборе места проживания, главное – наличие необходимой инфраструктуры и безопасность», – говорит Олег Лонсаков, специалист по загородной недвижимости КБ «Ярмарка». Но не все так радужно и в юго-западной части города. «В прошлом году экологическая ситуация была неблагоприятна. При строительстве нового района осушили торфяники. Летом они загорелись. Жители задыхались от смога. По окончании строительных работ там должны сделать выторфовку, тогда пожаров больше не будет», – считает Анатолий Скалин, кандидат геологическо-минералогических наук, генеральный директор научно-производственного объединения «Уралгеоэкология». Есть и еще один минус этого района, о котором говорят все специалисты: городская свалка бытовых отходов, которая является источником распространения болезней и насекомых. «Свалки не закрыты. Рядом с ними всегда много мышей и крыс, которые входят в пищевую цепь клещей. Таким образом, рядом со свалками повышен риск инфицирования клещевым энцефалитом и прочими опасными заболеваниями, которые переносят клещи», – рассказывает Анатолий Скалин. Подтверждением словам эксперта служит выдержка из Концепции экологической безопасности Свердловской области: «Неблагополучная ситуация сложилась со сбором, размещением и переработкой бытовых отходов. Более 90 % мест размещения бытовых отходов функционируют без проектов и других разрешительных документов и не соответствуют санитарным нормам». Эксперт отметил еще одну проблему – колеса мусоровозов не дезинфицируются: «Эти машины на колесах разносят яйца гельминтов по всему городу. 90 % населения Екатеринбурга охвачено лямблиями в печени. За границей в качестве меры предосторожности применяется опил, пропитанный антисептиками». За городом дышится легче? В настоящий момент не принята классификация на рынке загородной недвижимости, критерии размыты. Коттеджным поселком премиум-класса может быть признан и тот, который построен рядом с городской свалкой. По словам специалистов рынка недвижимости, в дальнейшем экологический фактор будет одним из определяющих статус объекта. При выборе места для строительства частного дома сложность заключается в том, что экология не становится лучше прямо пропорционально количеству километров удаления от города. Екатеринбург окружают промышленные города с действующими заводами. Эксперты рассказали, где искать участки с хорошей экологией. «Есть такие территории, где роза ветров обеспечивает наиболее чистую атмосферу. Чистая вода в верховьях рек, не затронутых промышленными предприятиями. Запад и северо-запад Свердловской области относительно чист. Если уехать дальше Ревды и Первоуральска, приблизиться к Нижним Сергам, Красноуфимску, Шале, то там лучше. Недаром там расположены природные парки. Нижние Серги и Михайловское – великолепные места для дачи, но для постоянного проживания слишком далеко – 150 км от центра Екатеринбурга. Если мы пойдем на восток, то там тоже много городов, где развита промышленность (например, Рефтинская ГРЭС). Северное направление – Нижний Тагил, Серов, Краснотурьинск – это неблагоприятные территории», – пояснил Николай Калинкин. Владимир Соперников считает, что чистые места есть в северном направлении (на расстоянии 25-45 км), так как горы обеспечивают обвод воздушных масс, там зона повышенного давления, куда не попадают загрязняющие вещества. Главное, не уезжать слишком далеко. Если ехать дальше, то там начинается г. Новоуральск, а это уже другие особенности экологии. Но в этом вопросе нельзя быть категоричным, полагает Анатолий Скалин: очаги загрязнения имеются везде. «В каждом районе есть свалки бытовых отходов и полигоны промышленных отходов – это неизбежно. Например, на Сортировке, где благодаря стечению обстоятельств детская больница построена на месте свалки, нельзя сказать что-то плохое про экологию. Можно иметь коттедж и на Семи Ключах, где есть участки с великолепной экологией», – говорит эксперт. «Южное направление в сторону Сысерти тоже относительно благополучно, – продолжает председатель свердловского отделения ВООП, – однако у многих специалистов есть подозрения, что радиоактивно зараженные воды от восточно-уральского следа Челябинской области могут дойти по подземным природным магистралям и до юга Свердловской области. При этом в южном направлении нет промышленности, воздух относительно чистый, достаточно много лесов». Анатолий Скалин согласен: «Район Кашино, Верхней Сысерти – это великолепные места, по сравнению с другими районами они относительно чище. Недаром большинство советских пионерских лагерей располагалось на озере Таватуй и в Верхней Сысерти. Но нельзя опять-таки говорить обо всем районе. Есть очаги загрязнения, у которых радиус санитарно-защитной зоны несколько сотен метров». В том же районе расположены крупные свалки. «Очень много коттеджных поселков было построено в южном направлении от города. При этом большинство свалок бытовых отходов размещены именно там, так как для них необходим глиняный замок, а глина преобладает именно в южной части города», – недоумевает Владимир Соперников. Из-за того, что леса вырублены, дым от горящих свалок тянется на очень большие расстояния, так как ничто не задерживает его распространение. Как повысить качество жизни? Существуют программы правительства Свердловской области и городской администрации по улучшению экологической ситуации. По мнению председателя свердловского отделения ВООП, эти программы недостаточно эффективны. «Я считаю, что не принимаются элементарные меры по обеспечению экологической безопасности – происходит уплотнение застройки. Все меньше остается зеленых зон, дворов. Скученность зданий влечет за собой скученность автомобилей. Город нужно развивать на территориях, которые были загрязнены, – военные полигоны, места бывших свалок. Для этого необходимо их рекультивировать». При развитии города загрязненные участки попадают в его черту. Сейчас при строительстве проводятся инженерно-экологические изыскания, радиометрические исследования, анализ подземных вод. На загрязненных участках уже не строят, но их можно использовать для других целей: «За границей свалку закрывают: щебень, трубы, пленка, присыпают глиной. В этих дренажах аккумулируется биогенный газ. На нем можно делать теплицы, выращивать цветы», – размышляет Анатолий Скалин. Программы по утилизации и переработке твердых бытовых отходов остаются в теории, хотя вопрос этот активно обсуждается. Чтобы последствия плохой экологии не сказались губительно на здоровье, следует пить чистую воду – покупать в бутылях или регулярно менять фильтр, дышать свежим воздухом – уезжать в выходные дни в природные парки. При смоге не рекомендуется открывать окна, в такие дни можно использовать ионизатор воздуха, но его нельзя применять постоянно. Лучший выход – приобрести дачу в экологически чистом месте, а квартиру в городской черте обменять на дом в окрестностях города.

Перемена планов http://nedv.info/articles/peremena-planov Евгения Курмачева Жилая недвижимость Thu, 07 Jul 2011 04:28:46 GMT article

<img alt="Перемена планов" src="http://nedv.info/files/pereplanirovka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Чаще всего люди даже не догадываются, что совершают перепланировку или переоборудование. Например, когда убирают встроенные шкафы, кладут теплый пол, переносят счетчик электроэнергии из подъезда в квартиру, устанавливают входные двери, которые открываются  наружу и перекрывают выход соседям. Без получения разрешительной документации такие действия являются административным правонарушением. Правовая база Расцвет незаконных перепланировок  пришелся на  90-е годы, когда появилась возможность приватизировать государственные метры жилой площади. Счастливые владельцы не осознавали, что собственную квартиру нельзя переделывать на свой вкус. Полным ходом велись ремонтные и строительные работы, появились новые отделочные материалы,  дизайнерские компании начали активно предлагать свои услуги по улучшению квартир. В то время отсутствовала соответствующая правовая база, единственный документ – постановление Госстроя 1989 года, но механизма согласования не существовало. Поэтому перепланировки не являлись нарушением закона. Первое постановление главы Екатеринбурга вышло в 1997 году. Необходимость принятия ограничений на законодательном уровне была обусловлена тем, что грубое нарушение строительных норм и правил приводило к ухудшению общего состояния дома.  Доходило до того, что по фасадам многоквартирных домов шли трещины. В настоящий момент правовая база расширена, понятие «перепланировка» закреплено не только в Жилищном кодексе (от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ), оно конкретизирует ряд постановлений правительства РФ и главы города Екатеринбурга. Также это понятие зафиксировано в нормах пожарных, газовых служб, электросетевой компании, СЭС, в строительных правилах и нормах. Однако единый список со всем переченем действий, которые недопустимо производить в своей квартире без оформления проекта и его согласования, в постановлении Екатеринбургской городской Думы не сформирован. Для того чтобы понять, что является незаконным, приходится обращаться к разным нормативам и правилам. «Информация не закрыта, но собрать ее не так-то просто.  Людям хочется поскорее сделать ремонт, они не задумываются при этом, какие неудобства причиняют соседям и насколько это соответствует законодательству. По незнанию делается много ошибок», – рассказывает Наталья Васильева, специалист по недвижимости ИП Васильева Н.Г. Кроме того, многих вводят в заблуждение передачи о ремонте и переустройстве квартир.  Для обывателей – это инструкция по применению. В передаче не уточняют, как долго такой проект согласовывали и согласован ли он вообще.  Вполне возможно, что показана не квартира, а лишь студия с картонными перегородками. Специфика Эксперты сетуют на то, что в каждом районе чиновники толкуют законодательство на свой лад. То, что можно согласовать в отделе инспекционного жилищного контроля одного района, категорически отказываются принимать в другом. Например, размещение сауны в квартире. После оформления проектной документации и согласования со специализированными ведомствами, администрация одного из районов дала разрешение на размещение сауны в квартире. В другом районе такое обустройство является злостным нарушением, которое бы никогда не пропустили. Также отличается и порядок приема документов, которые необходимо предоставить, и их перечень. Например, в некоторых районах требуется справка о прописке, в других – нет. До или после? Эксперты советуют  сначала получить разрешительную документацию и лишь затем приступать к активным действиям. Если пытаться легализовать перепланировку пост-фактум, то придется представить техническое заключение проведенных работ в районный отдел инспекционного контроля на предмет того,  что данная перепланировка  не нарушает строительных норм и правил, не наносит какого-либо ущерба жизни и здоровью людей. В некоторых случаях, если нарушаются СНиПы, требования ресурсоснабжающих организаций, согласовать  сделанную перепланировку никогда не получится. Никогда не согласовать На что только не хватает фантазии у собственников квартир. Эксперты вспоминают, с какими перепланировками приходилось встречаться. «Интересный был случай.  Посреди жилой комнаты была размещена сантехника: унитаз и джакузи. Перегородок между кухней, комнатой и туалетом не было – создано единое пространство.  Для этого была снесена капитальная стена», – рассказывает Алексей Пузырев, брокер по недвижимости АН «Линк». «За вынос капитальной стены собственника можно привлечь к ответственности, как террориста», – шутит Наталья Васильева. Однако жильцам будет не до шуток, ведь это может привести к разрушению всего дома. Размещение ванной комнаты, туалета  или кухни над жилой зоной также является одним из грубейших нарушений, которое встречается повсеместно. «В нашей практике был случай, когда клиенты хотели согласовать такую перепланировку: кухня на месте санузла,  так как есть стояки, а ванную комнату сделали на месте кухни. Владельцам квартиры хотелось большую, светлую ванную комнату, а кухня была не особенно нужна, так как развит общепит. Нарушены все нормы. Такие перепланировки можно делать только на первом этаже или в частном доме», – вспоминает Марина Кобелева, директор агентства перепланировок «Аранж». Распространенные ошибки – утепление лоджии  за счет  выноса батарей центрального отопления и соединение лоджии с комнатой. «Раньше на это мало обращали внимание, но сейчас крайне сложно согласовать соединение комнаты с балконом или лоджией, особенно в старых домах. Новые дома бывают запроектированы так, что лоджия может превращаться в эркер. В старых же домах этого не предусмотрено, там лоджия – это  холодное помещение, которое является противопожарным отсеком. При вынесении батареи центрального отопления на балкон нарушается предусмотренный проектом дома отопительный контур, нужен новый расчет по теплопотерям, поскольку меняются расчётные параметры для наружных стен. Проект всего дома пересматривать никто не будет. Ни в коем случае нельзя заваривать противопожарные люки на лоджиях, так как снижает противопожарную безопасность. Это никогда не согласовать. Точно также, как и захват площади подъезда – перенос входной двери.  Конечно, это обыденная практика, общедомовое имущество можно взять в аренду на возмездной основе.  Но все не так просто. Необходимо провести собрание и решением большинства собственников  получить разрешение на право  использования общей площади по договору аренды. Потом сделать проект и получить разрешение в отделе по жилищному контролю на осуществление», – комментирует Наталья Васильева. Специалисты отмечают, что такие нарушения не подлежат согласованию даже в судебном порядке. Серьезным переоборудованием является  замена радиаторов.  «В новом устройстве может оказаться другое количество секций.  Соответственно, если вы повесите больший радиатор, то вы больше тепла заберете у соседей. Кроме того, может оказаться, что радиатор не рассчитан на такое давление, при первой же опрессовке все потечет,  вы зальете соседей», – рассказывает Наталья Васильева.  Еще одним  нарушением интересов третьих лиц является разрушение вентиляционных каналов. Многим кажется логичным увеличить площадь квартиры за счет сноса перегородки вентиляционного канала. Если такую перепланировку обнаружит БТИ или любая из эксплуатирующих организаций  (например, если соседи пожалуются на плохую вентиляцию или придёт время прочистки вентканала), то собственнику придётся в срочном порядке, под угрозой суда, приводить всё в первоначальное состояние. Марина Кобелева рассказывает еще об одной  распространенной перепланировке: «Часто в однокомнатных квартирах объединяют комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Кухня должна быть отделена от жилой части при наличии газовой плиты. Жить в такой квартире, конечно, можно, но такую перепланировку никогда не согласовать. Заменять газовую плиту на электрическую не стоит, потому что в квартирах, оборудованных газовыми плитами, предусмотрено не более трех кВт. При подключении мощного потребителя проводка может не выдержать. Кроме того, в квартирах, оборудованных газом, тариф на электричество выше». Но непреодолимых препятствий нет. Специалисты знают законные обходные пути. Например, соединение зала с кухней согласовать возможно в том случае, если заменить газовую плиту на электрическую. Чтобы не возникло проблем с проводкой, используют устройства, которые работают по типу реле, где устанавливаются параметры  допустимой мощности. При  подключении большого количества  электроприборов реле начинает отключать  часть из них. Есть и другой выход. Если оборудование с  газом не может находиться в жилой комнате, то получить разрешение на перепланировку можно,  пожертвовав комнатой – она станет нежилой. При этом должны быть другие жилые комнаты.  В документах будет значиться, что в квартире стало меньше на одну комнату при той же площади. Как уже было сказано выше, присоединять лоджию к балкону запрещено, если проектом не предусмотрен эркер, но допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон. Санкции Зачастую на шумных домовладельцев жалуются в жилищную инспекцию юридически подкованные соседи. «В основном информация о том, что в квартире проведена перепланировка, поступает от соседей, которым в связи с этим причинены  неудобства, либо из управляющих компаний. Бывает по стенам  идут трещины, выпадают швы между плитами перекрытий, промочки нижерасположенных квартир. По таким обращениям мы проводим выездные внеплановые проверки. Инспектор предупреждает собственника о готовящейся проверке за один-два дня. По результатам проверок рассматриваются дела об административных правонарушениях. Например, в прошлом месяце по выявленным фактам незаконных перепланировок и переустройств жилых помещений рассмотрено 21 дело по статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях РФ», – говорит Антон Щепелин, первый заместитель начальника Управления Государственной жилищной инспекции Свердловской области.  «Если работы проведены без получения проекта и необходимых согласований, – продолжает сотрудник жилищной инспекции, – без акта приемки выполненных работ, которые подписывает орган местного самоуправления, то они являются незаконными. В таких случаях накладываются штрафы: от 1  до 1,5 тыс. руб. – для физических лиц за незаконное самовольное  переустройство, за незаконную перепланировку – от 2 до 2,5 тыс. руб. Жилищный кодекс на этот счет устанавливает, что если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов такого жилого помещения». В предписании обычно говорится, что согласовать перепланировку или привести квартиру в первоначальное состояние нужно в месячный срок. «Для нашего города месяц на согласование – это крайне малый срок, чтобы успеть, придется попотеть. Обычно согласование занимает не менее двух месяцев, у отдела инспекционного  контроля есть право  рассматривать подписанный всеми инстанциями проект до 45 дней. В силу загруженности комиссия выдерживает этот срок, хотя в некоторых экстренных случаях этими проектами стараются заняться в первую очередь», – объясняет Наталья Васильева. Если собственник не устраняет нарушение, то орган местного самоуправления, управляющая компания или ТСЖ могут подать на него в суд. «Если есть серьезные нарушения, то может дойти до того, что квартира будет принудительно продана с торгов за вычетом  суммы, которая необходима для  приведения квартиры к первоначальному состоянию. В нашем городе таких случаев пока не было, но в стране такие прецеденты уже есть.  В Архангельске предпринимательница начала кардинально менять планировку своей квартиры, вплоть до того, что дверной проем прорубался в несущей стене. Местной администрации пришлось пойти на продажу ее квартиры с торгов», – вспоминает Наталья Васильева. Подобное было в Самаре и Волгограде. В феврале этого года в Ярославле межведомственная комиссия проверила 800 домов и выявила 119 незаконных перепланировок. По каждому случаю готовится материал для судебного разбирательства. В некоторых случаях не орган местного самоуправления доводит нерадивого собственника до суда, все происходит наоборот – нарушитель желает легализовать незаконную перепланировку с помощью суда. «Еще не было в моей практике, что я кого-то довел до судебного разбирательства. Стараемся договориться.  Хотя сейчас  как раз есть  один случай, где владельцы сделали ремонт, неправильно проложили трубы и теперь при заполнении ванны раздается шум на весь дом. Мы уже сделали отказ по согласованию перепланировки. Владелец собирает документы, чтобы пойти в суд», – рассказал специалист районной администрации. Эксперты  отмечают, что иногда это приводит к положительному результату. «Может получиться, что в судебном порядке удастся согласовать то, что является нарушением строительных норм. Судья ведь не профессиональный строитель.  Хотя бывают и такие перепланировки, которые никто не согласует, особенно, если нанесен урон третьим лицам или нарушены конструктивные особенности здания», – говорит Алексей Пузырев. Возможные последствия В настоящий момент можно заказать кадастровый паспорт без выезда техников БТИ.  Поэтому квартиру с перепланировкой собственник может продать без свежих замеров при согласии покупателей.  Сам покупатель обычно перепланировку не замечает, если ему нравится квартира, он готов ее купить. Алексей Пузырев: «Неискушенные  покупатели не замечают перепланировки, если не имеют опыта сделок с недвижимым имуществом. Если человек опытен в продажах,  в согласовании перепланировок,  знает планировку типовых объектов недвижимости, то он с ходу заметит нарушение. Другое дело – спецпроекты (дома, которые начали строить в постсоветский период по нетиповым проектам). Здесь даже специалисту придется  заглядывать в кадастровый план, чтобы понять, была произведена перепланировка или нет».  Если покупатель всерьез заинтересован в приобретении, но в квартире сделана незаконная перепланировка, то владелец обычно делает скидку. Если изменения небольшие, например  удалены  встроенные шкафы,  то размер дисконта будет равен стоимости согласования – 15-25 тыс. руб. В случае серьезной перепланировки, когда у потенциальных владельцев могут возникнуть сложности в будущем, скидка может доходить до 100 тыс. руб. Если продавец согласен на понижение цены, а БТИ не фиксировало перепланировку, то можно произвести отчуждение объекта без согласования перепланировки. А вот если покупатель приобретает недвижимость с помощью ипотеки, то такое не пройдет, так как банки требуют свежих обмеров БТИ. Они выявят несогласованную перепланировку, а переоборудование покажет не всякая справка БТИ. По чертежу будет видно, если перенесена плита, переставлена сантехника, заменена ванна на душевую кабину. Если перепланировка сделана в неприватизированной квартире, без согласования с её собственником – муниципалитетом, то у нанимателей могут быть проблемы при её приватизации, а муниципалитет имеет право выселить таких предприимчивых жильцов. Своими руками Расходы на согласование перепланировки можно минимизировать. Разумеется, отказаться от изготовления проекта проектной компанией, которая является членом СРО, не получится – непрофессионал не имеет права ставить свою подпись на проекте. Чтобы получить согласование для осуществления перепланировки, нужно узнать в администрации района о том, какие документы необходимо предоставить. Затем следует подготовить эти документы, написать заявление в администрацию и ходить по инстанциям для получения подписей на проекте. Количество инстанций в каждом случае разное, зависит от того, какие изменения планируются в квартире.  Если перепланировка незначительная  – не затронуты  газ и электропроводка, то нужно будет обратиться лишь в несколько технических отделов управляющей компании.  «Сложность согласования, когда сделан грамотный проект, заключается только в том, что это занимает рабочее время. Все организации работают с 9:00 до 17:00, причем часы приема по вопросам перепланировок гораздо меньше и далеко не каждый день. Разумеется, в это время собираются большие очереди», – рассказывает Наталья Васильева. После прохождения по всем инстанциям надо вернуться в администрацию и получить распоряжение главы администрации района на переустройство, перепланировку жилого помещения. В этом документе будут определены сроки и режим производства ремонтно-технических работ. Только с этого момента можно начинать что-либо переделывать. *** Большинство граждан даже не задумываются о том, что нарушают закон, внося корректировки в планировку квартиры без согласования с соответствующими инстанциями. Несогласованная перепланировка в будущем может обернуться не только штрафом, но и негативно сказаться на безопасности проживания всех жильцов многоквартирного дома. Если вы планируете перепланировку, советуем основательно изучить данный вопрос, а в случае приобретения объекта недвижимости – обращать внимание на соответствие плана квартиры кадастровому паспорту.

Даю установку! http://nedv.info/articles/dayu-ustanovku Анна Асташкина Город Thu, 30 Jun 2011 03:31:04 GMT article

<img alt="Даю установку!" src="http://nedv.info/files/ustanovka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В этом агентстве недвижимости все не так. Здесь нет проблем, а есть «решаемые вопросы». Здесь говорят о деле и не любят рассуждать о том, чего нет. Пытаются изменить отношение к риэлторам, формируя свою школу агентов, – с нестандартным подходом и умением продавать с пользой для клиента, а не добывать деньги. На первый взгляд кажется, что Татьяна Ермолина, директор ООО «Земельный Вопрос», придерживается довольно радикальных методов в работе. На самом деле секрет прост: давать правильные установки, не верить слухам и действовать нестандартно. – Я 18 лет была главным бухгалтером, из них 15 – на одном месте, в мебельной компании. В кризис обороты упали, штат уменьшился. И мне пришлось возвращаться к обработке первичных документов. Для меня это – стагнация. Поэтому решила круто сменить тему. Так я оказалась на рынке недвижимости. Поскольку у меня высшее образование юридическое, и в компании, помимо прочего, занималась вопросами, связанными с оформлением коммерческих объектов (у нас было несколько своих салонов), я пришла в «Земельный Вопрос» агентом. Через полгода – в сентябре 2010 года – мне предложили стать директором. Компания на рынке загородной недвижимости с 15 июня 2007 года, и больше года работает отдел квартир. Мы постоянно набираем новых риэлторов, обучаем их. – Но, к примеру, свои курсы есть в Уральской палате недвижимости. Зачем Вам собственные? – Я не говорю, что где-то хуже, где-то лучше. У нас складывается своя корпоративная культура, мы учим и этике, и новым навыкам продаж. Старыми методами работать нельзя. Кто хоть раз попробует, тот поймет: только нестандартными способами можно чего-то добиться. У нас все агенты без опыта, всех мы воспитываем сами. Скажу одну вещь – мы не берем человека, который когда-либо работал в другом агентстве, а также обучавшихся в УПН. Их всех учат добывать день-ги. А мы учим продавать, потому что продажи направлены на выполнение потребностей клиента, решение их вопросов. Люди ведь покупают не недвижимость. Они платят деньги за свои эмоции, за мысли об этой недвижимости, о качестве жизни. Главная задача в продаже – помочь людям обрести эти позитивные чувства, которые они хотят иметь в отношении своей покупки и самих себя. – Тогда каким критериям должен соответствовать человек, чтобы попасть к Вам на работу? – Важно само отношение человека к деятельности. Образование в виде бумаги нам не нужно. Нужны знания и стремление развиваться. Недвижимость – специфическая деятельность, требующая большой ответственности, самодисциплины, постоянного состояния готовности. Не каждый человек готов рассматривать эту деятельность как предпринимательскую в рамках компании. Многие относятся к ней как к наемной работе. Самодисциплина у людей хромает, поэтому и деятельность их неэффективна, и дальше развиваться в этой области они не могут. Считают, что это дело не их, приходят новые. Но тот, кто добился результатов, уже не уходит из недвижимости. – На риэлторов не учат в вузах, даже в законе не существует такого понятия. А нужно ли вообще урегулирование риэлторской деятельности на законодательном уровне? Все чаще звучат разговоры о принятии специального закона… – Не надо собирать слухи. Если агенты, агентства изначально настроены действовать этично и делают все в рамках законодательства и на пользу клиенту, человек даже не заметит, что кто-то что-то издал. Если же у агента в глазах одни нули и он считает клиента инструментом для зарабатывания, – такие да, переживают. Потому что их ограничат. Я не знаю законов, которые бы издавались не для улучшения. А здесь что улучшать? У нас и так все хорошо. На рынке сложностей нет. Хотя с некоторыми агентствами разговариваешь, они действительно хватаются за голову. Такие профессионалы, может быть. Они сами создают себе препятствия. Потому что у них такая установка: сложно. А у нас: легко. И мы делаем все легко. И по земельным участкам все довольно просто, законодательно отработано. Если все идет по закону, мы спокойно решаем вопросы. Единственный момент – привязка к земле. Есть ли основания у человека что-то делать на ней? Если оснований нет, то и мы не беремся. Это захват. Кроме того, людям нужно не самим решать такие вопросы, а обращаться к специалистам. Не слушать негативные новости про «черных риэлторов», а просто приходить в агентства недвижимости. Они если не знают, как себя лечить, они же к врачу идут. Зачем? Мне непонятно. Почему бы себя не полечить? Возьми пассатижи – вырви себе зуб. – Отдельные агентства и связывают основные сложности с рынком загородной недвижимости… – В Москве в 2005 году выдавливали мелких игроков с рынка путем поднятия цен. У нас тоже подняли цены, люди начали покупать квартиры на подъеме вместо того, чтобы продавать. Квартирный рынок встал. И «квартирники» бросились на загородный рынок. Попортили его своими технологиями. Полтора года мы не могли потом качественно работать с клиентами: с людьми разговариваешь, а у них предвзятость и недоверие. Потому что с ними говорили критериями: метры, квадраты, рубли. Ни один собственник квартиры хозяином в общем понимании себя не чувствует. Для него квартира – это товар. А к земле нельзя относиться как к товару. У собственника земли, дома особенно – отношение хозяина. Рынок квартир и загорода – это все равно, что сфера услуг – мастерские. Одна ремонтирует часы, другая – обувь. Вы не понесете обувь в часовую. Почему? Агентство недвижимости – тоже мастерская. Почему люди с землей идут в агентства, которые изначально квартирами занимаются? Технологии квартирные, психология клиента, отношение к клиенту – квартирные. Вот у таких агентств недвижимости сложности. Потому что они со своим инструментом пришли на другую работу. Квартиры – это легкий рынок, потому что все узаконено, все известно. Одна математика. А за городом – непросвещенные бабушки и дедушки. Как с ними работать? Они не знают, что такое Интернет. С ними нужно чай пить, слушать про их жизнь, приезжать траву косить, домик красить – потому что вид тоже важен. Поэтому нельзя «квартирникам» работать на загородном рынке. Коттеджные же поселки отношения к загородной недвижимости не имеют никакого. Надо понимать: загородная – это жизнь вне города. Значит, сами условия жизни должны быть негородские. Жил человек в квартире, где ЖЭК и соседи, и в коттеджном поселке он получает то же самое – и ограда, и соседи, и управляющая компания. По сути, он образ жизни не меняет. А основная масса, которая хочет переехать за город, меняет образ жизни. Тут отношение другое, психология другая. Нельзя относиться только территориально. Эмоциональные факторы важнее. И клиент на самом деле в другом месте – это обыкновенный человек со средним уровнем достатка. Тот, кто едет в коттеджный поселок, – он и сам свои проблемы решит, тут агентства недвижимости не нужны. Мы нужны тем, о которых, по сути, вообще нигде не говорят. Есть два процента из всего рынка, которые и так могут себе все позволить. А мы оказываем услуги тем, кому они на самом деле нужны. Поэтому, может, мы и конкуренции там не видим. – «Квартирники», «загородники», но обычные люди же об этом не задумываются… – Да, люди смотрят телевизоры, читают журналы, где формируется общественное мнение. И нам приходиться его изменять, налаживать отношения. Ведь основная цель агента – наладить отношение. Не продать. Продавать вообще никому ничего не надо. Как рождается у человека желание продать свою недвижимость? К примеру, молодая семья. Она хочет получить самостоятельность или улучшить жилищные условия, чтобы дети росли в хороших условиях. Люди думают о результате, а риэлторы в основной массе разговаривают о продаже. У них мысли в разные стороны. Когда происходит разговор только о том, сколько получит продавец, сколько заработает риэлтор, клиент это отторгает. И законы ничего не изменят, пока агент не начнет решать вопрос клиента. Законодательно регулировать собираются только момент продажи, который клиенту не нужен. А здесь чисто человеческие отношения. Мы работаем только так. – Ваша компания относительно молодая. Как Вы себя ощущаете на рынке недвижимости? – Мы делаем хорошо там, где мы есть. И как агент себе организует это «хорошо», так оно и будет. Надо просто работать на результат. Если будут в голове ограничения, да, для такого риэлтора будет много агентств, большая конкуренция и стереотипы вроде «все мешают»… Никто никому на самом деле не мешает.

Время перемен на рынке ипотеки http://nedv.info/articles/vremya-peremen-na-rynke-ipoteki Евгения Курмачева Жилая недвижимость Wed, 29 Jun 2011 09:03:31 GMT article

<img alt="Время перемен на рынке ипотеки" src="http://nedv.info/files/reform_ipoteka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />К 2011 году рынок ипотечных услуг вернулся на докризисный уровень и продолжил рост. По данным Росреестра по Сверд-ловской области количество завизированных ипотечных сделок с жилой недвижимостью за первые три месяца 2011 года в два раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В прошлом месяце количество ипотечных сделок превысило на 106% майский показатель 2010 года. Что изменилось на рынке ипотечного кредитования в посткризисное время, и какие перемены грядут в обозримом будущем? По данным Росстата с начала 2011 года темп роста цен в России составил 4,8%, что превышает показатели 2010 года на 0,6% за аналогичный период. В 2010 году инфляция составила 8,8%, в 2011 году Минэкономразвития планирует, что рост цен за год не превысит отметки в 7,5%. Причем это – официальная статистика, как известно, в действительности цены на важные для большинства потребителей товары выросли более значительно. Во второй декаде июня среднее арифметическое значение максимальных процентных ставок по вкладам в рублях десяти крупнейших российских кредитных организаций снизилось до 7,85%1 . Таким образом, инфляция выше процентов по вкладам, а это значит, что копить средства на приобретение жилья даже с использованием финансового инструмента не время. Все большее число россиян приобретают жилье с помощью ипотеки, но эксперты уверены, что это не предел. «Для многих ипотека – это единственная возможность решить квартирный вопрос. По данным ФРС в стране доля приобретения объектов недвижимости с привлечением ипотеки составляет всего 10% от общего количества. Этот показатель очень мал, можно смело говорить о том, что ипотека получит распространение в ближайшее время», – рассуждает Ирина Постникова, региональный директор ипотечного банка DeltaCredit. Относительно небольшое количество сделок с участием ипотеки объясняется молодостью рынка ипотечных услуг и свидетельствует о том, что большинство россиян не понимает механизм работы этого финансового инструмента. Однако благодаря повышению лояльности банков к заемщикам уже второй год наблюдается рост количества сделок с недвижимостью с привлечением ипотеки. То, что банки стали терпимее к заемщикам, объясняется рядом факторов. Одним из них является постоянно растущая конкуренция: «Лояльности к клиентам требует конкуренция на рынке. Все большее количество банков обращают внимание на ипотечные продукты. Сейчас даже в средних и маленьких банках есть ипотека. Это вынуждает банки делать предложения более привлекательными», – считает Людмила Дмириева, заместитель директора ОАО САИЖК. Кроме того, многие банки в кризисное время сворачивали ипотечные программы, сейчас же они восстановлены. Разворачивается буквально борьба за клиента: «Если банк не кредитует клиента, то он идет в другой банк, где получает этот кредит. Банки стали более лояльно относиться к платежеспособности заемщиков. Если у клиента есть необходимые средства для первоначального взноса, то банк идет даже на то, чтобы выдавать ипотечные кредиты без подтверждения дохода. Рассматривается средняя зарплата в данной сфере деятельности. Это особенно актуально для индивидуальных предпринимателей», – рассказал Роман Красных, менеджер по ипотечным кредитам «Быстробанк», в ходе проведения круглого стола «Горящая ипотека». В кризисное время индивидуальные предприниматели не рассматривались многими банками в качестве заемщиков, так как трудно оценить стабильность их бизнеса. «В 2008–09 годах банки старались ни собственникам бизнеса, ни индивидуальным предпринимателям ипотечные кредиты не выдавать. Даже когда после кризиса стали больше выдавать ипотечных кредитов, эта категория заемщиков имела сложности. Сейчас же разработаны специальные программы, и можно получить ипотеку без подтверждения дохода – некоторые банки готовы поверить на слово, разумеется, это отражается на условиях кредитования», – говорит Анжела Авдеева, ведущий специалист по недвижимости и ипотеке «Центральное ипотечное агентство». Еще два года назад практически все банки требовали справку о доходах 2НДФЛ, сейчас же справку о доходах можно предоставлять по форме банка и это не отразится на процентной ставке. «Во время и сразу после экономического кризиса, – продолжает эксперт, – был более жесткий андеррайтинг – проверка платеже-способности клиентов и оценка риска потери работы в условиях кризиса в зависимости от специальности, профессии. Например, риэлторам и даже банковским сотрудникам ипотеку не давали». По мнению Алины Бусловой, начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Екатеринбурге, сейчас банки расширяют портрет среднестатистического кредитозаемщика: «После кризиса банки стали более лояльны к клиентам. Это отразилось на возрасте заемщика, теперь – это человек от 30 лет, который на последнем месте работы трудится не меньше четырех месяцев, у него есть положительная кредитная история. Если есть незначительные «оплошности» в кредитной истории, это тоже принимается». Сразу после кризиса ни одна финансово-кредитная организация не дала бы заем человеку, который просрочил выплату кредита хотя бы на два-три дня. Практика показывает, что сегодня заемщику, который имеет в общем количестве до 100 дней просрочки, некоторые банки готовы дать кредит. Эксперты рассказывают, что сделан еще один шаг навстречу клиентам. В настоящий момент даже при наличии непогашенных кредитов можно получить ипотеку: «До недавнего времени многие кредитные организации выдвигали условие – необходимо погасить все действующие кредиты для того, чтобы взять ипотеку. Так было еще буквально месяц назад. Сейчас же, если ваш доход позволяет иметь в обслуживании другие кредиты и кредитные карты, нет необходимости закрывать их для получения ипотеки», – говорит об изменениях правил кредитования Елена Мяло, директор Уральской брокерской компании «Магазин Ипотеки» группы компаний «Центр Недвижимости» Северная казна. По мнению Анжелы Авдеевой, весомым плюсом для клиентов стало снижение процентных ставок: «Если говорить в общем, по сравнению с тем что было сразу после кризиса, ставки стали меньше на 3–4%». Ольга Василевская, исполнительный директор многопрофильной компании «Недвижимость Урала», считает, что снижение ставки никак не отражается на общих затратах заемщика: «Изменяются условия кредитования. Ставка снижается лишь для тех, у кого более 50% средств и максимальный срок кредитования. То есть для узкой группы лиц, для которой в линейке любого банка есть специальные продукты. Если ставка одного банка ниже, чем у другого, то у них есть обязательное страхование жизни или титула, которое компенсирует те расходы, которые человек бы не понес, если бы обратился в другой банк. На выходе у всех банков примерно одинаковые условия». Процентная ставка снижается при увеличении доли финансирования – чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка. В кризисное время первоначальный взнос был не менее 30%. По информации брокерской компании «Магазин Ипотеки» минимальный первоначальный взнос в настоящее время составляет 10%, самый продолжительный срок выдачи ипотеки – 50 лет, самая низкая ставка – 9% годовых. «Эти условия подходят далеко не всем. Люди смотрят только на цифры, они не обращают внимания на условия получения кредита. Например, при ставке 9% годовых первый взнос должен быть 50%, при этом средства должны быть накоплены, а не получены от продажи объекта недвижимости», – объясняет Елена Мяло. Некоторые банки отменили мораторий на досрочное погашение ипотеки либо свели его до минимума. По словам специалистов, банк не препятствует досрочному погашению кредита ссудой или материнским капиталом. «В кризисные годы были штрафные санкции и ограничения – не более шести месяцев или года. Сейчас это не практикуется, как не практикуется и удержание комиссии за выдачу кредита. Это значимый плюс. Комиссия составляла 1%, но не менее 30 тыс. руб. или 1,5%, но не более 35 тыс. руб.», – рассказывает Ольга Василевская. Относительно того, на приобретение какого типа недвижимости чаще всего берется ипотека, мнения экспертов рынка недвижимости расходятся. «Все, что кредитует банк, пользуется спросом в равных соотношениях – это и комнаты, и квартиры, и земельные участки, и таунхаусы, и индивидуальные дома», – считает Елена Мяло. В «Центральном ипотечном агентстве» дают иную оценку – чаще всего ипотеку берут для приобретения жилья экономкласса: «Ипотеку обычно берут для приобретения хрущевок, брежневок. Ипотекой пользуются и состоятельные люди для покупки элитного жилья, но таких случаев значительно меньше».

Учись, стажер! http://nedv.info/articles/uchis-stazher Наталья Данилова Город Mon, 27 Jun 2011 09:54:13 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/stager.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />О том, куда пойти учиться, чтобы в будущем стать инженером, филологом и даже орнитологом, – знают все. Но никто точно не знает, какой вуз нужно окончить, чтобы стать риэлтором. Существуют учебные заведения, по окончании которых в дипломе будет красоваться «специалист по недвижимости», но большинство участников рынка говорят о несостоятельности такого обучения. Об этом и многом другом мы поговорили с Андреем Бродским, директором компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». – Моя карьера, как это ни странно, началась на заводе имени Калинина, куда я попал сразу после окончания УПИ. Я работал технологом, потом – начальником техбюро, затем – заместителем начальника цеха по подготовке производства. Заводу я посвятил шесть лет своей жизни. Но в конце 80-х годов, когда началась перестройка, объем работ сократился, соответственно, зарплата тоже. Нужно было зарабатывать, поэтому молодые специалисты стали поголовно покидать завод: торговать продуктами, собирать мебель… Для меня перспектива тоже была сомнительная: либо расти и становиться начальником цеха (работать практически без отдыха, круглосуточно), либо заработать инфаркт! В начале 90-х «обвалились» каналы поставки товаров и оборудования. Поэтому появление всевозможных бирж стало вынужденной мерой. Я принял самое непосредственное участие в становлении и развитии Свердловской товарной биржи, где работал начальником информационного отдела по работе с клиентами. С 1992 по 1997 трудился в промышленно-строительной компании «Дом» (прообраз современных застройщиков и девелоперов). Доработался до должности директора и ушел в «Средуралстрой», где мне была поставлена задача создать отдел по продажам недвижимости. Потом я работал в АН «МАН» (где и познакомился с Павлом Кузнецовым). В 2004 году появилось агентство «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». На моих глазах рынок недвижимости зарождался и развивался. За это время правила игры менялись не один раз. Судите сами: в стране государственная регистрация сделок существует с 1999 года, в Свердловской области соответствующий закон вступил в силу на год позже. Прошло полных десять лет, за это время появилось десять различных видов свидетельств о регистрации. А сколько документов было до 2000 года! Например, в 1992–1993 годах правоустанавливающий документ на вновь построенную квартиру выдавал комитет по управлению госимуществом (какое отношение он имеет к личному имуществу граждан?). В этом комитете не было даже бланков свидетельств, на которых оформляли право собственности. Доходило до того, что мне собственноручно приходилось копировать бланки и приносить их для работы чиновникам. И вот сейчас, по прошествии многих лет, человек, зарегистрировавший сделку в те годы в СКУГИ, по закону не имеет полного права на объект. Для того чтобы это право обрести, ему необходимо отыскать договор «долевки», на основании которого получено свидетельство о регистрации. Если фирма-застройщик существует до сих пор, – помогут ее архивы. А если фирма «сдулась» – суд. И подобных нюансов в нашей работе – вагон. Поэтому настоящий риэлтор должен уметь по одному виду документа определять развитие событий по сделке. – Как долго, по-вашему, нужно учиться риэлтору-новичку, чтобы одолеть весь объем необходимых знаний? – Если человек способный и у него есть стремление, то полноценным специалистом он станет примерно через год обучения. Но недвижимость – настолько обширная сфера, что проработав в ней двадцать лет, я до сих пор не могу сказать, что знаю об этом все. Поэтому в нашем агентстве разработана специальная система обучения, состоящая из нескольких блоков: юридического, технологического и блока общих знаний. Наши менеджеры, юристы и риэлторы читают лекции по прикладным дисциплинам, например, таким как география Екатеринбурга и типовые планировки домов различных периодов. Но прежде чем соискатели будут допущены до обучения, они проходят анкетирование и многоуровневые собеседования (со специалистом по кадрам, с менеджерами и начальниками отделов и департаментов). Базовый обучающий курс длится три недели. После этого кандидат на должность риэлтора сдает экзамен, становится стажером, получает «порт приписки» (отдел, в котором будет работать) и закрепляется за наставником. Затем начинается второй этап обучения, который называется «стажерские курсы». Он тоже включает в себя лекции, семинары, тренинги и всевозможные практические занятия. Во время стажировки у новичков зачастую появляются первые объекты, которые реализуются под пристальным наблюдением наставников. Разумеется, поначалу новичкам приходится непросто. Но в нашей профессии нельзя опускать руки на первом этапе, ведь чем дольше ты работаешь, тем проще (со временем очень сильно разрастается клиентская база). Практика показывает, что опытные агенты уже могут выбирать, за какие сделки им браться, за какие – нет. Судя по тому, что на недавнем турнире по боулингу среди агентств большое количество команд состояло из бывших сотрудников «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ», эта система имеет успех. – Нужно ли так кропотливо и тщательно обучать людей, если они потом уходят и открывают свои агентства? – Жалко, конечно, потраченных усилий. Бывали случаи, когда собирались уходить ценные сотрудники, мы предлагали им долю в компании, лишь бы остались… Но за все время я понял, что если человек принял решение уйти из агентства, его невозможно принудительно задержать. – На ваш взгляд, какие категории людей имеют наибольшую склонность к риэлторской работе? – Немаловажную роль играет начальное образование. Если кандидат по образованию – юрист, то, считай, половина необходимых знаний у него уже есть. Быстро «схватывают» педагоги: у них отработаны навыки взаимодействия с другими людьми. Гуманитарии вообще хорошо ориентируются в этой профессии. Но в нашей практике встречались и из ряда вон выходящие случаи. Например, одна девушка пришла устраиваться на работу в 17 лет (без высшего образования). Но, несмотря на это, она стала успешным риэлтором. Если судить с учетом возрастных и гендерных характеристик, то сейчас в агентствах по большей части – женский коллектив. Хотя двадцать лет назад это была мужская профессия. Но время шло, рынок перестал быть диким. Теперь мужчинам (которые лучше проявляют себя там, где надо схитрить и «объегорить») в недвижимости – не интересно. Нынче это кропотливая работа, с которой лучше справляются женщины. Американские коллеги тоже склоняются к мнению, что профессия риэлтора – женская. Не глядя, они готовы взять на работу женщину средних лет с детьми, без мужа. Потому что американские работодатели знают, что такой сотрудник будет работать в полную силу ради своих детей. – А как же молодые специалисты со средне-специальным и даже высшим риэлторским образованием? – По-настоящему сегодня риэлторов нигде не готовят. Из всевозможных колледжей выходят люди с общими знаниями, которые к реальной работе отношения не имеют. Такого молодого «специалиста» нужно учить и переучивать еще минимум полгода. Тогда может быть из него и выйдет толк. Мы стараемся не брать к себе на работу «готовых» агентов: у них уже есть свое представление о работе, которое зачастую не совпадает с нашим. Больше всего шансов попасть к нам в коллектив у людей с высшим образованием, которые имеют только общее представление о профессии. – Ваше обучение – платное? – Его стоимость – 2000 рублей. Но плата существует не из экономических соображений. Просто эти деньги нужны, чтобы как-то дисциплинировать соискателей, мотивировать на профессию. Человек, который заплатил даже столь символическую сумму, сто раз подумает, прежде чем бросить курсы, ведь «деньги-то уплочены». К тому же эта сумма возвращается агенту с первой же сделки. – Зачем вам нужна система обучения, ведь в Уральской палате недвижимости точно так же обучают риэлторов, еще и соответствующие сертификаты выдают после окончания курсов? – Там действительно серьезный подход к обучению. Но это больше похоже на теоретический курс молодого бойца. – Нужна ли универсальная модель образования для риэлторов? – Думаю, в ближайшее время этот вопрос решится в положительную сторону. Скорее всего, у нас будет как на Западе, где около 80% агентов – люди без соответствующего образования, которые получают дипломы и сертификаты уже будучи практикующими риэлторами. – Что бы вы посоветовали людям, размышляющим о возможности попробовать себя в этой профессии? – Не думайте – пробуйте! Риэлтор сегодня – одна из немногих профессий, позволяющих реализовать свои желания и максимально использовать возможности.

Станут ли садики детскими? http://nedv.info/articles/stanut-li-sadiki-detskimi Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Mon, 27 Jun 2011 09:47:06 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/detsad.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Нехватка мест в муниципальных детсадах – проблема общероссийская, но для города-миллионника она стоит особенно остро. В Екатеринбурге один из способов ее решения – возврат «детсадовской» недвижимости, которая сейчас используется не по назначению. Если верить обещаниям городской администрации, в нынешнем году в систему дошкольного образования будут возвращены 17 таких объектов. Большинство из них – нынешние школы и гимназии. Горожане недоумевают: огромное количество бывших детсадов занимают госструктуры и частные компании. Почему выбор пал именно на школы? Уже разгорелся конфликт между родителями гимназистов «Менталитета», которым предписано освободить здание перепрофилированного садика через год, и городского Управления образования. Однако оказывается, что многие школы сами не прочь распрощаться с рассыпающимися на глазах дошкольными учреждениями. УФМС здесь больше не живет Миграционная служба России по Свердловской области в Ленинском районе больше не работает по старому адресу. Двери здания 114а по улице Фурманова закрыты для посетителей. Бумага перед входом объясняет это переездом и направляет граждан по другому адресу. Внутри бывшего места расположения миграционной службы идет ремонт. «Видимо, действительно, здесь будет детский сад, – говорит Екатерина, молодая мама и жительница дома, расположенного напротив. – Скорее всего, до конца года его сдадут – активно начали ремонтировать, уже даже часть окон поменяли. Нам было бы очень удобно ходить в него, вот только попасть вряд ли удастся», – продолжает она. Отдать ребенка в муниципальный детский сад – мечта многих родителей. Очередь из желающих, по официальным данным, только по Екатеринбургу в настоящее время насчитывает порядка 19 тысяч человек. Неофициальная цифра намного больше – свыше 42 тысяч. Для решения проблемы нехватки мест в детских садах в уральской столице действует несколько проектов. Один из них – долгосрочная целевая программа «Развитие сети дошкольных образовательных учреждений в муниципальном образовании «город Екатеринбург» на 2009–2011 годы», реализуемая за счет городского бюджета, дотаций областного и федерального. Общий объем финансирования программы – свыше трех миллиардов рублей. В итоге уже к концу нынешнего года сеть детских садов должна увеличиться на 5455 мест. Самый большой прирост ожидается за счет капитального ремонта ранее перепрофилированных детских садов – он должен дать 3565 мест. В списке нынешнего года – 17 таких зданий. Их возврат должен принести 1810 мест. Один из таких объектов – здание миграционной службы Свердловской области по Ленинскому району Екатеринбурга – бывший дет-ский сад № 449. Пожалуй, единственное помещение из всего списка, занятое госструктурой. Большая же часть возвращаемых зданий – школы и гимназии. Объясняется такой подход довольно просто. «С муниципальными учреждениями, со школами нам проще работать, потому что мы сами их можем вернуть и перевести. А с силовыми органами – сложнее. Они так легко садики не отдают. Поэтому сейчас мы пытаемся решать проблему с тем, что у нас есть. На самом деле все перепрофилированные детсады стоят в очереди. И если они сдаются и находятся в муниципальной собственности, а не в чьей-либо другой, они будут в дальнейшем возвращены, и им вернут их природную функцию. Все школы, лицеи, гимназии, которые их занимают, будут перемещены в другие здания. Современные требования к школьному образованию говорят о том, что нельзя школе находиться в детском саду. Поэтому эти садики в дальнейшем будут возвращены городу», – говорит Денис Сухоруков, пресс-секретарь администрации Екатеринбурга. Все эти здания, по его словам, находились в аренде. И возвращаются на обычных основаниях – город прекращает ее продление. «Проще, конечно, отобрать у детей, чем строить что-то новое. Но вернуть надо все – в том числе и школы, хотя они занимают не так много места, – комментирует Анатолий Булатов, представитель инициативной группы родителей. – Освобождать надо все. По Екатеринбургу около 600 зданий было построено при советской власти. Из них 100 было продано на законных основаниях, как нам сейчас говорят. 200 город отобрал у детей под свои нужды. Сейчас это (Возврат перепрофилированных детсадов. – Прим. ред.) самое лучшее, что можно сделать. При плотной застройке города других мест нет. Надо эту территорию использовать только под детские сады. Если здание старое, его просто снести и построить новый детсад. Так делают в Москве – там 60% детских садов построено на месте старых зданий». Действительно, если посмотреть даже по одному району города – к примеру, Верх-Исетскому, – детские сады находятся почти в каждом дворе. И строить новые просто негде. Другое дело, что часть из них уже давно используется не по назначению – в них разместилось управление судебных приставов, мировые судьи, управление Госнаркоконтроля и другие организации. Вернутся ли эти здания детям? Об этом чуть ниже. Школьники vs дошкольники Сам процесс возврата зданий нравится не всем. Конфликт уже разгорелся между родителями гимназистов «Менталитета» и городским Управлением образования. Начальные классы гимназии обязали к осени следующего года освободить здание бывшего детсада № 532 по улице Крауля, 82б, которое они сейчас занимают. Родители выступают против переезда, объясняя это в том числе ветхостью предоставляемого взамен помещения. Нынешнее здание, по утверждению инициативной группы, было отремонтировано за счет родителей. Однако «детсадовская» недвижимость, возвращаемая в текущем году, сама находится не в лучшем состоянии – почти везде капитальный ремонт не проводился десятки лет. «Здание приблизительно 70-х годов. Необходим капитальный ремонт, особенно в подвале. Коммуникации старые, все сгнившее, течет», – рассказали в гимназии № 47. И подобная ситуация во многих зданиях из списка. Быть может, поэтому школы настроены не столь категорично? Действительно, почти все готовятся к переезду или уже освободили помещения. У большей части в бывших детсадах располагались начальные классы. В новом учебном году они будут находиться вместе со старшими классами. «У нас два здания, одно использовали под начальную школу, сейчас отдали его обратно, – рассказывает Марина Телеткова, завхоз лицея № 88. – Конечно, лучше, когда все в одном здании – чем через поле водить детей обедать в другое здание. Но и наше-то в ветхом состоянии, его через год будут закрывать на ремонт». «Пора возмущений уже прошла. В детском саду тоже мало хорошего – узкие коридоры, низкие потолки. Для школьников должны быть школы, а не детские сады», – делится Нина Михайловна, работник гимназии № 99, все классы которой будут теперь находиться в одном здании. В список, кстати, попала и частная школа, арендовавшая помещение у города, – в связи с переездом половина учеников ею будет потеряна. «С одной стороны, переезд нам и удобен – распрощаемся с этим гнилым зданием. А с другой, и привыкли к нему, и территория у нас тут шикарная… Само же здание без горячей воды, очень холодное. Все рушится, оседает, крыша течет. Строители, которые будут делать ремонт, уже приходили. Сказали, что даже фундамент, как песок, сыпется. Все нужно менять кардинально. Переезд у нас запланирован в июне. Половина детей уходит в удобные им места», – рассказали в администрации средней школы «Юность». Точка невозврата? Городские власти уверяют, что все здания будут отремонтированы и введены в эксплуатацию до конца этого года. А со временем детям вернут и все остальные перепрофилированные МДОУ. Важный момент – это только те объекты, что находятся в муниципальной собственности. Однако, как известно, многие из них крепко держатся в частных руках. О возможности их возврата говорилось еще до принятия городской целевой программы. В частности, в аналитической справке, подготовленной информационно-аналитическим отделом Гордумы Екатеринбурга еще в 2007 году, отражен ряд интересных моментов, касающихся приватизации детских садов. «Обзор федерального законодательства в этой области, которое отличается сложностью, неполнотой и непоследовательностью, показывает, что детские дошкольные учреждения вполне законным путем могли оказаться в частной собственности и поменять назначение. Об этом свидетельствуют и результаты анализа судебной практики, касающейся передачи зданий детских дошкольных учреждений для использования не по прямому назначению. Новые собственники зданий не стремятся вернуть их в муниципальную собственность и, очевидно, привлекают лучших юристов для того, чтобы отстоять свои права. Такие дела рассматриваются в нескольких инстанциях и в большин-стве случаев решаются в пользу новых собственников. Есть и положительные примеры, когда спорные здания возвращались муниципалитету, либо суд обязывал использовать их по прямому назначению, но эти случаи единичны», – говорилось в аналитической справке. Также в ней упоминалось Постановление Правительства Свердловской области № 184-ПП «О приросте сети дошкольных образовательных учреждений в Свердловской области в 2007–2009 годах». Этим документом администрациям муниципалитетов области давались задания по увеличению количества мест в детсадах за счет возврата перепрофилированных дошкольных учреждений. Для Екатеринбурга оно составляло 24 076 мест. Как показало время, опасения составителей аналитической справки по поводу реальности его выполнения были не напрасны. Сколько стоит место в детском саду? Согласно целевой программе «Развитие сети дошкольных образовательных учреждений в муниципальном образовании «город Екатеринбург» на 2009–2011 годы» на капитальный ремонт ранее перепрофилированных детских садов отведено 633,6 миллиона рублей. Если посмотреть программу, то на каждый садик приходится в среднем от 24 до 77 миллионов рублей в зависимости от количества вводимых «садико-мест». К примеру, по данным на момент принятия программы, капитальный ремонт и реконструкция здания по улице Советской, 19а (нынешняя гимназия № 47) оценивались в 37,7 миллиона рублей. Садик должен вместить 90 детей. Получается, одно место обходилось примерно в 419 тысяч рублей. Напомним, что такая стоимость определялась еще в 2008 году – строительство же одного «садико-места» тогда оценивалось почти в 1 миллион рублей. «Сейчас уже говорят, что на строительство новых – 350 тысяч хватит (На ввод одного места в построенном детском саду. – Прим. ред.). Перепрофилирование раза в два дешевле, чем строительство. Говорят, что до 2014 года полностью все очереди ликвидируются. Мы подсчитали, что очередь в городе больше 42 тысяч. Вообще же мы оцениваем потребность в детских садах Екатеринбурга до 2014 года – 60 тысяч мест (с учетом роста рождаемости). Нам говорят – в одночасье сделать ничего нельзя. Но это «одночасье» длится уже шесть лет. В 2005 году президент дал поручение вернуть детсады и строить. В 2007 году правительство разработало комплекс мер по развитию детских садов. По этой программе область сделала областную программу. Она была провалена», – считает Анатолий Булатов. Такое мнение имеет право на существование. Тем более что ликвидация очереди, похоже, наступит не скоро. Судя по официальной статистике по Екатеринбургу, до начала действия городской целевой программы – в 2008 году – очередь составляла 18 398 человек. Через год после ее начала – в 2010 году – 20 950 человек. Сейчас – порядка 19

Доверять профессионалам http://nedv.info/articles/doveryat-professionalam Анна Асташкина Жилая недвижимость Mon, 27 Jun 2011 08:43:02 GMT article

<img alt="Доверять профессионалам" src="http://nedv.info/files/professional.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Ее путь в недвижимость – классический образец достижения цели. Начав его с практики в риэлторской компании, она прошла все ступени от простого агента до директора собственного агентства недвижимости. Целенаправленное развитие, внимание к мелочам, желание подобрать оптимально выгодный вариант для клиента сделали свое дело. Наталья Новикова, директор агентства недвижимости «Новый дом» г. Екатеринбург, теперь уже сама организует весь процесс приобретения жилья с помощью ипотечных программ. – Первое высшее образование – УрГЭУ, по специальности – экономист. Непосредственно с недвижимостью была связана моя первая учебная практика. Мне это стало интересно. Начала работать в крупной компании риэлтором. Когда не хватало знаний, продолжала учиться. Прошла аттестацию в Уральской палате недвижимости. Через шесть лет приняла решение об открытии собственного агентства «Новый дом» г. Екатеринбург. Это решение было принято окончательно и бесповоротно. Я думаю, что пришло время. Структуру я изучила, знаний было достаточно. Страха не было, было желание работать на себя со своим коллективом. В июле нашему агентству исполняется три года. Сейчас я в большей степени изучаю специфику финансовой деятельности и все, что связано с ипотечным кредитованием граждан. Наши банки-партнеры регулярно проводят семинары и охотно делятся с нами этой информацией. – Название определено специализацией компании? – Да, «Новый дом» г. Екатеринбург – новые квартиры в новых домах. Мы работаем с застройщиками и подрядчиками. В планах – развить продажи по зарубежной недвижимости. Это новостройки от застройщиков и вторичное жилье от инвесторов в Таиланде, Египте, Турции, Испании, Италии, Франции, Кипре, Болгарии, Черногории. – Вы берете студентов на практику с возможностью трудоустройства. Какие требования предъявляете к потенциальным сотрудникам? – На самом деле, важно желание работать. Сфера недвижимости предполагает работу и в офисе, и с клиентами на объекте, взаимодействие с организациями, партнерами. Не у всех одинаково хорошо получается и работа с документами, и живое общение с клиентами. Поэтому при приеме на работу я обращаю внимание на предрасположенность человека к тому или иному виду работ. Нет смысла в данном случае направлять к клиенту сотрудника, который испытывает дискомфорт при общении, но зато аккуратен и внимателен при оформлении пакета документов. И наоборот. Если сотрудник общителен и коммуникабелен, то ему проще найти подход к клиенту, а работа с бумагами ему будет в тягость. Еще один из существенных для меня аспектов – это первичная грамотность кандидатов в сфере недвижимости. Очень важно, чтобы человек умел оперировать основными терминами, понимал значение этих слов. Именно поэтому наше агентство заключило договор о возможности прохождения преддипломной практики для студентов «Национального института недвижимости и инвестиций» города Екатеринбурга. У этих людей есть желание работать в данной сфере, есть теоретические знания, а приобрести опыт мы поможем. – Возможно, люди до сих пор боятся встретить мошенника среди риэлторов и поэтому проявляют особую бдительность. Сейчас отношение к агентам меняется? – Я думаю, что ситуация стабилизировалась. По крайней мере, в Екатеринбурге в последнее время не слышала таких слов, как «черные риэлторы». Да, в лихие 90-е это было. Но сейчас многие граждане и сами профессионально подходят к простым сделкам, без привлечения ипотечного займа. Однако в силу занятости не все располагают временем и обращаются за профессиональной помощью к специалистам по недвижимости. Чтобы найти «своего» риэлтора, я бы рекомендовала клиентам прежде чем заключать договор, не полениться и проверить агентство. Во-первых, приехать в офис (сделать визуальный осмотр, посмотреть обстановку). Во-вторых, ознакомиться с документами организации. В-третьих, прочитать отзывы об агентстве. – Вы заговорили об ипотечных сделках. В чем на сегодня их сложность, и растет ли к ним интерес? – Интерес очень большой! В банковской сфере прогнозируют понижение ставок по ипотечному кредитованию. Люди начали активно использовать материнский капитал и военные сертификаты, работает программа для молодых семей. Невыплаты по кредитам уходят в прошлое вместе с кризисом, и этот факт несомненно положительно сказывается на банковских решениях о финансировании граждан. Сложность сделки с привлечением ипотеки у человека, желающего провести ее самостоятельно, может возникнуть уже на первом этапе. Рассмотрим вариант с продажей собственного объекта недвижимости с последующим приобретением жилья и привлечением ипотечного займа для улучшения жилищных условий. Важно, чтобы сбор всех документов по обоим объектам проводился одновременно. Необходимо следующее: <ul> <li> Хорошая реклама по продаже квартиры (затратный факт).</li> <li> Подготовка документов по продаже собственного жилья (подготовка и сбор соответствующих документов к продаже объекта с соблюдением сроков действия справок).</li> <li> Сбор копий документов для банка, необходимых для оценки платежеспособности.</li> <li> Получение предварительного одо-брения банка на получение ипотечного займа.</li> <li> Подбор варианта приобретаемого объекта, соответствующего требованиям банка и личным пожеланиям клиента.</li> <li> Сбор пакета документов по покупке недвижимости в ипотеку (оценка независимых оценщиков, страхование и многое другое).</li> <li> Согласование между участниками сделки ступенчатой схемы расчета.</li> <li> И, наконец, проведение одновременно двух сделок и оформление ипотечного займа.</li> </ul>   Существует множество вариантов по приобретению недвижимости с привлечением различных финансовых инструментов. Иногда можно использовать и небольшой потребительский кредит. Здесь нужно понимать, что у потребительских кредитов процент выше и срок кредитования меньше, но на небольших суммах это в любом случае выгоднее, так как клиент не несет дополнительных расходов, связанных с ипотекой: это оценка объекта, страхование заемщика и недвижимости. В каждом индивидуальном случае можно подобрать наиболее приемлемый вариант. Такие схемы с привлечением потребительского кредита я рекомендую в случае, если заработная плата достаточна, чтобы семья не испытывала потребности в денежных средствах в период выплаты займа. Нужно учесть, что при сокращении срока выплаты всегда увеличивается ежемесячный платеж. И именно срок займа по ипотеке делает ее доступной для граждан. Ипотеку через шесть месяцев можно гасить досрочно, при этом проценты за неиспользованный кредит не взимаются и пересчитываются банком.   – На что следует обращать внимание при использовании материнского капитала? – Начну с того, что оплатить ипотечный долг материнским капиталом можно, даже если кредит оформлен не на маму, а на супруга. Кредит может быть оформлен и до возникновения у заемщика права на получение средств материнского капитала. Кроме того, 24 декабря 2010 года Совет Федерации одобрил внесение изменений в ФЗ № 256, согласно которым исключаются указания на срок заключения кредитных договоров (ранее указывалось, что кредит должен был быть оформлен до 31 декабря 2010 года). Так что теперь норма, в соответствии с которой материнский капитал можно использовать на погашение ипотечных кредитов, стала постоянной. Желающим воспользоваться средствами материнского капитала для погашения жилищного или ипотечного кредита необходимо учесть ряд нюансов. В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: <ul> <li> прекращения права на дополнительные меры государственной поддер-жки;</li> <li> нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении;</li> <li> указания в заявлении о распоряжении суммы или ее частей в совокупности, превышающей полный объем средств материнского капитала;</li> <li> ограничения лиц в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры господдер-жки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке);</li> <li> отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры господдержки, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации.</li> </ul> Некоторые банки предоставляют ипотечные программы для семей, которые имеют государственный сертификат, дающий право на получение материнского капитала. Сумма материнского капитала увеличивает размер предоставляемого ипотечного кредита либо позволяет снизить платеж. – Три года для компании – срок относительно небольшой. Как ощущаете себя на рынке недвижимости? – Как агентство недвижимости мы недавно на рынке, а как специалисты – давно. Уверенно смотрим вперед и готовы профессионально подобрать для наших клиентов оптимальный вариант.

Плюсы и минусы комплексной застройки http://nedv.info/articles/plyusy-i-minusy-kompleksnoy-zastroyki Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 14 Jun 2011 04:34:54 GMT article

<img alt="Плюсы и минусы комплексной застройки" src="http://nedv.info/files/complex_indstr.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В начале XIX века у уральцев были весьма противоречивые представления о красоте, что отражалось на внешнем виде их домов. Екатеринбургский архитектор М. П. Малахов выпустил три альбома образцовых фасадов. Домовладельцы должны были привести внешний облик домов в соответствие этому документу. Это определило облик города. 2011 год ознаменован активным развитием загородного строительства. По оценкам экспертов, в этом году объем приобретения земельных участков с домами и без в коттеджных поселках вырос на 15%. В ряде случаев земельные участки продаются без подряда. В таких поселках можно лицезреть архитектурные «шедевры». Например, дом, отделанный черным сайдингом, с крышей, которая опирается на землю, или дом в виде трубы с окнами-иллюминаторами. Тренд посткризисного периода – появление специфического продукта – коттеджных поселков, выполненных в едином архитектурном стиле. Плюсы и минусы разных подходов к застройке поселков мы обсудили с экспертами. Класс коттеджного поселка определяется совокупностью характеристик. Не только самим объектом, но и его окружением. Комплексная застройка коттеджного поселка, где земля продается с подрядом, более привлекательна с инвестиционной точки зрения. Покупатель понимает, что будет по сосед-ству. Пример неудачного окружения – роскошный дом с дорогой отделкой в окрестностях Екатеринбурга. Коттедж находится в поле, он не газифицирован, к нему не проложена дорога. По мнению экспертов, объект стоит средств, которые пытается выручить строительная компания, однако он будет продан скорее всего по цене вдвое ниже заявленной. В случае комплексной застройки у жителей есть четкое понимание того, как будет выглядеть поселок. Единое архитектурное решение предполагает, что земля продается с подрядом. В таком случае строительная компания может назвать точные сроки окончания строительства и количество расходов каждого собственника. «Наличие абсолютно одинаковых домов, но при этом качественных и добротных, с нормальным соотношением площади земельного участка и дома – это очевидный плюс по сравнению с поселками под индивидуальную застройку с непонятными сроками сдачи», – считает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». Однако риэлтор отмечает, что в ряде случаев, когда строительством занимается подрядная компания застройщика, качество оставляет желать лучшего. Андрей Смотрицкий, житель коттеджного поселка в Юго-Западной части Екатеринбурга, рассказывает о своем опыте сотрудничества со строительной компанией застройщика: «Подрядная организация работала с грубейшими нарушениями строительных норм. За три месяца сменилось четыре прораба по непонятной причине. Изначально компания обещала построить дом по низкой цене. Но все расчеты велись карандашом. Сумма задолженности аккуратно подтиралась и заменялась на большую. Мне с огромным трудом удалось остановить ход строительства этой компании. В нашем коттеджном поселке я не видел построенных для продажи домов, которые были бы грамотно и по-честному сделаны. Строительный брак вскрылся сразу же – дома трескались, их стягивали, штукатурили, подвалы заливало водой. Владельцы тщательно скрывали дефекты, чтобы при продаже это не отразилось на стоимости». Иван Волков, управляющий партнер ООО ЮФ «ЮРЛИГА» рассказал, что судебной практике известны прецеденты, когда между покупателем, который приобрел землю с подрядом, и застройщиком возникали споры. «Практически невозможно отказаться от подряда, даже если предыдущий этап подряда был выполнен некачественно. С точки зрения гражданского права отказаться от подряда возможно, но указанные договоры, как правило, составлены таким образом, что покупатель может отказаться от услуг только в случае выплаты штрафных санкций или судебного разбирательства. Это конфликт, который априори затратен. Выйти из коттеджного поселка при возникновении такого конфликта с застройщиком непросто. Деньги за приобретенную землю с подрядом никто не вернет. Если построено некачественно, это нужно будет доказать. Если разрешить спор не удалось в порядке досудебного урегулирования, то придется обращаться к юристам, привлекать специализированных экспертов, которые будут делать строительные экспертизы. Кроме того, отстаивать свои права придется в судах всех инстанций. Данные процедуры долгие, сложные и дорогостоящие. Нужно десять раз подумать при выборе компании, которая будет строить ваш коттедж». Эксперты отмечают, что на рынке загородной недвижимости еще не сформирован список добросовестных застройщиков. По словам юриста, строительством коттеджных поселков часто занимаются финансово-промышленные группы, которые не специализируются на такого рода вопросах, либо иные инвесторы, которые также не являются профессионалами в этой сфере. При этом приобретение участка с подрядом в поселке с типовой комплексной застройкой обходится значительно дороже, чем приобретение земельного надела с привлечением сторонней строительной компании. Например, в поселке «Новое созвездие» земельные участки без подряда продаются за 60 тыс. руб. за 100 м2. В то же время через дорогу возводится вторая очередь – «Новое созвездие премиум», где стоимость сотки вдвое выше – 130 тыс. руб., стоимость строительства с подрядом составляет 32 тыс. руб. м2. Можно отыскать частные строительные компании, которые предлагают возведение квадратного метра за 12–15 тыс. руб. «Цена земельного участка с подрядом нередко неоправданно высока. В некоторых случаях проще построить дом самостоятельно с привлечением сторонней строительной компании», – считает Ирина Сангалова. По словам застройщиков, реализовывать участки с ограничениями на строительство и подрядом сложнее и дольше, нежели земельные наделы, но не все ищут легких путей: «Мы считаем, что будущее за большими клубными загородными комплексами, нежели за коттеджными поселками, которые состоят из 20 домов и не имеют общего – идеи и структуры. Комплексная застройка распространена не только в зарубежных странах, в Москве загородные поселки строятся по такому принципу», – рассказывает генеральный директор загородного комплекса «Шервуд парк» Евгений Власов. Принято считать, что поселки, где предусмотрен единый архитектурный ансамбль, – наделены более высоким статусом. «Единое архитектурное решение – это безусловный плюс. Единообразная застройка не означает, что возводятся типовые дома. Единое архитектурное решение – это единый цвет, стиль. Дом может сильно отличаться внутренней отделкой. Если посмо-треть на уже построенные коттеджные поселки, которые выполнены в едином архитектурном стиле, то вы поймете, что это очень красиво. Все дома немного отличаются, но смотрится все изумительно!», – говорит Елена Фаракова, специалист по недвижимости КБ «Ярмарка». Начальник отдела загородной недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» согласна с коллегой: «Комплексная застройка – это прерогатива не экономкласса». Хотя встречаются и исключения, например, коттеджный поселок «Георгиевские дачи». В настоящий момент на рынке загородной недвижимости универсальной классификации не принято. Зачастую покупателям предлагается приобрести дом в поселке премиум-класса, который далек от этой категории, так как статус определяет застройщик. «Деление на классы больше применяется для городской недвижимости, что касается загородной – критерии размыты. Характеристик, по которым мы можем отнести поселок к тому или иному классу, несколько: площадь участка, назначение земли, строительные материалы, набор опций, которые предоставляет УК, удаленность от города и т. д. В окрестностях Екатеринбурга выделяется три класса: эконом, бизнес и премиум», – говорит Ирина Сангалова. По оценкам специалистов рынка загородной недвижимости, большее количество поселков находится на низкой стадии готовности. «В ряде случаев застройщики демонстрируют потенциальным покупателям не коттеджный поселок, а «пробник» – готовую первую очередь. Очевидно, что конкретных и понятных сроков застройки всего поселка нет», – говорит Ирина Сангалова. Поселков с высокой степенью готовности, где не продается земля с подрядом, выдержан единый архитектурный стиль, и вовсе единицы. Низкая степень готовности большинства объясняется тем, что у застройщиков зачастую нет средств для освоения всего проекта. Несомненным плюсом таких поселков является то, что у клиентов наглядно формируются представления о качестве строительства, уровне будущего поселка, перспективах комфортного проживания. «Большинство строительных компаний не готово сначала строить, а потом продавать», – говорит Ксения Энгельгардт, главный архитектор проекта ООО «Проект ОСА». Покупатели скептически смотрят на перспективу вложения средств в поле. Потенциальный покупатель Екатерина: «Я буду покупать дом только тогда, когда увижу протянутые к дому сети». Николай Савин, директор компании-застройщика коттеджного поселка «Золотой карп» говорит о том, что практически никто из покупателей не проявляет интереса к построенным типовым домам, каждый заинтересован в том, чтобы дом максимально соответствовал потребностям семьи: «Первоначальный типовой проект домов оказался сильно переработанным: были балконы, эркеры, форма крыши была другой, изменен метраж комнат, площадь гаража. Выяснилось, что многие желают построить дом попроще». У покупателей еще не сформирован вкус к архитектуре. Именно поэтому комплексная застройка поселков не отличается особенной выразительно-стью. Архитекторы готовы предложить интересные проекты для комплексной застройки, но это не востребовано. Ксения Энгельгардт: «Ошибочно полагать, что типовые проекты неинтересны с точки зрения архитектуры и не подлежат корректировке. Объемноланировочное решение типового дома можно изменить в соответствии с пожеланиями покупателя, сохранив при этом стилистику здания в едином ансамбле с окружающей застройкой. Таким образом, появляется возможность угодить покупателю и сохранить архитектурную комплексность поселка. Но в настоящий момент в Екатеринбурге такой подход к застройке поселков встречается редко. Архитекторы также готовы предлагать свои смелые идеи, но их реализации мешают устаревшие взгляды». *** Приобретение земли с подрядом при существующей правовой базе остается более рискованным, чем индивидуальное строительство. Кроме того, пока не сформирован, и не ясно, когда сложится вкус к архитектуре у потребителей. Комплексная застройка остается неинтересной, примитивной даже в поселках бизнес- и премиум-сегментов. Когда предпочтения потребителей изменятся, появятся строительные традиции, а качество строительства улучшится, лидерство будет за коттеджными поселками с единым архитектурным стилем. Ведь помимо того, что это более эстетично, такой подход обеспечивает надежные инженерные системы, развитую инфраструктуру, благоустройство территорий и единую социальную среду.

«300 метров на северо-восток», или Реальность прописки в коттеджном поселке http://nedv.info/articles/300-metrov-na-severo-vostok-ili-realnost-propiski-v-kottedzhnom-poselke Анна Асташкина Дома, коттеджи Mon, 06 Jun 2011 08:56:58 GMT article

<img alt="«300 метров на северо-восток», или Реальность прописки в коттеджном поселке" src="http://nedv.info/files/propiska_cottege.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Загородный дом в обмен на квартиру? Никаких проблем! – убеждает яркая реклама коттеджных поселков в живописных природных уголках. Застройщики обещают земельные участки с коммуникациями и законно возведенные дома, говоря даже о возможной регистрации в них. Однако коттеджные поселки экономкласса, которые чаще всего и рассматриваются горожанами для постоянного проживания, большей частью возводятся на землях сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство. Возможна ли прописка на таких «дачах» – мнения экспертов разделились. Строить разрешено? Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о коттеджных поселках, т. е. об обособленной, огражденной территории, предназначенной для строительства коттеджей или сблокированных коттеджей (таунхаусов). Внутри нее существуют свои правила взаимоотношений между жителями – это собственная управляющая компания, охрана. Такое устройство не стоит путать с коттеджной застройкой внутри населенного пункта – в этом случае проблем с пропиской не возникает. Итак, небольшое отступление. Для того, чтобы было где оформлять прописку, сначала необходимо законно построить дом. А строить можно не везде. Вся земля нашей страны делится на несколько категорий, но приобретать в собственность или арендовать физические лица могут лишь две из них – это земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Логично, что первая категория находится в границах муниципального образования, а вторая – за его пределами, проще говоря, это поля и пашни. Здесь важный момент – разрешенное использование такой земли. «Строительство домов разрешено на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под садоводство и огородничество, под личное подсобное хозяйство и под индивидуальное жилищное строительство. На землях сельхозназначения – с разрешенным использованием под садоводство, огородничество либо под дачное строительство», – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_Недвижимость». Выбирая земельный участок, необходимо определиться – будет ли возведенный на нем дом использоваться для постоянного проживания или только для отдыха. Как отмечают застройщики, часть горожан изначально рассматривает загородную недвижимость как дачу, имея регистрацию в Екатеринбурге. Однако остальные переезжают на постоянное место жительства, и для них возможность прописки имеет существенное значение. Коттеджные поселки экономкласса, которые чаще всего и облюбовывают нынешние горожане для долгосрочного проживания, в большинстве случаев возводятся на землях сельхозназначения, в лучшем случае – с разрешенным видом использования «дачное строительство». Популярность таких участков обусловлена несколькими моментами. Во-первых, площадь сельхозугодий намного превышает территории, отнесенные к землям населенных пунктов. Во-вторых, стоимость их ниже. «Еще один нюанс – налогообложение земли. Хотя оно и так невелико, но все равно налог с земель сельхозназначения ниже, чем с земель поселений», – говорит Андрей Сайфунов, руководитель отдела загородной недвижимости риэлтерской группы «Капитал». При всех этих плюсах есть большой вопрос – возможность прописки. Где эта улица, где этот дом? Разберемся по порядку. Регистрация по месту жительства возможна в жилых домах, построенных на территории населенного пункта. С этим никто не спорит. А вот по поводу реальности подобной процедуры на землях сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство мнения участников рынка расходятся. «Согласно российскому законодательству на землях сельхозназначения зарегистрировать жилой дом невозможно. На землях с разрешенным использованием под садоводство и огородничество узакониваются садовые домики, а с разрешенным использованием под дачное строительство – дачные, – поясняет Ирина Сангалова. – Сейчас в судебном порядке есть возможность прописаться в садовом домике, если садовое товарищество находится на территории населенного пункта, дом признан пригодным для постоянного проживания, и это единственная недвижимость у соб-ственника. В других случаях регистрация в объектах, находящихся на землях сельхозназначения, крайне затруднительна. А порой и вовсе невозможна». Андрей Сайфунов считает иначе: «Если идет строительство на землях сельхозназначения, вид разрешенного использования – дачное строительство, можно зарегистрировать этот объект как жилой дом. На самом деле существует процедура, по которой можно получить постановление о присвоении милицейского адреса. Мы это делаем. Жители, после того как построят объект и зарегистрируют его, могут прописаться в жилом строении». Как отмечает Ирина Сангалова, адрес в коттеджных поселках будет выглядеть примерно так: «ориентир 300 метров на северо-восток от улицы Луговая, дом 5». Чтобы разобраться в этой ситуации, необходимо призвать на помощь закон. Комментирует Дмитрий Ситник, ведущий юрисконсульт Группы Компаний «Априори»: «В соответствии со ст. 81 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам для дачного строительства. Право возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем на дачном земельном участке установлено абзацем 4 статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Необходимо отметить, что абзац 2 статьи 1 указанного закона, ограничивающий право граждан на возведение на садовом земельном участке жилого дома с правом регистрации проживания в нем, признан не соответствующим Конституции РФ и не подлежащим применению (постановление Конституционного суда РФ № 7-П от 14.04.2008 г.)». Для такого строительства выдача разрешения не требуется, поэтому к подобным объектам применима упрощенная процедура регистрации, так называемая «дачная амнистия». В предоставляемые документы, в частности, входит декларация об объекте недвижимости. Однако, по словам юриста, «задекларированное назначение объекта (жилое/нежилое), которое указывается и в свидетельстве о праве соб-ственности покупателя, не влечет автоматической регистрации по месту жительства». И органы Федеральной миграционной службы (или муниципалитеты) нередко отказывают в прописке гражданам по нескольким основаниям: 1) гражданин не представил доказательств отнесения земельного участка к землям населенных пунктов; 2) у дома отсутствует почтовый (милицейский) адрес; 3) не представлены документы, подтверждающие соответствие здания требованиям, предъявляемым законодательством РФ к жилым помещениям (строительные, санитарные нормы и т. п.). «Отказ в регистрации по месту жительства по первому и второму основаниям незаконен. Действующее законодательство не содержит положений, ограничивающих возможность регистрации граждан вне пределов населенных пунктов. Это было бы необоснованным ограничением конституционной свободы передвижения и выбора места жительства. Почтовый (милицейский) адрес объекта также не является обязательным, так как в заявление о регистрации по месту жительства гражданин может внести адрес, указанный в его свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости», – говорит Дмитрий Ситник. Еще один важный момент – необходимость подтвердить соответствие построенного дома требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. «Процедура может быть пройдена в административном или в судебном порядке. Административный вариант является более долгим и трудоемким, так как муниципалитеты не всегда горят желанием организовать работу Межведомственной комиссии, предусмотренной постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. («Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции») в отношении частного жилищного фонда. Тем более что пункт 8 вышеназванного постановления отнес указанное полномочие к дискреционным, то есть осуществляемым по усмотрению муниципалитета. Но обращение в муниципалитет всегда должно предшествовать обращению в суд. И только если муниципалитет отказал в выдаче заключения о признании жилого помещения пригодным для проживания или не ответил на запрос в 30-дневный срок, тогда можно идти в суд. Но, как показывает судебная практика, шансы отстоять свои права в суде без помощи квалифицированного юриста невелики. Очень важно правильно сформулировать свои требования и собрать соответствующую доказательственную базу. В частности, в суд обязательно должно быть представлено заключение независимой экспертной организации о соответствии объекта недвижимости требованиям, предъявляемым законодательством РФ к жилым помещениям», – добавляет Дмитрий Ситник. Стоит отметить, что речь идет именно о дачных земельных участках. «У садовых земельных участков своя специфика. Суды иногда толкуют постановление КС РФ № 7-П как разрешающее прописку только на садовых земельных участках из состава земель населенных пунктов, но не на таких же садовых земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения. На садовых участках из состава сельхозземель практически невозможно прописаться даже в судебном порядке», – отмечает юрист. Трудности перевода Получается, процедура регистрации в коттеджном поселке на сельхозземлях с разрешенным использованием под дачное строительство все-таки возможна. Однако требует немало сил. Чтобы избавить себя от таких проблем, эксперты советуют выбирать участки на территориях, уже признанных частью населенного пункта. Хотя отдельные застройщики, предлагая сельхозземлю, успокаивают потенциальных покупателей тем, что в скором времени переведут ее в категорию населенных пунктов. Но и это не так просто. «Чтобы поменять разрешенный вид использования земли, требуется процедура, которую проводит администрация муниципального образования. Такая процедура занимает срок от двух месяцев и более, – говорит Андрей Сайфунов. – Для того чтобы поменять, например, земли сельхозназначения на земли населенных пунктов, требуется согласование и постановление областного правительства. Это более затратно и более длительно. Разумеется, большинство собственников земельных участков идет, условно говоря, по упрощенной схеме – меняют не категорию земель, а разрешенный вид использования с того, который был, на дачное строительство. И процедура быстрее, и строить можно, и регистрировать можно». Но питать иллюзий по поводу того, что такой перевод обязательно осуществится, не стоит. Как отмечают специалисты, к примеру, перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов возможно лишь при условии, что они граничат друг с другом в месте возведения застройки. При этом фактически границы населенного пункта увеличиваются на площадь коттеджного поселка. Еще один нюанс – находятся ли эти земли у застройщика на правах собственности или долгосрочной аренды. В случае аренды нужно обращать внимание на планы муниципалитета на выделенные участки. «Если у администрации Екатеринбурга есть на эту землю в перспективе другие планы, ее никогда в жизни не переведут в землю населенных пунктов: разрешат этими участками пользоваться, организовывать дачные поселки, сады, а в один прекрасный день скажут – у нас тут будет проходить автострада. Так можно и лишиться своего дома. Поэтому нужно смотреть градостроительные планы муниципалитета», – предупреждает представитель одного из агентств недвижимости. Если же вопрос перевода принципиален, можно не надеяться на обещания застройщиков и заняться этим самостоятельно либо с помощью специализированной компании. Юридические фирмы за такую услугу берут порядка 500 тысяч рублей. Более простой путь – изменение не категории, а разрешенного использования земельного участка (к примеру, на то же дачное строительство) – обойдется в сумму порядка 300 тысяч рублей. Так что стоит задуматься о том, не дешевле ли будет приобрести землю, уже переведенную в категорию населенных пунктов, если вопрос прописки принципиален. Кроме того, законопроект о запрете дачного строительства на землях сельхозназначения Госдумой уже обсуждался. Если он все-таки будет принят, прописка в «дачных домиках» на землях сельхозназначения станет и вовсе невозможна.

Посткризисное пространство http://nedv.info/articles/postkrizisnoe-prostranstvo Наталья Данилова Город Mon, 06 Jun 2011 08:54:33 GMT article

<img alt="Посткризисное пространство" src="http://nedv.info/files/postcrysis.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Без преувеличения, всех волнует дальнейшая судьба рынка недвижимости. «Подорожает ли моя квартира?» – спрашивают частные лица. «Будет ли спрос на риэлторские услуги?» – задаются вопросом профессионалы. О том, что произойдет с рынком в ближайшем будущем, о стоимости риэлторских услуг и о перспективах профессии в свете обсуждения проекта «Закона о риэлторской деятельности» рассказал Игорь Обухов, директор АН «Антей», президент Уральской палаты недвижимости. – Я принял решение заниматься риэлторской деятельностью в 1997 году. Обучение и стажировку проходил в АН «Проспект», где сначала работал агентом, а потом – начальником отдела. Уже тогда в мои обязанности входил набор и подготовка кадров. Три года я проработал в одном из лучших агентств города, помогал директору «поднимать» фирму после кризиса конца 90-х. Когда знакомые из «большого» бизнеса предложили открыть свое дело, я оценил перспективы и согласился. Так в 2001 году появилось агентство «Антей», которому сегодня исполняется 10 лет. Еще раньше, до 1997 года, я работал в милиции в подразделении вневедомственной охраны. Это был вынужденный шаг, потому что в то время оплачиваемую работу по специальности (я – радиоинженер) найти было весьма сложно. Относительно свободный график работы позволял заниматься личными жилищными вопросами, а также помогать родственникам, знакомым. Когда возник вопрос о смене деятельности, я пошел в недвижимость, так как уже кое-что знал об этом. – Почему ваше агентство называется «Антей»? Это как-то связано с торговым центром? – Как я уже говорил, агентство открылось в 2001 году, а высотку построили в 2002-м. Мы долго перебирали различные названия, остановились на этом, потому что в древнегреческой мифологии так же звали полубога, сына Зевса и Геры, богини Земли. По легенде, он был непобедим, пока стоял на земле. Аналогия с недвижимостью очевидна: объекты, с которыми мы имеем дело, неразрывно связаны с землей. «Антей» – небольшое агентство, в котором на данный момент работает 10 человек. Раньше у нас было три офиса в Екатеринбурге и, соответственно, сотрудников тоже было больше. Но кризис сделал свое дело. Чтобы остаться в профессии, пришлось в авральном режиме реализовывать активы, оптимизировать расходы. Как и у многих коллег, было стремление во что бы то ни стало сохранить фирму и пережить тяжелое время. – Рынок изменился, вышел из кризиса. Тем не менее сложности есть? – Относительно недалекого кризисного прошлого хочется подчеркнуть, что сейчас проблем практически нет. А изменения (в сравнении с тем, что было год-два назад) произошли кардинальные: рынок заработал, у граждан появилась возможность (и желание) приобретать жилье, риэлторские услуги стали более востребованными. В период кризиса сделки были, но люди пытались всячески сэкономить: совершали их самостоятельно, старались минимизировать расходы, выбирали агентства подешевле. Сейчас мы видим сложившийся баланс спроса и предложения, количество сделок почти сравнялось с докризисным уровнем. Другими словами, положительная тенденция – налицо, пришло время продавать и покупать. – В кризисные годы агентства недвижимости были вынуждены снижать стоимость своих услуг. Теперь размер «агентских» вновь повысился. На ваш взгляд, существует ли «золотая середина»? – Единого мнения, как и единой ценовой политики, на этот счет у руководителей агентств нет. Стоимость услуги устанавливается самим агентством и по большей части является договорной в зависимости от типа объекта и объема работы. Нельзя говорить о том, что одна и та же услуга в разных агентствах будет стоить одинаково. Каждая сделка – это разный объем работ, разный пакет документов, уникальные проблемы. К тому же в стоимость услуг входит и так называемая «затратная» часть: расходы на рекламу, аренду офиса, на улучшение условий работы сотрудников, повышение качества обслуживания клиентов. Кроме того, агентства не имеют права устанавливать одинаковые цены на свои услуги. С точки зрения антимонопольного законодательства это – ценовой сговор, который является незаконным. Ценовая политика должна складываться в условиях здоровой конкуренции. Общепринятый размер стоимости риэлторских услуг варьируется, в среднем, в пределах 3–6% от стоимости объекта. Кризис, безусловно, повлиял на стоимость риэлторских услуг в сторону понижения, участились ситуации демпинга. Мы в «Антее» тоже были вынуждены корректировать «агентские», снизили их примерно на 30%, но постепенно возвращаемся к докризисному уровню. По мнению многих профессионалов, качественная риэлторская услуга не может быть дешевой, но, тем не менее, проблема возникновения новых агентств с ценовым демпингом существует. Любой предприниматель может сказать: «Я – риэлтор, и с сегодняшнего дня я буду заниматься риэлторской деятельностью!», и это вполне укладывается в рамки действующего законодательства. – По-вашему, доступ к профессии необходимо ограничить? – Обязательно! На сегодняшний день не только местные риэлторы, но и все риэлторское сообщество России говорит о том, что нужен закон о риэлторской деятельности. Более того, законопроект уже разработан в рамках Российской гильдии риэлторов и выставлен на всеобщее обсуждение. К сожалению, этот проект не вполне отвечает требованиям профессии, но главное – процесс начался. Десять лет назад мы, как и все риэлторы в то время, проходили процедуру лицензирования. До отмены этой процедуры агентства как зеницу ока берегли свой профессиональный имидж. Ведь в случае малейших «проколов» лицензии отбирались. Это служило определенной гарантией качества риэлторской услуги. В сделках с недвижимостью задействованы огромные денежные суммы. И для отдельно взятого гражданина процесс покупки и продажи – самая крупная сделка за всю его жизнь. Соответственно, возникают финансовые риски в результате непрофессионализма или мошенничества. Свести эти риски к минимуму необходимо как на законодательном уровне, так и в рамках деятельности ассоциаций риэлторов. – Риэлторы хотят принять закон, чтобы ограничить в том числе свою собственную деятельность? – Риэлторы хотят навести порядок на рынке относительно безопасности клиентов. Для этого нам необходимы дополнительные полномочия по проверке документов: доступ к базе БТИ, к архивам загсов, паспортной службы, Росреестра. На сегодняшний день такой возможности нет, и проверить чистоту документов – непросто. Все знают о том, что принимается Закон «О нотариате», в рамках которого у нотариусов появится возможность проверять чистоту сделок, направлять соответствующие запросы в органы БТИ, паспортный стол и ФРС. Мы надеемся, что с появлением Закона «О риэлторской деятельности» риэлторы обретут аналогичные полномочия, при этом повышение ответственности агентств за качество своих услуг будет вполне обоснованным. – Какие еще изменения на рынке недвижимости ожидаются в ближайшем будущем? – В ближайшей перспективе каких-либо глобальных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Небольшой стабильный рост в пределах 0,5–1% в месяц на жилье вполне сравним с темпами инфляции. Количество сделок, регистрируемых Росреестром, говорит о достаточно высокой активности участников рынка. Во втором полугодии возможно увеличение темпов роста цен на жилье в случае «дефицита новостроек», обусловленного отсутствием нового строительства в период кризиса. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, загородной недвижимости, земельных участков, то докризисный уровень активности в этих сегментах далеко еще не достигнут, но положительные тенденции есть. В более долгосрочной перспективе рынок недвижимости будет ориентироваться на общее состояние экономики, плавно реагируя на изменение ситуации в силу своей инертности.

Устроиться ближе к солнцу http://nedv.info/articles/ustroitsya-blizhe-k-solncu Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Thu, 26 May 2011 05:17:43 GMT article

<img alt="Устроиться ближе к солнцу" src="http://nedv.info/files/poblizhe_k_solncu.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Квартиры с террасами завоевали расположение москвичей, такие объекты недвижимости в дефиците. В Екатеринбурге обратная ситуация: прагматичные горожане не желают тратиться на бесполезные метры. Почем квадратный метр недвижимости под открытым небом, и станет ли строительство квартир с террасами в Екатеринбурге модным трендом? Впервые квартиры с террасами появились в странах вечного лета. Там, где жаркое лето и теплая зима. Специалисты отмечают, что мода на квартиры с террасами пришла из Средиземноморья и распространилась практически по всему миру. Екатерина Пентюхова, шеф-дизайнер салона мебели и интерьера «Стиль La Rus»: «Дома и квартиры с террасами широко распространены в Европе, особенно в южной части. Например, если пройти по Милану, то можно увидеть на террасах высаженные кустарники и деревья. Мода на такие квартиры в Россию пришла из Америки, где крыши стали покрывать газонами». Однако нельзя сказать, что терраса – это недавно пришедшая с Запада мода. Дома с террасами строились на протяжении всего советского периода. Такие объекты встречаются в постройках в конструктивистском стиле. Квартиры с террасами становятся особенно актуальными в преддверии летнего сезона. Для горожан терраса – это своего рода дача в центре города, где можно загорать, проводить романтические вечера и делать барбекю с друзьями. По словам Михаила Хусаинова, архитектора, владельца именной архитектурной студии, это предполагает простор для творчества: «Дополнительная площадь – это новые возможности для реализации интересных идей. Чаще всего пространство террасы соответствует интерьерному решению квартиры, но это не является правилом. Оформление террасы вполне может отличаться от внутрянки, потому как это другое пространство. Некоторые желают в этой части квартиры сменить обстановку, создать уголок для отдыха. Считаю, что для оформления террасы лучше использовать натуральные материалы, например, палубную доску или деревянный настил. Это делается для того, чтобы создавалось ощущение, что вы попадаете не на городскую улицу, а на природу. Практически все, что обычно находится на участке перед домом, можно реализовать на террасе – поставить шезлонги, столики, объекты малой архитектуры, посадить цветы и карликовые деревья».  Для озеленения террасы растения высаживают в кадках либо пол террасы превращают в клумбу. Грунтовое выращивание растений значительно дороже. С точки зрения ландшафтного дизайна это гораздо эффектнее, однако технически сложнее и более затратно. «Для того чтобы на террасу настелить грунт и выращивать растения, необходима серьезная гидроизоляция. Это стоит очень дорого. Выращивать в кадках проще и дешевле. Помимо гидроизоляции должен быть дренирующий слой (например, керамзит), позволяющий удалять излишки воды, и абсорбирующий слой, впитывающий эти излишки. Для посадки выбираются растения, которые могут зимовать в небольшом объеме грунта. Растения следует подбирать те, которые адаптированы к уральскому климату и имеют небольшую корневую систему», – рассказывает о специфике озеленения террасы Анна Сенаторова, ведущий специалист Студии ландшафтного дизайна. Оформление террасы не должно портить облик фасада многоквартирного дома: «Не всегда на террасе можно реализовать все то, что желает заказчик, потому как террасу видно со стороны. Если дом элитный и находится в центральной части города, то накладывается ряд ограничений, например, нельзя делать громоздкую вычурную беседку, остеклять, но при этом можно сделать легкие навесы. В некоторых случаях удается согласовать с застройщиком проект и застеклить террасу, но опыт показывает, что это непросто, поэтому обычно они  остаются открытыми», – рассказывает Михаил Хусаинов. Террасы прочно вошли в дизайнерские решения загородной архитектуры. В собственном доме ограничений для проектирования нет. Екатерина Пентюхова говорит, что на Урале террасы более популярны в частных домах: «В коттеджах террасы остекляют, проводят отопление и высаживают растения, наслаждаясь зеленым уголком круглый год. В квартирах террасой пользуются только в весенне-летний период». В Екатеринбурге квартиры и пент-хаусы с террасами появились не так давно – пять-шесть лет назад. Для сравнения, в США (в частности, в городах, расположенных в северной части штата Нью-Джерси) подобные проекты получили распространение в середине 80-х годов. В настоящий момент практически в каждой новостройке Екатеринбурга бизнес- и элиткласса есть такие предложения. По данным компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ», в Екатеринбурге насчитывается 16 жилых комплексов с террасами. Например, в ЖК «Бажовский Премиум» шесть пентхаусов с террасами. Александра Серебрякова, ведущий специалист ПЖСК «Бажовский Премиум» говорит о том, что такие объекты подолгу ждут своих хозяев: «Квартиры с террасами – эксклюзивное предложение, они не раскупаются быстро. Покупателей останавливает не столько наличие террасы, сколько площадь квартиры. Террасы есть лишь в многоуровневых пентхаусах (площадь которых соответствует отдельно стоящему дому среднего размера – 250–350 м2 – прим. ред.). Большие квартиры дольше ждут своих хозяев, чем одно-двухкомнатные». В ряде случаев квадратный метр террасы продается по цене квадратного метра жилой площади, в некоторых случаях стоимость рассчитывается с учетом понижающего коэффициента. Наталья Дягилева, руководитель отела новостроек КБ «Ярмарка»: «Квартиры с террасами покупаются зачастую лишь потому, что коэффициент нулевой, то есть терраса дарится покупателям». Если стоимость террасы рассчитывается с понижающим коэффициентом, то даже тогда терраса – дорогое удовольствие. Средняя площадь террасы составляет 50 м2. Зачастую коэффициент составляет 0,3 от стоимости квадратного метра жилой площади. Стоимость квадратного метра жилой площади пентхауса одного из жилых комплексов Екатеринбурга составляет 110 тыс. руб за м2. Это значит, что терраса площадью 50 м2 обойдется потенциальному покупателю в 1 650 000 руб., что соответствует стоимости однокомнатной квартиры в третьем ценовом поясе (районы С. Сортировка, Уктус, Чермет). По данным риэлторской компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» стоимость элитных квартир с террасами колеблется от 20 млн руб. до 41 млн руб. (в зависимости от качества отделки). Такие квартиры – специфический продукт, который интересует определенную часть потребителей: «Что касается спроса, то такие квартиры ориентированы на особых, статусных покупателей, которые составляют 5–10% от общей массы покупательского спроса», – говорит начальник отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Халиса Березюк. Аналогично этот вопрос обстоит по другую сторону Атлантики. «Пентхаус и квартиры с террасами будут радовать владельцев только в домах класса люкс. Цены на квартиры подобного уровня в среднем будут варьироваться от 1,2 до 2,5 млн долл. Хоть и нельзя сравнить, но все же стоит отметить, что стоимость пентхауса будет как минимум процентов на тридцать выше, чем квартиры на нижних этажах, близкой к пентхаусу по площади», – приводит статистику Илья Битков, риэлтор «Coldwell Banker Residential Brokerage» (США). В странах Средиземноморья квартиры с террасами доступны более широким слоям населения. Так, например, в Испании (г. Оропес) возможно приобрести квартиру с террасой за 4,4 млн руб. (112 тыс. евро), в Турции (г. Аланья) за 1,95 млн руб. (50 тыс. евро), а на Кипре (г. Лимассол) – 7,8 млн руб. (200 тыс. евро). Это связано с тем, что в жарких странах квартира с террасой – это не атрибут достатка владельца объекта недвижимости, а приятное дополнение к квартире. Андрей Красильников, руководитель отдела зарубежной недвижимости РС Центр недвижимости «Ман»: «Если у квартиры в курортном месте нет террасы, то ее скорее всего не купят либо купят в последнюю очередь. Особенно ценится терраса с видом на море. Разница между двумя одинаковыми квартирами может составлять 500 тыс. евро, если одна из них имеет вид на море». Как правило, в Екатеринбурге квартиры с террасами располагаются на последних этажах высотных жилых комплексов. Хозяин квартиры может лицезреть лучшие виды города с персональной смотровой площадки. Другой вопрос, что не всегда находятся подходящие земельные участки для строительства домов, из окон которых бы открывались роскошные виды на исторический центр. Илья Битков рассказывает о том, как обстоит дело в США: «Новостроек, предлагающих пентхаусы с террасами, не так уж много. Особенно, если в дополнение к открытому пространству прилагается панорамный вид Манхеттена и самого Гудзона.  Из-за недостатка участков и их малой площади девелоперам приходится превращать крыши в комплекс с открытым бассейном, мини-парком, фитнес- и Spa-центрами и т. д.». При этом эксперт отмечает, что квартиры и пентхаусы с открытыми террасами пользуются большим спросом у американцев: «Если стоимость подобного варианта соответствует рыночным тенденциям, то подобная квартира уйдет под контракт в первую очередь», – говорит Илья Битков. В Москве за элитными квартирами на последних этажах выстраиваются очереди. Доходит до того, что некоторые клиенты готовы пожертвовать метрами жилой площади, чтобы при строительстве была заложена терраса. В столице Урала поклонников открытых пространств пока нет: «Квартиры с террасой не являются востребованным товаром на рынке недвижимости Екатеринбурга. Это связано с климатическими условиями (длинными снежными зимами) и прагматичностью уральцев, которые не желают платить за нежилую площадь. Нашим горожанам больше свойственно присоединять к жилой площади балконы, утепляя их», – рассказывает Ольга Падалко, руководитель отдела АН «Ранчо». Наталья Дягилева приводит статистику: «За последний год такими объектами недвижимости интересовалось всего трое покупателей. В наших климатических условиях наличие террасы – спорный плюс». При выпадении осадков терраса может протекать, можно залить соседей. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что в Екатеринбурге пока не применяется всех современных технологий, из-за чего террасы могут протекать, несмотря на наличие стоков и водоотводов. По мнению Андрея Красильникова, если рынок откроется зарубежным архитекторам, будут переняты строительные технологии, то велика вероятность, что архитектура приобретет новые черты – террасы и смотровые площадки будут чаще вноситься в проекты многоквартирных домов. «Это (распространение квартир с террасами – прим. ред.) зависит даже не от спроса. Это вопрос современных технологий и архитектурных решений. В России используется лишь малая часть наработанного мирового опыта». В заключение разговора о террасах хотелось бы заметить, что сколько бы ни стоил роскошный пентхаус, даже самые обеспеченные люди не в состоянии приобрести чистый и свежий воздух в центре города.

Осторожно: материнский капитал-2 http://nedv.info/articles/ostorozhno-materinskiy-kapital-2 Анна Асташкина Жилая недвижимость Wed, 25 May 2011 06:00:07 GMT article

<img alt="Осторожно: материнский капитал-2" src="http://nedv.info/files/warning.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Материнский капитал на рынке недвижимости – явление новое и во многом еще непонятное не только для владельцев сертификатов, но и для экспертов. Механизм его использования и защиты при совершении сделок купли-продажи жилья не отработан. Волна махинаций для «обналичивания» сертификата, прокатившаяся по стране в прошлом году, – тому свидетельство. Первые уголовные дела, казалось бы, охладили пыл предприимчивых риэлторов и владельцев сертификатов. Однако сейчас эксперты прогнозируют новый всплеск подобных махинаций. О таких случаях в Свердловской области и о законных способах обратить сертификат в деньги – в продолжении разговора о нюансах использования средств материнского капитала на рынке недвижимости, начатого в прошлом номере. Капитальные комбинаторы Как уже было отмечено («Осторожно: материнский капитал, «Недвижимость», № 19 – прим. ред.), самым популярным направлением использования средств материнского капитала на сегодняшний день является улучшение жилищных условий. Именно оно привлекает внимание недобросовестных риэлторов и владельцев сертификатов, желающих превратить документ в «живые деньги». «Незаконные действия по использованию средств материнского капитала возможны при наличии преступного сговора обладателя сертификата и получателя средств материнского капитала (продавца жилого помещения)», – согласны и в отделении Пенсионного фонда по Свердловской области. Казалось бы, все мошеннические схемы уже известны и не могут быть реализованы. Однако на деле оказывается, что даже старые комбинации до сих пор работают, а уголовные дела возникают крайне редко. «Случаи "обналичивания" сертификатов продолжаются, – комментирует Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА». – Этим грешат агентства недвижимости в небольших городах области, где стоимость жилья в разы меньше, чем в Екатеринбурге. К примеру, есть у нас в области "любимый" город – Кировград. Туда до сих пор "черные риэлторы" увозят людей, ведущих маргинальный образ жизни, у которых еще не реализовано право на материнский капитал. Для них приобретается жилье по минимальной цене, деньги перечисляются на счет агентства-продавца, человек становится собственником комнаты, ему дают тысяч 50 из материнского капитала, остальное забирают себе. Либо просто обманывают, и человек остается без денег и жилья». Еще один популярный вариант – совершение сделки купли-продажи между родственниками или хорошими знакомыми. В случае раскрытия этих фактов подобная сделка может быть оспорена в суде. В уральской столице, по признанию экспертов, подобные схемы уже не встречаются. Однако здесь другая проблема – при совершении сделок купли-продажи с участием материнского капитала могут пострадать добросовестные владельцы сертификатов. «В нашей практике был такой случай: мы помогали оформлять договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, – говорит Иван Волков. – Абстрактно предположим: квартира на Уктусе стоимостью 2 миллиона 350 тысяч рублей. Из них два миллиона выплачивается покупателем продавцу наличными деньгами, а 350 тысяч – денежными средствами материнского капитала. После того, как эти средства были перечислены Пенсионным фондом на счет продавца, он отказался выходить на контакт, давать подтверждающие получение денег документы, сказав, что ничего не получал. В итоге регистрационная служба отказалась регистрировать сделку купли-продажи на основании того, что часть стоимости квартиры – 350 тысяч рублей – не оплачена. Представители регистрационной службы пояснили нашим клиентам, что отсутствие доказательств оплаты – это их проблемы: "либо приводите прежнего хозяина квартиры, либо представляйте документы из Пенсионного фонда, доказывающие перечисление этих денег, либо идите в суд". У нас ушло более трех месяцев, чтобы убедить продавца недвижимого имущества явиться в регпалату. В противном случае мы бы обратились в органы внутренних дел с заявлением о мошенничестве». Причиной таких инцидентов юристы называют отсутствие механизма контроля за сделками, совершенными с использованием средств материнского капитала. Категория эта новая и до сих пор вызывает больше вопросов, чем ответов. «Я считаю, что треугольнику в лице Пенсионного фонда, органов опеки и попечительства и прокуратуры Российской Федерации необходимо разработать инструменты по использованию и защите материнского капитала. На сегодняшний день существует  масса возможностей для манипуляций и мошенничества. Никто не проверяет, как распределены деньги, были ли они направлены на целевую покупку квартиры, были ли исполнены какие-либо нотариальные обязательства, связанные с приобретением жилья», – говорит Иван Волков. «Да и отследить это почти нереально – субсидию ввели, а механизм не продуман. Судам тяжело принимать решения по таким делам», – отмечает Михаил Черноскутов, юрист ГК «Новосел». Да и в судебной практике еще мало подобных прецедентов. Сложности возникают уже на первой стадии – на этапе проверки и принятия решения о возбуждении дела правоохранительными органами. Описанные выше схемы могут быть классифицированы как мошенничество, однако это сложно доказать. «В нашей практике ситуации, при которых органы внутренних дел возбуждают уголовное дело с первого раза, являются единичными – это случаи, когда признаки преступления налицо. Что касается мошенничества, то это один из самых сложнодоказуемых составов, – считает Иван Волков. – Мошенничеством признается преступление, когда лицо завладело денежными средствами либо иным имуществом путем обмана либо злоупотребления доверием и сделало это умышленно. Грубо говоря, нужно залезть в голову человека и узнать, был ли у него умысел на совершение преступления. Кроме того, необходимо доказать массовость и систематичность этого явления – если одно и то же лицо, многократно используя одну и ту же схему, завладевало чужими денежными средствами, по сути, бюджетными, занижая стоимость тех же комнат в каком-нибудь удаленном городе». В областной прокуратуре назвать количество дел с участием материнского капитала затруднились – отдельной статистики по ним не ведется. Исключения по-закону В попытках обойти закон владельцы сертификатов забывают, что есть и легальные способы обратить средства материнского капитала в «живые деньги». Если изначально законом предусматривалось лишь безналичное движение средств сертификата в круговороте недвижимости, то сейчас ситуация изменилась. Первое исключение возникло в 2009 году – можно было получить 12 тысяч рублей из материнского капитала на неотложные нужды. Средства перечислялись на счет владельца сертификата. В настоящее время, как сообщили в отделении Пенсионного фонда, прием заявлений на такие выплаты завершен, и эта мера больше не действует. Однако сейчас работает еще одно исключение – с 16 декабря прошлого года средства материнского капитала разрешено направлять на самостоятельное строительство индивидуального дома. На сегодняшний день такой возможностью уже воспользовались порядка 400 владельцев сертификатов. Для этого в Пенсионный фонд предоставляются лишь два документа – право собственности на землю и разрешение на индивидуальное строительство. После этого обладатель сертификата получает половину материнского капитала на личный счет в банке. Никаких дополнительных подтверждающих документов не требуется. «Предполагается, что любое строительство индивидуального жилого дома требует больше средств, чем размер материнского капитала. Само строительство контролирует орган, выдавший на него разрешение», – поясняет Алена Кузнецова, начальник отдела социальных выплат отделения Пенсионного фонда по Свердловской области. Кстати, обратиться за этими средствами можно в любое время до сдачи дома в эксплуатацию. За второй же половиной материнского капитала разрешено приходить не ранее, чем через шесть месяцев после первого обращения. При этом необходимо документально подтвердить проведение основных этапов строительства – возведение фундамента, стен и крыши. Не стоит забывать, что после ввода дома в эксплуатацию необходимо наделить собственностью детей. По аналогичной схеме можно направить средства материнского капитала и на реконструкцию уже имеющегося объекта недвижимости. Однако в этом случае важен факт увеличения площади на учетную социальную норму – в разных муниципальных образованиях она колеблется от 10 до 18 кв. м на человека. Если же дом своими силами уже построен, материнский капитал можно получить в полном размере. Главное, чтобы объект был введен в эксплуатацию после 2007 года. В этом случае в Пенсионный фонд также предоставляется два документа – свидетельства о праве собственности на дом и землю. И вся сумма материнского капитала перечисляется человеку в качестве компенсации расходов на строительство. «Основной документ, подтверждающий все понесенные расходы, – это свидетельство о праве собственности. По нему смотрим, на каком основании возникло право. Важно, чтобы это не был договор купли-продажи либо дарения», – отмечают в Пенсионном фонде. Вроде бы созданы все предпосылки для законной реализации права на государственную поддержку. В Пенсионном фонде подчеркивают эффективность и востребованность такой меры. Однако на практике получается, что сам механизм приобретения недвижимости с участием материнского капитала еще не совершенен, поэтому эксперты прогнозируют рост числа обращений в правоохранительные органы пострадавших от «материнской» недвижимости.

Агентство в одном лице http://nedv.info/articles/agentstvo-v-odnom-lice Наталья Данилова Город Mon, 23 May 2011 05:48:16 GMT article

<img alt="Агентство в одном лице" src="http://nedv.info/files/agency_in_one_face.jpg" style="width: 200px; height: 218px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Для большинства агентств недвижимости как воздух необходимо участие в профессиональных объединениях. Принято считать, что целью подобных организаций является в том числе создание благоприятных условий на рынке недвижимости. Но существует немало специалистов, считающих нецелесообразным вступление в подобные объединения. Тем не менее этим людям есть что сказать. Подтверждение этому – наша беседа с Галиной Чистяковой, директором АН «Квартирка». – С начала 80-х годов я помогаю людям решать жилищные вопросы. Тридцать лет назад оформление обменных ордеров было моим хобби. Параллельно я освоила множество других профессий: чертежник, швея, экономист-ревизор в Федерации профсоюзов, бухгалтер в соцстрахе, милиционер и даже начальник лодочной станции… Всего и не упомнить! Когда понадобилось, легко разменяла большую квартиру свекрови на комнату и квартиру; из комнаты «сделала» однокомнатную, поменяла ее на двухкомнатную (все это – в течение одного года!), а затем вообще переехала в четырехкомнатную.  В 1991 году, покупая четырехкомнатную квартиру, я обратилась в агентство. Но специалисты не оказали мне должной помощи, только назвали адрес подходящего объекта. Подразумевалось, что всю сделку я проведу самостоятельно. Так я и сделала. Тогда мне впервые предложили остаться в риэлторском бизнесе, на что я воскликнула: «Не-е, ерунда какая!». Тем не менее спустя почти десять лет я попала на работу в Сверждловск-гражданстрой. Именно там, в полном смысле этого слова, приобщилась к недвижимости. Но в один прекрасный день эта организация прекратила свое существование, я осталась без любимого дела. И вот тогда сын подкинул идею открыть агентство недвижимости. Вскоре появилась «Квартирка». Сразу же был укомплектован и штат фирмы: присоединились несколько человек с прежнего места работы. Но, к сожалению, со временем коллектив рассеялся, и я осталась одна. Это произошло по ряду причин: во-первых, большинство клиентов хотели работать исключительно со мной. Во-вторых – пресловутый кризис. В-третьих, я не искала новых сотрудников, ведь, как выяснилось, в одиночку работать лучше. Сейчас, как и во многих других фирмах, у меня есть «приходящие» сотрудники, которые заключают договоры под именем агентства. Но вообще АН «Квартирка» полностью представлено в моем лице. Была однажды попытка приобщиться к большому агентству. Но она не увенчалась успехом, так как у меня уже сложился менталитет руководителя, я разучилась подчиняться и докладывать о каждом своем шаге. Плюс, я никому не доверяю свои дела. В больших агентствах функционал разделен между сотрудниками. Например, есть специальные люди, которые занимаются сбором документов. Риэлторов-одиночек в Екатеринбурге – немало. В народе сложилось представление, что все они – «черные маклеры» и мошенники (в этом отчасти виноваты СМИ, которые вещают сплошной негатив). Тем не менее на рынке встречается мнение, что именно таких людей можно назвать настоящими профессионалами. – А как же те специалисты, которые утверждают, что риэлтор – механизм единой машины под названием «агентство недвижимости»? – Эти люди много рассуждают о риэлторской профессии, но мало кто из них говорит по существу. Некоторые даже не знают, кто такой риэлтор. Само наименование «риэлтор» является ошибочным. На самом деле человека, занимающегося сделками на рынке недвижимости, правильнее называть «брокер». Подтверждает это и общемировая практика. В Европе брокерами считают специалистов, которые проводят сделку, а зарубежные риэлторы занимаются исключительно поиском клиентов. В России подобная подмена понятий обусловлена тем, что в понимании частных лиц «брокер» – тот, кто «играет деньгами» (неважно, на бирже или в другой сфере). Поскольку подобные игры (опять-таки, в понимании «частников») «до добра не доводят», профессиональное сообщество выбрало внушающее доверие слово «риэлтор». Но и в потребительской логике есть доля правды: отечественным продавцам недвижимости порой приходится «играть деньгами». Например, клиент только что обзавелся первой квартиркой где-нибудь на окраине. Тут же он спешит оформить налоговый вычет. В свою очередь, дальновидный специалист по продаже недвижимости подскажет, что лучше повременить до покупки следующей квартиры, которая будет больше, а, следовательно, больше будет и вычет. Вот такие вот «игры». – Специалисты по продажам недвижимости вынуждены подменять понятия ради имиджа? – Да. Соглашусь с теми коллегами, которые говорят о необходимости повышения престижа профессии и имиджа всего риэлторства. До сих пор в понимании частного лица риэлтор – человек, который «ни за что» берет огромные деньги. Бытует мнение, что при желании и наличии свободного времени всю работу можно проделать самостоятельно. Клиенты действительно нынче грамотные; у них есть возможность изучить литературу и интернет-ресурсы. Но никакая теория не поможет в общении с представителями БТИ и паспортного стола, где так легко нарваться на хамство и не добиться того, что было задумано. В последнее время все чаще на сделках встречаются новоиспеченные специалисты, полные амбиций и снобизма. Эти люди работают «на поток» и считают, что «делают рынок недвижимости, пока старожилы думают». Но старожилы в отличие от них знают, что нельзя браться за объект, предварительно ничего не обдумав, – так не найти единственно правильный вариант. А тем, кто называет нашу профессию «халявной» и считает, что здесь можно получать большие деньги, ничего не делая, советую поговорить по душам со своим риэлтором. Он наверняка расскажет много интересного о том, как на самом деле проходила работа. Буквально позавчера закончилась сделка, где молодая семья покупала квартиру по ипотеке. Довольные, радостные ребята подписывали документы… Они даже не подозревали, что сделка чуть не сорвалась: контрагент возвращал аванс три раза. Но благо, другую сторону представлял отличный специалист, тоже риэлтор-одиночка, который помог разрулить ситуацию. Поэтому клиенты должны стопроцентно доверять своим риэлторам. А если у них возникают сомнения и недовольство, лучше их сразу же высказывать. Когда речь идет о недвижимости, которая стоит немалых денег, не нужно стесняться. В противном случае можно запустить ситуацию. А в защиту старожилов рынка скажу, что молодежи лучше быть осторожнее в своих высказываниях, ведь у нас есть чему поучиться. За плечами у нас – жизненный и профессиональный опыт. Не каждый риэлтор способен разрешить жилищный вопрос, в основе которого лежит семейный конфликт. Недавно был случай. Овдовела молодая женщина. Жизненные обстоятельства сложились так, что она была вынуждена жить в одной квартире вместе со свекровью. Понятно, что ни о какой личной жизни речи не шло. Для того чтобы конфликт не затянуть, девушка решила съехать. Возьмись эти люди за сделку самостоятельно, ничего бы не вышло: они спокойно друг с другом разговаривать не могли! Обратились ко мне и правильно сделали. После беседы по душам со свекровью было решено выплатить невестке компенсацию ее доли, после чего молодая женщина смогла добавить недостающую сумму по ипотеке и купить собственное жилье. Свекровь тоже осталась довольна. – «Брокер» занимается сделками исключительно в сфере жилой недвижимости? – Есть специалисты, которые говорят, что один человек должен заниматься одним направлением. Но если удается совмещать работу, например, в коммерческом и жилом секторе, без ущерба для качества – почему бы и нет? Я – как подтверждение этому. Мне очень нравится работать над земельными вопросами. Большая часть населения проживает в частном секторе. Но часто у людей нет документов, подтверждающих право собственности на дом или на землю. Раньше все просто решалось: захотел сосед купить у другого соседа кусок земли, отдал ему «под честное слово» пачку денег – и готово. В лучшем случае люди шли в «Управу», сделали запись в домовой книге. Но в 1998 году появился закон, который ужесточил правила оформления земли в собственность. Моя задача – выискать путь, по которому можно оформить собственность. Однажды я помогала людям, проживающим в частном секторе Уралмаша, и столкнулась с целыми кварталами неоформленной земли. Это на заводских-то территориях! Ответ нашелся в библиотеке Белинского, в Постановлении Правительства от 1946 года, согласно которому завод выделял нуждающимся специалистам земельные участки для постройки домов. Этот факт и стал отправным в приобретении права собственности в данном случае. После этого открылся «зеленый свет» на оформление земли для всех остальных. На решение подобных вопросов у специалистов уходит от года до трех лет. Если же за дело возьмется человек незнающий, то процесс может затянуться до десяти лет. Вот такая работа доставляет истинное удовольствие, когда по крупиночкам собираешь информацию и находишь выход из самых сложных ситуаций. А самое главное, ты помогаешь людям, решаешь их проблемы и получаешь за это заслуженное вознаграждение.

Родом из девяностых http://nedv.info/articles/rodom-iz-devyanostyh Наталья Данилова Город Mon, 23 May 2011 05:39:34 GMT article

<img alt="Родом из девяностых" src="http://nedv.info/files/privet_iz_90.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Легенды ходят о нравах, царивших в недвижимости 90-х годов. Рынок того периода до сих пор считается нецивилизованным, неуправляемым, стихийным. Тем не менее за двадцать лет он превратился в конкурентоспособный и многообещающий. Большинство людей, начинавших риэлторскую карьеру в начале 90-х, работают в отрасли до сих пор. Сейчас они являются основой современного рынка. Вместе с Николаем Савиным, президентом ЦН «МАН» мы вспомнили «лихие девяностые», а также помечтали о том, что может произойти с риэлторским делом в ближайшем будущем. – В 1991 году был принят закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», и бизнес по продаже и обмену жилья стал легальным. До 1991 года сделки подобного рода считались незаконной предпринимательской деятельностью. Другими словами, реализация жилья была преступлением против государства, потому что все квартиры (кроме кооперативных) являлись государственной собственностью. Мой путь в недвижимость начался с расклейки объявлений. Повышенной стипендии в размере 65 рублей хватало только на еду. Работа приносила хороший доход: расклеив за вечер тысячу объявлений (от Центрального стадиона до УПИ) можно было заработать на неделю безбедного существования. Потом я задался вопросом: почему я, студент УрГЮА, бегаю по морозу с бутылкой клея и развешиваю объявления? Поэтому из расклейщика в 1992 году я превратился в юриста в агентстве недвижимости с зарплатой в размере 10 рублей. Это стало приятной добавкой, денег хватало на жизнь «без претензий». Рынок активно рос, развивался. Улучшалось и благосостояние людей, появился слой предпринимателей, в руках которых аккумулировались финансовые ресурсы. Куда они тратили деньги? Сначала покупали кожаную куртку, потом – автомобиль «девятку», затем – недвижимость. Другими словами, спрос был. В 1994 году двое взрослых, уже состоявшихся бизнесменов предложили мне стать их партнером по бизнесу. Так я попал в агентство «МАН». Уже с первых месяцев работы я обучал новых сотрудников, совершал сделки и консультировал клиентов. В начале 90-х в недвижимости вообще получалось многое совмещать: продавать, участвовать в судебных процессах и расклеивать объявления одновременно. В то время рынок характеризовался всеядностью, а клиенты – непритязательностью (из-за дефицита предложений). Например, если на одну и ту же квартиру претендовало несколько покупателей, ее цена в течение недели могла возрасти в несколько раз (с 3 до 5 тыс. долларов). Прибыль от сделок порой составляла 100 и даже 200%. При этом главным требованием, предъявляемым к агенту, было наличие информации и доступ к продаваемой квартире. Понятно, что при таких условиях никто не помышлял о системном спросе и предложении. Лихие времена, но очень интересные. Поэтому я всегда с удовольствием их вспоминаю. Тогда в недвижимость пришло огромное количество людей, многие из которых присутствуют на рынке до сих пор. Большинство из них стали директорами агентств недвижимости, руководителями строительных компаний и девелоперами. Другими словами, они составляют костяк ныне существующего рынка. – Отечественный рынок недвижимости достаточно молод, но это не мешает ему быстро развиваться. За короткий срок пройден путь от «дикого» до «цивилизованного». По-вашему, в чем секрет? – Исторически так совпало, что во время зарождения рынка в начале 90-х во многих отраслях произошло сокращение рабочих мест. Тогда военнослужащие, врачи и учителя оказались без работы. Они были вынуждены становиться челноками, торговцами, мелкими предпринимателями. Многие шли в риэлторство. Поэтому, когда рынок недвижимости только зарождался, агентская среда состояла сплошь из интеллектуально подкованных людей порой с несколькими высшими образованиями. К тому же у них имелись знакомства, а значит, была готовая клиентская база. С другой стороны, в недвижимость шли не менее сообразительные, инициативные, подающие надежды студенты. В совокупности те и другие стали хорошей основой для быстрого развития и формирования рынка. Но сегодня все обстоит иначе: врача или военного палкой не загонишь в агентство; да и не всякий студент захочет посвятить себя продажам недвижимости. Профессия перестала быть престижной. Теперь людям требуется стабильность: регулярный оклад, отчисления в пенсионный фонд, страхование и полный соцпакет. Большинство агентств этого предложить не может. – Что должно произойти, чтобы риэлторы обрели стабильность? – Повторюсь: рынок у нас молодой, ему нет и двадцати лет. Такие элементы как регулярный оклад и отчисления в пенсионный фонд характерны для развитых и высокодоходных отраслей. Недвижимость на данный момент таковой не является: сделки зачастую носят мелкий характер, а размер комиссионного вознаграждения реально колеблется от 0,5 до 2,5%. Кроме того, до последнего момента рынок находился в застойном состоянии: минимальное количество сделок, активность только в секторе вторичного жилья. Экономили на зарплате, на офисах, на одежде и автомобилях... А тот лоск, который создавали вокруг себя риэлторы, зачастую был напуск-ным, достигался из последних сил. По сути, специалист по недвижимости – актер, который должен выглядеть уверенно и презентабельно, невзирая ни на какие проблемы. Иначе никто не доверит ему деньги и свою единственную квартиру. В агентстве «МАН» есть ряд риэлторов, которые получают оклад. Речь идет о специалистах, занимающихся продажей зарубежной и загородной недвижимости. Это обусловлено тем, что названные сегменты находятся на стадии формирования, и проходит немало времени, прежде чем человек совершит первую сделку. Поэтому, чтобы удержать начинающего сотрудника (пока он не начал зарабатывать), мы вынуждены платить ему оклад в размере 10–15 тыс. руб. Более того, многие риэлторы предпочитают получать небольшой, но регулярный оклад и при этом согласны не на 40% (как это принято), а на 20% от общей суммы агентского вознаграждения. Это достаточно выгодный баланс для агентства. Главное, чтобы в такой ситуации не происходило утечки кадров, когда платишь человеку зарплату на протяжении полугода, а он, так и не совершив ни одной сделки, увольняется по собственному желанию. – Допустим, агентства согласятся выплачивать риэлторам оклад. Что тогда будет побуждать специалистов к работе? – Давайте обратимся к образу риэлтора, которого, как волка, кормят ноги. Если он не голодный серый волк, а сытый домашний пес – он не захочет работать, а лучше отдохнет. В свою очередь, хороший риэлтор должен любить трудиться: выставлять объявления, проверять информационную базу, заниматься рассылкой, ездить по инстанциям, стоять в очередях. Прирожденный агент по недвижимости и на окладе будет работать качественно. Учитывая то, что чаще всего к окладу прибавляется процентная составляющая, настоящий агент заработает столько, что регулярная часть будет казаться несущественной. Но на сегодняшний день многие риэлторы действительно как «закормленные домашние псы». Они хотят получать деньги, ничего не делая. Часто мне приходится объяснять сотрудникам, из чего складывается их зарплата. Объясню и вам: большая часть агентского вознаграждения (примерно 50%) отходит риэлтору. Начальник отдела получает около 15–20%, директор – 5–7%, фирма – максимум 10%. При этом компания тратится на содержание офиса, рекламу, налоги и прочее. После таких объяснений у половины сотрудников отпадает вопрос: «Почему мы получаем не 75% от общей суммы выручки?». Вторая половина риэлторов начинает предлагать сократить расходы на содержание агентства. Я бы с удовольствием сделал это, но на чем сэкономить? Уволить уборщицу и мыть полы самостоятельно? Перестать платить налоги? Мы – легальная компания, которая платит налоги, а я, директор этой компании, хочу спать спокойно (смеется). – Неоднократно представители небольших агентств озвучивали мнение, что фирмы с количеством сотрудников свыше 50 человек устраивают настоящую «фабрику недвижимости», где никто не ручается за качество оказываемых услуг. – Сейчас в штате ЦН «МАН» работает около 70 человек. Бывали годы, когда число сотрудников приближалось к цифре 100. Конечно, с точки зрения менеджмента наиболее эффективным считается управление, когда в подчинении находится от 5 до 10 человек. Именно поэтому наше агентство поделено на отделы, в каждом из которых есть свой руководитель. «Проколы» случаются в самых разных фирмах, и это не зависит от количества сотрудников и от времени пребывания на рынке. Тем не менее мы прилагаем все усилия, чтобы не допускать подобного. Используем проверенную на нескольких поколениях риэлторов систему обучения и приема на работу, которая включает в себя анкетирование, многоуровневые собеседования и тщательное обучение. В конце концов, от ошибок никто не застрахован. Главное, чтобы они не были «смертельными». Гораздо страшнее, когда на рынке всплывают факты мошенничества и недобросовестного поведения.

Дауншифтинг: инструкция по применению http://nedv.info/articles/daunshifting-instrukciya-po-primeneniyu Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Mon, 23 May 2011 05:37:09 GMT article

<img alt="Дауншифтинг: инструкция по применению" src="http://nedv.info/files/house_under_marine.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Мысль о том, чтобы быть безработным по собственному желанию еще пару десятков лет назад могла прийти в голову лишь отъявленным тунеядцам, сегодня – это модный тренд и, более того, распространенное социальное явление. Специалисты рынка зарубежной недвижимости отмечают тенденцию – появление специфической категории клиентов, которые действуют вопреки сложившимся стереотипам: они не приобретают недвижимость за рубежом с инвестиционной целью, а рассматривают вариант сдачи в аренду недвижимости в родном городе, с тем чтобы снять квартиру на длительный срок в одной из развивающихся стран. Что это за новый феномен и где можно безбедно существовать на вырученные от сдачи в аренду квартиры средства? Дауншифтинг: выбор лентяев или трудоголиков? Дауншифтинг – это явление, которое характеризуется тем, что человек, имеющий высокую должность, карьерные перспективы и неплохой заработок отказывается от всех этих благ в пользу свободного времени, которое бы он мог посвятить себе и своей семье. Как правило, дауншифтерами становятся те люди, ожидания которых относительно работы и благ, получаемых от нее, не оправдываются. Говорит Екатерина Анкина, психолог, директор центра «Мир Возможностей»: «Планирование, жизнь по строгому распорядку, возведенная в идеологию, ориентация на материальные ценности, наличие четко сформулированных целей и действие только ради их достижения, занятие неинтересными делами способствует тому, что рано или поздно вся выстроенная система начинает рушиться, как карточный домик. С точки зрения психологии, дауншифтинг – это системное явление, которое затрагивает все уровни жизни человека». По мнению эксперта, многие осознают, что помимо таких ценностей, как  успех и социальное благополучие, есть и иные, которых недостает в жизни (творчество, отдых, личностный рост). Зачастую индивид приходит к выводу, что та деятельность, которая  приносит ему доход, не связана с его способностями и реализацией потенциала. Как правило, заключительным этапом становится  изменение линии поведения. Варианты различны: переезд в деревню, работа на более низкой  по статусу и менее престижной должности. Андрей Кошеленко, врач, психолог, психоаналитик, директор Центра психологического консультирования и психоанализа: «Действительно, часть обеспеченных людей в определенный момент стремится переосмыслить избранную жизненную стратегию. Позволить себе сбавить обороты в жизни могут только набравшие их. Можно выделить несколько категорий: первая группа людей обращается за помощью к психологу, психотерапевту, переживая стресс и нуждаясь в пересмотре стиля жизни по состоянию психологического и соматического здоровья. Для этих людей непереносимость нагрузок и недостаточное умение оптимально учитывать собственные физические и психологические особенности становятся поводом к разочарованию и отходу от напряженного ритма жизни. Эти люди «снижают обороты» и ощущают себя потерпевшими поражение. Специалист поможет  эффективно перестроиться и продолжить избранный путь. Особо можно выделить людей, отказывающихся от погони за успехом и карьерой по соображениям иного порядка. Такие люди, добившись значительных успехов, начинают осознавать потребность в переосмыслении своих установок и целей. Они понимают, что дальнейшая погоня за успехом не дает им основного. Их главное стремление – гармония и обретение смысла жизни. Они сохраняют чувство значимости и ощущают себя состоявшимися и успешными. Для этих людей важно преодоление экзистенциальной фрустрации (бессмысленности жизни). И, можно сказать, что комплекс современного бизнесмена – постоянная погоня за капиталом в ущерб другим граням жизни (психологи иногда его называют «невроз Буратино») – ими успешно преодолевается». Термин «дауншифтинг» был введен в 90-е годы американской журналисткой Сарой Бан Бреатнах в статье «Жизнь на пониженной передаче: дауншифтинг и новый взгляд на успех в 90-е». В России дауншифтинг имеет свои особенности: «Спецификой этого явления в нашей стране, к сожалению, является ощущение у таких людей, что полноценно заняться своим совершенствованием можно только где-нибудь далеко от Родины», – говорит Андрей Кошеленко. Екатерина Анкина солидарна с коллегой: «Особенность этого явления в России – переселение на длительной срок в развивающуюся страну. Кроме того, в 90-х стали формироваться экологические поселения, основанные на идее гармоничного, близкого к природе образа жизни». Обычно к такому повороту склоняются успешные и обеспеченные люди среднего возраста, которые еще не имеют бизнеса, стабильно приносящего доход. Риэлторы давно отметили тенденцию к возрастанию обращений клиентов с просьбой сдать квартиру в России и подобрать апартаменты за рубежом. Максим Белоусов, генеральный директор московской компании «Serpico Estates»: «К нам часто обращаются клиенты, которые устали от российской действительности – как успешные предприниматели средней руки, менеджеры среднего звена, владельцы мелкого бизнеса, так и пенсионеры, владеющие дорогостоящей недвижимостью. Люди приходят к этому по своим философским убеждениям. Многие сейчас увлекаются эзотерическими учениями». Максим Белоусов считает, что дауншифтеров можно условно разделить на две категории: тех, кто хочет уехать в другую страну на длительный срок и нелегально подрабатывать, и тех, кто не желает что-либо делать, стремится существовать исключительно за счет средств, получаемых от сдачи в аренду российской недвижимости. Трудности уральских дауншифтеров В Екатеринбурге дауншифтинг только зарождается, тогда как в Москве и северной столице это явление достаточно распространено. «В Питере есть такая категория инвесторов: пенсионеры – владельцы квартир или комнат в исторической части города. Они продают недвижимость, покупают апартаменты у моря и по очереди ездят туда жить», – рассказывает официальный представитель компании «GreenField Property International» в УрФО Марина Корякина. «В столице это очень распространено, таких клиентов много. Возможно потому, что Москва – это город, диктующий определенный ритм и стиль жизни, заставляющий жить на износ своих возможностей, – подтверждвет Максим Белоусов. – Недавно был случай, когда специалисты нашей компании помогали клиентам приобрести дом в Болгарии. В результате клиенты передумали – они начали сдавать квартиру в Москве, а жить в Болгарии». Екатеринбургские риэлторы признаются, что на клиентов, готовых на долгое время уехать в экзотическую страну, пока смотрят с удивлением. Такие обращения начали поступать сравнительно недавно. Евгения Амброжич, консультант по зарубежной недвижимости компании «Евроберег»: «Не так давно одна из клиенток заинтересовалась недвижимостью в Албании. По сравнению с российскими ценами в Албании жить дешево. За счет того, что визовый режим упрощен, при покупке недвижимости можно получить вид на жительство. Эта дама хочет сдавать недвижимость в Екатеринбурге и приобрести недвижимость в Албании, где собирается жить на вырученные от этой квартиры средства». Уральские риэлторы признают, что таких обращений от горожан поступает крайне мало. Это можно объяснить рядом обстоятельств. Во-первых, в столице средние арендные ставки значительно выше, чем в Екатеринбурге. Во-вторых, из Екатеринбурга осуществляется гораздо меньше зарубежных авиарейсов. По многим направлениям приходится лететь с пересадками, что отпугивает некоторых уральцев. Помимо этого, стоимость перелетов из Екатеринбурга значительно выше, чем из Москвы. Так, например, билет из Екатеринбурга в Манагуа (столица Никарагуа) и обратно стоит 145 тыс. руб., из Москвы – 42 тыс. руб. Билеты туда-обратно из Екатеринбурга в Джакарту (столица Индонезии) стоят 35 тыс. руб., из Москвы на те же даты – 22 тыс. руб. Еще одна причина – низкая мобильность жителей Екатеринбурга, которую можно объяснить языковым барьером: «Большинство граждан не знают иностранных языков. Наши соотечественники хотят общаться на своем языке в чужой стране», – говорит Андрей Красильников, руководитель отдела зарубежной недвижимости РС Центр недвижимости «МАН». Специалисты по недвижимости говорят о консерватизме уральцев. При этом хотелось бы отметить и узкую специализацию большинства местных риэлторских компаний, которые не работают с экзотическими странами и полагают, что клиентам незачем проводить операции с недвижимостью в столь далеком зарубежье. Есть и еще одна сложность. Чтобы отыскать в Екатеринбурге компанию, которая специализируется на доверительном управлении квартирой, придется потратить немало сил. Управляющие компании рассматривают лишь крупные объекты – многоквартирные дома и объекты коммерческой недвижимости. При доверительном управлении помимо поиска арендатора компания занимается получением ежемесячных платежей, поддержанием объекта недвижимости в порядке, оплачивает коммуналку. Услуга по договору поручения стоит порядка 10–15% от арендной платы плюс 13% на выплату налогов, так как такие компании заинтересованы, чтобы практика не шла вразрез с законодательством. Таким образом, доверительное управление может отнимать у владельца квартиры до 30% дохода, однако может избавить от множества хлопот. В стандартном договоре на оказание услуг закреплены штрафные санкции компании за несвоевременную передачу денежных средств владельцу, а кроме того, «доверительный управляющий берет на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования. В случае утраты или повреждения оборудования доверительный управляющий обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое, приемлемое для доверителя». Выбор российских дауншифтеров Как правило, в качестве временного места жительства выбираются экзотические страны с дикой природой. Обязательным условием является и то, что уровень жизни должен быть ниже, чем в России, чтобы доходы могли по-крывать расходы. Поэтому чаще всего дауншифтеры переезжают в страны третьего мира: Тайланд, Индию, Венесуэлу, Никарагуа, Индонезию, Египет, Марокко. Рассмотрим, как можно жить за границей, имея тысячу долларов от сдачи трехкомнатной квартиры в Екатеринбурге или однокомнатной в Москве. Индия Приобретать недвижимость в Индии иностранным гражданам непросто – это долго и хлопотно. Современное индийское законодательство разрешает приобретать недвижимость только юридическому лицу. «Эту процедуру обходить не нужно, так как она дает защиту иностранным гражданам. Государство никогда не примет законов, ограничивающих права юридических лиц, которые исправно платят налоги в казну, а тем более иностранных инвесторов. Единственный минус – это приводит к дополнительным затратам: организация юридического лица – 2 400 долларов; затраты на содержание компании в год – 750 долларов; ежегодная выплата налогов; гербовый взнос – 5% от стоимости объекта недвижимости; регистрация объекта недвижимости – 2% от стоимости; услуги юриста – порядка 300 долларов. Другой неприятный момент – одним из учредителей предприятия должен быть гражданин Индии. Обычно этим человеком становится сотрудник управляющей компании», – рассказывает Марина Корякина. Кроме того, иностранцы не могут продать недвижимость раньше, чем через три года после покупки. Несмотря на все сложности, связанные с покупкой, наличие недвижимого имущества не дает иностранцам права на более длительное пребывание в стране, чем это предусмотрено туристической визой, и не дает гарантии на получение визы в будущем. Максимальный срок пребывания по однократной туристической визе – два месяца. Находясь в Индии, можно продлить срок действия визы до года, обратившись в местное отделение полиции. Консульского сбора для граждан России нет, но взимается плата за оформление документов – 40 долларов. Большинство иностранцев предпочитает снимать жилье. Аренда квартиры обойдется собственнику в 400–500 долларов в месяц: «Наше агентство недвижимости не занимается арендой в Индии по причине того что арендные ставки очень низкие – 100–150 долларов в неделю. С точки зрения российского жителя квартира будет более чем простая с минимумом мебели. Стул и стол. Разумеется, в Индии есть и шикарные отели, но в основном наши соотечественники ими не пользуются, едут за экзотикой. Многие снимают апартаменты на неделю, путешествуя по стране. Чаще всего это делается уже на месте, это просто», – говорит представитель компании «GreenField Property International». Эксперт уверяет, что на одну тысячу долларов в Индии можно безбедно существовать в течение месяца: арендовать жилье, путешествовать, питаться в кафе и ресторанах. Экономным людям хватит и половины этой суммы для погашения расходов по эксплуатации жилья, питания и даже путешествий по стране. Перелет в столицу страны вечного лета (Дели) и обратно обойдется екатеринбуржцам в 700 долларов. Перелет в курортный город (например, Даболим, штат Гоа) значительно дороже, почти в пять раз, поэтому регулярными рейсами добираться туда не стоит, а лучше выбирать чартеры либо лететь с пересадкой через столицу (России или Индии). Итого: ориентировочные ежемесячные расходы дауншифтера – 700–800 долларов (если он живет один, а если с кем-то делит жилье, то расходы составят 500–600 долларов), кроме того, перелет и виза обойдутся в 750 долларов. Значит, для того, чтобы доходы (1 тыс. долларов, вырученная за квартиру) покрыли расходы, в Индии придется прожить в не менее двух месяцев. Если дауншифтер использует весь возможный срок пребывания в стране, то он останется в плюсе. Тайланд Иностранцы в Тайланде имеют возможность приобретать недвижимость двумя способами: на физическое или юридическое лицо. «Рынок недвижимости в Тайланде закрыт для иностранных граждан. Сложность в том, что физическое лицо может покупать кондоминиумы, но иностранцев не должно быть более 49%. Каждая покупка иностранцами проверяется земельным комитетом, если это соотношение граждан и неграждан не соответствует законодательству, то покупателю не выдадут свидетельство о праве собственности. Другой способ приобретения недвижимости – с оформлением юридического лица – непрост тем, что иностранец вправе владеть лишь 49% акций предприятия, а все остальные должны принадлежать гражданам страны», – объясняет Андрей Красильников. Эксперт отмечает, что в Тайланде для того, чтобы сдержать рост цен на недвижимость и дать своим гражданам возможность приобретать жилье (доходы тайцев невысокие, а вливания иностранных капиталов взвинчивают цены), для иностранцев был введен налог на недвижимость в размере 6–7% от стоимости объекта, уплачиваемый при покупке. Это отпугнуло некоторых иностранных инвесторов и замедлило рост цен. Предвидятся и другие расходы: налог на переход права собственности – 2% от стоимости объекта; гербовый сбор – 0,5% от стоимости; регистрация юридического лица (если требуется) – 1 тыс. долларов; налог с оборота (для юридических лиц) – 1%. По словам риэлтора, арендные ставки значительно ниже екатеринбургских: однокомнатная квартира-студия с мебелью в Паттайе обойдется в 220–450 долларов в месяц при аренде на длительный срок. Коммунальные платежи очень низкие. «Размер коммунальных платежей зависит от ряда факторов, в частности, от услуг, предоставляемых жильцам, а также от расположения и класса дома. В среднем коммунальные платежи, включая уборку территории, чистку бассейна, охрану, парковку и услуги управляющей компании составляют от 0,6 до 2 долларов за кв. м в месяц», – приводит цифры Марина Корякина. Однако приобретение недвижимости в Тайланде, как и в Индии, не дает покупателю права на длительное пребывание в стране. Граждане России имеют право на безвизовый въезд в Тайланд на срок не более 30 дней, на границе бесплатно ставится штамп с указанием возможного срока пребывания в Тайланде. Срок действия однократной визы составляет 3 месяца с момента выдачи, а максимальный срок пребывания – до трех месяцев. Срок действия многократной туристической визы – 3 месяца, суммарный максимальный срок пребывания в Королевстве – до 6 месяцев с учетом возможных продлений. Количество разрешенных въездов проставляется в визе. «Людям старше 50 лет проще получить визу в Тайланд на срок пребывания до 6 месяцев, так как они приравниваются к статусу инвестора (им на счет перечисляются средства из России – пенсия). После этого срока можно выехать в соседнюю безвизовую страну (Камбоджа) и вновь въехать в Тайланд на такой же срок», – рассказывает о специфике пребывания в стране Андрей Красильников. Консульский сбор за оформление однократной визы составляет 25 долларов, двукратной – 50. Насчет минимального прожиточного минимума мнения экспертов расходятся: риэлторы говорят о том, что в среднем проживание и питание обойдется в 700 долларов в месяц, тогда как бывалые путешественники уверяют, что реальная сумма прожиточного минимума – 300–400 долларов. Дауншифтеры при этом замечают, что существовать в этой стране можно, имея на месяц в два раза меньше – 200–300 долларов. Существует прямое авиасообщение Екатеринбурга со столицей Тайланда – Бангкоком. Перелет туда-обратно для жителей столицы Урала будет стоить 1100 долларов. Итого: прожиточный минимум дауншифтера в месяц – 500 долларов, проживание в течение месяца в квартире-студии – 350 долларов. Сдача российского жилья в аренду покрывает эти расходы, но стоимость перелета и визы в эту сумму уже не укладываются – 1150 долларов. Таким образом, российскому дауншифтеру, чтобы покрыть расходы на перелет, придется либо сильно экономить, либо трижды продлевать туристическую визу (прожить в Тайланде не менее полугода), либо нелегально подрабатывать. «Российские граждане зарабатывают в Тайланде преимущественно двумя способами: строительством и туристической отраслью. Они берут большие земельные участки, осваивают их и продают как на российский рынок, так и на местный», – раскрывает тонкости Андрей Красильников. *** Социальное явление, которое популярно во множестве мегаполисов, добралось и до Екатеринбурга. Дауншифтинг может стать одним из катализаторов рынка. В настоящий момент на рынке недвижимости Екатеринбурга практически не представлены экзотические страны, услуга доверительного управления недвижимостью находится в зачаточном состоянии. Феномен дауншифтинга свидетельствует о неблагополучии времени – успешные люди среднего возраста не выдерживают ритма современной жизни. С другой стороны – это созидательное явление, позволяющее задуматься об истинных целях в жизни. Возможно, лет через десять уход от всех дел и суеты станет обыденным явлением среди успешных людей. Дауншифтинг подводит к пониманию того, что для счастья не нужно много. Главное, не нужно лишнего.

Осторожно: материнский капитал http://nedv.info/articles/ostorozhno-materinskiy-kapital Анна Асташкина Жилая недвижимость Fri, 13 May 2011 10:49:33 GMT article

<img alt="Осторожно: материнский капитал" src="http://nedv.info/files/matkapital.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Эксперты рынка недвижимости Свердловской области фиксируют рост сделок купли-продажи, совершенных с участием материнского капитала. С начала 2011 года уже более трех тысяч обладателей сертификатов решили направить эти средства на улучшение жилищных условий. Вместе с тем риэлторы бьют тревогу – с увеличением на рынке числа «материнских» квартир растет и риск для их потенциальных покупателей. В дальнейшем такие сделки могут быть опротестованы, а покупатели лишатся своей жилплощади. Обещанного три года не ждут? Закон о такой мере господдержки как материнский (семейный) капитал действует для семей, в которых второй и последующий дети родились после 1 января 2007 года. На сегодняшний день его размер составляет 365 698, 40 рублей. Потратить капитал можно на различные нужды, однако самое востребованное направление на сегодняшний день – улучшение жилищных условий. Сделать это можно несколькими способами: отправив средства материнского капитала на покупку и строительство жилья, либо на погашение ипотечного кредита. При покупке квадратных метров материнский капитал становится первоначальным взносом, а остальная сумма доплачивается наличными средствами. «В 2011 году срок перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий уменьшен. Теперь не надо ждать полгода, пока деньги придут на счет продавца, – говорит Ольга Мельникова, специалист по недвижимости ГК «Новосел». – Сейчас если вы подаете в Пенсионный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом на улучшение жилищных условий, то в случае удовлетворения заявления Пенсионный фонд обязан перечислить деньги не позднее, чем через два месяца с даты подачи заявления». Однако до этого времени жилье фактически нужно уже купить. «Основная сложность заключается в том, чтобы найти квартиру, потому что перечисление денежных средств осуществляется через два месяца после того, как прошла регистрация права собственности на покупателя, – комментирует Татьяна Галаганова, специалист по недвижимости компании «Линк». – Делается договор с рассрочкой платежа, возникает в силу закона ипотека в пользу продавца до момента окончательного расчета, регистрация в этом случае проходит за пять дней. Затем несем заявление на использование материнского капитала в Пенсионный фонд, который в течение двух месяцев перечисляет денежные средства на расчетный счет, указанный в этом договоре. После чего происходит повторная встреча с продавцом, снимается обременение в регистрационной палате». Стоит отметить, что такой вариант возможен, только если ребенку уже исполнилось три года. Раньше этого времени использовать средства материнского капитала можно, отправив их на погашение ипотеки. «Для продавца это обычная ипотека. Для покупателя берется сумма кредита чуть больше, чем сумма используемого материнского капитала, – чтобы пока выдается решение Пенсионного фонда и перечисляются деньги на закрытие кредита, в течение 2–3 месяцев покупатель вносил ежемесячные платежи по кредиту и проценты, – объясняет Ольга Мельникова. – То есть если использовать всю сумму материнского капитала, взять необходимо примерно 380 тысяч рублей. Рассчитаем пример: для того чтобы закрыть полностью кредит материнским капиталом, берем ипотечный кредит 380 тыс. руб. на 5 лет под 11% годовых. При таких параметрах кредита ежемесячный аннуитетный платеж будет 8 263 руб. С учетом того, что пока оформляются документы и перечисляются деньги в банк, пройдет около 2–3 месяцев, то выплатить клиент должен сумму 24 789 руб. (из расчета 3 месяца). Из этой суммы он выплатит основной долг 14 471 руб. и проценты за пользование кредитом 10 318 руб. Основной долг останется 365 529 руб. Сумма материнского капитала 365 700 руб. перечислится, и весь кредит будет погашен». Получается, даже если для покупки квартиры как раз не хватает средств в размере материнского капитала, необходимо обратиться в банк, на счет которого и будут перечислены средства сертификата. Однако сейчас на рынке появились предложения по реализации материн-ского капитала без участия банка. «Мы как агентство недвижимости внесли в Устав изменения о том, что мы можем заниматься выдачей займов физическим и юридическим лицам под жилую и нежилую недвижимость, – раскрывает такой механизм Анна Залыгина, специалист по недвижимости «КБ «Городское», реализующая его на практике. – Но у нас есть условие – чтобы обезопасить себя, мы выдаем средства только на размер материнского сертификата. Мы действуем между собой, банк участвует, но только в плане расчетов со счета на счет. Наш клиент заключает договор займа на сумму порядка 360 тысяч рублей. В течение недели эти средства поступают на расчетный счет нашего заемщика. Все перечисления идут безналичным путем. Мы с нашим клиентом-заемщиком рассчитываемся с продавцом – наличным или безналичным способом. Квартира регистрируется в УФРС, через пять дней получаем документы и идем в Пенсионный фонд, приносим необходимые документы и пишем заявление. После их рассмотрения пенсионный фонд перечисляет средства материнского капитала на расчетный счет организации-заимодавца. Представитель юридического лица и заемщик идут в регистрационную палату и снимают с квартиры обременение. Весь период занимает 2 – 3 месяца. Таких договоров было уже достаточное количество». Казалось бы, вот он – законный способ «обналичить» материнский капитал, который так искали многие обладатели сертификатов. Однако не все так просто. «Налоговые органы могут провести проверку – если вы продали квартиру, логично, что вы должны купить квартиру стоимостью на эти 300 тысяч рублей больше. Налоговая может задуматься – куда делись средства?», – продолжает Анна Залыгина. В целом же, как показывает практика, процесс оформления документов для направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий не представляет особой сложности. Необязательное обязательство? Сложности могут возникнуть в случае продажи квартиры, при приобретении которой использовались средства материнского капитала. «При покупке с использованием материнского капитала покупатель предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное удостоверение – обязательство того, что после перечисления денег и снятия обременения с квартиры (в случае ипотеки) в течение шести месяцев обязан наделить собственностью всех членов семьи, в том числе всех детей», – говорит Ольга Мельникова. О том, каким образом оно будет исполнено и кто за этот процесс отвечает, – доподлинно неизвестно. «Я могу предположить, что мы должны пойти в регпалату и подать документы на деление долей, – говорит Оксана Кузнецова, направившая часть материнского капитала на погашение ипотеки. – Но исполнение этого обязательства – на совести родителей. Ипотека у нас оформлена на 20 лет, поэтому его выполнение откладывается на неопределенный срок. Потом, если соберемся квартиру продавать, скорее всего, возникнут сложности. Но сейчас это неизвестно – это первый год, когда ввели такие обязательства. Как начнут люди с такими случаями сталкиваться, так и возникнут проблемы». Нотариальное обязательство вызывает множество вопросов и у экспертов. Для владельцев материнских сертификатов, приобретающих сейчас квартиры, оно ничего не меняет. А для потенциальных покупателей такой жилплощади представляет опасность. «В случае если обязательство не будет исполнено, будут нарушены права детей, особенно несовершеннолетних. Допустим, в 2010 году купили квартиру с ипотечным кредитом, который погасили материнским капиталом. А детей впоследствии не наделили соб-ственностью. И в 2011 году квартира была продана. В будущем можно оспорить такую сделку», – продолжает Ольга Мельникова. С этим согласна и Анна Залыгина: «Это опасный момент. К примеру, приобрели квартиру, квартира не устраивает, хочется ее продать-поменять, но мама-заемщик еще никого не наделила собственностью. Кредиты выплачены, обременения сняты, но здесь ей жить не нравится, хочется снова переехать – поближе к детскому саду, школе. Этот момент – наделение детей собственностью – ни Пенсионный фонд, ни законодательство никак не отслеживает. А это опасно». Как сообщает Ольга Шубина, заместитель управляющего Отделения Пенсионного фонда по Свердловской области, контроль за исполнением нотариального обязательства на Пенсионный фонд не возложен. «Вместе с тем при наличии в распоряжении органов Пенсионного фонда информации о невыполнении обязательств (при обращении с заявлением о распоряжении по новой сделке и т. д.), сообщение в компетентные органы о фактах нарушения имущественных прав детей является нормой правового поведения сотрудников государственных учреждений. Информация о фактах нарушения имущественных прав детей направляется в органы опеки и органы прокуратуры», – продолжает О. Шубина. В Управлении Росреестра сообщили, что нотариальное обязательство учитывается, только если квартира сразу оформляется в общую собтвенность супругов и детей. «Государственный регистратор проверяет соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях, то есть учитывает в том числе и нотариальное обязательство», – комментирует Светлана Баринова, заместитель начальника отдела регистрации прав на жилые помещения УФРС по Свердловской области. Если же дети изначально не фигурируют в качестве собственников, Управление Росреестра исполнение нотариального обязательства не контролирует. Меры предосторожности Чтобы избежать проблем при дальнейшей продаже и покупке квартир, приобретенных с участием материн-ского капитала, риэлторы предлагают вести учет нотариальных обязательств либо сразу прописывать их наличие в договоре, а также налаживать совместную работу Пенсионного фонда, регистрационной палаты и органов опеки и попечительства в части контроля за его исполнением. «На сегодняшний день практически невозможно узнать, каким образом была приобретена квартира и из каких средств была произведена оплата ее стоимости, если это прямо не указано в договоре купли-продажи, – комментирует Михаил Черноскутов, юрист ГК «Новосел». – Соответственно, покупатели не могут быть застрахованы от приобретения подобного рода объектов. Но в таком случае покупатель является добросовестным приобретателем данной квартиры, который свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом и не должен, и не мог знать о существовании нотариального обязательства у продавца. При оспаривании сделки иск будет разрешен судом в пользу покупателя объекта. Но при этом следует учитывать, что данная категория судебных дел носит субъективный характер, и решение суда будет зависеть также от совокупности обстоятельств, при которых была совершена сделка». Чтобы не доводить дело до суда, необходимо уже на стадии подбора жилплощади учитывать несколько моментов. «Я рекомендую при покупке квартир обращать внимание на собственников, смотреть наличие детей в паспорте – нет ли рожденных после 2007 года, на которых мог быть получен материнский капитал (хотя в паспорте могут и не указываться уже взрослые дети). Уточнять, если такие дети есть, – первый это ребенок или нет? Выяснять, пользовались ли материнским капиталом», – советует Ольга Мельникова. «С моей точки зрения, при покупке квартиры необходимо учитывать год ее приобретения, – говорит Анна Залыгина. – Если это 2008–2010 годы, то можно задать вопрос – на основании чего вы приобретали данную квартиру? Если это был ипотечный кредит, есть вероятность того, что здесь участвовал материнский капитал. Но проследить всю цепочку достаточно сложно. Люди могут и соврать. В принципе, по базе регистрационной палаты вероятно отследить, когда была ипотека, когда было снято обременение. Если оно было снято в течение двух-трех месяцев, то уже можно делать вывод о том, что это был какой-то заемный кредит – небольшой и на очень короткий срок. Как правило, на два-три месяца никто ипотеку не дает». На сегодняшний день вопрос контроля за исполнением нотариального обязательства остается открытым. По прогнозам риэлторов, его правомерное решение возникнет только после первых судебных прецедентов.

У каждого есть право на вычет? http://nedv.info/articles/u-kazhdogo-est-pravo-na-vichet Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 09:05:46 GMT article

<img alt="У каждого есть право на вычет?" src="http://nedv.info/files/vychet.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Порядка двух миллиардов рублей вернулось на счета жителей Свердловской области, обратившихся в налоговую инспекцию в 2010 году. Большая часть выплат связана с получением имущественного вычета после покупки жилья. Если в прошлом году на его получение претендовали 60 тысяч жителей области, то по данным на сегодняшний день – уже свыше 45 тысяч человек. Какие изменения ждут тех, кто обращается за имущественным вычетом сейчас, и что стоит предусмотреть для облегчения этой процедуры уже на стадии заключения договора купли-продажи? Только раз бывает в жизни… Имущественный вычет по подоходному налогу (НДФЛ) – не субсидия и не подарок от государства, а возврат собственных денег. Принцип его прост: каждый работающий гражданин ежемесячно перечисляет в счет государства 13% своего заработка в виде подоходного налога. При приобретении жилья государство предоставляет человеку возможность вернуть уплаченные в бюджет средства. Общая сумма вычета не превышает двух миллионов рублей, возврат составляет 13% от этой суммы – 260 тысяч рублей. Получить их может каждый, кто платит налоги и за собственные средства приобретает комнату, квартиру, дом или земельный участок с домом. Сюда же можно включить и расходы на ремонт купленного жилья – их необходимо подтвердить документально. При этом в самом договоре, по словам Сергея Барышникова, заместителя начальника отдела налогообложения физических лиц УФНС по Свердловской области, должно быть «прямо указано, что куплен жилой объект без чистовой отделки». Однако сумма вычета не увеличится. Помимо этого, вернуть подоходный налог можно и за проценты – уплаченные по ипотеке и при рефинансировании кредита. В этом случае закон сумму возврата не ограничивает. При этом, как рассказывает Сергей Барышников, стоимость жилья по сути роли не играет. Главное – величина дохода покупателя в год покупки и, соответственно, сумма уплаченных в бюджет налогов. Обратиться за имущественным вычетом можно только раз в жизни. Но и тут есть свой нюанс. «До 2001 года действовал закон «О подоходном налоге с физических лиц», – говорит Сергей Барышников. – Если по нему человек уже получил вычет, то сейчас он может получить его и по Налоговому кодексу – его вторая часть, включающая новую главу о налоге на доходы физических лиц, вступила в силу как раз в 2001 году. Обратиться за вычетом можно даже через десять лет после покупки квартиры. Единственное, есть общий срок давности на возврат из бюджета налогов – не более трех лет. Допустим, купил человек жилье в 2002 году, а в 2011 году может представить декларации только за 2010, 2009 и 2008 год, указав в них расходы, понесенные на покупку той квартиры». Главное условие – покупка жилья должна осуществляться на собственные средства. Если оплату производит работодатель, либо жилье приобретается с использованием «материнского капитала» или других средств господдержки, вычет не предоставляется. Откажут в налоговой и в случае совершения сделки купли-продажи между родственниками. Задача в два действия Получить имущественный вычет можно двумя способами: единовременно всю сумму либо постепенно путем неудержания из зарплаты суммы подоходного налога. «В первом случае необходимо дождаться конца года и, к примеру, если квартира куплена в 2011 году, в 2012 году обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с декларацией и необходимыми документами. После рассмотрения документов (срок достигает трех месяцев – прим. ред.) человеку вернут всю сумму налога за 2011 год. Во втором случае необходимо в налоговой инспекции написать заявление на вычет, приложив такой же, как и в первом случае, пакет документов, – объясняет Сергей Барышников. – Инспекция рассматривает их в течение 30 дней и выдает налогоплательщику уведомление о том, что его право на вычет налоговым органом подтверждено. Это уведомление необходимо отнести в бухгалтерию на работе. И тогда налог с заработной платы удерживаться не будет». Необходимый пакет документов: – справка формы 2-НДФЛ, полученная по месту работы, на основании которой в декларации отражаются данные о доходах; – платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (приходно-кассовые ордера, квитанции, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения, расписки); – договор купли-продажи (участия в долевом строительстве); – свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) акт приема-передачи объекта недвижимости. С учетом расходов по ипотеке (по кредиту) дополнительно предоставляются: – справка о погашении основного долга и процентов за отчетный период (оригинал); – кредитный договор (копия); – платежные документы по оплате процентов. В 2011 году в связи с изменениями в налоговом законодательстве получать вычет на работе стало несколько сложнее. «Законодательство изменилось не в очень хорошую сторону в отношении работника, – считает Татьяна Малова, главный бухгалтер ООО «Недвижимость». – Раньше если работник обращался за имущественным вычетом и приносил уведомление из налоговой инспекции, допустим, в мае, бухгалтер считал подоходный налог до мая и возвращал эту сумму работнику вместе с зарплатой. И со следующей зарплаты налог уже не брался. Так было до 2010 года включительно. Теперь вычет производится только с того момента, когда работник принес в бухгалтерию уведомление. А за предыдущие месяцы возврат производится только налоговым органом после подачи декларации». Получается, чтобы вернуть вычет за один год, в налоговую инспекцию необходимо идти два раза. «Нужно подумать – есть ли смысл сейчас обращаться за вычетом. Либо лучше подождать конца года, сдать декларацию и вернуть сумму подоходного налога за весь год», – продолжает Татьяна Малова. Каким способом вернуть налог – каждый выбирает сам. Однако стоит учитывать, что получить все 260 тысяч разом могут рассчитывать лишь те, чей годовой доход составил не менее двух миллионов рублей. В других случаях остаток невыплаченного налога будет переноситься на следующие годы до полной компенсации. Если, к примеру, ежемесячная заработная плата – 15 тысяч рублей, то за год в бюджет человек заплатил 23400 рублей подоходного налога. Для того чтобы вернуть имущественный вычет с таким доходом, потребуется более 11 лет. И каждый год нужно будет обращаться в налоговую инспекцию – предоставлять декларацию и заявлять этот вычет. Кстати, время обращения роли не играет. «Вычет – не обязанность, а право. Поэтому обращаться за ним в налоговую можно в любое время года, – говорит Сергей Барышников. – Если покупка жилья сделана в 2011 году и вычет будет производиться по декларации, нужно обращаться в следующем году в любое время. Если на работе – хоть сразу после покупки идти в инспекцию». Стоит учитывать, что дается вычет начиная с доходов того года, в котором получен документ о праве собственности на квартиру либо акт приема- передачи. В налоговой подчеркивают, что обращаться к ним стоит после завершения декларационной кампании – так удастся избежать очередей и ажиотажа. Однако необходимо учитывать, что «повышение» зарплаты на 13% начнется спустя месяц после обращения. Математические тонкости Для того чтобы успешно пройти проверку налоговыми органами, о получении имущественного вычета необходимо подумать уже на стадии заключения договора купли-продажи. О том, на что следует обратить внимание при его составлении, рассказывает Татьяна Галаганова, специалист по недвижимости компании «Линк»: – Обязательно в договоре должна фигурировать фраза примерно следующего содержания: «Деньги в сумме 646 301 (Шестьсот сорок шесть тысяч триста один) рубль 40 копеек получены полностью, претензий не имею…». – Дополнительно необходимо предоставить расписку о получении денег от продавца, написанную от руки продавцом. Если их несколько, то либо все продавцы указываются в одной расписке, и все ее подписывают, либо каждый из них пишет отдельную расписку соразмерно своей доле. – При оплате договора долевого участия все платежные документы должны быть от имени будущего получателя налогового вычета. Это будет являться подтверждением расходов именно этого физического лица. – Необходимо учитывать, что если квартира оформляется супругами или сособственниками в общую совместную собственность, то право на налоговый вычет возникает у обоих, и они могут распределить его в любых пропорциях. Например, если их двое, то: 50/50, 100/0. Нужно помнить, что при распределении в пропорции 100/0 второй из них теряет право на налоговый вычет. – При оформлении кредита зачастую возникает вопрос, привлекать или не привлекать созаемщиков. Супруг заемщика участвует в сделке обязательно – либо в качестве созаемщика, либо в качестве поручителя. Уже на этапе подачи заявки в банк необходимо подумать о налоговом вычете. Дело в том, что в дальнейшем необходимо будет оформить право соб-ственности на всех созаемщиков (во многих банках так и есть, но бывают и исключения. Этот вопрос лучше выяснить заранее в том банке, в который подается заявка). Если доходы основного заемщика позволяют одобрить кредит без привлечения в созаемщики супруга, то лучше супругу выступать в качестве поручителя. В этом случае собственность оформляется на имя одного супруга, и получение им налогового вычета произойдет в полном объеме. И второй супруг получит возможность сохранить свое право на вычет. – Если оформляется общая долевая собственность с точным указанием долей, то налоговый вычет распределяется соразмерно доле. Например, если собственников трое, у каждого по 1/3 доли, каждый может подать заявление только на получение 1/3 налогового вычета. Получается, каждый получит порядка 87 тысяч рублей. Причем, если в числе будущих собственников предполагаются несовершеннолетние дети, родители не могут воспользоваться их правом на налоговые вычеты. По достижении ребенком совершеннолетия, если он начинает свою трудовую деятельность, он имеет право сам распорядиться данным налоговым вычетом в размере, приходящемся на его долю. Или же воспользуется этим правом, когда приобретет квартиру на свои доходы.

Какая судьба ожидает бывшую глазную лечебницу Миславского? http://nedv.info/articles/kakaya-sudba-ozhidaet-bivshuyu-glaznuyu-lechebnicu-mislavskogo Евгения Курмачева Город Tue, 10 May 2011 08:59:59 GMT article

<img alt="Какая судьба ожидает бывшую глазную лечебницу Миславского?" src="http://nedv.info/files/bolnica.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В апреле лечебному корпусу глазной больницы на улице Челюскинцев, 3–5а исполнилось 105 лет. В честь памятной даты медицинское сообщество предполагало начать сбор средств на установку возле лечебного корпуса памятника выдающемуся врачу. В октябре 2010 проект памятника А.А. Миславскому получил первое место на городском конкурсе малых архитектурных форм года и был рекомендован для реализации. Однако этим планам не суждено было осуществиться – на предполагаемом для возведения монумента месте в феврале был установлен забор, начаты строительные работы в непосредственной близости от памятника истории и культуры, вырублена часть сада. Современное положение дел Проект скульптуры известного уральского хирурга разработал студент архитектурной академии А. Скареднов в качестве дипломной работы по заданию Областного музея истории медицины. Выпускник с отличием защитил диплом и передал проект на конкурс малых архитектурных форм, где он занял первое место. Проект был рекомендован для реализации, а грамоту подписал глава города Александр Якоб. Медицинское сообщество начало поиск средств для возведения памятника. Внучка Миславского, профессор медицины М. А. Адо, готова была заложить фамильные драгоценности для реализации этой инициативы. По предварительным подсчетам этой суммы бы не хватило для возведения скульптуры, поэтому решено было создать благотворительный фонд для сбора средств. В конце февраля на том месте, где предполагалось поставить скульптуру, оказался железный забор. Начато строительство многоэтажного административного здания медицинского центра. Как признают в медицинском сообществе, для многих это явилось неожиданностью. Активистам удалось запечатлеть, как вырубались деревья, многие из которых были посажены в начале прошлого века. «Мы переживаем за сохранность памятника – стройплощадка примыкает к зданию больницы, которая давно ждет реставрации. Пациентам и врачам может мешать шум от стройки. Кроме того, любая стройка отнимает много ресурсов: у соседей могут возникнуть перебои с водой и теплом. Ну и главное – то, что будет изменен первоначальный облик этого места», – считает Борис Соколов, директор областного музея истории медицины. Олег Букин, общественный инспектор ВООПИиК считает, что строительство на территории памятника истории и культуры недопустимо: «Работы возле больницы Миславского незаконны, потому что они ведутся на территории памятника». Свои слова инспектор подтверждает цитатой п. 2 с. 35 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», который гласит: «Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения». Общественный деятель направил письмо в областное министерство культуры. В ответе из официального органа сообщалось: «По заявке ООО «Строй-Комплекс» министерством 25.03.2005 № 414 были выданы условия застройки в охранной зоне объектов культурного наследия». В официальном ответе министерства культуры и туризма упор сделан на п. 1 ст. 36 №73-ФЗ, где говорится, что «в случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, включенных в реестр, и выявленных объектов культурного наследия землеустроительные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы на территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения государственной экспертизы проектной документации». Однако общественный деятель считает, что происходит подмена понятия: «в п. 1 ст. 36 прописаны условия освоения территорий, граничащих с территориями памятников (строительство же начато непосредственно на территории памятника согласно Карте зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия ПЗиЗ, поэтому в данной ситуации нужно руководствоваться именно п. 2 ст. 35 № 73-ФЗ). По логике закона раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, о котором говорится в п. 3 ст. 36, должен предполагать сохранность недвижимого объекта и его территории. Поэтому минкультуры вступает в противоречие с самим собой, когда с одной стороны как бы разрешает строительство на территории памятника, а с другой стороны требует раздел об обеспечении сохранности памятника (куда входит и его территория)», – считает Олег Букин. По причине того, что у заказчика отсутствует раздел проектной документации об обеспечении сохранности объектов культурного наследия и его государственной экспертизы, министерство предостерегло ООО «Строй-Комплекс» от проведения земляных и строительных работ. Значимость памятника истории и культуры В 1901 году, к 50-летию врачебной деятельности выдающегося хирурга Миславского, Уральское медицинское общество организовало сбор средств горожан для строительства глазной лечебницы. Миславский – почетный гражданин города, уважаемый врач – он вернул зрение 10 тысячам уральцев, поэтому деньги на строительство больницы несли охотно. В то время на содержание казенных больниц выделялось крайне мало средств. У населения же была колоссальная по-требность в услугах офтальмологов: «Средства собирались на строительство первой глазной лечебницы на Урале, до этого больница была только в Перми. В те времена свирепствовала эпидемия трахомы – инфекционного заболевания глаз, которое приводит к слепоте. Эту болезнь еще называют болезнью грязных рук. У населения были весьма расплывчатые представления о гигиене – рабочие вытирали пот, который лил со лба и попадал в глаза, грязными руками. Лечение было несложным – прижигание. Главный врач организовал трахоматозные отряды, которые ездили по деревням, занимались просветительской деятельностью и проводили такие микрооперации», – рассказывает директор областного музея истории медицины. Из-за того что больница была построена на пожертвования, средств для архитектурных изысков у автора проекта инженера-технолога А. А. Шалабанова не было: «Для строительства использовался не самый качественный кирпич, об архитектурной значимости этого объекта даже не берусь говорить. Значимость памятника состоит в том, что история больницы связана с именами выдающихся врачей: Миславского, Замуравкина. Само здание достаточно типичное – начала XX века, простое – денег для строительства было немного. Строительство больницы – один из ярчайших примеров, когда люди сплотились, выделили деньги и построили. Были значительные пожертвования. Например, горожанин П. М. Писарев пожертвовал торговые бани, которые в случае смерти наследницы становились собственностью больницы, что и произошло впоследствии. К сожалению, они сейчас разрушены», – рассказывает историк Владимир Микитюк. Лечебный комплекс – образец архитектуры начала XX века, реализованный с использованием декоративных приемов и форм «кирпичного» стиля. К 1906 году строительство было закончено, по этому случаю устроили праздник. Фотографии в начале прошлого века делали крайне редко, но в связи с исключительностью события (на средства горожан на Урале построена первая глазная лечебница) была сделана фотокарточка и выпущена серия открыток. Именно благодаря этому снимку можно судить о тех изменениях, которые произошли в здании за время его существования: «Архитектурные планы первоначальные и более поздние не совпадают. У здания появилась наружная железная лестница, сделали внутренние перегородки, – рассказывает Борис Соколов. По словам эксперта, полноценной реставрации в здании никогда не проводилось, это объясняется тем, что памятник истории и культуры нуждается в особых условиях реставрации, а средств у муниципального здравоохранения на эти цели обычно не хватает. Больница до сих пор функционирует. Там располагается глазное гнойное отделение городской клинической больницы № 2. Борис Соколов поясняет: «По мнению профессора офтальмолога С. А. Коротких, для целей современного специализированного медицинского учреждения комплекс столетних больничных зданий сегодня мало пригоден, но он уникален для истории уральской медицины, и сохранение его – вопрос чести для медицинских работников. Глазную лечебницу А. А. Миславского, вероятно, ждет новая судьба. Может, в ней будет медицинский музей или дом медика, но нельзя допустить, чтобы памятник истории и культуры стал жертвой бездумной градостроительной политики, как это произошло с Верх-Исетским госпиталем на ВИЗ-бульваре и больницей скорой медицинской помощи на ул. Большакова».

Две стороны рынка http://nedv.info/articles/dve-storoni-rinka Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 08:55:42 GMT article

<img alt="Две стороны рынка" src="http://nedv.info/files/storony.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Рынок недвижимости Екатеринбурга преимущественно состоит из небольших агентств численностью сотрудников не более десяти человек. Реже встречаются фирмы, относящиеся к категории среднего бизнеса, специализирующиеся одновременно в разных сегментах. Если небольшие агентства работают на себя и зачастую придерживаются принципа «моя хата с краю», не принимая участия в становлении и развитии рынка, то большие агентства, как правило, задают тон всему риэлторскому сообществу. Об этом и многом другом мы поговорили с Татьяной Деменок, генеральным директором центра недвижимости «Северная Казна», которому в мае исполняется четырнадцать лет. – Я родилась в Невьянске, там же начался мой путь в сферу недвижимости. Учась на пятом курсе заочного отделения Уральской государственной юридической академии, параллельно служила в органах внутренних дел; занималась тем, что охраняла Госбанк. График работы («два через два») позволял не только растить двоих сыновей, но и во время ночных дежурств писать курсовые, контрольные. Когда учеба в УрГЮА подошла к концу, возник вопрос: куда идти работать дальше? В милиции оставаться не хотелось, так как в силу своего характера никогда не любила сидеть на месте. Тем не менее работу в Невьянске найти было непросто, поэтому из всех зол пришлось выбирать меньшее, а именно службу в инспекции по делам несовершеннолетних. Когда в Управлении внутренних дел готовился приказ о моем назначении, я случайно встретилась со знакомой, которая рассказала, что в администрации города Невьянска есть свободная вакансия юриста. В тот же день я пошла на собеседование, после которого у меня появилась работа. Спустя год председатель комитета по управлению имуществом предложил свою должность, которая включала также функции заместителя главы администрации. Четыре с половиной года я занимала пост главы комитета по управлению имуществом. До сих пор удивляюсь: в тридцать лет мне доверили имущество всего Невьянского района, в котором проживает 70 тысяч человек. За время работы в администрации меня восемь раз приглашали в Екатеринбург на разные должности в разные компании. Каждый раз отказывалась. В июле 1996 года поступило предложение от ипотечно-трастовой компании «Северная Казна» на должность генерального директора. Но переезжать в другой город было настолько страшно, что я надумала только к декабрю. В итоге мне досталась компания, состоящая из водителя, который работал на полставки и бухгалтерии, которая лежала где-то на тумбочке. Передо мной стояла непростая задача: поднять фирму, предназначенную для регуляции финансовых потоков банка «Северная Казна» в сектор недвижимости. – У вас – необычный путь. Как правило, директорами фирм, занимающихся недвижимостью, становятся бывшие риэлторы. – Однажды я попробовала себя в роли риэлтора, провела сделку. Это было необходимо для понимания сути деятельности. К тому же от прежнего опыта работы в администрации во мне укоренилось чиновничье мышление. Поэтому необходимо было пройти цепочку и понять, каково это: совершать сделки, в которых участвуют простые люди, далекие от понимания рынка недвижимости. Собственный опыт убедил меня в том, насколько у риэлторов непростой хлеб. – Вам небезразлична судьба рынка недвижимости: вы открыто обсуждаете проблемы, предлагаете способы их решения… На данный момент какие проблемы из всех существующих наиболее актуальны? – В последнее время часто говорят об обманутых дольщиках. Для «Северной Казны» это актуально еще и потому, что мы столкнулись с проблемной стройкой на объекте, где выступали в качестве риэлторов (я имею в виду строительство жилых домов в Арамили). К нам обращались пострадавшие люди, в связи с чем пришлось самостоятельно разрешать ситуацию и брать заботу об объекте на себя. Тема замороженных объектов действительно злободневна. Небезразлична она еще и потому, что часто люди с других сложных объектов обращаются за помощью к нам. Наши специалисты не отказывают: советуют и консультируют. В свою очередь, такой диалог не всегда получается наладить с властями. В городе действительно есть проблемные объекты. Почему бы нашим чиновникам не обсудить проект закона «Об обманутых дольщиках» совместно с риэтлорами и застройщиками разных категорий? Почему вопросы решаются кулуарно? Чиновники начинают действовать, только если мы постоянно вслух говорим о возникающих проблемах. Как говорится, вода и камень точит. – Риэлторы часто поднимают тему обманутых дольщиков: соглашаются, что так быть не должно, говорят, что необходимо разрешать ситуацию. Но дальше сочувствия и соболезнования дело не идет. – Я с этим полностью согласна. Часто основная цель риэлтора – заработать комиссию. Но так быть не должно. Нужно работать не только для себя, а для всего общества. Надо жить не одним сегодняшним днем, а думать о том, как те или иные поступки отразятся в будущем. Когда я работала в администрации Невьянска и занималась приватизацией, уже тогда понимала, что это – моя малая Родина, место, где я выросла, где находятся могилы предков. Прошло много лет, и никто ни разу не упрекнул меня, что я продала какой-то объект не в те руки. – Все говорят только о проблемах на рынке недвижимости. Мы тоже затронули эту тему. В свою очередь, есть ли позитив? – На рынке недвижимости позитив есть! Например, стройки являются не только нашей болью, но и радостью; наконец-то они начали «размораживаться». Сам факт, что рынок перестал стагнировать, – уже позитив. Как след-ствие, более активно стали работать риэлторы. Я думаю, что многие из них провели переоценку и теперь более серьезно относятся к своей деятельности. Кризис этому научил. Заработала ипотека, «вздохнули» ипотечные брокеры. Конечно, и до кризиса банки работали с ипотечными брокерами, но теперь банковская политика во многом пересмотрена, многие руководители оценили роль ипотечного брокера при работе с клиентом. Большой позитив – то, что власть стала более открыта в отношении малого и среднего бизнеса. Мы как представители среднего бизнеса раньше испытывали «голод» в общении такого рода: не было диалога, мы вынуждены были стучаться во все двери, чтобы пробиться к чиновникам. Теперь же нас слышат и на уровне города, и на уровне области. Это говорит о том, что если мы хотим чего-то добиться, нужно придерживаться активной гражданской позиции. Недавно я была в Министерстве регионального развития РФ, где выразили одобрение и поддержку в отношении законов «Об обманутых дольщиках», «О риэлторской деятельности». На данный момент готовятся предложения для рассмотрения в министерство по этому поводу. – А какова судьба закона «О риэл-торской деятельности»? Есть ли вероятность, что он будет принят? – Закон мы обязаны претворить в жизнь. Иначе получается, что деятельность есть, но со стороны законодательства практически не регулируется. Более того, даже профессия риэлтора нигде не обозначена. Большинство специалистов сектора недвижимости не могут даже определиться, как правильно называется профессия: «риелтер», или «риэлтор». Хотя достоверно известно, что Российская гильдия риэлторов запатентовала наименование «риэлтор». Другое дело, что есть такие участники рынка, которым не нужен ни закон, ни РГР; им бы только «зеленый свет» в Росреестр, БТИ в другие органы и организации, заключения которых необходимы для совершения сделок на рынке недвижимости. Люди считают себя профессионалами и хотят, чтобы им все приносили на блюдечке с голубой каемочкой. Нужно понимать, что этого не будет, ведь все мы в равной мере – участники процесса становления и развития рынка. Поэтому если мы хотим, чтобы к нам относились как к профессионалам, нужно быть достойными представителями своего дела. И тогда на нас будут смотреть с уважением нотариусы, налоговики; представители финмониторинга, Росреестра и т. д. – Они относятся к риэлторам несерьезно? – Большинство именно так. Но риэлтор риэлтору – рознь. В Екатеринбурге много профессионалов, которые ценят и уважают свою профессию, на рынке используют цивилизованные методы и способы работы, учат других. Стоит только выехать в область, как сразу погружаешься в атмосферу пятнадцатилетней давности, когда рынок недвижимости находился в зачаточном состоянии. Я все же уверена, что усилиями нашего риэлторского сообщества профессия станет значимой, и риэлтор будет всегда достойным участником рынка недвижимости. – Еще один позитивный момент – день рождения вашей компании. Что вы пожелаете своим сотрудникам? – Я всегда говорила и говорю, что наша компания – единый отлаженный механизм. Достаточно посмотреть, как мы пережили кризис – не потеряв ни одного ценного сотрудника. Всегда нужно стремиться вперед, учиться. Никогда нельзя почивать на лаврах, думать, что все высоты достигнуты и так будет всегда. Человеческий ресурс, он – неограниченный, мы используем его меньше чем наполовину. Поэтому надо учиться, не бояться ошибок, поддерживать друг друга, помогать. А всем своим сотрудникам я пожелаю крепкого здоровья, благополучия в семье (погода в доме, действительно, важней всего) и помнить, что каждый из нас – часть единого дружного коллектива.

ТСЖ vs УК http://nedv.info/articles/tszh-vs-uk Ксения Еловикова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:51:19 GMT article

<img alt="ТСЖ vs УК" src="http://nedv.info/files/tsjuk.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Именно так мог бы называться круглый стол, организованный УК «ЕМУП Ботанический». 22 апреля специалисты Управления жилищно-коммунального хозяйства, эксперты Общества защиты прав потребителей, председатели действующих товариществ собственников жилья и сами жильцы обсуждали наиболее актуальные вопросы, связанные с созданием и управлением ТСЖ. Вопрос выбора организации, которая будет заниматься ведением коммунальных дел, рано или поздно встает перед каждым собственником. И чтобы определиться с приоритетами, понять, в каком направлении двигаться и чего ждать от коммунальщиков, был проведен круглый стол на тему «ТСЖ: кому это выгодно?». Впрочем, сама тема встречи подразумевала неоднозначность. С первых минут обсуждения мнения собравшихся разделились. Александр Беляков, генеральный директор управляющей компании «ЕМУП Ботанический» уверенно заявил, что создание ТСЖ выгодно в первую очередь жильцам и несет одни плюсы. Председатель ТСЖ «Патриса Лумумбы, 38» Олег Бушуев полностью поддержал его позицию. В противовес этому мнению выступил вице-президент Всероссийской лиги защитников прав потребителей Андрей Артемьев. По его словам, главный аргумент сторонников ТСЖ – экономия средств – на деле может и не оправдать себя, тогда как у честной управляющей компании удельные затраты на обслуживание дома будут меньше, да и квалификация работников УК гораздо выше. Также Артемьев отметил, что если у собственников возникнут жилищные проблемы или даже судебное разбирательство, спрос с УК будет больше, ведь она будет платить из своего кармана, а не из кармана жильцов. Юрист, эксперт сферы ЖКХ «Юридического общества» Виктор Голофаст в корне не согласился с мнением Артемьева, отметив одну из главных особенностей ТСЖ – с товарищества легче получить спрос, да и нерадивого председателя можно сменить без особых трудностей, тогда как до директора УК «добраться» очень тяжело. Отвечая на реплику Артемьева, он также подчеркнул, что примеров нечестной работы ТСЖ гораздо меньше, чем подобных случаев с УК. Главным оппонентом Артемьева стал активный житель Екатеринбурга Сергей Ткачук, который в довольно резких формах высказывал свое несогласие с позицией Андрея Артемьева. Поначалу Ткачук довольно спокойно отзывался как о ТСЖ, так и об УК. Он отметил плюсы и тех, и других: у управляющей компании больше ресурсов, но она не всегда находится в «шаговой» доступности для потребителя услуг, товарищество собственников же всегда рядом, к тому же может само распределять средства жильцов, однако у ТСЖ сужены возможности в решении технических проблем. Впрочем, Ткачук тут же подчеркнул, что управляющие компании могут работать качественно лишь в том случае, если будет изменено действующее законодательство, которое требует существенных поправок в части сферы ЖКХ. Ведь, по его словам, «по факту нарушений фиксируют очень мало». Следует отметить, что Ткачук оказался едва ли не самым инициативным из всех присутствующих и пришел на встречу с целой папкой документов, квитанций и фотографий, которые, по его мнению, доказывают, что российские законы не в состоянии гарантировать качественную работу УК. На этот комментарий немедленно отреагировал А. Артемьев, заявив, что он – противник таких заявлений, и действующее законодательство содержит все необходимые нормы, просто нужно уметь их грамотно использовать. Более того, правозащитник настоял на том, что существует третий вариант развития коммунальной сферы со стороны жильцов. По его мнению, создавать ТСЖ не обязательно. Взамен он предложил организовывать общество потребителей жилищных и коммунальных услуг, ссылаясь на ст. № 45 «Закона о защите прав потребителей», где указано, что такое общество имеет все необходимые полномочия. «ТСЖ – это действующий субъект, через который проходят деньги, а общество потребителей решает те же самые проблемы, только не занимается хозяйственной деятельностью», – пояснил Андрей Артемьев. На реплику Ткачука о том, что наше законодательство не в силах решить проблемы, возникающие в сфере ЖКХ, Артемьев отметил, что нужно просто повышать правовую культуру граждан. «Самое главное, что потребитель в праве диктовать свои условия потребления, и во всем мире это уже давно является нормой, –– подчеркнул вице-президент лиги защитников прав потребителей, –– ТСЖ необходимо создавать, если это выгодно людям, а у нас это выгодно энергопоставщикам, которым неудобно продавать услуги каждому по отдельности». Продолжая дискуссию о несовершенстве законов, Виктор Голофаст согласился с Андреем Артемьевым, заверив собравшихся, что действующих правовых норм вполне хватает. По его словам, есть общества, домовые комитеты, ТОСы, которые могут воздействовать на отношения в сфере ЖКХ. Тем не менее Голофаст настоял на своей позиции, что, согласно законодательству, только ТСЖ имеет право управлять общим имуществом многоквартирного дома, выгодно используя его с согласия и в интересах жильцов. На это заявление Андрей Артемьев отметил, что и собрание соб-ственников также вправе принимать такие решения, подчеркнув, что только объединения граждан смогут «поставить на место» управляющие компании, которые не выполняют своих обязательств. Однако стоит отметить, что жильцы, присутствующие на данном собрании, в голос заявили, что ни о каких сообществах они никогда не слышали, что простые жильцы, а в особенности –– пожилые люди, никогда не пойдут на создание чего-то нового, неизвестного, что это лишь запутает жителей. Тогда как ТСЖ у всех на слуху. Выводы встречи были неоднозначными. «Если товарищество собственников жилья создается теми людьми, которые понимают его необходимость, тогда это выгодно жильцам. У них должно быть понимание – зачем это нужно, в противном случае это может принести убытки», – уверен Андрей Артемьев. По его мнению, право на существование имеют оба «управленца». Плюсы есть и там и там, и противопоставлять одно другому неверно. По мнению Александра Белякова, создание ТСЖ несет непосредственную выгоду жильцам, ведь товарищество вправе на конкурсной основе пригласить к управлению домом УК, которая, по мнению жильцов, справится с поставленными задачами. Дополнительным стимулом к качественной работе УК здесь будет являться и фактор конкуренции, ведь процедура расторжения договора между ТСЖ и УК протекает гораздо легче и быстрее, чем между УК и собственниками. «Хорошее ТСЖ – это сами жильцы, объединенная сила. Достаточно быть честным человеком, найти хорошую управляющую компанию, контролировать ее деятельность, ведь хорошее ТСЖ – это еще и контроль «снизу», от потребителей», – заверил собравшихся Виктор Голофаст. «ТСЖ – это как демократия, – подытожил Дмитрий Базанов, помощник депутата ЕГД Леонида Волкова. – Это система с большим количеством минусов, где-то уязвимая, но лучше пока не придумали. Создание ТСЖ отвечает интересам жильцов, и проблем у жильцов дома, где работает ТСЖ, куда меньше, чем у дома, где оно отсутствует. УК нового типа, готовые работать с ТСЖ, заинтересованы в том, чтобы поддерживать жилфонд в надлежащем состоянии, чтобы им было чем управлять в будущем». В финале встречи основная часть экспертов поддержала мнение Дмитрия Базанова о том, что ТСЖ и УК должны работать на партнерской основе для достижения оптимального результата – в этом собравшиеся видят будущее сферы российского ЖКХ. Как пояснила пресс-секретарь УК «ЕМУП Ботанический» Екатерина Норсеева, итоги круглого стола вполне можно назвать удачными: «Организуя эту встречу, мы надеялись, что нам удастся донести до экспертов и жителей свою позицию – позицию управляющей компании, которая хочет работать по-новому, на принципах взаимовыгодного сотрудничества с жильцами. Мы рады, что наше мнение нашло положительный отклик и у специалистов сферы ЖКХ, и у простых горожан».

Сложный выбор http://nedv.info/articles/slozhniy-vibor Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 08:46:58 GMT article

<img alt="Сложный выбор" src="http://nedv.info/files/select.jpg" style="width: 250px; height: 288px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Каждый человек хотя бы раз в жизни решает квартирный вопрос, прибегает к помощи агента по недвижимости. Но как не ошибиться в риэлторе и выбрать специалиста, после работы с которым не будет мучительно больно за потерянное время и деньги. Об этом и многом другом рассказывает Наталья Попова, директор АН «Счастливый дом», которому в мае 2011 года исполняется год. – По первому образованию я – строитель, чувствую себя как рыба в воде во всем, что касается ремонта и стройки. К тому же в течение двух лет я работала мастером на стройплощадке, где обрела бесценный опыт руководства: в подчинении находилось более ста человек, включая иностранных рабочих. Полученные знания до сих пор пригождаются, в том числе в риэлторской практике. Судите сами: нередко приходится проводить сделки с участием объектов с черновой отделкой. Поскольку клиентам непросто представить, как в дальнейшем будет выглядеть их квартира, каждый раз я прихожу на помощь и объясняю, где будут располагаться розетки, межкомнатные перегородки... Плюс, риэлтору с навыками строителя проще зарегистрировать перепланировку: можно не прибегать к предварительной помощи проектной организации и самостоятельно оценить, например, законно ли снесена стена. Вторую специальность (социально-культурный сервис и туризм) я получила уже будучи специалистом по недвижимости. – Как вы пришли в профессию риэлтора? – В 1997 году заканчивался декретный отпуск, поэтому было принято решение поменять жилье, переселиться ближе к маме. Тогда количество агентств недвижимости в городе исчислялось десятками. Я обзвонила бòльшую часть. Одни риэлторы были не очень приветливы в разговоре, другие «брали на заметку» мою просьбу, но не делали каких-либо усилий, чтобы поменять квартиру, третьи не внушали доверия. К счастью, в агентстве «МАН» на мою просьбу откликнулась Светлана Спиридонова, которая сразу же взялась за работу. В скором времени она обменяла квартиру в Пионерском поселке на аналогичную в Заречном. Более того, со Светланой мы подружились, и она предложила мне стать специалистом по недвижимости. Так я попала в АН «МАН» в отдел к Евгению Новоселову. – По каким критериям вы выбирали риэлтора в 1997 году? – Это был случайный выбор: звонила в первые попавшиеся агентства, разговаривала со случайными специалистами… На тот момент даже не представляла, насколько сложно найти настоящего профессионала. На мой взгляд, существует три способа выбора риэлтора. Первый – по рекомендации, когда человек рассуждает: «Этот специалист помог моим друзьям/родственникам, поможет и мне». Второй – сравнительный: люди сопоставляют стиль общения разных риэлторов, их профессиональную «хватку», на интернет-ресурсах анализируют отзывы прежних клиентов… Такой человек никогда не остановится на первом попавшемся агентстве, прежде он изучит не один десяток фирм. Третий путь – интуитивный, когда потенциальные клиенты руководствуются исключительно личными симпатиями. Однажды к нам в агентство обратился мужчина, который на вопрос: «Почему вы пришли именно к нам?» ответил, что увидел мою фотографию в журнале и пришел к «красивой женщине-риэлтору». Но независимо от способа выбора специалиста, каждому клиенту хочется сотрудничать с опытным агентом, который не понаслышке знаком с ситуацией на рынке. В 1997 году мне точно так же хотелось слышать конкретные данные: сколько стоит квартира, каковы шансы на совершение сделки, будет ли доплата? За четырнадцать лет требования клиентов почти не изменились. – Не раз из уст риэлторов звучало мнение о том, что приоритетным фактором в выборе агентства является размер комиссионных. – Не соглашусь с коллегами. Чаще всего клиенты понимают, что лучше не поскупиться на агентском вознаграждении и доверить сделку профессионалам, нежели сэкономить и рискнуть собственным жильем. Не зря говорят, что скупой платит дважды. – Что вы вкладываете в понятие «профессиональный риэлтор»? – Агентству «Счастливый дом» исполнился год, но на рынке недвижимости я – с конца 90-х. Именно столько времени потребовалось, чтобы набраться опыта и наработать клиентскую базу. Нельзя открывать собственное агентство, поработав год и совершив «три сделки». Чтобы стать профессионалом в полном смысле этого слова, необходим опыт, который приходит не сразу. Свои коррективы вносит в том числе и эволюция рынка: до 2000 года он был «диким», в 2004–2006 – активным, с внедрением ипотеки и материнского капитала наступила новая эпоха. Людям, которые работают с момента зарождения отечественного рынка недвижимости проще хотя бы потому, что им известны истоки существующих документов. – Многие риэлторы в подтверждение своего профессионализма буквально увешивают свои рабочие кабинеты всевозможными грамотами и сертификатами. На ваш взгляд, это – обязательный атрибут? – Безусловно. Грамоты являются подтверждением тому, что человек не просто сидел в агентстве, а работал, проводил сделки, проходил аттестацию, всевозможные курсы повышения квалификации. – Чем вы «цепляете» клиентов? – Не устаю спрашивать у них то же самое (смеется). Хороший специалист по жилой недвижимости должен быть немного психологом, юристом, экономистом, располагать к себе… Видимо все эти составляющие присутствуют в сотрудниках нашего агентства. Другое дело – риэлторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, им гораздо труднее «осчастливить» клиента. Если мы помогаем частным лицам разрешить дела насущные, то их работа – чистой воды бизнес, в котором во главе угла – деньги. Но, соответственно, здесь и «интерес» другой. У «коммерческих» агентов прибыль порой исчисляется миллионами. По этим же причинам чаще всего в эту отрасль идут мужчины, которых социальное положение обязывает иметь большой доход, чтобы содержать себя и свою семью. В направлении зарубежной недвижимости человек должен быть страстным путешественником, понимающим обстановку не только в нашей стране, но и за рубежом. Что касается «суперагентов», которые пытаются охватить все отрасли, то чаще всего из-за своего стремления везде успеть они только попадают в неприятные ситуации. Поэтому я считаю, что один человек должен практиковать в одном сегменте, а качественно охватить весь рынок под силу только слаженному коллективу. – Клиенты действительно часто обвиняют агентов в непрофессионализме. Всегда ли подобные заявления обоснованы? – Не один раз ко мне за консультацией обращались люди, недовольные работой своих риэлторов. Но однажды позвонил недовольный клиент, который сетовал, что агентство недвижимости, с которым он заключил договор, не выполняет своих обязательств, не продает его квартиру. Якобы ему «подсунули риэлтора-дилетанта». Все встало на свои места, когда он озвучил, что за скромную «двушку» на ул. Онуфриева он просит 3 млн руб. Понятно, что в данной ситуации – дело не в «дилетантстве» конкретного контрагента, а в заоблачной цене. – Часто ли вы на практике сталкиваетесь с непрофессионализмом? – Каждый раз на собрании внутри агентства я выясняю у сотрудников, кто является их контрагентом по сделке. Потому что если риэлтор – новичок, то необходимо подготовить своего специалиста к работе «за себя и за того парня». Такое случается часто; непрофессионалов на рынке недвижимости много. Например, недавно мы были участниками сделки, в которой покупатели были уверены, что мы продаем квартиру на 50 тыс. руб. дешевле ранее озвученной стоимости (несмотря на то, что во время агентских торгов итоговая сумма была четко озвучена). Оказалось, что риэлтор от второй стороны ввел в заблуждение своих собственных клиентов. Более того, на сделке от него мы услышали: «Давайте сейчас подпишем документы, а остальные пятьдесят тысяч я вам попозже занесу». Благо – у клиентов имелась возможность сходить в банкомат и снять недостающую сумму, иначе бы вся сделка сорвалась. О каком профессионализме может идти речь в данной ситуации?! – Нужно ли бороться с непрофессионализмом в риэлторской среде? – Нужно, но вряд ли это возможно. Думаю, что даже закон «О риэлторской деятельности» здесь не поможет. Судите сами: год назад число зарегистрированных агентств уже приближалось к восьмой сотне. В свою очередь, в УПН – чуть больше 250 членов. Это означает, что на рынке есть агентства, на которые профессиональная саморегуляция не распространяется. К тому же помимо небольших фирм, где один специалист может поручиться за другого, существуют настоящие гиганты, которые частенько устраивают «чес» и не стремятся удержать костяк коллектива. Что характерно, в таких фирмах – не только кадровая текучка, но и клиентская. В качестве итога могу сказать, что универсального рецепта по выбору риэлтора – нет. В этом деле нужно доверять своей собственной интуиции (в разумных пределах) и идти тем путем, который кажется наиболее верным. Услугу, которую мы оказываем, нельзя потрогать, увидеть, оценить. Это – как электрический ток: пока не столкнешься – не поймешь, в чем дело.

Интриги нашего двора http://nedv.info/articles/intrigi-nashego-dvora Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:36:19 GMT article

<img alt="Интриги нашего двора" src="http://nedv.info/files/intrigi.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />По итогам 2010 года уровень автомобилизации вырос на 4% и составил 329 легковых автомобилей на каждую тысячу жителей Екатеринбурга. В некоторых спальных районах, в частности, в районе «Ботанический», растущее благосостояние населения ярко проявляется в заставленных автомобилями газонах и детских площадках. Между автолюбителями разгорается борьба за вакантные машино-места. В чем причина острого дефицита парковочных мест и легально ли взимается с жильцов плата за стоянку во дворе, – разбирался наш корреспондент. Проект с дефицитом Некоторые застройщики даже не задумываются о наземной стоянке для временного хранения автомобилей и не просчитывают количество машино-мест при проектировании жилых домов. По словам одного из застройщиков, жильцы дома премиум-класса готовы покупать места в подземном гараже, необходимости в наземной стоянке нет. Выделяемые участки под застройку подчас не позволяют построить дом со всей необходимой инфраструктурой: дет-ской площадкой, парковкой и зеленой зоной. По словам Нины Кузнецовой, доцента, ученого секретаря кафедры городского строительства УрФУ, это является нарушением градостроительных норм: «По действующим нормативам застройщик обязан обеспечить жильцов местами не только для постоянного, но и для временного размещения автомобилей. Подземные автостоянки могут быть временными лишь у общественных зданий, для жильцов многоквартирного дома временное хранение автомобилей должно быть предусмотрено на открытых наземных стоянках». В настоящий момент количество машино-мест на открытой стоянке при проектировании многоквартирного дома может быть рассчитано тремя способами: – по среднестатистическим нормативам из расчета 0,8 м2/чел. площади стоянки и требуемой на 1 машино-место площади 25 м2 (СНиП 2.07.01-89*; 2. Селитебная территория, п. 2.13); – с учетом уровня автомобилизации и необходимости обеспечения 25% расчетного парка индивидуальных автомобилей местами на открытых стоянках (СНиП 2.07.01-89*; 6. Транспорт и улично-дорожная сеть, п. 6.33); – с учетом класса комфортности жилья (Нормы градостроительного проектирования Свердловской области НГПСО 1-2009.66, табл. 6). Первый способ расчета по среднестатистическим нормативам предполагает наименьшее количество парковочных мест по сравнению с остальными. Дело в том, что исследования по обоснованию расчетных норм, вошедших в Строительные нормы и правила, были проведены более 20 лет назад. Для наглядности можно привести пример расчета количества машино-мест на открытой стоянке для одного подъезда панельного девятиэтажного дома, где на этаже расположено четыре квартиры. Если предположить, что в каждой квартире живет семья из трех человек, то в соответствии с этим методом расчета, жителям всего подъезда необходима стоянка на 3,5 машино-места (обычно в таких домах на каждый подъезд приходится 3-4 парковочных места). При расчете по второй методике (с учетом современного уровня автомобилизации) на этот же подъезд пришлось бы девять (8,8) парковочный мест. Если же пересчитать потребность в автостоянках с учетом комфортно-сти жилья, то удельное обеспечение местами временного хранения составит 7 (6,48) машино-мест на один подъезд панельного дома (который, скорее всего, является жильем «массового» типа, где количество жилых комнат равно или больше на одну комнату числа проживающих). Несмотря на то, что первый способ расчета сильно устарел, проектирование в соответствии с ним не является нарушением. Тем не менее застройщики в большинстве случаев не соблюдают даже устаревшей, самой лояльной нормы. Криминальный бизнес Многим знакома ситуация, когда в своем дворе они обнаруживают будку с фонарем, запитанным «левым» кабелем от общедомовой сети, а охранники на ломаном русском языке вежливо интересуется, хотите ли вы оставить на ночь свой автомобиль за небольшую плату, и называют свою таксу. У несмышленого водителя может и не возникнуть мысли, что лучше отделаться малой кровью, изменив привычке бесплатно парковать авто под окнами. Ведь утром можно обнаружить проколотые шины своего транспортного средства, а при худшем раскладе – автомобиль без оных. Практике известны и обратные случаи, когда послушным, оплатившим услуги охранников гражданам прокалывали колеса. По ошибке. Весьма не просто доказать, что автомобилю причинен ущерб. Для того, чтобы доказать, что транспортному средству был причинен урон, необходимо собрать весомую доказательную базу: предъявить договор на оказание услуг, заключенный с этой компанией; доказать, что гражданин, которому вы передавали средства, является сотрудником этого юридического лица и с ним был заключен трудовой договор. Сделать это будет непросто хотя бы потому, что большинство парковок грешат отсутствием кассового аппарата и документов, подтверждающих правомерность ведения предпринимательской деятельности. «Отсутствие документов на право ведения предпринимательской деятельности классифицируется как незаконная деятельность. За это предусмотрена уголовная ответственность в зависимости от суммы ущерба: от четырех до шести месяцев лишения свободы, в случае получения дохода в особо крупном размере – лишение свободы сроком до пяти лет и штраф от 100 тыс. руб.», – комментирует Светлана Писаренко, адвокат ННДО СОКА № 42. Кроме того, договор на оказываемые услуги заключается редко. Если он и составлен, в нем наверняка закреплено, что юридическое лицо не несет материальной ответственности в случае ущерба, нанесенного транспортному средству: «Охранники никакой материальной ответственности за состояние автомобиля не несут. Как правило, договора на оказание услуг не заключается. Если такой договор и будет, там обязательно будет пункт: материальную ответственность за повреждение транспортного средства юридическое лицо не несет. Зачастую договор существует в единственном экземпляре – у охранной организации, автовладельцу экземпляр не выдается под каким угодно предлогом, вплоть до того что сломался принтер», – рассказывает Владимир Прокопьев, начальник отдела участковых уполномоченных милиции (УУМ) УВД и инспекции по делам несовершеннолетних (ПДН). Эксперт также отметил, что к поборам автолюбители относятся халатно: В конце рабочего дня люди приезжают уставшие, для них главное – пристроить транспортное средство и забрать его неповрежденным, они не готовы вступать в разборки». Идя на поводу у охранников, безропотно оплачивая незаконно оказываемые услуги, автомобилисты делают этот бизнес прибыльным и таким образом косвенно способствуют появлению новых нелегальных парковок. Потратив немало средств и усилий, компенсацию за порчу транспортного средства вы вряд ли получите. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (если таковое зарегистрировано) составляет всего 10 тыс. руб. Прочей собственности у такого «предприятия» нет, как, впрочем, нет и лицензии на охранную деятельность. Получить лицензию на такую деятельность непросто – она дает право на ношение оружия. Порядок лицензирования частной охранной деятельности осуществляется в соответствии с Федеральным законом РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности» № 128 от 08.08.2001 года, Постановлением Правительства РФ «Об утверждении положения о лицензировании негосударственной (частной) охранной деятельности и положения о лицензировании негосударственной (частной) сыскной деятельности» № 600 от 14.08.2002 года. КоАП РФ от 30 декабря 2001 СТ. 20.16 предусматривает штрафные санкции за незаконную охранную деятельность: от одной до полутора тыс. руб. для физических лиц, от 20 до 30 тыс. руб. – для юридических. Захват территории Для подобного бизнеса трудно найти подходящую площадку. Для того чтобы стоянка пользовалась успехом, она должна находиться в непосредственной близости к жилым домам. Чтобы организовать платную парковку на придомовой территории, предпринимателю необходимо как минимум договориться об этом с управляющей компанией или руководством ТСЖ, которые в свою очередь должны вынести этот вопрос на обсуждение на общем собрании собственников. «В соответствии с Гражданским кодексом понятие долевой собственности (придомовая территория – это собственность) используется по взаимному согласию участников. Если рассматривать только Гражданский кодекс, то каждый из сособственников должен дать свое согласие, но Жилищный кодекс установил новое понятие и упростил порядок владения и пользования общим имуществом, таким органом является общее собрание участников, которое легитимно уже при участии 50% жильцов. Согласие каждого не требуется, только решение общего собрания участников. В соответствии с правилами, установленными Жилищным кодексом, собрание может быть проведено заочно», – комментирует адвокат. Однако, как показывает практика, в ряде случаев ТСЖ или УК имеют личную заинтересованность, инициатива бизнесмена активно лоббируется. «Деятельность ТСЖ нередко вызывает сомнения в законности его действий. У ТСЖ могут быть корыстные интересы при заключении соглашений такого рода, жильцов убеждают в необходимости принятия какого-либо решения, говорят, что эти аккумулированные средства будут направлены на озеленение территории, установку детской площадки. Обычно эти обещания остаются невыполненными», – вспоминает случаи из практики сотрудник УВД. Зачастую придомовая территория передается обществу с ограниченной ответственностью с непонятным названием на безвозмездной основе, что должно быть сигнальным маячком для жителей: «Действующим законодательством сделки между юридическими лицами на безвозмездной основе запрещены. Гражданский кодекс устанавливает, что все сделки являются возмездными. Жильцы как физические лица могут распорядиться земельным участком, но какие-либо сделки между юридическими лицами, а ТСЖ и УК являются таковыми, должны быть платными», – поясняет Светлана Писаренко. Если жильцы и не возражают против инициативы, то учреждение платной парковки на придомовой территории является нарушением санитарных норм и правил. В соответствии с требованиями Санитарных правил и норм 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) расстояния от автостоянок для постоянного хранения вместимостью от 11 до 50 автомобилей до фасадов жилых домов и торцов домов с окнами должно быть не менее 15 м, а до торцов жилых домов без окон – 10 м. Если рядом находятся школа, детские учреждения, ПТУ,техникумы,площадки для отдыха, игр и спорта, детские площадки, сквер, парк, то расстояние должно быть не менее 50 м. Если участок земли не относится к территории многоквартирного дома, то он может быть взят в аренду у администрации города. «Для того чтобы получить земельный участок в аренду у администрации города как у собственника, необходимо принять участие в торгах и по итогам торгов заключить договор аренды. Впоследствии этот участок реконструировать – накатать асфальтовое покрытие, построить домик, который необходимо регистрировать как отдельный объект, на возведение которого необходимо также получить разрешение на строительство, а эта процедура дорогостоящая, длительная. Никто этим обычно не занимается», – рассказывает адвокат. Некоторые бизнесмены поступают проще: «Обычно на всех парковках, не будем далеко ходить – Серова, 21, – Владимир Прокопьев указывает в окно, где во дворе жилого дома плотными рядами запаркованы автомобили, – ситуация такая: частное лицо – индивидуальный предприниматель арендует территорию у районной администрации, в договоре значится, что он займется благоустройством территории. В договоре не сказано, что этот субъект будет осуществлять на территории коммерческую деятельность. При том этот счастливчик считает, что имеет право на организацию там бизнеса». При этом специалисты Росреестра регулярно фиксируют нарушения. «В 2011 году в ходе проведения плановых проверок государственными инспекторами по использованию и охране земель отдела государственного земельного контроля Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и по результатам рассмотрения материалов, поступивших из прокуратуры и органов внутренних дел, за нелегальные парковки по ст. 7.1 КоАП РФ были привлечены к административной ответственности 36 правонарушителей. В отношении нарушителей были вынесены 3 постановления в отношении юридических лиц, 27 постановлений в отношении физических лиц, 5 постановлений в отношении должностных лиц 1 постановление в отношении индивидуального предпринимателя», – сообщается в комментарии Росреестра по Свердловской области, предоставленном журналу. Статистика выявленных нарушений По словам Владимира Прокопьева, в 2011 году было закрыто более 50 нелегальных парковок в Екатеринбурге. В основном хранители правопорядка выезжают на плановые проверки после поступления заявлений граждан (10–15 в месяц), но бывают и специальные проверки. «В прошлом году проводились рейды с госавтоинспекцией по выявлению нелегальных парковок, особенно в центре города. Сейчас ведется борьба с платными парковками на территории больниц. Например, на территории Областной больницы и «сороковой» были такие стоянки. Все нелегальные парковки закрыты. Реализуются жесткие карательные меры вплоть до отстранения от должности главврачей», – говорит Владимир Прокопьев. На плановую проверку выезжает группа специалистов: участковый уполномоченный, в чьем ведомстве находится данная территория, сотрудник прокуратуры, представитель администрации, специалист из госпожнадзора и СЭС. При выявлении нарушений будка вывозится на штрафную парковку. Собственник может забрать объект после выплаты штрафа. По словам сотрудника УВД, за легковозводимыми конструкциями владельцы обычно не приезжают – дешевле соорудить новую будку. Бороться с нелегальными парковками непросто – на следующий день на расчищенной площадке появляется новая будка. Однако не только в этом сложность борьбы с нелегальными парковками. Леонид Волков, депутат городской Думы, называет иную причину: «Проблема в том, что нелегальные парковки всегда «крышуются» коррумпированными милиционерами и сотрудниками районных администраций». Легальная парковка: возможно ли? При существующих сложностях и ограничениях, которые накладываются законом, удивительно, но легальное открытие парковки для постоянного хранения автомобилей все-таки существует. Такая стоянка должна быть расположена в удалении от жилых домов на расстоянии, отвечающем нормам Санитарных правил и норм; земля – находиться в аренде; составлен грамотный с юридической точки зрения договор на оказание услуг, а клиентам должен выдаваться чек или квитанция. «На данный момент легальных парковок в Екатеринбурге практически нет, их единицы. На территории Ленинского района в 2009 году было зафиксировано 187 автостоянок, из которых легальных было всего две», – приводит статистику начальник отдела УУМ УВД. Разумеется, стоимость услуг такой парковки будет значительно выше. Получится ли взыскать компенсацию за причиненный ущерб – вопрос. «Даже на официально организованной парковке получить компенсацию от охранной фирмы будет проблематично, потому что необходимо доказать, что повреждение было получено именно на парковке, так как опись никто не составляет. У меня был случай, когда я оставил автомобиль на ночь на такой легальной парковке в другом городе, утром обнаружил повреждение – царапину на багажнике. Компенсацию так и не удалось получить», – делится опытом председатель комитета по защите прав автомобилистов Георгий Бадьин. Стоит ли игра свеч? Нелегальные парковки – проблема неоднозначная. С одной стороны, поборы за оказываемую недолжным образом услугу для автолюбителей – это головная боль, для жильцов же этот бизнес оборачивается непомерными тратами на погашение счетов за общедомовое потребление электроэнергии. Однако, с другой стороны, автомобили нуждаются в охране. По мнению Георгия Бадьина, все дело в человеческом факторе, а не в «легальности» бизнеса: «Нельзя говорить, что все нелегальные парковки зло, а легальные – это хорошо. Бывает, что на нелегальной стоянке автомобиль хорошо охраняют. Мне известны случаи, когда на нелегальных парковках, если машине было нанесено повреждение, то охранники начинают выяснять, кто это сделал, разыскивают виновника и компенсируют ущерб, если виновника найти не удается, выплачивают из собственных средств. А как иначе? Кто бы позволил этой парковке после прецедента дальше работать?». По мнению начальника отдела УУМ УВД, закрыть все нелегальные парковки невозможно: «Количество транспортных средств ежедневно увеличивается, а значит, возрастает и потребность в парковках. Необходимо прийти к консенсусу. Я считаю, что нужно узаконить данное явление. От того что парковки официально запрещены – никому лучше не становится. Парковки все равно будут, при всем желании все не закрыть. Если парковки будут существовать легально – то с прибыли будут выплачиваться налоги, которые можно направлять на облагораживание территории». Чтобы как-то изменить ситуацию с нехваткой парковочных мест, местные чиновники прорабатывают идею строительства компактных механизированных автопарковок в центральной части города и спальных районах в рамках проекта «Дом для автомобиля». В настоящий момент проект находится еще в стадии разработки, места в подземных паркингах по-прежнему дороги и неликвидны, а штрафы за содержание нелегальной парковки – незначительны (от 500 до 50 тыс. руб. для физ. лиц, от 100 тыс. руб. – для юридических). Все это говорит о том, что причин для кардинальных перемен нет. Однако у автолюбителей появился повод задуматься – увеличены штрафы за неправильную парковку на тротуарах, газонах и детских площадках. Будет ли сомнительный бизнес по-прежнему приносить солидную прибыль его владельцам или автомобилисты наконец начнут бороться за свои права?

Жилищный эксперимент http://nedv.info/articles/zhilishniy-eksperiment Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:23:57 GMT article

<img alt="Жилищный эксперимент" src="http://nedv.info/files/experiment.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Доступность жилья для молодой семьи власти Екатеринбурга оценили в 30 тысяч за квадратный метр. Именно по такой стоимости предлагаются квартиры в таунхаусах поселка Светлореченский – амбициозной идеи городской администрации в части реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и муниципальных жилищных программ. На одной площадке собраны полтора десятка застройщиков – по одному на каждый таунхаус. Как подчеркивают городские власти, Светлореченский – своего рода эксперимент, на примере которого будут опробованы разные технологии быстровозводимого малоэтажного строительства. Завершить все работы планируется уже летом нынешнего года. Тогда Светлореченский станет выездной площадкой второй международной выставки промышленности и инноваций «Иннопром-2011» и после этого будет заселен. Во сколько такой эксперимент обойдется будущим жителям, и кто в итоге сможет оценить его практически? Кто будет жить? В экспериментальном поселке строится 15 таунхаусов на 92 семьи – это двухуровневые сблокированные дома с тремя или четырьмя комнатами общей площадью от 89 до 177 квадратных метров. Каждый возводится по своей, отличной от других, технологии. Как сообщается в проектной декларации, «планируемая стоимость строительства ориентировочно 540 млн рублей». Изначально проект был рассчитан большей частью на молодые семьи, участвующие в федеральной программе и претендующие на получение социальной выплаты, компенсирующей часть стоимости жилья. Чтобы стать ее участником, молодые семьи должны соответствовать нескольким критериям. «Возраст обоих супругов не превышает 35 лет, если неполная семья – возраст одного родителя (для этой категории семей обязательно наличие ребенка – Прим. ред.). Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Еще один критерий – платежеспособность. Семья должна подтвердить, что она способна найти недостающие средства. Это либо накопления, либо средства ипотечного кредита. Социальная выплата – лишь часть стоимости жилья, которая полностью его не покрывает», – объясняет Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ и проектов комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. Из участников программы формируется очередь – на сегодняшний день в Екатеринбурге на учете стоят 1707 молодых семей. Им и было предложено приобрести квартиры в таунхаусах Светлореченского по цене 30 тысяч за кв. метр. Однако не всем молодым семьям такое жилье показалось доступным. И после нескольких попыток администрации подключить эти семьи к строительству для участия в проекте пригласили еще и работников бюджетной сферы. «Сначала согласились порядка 150 молодых семей, – говорит Александр Чураков, начальник координационно-аналитического отдела комитета по строительству администрации Екатеринбурга. – Когда прошел отбор и мы начали договорную процедуру, многие отказались, решив, что не смогут «потянуть». Средняя квартира, грубо говоря, 100 квадратных метров, даже по цене 30 тысяч – это три миллиона. До сих пор есть лист ожидания, в котором несколько семей, – вдруг кто-нибудь откажется. И другие постоянно звонят. Но мы пока этот лист не пополняем, потому что сейчас все договоры долевого участия уже зарегистрированы и нет смысла обнадеживать людей». Отметим, что речь идет о 92 квартирах в двенадцати таунхаусах. На этой же площадке возводится еще два дома. По словам Александра Чуракова, в них поселится 95 семей-очередников. «Это две трехэтажки по 48 и 47 (вместо одной будет помещение ТСЖ) одно- и двухкомнатных квартир. В них будут жить льготники из числа очередников. В основном это сироты, которые пока не будут иметь права собственности на эти квартиры, а будут оформлять договоры социального найма. Для них дома строятся за счет бюджета города. У нас заключен муниципальный контракт с победителем аукциона – ООО «Профтехстрой». В прошлом году в строительство было вложено порядка 70 миллионов, и остатки в этом году», – рассказывает он. Квартиры еще в трех таунхаусах реализуются застройщиком по цене порядка 46 тысяч рублей за квадратный метр. Отдельные факты выставления на продажу есть и в других таунхаусах, но уже по рыночной стоимости. «Сказать, что Светлореченский получится состоящим только из молодых семей в возрасте до 35 лет, нельзя», – подчеркивает Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), выступающего партнером городской администрации в этом проекте. Условия приобретения С покупателями квартир в таунхаусах заключается договор долевого участия. «Основное условие – оплата до 1 февраля 2011 года 30% стоимости, оставшиеся 70% – до 30 июня нынешнего года», – говорит Александр Чураков. Исходя из того, что средняя площадь квартиры – 100 квадратных метров, стоимость жилья достигает трех миллионов, первый взнос составляет порядка 900 тысяч рублей. Эту сумму молодой семье необходимо собрать самостоятельно. Кстати, по отзывам будущих жителей экспериментального поселка на одном из городских порталов, изначально условия приобретения жилья были несколько иными – от 100% оплаты после сдачи до 10% стоимости в качестве первоначального взноса. «Каких только разговоров не было, – комментирует Александр Чураков. – Мы пытались договориться с одним из московских банков, который аккредитован в САИЖК. Изначально этот банк хотел полностью кредитовать как строительные компании, так и предоставлять льготную ипотеку молодым семьям. Но по истечении двух месяцев переговоров стала очевидна его несостоятельность. На одно из первых собраний молодых семей мы как раз приглашали представителя этого банка. Наверное, отсюда эти слухи и пошли». Где взять остальные 70% – вариантов несколько. Один из самых распространенных – ипотека. Светлореченский аккредитован несколькими банками. Кредиты на приобретение квартир в поселке предоставляются на обычных условиях с базовыми вычетами. «В Светлореченском никаких уникальных программ кредитования не используется, – объясняет Александр Комаров, директор САИЖК. – Это нормальные стандартные условия. За основу берем программу кредитования «Новостройка». Здесь процентная ставка изначально установлена ниже – от 10 до 11% годовых в зависимости от доли самофинансирования и от срока кредитования. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. При этом на малоэтажное жилье распространяются базовые вычеты: если это молодая семья – участник общефедеральной программы, и она имеет на руках соответствующий сертификат, то минус 0,25% из базовой процентной ставки. Если стоимость квадратного метра не превышает 33600 рублей – вычет 0,5%. Другой вопрос, что мы говорим о стандартных условиях кредитования жилья уже готового (построенного). В Светлореченском еще этап строительства, никто из кредиторов сегодня под такие процентные ставки на этапе строительства не кредитует. Мы сегодня предоставляем ипотечные займы на этапе строительства под 12,9% годовых. Как только дома будут введены в эксплуатацию и право собственности оформлено, мы обязаны снизить процентную ставку до уровня 9,5–10% годовых». На сегодняшний момент агентством проверена платежеспособность порядка 150 потенциальных заемщиков и начат процесс кредитования. «С застройщиком люди заключают соглашения о том, что окончательный расчет они должны осуществить не позднее 30 июня. Зачем этому заемщику сегодня брать денежные средства и отдавать застройщику, если это можно сделать 30 июня? Самый длительный процесс мы уже прошли. Служба безопасности по этим заемщикам уже отработала. Подготовительная работа перед выдачей занимает 5–7 рабочих дней», – говорит А. Комаров. Такого оптимизма не разделяет Элисо Мкртчян, генеральный директор ЗАО «Регион Ипотека Екатеринбург»: «Заемщики считают, что до 30 июня еще достаточно времени и лучше оформить ипотеку ближе к сроку, чтобы не переплачивать проценты. Абсолютно согласна с ними, но не надо забывать о том, что если в договоре долевого участия в строительстве нет ссылки на договор займа (кредитный договор), необходимо заключить дополнительное соглашение. В нем должна быть прописана информация о сумме и сроке займа. А государственная регистрация такого документа на сегодняшний день проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и иных необходимых документов для государственной регистрации. Таким образом, не ранее чем через месяц будет подписание договора залога прав требования и зачисление суммы займа на счет заемщка и, соответственно, перечисление на расчетный счет застройщика. И успеет ли заемщик пройти всю вышеописанную процедуру до 30.06.2011 года, не заплатив неустойку за просрочку платежа, обратившись незадолго до окончания срока полной оплаты по договору, – большой вопрос. Также остается открытым вопрос: пойдет ли застройщик навстречу заемщику и не будет ли взыскивать такую неустойку, если последний платеж будет перечислен после 30.06.2011 года? Поэтому, чтобы успеть до 30 июня, нужно уже сейчас начинать процедуру оформления кредита или займа, а выдачу денежных средств можно осуществить за 3–5 дней до 30 июня». Эксперимент не для всех? Мнения экспертов о доступности подобного жилья для молодых семей разделились. «Понятие «доступности» вообще философское, но цена 30 тысяч для такого уровня жилья вызывает уважение к строительным организациям – участ-никам проекта, – уверен Александр Чураков. – Жилье с полной отделкой, городской инженерной инфраструктурой, благоустройством не только мест общего пользования, но и приусадебных участков каждой квартиры. В целом у нас получился хороший пример реализации частно-государственного партнерства. Мы договорились с застройщиком, что будем совместно застраивать частично подготовленный участок. Соответственно, не тратили время и средства на оформление земельного участка, сбор техусловий и прочее. Учитывая большие затраты по внеплощадочным сетям, администрацией города были подписаны соглашения с предприятиями коммунального комплекса (Электросетевая компания, Водоканал и Екатеринбурггаз) о том, что они за счет своих производственных программ выполнят эти работы. Кроме того, мы удешевили строительство за счет того, что не делали гаражей, техподполья и цокольных этажей, площадь которых не будет включена в цену жилья. По этой же причине не делали мансардные третьи этажи и не утепляли чердаки, но зато оставили возможность реконструкции в дальнейшем». «Никто не утверждал, что будет просто, – говорит Александр Комаров. – Давайте понимать, что молодые семьи есть разные. Есть те, кто уже имеют серьезный совокупный семейный доход, но пока не сделали первоначальных накоплений. Но сегодня финансово крепко стоят на ногах. Есть молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые являются участниками общефедеральной программы и получают соответствующие сертификаты до 700 тысяч руб. Эти деньги можно использовать в качестве первоначального взноса. Практически одна треть от суммы сделки сформирована. Большая часть людей, с которыми мы работаем по спискам, рассчитывают только на свои силы и сформировали первоначальный взнос за счет собственных накоплений либо с финансовым участием родителей». Кстати, субсидия, ради которой молодые семьи и встали на учет, – под большим вопросом. «Самое плохое то, что 8 февраля 2011 года приняты изменения в федеральное законодательство, касающееся молодых семей, – объясняет Александр Чураков. – Несколько семей проекта «Светлореченский», которые еще до этих поправок оформили ипотеку и стоят в очереди на субсидию, попали в сложную ситуацию. Комитет по жилищной политике обратился в правительство области за разъяснениями». В прошлом году, по официальным данным, на всю очередь из молодых семей было предоставлено только 29 выплат. Их можно было использовать для погашения ипотечного займа. По новым же правилам такая дотация может быть только первоначальным взносом. И молодым семьям Светлореченского, которые сейчас будут брать ипотеку, этой субсидии ждать вряд ли стоит. «Смысл программы «Молодая семья» – социальная выплата по строго определенным условиям, – комментирует Елена Белюсова. – А то, что в поселке Светлореченский молодым семьям предоставили возможность приобрести жилье по стоимости ниже рыночной, по льготной цене, – это полностью инициатива города. Только потому, что они стоят в очереди, им разрешили и предоставили такую возможность. Кто захотел, тот ею воспользовался. По общему правилу молодая семья получает выплату и идет искать себе квартиру по рыночной стоимости. Льгота от государства одна – социальная выплата. Дальше – самостоятельно. Но город, учитывая потребность молодых семей в жилье, пошел им навстречу и предоставил такую возможность». Тем временем правительством Свердловской области начата реализация своего эксперимента. Заявленная цена квадратного метра – 20 тысяч рублей.

Не корысти ради, а имиджу для http://nedv.info/articles/ne-koristi-radi-a-imidzhu-dlya Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 08:17:12 GMT article

<img alt="Не корысти ради, а имиджу для" src="http://nedv.info/files/imidj.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Рынок недвижимости Екатеринбурга считается чуть ли не самым «порядочным» по всей стране: у нас и профессиональная саморегуляция на уровне, и власти к риэлторам относятся с пониманием. Тем не менее некоторые участники рынка (которым «изнутри» – виднее) отмечают, что на сегодняшний день в профессиональном сообществе есть ряд нюансов, без разрешения которых невозможно говорить о здоровой атмосфере в секторе недвижимости. Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер» поделился своими соображениями по этому поводу, а также, пользуясь случаем, поздравил свое агентство с днем рождения. – Сначала я закончил автомобильно-дорожный техникум, потом – Уральскую академию государственной службы. По первому образованию я работал автослесарем, занимался автомобильным ремонтом и тюнингом, второе пригодилось в работе риэлтора. В недвижимость я попал случайно. Однажды, когда мне надоело «крутить гайки», знакомый директор агентства предложил попробовать свои силы в риэлторском деле. Это было чем-то новым, интересным, поэтому после недолгих размышлений я согласился. Через несколько лет обучения и упорной работы появилась возможность открыть собственное агентство: я встретил будущего партнера по бизнесу, появились люди, готовые влиться в наш коллектив. Вот так в апреле 2008 года было организовано АН «Бизнес-Партнер». Сегодня нам три года. Много это или мало – для меня не так важно, гораздо важнее то, что за это время мы разрешили большое количество квартирных вопросов (благодарные отзывы клиентов служат тому подтверждением). Это заслуга всего коллектива. Поэтому хочу поименно поздравить с общим праздником работников агентства, которых я безмерно ценю и уважаю: моего партнера Нелли Чернову, коллег Елену Диковицкую, Татьяну Ковалеву, Алексея Зубкова, Илью Мордовина, Марию Артемову, Сергея Романова, а также Андрея Жданова, Лидию Бронникову и Елену Панову. Желаю всем успеха в профессиональной деятельности! – Из ваших слов ясно, что в агентстве – сплоченный и дружный коллектив. Это, безусловно, – плюс. Но существуют ли минусы в работе риэлтора? – Свободный график является одновременно и преимуществом, и недостатком. Если с отдыхом переборщить, то можно расслабиться так, что потом непросто будет вернуться в рабочее русло: «прохалявишь» неделю – год сидишь без работы. Отсюда вытекает проблема отпусков, которые практически невозможно спланировать. Например, у специалиста намечается отпуск, но в работе есть объект, который никак не продается. Тут неожиданно вносят аванс, и долгожданные каникулы накрываются медным тазом. Конечно, здорово, когда есть коллеги, на которых работу можно переложить... Но, с другой стороны, клиенты сотрудничают не с агентством, а с конкретным специалистом. Поэтому тут нельзя сказать: «Извините, я уезжаю в отпуск, вы будете работать с моим коллегой». Это все равно что в больнице во время операции один хирург выйдет покурить, а на его место встанет другой. Еще одним проблемным моментом я считаю профессиональную этику риэлторов. За эти годы мы неоднократно сталкивались с агентствами, которые продают объекты с «кривыми» документами или реализуют долгострои проблемных застройщиков. Например, недавно мы авансировали объект в одно известное агентство, которое позиционирует себя как надежное, семейное (будем называть его «К»). Насторожило то, что специалист агентства предоставил нам не-полный пакет документов. Естественно, мы начали запрашивать недостающие бумаги… Но тут же выяснилось, что продажа идет по доверенности, которая выдана пенсионеркой 1925 года рождения, проживающей в Нижегородской области. Учитывая возраст доверителя, мы были вынуждены запросить нотариально заверенное подтверждение, что данная гражданка находится в здравии. В ответ представители агентства «К» начали уверять: «Не переживайте, у нее вообще нет наследников, никто не будет претендовать на жилплощадь». Данный ответ нас не устроил, мы продолжили настаивать на предъявлении документов. По истечении нескольких дней «специалисты» агентства «К» сказали, что пенсионерка живет одна в глухой деревне, где нет нотариуса, поэтому нет возможности заверить бумаги. Думаю, многие согласятся с тем, что подобные аргументы нелепы и смешны, когда речь идет о недвижимости, стоимость которой исчисляется миллионами. Поэтому мы забрали аванс и отказались от сделки. Мы-то отказались, но наверняка работники агентства «К» продали объект кому-нибудь другому, например, «частнику», который не разбирается в юридических тонкостях и не пользуется услугами риэлтора. Тем более что по стоимости квартира выгодно отличалась от аналогичных. – По вашему мнению, подобная «нечистоплотность» в работе специалистов по недвижимости имеет место только на вторичном рынке жилой недвижимости? – Подобное случается нечасто, но во всех сегментах: в коммерческой, загородной и жилой недвижимости. Привлекательные по цене объекты с сомнительной юридической чистотой ждут своих неразборчивых покупателей. Однако вероятность попасть в столь неприятную ситуацию выше в секторе строящегося жилья. Речь идет о том, что некоторые риэлторские компании не гнушаются работы с объектами проблемных застройщиков, так называемыми «долгостроями». Подобные квартиры выставляются на продажу прежними покупателями от безысходности: они купили жилье, дальнейшая судьба которого сомнительна. Тем не менее, прекрасно осознавая это, риэлторы не отказываются от подобной работы. В связи с этим я предлагаю риэлторскому сообществу помнить о таком понятии, как профессиональная этика, и не браться за продажу квартир проблемных застройщиков. Пускай владельцы подобного жилья сами его реализуют и сами несут моральную ответственность перед покупателями за то, что продали, а точнее – переложили головную боль. – Зачем риэлторам отказываться от работы с такими объектами? Это же не выгодно. – Зато положительно скажется на имидже нашей профессии в целом. Ведь если агентство берется за продажу квартиры в долгострое, то вырисовывается следующая картина: продавец счастлив (он избавился от квартиры, в которую неизвестно когда можно будет заселиться), риэлтор получил вознаграждение. Обуза перекладывается на плечи несчастного покупателя. Соответственно, его мнение о данном агентстве и вообще о риэлторском сообществе становится примерно таким: «Они меня обманули, впарили неликвид». А все потому, что лицом сделки со стороны продавца является специалист по недвижимости. Покупатель видит правообладателя всего один раз, во время подписания договора уступки и проведения расчетов. Давайте сравним: если вы покупаете в магазине неисправную бытовую технику, свои претензии вы направляете магазину (который, в свою очередь, не является производителем этого товара). В данном случае агентство недвижимости сравнимо с таким магазином-посредником. Но есть зарекомендовавшие себя супермаркеты, которые не работают с сомнительными поставщиками, так как бережно относятся к собственному имиджу. Аналогичной стратегии должны придерживаться и агентства. В моем понимании профессиональные риэлторы должны быть «с чистыми руками». – Но, с другой стороны, «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Почему люди покупают квартиры в долгостроях? – Во-первых, такие квартиры стоят дешевле. Во-вторых, архиважная задача риэлтора – продать во что бы то ни стало. Я не призываю отказаться от покупки квартир в строящихся домах, однако участники сделки должны быть бдительными. Подобное приобретение требует особой тщательности, тем более, если речь идет о новом, неизвестном застройщике, работающем вне правового поля Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Если же конкретный гражданин не силен в юридических тонкостях, то лучше обратиться за услугой к проверенному риэлтору, который сможет подобрать новостройку и полностью сопроводить сделку, либо проверить документы и составить заключение о рисках (если квартира уже выбрана). Ведь специалисты по недвижимости не понаслышке знают о положении дел тех или иных застройщиков. – Кто чаще всего попадается на подобные «недомолвки» риэлторов? – Мне кажется, что екатеринбуржцы уже не жалуют долгострои – благодаря различным форумам о недвижимости и публикациям в СМИ. Практически все проблемные застройщики известны. Но есть иногородние граждане, желающие приобрести жилье на первичном рынке. Например, люди из другого региона, которые решили купить квартиру ребенку-студенту в столице Урала. У них есть 1,5 млн рублей. Тут же находятся «добрые» риэлторы, которые предлагают за эти 1,5 миллиона жилье в новостройке. «Но есть один нюанс, – говорят они, – квартира будет готова через год-полтора». Люди соглашаются подождать, «ведь первое время и поснимать можно». В итоге деньги вложены, а воз и ныне там... Благо, что сейчас информация о проблемных объектах и исполнителях имеет открытый, общедоступный характер. Однако хотелось бы увидеть в этом вопросе более тесное сотрудничество между администрацией города, надзорными органами, осуществляющими контроль в сфере капитального строительства, и Уральской палатой недвижимости в плане более оперативного предоставления информации. – На ваш взгляд, какими должны быть санкции в отношении недобросовестных участников рынка? – Главное – чтобы участники рынка осознавали сложившуюся ситуацию и ради своего же собственного имиджа, на добровольной основе отказывались от работы с проблемными объектами. А вводить какие-либо санкции – бесполезно, ведь на каждое ограничение найдется способ обхода. Нужно понимание руководителей агентств недвижимости и их добрая воля.

Кто последний за жильем? http://nedv.info/articles/kto-posledniy-za-zhilem Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:10:01 GMT article

<img alt="Кто последний за жильем?" src="http://nedv.info/files/posledniy.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Квартирный вопрос испортил не одно поколение не только москвичей, но и жителей уральской столицы. Очередь на жилье как вариант его решения – традиция сегодня несколько подзабытая. И в условиях рыночной экономики почти не осуществимая. Между тем у городских властей до сих пор нет отбоя от желающих получить квадратные метры бесплатно. Насколько сегодня это реально, и как работает механизм обеспечения муниципальным жильем в Екатеринбурге? История вопроса: нюансы Очередь на жилье появилась в советское время – государство взяло на себя обеспечение квадратными метрами всех нуждающихся. Очередники делились на льготников, имеющих первоочередное право на получение жилья, и тех, кто жил в тесноте. Под «теснотой» до 1995 года понималась жилая площадь менее семи квадратных метров на человека. В 2005 году был принят новый Жилищный кодекс, вводящий еще один критерий для оценки очередников – так называемую «малоимущность». И теперь для получения бесплатного жилья необходимо подтверждать не только факт нужды в нем, но и невозможность решить квартирный вопрос самостоятельно. Такая мера была призвана сократить очередь. Что из этого получилось, давайте разбираться. «В Екатеринбурге, по данным на 1 января 2011 года, в очереди на получение жилья стоят 16 тысяч 145 семей. Они находятся на учете еще с советских времен. Но про эту очередь, про то, что люди стоят много лет, никто не забыл, – говорит Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ и проектов комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. – Сегодня идет централизованное финансирование и обеспечение жильем этих граждан». Да, нынешняя очередь на муниципальное жилье – наследие советского времени. И это вносит ряд корректив. Сейчас на квартиры могут рассчитывать те, кто встал на учет до 1 марта 2005 года. Очередность определяется еще советским Жилищным кодексом от 1983 года, который тогда действовал. В соответствии с этим документом выделяются три категории права получения жилья: внеочередное (сироты), первоочередное (инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших воинов, многодетные семьи, люди с ограниченными физическими возможностями и другие) и общее. Именно в таком порядке эта очередь дошла и до сегодняшнего времени. Для тех, кто встает на учет после 1 марта 2005 года, действуют критерии нового Жилищного кодекса, принятого 6 лет назад. Миссия выполнима? Часть людей в этом списке – очередники, право которых на квадратные метры закреплено в специальных документах и финансируется из федерального и регионального бюджетов. Среди них ветераны Великой Отечественной войны, люди с ограниченными физическими возможностями и семьи, имеющие детей с такими заболеваниями; военнослужащие, уволенные в запас. «У нас есть указ президента, принятый в мае 2008 года, в котором поставлена задача обеспечить жильем всех ветеранов Великой Отечественной войны, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Городом такая работа активно ведется, финансирование осуществляется из федерального бюджета. Администрация города ставит этих граждан на учет, правительство области добавляет деньги и строит квартиры. С момента указа президента распределено уже 467 жилых помещений», – рассказывает Елена Белюсова. К слову, этот документ предусматривал обеспечение жильем ветеранов до 1 мая 2010 года. В 2010 году другой указ внес в него два изменения. Одно из них исключило слова «до 1 мая 2010 года». Людей с ограниченными физическими возможностями и семей, воспитывающих таких детей, защищает Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Принят он в 1995 году, однако финансирование началось лишь спустя 11 лет. В прошлом году, по официальным данным, для этой категории очередников правительством области закуплено 130 квартир, однако сданы еще не все. Ветеранов боевых действий и людей с ограниченными физическими возможностями в этой очереди еще порядка 2000 человек. Военнослужащие, уволенные в запас, по заверению федеральной власти, будут обеспечены жильем до конца следующего года. Однако сейчас в Екатеринбурге таких очередников еще более семисот. В очередь! Несмотря на то что очередь на получение бесплатного жилья достигла внушительных размеров, количество желающих пополнить ее ряды не уменьшается. «Люди приходят. И еще как! – делится Елена Белюсова, – Мы принимаем на учет, если их ситуация соответствует двум условиям: они нуждаются в жилье по основаниям Жилищного кодекса и имеют доходы меньше определенного уровня. Гражданин собирает пакет необходимых документов, и после проверки принимается решение – поставить его на очередь или отказать. Стоит отметить, что муниципалитет предоставляет жилье только своим жителям. Ценза оседлости нет, вы можете хоть накануне приехать – и встать на учет. Но факт постоянного проживания в Екатеринбурге необходим. Кроме того во внимание принимаются намеренные действия по ухудшению жилищных условий за пять лет. Поэтому мы проверяем, где гражданин в это время жил и что со своим жильем сделал. Например, была у него трехкомнатная квартира в Кировграде, он ее продал и отправился вставать на учет в Екатеринбурге». Для того чтобы определить, можете ли вы быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, ответьте на вопросы: У вас (или у членов вашей семьи) есть в собственности жилье? Вы (или члены вашей семьи) являетесь нанимателем квартиры по договору соцнайма? Вы живете в непригодном жилье, или на каждого члена семьи приходится менее 10 квадратных метров общей площади? В вашей семье есть больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно? Если вы ответили «да» хотя бы в одном случае, вы можете быть признаны нуждающимся в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Теперь необходимо доказать свою «малоимущность». О том, как это рассчитать, рассказывает Елена Белюсова: «К примеру, гражданин проживает в общежитии. Имущества, подлежащего налогообложению, нет. Высчитывается доход за 3 года – допустим, 280 тысяч рублей. Из этой суммы необходимо вычесть так называемую «сумму минимальных потребительских бюджетов». Она рассчитывается в среднем на одного жителя области за последние 3 года. В настоящий момент это 154 тысячи рублей. Вычитаем из 280 тысяч 154 тысячи и получаем 126 тысяч рублей. Затем вычисляется общая площадь жилого помещения, которое может быть предоставлено исходя из установленной нормы. Предположим, это 16 квадратных метров. Определяем стоимость этого жилья: 35 тыс. руб. (средняя рыночная стоимость одного кв. м) * 16 кв. м = 560 тыс. рублей. Вычисляется 18% от этой суммы – 100,8 тыс. рублей. Теперь сравниваем две цифры: 126 тысяч рублей (разность между тем, что заработал гражданин за 3 года, и суммой минимальных потребительских бюджетов за этот же период) и 100,8 тыс. руб. (18% от стоимости квартиры). Вычисляется их разность. Если полученное число существенно больше нуля, гражданин не может быть принят на учет малоимущих. Если меньше – принят будет. Однако Жилищный кодекс предусматривает, что независимо от доходов на учет могут ставиться иные категории граждан, если это определено специальными законами. К этим категориям, в частности, относятся ветераны Великой Отечественной войны, дети-сироты; граждане, пострадавшие в результате радиационных аварий; больные туберкулезом. С 1 апреля 2010 года функции по постановке их на учет переданы органам местного самоуправления. Мы принимаем таких граждан независимо от их доходов». Что в итоге? Человек, прошедший все этапы и дождавшийся своей очереди, получает жилье в социальный найм. Юрист Александр Григорьевых объясняет: «Договор социального найма – это соглашение, по которому жилое помещение, находящееся в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Этот договор – бессрочный. Живи сколько угодно. В противовес ему договор коммерческого найма заключается максимум на пять лет и может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если его условия в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить. Есть и ряд ограничений. Квартиру, предоставленную по договору соцнайма, невозможно отчуждать в пользу других лиц, то есть нельзя, к примеру, подарить или включить в состав наследства. Данное жилье является собственностью муниципалитета. Однако эту квартиру можно приватизировать. Став собственником, человек может распоряжаться ею по своему усмотрению». Елена Белюсова: «До 1 марта 2013 года у всех граждан равное право на приватизацию жилья. Но сейчас у нас есть такая проблема: дети-сироты совершенно не привыкли к самостоятельной жизни. Выходя из детского дома, они получают бесплатно новую квартиру по договору социального найма и тут же ее приватизируют. На их пути встречаются «черные» риэлторы, и сирота оказывается на улице. Во избежание этой проблемы сегодня на федеральном уровне разработан законопроект, в соответствии с которым дети-сироты получали бы квартиры, но с отложенным правом приватизации. Отложенным до тех пор, пока сирота не подтвердит свою способность жить самостоятельно». Сколько ждать квартирного счастья? Это, пожалуй, основной вопрос. После постановки на учет необходимо запастись терпением. Сейчас квартирами обеспечиваются горожане, вставшие на очередь до 1 марта 2005 года. По официальным данным на 1 января 2006 года таких семей насчитывалось 17 тысяч 362. Кстати, именно тогда впервые для обеспечения жильем очередников были предусмотрены средства в городском бюджете. По данным на 1 января нынешнего года в Екатеринбурге общее количество семей, стоящих на учете, – 16 тысяч 145. Простым математическим расчетом получаем, что за пять лет с момента подключения к финансированию бюджета города очередь уменьшилась на 1217 семей. С каждым годом эта статья расходов в Екатеринбурге увеличивается. В 2010 году на всю очередь было предоставлено 450 помещений. Но даже при таком раскладе семьям из конца списка ждать своего квартирного счастья придется порядка 30 лет.

Кодекс этики риэлтора http://nedv.info/articles/kodeks-etiki-rieltora Ксения Еловикова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:01:39 GMT article

<img alt="Кодекс этики риэлтора" src="http://nedv.info/files/etika.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />На сегодняшний день подавляющее большинство крупных российских компаний имеет свой кодекс корпоративной этики. Этот нормативный документ стал обязательным для каждой отрасли профессиональной деятельности – от преподавательской практики до работы депутатов. И хотя закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» еще не принят и эта профессия не стала официальной на рынке услуг, у многих агентств недвижимости уже есть свой этический кодекс. Немного уточняющей информации Первыми универсальными кодексами этики можно назвать своды религиозных правил (например, Десять заповедей Ветхого Завета). Одним из первых профессиональных этических кодексов стала клятва Гиппократа – кодекс врачей. Этический кодекс, по сути, является сводом законов и норм поведения, которые разделяют участники группы. С помощью кодекса задаются определенные модели поведения и единые стандарты отношений и совместной деятельности. Подобные документы изначально были необходимы для профессий, где велика вероятность возникновения профессиональных этических дилемм и разногласий внутри профессионального сообщества. Наиболее известны этические кодексы тех профессий, которые относятся к системе «человек – человек». Сюда же можно отнести и профессию риэлтора. Из первых уст Кодекс этики риэлторов Свердловской области был разработан и принят еще в 1995 году, во время создания Уральской палаты недвижимости. С тех пор и по сегодняшний день УПН содействует выявлению и устранению фактов недобросовестного предпринимательства, нарушения этических норм в сфере предоставления риэлторских услуг. Как рассказывает Ольга Дмитриевна Крутикова, председатель комиссии УПН по этике, кодекс был создан на базе Уральской палаты недвижимости практически сразу после ее появления. Для составления кодекса этики риэлторов была организована инициативная группа, избран совет, членами которого прописывались основные локальные документы, в том числе и кодекс этики. «Все действительные члены и кандидаты в члены УПН обязаны безоговорочно соблюдать «Кодекс этики» и «Правила осуществления риэлторской деятельности». Специально для соблюдения принятых норм и правил была создана Комиссия по этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости», – поясняет Ольга Дмитриевна. «Мы рассматриваем заявления о нарушении правил соблюдения ри-элторской деятельности или кодекса. К сожалению, да, бывают ситуации, когда агентство по небрежности или ввиду халатного отношения со стороны агента к сделке допускает ситуацию, при которой у клиента возникает угроза потери права соб-ственности на квартиру. Но следует отметить, что это единичные случаи среди тысяч других сделок, проходящих в течение года с участием агентств. В этом году у нас произошло два беспрецедентных случая, когда по ходатайству Комиссии два агентства были исключены из УПН. Это ООО «Усадьба» и агентство «Восточное». Так, агентство «Усадьба» взяло и не вернуло аванс в крупном размере, не выполнив свои обязательства перед клиентом. В случае с агентством «Восточное» вообще очень давний конфликт, о котором в УПН, к сожалению, узнали только в 2010 году. Там ситуация сложилась так, что клиент через агентство продал свою двухкомнатную квартиру, но из-за того что агентство сработало крайне непрофессионально, предложив клиенту подписать предварительный договор купли-продажи с собственником (который не выполнил обязательств перед совхозом, предоставившим ему жилье на льготных условиях – прим. ред.), человек остался и без жилья, и без денег. Мы давали период времени для разрешения сложившейся ситуации, но агентство «Восточное» не смогло предложить пострадавшему клиенту достойный вариант для решения его жилищно-имущественного вопроса. В результате агентство «Восточное», по итогам общего собрания членов УПН, было лишено членства в палате недвижимости. Данное агентство не прекратило свою деятельность и сейчас работает под названием «Агентство доступного жилья», активно рекламируясь на е1.ru. Комиссию по этике не нужно считать карательным органом. В первую очередь задача Комиссии – урегулировать возникший спор или недопонимание между клиентом и агентством без вынесения решения Комиссией и применения санкций, в том числе и без необходимости, решать спор в судебном порядке». По словам Ольги Дмитриевны, этических нарушений среди сверд-ловских агентств недвижимости немного. За год в УПН рассматривалось порядка 70–76 заявлений, из них серьезных – с десяток, больше половины из которых приходят к мировому соглашению. Но, несмотря на то что нарушений, связанных с этическим аспектом профессиональной деятельности, немного, председатель комиссии УПН по этике уверена, что такой нормативный документ, как кодекс профессиональной этики риэлторов, необходим, ведь он помогает регулировать отношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Однако мнения самих представителей риэлторской деятельности не всегда схожи. Константин Борисихин, специалист по рекламе АН «Восточное»: «Каждый выбирает, по каким законам и правилам он работает – по законам, основанным на «понятиях», или – по государственным. Отраслевые понятия и законы, регулирующие деятельность риэлторов, на сегодняшний день являются противоположными, особенно в финансовой части. Мы выбрали то поле, которое считаем более правильным для себя». Наталья Николаева, юрист АН «Русский Дом»: «Кодекс этики необходим, чтобы закрепить правила поведения участников рынка недвижимости, тем более что все считают себя профессионалами, но очень часто на практике оказывается совсем наоборот. Возникают ситуации, когда некоторые «профессионалы» ведут себя, мягко говоря, неправильно именно в плане этики, а страдает из-за этого клиент! А еще чаще – репутация всего агентства! Именно поэтому нужен кодекс этики, чтобы донести до специалистов по недвижимости важные и необходимые в профессиональной работе истины! Ведь мы должны быть не только конкурентоспособными профессионалами, но и уважающими друг друга партнерами (специфика работы такова, что сегодня ты купил у моих клиентов, а завтра я могу прийти с клиентами к тебе)». Денис Валерьевич Вохменин, директор АН «Екатеринбургское Квартирное Бюро»: «Мы знаем о существовании подобного кодекса. К сожалению, на законодательном уровне сфере недвижимости уделяется не так много внимания. И в данном случае кодекс этики как попытка установить некие правила игры, определенные требования к агентствам, считаем, имеет место быть. И каждое агентство, которое добровольно приняло на себя обязательства по исполнению данного кодекса, должно делать все возможное для улучшения качества своей работы, а не использовать это, например, как рекламный ход. Многие агентства самостоятельно разрабатывают и применяют различные кодексы этики, стандарты, нормы поведения. И если это не остается формальным документом, с которым знакомят под роспись новых сотрудников при приеме на работу, а является неким руководством в каждодневном труде, то это хорошо. Мы считаем, что наличие разработанного и принятого этического кодекса не является обязательным для работы риэлтора. Риэлтор должен быть, прежде всего, образованным, высококвалифицированным. Должен нести полную ответственность за принимаемые решения. Наличие кодекса в компании не сделает его таковым. Подобного кодекса мы у себя не принимали. Мы больше руководствуемся общепринятыми и сложившимися нормами поведения и взаимоотношений, которые известны и понятны всем. Чтобы успешно и качественно выполнять свою работу, нет необходимости принимать такой документ. Клиенту важно, прежде всего, качество работы, профессионализм, отношение со стороны компании и конкретного риэлтора, а не наличие какого-либо документа, который все это закрепляет». Тухватшин Ильшат Фаузылович, директор АН «Мастер-Н», также говорит о том, что стандарты, закрепленные в кодексе этики Уральской палаты недвижимости, рассчитаны в основном на компании, которые являются ее членами. Но, несмотря на это, агентства, которые не состоят в УПН, но участвуют в современной базе, тоже придерживаются их нормативов. Глас народа Мнение специалистов – это всегда хорошо, но, как показывает практика, решающим всегда остается мнение общественности. И если ставить вопрос: «К какой компании вы обратитесь скорее – к компании с этическим кодексом или без?», то большинство потенциальных покупателей недвижимости скорее всего выберут первый вариант. Однако стоит заметить, что при изначальном выборе риэлторской организации не каждый задается подобным вопросом, потенциальным собственникам не так важно наличие/отсутствие кодекса риэлтора, как качество предоставляемых им услуг. Ведь, в конце концов, о наличии такого нормативного документа, как этический кодекс риэлторов, знают не все. А главное – наличие кодекса еще не является гарантией того, что прописанные в нем нормы исполняются. Каждая компания определяет свои собственные задачи, цели, для решения которых она намерена использовать такой инструмент, как кодекс корпоративной этики. Его созданию должен предшествовать глубокий анализ рынка услуг, потребностей покупателя и возможностей риэлторских компаний. Но каким бы ни был этический кодекс той или иной компании, он должен выполнять главную функцию – урегулирование внутренних конфликтов между риэлторами и потенциальными собственниками.

Дождется ли реставрации здание госпиталя ВИЗа? http://nedv.info/articles/dozhdetsya-li-restavracii-zdanie-gospitalya-viza Евгения Курмачева Город Tue, 10 May 2011 07:49:03 GMT article

<img alt="Дождется ли реставрации здание госпиталя ВИЗа?" src="http://nedv.info/files/ekat1980.jpg" style="width: 250px; height: 169px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />За последние десять лет наш город потерял более 20 объектов культурного наследия и несчетное количество объектов исторической застройки. Ряд памятников истории и культуры находится в аварийном состоянии, тогда как в центральной части города не хватает площадей под застройку – все эти обстоятельства свидетельствуют о том, что опасения общественности (потеря уцелевших памятников) не беспочвенны. Желая привлечь внимание к объектам культурного наследия, которые могут исчезнуть в ближайшее время, журнал открывает серию публикаций, посвященных архитектурным особенностям памятников и интересным фактам, с ними связанным. Не так давно были начаты демонтажные работы госпиталя Верх-Исетского завода. Министерством культуры и туризма было выявлено нарушение законодательства в сфере охраны памятников культуры, составлен протокол об административном правонарушении, вынесено предписание остановить работы. Более пяти лет госпиталь ВИЗа пустует. По словам Сергея Скробова, хранителя музея истории Екатеринбурга, объект культурного наследия находится в плачевном состоянии – около 80% износа, сгнили деревянные перекрытия. «Здание находится в аварийном состоянии: многочисленные участки обрушения штукатурного и окрасочного слоев, трещины, разрушения кладки кирпича, стекла в окнах разбиты, – пишет в своем блоге Олег Букин, общественный инспектор Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры. – Объект захламлен бытовыми отходами, двери не заперты. Памятник использовался для проживания лицами без определенного места жительства». Здание за всю, практически двухсотлетнюю, историю не было реставрировано. Исключение составляет лишь один из флигелей. Левый корпус был реставрирован в 1970-е годы архитектором Ландратовым. Флигель – это единственная часть здания, сохраненная в первозданном виде. По нему можно судить о том, как выглядел весь объект культурного наследия в XIX веке. Несмотря на то что здание в аварийном состоянии, этому объекту впору пережить все недавно построенные многоэтажные дома и дождаться реставрации, считает Сергей Скробов. Каменные дома, построенные в XIX веке, отличаются особой прочностью. Это объясняется тем, что при строительстве в качестве связующего использовался известковый раствор, в который добавлялись куриные яйца, что многократно усиливало сцепление микрочастиц раствора, придавая строению прочность монолита. «Именно поэтому построенные в то время дома сложно сносить, всегда требуется бульдозер, тогда как новостройку можно разрушить одним ударом», – рассказывает хранитель музея. Госпиталь Верх-Исетского завода построен в 1820-х годах по проекту архитектора Малахова. Его главный корпус вынесен вперед, а боковые корпуса отодвинуты в глубину двора. Подобная композиция характерна для ансамблей, выполненных в традициях русского классицизма, – общественных сооружений и жилых усадебных комплексов. Существуют различные взгляды на вопрос учреждения в этом здании госпиталя. По официальной версии здание было специально построено владельцем Верх-Исетского завода Яковлевым для создания больницы для служащих завода. Кандидат архитектуры, профессор УрГАХА Михаил Голобородский рассказал альтернативную версию: возможно, Яковлев строил особняк для себя, но не рассчитал и построил дом на территории города Екатеринбурга, а не на территории завода. Помимо прочего произошла еще одна оказия – из-за несогласованности с генпланом главный бульвар оказался со стороны задней части здания. Это явилось следствием того, что при утверждении генерального плана города в 1829 году выяснилось, что была сделана ошибка в измерениях – у Татищева была мерная цепь, которую потеряли и стали использовать другую, которая, как выяснилось впоследствии, длиннее. Генплан пришлось корректировать. В 1845 году генплан пересмотрели и утвердили повторно. «Дом Яковлева строился по старому плану, когда генплан пересмотрели, бульвар значительно сдвинулся, а здание оказалось обращенным задней стороной к главной улице, – рассказывает Михаил Голобородский. – Кроме того, началось судебное дело, так как дом вообще стоял не на своей территории. Чтобы избежать скандала, Яковлев организовал в этом помещении больницу. Архитектор Малахов развернул фасад в обратную сторону. К главному павильону был пристроен портик, сделана ограда». Этот портик был снесен в 1920-е годы, во время прокладки трамвайных путей. В первые годы работы госпиталя его посещал император Александр I – в 1824 г. во время путешествия по Уралу. Государь восхитился увиденным и признался: «У корнета Яковлева есть такой прелестный госпиталь для рабочих, у российского императора нет такого для своих солдат». В конце XIX века в госпитале начинал свою работу в качестве простого врача один из основателей уральского общества любителей естествознания доктор Миславский, где и проработал около 30 лет, позднее в госпитале ВИЗа практиковал известный хирург Л. В. Лепешинский. Здание на Верх-Исетском бульваре, 15 было больницей до 1918 года. После Великой Отечественной войны вплоть до 1995 года в здании визовской больницы находился главный городской травмпункт. До 2005 госпиталь оставался лечебным учреждением, после чего стал пустовать. «Очень опасаюсь, что дело закончится реконструкцией, частичным сносом, застройкой части территории памятника», – сокрушается Олег Букин. По словам Михаила Голобородского, зданию осталось недолго ждать реставрации: «Проект реставрации госпиталя выполнен несколько лет назад проектной мастерской АПМ-1, сейчас эта же мастерская работает над проектом консервации памятника».

Из спортсменов в бизнесмены http://nedv.info/articles/iz-sportsmenov-v-biznesmeni Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 07:30:53 GMT article

<img alt="Из спортсменов в бизнесмены" src="http://nedv.info/files/biznessport.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Бизнес и спорт давно считаются вещами сопоставимыми (и не только потому, что современный спорт называют занятием исключительно коммерческим). В обеих сферах схожи цели и способы их достижения, а прин-ципы спортивной философии применимы не только на беговой дорожке или футбольном поле, но и на бизнес-арене. Подтверждает эти доводы Сергей Курносов, в прошлом – профессиональный теннисист, а ныне – успешный бизнесмен и директор КБ «На Белинского», которое входит в десятку крупнейших агентств города по объему оказываемых услуг. – Сергей, прежде чем начать беседу, хотела поинтересоваться. В названии вашего агентства заявлено его местоположение. При смене офиса не возникало проблем? – Это наш пятый офис на улице Белинского. Как ни странно, проблем с этим не было. Изначально мы с компаньоном именно на этой улице купили свое первое помещение. Тогда было решено, что такое скромное название понравится клиентам. В итоге вышло, что мы расселили практически всю округу: по улице Белинского от Щорса вплоть до Ботаники. Более того, у меня в собственности есть несколько магазинов, которые также располагаются неподалеку от агентства. – Как вы пришли в недвижимость? – Начну по порядку. Свою трудовую деятельность я начал в 16 лет. Отчасти это была вынужденная мера, так как необходимо было помогать маме, которая в одиночку растила меня и брата. Первая запись в трудовой книжке была «тренер по настольному теннису» (учил детей тому, что получалось лучше всего). А играть в теннис я действительно умел: достижения были отмечены даже на всероссийском уровне. Но, к сожалению, в 90-х годах отечественный спорт пришел в упадок (главным образом из-за отсутствия господдержки), а мои достижения на общем фоне нельзя было назвать выдающимися… Поэтому было принято решение оставить теннис и заняться тем, что пригодится в жизни, а именно – юриспруденцией. Тут сыграл свою роль юношеский максимализм и амбиции: сначала я хотел стать чемпионом мира по настольному теннису, потом – «чемпионом» по юриспруденции, который будет в два счета обходить своих оппонентов в судебных процессах. Но этот раж прошел, когда началась студенческая практика, в рамках которой я побывал в милиции, суде и увидел, как живут служители Фемиды – у талантливых адвокатов порой не хватало денег на еду. На третьем курсе я все-таки решил попробовать свои силы в юридической фирме. Но карьера юриста длилась недолго, всего четыре месяца. Быстро пришло понимание, что это – не то, чем хотелось бы заниматься. К тому же эту деятельность в полном смысле «юриспруденцией» назвать было трудно. В мои обязанности входила регистрация предприятий, а это – однообразная работа, которая совершенно не предусматривает творчества. В общем, амбиции не были удовлетворены, поэтому директор фирмы, видя, что мне не интересно, порекомендовал меня «ребятам, которые занимаются аналогичным делом, но с уклоном на недвижимость». Так в двадцать лет я связал свою жизнь с недвижимостью. Разница была поразительной: если в юридической фирме в качестве младшего сотрудника я был мальчиком на побегушках, то здесь у меня был отдельный кабинет, современная техника, свободное время, а самое главное – мои интересы и интересы компании совпадали. Я попал в риэлторскую фирму, и это было огромной удачей. В 90-е годы недвижимость была прибыльным делом, поэтому среди кандидатов на должность специалиста шел жесткий отбор, и если в фирму приходил человек «с улицы», то к нему очень долго присматривались, проверяли, тестировали. – Сейчас вы сами отбираете соискателей на должность риэлтора. Какие требования вы к ним предъявляете? – Профессия риэлтора – это симбиоз знаний и умений. Знание законов необходимо для того, чтобы совершить сделку «на бумаге», но  не стоит усердствовать и засыпать клиентов профессиональной терминологией. Поэтому я считаю, что в риэлторском деле нужно быть еще и психологом. В конце концов, клиенты ведь разные попадаются. Однажды к нам обратился очень своеобразный человек: яркий, темпераментный мужчина, который разговаривал со всеми преимущественно на повышенных тонах. Ему необходимо было подобрать нежилое помещение под магазин в конкретном районе. Готовых площадей в нужном месте не было, зато был дом, в котором на первом этаже жили граждане, ведущие асоциальный образ жизни. Мы предложили жильцам вариант обмена, но они отказались. Ну что ж поделать, на нет и суда нет... Но наш темпераментный клиент, по всей видимости, так не считал и устроил в квартире общее собрание, на котором сообщил, что в русском лесу берез много, гнутся они хорошо, и если жильцы не передумают и не уступят ему квартиру, то левую ногу каждого он привяжет к одной березе, правую – к другой… В работе с такими людьми нужно быть тонким психологом, в противном случае не мудрено оказаться меж двух огней, или берез… Помимо юриспруденции и психологии, специалист по недвижимости должен обладать знаниями в области экономики, должен уметь считать деньги. Верхом мастерства я считаю способность прогнозировать, что произойдет на рынке недвижимости через полгода, через год. Ведь на этот сектор экономики влияет множество факторов. Например, сейчас в глобальном смысле – инфляция (это значит, что цены будут расти), внутри страны снижаются ставки по ипотеке (спрос возрастет), а во что все это выльется через несколько месяцев, могут сказать только первоклассные специалисты. – Спортивные навыки пригодились в бизнесе? – Не зря говорят: «в здоровом теле – здоровый дух». Спортсмены действительно имеют не только развитое тело, но характер, логическое мышление и выдержку. Судите сами: когда я учился в одиннадцатом классе, мне приходилось вставать в семь утра, потому что с восьми до десяти я проводил тренировки по теннису, затем шел в «качалку», потом – в школу, после – на подготовительные курсы в институт (жил я на Химмаше, на курсы ездил в Заречный). При том оставалось время на то, чтобы вечером пообщаться с друзьями. Если брать более ранний возраст, то нас порядочно загружали на сборах: по три тренировки в день, каждая – около двух часов. И так – каждый день. К тому же настольный теннис – индивидуальная игра, в которой надеешься только на самого себя (в отличие от командных видов спорта). Таким образом, с детства прививается самостоятельность. Я до сих пор ни на кого не надеюсь, все делаю сам (это касается как бизнеса, так и домашних дел). А главные качества теннисиста – умение избрать тактику и перехитрить противника – неоценимы и в бизнесе. – Тем не менее вы предпочли бизнес… – Спортсмен нужен, пока он молод и перспективен. Как только он начинает показывать плохие результаты, о нем забывают. Бизнес (в частности, недвижимость) – вещь более стабильная: если брать показатели работы за несколько лет, то из года в год они примерно одинаковые. – Чтобы стать спортсменом, нужны природные данные и упорство. А что нужно для того, чтобы стать бизнесменом? – Говорят, что для этого необходимы желание и деньги. Но у меня денег не было. Зато я всегда знал, что смогу заработать. Отчасти нужно везение: мне повезло, потому что я попал в риэлторский бизнес в 90-е годы, комфортные для предпринимательства: можно было зарабатывать, вложившись только в стол и в стул. Главное – понимать, что ты делаешь, к чему стремишься. Благодаря исключительно желанию и вере в себя я достиг всего того, что имею. Теперь, когда работа в агентстве отлажена, могу позволить себе немного отойти от дел. Поэтому в апреле 2002 года моим правопреемником и директором КБ «На Белинского» стал Николай Наумкин. Но сейчас Николай занимается открытием собственного филиала, поэтому я возвратился в директорское кресло КБ «На Белинского». Сейчас вижу, что за девять лет рынок изменился, а клиенты стали другими, самостоятельными. Раньше люди шли в агентство только для того, чтобы было на кого положиться «в случае чего», доступ к базе объектов имели только профессионалы рынка, и для того, чтобы узнать, сколько стоит квартира, частным лицам приходилось обращаться в агентство. Теперь же специалисты нужны только для того, чтобы сэкономить время. Сейчас для граждан созданы все условия, чтобы они могли самостоятельно проводить сделки. Кроме того стараниями профессионального сообщества рынок недвижимости стал совершенно прозрачным, и теперь клиенты знают, сколько на самом деле стоят объекты, какую долю от агентского вознаграждения получит риэлтор, а какая уйдет в фирму.

Екатеринбург утраченный http://nedv.info/articles/ekaterinburg-utrachenniy Евгения Курмачева Город Tue, 10 May 2011 06:58:09 GMT article

<img alt="Екатеринбург утраченный" src="http://nedv.info/files/ekaterinburg.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Кирпичное крошево и щепки – это все, что осталось от объекта исторической застройки начала XIX века на улице Горького. В здании госпиталя Верх-Исетского завода, что на ВИЗ-бульваре, 15, проводятся работы по демонтажу. Компания ООО «ГранитСтрой» начала ремонтные работы по заказу ЕКУГИ без проекта и получения разрешительных документов. Здание «Пассажа» передано в руки застройщика, общественность Екатеринбурга уверена, что неспроста, – в сети выложены проекты реконструкции. По мнению экспертов, еще множество памятников архитектуры может быть реконструировано или снесено. Почему в Екатеринбурге с каждым годом становится все меньше объектов культурного наследия, и как при подобной практике сохранить уцелевшие остатки прошлой эпохи? Дом по адресу Горького, 57 был объектом исторической застройки и не входил в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, тем не менее этот дом обладал историко-культурной ценностью. Это было подтверждено рядом документов. Один из таких документов – список № 6 «Объекты ценной исторической городской застройки». Объекты из этого списка представлены в «Проекте зон охраны памятников истории и культуры центральной части города Екатеринбурга», входящего в состав генерального плана развития города до 2025 года. Кроме того дом на Горького, 57 значится в списке памятников градостроительного искусства, который был подготовлен Архитектурной академией в 1988 году. Объекту исторической застройки может быть присвоен статус памятника истории и культуры. Для этого необходимо собрать пакет документов, который определен в Федеральном законе № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ст. 17), и пройти процедуру включения в реестр. Если здание не достойно включения в федеральный реестр, то оно может быть признано объектом культурного наследия регионального либо муниципального значения, стать ценным для области, города объектом. По словам общественного инспектора Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Олега Букина, дом на Горького, 57 имел все шансы быть включенным в реестр: «Осенью и зимой я фотографировал дома на улице Горького, хотел подготовить заключение для Министерства культуры, но не успел. Дом № 55 на улице Горького был снесен в новогодние праздники, № 57 – в марте». Специалисты говорят об археологической ценности участка: «Улица Горького расположена на территории конюшенной и банной слободы Екатеринбургской крепости XVIII века, где культурный слой достигает полутора метров, где десятки тысяч артефактов. Это уже городская археология. Откройте любой закон: культурный слой – это охраняемый объект. Если начать копать котлован, культурный слой будет уничтожен. Необходимо проводить исследования и историко-культурную экспертизу. Ничего этого проведено не было, дом № 57 просто снесли. Если так дальше пойдет, что мы получим в итоге? Стеклянно-бетонный город, где нечем дышать и негде парковать машины», – прогнозирует археолог Сергей Погорелов. Единственное, что осталось от снесенного дома – гранитный фундамент, который остался под землей. По словам эксперта, объект исторической застройки возможно восстановить. Однако шансов немного, в пресс-службе администрации города сообщили, что у земельного участка есть собственник, который намерен реализовать на этом месте новый проект. Целостность исторического ансамбля на улице Горького давно разрушена, еще один снесенный дом усугубит ситуацию, но это уже обыденная практика, так считает член правления Свердловского отделения «Союз архитекторов России» Александр Медведев: «На улице Горького ансамблевая целостность нарушена, произошли серьезные изменения, на мой взгляд, точка невозврата пройдена. Остались одни фрагменты: водонапорная башня, фрагменты стены, ворот…». Архитектор уверен: «Большинство памятников архитектуры XIX века утеряны. К сожалению, мы уже теряем памятники советской эпохи, первой и второй половины двадцатого века. В Екатеринбурге уникальная коллекция конструктивизма: городок Чекистов, киностудия, гостиница Исеть, – все это исчезает на глазах». По мнению Александра Медведева, причина – недостаточное финансирование, необходимое для поддержания объектов в должном виде. Как признают в Росохранкультуре, большая часть объектов культурного наследия жилого фонда находится в крайне неудовлетворительном состоянии. При том, что фасад здания может выглядеть целым, внутри него находиться опасно: «Жилые дома-памятники архитектуры составляют весомую часть объектов культурного наследия, требующих срочного проведения ремонтно-реставрационных работ. В основном это памятники конструктивизма (ул. Ленина, 69, 52, 54; Малышева, 21), но есть и объекты начала и середины XIX века – двух-трехэтажные дома (ул. Р. Люксембург 65, 67, Куйбышева, 40)», – рассказывает Наталья Бажанова, старший государственный инспектор Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия. Инспектор поясняет, что это происходит вследствие несогласованности и несовершенства законодательства по охране культурного наследия, жилищного и гражданского кодексов, что создает множество проблем для выделения финансирования. «Квартиры в жилом доме в основной массе находятся в частной собственности, однако не исключен факт наличия в данных зданиях части собственности государства (либо муниципалитета), в том числе и на ряд площадей – лестницы, чердаки, подвалы, – поясняет Наталья Бажанова. – в связи с этим решить вопросы финансирования очень сложно, особенно, если объект культурного наследия имеет категорию федерального значения». Распространенной практикой в Екатеринбурге является крепление рекламных баннеров к фасадам памятников архитектуры. «Современные рекламные конструкции имеют крепления, которые не только ухудшают состояние фасада (особенно, если они устанавливаются неоднократно и без согласования с соответствующими органами охраны объектов культурного наследия), они изменяют облик памятника, ухудшают его восприятие, что является нарушением законодательства. Для того чтобы восстановить внешний вид фасада объекта культурного значения, после установки рекламы требуется реставрация, которая является дорогостоящим мероприятием», – рассказывает Наталья Бажанова. Реконструировать нельзя, реставрировать! Зачастую под видом работ по сохранению проводится реконструкция. «За последние 10 лет город потерял более 20 объектов культурного наследия, – приводит статистику инспектор ВООПИиК. – 2003–2006 гг. ознаменованы наиболее массовым сносом. Сегодня опасность не столько в сносе и прямом уничтожении памятников, сколько в реконструкциях, которые в по-следнее время приобрели массовый характер. В сущности, в результате реконструкции памятник получает повреждения, которые приводят к частичной утрате его историко-культурного значения». В соответствии с законодательством нельзя проводить работы по изменению внешнего облика памятника истории и культуры. Однако практика знает исключения. Весьма показателен случай с объектом культурного наследия – домом архитектора Бабыкина на улице Красноармейская, 8: «Этот объект, на мой взгляд, должен был быть превращен в музей, так как там сохранился не только аутентичный интерьер: планировка, интерьеры, лестницы, печи, старинная ванная, метлахская плитка, фурнитура XIX века, но крыльцо с навесом, каменный тротуар перед главным фасадом. В Екатеринбурге сохранилось мало таких зданий. Дом архитектора Бабыкина является классическим примером того, что может получиться в результате проведения «работ по сохранению», согласование и разрешение на которые выдало минкультуры и туризма Свердловской области. Фактически, это реконструкция с присущими ей повреждениями объекта культурного наследия: демонтированы перекрытия, внутренние стены и перегородки, заменена крыша, полностью уничтожено внутреннее убранство. Согласно ст. 243 УК РФ за повреждение или уничтожение памятника истории и культуры предусмотрено наказание в виде лишения свободы», – возмущен Олег Букин. Инспектор Росохранкультуры поясняет, что собственник дома на Красноармейской, 8 действовал в рамках закона: «Действия собственника и организации, которая проводила работы, были законны, потому что у них было разрешение министерства культуры, проект приспособления памятника к современному использованию был согласован. Однако возникает вопрос, насколько эти решения, позволившие пользователю провести демонтаж (а, по сути, уничтожение) исторических элементов и конструкций, принятые уполномоченным органом по охране культуры, были законны? Кроме того, нашли ли отражение все ценные особенности объекта культурного наследия в охранном обязательстве собственника здания-памятника, которое оформляется этим же уполномоченным органом?». По словам общественного инспектора ВООПИиК, в Екатеринбурге были куда более очевидные случаи нарушения закона. Как показывает практика, виновники зачастую оказываются безнаказанными: «Было немало прецедентов, когда специалисты по охране памятников вызывали милицию на место происшествия в момент сноса объектов. Так было, когда сносили дом на улице Вайнера, 3/5, когда происходил снос домов на улице Р. Люксембург, 51, 53. На место происшествия вызывались сотрудники милиции, в РОВД направлялись соответствующие заявления. Уголовные дела заводили, потом закрывали либо просто отказывали в возбуждении, спускали все на тормозах. И это при том, что были прямые улики и доказательства, когда было преступление и лица, его совершившие. Массовый снос памятников в самом центре города в 2006 году на улице Вайнера рядом с ФСБ и ГУВД – это просто апофеоз правового нигилизма и уверенности в собственной безнаказанности» Как помешать сносу? Были случаи, когда общественности удавалось отстоять объекты культурного наследия. Например, два года назад удалось сохранить средовые объекты на улице Октябрьской революции. «Люди дежурили на площадке, не давали сносить эти здания. Тогда к решению вопроса подключилась Росохранкультура, отправив письмо застройщику с требованием не сносить средовые объекты», – вспоминает Олег Букин. В законе (73-ФЗ, глава 7, ст. 44) есть весьма непрозрачная формулировка: «приспособление объекта культурного наследия для современного использования», осуществление чего возможно «без изменения его (объекта культурного наследия) особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия». У каждого памятника истории и культуры должен быть предмет охраны, в его состав могут входить любые архитектурные и конструктивные элементы здания, облик и интерьер. «Дело не в том, что такое понятие введено, – рассуждает Олег Букин, – проблема в том, что некоторые чиновники и застройщики позволяют себе трактовать это таким образом: элементы, не входящие в предмет охраны, не подлежат сохранению. «Предмет охраны – это те особенности, которые послужили основанием для включения объекта в единый государственный реестр объектов культурного наследия и которые подлежат обязательному сохранению», – инспектор цитирует закон. – В законе говорится, что это основания для включения в реестр памятника истории и культуры. Речь ведь не идет о том, что в реестр включаются только какие-то особенности, отдельные элементы. Включается весь памятник, целиком». «Под прицелом» застройщиков По мнению Олега Букина, в числе претендентов на снос множество памятников архитектуры: Р. Люксембург, 10, 65, 67, 73, 75; Первомайская, 11; Малышева, 56; Челюскинцев, 3, 5; ВИЗ-бульвар, 15; Красноармейская, 57; Хохрякова, 27, 29, 62, 64, 68; Октябрьской революции, 40; Февральской революции, 37; Шейнкмана, 18; «Пассаж»; памятники на улице Гоголя. Причины различны: это и запущенность объектов, часть которых доведены до «руинированного» состояния, и нехватка площадей для строительства в центре, и интерес застройщиков к отлично подходящим для возведения коммерческих объектов участкам в административном и историческом центре города. «В скором времени может наступить вторая фаза уничтожения, – прогнозирует инспектор ВООПИиК, – которая происходит на более глубинном уровне, – когда изменяется планировка улиц. Если проект «Екатеринбург-Сити» будет реализован, если будет изменена планировка, то не станет, например, части улицы Февральской революции». По мнению представителей общественности, такого бы не происходило, если бы Екатеринбургу был присвоен статус исторического поселения. Этот статус дает иммунитет городской архитектуре: не только памятникам культуры, которые и так защищены законом, но и зданиям, которые не внесены в реестр объектов культурного наследия, но представляют историческую, культурную и архитектурную ценность. «Придать столице Урала статус исторического поселения так, как этого требует федеральный закон и его подзаконные акты, можно даже сегодня. Приказом Министерства культуры Российской Федерации утверждены 42 исторических поселения. Екатеринбург сегодня в данный перечень не входит, – рассказывает Наталья Бажанова. – Список исторических поселений не является закрытым». Но вряд ли город получит сей статус, так как в соответствии с Федеральным законом 73-ФЗ (глава 12, ст. 60) «градостроительная документация, разрабатываемая для исторических поселений, и градостроительные регламенты, устанавливаемые в пределах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны, включаемые в правила застройки муниципальных образований, подлежат обязательному согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации». Общественность на страже Общественность не остается равнодушной к происходящему в городе. В марте был учрежден Наблюдательный общественный совет (НОС). Миссия совета изложена в «Манифесте 12.12», одобренном большинством участников прошедшего 12 марта на площади 1905 года митинга «За законную и прозрачную градостроительную политику в Екатеринбурге: в защиту парков, скверов и памятников архитектуры». Как рассказывает один из авторов «Манифеста 12.12» и основатель НОСа, стрит-арт-художник и блогер Евгений Легедин, Наблюдательный совет – это неформальное объединение граждан, своеобразный клуб по интересам, задача которого – давать независимую от властей и застройщиков оценку градостроительной политике. «В Екатеринбурге нет способов взаимодействия горожан и местной власти. Формальные механизмы не позволяют быстро предотвращать акты вандализма со стороны застройщиков. Необходимы публичные формы противодействия, которые бы были в фокусе СМИ. Организация круглых столов, уличных акций, поддержка гражданских инициатив по сохранению памятников архитектуры и истории, сбор подписей, обращения в правоохранительные органы и суды, стрит-арт-акции и перфомансы – НОС будет делать все, чтобы при принятии любых решений, связанных с градостроительством, учитывалось мнение жителей», – рассказал о планах общественников Евгений Легедин. Олег Букин поддерживает идею контроля строительства горожанами: «Я считаю, что чем больше таких общественных организаций (НОС – прим. ред.) будет в нашем городе, тем лучше. Но не нужно надеяться только лишь на наблюдательный совет. То, что он появился – это уже хорошо. Насколько он эффективен – покажет время. Если граждане будут участвовать в обсуждении градостроительных вопросов, это только усилит архитектурную составляющую: если будут сталкиваться разные точки зрения, то мы придем к более правильной парадигме, а если вопросы будут решаться тайно, то ситуация не изменится в лучшую сторону. Сейчас информация закрыта, непрозрачна. Трудно узнать, где намечено строительство. Общество должно контролировать градостроительную деятельность начиная с этапов утверждения генерального плана, зонирования, планировки и межевания». Архитектор Александр Медведев придерживается другого мнения – решение столь сложных неоднозначных вопросов – прерогатива профессионалов. «Общественность может выйти на митинг, но это не метод работы. На митингах законы не меняют, на митингах революцию делают. А революция, как правило, все разрушает. Необходимо системно работать над этим вопросом изо дня в день. Работать с общественностью? – да, но в этом ряду должны присутствовать и профессионалы – археологи, историки, искусствоведы и проч. Это скучная кропотливая работа, но это – наиболее продуктивный путь. Если у застройщика все в порядке с документами, гражданское выступление на его планы не сможет повлиять. Найти золотую середину могли бы профессионалы совместно с представителями общественности, обладающими необходимой компетенцией. На мой взгляд, в градостроительный совет мог бы войти Владимир Шахрин. Я считаю, что это было бы весомым вкладом в решение актуальных проблем города и принесло бы больше пользы, чем если бы своим выступлением он поддержал митинг против сноса исторических объектов». Если бы Владимир Шахрин вступил в градостроительный совет – это стало бы ярким примером сотрудничества профессионалов с представителями общественности. Однако музыкант считает, что это не изменит существующего положения вещей и не принесет пользы городу. «Сегодня Михаил Вяткин рассказал мне о работе градостроительного совета, дал документы для изучения. Я сейчас не готов комментировать работу этого органа, я еще не до конца разобрался. Для меня важно, что этот орган носит совещательно-рекомендательный характер, который не имеет права на вето. По словам главного архитектора, на совете высказывается много и критических замечаний. На вопрос: были ли за всю историю существования градостроительного совета прецеденты, когда строительство запрещалось, я получил отрицательный ответ. Обсуждать и критиковать можно сколько угодно, но зачем, если это не принесет результата?». Наш знаменитый земляк сказал, что не намерен вступать в какие-либо партии и организации, а планирует заниматься разбирательством актуальных проблем в индивидуальном порядке: «Есть определенные объекты и проблемы, которые меня волнуют. Я хочу попробовать добиться персональных вопросов и персональных ответов по ряду актуальных тем, касающихся нашего города», – говорит Владимир Шахрин. Хотя неравнодушный горожанин и не отрицает возможности сотрудничества с компетентными экспертами и людьми со схожей точкой зрения. Несмотря на то что Владимир Шахрин не готов вступать в организации, идею создания общественного наблюдательного совета по градостроительству, охране парков и памятников архитектуры он поддерживает: «На данный момент – это актуальная затея (организация НОС, – прим. ред), так как президент Медведев позиционирует себя как человека, который прислушивается к общественному мнению, соответственно, от него поступают импульсы чиновникам. Проигнорировав общественное мнение, чиновник может лишиться своего места. При нынешней структуре власти – этот орган будет действенен. Все эти общественные организации – это новшество, возможно, что у граждан появится опыт и мы научимся грамотно противостоять чиновничьему беспределу. Очень важно, чтобы общественное мнение не превратилось в политиканство, чтобы интерес общественности к наболевшим проблемам предприимчивые люди не использовали для лоббирования личных интересов или продвижения по партийной лестнице». Снести сейчас, чтобы воссоздать потом Год за годом бесследно исчезают памятники архитектуры и объекты средовой застройки, причем вторые – в разы быстрее. Любой средовой объект не интересен сам по себе, но он участвует в создании образа старого города, его градостроительного решения. «Одинокий деревянный дом-памятник архитектуры, вырванный из контекста времени, в окружении небоскребов из бетона, стали и стекла выглядит неуместно и вызывает больше вопросов, чем если бы он даже находился в искусственно созданной исторической среде, – считает Александр Медведев. Не забывайте, что многие исторические города Европы были разрушены во время Второй мировой войны, но потом тщательно и с любовью воссозданы». По мнению архитектора, вскоре начнется такой процесс: «Екатеринбург привлекает туристов своей богатой историей, но зданий XIX века почти не осталось. Значит, надо воссоздавать, пробовать соединить старое и новое. В Литературном квартале есть ряд воссозданных объектов – это первые ласточки. В районе строящегося ансамбля Екатеринбург-Сити остались фрагменты булыжной мостовой, водостоки. Воссозданные объекты, включенные в общий ансамбль, будут передавать атмосферу, «аромат» времени. Если на месте утраченных объектов образовались «бреши», допустимо воссоздание утраченных исторических памятников, которые стояли в другой части города, при условии сохранения стилевого единства. Воссозданные объекты не будут представать как объекты культурного наследия, но будут передавать атмосферу того времени». Такой проект может быть реализован лишь в случае, если им заинтересуется частный инвестор, так как бюджетных средств не хватает даже на реставрацию. В любом проекте присутствует коммерческая составляющая – инвестиции должны приносить прибыть. Это возможно, если на территории «исторического уголка» расположить объекты инфраструктуры, например, питейное заведение, трактир или постоялый двор. Однако в представлениях горожан коммерция плохо увязывается с историческим прошлым, объекты которого были искусственно воссозданы после варварского сноса. Как бы там ни было, воссоздание памятников – это лишь висящая в воздухе идея, возьмется ли кто-то за ее реализацию – не ясно. Может быть, пока Екатеринбург не обзавелся квазипамятниками на центральных улицах, лучше попробовать сохранить остатки прошлой эпохи?

«Черная» и «белая» стороны отделки http://nedv.info/articles/chernaya-i-belaya-storoni-otdelki Ксения Еловикова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 06:48:41 GMT article

<img alt="«Черная» и «белая» стороны отделки" src="http://nedv.info/files/otdelka.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />При покупке квартиры в новостройке перед потенциальными собственниками сразу встает дилемма: купить квартиру с чистовой отделкой и сразу заехать в нее, несмотря на то что и ремонт-то в ней заурядный, и материалы дешевые, – или же приобрести квартиру с черновой отделкой, пожить месяц-другой на съемной (у друзей, родственников, в общежитии), но сделать в новом жилье ремонт по собственному дизайн-проекту, удовлетворяющему собственным требованиям? В советские времена было принято сдавать дома в эксплуатацию с абсолютно одинаковым типовым ремонтом. Как бы мы назвали это сейчас – с чистовой отделкой: межкомнатные двери, полный набор сантехники, на стенах – обои, на полу – линолеум или паркет. Такой вариант отделки предполагает, что сразу же после сдачи дома можно въезжать в квартиру и спокойно в ней жить. Еще несколько лет назад в новостройках в основном использовалась чистовая отделка. Однако за последние годы тенденции изменились. На сегодняшний день, по данным застройщиков Свердловской области, 60% новых квартир сдаются с черновой отделкой и «под чистовую». Одним из актуальных видов отделки на данный момент является черновая. По сути, в таком виде жилье представляет собой пустую бетонную «коробку» с выводом электрики, стяжкой пола под напольные покрытия, канализационными и водопроводными стояками, а также установленными батареями, входной дверью и стеклопакетами. «Черновик» предполагает, что собственнику в дальнейшем придется самостоятельно (или с помощью наемных рабочих) провести большой комплекс ремонтных работ – от укладки пола до установки сантехники. Но, несмотря на все это, количество покупателей недвижимости именно с таким видом отделки сильно выросло за последние несколько лет. Никита Викторович, 30 лет, владелец квартиры с черновой отделкой в ЖК «Аврора»: «У нас было несколько вариантов покупки квартиры. Мы с женой долго выбирали между «Авророй» с черновой отделкой и домом по ул. Ухтомская с чистовой. В итоге мы остановили свой выбор на «черном» варианте, так как он предполагает простор для мысли, возможность воплотить все свои фантазии: сделать теплый пол, круглые арки, поставить двери и сантехнику, соответствующую нашим предпочтениям. Чистовой вариант не предоставляет такого выбора. А сэкономленные за счет покупки «голой» квартиры деньги позволили нам покрыть затраты на самостоятельный ремонт». Спрос на квартиры с черновой отделкой обусловлен еще и тем, что внутри одной компании разница в стоимости черновой и чистовой отделки может достигать 10–15%. Такая разница достигается за счет удешевления квадратного метра. И если планировать предстоящий ремонт исходя из стоимости недорогих стройматериалов и с учетом того, что ремонт будет выполнен без найма рабочих, то «черновой вариант» квартиры, действительно, может обойтись дешевле. Многие строительные фирмы предлагают квартиры с черновой отделкой. Ведь угадать предпочтения в ремонте всех потенциальных покупателей невозможно. Многие из тех, кто приобрел квартиру в чистовом варианте, в итоге меняют стандартную отделку. К тому же черновой вариант позволяет застройщикам значительно сократить сроки строительства и избавиться от дополнительных хлопот. Больше половины застройщиков Екатеринбурга предлагают квартиры с отделкой «под чистовую». Такой вариант новостройки предполагает, что все ремонтные работы уже выполнены – подведена электрика, выровнены все поверхности, готова напольная стяжка. По словам специалиста по маркетингу и рекламе СНТ «Урал Строй» Олега Игоревича Колесникова, «такой вид отделки предоставляет возможность выбора для клиента». Действительно, зачастую граждане предпочитают провести чистовую отделку самостоятельно и, получив подготовленные стены и полы, имеют возможность оформить квартиру в соответствии со своим вкусом и финансовыми возможностями. Это идеальный вариант для тех, кто хочет воплотить в жизнь свой дизайн квартиры, не занимаясь капитальным ремонтом. Андрей Дейнеко, директор ООО «СК «Эфес»: «Наша компания предоставляет недвижимость с подготовкой под отделку, ведь каждый человек хочет сделать ремонт под себя. Особенно когда приобретает квартиру большой площади. Потенциальных покупателей часто не устраивает ремонт, который предлагают компании для чистовой отделки. Владельцу квартиры гораздо проще подобрать материалы самостоятельно и сделать хороший ремонт так, чтобы потом не пришлось переделывать. При этом наша компания всегда готова предоставить клиенту выбор: по отдельному договору до сдачи дома мы можем сделать качественную отделку под ключ – в вариантах от экономкласса до отделки высокого уровня». Очень сложно сделать чистовую отделку востребованной при массовой сдаче жилья, так как в основном для такого ремонта используются недорогие отечественные материалы. Однако этот вариант идеально подойдет людям, желающим сдавать внаем купленную недвижимость или проживать в ней не постоянно. Бывает и так, что после покупки квартиры у человека просто не остается средств на оформительские работы. В этом случае недорогая первичная отделка поможет сэкономить время и избавить собственников от головной боли под названием «ремонт». Наталья Валерьевна, 43 года, собственница квартиры с чистовой отделкой по ул. Викулова: «Несколько лет назад мы приобрели квартиру в еще строящемся доме по ул. Викулова. Кроме приемлемой цены (а было это еще до кризиса) нас с мужем привлек тот факт, что новая квартира продавалась с уже сделанным первичным ремонтом: были обои, паркет, двери, полностью оборудована ванная комната. Материалы были, конечно, самые дешевые, но в целом квартира выглядела очень хорошо, и мы смогли заехать в нее буквально на следующий день после покупки. Первичной отделки нам хватило на пять лет. Возможно, тогда мы бы и выбрали квартиру с черновой отделкой, но таких предложений нам не попадалось, да и как у людей работающих у нас не было времени на самостоятельный ремонт. Здорово, что сейчас на рынке недвижимости такой большой выбор новостроек. Уверена, каждый сможет найти свое». А для тех, кто не может определиться с вариантом отделки своей квартиры, существуют компании, предоставляющие услуги в обоих направлениях. Также у каждого застройщика или агентства недвижимости, занимающегося продажей квартир в новостройках, существует услуга, когда по индивидуальному договору с заказчиком выполняется необходимая ему отделка. Покупка квартиры – дело индивидуальное. И при выборе будущей собственности каждый потенциальный покупатель руководствуется своими определенными принципами, приоритетами, желаниями. Для кого-то решающим фактором является месторасположение будущего жилья, для кого-то – стоимость, одни при выборе квартиры смотрят на технологию строительства, другие – на экологичность района. Но, как ни крути, у каждой новостройки есть свои плюсы и минусы. Так, при покупке жилья с черновой отделкой новосел может выполнить ремонт по своему собственному проекту, но для этого, естественно, потребуются дополнительные финансовые расходы. С другой стороны – при чистовой отделке покупателю не надо будет тратить свои силы и время на ремонт, но тогда придется ограничиться типовой, недорогой отделкой и стандартной планировкой. Но не следует забывать, что для каждой строительной компании черновой и чистовой варианты включают в себя свой определенный перечень работ. Поэтому перед тем как заключать договор о покупке собственности, необходимо убедиться, какие именно работы по отделке предоставляет компания при сдаче объекта.

Союз агентства и застройщика http://nedv.info/articles/soyuz-agentstva-i-zastroyshika Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 06:43:53 GMT article

<img alt="Союз агентства и застройщика" src="http://nedv.info/files/soyuz.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В последнее десятилетие на отечественном рынке появляется все больше узкопрофильных компаний, специализирующихся на одной единственной области оказываемых услуг (ведение бухгалтерского учета, обеспечение функционирования офиса, переводческие и транспортные услуги). Подобного рода аутсорсинг имеет место и на рынке недвижимости: наряду с крупными агентствами, которые берутся за «все операции с недвижимостью», возникают фирмы, занимающиеся исключительно арендой коммерческих площадей, продажей новостроек или ипотекой. Работа агентств «от застройщика» тоже является примером такого взаимодействия. Об особенностях использования агентств недвижимости в качестве внешних ресурсов ведения бизнеса рассказывают Екатерина и Дмитрий Кондратьевы, руководители АН «Новая Недвижимость». Екатерина Кондратьева (Е. К.): Агентство «Новая Недвижимость» было открыто четыре года назад. В течение первых двух лет я самостоятельно поднимала фирму, потом в компанию пришел супруг Дмитрий. Сейчас на нем лежит ответственность за продвижение, я выступаю в качестве непосредственного руководителя. Дмитрий Кондратьев (Д. К.): До прихода в агентство у меня был собственный бизнес. Однажды он перестал приносить прибыль и вообще порядком надоел. Плюс, было очевидно, что в одиночку Екатерине приходится туго. Вот я и решил присоединиться. Е. К.: С появлением Дмитрия стало действительно проще. Мужское плечо как-никак. Ваше агентство продает квартиры только в новостройках? Е. К.: «Новая Недвижимость» изначально задумывалось как агентство, которое будет специализироваться на продажах от застройщика (когда мы начинали, в 2007 году, подобная практика была редкостью). Впервые нововведение было предложено компанией «Домбери» – на объекте ЖСК «Южный», который был разделен между пятью агентствами: «Новосел», «Бэст», «Ява-Профи», «Новостройка.ру» и «Новая Недвижимость». Подобная схема работы оказалась настолько эффективной, что ее стали перенимать другие застройщики. На данный момент наше агентство сотрудничает с четырьмя строительными компаниями. Какие преимущества имеет работа «от застройщика»? Е. К.: Чтобы понять в чем выгода, нужно уяснить, что при такой схеме работы финансовые потоки направлены от застройщиков к агентствам. Первая сторона процесса, а именно застройщики, выигрывают за счет того, что они не тратятся на формирование отдела продаж. Чтобы сформировать полноценный штат менеджеров, нужно оборудовать помещение, подобрать и обучить персонал, нацелить людей на результат, сделать их лицом компании. Для этого необходимо время и деньги. Сэкономить оба ресурса помогают агентства недвижимости, которые, по сути, являются уже готовыми отделами по продажам. Д. К.: Агентства мотивированы на высокие показатели работы больше, чем менеджеры при застройщиках. Во-первых, это наша основная специализация. Во-вторых, мы «сидим» на процентной основе (в то время как менеджеры чаще всего получают только оклад или имеют с продаж мизерные проценты). Е. К.: С другой стороны, агентства выигрывают за счет объема работ и, соответственно, потока клиентов. Поэтому в коллектив мы берем только профессионалов: нет времени учить новеньких. Специалист по продаже «первички» должен понимать, что у данного направления есть своя специфика. Если на «вторичке» сделка регистрируется только при наличии правоустанавливающих документов, то мы работаем с несколькими организационно-правовыми формами: договор долевого участия, внесения паевых взносов в жилищно-строительные кооперативы, договор переуступки прав требования. Также мы привлекаем инвесторов в новые объекты. Д. К.: Представитель компании-застройщика однажды сказал очень правильную вещь: «Каждый должен заниматься своим делом. Мы хорошо строим; продажи – не наша специализация». Остается добавить, что мы, риэлторы, хорошо умеем продавать. Отличный тандем получается! В чем заключается выгода для третьей стороны процесса, покупателей недвижимости? Е. К.: Главная выгода – финансовая: мы продаем квартиры без наценок, по ценам застройщиков. Не менее важно, что приходя к нам с целью купить квартиру в новом доме, люди одновременно могут продать свое старое жилье. Как официальный представитель застройщика мы имеем право «забронировать» новостройку на два месяца под договор купли-продажи и за это время продать старую квартиру. К тому же у нас достаточно низкий процент агентского вознаграждения – 2% от стоимости объекта (тогда как остальные агентства берут в среднем от 3 до 5%). Если агентство заключает договор с застройщиком, выигрывают все стороны сделки. Есть категория риэлторов, которые отказываются сотрудничать с застройщиками, объясняя это тем, что продавать новостройки им «стыдно», ведь качество строительства оставляет желать лучшего. Разделяете ли вы эту точку зрения? Е. К.: Так говорят представители компаний, которым не удалось наладить сотрудничество с застройщиками. Как человек, в прошлом имевший отношение к органам государственной власти (я работала в Управлении госимуществом), скажу, что существуют структуры государственного и «внутреннего» контроля за строительством: Госстройнадзор и Служба технадзора Заказчика. Объекты сдаются в эксплуатацию в соответствии с нормами законодательства. Дом, потенциально опасный для человека, никогда не будет «запущен». В свою очередь, кто ручается за «вторичку», кто может защитить от разрушения квартиры из-за того, что сосед снизу незаконно убрал несущие конструкции? В конце концов, как будет смотреть в глаза своим клиентам директор агентства, который заведомо знает, что сотрудничает с недобросовестными застройщиками? Д. К.: Такое мнение существует еще и потому, что люди часто торопятся с выводами. «Скелет» недостроенного дома – зрелище не для слабонервных: кривые проемы, серые стены, строительный мусор. Лишь на финальных стадиях строительства дома приобретают «приличный» вид. В городе множество проблемных объектов долевого строительства. Ваше агентство каким-то образом оберегает своих клиентов от подобного стечения обстоятельств? Е. К.: Еще на стадии переговоров с застройщиком на интуитивном уровне становится понятно, что из себя представляет компания. Если возникают какие-то сомнения, то мы начинаем внимательно проверять документы, лично знакомиться с собственниками и высшим руководством бизнеса… Чувствуется ли конкуренция с другими агентствами в этом сегменте? Е. К.: Изначально такой соревновательный момент был. Но поскольку агентства с застройщиками связывает долговременное партнерство, мы поддерживаем дружеские отношения со всеми. Фактически сейчас не за что конкурировать: доля каждого агентства на каждом объекте давно определена. Вопрос лишь в том, насколько качественно работает агентство. Если у посредника низкие объемы продаж, то есть вероятность, что застройщик в дальнейшем откажется от его услуг. Такое случалось с большими агентствами, которые помимо продаж «первички» распылялись на коммерческую, загородную, зарубежную недвижимость… По вашему опыту, какие объекты пользуются наибольшим спросом? Е. К.: Если говорить о жилом фонде (коммерческой недвижимостью рынок перенасыщен), то популярностью пользуются объекты экономкласса. Например, мы работали с ЖК «Соловьи», который изначально позиционировался как жилой комплекс класса «комфорт» с большими площадями. Из-за кризиса объект перестал продаваться, в связи с этим было принято решение «резать» большие квартиры на небольшие студии по 21 кв. м. В итоге эти «квартирки» пользовались огромной популярностью среди покупателей. На ваших глазах строятся новые дома, коттеджные поселки… Не возникает желания попутно решить собственные квартирные вопросы? Е. К.: Не так давно один из наших застройщиков приступил к строительству поселка, который находится в сосновом бору, на берегу Шарташа. В ближайшее время как раз собираемся приобрести там небольшую квартиру. Мы с удовольствием отдыхаем на природе, поэтому новое место жительства, думаю, придется по вкусу всей семье. Дмитрий уже давно приобщил меня и детей к походам. Даже наша шестилетняя дочь легко преодолевает 12 километров в группе. Стараемся каждые выходные куда-то выбираться: ходили на Аракульский Шихан, Иремель, часто выбираемся в Оленьи Ручьи, бываем в Башкирии и Абхазии… Солнце, свежий воздух, зелень заряжают энергией. Порой именно на природе в голову приходит решение трудных вопросов, которые не дают покоя в течение рабочей недели. Плюс, за пару выходных на природе можно расслабиться и отдохнуть так, как не отдохнешь в течение месяца где-нибудь на Бали.

ТСЖ: быть или не быть? http://nedv.info/articles/tszh-bit-ili-ne-bit Оксана Евдокимова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 06:35:32 GMT article

<img alt="ТСЖ: быть или не быть?" src="http://nedv.info/files/tsj.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Реформа ЖКХ в России идет уже не первый десяток лет. Одним из важных направлений реформы является создание ТСЖ с целью отделить государство от управления частной собственностью граждан. Государство предлагает собственникам три вида управления домом: непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным потребительским кооперативом; управление профессиональной управляющей компанией (УК). Сегодня жители многоквартирных домов часто принимают решение создать ТСЖ. Для начала дадим определение ТСЖ – это товарищество собственников жилья, представляющее собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (Жилищный кодекс РФ). Объединение жильцов в «товарищество» происходит для того, чтобы собственники квартир могли управлять принадлежащей им недвижимостью, а помимо этого решать вопросы владения, использования и распоряжения общим имуществом. ТСЖ может управлять домом самостоятельно (нанимать председателя, бухгалтера и др. самостоятельно) или заключить договор с УК, которая и займется обслуживанием дома. Если же качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям собственников, ТСЖ самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой компанией. Также ТСЖ самостоятельно составляет план ремонтных работ в доме, план работ и расходы утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. ТСЖ имеет несколько видов источника доходов. 1. Обязательные платежи и вступительные взносы членов ТСЖ. 2. Доходы ТСЖ, полученные через сдачу в аренду общедомового имущества (например, стены дома для рекламы). ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность. 3. Выделение бюджетных денег на эксплуатацию, ремонт здания и оплата некоторых видов коммунальных услуг для льготных категорий граждан. Для выполнения обязанностей ТСЖ его полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ: обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Но данные функции больше нацелены на организацию взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Так, товарищество может потребовать внесения платы за предоставленные собственнику коммунальные услуги и уплату пени. Необходимо отметить, что законодательство также наделило ТСЖ правом обратиться в суд для ограничения или прекращения предоставления коммунальных услуг неплательщику. Однако чтобы добиться необходимого результата, придется затратить немало времени и усилий. В товариществе должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые разбираются и в налогообложении. Например, муниципалитет выделяет ТСЖ субсидии, однако за использование денег придется отчитываться по всем правилам, согласно действующему законодательству, так как финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Однако, кроме вопросов финансово-правовой безопасности, могут возникать недомолвки с председателем или членами ТСЖ. Всегда есть вероятность того, что найдется человек, который будет не против заработать на своих соседях. Поэтому, принимая жильцов в должность, например, бухгалтера, следует помнить, что они получают самые широкие полномочия. Споры между сотоварищами, конечно же, неизбежны, когда вопросы, поднимающиеся на собрании, касаются каких-то важных проблем. В таком случае все решается голосованием. Но бывает и так, что ситуация накаляется настолько, что уже не обойтись без суда. «Дела по спорам с ТСЖ в нашей практике были – говорит Владимир Коликов, юрист ЗАО ЮА «Генезис». – Здесь можно вести речь о нескольких категориях дел. 1. Несогласие с конкретными условиями, которые содержатся в проектах договоров на обслуживание и управление жилым домом, предлагаемых ТСЖ (УК) для подписания жильцами. 2. Неоказание или ненадлежащее оказание услуг со стороны ТСЖ (УК) жильцам по упомянутым договорам. 3. Споры по суммам начисленных платежей за оказанные услуги. 4. Споры между самими собственниками, не связанные с обслуживанием и эксплуатацией жилья: вопросы управления и организации самим ТСЖ. Споры удается разрешить иногда в досудебном порядке; но, как правило, когда привлекаются юристы, речь идет о затяжном конфликте, который может быть разрешен только в суде». Если делать все по правилам, то создание ТСЖ может стать реально идеальным управлением дома и дать различные преимущества перед другими способами управления: Влияние на решение вопросов. Только жильцы дома вправе принять или отклонить любое решение по своему дому, которое принимается большинством голосов. Жильцы же, которые проживают в доме и не состоят в товариществе или не являются собственниками жилых помещений, должны подчиняться принятым решениям. Прибыль от коммерческой деятельности ТСЖ. Для дополнительного пополнения бюджета ТСЖ может сдавать в наем нежилые помещения, а фасад дома и крышу можно использовать в качестве рекламной площади. Вся прибыль, полученная в результате коммерческой деятельности ТСЖ, перечисляется на счет дома и будет использована в будущем, например, для капитального ремонта. Чистота в доме. Ухоженный двор и благоустроенные подъезды – все это возможно, но только при системном подходе к формированию и определению функций ТСЖ. Общество жильцов может само выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы или сформировать личный персонал. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы знают, что в случае поломки чего-либо из общего имущества придется платить им. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разбивать стекла и разрисовывать стены подъездов, превращать лифт в туалет и т.д. Появляется возможность снизить затраты на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ. Но не стоит забывать, что создать «коммунальный рай» при помощи ТСЖ в вашем многоквартирном доме можно, только если каждый жилец поймет, что он ответственный за свое имущество и имущество это не ограничивается только дверью его квартиры, а чтобы это имущество сохранить, его надо содержать. Для создания ТСЖ в своем доме сначала надо провести общее собрание. Очень важно, чтобы в доме нашлась инициативная группа, которой небезразличен собственный дом, а уже из инициативной группы создастся костяк правления ТСЖ. Но надо понимать важный момент при выборе правления: жилищное хозяйство – это не то дело, которым можно заниматься как хобби, это серьезное, сложное и очень ответственное занятие и подход к нему должен быть соответствующий. Человек, которому вы доверите управление домом, должен быть грамотным и опытным управляющим. Выбрать руководство правления ТСЖ – это не все, надо обязательно следить за его работой: на что и в каких количествах расходуются деньги, интересоваться бухгалтерией, как собственник вы имеете право на любую информацию о работе ТСЖ вашего дома. Определив на общем собрании статью расходов, каждый жилец будет знать, что разбивая стекло в подъезде, отвинчивая лампочку, ломая двери, он сам будет доставать деньги из собственного кармана, чтобы сделать ремонт в доме. Владимир Коликов: «На мой взгляд, наиболее эффективным является такой способ управления жилым многоквартирным домом, когда жильцы создают и регистрируют ТСЖ, которое, в свою очередь, заключает от имени жильцов договор с профессиональной управляющей компанией. Это позволяет наиболее эффективным образом защищать права всех собственников, распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечивать получение коммунальных услуг оптимальным образом. Пока, как мне представляется, среди общей массы собственников жилья не укоренилось понимание того, что наличие собственности подразумевает личную ответственность за ее содержание и бремя содержания собственности не ограничивается пределами квартиры, а распространяется на весь жилой дом в целом». Материал подготовлен при участии Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮА «Генезис».

Новый взгляд http://nedv.info/articles/noviy-vzglyad Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 06:30:15 GMT article

<img alt="Новый взгляд" src="http://nedv.info/files/new_eye.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; float: left; margin: 0px 15px 5px 0px;" />Всплеск активности в сфере недвижимости в 2004-06 гг. ознаменовался появлением множества новых агентств. Многие из них благополучно преодолели кризис и в 2011 чувствуют себя полноправными участниками рынка. В нынешней относительно стабильной экономической обстановке снова ощущается активность молодых участников рынка. Новые агентства, которые уже сегодня составляют серьезную конкуренцию «старичкам», отличаются свежими идеями и, порой, радикальными взглядами на устои рынка недвижимости. Одним из таких агентств является основанное в апреле 2010 г. АН «Н – 96», возглавляемое Михаилом Пинчуком. – Несмотря на то, что наше агентство существует всего год, недвижимостью я занимаюсь около двенадцати лет. Знакомство с профессией произошло еще в студенческие годы, в ЦН «МАН», в должности «помощник риэлтора». С первых дней я был очарован специалистами по недвижимости: презентабельные, одеты «с иголочки». И, что самое главное, уже в 1999 году у многих были пейджеры и сотовые телефоны! Я тоже решил стать успешным и деловым, поэтому продолжил свою карьеру риэлтора в АН «Огаста». С первого раза воплотить идеальный образ не получилось: в голове были сплошные амбиции, знаний и опыта не хватало, к тому же все знакомые (из которых обычно формируется клиентская база) пользовались моими услугами исключительно на бесплатной основе... Одним словом, работа не ладилась. Пришлось менять сферу деятельности. Выбор пал на продажи автомобилей. На новом поприще дела быстро пошли в гору. Причем настолько быстро, что я оглянуться не успел, как достиг «потолка». Как раз в тот момент состоялся разговор с Николаем Гунченко (директором одноименного агентства), который спросил: «Михаил, не надоело ли тебе работать на дядю?» «Конечно, надоело»! Так я вернулся в недвижимость, в РЦ «Гунченко и Ко», где мне представилась возможность наконец-то стать тем самым презентабельным и деловым риэлтором. – Как быстро вы открыли свое агентство? – Через три года работы в РЦ «Гунченко и Ко». Причем открывал я его наперекор всем правилам. Во-первых, говорят, что нельзя брать в коллектив друзей и знакомых (якобы не избежать проблем с субординацией). Со всеми сотрудниками агентства «Н – 96» я познакомился задолго до открытия фирмы. Например, Андрей Узких в прошлом был предпринимателем, занимался металлопрокатом. Но когда в бизнесе дела ладиться перестали, он обратился ко мне за помощью. Теперь он – успешный риэлтор и один из лучших специалистов нашего агентства. Секрет его успеха в том, что со времен предпринимательства у него сохранились контакты с крупнейшими застройщиками и бизнесменами Екатеринбурга, которые, в свою очередь, являются нашими потенциальными клиентами и партнерами. Во-вторых, никто не открывает предприятия в кризис. А я открыл! Этому даже есть логичное объяснение: именно к 2008 году удалось накопить достаточное количество денег, а объем работы вырос так, что справляться со всем в одиночку стало невозможно. В-третьих, считается, что нельзя работать ввосьмером в маленьком кабинете (якобы агентство недвижимости должно располагаться в просторном офисе с отдельным входом и привлекательной вывеской). На это я скажу, что чаще всего в течение рабочего дня в агентство с «парадным крыльцом» заходят только пенсионеры, которые думают, что там бесплатную приватизацию оформляют и выписывают нотариальные доверенности. Поэтому мы находимся в офисном здании, где работают деловые люди, которым, кстати, не чужды квартирные вопросы. По большому счету, пафосный офис начинающему агентству не нужен. Всему свое время. К тому же такая небольшая площадь быстрее окупается. Многие агентства не могут встать на ноги только из-за того, что их руководство не способно грамотно просчитать экономику: арендуют офис в центре города с отдельным входом, платят за его аренду по 100 тыс. руб. ежемесячно, плюс работа бухгалтера, юриста… Набирается немалая сумма. Специфика работы агентства недвижимости такова, что не каждый месяц можно заработать заветные 300 тыс. руб., которые так необходимы для покрытия расходов. – Чем скромнее первоначальный капитал, тем сильнее мотивация развивать бизнес? – Думаю, да. Я трачу деньги, в первую очередь, на собственные нужды, на развитие бизнеса идет все остальное. Но есть и такие руководители, которые работают на износ, годами не ездят в отпуск. Заметил на собственном опыте, что деньги любят, когда их тратят. И чем больше тратишь, тем больше зарабатываешь. Наверное, поэтому я какой-то «некредитный», самостоятельно получается на все зарабатывать. – Клиентам тоже говорите, что лучше накопить на квартиру, чем брать ипотеку? – Говорю, что сначала надо накопить 50% от стоимости квартиры, а потом можно и об ипотеке думать. Иначе получается кабала. – Судя по вашим словам, открыть агентство недвижимости может каждый, главное – правильно распорядиться финансами. – Действительно, открыть агентство может каждый риэлтор. Мне поступало множество предложений от потенциальных инвесторов, целью которых было создание совместного бизнеса. Но каждый раз я отказывался. Ведь бесполезно инвестировать семизначные суммы, не зная всей специфики рынка. Да и столь крупные вложения излишни, хватит и полмиллиона. Как я уже говорил, для офиса лучше всего арендовать небольшое помещение (у меня вышло около 100 тыс. руб. за три месяца). Конечно, если есть деньги, то лучше заплатить за полгода вперед. Столько же придется потратить на организацию рабочего пространства (компьютеры, оргтехника). От 30 до 60 тыс. руб. требуется на покрытие затрат, связанных с УПН. Самая большая статья расходов – реклама. На ней нельзя экономить, ведь от этого зависит результат всей работы. Поэтому для меня недостаточно просто размещать объекты в прайсе УПН. Тем не менее, до сих пор есть агенты, которые отказываются изменять устаревшие принципы работы. Они находят объект, заключают договор, выставляют объект в базу и ждут «у моря погоды». Спрашивается, за что эти люди берут деньги с клиентов? Сейчас пришли новые времена и новые агентства, которые продают «вкусно» и быстро (конкуренция обязывает). Пока старожилы рынка сидят и чего-то выжидают, мы работаем. Поэтому когда заходит речь о рекламе, в ход идут растяжки, баннеры, видеопрезентации, интернет-порталы, журналы... В этом плане мне совершенно не понятна политика двух ведущих рекламных ресурсов: «Маклера» УПН и городского портала E1.ru. Не секрет, что базой E1.ru активно пользуются как профессионалы рынка, так и «частники». В свою очередь, Уральская Палата Недвижимости запрещает выставлять агентствам свои лоты на этом портале. Не так давно произошел показательный случай. Один из моих клиентов продавал трехкомнатную квартиру в ЖК «Адмиральский». Изначально этот объект выставлялся на обоих ресурсах, но после того как сотрудники УПН пригрозили мне штрафными санкциями, пришлось его изъять с городского портала. Стоило мне снять лот, как клиенты начали беспокоиться: почему объявления о продаже нет на Е1.ru, почему агентство больше им не занимается? Я ответил, что квартира выставлена в прайсе и на сайте УПН.. В ответ клиент поинтересовался: «А что такое сайт УПН?» Да, УПН – отличный способ регуляции рынка недвижимости, он завоевал доверие среди профессионалов. Но част-ные лица пользуются Е1.ru и не подо-зревают о существовании Палаты. Более того, по отдельным объектам городской портал эффективнее, чем все вместе взятые инструменты УПН. Еще одной стороной этого спора являются агентства, которые стараниями УПН лишены возможности рекламировать свои объекты в полную силу. Мне не понятно, почему профессиональное сообщество связывает нам руки и не дает зарабатывать? Почему я должен продавать через один источник, если от него нет должной отдачи? – У вас есть идеи, как разрешить сложившуюся ситуацию? – Думаю, что Е1.ru необходимо объединиться с продуктом УПН, программой «Маклер». В моем видении объекты, размещаемые в «Маклере», должны дублироваться в базе городского портала с особой пометкой (например, их можно выделять другим цветом). От этого выиграют все участники рынка. УПН и Е1.ru – за счет платы за лоты, которую можно повысить. На обоих сайтах прибавится аудитория, городской портал наконец-то освободится от спама в разделе «Недвижимость», «частники» узнают о существовании УПН. Агентства недвижимости перестанут «шифроваться» от УПН, чтобы избежать штрафов. Если развить эту идею, то в идеале на Е1.ru должны размещаться только профессионалы рынка. Сейчас люди считают, что Интернет хорошо развит и пытаются работать «в обход» риэлторов. В итоге они все равно приходят к пониманию того, что даже простейшая купля-продажа невозможна без сбора огромного количества справок, документов, пошлин, очередей в контролирующих органах и грамотных переговоров со всеми участниками сделки. А ведь это не самый пессимистичный вариант развития событий. Гораздо печальнее, когда люди приходят к риэлторам после того как их обчистят мошенники из Интернета.

Жаркая пора – время для инвестиций? http://nedv.info/articles/zharkaya-pora-vremya-dlya-investiciy Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Tue, 10 May 2011 06:15:38 GMT article

<img alt="Жаркая пора – время для инвестиций?" src="http://nedv.info/files/invest.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Выступление оппозиционных сил в Египте лишило экономику страны притока иностранного капитала. Несмотря на то, что информагентства постоянно доносят сведения о выступлениях и митингах в столице, по заверениям жителей, в стране вечного лета сейчас спокойно. Не верят в опасность и российские граждане, которые на прошлой неделе выходили на пикет, требуя отмены приказа МИДа России о запрете поездок в Египет. О том, какая ситуация в данный момент сложилась в Египте и как она отразится на рынке недвижимости, читайте в материале. Новостные сообщения о борьбе за власть в столице Египта постоянно появляются в СМИ, однако события приобретают все более созидательный характер – недавно были приняты поправки к Конституции, о столкновениях давно не слышно, хотя начало марта было ознаменовано беспорядками и народными выступлениями. По заверениям риэлторов, работающих в Египте, на иностранцах волнения не сказались: «С начала революции, а именно так именуют египтяне последние события в стране, беспорядки происходили в отдельных районах Каира, Александрии и ряде крупных городов, но они практически не затронули курортную зону. В первый день беспорядков была разбита витрина в одном из супермаркетов в Хургаде (район Дахар), на этом все закончилось. Что касается столицы, разрушения и пожары охватили в основном районы, где расположены правительственные здания и резиденции представителей власти. В жилых микрорайонах, особенно нового формата (кондоминиумы), никаких выступлений и актов вандализма не наблюдалось», – рассказывает Зиновия Шидловская, генеральный директор компании Vita Special Estate. Более того, туристы из других стран уже месяц как имеют возможность посещения Египта, тогда как россияне строят хитроумные планы поездки во «всероссийскую здравницу» окольными путями (через Украину), не имея других возможностей попасть в эту страну. «Русских туристов до сих пор практически нет, – продолжает Зиновия. – Сотрудники местного сектора туриндустрии сокрушаются, что правительство России не открывает границы с Египтом, а телевидение наводит страх на любителей Красного моря». Марина Васютина, владелица агентства недвижимости Russkiy Dom Real Estate, соглашается с коллегой: «В курортных городах, в частности, в Шарм-эль-Шейхе, обстановка спокойная. Даже во время февральских событий в Каире и Александрии здесь было довольно тихо. По нашим сведениям, в настоящий момент в столице уже нет беспорядков». По словам экспертов, революционные события не отразились негативно ни на людях, ни на объектах недвижимости: «Насколько мне известно (из уст нескольких застройщиков), ни один из объектов жилой и курортной недвижимости не пострадал ни в Хургаде, ни в Шарм-эль-Шейхе», – говорит глава компании Vita Special Estate. По данным исследования агентства Gordon Rock, проведенного полгода назад, недвижимость в Египте является самой доступной для россиян по сравнению с зарубежной и отечественной. Гражданин со среднестатистическим заработком может позволить себе в год приобрести 16 м2 жилой недвижимости в Египте, против 6,5 м2 в России. Что же говорить тогда о цене на жилье после перехода власти в руки военных? О том, какие изменения произошли на рынке недвижимости, рассказывает Зиновия Шидловская: «Из-за революции спрос на недвижимость снизился до нуля, но застройщики и риэлторы отмечали застой в этом секторе экономики с предновогодних дней. Среди покупателей, совершивших сделки ранее, но не до конца оплативших приобретения, были единичные пожелания вернуть деньги, но штрафные санкции в размере 25% за расторжение договора по инициативе покупателя послужили сдерживающим фактором. Тотального обрушения рынка не произошло. Несмотря на временно угасший спрос, цены на новостройки застыли на прежнем уровне. Правда, застройщики стимулируют потенциальных покупателей готовых квартир увеличением рассрочки платежей с привычных шести месяцев до года, а то и до двух лет. В секторе вторичной недвижимости цены могут снижаться на 15-20% только при условии немедленной 100% оплаты, но, судя по всему, этот демпинговый период продлится недолго. С апреля ожидается возобновление сделок с европейцами. А после открытия туристического коридора со стороны России рынок должен компенсировать вынужденную паузу благодаря приближению майских праздников и времени массовых отпусков – традиционного пика покупок недвижимости». Застройщики считают, что рынок недвижимости из-за событий в стране сильно не просядет, и не спешат снижать цены. Беспорядки в столице, которые постепенно сходят на нет, не оказали значительного влияния на конъюнктуру рынка при современном дефиците жилья. Несмотря на то, что рынок недвижимости Египта рискованный, а сейчас, в период изменения Конституции и смены главы государства, особенно, риэлторы советуют покупать: «Сейчас благоприятные условия для тех, кто имеет возможность вложить средства в несколько единиц недвижимости. В этом случае застройщик готов пойти на уступку и предложить скидку 10-15%. Кроме того, аренда коммерческих площадей упала на 30-40%, но этот спад не коснулся центральных районов и курортных городов. По мере возрождения туризма цены вернутся к прежнему уровню. При ожидаемых результатах выборов в Египте и позитивных переменах скачок цен как на недвижимость, так и на аренду может произойти уже к концу 2011 года», – прогнозирует эксперт. Большинство экспертов сходится в том, что те серьезные преобразования, которые произойдут в стране буквально через полгода, не окажут негативного влияния на иностранцев – правительству выгодно привлечение зарубежных инвестиций для восстановления экономики. «Я полагаю, что после смены руководства страны в законодательство не должны вноситься поправки, касающиеся изменения политики в отношении иностранных граждан, поскольку инвестиции составляют весомую часть экономики. Потеря этого дохода может нанести непоправимый ущерб жителям Египта», – делится размышлениями Марина Васютина. Кроме того, иностранные инвестиции оказывают немалое влияние на развитие строительной отрасли: «Новое правительство вряд ли захочет затянуть петлю на шее своей страны, лишив ее притока иностранных инвестиций от туристической деятельности и развития строительной индустрии как в рекреационной зоне, так и в городах, особенно в Каире, где, в отличие от Красноморского побережья, отмечается дефицит квартир, в которых нуждается местное население. Инвестиции в современную жилую недвижимость египетских мегаполисов – беспроигрышный вариант, особенно в долгосрочной перспективе», – заключает Зиновия Шидловская. В данный момент для иностранцев действует ограничение покупки недвижимости в Египте. Физическому лицу позволяется приобретать не более двух объектов жилой недвижимости, в случае, если оформляется «зеленый контракт» – документ, регистрирующий объект государственными органами на имя собственника. При этом недвижимость не должна находиться на землях сельскохозяйственного назначения, а на территории не должны располагаться объекты культурного наследия. Максимальная площадь каждого объекта не должна превышать 4000 м2. Однако с помощью грамотного юриста действующие запреты можно обойти. «В действительности мало кто придерживается этих правил, поскольку законодательно не требуется доводить сделку до оформления так называемого «зеленого контракта», который является гарантией неприкосновенности частной собственности и признается международным правом. Подавляющее большинство покупателей довольствуется заключением договора купли-продажи у нотариуса и регистрацией собственности в местном суде. Это делается быстро, дешево и дает возможность владеть любым количеством объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также позволяет, в отличие от «зеленого контракта», тут же продавать или сдавать в аренду собственность, не дожидаясь истечения пяти лет с момента покупки», – раскрывает тонкости работы Зиновия Шидловская. Покупателю нужно быть готовым к «подводным камням», которые могут встретиться на рынке недвижимости Египта. Прежде всего, следует отметить, что государственным языком является арабский, а значит, юридическую силу имеют только документы, составленные на этом языке. Кроме того, порядок оформления одинаков для любой категории недвижимости, а формы ее приобретения в разных частях страны отличаются. «Например, в Шарм-эль-Шейхе покупка документально регистрируется как право на долгосрочное пользование, а не на безусловное владение. Этот закон имеет историческую подоплеку, так как Синайский полуостров периодически становился спорной территорией и его юрисдикция была нестабильной даже в XX веке», – поясняет Зиновия Шидловская. Тем, кто приобретает земельный участок с целью строительства, необходимо принимать в расчет специфику местных норм. Так, объект недвижимости нельзя строить ближе 50-ти м от берега. Существуют ограничения и в этажности. Например, в Хургаде введен запрет на строительство зданий выше шести этажей (пять жилых этажей и цокольный – для коммерческих целей), однако не всегда мэрия выдает разрешения на возведение шестиэтажных домов. Существуют требования к техническим параметрам объектов недвижимости, но они не так жестко контролируются, как в России. Кроме того, не стоит забывать, что в стране постоянно продлевается чрезвычайное положение (с 1981 г.). При определенном развитии событий это может негативно сказаться и на иностранных гражданах. Помимо сложностей, которые ожидают потенциального инвестора, на рынке недвижимости Египта есть и свои плюсы. Одно из преимуществ – низкий налог на недвижимость – 0,13 долл. за м2 в год., то есть если вы стали владельцем квартиры в 100 м2, то ежегодный платеж составит всего 13 долларов. Ежемесячные коммунальные платежи также вряд ли разорят новоиспеченного домовладельца. «Основные расходы приходятся на оплату сервисного сбора в случае, если объект находится на территории жилого комплекса. Управляющие компании взимают оплату за такие услуги, как уборка территории, очистка бассейнов, озеленение и полив, обработка от насекомых, освещение и охрана. В среднем стоимость таких сборов 11 долл. за 1 м2 жилья в год, что составит 1100 долларов за квартиру в 100 м2, это покрывается месячной арендной платой», – приводит статистику Марина Васютина. Помимо того, что для иностранцев получить визу – не проблема (нужно лишь заплатить в аэропорту 15 египетских фунтов и получить разрешение на пребывание в стране в течение месяца), инвесторы, приобретающие недвижимость на сумму более 50 тыс. долларов, получают полугодовую резидентскую визу. Климатические условия позволяют отдыхать на побережье Красного моря весь год, в Египте нет сезонности, как в Турции или на европейских курортах. Однако в году наблюдается несколько пиковых периодов: с конца марта до июня, с конца августа по ноябрь и зимние каникулы. Марина Васютина говорит о ликвидности египетской недвижимости: «Объекты недвижимости в курортных городах, таких как Шарм-эль-Шейх или Хургада, пользуются постоянным спросом, их легко сдать в аренду. Собственник может не только отдыхать в приобретенном объекте недвижимости сам, но еще и получать постоянный доход от аренды, который составляет от 10 до 15% в год». *** Перед приобретением недвижимости в Египте необходимо взвесить все «за» и «против». Минусов немало: и ментальность, разительно отличающаяся от российской, и негибкое законодательство, которое все советуют ловко обходить, и политическая нестабильность. Из плюсов – низкая цена квадратного метра и хорошая экология. Найдется немало екатеринбургских риэлторов, которые скептически назовут инвестиции в недвижимость Египта безрассудством, но, как знать, может быть, через полгода, когда к власти придет новое правительство, станет очевидно, что этот шаг был хорошей инвестиционной идеей? Материал подготовлен при участии Зиновии Шидловской, генерального директора компании Vita Special Estate, http://www.vs-estate.ru; Марины Васютиной, владелицы агентства недвижимости Russkiy Dom Real Estate (Египет, Шарм-эль-Шейх), http://www.russkiydomsharm.com

План застройки первой очереди УрФУ был одобрен, несмотря на скандал на общественных слушаниях http://nedv.info/articles/plan-zastroyki-pervoy-ocheredi-urfu-bil-odobren-nesmotrya-na-skandal-na-obshestvennih-slushaniyah Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 05:40:11 GMT article

<img alt="План застройки первой очереди УрФУ был одобрен, несмотря на скандал на общественных слушаниях" src="http://nedv.info/files/tb_slushania(1).jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> 25 марта в администрации Кировского района состоялись общественные слушания, где рассматривался проект планировки и порядка межевания территории для строительства первой очереди зданий Уральского Федерального университета и технопарка высоких технологий «Университетский». Для первой очереди строительства было выделено 378 га, где планируется расположить десять научно-образовательных центров, технопарк высоких технологий, жилую зону. Всего под комплекс зарезервировано 1300 га. Для развития науки необходимы оборудованные помещения – об этом в своем выступлении сказал Виктор Кокшаров, ректор УрФУ: «Необходимо модернизировать инфраструктуру. Сегодня университет не обладает ресурсами для организации подготовки кадров высшей квалификации. Мы размещаем оборудование в неподготовленных помещениях, которых недостаточно. Для того чтобы стать ядром инновационной системы, необходимо создать комфортную среду для работы». Изначально рассматривалась и другая площадка для строительства, в районе Академический, но, по словам ректора, эта площадь мала для столь крупного проекта, кроме того, земля находится в частной собственности, а финансирования для выкупа нет. Как ректор, так и руководитель мастерской генплана Надежда Лыжина отметили, что была проведена комплексная оценка территории, природе парка ничто не угрожает. «Расстояние проектируемой территории УрФУ до озера Шарташ составляет 2000 м, от Малого Шарташа – 800-900 м. А если мы посмотрим на район Комсомольский, то увидим, что расстояние от озера всего 500 м. Вот это – беда!» – сказала Надежда Лыжина. Большинство выступавших высказывались в поддержку реализации проекта. Во время выступлений из зала раздавались недовольные голоса: «Как это спасет озеро?», «Дайте другим высказаться!», «Соблюдайте регламент!» Эколог, доктор сельскохозяйственных наук Людмила Аткина выступила с критикой проекта: «Несмотря на то, что здесь непрерывно ссылались на некую экологическую экспертизу, выступления эколога не было. Никто не говорил о гидрологии, о влиянии кампуса университета на окружающую среду. На самом деле ситуация с лесопарками и Шарташом достаточно серьезная. Необходима дополнительная экспертиза, нужно вносить изменения в проект с учетом полного сохранения уникального природного комплекса Шарташского лесопарка». После того как председатель объявил, что отведенное для выступлений время истекло, в зале поднялся шум, так как многим не было предоставлено слово. В такой обстановке состоялось голосование: «Грубейшие нарушения в ходе проведения общественных слушаний! Мы должны требовать назначения новой даты проведения слушаний!» – кричали из зала. «Кто против этого предложения?» – в это время спрашивал председатель, подсчитывая голоса «против». На мероприятии было зарегистрировано 275 человек, «за» проголосовало 128 человек, 58 – против. Из-за того, что регламент был соблюден не всеми экспертами, многих граждан не выслушали. Не дали высказаться археологу Сергею Погорелых. «Надо понимать, что водная гладь – это центр озера, а коренные берега, на которых расположены памятники, находятся в километрах от этой маленькой лужицы! Малый Шарташ насыщен древними артефактами. Мы говорим не только об озере, но и о лесных зонах. Значительная часть объектов древних людей (могильники, святилища) располагалась в лесу. В этом районе никогда не проводилась разведка, и это не заложено в проект строительства комплекса, хотя историко-археологическое исследование должно было быть сделано на этапе землеотвода», – рассказал после голосования археолог.

Риэлтор по ГОСТу (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/636 Администратор Город Mon, 11 Apr 2011 06:00:11 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" align="left" src="user_files/Image/articles/gorod/gost_rieltor.jpg"> Для того чтобы освоить простейшую профессию, например уборщика территорий (в просторечье, дворника), необходимо окончить месячные курсы продолжительностью 140 часов. Риэлтором же можно стать в два раза быстрее – на двухнедельных курсах за 70 часов. И это притом, что агент по недвижимости – специалист, работающий с людьми, законодательной базой и финансовыми документами. Многие работодатели жалуются, что вчерашних студентов всему приходится учить. Так что же говорить о новоиспеченных  риэлторах, если их специальности  и вовсе нет в Едином тарификационно-квалификационном справочнике? О том, какие изменения грядут в сфере подготовки специалистов по недвижимости в обозримом будущем, рассказывает директор Уральского колледжа недвижимости и управления Елена Шакирова. Елена Борисовна, расскажите, кем была инициирована разработка профессиональных стандартов в России?  Мировая практика разработки профессиональных стандартов насчитывает более  60 лет. Для России это направление новое, активное развитие которого можно объяснить рядом причин, в том числе желанием вступить в ВТО. Идея создания профессиональных стандартов принадлежит Российскому союзу промышленников и предпринимателей  (РСПП). В 2008 году было подписано соглашение между РСПП и Министерством образования и науки РФ. 31 августа 2010 года на Госсовете Президент РФ эту инициативу РСПП поддержал.  Планируется ряд изменений в трудовом законодательстве – ориентировочно к 2012 году. В чем смысл профессиональных стандартов? Профессиональные стандарты представляют собой описание требований к квалификации работника на языке компетенций, то есть что конкретно должен уметь делать работник на рабочем месте. Профессиональные стандарты являются основой для разработки образовательных стандартов и программ, для определения требований при приеме на работу, аттестации работников и сертификации квалификаций. После того, как профессиональные стандарты будут приняты, возможно создание центров по оценке и сертификации квалификации, куда может прийти любой, желающий получить сертификат, например при наличии профессионального стандарта по недвижимости – сертификат риэлтора, брокера. Главный принцип: обучающая организация не имеет права проводить сертификацию.  Центры должны быть автономными. Пройти испытание можно когда угодно, это не зависит от обучения. В случае успешного прохождения сертификации выдается  документ, подтверждающий, что работник владеет квалификацией и всеми компетенциями, необходимыми на рабочем месте в любой компании.  Но это же нонсенс! Образовательные учреждения всегда сами оценивали знания студентов. Система итоговой аттестации, несомненно, останется во всех вузах и колледжах. Она проверяет, что и как студент изучил, а сертификация – умеет  ли человек работать в реальных условиях, соответствует ли он требованиям работодателя.  Это разные вещи. К сожалению, все мы знаем, что наличие диплома, удостоверения, свидетельства об окончании обучения не всегда гарантирует качество подготовки. Можно обладать солидным багажом знаний, но не уметь выполнять служебные обязанности и быть компетентным. Сертификация не проверяет, изучил ли ты химию или материаловедение, она проходит в форме квалификационных испытаний, а не классических экзаменов. Зачем работающему по найму сотруднику, тому же риэлтору, подтверждать свою квалификацию? Наличие сертификата имеет большое значение для карьеры. Вот, например, в Татарстане уже апробируется система сертификации по применению разработанного стандарта в сфере общественного питания и гостеприимства. И на такие глобальные мероприятия, как Всемирная летняя Универсиада, Олимпиада в Сочи, могут быть допущены  лишь те, у кого есть соответствующий сертификат. В настоящий момент в РСПП уже созданы федеральный реестр профессиональных  стандартов, реестр экспертов, которые имеют право проводить испытания, а также реестр специалистов, получивших сертификат. Все это будет в открытом доступе. Любой сможет узнать в Интернете, есть ли у риэлтора федеральный сертификат. Подумайте, кому вы доверитесь: тому, кто его имеет, или тому, кто только прослушал  60-часовые курсы повышения квалификации и сдал внутренний экзамен? Когда началась деятельность по разработке профессиональных стандартов? Деятельность по разработке профессиональных стандартов началась в 2005 году по инициативе РСПП, а в 2008 году закон об образовании закрепил положение о том, что профессиональные стандарты являются основой для образовательных. То есть в соответствии с новыми профессиональными стандартами обязательно меняются и образовательные. И этим должно заниматься сообщество работодателей,  мы же – только способствовать. Работодатели утверждают список компетенций (требований к сотрудникам), на основе которых определяется профессиональный стандарт. В настоящий момент проблема в том, что далеко не все они разработаны.  С первого сентября 2011 года вводятся новые федеральные государственные образовательные стандарты (ФГОСы) для профессионального образования: они уже разработаны на основе компетенций, а не на основе знаний (умений, навыков), как было в классическом образовании. Но таких стандартов, к сожалению, пока мало.  Настоящий ФГОС только один  – для повара, кондитера в сфере общественного питания.  Как продвигается работа? Сколько уже принято? В настоящий момент утверждено около 20 профессиональных стандартов. По словам Национального агентства развития квалификаций, еще 150 находятся в работе. Всего их должно быть порядка 800. Часто стандарты отправляют на переработку? В принципе профессиональные стандарты постоянно изменяются. Работа идет непросто. Зачастую стандарт перерабатывается порядка 10 раз только на момент принятия. На какой уровень принятия стандартов Вы рассчитываете? Профессиональный стандарт может быть принят на трех уровнях:  федеральном,  региональном, корпоративном.  На наш взгляд,  наиболее перспективным являются стандарты, которые будут действовать на территории всей страны. Кроме того, региональный уровень возможен только в том случае, если в регионе создано Агентство развития квалификаций. У нас такого агентства еще нет. Что нужно для создания такого агентства и когда оно появится у нас? Работа уже ведется. Союз промышленников и предпринимателей Свердловской области рассматривает данный вопрос, но это не решается за один день. Дело даже не в том, чтобы учредить эту организацию, а в том, чтобы появились люди, которые владеют опытом создания и экспертизы профессиональных стандартов. План уже есть, думаю, что в конце этого года в Свердловской области такое  агентство может появиться. Если стандарты будут приняты, то все компании обязаны будут отправить сотрудников на сертификацию? Если профессиональный стандарт будет принят Союзом промышленников и предпринимателей, то каждая организация должна принять для себя решение: будет она предъявлять квалификационные требования к работникам или нет.  То есть необязательно придерживаться федеральных стандартов, можно ограничиться корпоративными? Да, но о каком единстве рынка тогда можно говорить, если каждый сам по себе?  Должна быть договоренность между членами сообщества, в частности, в требованиях к качеству услуг.  Услуга на 70 % зависит от квалификации кадров. Какой риэлтор, такая и услуга. Предусматриваются ли штрафные санкции за какие-то нарушения? Это делается на основании положения о сертификации. Сертификат дается на определенный срок, по истечении необходимо пройти повторную процедуру. Разумеется, прописываются и нарушения, за которые сертификат может быть отозван. Что даст сертификация риэлторскому сообществу и нуждается ли оно в нем? На мой взгляд, очень нуждается. Во-первых, в связи с отсутствием в Едином тарификационно-квалификационном справочнике (ЕТКС) данных квалификаций трудно понять, на каких должностях и в соответствии с какими требованиями работают сотрудники в агентствах недвижимости. Возникают проблемы с заполнением трудовых книжек и их различной трактовкой. В трудовых книжках можно наблюдать великое многообразие должностей – от «риЭлтора» и «риЕлтора» до менеджера и специалиста по недвижимости. Все это может привести впоследствии к проблемам с определением трудового стажа. Во-вторых, это четко определенные требования  к подготовке  квалифицированных риэлторов. Можно ли за 40 часов научить с нуля профессии?  Я думаю, ответ однозначен: за 40-70 часов можно освоить не более одной-двух  компетенций, например заполнять налоговую декларацию или грамотно общаться по телефону. В-третьих, очень важно, чтобы на рынок недвижимости пришли иностранные инвесторы, а наши компании вышли на мировой уровень.  Необходимо учитывать профессиональные стандарты сферы недвижимости, принятые другими странами.  Общение отечественных риэлторов с западными коллегами будет значительно проще. Даже с московскими риэлторами екатеринбургским сотрудничать непросто – у них иначе организована работа, все функции диверсифицированы. Что же говорить  тогда о людях, которые работают по другую сторону Атлантики? Безусловно, принятие профессиональных  стандартов – это не панацея от всех бед, но это снимет ряд противоречий, приведет к унификации терминов, подходов. Произойдут ли еще какие-то изменения в связи с принятием стандартов? На мой взгляд, повысится уровень квалификации в сфере недвижимости – в профессиональных стандартах должны быть учтены все современные технологии, например финансовый калькулятор. Многие участники рынка даже не слышали о его существовании, тогда как за рубежом этот финансовый инструмент давно используется. Кто помогает Вам в разработке? Ряд крупных риэлторских компаний не только местных, но и из других городов – Москвы, Питера, Калининграда, Нижнего Новгорода. Кроме того, мы сотрудничаем с иностранными агентствами, например, чешскими, американскими.  Профессиональный стандарт – отражение представлений о деятельности. С российской географией это непросто – у  всех регионов своя специфика, определенная численностью населения, особенностью климата, плотностью застройки, особенностью промышленных и коммерческих объектов недвижимости. Сейчас мы работаем над функциональной картой – это особый инструмент, который описывает все виды деятельности. Начато маркетинговое исследование – опрос работодателей разных типов организаций в сфере недвижимости. После подготовки первого варианта стандарта будет проведена экспертиза и дальнейшая коррекция. У Вас есть конкуренты в разработке профессиональных стандартов? Насколько я знаю, пока нет.  Интерес к этому направлению есть, но пока все желают к нам присоединиться – мы идем по пути консолидации, а не сопротивления. Если стандарт в сфере недвижимости будет принят, в Вашем образовательном учреждении появится новая специальность – специалист по недвижимости? Если профессиональный стандарт будет принят, то возникнет другой вопрос – разработка образовательных стандартов.  На это уйдет не меньше года. А пока мы занимаемся модульными дополнительными программами, основанными на компетенциях, закрепленных в профессиональном стандарте (например, ипотечное кредитование, сметы и ценообразование и т.д.). Новые специальности появятся уже в этом году. В настоящий момент колледж готовит к лицензированию ряд новых образовательных программ – «Информационное обеспечение в градостроении», «Реклама». Мы попросили высказать свое мнение представителей риэлторского сообщества на тему рассматриваемых инициатив и изменений, которые грядут в сфере подготовки специалистов по недвижимости: Андрей Неволин, директор риэлторской компании «ТИМ»:  Хорошо, что есть люди, которые занимаются этой темой. Потребность в принятии профессиональных стандартов и появлении сертификации, безусловно, будет, но, на мой взгляд, на сегодняшний день она чрезвычайно мала. Эта работа на долгосрочную перспективу – пять – семь лет. Если я верно понимаю, то сертификация нужна, в частности, для того, чтобы клиенты изначально понимали, насколько специалист профессионален, умеет ли он качест-венно оказывать услугу. Сейчас существует добровольная сертификация Российской гильдии риэлторов. За последние пять лет ни один из наших клиентов не спросил, сертифицированы ли наши сотрудники. Многие даже не знают, что такая сертификация существует.  Про членство в Уральской палате недвижимости у нас спросили дважды за этот же период. Пока большинству клиентов все равно, какие мы имеем сертификаты. Сегодня  многие клиенты пребывают в заблуждении, что сами смогут полностью проконтролировать работу риэлтора. В принципе, это, конечно, возможно, но потребует временных затрат. Поэтому каждый должен заниматься своим делом и быть в этом деле специалистом. Российский рынок недвижимости еще очень молод, когда вырастет общая культура взаимоотношений в сфере недвижимости (к чему мы потихоньку и движемся), тогда и государственный сертификат будет иметь большое значение. Проблема отсутствия  в ЕТКС должности агента по недвижимости (риэлтора) действительно  существует. В пенсионных книжках пишут, что угодно. Раньше этому не придавалось важного значения – государственные выплаты были не сопоставимы с возможным заработком риэлтора. Теперь, когда общая средняя зарплата значительно выросла, между этими величинами нет значительного  разрыва. И работники стали чаще  интересоваться, как будет учитываться трудовой стаж, каким образом будет рассчитываться пенсия и т.п. Александр Степанов, директор агентства недвижимости «33 квадратных метра»:  Если появилась такая инициатива, значит, в ней есть необходимость. Разработка профессионального стандарта в сфере недвижимости – процесс новый, тогда как вопрос о принятии закона о риэлторской деятельности обсуждается давно. Проект готовится уже не первый год, я думаю, что и работа над стандартом займет не меньшее количество времени. Если это осуществится, то лишь лет через пять. Что касается профессии специалиста по недвижимости, которой пока нет в ЕТКС, то, на мой взгляд, закон расставит все точки над  i, отрегулирует работу в этой сфере. Петр Якименко, частный риэлтор: Несомненно, разработка профессиональных стандартов, инициированная РСПП, нужна отечественному рынку недвижимости. Это важно как для риэлторского сообщества, так и для потребителей, которые хотят получить качественную услугу, оказываемую квалифицированными специалистами. Данные стандарты, конечно же, должны быть приняты на федеральном уровне с возможными и допустимыми корректировками на местах. На мой взгляд,  закрепление в ЕТКС квалификаций и возникновение правовых последствий в связи с этим необходимо. «Легализация» квалификации нужна для  начисления трудового стажа и получения социальной выплаты при выходе на пенсию. Многих риэлторов сегодня привлекает именно тот работодатель, который трудоустраивает официально. <a href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=10" target="_blank">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Бизнес-леди с Пятой авеню (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/635 Администратор Город Thu, 31 Mar 2011 10:06:26 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="434" align="left" title="Бизнес-леди с Пятой авеню" alt="Бизнес-леди с Пятой авеню" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/business_lady.jpg" /> Как и одноименная улица в Нью-Йорке, разделяющая город на две части, АН «5 Авеню» делит жизнь Светланы Шайхутдиновой на «до» и «после». Об этом и многом другом Светлана рассказала нашему журналу в преддверии девятилетия своей фирмы. – До двадцати восьми лет меня обеспечивал муж, я не работала, занималась исключительно воспитанием дочери и домашними делами. Потом обстоятельства сложились так, что я осталась без средств к существованию, но отказываться от машины, большой квартиры и частной школы для ребенка не хотелось. Нужно было что-то делать. Как минимум – учиться работать. На тот момент у моей свекрови было свое агентство «Регент-фирма недвижимости», куда я и устроилась секретарем с окладом 50 долларов в месяц (даже по тем временам – смешные деньги). Работу по офису делала быстро, оставалось много свободного времени. Как раз в тот момент две мои подруги нуждались в помощи специалиста по недвижимости. Одна хотела квартиру разменять, а другой требовалось жилье побольше. Я быстро сообразила, что им нужна помощь риэлтора, правда, как проводятся сделки – не знала, но, тем не менее, решила взяться за это дело. Благо, свекровь стала моим наставником. С её помощью я «разменяла» подруг и заработала первые 500 долларов. Вот таким и был мой первый опыт в сфере недвижимости. Я была настолько рада удачно проведенной сделке, что тут же бросила должность секретаря и решила стать риэлтором: закончила Уральскую академию государственной службы, получила юридическое образование. – Работа всегда Вам давалась с такой легкостью? – В этом плане у меня действительно никогда не было трудностей. Думаю, на это есть две причины. Во-первых, я работаю исключительно для «своих» клиентов, людей с улицы никогда не беру. Казалось бы, наоборот, это – ограничивающий фактор. Но если я провожу сделку для своего знакомого, то знаю, что в течение одного месяца от него по рекомендации придет еще два – три человека. По этому поводу был один забавный случай. В офис как-то зашел мужчина «с улицы», не по рекомендации. Проконсультировать было в моих силах, а проводить с ним сделку я не планировала. На его «Почему?» сказала, что работаю только для знакомых. Сошлись на том, что для начала ему нужно познакомиться с кем-то из моего окружения, – мужчина с юмором оказался. Во-вторых, я – трудоголик. Сотрудники агентства часто удивляются: «Откуда такая активность?», даже посмеиваются надо мной, когда, разговаривая по телефону, я одновременно подписываю документы и смотрю что-нибудь в Интернете. За рулем автомобиля та же история: приходится не только обсуждать рабочие моменты по телефону, но и одновременно что-то писать, делать пометки и рулить. Иначе нельзя, ведь в машине столько времени проводишь. Вообще не люблю сидеть на месте. Поэтому помимо риэлторской практики я еще и в судебных процессах участвую! –  Какого рода это процессы? –  Чаще всего они касаются земельных вопросов. Вы, наверное, знаете, что с начала 90-х годов на государственном уровне предпринимаются попытки создания рынка земли, возникает частное право на землю. Одним из главных инструментов этого процесса стала приватизация, которая происходит до сих пор и неизвестно, когда закончится. Прошло уже немало времени, но рынок земли до сих пор в зачаточном состоянии: законодательная база – в процессе становления, формируется и правоприменительная практика. Судите сами: к 2008 году 70 % земельных участков, находящихся в пользовании граждан и юридических лиц РФ, оказались фактически за пределами правового поля. Такая ситуация, когда большая часть земельного фонда страны – вне сферы государственного контроля, нормальной считаться не может. Отсюда – возникновение так называемых пробелов в законодательстве. – О каких пробелах идет речь? – Объясню на примере. В 2007 году был принят № 212–ФЗ¹, главной целью которого стало решение проблемы с приобретением права собственности на земельные участки, которыми граждане владели на основании другого вида права. В связи с этим на органы Росрегистрации возложены дополнительные функции по переоформлению прав на земельный участок и установлению оборотоспособности этого участка. Согласно нормативным актам упрощенная процедура переоформления прав органами Росрегистрации предусмотрена для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. В то же время утратившие силу нормы Земельного кодекса о праве гражданина однократно бесплатно приобрести в собственность предоставленный ему ранее в постоянное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространялись на все земельные участки, независимо от их целевого назначения². То есть участки, попадающие в перечисленные категории и полученные до 2001 года, оформляются по упрощенной схеме и приватизируются на безвозмездной основе. При оформлении всех остальных участков не удастся избежать бюрократических препон и  немалых денежных затрат. Это и есть пробел. – На Ваш взгляд, существуют ли способы разрешения данной ситуации? – Для устранения вышеназванной коллизии предлагаю обратиться к статье 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, посвященной особенностям государственной регистрации и конкретно списку земельных участков, в который необходимо добавить участки «иного целевого назначения». Казалось бы, элементарная вещь, но законодатели до сих пор не уточнили эту статью. В моей практике был еще один интересный случай, касающийся прав на землю. После внесения изменений в Федеральный закон «О введение Земельного кодекса РФ» законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов. Грубо говоря, человек купил здание, а модернизировать и реконструировать его он не вправе, так как земля под строением принадлежит государству. Из нововведений также следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена. Но решить эту задачу можно следующим образом. Во-первых, внести изменения в Федеральный закон «О введении в действие  Земельного кодекса РФ» о передаче полномочий на установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию в руки субъектов. Также необходимо предусмотреть обязательную регистрацию права запрета на строительство и реконструкцию. Во-вторых, путем добавления в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³ статьи о государственной регистрации обременения права собственности на земельный участок, установленного при выкупе  этого земельного участка из  государственной собственности. Если же говорить о коллизиях и пробелах отечественного законодательства в целом, то до сих пор нет способа борьбы с ними. Ясно одно: это должен быть ряд мер, в частности – усиление контроля за соответствующими органами власти в целях устранения коррупции. – Пробелы в российском законодательстве касаются только земельной сферы? – Отечественному законодательству в принципе характерна нечеткость, двусмысленность и противоречивость многих положений законов и других нормативно-правовых актов. И, к сожалению, такое положение вещей непременно влечет за собой серьезную угрозу в развитии любых правоотношений, в том числе и земельных. <hr /> ¹ - Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». ² - 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ. Утратил силу 1 сентября 2006 года. ³ - Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. <a target="_blank" href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=7">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

До и после перестройки (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/634 Администратор Город Mon, 28 Mar 2011 05:09:37 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="423" align="left" title="До и после перестройки" alt="До и после перестройки" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/perestroyka.jpg" /> Агентство «Каскад» было образовано в марте 2002 года, но его директор Татьяна Кукушкина пришла в сферу недвижимости еще раньше, в начале 90-х. В беседе с нашим корреспондентом Татьяна Васильевна рассказала о том, каким был рынок сразу после перестройки, а также вспомнила то время, когда риэлторства в привычном понимании вообще не было. – В течение четырнадцати лет я работала инженером и программистом в «почтовом ящике» (так в народе назывались закрытые военные предприятия), о карьере в недвижимости даже не думала. Потом началась перестройка, которая «закрутила» все, и вчерашним инженерам и научным сотрудникам пришлось переквалифицироваться в продавцов и работников овощебаз. После нескольких попыток реализовать себя в бизнесе я поняла, что необходимо искать новую профессию. В то время я самостоятельно меняла квартиру, обращаться за помощью к риэлторам даже не думала. Во-первых, никому не доверяла, во-вторых, мне казалось, что агенты обязательно занизят стоимость моей квартиры. То есть я была самым обыкновенным частным лицом с квартирным вопросом, пугливым, как коза. Благо, с другой стороны в сделке участвовала знакомая, которая боялась агентств недвижимости еще больше, чем я. В общем, мы нашли друг друга и весьма удачно расселились. Все настолько хорошо сложилось, что решила заняться недвижимостью на профессиональном уровне. К тому же по характеру я – человек общительный и жизнь свою не представляю без собеседников, а это – важнейшее качество для специалиста по недвижимости. Так я и устроилась работать риэлтором в фирму «Офицеры России». – Судя по названию, это агентство специализировалось исключительно на военнослужащих? – Просто считалось, что такое наименование будет внушать доверие клиентам (на меня оно тоже произвело хорошее впечатление). Более того, название оказалось настолько удачным, что после его закрытия мы с бывшими сотрудниками открыли новое – «Офицеры Урала». Но, проработав четыре года, пришла к выводу, что бизнес не клеится, если фирмой одновременно руководят несколько человек. Поэтому в 2002 году я открыла своё агентство «Каскад». – Вы разделяете свою карьеру на «до» и «после» перестройки. Какая ситуация на рынке недвижимости сейчас – известно всем, а что было до перестройки? – Давайте я лучше расскажу одну показательную историю. Во времена моего студенчества, в 80-е годы, когда я жила и училась в Харькове, в городе был один единственный способ решить жилищные вопросы, имя ему – «квартирная яма». Так назывался целый квартал недалеко от центра города, где по определенным дням, в определенное время собирались люди с объявлениями в руках. Для местных жителей было в порядке вещей встретить серьезного мужчину с табличкой на спине: «Куплю “двушку”». Таким образом харьковчане переселялись, меняли квартиры и снимали жилье. Аналогичные «ямы» были во всех городах Советского Союза, в том числе, и в Свердловске. Сразу после перестройки время тоже было не простое, да и люди, почувствовав свободу, демонстрировали свои не самые лучшие качества: были случаи, когда клиенты пытались в последний момент сбить цену, говорили, что взяли с собой на несколько тысяч меньше (даже если недостающая сумма лежала у них в кармане). А однажды, когда в ходу были доллары, на сделке, состоящей из нескольких звеньев, произошла забавная ситуация. Для большей наглядности представители клиентов после подписания документов передавали друг другу соответствующие суммы. И когда очередь дошла до одной из участницы сделки, она взяла все банкноты и начала вытаскивать их из пачек и раскладывать на столе. Все недоумевали: зачем она это делает, ведь все давным-давно пересчитано на сто раз! Женщина рассудила так: поскольку в тот момент все деньги принадлежали ей, то и делать с ними она могла все, что угодно. Вот она и решила сфотографироваться с такой «огромной» (по её мнению) суммой денег, когда еще такой случай представится! Наверное, до сих пор хранит эту фотографию с «веером» из долларов. Сейчас  вспоминать смешно, а это было настоящей катастрофой! Вообще в советские времена мы даже слово «риэлтор» не знали, зато были специалисты по недвижимости.  Встречались и черные маклеры. Вспомните хотя бы старый советский фильм «По семейным обстоятельствам», где Владимир Басов блестяще сыграл роль теневого риэлтора. Он помогал семьям поменять «две кофточки с окнами на юг». Сейчас, конечно, такие индивиды тоже встречаются, но на них уже существует профессиональная саморегуляция, которая призывает к порядку. – Согласитесь ли Вы с теми, кто считает, что черные маклеры особенно комфортно себя чувствуют на рынке аренды? – Сегодня рынок аренды контролируется лишь номинально, так как это наименее цивилизованный сегмент. Поэтому большинство агентств, специализирующихся на продажах, занимаются арендой только при наличии реального собственника, желающего сдать свою квартиру. Наше агентство тоже работает в этом направлении. Для того чтобы контролировать процесс, мы заключаем договор об оказании услуг с собственником, взамен получаем ключи от квартиры и уже самостоятельно показываем объект потенциальным арендаторам. А «подбирать» варианты из Интернета я не собираюсь. На рынке аренды и на рынке недвижимости в целом существует проблема, которая заключается в том, что многие молодые специалисты думают о том, как поскорее заработать, «содрать» деньги с клиента. А ведь работа в недвижимости – как раз тот случай, когда нужно относиться к людям так, как ты бы хотел, чтобы они относились к тебе. Клиент он ведь тоже неглупый, сразу вычисляет, кто перед ним: рвач или достойный специалист. – А Вы, как специалист по недвижимости, сталкиваетесь с неуважением со стороны клиентов? – Бывает и такое… Звонят по телефону, хамят. Но нужно понимать, что на подобное отношение со стороны людей есть свои причины (например, этого человека уже кто-то когда-то пытался обмануть). Хотя встречаются и такие клиенты, которые ради халявы готовы пожертвовать своим человеческим обликом. Однажды ко мне обратилась очень «находчивая» клиентка. Мы с ней поработали, провели половину сделки, после чего она исчезла, «забыв» заплатить комиссионные. Затем она обратилась в другое агентство с просьбой довести сделку до конца. Специалисты этого агентства сделали все, что от них требовалось, а вознаграждения они также не получили. В итоге эта дама сэкономила на работе риэлторов, но потом справедливость восторжествовала: она нарвалась на мошенников, которые обманули её на половину стоимости квартиры. Буквально на днях мне позвонила еще  одна гражданка, которая хотела узнать, сколько приблизительно стоит её квартира. После краткого описания объекта я назвала сумму. Такой консультации ей оказалось недостаточно и вместо того, чтобы договориться о встрече, она начала сыпать вопросами: «Какие документы необходимы для сделки?», «В какие инстанции нужно ходить?»… Проще было курс лекций прочитать! Но ведь каждая сделка по своей сути уникальна, уникален и пакет документом. Поэтому прежде чем приступать к работе, необходимо, чтобы риэлтор ознакомился с документацией.  Сказать клиенту по телефону, что нужны правоустанавливающие документы, справка из БТИ и форма 40, – все равно, что ничего не сказать. Так как существует множество видов правоустанавливающих документов и всевозможных договоров. К тому же хождение по инстанциям для рядовых граждан – занятие непредсказуемое и часто – безрезультатное. Но почему-то у нас в стране  люди по-прежнему пытаются все сделать самостоятельно. – Наверное, у риэлторов есть свой подход к чиновникам? – Риэлтор знает, кто, где и когда принимает, а также какие документы брать с собой на прием. Если клиент желает самостоятельно пройти все круги бюрократии, то посещение каждой инстанции нужно умножать на три. Вот смотрите: первый раз он приходит в неположенные для приема часы, во второй раз приносит не те документы, на третий – ему сообщают, что нужно заплатить какую-нибудь пошлину, без которой принимать его никто не собирается. Риэлтору же известны все нюансы. Когда человек работает в этой сфере долгие годы, он точно знает, например, где лицензированный специалист подешевле сделает техзаключение, соответствующее всем существующим нормам. Да, у риэлторов есть «связи». К сожалению, в нашей стране так принято. Хотя гораздо проще платить за «ускорение» документов  официально. Спросите любого риэлтора, и он согласится со мной. – Ваш офис  первый, в котором я вижу иконы. Вы – верующий человек? – Да, я верю. Одну из икон (с ликом Богородицы) подарила мне моя подруга. Она вышила её вручную. Вера помогает как в жизни, так и в работе. В церковь, правда, хожу нечасто, но свечку в офисе зажигаю. Огонь ведь очищает. Не раз замечала, что если на работе атмосфера нормальная, то свеча прогорает спокойно. Если встречаются какие-то подводные камни, то на свечке появляется черный нагар, она брызгает воском. Один раз, кстати, когда у меня горела свеча, ко мне зашел клиент и так удивился увиденному, что невольно поинтересовался, а не от него ли я свечу жгу! (смеется). Такой скептицизм мне в принципе понятен, так как сама не сразу пришла к вере. В советские времена я была комсомолкой. Какая тут может быть вера? Помню, в студенческие годы была убеждена, что лики святых с нимбами над головой – это не что иное, как ино-планетные космонавты в скафандрах! Но, тем не менее, с возрастом каждый из нас приходит к вере, каждый – к своей. А объединяет всех внутреннее осознание, что ты – не один и что есть какая-то высшая сила, которая управляет всем миром. <a target="_blank" href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=6">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Екатеринбург: АРХИ-привлекателен или безобразен? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/633 Администратор Город Wed, 23 Mar 2011 13:01:12 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="326" align="left" title="Екатеринбург: АРХИ-привлекателен или безобразен?" alt="Екатеринбург: АРХИ-привлекателен или безобразен?" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/stol_no10.jpg" /> Профессионалы дали оценку городской застройке Поднимаясь по улице Куйбышева вверх, в сторону Московской горки, можно встретить резные деревянные домики начала прошлого века, здание церкви с колокольней, памятник конструктивизма, из-за которого кокетливо выглядывает современный офисный центр. Жителя, прогуливающегося по родному городу, это не удивляет. Он мечтательно проплывет мимо этого причудливого «архитектурного ансамбля», меланхолически вспомнив, какие события его жизни связаны с этими местами. Горожане привыкли к серости спальных районов, смирились, как с неизбежным злом, с малым количеством рекреационных зон,  пробками на центральных улицах, которые не были расширены с момента основания города. Причудливое  смешение архитектурных стилей – это недостаток Екатеринбурга или своеобразная «изюминка»? Что может изменить облик города и нужно ли что-то менять? Какой из современных мегаполисов можно назвать идеальной для человека городской средой? На какой балл по десятибалльной шкале вы оцениваете  облик (архитектурный) Екатеринбурга?  Как вы относитесь к практике возведения современных зданий рядом с историческими объектами? Александр Медведев: Очень сложно дать оценку облику города. У города есть свое лицо, настроение, история. Екатеринбург создавался как город-завод: компактен, грамотно спроектирован. Из десяти баллов я бы смело поставил восемь.  К практике возведения современных высоток в историческом центре  я, в принципе, отношусь нормально.  Город – это ведь не застывшая структура, он постоянно развивается – меняется административная, транспортная системы.  Нужно решить: либо мы делаем город-музей, где ничего не трогаем, либо сочетаем старое и новое.  Грамотное смешение стилей – это не так плохо. Такие непростые вопросы возникают не только в Екатеринбурге, но и Москве, Тюмени, Казани…  и в историческом центре  Лондона, Парижа появляются современные здания.  Евгений Иванов: Архитектурный облик современного Екатеринбурга я оцениваю на три балла. Идеальных городов не бывает в принципе, поэтому десяти не заслуживает ни один. От шести до девяти достойны города с богатым историческим и архитектурным наследием, такие как: Прага, Париж, Рим, Санкт-Петербург, поэтому максимальный балл, который можно поставить нашему городу, – пять, но на пять он явно не тянет. Возможно, когда будет осуществлена градостроительная концепция застройки центра, его можно будет оценить на четыре, а пока только три. Строительство новых зданий рядом с историческими объектами неизбежно. Весь вопрос в том: как это делать? Существует огромное количество как удачных решений, так и   не очень. В каждом случае это должно решаться индивидуально с привлечением высококлассных специалистов. Михаил Коротич: Думаю, что какой-то конкретный балл обсуждать не имеет смысла. Если обывателю или профессионалу-архитектору сравнить не с чем, то облик Екатеринбурга будет казаться идеальной вселенной, но если вы побывали за пределами своего муравейника и увидели лес… то вряд ли вам захочется думать об оценке. Возведение современных зданий рядом с историческими объектами – неизбежность. Подобное происходит во всем мире, но в России это всегда очень странно и дико реализуется. Европа – это один большой город-музей, где люди задумываются о том, как создать новое, не ломая за ночь памятники, которые мешают парковке. Илья Худяков: Если рассматривать в общем, то я оцениваю нынешний архитектурный облик Екатеринбурга на один балл. В городе четко устоялась традиция строить новые здания, не учитывая окружающую застройку, зачастую она оказывается просто «задавленной». Было немало прецедентов, когда сносили здания - памятники архитектуры. За это никто не отвечал либо ответственность перекладывали  на крайнего. В зарубежной практике, по моему мнению и опыту, такого нет, по крайне мере в таком количестве. Историческую застройку чтут, дорожат ею и учитывают (как архитекторы, так и городские власти)  при строительстве новых зданий. Светлана Байдюк: Я не могу сказать, что Екатеринбург  – некрасивый город. Где бы я не путешествовала, архитектурой каких городов не восхищалась, всегда приятно вернуться на Родину. Однако если сравнивать Екатеринбург с европейскими городами,  то все-таки  больше троечки я бы ему не поставила. Историческое прошлое нужно беречь, вовремя реставрировать и с большей аккуратностью вписывать рядом современные здания. Вспомните, сколько церквей, исторических зданий было доведено до плачевного состояния. Что касается сохранения исторических  памятников – стоит равняться на Европу.   Анна Водовозова: Облик Екатеринбурга оцениваю на шесть-семь баллов: до идеала еще далеко, есть к чему стремиться. Оценка практики возведения новых зданий рядом с историческими объектами  зависит от «качества архитектуры» современного здания. Бывают случаи удачного соседства, но не часто, поэтому многие из них выглядят убого на фоне памятников архитектуры. Кирилл  Федоров: Если сравнить Екатеринбург с другими российскими городами, то можно поставить пять баллов из десяти.  На мой взгляд, современные здания рядом с историческими объектами могут соседствовать. Главное, грамотно подходить к вопросу их сочетания, а не гнаться за коммерческой выгодой, закрывая глаза на архитектурные ценности, которые несет в себе данный памятник. Алексей Казачинский: По-моему, облик нашего города стремится в направлении «торгово-развлекательный центр – спальный район». Если десять баллов – идеал, то вычитаем два балла за некрасивые торговые центры, еще столько же за серые коробки жилых зданий, прибавляем два балла за новые путепроводы и еще один за расширение площади города. Итого девять баллов. Я считаю, что новые здания ведут борьбу с исторической архитектурой.  Железобетон прочнее кирпича и дерева, поэтому торгово-развлекательные центры уничтожают «пряничные» домики. Мария Зеренева: Моя оценка – пять. Современное должно органично соседствовать с историческим: либо дополнять ансамбль и быть выполненными в сходной стилистике, либо, как в Берлине, зеркально отражать исторические здания,  не перетягивая на себя внимание. Иван Дедюхин: Облик города – «четверка»: у нас строятся и новые здания, и есть памятники архитектуры XIX, XX веков, которыми мы могли бы гордиться, но большинство из них в плохом состоянии (минус три балла), либо памятнику не нашлось достойного места в новой архитектурной среде (еще минус три балла). Возведение современных зданий в центре города оправдано реальной потребностью в них. Но как это происходит у нас? Это же варварство и вандализм! Некоторые из них абсолютно не вписываются в сложившуюся среду центра города. Если уж возводить офисный или торговый центр, то делать это надо максимально деликатно, предварительно изучив положительный опыт. Денис Воронков: Трудно дать однозначную оценку современному архитектурному облику Екатеринбурга. Я бы оценил его в семь баллов из десяти возможных, объясняя это тем, что на сегодняшний день есть еще достаточно зданий, носящих характер случайной архитектуры. Но в последнее время таких зданий стало заметно меньше и это – безусловный плюс. История знает много примеров гармоничного синтеза исторической и современной архитектуры.  Историческое здание – это построенное в прошлом выдающееся произведение архитектуры. Почему же выдающееся произведение современной архитектуры не может находиться рядом? Пройдет какое-то время, и оно тоже станет таковым. Анна Махаева: Довольно сложно объективно оценить облик города,  где я родилась и выросла. Могу лишь сказать, что в городе все-таки прослеживается комплексная застройка, (например, жилые дома на улице Красноармейская), что говорит о потенциале сохранения единства картины города. Однако расстраивает практика, когда историческая застройка в центральной части города идет под снос, а на ее месте возводятся офисные и торгово-развлекательные центры, архитектурная ценность которых подчас весьма сомнительна. На мой взгляд, возведение современных зданий рядом с историческими объектами – это неизбежный и естественный процесс. Другой вопрос: как это делается? В моем представлении, строительство нового объекта, вторгающегося в историческую среду, необходимо проводить тактично – внедряемый объект должен быть органично вписан в исторический контекст. Как вы считаете, следствием чего стало существующее положение вещей? Что может изменить облик города и нужно ли что-то менять? Александр Медведев: Облик Екатеринбурга, который мы знаем по литературе, утерян. Это следствие исторических событий:  революции, войны, эвакуации...  В 1960-70-ые, например, было утеряно очень много памятников архитектуры, элементов городской среды.  К сожалению, процесс разрушения культурного наследия непрерывный – он существовал во все времена. Были  периоды, когда уничтожали, а потом восстанавливали. Но когда мы воссоздаем утраченный объект культурного наследия, мы снова вторгаемся в сложившуюся городскую застройку. И этот объект уже не  является памятником архитектуры. К делу реставрации нужно подходить тактично, со скальпелем, а не с топором. В Екатеринбурге работает сообщество творческих и грамотных архитекторов. Архитектор создает проект, но когда проект проходит  через фильтр согласований с заказчиком строительства, экспертиз и прочего, то порой визировать финальный вариант не очень хочется.   Для того чтобы изменить мнение и взгляды заказчика, инвестора, нужно время. Погоня за квадратными метрами не всегда продуктивна, потому что заказчик не всегда понимает, что деньги, вложенные в архитектуру, – это не деньги, выброшенные на ветер. Это инвестиции в будущее, которые обернутся не только моральными дивидендами, но и реальными деньгами. Стоимость такого жилья, где все продумано, начиная от среды и заканчивая экологическими материалами, будет выше – это ведь другая категория жилья! Евгений Иванов: Существующее положение вещей имеет исторические корни. Екатеринбург возник на пустом месте сравнительно недавно и вследствие своего стратегического значения в экономике России получил стремительное развитие. Нам очень повезло с главным архитектором города – господином Малаховым. Великолепная идея, заложенная в генеральный план, и прекрасные здания, формирующие историческую часть, –  это наше бесценное наследие. Несмотря на все усилия различных административных режимов по его уничтожению, эти идеи не теряют актуальности и сегодня. Лично мне к ним прибавить нечего, нужно просто гармонично развивать то пространство, которое досталось нам от основателей города. Михаил Коротич: Я не хочу обсуждать махинации с землей, своих людей на местах, незнание современных технологий строительства…  Самым главным минусом, в моем понимании, является отсутствие потребности делать лучше, правильнее, интереснее. Один знаменитый архитектор, будучи у нас в гостях и посмотрев на нашу «архитектуру», высказался не только о непрофессионализме архитекторов, он считает, что основной причиной является несостоятельность инвесторов как потребителей – нашему покупателю просто не нужно лучше. Уважаемые потребители, покупатели, инвесторы – голосуйте своими деньгами за качество и красоту. Если вы не будете вкладывать деньги в убогую архитектуру, реализованную по устаревшим технологиям, то ее не будут строить. Облик того пространства, в котором мы постоянно находимся, формирует нас с вами, наш психологический портрет, нашу философию и жизненную позицию. Нужно ли что-то менять!? Задайте этот вопрос себе сами. Анна Водовозова: Это стало следствием отсутствия комплексного подхода к развитию города. Многие здания «вырастают» спонтанно и неуместно, зачастую портя существующую застройку. Меня особенно возмущает, когда  храмы возводят в центре города. Вот, например, церковь, построенная возле вокзала, полностью закрывает фасад военного вокзала – замечательного памятника архитектуры. Из-за храма «Большой златоуст» стало ужасно тесно.  Храм на площади Труда совершенно не уместен среди памятников  конструктивизма. Если нужно построить храм, то это можно сделать в спальных районах, чтобы жителям было удобно их посещать. Илья Худяков: Я считаю, что ситуация в большей степени обусловлена экономической составляющей. В гонке за финансовой прибылью архитектурный облик города из упорядоченного превратился в хаотичный. В рамках одного квартала можно увидеть и торговый центр, и исторический памятник, и храм, и офисное здание. Как понимаете, никакой архитектурной гармонии здесь быть не может. Совокупность таких кварталов и формирует общий архитектурный облик города. Чтобы в дальнейшем ситуация не продолжала усугубляться, главный архитектор города и мэр должны более жестко регулировать застройку.   Кирилл  Федоров: Виной всему тотальная экономия на «всем» и коммерческий подход к возведению объектов – создание максимального количества площадей для максимального дохода при продаже. Чтобы исправить это, заказчик должен стать более грамотным и понимающим в строительстве, так как именно он задает общий тон, располагает средствами и, пользуясь этим, диктует свои условия. Алексей Казачинский: Основная причина существующего положения вещей – отсутствие взаимодействия между проектировщиками/архитекторами и заказчиками/градостроителями. Мария Зеренева: Большинству горожан не хватает парковочных мест, офисных зданий с просторными подземными паркингами. А вот количество культовых сооружений в центре города, на мой взгляд, не стоит увеличивать,  так как их достаточно, а в новых районах – явно не хватает. Иван Дедюхин: Облик современной застройки часто бывает безвкусным – это  следствие нескольких факторов: равнодушие проектировщиков и заказчиков к новому в мировой архитектуре, невнимание к пропорциям и деталям в облике здания. Иногда заказчики настаивают на своих решениях, не принимая мнения профессионалов. Ситуация может улучшиться, если каждый, кто несет ответственность за внешний вид города, будет более открыт к дискуссии. Шаги в этом направлении уже делаются: организуются выставки, конкурсы, семинары, выпускаются специализированные журналы. Анна Махаева: Эта ситуация, пожалуй, возникла из-за финансов, которые вращаются вокруг строительства. Застройщики  смотрят на проект больше с экономической точки зрения, нежели с эстетической. При существующем положении вещей мышление архитектора должно быть более вариативным, он обязан уметь отстаивать свою точку зрения, свой проект. В Екатеринбурге реализуется множество строительных проектов, город растет и развивается. Какие здания (из недавно возведенных) вы считаете наиболее уместными, хорошо вписавшимися в облик города? Какие места города привлекательны с эстетической точки зрения? Александр Медведев: Я бы говорил не о конкретных постройках, а о градостроительных узлах. Интересный узел складывается в районе улицы Ельцина, на берегу реки Исеть. Урбанистический район, который застраивается комплексно, уже приобретает свое лицо.  В любом мегаполисе должен быть деловой центр. Статус Екатеринбурга, который позиционирует себя как третья столица России, обязывает к этому. В этом сложном градостроительном узле  находятся не до конца утраченные объекты культурного наследия, что при определенной работе может стать «изюминкой» в окружающей застройке. Принципиальное решение найдено: сохранить старое и воссоздать утраченное, гармонично соединяя с современной застройкой. Неплохой градостроительный узел на перекрестке улиц Куйбышева–Белинского. Сейчас  это фрагменты мозаики, но они уже складываются в картину. Мое любимое место в городе – Втузгородок, где здания 1930-ых годов с уютными дворами хранят атмосферу того времени. Мне также нравятся дома на Уралмаше, построенные в те же годы. Евгений Иванов: У нас неплохо научились делать здания в исторической стилистике. В качестве примеров могу привести: реконструкция Оперного театра, реставрация дома купца Севастьянова, церковь «Большой златоуст» и многое другое. Мне нравится Исторический сквер и Литературный квартал и очень обидно за судьбу особняка купца Харитонова. Прекрасный особняк в классическом стиле с дивным парком мог бы стать центром культурной жизни Екатеринбурга. Михаил Коротич: Лесопарковые зоны. Илья Худяков: Из наиболее удачных проектов могу отметить только застройку нового района Академический. Это хороший пример развития города вширь, а не только ввысь. А совокупность новой и старой застройки почему-то выходит неудачной, хотя при обучении архитекторов в академии этому уделяют внимание. Самые привлекательные места в городе, с эстетической точки зрения, сохранившиеся исторические группы зданий, особенно, если они «ухожены», отреставрированы. Например, застройка по улице Свердлова. Анна Водовозова: Считаю, что хорошо вписался Екатеринбург-Сити, в контрасте с классическим правым берегом пруда. Производят  приятное впечатление жилые дома на улице Красноармейская – есть какая-то стилистическая  целостность, нет высоток. Кирилл  Федоров: Недавно ходил в кино в центр культуры «Урал». Очень грамотно и качественно выполнена реконструкция, как снаружи, так и внутри. Из недавно возведенных объектов  очень нравится восстановленный Храм-колокольня «Большой златоуст» (улицы 8 Марта – Малышева). Колоссальная, трудоемкая  работа была проделана как архитектором – восстановление облика, так и строителями. Алексей Казачинский: Мне нравится район Виз-Правобережный с новыми многоквартирными домами, отреставрированное здание гимназии № 9 на площади 1905 года. Неплохими, на мой взгляд, также являются следующие объекты: эстакада на улице Московская, памятник Б.Н. Ельцину. Иван Дедюхин: На мой взгляд, в Екатеринбурге есть несколько объектов, сделанных стильно, со вкусом и тактом: «Атриум Палас Отель» (2-я очередь), «Антей» (3-я очередь), гостиница «Parkkinn», отель «Hayatt», высотное здание на улице 8 Марта, 51. Светлана Байдюк:  Мне нравится, как вписался ТЦ «Европа» в исторический центр нашего города. Удачно реконструирован «Арбат» – улица Вайнера, не принимая во внимание ТЦ «Бум». Денис Воронков: Считаю центральную часть города весьма привлекательной. На мой взгляд, удачна  третья очередь ТЦ «Гринвич», прекрасное здание международного интерьерного центра «Architector gallery», неплохие объекты в районе улицы Ельцина. Если говорить об эстетически привлекательных местах города Екатеринбурга, то это набережная реки Исеть, пересечение улиц Розы Люксембург – Куйбышева. Что портит облик города? Какие места, на ваш взгляд, наименее эстетичны? Александр Медведев: Мне не нравится безграмотно сделанная реклама, но я не хочу сказать, что всякая реклама плоха. Есть понятие «загрязнение окружающей среды», а есть  – «визуальное загрязнение среды» – это безвкусная и агрессивная реклама.  Когда появляется нечто, что ломает исторически сложившуюся панораму, я также считаю это визуальным загрязнением среды. Если в Лондоне есть определенные видовые точки, которые защищены законом, то у нас такого закона пока нет. Городу катастрофически не хватает современной городской скульп-туры, рекреационных пространств, грамотных колористических решений городской застройки. Евгений Иванов: Самое больное место – Верх-Исетский завод. Об этом говорят уже много лет, но воз и ныне там. Вызывают недоумение некоторые новостройки, например, на улице Радищева,  ТЦ «Алатырь», перекресток улиц Крауля – Токарей… Перечислять можно долго. Михаил Коротич: Все, кроме лесопарков. Илья Худяков: Практически все недавно возведенные здания плохо вписываются в облик города. В центральной части очень портят облик города небоскреб «Высоцкий» и его соседи – деловой  и торговый центр «Антей», офисное здание на улице Вайнера – Попова, ТЦ «Европа» на площади 1905 года. Такой же негатив вызывает точечная жилая застройка по всему городу.  Алексей Казачинский: Город портит реклама, безобразные вывески на уровне второго этажа вдоль зданий. Любая центральная улица, завешанная пестрой рекламой, выглядит, как базарный квартал. Достаточно привести в порядок рекламу на улицах – облик сразу станет лучше. Анна Водовозова: Облик города портит отсутствие комплексного подхода, убогость некоторых объектов (например, ТЦ «Алатырь», ТЦ «Гринго»). На мой взгляд, ужасно и грустно, когда в центре города пафосные новостройки соседствуют с обшарпанными пережитками прошлого. Вот, например, перекресток улиц  Малышева – Московская:  «Architector gallery», ТЦ «Алатырь», жилые новостройки,  тут же и деревянный домик, и заброшенный корпус больницы (вдоль трамвайных путей перед перекрестком, если ехать в сторону ул. Ленина) с выбитыми окнами. А ведь это – центр города! Кирилл  Федоров: Во-первых, это хрущевки в центре города, их нужно капитально реконструировать либо сносить и строить взамен новые здания. Во-вторых,  «городок чекистов» – это хоть и памятник архитектуры, но он находится в таком состоянии, что портит облик города. Кроме того, реклама. Она  везде, где только можно! Иван Дедюхин: Спорное эстетическое решение имеют следующие объекты: резиденция полпреда в УрФО на набережной реки Исеть, министерство здравоохранения Свердловской области на улице Вайнера, 34б; здание Сбербанка на перекрестке улиц Белинского – Куйбышева; ДЦ «Палладиум» и др. Особенно неприятно, что для строительства подобных зданий под предлогом реконструкции сносятся памятники архитектуры. Светлана Байдюк: На мой взгляд, символ нелепицы и безвкусицы – это ТЦ «Гринго», втиснутый между архитектурной академией и памятником  архитектуры. Мария Зеренева: Облик города портит грязь, безликие жилые комплексы с маленькими дворами, пробки и припаркованные на тротуарах машины. Денис Воронков: Несколько нелепо выглядит здание ТЦ «Алатырь». К его виду стоило отнестись более серьезно: если с перекрестка улиц Московская – Малышева здание выглядит выразительно, то  остальные ракурсы абсолютно непродуманны. Анна Махаева: К категории  уродливых зданий я бы отнесла ТЦ «Алатырь», здание УрФЮИ (Карла Либхнекта,1), так как они громоздкие, не вписывающиеся в городскую среду, диспропорциональные. Какой должна быть городская среда (может быть, назовете какой-то город, на который бы следовало равняться)? Александр Медведев: Меняются времена,  взгляды на застройку. Города постоянно эволюционируют. На мой взгляд, мировая архитектура в тупике. За последние 20 лет произошли гигантские, тектонические изменения в сознании людей, технологиях, материалах. Мы же, архитекторы,  строим, как и пять тысяч лет назад: колонна, балка, стена, – суть строительства не изменилась. Сознание уже рвануло вперед, а архитектура топчется на старом месте. Высотой здания в 500 м, да и в 10 км никого не удивишь. Русские, советские конструктивисты (Татлин, Крутиков) в 1920-ые годы совершили большой рывок. В те годы их идеи невозможно было реализовать, но сейчас мы подходим к решению таких  вопросов, которые позволят делать архитектуру иной, например преодоления гравитации, космические и нанотехнологии. Нужно ломать свое сознание и представление об архитектуре.  Город будущего – это, например, квартира-капсула (по Крутикову), которая может отстыковаться и куда-то уйти, пристыковаться к чему-то другому.  Необходим синтез сохраненной природы с  соответствующей инфраструктурой, работающей в щадящем для окружающей среды режиме. Евгений Иванов: Городская среда должна быть гуманной. Назвать какой-то конкретный город затрудняюсь, так как у каждого из них своя история, своя судьба, своя душа, не похожая на другую. Михаил Коротич: Городская среда – это постоянно движущаяся среда. Она изменчива и состоит из огромного количества составляющих. Все социальное сообщество ее формирует. Мнение одного идеалиста не внесет ясности в данный вопрос. Я рекомендую в обязательном порядке отправлять архитекторов на стажировку в Финляндию, Норвегию, Швецию и Канаду. В этих странах климатические условия и архитектурная практика схожи с нашими, но при этом имеет качественно другой уровень. Кирилл  Федоров: Из существующих мест, где концептуально сохранился безрекламный облик города, – это город Припять.  Он, словно замер во времени, покинутый человеком, нетронутый временем, сохранил советский облик. Взгляните! Отсутствие рекламы, нет припаркованных вдоль обочин автомобилей. Я не хочу сказать, что на него следует равняться, равняться следовало бы  на облик городов советского времени  –  чистота, здания разных стилей гармонично сочетаются, нет рекламы, человека не слепят неоновые вывески, а глаз наслаждается окружающей средой: архитектурой, озеленением и благоустройством. Алексей Казачинский: Считаю, что городскую среду нужно разбить на зоны: работа, отдых, бытовые нужды. Иван Дедюхин: Среда современного города должна быть интересной, динамичной, но комфортной. Городской ландшафт будет более человечным и дружелюбным, если в нем будет больше зеленых зон. Для меня идеалом синтеза новой архитектуры с историей и природной средой служат Берлин, Гамбург, Лондон, Нью-Йорк. Денис Воронков: Равняться на какой-то другой город не стоит, так как Екатеринбург – уникальный город и должен оставаться таким, однако  полезно обращать внимание на опыт зарубежных мегаполисов и в некоторых случаях перенимать опыт. Илья Худяков: Городская среда должна быть эстетически уравновешенной, без резких эмоциональных скачков, а застройка – в большей степени комплексная, ансамблевая, композиционно грамотная. Из российских городов, по моему мнению, стоит равняться на Санкт-Петербург, из зарубежных примеров очень нравится решение в Париже, где построили отдельный бизнес-район с офисными зданиями, организовали хорошо продуманную инфраструктуру. Светлана Байдюк: В нашем городе следовало бы активнее использовать чугунное литье и камнерезное искусство, можно было бы создать неповторимый облик города, ведь Екатеринбург  – столица  Урала! Хочется, чтобы в новой жилой застройке уделяли большее внимание озеленению территории, грамотной планировке, наличию парковочных мест. Чтобы больше появлялось таких зданий, как HYATT, нелишним было бы привлечь зарубежных специалистов, как это сделали в свое время в Объединенных Арабских Эмиратах. Мария Зеренева: У каждого города можно что-то заимствовать, например, у Новосибирска стоило бы перенять широкие дороги, большие парковые зоны, от европейских городов – трепетное отношение к историческому облику, где даже современные вывески стилизуют под исторические гербы, деревянные вывески с «вензелями». Анна Махаева: Я думаю, что понятие «идеальная» задает некую конечность в определении городской среды, тогда как город находится в постоянном развитии: меняются технологии, появляются новые возможности. С увеличением площадей городской застройки сохранить единство и сбалансированность пространства становится все сложнее  –  это проблема всех мегаполисов. Гармонично выстроенная, хорошо спланированная городская структура должна быть уравновешена, а пространство организованно таким образом, чтобы всему нашлось свое место, здания взаимодействовали, а не конфликтовали между собой, чтобы все было  логически выстроено, оправдано и обосновано. <a target="_blank" href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=5">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Вот моя деревня, вот мой дом родной! (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/632 Администратор Город Tue, 22 Mar 2011 09:10:32 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="401" align="left" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/istoriya_uspeha.jpg" alt="Вот моя деревня, вот мой дом родной!" title="Вот моя деревня, вот мой дом родной!" /> Первая встреча с Александром Кочневым, директором АН «Брист-Недвижимость», состоялась в офисе агентства, в день рождения Александра: без отрыва от работы наш герой рассказал о бизнесе, карьере и о том,  как хорошо ему живется за городом. Второй раз мы встретились накануне трехлетия АН «Брист-Недвижимость» в деревне Бобровка, где убедились, что Александр и его семья действительно нашли свой «райский уголок». – По специальности я – связист, но проработал на предприятии оборонного значения ровно два дня. Уволился сразу, как только узнал, что становлюсь невыездным. Неудавшуюся карьеру связиста можно объяснить еще и пресловутой фразой «Время такое было»: платили мало, работы не было. Из всех моих одногруппников только один человек остался в профессии, да и то не надолго. Насколько я знаю, сейчас он занимается мебелью. – Как началась Ваша карьера в недвижимости? – Первой в эту сферу попала моя жена Галина. Она долгое время занималась исключительно воспитанием детей, но в один прекрасный день у нее возникло желание реализовать себя в работе, а именно в риэлторстве. Тогда, в 2005 году, директором агентства «Северная Казна» был наш старый знакомый Владимир Пресняков, который взял мою супругу к себе в команду. Начало ее карьеры совпало с подъемом на рынке недвижимости. Поэтому, недолго думая, я присоединился к Галине и устроился в «Северную Казну». Проработав там три года, я понял, что получил достаточно опыта, и ушел в свободное плаванье. Вместе со мной в агентстве «Брист-Недвижимость» сейчас трудятся еще три человека (выходцы из «Казны»). Нас троих объединило общее желание работать для удовольствия. Этим и отличается работа «на кого-то» от собственного бизнеса. Даже офис мы выбирали исходя из эстетических соображений. Посмотрите, какой вид! Каждый раз не могу удержаться, чтобы не сфотографировать. – Вы увлекаетесь фотографией? – Да, не могу пройти мимо интересного кадра: фотографирую городские виды, по большей части, это – виды из окон. Моя теща однажды предложила забросить недвижимость и стать фотографом, уж очень ей нравятся мои работы. – Судя по тому, что у Вас в офисе стоит катушечный магнитофон и радиола, Вы коллекционируете еще и радиотехнику? – Из радиолы хочу сделать современный музыкальный центр. Но если быть более точным, я коллекционирую раритеты. В офисе – единичные экспонаты, а дома  можно увидеть большую коллекцию, начиная от «Москвича-401» 1954 года выпуска и заканчивая старинной кухонной утварью. Просто, когда мы переехали в деревню, нам достался дом вместе с очень интересными экземплярами. – Как Вы стали жить за городом? – Всегда считал себя городским жителем, но в 1995 году мой знакомый построил коттедж в Карасьеозерске, и мы с женой решили последовать его примеру, перебраться за город. К тому же на тот момент для нашей семьи актуальным был квартирный вопрос, мы стояли перед выбором: купить комнату в Екатеринбурге либо дом за городом. Конечно, мы выбрали дом! Причем это был первый дом, который мы посмотрели. Как сейчас помню: в объявлении было написано, что продается участок в «тихом месте у реки». Нам с женой это место так приглянулось, и мы не стали больше ничего искать. Я всегда считал, что главное – выбрать место, а построить можно все, что угодно (кстати, это я говорю и своим клиентам, подбирающим загородную недвижимость). Поэтому последние полтора года тем и занимаюсь, что строю новый дом. В качестве основного материала принципиально выбрал дерево. Часто друзья меня спрашивают: чем я его буду покрывать? Да ничем. Дерево – экологически чистый материал, не требующий практически никакой обработки; и нужно использовать это преимущество. Абсолютно солидарен с немецкими строителями, которые в качестве наружного антисептика используют не «химию», а натуральный деготь: это одновременно красящая пропитка и антисептик. – Бытует мнение, что жить в частном секторе затратнее, чем в городе. Так ли это? – Вовсе нет. Чтобы построить такой дом, как у меня, достаточно одного миллиона рублей. Выходит даже дешевле, чем купить квартиру в городе. Если говорить о квартплате, то однокомнатная обходится примерно в две тысячи рублей в месяц. Я же плачу только земельный налог, налог на имущество, за газ и свет. В общей сложности в год выходит максимум десять – двенадцать тысяч. Видимо, поэтому в последнее время намечается тенденция, когда семьи с небольшим доходом перебираются в такие небольшие дома. Тем более, здесь свежий воздух, чистая вода... – Плюс, у нас существует программа субсидирования молодых семей для покупки земельных участков. – Программа действительно существует,  только свободной земли нет. Поэтому всем, кто надеется обзавестись участком по одной из существующих программ, придется сначала дождаться своей очереди. – Наверное, каждый раз после работы в офисе занимаетесь делами по дому. Не утомляет? – Наоборот, я с удовольствием что-то пилю, стучу, колочу.  А больше всего люблю косить траву,  таким образом совмещаю приятное с полезным: и участок в порядке, и конь сыт. – У Вас есть конь? – Да, его зовут Устав, помесь буденовца с рысаком. Он – бывший спортсмен, принимал участие в соревнованиях. – Неужели грядки на нем пашете? – Конечно, нет. Но ездим верхом с большим удовольствием. Вообще изначально он приобретался для жены и дочери, которые долгое время занимались в конно-спортивном клубе. Сейчас же все заботы о нем легли на меня. Поэтому однажды, когда Устав потерялся, искать его пришлось тоже мне. Он у нас обычно пасется на берегу, без привязи. А в тот день поблизости стреляли охотники. Конь, видимо, испугался выстрелов и помчался куда глаза глядят.  Сначала шел по его следу (хорошо, что земля была мокрая), но след быстро закончился и начался асфальт. Прохожие недоумевали от моего: «Куда конь побежал?» В итоге я нашел Устава недалеко от Арамиля. – Может быть у Вас и другие животные есть? Например, куры, свиньи. – Еще есть рыбки, две кошки и три собаки, одна из которых недавно ощенилась. Если кому-то нужны щенки маленькой комнатной собачки, то с удовольствием отдам их в заботливые руки (смеется). – Вы говорите только о преимуществах жизни за городом. А есть ли недостатки? – Главный минус – это дорога.  От дома в Бобровке до Синих Камней, где находится школа дочери, добираемся в будни за сорок минут. Если бы в школе не было «продленки» до семи часов вечера, не знаю, как бы приходилось распределять свое рабочее время. Поэтому у человека, живущего за городом, обязательно должен быть свой автомобиль. Желательно полноприводный. Конечно, днем «маршрутки» ходят каждый пятнадцать минут, но после десяти вечера уже никуда не уехать. – В целом тенденции рынка недвижимости Екатеринбурга применимы к сельской местности? Или там – свой, обособленный рынок? – Нет, рынок общий. Если в кризис в поселке Косулино участки продавали за два миллиона рублей, то сейчас их даже за миллион трудно продать. Но мы вышли из кризиса и, по моим прогнозам, спрос на участки возрастет к весне. Уже сейчас поступает множество звонков от людей, которые хотят продать свою квартиру и на эти деньги купить участок с небольшим домом.