Журнал "Недвижимость"

Журнал "Недвижимость" - Статьи http://nedv.info/articles Статьи на тему Недвижимости Екатеринбурга и за его пределами http://nedv.info/img/rss.gif Журнал "Недвижимость" - Статьи http://nedv.info/articles Вектор развития http://nedv.info/articles/vektor-razvitiya Лолита Болкисева Город Wed, 16 May 2012 09:07:48 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3_%20%D0%96%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B9%20%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%20%D0%A1%D0%BB%D0%B0%D0%B2%D1%8F%D0%BD%D0%BA%D0%B0.jpg" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; height: 161px; width: 260px" />«Что нам стоит дом построить? Нарисуем – будем жить!» Жаль, что так строят только в песнях… А как строят в Екатеринбурге, в России и в мире, мы сейчас узнаем.    В Екатеринбурге домостроительство твердо стоит на трех китах – кирпич, панель и монолит, и если в строительстве малоэтажного жилья современные технологии используются полным ходом (каркасное строительство, дома из пенобетона, строительство с использованием несъемной опалубки), то в строительстве многоэтажного новые технологии вводятся весьма робко. Чем же так полюбились нашим строителям монолит, панель и кирпич?     Пройдя по любому российскому городу, на улицах среди статных монолитных и унылых панельных домов можно с легкостью отыскать кирпичные «сталинки» и «брежневки». Типичные дома с типичной планировкой, что же в них особенного? Андрей Агеенко, начальник отдела продаж ЗАО «Формула строительства», говорит, что, несмотря на большую конкуренцию на рынке, кирпичное жилье остается востребованным. При покупке человек в первую очередь спрашивает, из чего построен дом. Многовековое доверие покупателей к кирпичу делает свое дело. Доверие не изменилось, зато усовершенствовалась технология строительства. Если раньше толщина стен кирпичных домов была 70 см, то теперь благодаря использованию минеральной ваты (экологически чистого материала и идеального утеплителя) толщина снизилась на 5 см, при этом дом становится гораздо защищеннее от холода (на 4-комнатную квартиру для обогрева достаточно 1–2 батарей»).    Стоит добавить, что технология строительства домов из кирпича самая сложная. Первая сложность – фундамент. Необходимо, чтобы фундамент был заглублен ниже уровня промерзания почвы, на Урале этот уровень колеблется от 1,7 до 1,9 метра, поэтому фундамент надо закладывать на 2 метра. К тому же фундамент для такой тяжелой конструкции, как кирпичный дом, должен простоять (в идеале) полгода, желательно, чтобы это выпало на осенне-зимний период. Вторая сложность – найти профессионалов для строительства кирпичного дома невероятно сложно. Дело не только в сметчиках, геодезистах и инженерах, сами укладчики должны быть мастерами своего дела, тем более если дом не подлежит дополнительной внешней отделке. И третье – строительство кирпичного дома очень длительный процесс, и к тому же дорогой. По сравнению с альтернативными материалами кирпич дороже монолита на 13%, а панели – на 21%, и это ставит панельные дома на второе место по застройкам.    Панельные дома, действительно, самые недорогие, к тому же их возведение самое быстрое (17-этажный панельный дом под ключ возводится не более чем за полтора года). Этого позволяет достичь технология строительства панельных домов. Панельный дом строится по принципу конструктора: из готовых деталей, привезенных на строительную площадку «собирают» дом (не зря в народе такие дома называют «карточными домиками»), поэтому свободная планировка в панельном доме невозможна. Но это не значит, что изменения совсем не коснулись «панелек». Сегодня застройщики панельных домов предлагают квартиры с высокими потолками (3 м вместо стандартных 2,6 м) и разными ценовыми категориями: от эконом- до бизнес-класса. Решена еще одна проблема панельных домов – промерзания квартир, – при помощи многослойных панелей с утеплителем.    Наталья Котова, генеральный директор ООО «Центр Недвижимости «Мир бизнеса», считает, что бюджетность панельных домов, несомненно, привлекает как покупателей, так и застройщиков, но одной цены мало. Несмотря на то что сейчас при строительстве панельных домов используются отделочные материалы, скрывающие истинное происхождение здания (чтобы не возвращать нас советские времена), монолитные все же превосходят панельные, и не только по красоте, но и по этажности. В большом городе с его ритмом и скоростью необходимы многоэтажные дома. Панельные же больше не отвечают этому требованию: если в 70-е 12-этажный дом был пределом высотности, то теперь в городе имеется центр «Высоцкий» – в 54 этажа. Устаревшие технологии возведения панельных домов на такие высоты не способны. К тому же стандартная планировка панельных домов все чаще отпугивает покупателей, их выбор склоняется к домам, построенным по монолитной технологии.    Этажность монолитных домов и правда впечатляет (при возведении самой высокой в мире телевизионной башни – 555 м в городе Торонто, использовалась технология монолитного строительства). Неудивительно, что монолитные дома занимают первое место в Екатеринбурге по количеству застроек. Технология строительства таких домов намного опережает старших братьев (кирпичные и панельные дома). И основа здания, и его несущие конструкции возводятся из бетона, который заливают сразу на стройплощадке в бесперебойном режиме. Сегодня считается высшим пилотажем использовать горячий бетон, который позволяет сократить сроки строительства (горячий бетон быстрее набирает нужную прочность) и экономит энергозатраты (не надо подогревать поверхности перед заливкой). При соблюдении всех строительных норм каркас монолитного дома не может разрушить даже землетрясение. (В Китае были случаи, когда монолитный дом падал набок, как спичечный коробок, но при этом не разрушался.) Все в таких домах хорошо: скорость возведения выше, чем у кирпичных домов, этажность почти бесконечна, прекрасное сохранение тепла, стоимость приемлемая, планировка свободная… Но стоит в интернете посмотреть видео со стройки в Китае, как оптимизм улетучивается. 30-этажный дом за 15 дней! Скорость, мягко говоря, впечатляет, но может, в России не все так плохо? Может и у нас в стране дома строятся по высоким технологиям, надо только найти такие города.    Санкт-Петербург не только город белых ночей и разводных мостов. Как оказалось, это город еще и смелых решений в строительстве. Группа компаний «Балтрос», реализуя проект «Славянка» (новый жилой район в Пушкинском районе Санкт-Петербурга), использовала технологию сборно-монолитного каркасного домостроения. О технологиях строительства «Славянки» рассказывает Светлана Аршинникова, руководитель отдела рекламы группы компаний «Балтрос»: – Нам интересны комбинации конструктивных элементов из минеральных стройматериалов (далее – каменное строительство, ж/б конструкции) с ненесущими элементами деревянного строительства. При этом деревянные конструкции рассматриваются как основные внешние ограждающие конструкции, в то время как такие строительные материалы, как каменная кладка, бетон или сталь используются в качестве несущих стен, перекрытий и колонн (балок, ригелей), или элементов, берущих на себя жесткость конструкции здания. – Было ли такое решение рискованным, ведь к дереву в строительстве многоэтажных домов в России относятся, мягко говоря, с недоверием? – При использовании деревянных конструкций в комбинированной технологии строительства (далее КТС) речь идет об уже проверенной на практике комбинации различных материалов и методов строительства. Каждому отдельному элементу конструкции из минеральных материалов или древесины и древесных материалов в рамках возводимого здания отводятся те функции, для выполнения которых данные материалы подходят наиболее оптимально. – В чем экономические преимущества данной технологии? – Хорошо налаженное взаимодействие между участниками строительства – особенно между производителями основных строительных работ и поставщиками готовых деревянных конструкций, а также соответствующая степень предварительной готовности приводят не только к сокращению основных строительных расходов, но и одновременно к высокому качеству, низкому энергопотреблению и благоприятному микроклимату в помещениях завершенного здания. Позитивным аспектом является также то, что в рамках строительства существенно задействован восполняемый материал (древесина). – В чем отличие данной технологии от привычных технологий строительства? – В нашей технологии помимо прочего отражено разнообразие индивидуальных решений, которые отличают КТС от традиционных технологий строительства. Отдельные решения в различных комбинациях могут быть реализованы как непосредственно на стройплощадке, так и в форме предварительно изготовленных конструкций. Таким образом, КТС потенциально находит применение при решении самых разных задач: от малоформатной реконструкции имеющегося фонда до комплексных строительных проектов.    Высота домов жилого комплекса «Славянка» не превышает 9 этажей, согласитесь, что 9 этажей для миллионного города очень мало, но если учесть, что стройка ведется не в центре города и строится не отдельный дом, а целый район, то такое строительство вполне можно взять на вооружение екатеринбургским застройщикам. Стоимость квартиры в жилом комплексе от 71,4 тыс. руб. за м² до 79,1, если учесть что стоимость 1 м² в новостройке на апрель 2012 в Санкт-Петербурге составляет 80,1 тыс. руб., то разница в среднем составляет 6%. Из разговора со Светланой Аршинниковой мы узнали, что технология сборно-монолитного каркасного домостроения в Петербурге существует уже довольно давно, и есть еще как минимум с десяток компаний, использующих данную технологию. Возникает закономерный вопрос, почему у нас на Урале нет такого строительства? Новые технологии всегда связаны с риском, нельзя сказать точно, как себя поведет здание после постройки, с какими сложностями столкнутся застройщики и в какие сроки уложится само строительство. Для наших застройщиков такие риски неоправданны, потому что за любые отклонения от плана на них возлагаются штрафы. Решить этот вопрос могут экспериментальные площадки для строительства или смелось застройщиков. Пока у нас нет ни первого, ни второго.    На что же нам ориентироваться? На сегодняшний день все более популярной становится металлокаркасная технология, у нас она пока используется только для строительства офисных зданий. И специалисты не торопятся делать прогноз на строительство по металлокаркасной технологии жилых многоэтажных домов, объясняя это тем, что в России пока нет такого опыта и нет гарантий безопасности таких домов для жизни. А между тем подобная технология встречалась уже в XVII в., и сейчас ее активно используют в Европе и США.    Китай шагнул еще дальше в строительстве. В своем скоростном строительстве (30-этажное здание за 15 дней) компания «Broad Group» в провинции Хунань использовала сборные строительные конструкции. При этом китайцы уверены, что их дом может выдержать 9-балльное землетрясение и что быстрота никак не повлияла на качество. Проверить мы, конечно, не сможем.    Если Россия сегодня не может похвалиться высокими технологиями, не пригласить ли нам в таком случае китайских застройщиков? Владимир Городенкер, президент «АТЛАС ГРУПП», вице-президент по УрФО Ассоциации строителей полагает, что уральские строители сегодня не уделяют должного внимания китайским строительным технологиям, а зря, возможно, нам есть чему поучиться у наших соседей. «Однако как патриот своей страны и уральский строитель очень не хотел бы через несколько лет увидеть на отечественном рынке в качестве лидера китайских застройщиков», – добавил г-н Городенкер.    Но это не значит, что нам не стоит перенимать навыки китайцев, ведь они хороши не только, в строительстве домов, но и в строительных технологиях. Ярким примером является сотрудничество дорожно-строительного дивизиона Группы компаний «АТЛАС ГРУПП» с немецким концерном «Митсубер» – официальным дистрибьютором дорожно-строительной техники и подъемно-транспортного оборудования MITSUBER в России, странах СНГ и Балтии. Значительная часть производственных мощностей заводов концерна «Митсубер» по производству и сборке техники находится в Китае. Размещение производственных мощностей в Поднебесной гарантирует конечному потребителю дорожно-строительной техники отличное соотношение ключевых параметров, таких как цена и качество. А зачем платить за европейскую сборку в два раза дороже, если адекватное качество техники можно получить и на китайском заводе?    Если Китай удивил нас своей скоростью, то западная Австралия поразила своим новаторством. В городе Дорнбирн планируется построить 30-этажный (!) деревянный жилой дом. Конструкция дома полностью разработана в дереве с введением местных усилений для повышения жёсткости и устойчивости лифтовых шахт и самого здания. Проект этого дома под названием «Life Cycle Tower» будет соответствовать стандартам сборного «пассивного» дома (с независимой энергосистемой, т. е. дома, который сам обеспечивает себя энергией), это будет возможно при помощи фотоэлектрических и солнечных батарей, панелей отопления и кондиционирования, работу которых можно регулировать в зависимости от внешних условий. Дом будет собираться на месте, что сократит сроки и стоимость строительства. И самое интересное: проектировщики уверяют, что деревянные элементы дома устойчивы к любым испытаниям, вызванным землетрясением или даже пожаром. В этом случае уместна фраза «все новое – это хорошо забытое старое», однако хочется добавить: но доведенное до совершенства.    Будет ли Россия в лидерах по строительству? Что нас ждет, если мы не только не можем сделать что-то сами, но и технологии зарубежных коллег боимся перенять? Владимир Городенкер подчеркивает, что многое зависит от нас – сегодняшних российских строителей, от того, по какому пути мы будем развивать российский строительный рынок и насколько преуспеем в этом вопросе. Сейчас наша отечественная стройиндустрия развивается преимущественно по пути бенчмаркетинга (Benchmarking), то есть заимствования зарубежного строительного опыта, включая технологии и материалы, и привнесения их на российский рынок. Однако в нашей стране еще с советских времен накоплен значительный и уникальный опыт, особенно в области серийного строительства жилья, а также производства строительных материалов, который можно и нужно использовать в настоящее время. Причем очень часто иностранные компании с удовольствием перенимают наш опыт.    Сегодня в мире изобретены и входят в использование прозрачный бетон, самоочищающиеся стены и самозатемняющееся стекло! Как много технологий в мире, достойных восхищения, и как мало их в России. Может, нам стоит сделать что-то самостоятельно, а не идти протоптанной тропинкой?

Испания далекая и близкая http://nedv.info/articles/ispaniya-dalekaya-i-blizkaya Редактор Недвижимость за рубежом Tue, 15 May 2012 04:45:50 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D0%BD_%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.png" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; height: 198px; width: 250px" />Когда в Екатеринбурге солнце лишь изредка выглядывает из-за туч, как-то даже не верится, что есть где-то далеко страны, в которых вечное лето дразнит приезжих северян ласковым солнцем, теплым морем, вечнозелеными деревьями и ароматом южных цветов. И тем не менее такие страны есть. Причем не только на загадочных океанских островах, в дикой Африке или далекой Южной Америке. Такие страны есть и поближе, даже в не такой уж далекой Европе. Одна из таких стран называется ИСПАНИЯ.    Что мы, россияне, знаем об Испании? Какие чувства и ассоциации вызывает у нас это слово? У мужчин – это прежде всего футбол. Кто сейчас является чемпионом Европы? Правильно, Испания! А чемпионом мира? Опять же Испания! «Реал Мадрид» и «Барса» с их постоянной борьбой за чемпионство в испанской премьер-лиге доставляют немалое удовольствие любителям футбола во всем мире, в России в том числе. А еще мы знаем корриду, фламенко, паэлью, Дон Кихота... Ну еще музей Прадо в Мадриде и Алямбру в Гранаде, любители горных лыж знают Сьерра Неваду, а серфингисты слышали про Тарифу. И еще вспоминается песенка «На Канарских островах утопает все в цветах, а Канары утопают в океане» и приходит на ум, что Канары – это тоже Испания.    А многие ли из вас, дорогие земляки, были в Испании? И если были, то где именно? В последнее время все больше россиян, в том числе и жителей Урала, побывали в Испании в качестве туристов. Большинство едет на Канары и в Барселону, немного меньше людей посещают Мальорку и Малагу. А ведь в Испании есть еще много благодатных мест, в том числе и на Средиземноморском побережье. Например, самое благоприятное с точки зрения климата и продолжительности купального сезона побережье Коста Бланка в провинции Аликанте, или не намного ему уступающее побережье Коста Калида в провинции Мурсия. Кстати, что немаловажно, на этих побережьях, особенно в южной части Коста Бланки, самые низкие на испанском Средиземноморье цены на недвижимость.    Побывав хотя бы раз в Испании, вы не останетесь равнодушным к этой необычайно гостеприимной стране, и вам непременно захочется заполучить свой кусочек под безоблачным испанским небом. И вы начнете забивать в интернет-поисковики магическое словосочетание НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ.    А набрав его и начав знакомиться с предложениями испанских компаний и их российских представителей, вы вдруг обнаруживаете, что цены на жилье в Испании существенно ниже, чем в Екатеринбурге, не говоря уж о ценах в Москве или Сочи. Например, в курортном городе Торревьеха, знаменитом своим уникальным микроклиматом и целебным озером, по составу воды и грязи аналогичным израильскому Мертвому Морю, купить в пешей доступности от моря квартиру, подобную российской трехкомнатной, меблированную и готовую для проживания, можно всего за 60–80 тысяч евро. А на отдельные домики цена начинается со 120 тысяч евро. И уж если у вас есть сумма порядка 300 тысяч, вы сможете купить хорошую виллу на участке земли в несколько соток с личным бассейном, садом, гаражом и барбекю. Причем такие виллы есть на всем побережье Коста Бланка – от Дении на севере до Кампоамора на юге. Сейчас Испания, как и весь мир, переживает не самые радужные времена. Иностранные покупатели испанской недвижимости, прежде всего англичане, стали совершать покупки много реже, чем года три тому назад. Сами испанцы в условиях высокой безработицы тоже приобретают жилье не так активно, как раньше.    И цены на испанскую недвижимость в течение последних двух лет ощутимо снизились, местами на треть. В продаже появилось большое число дешевых квартир и таунхаусов. И сейчас можно уверенно говорить, что цены на испанскую недвижимость находятся на низшей точке. Но Европа потихоньку преодолевает кризис. А меры нового испанского правительства, сформированного победившей на ноябрьских досрочных выборах правой Народной партией, стимулируют рост как строительной отрасли, так и возможность испанцев приобретать жилье. И цены на квартиры и таунхаусы, особенно на дешевые, да и на маленькие дома тоже, обозначили уверенную тенденцию к росту. Пока еще на рынке есть много привлекательных дешевых объектов. Но профессионалы рынка недвижимости единодушно отмечают быстрое вымывание дешевых объектов и их массовую скупку инвесторами с целью дальнейшей перепродажи через пару-тройку лет, когда цены серьезно поднимутся. Все прогнозы испанских и европейских аналитиков говорят об этом же. Но это все теория. А что на практике делать россиянину, в частности жителю Свердловской области, пожелавшему купить квартиру для отдыха своей семьи в спокойном месте испанского Средиземноморья? Тут уместны несколько советов, а уж следовать им или нет – вам решать.    Итак, совет первый: определитесь с целью. Зачем вам нужна недвижимость в Испании? Вы хотите ездить в отпуск на море, не мучаясь с получением испанской визы (владельцы испанского жилья и члены их семей в безоговорочном порядке имеют право на длительную шенгенскую мультивизу, что позволяет им свободно путешествовать не только по Испании, но по всему шенгенскому пространству). А когда вас в Испании нет, вы хотите сдавать в аренду ваше жилье. Или вы хотите выгодно и надежно инвестировать денежные средства, понимая, что в Испании вашим деньгам ничто не угрожает, а курортная недвижимость всегда в цене. Или вы хотите обеспечить европейское будущее своим детям или безоблачную старость своим родителям. А может, вы всей семьей собираетесь уехать жить в Испанию. Исходя из вашей цели нужно выбирать как тип приобретаемого жилья, так и место покупки.    Совет второй: тщательно просчитайте свои финансовые возможности. Имейте в виду, что в Испании под залог приобретаемой недвижимости вы сможете под низкий процент и на длительный срок получить ипотечный кредит. То есть грубо говоря, с помощью ипотеки вы можете удвоить свои финансы, направляемые на приобретение жилья в Испании. Об особенностях ипотечного кредитования в Испании для российских покупателей мы поговорим в следующей статье. Исходя из ваших финансов, определите тип вашей будущей покупки, ее размеры и требования к ней.    Совет третий: по возможности не откладывайте покупку «на потом». Цены начинают расти, а евро падает. Это приведет к лишним расходам для вас. Вам это нужно? К тому же в этом году при покупке нового жилья на первичном рынке НДС платится в половинном размере. 4% от стоимости (экономия на налоге) на дороге не валяются! Но в 2013 году льгота по налогу отменяется.    Совет четвертый: не бойтесь трудностей, языкового барьера, незнания особенностей незнакомой страны, не думайте, что вас непременно обманут. Это не значит, что нужно расслабляться и совершать необдуманные поступки. Но с помощью хорошего профессионального агентства недвижимости десятки тысяч россиян, в том числе и много екатеринбуржцев вступили в символический клуб счастливых обладателей испанской недвижимости. Так чем вы хуже их? Кстати, понятия «обманутые дольщики», как и «обманутые соинвесторы» в испанском языке отсутствуют и объяснить испанцам, кто это такие, совершенно не возможно.    Совет пятый и главный: выполнив первые четыре совета, возьмите недельный отпуск и со своей «второй половинкой» прилетайте в Испанию, предварительно выбрав агентство недвижимости (одно, не несколько!), с которым будете работать, получив развернутые ответы на все свои вопросы от менеджеров этого агентства, просмотрев присланные возможные варианты будущей покупки и определившись в том, что из этого нравится, прилетайте в Испанию. И все у вас получится, вот увидите! С уважением, Юрий Константиновский, Директор департамента по связям с представительствами Агентство недвижимости "LEANGA COSTABLANCA S.L."

В ожидании чуда http://nedv.info/articles/v-ozhidanii-chuda Лолита Болкисева Город Thu, 10 May 2012 06:18:43 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/istock_000002694005small1%20%D0%BA%D0%BE%D0%BF%D0%B8%D1%8F.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; width: 200px; float: left; height: 133px" />Что, как и когда? Эти вопросы задает себе человек при выборе квартиры. Что купить? Где взять деньги? И, наверно, самое проблемное – когда это сделать? На каждый из них мы постараемся последовательно ответить. Что купить? Цена квартиры во многом определяет выбор. Первичное или вторичное, которое лучше и предпочтительнее по цене? Первичное жилье – квартира в еще строящемся доме. Кому не хочется просторную квартиру в новом доме с паркингом, с магазинами на первом этаже, детской площадкой под окнами, охраной и видеонаблюдением и, что самое главное, по низкой цене! Именно по низкой, ведь, как отмечают специалисты, стоимость «первички» на 10–15% ниже вторичного жилья, которое уже находится в собственности. На вопрос, почему вторичное жилье дороже нового, отвечает Оксана Кунгурцева, специалист по недвижимости в компании «Новосел»: «Если брать вторичный рынок, то двухкомнатная квартира 42 м² стоит от 2500 тыс. руб., производя нехитрые математические вычисления, мы получаем стоимость 1 м² – 60 тысяч рублей. Если же мы рассмотрим двухкомнатную квартиру в новостройке площадью 70 м², с ценой квадратного метра 50 тысяч, получим 3500 тыс. руб. Первичное жилье по стоимости «квадрата» дешевле, но из-за большей площади оно будет дороже. Вы платите не только за площадь, но и за новый дом, срок эксплуатации которого не менее 200 лет. Хотя покупаете вы не сам дом, а скорее воздух на месте дома и надежду на скорое его строительство. Строительство может быть заморожено на полгода, а то и на год, или вообще остановлено, поэтому перед покупкой обязательно надо узнать как можно больше о застройщике. Сделать это можно в агентстве недвижимости. Так вы не только обезопасите себя, но и оградите от ненужной волокиты. Если говорить о рассрочке, то в банках кредиты охотнее дают для покупки вторичного жилья. Но и у последнего тоже есть свои минусы. Можно ли гарантировать, что вашими соседями не окажутся наркоманы или алкоголики? Маленький и почти исчерпанный срок эксплуатации и сомнительные собственники. В любом случае выбор делает покупатель, ему надо определиться, за что переплачивать. За хорошую просторную, но еще недостроенную квартиру, или за небольшую квартиру с ремонтом, в которую можно вселиться прямо сейчас. Как купить? Действительно, как можно купить жилье, если оно постоянно дорожает? В нашей стране всегда было много слухов, а слухи о недвижимости самые злободневные. Каким слухам верить, а каких опасаться? Олег Репченко, руководитель проекта «ИРН» (индикаторы рынка недвижимости): «Стоимость жилья в России за 2012 год может увеличиться на 25%». Свое смелое заявление Олег Репченко объясняет тем, что в 2012 году упадут доходы инвестиций на фондовом рынке, и деньги перейдут с биржи в недвижимость. Спрос увеличится, и это приведет к росту цен. Стоит добавить, что рост акций определяют новости. Хорошие новости приводят к их росту, плохие – наоборот. В этом году на рынке акций следили за двумя наиболее значимыми событиями: кредитованием Греции и выборами Президента РФ. Но особых изменений эти события не принесли. На пути новые волнения – вступление Владимира Путина 7 мая в должность Президента. Стоит ли опасаться этой новости? Многие считают, что за инаугурацией последует скачок цен, но эксперты уверены, что в 2012-м инфляция не превысит 5–6%. Другой тревожный звонок пришел к нам с востока, а точнее из Китая. Сейчас Интернет пестрит видеороликами, где китайские строители за 6 дней возводят 15-этажное здание. Казалось бы, вот оно, спасение России! Дешевая рабочая сила, скорость и, как уверяют китайцы, надежность (новый дом может выдержать 9-балльное землетрясение). В Москве еще в 2002 году обратили внимание на скоростное строительство. Может, и екатеринбургским застройщикам стоит взять пример со столичных коллег? Оксана Кунгурцева считает, что подобным образом в нашем регионе проблему с жильем не решить. Во-первых, под большим сомнением остается качество китайского жилья, а именно теплоустойчивость. Смогут ли быстрые сооружения выдерживать 40-градусный уральский мороз? Во-вторых, наш рынок и так переполнен, и на него просто не пустят чужаков. Добавим, что стремительная стройка ничем хорошим не закончилась. Сейчас в Китае 65 млн пустующих квартир и домов, а цены остались на том же уровне. «Порадовал» и уходящий Президент России Дмитрий Медведев, подготовивший поправки в Гражданский кодекс, по которым услуги нотариусов в сделках с недвижимостью станут обязательными. При этом при покупке квартиры придется несколько тысяч долларов отдать нотариусу, а если учесть, что сейчас почти все сделки проходят под чутким руководством агентов недвижимости, которым тоже надо платить за услуги, то покупка квартиры будет очень дорогим удовольствием. Открыв газету или журнал с объявлениями, невозможно найти предложения о продаже от собственника, рынок занят. Наряду с большим выбором агентства предоставляют и юридические услуги, они уже обеспечивают безопасность. Если поправка будет принята, а ее рассмотрение планируется на конец текущего месяца, то первое время мы действительно будем много переплачивать, затем последует снижение цен на услуги агентств, поэтому не стоит покупать квартиры сразу после принятия этой поправки. Когда купить? И как выбрать момент, когда жилье наконец-то станет дешевым? Можно назвать еще не одну причину возможного взлета цен, но слухам нельзя верить, к ним надо прислушиваться. Корреспондент журнала «Недвижимость» провел социальный опрос, в нем приняли участие 100 человек. На улице Вайнера и в торговом центре «Гринвич» были опрошены люди от 20 до 70 лет. Респонденты указывали свой возраст; участие в переписи населения; наличие жилья; если есть жилье, то его площадь; количество человек, проживающих на этой площади; намерение улучшить свою жилплощадь и количество желаемых метров; если жилья нет, то планы о покупке и размере жилплощади. В результате анализа ответов было выяснено, что: • Средний возраст людей, имеющих жилплощадь, – 44 года. • Население Екатеринбурга 1 386 500 согласно переписи; всего, по данным опроса, население составляет 1 677 665. • Только 58% опрошенных имеют свою квартиру площадью в среднем 50 м². Но если учесть, что с опрошенными в одной квартире проживают и члены их семей (117 человек), то на одного человека приходится 17 м². • Человек, имеющий жилье в Екатеринбурге, нуждается в увеличении площади на 13 м². • Человек, не имеющий жилья, по данным опроса, в случае его приобретения, для комфортного проживания хотел бы квартиру площадью не менее 42 м². • 704 619 человек срочно нуждаются в жилье (необходимо 29 593 998 м²). • 973 046 человек хотят улучшить жилищные условия (необходимо 12 649 598 м²). • Спрос на всех жителей – 42 243 596 м². Стоит отметить, что лидером среди городов-миллионников по вводу жилья является Екатеринбург. По итогам 2011 года жилой фонд Екатеринбурга пополнился на 1 миллион 50 тысяч квадратных метров. Но, по данным опроса, даже такой рост может обеспечить жильем всех нуждающихся только за 42 года! Еще одна «ахиллесова пята» в сфере недвижимости – ветхое и аварийное жилье. Ветхим признается жилье, степень износа которого составляет 65% для деревянных строений и 70% для зданий из кирпича, бетона и камня. По данным уральской статистики на начало 2011 года ветхий жилфонд Екатеринбурга – более 2,5 тысячи домов (112 500 м²). Это почти 20 тысяч семей (!), условия жизни которых, даже по скромным меркам оставляют желать лучшего. На начало 2012 года ситуация мало в чем изменилась. Жильем в 2011 году было обеспечено 446 семей, если учесть, что на одну семью отводится около 45 м², то общая площадь составляет 20 070 м². 19 554 семьи уже нуждаются в 879 930 м², если город будет предоставлять по 20 тыс. м² в год, то для обеспечения жилья нуждающимся в переселении потребуется 45 лет. Вернемся к нашему опросу, по его данным, спрос на жилье в Екатеринбурге составляет 42 243 596 м², прибавив еще 879 930 м² (замена ветхого жилья), мы получаем 43 123 526 м². И это без учета ежегодного выхода домов из эксплуатации. Почему без учета? Сейчас под особым вниманием «хрущевки», построенные в 50–60-е годы, срок эксплуатации которых не более 50 лет. Власти в последний раз проверяли дома на износостойкость аж в 90-х годах прошлого столетия и решили, что стоять им еще долго. В 2007 никто дома уже не смотрел, просто постановили – снести «хрущевки». Поэтому ежегодными подсчетами никто не занимался. Главная причина подорожания жилья – не слухи и не новые законопроекты. Дело в том, что спрос превышает предложение. Казалось бы, что может быть проще, надо лишь построить новые дома, предоставить квартиры семьям, чьи дома подлежат сносу, продать нуждающимся. Верно, но квартиры в новых домах – по большей части класса «комфорт» и «комфорт +», застройщикам невыгодно ориентироваться на людей с ограниченными финансовыми возможностями. Что же делать? К сожалению, ничего лучше ожидания в России еще не придумано. Кто знает, может хоть через 43 года в Екатеринбурге предложение сравняется со спросом, но будет ли это нужно нам сегодняшним? «Решена жилищная проблема в России. Правительство заявило, что теперь цена за квадратный метр не будет увеличиваться. Будет уменьшаться квадратный метр» (анекдот в тему). Хорошо смеется тот, кто… Хотя, если цены и дальше будут расти, то вряд ли кому-то будет смешно.

Квартирная идентификация http://nedv.info/articles/kvartirnaya-identifikaciya Анна Асташкина Город Wed, 02 May 2012 06:58:54 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/best_part.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Выбирая квартиру, потенциальные покупатели прежде всего обращают внимание на местоположение, площадь квартиры и ее стоимость. Затем идут такие параметры как планировка, этажность дома и материал стен. Как показал опрос журнала «Недвижимость», для формирования первоначального представления об объекте человеку достаточно минимального набора характеристик. Более подробную информацию, по признанию респондентов, они рассчитывают получить у собственника или риэлтора, занимающегося заинтересовавшей их квартирой. В то же время объявления о продаже квартиры сегодня больше напоминают шифровки, разобраться в которых под силу не каждому, кто взялся за решение своего квартирного вопроса.    Как ранее сообщал журнал «Недвижимость», при делении жилья, возведенного до 1990-х годов, риэлторы используют типологию по годам постройки, выделяя «сталинки», «хрущевки», «брежневки», «пентагоны» и «дома улучшенной планировки» – эти сокращения и используются при выставлении объекта на продажу. Свою классификацию жилья, построенного позже, разработало девелоперское сообщество в лице Гильдии управляющих и девелоперов Екатеринбурга и Свердловской области, совместно с Уральской палатой недвижимости предложив присваивать новому жилью классы по уровню комфорта: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит». Однако риэлторы в отношении новостроек все еще чаще пользуются не классами, а определением «спецпроект», пытаясь вписать их в привычную типологию. За этим словом, как говорят они сами, скрывается жилье, построенное в 2000-х годах с нетипичной планировкой, которую уже нельзя вписать в определение типовой застройки. Новая классификация жилья пока массового применения не нашла и живет собственной жизнью. Единого подхода к жилой недвижимости сегодня нет. И нужно ли его вырабатывать, определяя простые и понятные критерии жилья, – вопрос, с которым мы обратились к риэлторам.    Основной плюс, который агенты по недвижимости видят в сегодняшнем делении на типы по годам постройки, – указание на планировку. Но удобство это – скорее для них самих, а не для потребителя. «Риэлторы на сегодняшний день в основном пользуются аббревиатурами, так как это очень удобно. К примеру, когда говорят «хрущевка», опытный специалист сразу представляет, какая планировка у квартиры. Очень многие продавцы квартир не придерживаются какой-либо классификации, они просто указывают адрес, параметры квартиры и местоположение. Но как таковая классификация все равно необходима, просто для того, чтобы не было путаницы», – считает ведущий специалист компании «Уральское юридическое общество» Ирина Лушникова.    «Даже если в «хрущевке» сделана перепланировка, нам все понятно, потому что в таких домах даже перепланировки стандартны: можно сделать лишь несколько вариантов. И в этом плане такое деление очень удобно, – говорит директор ООО «Центр недвижимости Корифей» Ольга Ширыкалова. – На мой взгляд, планировка – это существенный момент и в новостройках. И ее нужно идентифицировать, в остальном – назван ли дом комфорт- или бизнес-классом, существенной разницы нет, и в дальнейшем все зависит от отношения жильцов и работы управляющей компании».    «Мы не можем отойти от названий планировки, пока эти объекты не ушли с рынка. А как новые дома вписываются в эту типологию – это вопрос. Нужно к старому подтягивать новое, а не наоборот. Хочется как-то унифицировать жилье, хотя если это усложнит процесс, кому будет лучше?», – рассуждает управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова.    Как показывает практика, для покупателей доминирующую роль играет не класс или тип жилья, а собственные предпочтения, идущие от потребительских качеств желаемых квадратных метров. «При выборе квартиры мы смотрели на метраж, на район, важно было, чтобы квартира находилась не на первом этаже, и дом желательно был бы выше пяти этажей. И, конечно, на цену, чтобы уложиться в средства, которыми мы располагали. Хотели, чтобы дом был кирпичным, но подходящих вариантов либо не было, либо квартиры были дороже, поэтому этот критерий в дальнейшем не учитывали», – рассказывает Елена Петрова о своем опыте покупки квартиры.    Именно указание таких качеств могло бы существенно упростить процедуру подбора жилой недвижимости для всех участников рынка. Да и само понятие классификации предполагает деление по классам или отделам по неким общим признакам. Основной критерий такой «классификации» на рынке уже есть – это деление жилья по объектам: на квартиры (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные) и комнаты.    «Казалось бы, все просто: берем потребительские качества жилья и как шаблон смотрим – отвечает ли этим качествам конкретный дом. Основной вопрос – определить эти потребительские качества, рассортировать по классам и применять, – высказывает свое мнение директор компании «Проспектъ» Александр Бабичев. - По идее, это должна быть эстафетная палочка – девелопер планирует дом по определенным критериям, застройщик возводит его и таким же образом позиционирует, а риэлтор использует эти критерии для дальнейшей продажи. Но в силу разрозненности рынка этого не происходит».    «Нужно вырабатывать единую терминологию, потому что, например, понятие «спецпроект» для многих – загадка. Все понимают, что это какая-то нестандартная планировка. Но какая? Сейчас у всех новых домов нестандартная планировка, – говорит директор юридической компании «Паритет» и исполнительный директор «Свердловской областной ассоциации риэлторов» Валерий Кучмистров. – Естественно, разнообразие в терминах не позволяет покупателю понять, каким критериям отвечает выбранное жилье. Нужно, чтобы эти критерии понимал потребитель, а не узкопрофильный специалист».    Объединить старое и новое жилье, а заодно и участников рынка, на наш взгляд, смог бы такой параметр, как год постройки дома. «Отходить от понимания «хрущевок», «брежневок» и т. п. более чем необходимо, так как эти понятия устарели и для современного поколения не несут смыслового значения, – считает руководитель отдела продаж АН «РИЭЛ» Михаил Уральский. – Перевод, например, на классы жилья по основным параметрам: месторасположение (город, район, адрес), количество комнат, цена, год постройки, этажность, износ, площадь и контактные данные продавца – упростит понимание для потребителя, и этого будет достаточно для того, чтобы каждый человек мог легко войти в понимание рынка и сделать правильный выбор соответственно своим запросам».    Для многих участников рынка подобный подход рушит привычные критерии оценки жилья и вызывает вопрос – зачем нам еще одна классификация? Однако предлагаемый вариант – это скорее отход от всякой классификации, выработка унифицированных и четких критериев, достаточных для характеристики конкретного объекта жилой недвижимости в большом потоке информации. Риэлтору всегда будет казаться, что представленной информации недостаточно, но для потребителя, которому необходимо осуществить первоначальный отбор потенциального жилья, необходим минимальный набор характеристик.    К примеру, все жилье, которое сейчас разделяется по годам постройки, директор агентства недвижимости «Новосел» Евгений Новоселов предлагает объединить в одну группу – «дома соцпериода». «Характеристики у них зачастую очень схожи, разница бывает в материале постройки стен. Скажем, «хрущевка» и «брежневка» по формату, габаритам кухни, расположению комнат отличаются не сильно. Исключения можно сделать для полнометражных домов, как говорят в Москве, «сталинских», потому что у них потребительские свойства выше. И к этому мы в конечном итоге придем. При указании на то, что это дом соцпериода и этажности, любой риэлтор скажет, о чем идет речь. Риэлторы считывают эти параметры определенной формулой и расшифровывать их необязательно», – говорит господин Новоселов.    Среди других критериев – вид объекта (количество комнат и площадь: общая, жилая и площадь кухни), этажность, планировка, месторасположение – с указанием жилого района и улицы – этот критерий участники рынка выделяют как важный, но не основополагающий, и стоимость объекта. При этом параметры могут меняться вместе с изменениями требований к жилью. Всю остальную информацию можно уточнить у риэлторов, которые занимаются данными объектами. И если участники рынка заявляют о том, что важнее всего в их работе – удобство для клиентов, то в данном случае оно напрямую зависит от уровня их профессионализма. Тем более что со временем количество информации будет только увеличиваться, а время, которое потенциальный покупатель готов тратить на ее просмотр, сокращаться. И риэлторы рискуют остаться один на один с привычными аббревиатурами.

Классификация жилья. Вариации на тему http://nedv.info/articles/klassifikaciya-zhilya-variacii-na-temu Анна Асташкина Город Wed, 25 Apr 2012 12:14:35 GMT article

<div> <img alt="" src="http://nedv.info/files/_MG_6407.JPG" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; width: 200px; height: 160px" />Единой классификации жилой недвижимости в Екатеринбурге до сих пор нет. Разработанная в 2010 году профессиональным сообществом типология новостроек участникам рынка все еще мало понятна. Застройщики модернизируют прописанные в ней классы, добавляя приставки в виде «плюсов» и «минусов» и создавая проекты, идентифицировать которые по какой-либо классификации довольно проблематично. Риэлторы по привычке пытаются вписать новостройки в классическое деление жилья на типы по годам постройки, называя новые квартиры загадочным словом «спецпроект». Почему екатеринбургский рынок не может заговорить на одном языке?</div> <div> Классика квартирного жанра С идентификацией домов, построенных в советской России, у участников рынка проблем не возникает. Жилье в большинстве случаев возводилось по типовым проектам и развивалось вместе с политической жизнью. В 1930-е годы – на заре эпохи Иосифа Сталина – в стране началось строительство прочных домов сперва с деревянными, а затем и железобетонными перекрытиями, предназначенных для номенклатурных работников. В них предусматривались просторные квартиры с высокими потолками, большой кухней, несколькими комнатами, холлами и ванной. В народе их прозвали «сталинками». В это же время стали строить пятиэтажки с длинными коридорами и большим количеством маленьких комнат. Такое далеко не элитное жилье тоже получило название «сталинского», но предназначалось под коммунальные квартиры и общежития. В Екатеринбурге «сталинки» стали появляться в конце 30-х годов. Их много в центре города, на улице Свердлова и в районе Уралмаша. После смены власти «оттепель» настала и в строительстве. С середины 1950–1960-х годов толстостенные комфортные «сталинки» сменили массовые «хрущевки», которые плохо сохраняли тепло. Панельные или кирпичные двух- и пятиэтажные дома предполагались как временное средство в решении квартирного вопроса тысяч советских граждан. Низкие потолки (не выше 2,5 м), небольшие смежные комнаты, миниатюрные кухни и совмещенные санузлы – про такие квартиры даже ходила шутка, что Хрущев хоть и совместил ванную комнату с уборной, но не успел совместить пол с потолком. В 1970-х годах проекты домов, предназначенных для массовой застройки, модернизировали, и «хрущевки» превратились в «брежневки». Теперь они строились из сборных железобетонных конструкций или кирпича и стали более прочными. В отличие от «хрущевок» такие дома возводились из панелей, имеющих одинаковую серию. Комфортность в них повысилась за счет того, что комнаты стали изолированными, санузлы, правда, не везде, – раздельными, в однокомнатных квартирах появился коридор, отделяющий комнату от кухни, а высота потолков поднялась до 2,7 м. Количество квартир на этаже уменьшилось, что позволило расширить и лестничные клетки. В конце 1970-х усовершенствовались и «брежневки» – они выросли в высоту до девяти этажей и растянулись в длину. Такие дома прозвали «пентагонами» из-за сходства со зданием Министерства обороны США, имеющим форму правильного пятиугольника. Российские «пентагоны» со стороны подъезда имеют гладкую стену без выступов и балконов. С противоположной стороны располагаются полулоджии, они группируются по четыре в центральной части дома и по две с его краев, начиная с первых этажей. Это дома либо на 4, либо на 8 подъездов с лифтами, которые доходят только до восьмого этажа. В 1980-х годах прогресс пошел еще дальше и в городе появились дома улучшенной планировки. Площади комнат и кухонь увеличились, даже в однокомнатных квартирах были предусмотрены раздельные санузлы. В Екатеринбурге такое жилье преимущественно строилось из панелей двух серий: 137 и 141. Дома 137 серии имеют 12–16 этажей и один подъезд. Квартиры, начиная с третьего этажа, включают лоджии и балконы, в доме два лифта и боковая лестница с переходом через лоджию. 141 серия – 12–16-этажные дома с одним подъездом и многоподъездные высотой 9–10 этажей. Дома с несколькими подъездами по своим характеристикам похожи на «пентагон», только квартиры в них большей площади. «Хрущевки», «брежневки», «пентагоны» и «улучшенки» разбросаны по всему городу, но особенно их много в районах ВИЗ, Заречный, Юго-Западный. Классификация домов по времени постройки в целом участникам рынка понятна. Риэлторы, правда, оговариваются, что при массовом возведении жилья в каждом городе могли использоваться свои серии «панелек», и тип не всех многоэтажек можно с точностью определить. В частности, это относится к некоторым зданиям на Уралмаше и Эльмаше с нетипичными планировками. А раз они никуда не вписываются, их относят к домам улучшенной планировки. С 1990-х годов такая структурированность из квартирной типологии пропадает. Дома возводятся по новым индивидуальным проектам и в существующую классификацию уже не вписываются. Посчитали не всех Создание новой классификации для новостроек взяли на себя Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) по Свердловской области и Уральская палата недвижимости (УПН). Совместными усилиями два года назад эти организации предложили собственную типологию нового жилья, разделив его на классы: «элит», «бизнес», «комфорт» и «эконом». Как поясняют составители, опирались они на российский и зарубежный опыт, и «классификация затрагивает вопросы, связанные с качеством проекта, не оценивая качество местоположения». Основные параметры, по которым жилье одного класса отличается от другого, – это используемые строительные материалы, внешний вид дома; планировки и отделка квартир, наличие парковок и система безопасности. К примеру, дом элит-класса не может иметь однокомнатные квартиры и быть выше 12 этажей. Он должен быть построен по индивидуальному авторскому проекту, включать квартиры только со свободной планировкой площадью от 80 кв. м и высотой потолков от 3 метров. Внутри необходимо провести полную подготовку под чистовую отделку, установить двухкамерные стеклопакеты с энергосберегающим стеклом, стальные сейф-двери с броненакладками и встроенными видеоглазками. На каждую квартиру должно приходиться по два машино-места в закрытом паркинге. В доме обязательно наличие SPA и фитнес-центра, ресторана. Квартиры продаются напрямую от застройщика и только по рекомендации. К бизнес-классу требования менее жесткие: в таких домах могут быть однокомнатные квартиры от 45 кв. м с высотой потолков от 2,85 м и черновой отделкой. В паркинге, соединенном с домом подземным переходом, необходимо предусмотреть одно машино-место на квартиру, обязательны охрана и консьерж. При продаже квартиры важен, но не обязателен face-контроль будущих жильцов. Требования к домам класса «комфорт» и «эконом» еще мягче. В частности, они могут быть построены по проекту, который уже применялся. В доме комфорт-класса площадь квартир с улучшенной отделкой «под ключ» или черновой отделкой, двухкамерными стеклопакетами и металлической сейф-дверью начинается от 38 кв. м. В экономическом классе ограничений ни по квартирам, ни по «начинке» дома почти нет. Из обязательных критериев – площадь жилья от 28 кв. м, наличие однокамерных стеклопакетов и металлической входной двери. Отмечу, что статуса официального документа классификация не имеет и носит рекомендательный характер. И на практике получается так, что застройщики если и ориентируются на нее, больше исходят из собственных представлений о «классности» будущего дома и готовности к инвестициям. Отсюда появляются некие переходные вариации вроде «бизнес плюс» и «комфорт плюс». «Экономкласс – один, с «плюсами» его не бывает. И если хороший качественный «бизнес» или «комфорт» – он без всяких «плюсов», – поясняет директор строительной компании «Интекс» Александр Невмержицкий. Одним из определяющих факторов принадлежности дома к тому или иному классу застройщики называют местоположение объекта и отмечают, что жилье премиум-сегмента не может находиться на окраинах. При этом представители отдельных строительных компаний оговариваются, что, к примеру, качество строительных работ от класса не зависит – оно везде одинаково, только расположены объекты в разных местах города и имеют разные дополнительные опции в «начинке». А расположение дома в центральных районах города накладывает весомый отпечаток на цену квадратного метра. Риэлторы пошли еще дальше и вывели некую сокращенную версию разработанной классификации: по отдельным параметрам она все же отличается от оригинала, но содержит привязку к местности. В этой версии прямо написано, что жилье класса «элит» – это только центр города, бизнес-класс – центр и прилегающие к нему районы. Если с расположением объекта разобраться можно, то с остальными параметрами все не так просто. Соответствие построенных объектов заявленным классам – большой вопрос. «Это такие общественные «посиделки». Как казаки ходят ряженые, так и девелоперы и подрядчики, чтобы показать свою значимость, используют понятия «элит» и «бизнес», – говорит один из участников рынка, пожелавший остаться неназванным. – А уровень итоговой продукции целиком зависит от заказчика: сколько он денег готов вложить, такой комфортности жилье и получит». Вопрос об элитном жилье в Екатеринбурге тоже остается открытым. Участники рынка если и говорят об этом классе, первым делом вспоминают известный в городе клубный дом. При этом они отмечают, что деление на классы довольно условно, и элитная недвижимость в Екатеринбурге тоже носит свою специфику – этакий «элит по-уральски». Официальная типология Еще одна классификация содержится в территориальных градостроительных нормах (НГПСО 1-2009.66), разработчики которых разделяют дома по уровню комфорта и обозначают жилье социальное, массовое, повышенной комфортности и высококомфортное. Особняком в этой типологии стоит специализированное – это общежития, маневренный фонд, жилье для беженцев и переселенцев и т. п. Тип дома зависит от плотности населения на территории застройки и в каждой квартире. Так, в социальном жилье на человека должно приходиться 18–20 кв. м, в массовом – 21–29 кв. м, повышенной комфортности – 30–59 кв. м, высококомфортном – 60 и более квадратов. Учитывается и такой параметр, как «обеспеченность жилыми комнатами на человека»: чем их больше, тем дом комфортнее. К примеру, в социальном жилье количество жилых комнат равно или меньше количества жильцов, а в высококомфортном на каждого приходится более двух комнат. Эта классификация, кстати, затрагивает и индивидуальные, и сблокированные жилые дома (так называемые таунхаусы), которые в других типологиях не упоминаются. Они разделяются так же, как и многоквартирные дома. При отнесении жилья к тому или иному типу учитываются и другие параметры, к примеру, площадь квартир. В частности, чтобы попасть в социальное жилье, однокомнатные квартиры должны иметь жилую комнату площадью не менее 14 кв. м, квартиры с двумя и более комнатами – не меньше 16 кв. м, кухню не менее 6 кв. м и спальню – не менее 8 кв. м. Именно эта типология является официальным документом. Как рассказали в компании «Екатеринбурггорпроект», прописанные в нем параметры должны содержаться в задании на проектирование жилого дома, и именно они учитываются при прохождении экспертизы. Сами застройщики к подобной типологии относятся неоднозначно. «Мне ближе классификация, которая прописана в нормативных градостроительных документах, – говорит директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. – В новой классификации не хватает самого низкого класса – жилья широкого спроса для людей с ограниченными финансовыми возможностями. Раньше оно называлось социальным. Сейчас понятие экономкласса имеет достаточно широкий диапазон, и квартиры в таких домах – достаточно дорогое жилье». Генеральный директор «УК «АТЛАС ГРУПП» Владимир Городенкер считает параметры, содержащиеся в градостроительных нормативах, морально устаревшими и не отвечающими требованиям современной стройиндустрии. «Понятий социального и массового жилья, приведенных там, сейчас на рынке уже нет. Жилье, возводимое, например, для военных, полностью соответствует требованиям жилья экономкласса. Общежития, которые согласно этой классификации можно отнести к социальному жилью, сейчас тоже никто уже не строит», – комментирует г-н Городенкер. В таких спорах своим путем опять же пошли риэлторы, непосредственно работающие с покупателями жилья. Все новостройки они идентифицируют как «спецпроекты», ставя их в типологию с «хрущевками» и «пентагонами» после домов улучшенной планировки. Новая классификация с разделением на классы многим риэлторам либо незнакома, либо используется крайне редко. «Я владею информацией о новой классификации, но практически ей не пользуюсь. Она касается новостроек, домов типа СП – спецпроект. Риэлторы, работающие в большинстве со вторичным рынком, используют старую классификацию. Пока доля спецпроектов не так велика, «брежневки», «хрущевки» и дома улучшенной планировки продаются и покупаются чаще. Хотя количество новостроек растет, и все впереди», – считает специалист по недвижимости компании «Новосел» Ольга Мельникова. «Существуют параметры, по которым мы относим дом к тому или иному классу. Если мы говорим об экономклассе, то это дом высотой 12–25 этажей без огороженной и охраняемой территории с относительно небольшими по площади квартирами: однокомнатная квартира – это порядка 46 кв. м, двухкомнатная – порядка 50 кв. м, трехкомнатная – порядка 80 кв. м. Материалы, из которых построен данный дом, – это, скорее всего, монолитный каркас, наружные стены из пеноблока с утеплителем или кирпича. Находится он либо в прицентральных, либо в отдаленных районах города, – приводит пример начальник отдела загородной и жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Ирина Сангалова. – К сожалению, даже у самих застройщиков зачастую нет четких критериев, по которым они относят построенный объект к какому-либо классу». При этом, говорят риэлторы, потенциальные покупатели смотрят не на класс объекта, а на критерии, которые они хотят видеть в приобретаемом жилье. «Людям классификация не нужна. Они приходят и говорят: нам нужна квартира в кирпичном доме, с кухней, к примеру, 9 метров, комнатами изолированными или смежными, и исходят из количества имеющихся средств, – говорит управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова. – Бабушкам и дедушкам, среднему классу главное – дешево купить, дорого продать. А какого типа или класса будет этот объект – не важно». Участники рынка сходятся в одном: идеальной классификации, которая удовлетворяла бы всех, сегодня нет. Но нужна ли она? Застройщики считают, что разработки Гильдии управляющих и девелоперов вполне достаточно. В целом же они больше ориентируются на собственные представления об уровне комфорта, не в последнюю очередь исходя из наличия средств. В результате идентифицировать построенный объект с заявленным классом не всегда возможно. Риэлторы подчеркивают, что потенциальные покупатели жилья премиум-сегмента неплохо разбираются в такой недвижимости и на классификацию внимания не обращают. Типология жилья, как показывает практика, не интересует и покупателей квартир в более низком ценовом сегменте. Классификация могла бы помочь профессионалам рынка, но тем же риэлторам еще только предстоит научиться работать с новыми объектами и правильно их идентифицировать.</div>

Покупка недвижимости во Франции http://nedv.info/articles/pokupka-nedvizhimosti-fo-francii Редактор Город Tue, 24 Apr 2012 08:23:09 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/france.jpg" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; height: 129px; width: 200px" />Франция всегда привлекала русского человека: это и близость двух великих культур и восхищение утонченным французским «art de vivre» («искусством жить»), и просто потому что Франция – одна из красивейших стран в мире. Франция идеальна как для туризма и отдыха, так и для постоянного проживания и бизнес-инвестиций. В последние годы немало россиян осуществили свою мечту и приобрели квартиру или дом во Франции. В этом нет ничего удивительного, Франция – одна из самых привлекательных стран для международных инвесторов. Конечно, Болгария и Испания дешевле... Но те, кто покупают во Франции, не гонятся за сиюминутной дешевизной, а руководствуются следующим. Во-первых, это выгодное и надежное вложение денег в страну со стабильной экономической и политической системой. Это преумножение семейного состояния, так как вложения в недвижимость во Франции не обесценятся с годами. Во-вторых, географическое положение: самый центр Европы, развитая система автомобильных и железных дорог, разнообразный ландшафт (горы, моря, равнины...) В-третьих, насыщенная культурная жизнь. Если насчет разнообразия культурной жизни в Париже никто и не сомневается, то не все знают, что и в других регионах Франции в любое время года полно интересных событий. Так, например, на Лазурном берегу проходят многочисленные музыкальные и другие фестивали: Каннский кинофестиваль и знаменитые гонки Формула 1 в Монако весной, международный фестиваль цирка в Монте Карло в январе, знаменитый карнавал в Ницце в феврале, праздники виноделов и винные дегустации в замках осенью, джазовые фестивали в Ницце, Жуан ле Пан и Монако и т. д. Ну а для тех, кто думает о будущем, здесь прекрасное образование для детей, прекрасный климат, развитая медицина и демократическое общество... (кстати, многие россияне руководствуются именно этим...). Что касается вложений в недвижимость, то эта страна предлагает большое количество возможностей как для отдыха (квартиры, виллы, замки, шале), так и для бизнеса (отели, бизнес-центры, рестораны, виноградники). Среди российских покупателей особым спросом традиционно пользуются Лазурный берег и Париж. В прочем, не только у российских покупателей... Англичане, итальянцы, скандинавы и другие иностранные покупатели тоже предпочитают недвижимость именно здесь. Ведь на протяжении последних десятилетий стоимость недвижимости в этих регионах Франции постоянно растет, поэтому практически любые инвестиции в недвижимость на Лазурном берегу и в Париже не могут быть убыточными. Даже в кризис цены на хорошие объекты в Париже, Каннах, Ницце и других городах ривьеры не падали. Кроме того, в этих регионах никогда не будет проблем со сдачей недвижимости в аренду и последующей перепродажей. В Париже цены на недвижимость за последние 10 лет выросли в среднем на 164%, а в некоторых кварталах больше чем на 200%. На март 2012 года в Париже средняя цена 1 м2 при покупке квартиры составила 8340 евро, в Каннах 7955 евро/м2, в Ницце 5795 евро/м2. Но это средние статистические цены, как «средняя температура по госпиталю», на самом деле разброс цен очень велик и цены сильно отличаются в зависимости от квартала, качества здания, вида из окна, наличия и метража террасы, уровня отделки, наличия инфраструктуры и прочих факторов. В других регионах Франции цены на недвижимость существенно ниже, но при этом надо иметь в виду, что ликвидность и доходность от аренды также существенно ниже Лазурного берега и Парижа. На рынке недвижимости Франции можно найти объекты на любой кошелек: от скромной студии или квартиры до шикарной виллы, и даже замка (правда при покупке средневекового замка надо помнить о предстоящих расходах на содержание и об ограничениях для собственника, связанных с владением охраняемым государством историческим памятником). Располагая суммой в 100 000 евро, можно приобрести, например, небольшую студию в Ницце, и при этом несколько недель в году самому наслаждаться лазурным морем, а в остальное время сдавать квартиру в сезонную аренду. Если же вы мечтаете о собственной вилле на юге Франции с бассейном и садиком, то тогда надо быть готовым к сумме не меньше чем 900 000 евро. Варианты покупки недвижимости Если недвижимость нужна максимально быстро, то следует обратить внимание на вторичный рынок, где можно приобрести готовое жилье, затратив минимум времени на оформление. И если ваши вкусы совпадают со вкусами предыдущего владельца, то вы сможете прямо в день покупки поселиться в вашей новой квартире. Процесс покупки жилья в новостройке – более длительный, но взамен вы получаете более комфортное и экологичное жилье и более низкие расходы на нотариальное оформление сделки. Технические нормы Франции гарантируют безопасность новостроек, регламентируют гарантийное устранение возможных неполадок, запрещают использование ранее разрешенных для строительства вредных материалов (свинец, асбест). При покупке на ранних стадиях строительства вы получаете рассрочку по оплате. Приобретение на стадии строительства строго регламентировано законодательством. Приобретение проходит в два этапа. Сначала следует подписание «резервационного контракта», затем – подписание «окончательного договора». Французское законодательство как никакое другое в Европе жестко ограничивает деятельность застройщика, гарантируя максимальную защиту покупателя. Так, в частности, никакой нотариальный акт на незавершенное строительство не может быть подписан, пока не закончен этап возведения фундамента. Если вы думаете прежде всего о долгосрочных инвестициях и не планируете в ближайшие несколько лет жить в приобретенном жилье, то стоит задуматься о покупке по схеме Viager («Виаже»), эквиваленте договора о пожизненной ренте. При этом договоре покупатель выплачивает лишь часть стоимости жилья, а остальная сумма выплачивается ежемесячно в виде пожизненной ренты, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости жилья и оценки продолжительности жизни собственника (чем старше собственник, тем рента больше). Схема «виаже» устанавливает гарантии как для покупателя, так и для продавца. Процедура оформления Франция имеет относительно демократичную процедуру покупки недвижимости, так как она абсолютно одинакова что для французов, что для нерезидентов. Приобретая дом или квартиру во Франции, необходимо знать несколько моментов, которые сделают покупку простой и приятной. В первую очередь хотелось бы отметить, что при покупке недвижимости во Франции ключевую роль играет нотариус, он является представителем государства и контролирует чистоту сделки продажи от начала до конца. Надо иметь в виду, что покупатель имеет право взять своего нотариуса, отличного от нотариуса продавца. И я настоятельно советую потенциальным покупателям воспользоваться этим правом, несмотря на возможное недовольство продавца. При этом нотариальные расходы не увеличиваются, просто нотариусы делят вознаграждение пополам. Процедура покупки следующая: • После того как Продавец и Покупатель договорились о цене, подписывается предварительный договор (Compromis de vente) Предварительный договор может подписываться как в агентстве недвижимости, так и у нотариуса. В предварительном договоре оговариваются основные условия сделки: цена, срок подписания основного договора и, в частности, можно оговорить возможность отказа покупателя от сделки в случае неполучения кредита, возможность замены покупателя (если, например, в конечном итоге недвижимость будет оформляться на компанию). • Для избегания необдуманных покупок французским законодательством (Кодексом потребителя) предусмотрено право покупателя отказаться от сделки в течение 7 дней с момента подписания предварительного договора, и нотариус обязательно письменно информирует покупателя об этом. Продавец с момента подписания предварительного договора не имеет права отказаться от продажи (за исключением случаев просрочки с оплатой). • В течение 10–15 дней с момента подписания Предварительного договора Покупатель обязан со своего личного счета перечислить на секвестровый счет нотариуса гарантийный депозит (задаток) в размере 10% от суммы покупки. Этот задаток подтверждает серьезность намерений покупателя и может быть возвращен клиенту только при наличии оснований, предусмотренных законом и предварительным договором, например, в случае отказа банка в выдаче кредита. Этот задаток сохраняется на счете нотариуса до конца оформления сделки и засчитывается в сумму покупки. Если покупатель отказывается от покупки без законных оснований, то гарантийный депозит ему не возвращается. Многие, наверное, помнят нашумевшую историю с одним русским бизнесменом, который после длительного судебного разбирательства так и не смог себе вернуть залог в размере 39 миллионов евро, передумав покупать самую дорогую виллу на Лазурном берегу, стоимость которой была около 400 миллионов евро... • Следующим этапом является проверка нотариусом всех документов. Обычно проверка занимает около двух-трех месяцев. Во Франции на каждый объект предоставляется огромное количество документов: отсутствие асбеста, свинца, термитов, состояние электропроводки и газового оборудования, эффективность использования электроэнергии и другие. Все эти технические документы на недвижимость выдаются лицензируемыми экспертами, и до подписания основного договора предоставляются Покупателю. Нотариус делает многочисленные запросы и проверяет 30-летнюю историю объекта, в том числе наличие задолженностей по ипотеке у предыдущих владельцев. Нотариус также отправляет запрос в мэрию с уведомлением о предстоящей сделке и ее цене, так как во Франции существует такое понятие как преимущественное право покупки. Мэрия может воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить объект по цене, указанной в предварительном договоре. Именно поэтому во Франции невозможны применяемые иногда в России схемы, когда при доверительных отношениях между продавцом и покупателем в договоре занижается реальная цена сделки. Хотя мэрия применяет свое право преимущественной покупки очень редко, но, тем не менее, в моей практике был такой неприятный случай. Бизнесмен из Москвы хотел приобрести в центре Ниццы целый жилой дом на 15 квартир для последующей сдачи в аренду. Мэрия города Ниццы воспользовалась свои правом и выкупила у продавца дом под социальное жилье. Нотариус был вынужден расторгнуть сделку и вернуть перечисленнный депозит обратно покупателю. Нотариальные расходы составляют примерно 7 процентов от суммы сделки для вторичного жилья, для новостроек – нотариальные расходы меньше и составят около 2–3% от стоимости жилья. В нотариальные расходы включено вознаграждение нотариуса, все регистрационные сборы и пошлины (сумма фиксирована государством). • Одновременно за эти же 2–3 месяца Покупатель должен решить вопрос с финансированием сделки: подать досье в один или несколько банков и получить кредит, или перевести всю сумму сделки со своего личного счета на счет нотариуса. О кредите подробнее я расскажу в разделе «Ипотека». На этом же этапе следует определиться, на кого будет окончательно оформлена недвижимость. В некоторых случаях более выгодно оформить собственность на французскую компанию SCI (гражданское общество по управлению недвижимостью). В российском праве аналогов такой формы общества не существует, а во Франции она очень часто используется для управления недвижимостью и минимизации налогов. • Подписание окончательного договора купли-продажи у нотариуса (Acte de Vente). К этой дате все деньги должны быть уже на счете нотариуса, и только после подписания сторонами окончательного договора нотариус перечисляет денежные средства продавцу и комиссионное вознаграждение агентству. Право собственности покупателю переходит в день подписания договора, покупателю передаются ключи и первичный сертификат на владение недвижимостью. В дальнейшем нотариус самостоятельно завершает процесс оформления и регистрирует сделку в ипотечном бюро. Новый владелец обязан застраховать недвижимость и оформить договора на коммунальные услуги. Возможно, вам покажутся описанные этапы слишком сложными и долгими. Но такая процедура исключает всякое мошенничество, ведь продавец получает деньги от нотариуса только после полной юридической проверки объекта нотариусом. Ипотека При получении кредита для нерезидентов Франции взнос должен быть не менее 50 процентов от цены объекта, но при очень хорошем досье клиента может быть и всего лишь 30% процентов. Банки выдают кредиты на срок от 10 до 25 лет. Заемщик должен подтвердить свой стабильный официальный доход. Основные документы: налоговая декларация о доходах за 3 последних года, банковская выписка по счету за 3 последних месяца и гарантийное письмо банка. Решение о выдаче кредита принимается банком из расчета, что ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать третьей части доходов вашей семьи. Ставки по кредиту, в среднем, 3,5–5% годовых. Кстати, именно эффективная и выгодная система кредитования является одной из причин, все больше привлекающей инвесторов со всего мира. Во многих банках создан специальный отдел, специализирующийся на финансировании нерезидентов. Условие таково, что объект, подлежащий кредитованию, берется банком в ипотечную гарантию. Страхование жизни заемщиком в случае долгосрочных кредитов обязательно. При крупных сделках с недвижимостью на Лазурном берегу возможно кредитование на очень интересных условиях и банками соседнего княжества Монако. Налоги на недвижимость Собственники недвижимости во Франции обязаны уплачивать земельный налог и налог на проживание. Земельный налог является местным налогом, связанным с обладанием недвижимостью. Он устанавливается ежегодно и уплачивается собственником недвижимости по состоянию на первое января текущего года. Учитывая определенные корректировки, его величина определяется исходя из арендной стоимости недвижимости (определенной в зависимости от места расположения недвижимости и уменьшенной на 50%) и устанавливается местными органами самоуправления. Например, на маленькую однокомнатную квартирку в Ницце – около 400 евро/год, за квартиру в 200 м2 – около 1500 евро/год, на большую виллу – около 2000 евро/год. Это очень приблизительные цифры, так как в каждом городе разные корректировки. Налог на проживание устанавливается ежегодно в зависимости от вашей ситуации и уплачивается лицом, проживающим в жилом помещении на первое января текущего года (если недвижимость сдана в долгосрочную аренду – то арендатором). Обычно размер примерно такой же, как и размер земельного налога. Аренда Если вы приобретаете недвижимость во Франции с целью сдавать ее в аренду, то полезно знать, что во Франции три вида аренды, которые регулируются разными законодательными нормами: аренда сезонная, аренда на срок до 1 года с мебелью и долгосрочная аренда без мебели. Договор аренды оформляется в простой письменной форме. Долгосрочная аренда без мебели. Большинство французов арендует жилье именно так. Минусы для собственника – практически невозможно «выкинуть арендатора на улицу», даже если он перестал платить. Более безопасный вариант для собственника – аренда на срок до 1 года с мебелью. Здесь расторгнуть договор легко. Сезонная аренда – до 3-х месяцев. Цены на сезонную аренду самые высокие, и многие собственники вилл и квартир предпочитают именно этот вид аренды: несколько месяцев в году пользуются объектом сами, а на несколько недель в сезон сдают в аренду. Так, например, в Каннах стоимость аренды резко возрастает во время Каннского фестиваля и различных международных выставок и конгрессов: 3-комнатная квартира может сдаваться от 3800€ до 7000€ в неделю, вилла с видом на море 250 м2 – от 10 000€ до 15 000€ в неделю. Вид на жительство Российских покупателей, конечно, волнуют вопросы получения вида на жительство во Франции. Французские власти декларируют, что покупка недвижимости не дает автоматического вида на жительства. Но на практике при наличии собственного жилья, средств к существованию и грамотно составленного досье – отказов практически не бывает. Вначале надо получить долгосрочную визу в посольстве в России, потом оформляется вид на жительство в префектуре той коммуны, где находится жилье. Желающим переехать жить во Францию полезно также знать, что запись и посещение детьми местной школы также является «железным аргументом» для французских властей. материал подготовлен при участии Ольги Гранжан, кправляющего партнера OG Real Estate Франция, Ницца Тел. + 33 760 32 27 20 www.ogrealestate.com

Опыт - сын ошибок трудных. Бизнес-процессы риэлтора можно автоматизировать, кроме творческой составляющей http://nedv.info/articles/opyt-syn-oshibok-trudnyh-biznes-processy-rieltora-mozhno-avtomatizirovat-krome-tvorcheskoy-sostavlyayushey Николай Федорченко Город Mon, 23 Apr 2012 07:42:13 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D1%80%D0%B8%D1%8D%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Количество переходит в качество – такова суть закона диалектического материализма, сформулированного Карлом Марксом. Однако в риэлторской деятельности можно наблюдать обратный эффект: качество работы компании трансформируется в количество обращающихся в нее клиентов. «Учет и контроль!» – учил товарищ Ленин. Руководители агентств недвижимости, в чьем подчинении всего несколько сотрудников, контролируют их действия «вручную». Все на виду. А если в компании десятки, а то и сотни риэлторов, работающих в многочисленных офисах и даже в разных городах? «Вручную» всех не проконтролируешь. Как быть? Внедрять корпоративную АСУ (автоматизированную систему управления). Название-то известно еще с советских времен. В группе компаний «Новосел» так и поступили. Добивались того, чтобы шаги каждого агента от встречи с клиентом до сделки были известны руководителям всех рангов. Чтобы эти шаги были верными и приводили к успешной сделке. Чтобы контроль исключил так называемые «левые» сделки. Чтобы обеспечивался необходимый минимум качества работы каждого агента. Задач было поставлено достаточно. И многие из них – в той или иной степени – удалось решить. Причем всю автоматизированную систему специалисты «Новосёла» разработали самостоятельно, с нуля, без опоры на чьи-либо аналоги, каковых в России они просто не нашли. Помог многолетний опыт работы компании на рынке недвижимости. Никто лучше авторов не расскажет о своем новшестве. Поэтому наш корреспондент встретился с заместителем генерального директора ГК «Новосёл» по качеству, кандидатом технических наук Андреем Киселевым и директором департамента информационных технологий этой корпорации, кандидатом физико-математических наук Андреем Парфёненковым. Картина крупными мазками Корреспондент: В чем заключается работа риэлтора? Какое место в ней занимает творчество? В основном это скорее рутина. И что здесь можно автоматизировать? А. Киселев: Если картину деятельности риэлтора набросать крупными мазками, то получим список основных ее составляющих: - поиск клиента – продавца недвижимости (основной инструмент – реклама своих услуг); - поиск клиента – покупателя недвижимости (основной инструмент – реклама «своих» объектов); - работа с клиентами обоих типов – убеждение в необходимости заключения договора, составление договоров, осмотры и показы объектов, переговоры о цене; - подготовка сделки - сбор и проверка документов, установление наличия и достаточности прав клиентов на совершение сделки; - проведение сделки - обеспечение ее комфортности и безопасности. К составляющим, в которых уместно творчество риэлтора, можно отнести рекламу своих услуг и «своих» объектов, умение убедить клиента в необходимости заключения договора, осмотры и показы объектов. Составляющие, которые могут и должны быть жестко формализованы, следующие: составление договора, сбор и проверка документов, установление наличия и достаточности прав клиентов на совершение сделки, обеспечение ее комфортности и безопасности. Но, во-первых, в подавляющем большинстве случаев реклама объектов недвижимости осуществляется в печатных СМИ и на интернет-ресурсах, где подача информации сильно регламентирована. В этом плане рекламу риэлтором «своих» объектов можно смело отнести к разряду жестко формализованных процедур. Во-вторых, реклама риэлтором своих услуг также в большинстве случаев заключается в оформлении им своей странички на корпоративном сайте, и проявить слишком большую фантазию здесь, пожалуй, затруднительно. Остаются только два момента, в которых риэлтор может проявить индивидуальность. Это процесс убеждения клиента в необходимости заключения договора, а также осмотры и показы объектов. На самом деле это немало: человек, умеющий убедить и «показать товар лицом», в любом агентстве – на вес золота. Итак, подумав, мы можем прийти к достаточно смелому выводу: значительная часть работы риэлтора может быть формализована, а оставшимся творческим элементам человека можно успешно обучить. Формализуемые действия и могут, и должны быть автоматизированы. Руководствуясь этой идеей, в группе компаний «Новосёл» в самый разгар мирового экономического кризиса решили приступить к формализации работы риэлторов и в дальнейшем к ее автоматизации. Корреспондент: Выходит, автоматизировать можно всю риэлторскую технологию, кроме творческой составляющей? А. Парфёненков: По сути, да. Но правильнее сказать – технологические процессы. Их очень много. И они разные – в зависимости от варианта, по которому работает риэлтор. Наиболее распространенный вариант – продажа вторичного жилья. В нашей группе компаний это примерно 70% сделок и около 90% прибыли. «Новосёл» – лидер по этому сектору в Екатеринбурге. Каждый пятый или шестой лот на сайте УПН (Уральской палаты недвижимости) — наш. Поэтому изначально мы заложили в нашу автоматизированную систему управления (АСУ) процессы для «вторички», потом мы их «заточили» на все виды объектов: новостройки, офисы, дачи и т. д. В той же «вторичке» чистая продажа или продажа с ипотекой – совершенно разные вещи и разные технологии. Или, к примеру, обмен. Это очень сложный вариант вообще, и для автоматизации в частности... Технологии в системе подкреплены набором должностных инструкций, комплексом документов и наглядными схемами технологических процессов. При разработке системы нам удалось отделить творческую составляющую профессии риэлтора, что действительно автоматизировать невозможно, от рутинной работы – четкой, по алгоритму, которую агент проводит от встречи с клиентом до сделки. Корпоративная АСУ Корреспондент: Как создавалась автоматизированная система? А. Киселев: Первым этапом стало написание должностных инструкций. Эта работа позволила осмыслить набор и последовательность действий, которые должен совершить риэлтор в ходе подготовки сделки, и перейти ко второму этапу – описанию технологических процессов или, как принято говорить сейчас, бизнес-процессов риэлторской деятельности. На третьем этапе приступили к созданию корпоративной АСУ. В общей сложности на это ушло два года кропотливой работы. Процессы риэлторской технологии были «зашиты» в систему. Например, вариант – организация сделки чистой продажи объекта вторичной недвижимости – разбит на этапы: от встречи с клиентом до архивирования документации по сделке. На каждом этапе либо вводится соответствующая информация, либо риэлтору даются инструкции по совершению необходимых действий. Таким образом, при прохождении варианта риэлтор собирает всю нужную информацию об объекте, в том числе юридического характера, о владельцах и покупателях объекта, и подготавливает необходимые для регистрации сделки документы. Все это делается «в диалоге» с АСУ. Если риэлтор игнорирует ввод в АСУ нужной информации, его движение по варианту прекращается. Коррепондент: Может ли риэлтор обмануть систему? А. Киселев: Такие попытки возможны. Скажем, сканировать не то фото или не ту справку. Но на этапе архивирования все документы проверяются интегрированной в АСУ системой менеджмента качества (СМК), которая осуществляет выборочный контроль «вариантов в работе». Обман обязательно всплывет, и неизбежно последуют штрафные санкции для провинившегося агента. Поэтому риэлтору соблюдать технологию выгоднее. Во-первых, качество услуг оценит клиент, что скажется на дальнейших заработках самого агента, на пополнении его личного «клиентского портфеля». Во-вторых, и риэлтор, и его руководитель будут спокойны: все сделано точно и правильно. В-третьих, не пострадает доход агента. Множество «бантиков» Корреспондент: Что еще можно сказать о полезных функциях АСУ? А. Киселев: Кроме основных составляющих, она постепенно обрастала множеством полезных мелочей – «бантиков», как мы их называем. Например, появились напоминания о еженедельном звонке клиенту, о днях рождения клиентов и годовщинах сделок, СМС-оповещение об интересе потенциальных клиентов к объектам риэлтора, заказы справок ФРС, «новосёломобилей» для агентов, а также многое другое, что полностью и не перечислить. Разумеется, АСУ формирует различного рода отчеты для руководства. Наша АСУ – это конгломерат систем. Она включает в себя элементы CRM (Customer Relationship Management – система управления взаимоотношениями с клиентами), ERP (Enterprise Resource Planning – планирование ресурсов предприятия) и полностью интегрирована с корпоративным сайтом. Сегодня АСУ объединяет более двадцати офисов «Новосёла» в трех городах. В ней одновременно работают около пятисот человек. Для риэлторов автоматизированная система – подспорье в процессе подготовки к сделке: поможет создать необходимые документы, напомнит обо всех документах, которые нужно получить в сторонних организациях, подскажет, что нужно сделать на том или ином этапе, чтобы сделка прошла без неприятных сюрпризов. А руководителям всех уровней от куратора до генерального директора АСУ дает возможность круглосуточного контроля деятельности подчиненных и результатов их работы из любой точки мира, где есть интернет. Кстати, директоры офисов и сам глава нашей корпорации активно этим пользуются во время отдыха за границей. Система решает и такую деликатную проблему, как распределение дохода от сделки с учетом многочисленных объективных и субъективных факторов. А. Парфёненков: Система также позволяет сократить срок обучения новичков. Мы берем человека «с улицы» – месяц-два, технология дана ему, его остается только научить работе с людьми. Раньше этот путь занимал 6–12 месяцев. К тому же была большая текучка: из десяти новичков оставался один. А. Киселев: Что любопытно, новички у нас гораздо легче осваивают систему, чем «старички», которые привыкли, что все на бумажке. Но и они сейчас более или менее вникают... Система является как бы цементирующей основой, которая связывает отдельных сотрудников компании и превращает ее в корпорацию. Корреспондент: Можно ли оценить экономический эффект от внедрения системы? А. Парфёненков: В рублях мы пока просто не считали. Снизились потери клиентов на первых этапах взаимодействия с сотрудниками «Новосёла». Уменьшились сроки экспозиции объектов: быстрее находятся покупатели. Еще эффект – «уменьшение числа не совсем идущих в кассу» вариантов. Ну и ускорение поиска объектов в базе АСУ – в системе хороший «поисковик». Вторая версия Корреспондент: Но вы, как я понял, не останавливаетесь на достигнутом? А. Парфёненков: Сейчас на стадии внедрения вторая версия АСУ. Набили шишек, начиная с нуля. Учли ошибки, допущенные в первой версии, построили новую технологическую цепочку, по которой идет агент. А. Киселев: Первоначально были внедрены технологии, которые должны быть в идеале. Оказалось, что по ним работать очень сложно, почти невозможно. Потом все время упрощали — в результате технология родилась в виде компромисса между тем, что надо, и тем, что реально можно сделать... Любой информационный продукт живет всего два-три года, после чего его надо модернизировать или создавать новый. Корреспондент: Кто-то уже заинтересовался вашим детищем? А. Парфёненков: Есть такие. Но мы просим подождать, пока не выпустим вторую версию, чтобы в полном объеме показать продукт. Корреспондент: Как говорил Владимир Ильич, верной дорогой идете, товарищи... А. Парфёненков: То, что мы идем верным путем, показывает зарубежный опыт. В США множество крупных агентств недвижимости, есть национальные операторы, которые имеют своих риэлторов в каждом штате. Они используют системы, подобные нашей, то есть работают тоже через интернет по таким же защищенным протоколам. Их информационные продукты являются коммерческой тайной каждой конторы. Они продвинулись даже дальше нас. Как правило, американский риэлтор использует не один десяток интернет-ресурсов для продвижения и своих услуг, и «своих» объектов. Расчеты с этими ресурсами автоматизированы, и ими удобно пользоваться: по американским правилам за такую рекламу в основном платит риэлтор, агентство оплачивает лишь стандартные рекламные инструменты... У нашего рынка, я считаю, большие перспективы. Сейчас подрастает поколение людей, которое через 5–7 лет займет доминирующее положение на рынке. Купив недвижимость, они будут сразу думать, как ее продать, заработать на этом и приобрести новую. За рубежом, в тех же Штатах, давно идет такая игра. Очередь – за нашим рынком. С учетом этих перспектив я, например, представляю, как можно построить риэлторский бизнес в плане маркетинга и технологий, который будет зарабатывать очень много. И, конечно, без прогрессивных интернет-технологий здесь не обойтись. И те, кто сегодня это недооценивают, завтра могут стать неконкурентоспособными и оказаться «вне игры».

Паркинги вышли в убыток http://nedv.info/articles/parkingi-vyshli-v-ubytok Анна Асташкина Город Thu, 19 Apr 2012 03:55:25 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BA%D0%B8%D0%BD%D0%B32.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />До 70% парковочных мест в новостройках Екатеринбурга, по признанию самих застройщиков, сегодня пустуют. Градостроительные нормы обязывают строителей возводить их для каждого покупателя квартиры в новостройке, но жильцы предпочитают оставлять автомобили во дворах или пользоваться услугами полулегальных парковок. Стоимость места в паркинге начинается, в среднем, от 500 тысяч рублей, что сопоставимо с ценой капитального гаража. Снижать расценки застройщики не планируют, считая, что и так работают в убыток.    С 2010 года все квартиры в новостройках Свердловской области должны быть обеспечены парковочными местами. Дело в том, что с этого времени в регионе действуют территориальные нормативы градостроительного проектирования (НГПСО – 1-2009.66). Их в течение двух лет по заказу регионального Министерства строительства и архитектуры разрабатывали специалисты УралНИИПроекта (института Российской академии архитектуры и строительных наук). Если раньше застройщики руководствовались менее жесткими федеральными нормами, то жилые проекты, которые утверждаются сейчас, должны отвечать территориальным нормативам.    В соответствии с этим документом количество мест на парковке многоквартирного дома зависит от уровня его комфортности, а расположение паркинга – от численности населения города. Самые жесткие требования предъявляются к жилью высокого уровня комфорта – в таких новостройках разрешены только подземные парковки, на одну квартиру должно приходиться не менее трех парковочных мест. В домах повышенной комфортности половину мест для автомобилей разрешено размещать под землей, а половину – на прилегающей территории, и делать их в меньшем количестве. Наиболее лояльные требования предъявляются к массовому жилью: каждая квартира должна быть обеспечена одним местом в паркинге, причем не менее четверти всех мест нужно убрать под землю. Получается, в доме повышенной комфортности на 300 квартир в Екатеринбурге, в соответствии с новыми требованиями, место для постоянного хранения автомобилей должно вмещать 600 машин, а гостевая парковка – 120. Цифры внушительные. Неудивительно, что сразу после принятия этих нормативов застройщики Екатеринбурга забили тревогу и пытались внести в них изменения, настаивая на уменьшении количества машино-мест. Но в областном правительстве тогда пояснили, что количество автомобилей увеличивается, и жители жалуются на нехватку парковочных мест. Да и разработчики документа готовили его на перспективу – с учетом еще большего роста автомобилизации в регионе.    Как говорят представители строительного рынка сейчас, принятие нормативов только усугубило ситуацию с возведением парковочных мест. Если и раньше затраты на эти объекты были сопоставимы с их рыночной ценой и они плохо распродавались, то в настоящее время это становится настоящей проблемой.    «Строить паркинги в том объеме, который требуют нормы градостроительного проектирования, особенно в домах экономкласса, – совершенно немыслимо и чрезвычайно убыточно, – говорит исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. – Себестоимость строительства парковочного места превышает стоимость автомобиля, которые туда предполагается ставить. И далеко не у каждой семьи он есть».     Другие участники рынка приводят в пример жилой район «Академический», который проектировался по ранее действующим строительным нормам и правилам. «Все подземное пространство там заполнено парковками. Это порядка десяти тысяч машино-мест. Но если подходить по новым требованиям, их должно быть на 30–40% больше! А они и сегодня практически пустуют. Заказчик вкладывает огромные деньги в строительство парковок, а жилец, который имеет машину, не хочет деньги тратить. Нормы загоняют нашу стройку в тупик. Они заставляют строить экономически невыгодные объекты будущему застройщику», – считает директор одной из компаний. Идея с возведением паркингов, говорят застройщики, правильная, только сейчас ложится целиком на их плечи. Чтобы оправдать высокую стоимость земельного участка, на котором возводится дом, парковки вынуждены убирать под землю. А это повышает их себестоимость и увеличивает риск для автовладельцев. Не так давно в один из подземных паркингов хлынула горячая вода и повредила стоящие автомобили. Как признают в строительных компаниях, гидроизоляция – беда многих подземных парковок, и ее устройство обходится недешево.    Себестоимость строительства одного парковочного места оценивается в сумму порядка 500–700 тысяч рублей. Примерно в таком же диапазоне варьируется и рыночная стоимость паркинга. При этом парковочные места популярностью среди жильцов, особенно новостроек экономсегмента, не пользуются. Возникает замкнутый круг: выполнять нормативы и работать себе в убыток, значительно снижая стоимость, бизнес не может, а потенциальные покупатели не имеют средств, чтобы позволить себе еще и дом для автомобиля. «В отдаленных районах города жилье приобретают люди с более низкой покупательской способностью, для них нагрузка в виде паркинга очень существенна. Даже если продавать по себестоимости, они не смогут его купить. И в центре паркинги продаются не идеально, но там хотя бы строительство безубыточно, – отмечает директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. – Эта проблема косвенно повышает стоимость жилья. Если застройщики пытаются продавать парковки дешевле, значит, перекладывают эти затраты на квартиры».    «Другой цены пока предложить нельзя. Строить паркинг – достаточно дорогое удовольствие. Сегодня себестоимость начинается от 500 тысяч за одно машино-место, – говорит директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев. – Если взять, к примеру, наши дома на ул. Вилонова в Пионерском районе или на ул. Орденоносцев на Химмаше, паркинги там наполовину не заполнены – люди предпочитают оставлять машину на улице. На этих объектах у нас цена ниже себестоимости, мы осознанно идем на убытки, чтобы хотя бы реализовать их. Если говорить об объектах бизнес- и элит-класса, там достаточно быстро все раскупается, чаще всего в этих домах квартиры приобретают люди, имеющие на семью 2–3 машины. В жилье комфорт-плюс может пустовать и до 70% мест».    Спрос на паркинги в центральных районах строительные компании и сами стараются «подогреть». К примеру, проектируя новый жилой комплекс в центре Екатеринбурга, один из застройщиков прямо заявляет, что после его возведения будут создаваться такие условия, при которых жильцы не смогут оставлять автомобиль во дворе. Все парковки, включая гостевые, будут убраны под землю, и людям ничего не останется, как приобрести место в паркинге.    Среди других способов повысить интерес потенциальных покупателей – продажа парковочного места в рассрочку, акции по снижению стоимости и долгосрочная аренда. Впрочем, к аренде крупные застройщики относятся скептически, считая, что в этом случае продать машино-места и вовсе не удастся. «Это было бы правильно, если бы срок окупаемости паркинга не был близок к 100-летнему. Если начать сдавать в аренду, это может стать стимулом для того, чтобы паркинги вообще перестали покупать», – предполагает Александр Погончик. Наиболее рациональным сегодня представляется строительство парковок в последнюю очередь – после возведения всего жилого комплекса. Когда человек уже пожил в доме, у него появляется потребность в удобствах вроде парковочного места, куда можно спуститься, не выходя из подъезда. И спрос увеличивается. Продажа машино-места до сдачи дома в эксплуатацию – большая редкость. При этом у застройщиков остаются возможности для законных хитростей. Они могут долго не строить парковку, доказывать, что рядом достаточно других мест для хранения автомобилей, или ссылаться то, что их опросы не выявили необходимость такого строительства. Снижение издержек – основа любого бизнеса, а парковки для застройщиков сейчас представляются тем неликвидным активом, который и продать нельзя, и удешевить как-то неудобно.    Интересно, что создавая такие нормативы, специалисты «УралНИИПроекта» исходили из идеи ограничения высотности здания. Предполагалось, что для выполнения этих достаточно жестких требований необходимо будет снижать этажность застройки. На своей последней пресс-конференции экс-замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий заявлял, что в городе дома по новым нормативам уже строятся. Но многоэтажные дома пока стремятся только вверх. Сами застройщики говорят, что строить пятиэтажку там, где есть возможность возвести 20-этажный дом, экономически не интересно.    Похоже, строительство парковочных мест не столь убыточно, как ограничение этажности. Если стоимость квадратного метра в паркинге составляет порядка 28 тысяч рублей, то цена квадрата квартиры на первичном рынке доходит до 55 тысяч рублей. Мнение экспертов Своими мнениями о том, как соблюсти баланс интересов потенциальных покупателей квартир в новостройках и застройщиков, с журналом «Недвижимости» поделились представители строительного рынка Екатеринбурга. Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала»: – Это совершенно сумасшедшая проблема для всех. Но не решать ее и строить дома без паркингов нельзя, потому что мы получим совершенно разрушенную городскую среду – то, что мы сейчас наблюдаем в домах бизнес-класса, построенных в 1990-х – начале 2000-х. Я сам жил в таком доме – огромные квартиры, несколько автомобилей на одну семью, и двор превратился просто в ад. Очевидно, решение может быть только в строительстве многоэтажных паркингов квартальной доступности на несколько домов, что существенно дешевле. Это может превратиться в некий коммерческий объект, пусть даже со сроком окупаемости 10 лет, но окупаемый. И такой вариант не будет столь критично сказываться на стоимости квадратного метра, как подземные паркинги, которые для застройщиков являются постоянной головной болью и балластом. Их нужно содержать, обслуживать, платить налоги и проценты по кредитам. Если паркинг не продан, застройщик не может бесконечно нести эти убытки, он все равно переложит их на основной дом. Другого варианта просто не может быть. Сергей Булах, генеральный директор ЗАО «АТЛАС СТРОЙ»: – Считаю, что начать следует с освобождения территории наших дворов от несанкционированных парковок. Двор – это место, где растут цветы, деревья, зеленеет трава, гуляют дети и отдыхают взрослые, а не бесплатная стоянка для личных авто! Мое мнение: градостроительный норматив «каждой квартире – свое парковочное место» менять не следует. Изменить ситуацию можно только путем общегосударственных программ, необходимо дополнительное законодательное регулирование и пропаганда в СМИ. Сегодня стихийные парковки в Екатеринбурге приобрели масштаб бедствия: организованные паркинги пустуют, а газоны возле наших домов забиты автомобилями. Строительство отдельно стоящих паркингов без комплекса сопутствующих мер проблему не решит. Эти сооружения не пользуются популярностью у автолюбителей: люди не любят далеко ходить за своей машиной. К тому же, согласно существующим нормам, каждый паркинг должен иметь большую санитарную зону, что в свою очередь приводит к нерациональному использованию и так ограниченных городских земель. Андрей Красильников, руководитель отдела продаж НП «Уралэнергостройкомплекс»: – Если не задаться вопросом парковочного места при строительстве жилого квартала сегодня, завтра мы будем жить на автостоянке. Меры по обязательному строительству паркингов приняты правильные, поэтому особой проблемы в этом я не вижу. Да, она есть, но и без нее – никак. Пройдет время, и люди поймут, что автомобилю тоже нужно покупать дом. Но дело в том, что у покупателей в принципе нет интереса к паркингам. Мы идем им навстречу – даем беспроцентную рассрочку, делаем акции по парковкам, повышаем их доступность. Совместное строительство паркингов – это выход, но он применим только к комплексной застройке. Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой»: – Сейчас этот вопрос целиком на плечах застройщика. На мой взгляд, проблему можно было бы разрешить, используя механизм государственно-частного партнерства и совместного возведения парковочных мест несколькими строительными компаниями. Допустим, муниципалитет входил бы в такой проект, предоставляя землю и прокладывая сети, а застройщики вкладывали бы средства в возведение паркинга. При этом себестоимость строительства можно снизить и даже сравнять со стоимостью продажи. Застройщик был бы избавлен хотя бы от убытков. Александр Невмержицкий, директор ООО «Интекс»: – Наши градостроительные нормы и ситуация в городе не позволяют строить жилые комплексы без парковочных мест. И строить паркинги нужно. Если посмотреть на примере нашего жилого комплекса бизнес-класса – стоимость парковочного места 600–700 тыс. рублей. Они продаются ровно по себестоимости, и мы, по крайней мере, не несем убытки. Если парковочное место предлагается за 1–1,5 миллиона рублей, конечно, его никто не купит. Себестоимость строительства не зависит от того, находится паркинг в доме эконом- или бизнес-класса. Тут вопрос уже к застройщикам – хотят ли они на этом зарабатывать. Если не хотят – продают по себестоимости. Допустим, одна строительная компания сделала не машино-места, а гаражные боксы, и предложила их по доступной цене. Их активно раскупили. Кроме того, сейчас есть и механизмы рассрочки, и БТИ идет навстречу – регистрирует место в паркинге не как долю в общей собственности, а как отдельный объект недвижимости. Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «НОВА-Строй»: – Реальный спрос на паркинги при рыночной стоимости – 10-20% от количества квартир. Но ориентироваться на него мы не можем, потому что вынуждены строить парковочные места по нормативам, с коэффициентом 0.8-1.0 по отношению к количеству квартир. Требования города понятны, но на сегодняшний день сильно завышены. Пока будет возможно бросать машину без административного наказания за ненадлежащую парковку, за безответственность по содержанию своего автомобиля, продажи по паркингам будут штучные. Пути решения проблемы – либо законодательно дать застройщику возможность отказаться от строительства паркинга (с выделением мест под плоскостную парковку), либо исполнительно реализовывать запрет на парковку в неположенных местах (детских площадках, газонах и т.п.). Включать паркинги в стоимость квартир не представляется возможным – в этом случае наценка будет очень существенной. Еще менее реальным будет продавать только вместе с жильем, ведь покупателями квартир являются и молодые семьи, и люди пенсионного возраста, у которых либо еще нет машин, либо, возможно, уже не будет. Разве что продавать паркинг не вместе с жильем, а вместе с машиной. Такой способ используется Японии – вы не сможете купить машину, если у вас не куплен гараж или не оплачена парковка.

Онлайн-технологии риэлторов Екатеринбурга сегодня и завтра http://nedv.info/articles/onlayn-tehnologii-rieltorov-ekaterinburga-segodnya-i-zavtra Николай Федорченко Город Wed, 18 Apr 2012 09:20:33 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%B7%D0%B0%20%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BF%D1%8C%D1%8E%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%BE%D0%BC.jpg" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; height: 144px; width: 180px" />У каждого уважающего себя агентства недвижимости есть свой сайт. Однако и сегодня в Екатеринбурге множество риэлторских контор, которые не имеют своего лица в интернете. Значит, они попросту пренебрегают огромными возможностями для своего бизнеса и рискуют в недалеком будущем оказаться за бортом рынка. Основа капитализма и «шустовский» коньяк Интернет-маркетинг появился в начале 90-х, когда текстовые сайты начали размещать информацию о товарах. Сейчас это нечто большее. Сейчас идет торговля информационным пространством, программными продуктами, бизнес-моделями и многими другими товарами и услугами. Интернет-маркетинг стал основой современного капитализма, которая позволяет любому, у кого есть идея, товар или услуга, достичь максимально широкой аудитории. В отличие от традиционных медиа (печатных, радио и телевидения), вход на рынок через Интернет – не слишком затратный. Здесь можно сэкономить, например, на рекламе. Цена контакта в расчете на одного потребителя очень невелика. Разумеется, мало иметь свой сайт. Огромную роль играют его графический дизайн и юзобилити (то, что определяет, насколько удобно обыкновенному пользователю ориентироваться на сайте). Затем promotion – комплекс мер по продвижению как сайта, так и товара (услуги) в целом в сети. В этом комплексе может использоваться огромный арсенал инструментов: поисковая оптимизация, контекстная и баннерная реклама, e-mail-маркетинг; аффилиативный, вирусный и скрытый маркетинги; интерактивная реклама, работа с блогами и в социальных сетях и т. д. Что означает каждое из этих понятий, можно найти в Интернете. По мнению директора департамента информационных технологий Группы компаний «Новосёл» Андрея Парфёненкова, эти инструменты риэлторами Екатеринбурга не используются даже на 5%. Нет желания. И нет знаний. К слову, элементы скрытого и вирусного маркетинга применяются уже не одно столетие. Доподлинно известно, что еще в 1864 году коньячных дел мастер Шустов прибегал к подобным приемам для продвижения своего коньяка. Когда продукт только поступил в продажу, Шустов нанял несколько десятков студентов, которые ходили по московским питейным заведениям и требовали «шустовский» коньяк. Если такого не находилось, молодежь учиняла скандал с дракой – информация попадала в газеты, создавая вирусный эффект. Через пару месяцев о коньяке Шустова знала вся Москва. Современные информационно-коммуникационные технологии позволяют достигнуть большего в более короткие сроки. К тому же доля интернет-активного населения растет с каждым днем. Все больше людей ищут себе квартиры и информацию об услугах риэлторов в сети. Сегодня едва ли не каждый третий имеет компактный планшет или телефон с большим экраном, чтобы удобно было изучать интернет-ресурсы в любом месте. У людей (особенно в мегаполисе) много времени занимает дорога. А с помощью мобильного устройства можно, например, выбрать момент выхода на рынок недвижимости. Творчество и рутина Зайдите в Яндекс или другой поисковик – тысячи объявлений о продаже квартир, комнат и т. д. А где информация об услугах риэлторов? Только на сайте конкретного агентства. Еще надо найти этот сайт, если он есть. Складывается впечатление, что сегодня продаются только объекты, а не услуги. – Потенциальный клиент – в поиске варианта, – говорит А. Парфёненков. – Как сделать так, чтобы он обратился именно в ваше агентство? Искать «места» в интернете, где люди общаются между собой, – в социальных сетях, блогах, на форумах. Человек зарегистрировался в социальной сети – он указал какие-то свои данные (возраст, интересы и прочее). Это можно использовать для привлечения потенциальных клиентов, увеличения их числа. Например, людей от 20 до 30 знакомить с программой ипотеки для молодых семей... Интересны и другие возрастные группы и социальные категории субъектов рынка: люди от 30 до 40 или, скажем, те, кто желает приобрести жилье экономкласса. Начинать надо с аудитории, потом идти к инструментам. Обычно все наоборот. Возникает отторжение... Изучили аудиторию, выбрали нужные нам инструменты, далее последний пункт – мониторинг. Кто пришел по этой рекламе, сколько человек позвонили, сколько из них стали клиентами компании. Хорошим показателем считается 4–8%. Если мы этого добились – значит, достигли своей цели. И это лишь одна из множества задач, которые позволяет решать наша разработка – автоматизированная система управления (АСУ) «Новосёл». Когда мы ее выведем на рынок, она будет называться «Realtorprof» – интеллектуальная система менеджмента. Действительно, специалисты корпорации создали и внедрили серьезный информационный продукт в области как «внутренних», так и «внешних» онлайн-технологий риэлторского бизнеса. Но это тема отдельной статьи. Вложить немалые инвестиции в проект заставил кризис. В нынешнем году родится вторая версия АСУ – как дочь ошибок трудных А как воспринимают эту «автоматику» сами агенты? В офисе «Новосёла» на Ленина, 39 отзывы положительные. – Много удобств, – отмечает специалист по недвижимости Андрей Окулов. – Прайс не надо листать – все есть в компьютере. Нужную информацию можно найти намного быстрее. Все данные в систему заводишь один раз – и они автоматически разносятся по всем офисам... – Риэлтор работает, во-первых, с людьми, во-вторых – с документами, – говорит Андрей Киселев, заместитель генерального директора ГК «Новосёл» по качеству. – Работа с людьми – это творческий процесс. Его не автоматизируешь. А вот та часть технологии, которая с рутиной, с бумагами связана, – ее можно и нужно систематизировать. И это агенту большое подспорье... В США используют системы, подобные нашей. И там продвинулись дальше нас. Потому что в Штатах данные об объектах недвижимости и ценах на них – открытая информация, в отличие от современной России. Это исторически сложилось. Будем надеяться, что и у нас настанет такое время. Нелишне здесь будет добавить слова А. Парфёненкова: «Те, кто сегодня пренебрегают онлайн-технологиями, завтра будут играть с ними в догонялки, пытаться запрыгнуть в уходящий поезд. Автомобильный рынок в этой области уже прошел свою точку невозврата. Следом идет рынок недвижимости». Игроки большие и маленькие Затронул я эту тему и в разговоре с директором по маркетингу Группы компаний «Центр недвижимости «Северная казна» Павлом Боровиковым. Он отметил, что разработка специалистов «Новосёла» актуальна. Но подобные системы на рынке есть. Например, у москвичей и тюменцев. Крупные игроки с развитой сетью филиалов и сетью франчайзи, безусловно, нуждаются в автоматизации внутренних бизнес-процессов, работы с клиентами, в совершенствовании управления персоналом. Контроль – это очень важно. Обратная связь – тоже. На основании этой информации проще принимать взвешенные управленческие решения. В частности, как для достижения плановых показателей, так и для исключения «левых» сделок, идущих мимо кассы. К примеру, компания использует CRM (customer relationship management – система управления взаимоотношениями с клиентами). Если агент не завел в нее свой объект, он не сможет разослать его в рекламу, распечатать договор и получить комиссионные. Значит, он совершает «левую» сделку и должен быть уволен. – Наша компания достаточно давно на рынке, – говорит П. Боровиков. – В последнее время мы взяли курс на расширение. У нас появились офисы в Нижнем Тагиле, Невьянске, Березовском. Будем открывать еще несколько офисов в Екатеринбурге. Мы, как большинство профессиональных риэлторских компаний нашего города, пользуемся мультилистингом Уральской палаты недвижимости – программой «Маклер». Это очень удобно, когда наибольшую часть информации о рынке и объектах недвижимости можно найти и обработать в одном месте. К тому же мы подключили к мультилистингу свой сайт, и информация, которую заносит риэлтор в программу «Маклер», автоматически появляется на самых популярных площадках в электронных и печатных СМИ. Что очень облегчает работу агента и экономит его время. Кстати, сайт «Северной казны» был признан лучшим сайтом агентства недвижимости в 2011 году на конкурсе Российской гильдии риэлторов в Москве. Однако этот интернет-ресурс постоянно совершенствуется. У компании есть ряд онлайн-сервисов. Они дают возможность пользователям обратиться с сайта непосредственно к директору компании, рассчитать ипотечный кредит и даже выбрать риэлтора, с которым хотелось бы иметь дело. В «Северной казне» серьезно относятся к работе в социальных сетях. В ближайшей перспективе планируют приобрести полноценную CRM. Подходят к этому очень внимательно, чтобы не «убить» агентов рутинной компьютерной работой. Потому что есть в Екатеринбурге и в России неудачный опыт внедрения CRM. Например, в агентстве недвижимости «Восточное». Профессиональная команда, высококвалифицированные менеджеры. Но вот незадача: заплатили большие деньги за разработку этой системы, а на стадии внедрения сотрудники саботировали новшество, и оно осталось невостребованным. Онлайн-технологии риэлторов даже в рамках нашего мегаполиса – тема обширная. И здесь всего не опишешь. Но даже в некоторых маленьких агентствах есть свои «фишки». Например, в бюро недвижимости «РиэлтПартнер». Здесь начали активно практиковать онлайн-консультации для потенциальных клиентов – идея ведущего специалиста и ипотечного консультанта Евгении Фадеевой. Отмечу, что у этой компании, в которой работает всего десять человек, интересный и удобный для пользователей сайт с иллюстрациями, освещающий весь спектр предлагаемых услуг по категориям. Дешевая ипотека и рынок «на ладони» В США гуманная ипотека: от 2% годовых (например, для полицейских) до 6–7% для лиц из категорий риска. И рынок — как на ладони. Мультилистинговая система (MLS) имеет общенациональный масштаб. Допустим, вы – продавец. В Штатах любой человек в любом уголке страны может обратиться к любому риэлтору и на следующий день лицезреть свою недвижимость в Интернете – так же, как и все остальное население США. Если выставить реальную цену, покупателя можно найти очень быстро. Бегать по разным агентам нет смысла: в листинг можно попасть только один раз, а через кого – неважно. Вы – покупатель. Чтобы сузить поиск, вы выбираете подходящее место. В Штатах статистика о жилых сообществах (городах) доведена до совершенства. Вы можете выяснить уровень загрязнения, преступности, средний возраст жителей, процент состоящих в браке, уровень местных налогов и многое другое. Определившись с выбором городка, вы нажимаете кнопку поиска – и вот перед вами список продающихся домов. По каждому из них, кроме картинки (а то и виртуального тура), – вся необходимая информация, вплоть до мельчайших деталей. И все это хранится в файлах MLS. Если вам дом понравился, достаточно записать номер лота. О будущем и оптимизме Здесь можно помечтать и о светлом будущем нашего рынка недвижимости. Когда-то и он станет прозрачным, и сами сделки можно будет совершать в режиме онлайн. Уже сегодня при желании можно сделать себе электронно-цифровую подпись, обратившись в соответствующий удостоверяющий центр. Виртуальный кошелек (webMoney) – можно авансовый платеж перечислять после заключения договора. Когда-нибудь и полный расчет можно будет производить с помощью виртуальных денег откуда угодно – с работы, из дома и даже из метро или вагона трамвая. Хочется надеяться, что подешевеет ипотека, и миф о доступности жилья станет реальностью. Жаль, что крупные западные игроки пока не могут нам предлагать кредиты в валюте по своим ставкам (правила Центробанка РФ не позволяют). Хотя на Западе ипотечный рынок перегрет, и банки давно уже смотрят на развивающиеся — российский, китайский и т. д. Эксперты считают, что ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости Екатеринбурга, внушает оптимизм. Устойчивый рост экономики города и благосостояния населения делают столицу Урала весьма привлекательной для реализации проектов как в сфере жилой, так и коммерческой недвижимости. Круг профессиональных участников рынка расширяется, размах их деятельности растет — и в качественном, и в количественном отношении. Они ставят перед собой все более сложные и амбициозные задачи, стремясь соответствовать последним достижениям и тенденциям отрасли.

Рынок аренды: не такой, как был вчера http://nedv.info/articles/rynok-arendy-ne-takoy-kak-byl-vchera Елена Жаворонкова Город Mon, 16 Apr 2012 08:29:08 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Еще год назад можно было снять жилье, «выловив» из массы объявлений собственника или, на крайний случай, прибегнуть к услугам агента за 40–50% комиссионных – таковых была масса. Небольшую часть составляли «информационные» агентства недвижимости, опознать которых можно и сейчас по нереальным фотографиям квартир, предлагаемых за невысокую цену. «На фото – примерный вид объекта» – сообщила по телефону Екатерина, менеджер такого агентства, на мой запрос по конкретной квартире. «Вы можете подъехать к нам в офис и…» – «Спасибо, до свидания», – поспешила распрощаться я. Наслышаны, знаем. Сейчас на рынке аренды – очередная активность именно таких «информационных» агентств, которые за 2500–4000 рублей предложат вам заключить договор на предоставление услуг по информации о сдающихся объектах. И поклянутся вернуть вам эти деньги, если варианты не подойдут. А варианты все не подходят и не подходят… «Подобные информационные агентства действуют всплесками, – комментирует ситуацию директор компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ Андрей Бродский. – Их активность напрямую зависит от ситуации на рынке недвижимости: когда спрос на жилье опережает предложение, они оживляются. Ведь на рынке аренды баланс спроса и предложения имеет синусоидальный график, и сегодня как раз тот период, когда они могут реально заработать». «Ах, буквально перед вами сняли квартирку!» – по третьему предложенному варианту слышать такое уже смешно. Смешно, если б не деньги. И все же судиться из-за 2500 рублей обманутые граждане не хотят: время нынче дороже… А он пошел 2500 рублей – возврат денег за услуги агентства, 600 рублей – госпошлина за рассмотрение дела и 1250 рублей штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения претензии постановил суд выплатить Максиму Серебрякову, обратившемуся в сентябре 2011 года в информационное агентство недвижимости с желанием снять квартиру. «Сразу оговорюсь, – начал Максим. – Года три назад мы с женой точно таким же способом, обратившись в информационное агентство, удачно сняли квартиру в течение двух дней! Основываясь на столь положительном опыте, мы обратились в подобное агентство, и, заключив договор на предоставление услуг, заплатили 2500 рублей. Далее мы поехали по первому из предложенных вариантов и обнаружили там… агента!». Получается, что не все информагентства дают заведомо ложную информацию и снять жилье с помощью них все-таки возможно? «Дело в том, что раньше многие «информационные» агентства действовали заведомо обманным путем и преследовали только одну цель: взять денег с клиента – поясняет Андрей Бродский. – При этом давали заведомо ложную информацию с несуществующими адресами и собственниками. Сейчас агентства работают иначе: они выдают всю информацию, которой владеют, а вот повезет вам или нет, окажется информация актуальной или давно устарела, – тут вы не угадаете никогда. Они не проверяют актуальность сдающихся объектов, то есть, не дают никаких гарантий. И уж тем более о ситуации, описанной вашим героем (Максимом Серебряковым – прим. ред.), который обнаружил на объекте еще одного агента (который, кстати, ни в чем не виноват) – «информационщики» никогда не предупреждают. Они просто за этим не следят». Заплати еще немного «…Агент, который сам не ожидал, что на просмотр квартиры приедет так много людей «с подачи» информагентства, – продолжает свой рассказ Максим Серебряков, – объяснял собравшимся (а кроме нас приехало еще несколько человек), что именно ему мы должны заплатить 50% при заселении! Тут он был прав – он делал свою работу и вообще приехал со своим клиентом, из другого агентства… Но мы, конечно, на такие «дополнительные» условия были не согласны». Такой «бардак» на рынке аренды комментирует директор СКБ-Недвижимость Анна Трояновская: «Рынок аренды разительно отличается от рынка услуг по продаже-покупке жилья. На рынке аренды давно царит хаос, в первую очередь информационный, затем кадровый. Молодежь хочет быстрых денег. И они идут на аренду и не задумываются о будущем. «Аренда – это «разовая» услуга. Человек, который работает в аренде, не заинтересован в дальнейшем взаимодействии с клиентом – вот ключевой момент! И ему все равно: он сдаст квартиру, а дальше – будь, что будет… Это не риэлторы. Я называю их арендниками и считаю, что нужно разграничить эти два понятия, ведь негативную окраску «арендники» намертво прилепили профессии риэлтора в целом. Несмотря на то, что не все «информационные» агентства недвижимости обманывают клиентов, я бы им всем запретила называться агентствами недвижимости. Потому что это «стол аренды» какой-то». Сегодня существуют различные платные интернет-базы с информацией обо всех источниках и лицах, сдающих квартиры. Ими и пользуются агентства-информационщики. «Мы тоже ими пользуемся, если какой-то срочный поиск варианта, а в нашей собственной базе на данный момент нет подобного предложения. – комментирует Андрей Бродский. – Сведения в таких базах реальны практически на 50% – новые объекты появляются, но и старые «висят» какое-то время. Принципиальная разница в том, что мы проверяем для своих клиентов актуальность вариантов и вместе едем на объект. Таким образом, арендатору нужно только определиться с выбором жилья». Пятьсот рублей, не больше «…Через 2 дня поисков квартиры я понял, что все предложенные варианты не подходят просто потому, что их нет! – продолжает Максим Серебряков свою историю. – Они сданы, причем не вчера и не позавчера, а давным-давно… Когда я пришел в агентство с требованием вернуть деньги, мне сказали: «Нет проблем! Пишите отказ от предоставления услуг». Я написал отказ, который они рассматривали две недели. Потом позвонили, пригласили в офис и девушка, представившаяся помощником руководителя, передала ответ на заявление даже без печати и сказала, что «К сожалению, готова отдать мне 500 рублей и не больше, так как расходы компании составили две тысячи рублей»: «На этом моменте я не стал спорить и, отказавшись от пятисот рублей, отправился домой писать претензию агентству. Копии претензии я сдал в агентство и параллельно – в суд. Там же я сразу написал исковое заявление… Ответчик в суд, конечно, не явился. Мне выдали исполнительный лист, я выслал агентству все копии этих документов для ознакомления – от них ни ответа, ни привета. Тогда я пошел другим путем: передал документы судебным приставам и с января ожидаю исполнения. Я не тороплюсь. Получить деньги для меня – не самоцель. Я хотел наказать агентство за мошенничество и надеюсь, мой опыт в этом деле поможет многим не только избегать подобных агентств недвижимости, но и не лениться подавать в суд: судебная практика показывает, что практически в 100% случаев тяжб с агентствами заявители выигрывают суды», – говорит Максим. Мы не можем раздавать всем подряд телефоны собственников! Такой ответ получила Марина Чехмарева от менеджера подобного агентства 3 февраля текущего года на просьбу посмотреть понравившуюся квартиру. – «Поэтому вам нужно приехать к нам в офис», – звучит все то же «заманчивое» предложение... «Поскольку о схемах работы агентств на рынке недвижимости я ничего не знала и не удосужилась эту информацию найти в интернете, то решила, что теперь так работают все агенты, – вспоминает Марина. – Раз собственника найти не смогла, то придется пойти на их условия. В офисе менеджер при мне созвонилась с «собственником» и передала мне трубку. Он со мной пообщался, и назначил время просмотра квартиры. Ну, конечно, абсолютно все в этой конторе выглядело сомнительно! Но в спешке (мне срочно нужна была квартира на время ремонта), отключив абсолютно все благоразумие, я отдала деньги и получила договор со списком нескольких квартир и телефонов «как бы» их собственников. Ну а дальше... встреча, конечно же, не состоялась, телефоны не отвечали, а менеджер просила не переживать, и обещала в любом случае найти мне квартиру… Судиться с ними у меня не было ни времени, ни желания, но и просто махнуть рукой тоже не могла, – продолжает Марина свой рассказ. – Моей задачей было – постараться предупредить как можно больше людей. Разослала «письма счастья» в городские СМИ, администрацию, и другие организации, написала про них на сайтах о мошенниках. В основном реакции не последовало, некоторые СМИ написали, что тема уже стара. Администрация города, к сожалению, не уполномочена осуществлять контроль над подобными организациями, о чем уведомила меня официальным письмом. Но тема актуальности своей не потеряла, скорее, наоборот. С каждым днем количество обманутых растет так же, как и количество «липовых» агентств. И таких, как я, которые никогда раньше не слышали о подобных мошенниках и не думали, что можно так открыто обманывать, – очень много! Значит, нужно об этом говорить больше, постараться предупредить людей, ведь это в том числе имидж города, поскольку снимают квартиры чаще всего иногородние». «Иногородний» Евгений Марченко снимает квартиру: «Я ни разу не обращался в «информагентства», «выходил» только на агентства с 50% комиссией и считаю, что снять квартиру за 20 тыс. рублей, при этом заплатив еще 10 тыс. рублей агенту – это слишком! И не только для иногородних, но и для коренных жителей такие высокие комиссионные не оправданы… За что?». По сути, за то, что другого выбора у желающих снять жилье – нет. Найти собственника? Попробуйте, если еще не доводилось. А вы – правда, собственник? Яна Бакунова сдает свою квартиру: «Люди уже просто не верят, когда я по телефону отвечаю: Да, я собственник». Они переспрашивают по нескольку раз: «Вы – правда, собственник?». Участники рынка аренды устроили все так, что до объявлений собственников добраться очень сложно. Полгода назад я разместила в интернете объявление о сдаче внаем квартиры подруги, по ее просьбе: она уехала в другую страну. Через полчаса мне позвонили с предложением: «Я курирую данный район по сдающимся квартирам(!), давайте я «попредлагаю» вашу квартиру своим клиентам, а мы с вами рассчитаемся уж как-нибудь, если клиенты будут от меня…». Позже я обратила внимание, что мое объявление копируют, вписывают свои телефоны и имена, причем, сразу несколько. Вот почему мне не звонили сами арендаторы – они просто не могли найти мое объявление среди «более свежих» от агентов. Получается, что вариант с 50% комиссионных – неизбежен. «Скажите спасибо, что не 70 и не 100, как берут в Москве!» – попытался, видимо, утешить меня один агент. Из чего складываются и как рассчитываются эти «агентские» 50% – я поинтересовалась у Андрея Бродского. «Критерий моих расчетов – это затраты на работу отдела аренды. Причем, прибыли по аренде – никакой. Если человек считает, что заплатить 50% – это много, то по нашим расчетам получается, что эта комиссия выводит отдел на более-менее рентабельную цифру. Потому что затраты приличные. Что касается Москвы, то там всегда есть и будет превышение спроса над предложением и эта «подпитка», которая у нас имеет сезонный характер (студенты, работники-мигранты), там постоянная. Москва может спокойно ставить свои условия по 100%. У нас же – расчеты только бухгалтерские. В хорошие для агентств времена, перед кризисом, когда сюда массово ехали «северяне» и покупали или снимали квартиры для своих детей, мы пытались поднять комиссионные до 70%. Но все-таки вернулись обратно в свои 50%. При этом мы всегда обосновываем клиенту наши комиссионные: помимо высокого уровня ответственности у нас есть своя «когорта» наймодателей, с которыми мы давно работаем, а также определенные преференции для обеих сторон договора коммерческого найма. «Что касается истории с судом, я думаю, что взыскать с недобропорядочного агентства наложенный штраф будет проблематично, – добавил свое мнение по поводу судебной тяжбы Андрей Бродский. – Наверняка подобные организации предусмотрели возможные обращения в суд и у них есть « открытые двери» для таких случаев, а реальных активов, скорее всего, нет. Сам Максим планирует в ближайшее время связаться с судебными приставами и узнать, как продвигается дело. А пока он дает рекомендации тем, кто оставил свои деньги в таком «информагентстве», но хочет их вернуть: «Договор таких агентств составлен довольно грамотно, но не учитывает одну вещь: они все переводят в плоскость Гражданского кодекса, а мы в данной ситуации являемся потребителями услуг и ориентируемся на закон «О защите прав потребителей». Поэтому, необязательно подавать в суд по месту нахождения ответчика (а вас, скорее всего, туда отправят, когда вы обратитесь в свой районный суд), если вопрос касается прав потребителя. Это ускорит весь процесс». Возможно, до суда дело не дойдет, если вы предпримите попытки «пообщаться» с директором такого агентства: были прецеденты, когда руководители агентств возвращали деньги клиентам, не доводя дело до суда. Нужно проявить настойчивость и приводить, в свою очередь, юридически грамотные доводы. Не будьте жертвой обстоятельств – и обстоятельства изменятся.

Удорожание жилья продолжится http://nedv.info/articles/udorozhanie-zhilya-prodolzhitsya Анна Асташкина Город Wed, 04 Apr 2012 07:53:46 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%82%20%D1%86%D0%B5%D0%BD4.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />За первые месяцы 2012 года, по данным журнала «Недвижимость», первичный рынок подрос незначительно – в пределах 1,01%, но вторичный увеличился в цене почти на 4,5%. На сегодняшний момент средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет порядка 54 тыс. рублей, вторичного жилья – почти 64 тыс. рублей. По прогнозам участников рынка, к концу года эти цифры будут только нарастать. Наибольшая динамика коснется квартир в новостройках. По разным оценкам, годовой рост составит от 6 до 25%. Предпосылок для снижения стоимости жилья в уральской столице на сегодняшний день нет.     «Спросовая» цена     По итогам 2011 года, согласно статистике журнала, стоимость квартир в новостройках Екатеринбурга в среднем увеличилась на 6,83%, что в денежном эквиваленте составило порядка 3,5 тыс. рублей. При этом однокомнатные квартиры увеличились в цене на 10,7%, а многокомнатные – почти на 12%. Вторичный рынок в целом за год показал рост в пределах 10,65% (порядка 6 тыс. рублей). Однако однокомнатные на вторичке подорожали почти на 16%. При этом бизнес-сообщество утверждало, что рост цен сохранен в пределах инфляции. Однако, по данным Росстата, официальный уровень инфляции в России в 2011 году составил 6,1%, что стало историческим минимумом для страны с 1991 года. Прогноз на 2012 год – инфляция в пределах 6–6,5%. Прошлый год показал, что сохранить на этом уровне и цены на жилье вряд ли удастся. Тем более что эксперты не исключают резкого роста инфляции предстоящим летом. Связано это с тем, что тарифы на подключение к коммуникациям и цены на энергоносители были «заморожены» на предвыборный период.     С начала года первичный рынок уже подрос на 1,01%, а вторичный – на 4,43%. На сегодняшний момент средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет порядка 54 тыс. рублей, на вторичном рынке – порядка 63 тыс. рублей. К концу года эти цифры будут только нарастать. В настоящий момент наиболее активно увеличивается цена на квартиры небольшой площади в нецентральных районах города.     Удорожание подогревают и сами потенциальные покупатели. С конца прошлого года строительные компании отмечают существенное увеличение спроса на свои объекты. В НП УС «Атомстройкомплекс» говорят: традиционно «сонные» зимние месяцы в этом году показали себя наиболее активными. В феврале даже был побит исторический рекорд компании по продажам: за месяц было реализовано более 15 тыс. кв. м жилья в новостройках. Директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев такой интерес объясняет психологическими факторами: «Если до нового года люди традиционно опасались постновогодних перемен, то в начале года к этим опасениям добавились президентские выборы, которые всегда вносят на рынок некий элемент нестабильности. Более того, сегодня люди понимают, что в отношении недвижимости скорее неизбежно повышение цен, нежели их падение. Тем более что сегодня недвижимость – это самый понятный актив для инвестирования».     Свою роль, конечно, сыграли и реальные предпосылки. Остро сказался так называемый отложенный спрос. «Стройка – это сложный процесс. От появления земельного участка до ввода в эксплуатацию проходит в среднем три года, – говорит Александр Матофаев. – Если вернуться на три года назад, это был 2008 – начало 2009 года, самый пик кризиса. На тот период времени новые площадки практически не осваивались, либо строились по мере поступления финансирования. Сейчас люди готовы купить жилье, но строительный рынок не может так быстро отреагировать на спрос. Достаточного количества предложений у застройщиков нет. Эта дельта сегодня стала существенной, и возникла предпосылка к такому ажиотажу».     Еще одна причина – дефицит земельных участков, подготовленных для строительства, и высокая стоимость подключения к сетям. Эти извечные проблемы строительного рынка, отмечают девелоперы, уже приводят к стагнации на первичном рынке, росту себестоимости квадратного метра жилья и его цены для конечного потребителя. «Главная негативная тенденция – повышение цены земли и ужесточение конкуренции между застройщиками за участки под строительство, о чем позволяют судить итоги последних земельных аукционов. Возрастающая в 8 или 10 раз от первоначальной цены стоимость участка ставит под сомнение возможность строительства жилья экономкласса», – комментирует коммерческий директор ЗАО «НОВА-Строй» (предприятие группы ЛСР) Руслан Музафаров.     Именно такое наиболее дешевое жилье востребовано на екатеринбургском рынке. Доля квартир эконом- и комфорт-класса доходит в портфелях застройщиков до 80%, но жилья все равно не хватает. По разным оценкам, потенциальный спрос на такие квадратные метры составляет порядка 2 млн кв. метров ежегодно. Ввод многоквартирного жилья за последние пять лет составил менее половины этого объема. К концу 2012 года, по предварительным данным администрации Екатеринбурга, планируется ввести в эксплуатацию порядка 1 млн 50 тыс. кв. м жилья (в том числе порядка 800 тыс. кв. м в многоквартирных домах). Как ранее сообщал журнал «Недвижимость», большинство этих объектов закладывалось в период кризиса. Новых площадок в запасе у застройщиков почти не осталось. Вместе с недостаточным количеством предложений этот фактор может в дальнейшем еще сильнее «подогреть» цены на рынке. Объем вводимого жилья в Екатеринбурге (индивидуальные и многоквартирные дома): 2007 – 900 тыс. кв. м 2008 – 955 тыс. кв. м 2009 – 817,3 тыс. кв. м 2010 – 1 млн 26 тыс. кв. м 2011 – 1 млн 50 тыс кв. м     В ритме инфляции?     В текущем году резкого удорожания стоимости жилья участники рынка не ожидают. Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль прогнозирует плавный рост цен в ритме инфляции: «Стремительного роста ждать не надо, потому что ожидаемый платежеспособный спрос не бесконечен. И сейчас он регулирует возможности этого роста. Ждать, что ипотека сильно разгонит цены, тоже не приходится: видно, что банки скорректировали свою политику в отношении ипотечного кредитования. Уже заметен рост процентных ставок, поэтому рассматривать ипотеку как некую базу для существенного роста спроса не стоит». Г-н Бриль отмечает, что существенное повышение стоимости жилья невыгодно прежде всего самим девелоперам. Это увеличивает срок экспозиции построенных квартир, а не скорость их продажи.     По мнению генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Татьяны Деменок, резкого роста цен ждать не стоит. Но только в этом году, пока ситуация с количеством вводимого жилья понятна. Однако уже в 2013 году, говорит Т. Деменок, если количество строительных площадок не увеличится, удорожание может достигнуть 15% на вторичном рынке и 25% на первичном. Руслан Музафаров отмечает, что прогнозы по поводу динамики стоимости в пределах 15–20% кажутся маловероятными, так как для покупателей очень большое влияние имеет ценовой фактор, а рост благосостояния населения Екатеринбурга идет относительно низкими темпами: «При условии дальнейшего положительного развития экономической ситуации в стране и регионе вероятен плавный рост на протяжении всего 2012 года, не превышающий 6–8%. Динамика цен будет наблюдаться в сегментах жилья «эконом» и «комфорт», колебания стоимости жилья класса «бизнес» и «элит» возможны в пределах 1–2%».     Не стоит ожидать и традиционного летнего затишья – в этот период рост цен может несколько замедлиться, но снижаться не будет. Риэлторы ожидают стабильное повышение стоимости квадратного метра и на первичном, и на вторичном рынке. По мнению руководителя аналитического отдела компании «Новосел» Сергея Меньшенина, осенью средняя цена предложения перешагнет отметку 70 тыс. руб. за кв. м.     Реалии могут оказаться еще более пессимистичными. Проведем небольшой расчет. Возьмем официальные цифры численности населения Екатеринбурга (1 млн 386,5 тыс. человек на 1 января 2012 г.) и общий объем жилищного фонда города (32,6 млн кв. м). Получается, на каждого горожанина приходится 23,5 кв. м жилья. Даже если вычесть из жилищного фонда аварийные дома (их, по данным регионального министерства энергетики и ЖКХ, в Екатеринбурге порядка 4%), цифра будет почти 23 кв. м на человека. Социальная норма жилья в городе – 10 кв. м на человека. Значит, по официальным данным, спрос равен предложению, а на каждого горожанина приходится количество квадратных метров, даже превышающее норму.     Если же взять данные неофициальные, выйдет, что почти каждый второй хотел бы улучшить свои жилищные условия: переехать от родителей, приобрести отдельное жилье или купить квартиру большей площади. Прибавьте к этому естественную миграцию населения, людей, приезжающих в Екатеринбург из городов-спутников на работу и желающих приобрести собственные квадратные метры. Получим цифру, существенно превышающую данные о численности населения в уральской столице. Все эти люди формируют потенциальный спрос на жилье. Он постоянно растет, а количество предложений, как видим, ограничено, и сегодня все идет к тому, что оно будет сокращаться еще больше.     При этом предпосылок для перехода потенциального спроса в платежеспособный не наблюдается. Средние ставки по ипотечным кредитам составляют порядка 10,5-14,5% годовых, первоначальный взнос – около 30%. При уровне заработной платы 20 тыс. рублей среднестатистическому жителю Екатеринбурга только на первый платеж придется откладывать половину своей зарплаты в течение пяти лет. Поэтому пока потенциальный спрос главенствующей роли на рынке не играет. Но с учетом того, что количество площадок под жилищное строительство стремительно сходит на нет, увеличения земельных аукционов в ближайшее время не предвидится, цены продолжат стабильный рост. По нашим оценкам, к концу года он может составить до 30%.

Эти странные, странные собственники… Курьезные случаи на сделках с недвижимостью http://nedv.info/articles/eti-strannye-strannye-sobstvenniki-kureznye-sluchai-na-sdelkah-s-nedvizhimostyu Елена Жаворонкова Жилая недвижимость Mon, 02 Apr 2012 04:31:31 GMT article

<div> <img alt="" src="http://nedv.info/files/бабушка.jpg" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; width: 194px; height: 200px; " />Вот он – важный день сделки! «Цепочка» из собственников создана, все под контролем, собираемся и едем в регистрационную палату. Необходимые родственники, документы и деньги – с собой. Риэлтор – встречает, сопровождает, поясняет. В этот день он – гуру…</div> <div> Но при всей ответственности и серьезности оформления сделок по недвижимости – в процессе случаются и курьезные случаи. Происходят они, конечно, из-за «человеческого» фактора. Которого тем больше, чем длиннее «цепочка» из участвующих в сделке. </div> <div> О нетривиальных, абсурдных и просто странных случаях из практики мы попросили рассказать специалистов из агентств недвижимости Екатеринбурга.</div> <div>  </div> <div> «Марина Николаевна, давайте еще раз «пройдемся» по документам. Все взяли? И эту справку?.. А ту? Согласие мужа на продажу? И на всякий случай квитанцию по коммунальным платежам», – так происходят у риэлторов «сборы» клиентов накануне дня сделки по недвижимости. Мероприятие это серьезное и крайне волнительное, люди от такой ответственности испытывают стресс. Разной степени тяжести.</div> <div> «Марина Николаевна приехала на сделку, крепко сжимая в руках сумку с документами. Когда я попросила достать документы, она заглянула в сумку и побледнела. Не ту сумку взяла! …«Правильная» сумка осталась дома, видимо, дожидаясь лучших времен… Хорошо, что «подмену» мы заметили заранее: кинулись к машине и успели до назначенного времени привезти нужную сумку с документами», – делится опытом Ирина, специалист по недвижимости одного из АН.</div> <div> Забыть деньги на сделку – такое у собственников случается. Ведь многие люди сталкиваются с куплей-продажей своей жилплощади 1–2 раза за всю жизнь и наличные деньги в таких размерах видят тоже в первый раз. Как не перенервничать, если, по сути, во время сделки решается твоя судьба! </div> <div> «Да, деньги иногда забывают. А случается, приходят на сделку с загранпаспортом вместо российского! – вспоминает случай из своей практики риэлтор Татьяна. – Приехала пара из Нижнего Тагила сразу на сделку. Предварительно они высылали копии российских паспортов, документов, я все проверила, нюансы обсудили по телефону… И вот достаем документы, а у них только заграничные паспорта! Российский паспорт жены оказался на обмене, и муж «за компанию» тоже взял свой загранпаспорт. «А какая разница? – удивляются, – они что, не действуют? Не может быть, давайте уточним!»… Причем, этот мужчина, кажется, был юристом», – удивляется Татьяна.</div> <div>  </div> <div> Недосчитался двухсот тысяч</div> <div> «Однажды мой клиент внес аванс в размере 200 тыс. рублей и «благополучно» забыл про это. Обнаружилась «пропажа» во время сделки в Росреестре, когда он отсчитал продавцу 3 миллиона рублей (полная стоимость квартиры) и глубоко задумался. В тот момент задумались все участники сделки. Но все же покупатель первым вышел из ступора и вспомнил, что на эти 3 миллиона он планировал купить квартиру и сделать ремонт, а на ремонт ему вдруг не хватает!... Тут и вспомнились «забытые» 200 тысяч аванса, мысленно отложенные на ремонт», – рассказывает свою историю риэлтор Анна. </div> <div>  </div> <div> Все больше появляется людей, выбирающих квартиры в соответствии с рекомендациями фен-шуй или руководствуясь советами астрологов. </div> <div> «Да, люди, выбирающие квартиру по фен-шуй, встречаются нередко, – поделилась своими наблюдениями риэлтор Марина – Одна моя клиентка – красивая интеллигентная женщина, при выборе квартиры требовала, чтоб окна не выходили на высокие и длинные объекты (трубы, башни), виднеющиеся из окна, а улица, идущая от дома, не должна быть прямой и упираться в тупик…». </div> <div> Астрологи имеют большое влияние на некоторых желающих купить или продать жилье. «Однажды мы со всей «цепочкой» продавцов и покупателей готовы были выйти на сделку, – рассказывает риэлтор одного из агентств Юлия, – и вдруг один из покупателей мне звонит и доверительно сообщает: «Вы знаете, я могу выйти на сделку только 21, 24 или 28 числа... Нет, я никуда не уезжаю, просто только эти дни благоприятны для меня! Так сказал мой астролог». Я думала, что вся «цепочка» вздрогнет – ведь все было практически готово. Но, к счастью, все отнеслись с пониманием и согласились ждать указанных мистических дат».</div> <div>  </div> <div> А нулей-то я и не заметил</div> <div> Ольга, специалист по недвижимости: «Два года назад ко мне обратилась знакомая помочь сопроводить сделку. Ее мама нашла покупателя на дом в садоводческом товариществе – дедушку лет семидесяти. «По цене, – говорит мама знакомой, – мы с ним уже договорились: 300 тысяч рублей». Она привезла копии всех документов, договор мы напечатали, утром встречаемся все на сделке, заняли очередь… Вижу, заказывать комнату для расчетов никто не собирается: «Пойдемте, – говорит дедушка, – в машину, там рассчитаемся, и все!». Мы садимся в машину, передаем ему документы и договор. Он все внимательно читает и подписывает. Мы: «Ну, давайте деньги и пойдем на регистрацию». Тут он достает из кармана 300 рублей и торжественно передает мне. Все разом замолчали. Никто ничего не может понять. Что это за деньги? Комнату для расчетов, вроде, решили не брать… Я осторожно вступаю: «А за что эти 300 рублей?» – Он: «Так за дом!»… Переговоры – дело тонкое, – улыбается Ольга. – А я еще понять не могла, почему дедушка так сильно возмущался накануне по поводу такой «дорогой» госпошлины – 1500 рублей!».</div> <div>  </div> <div> Глубоко пожилые собственники – вообще своеобразный контингент. Именно от них можно ожидать чего угодно. «Они могут внезапно отказаться продавать квартиру. Прямо на самой сделке, когда уже у покупателей сняты деньги и вот-вот произойдет передача наличных, – делится своими наблюдениями риэлтор Юлия. – Мотивация, причем, всегда одна и железная: «Я передумал». И, как правило, никакие увещевания покупающей стороны и даже родственников не действуют. Ну что ж, хозяин-барин». </div> <div> «Лет семь назад у меня был смешной случай, – вспоминает риэлтор Ольга. – Бабушка-клиентка приехала на сделку и извиняющимся тоном говорит: «Ой, мне так неудобно, тут столько народу собралось, а у меня деньги в банке…». Вся «цепочка» в шоке, обращаются ко мне: «Ольга, как так, почему не проконтролировали?!». Я – к бабушке: «Как это вы приехали покупать квартиру без денег?» – Она: «Так нет, они у меня в сумке, в банке! – и достает стеклянную банку с крышкой. - Я с Уралмаша ехала в трамвае, боялась, что сумку порежут…».</div> <div>  </div> <div> Деньги цветочного магната</div> <div> «Однажды покупал у нас квартиру «цветочный» делец, азербайджанец, – поведала нам Ольга ещё об одном курьезном случае. – Квартиру он выбрал довольно дорогую – 7 миллионов рублей. И когда пришло время передавать деньги, он достал из портфеля пачки замученных разнокалиберных денег всех цветов и размеров. Все 7 миллионов!.. Обычно деньги приносят аккуратно сложенные, новые, ведь снимают их обычно незадолго до сделки в банке. А тут, как оказалось, «все деньги ему прислали утром из Москвы, с розничных точек». Я говорю: «Так вы бы хоть предупредили!»… Мы около часа перебирали эти «розничные» деньги: и мелкие и крупные, и мятые и замусоленные. В пересчете участвовали все, кто был на сделке. А когда продавцы привезли эти мятые и торчащие отовсюду деньги в банк, чтобы положить на счет, у банковских работников возникли вопросы… Хорошо, что они поехали в свой банк, в котором являются постоянными клиентами, где смогли объяснить, что только что продали квартиру…».</div> <div>  </div> <div> Елену, риэлтора одного из АН, искренне удивила одна ее клиентка. «Девушка интересная, тонкая, увлекающаяся идеями фен-шуй, но с какой-то необузданной жадностью подошедшая к продаже своей дорогой квартиры. Проблема встала с арендаторами, которые эту квартиру снимали вплоть до дня сделки. Задолго до сделки эти вопросы пытались решаться, но в итоге все равно не решились. Дело в том, что моя клиентка должна была арендаторам вернуть 10 тыс. рублей (видимо, залог), но никак не хотела этого делать! Как сторона покупателей ни поднимала этот вопрос в процессе, хозяйка все придумывала отговорки. Я тоже пыталась ее образумить, но она – ни в какую! И вот настал день сделки, а вопрос с арендаторами так и не решен... Тогда покупатели – молодцы, встали в «позу» и вынудили продавца передать представителю своего агентства 20 тысяч рублей по расписке. И пока хозяйка квартиры не рассчитается со своими арендаторами (в течение двух недель), они ей эту двадцатку не вернут! Хоть я и представляла интересы продавца, но в этом случае была согласна с решением покупателей. Тем более что квартира стоила больше семи миллионов рублей, а тут – цена вопроса 10 тысяч… Собственнице квартиры было некуда деваться: «Только так и никак иначе!» – заявили покупатели. </div> <div>  </div> <div> Три миллиона в одной авоське</div> <div> Екатерина, риэлтор: «Бывает, что продавцы опасаются обмана во время сделки больше, чем покупатели. Хотя риски покупателя выше, они же деньги свои везут… У меня была клиентка – главный бухгалтер, покупала квартиру. Стоим на сделке, деньги она уже положила на счет продавца, передает ему книжку… А продавец вдруг вцепляется в эту книжку и не хочет документы на квартиру отдавать – боится! Большой такой, здоровый мужчина… – Екатерина улыбается. – Просто те, кто работает с деньгами, спокойнее относятся к такому роду сделок, а те, кто не сталкивается, – сильно волнуются. Есть клиенты, которые получают на сделке деньги, кладут их сверху в маленькую сумочку и спокойно садятся в машину. </div> <div> Одна моя клиентка даже от машины отказалась, когда я предложила довезти ее до сделки. «Да зачем? Да перестаньте!» – махнув рукой, сказала она, бросила три миллиона в обычную холщевую сумку и мы поехали с ней на троллейбусе. На мои попытки выступить в качестве охраны, идя немного сзади нее, она сказала: «Вы наоборот привлекаете внимание! А так – никто и не подумает, что я с деньгами».</div> <div>  </div> <div> Дверь – это лишнее </div> <div> «Однажды мне звонят клиенты, которые купили квартиру и сегодня должны заезжать: «Инна! Мы подъехали к своей новой квартире, а тут нет входной двери!..» – Я испугалась: «Как нет двери?»... Ее на самом деле не было! Оказывается, у старых хозяев стояла сейф-дверь с дорогим замком. Они пытались снять замок, но не получилось, и они, недолго думая, сняли всю дверь… Правда, потом риэлтор от продавца поставила дверь стоимостью 30 тысяч за свой счет, – рассказывает специалист по недвижимости Инна. – А нетривиальные ситуации, когда клиентку привозит на сделку муж, высаживает и уезжает на работу вместе со всеми документами на квартиру, – уже стали вполне обычными, риэлторам такие случаи знакомы».</div> <div>  </div> <div> Протереть порог тряпочкой – и продажа непременно случится. Сходить в церковь – и квартира продастся: иногда и среди риэлторов попадаются суеверные люди. «Если мне накануне приснится мужчина – это к прибыли!» – рассказывает частный риелтор Мария о своих индивидуальных «тонкостях» в работе. Странные клиенты, странные риелторы… Курьезные случаи в жизни и в работе неизбежны. Главное, чтоб без обмана».</div> <div>  </div> <div> Благодарим за рассказанные истории риэлторов агентств недвижимости «Квартирное бюро на Белинского», «СКБ-недвижимость» и «Эстейт – Ява-Профи». </div> <div>  </div> <div>  </div> <div>  </div> <div>  </div>

Что предлагают банки для молодой семьи http://nedv.info/articles/chto-predlagayut-banki-dlya-molodoy-semi Анна Асташкина Город Fri, 30 Mar 2012 09:37:52 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%BC%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%8F%20%D1%81%D0%B5%D0%BC%D1%8C%D1%8F1.jpg" style="margin-top: 0px; margin-right: 10px; margin-bottom: 10px; margin-left: 0px; float: left; width: 261px; height: 200px" />Слово «ипотека» у молодых семей все еще никак не связывается со словом «доступная». Процентные ставки жилищного кредитования колеблются в пределах 12–13,5% годовых. Снизить их в большинстве случаев можно лишь за счет увеличения первоначального взноса и снижения срока кредитования. Чем банки планируют привлекать перспективных заемщиков и предлагают ли в настоящее время процентные преференции для молодых семей? Без скидок на возраст Разговоры о доступной ипотеке для молодых семей пока далеки от реальности. Льготных условий специально для этой категории банки не предлагают. В лучшем случае это будут базовые вычеты из процентных ставок в рамках стандартных банковских программ. Исключение составляет, пожалуй, только государственный Сбербанк, где есть программа «Молодая семья», предусматривающая более низкий, по сравнению с другими кредитными предложениями, первоначальный взнос. Для семей без детей, где хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста, это 15%, для тех, у кого есть дети, – 10%. В Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) «молодой семьей», имеющей право на льготную процентную ставку, признаются только люди, стоящие на учете в муниципалитете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. «Если семья имеет соответствующий сертификат и приобретает новое жилье по программе «Новостройка», процентная ставка снижается на 0,25%. Если это молодая семья, которая не получила льготу от государства, она у нас участвует, как и все другие семьи. Дополнительных льгот, кроме снижения процентной ставки на 0,25% в каждом случае, если заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», у нас нет», – поясняет замдиректора САИЖК Людмила Дмитриева. «Специальных условий, которые были бы направлены именно на возраст заемщика, нет, – говорит и начальник отдела продаж ипотечных кредитов Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Наталья Брусницына. – Но банк может предложить существенные преференции, если клиенты приобретают жилье при помощи наших партнеров – застройщиков и профессиональных участников рынка недвижимости. В этом случае мы можем предложить индивидуальный подход к молодым семьям. В том числе снижение процентной ставки, низкий первоначальный взнос – от 15%, срок кредитования до 25 лет и сумму до 26 миллионов рублей». Банки только присматриваются к молодым семьям, отмечают риэлторы. И специальные программы пока не разработаны. «Преимущества дает только материнский капитал, который позволяет, в частности, снизить размер первоначального взноса. В остальном условия стандартны для любой семьи», – соглашается ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Ирина Халикова и приводит стандартный расчет такого кредита. К примеру, квартира стоит 2 миллиона рублей, ипотека оформляется на 15 лет с минимальным первоначальным взносом 10% (200 тыс. руб.) под 13% годовых. Получаем, что при таких условиях совокупный доход молодой семьи должен быть 50 700 руб., а ежемесячный платеж составит 22 800 руб. За 8 лет переплата по кредиту даже превысит сумму займа. Согласитесь, не самые лояльные условия. Поэтому на старте риэлторы советуют обратить внимание на квартиры небольшой площади или комнаты. Но и в этом случае, как показывает практика, получить одобрение кредитного учреждения не так-то просто. «Мало кто дает ипотеку на покупку комнаты, – делится своим опытом приобретения недвижимости Варвара Соболева, 26-летний руководитель направления в одном из учреждений города. – После того как я нашла такой банк, пришлось собрать миллион справок, чтобы мне одобрили ипотеку на 800 тысяч рублей. Последние месяцы я копила деньги на первоначальный взнос – 15% от одобренной суммы. Теперь мне необходимо вносить платежи в размере порядка 12 тысяч в течение 8 лет. При процентной ставке 13,5% годовых получается, что если я не погашу кредит досрочно, выплачу банку сумму в два раза больше». При этом молодой специалист отмечает, что ипотека для нее оказалась все же выгоднее аренды, которая обходилась дороже ежемесячного ипотечного платежа. На практике получается, что в большинстве случаев к молодым семьям банки проявляют большую лояльность лишь при наличии сертификата на материнский капитал. А вот иметь дело с субсидиями им приходилось крайне редко. Капитальная помощь Материнский капитал заставил банки пересмотреть кредитную политику. C 1 января 2012 года его размер составляет 387 640 рублей 30 копеек. При наличии такого сертификата сейчас можно снизить размер первоначального взноса до 10% либо приобрести жилье и вовсе без него, внеся средства капитала. Но на последнюю операцию идут немногие банки. «У нас есть программа, когда материнский капитал используется в качестве первоначального взноса, если его хватает в размере 10 или 20% от первоначального платежа, то есть можно приобрести квартиру в пределах 3 млн 800 тыс. рублей», – отмечают в уральском отделении ВТБ24. Среди других предложений кредитных учреждений для молодых – отсрочка платежа при рождении ребенка или возникновении финансовых трудностей. «Можно воспользоваться программой «Ипотека молодым», которая позволяет в случае затруднения финансового положения запросить у банка разрешения на временную выплату только процентов по кредиту, а основной долг будет выплачиваться в оставшийся срок кредита», – поясняет региональный директор ЗАО КБ «ДельтаКредит» Ирина Постникова. Помимо этого некоторые учреждения разрешают учитывать доходы созаемщиков, в качестве которых могут выступать родители молодых. Или позволяют оформлять кредит под залог их квартиры, если выбранная детьми недвижимость не проходит по параметрам банка. В большинстве же случаев снизить процентную ставку можно лишь за счет увеличения первоначального взноса и снижения срока кредитования. При этом более выгодные условия молодые люди могут найти в качестве обычных заемщиков. В частности, при размере первоначального взноса порядка 60% в банке ВТБ24 ипотеку на квартиру в новостройке, аккредитованной в банке, можно оформить под 11% годовых (при этом до сдачи дома в эксплуатацию ставка будет повышена до 2,5%). Помимо этого при наличии не менее половины стоимости будущего жилья можно оформить кредит, не подтверждая официального дохода. Но сами молодые семьи в доступность ипотеки не очень верят. «Пока мы не рассматриваем ипотеку, поэтому более детально не изучали, как она работает, – говорит Полина Чупина, молодой специалист. – В любом случае, это неподъемная ноша для молодой семьи. Если брать в расчет среднюю зарплату по Свердловской области – округлим ее до 25 тысяч рублей, и среднюю стоимость квадратного метра – пусть это 60 тысяч рублей, – то любые разговоры о реальности покупки квартиры кажутся шуткой. Кстати, в КВН недавно была сценка, где царь издает указ: «Смертную казнь заменить ипотекой». Вот и смеемся все вместе».

Проблемы агентств недвижимости. Изнутри. http://nedv.info/articles/problemy-agentstv-nedvizhimosti-iznutri Елена Жаворонкова Город Wed, 21 Mar 2012 06:43:15 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/FAN2011885_сайт.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Часто говорят о проблемах с тем или иным риэлтором или агентством недвижимости. Кто-то недоволен их профессионализмом, кто-то высокими комиссионными. А какие проблемы существуют «внутри» агентств недвижимости? Что мешает им работать так эффективно, как хотелось? Как сделать рынок недвижимости более цивилизованным? Своими мнениями поделились специалисты Екатеринбурга, Москвы и одного из зарубежных агентств недвижимости. «Я считаю, что никаких проблем у агентств нет», – начал беседу Илья Журавлев, гендиректор ЗАО Уралстройинвест. – Просто до сих пор идет становление рынка недвижимости с присущими этому процессу явлениями. Только квалифицированный подход и культура общения с клиентами сможет поднять престиж агентств недвижимости. Чтобы сделками с недвижимостью занималась домохозяйка с телефоном, при этом называя себя риэлтором, – такого вообще не должно быть! Нашей компании, например, ничего не мешает эффективно работать. Но у нас и специфика – первичное жилье: новостройки, а в этом сегменте наблюдается дефицит, начиная с 2009 года. Тогда новые проекты только зарождались, и сразу после кризиса, в сентябре 2010 года, у нас вышел первый посткризисный проект, квартиры в котором сразу были распроданы. В 2011–2012 годах у нас пошли и другие проекты, другие застройщики тоже вышли с новыми предложениями, но дефицит на первичном рынке жилья сохранялся и продолжается до сих пор.  Чтобы обеспечить жильем всех желающих и нуждающихся – надо вводить на рынок по 2 миллиона кв. метров жилья в год. У нас же в городе сдается примерно по 1 миллиону кв. метров, учитывая частный сектор (таун-хаусы, частное домостроение). «Внутренние» проблемы, с которыми мы сталкиваемся, – это чаще «бытовые», не связанные с качеством агентства. Например, человек захотел купить у нас квартиру, а у него есть еще какая-то недвижимость, которую он не успел продать вовремя. А вот проблем с количеством сделок за последние годы у нас не было».   Анна Трояновская, директор ООО «СКБ-Недвижимость», юрист: «У нас количество сделок за последний год тоже возросло. В первую очередь, за счет увеличения числа высококвалифицированных агентов. Наше агентство делает ставку на кадры, ведь кадры – это главный капитал любого АН. Специфика нашей сферы деятельности показывает, что чем больше у агентства недвижимости агентов, тем больше сделок оно может провести. Это – наш актив. Но управление именно риэлторами и является самым сложным делом. Первая проблема – текучесть кадров. Причем тех кадров, которые только пришли работать – новичков со сроком работы до одного года. По данным разных агентств, текучесть составляет 50–90% в год. Те 50%, которые работают стабильно, – это наш костяк, профессионалы, которые понимают, что зарабатывать они могут практически в любой компании, которая соответствует определенным требованиям. Количество сделок увеличилось и за счет общей активности на рынке: примерно год назад был некий застой, когда цены упали и народ думал: покупать или не покупать квартиру? Рост цен начался с лета 2011, и потребитель встрепенулся: «сегодня за эти деньги я могу купить такую-то квартиру. А завтра я на эти деньги такую уже купить не смогу: нужно будет либо добавлять, либо брать ипотеку…». И, соответственно, люди бросились покупать то, что могли осилить по деньгам на сегодняшний день. Осенью и зимой 2011 года резко увеличились темпы роста цен на недвижимость. Тут и надвигающиеся выборы сыграли свою роль: понятно, что ничего кардинального не произойдет, но, тем не менее, люди хотят свою, довольно нестабильную валюту вложить в недвижимость, с которой уж точно ничего не случится..Если жилье и подешевеет, то потом оно поднимется в цене – это не раз было проверено на практике. Сейчас возможен некий застой на рынке ипотеки: многие банки подняли ставки, и часть клиентов сразу отсеялась. Те, кто хотел брать ипотеку, «затих» в ожиданиях, что ставки снова упадут. Да и стоимость квадратного метра перешагнула за 65 000 рублей в среднем по городу. Это даже выше докризисного уровня. Вообще, я согласна с Ильей Журавлевым, что особых проблем у агентств, по сути, нет. Многие ведомства идут нам навстречу: по сравнению с 5-летней давностью сейчас сильно упростилась процедура регистрации недвижимости. Отменено большое количество справок. Справка из БТИ сейчас не требуется, если документы хотя бы 5-6-летней давности, справка о задолженности из налоговой тоже не требуется. Управление Росреестра облегчает нам задачу: для ипотечников, например, у них сделаны отдельные талончики, которые можно забронировать заранее. УПН нам помогает с единой риэлторской информационной базой, введенной не так давно. В других городах, например в том же Челябинске, есть 20 газет и 30 журналов, а единой базы нет. Да, рынок недвижимости у нас не структурирован. Нет четкого разделения на коммерческую недвижимость, аренду, вторичное жилье, первичное жилье. Это, конечно, замечательно, когда одно агентство занимается только первичным жильем, – я только «за», но основная масса, процентов 80 – это агенты-универсалы. То есть, что клиент «принес» – то мы и будем продавать».   Илья Журавлев: «Я считаю, что в одном агентстве могут быть разные направления, но каждый специалист должен заниматься своим делом – это и приведет рынок к цивилизованному состоянию. Вторичка, первичка, загородка, коммерческая недвижимость – это совершенно разные рынки, по сути. Если рассматривать специфику новостроек, то там нужно, чтобы специалист разбирался не только в расположении дома относительно сторон света, генплане участка, знал материал стен, их толщину, владел информаций по сетям, но и знал юридическую обвязку проекта. А новостроек много, и везде есть свои нюансы. Работая с вторичным жильем, это все знать не обязательно. Там гораздо важнее быть психологом, юридически грамотным специалистом. В свою очередь риэлторы, которые занимаются только новостройками, не знают всю «тему» вторичного жилья. А перемешивать это нельзя. Нужно быть профессионалом в чем-то одном».   Анна Трояновская: «Но дело в том, что клиент приходит прежде всего к риэлтору. С развитием рынка – а ему уже более 20 лет – уже не так часто клиент приходит в компанию. Есть, конечно, определенный процент людей, который идет на бренд: слоганы, фишки, имя. Но когда агент работает давно и стабильно, к нему клиенты идут по рекомендации. Поэтому, если вы купили квартиру, а затем решили купить офис – вы придете к знакомому человеку. Вы не будете искать компанию, которая занимается только офисами. Вы придете к «проверенному» риэлтору, и он начнет вам подбирать офис. Я, например, не специалист в коммерческой недвижимости. Поэтому свою работу на 5 с плюсом я выполнить не смогу, но буду стараться, и мне придется погружаться в нюансы коммерческой недвижимости. Но я все равно возьмусь, потому что таких специализированных (имею в виду коммерческую недвижимость) компаний мало. Все, по сути, универсалы. Да, в крупных агентствах есть отделы коммерческой недвижимости, но если агенту «придет» чистая продажа квартиры – он все равно будет ей заниматься. Если бы у нас изначально, хотя бы на региональном уровне, Уральская палата недвижимости приняла какие-то нормы и правила о том, что в каждом АН должно быть четкое разделение направлений, и агентства имели бы необходимость это делать, – тогда рынок был бы более профессионален. А запретить агенту продавать квартиру соседки потому, что он «коммерческий» агент – довольно сложно, если у него нет возможности передать этот вариант коллеге-специалисту, который сделает это более профессионально.   Илья Журавлев: «Каждый участник рынка недвижимости следует в своем направлении. Мы продаем только свои проекты (новостройки – прим. ред.), которые мы знаем от начала до конца, потому что прорабатываем все нюансы вместе с девелопером. Взаимодействуя тесным образом на этапе формирования нового проекта, мы (риэлторы) высказываем свое мнение о ликвидности проекта. Поэтому новостройки получаются адекватными, а наша работа – эффективной.   Михаил Кушнеренко, заместитель директора по маркетингу и рекламе, АН «Стратегический союз риэлторов» (г. Москва): «Могу сказать, что проблемы в московских агентствах недвижимости те же самые. Разница только в том, что московское жилье дороже стоит. Но люди все равно зачастую обращаются к частным маклерам. Помимо того, что маклеры не дают никаких гарантий, они еще и цену за свои услуги могут назвать в размере 6%, в то время как данная услуга в агентстве стоит 2%. Также в Москве существует так называемая «мнимая конкуренция». Агентств недвижимости много, но среди них большое количество агентств-однодневок, которые не заботятся о качестве работы, «вкладываясь» только в престиж. Такие агентства зачастую используют методы введения клиента в информационное заблуждение. Пример: у агентства в некой мнимой базе имеется 100 тысяч квартир. На самом деле это физически невозможно! Из этих 100 тысяч квартир может быть 1 тысяча – реальных. Остальные поставлены для рекламы: это уже проданные квартиры, обычно с заманчивыми ценами, поставленные для «продолжения диалога» с клиентом. В работу уважающего себя агентства входит постоянное получение оперативной информации: есть ли квартира на рынке или уже продана. Полное страхование сделок, «прозрачный» договор, в котором прописано все от начала до конца, наличие менеджеров, риэлторов и юристов в одном агентстве – все это признаки высокого профессионализма АН. Я вижу проблему в отсутствии общей культуры рынка, не только в Москве. Случаи, когда продавец квартиры вдруг начинает поднимать стоимость квартиры или «выставляет» жилье в одном состоянии, а на самом деле оно совершенно в другом, к сожалению, не редкость».   Анна Трояновская: «Да, встречаются такие ситуации, которые, проработав более 10 лет, я не встречала в принципе. К примеру, случай с участием материнского капитала. Дело в том, что при оформлении материнского капитала закон устанавливает требование: необходимо оформить помещение на всех членов семьи. А в семье: мама, папа, несовершеннолетний ребенок и 2 взрослых сына. При этом взрослые сыновья уже женаты. Супруга одного из сыновей не хочет давать согласие на наделение долей супруга, потому что они хотят вступить в программу «Молодая семья», одним из условий которой является отсутствие собственности у участников программы. Но тогда мы нарушаем закон, ведь нужно наделить долей всех членов семьи! Как мы вышли из ситуации? В законе не прописано, сколько времени должно быть оформлено это недвижимое имущества на человека. Просто через неделю мы обратно переоформили долю супруга на несовершеннолетнего ребенка (брата). Супруге при этом пришлось дать согласие сначала на покупку этой доли, а потом на продажу: помимо дополнительных материальных затрат получилась бумажная и временная волокита. Еще существует проблема взаимодействия с контрагентами, о которой редко говорят. Во многих сделках бывают такие нюансы, когда все идет не так гладко, как хотелось бы. Кто-то забыл какую-то справку, кто-то талончик не взял, у кого-то клиенты опоздали. Мы, агенты покупателя и продавца, должны в таких ситуациях сотрудничать, а не соперничать. Молодые и неопытные не понимают, что тем самым формируют негативное отношение к профессии риэлтора в целом. Я понимаю, что за счет этого они пытаются сами «приподняться», забывая о цели: провести сделку клиента быстро и гладко, максимально оптимизируя свою деятельность. Этим грешат компании, в которых большая текучка кадров. «Однодневки», про которые говорилось выше. Агентов в такие компании набирают, по сути, для чего? Набрали группу агентов. Эта группа «принесла» сделки с одним родственником, одним другом, одним знакомым. Сделали по 3 сделки – все, свободны. А профессионалы, «акулы» нашего бизнеса – они все, по моему опыту, одиночки. Хотя я прошла этот путь от агента до руководителя агентства и могу сказать: один здесь в поле не воин, однозначно. Море информации на рынке недвижимости, постоянно все меняется. Не только цены, но и требования к документам, источники информации. Поэтому, я считаю, что основная проблема агентства недвижимости – сплотить таких «одиночек» в одном коллективе, мотивировать, найти точки соприкосновения этих агентов между собой – в этом я вижу успех любого агентства. Следующая проблема – бездоговорные («левые») сделки. Не все агентства обязывают своих агентов заключать договор с клиентами. Поэтому возникает хорошая возможность у риэлтора, которого никто не контролирует, проводить эти сделки «мимо» агентства. Если вы решили продать квартиру, мы это намерение должны с вами закрепить. В этом случае подстраховываюсь не только я, но и вы. Если происходит срыв сделки, или проблема по вине агента противоположной стороны – я могу воздействовать через его руководство. А когда оказывается, что директор «не в курсе» данной сделки, – я сделать ничего не могу».   Илья Журавлев: «Я считаю, что любое агентство, которое работает на рынке недвижимости, должно страховать свою ответственность перед клиентом. Клиенту, которого оно подвело, возместить материальный ущерб в зависимости от проблемы».   Анна Трояновская: «Страхование ответственности введено, но я не знаю случаев, чтобы что-то выплачивали. Но если человек доверился агентству, а агентство так провинилось, что человек потерял квартиру, – то я считаю, агентство должно выплатить потерпевшему всю сумму. Например, в случае, когда агент продал квартиру, а через полгода появляется бывшая жена и требует долю… Агент обязан был проверить все документы! Так же как в пропуске поддельных документов, так и в случае с женой – виноват риэлтор, и он должен выплатить ущерб заявителю. А уже потом подавать встречный иск на собственника помещения, продавшего такую недвижимость. На рынке должны выживать сильнейшие: те, кто в своей деятельности руководствуются законами и нормативными актами».   К обсуждению проблем в работе агентств недвижимости присоединилась менеджер зарубежного агентства недвижимости «Ideal-Investments» Ирина Ягер (Венгрия): «Больным местом риэлторского бизнеса Венгрии является нарастание количества посредников в продаже, а не улучшение квалификации работы согласно современным требованиям данного бизнеса. Нам нужен общий устав или закон о риэлторской деятельности, но об этом пока речи не идет. Наличие сайта у венгерских агентств не всегда говорит о серьезности и официальности работы. Необходимо сразу узнавать о юридической силе агентства и отдавать предпочтение тем агентствам, которые работают с независимыми юристами – факт, доказывающий абсолютную незаинтересованность юриста в сделке и дающий гарантию на серьезность окончания сделки. В настоящее время многие туристические агентства стали заниматься риэлторским бизнесом: делают это не компетентно и работают по очень завышенным ценам. Для примера: квартира в Хевизе (Венгрия) в небольшом агентстве – 76 000 евро, в крупной сети агентств – 78 000 евро, «агентство» туроператора – 79 500 евро. Речь идет об одном и том же объекте. Отмечу, что русских покупателей отличает чувство абсолютной безответственности перед опасностью быть обманутым! Россияне позволяют себя обманывать, попадая под влияние нечестных риэлторов. Такой несерьезный подход к столь важному вопросу, как собственная недвижимость, я могу объяснить только русской ментальностью».   На сегодня такой профессии как «риэлтор» официально не существует, но если она есть и востребована, а государство не принимает четко прописанных правил по риэлторской деятельности, остается «работать» над этим самим риэлторам. Что они и делают, объединяясь и вступая в общественные организации, такие как СРО и УПН. «Российский рынок начал зарождаться в 90-х годах, и то, что происходит сейчас – это нормально: нам нужно время для развития. Со временем рынок самоурегулируется; непрофессиональные агентства будут уходить и таким образом рынок недвижимости станет более цивилизованным. Я не считаю, что нужны какие-то специальные «риэлторские» законы. Тогда нужно принимать и массу законов для других сфер деятельности», – считает Илья Журавлев. «Российское гражданское законодательство, на которое мы ссылаемся в своей деятельности, многие спорные вопросы оставляет на усмотрение сторон. Поэтому всегда нужно оговаривать все нюансы и вопросы заранее, работая таким образом по уже существующим законам – что мы и делаем», – подвела итог Анна Трояновская.

Где в России жить хорошо? Обзор цен на квартиры в крупных городах http://nedv.info/articles/gde-v-rossii-zhit-horosho-obzor-cen-na-kvartiry-v-krupnyh-gorodah Елена Жаворонкова Жилая недвижимость Tue, 20 Mar 2012 07:51:54 GMT article

<div> <img alt="" src="http://nedv.info/files/kazan_metro2005_29_smoll.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" /></div> <div> В России 12 городов-миллионников. Но ни один из них не концентрирует в себе все «необходимое» для комфортного проживания: различные экономические ресурсы, высокие темпы строительства и уровень жизни, хорошую экологию и культурный уровень. Поэтому большинство населения живет там, где есть работа и жилье, другие выбирают карьеру и едут в Москву и Петербург, а оттуда за границу. Урал и Поволжье всегда оставались «неохваченными» в плане расходования бюджетных денег: большая доля бюджета выделяется на развитие Юга и Дальнего Востока, оставляя Урал и отдельные регионы Центра и Северо-Запада в стороне. </div> <div> Общая численность населения России, по последним сведениям, составляет приблизительно 132 миллиона человек. Из них в Москве проживает 10 млн 969 тысяч человек, в Санкт-Петербурге 6 млн 897 тысяч, в Екатеринбурге насчитывается 1 млн 386 тысяч человек.</div> <div> 74% населения России проживают в городах и поселках городского типа.</div> <div> Если вы хотите жить в России, но не можете определиться с выбором города, мы расскажем вам, сколько стоит жилье в России и что можно купить в городах-миллионниках, если продать квартиру в Екатеринбурге.</div> <div> Для примера мы возьмем «средний» вариант: двухкомнатную квартиру 49 кв. м в кирпичном доме, не отдаленный район Екатеринбурга, не крайние этажи, евроремонт. Средняя цена такой квартиры по Екатеринбургу на сегодня: 3 млн 600 тыс. рублей. На что нам хватит?</div> <div>  </div> <div> Петербург </div> <div> Численность населения 6.897.000, метро с 1955 года.</div> <div> Мониторинг цен на жилье в Петербурге показал, что на 3 млн 600 тыс. рублей мы можем приобрести 2-комнатную квартиру, требующую ремонта, на окраине, в доме типа «корабль» (с 5-метровой кухней) или 1-комнатную квартиру не в центральном районе, в доме 2000 года, общей площадью 35 кв. м с евроремонтом, средние этажи, недалеко от метро.</div> <div> - За 3 100 000 рублей вы можете купить готовую «однушку» общей площадью 36 кв. м в новостройке, с черновой отделкой, не центральный район, не крайние этажи, на оставшиеся деньги сделаете ремонт.</div> <div> - За 2 300 000 руб. вы купите готовую студию общей площадью 26 кв. м на окраине, возможно, недалеко от метро, без отделки. </div> <div> - Трехкомнатные в Питере начинаются от 4 500 000 руб., хотя по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», самая дешевая трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге в настоящее время (февраль 2012) продается за 2,95 млн рублей. Объект площадью 42 кв. м (кухня всего 5 кв. м) расположен на 2-м этаже хрущевки на ул. Летчика Пилютова в Красносельском районе. До ближайшей станции метро – 15 минут на общественном транспорте.</div> <div>  </div> <div> Самая дорогая трехкомнатная квартира на вторичном рынке Петербурга сейчас продается за 60 млн рублей. Это 2-уровневая квартира площадью 228 кв. м в новом кирпичном доме на 8-й Советской ул. в Центральном районе. До станции метро «Площадь Восстания» – 10 минут пешком.</div> <div>  </div> <div> «А поеду-ка я в пригород, там должно быть дешевле!» – с Петербургом такой номер «не проходит». Цены на жилье в привлекательных для проживания пригородах Петербурга (Пушкин, Павловск, Сестрорецк, Зеленогорск) едва ли не выше городских. Причины: близкое расположение к городу, удобство транспорта, парки, исторические памятники архитектуры, финский залив.</div> <div>  </div> <div> Москва </div> <div> Численность населения – 10.969.000, метро с 1935 года.</div> <div> Понятно, что на отдельное жилье в Москве указанной суммы вам не хватит.</div> <div> «На юго-востоке Москвы возможно купить хорошую однокомнатную квартиру, панель, 43 кв. м за 4 млн 800 тысяч рублей – сообщает оперативную информацию Михаил Кушнеренко, менеджер агентства недвижимости «Стратегический союз риэлторов» (г. Москва). – Примерная стоимость однокомнатных квартир сейчас начинается от 4 млн 900 тысяч, но и за 4 млн 800 «поймать» можно».</div> <div> В Москве наблюдается явный дефицит предложений на первичном рынке жилья, особенно это касается квартир экономкласса. В Подмосковье выбор намного больше, да и цены заметно ниже. Квадратный метр в подмосковных новостройках в среднем стоит в 2,5 раза меньше, чем в Москве: 61.500 против 153.400 руб. за метр соответственно. Самые дешевые квартиры в новостройках предлагаются в Электроуглях, Раменском, Октябрьском, Лобне и Подольске. В Лобне и Подольске, расположенных на сравнительно небольшом расстоянии от столицы, застройщики очень активны, во II квартале 2011 года на продажу было выставлено 26 новостроек в Лобне и 25 – в Подольске. </div> <div> Двухкомнатную квартиру в Подольске, 43 кв. м, смежные комнаты, в 5-этажке вы можете купить за 3 млн 900 тысяч. В Раменском несколько дешевле: «двушка», 75 кв. м – 3 млн 800 тысяч рублей.</div> <div> Так, цены на 1-комнатные в этих пригородах начинаются от 3 млн рублей, 2-комнатные – от 4 миллионов в среднем.</div> <div> Если вы готовы уехать подальше, то вам могут предложить г. Сергиев Посад, однокомнатную квартиру в новостройке. Хорошее транспортное сообщение с Москвой (1 час 20 минут на электричке до Ярославского вокзала), 55 км от МКАД. Площадь 45 кв. м, цена 1 946 200 руб.</div> <div>  </div> <div> Казань </div> <div> Численность населения – 1.136.566, метро открыто в 2005 году.</div> <div> Казань входит в число успешно развивающихся городов за последние годы. Город очень меняется, с каждым годом он становится все более привлекательным, удобным для проживания. В январе 2012 года в столице Татарстана появилась тенденция роста цен на жилую недвижимость. Так, если в 2011 году стоимость самых дешевых квартир не превышала одного миллиона рублей, то в 2012 году цена на квартиры в Казани начинается от миллиона рублей. Стоимость почти всех объектов существенно повысилась и на данный момент стала неподъемной для казанцев. </div> <div> «Жителям города надо либо привыкнуть к такому росту цен, либо произойдет стагнация на рынке жилой недвижимости», – отмечает Валерий Абсалямов, президент Гильдии риэлторов Татарии.</div> <div> На 3 млн 600 тысяч рублей в Казани вы сможете купить трехкомнатную квартиру 72 кв. м с ремонтом, не крайние этажи, недалеко от метро, в центральных районах.</div> <div> Следует заметить, что цены на квартиры в новостройках Казани практически не отличаются от стоимости жилья на вторичном рынке. </div> <div>  </div> <div> Новосибирск</div> <div> Численность населения – 1.409.137 человек. Метро открыто в 1986 году.</div> <div> Ближайшим «конкурентом» по численности населения и развитию экономики для Екатеринбурга всегда был Новосибирск. В структуре экономики города лидирует торговля и сфера услуг. Численность населения в Новосибирске достигла максимального показателя за всю свою историю – более 1,4 миллиона человек. Рождаемость в сравнении с 2000 годом выросла почти в два раза. Однако основной прирост обеспечила миграция в город людей из других регионов. Но цены за квадратный метр жилья за 2012 год в Екатеринбурге все равно оказались выше на 6 тысяч рублей (49.569 против 55.234 в Екатеринбурге). </div> <div> Итак, 3 млн 600 тысяч рублей в Новосибирске стоит двухкомнатная с евроремонтом, в центральных районах (Железнодорожном и Заельцовском), в районах отдаленных от центра вам хватит на хорошую 3- и 4-комнатную квартиру.</div> <div>  </div> <div> Нижний Новгород </div> <div> Численность населения 1.278.803. Метро открыто с 1985 года.</div> <div> Нижний Новгород является богатейшим культурным центром с большим количеством театров, музеев, кинотеатров. Восстановлено и открыто множество старинных православных храмов. Сейчас Нижний Новгород приобретает черты города XXI века. В перспективе строительство метромоста, канатной дороги, фуникулера, создание новой транспортной инфраструктуры.</div> <div> Трехкомнатная квартира, 66 кв. м, евроремонт – 3 500 000.</div> <div> Новая двухкомнатная квартира без отделки у метро – 2 500 000.</div> <div> 2-комнатная 56 кв. м в дорогом Нижегородском районе, дом 2008 года, евроремонт – 3 800 000.</div> <div> В Нижнем Новгороде обнаружился большой разброс цен на недвижимость в зависимости от места. Цена на 3-комнатные колеблется от 2,5 до 5 миллионов (с «авторским» ремонтом). Для Нижнего Новгорода традиционно разделение на нагорную и заречную части. Если в первой средняя цена за метр в декабре 2011 года составляла 60 тысяч рублей, то во второй – 43. Самым дорогим является Нижегородский район. Здесь в историческом центре стоимость «квадрата» поднялась до 75 тысяч рублей. А в 2012 году впервые в истории региона цена квадратного метра жилья на вторичном рынке поднялась выше стоимости «квадрата» в новостройках.</div> <div>  </div> <div> Уфа</div> <div> Численность населения 1.025.044, метро нет.</div> <div> Столица Башкирии является одним из наиболее привлекательных городов для открытия новых торговых центров. Сегодня в Уфе работают более 40 торговых центров общей площадью около 670 тысяч квадратных метров, и еще ведется строительство нескольких объектов. Но жители Уфы недовольны этим фактом и считают, что город перенасыщен торговыми площадями и автостоянками: даже бесплатные автостоянки плохо востребованы.</div> <div> 3 600 000 рублей в Уфе стоит трехкомнатная квартира, 64 кв. м, не требующая вложений, в Кировском районе или трехкомнатная в новом доме с чистовой отделкой, в отдаленном районе.</div> <div>  </div> <div> Челябинск </div> <div> Численность населения 1.095.900, метро нет.</div> <div> Челябинск вошел в тройку городов-миллионников с лучшими условиями для развития малого и среднего бизнеса, наряду с Екатеринбургом и Самарой. «Индустриальный» Челябинск радует хорошими дорогами, лучшим в России железнодорожным вокзалом, но уже третий десяток лет пытается сделать достойный аэропорт и выйти на качественно другой уровень городской рекламы на фасадах зданий. </div> <div> Чуть больше 3 750 000 стоит 3-комнатная квартира общей площадью 90 кв. м с 2 санузлами, в хорошем состоянии, недалеко от центра. А за 3 800 000 предлагают 4-комнатную квартиру индивидуального проекта.</div> <div> Трехкомнатную квартиру 57 кв. м, с хорошим ремонтом, не в самом центре Челябинска вы можете купить за 2 400 000 руб.</div> <div> За 4 000 000 предлагают 3-комнатную квартиру 80 кв. м «под ключ»: встроенная мебель с техникой на кухне, 2 гардеробные, евроремонт, узаконенная перепланировка, многоуровневые потолки, портьеры подобраны по цвету....</div> <div>  </div> <div> Самара</div> <div> Численность населения 1.139.318, метро открыто в 1987 году.</div> <div> Самара – один из старейших русских городов в Среднем Поволжье, который занял 10 место в рейтинге городов, наиболее привлекательных для ведения бизнеса. Всего в сотне километров от него находится индустриальный Тольятти. Эти два мегаполиса вместе с городами-спутниками составляют уникальную двухъядерную Самарско-Тольяттинскую агломерацию, в которой проживает более 80% населения Самарской области. </div> <div> 3 700 000 стоит трехкомнатная квартира, в спальном районе, не крайние этажи, 84 кв. м, с двумя балконами. </div> <div> Возможно купить «трешку» за 3 200 000, 64 кв. м, с хорошим ремонтом, крайние этажи, не отдаленный район.</div> <div>  </div> <div> Ростов-на-Дону </div> <div> Численность населения 1.048.198, метро нет.</div> <div> Ростов, пожалуй, самый «европейский» из городов России в центральной части. В 2011 году при администрации города был создан Координационный совет по инвестициям, задачей которого является выработка решений, способствующих успешной реализации инвестиционных проектов и оказание содействия инвесторам в их реализации. В настоящее время определено более 20 земельных участков, планируемых к реализации на торгах. </div> <div> 3 600 000 рублей вам хватит на трехкомнатную квартиру, 76 кв. м, с хорошим ремонтом, не центральный район.</div> <div> 2 600 000 – 3 200 000 стоит двухкомнатная квартира 58 кв. м, средние этажи, кирпич, евроремонт.</div> <div>  </div> <div> А как же Сочи?</div> <div> Город Сочи пока не является миллионником, но был и остается интересен для российских покупателей. В 2011 году Сочи был лидером по падению цен на недвижимость (цены упали на 6,2% в первой половине 2011-го). Дальше цена закрепилась и продажи к лету 2011 года пошли лучше. Сильного увеличения в цене не произошло, потому что рынок Сочи на олимпийском ажиотаже уже выбрал максимальный для него рост цен. «Я не могу сказать, что в связи с приближающейся Олимпиадой спрос на жилье сильно активизировался. Иногородние как покупали квартиры для отдыха – так и покупают сейчас. 60% спроса на экономкласс (1-2-комнатные у моря). Много приезжих из Омска, Новосибирска, людей, отработавших на Севере. Это обычно люди «за сорок», которые приобретают себе жилье для постоянного проживания у моря. За первые 2 месяца 2012 года жилье продавалось хорошо, только сейчас, перед выборами, некоторое затишье», – рассказала нам Каринэ Гармерян, начальник отдела продаж Городского риэлторского центра (г. Сочи) </div> <div> На 3 600 000 вы сможете купить двухкомнатную квартиру 60 кв. м в курортном районе Сочи, с живописным видом на море, а остальное – не важно.</div> <div>  </div>

Жилищная математика для многодетной семьи http://nedv.info/articles/zhilishnaya-matematika-dlya-mnogodetnoy-semi Анна Асташкина Город Tue, 20 Mar 2012 05:11:48 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/семья.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />По данным журнала «Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга на 1 марта 2012 года составила 53,9 тыс. рублей. На вторичном рынке квартиру можно купить по цене свыше 62 тыс. руб. за кв. м. В таких условиях решение квартирного вопроса для многодетных семей все чаще остается без ответа. При этом в одном только Екатеринбурге действует несколько госпрограмм, направленных на поддержку этой категории горожан. На практике оказывается, что запускаются они со скрипом, а отстаивать свое право на заявленную государством помощь семьям приходится в судах. Недоступная земля Екатерина – архитектор, Игорь – менеджер в одной из компаний Екатеринбурга. Прошлым летом они стали счастливыми родителями в третий раз. Сразу же после получения свидетельства о рождении младшего сына семья Кирилловых отправилась в администрацию Екатеринбурга. Незадолго до этого был принят федеральный закон, предоставляющий многодетным семьям право на бесплатный земельный участок. Собственный дом – давняя мечта семьи, где подрастают старшая дочь и два сына. Сейчас все они – вместе с родителями и бабушкой – прописаны в небольшой квартире площадью менее 30 квадратных метров. В двух небольших комнатах невозможно даже разместить спальные места для всех членов семьи, поэтому с рождением младшего Тимофея семья переехала в другую квартиру. Но и ее им скоро придется покинуть. Обещанная господдержка помогла бы семье исполнить мечту об отдельных комнатах для сыновей и дочери. Через некоторое время из администрации пришел ответ – на землю они рассчитывать могут, но только после удовлетворения чаяний свыше 10 тысяч желающих, стоящих перед ними в общей очереди. И еще нескольких сотен льготников, наделенных внеочередным и первоочередным правом на такую помощь. «Во всех регионах, кроме Северного Кавказа и Свердловской области, приняты законы, предоставляющие приоритетное право многодетным семьям получать земельный участок, или определены сроки предоставления земли – говорит Игорь Кириллов. – Например, в Ленинградской области принят закон, наделяющий такие семьи внеочередным правом. В Перми и Татарстане обозначен срок – выделение в течение года. В некоторых регионах, как в Хабаровском крае и Якутске, земля дается сразу на всех. Большой участок делится на маленькие, и жеребьевка определяет, кто какой получит». В региональном законе Свердловской области, регламентирующем случаи бесплатного предоставления земли гражданам для жилищного строительства, прописано только наделение таким правом отдельных категорий, в том числе многодетных семей. О сроках нет ни слова. Кирилловы посчитали, что такая постановка вопроса лишает их заявленной господдержки – при жизни они ее вряд ли дождутся. За защитой семья обратилась в суд. В исковом заявлении – ссылка на Конституцию, гарантирующую равные права всем гражданам страны, региональные законы, регламентирующие порядок предоставления земли многодетным, и просьба обязать администрацию Екатеринбурга предоставить землю во внеочередном порядке в течение года. Такое заявление уже нашло немало противников на городских форумах. Екатеринбуржцы недоумевают, почему одна семья считает себя лучше другой. Но Кирилловы говорят: они не подчеркивают свое превосходство, а пытаются отстоять права всех многодетных семей Свердловской области. «Мы считаем, что администрация нарушает статью Гражданского кодекса о разумности сроков: для нашей семьи срок 150 лет не является разумным. Есть 19 статья Конституции, которая гарантирует равные права всех граждан, независимо от места жительства. То есть многодетные должны по всей стране иметь равные права. И если в одних регионах они получают участки вне очереди или в разумные сроки, это должно происходить по всей стране», – объясняет свою позицию глава семьи. Однако суд посчитал иначе и в удовлетворении иска отказал, указав, что в противном случае это приведет к нарушению интересов семей, вставших в очередь ранее. А применение на территории Свердловской области законодательства другого региона недопустимо. Кирилловы сейчас готовят апелляционную жалобу в вышестоящий суд. Юристы же перспективы семьи отстоять свое право оценивают как довольно призрачные. «Исполнение обязательства в разумный срок – понятие гражданского права и не применимо в полной мере к отношениям по бесплатному предоставлению земельных участков. Эти отношения базируются на нормах Земельного кодекса, областного закона «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» и местных нормативных актах, – поясняет партнер ЮК «Генезис» Владимир Коликов. – Кроме того, обязательство исполняется в разумный срок, если срок в самом обязательстве не определен. Вместе с тем в Положении «О порядке предоставления земельных участков и организации учета граждан» заложен механизм предоставления земельных участков, в том числе с соблюдением принципа очередности». Ведущий юрисконсульт консалтинговой компании «Априори» Дмитрий Ситник не согласен с тем, что практика других российских регионов по наделению многодетных семей приоритетным правом на землю нарушает конституционные права семьи. Такой порядок вправе устанавливать сами российские субъекты. Г-н Ситник обращает внимание на то, что семья обратилась в городскую администрацию уже после того, как в областной закон, регламентирующий порядок предоставления бесплатной земли были внесены поправки. Согласно им, право на участок стало «бессрочным»: теперь, даже если дети в многодетной семье достигают совершеннолетия, семья из очереди не исключается. Однако в муниципальное Положение, регулирующее выделение бесплатной земли в Екатеринбурге, эти поправки не включены. «Постановление стало противоречить Областному закону. Суд должен был руководствоваться новой редакцией Областного закона № 18-ОЗ и, отказывая в иске, разъяснить истцам, что они не могут быть исключены из очереди на основании утраты статуса многодетной семьи, – поясняет Дмитрий Ситник. – Однако ситуация, когда льготники вынуждены ждать своей очереди по 50–100 лет, противоречит справедливости и здравому смыслу. Необходимо всеми законными способами оспаривать не очередность предоставления земельных участков, а низкие темпы их выделения». Тем временем, по словам главного специалиста жилищного комитета городской администрации Елены Леманович, в Екатеринбурге на конец февраля текущего года на получение бесплатной земли подано свыше 14 тысяч заявлений, в очередь поставлено 11 618 человек. Из них 176 обладают внеочередным правом на землю (части из них участки уже предоставлены по итогам 2011 года, но из очереди они пока не исключены), 4 190 – первоочередным. На официальном сайте мэрии цифры еще больше: в списках 200 внеочередников, около 4 тысяч первоочередников и почти 16 тысяч человек в общей очереди. Городские власти признают – закон спустили сверху, не создав условий для его реализации. По словам заместителя главы администрации по вопросам капитального строительства и землепользования Владимира Крицкого, по всей области на бесплатную землю могут претендовать около 800 тысяч семей. И в случае наделения участками такого количества людей может наступить «земельный дефолт». В администрации утверждают, что ежегодно могут выдавать не более ста участков на всю очередь. Первые земли были выделены в поселке Исток, селе Горный Щит и поселке Шабровский. Их получили чернобыльцы, маяковцы и люди с ограниченными возможностями, составлявшие на тот момент верхушку очереди. В этом году планируется выделить еще сто участков, их также смогут получить только люди, включенные в приоритетный список. Чтобы ускорить процесс Игорь Кириллов призывает другие семьи объединяться в защите своих прав на господдержку. Иначе дождаться земли все они смогут не ранее, чем через 100–200 лет. «Я понял, что и один в поле – воин. Своими пикетами и судом я, надеюсь, подвигнул депутатов Областной думы: на ближайших заседаниях они планируют внести изменения в областной закон, регламентирующий выделение бесплатных участков», – говорит глава семьи. Такую возможность не исключает и уполномоченный по правам человека в Свердловской области Татьяна Мерзлякова. В ее ответе на обращение Кирилловых говорится, что в областном Законодательном собрании проведено заседание рабочей группы, где «обсуждены предложения по выделению многодетных семей в особую категорию, имеющую право на первоочередное предоставление земельного участка». Вместе с предоставлением участка, сообщает омбудсмен, рассматривается возможность выделения таким семьям финансовой поддержки из областного бюджета и даже включение их в отдельную очередь. В самом Заксобрании настроены более скептически. «В свое время депутаты приняли абсолютно популистский закон, который не обеспечен никакими ресурсами. Земли много, а сформированных участков нет. Их нет, потому что отсутствует финансирование. Но формирование этой земли – не наша обязанность, поэтому нам очень сложно напрямую профинансировать такие расходы муниципалитета из областного бюджета, – прокомментировали сложившуюся ситуацию в региональном правительстве. – Деньги мы можем дать только на условиях софинансирования, что предполагает расходы со стороны муниципалитетов. А этих средств у них, как правило, нет, а если есть, то направляются они на более насущные цели. И обязать муниципалитет сформировать эти участки мы не вправе. Давать то, чего у него нет, муниципалитет не может, а мы не можем обязать его сформировать эти участки. Получается замкнутый круг». В очередь за субсидией Помимо бесплатной земли многодетные семьи могут получить социальную выплату, компенсирующую до 50% расчетной стоимости жилья. Потратить ее можно на строительство или реконструкцию дома, на покупку квартиры по договору долевого участия. Основное условие для участников программы – наличие более двух детей и нуждаемость в улучшении жилищных условий. Чтобы попасть в этот список в Екатеринбурге, необходимо чтобы на каждого члена семьи приходилось менее 10 кв. м общей площади. В семье Кирилловых эта цифра не достигает и 7 кв. м. В конце прошлого года городские власти признали, что жилищные условия им необходимо улучшить. Теперь семья может претендовать на получение субсидии. По подсчетам, учитывающим норму площади, необходимой на каждого из них, количество детей и другие коэффициенты выяснилось, что они вправе рассчитывать на сумму порядка 1,5 млн рублей. Как сообщили ГКУ «Фонд жилищного строительства» Свердловской области списки получателей финансовой поддержки в 2012 году будут опубликованы на сайте учреждения 7 марта. По официальным данным Фонда, в прошлом году свидетельства о соцвыплате получили 316 многодетных семей. Для семьи Кирилловых сейчас один из основных вопросов – как разумно распорядиться потенциальной помощью. Тем более что для строительства индивидуального дома необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, которого у Кирилловых еще нет. Еще один момент – на реализацию сертификата отводится шесть месяцев. «На эту сумму по рыночной цене мы можем купить только квартиру в 23 кв. м, – рассуждает Игорь Кириллов. – Мы уже подумали о том, чтобы направить эти деньги на строительство дома в коттеджном поселке. Но за такую стоимость нам предлагают только землю, к которой не подведен газ, есть только электричество и вода. Там нет ни детского сада, ни школы… Но это пока единственный вариант, по которому мы можем улучшить свои условия с помощью субсидии». «Если бы разрешали «вторичку», было бы проще, – добавляет жена Екатерина. – Мы уже подыскивали квартиру в новостройках, но там площади большие, и мы не укладываемся по стоимости. И не факт, что застройщики захотят иметь дело с сертификатом на социальную выплату и материнским капиталом». За помощью в решении этого вопроса мы обратились к участникам рынка недвижимости. Оказалось, у местных игроков немного опыта в работе с разного рода субсидиями. Если материнский капитал многим уже хорошо знаком, то жилищные выплаты для кредитных учреждений и риэлторов – все еще новинка. Наталья Девкина, ведущий специалист отдела жилой недвижимости «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В рамках улучшения жилищных условий такой дружной семье мы рекомендуем рассмотреть возможность реализации следующего варианта. Во-первых, найти застройщиков в районах, интересных для проживания данной семье, работающие при продаже своих объектов на стадии строительства по договорам долевого участия. Во-вторых, определившись с объектом, разработать схему покупки объекта недвижимости, а именно: – первоначальный взнос – 1,5 млн рублей через использование сертификата на улучшение жилищных условий; – второй транш будет от продажи объекта недвижимости – квартиры. Также сюда можно включить денежные средства маткапитала: для того чтобы досрочно использовать его на улучшение жилищных условий, необходимо на сумму сертификата оформить ипотеку под уже выбранный объект недвижимости у застройщика. Данными деньгами окончательно оплатить стоимость объекта недвижимости. Далее предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект в пенсионный фонд и после поступления от него денежных средств погасить ипотеку. При этом важно не забыть, что родителям обязательно нужно в соответствии с нашим законодательством наделить правом собственности несовершеннолетних детей в приобретенном объекте недвижимости». Ирина Лушникова, брокер по недвижимости компании «Уральское юридическое общество»: «В данном случае самым выгодным вариантом будет приобретение многодетной семьей 3-4-комнатной квартиры путем продажи однокомнатной квартиры с использованием средств жилищного и материнских капиталов. Но здесь нужно четко понимать, что не все продавцы недвижимости соглашаются ждать перечисления денежных средств из пенсионного фонда. Задача риэлтора – договориться с продавцом квартиры, получить эти деньги через 1-2 месяца после совершения сделки купли-продажи. Либо, если это условие соблюсти невозможно, помочь оформить целевой кредит на недостающую сумму. В этом случае продавец квартиры получает свои денежные средства сразу, а пенсионный фонд перечислит средства в счет погашения кредита. На сегодняшний день, исходя из условий рынка недвижимости, данная семья может приобрести хорошую 4-комнатную квартиру в районе Чермета». Елена Мяло, директор УБК «Магазин Ипотеки» ГК ЦН «Северная казна»: «Самая дешевая (долевая) трехкомнатная квартира – это 3 800 000, если рассчитать, что есть сертификат (1 500 000 руб.), плюс квартира (1 500 000 руб.), плюс материнский капитал (380 000 руб.), плюс региональный материнский капитал (100 000 руб.), то получим сумму 3 480 000 руб. Это в среднем на сегодня двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м по 63 000 руб. за кв. м, либо дом порядка 4 000 000 руб. Это очень приблизительная консультация. Потому что каждая сумма целевая и дается в определенное время по определенным подтверждающим документам. Такие сделки у нас уже проходят с августа прошлого года.

Недоходное место http://nedv.info/articles/nedohodnoe-mesto Анна Асташкина Город Tue, 20 Mar 2012 04:51:00 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/%D0%B4%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%B4%D0%BE%D0%BC.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Сделать рынок арендного жилья легитимным и прозрачным государство намерено за счет строительства зданий, полностью предназначенных для сдачи в наем. О возрождении идеи так называемых «доходных домов», распространенных в дореволюционной России, говорится не первый год, однако реализованные проекты по всей стране можно пересчитать по пальцам. Потенциальных инвесторов отпугивают длительный срок окупаемости и низкая доходность. О своей готовности помочь заявили Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, разработавшие инструменты господдержки. Справка Доходные дома – здания, построенные с целью извлечения дохода путем сдачи помещений в наем. Как тип сложился в XVII веке в Европе. В России первые доходные дома появились в XVIII веке, до революции в стране их насчитывалось более 600. Эксперименты с арендой Для того чтобы выяснить, насколько могут быть востребованы арендные дома россиянами, Фонд РЖС провел исследование. Выяснилось, что улучшить жилищные условия в России хотят 28,7 млн семей. Решать этот вопрос с помощью аренды готовы только 1,4 млн из них – 5% от общего числа. В съеме жилья на более приемлемых условиях в доходных домах заинтересовано большее количество – 11 млн семей, для размещения которых потребуется порядка 760 млн кв. м жилья. Получается, спрос на жилье в доходных домах есть. Чтобы возникло необходимое количество предложений, говорят в Фонде РЖС, необходимо обеспечить быструю окупаемость таких проектов и сохранить арендную ставку для типовой квартиры на уровне порядка 10 тысяч рублей. Чтобы вызвать интерес к таким домам со стороны арендаторов, добавляют участники рынка, необходимо, чтобы в муниципалитетах плата за наем не превышала размер ежемесячного ипотечного платежа. На сегодняшний день срок окупаемости арендного жилья элиткласса составляет 7–12 лет, а в сегменте эконом и все 20. Доходность таких проектов, говорит президент Российской гильдии риэлторов (Москва) Григорий Полторак, не достигает и ставки по депозитам. Сегодня это порядка 4% годовых. Чтобы привлечь потенциальных инвесторов, необходимо эту планку поднимать. При этом необходимо разделять социальную и коммерческую аренду. «Я считаю, что тема доходных домов актуальна в двух сегментах – это сегмент дорогого жилья (то, что есть и сейчас) и наоборот – социальное жилье с невысокой арендной платой. Именно здесь государство должно давать какие-то преференции и защиту», – уверен г-н Полторак. Существующие в стране доходные дома чаще всего идут по первому пути. В частности, в 2002 году эксперимент по такому строительству стартовал в столице. Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы на бюджетные деньги построил доходный дом в самом центре – в Большом Николоворобинском переулке (ст. метро «Китай-город»). Здание состоит из 47 квартир и 4 офисных помещений. Инвестиции в строительство, согласно данным открытых источников, составили порядка 12,3 млн долларов. Предполагаемый срок окупаемости – 8 лет при ежегодных арендных сборах порядка 2,5 млн долларов. Сегодня основной контингент доходного дома – представители дипломатических миссий, сотрудники зарубежных компаний. Единственная свободная на момент подготовки публикации квартира площадью 107,3 кв. м предлагалась в аренду по цене 112 200 руб., еще 10 730 руб. необходимо заплатить за комплексное обслуживание, в которое входит доставка продуктов на дом, бытовые услуги прачечной, химчистки. Проект называют довольно успешным – хорошая наполняемость приносит стабильный доход в городскую казну. В Санкт-Петербурге инвестором первого доходного дома, сданного в эксплуатацию в конце 2009 года, выступил Финский пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Под сдачу в аренду фондом выкуплено 276 квартир – две парадных. По подсчетам специалистов, финский фонд в 2007 году потратил на это порядка 50 млн долларов. Остальные 414 квартир принадлежат частным лицам, которые приобретали их напрямую у застройщика. Доходные квартиры частично оборудованы техникой и мебелью, после выезда жильцов делается косметический ремонт. Стоимость аренды, по словам главного бухгалтера ООО «Коломяжский 15» Анастасии Липовецкой, состоит из двух частей: постоянной и переменной. Переменная включает в себя оплату коммунальных услуг – света и воды по счетчикам и составляет порядка 600 рублей в месяц на человека. Постоянная часть представляет собой фиксированный ежемесячный платеж, который зависит от площади квартиры. Однокомнатные предлагаются по цене от 22 до 24 тыс. руб., двухкомнатные – от 31 до 33 тыс., трехкомнатные – 38 тыс. рублей. Помимо этого с жильцов при заключении договора взимается залог в размере 130% от фиксированной части арендного платежа, который служит гарантией для управляющей компании. По пути коммерческого найма пошли и в соседнем Челябинске. Завод панельного домостроения и строительных конструкций (ПСО КПД и СК) разработал типовой проект для массового строительства доходных домов. Первый такой дом на 72 квартиры был построен в 2008 году на улице Чайковского, арендаторов он принял в 2011 году. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании «Новый дом» (управляющей компании доходного дома, дочернего предприятия «ПСО КПД и СК» – прим. ред.) Андрея Поджиганова, доходный дом работает только с юридическими лицами и не занимается социальной арендой. Основные клиенты – крупные предприятия, торговые сети, банки, для которых это альтернатива гостиницам и частникам. Арендовать одно-двухкомнатную квартиру в доходном доме можно за 20–30 тысяч рублей в месяц и максимум на 11 месяцев. «Этот проект нельзя назвать сверхрентабельным, – говорит г-н Поджиганов, – но в будущем мы видим перспективу в этом направлении бизнеса, поэтому для нас он интересен». В ближайшее время такой опыт планируется распространять – весной начнется заселение и эксплуатация второго доходного дома в Челябинске, в перспективе такой проект, возможно, будет реализован в Копейске. Раскрывать инвестиционную составляющую А. Поджиганов отказался, однако ранее со ссылкой на гендиректора «ПСО КПД и СК» сообщалось, что средние инвестиции в строительство типового доходного дома в Челябинске составляют порядка 4 млн евро, а срок окупаемости – около семи лет. Кроме того, в городе заявлено еще несколько проектов. В частности, к началу 2012 учебного года компания «Артель-С» планирует сдать дом, предназначенный для аренды студентами Челябинского госуниверситета. Сообщается, что он будет состоять из одно- и двухкомнатных квартир и студий с санузлами и кухнями. Ежемесячная арендная плата предположительно составит порядка 13–15 тыс. рублей. В Екатеринбурге пока только присматриваются к новому формату, однако признают – самостоятельно строить доходные дома и при этом конкурировать с частниками по уровню арендных ставок не получится. «Это перспективный момент, во всем мире это направление развито. И у нас доходные дома могут решить много проблем. Часто люди не в состоянии купить квартиру, но платить аренду могут. Хотя по нашим подсчетам получается, что аренда при этом будет достаточно дорогой. Поэтому часть функций необходимо взять государству, а часть – строителям. Возможно, рентабельность таких проектов будет не столь значительна, как от обычного жилья, тем не менее у отдельных застройщиков это вызовет интерес. Я думаю, при наличии господдержки – не только в плане законодательства, а еще и в финансовом, – такое партнерство состоялось бы», – считает директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. Средние расценки на аренду однокомнатных квартир экономкласса, февраль 2012: Москва – 29,8 тыс. рублей; Санкт-Петербург – 17,1 тыс. рублей; Челябинск – 12,2 тыс. рублей; Новосибирск – 11 тыс. рублей; Екатеринбург – 14 тыс. рублей. Свести баланс О своей готовности подставить застройщикам плечо заявляют Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Фонд РЖС занимается разработкой льготного финансирования для инвесторов доходных домов. Предлагается установить для них особые ставки и по тарифам ЖКХ, а также предоставлять земельные участки, обеспеченные инфраструктурой и типовой проектной документацией – через аукцион или в обход такой процедуры. Как сообщили в Фонде РЖС, вся процедура еще прорабатывается, условия предоставления земли пока тоже неясны. Решением этих вопросов, уточняют в Фонде, занимается федеральное Министерство регионального развития, где создана рабочая группа для выработки согласованных предложений по внесению изменений в законодательство РФ. АИЖК потенциальным инвесторам предлагает программу «Арендное жилье», призванную помочь сформировать рынок легальных доходных домов. «Проект долгосрочный: Агентство готово предоставлять кредитные средства сроком до 20 лет юридическому лицу, которое будет являться арендодателем, и на балансе которого будет находиться доходный дом, – рассказывает исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый. – В данной схеме поток арендных платежей от нанимателей квартир призван обеспечить погашение ипотечного кредита, предоставленного Агентством арендодателю на покупку такого доходного дома. Степень рентабельности проекта можно будет оценить по факту заселения и началу эксплуатации зданий». Первый проект уже запущен в Новосибирске. По словам г-на Шелкового, в первом квартале 2012 года будут сданы два первых дома на 130 квартир. По прогнозам, ставка аренды в них составит порядка 12 тыс. рублей против рыночных 16 тыс. рублей. В 2011 году АИЖК уже подписало соглашения о намерениях сотрудничества в данной сфере с администрацией Калужской области, а также с ОАО «Объединенная судостроительная корпорация» и ОАО «Особые экономические зоны». Такая программа запущена и в Свердловской области. Получить кредитные средства на 20 лет потенциальные управляющие компании доходных домов смогут под 10,2% годовых. Соответствующие предложения, поясняет директор Свердловского АИЖК Александр Комаров, направлены крупным застройщикам Екатеринбурга. Сейчас они рассматриваются, поэтому говорить об инвесторах преждевременно. Сами участники рынка убеждены – механизм заработает только тогда, когда все предлагаемые меры будут сведены воедино. Иначе злоупотреблений не избежать, особенно если земля под строительство доходных домов будет выделяться бесплатно. «На мой взгляд, должна быть проработанная комплексная программа. Причем она должна иметь общий государственный шаблон, а в муниципалитетах применяться в зависимости от конкретных условий. От того, какова сложившаяся арендная плата в данном регионе, какова себестоимость строительства, стоимость технических условий и т. д. Тогда это будет работать, – уверен Григорий Полторак. – Есть огромное количество строительных организаций, у которых нет работы, и они готовы строить с минимальной рентабельностью. Есть инвесторы, имеющие «длинные» деньги, – это пенсионные фонды и страховые компании. Нужно только свести баланс – сделать доходность не 4%, а хотя бы 8%. И отдавать правильным управляющим, чтобы содержать эти дома в надлежащем состоянии». При формировании цивилизованного и доступного рынка аренды девелоперы и риэлторы не исключают, что доходные дома смогут снизить рыночные цены на жилье и даже стать альтернативой ипотеке. «Государство может очень активно вести себя на рынке и снизить или повысить стоимость продаваемого жилья. Создание доходных домов, сдача в них квартир на длительный срок по цене ниже, чем в среднем по городу, – я считаю, правильный путь. Люди будут взвешенно принимать решение: выгодно ли им жить в доходных домах или брать ипотечные кредиты и покупать квартиры. Если семья не берет ипотечный кредит, банк теряет клиента и задумывается о том, почему это происходит. Тем самым понижаются и ставки по ипотеке», – говорит директор центра недвижимости «Форум» (Челябинск) Игорь Чернядьев. Министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов видит и другие плюсы. «Немногие об этом задумываются, но автопробки в Екатеринбурге в значительной степени возникают из-за нашей системы владения жильем. Люди живут там, где у них приватизирована квартира, а работать порой ездят в противоположный конец города. На Западе в такой ситуации люди снимают жилье рядом с работой, а не ездят за многие километры. Конечно, это частный случай, но он иллюстрирует масштаб проблемы», – убежден г-н Жеребцов. При этом для решения жилищных проблем массового строительства доходных домов может и не потребоваться, считают участники рынка. К примеру, под арендные квартиры можно использовать и обычные, обменяв их у застройщиков на подключение к коммуникациям. Или переоборудовать под арендное жилье неиспользуемые промышленные здания или дома, которым требуется ремонт. В частности, в Санкт-Петербурге посчитали, что такие помещения выгоднее реконструировать под доходные дома, а не сносить.

Кто будет распределять земли? http://nedv.info/articles/kto-budet-raspredelyat-zemli Анна Асташкина Город Tue, 20 Mar 2012 03:55:50 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/legal.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Девелоперы Екатеринбурга обеспокоены ситуацией вокруг земель, которые не успели разграничить федеральные, региональные и местные власти. Областное правительство собирается лишить муниципалитет права распоряжаться этими участками. Соответствующие поправки планируется внести в областной закон, регулирующий земельные отношения на территории Свердловской области. Застройщики в случае их принятия прогнозируют коллапс на строительном рынке, срыв планов по вводу жилья и рост цен. Пограничные изменения Опасения девелоперов вызвали поправки в статью 54-3 областного закона «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» № 18-ОЗ от 7 июля 2004 года, касающиеся земель, собственность на которые не разграничена между федеральными, региональными и местными властями. Сейчас, по соглашению, заключенному прежними руководителями города и области 17 мая 2007 года на пять лет, выставлять такие земли на аукцион может администрация Екатеринбурга. В этом году документ заканчивает свое действие. Региональные власти заявили о том, что продлять его не намерены, и внесли законопроект, устраняющий саму систему подобных соглашений. Таким образом, объясняет министр по управлению государственным имуществом (МУГИСО) Свердловской области Виталий Недельский, областное законодательство приводится в соответствие федеральному, где не упоминается о таких механизмах. Правовую коллизию призвана устранить новая формулировка в областном законе. В ней говорится о том, что распоряжение землями, находящимися в областной собственности, будет осуществляться в том же порядке, что и управление федеральными участками. Это означает, что право выставлять такие участки на аукцион перейдет от администрации Екатеринбурга к региональному правительству. Участники рынка недвижимости считают, что это нововведение может привести к затягиванию сроков согласований, необходимых для строительства, и срыву задуманных проектов. «Когда происходят перестройки, они приводят к коллапсу на длительный период времени. Коллапс, может быть, слишком сильно сказано, но проблемы с задержкой оформления могут быть серьезными, они затянут все вопросы на полгода, может быть, больше, – считает директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. – Когда мы работаем непосредственно с администрацией, вопросы решаются быстрее. И если они выходят на более высокий уровень, то мобильность теряется». Эти последствия, отмечает г-н Погончик, будут закладываться в качестве рисков в последующие проекты, что в конечном итоге скажется на цене квадратного метра. Партнер по земельным вопросам юридического агентства «ЮС-КОГЕНС» Элеонора Файзрахманова не исключает, что в случае принятия поправок сроки проведения необходимых согласований могут сместиться. Да и сам процесс выставления участков на аукционы в переходный период передачи полномочий от одного органа власти другому может приостановиться. «Сроки, в которые земля выставляется на торги, законодательно не урегулированы. Соответственно, обязать выставить участки на торги, в судебном порядке, невозможно, – комментирует Элеонора Файзрахманова. – В настоящий момент участки формируют и выставляют на торги для застройщиков муниципальные органы власти, проводя всю процедуру, предусмотренную Земельным кодексом. И этот механизм всем понятен». Областной контроль, говорят застройщики, существует и сейчас. Все земельные вопросы города согласует область в лице МУГИСО. При этом непосредственно определением участков для выставления на торги занимается городская Главархитектура, у которой сформирован опыт такой работы. «Это сотни тысяч материалов. Речь ведь не только о строителях, речь и о жителях – обо всех клочках земли на территории города. Это десятки самосвалов, чтобы только перевезти. А разархивировать, разобраться, заново создать эту службу – это задача сродни Сталинградской битве», – говорит исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. На это в МУГИСО заявляют, что у них есть соответствующие структуры, готовые принять полномочия Главархитектуры. И нововведение только упростит процедуру: госуслуги можно будет получить по принципу «одного окна»: «Информация, необходимая для подготовки земельных аукционов (торгов), не является уникальной, закрытой и может быть получена в ходе межведомственного информационного взаимодействия, предусмотренного Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», от федеральных органов государственной власти, органов государственной власти Свердловской области и органов местного самоуправления». Отдельные представители рынка соглашаются, что существенной разницы в том, кто будет распределять участки, нет. Главное, чтобы это происходило в соответствии с законодательством: земля выставлялась бы на аукционы подготовленной, с подведенными коммуникациями. А если этот вопрос не решится ни на каком из уровней власти, положение дел к лучшему не изменится. В поисках компромисса Свои опасения девелоперы выразили в письмах на имя председателя регионального правительства Анатолия Гредина и председателя Законодательного собрания Свердловской области Людмилы Бабушкиной. По итогам этих обращений была создана рабочая группа, в которую вошли представители строительного рынка, городской и областной власти. «Строители получили возможность высказаться. Самое главное, чего мы добились, – законопроект не будет рассматриваться сразу в трех чтениях. После принятия в первом чтении мы официально входим в согласительные процедуры. Появляется законная возможность вносить корректировки, принимать какие-то компромиссные решения, – комментирует автор первого письма Вячеслав Трапезников. – Однозначно можно констатировать, что сегодня всем понятно: рубануть с плеча, принять закон в том варианте, какой есть, фактически будет означать убить существующую систему выделения земельных участков на территории Екатеринбурга». «Буквально в 2006 году были внесены изменения в законодательство, когда земли перестали выдавать по постановлению администрации Екатеринбурга и стали проводиться открытые аукционы. Это определенный регламент, к которому застройщикам нужно было подстроиться. Любой новый процесс ведет за собой определенные сложности в освоении новых участков. Любое новое начинание требует времени для того, чтобы оно сформировалось как система», – отмечает руководитель пресс-службы компании «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев. На сегодняшний момент депутаты регионального Законодательного собрания в первом чтении приняли проект областного закона № ПЗ-899 «О внесении изменений в Закон Свердловской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области». Однако спорные поправки отправлены на доработку – внести в них свои коррективы ко второму чтению законопроекта и предстоит созданной рабочей группе. Строительные компании, публично не комментирующие складывающуюся ситуацию, неофициально признают: в результате право распоряжаться неразграниченными землями может быть сохранено у города. Такую возможность не исключает и зампредседателя Законодательного собрания Свердловской области Георгий Перский, предполагая, что ко второму чтению поправки, касающиеся спорных земель, из законопроекта могут быть исключены. Решение может быть найдено путем переговоров между администрацией города и администрацией губернатора: «Как договорятся, такое решение и будет принято, потому что, похоже, что в Законодательном собрании есть определенное количество депутатов, ориентированных на интересы администрации города. Они могут заблокировать принятие этого закона во втором чтении в случае, если не будут достигнуты договоренности о реализации тех механизмов, которые предлагается принять. Вполне возможно, что поправки примут, и они договорятся, как это будет реализовано, чтобы у каждой из сторон была возможность либо блокировать, либо серьезно корректировать конкретные постановления по конкретным участкам. Первое же голосование показало, что им либо нужно найти компромисс, либо этот вопрос нерешаемый». Замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий отмечает, что распоряжаться неразграниченными землями может как город, так и область. На бюджете Екатеринбурга отсутствие таких участков не скажется. «У нас распределение по федеральному бюджету: 80% на 20%. Область будет работать за нас, мы будем 80% получать. Главное, чтобы на процессе строительства не сказалось», – комментирует г-н Крицкий.

Сам себе риэлтор. Что нужно знать,чтобы продать http://nedv.info/articles/sam-sebe-rieltor-chto-nuzhno-znat-chtoby-prodat Елена Жаворонкова Жилая недвижимость Mon, 19 Mar 2012 10:09:01 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/BK-002_сайт.jpg" style="margin: 0px 10px 10px 0px; float: left;" />Когда приходит время продавать свою квартиру и покупать новую, первая мысль – обратиться в агентство недвижимости. «За помощью – к профессионалам!». Так рассуждают многие, не задумываясь, что первый этап по продаже-покупке жилья они могут осуществить сами. Основная задача – подобрать нужный вариант. Чем быстрее и выгоднее – тем лучше. Здесь у продавца и покупателя интересы разные. Продавца интересует итоговая сумма, а покупателя – риски, связанные с приобретением жилья. На этапе поиска нужного варианта вы ничем не рискуете, поэтому можете спокойно размещать объявления в изданиях, интернете, выискивать и отсматривать предложения, вести переговоры.   Почем нынче информация? Обращаясь в агентство недвижимости, вы, по сути, платите за владение информацией. Потратив время на самостоятельный подбор варианта, вы сэкономите примерно 3% от суммы сделки. «Это самый трудоемкий этап, в который входит: реклама объекта или подбор варианта, переговоры, выезды с клиентом на объекты, отслеживание истории выбранной квартиры, торг. Все это может затянуться на неопределенное время, так как действует множество «человеческих» факторов», – рассказывает Ирина Караваннова, специалист по недвижимости, агентство Эстейт-Ява-Профи. Небольшие агентства и частные риэлторы часто не могут вычленить стоимость отдельной услуги и предлагают полное ведение сделки, от начала до конца. По-другому им работать просто невыгодно, так как доходы агентства зависят от объема работ. Фиксированный прейскурант могут позволить себе только крупные агентства. Кстати, риэлторы за границей занимаются исключительно подбором другой стороны: продавцу ищут покупателя и наоборот. А дальнейшим сбором документов, проверкой недвижимости на предмет «юридической чистоты», переговорами с банком о получении ипотечного кредита в других странах занимаются совершенно иные специалисты: адвокатские конторы, ипотечные брокеры, нотариусы.   Юридическое сопровождение. Брать или не брать? Итак, вы нашли то, что искали: заветного покупателя или подходящую квартиру. За дальнейшей юридической помощью в оформлении и сборе документов, проверке квартиры на «чистоту» можно обратиться к юристам, а не к агентам по недвижимости. Стоить их услуги будут несколько дороже, чем «подключение» агента по недвижимости. За юридическое сопровождение сделки в агентстве недвижимости вам придется заплатить от 10 000 до 30 000 рублей. Взяв на себя юридическое сопровождение сделки, риэлтор поможет собрать и проверить наличие всех необходимых документов, чтобы не было неприятных неожиданностей при регистрации сделки. Проблема может состоять еще в том, что вам как физическому лицу (собственнику) могут отказать во внесении аванса за квартиру, если у вашего покупателя договор с агентством. Как это произошло в моем случае.   Риэлтор, сотрудничавший с покупателем моей квартиры, мне сообщил: «Вам как физическому лицу мы готовы внести задаток. Аванс мы можем внести только юридическому лицу, иначе мы рискуем». Риск покупателя здесь оправдан: продавец может потратить эти деньги, а потом отказаться продать квартиру. Деньги, внесенные в качестве аванса, будут обязаны вернуть по решению суда, но реально получить эти деньги будет непросто. Итак, я заключила договор с агентством недвижимости для оказания юридической поддержки плюс для того, чтобы процедура внесения аванса была «правильной и безопасной». Пусть мой покупатель будет спокоен! А вот на задаток я была не согласна. Почему?   Аванс или задаток. В чем подвох? Четкого определения термина «аванс» в законодательстве не содержится. Однако на практике под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Именно слово «аванс» лучше использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку. Аванс – не только часть оплаты квартиры, но и обеспечение серьезности намерений покупателя. В случае расторжения договора фирма должна возвратить аванс в том размере, в каком он был внесен. Гражданский кодекс РФ определяет «задаток» как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. В доказательство об обеспечении его выполнения заключается договор (ч. 1 ст. 380 ГК РФ). И только в письменной форме. В принципе, термином «задаток» можно обозначить первый платеж по договору. Но при этом следует помнить одно важное обстоятельство: если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. А если же виновна сторона, получившая задаток, она уплачивает другой стороне при расторжении договора двойную сумму задатка (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).   Интересно, что на Западе торг между покупателем и продавцом ведется в письменном виде. Например, покупатель пишет продавцу: «Я готов купить ваш дом, если цена будет снижена на … $». Или «Я готов купить ваш дом, если вы исправите конкретные недостатки (идет перечень недостатков). Продавец отвечает: «Заявленная мной цена адекватна качеству моего дома. Я считаю, что мой дом достаточно хорош, чтобы вы купили его за эту цену». Покупатель продолжает настаивать на своем обычно до тех пор, пока продавец не заявит, снова в письменном виде, что он согласен с доводами покупателя. Тогда сделка считается заключенной.   Все ли чисто? Проверка квартиры  Приобретая жилье на вторичном рынке, необходимо проследить всю историю квартиры, начиная от приватизации или с момента возникновения другого первичного права на жилье. Необходимо проверить, не нарушаются ли чьи-либо права, чиста ли юридически выбранная квартира, не претендуют ли на нее родственники кого-то из прежних владельцев. Обязательно требовать нотариально заверенное согласие на совершение сделки бывших или настоящих супругов, иначе сделка будет признана недействительной и будет являться прямым нарушением закона.   Важно помнить, что три года, в течение которых можно подать иск о разделе имущества, отсчитывается не со времени развода, как многие думают, а с момента заключения сделки, т. е. с момента нарушения прав.   Особый случай – несовершеннолетний ребенок. Если при приватизации квартиры в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок, то при продаже такой квартиры ребенку должны предоставить полноценное возмещение жилья: доля в праве собственности в новой квартире или другое жилое помещение на его имя. Иначе по достижении совершеннолетия ребенок может подать в суд с требованием признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной. На проведение этих сделок требуется получение разрешения органов попечительства и опеки. Если же несовершеннолетний ребенок является полноправным собственником или одним из собственников жилого помещения, то в этом случае требуется только официальное разрешение на сделку от государственных органов попечительства и опеки. Также юристы советуют брать расширенную выписку из домовой книги, где будет приведен полный список лиц, когда-либо прописанных на выбранной вами жилплощади.   Из 100 тысяч сделок в год, совершенных в Москве, около 2% – расторгнутые именно из-за отсутствия юридической чистоты.   Квартира может находиться в залоге у банка, под арестом, являться предметом судебной тяжбы, обременена правами третьих лиц, может быть сдана в аренду. Выяснить эти вопросы вам поможет справка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – взять ее на интересующую квартиру может любой. Только захватите с собой паспорт.   Вознаграждение за труды. А как у них? В России риэлторы получают 3–7% от суммы сделки. В Испании примерно так же. Бельгия и Голландия: от 1% до 6% . Самые высокие комиссионные проценты зафиксированы у риэлторов из Германии: от 3 до 10% . В США риэлторы работают за 2–3% от величины сделки, а в Австрии комиссия риэлтора не должна превышать 3,6% от суммы сделки. Кстати, система, рассчитывающая вознаграждение риэлтора как процент от суммы сделки, не совсем логична. Если риэлтор работает от продавца, то чем дороже продался объект – тем больше комиссия, противоречий нет. А сотрудничая с покупателем и торгуясь в пользу своего клиента, риэлтор фактически уменьшает свой гонорар. Поэтому на Западе часто риэлторы работают за фиксированную сумму плюс небольшой процент сверху.   Ипотека по-американски   Несмотря на пережитые кризисы, Америка продолжает уважать кредиты, потому что покупать недвижимость за наличные невыгодно: налоги, налоги, налоги… А по кредитам есть льготы, особенно у тех, кто имеет положительную кредитную историю. С первоначальным взносом – наименьший процент по кредиту, а выдается кредит на 30 лет со ставкой 6–6,5% годовых. Правда, после кризиса большинство банков пока не выдает ипотеку на срок более 15 лет, но, несмотря на это, 90% сделок проходит с использованием ипотечных кредитов. Даже если у людей есть достаточная сумма для покупки дома, они все равно покупают недвижимость в кредит. Американцам выгодно иметь недвижимость в собственности, а не арендовать: плата за аренду сопоставима с выплатами по кредиту. Поэтому многие агентства США не занимаются арендой вообще, а жилье снимают только те, кто не может получит кредит. Для справки: снять квартиру в 70 кв. м со всей обстановкой, бытовой техникой в кондоминиуме обойдется от 400 до 700$ в месяц.   Можем так, а можем эдак   Агентства недвижимости предлагают разные варианты договора с собственниками квартир. Вы можете заключить договор с указанием определенной суммы, которую как продавец хотите получить в результате сделки. А за сколько риэлтор сумеет продать вашу недвижимость – уже не важно. Другой вариант сотрудничества с риэлтором: определенный процент от сделки (3–7% от вырученной суммы). Также вы можете заключить эксклюзивный договор, который обяжет вас не привлекать других посредников, а полностью доверить ведение сделки данному агентству… Кому-то проще заплатить деньги и «спать спокойно», а кто-то хочет разобраться во всем сам. Тут необходимо помнить: главное в сделках с недвижимостью – понимание того, что происходит на каждом этапе!

«Взлеты и падения» рынка недвижимости с 2005 года http://nedv.info/articles/vzlety-i-padeniya-rynka-nedvizhimosti-s-2005-goda Елена Жаворонкова Жилая недвижимость Mon, 19 Mar 2012 08:09:54 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/statnedv.jpg" style="margin: 0px 15px 5px 0px; width: 100px; height: 100px; float: left;" />2006 год: все выше и выше! «Ценовая аномалия» на рынке жилья случилась в 2006 году и стала следствием действия сразу множества факторов экономического характера, а также присущих российскому обществу и государственности правовых, исторических, экономических, социальных особенностей. Сейчас уже можно выявить причины, которые вызвали столь активный рост цен на рынке жилья. Для роста цен на рынке недвижимости прежде всего необходимо наличие денежных средств у населения и других участников рынка. До недавнего времени основным источником денежных средств являлась все увеличивающаяся денежная масса в экономике страны (увеличилась за 2006 год более чем на 30%). Тогда же к этим источникам денежных средств добавился еще приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 годом, и составил более $41 млрд. На рынок жилья попала часть денежных средств из этих источников, вследствие чего профессиональные участники начали игру на повышение цен. Объем ипотечного и потребительского кредитования в 2006 году превысил 200 млрд рублей в целом по стране – именно эти дополнительные денежные средства и поступили на рынок жилья. Так, в результате одновременного действия ряда причин к весне 2006 года на рынке случилось резкое «взвинчивание цен». Всего за три весенних месяца цены выросли на 30%, а к концу лета цены на жилье выросли по сравнению с осенью 2005 года практически вдвое. Спрос и предложение достигли баланса. С лета 2006 года постепенно стали уменьшаться цены на нефть. Снижение процентных ставок привело к уменьшению ежемесячных выплат на $10–$50, но из-за повышения цен, чтобы приобрести квартиру, уже было необходимо платить ежемесячно примерно на 50–70% больше, чем раньше. Платежеспособность людей стала резко падать… С августа 2006 года покупатели начали активно торговаться, а продавцы снижать цены. Причиной тому послужило увеличение числа предложений квартир на рынке жилья. Так же начал расти срок экспозиции квартир. К сентябрю 2006 года наиболее прозорливые инвесторы начали «сбрасывать» свои активы (фиксировать прибыль). Жилье для них было краткосрочным инвестиционным вложением, а период роста цен прекратился. В результате в октябре цены предложения на «дорогое» жилье несколько снизились. К декабрю небольшое снижение цен предложения на рынке недвижимости дошло и до жилья экономкласса, а к концу 2006 года дальнейший рост цен стал временно невозможен и рынок недвижимости «застыл». 2007 год: американский кризис изменил нашу ипотеку Многие российские банки в первой половине 2007 года стали крайне лояльны к тем, кто хотел купить квартиру в кредит. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было просто доказать банку, что «он не нуждается в деньгах». Таким образом, некоторые банки готовы были кредитовать чуть ли не всех желающих. Если бы на российском финансовом рынке было достаточно «длинных» денег, в постоянном притоке которых нуждается ипотека, то, возможно, такая эйфория продолжилась бы и дальше, если бы не обвал американского рынка ипотеки, разгар которого пришелся на лето-осень 2007 года. На фоне перепроизводства квадратных метров началось падение цен на жилье, и пузырь рисковых кредитов, которые выдавались без придирчивого отбора заемщиков с минимальным первоначальным взносом и возможностью отсрочки платежей, стал лопаться. Заемщики стали возвращать находящуюся в залоге недвижимость или досрочно погашать кредиты, чтобы не платить по старым ценам за подешевевшие дома. У банков появились свободные средства, что привело к проблеме с их размещением. Таким образом, искусственное стимулирование американской экономики, в том числе и за счет раздачи рисковых ипотечных кредитов, обернулось в итоге банкротством финансовых структур по всему миру. 2008 год: кризис доверия и ликвидности К 2008 году в России темпы выдачи ипотечных кредитов сократились, так как западные финансовые институты были не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах. Российские банки снова стали проверять потенциальных заемщиков на «финансовую состоятельность», а не раздавать кредиты направо и налево, как делали раньше. Тем временем начался кризис доверия на рынке банковских заимствований: банки перестали выдавать друг другу дешевые кредиты, затем были отложены сделки по секьютиризации (замещение долгосрочных неликвидных активов более мобильными в данный момент), а вслед за этим начался международный кризис ликвидности. Американские банки, раздав ипотечные кредиты всем желающим на слишком простых условиях, позже сообразили, что необходимо поднимать процентные ставки. Вследствие чего многие граждане и организации просто оказались не в состоянии оплачивать свои кредиты. В итоге рынок ипотеки в 2008 году стал «сходить на нет», и это обстоятельство потянуло цены на недвижимость вниз. 2009–2010 гг.: в состоянии стресса В конце 2008 – начале 2009 года, в ожидании значительного снижения цен и вследствие сокращения платежеспособности граждан, спрос на недвижимость упал. Весной 2009 года покупательский интерес возобновился, но носил больше исследовательский характер. Количество сделок почти не увеличилось, и только семьи, наиболее остро нуждающиеся в решении жилищного вопроса, составляли основной процент реальных покупателей. Екатеринбург вошел в число городов России, где в 2009 году было зафиксировано наибольшее снижение спроса на недвижимость и, как результат, наибольшее падение числа сделок. Несмотря на это, снижение цен на квартиры оказалось на среднем уровне в сравнении с другими областными центрами страны. 2011 год: что имеем? В 2011 году произошел подъем экономики. Цены резко поднялись, в среднем увеличились доходы населения, в Екатеринбурге в том числе. Когда-то «замороженный» спрос начал снова выходить на рынок. Кроме того, потребители убедились, что нет причин бояться вкладывать деньги в недвижимость и стали приобретать жилье, пока цены не выросли еще и еще. К тем, кто составлял основную покупательскую массу на рынке, добавились те, у кого появилась возможность купить квартиру с помощью ипотеки. Но предложения по жилью, по сравнению с 2010 годом, еще снизились. Строят по-прежнему мало. И это тоже один из факторов роста цен. Все, что происходит на европейском рынке недвижимости, с некоторой задержкой приходит и на российский рынок. Но есть и дополнительные факторы: цены на нефть, промышленный рост или падение производства, валютные рынки, информационное поле СМИ, политическая обстановка в стране – все это тоже влияет на движения рынка недвижимости. С тем «внутренним» отличием, что вторичный рынок реагирует на подобные изменения сразу, а рынок инвестиционный (т. е. рынок новостроек или, к примеру, коммерческой недвижимости) обладает определенным иммунитетом к некоторым из этих факторов и достаточно сильной инерцией по отношению к другим.

Дольщиков обменяют на землю http://nedv.info/articles/dolshikov-obmenyayut-na-zemlyu Анна Асташкина Город Mon, 19 Mar 2012 06:35:40 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/dolshikov-obmenyayut-na-zemlyu.jpg" style="margin: 0px 15px 5px 0px; width: 100px; float: left; height: 100px" />Областной закон, признанный помочь людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, действует в Свердловской области с июня 2011 года. С октября прошлого года начато формирование его главного инструмента – реестра так называемых «обманутых дольщиков». В областном правительстве предполагают, что в него войдет порядка 400–500 пострадавших от долевого строительства. Однако сегодня многие из них получают отказы о включении в заветный список. Отбор застройщиков не завершен. Заселение людей в долгожданные квартиры снова откладывается? В списках не значатся В соответствии с областным законом № 50-ОЗ от 24.06.2011 «О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах», рассчитывать на включение в реестр дольщики могут в нескольких случаях: – многоквартирный дом еще не введен в эксплуатацию; – договор с застройщиком заключен до вступления в силу данного закона; – застройщик ликвидирован или признан банкротом, лишился земельного участка, на котором планировалось возведение дома. Первые заявления от пострадавших дольщиков в Управление государственного строительного надзора (Госстройнадзора) Свердловской области, ведущего реестр, стали поступать с конца октября прошлого года. На начало февраля нынешнего, по данным начальника ведомства Бориса Трефелова, желающих попасть в этот список оказалось 344. Положительные ответы получили лишь 215 из них. Это дольщики, оплатившие свыше девяти тысяч квадратных метров, заключив договоры с ООО «Спецпромцентр», ПК ЖСК «Кольцовский», ООО «Управляющая компания «ВУЗ «Спецстрой», ЖСК «Лазурный», кредитным потребительским кооперативом граждан «Центральное сберегательное учреждение» и другими юридическими лицами. Срок окончания формирования реестра, уточняют в Госстройнадзоре, правовыми актами не определен. И в областном правительстве предполагают, что обманутых дольщиков будет больше – в итоговый список, по предварительным подсчетам, войдет порядка 400–500 человек, оплативших около 15 тыс. кв. м. Весомую часть таких потенциально обманутых составляют дольщики ООО «Уральская инвестиционно-строительная корпорация» (УИСК) Вячеслава Борисова, часть которых в реестр не включена. Их долгая история тянется с 2004 года. Осложняется она тем, что у дольщиков нет не только недостроенного дома, но и площадки. А сам застройщик находится под стражей. В интервью журналу «Недвижимость» в конце 2011 года советник председателя областного правительства Дмитрий Нисковских говорил о том, что все дольщики «УИСК» смогут войти в реестр. Однако сегодня пострадавших, по сути, разделили на две части: одна в список включена, а другая нет. «Я предполагал, что все дольщики войдут в реестр. Но сегодня там есть две категории людей, которые обращались в Управление государственного строительного надзора для постановки их на учет. Первая – люди, у которых имеются все документы, подтверждающие оплату ими денежных средств в кооператив «Лазурный». Это справка из кооператива. Либо это люди, у которых есть вступившие в силу решения суда, где значится, что люди заплатили деньги для приобретения квартиры либо в ЖСК «Лазурный», либо в другой кооператив. Эту категорию граждан на сегодняшний день полностью включили в реестр, – комментирует Дмитрий Нисковских. – Возникли проблемы с теми участниками этой финансовой пирамиды, у которых нет сегодня на руках платежных документов, подтверждающих оплату в кооператив. А есть только сберегательные книжки, выданные «Уральской инвестиционно-строительной корпорацией». Этот документ не считается платежным. Это книжка, которую придумал сам В. Борисов для учета денег граждан». Сами дольщики такого разделения не понимают. «Все граждане, написавшие заявления, приложили копии документов, предусмотренных порядком формирования реестра, их подлинность и полноту проверили сотрудники Управления Госстройнадзора. А во всех письмах-отказах одна и та же формулировка: «не представлены документы, подтверждающие право требования на жилое помещение в объекте долевого строительства в собственность, а также документы, подтверждающие оплату цены договора». Но все граждане, вступавшие в «УИСК», имеют одинаковые типовые договоры, вносили оплату по одному и тому же документу. Позже все получили постановление СУ ГСУ при ГУВД Свердловской области «О признании потерпевшими по уголовному делу № 328537», – рассказывает Тамара Ратегова, стоящая во главе инициативной группы дольщиков, пострадавших от деятельности «УИСКа», с 2005 года. – Анализируя документы людей, получивших отказы, мы не понимаем схемы, по которой идет отказ. Мы верили местным чиновникам, которые неоднократно заверяли, что все пострадавшие пайщики «УИСК» попадут под действие закона». При этом в правительстве пострадавших людей со счетов не списывают. «Это категория, которая временно не поставлена на учет в реестр до наступления обстоятельств, предусмотренных законом», – поясняет Дмитрий Нисковских. Таким обстоятельством советник Анатолия Гредина называет судебный акт, вступивший в законную силу. В связи с тем, что Чкаловский районный суд Екатеринбурга признал Вячеслава Борисова виновным в совершении противоправных действий по ст. 159 ч. 4 (мошенничество) УК РФ, но обвиняемый подал кассацию в Областной суд, приговор в законную силу не вступил: «Как только кассационная инстанция рассмотрит его жалобу, приговор будет считаться вступившим в силу, и граждане смогут снова обратиться в Управление Госстройнадзора, и всех будут ставить на учет на основании того, что у них есть на руках судебное решение, в котором написано, что они являются пострадавшими, внесли конкретные суммы. Это исследовал суд. Это не ксерокопии, которые не являются платежными документами». Власти признают, что при рассмотрении заявлений экспертная комиссия и Управление Госстройнадзора учитывают любой нюанс. Формальный подход объясняется возможным вниманием со стороны надзорных органов. На момент подготовки публикации стало известно, что Областной суд Свердловской области отклонил кассационную жалобу В. В. Борисова и оставил в силе приговор Чкаловского суда Екатеринбурга о признании его виновным в мошенничестве. Ему назначено наказание в виде восьми лет лишения свободы, отбывать которое В. Борисов будет в исправительной колонии общего режима. По подсчетам областного правительства, теперь с повторными заявлениями о включении в реестр обратятся порядка 130 человек. Остается надеяться, что других препятствий для включения пострадавших людей в пресловутый список не возникнет. Натуральный обмен Следующим этапом господдержки должен стать «обмен» дольщиков на земельные участки. Областной закон предполагает проведение конкурса среди застройщиков, готовых предоставить пострадавшим людям квартиры и получить за это бесплатную землю. Детали этой процедуры еще прорабатываются. Известно, что для застройщика количество квадратных метров будет зависеть от рыночной цены предлагаемого взамен участка. Ее поделят на некую среднюю стоимость квадрата, установленную для муниципалитета. Полученное число метров компания и должна будет предоставить дольщикам. А для этого с каждым из них предстоит заключить договор. И если необходимого числа дольщиков не наберется, претендовать на заявленный земельный участок компания не сможет. Дольщики же смогут получить столько квадратных метров, сколько уже оплатили недобросовестному застройщику. Если оплачена была лишь часть квартиры, теперь придется довольствоваться либо очень маленькой жилплощадью, либо докупать квадраты по рыночной цене, установленной в том доме, который предложит новый застройщик. Все эти нюансы смогут надолго остановить реализацию областного закона. Чтобы позволить людям выбрать квартиру там, где они хотят, Дмитрий Нисковских предлагает еще один вариант решения жилищной проблемы – денежную компенсацию. Такое предложение уже внесено на рассмотрение рабочей группы. По предварительным подсчетам, на его реализацию потребуется порядка 300 миллионов рублей бюджетных средств. Сейчас же некие вопросы возникли на этапе отбора застройщиков в рамках реализации уже принятых инициатив. Проводит такой отбор в соответствии с постановлением областного Правительства от 03.10.2011 № 1317-ПП министерство строительства и архитектуры «в целях заключения уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Свердловской области, соглашения о предоставлении поддержки гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков». Таким уполномоченным органом является региональное министерство по управлению госимуществом (МУГИСО). Оно затем направляет сведения о застройщиках в областное Управление Госстройнадзора. Однако вся эта цепочка до сих пор не сложилась. Как сообщили в Управлении Госстройнадзора, такой перечень к ним не поступал. В МУГИСО отметили, что подготовкой предварительной документации по этому вопросу занимается областной минстрой. Министр регионального министерства строительства и архитектуры Михаил Жеребцов заверяет, что застройщики уже выстраиваются в очередь за дольщиками. «Механизм законом и нормативными актами сформирован, процедура понятна. Теперь идет стадия выполнения. Город Екатеринбург должен сказать: нам надо столько-то участков на этот год выделить, чтобы решить эту проблему. Соответственно, город сейчас занят этой проблемой – формирует участки для обманутых дольщиков. Дальше будут проводиться аукционы, где разменной монетой будет не рубль, а обманутый дольщик. В основном такие инвесторы тоже понятны. Да, они уже приходят, и что называется, в очередь выстроились», – комментирует министр. По словам Михаила Жеребцова, в большинстве случаев бесплатный участок предоставлять не потребуется – у дольщиков есть земля и недостроенный объект. «Где, например, есть дольщики, и у них вообще ничего нет, так это частный случай… такого практически нет», – поясняет г-н Жеребцов. По словам Дмитрия Нисковских, договоренности с городской администрацией уже достигнуты. Сформировано несколько землеотводов. Пилотным должен стать участок площадью чуть более 3 га в районе Кольцово. В областном правительстве предполагают, что он сможет дать дольщикам порядка 1 тыс. кв. м жилья. Помимо этого предполагается выставить на торги землю в районах Химмаш и Юго-Запад. Первый аукцион планируется провести до конца февраля. Предполагается, что даже этих участков может хватить, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков.   Но не стоит забывать, что помимо тех дольщиков, которые войдут в реестр и будут официально признаны пострадавшими от недобросовестных застройщиков, в Свердловской области есть еще порядка 2400 человек, вложивших деньги в долевое строительство. Возведение их домов было либо остановлено, либо не укладывается в заявленные сроки. В области, по данным регионального Правительства, остается 24 таких «проблемных объекта». Большинство из них находится в Екатеринбурге, два – в Первоуральске, по одному в Верхней Пышме, Нижнем Тагиле, Красноуфимске, Белоярском и Каменском районах. К концу 2012 года планируется сдать в эксплуатацию порядка 20 из них. Врезки: Срок окончания формирования реестра правовыми актами не определен. И в областном правительстве предполагают, что обманутых дольщиков будет больше – в итоговый список, по предварительным подсчетам, войдет порядка 400–500 человек, оплативших около 15 тыс. кв. м. Дольщики смогут получить столько квадратных метров, сколько уже оплатили недобросовестному застройщику. Если оплачена была лишь часть квартиры, теперь придется довольствоваться либо очень маленькой жилплощадью, либо докупать квадраты по рыночной цене.

Куда податься обывателю? http://nedv.info/articles/kuda-podatsya-obyvatelyu Редактор Город Mon, 05 Mar 2012 13:15:58 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/kuda_detsa_obyvatelu.jpg" style="margin: 0px 15px 5px 0px; width: 100px; float: left; height: 100px" /><x>«Во что выгодно вкладывать деньги»? – актуальный вопрос для обывателей сегодня. Располагая хорошим первоначальным капиталом, необходимо иметь грамотное представление о том, куда было бы эффективнее инвестировать эти денежные средства для дальнейшего извлечения реальной прибыли. Казалось бы, существует много вариантов, но какой из них наиболее надежный? Для наглядности обозначим сумму в размере 2 000 000 рублей. Рассмотрим распространенные способы вложения этого состояния и определим дальнейший исход. Банк: верить или бояться?</x> <x>На сегодняшний день банки предлагают достаточное количество предложений по вложению денежных средств под проценты. Программы отличаются сроком вложения, процентными ставками, возможностью или отсутствием пополнения вклада. А также правом снятия или нет накапливаемых процентов. Чем больше сумма и срок вклада, тем выше процент, под который вы можете положить свои деньги. «Начисление накапливаемых процентов может осуществляться по-разному, – рассказывает Наталья Сурганова, специалист по работе с физическими и юридическими лицами Екатеринбургского филиала ООО АК БАРС банк. – Во-первых, это ежемесячное начисление процентов на сумму вклада (капитализация). Либо начисление процентов по окончании срока вклада (срок зависит от вида программы). Если клиент располагает суммой 2 000 000 рублей, рассмотрим самый оптимальный вид вклада, который подразумевает вложение денег от 500 000 рублей на срок 1 год под процентную ставку – 8% годовых». При этом вклад не разрешается пополнять, а также раньше срока снимать накапливаемые проценты, которые начисляются в конце срока вклада. При досрочном расторжении договора процентная ставка пересчитывается под 1,5 процента годовых на фактический срок вклада денег. Рассчитаем проценты, которые получатся в конце срока. Без досрочного расторжения получаем следующее: 2 000 000 рублей * 8% * 365 дней, делим на 365 дней. В итоге – 160.000 рублей. То есть, за год мы получим прибыль равную 160. 000 рублей. Рассмотрим случай при досрочном расторжении вклада. Например, мы вынуждены снять деньги через 9 месяцев после вложения по каким-либо обстоятельствам, тогда выходит: 2 000 000 рублей * 1,5 % * 270 дней и делим на 365 дней. Получаем – 22 191 рубль 78 копеек. Здесь стоит отметить значительное уменьшение прибыли от процентов. Следует учитывать и возможность пролонгации договора о вкладе, – продолжает Наталья Сурганова, – а именно, это продление договора либо на первоначальную сумму вклада, либо на сумму с накопленными процентами. В первом случае – 2 000 000 рублей оставляю в банке, а накопленные за год 160.000 рублей забираю. Во втором – 2 160 000 рублей оставляю в банке для дальнейшего накопления. Существенный плюс вложения денежных средств под проценты состоит в том, что клиент, выполняя условия вклада, получает с этого прибыль, значительно приумножая свой капитал. Из минусов: при досрочном расторжении договора о вкладе прибыль минимальная. При дефолте или очередном кризисе банк не сможет выплатить накопленные проценты, а также нет уверенности в том, что у него будут средства хотя бы для того, чтобы отдать ту сумму, которую вложил клиент. В нашем случае получение от государства 700 000 гарантированных рублей от 2 000 000 – в случае банкротства банка – не создает особо позитивной обстановки. «При выборе банка стоит обратить внимание прежде всего на его популярность, надежность, – отмечает Наталья Сурганова, – так как получаемые банком проценты по выданным кредитам являются, как правило, основной формой дохода. Соответственно, чем больше у банка клиентов, тем больше вероятность получения процентов по накопленным вкладам». Инвестиции в металлический счет можно не рассматривать как вариант, так как в этом случае отсутствует государственное страхование. И в один прекрасный день вы можете потерять все. Жилая недвижимость Приобретение недвижимости с целью получения прибыли интересует людей так же как и покупка недвижимости для проживания. Рынок недвижимости расценивается как прибыльный и надежный способ вложения денежных средств, который обеспечивает не только сохранение имеющегося капитала, но и его увеличение. Инвестирование в жилую недвижимость всегда рассматривалось как интересное направление для получения прибыли. За всю историю России можно отметить только два случая, когда цены на квадратные метры резко падали. Первый – в 1998 году в связи с дефолтом, второй – в 2009 году из-за мирового финансового кризиса. Так, в 2009 году на рынке недвижимости Екатеринбурга жилая недвижимость в среднем обходилась за 50 647 рублей/кв. м (в 2008 году – 55 208 рублей/кв. м). Сейчас отмечается тенденция роста цен. За минувший 2011 год – 53 431 рублей/кв. м. Таким образом, рассмотрим несколько возможностей вложения денежных средств в жилую недвижимость. Один из таких вариантов – покупка квартиры для последующей сдачи в аренду. В первую очередь стоит позаботиться о сохранности своей квартиры. В договоре между арендатором и арендодателем надо четко оговорить все условия, в том числе и возможные риски. Если арендатором был нанесен серьезный урон имуществу квартиры, будь это затопление или пожар, согласно договору возмещать ущерб будет арендатор. Но прежде чем сдавать квартиру, арендодатель должен позаботиться о том, чтобы застраховать квартиру, так как этот вариант будет намного безопаснее. «Однако аренда квартиры – это не накопление капитала, – объясняет Альфира Саперова, директор агентства недвижимости «Глобус+». – Представьте, собственник купил однокомнатную квартиру, для того чтобы ее сдавать. Какую прибыль он получит с этого? Около 10 000 рублей, от силы 12 000 в месяц. Если собственника будет устраивать то, что в год он будет получать в среднем 120 000 рублей от своей аренды, то он может заниматься этим, но особой прибыли здесь нет. В прошлом году в это время рынок был стабильным. Тогда однокомнатную квартиру можно было купить за 1 600 000 – 1 800 000 рублей, а сейчас однокомнатные «хрущевки» стоят около 2 200 000 рублей. На данный момент наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сейчас однокомнатных квартир за 2 000 000 рублей почти нет. Хотя в отдаленных районах иногда поступают предложения, но и там цены растут. В районах первого ценового пояса квартиры продаются достаточно быстро. В среднем однокомнатную квартиру в Пионерском поселке в пятиэтажном доме можно купить за 2 200 000 рублей. Сдавать в аренду такую квартиру за 12 000 рублей в месяц вполне реально. Более новые однокомнатные квартиры сейчас будут стоить в среднем около 2 500 000 рублей». По мнению Альфиры Фоатовны, выгоднее вкладывать в долевое строительство. Самое главное – полностью проверить строительную компанию: есть ли у нее лицензия на строительство, какие объекты были построены, планируется ли в будущем строительство других объектов. Затем стоит изучить документы на земельный участок, на котором будет произведено строительство. Если репутация компании устраивает, то после изучения планировок предлагаемых квартир вы выбираете наиболее интересующую вас квартиру и заключаете со строительной компанией договор долевого участия. Оплата квартиры может производиться полностью при подписании договора, либо в рассрочку. У каждой строительной компании существует своя схема рассрочки и условия оплаты. После полной оплаты вы уже можете выставлять на продажу свою квартиру по более высокой цене, поскольку стоимость «долевки» со временем растет в зависимости от скорости строительства дома. То есть на начальной стадии строительства вы вложили деньги, а на стадии строительства верхних этажей вы уже можете достаточно выгодно продать свою недвижимость. Такие квартиры продаются весьма неплохо и на этом многие зарабатывают. Недостроенные квартиры передаются по «переуступке». Пока дом не сдан, ваше право собственности на квартиру еще не зарегистрировано. У вас есть договор долевого участия и право требования квартиры. Именно это право вы и передаете покупателю по договору уступки права требования. Нежилая недвижимость Покупку нежилой недвижимости для сдачи в аренду также следует рассматривать как вариант вложения денежных средств. На сегодняшний день в самом центре города можно увидеть громкие объявления: «Офисы! Недорого!» – рекламы подобного рода много. Рынок имеет достаточное количество предложений. Но какие подводные камни существуют у этого бизнеса? «Нежилая недвижимость на первых этажах в центральных районах пользуется достаточно хорошим спросом, – поясняет Альфира Фоатовна Саперова. – Цена за квадратный метр варьируется от 500 до 1500 рублей. Но стоит учитывать, что коммунальные платежи в нежилых помещениях в несколько раз выше, чем в жилых. Также существует еще и другая проблема: предложений на рынке аренды нежилой недвижимости значительно больше спроса. Поэтому завышать арендную плату нет смысла – арендаторы могут найти более дешевые предложения». Резкое падение спроса на нежилую недвижимость – риск, который наблюдался еще в 2009 году на рынке недвижимости Екатеринбурга. Однако в настоящее время наблюдается рост спроса, а соответственно, и цен. Если в 2009 году стоимость нежилой недвижимости составляла в среднем 63 546 рублей за кв. м (993 предложения), то в 2011 году она поднялась до 69 343 рублей/кв. м (871 предложение). Несмотря на перечисленные проблемы, вложение денег в недвижимость является одним из самых эффективных и популярных способов инвестиций, так как проблема жилья в нашей стране стоит достаточно остро. Необходимо лишь учитывать существующие риски вложений в недвижимость и, по возможности, их избегать. Трейдером может стать каждый! Вложение денег в рынок ценных бумаг – явление не новое на российском рынке. Инвестирование на фондовом рынке – это не только возможность получения высокого дохода, но и поддержание экономики страны. «Если вы располагаете двумя миллионами рублей, то в первую очередь стоит вложить эти деньги в рынок ценных бумаг, – советует Константин Юферев, представитель среднего бизнеса. – Здесь мы стремительно движемся. Многие наши российские корпорации, такие как Сбербанк, Норильский никель, Сибнефть, Лукойл и прочие имеют реальный авторитет на экономическом рынке и реальную прибыль. Это признанные лидеры на мировой арене. Вложение инвестиций в ценные бумаги этих компаний является уместным и эффективным. Там можно неплохо заработать, имея и меньше двух миллионов рублей, в принципе. Очень важно чувствовать рынок, знать определенные правила ведения торгов на бирже. Это та отрасль, в которой знание теоретических азов – только начало. Этому делу нужно отдаваться полностью, интуитивно предугадывая возможный исход событий в экономике, а также отслеживая динамику развития цен». Существует много факторов, которые влияют на изменение стоимости акций: цена на нефть, на металлы, экономическое положение в стране и в мире, локальные конфликты. «Например, бюджетные и долговые проблемы в Греции привели к тому, что сейчас она находится на пороге дефолта, – рассказывает Никита Балакин, трейдер на рынке ценных бумаг. – Наряду с ростом безработицы и падением уровня жизни в Греции произошло структурное изменение рынка труда. Возникла необходимость брать кредиты у европейского банка, но взамен необходимо пересмотреть бюджетные статьи: сокращение государственных служащих, уменьшение заработной платы. Соответственно, рынки на все это среагируют отрицательно. Другой конфликт назревает в Иране. Однако узел затягивает Америка, которая пытается развязать очередную войну под предлогом поиска атомного оружия. А это может быть обусловлено следующим: кратковременное повышение цены на нефть повлечет за собой рост цен на другие ценные бумаги. Следовательно, рынки пойдут вверх. Но долго это продолжаться не будет, так как в конечном счете США установит те цены на нефть, которые будут выгодны для их экономики». Немаловажной причиной, которая может повлиять на поведение рынков, может быть и выступление политиков, государственных деятелей. Как пример – в 2007 году банк ВТБ выпустил народное IPO (первичная продажа акций, осуществляемая публично неограниченному кругу инвесторов. – Прим. ред.) по 13,6 копеек за одну акцию. Тем самым они принесли банку $1,6 млрд. Несколько позже котировки банка резко пошли вниз и подешевели почти в шесть раз. Совсем недавно председатель правительства Владимир Владимирович Путин предложил банку ВТБ выкупить акции у их владельцев обратно по цене размещения. После этого выступления акции ВТБ потеряли в цене на рынке ценных бумаг около 1%. «Прохождение этапов регистрации не составит особого труда физическому лицу, имеющему желание торговать на бирже, – продолжает Никита Андреевич. – Открытие текущего счета в банке совпадает с открытием брокерского счета на площадке ММВБ (московская межбанковская валютная биржа – универсальная торговая площадка для различных финансовых продуктов – Прим. ред.). Все торги на ММВБ будут осуществляться с использованием современных торговых систем, в электронной форме и только через посредника – брокерскую компанию, которая ведет учет операций и когда нужно уплачивает подоходный налог с вашей прибыли. Брокерская компания взимает с вас комиссию 0,03–0,04% в зависимости от суммы сделки. Денежных ограничений здесь не существует. Самые дешевые лоты на бирже стоят не более сотни рублей (например Ростелеком), наиболее ликвидное РАО ЕЭС стоит около двух тысяч рублей лот». Кроме этого, следует различать краткосрочное, среднесрочное и долгосрочное вложение. Покупка и продажа акций в течение одного дня по краткосрочному вложению особой прибыли предприятию не приносит. Но от такого круговорота могут расти цены на акции, поскольку постоянная покупка или продажа делает их востребованными. По-другому ситуация обстоит с долгосрочной перспективой, поскольку вложение приличной суммы в акции какой-либо компании через несколько лет дает вам право вернуть их обратно в приумноженном виде. Тем самым акции будут работать не только на вас, но и на предприятие, которое использовало ваши деньги на протяжении определенного времени. Однако наиболее популярным является среднесрочное вложение, временной промежуток которого колеблется от двух до шести месяцев. Другой вопрос связан с дивидендами (прибыль предприятия, которая выплачивается акционерам по итогам года. – Прим. ред.). Чем больше компания заработала за год, тем выше будет ставка дивидендов. Если речь идет о привилегированных акциях, то дивиденды по таким акциям выплачиваются вне зависимости от прибыли акционерного общества. Для того чтобы компания могла произвести выплату, она формирует специальный фонд, в который постоянно перечисляет средства, дабы при недополучении прибыли иметь возможность расплатиться с акционерами. Так, в разгар мирового экономического кризиса в 2008 году стоимость одной акции Сбербанка составляла 15 рублей. По долгосрочному вложению вы приобрели 133 300 акций на 2 000 000 рублей. Сейчас стоимость акций Сбербанка составляет – 90 рублей. Т. е. на сегодняшний день пакет ваших акций эквивалентен 12 000 000 рублей. Выгода очевидна. Причем, на протяжении всего времени владения данными акциями вы еще получаете ежегодные дивиденды в среднем 0,50 копеек на акцию (около 66 000 рублей в год). Однако необходимо понимать, что приобретение ценных бумаг любой компании – рискованное мероприятие. Их стоимость будет зависеть от целого ряда факторов и прежде всего – от спроса и предложения в данной экономической ситуации. И предугадать поведение тех или иных ценных бумаг на рынке довольно сложно. «Поскольку российский фондовый рынок стремительно развивается, – заключает Никита Андреевич Балакин, – главное, следить за развитием мировой экономики и с помощью получаемой информации прогнозировать свои инвестиционные вложения». Таким образом, нами были рассмотрены основные варианты вложения денежных средств. Рационально взвешены возможные риски и ожидаемая прибыль. Однако это были лишь рекомендации, поскольку выбор остается за вами!</x>

Инвесторы почувствовали себя лишними http://nedv.info/articles/investory-pochuvstvovali-sebya-lishnimi Анна Асташкина Город Mon, 13 Feb 2012 05:26:59 GMT article

<img alt="Инвесторы почувствовали себя лишними" src="http://nedv.info/files/investnedv.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x> Совершить скачок в развитии Екатеринбург сможет с помощью чемпионата мира по футболу-2018 и Всемирной выставки ЭКСПО-2020. Эти мероприятия, убеждены и городские, и областные власти, позволят привлечь федеральные деньги, сделать город привлекательным для иностранного капитала и вырваться в развитии на 30 лет вперед. Однако для зарубежных инвесторов Екатеринбург все еще остается малопонятным российским регионом с непрозрачным рынком недвижимости, живущим в оторванности от мировых процессов. Нужны ли здесь инвесторы – власть и бизнес пытаются разобраться сообща. Игра в одного На сегодняшний день в Екатеринбурге очень низкий уровень безработицы – в пределах 0,8%. Средний уровень заработной платы составляет порядка 30 тысяч рублей. Благодаря разнонаправленной экономике Екатеринбург устоял в кризис и выдержит другие потрясения. Такие характеристики озвучивает замглавы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александр Высокинский. По оценкам специалистов консалтинговой компании Cushman & Wakerfield, в мировом масштабе Екатеринбург воспринимается как третья столица и глобальный город. За пять последних лет, по подсчетам Real Capital Analytics, компании, аккумулирующей данные об инвестиционных сделках во всем мире, объем инвестиций в Екатеринбурге достиг 166 миллионов долларов. По мнению руководителя отдела исследований и консалтинга Cushman & Wakerfield Дениса Соколова, российские столицы начинают терять свою доходность, сохраняя высокий уровень рисков для бизнеса. И инвесторы активно посматривают на регионы, где риски столь же высоки, как и уровень прибыли. При этом основным конкурентом Екатеринбурга в части привлечения капитала г-н Соколов называет Санкт-Петербург. «Нужно думать о том, как найти свою нишу, учитывая российские реалии… Побороться за капитал с Питером, я думаю, Екатеринбургу вполне под силу», – уверен специалист. Подобные оптимистичные настроения разделяют и местные игроки. Девелоперы заявляют о новых крупных проектах, власти стремятся добиться к концу года сдачи очередного миллиона квадратных метров. «Если бы не внешний фон, я бы вообще сказал, что сегодня на строительном рынке 2006 год и нас ждет безоблачное будущее. Екатеринбург готов к новым рекордам. Для этого есть целый ряд причин: в 2011 году кратно увеличились продажи земли на аукционах, город наконец-то преодолел организационные сложности и начал широко проводить аукционы на развитие застроенных территорий. Потребители поверили в рынок, снова пошли к застройщикам, застройщики прошли через горнило кризиса и доказали свою состоятельность. Продажи демонстрируют устойчивый рост», – комментирует исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. При этом застройщики оговариваются, что общий оптимизм несколько портит нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках. И принимать решения о начале многомиллионных проектов им приходится, полагаясь на свой страх и риск. Но если местные девелоперы лишь оговариваются, упоминая начавшиеся предкризисные явления, то потенциальные инвесторы, прибывшие в Екатеринбург на форум «Инвестиционное сафари», относятся к ним весьма серьезно. «Такое впечатление возникло, что тут все хорошо, инвесторы особо не нужны, показатели хорошие. Стабильная экономика, – отмечает директор по инвестициям финской компании SRV Тимо Хокканен. – Наверное, Россия еще даже не понимает, насколько серьезно идет кризис. Практически все западные банки прекратили финансирование российских проектов, особенно строительных. Остаются только крупные российские банки. Поэтому я очень боюсь, что в текущем году это будет дополнительная проблема для нас всех». Власти успокаивают – экономика города выдержит любые потрясения, а инвестиции очень нужны. И инвесторы получат любую помощь: пусть только скажут, какую. Тем более что Екатеринбург могут ожидать блестящие перспективы в виде Чемпионата мира по футболу в 2018 году и всемирной выставки ЭКСПО в 2020 году. Подготовить к ним город своими силами ни областной, ни город-ской бюджет не в состоянии. В ожидании ЭКСПО Решение о том, войдет ли Екатеринбург в список городов, принимающих матчи Чемпионата мира по футболу, международная футбольная федерация (FIFA) объявит уже в конце 2012 года. Победителя в отборе на право провести ЭКСПО-2020 мировое сообщество назовет в 2013 году. Если на право принимать матчи мундиаля у города действительно большие шансы – бороться нужно будет лишь с несколькими российскими городами, то с ЭКСПО-2020 ситуация сложнее. Конкурентами уральской столицы являются Измир (Турция), Аюттхайя (Тайланд), Сан-Паулу (Бразилия) и Дубай (ОАЭ). В Правительстве Свердловской области признают: город к ЭКСПО не готов. Но даже это может добавить Екатеринбургу шансов на победу, уверен министр инвестиций и развития Свердловской области Михаил Максимов: «Все мировые организации больше интересует не само мероприятие, а тот эффект, который мероприятие произведет. Почему нам отдали Чемпионат мира по футболу? Потому что в России не развит футбол. И люди, которые горят футболом, искренне хотят, чтобы Россия также заразилась футболом… То же самое и про ЭКСПО-2020. Да, мы не готовы, но если мы подготовим и дадим план развития города Екатеринбурга и убедим комиссии, которые к нам приезжают, в том, что он реализуем, они нам его доверят исполнить». Надежды в реализации амбициозных проектов возлагаются на федеральные деньги и инвестиции. Михаил Максимов сообщил, что договоренности с федеральным правительством уже достигнуты: в случае победы в отборе на право проведения ЭКСПО Екатеринбург получит порядка 15 млрд долларов на строительство метро, модернизацию общественного транспорта, дорожной инфраструктуры. В рамках своего текущего развития уральская столица приобрела бы все это не к 2020, а к 2050 году. «Это фантастические деньги, которые город никогда на себя не тратил. И если он не выиграет эту компанию, никогда на себя не потратит!» – говорит г-н Максимов. Зарубежные инвесторы пока не понимают, какие привлекательные схемы помогут им выгодно вложить свои средства. Детальных вариантов того, как именно убеждать международное сообщество в преимуществах Екатеринбурга как места проведения мировых событий, похоже, ни у города, ни у области пока нет. На вопросы местных девелоперов о том, что и где нужно построить и усовершенствовать, конкретных ответов тоже нет. Между местными игроками рынка возникла дискуссия о том, а нужны ли городу новые объекты коммерческой недвижимости, представляющие наибольший интерес для зарубежных инвесторов? «Сейчас выводить объект на рынок торговой недвижимости можно только понимая, что он кого-то заткнет за пояс, что-то у кого-то может отнять, – считает председатель правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга Алексей Караваев. – Строить торговые центры, наверное, нужно (я не буду строить). В пользу этого говорит тот факт, что количество вакантных площадей практически равно нулю. Спрос все равно будет, строить их будут, но любое строительство крупного объекта приведет к тому, что у соседа дела пойдут хуже». Региональный министр инвестиций и развития основной акцент ставит на заявочную книгу, которую сейчас необходимо составлять и досконально прорабатывать. Замглавы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александр Высокинский призывает бизнес и власть действовать сообща, не забывая о сроках строительства и сдачи уже заявленных объектов. Девелоперы и потенциальные инвесторы тем временем остаются в замешательстве: стоит ли ориентироваться на заявленные события при планировании новых объектов и есть ли у Екатеринбурга ресурс для развития, если эти мероприятия в городе не состоятся? И проводят аналогии с саммитом Шанхайской организации сотрудничества (ШОС), под который в городе строились многие объекты. «Все, что я помню от ШОСа, – что был перегорожен весь город. Строительство каких-то объектов было приурочено к ШОСу… Пройдет Чемпионат мира, построим еще две гостиницы и что? Надо инфраструктуру развивать», – считает гендиректор УК «КомсоМолл» Алексей Мальцев. Гендиректор ЦМТЕ Владимир Титов напоминает: не будь уже готовой инфраструктуры, ни саммит ШОС, ни саммит БРИК в городе бы не состоялись. И если для начала строительства дожидаться решения о проведении ЭКСПО-2020 в Екатеринбурге, то построить, к примеру, дорогие гостиницы можно и не успеть: «Здесь должно быть внутреннее чутье. Если есть перспектива развития города, необходимо рисковать». Подобной позиции придерживаются и в городской администрации, подчеркивая: это ЭКСПО для города, а не город для ЭКСПО. «Если вы приглашаете к себе гостей со всего мира и делаете дома ремонт, то вы же не делаете этого ради гостей. Делая ремонт, вы дальше этим пользуетесь», – приводит пример Александр Высокинский. Такая позиция уверенности зарубежным инвесторам не добавляет. И если от рынка двух столиц они уже знают, чего ожидать, то Екатеринбург пока представляется им малопонятным активом для вложения средств. «Если сами местные игроки говорят, а мы не знаем, достаточно торговых центров или недостаточно... А зачем мне как инвестору вкладывать деньги в торговые центры, не понимая рынка? Если доходность этой торговой недвижимости будет сопоставима с московской, я буду вкладывать в московский рынок», – поясняет директор по инвестициям Midland Development Илья Левков. По признанию менеджера по инвестициям SUN Group Дмитрия Лисневского, сложившаяся картина парадоксальна: «Сейчас я вижу ситуацию, когда сами девелоперы говорят: не знаем, пусть финансовый инвестор предложит, что он хочет. Я первый раз такое наблюдаю. Обычно у нас есть обязательства перед конечными инвесторами по срокам и по доходности. И есть определенные критерии вложения денег… Если всего хватает, то не могут туда деньги прийти». <hr> <table border="0" align="center"> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder9/1.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td align="center"> Потенциальные инвесторы только знакомятся с рынком Екатеринбурга </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder9/2.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td align="center"> Приток капитала, по мнению властей, в город принесут ЧМ-2018 и ЭКСПО-2020 </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder9/3.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td align="center"> Оптимизм уральцев инвесторы воспринимают с осторожностью </td> </tr> </table>

Застройщики размораживают землю http://nedv.info/articles/zastroyshiki-razmorazhivayut-zemlyu Анна Асташкина Город Tue, 07 Feb 2012 04:54:22 GMT article

<img alt="Застройщики размораживают землю" src="http://nedv.info/files/earthfrost.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Траектория развития жилой застройки уральской столицы на ближайшие три года определена еще со времени принятия Генплана. Но только сейчас заявленные перспективы находят все больше точек соприкосновения с реальной ситуацией. В 2012 году девелоперы планируют пустить под жилищную застройку последние участки, подвергшиеся глубокой «заморозке» на период финансовой нестабильности. Тем временем власти напоминают застройщикам о необходимости не только доставать земельные «заначки» с докризисных времен, но и платить неустойку. Все идет по плану? «В ближайшие годы многоэтажное жилищное строительство продолжится в микрорайоне Юг Центра, в границах улиц Щорса, Московской, Островского и 8 Марта, вдоль улицы Фучика между 8 Марта и Белинского. Завершится застройка площадки во Втузгородке, район «Уралобуви», – комментирует директор МУ «Мастерская Генерального плана» Надежда Лыжина строительные перспективы Екатеринбурга. – Будет строиться многоэтажное жилье и в Заречном – между улицей Готвальда и поймой Исети, а также на ее правом берегу, в районе улиц Папанина и Юмашева. Есть предназначенная для тех же целей территория на улице Шефской, небольшие площадки имеются на Сортировке: улицы Ольховская, Билимбаевская и Ангарская. Довольно большая площадка – Уктус-Правобережный в районе улицы Просторной и поймы реки Исеть. Продолжится также застройка Северного Химмаша». Малоэтажное жилищное строительство будет вестись в микрорайоне «Карасьеозерский-2», в Широкой Речке Верх-Исетского района, на Изоплите. Появится малоэтажный микрорайон Ржавец в поселке Компрессорном. В планировочном районе Истокском развернется строительство в поселках Исток и Малый Исток. По Горнощитскому планировочному лучу основные площадки – Полеводство, Горный Щит и Широкая Речка Чкаловского района. Получит продолжение и отложенное освоение микрорайона ВИЗ-Правобережный, где запланировано многоэтажное строительство. В ближайшей перспективе будет застроена площадка в северной части, на берегу Верх-Исетского пруда. «Строительство в этом районе осложнено проблемой водоотведения. Для ее решения необходимо проложить канализационный коллектор глубокого заложения, после чего строительство, в том числе в форме комплексного освоения застроенных территорий, пойдет более высокими темпами», – поясняет Надежда Лыжина. Сегодня уже известно, что в ближайшее время начнут осваиваться территории, занятые ветхим жильем. На февральский аукцион выставлены участки в районе улиц Луганской – Саввы Белых, где предстоит отселить два дома; на Уралмаше (в квадрате улиц Красных борцов – Кировград-ская – Кузнецова – Уральских рабочих с отселением трех домов) и в районе улиц Машинная – Луганская (с отселением двух домов). Эти торги вызывают особенный интерес екатеринбургских девелоперов. Участники рынка признаются, что давно ждали аукционов на развитие застроенных территорий. По словам зам. начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений по аукционам Михаила Губина, до апреля этого года под застройку будут отданы сразу несколько подобных участков в различных районах города. В частности, под развитие застроенной территории выделят участки на Уралмаше и землю с аварийным жильем в центре Екатеринбурга. В ближайшей перспективе, сообщает пресс-служба городской администрации, – освоение участков, прилегающих к Верх-Исетскому пруду. «Мы очень долго готовили большой планировочный район, который называется ВИЗ-Правобережный, на проведение аукциона на развитие застроенной территории, на комплексное развитие. Порядка 2,5 лет это длилось. Там есть проблемы, связанные с документацией, и так далее. Сегодня можно сказать, что у нас подготовка всей документации закончена. Мы в первом полугодии этого года будем проводить аукцион на развитие застроенной территории в районе ВИЗ-Правобережный, в том числе, сюда попадает территория в районе полуострова Большеконный», – заявил замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий. 2012 год по планам реализации жилищного строительства возвращает город в докризисное время. «По 2012 году у нас площадки уже все расписаны, – говорит зам. начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков, пролистывая документы с потенциальными рекордсменами по вводу жилья в текущем году. – Сегодня мы как раз подошли к площадкам, которые закладывались в момент кризиса. То, что начиналось в 2008, 2009 годах, сейчас складывается в то, что мы будем иметь в конце 2012 года». На шести страницах с пометкой «для служебного пользования» уже расписаны все объекты жилой застройки, планируемые к сдаче к концу года, – порядка 700 тыс. кв. метров только многоквартирного жилья. В администрации рассчитывают если не превысить миллионный рекорд прошлого года, то хотя бы сохранить ввод жилья на прежнем уровне. Девелоперы пытаются наверстать упущенное время и заявляют о запуске в 2012 году в оборот докризисной земли – участков, полученных до 2008 года. Освоение их остановилось или не успело начаться в связи с известными мировыми событиями. Глубокая «разморозка» В текущем году застраиваться будут почти все районы города. В III квартале начнется комплексное освоение территории в 4,4 га за Центральным стадионом в границах улиц Пирогова – Ключевская – Мельникова – Татищева. Проект ведет дивизиональный холдинг Группы Синара – ОАО «Синара-Девелопмент». На этой территории предусматривается строительство порядка 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости в течение 6–7 лет. По словам генерального директора компании Тимура Уфимцева, в настоящее время начинаются проектные работы, необходимые для получения разрешения на строительство и начала строительных работ. Планируется, что жилье составит как минимум половину заявленных объемов. Преимущественно это будут квартиры класса комфорт по цене от 50 тыс. рублей за кв. м. Продажи начнутся сразу после получения разрешения на строительство. В это же время начнется стройка в Железнодорожном районе города в квартале улиц А. Бебеля – С. Перовской – Пехотинцев. За два года на территории 7,8 тыс. кв. м планируется возвести 15 тыс. кв. м жилой площади экономкласса. Минимальная стоимость квадратного метра составит 45 тыс. руб. Только расходы на жилищную составляющую обоих заявленных проектов г-н Уфимцев оценивает в сумму порядка 5 млрд руб. В этом же районе Екатеринбурга продолжится квартальная застройка – как сообщили в строительной компании «Астон-груп», в первом квартале 2012 года планируется строительство 15 тыс. кв. м жилья в рамках третьей очереди комплекса «Астон-парк», сдача которой ожидается в первом квартале 2013 года. Застройка на месте бывшего частного сектора продолжится в Верх-Исет-ском районе в границах улиц Токарей и Татищева, где уже начато строительство жилого комплекса из 8 домов комфорт-класса с подземным паркингом. На сегодняшний день сдан первый из них. По словам коммерческого директора ЗАО «НОВА-Строй» (предприятия группы ЛСР, ведущего застройку) Руслана Музафарова, к концу 2012 – первого квартала 2013 года запланирована сдача второго и третьего домов. Из заначек землю в районах улиц Амундсена – Разливная и Отто Шмидта – Машинная достанет НП УС «Атомстройкомплекс». По поводу первого проекта подробностей в компании не сообщают. Известно, что на втором участке предполагается комплекс класса «бизнес» с жилой и коммерческой недвижимостью. Масштабное расселение ветхих домов начнется в Пионерском микрорайоне на довольно новом приобретении застройщика. Участок в границах улиц Ирбитской – Вилонова площадью порядка 55 тыс. кв. м и почти 30 ветхими двухэтажными домами достался «Атомстройкомплексу» на первом в городе аукционе по развитию застроенной территории весной прошлого года. До начала строительства застройщику предстоит расселить ветхое жилье. По предварительной оценке директора агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александра Матофаева, этот процесс потребует порядка 1,2 млрд руб. По его словам, реализация всего проекта рассчитана не менее чем на 10 лет. Сейчас речь идет об отселении первых двух домов. «Такие проекты я честно называю социальными – вопрос маржи не столь велик. Нас, как крупного застройщика, интересуют объемы. Разумная рентабельность проявляется в этом», – комментирует г-н Матофаев. Комплексному освоению уже подвергся район Эльмаш. На месте бывшего тепличного комплекса планируется строительство 150 тыс. кв. м жилья эконом и комфорт-класса. ЗАО «НОВА-Строй» уже построило в границах ул. Шефская и Совхозная 10 домов. В 2012 году планируется сдать еще четыре. Завершение проекта анонсировано на 2014–2015 годы, когда будут возведены еще два дома комфорт-класса и двухуровневый паркинг. Широкое развитие развернется на Юго-Западе Екатеринбурга. Микрорайон «Академический», сдавший в прошлом году 164 тыс. кв. м жилой площади, к концу 2012 года увеличится еще на 176 тыс. кв. м жилья. К моменту завершения строительства в 2020 году, по планам девелопера проекта «РЕНОВА -СтройГрупп», микрорайон достигнет 13 млн кв. м. Население этого города в городе будет насчитывать порядка 325 тыс. жителей. В районе Широкая Речка продолжится строительство жилья экономкласса. На улице Хрустальногорская недалеко от поселка Светлореченский такие квартиры уже в этом году планирует строить «Атомстройкомплекс». В центре внимания городских властей – малоэтажная застройка районов Широкая Речка и Медный. По сообщению пресс-службы администрации Екатеринбурга, в 2012–2014 годах эти районы будут обеспечены инженерной и транспортной инфраструктурой. Поселок Медный-2 разместится на территории в 520 га, общая площадь жилой застройки составит не менее 500 тыс. кв. м. Проживать на его территории смогут от 15 до 25 тысяч человек. Во второй половине 2012 года планируется начать размещение заказа на выполнение подготовительных работ для начала основного строительства в поселке. Их стоимость, по предварительной оценке, составит порядка 280 млн руб. Эти средства пойдут на профилирование русла реки Патрушихи, вырубку деревьев, вынос высоковольтной линии с территории будущего массового строительства и устройство дренажей. Первые жилые объекты Медного-2 могут быть сданы в эксплуатацию в конце 2014 – начале 2015 года. Самостоятельно реализовать проекты, подобные «Медному» или «Академическому», желающих пока мало. Девелоперы, не участвующие в застройке этих районов, признают: проблема не только в дополнительных затратах на инфраструктуру. «Эта ниша уже занята», – объясняют участники рынка, и строительство рядом с Академическим изначально сведет на нет все усилия соседа-застройщика. Поблизости от Медного-2 своими силами начинает освоение территории 50 га компания «НОВА-Строй». Проект предусматривает строительство мультиформатного поселка среднеэтажной застройки. Возводя внутреннюю инфраструктуру за счет собственных средств, застройщик признает: «Данный проект будет сложно реализовать без строительства дорог и коммунальных сетей. Отсутствие их сделает проект очень затратным для компании. Поэтому в плане внешней транспортной инфраструктуры и коммунальных сетей мы очень рассчитываем на содействие администрации». Расплата за кризис? За задержку в освоении полученных до кризиса участков застройщикам придется расплачиваться сейчас. Администрация города инициирует подачу исков в отношении ряда строительных компаний, не освоивших участки в отведенный законом трехлетний срок. За годы просрочки предполагается взыскивать арендную плату в десятикратном размере. По информации, опубликованной на сайте Арбитражного суда Свердловской области, первые иски уже поданы. По прогнозам исполнительного директора НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, это только первая волна исков. Проблема затронет большинство застройщиков: «Есть федеральный закон, который, по сути, обязывает администрацию эти долги взыскивать. Это последствия кризиса, тех лет, когда застройщики объективно не имели возможности начинать новые проекты, потому что это было самоубий-ство, неизбежный путь к обманутым дольщикам, социальной напряженности. Застройщики совершено рационально не начинали новые проекты, а сегодня за это приходится расплачиваться. Причем расплачиваться совершенно сумасшедшими деньгами. Если взять городскую отрасль капитального строительства, речь идет о сотнях миллионов рублей». Застройщики, не имеющие подобных участков, такого пессимизма не разделяют. Как рассказал журналу «Недвижимость» представитель крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным, реальные масштабы этой ситуации станут понятны только после первых судебных решений. Но в отсутствие в нашей стране прецедентного права вряд ли они смогут сформировать единую тенденцию – каждое решение будет зависеть от начальных условий и договоренностей, существовавших между девелоперами и властью. Крупные застройщики отмечают, что администрация готова идти им навстречу и рассчитывают на дифференцированный подход в перерасчете арендной платы в зависимости от степени и сроков освоения территории. «Насколько нам известно, администрация только сейчас начала подавать иски. Она вынуждена это делать, поскольку истекают сроки исковой давности. Но к счастью администрация понимает все сложности, с которыми столкнулись застройщики в кризисный период, и идет навстречу в совместном решении данных вопросов», – уточняет Александр Матофаев. Городские власти возникшую ситуацию объясняют работой в рамках текущей задолженности компаний и ничего необычного в ней не видят. «Найдите мне человека, который не хочет платить арендную плату и говорит, что эти суммы чепуховые!» – комментирует Владимир Крицкий. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder8/1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> В 2012 году застраиваться будут почти все районы Екатеринбурга</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder8/2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Большое строительство развернется на площадке за Центральным стадионом</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder8/3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> В ближайшее время должно продолжиться формирование района ВИЗ-Правобережный</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Динамика цен на недвижимость за январь 2012 г. http://nedv.info/articles/dinamika-cen-na-nedvizhimost-za-yanvar-2012-g Город Mon, 06 Feb 2012 04:45:52 GMT article

<img alt="Динамика цен на недвижимость за январь 2012 г." src="http://nedv.info/files/statnedv.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Журнал «Недвижимость» приводит описание ценовых изменений, произошедших на рынке жилой и коммерческой недвижимости Екатеринбурга за период с 1 января 2012 по 1 февраля 2012 года. Офисная недвижимость подорожала В сегменте офисной недвижимости в период с 1 января по 1 февраля 2012 года зафиксировано повышение показателя средней стоимости квадратного метра на 0,89% (616 руб.). При выставленных на продажу 888 объектах средняя цена установилась на уровне 69 969 руб. Наибольшая положительная динамика наблюдается в двух районах: Втузгородок, где квадратный метр офисов подорожал на 4729 руб. и его цена составляет 71 023 руб., и ЖБИ, где рост достиг 4659 руб., а «квадрат» стоит 65 062 руб. Значительное снижение зафиксировано на Химмаше: офисы подешевели на 3849 руб., квадратный метр стоит 52 309 руб. Торговые площади за месяц показали отрицательную динамику. Средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,42% (364 руб.) и при наличии 278 объектов составила 85 413 руб. Резкое падение цены также произошло в районе Химмаш, где стоимость снизилась на 19 846 руб. и теперь составляет 84 877 руб. Помимо этого подешевели торговые площади в районах Втузгородок (4337 руб.), Юго-Западный (3415 руб.), Уралмаш (2930 руб.), Н. Сортировка (502 руб.) и ВИЗ (35 руб.). Значительная положительная динамика зафиксирована в районах Ботанический (прирост на 6790 руб.), Пионерский (6255 руб.), Центр (3902 руб.) и Чермет (3351 руб.). Однокомнатные в новостройках подешевели Первичный рынок за месяц охарактеризовался отрицательной динамикой. В среднем цены снизились на 0,27% (144 руб.). При выставленных на продажу 816 объектах «квадрат» на первичном рынке в Екатеринбурге стоит 53 397 руб. Стоимость квадратного метра однокомнатных квартир снизилась на 0,8% (443 руб.). При выставленных на продажу 263 объектах она установилась на уровне 55 151 руб. При этом подешевели квартиры лишь в трех районах города: Н. Сортировка (снижение на 760 руб.), УНЦ (163 руб.) и Уралмаш (66 руб.). Резкий рост зафиксирован в районах Ботанический, где квартиры подорожали на 3836 руб.; Чермет (3070 руб. прироста) и Пионерский (удорожание на 2342 руб.). Двухкомнатные квартиры показали рост в пределах 0,3% (148 руб.). Средняя стоимость квадратного метра установилась на уровне 53 134 руб. при 251 предложении. Наибольшим ростом отметились Эльмаш (2365 руб.), Втузгородок (2363 руб.) и Н. Сортировка (2215 руб.). Значительно подешевели квартиры в районе С. Сортировка, где падение составило 1182 руб. Помимо этого цена снизилась, однако не столь значительно, лишь на Уктусе, где цена «квадрата» уменьшилась на 466 руб. Стоимость квадратного метра трехкомнатных квартир увеличилась на 0,04% (22 руб.) и при выставленных на продажу 267 объектах составила 50 789 руб. Наибольшая положительная динамика наблюдается в Центре, где квадратный метр подорожал на 10 717 руб. Самое значительное снижение стоимости квадратного метра зафиксировано в районе С. Сортировка, где цена «квадрата» упала на 1831 руб. Кроме этого подешевели квартиры только в районе Уктус, где стоимость снизилась на 932 руб. Сегмент многокомнатных квартир показал рост в пределах 0,41% (253 руб.). При наличии 35 объектов средняя стоимость квадратного метра установилась на уровне 62 005 руб. Повышение цены произошло только в Центре, где средний показатель стоимости «квадрата» изменился на 987 руб. Снижение зафиксировано лишь на ВИЗе, где квадратный метр подешевел на 895 руб. Вторичка растет в цене Вторичный рынок демонстрирует положительную динамику во всех сегментах в размере 1,32% (804 руб.). При наличии 4107 объектов средняя цена квадратного метра жилья на этом рынке составляет 61 776 руб. Однокомнатные квартиры подорожали за месяц на 0,58% (395 руб.). При предложении в 827 объектов показатель стоимости квадратного метра составил 68 398 руб. Резкий рост произошел на Уралмаше: цена «квадрата» увеличилась на 10 420 руб. Значительная положительная динамика наблюдается в районах Н. Сортировка (прирост в размере 2281 руб.), Ботанический (2205 руб.) и ЖБИ (1222 руб.). Подешевели квартиры лишь в трех районах: Втузгородок (снижение в размере 2354 руб.), Автовокзал (314 руб.) и Юго-Западный (78 руб.) Стоимость квадратного метра двухкомнатных квартир увеличилась на 1,57% (953 руб.) и при предложении в 1315 квартир составила 61 783 руб. Наибольший рост произошел в районах Эльмаш (1492 руб.), Центр (1313 руб.), Заречный (1224 руб.), Пионерский (1217 руб.), ЖБИ (1181 руб.) и Уралмаш (1167 руб.). Наибольшим снижением стоимости отмечен Втузгородок, где падение достигло 840 руб. Трехкомнатные квартиры увеличились в цене на 1,1% (646 руб.). При выставленных на продажу 1388 объектах средняя стоимость «квадрата» достигла 59 326 руб. Наиболее подорожали квартиры в районах ЖБИ (рост в размере 2061 руб.), Ботанический (1262 руб.), С. Сортировка (1212 руб.) и ВИЗ (1022 руб.). Подешевели квартиры лишь в четырех районах города: Пионерский (478 руб.), Химмаш (214 руб.), Заречный (134 руб. ) и Уралмаш (83 руб.). Стоимость многокомнатных квартир увеличилась на 1,76% (1003 руб.) и при 577 предложениях достигла уровня 58 102 руб. Резкий рост произошел в районе Втузгородок, где цена увеличилась на 3555 руб. Отрицательная динамика в этом сегменте не превышает 841 руб. Квартиры подешевели в районах Химмаш (841 руб.), ВИЗ (641 руб.), Заречный (239 руб.), С. Сортировка (177 руб.) и Уралмаш (65 руб.). Деревянные дома подорожали Сегмент кирпичного домостроения за месяц показал незначительную отрицательную динамику в пределах 0,36% (132 руб.). Средняя стоимость квадратного метра при наличии в продаже 174 объектов составила 36 597 руб. Существенно подешевели дома в двух районах: Уктус (снижение на 2195 руб. и 38 699 руб. за кв. м) и ВИЗ (2053 руб. и 46 139 руб. за кв. м). Положительная динамика достигла 4308 руб. в районе Семи Ключей, где цена установилась на уровне 39 550 руб. за кв. м). Деревянное домостроение характеризуется увеличением стоимости квадратного метра в пределах 1,73% (679 руб.). При объеме предложения в 78 объектов средняя цена «квадрата» составила 39 889 руб. Подорожали деревянные дома в районах Широкая Речка (3095 руб.), Юго-западный (2817 руб.), Уктус (1562 руб.), ВИЗ (956 руб.) и Чермет (174 руб.). Отрицательной динамики ни в одном районе города не зафиксировано.

Урал в авангарде архитектуры http://nedv.info/articles/ural-v-avangarde-arhitektury Анна Асташкина Город Mon, 30 Jan 2012 07:48:50 GMT article

<img alt="Урал в авангарде архитектуры" src="http://nedv.info/files/avangard-arch.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Идея массово строить доступное и удобное жилье впервые появилась в России в 1930-х годах. В это время страна переживала бум социально-экономического переустройства и превратилась в большую стройку. Одним из ее центров стал промышленный Урал, где задумывалось строительство «городов будущего» с совершенно новым типом жилья и инфраструктуры. Для их создания советское правительство пригласило известных зарубежных архитекторов. На Урал прибыли выпускники германской школы Баухауз. Сейчас во всех странах их по-стройки признаны объектами всемирного наследия ЮНЕСКО и активно реставрируются, на Урале же сам факт присутствия работ этой школы известен лишь узкому кругу специалистов. И архитектурное наследие стремительно разрушается. Исторический контекст Школа Баухауз (Bauhaus – «Дом строительства») – высшая школа строительства и художественного конструирования. Основана в 1919 году в городе Веймар (Германия). В числе профессоров Баухауза были крупнейшие деятели культуры начала XX столетия: архитекторы Мис ван дер Роэ, Ханнес Майер, Марсель Брейер, художники Василий Кандинский, Пауль Клее, Лионель Фенингер. Главным для Баухауза является человек – удобство, комфорт и доступность создаваемых для него предметов, объектов архитектуры. Неизвестный Баухауз О том, что в Екатеринбурге сосредоточена уникальная коллекция авангардной архитектуры – кон-структивизма, – жители все же знают, но что такое школа Баухауз, до недавнего времени не было известно даже знатокам уральского авангарда. Деятельность выпускников передовой европейской школы была стерта из истории города и страны: многие из них закончили свою жизнь в лагерях или были расстреляны. Лишь единицам выпал шанс выжить или даже вернуться на родину. А в 1920-х годах, вдохновленные идеями переустройства жизни и огромными свободными площадками для реализации прогрессивных градостроительных идей, молодые выпускники Баухауза целыми группами приезжали в Советскую Россию. В стране в это время шло активное формирование крупных промышленных центров. Остро встал вопрос о том, где будут жить строители и будущие рабочие заводских гигантов. На месте бараков и палаточных городков решено было возводить абсолютно новый тип поселений – соцгорода. Они строились вблизи предприятий по единому плану, в окружении зелени и полной социальной инфраструктуры. На Урале планировалось грандиозное строительство таких «городов будущего», как их называли. Но своими силами было не справиться – опытных градостроителей на всю страну не хватало. Чтобы обеспечить реализацию амбициозных планов, были подключены иностранные специалисты. Правительство страны заинтересовал градостроительный опыт Германии. Функционализм, рационализм, массовое строительство, типизация и отчасти индустриализация, идея города-сада – вот что было характерно для немецкой архитектуры того времени и что особенно привлекло российских руководителей. Ускорил этот процесс мировой экономический кризис, обрушившийся на Германию. Отсутствие работы вынудило известных немецких архитекторов искать ее в СССР, где их уже ждали. В Советскую Россию прибыли выпускники Баухауза, объединившиеся, главным образом, в две группы – под руководством Ганса Майера и Эрнста Мая. Последней и предстояло проявить себя в градостроительстве. На Урале наиболее заметный след они оставили в проектировании Магнитогорска и Орска. О работе немецкого архитектора в Екатеринбурге (тогдашнем Свердловске) до недавнего времени не было известно ничего. Только в 1980-х годах историку архитектуры Людмиле Токмениновой впервые удалось обнаружить в архиве следы пребывания в городе одного из выпускников Баухауза – Белы Шефлера. Этот архитектор родился в Минске, затем переехал в Германию, а в 1930-х годах работал на Уралмаше и принимал активное участие в проектировании объектов соцгорода. Восполнение пробелов началось после того, как границы открылись, и закрытый Свердловск впервые стал доступен иностранцам. На Урал приехала искусствовед из Германии Астрид Фольперт, и история получила продолжение. Свердловск В 1928 году в Свердловске началось строительство завода тяжелого машиностроения. Местом для него была выбрана территория к северу от центра за железнодорожным вокзалом, на котором город в то время заканчивался. В непосредственной близости от предприятия был запланирован соцгород для рабочих. Разработкой этого проекта занялся молодой петербургский архитектор Петр Оранский. В начале 1930-х годов к нему в отдел был направлен Бела Шефлер, окончивший к тому времени Баухауз и прекрасно знавший русский язык. В проекте нового соцгорода здания размещались по осям. Главная ось завода, по бокам от которой располагались цеха, начиналась площадью. Такая же площадь со сквером и фонтаном находилась и по другую сторону от проходной. Лучами шли три главные улицы: аллея Сталина (ныне пр. Орджоникидзе), улица Культуры (на сегодняшний день бульвар) и улица Ильича. Связь со Свердловском осуществлялась с восточной стороны через проспект Космонавтов. Затем Уралмаш с центром связали улицы Донбасская и Бебеля. Предполагалось, что такая структура обеспечит жителям и гостям соцгорода легкость ориентирования. Тип жилья для Уралмаша определял состав населения. Все жители были поделены на семейных и одиноких, и квартиры строились либо индивидуальные, либо коммунальные. Типовой жилой квартал занимал до 10 гектаров площади. Дома располагались по периметру, а центр занимала зеленая зона со спортивными площадками и дет-скими учреждениями. Количество мест в них рассчитывалось исходя из числа всех жителей соцгорода. В кварталах проектировались бани и прачечные, дома культуры и кинозалы, библиотеки и спортплощадки. Помимо привычных аптек и больниц создавались специальные ночные санатории для отдыха рабочих без отрыва от производства. Сегодня известно, что выпуск-ник Баухауза Бела Шефлер стал одним из авторов проектов трех жилых домов на бульваре Культуры, здания заводоуправления УЗТМ, школы № 22, стадиона «Авангард», гостиницы «Мадрид» и комплекса «Фабрика-кухня и Торговый комплекс УЗТМ». Именно последний объект сегодня находится в центре внимания российских и германских исследователей – благодаря ему стало известно о работе выпускника Баухауза в уральской столице. Беле Шефлеру необходимо было спроектировать здание торгового корпуса и объединить его с уже построенной фабрикой-кухней. На плоской крыше комплекса возникло летнее кафе, внутри заработали обеденные залы, на первом этаже разместились объекты бытового обслуживания. Однако с массовым строительством жилых домов с кухнями, открытием новых столовых в цехах завода надобность в подобном учреждении отпадала. А вот досуг уралмашевцам проводить было негде. И фабрика-кухня после рекон-струкции перепрофилировалась в дом культуры. В1980-х годах он был одним из лучших в Свердловске. Однако сейчас часть его территории не эксплуатируется, летняя площадка находится в аварийном состоянии, и творение выпускника Баухауза приходит в запустение. Магнитогорск Справка Магнитогорск – город в Челябинской области, основан в 1929 году на берегу реки Урал. Один из крупнейших центров черной металлургии в мире. На сегодня численность населения составляет порядка 414 тыс. человек, занимаемая площадь достигает 37,5 тыс. га. В Магнитогорске почти полностью уцелел целый квартал, построенный группой Эрнста Мая. Проектировался он недалеко от Магнитогорского металлургического завода, который начали строить в 1929 году. Изначально предполагалось размещение на площади 74 га жилья и инфраструктуры, рассчитанных на 9,3 тыс. жителей. Центр занимали жилые дома, окруженные зеленью, а периметр – общественные здания. В то время такое расположение считалось наиболее инновационным. В свой проект Эрнст Май включил и дома, построенные ранее россий-ским архитектором Сергеем Чернышевым, вписав их фасады в общую стилистику квартала. В проекте воплотилась идея города-сада: были созданы два внутриквартальных парка, где независимо существовали зона тихого отдыха и спортивные площадки, переходившие в пришкольную территорию. Внутри располагались прогулочные аллеи, размещались фонтаны и скульптуры. Жилые дома были трехэтажными, секционными. В каждой секции помещались четыре комнаты-спальни, санузел и ванная. Секции домов, учитывая холмистый рельеф местности, смещались по вертикали и придавали общей композиции квартала динамику. Проектирование сопровождалось дискуссиями о раздельном проживании взрослых и детей. В домах предполагалось размещать только взрослых. Для детей строились детские сады, ясли и школа-интернат. Родители могли бы общаться с детьми после работы, но на ночь должны были оставлять их в детских учреждениях. Это была принципиально новая для того времени система расселения жителей – коллективная и в то же время индивидуальная. Планы эти воплощены не были. И реализованный проект с задумкой автора совпал лишь отчасти. Руководство строящегося соцгорода хотело как можно быстрее запустить жилье в эксплуатацию, поэтому возведение общественных зданий, составляющих суть градостроительной идеи Э. Мая, было отложено до лучших времен. Возвести успели только детсад, фабрично-заводскую школу, столовую и гастроном. Сегодня парки квартала пребывают в запустении, от скульптур остались только постаменты, а сами дома так активно перестраиваются, что специалисты боятся потерять этот шедевр архитектуры 1930-х годов. Тем более что начало утратам положено – три жилых корпуса и магазин уже снесены. Орск Справка Орск – второй по численности населения и по промышленному значению город Оренбургской области. Заложен в 1735 году Оренбургской экспедицией под руководством ученого-географа Ивана Кирилова. В настоящее время численность населения города составляет 251,9 тыс. человек, занимаемая площадь – 642 кв. км. Южно-уральскому Орску суждено было стать полноценным «городом будущего». В 1920-х годах вблизи него обнаружили богатые месторождения никеля, меди, угля и железной руды – город должен был стать промышленным центром южного Урала. А после строительства железной дороги уездный городок превратился и в крупнейший железнодорожный узел. В 1932 году рядом с Орском решено было разместить локомотиво-строительный и нефтеперерабатывающий заводы. К разработке генплана нового соцгорода вокруг этих предприятий приглашены члены группы Эрнста Мая и Ганса Майера. Архитекторам было где размахнуться: под строительство нового Орска была отдана пустующая территория в 900 гектаров. Швейцарец Ханс Шмидт и голландец Март Стам, назначенный руководителем проекта, запроектировали центр города в виде ленты, проходящей с севера на юг. Параллельно жилым районам и промышленности. Жилые районы города были разбиты на кварталы по 4—5 тысяч жителей. Жилье предполагалось возводить трех- и пятиэтажным исходя из нормы жилой площади 9 кв. м на человека. Детально архитекторами была разработана схема социально-бытового обслуживания населения. Однако реализовать удалось лишь малую часть задуманного. Квартал № 8 площадью 17 га был рассчитан на 5 тыс. человек. Кирпичные дома проектировались двух типов: индивидуально-семейные и общежития. Рядом были предусмотрены два здания яслей, две школы, столовые, магазины, прачечная, парикмахерская, почта и сберкасса, спортивные площадки. В жизнь воплотилась только южная часть квартала – с трехэтажными секционными домами, пятиэтажкой, яслями, дет-ским садом и школой. Вплоть до начала 1950-х годов планировалось полностью застроить город жильем нового типа. Однако в 1937 году завод Локомотивстрой был остановлен, финансирование строительства соцгорода прекращено. Квартал № 8 остался единственным напоминанием о светлом будущем. Его дома постепенно реконструируются самими жителями и теряют свой первозданный вид. Одно прошлое на двоих Сегодня точных данных обо всех постройках, созданных архитекторами Баухауза не только на Урале, по всей России, нет. После известных исторических событий немецкие градостроители, работавшие в советской России, оказались «вредителями» и «врагами народа». В архивах данные о них были уничтожены либо обезличены. Одна из основных проблем для сегодняшних исследователей и защитников авангардной архитектуры – установление авторства построенных объектов, тормозящее процедуру их постановки на государственную охрану в качестве культурного наследия. Сегодня Россия и Германия решают эти вопросы сообща. Уральский центр архитектуры современного движения, существующий на базе УралГАХА, Технический университет Веймара – преемник школы Баухауз в Германии – и специалистов из Берлина объединил екатеринбургский Уралмаш, скрывавший имя Белы Шефлера. Совместным пилотным проектом стала работа над комплексом «Фабрика-кухня и Торговый комплекс УЗТМ» – на сегодняшний день проведено его обследование и обоснована архитектурная ценность. Сейчас российские и немецкие специалисты добиваются признания его и других выявленных объектов памятниками федерального значения и взятия их под государственную охрану. В настоящее время таким статусом обладают только заводоуправление УЗТМ, гостиница «Мадрид» и жилые дома на проспекте Культуры в Екатеринбурге. Следующим шагом должна стать реставрация этих объектов. Несмотря на то что процедура эта дорогостоящая и невыгодная, исследователи верят в ее жизнеспособность. И приводят в пример Германию, где ситуация до недавнего времени мало отличалась от российской. Но после того как объекты выпускников Баухауза обратили на себя внимание жителей, архитектурное наследие получило новую жизнь и современное наполнение. Пилотным проектом по реставрации станет квартал Магнитогорска, куда международная группа исследователей отправится уже летом этого года. Благодарим за помощь в подготовке публикации: Людмилу Токменинову, историка архитектуры, руководителя Уральского центра архитектуры современного движения; Елену Нижник, историка, старшего научного сотрудника МУК «Орский историко-краеведческий музей». <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder7/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> «Городом будущего» должен был стать соцгород Уралмаш</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder7/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Комплекс «Фабрика-кухня и Торговый комплекс УЗТМ» находится в центре внимания российских и германских исследователей</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder7/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Одним из авторов гостиницы «Мадрид» стал выпускник Баухауза Бела Шефлер</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder7/photo4.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> В Магнитогорске сохранился целый квартал, построенный группой Эрнста Мая</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder7/photo5.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Квартал № 8 в Орске остался напоминанием о светлом будущем</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder7/photo6.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Квартал Магниторска станет пилотным проектом по реставрации наследия выпускников Баухауза на Урале</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Екатеринбург на старте http://nedv.info/articles/ekaterinburg-na-starte Анна Асташкина Город Mon, 23 Jan 2012 07:34:11 GMT article

<img alt="Екатеринбург на старте" src="http://nedv.info/files/ekbu-start.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Уральская столица претендует на проведение матчей Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Чтобы доказать свое право на участие в мундиале, Екатеринбургу необходимо модернизировать всю инфраструктуру: реконструировать и построить новые спортивные объекты, избавиться от транспортных проблем и решить вопрос с размещением болельщиков и официальных делегаций. Окончательный список городов, которые примут матчи чемпионата, международная футбольная федерация (FIFA) сформирует уже к концу 2012 года. Спортивная инфраструктура От строительства резервного стадиона на Малоконном полуострове Верх-Исетского пруда решено отказаться. По словам главы Екатеринбурга — председателя город-ской Думы Евгения Порунова, новый объект на 70 тысяч мест после чемпионата востребован не будет. Основной площадкой для проведения матчей будущего мундиаля определен Центральный стадион. После капитальной реконструкции, завершившейся в августе прошлого года, он приобрел футбольное поле с натуральным газоном и автоматизированной системой подогрева и орошения, легкоатлетический комплекс из 8 беговых дорожек, сектора для прыжков в длину, тройных прыжков и толкания ядра. Вместимость Большой спортивной арены составила 27 тыс. человек. Сейчас Центральный стадион соответствует первой категории разряда «А» по классификации Российского футбольного союза и III категории по классификации FIFA и UEFA с правом допуска к играм любого уровня за исключением финалов Чемпионата мира и Европы. Однако у FIFA к уральскому стадиону остаются вопросы, основные из которых – недостаточное количество посадочных мест, размещение их части под открытым небом, недостаточная площадь паркинга и отсутствие вертолетной площадки. Чтобы принять чемпионат мира, стадиону необходимо пережить еще одну реконструкцию. О том, в чем именно она будет заключаться, станет ясно только после утверждения Екатеринбурга в качестве города, принимающего чемпионат. «Мы ждем итогового решения об утверждении перечня городов-участников и предоставления FIFA своих окончательных требований», – комментирует генеральный директор ОАО «Центральный стадион» Вадим Воробьев. Однако известно, что для снятия основной претензии футбольной федерации – 27 тысяч мест вместо 44 тысяч – решение есть. «В 2011 году в Екатеринбург приезжали проектировщики из Германии. В ходе консультаций была определена возможность увеличения количества мест на трибунах стадиона с помощью сборно-разборных конструкций. Это один из наиболее оптимальных вариантов, который в последние годы достаточно часто используется в городах при организации крупнейших спортивных мероприятий. После проведения чемпионата эти конструкции можно перенести на другую территорию для дальнейшего использования», – объясняет Вадим Воробьев. Все остальные требования FIFA, по мнению гендиректора Центрального стадиона, «технически выполнимы». Как именно они будут выполняться, руководство спортивного объекта пока не уточняет. «Конечно же, будет изменена его (стадиона – прим. ред.) конфигурация… Принцип здесь такой – это будет спортивный объект, который сочетает существующие стандарт-ные сооружения и легко возводимые конструкции, связанные с увеличением числа зрительных мест. Речь идет и об изменении некоторой геометрии стадиона, о так называемой свободной зеленой миле, об изменении логистики», – комментирует министр физической культуры, спорта и молодежной политики Свердловской области Леонид Рапопорт. Министр также отмечает, что для проведения реконструкции в настоящее время рассматривается вариант частно-государственного партнерства. «Необходимый объем средств для подготовки Центрального стадиона Екатеринбурга к принятию игр ЧМ-2018 будет определен проектным решением, а механизм финансирования будет разработан после принятия решения на федеральном уровне», – комментирует Вадим Воробьев. Глава Екатеринбурга Евгений Порунов на недавней пресс-конференции отмечал, что основные моменты будут реализовываться «за счет трубной компании… договоры такие подписаны». Тем более что помимо основного места проведения матчей городу необходимо определиться с тренировочными базами. В соответствии с требованиями FIFA их должно быть четыре – из них футбольная федерация определит две основные и одну запасную. По данным заместителя начальника Управления по развитию физической культуры, спорта и туризма администрации Екатеринбурга Игоря Климанова, тренировочными базами предварительно выбраны стадионы УрФУ, «Урал», «Южный» и «Уралмаш». Все эти объекты в случае, если город примет чемпионат, должны быть модернизированы к 2018 году. В настоящее время активно идет реконструкция спорткомплекса «Уралмаш», где возводится крытый футбольный манеж. Он станет уникальным спортивным сооружением для региона: будет включать спортивную арену, футбольное поле с искусственным газоном, трибуны на 3 тысячи мест, телевизионное оборудование для прямых трансляций игр, благоустроенный бытовой корпус и автомобильный паркинг на 573 места. По данным областного правительства, общий объем инвестиций в строительство составит порядка 1,5 млрд рублей. Ввести в эксплуатацию объект планируется к первому октября 2012 года. Кроме того, говорит Леонид Рапопорт, необходимо построить четыре футбольных поля с естественным покрытием и необходимой инфраструктурой – в частности, рядом с каждым должна быть гостиница категории не менее четырех звезд. По словам министра, к возведению этих объектов в настоящий момент проявляют большой интерес ино-странные инвесторы, которые уже предлагают свои проекты. Названия заинтересованных компаний не раскрываются. Однако известно, что реализовываться эти проекты будут за пределами Екатеринбурга (в част-ности, рассматриваются варианты в Среднеуральске и Сысерти) также в рамках частно-государственного партнерства. Места размещения Как отмечает министр экономики Свердловской области Евгений Софрыгин, в соответствии с требованиями FIFA город, в котором будут проходить матчи группового этапа чемпионата мира по футболу, должен иметь два отеля категории «пять звезд» и восемь отелей категории «4–5 звезд». Всего потребуется около 7,7 тысячи мест в гостиницах категории выше двух звезд. На сегодняшний день, по данным комитета по организации бытового обслуживания населения (КОБОН) администрации Екатеринбурга, в уральской столице действует 99 средств размещения с номерным фондом порядка 8 тысяч мест. При этом учитываются не только категорированные отели, которых на сегодняшний день лишь порядка сорока, но и общежития, апартаменты, кемпинги. Размещение же официальных делегаций и болельщиков, по требованиям FIFA, допускается лишь в отелях с подтвержденной «звездностью». Еще один нюанс – сегмент пятизвездочных отелей в Екатеринбурге представлен двумя гостиницами. Однако единственным официально подтвержденным «пятизвездником», по словам Нины Мартинсон, директора Уральского центра экспертизы услуг, эксперта по сертификации, по классификации, остается «Атриум Палас отель». По стандартам «пять звезд» строился «Хаятт Риджерси Екатеринбург», однако процедура российской классификации для подтверждения этого статуса им не пройдена. По данным председателя КОБОН Максима Афанасьева, планируется, что к 2018 году в уральской столице будет насчитываться порядка 120 мест размещения с номерным фондом на 11 тысяч мест, акцент будет сделан на отелях категории 2–3 звезды. К 2020 году все гостиницы пройдут процедуру категорирования. Уже сейчас около 60 отелей входят в число тех, с кем заключены предварительные соглашения о размещении официальных делегаций чемпионата. В настоящее время дефицита мест в гостиницах Екатеринбурга не наблюдается. К глобальным планам городской администрации отельеры относятся с осторожностью. По мнению Олега Маслова, директора гостиницы «Грин Парк Отель», открытие такого количества гостиниц будет оправдано только при условии регулярного проведения масштабных мероприятий. В ином случае это может спровоцировать резкий рост конкуренции и привести к закрытию отдельных отелей. Сергей Дерендяев, управляющий отелей «Онегин» и «Вознесенский», считает, что столь активное строительство может даже обрушить рынок, и приводит в пример Казань: «То, что баланс будет нарушен, это однозначно. Что будет дальше, зависит от поведения отельеров. Мы столкнулись в 2009–2010 годах с тем, что многие снижали цены, роняли рынок. Особенно это относится к иностранным компаниям, заходящим на рынок, с целью его захвата они снижают цену вполовину». В администрации подчеркивают – даже с учетом построенных к 2018 году отелей мест для размещения болельщиков в городе не хватит. Вся построенная к 2018 году инфраструктура сможет принять официальные делегации и команды. Для групп поддержки и болельщиков отели будут строиться за пределами Екатеринбурга. Министерством торговли, питания и услуг Свердловской области в настоящее время разрабатывается программа развития гостиничного комплекса на территории области в соответствии с требованиями FIFA. В частности, это отдаленность от места проведения чемпионата не более 40–50 километров, с учетом того, что добраться до него от гостиницы можно будет за 30–40 минут. Стимулировать отельеров и привлекать иностранных инвесторов областное правительство планирует налоговыми преференциями: гостиницы, инвестиции в строительство которых превышают 1 миллиард рублей, будут освобождены от уплаты налога на имущество в течение пяти лет. Действовать эта льгота будет до 2025 года. Транспорт Основные пути решения транспортных проблем определены в рамках генеральной транспортной схемы Большого Екатеринбурга, включающего города-спутники. Разработкой этого документа в настоящее время занимается правительство Свердловской области. На модернизацию транспортной инфраструктуры региона планируется направить не менее 13 миллиардов рублей из бюджетов различных уровней и внебюджетных источников. Основные пути развития общественного транспорта уже ясны – это замена подвижного состава на экологичный и низкопольный (к 2018 году администрация Екатеринбурга планирует закупить 250 автобусов, 100 троллейбусов, 100 трамваев и 50 вагонов метро), автоматизированная система управления движением и продолжение строительства метро. На метро в бюджете уральской столицы отведен 1 млрд рублей. Эти средства пойдут на окончание строительства первой очереди и проектноизыскательские работы по второй очереди. «На Площади 1905 года вторая очередь не заканчивается. Она идет дальше на Каменные палатки, и там еще будет 3 станции. Просто во второй очереди есть еще первая очередь из 4-х станций… Это та ветка, которая будет влиять на чемпионат: станции «Металлургическая», «Татищева», «Площадь Коммунаров» и «Площадь 1905 года», – поясняет Евгений Порунов. Помимо этого модернизации подвергнется вся транспортно-логистическая инфраструктура города. Наи-большие изменения ждут участок вокруг Центрального стадиона. В соответствии с перспективным планом развития улично-дорожной сети, сообщает пресс-служба городской администрации, до 2015 года планируется соединить ул. Ленина с ул. Татищева. В это же время должен быть реализован проект «Стражи Урала», многофункциональный высотный комплекс. Чтобы разгрузить перекресток ул. Малышева – Репина, предполагается строительство подземного тоннеля. Между ул. Малышева и Пирогова проложат магистраль, на пересечении улиц Татищева и Токарей – подземный тоннель, а на пересечении с ул. Крауля – эстакаду. В администрации отмечают, что подобные меры помогут снизить транспортную нагрузку в городе. Планируется, что реконструкция центральных улиц будет закончена к 2017 году, стоимость работ оценивается в сумму порядка 20 млрд рублей. Требует развития и система железнодорожного и воздушного сообщения региона. Приоритет отдан строительству высокоскоростной магистрали – в настоящее время она находится на стадии проектирования. В перспективе скоростная сеть свяжет Екатеринбург с Москвой через Казань, Нижний Новгород и Владимир. По замыслам областных властей, скоростная дорога затем образует единый транспортный узел с аэропортом. Он ко времени проведения чемпионата также должен быть реконструирован. По предварительному анализу, проведенному аэропортом «Кольцово», один матч в Екатеринбурге сгенерирует 35 дополнительных рейсов и увеличит пассажиропоток на 9,5 тысячи человек. По словам директора по стратегическим коммуникациям ОАО «Аэропорт Кольцово» Юлии Федотовой, «в рамках подготовки к Чемпионату мира 2018 года по футболу запланирована вторая очередь реконструкции Кольцово. Она включает в себя замену аэродромного покрытия и удлинение взлетно-посадочной полосы до 3,5 км, реконструкцию и расширение перрона, увеличение количества мест для стоянок самолетов с 51 до 90, оснащение периметра аэродрома техническими средствами охраны и устройства ограждения аэродрома, а также установку новых локаторов и другого технического оборудования». Помимо этого увеличится количество парковочных мест на привокзальной площади, за отелем Angelo к 2018 году появится многоярусный крытый паркинг на 800–900 мест. О планируемых сроках проведения реконструкции и объемах финансирования в пресс-службе «Кольцово» не сообщают. Вопрос, состоится ли Чемпионат мира в Екатеринбурге, городские и региональные власти считают уже решенным. «Скажу, что иллюзий уже нет, вопросов нет, мы активно участвуем в этой работе», – в словах Леонида Рапопорта находит отражение общее мнение руководства Екатеринбурга и области. Безусловно, для города положительное решение FIFA станет мощным стимулом для развития, позволит повысить привлекательность уральской столицы для иностранных инвесторов и превратить заявленные перспективы в реальность. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder6/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Большая реконструкция ждет весь участок вокруг Центрального стадиона</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder6/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Отели Екатеринбурга смогут вместить только официальные делегации чемпионата</td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder6/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Аэропорт будет изменен в соответствии с требованиями FIFA</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Игра «своих» http://nedv.info/articles/igra-svoih Алена Лесняк Жилая недвижимость Tue, 27 Dec 2011 06:40:57 GMT article

<img alt="игра своих" src="http://nedv.info/files/main_game.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 5px; float: left;" /><x>К концу года администрация Екатеринбурга подводит итоги по вводу жилья и прогнозирует будущие достижения. К началу 2012 года количество квадратных метров жилых площадей, сданных в эксплуатацию, должно перевалить за рекордную для города цифру в 1 миллион. Эту планку собираются держать и дальше. При том, что строительная отрасль сосредоточена в Екатеринбурге в основном в руках частных компаний, муниципальные власти в официальных заявлениях СМИ как-то умудряются гарантировать выполнение задач по жилищной застройке. Недавно чиновники для успешной реализации градостроительной стратегии придумали новые механизмы взаимодействия с застройщиками, которые вызвали спорную реакцию в рядах представителей этого бизнеса. Что же хотят предложить власти частникам, разбирался корреспондент журнала «Н». «Мы живем не в Советском Союзе, когда были пятилетние стройки, и все выполняли и перевыполняли планы. Сейчас рыночные отношения и каждый сам решает, когда и сколько он будет строить, независимо от государственных регламентов и целей», – таково мнение Игоря Заводовского, главы одного из крупнейших девелоперских холдингов Екатеринбурга «Малышева-73». Отдавая должное справедливости этих слов, все же хочется вспомнить знаменитое ленинское выражение, которое в перефразированном для нашего случая варианте прозвучит примерно так: «Бизнесу действовать в государстве и быть свободным от государства нельзя». Вероятно, поэтому и приходится девелоперам, как бы ни были они самодостаточны, искать пути взаимовыгодных отношений с властью и выстраивать с ней разумный диалог. Надежды на новые земли Как пояснил замначальника главного управления архитектуры администрации Екатеринбурга Михаил Волков, задачи города по жилой застройке – это не планы, как в советское время. «Мы не ставим требований. Конечно, у нас сейчас нет пятилеток, мы только даем прогнозы на то, сколько может быть построено жилья в этом году, сколько хотелось бы, чтобы было возведено в следующем, – уточняет г-н Волков. – Показатели городу формирует областное правительство. В соответствии с ними мы ставим сами себе задачи, чтобы держать планку и сохранить ту динамику застройки, которая задана стратегическим планом развития Екатеринбурга до 2020 года». При установленной сегодня мерке вводить около 1 млн «квадратов» жилых площадей в год администрация города допускает вероятность, что 2012-й станет не совсем успешным по части соответствия этому показателю. «Сложно утверждать, что в будущем году мы сможем выдать такой же результат. Скорее всего, квартир введено будет меньше, – высказывает опасения Михаил Волков. – Основная причина в том, что доля строительства многоквартирных домов будет снижена. Крупные объекты возводятся значительно медленнее, чем малоэтажное жилье, и наша основная цель на сегодня сдать те «недострои», что были заморожены во время кризисного 2008 года. Конечно, чтобы совсем не отстать от нормальных показателей застройки, городом будут предприняты меры по увеличению ввода быстровозводимого жилья, к чему относятся малоэтажки и коттеджи. Администрация очень надеется, что таким методом сможет сохранить миллионный уровень и не опустить его ниже». По словам заместителя главы городской администрации по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александра Высокинского, территория города в этом году значительно расширилась, в плане Екатеринбурга появились дополнительные участки, которые теперь необходимо осваивать. Это еще один маячок, свидетельствующий о том, что особое внимание муниципалитет станет уделять именно малоэтажной застройке, призванной оживить новые отдаленные от центра земли. «В 2012 году мы собираемся развивать юго-западное направление и строить поселок Медный-2. Опыт подобной работы у нас уже есть – это поселок Светлореченский, надеюсь, что и здесь мы себя покажем не хуже», – делится планами Михаил Волков. От каждого по возможности «В Екатеринбурге бюджет развития составляет четыре с половиной миллиарда рублей, в Казани – 30 млрд – это с учетом федеральных и област-ных субсидий, – говорит Александр Высокинский. – Инфраструктура в Екатеринбурге такая же, как в Москве и Санкт-Петербурге, на обслуживание и развитие ее необходимо определенное количество средств. Но бюджетных денег у нас на это выделяется значительно меньше. Но, несмотря на все это, у нашего города есть большой плюс. С точки зрения развития экономики мы находимся в гораздо более выгодных условиях, чем та же Казань, так как тот успех, который мы сейчас видим в городе, дает именно бизнес, а там государственные отчисления разных уровней. Соответственно, если прекратится бюджетный поток, в Екатеринбурге бизнес будет в состоянии вытянуть мероприятия по развитию города на себе, в Казани же экономика просто-напросто встанет». В завершение своего реверанса в честь екатеринбургского бизнеса, подытоживая размышления над бюджетной ситуацией, заместитель главы администрации города пришел к выводу, что у всех участников строительной отрасли, включая и муниципальную власть, и частные компании, должно теперь созреть четкое понимание: полагаться нужно только на соб-ственные силы, не ждать внезапного пополнения бюджета из области или федерального центра, а вкладывать свои деньги каждому, по мере своих возможностей. «Бюджетная политика у города сейчас очень скромная, исходя из этого говорить о стимулировании развития строительного бизнеса просто не приходится, – поясняет Александр Высокинский. – На сегодня градостроительная ситуация Екатеринбурга такова, что мы выработали резерв точечной застройки в центральных районах города и теперь будем осваивать новые территории за те деньги, которые у нас имеются». Чиновники видят разумным переход к организации крупных строительных проектов – созданию целых поселков, с обязательным развитием территории в виде изначальной прокладки инженерной и социальной инфраструктуры к этим землям, чтобы на выходе уже получался готовый продукт, комфортный для жизни в городе-миллионнике. «Если администрация отправит все средства на строительство социальной инфраструктуры по крупным жилищным инвестпроектам, у муниципалитета не останется денег на капитальный ремонт и поддержание в рабочем состоянии той инфраструктуры, которая уже есть в городе, – констатирует г-н Высокинский. – Поэтому локомотивами в освоении новых территорий должны стать крупные девелоперы. Надежд на то, что город будет возводить там больницы, детские сады и школы, а бизнес станет выполнять только свою часть – строить жилье, нет. Сейчас встает проблема внятного диалога между бизнесом и властью. И если мы не сможем договориться, наш стратегический план развития города окажется проваленным». Тактика прямых намеков По мнению директора по связям с инвесторами «Группы ЛСР» Климента Фалалеева, ни один девелопер не пойдет на строительство объектов на отдаленных территориях, с учетом того что ему нужно будет еще и вложиться в протяжку всех инженерных сетей до этих участков, а также в создание на территории будущих жилых комплексов всей социальной инфраструктуры. «Это значительно выше всякой себестоимости возводимого жилья, ведь нужно будет ориентироваться на цены экономкласса, а это по регламенту минрегиона около 30 тыс. за «квадрат». Получается, что застройщики будут вынуждены работать себе в убыток, они на это не согласятся», – уверен Фалалеев. Это заявление разбил Александр Высокинский: «Администрация давно предлагает уйти от тезиса «нам» создают инфраструктуру, как привыкли говорить девелоперы. Либо «мы» ее все вместе строим, либо ее не будет вообще!». Для четкого разграничения полномочий при реализации совместных крупных проектов жилищной застройки муниципалитет предложил девелоперам заключать инвестиционные соглашения – договоры, где будут прописываться все взаимные обязательства города и бизнеса. Это поможет избежать недоразумений и неприятных последствий, считают в администрации Екатеринбурга. «Нужно договариваться, и делать это лучше на берегу, когда еще ничего не построено, чтобы сразу распределить, кто чем занимается и за что платит», – сказал Высокинский. Как отметил заместитель главы города, поводом к принятию такого нового инструмента как инвестсоглашения для совершенствования частно-государственного партнер-ства послужил негативный опыт работы администрации Екатеринбурга с компанией «Ренова-СтройГрупп-Академическое». По словам А. Высокинского, компания, после того как муниципалитетом на территории микрорайона «Академический» были построены два детских сада и школа, предъявила счет администрации за использование частных земель. В екатеринбургском представительстве Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) положительно оценили инициативу городских властей по созданию механизма инвестиционных соглашений при разворачивании крупных строительных проектов.  «У нас с администрацией Екатеринбурга уже назначена в планах совместная разработка технологии осуществления таких договоренностей. В феврале должен быть сделан черновой вариант такого документа, где мы постараемся учесть все детали», – заявил глава уральского отделения ГУД Андрей Бриль. «У кого кофе гуще» Коллега представителей екатеринбургской мэрии из соседней области глава администрации Перми Аркадий Кац воспринял идею развития частно-государственного партнерства через инвестсоглашения с недоверием. «Я считаю, что все в городе должно строиться открыто. И все обязательства муниципалитета и застройщика должны быть сразу зафиксированы в обычных документах на продажу земельных участков, что фигурируют в аукционах. Мы в Перми стремимся отладить эту схему, – делится соображениями Аркадий Кац. – Каждый застройщик, решая, брать ему землю или нет, сразу должен видеть, чем этот участок обеспечило государство. Все иные договоренности, дополнительные инвестсоглашения бизнеса и власти уже после покупки площадки – это кабинетные договоры, где выгодный кусок будет доставаться тем, кто нальет чиновнику кофе погуще». К подобным выводам приходит и президент екатеринбургской строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков. «Договариваться нужно на аукционах, все соглашения властей с застройщиками должны проходить в присутствии других участников бизнеса – конкурентов, и быть абсолютно прозрачными. А все эти закрытые договоренности – это коррупционная составляющая», – считает Владимир Коньков. «Инвестсоглашения – это еще только идея, о которой трудно судить. До тех пор пока не станет понятно, в каком виде администрация предложит осуществлять подобные договоренности, нельзя утверждать и о каких-то последствиях, к чему это может привести, – рассуждает заместитель генерального директора «Ренова-СтройГрупп-Академическое» Александр Рыжков. – Вероятно, к этому документу нужно будет подготовить какую-то законодательную базу. Мы строим микрорайон в соответствии с постановлениями правительства Свердловской области и главы города, где четко прописано, какую долю в реализации этого частно-государственного партнерства берет на себя власть, и какую компания. Только на уровне законных документов могут проходить такие договоренности». Андрей Бриль уверяет, что никакой опасности в идее инвестсоглашений по крупным строительным проектам быть не может. «Домыслы и фантазии, что эти соглашения будут закрытыми и приведут к подкупу должностных лиц! – отвечает потенциальный участник разработки проекта. – Все это будет иметь под собой законную основу. Мы не собираемся придумывать какую-то темную схему взаимодействия муниципалитета с застройщиками, все будет открыто. Над этим Гильдия сейчас и собирается работать совместно с городской администраций. Мы продумаем прозрачный механизм взаимодействия власти и частников». «Худой сдохнет» Владимир Коньков в этой затее муниципалитета видит еще одну опасность: «Прямые договоренности власти и бизнеса могут привести к еще большему расслоению среди застройщиков на «своих», к которым чиновники лояльны, и «чужих» – тех, кому не дают строить. Здесь выиграют, без сомнения, только крупные строительные компании, давно находящиеся с властями в хороших отношениях. Администрация Екатеринбурга явно берет направление на создание монополии в строительстве». Стоит отметить, что сами чиновники прямо заявляют, что в качестве участников инвестсоглашений они видят только крупный строительный бизнес. «Мелкие застройщики исчерпали свои возможности, да и с «крупняком» договариваться проще», – высказался Александр Высокинский. Михаил Волков подтвердил, что даже при реализации в будущем году стратегии усиления малоэтажной застройки главными действующими лицами там будет выступать крупный бизнес. «То, что мелкие строительные компании со временем исчезнут, мы понимали еще в период, когда рынок недвижимости Екатеринбурга только разворачивался, – говорит Волков. – Те, кто не успел разрастись с начала двухтысячных, либо исчезли в кризис, либо сейчас на последнем издыхании. Не зря ведь есть такое выражение: «Пока толстый сохнет, худой сдохнет» – резервы мелких застройщиков уже исчерпаны. Они создавались как компании одной строительной площадки и сейчас не смогут тягаться с крупным бизнесом». Мысль о том, что государство намерено такой политикой отсутствия поддержки для небольших застройщиков и развитием более близких отношений с мастодонтами строительной отрасли города привести рынок недвижимости к олигополии, заместитель Главархитектуры отверг: «Екатеринбургу это не грозит, потому что, даже потеряв значительное количество мелких застройщиков, в городе останется более десятка крупных девелоперских предприятий. В таких условиях ни о какой олигополии, а тем более монополии не может быть и речи». Представители доживающего последние дни, по версии городских властей, мелкого строительного бизнеса все же не верят в бескорыстность чиновников. «Положение малого бизнеса в строительстве и так довольно шаткое, и оно ухудшается с каждым годом, – говорит Андрей Трушенков, генеральный директор компании «Модус Строй», занимающейся преимущественно коттеджным строительством. – Но, думаю, этому способствует, скорее, не политика отдельного региона, а государственная политика в целом. Получить земельный участок малому предприятию практически невозможно. Если же тебе крупно повезло, и ты приобрел участок, ни один банк не предоставит тебе кредит для закупки материалов и ведения работ, тянуть сети однозначно придется своими силами. Еще власти тебе «помогут» дополнительными поборами, например, это может быть плата за подключение. Обременение называться может как угодно, его суть от этого не меняется. На самом деле администрации всех уровней поддерживают только крупные компании, им помогают строить сети за счет бюджета, им выдают кредиты. Позволять развиваться малому бизнесу в нашей стране – большой риск. Он будет существовать только вопреки государству и всяческим олигополиям, которые его постепенно выжимают». По словам Валерия Ананьева, который уточнил, что высказывается не как глава строительной компании, а как представитель некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов», куда входит несколько девелоперских организаций, мелким предприятиям в этих обстоятельствах придется искать другие ниши в строительной отрасли, например, профильно заниматься проектировкой, дизайном, монтажными работами. «Крупный девелопмент как бульдозер пройдется по новым строительным площадкам, на которых потом в качестве подрядчиков смогут работать и маленькие предприятия в партнерстве с большим бизнесом», – успокаивает Ананьев озабоченных своей дальнейшей судьбой мелких екатеринбургских застройщиков. </x>

Заводам намекают на переезд http://nedv.info/articles/zavodam-namekayut-na-pereezd Анна Асташкина Жилая недвижимость Mon, 19 Dec 2011 17:39:23 GMT article

<img alt="Заводам намекают на переезд" src="http://nedv.info/files/zavod.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Восполнять дефицит свободной земли в центральных районах Екатеринбурга муниципалитет и девелоперское сообщество намерены за счет промышленных площадок, занимающих внушительную территорию города. Часть промышленников уже переориентировали производственный процесс за пределы уральской столицы, а на месте освободившихся площадок возводятся жилые комплексы. Стимулировать переезд других заводов планируется повышением арендных ставок и земельного налога. Однако действовать обещают не только кнутом, но и пряником. Перспективная зона Промышленные площадки привлекают городские власти и бизнес-сообщество большим объемом территории и наличием готовых инженерных коммуникаций, что значительно упростит застройку этого района не только жильем, но и другими объектами. «Сейчас мы видим, что, допустим, развитие застройки на территории промплощадок гораздо более эффективно, потому что приходится договариваться с более ограниченным количеством собственников, либо они сами (собственники – прим. ред.) выступают в роли инвесторов и будущих застройщиков, как это произошло с «Уралобувью». Либо это сторонний инвестор, который выкупает площадку у промышленного предприятия, как произошло с микрорайоном «Бажовский», где был шарикоподшипниковый завод, – говорит Михаил Волков, заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга. – Таких территорий достаточно много. Мы рассматриваем их и включаем в состав площадей для будущего строительства. Это даст нам возможность достаточно быстро восполнить дефицит площадей, подлежащих застройке, потому что, как правило, территории промплощадок имеют достаточно серьезную ресурсную составляющую. Это очень хороший путь». О переносе промышленных площадок муниципалитет активно заговорил после принятия нового Генплана, определившего стратегические пути развития уральской столицы. По словам Александра Якоба, главы администрации Екатеринбурга, этот процесс не остановил даже кризис. «Я могу назвать сразу несколько предприятий, которые уже переехали за черту города или вынесли производства из центральной части города. Во-первых, это производства, которые с точки зрения экологии не соответствовали требованиям, размещаясь в центральной части города… Это естественный процесс. Когда принималась программа, были рассмотрены перспективы развития реализации генерального плана города и мировые тенденции, когда собственники предприятий, понимая затраты на производство и особенно стоимость земли, эффективнее используют эту землю», – заявил он на недавней пресс-конференции. Представители муниципалитета объясняют – собственник сам просчитывает, насколько выгодно ему производство в центральных частях города. Как показывает опыт Екатеринбурга, освободившиеся промышленные площадки чаще всего используются под жилую застройку. «У нас сегодня многие собственники, просчитав свою экономическую выгоду, приняли решение. Им, допустим, невыгодно заниматься производством обуви на территории Екатеринбурга, а проще территорию застроить жилыми домами… Шарикоподшипниковый завод находился внутри жилой застройки, развивать там новое производство было невозможно, потому что было много ограничений. И когда экономику этого вопроса посчитали, поняли, что лучше развивать производство на территориях, которые не дают такие ограничения, а здесь построить жилой комплекс. На сегодня такой же вопрос стоит перед заводом «Уралкабель» на Мельникова. Владелец этого завода – УГМК – имеет производство на отличной площадке в Верхней Пышме, которая не ограничена санитарными защитными зонами. Там возможности развиваться гораздо больше», – считает Михаил Волков. Среди перспективных участков промзоны чиновник называет и бывший алкогольный завод «Алкона», территория которого, по его словам, рассматривается для освоения в целях, не связанных с жилищным строительством. Александр Якоб на пресс-конференции назвал еще несколько заводов, которые уже переехали. Среди них ОАО «Уралтрансмаш», который, по словам главы города, переориентировал свою деятельность со Свердлова – Азина на улицу Фронтовых бригад, и ОАО «Уральский завод граждан-ской авиации», переехавший в район Кольцово. В ОАО «Уралтрансмаш» от комментариев отказались, однако на сайте администрации о таких планах сообщалось еще задолго до высказывания нынешнего главы города: «В соответствии с Генеральным планом развития города Екатеринбурга на период до 2025 года предусматривается перенос промышленной площадки «Уралтрансмаша» из центральной части города в границах ул. Свердлова – Азина – Мамина-Сибиряка на площадку по ул. Фронтовых бригад. В будущем на месте предприятия будут расположены жилая, общественно-развлекательная, торговая зоны». В ОАО «Уральский завод гражданской авиации» сообщили, что разговоры о возможном переезде ведутся уже давно, заводу даже была выделена площадка в районе Кольцово. Сейчас, по словам Игоря Бажина, директора по строительству ОАО «Уральский завод гражданской авиации», там располагается часть производственных мощностей завода, и перенос – только в планах. О том, как будет использоваться нынешняя территория завода площадью 6,4 га на улице Белинского, тоже пока неизвестно. «Есть несколько предложений по этой площадке. Рассматриваются все, но в любом случае девелопмент для нас – непрофильное направление, – комментирует Игорь Бажин. – И реализация по площадке будет связана с реализацией нашего переезда. Это очень длительные процессы. Производство так просто взять и перенести – нереально». Отдельные участки, по словам Александра Якоба, будут изыматься для устройства транспортных путей. К примеру, это территории промзоны по проспекту Космонавтов. «Предприятия знают о том, что частично будут изыматься территории, и на развитие этой части площади они не претендуют и не надеются, потому что знают, что есть Генплан», – поясняет глава Екатеринбурга. Еще один завод, по его словам, рассматривающий перспективу своего переезда – ОАО «Уралбиофарм» на ул. Куйбышева. Руководство предприятия свои планы по переезду и дальнейшему использованию площадки подтверждать или опровергать отказалось. В администрации подчеркивают – решение о переносе производства может принять только собственник завода. «Мы этот процесс не регулируем. Я не могу сегодня, предположим, прийти на «Уралмаш» и сказать: ну-ка, собрали вещи! Если в этом месте условия для бизнеса таковы, что он принимает подобное решение, то мы им должны содействовать, но не во всех случаях, – уточняет Александр Высокинский, замглавы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам. – Если собственники приходят и говорят: у нас маленькая промышленная территория, мы хотим здесь построить 500 тыс. кв. м жилья, не вопрос – стройте. Только вокруг нужно реконструировать дороги, построить школы и садик. Они говорят: нас грузят административными барьерами! Мы возражаем: если сегодня на вашу площадку приезжает три машины в день, то потом там их будут тысячи!». Муниципалитет оставляет за собой право мотивировать владельцев производства на переезд. «Если раньше, когда составлялся предыдущий Генплан, можно было говорить о программе выноса заводов с точки зрения государства…, то сегодня мы не можем каким-то образом ограничить права частного собственника. Нужно создать такие механизмы в государстве, которые бы сподвигли частного собственника на решение этого вопроса», – говорит Михаил Волков. Правильная мотивация В выработке механизмов такого стимулирования уже принимает участие девелоперское сообщество Екатеринбурга, заинтересованное в переносе производства за пределы города, – предприятия не только занимают внушительные территории, но и имеют обширные санитарные зоны, препятствующие освоению этой земли. Региональное отделение Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) предлагает совместить вопрос переноса заводов с программой создания индустриальных парков, разработкой которой сейчас активно занимается министерство инвестиций и развития Свердловской области. «В рамках этой программы должны быть выбраны площадки и создана концепция индустриальных парков, которая будет включать, как я понимаю, отраслевую принадлежность, механизмы финансирования и технологию взаимодействия бизнеса и государства, – поясняет Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердлов-ской области. – Министерство инвестиций обратилось к нам с просьбой помочь, порекомендовать девелоперов, площадки, резидентов для этих парков. Мы к этой работе со своей стороны подключились… Нам показалось, что было бы неплохо, если бы мы могли совместить программу развития индустриальных парков в области с проблемой вывода промышленных предприятий из Екатеринбурга». Конкретных и системных механизмов для реализации такой идеи пока нет. Не только в Екатеринбурге, но и в Москве, где к решению подобных вопросов, по словам Веры Сецкой, председателя экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, также не выработан системный подход. «Все решается в индивидуальном порядке путем переговоров и достижения договоренностей», – высказывается Вера Сецкая и приводит в пример реализацию проекта индустриального парка «Марьино» в Санкт-Петербурге, который сдвинулся с мертвой точки только после вмешательства губернатора и создания механизма государственно-частного партнерства. На задействии подобной схемы настаивают и екатеринбургские девелоперы. «Первое, чтобы не заниматься только репрессивными мерами, нужно предоставить места, куда бы безболезненно эти предприятия могли выехать, – считает Валерий Ананьев, вице-президент Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей. – Здесь как раз возможно строительство бизнес-парков, обеспеченных всей современной инфраструктурой, куда бы можно было перенести эти предприятия. Поэтому они должны быть структурированы, и для них должен найтись свой инвестор, в том числе и с помощью государства. Второе: должны поработать законодатели. Я думаю, мы обязательно предложим такую законодательную инициативу. Если предприятие сегодня находится в центре города и не соответствует Генплану, имеет для развития города какие-то ограничения, санитарные зоны, предприятие должно оплатить эти неудобства всем остальным участникам городской жизни по повышенным арендным ставкам. И, конечно, оно должно задуматься о своей деятельности, экономической, в первую очередь. Совсем не нужно иметь производство в центре города. Это, на мой взгляд, неправильно». При этом Валерий Ананьев подчеркивает, что без создания возможностей для переезда давить на предприятие арендной ставкой бессмысленно. Заводская реанимация В разговорах о дефиците земли бизнес часто забывает, что заводы – это не только площадки, мешающие развитию города, но и объекты промышленной архитектуры. Вынос вредного производства за городскую черту – несомненный плюс для жителей, но полное очищение производственной территории и застройка ее торговой или жилой недвижимостью – не всегда единственный вариант. Западные страны уже давно идут по пути сохранения ценных образцов индустриальной архитектуры, превращая их в арт-пространство. Подобные варианты прорабатываются и в соседней Перми. По словам Аркадия Каца, первого заместителя председателя Пермской городской думы, территории в самом центре города, занятой корпусами бывшего медеплавильного завода у реки Егошихи, решили дать вторую жизнь. В рамках нового Генплана Перми на их месте возникнет туристическая и рекреационная зона. Схожие примеры возникают и в Свердловской области. «Например, наш музей архитектуры на Плотинке, который сейчас реконструируют. А ведь это старые цеха екатеринбургского железоделательного завода! В Невьянске освободили электроцех, там действует музей. В Артемовском, я знаю, здание Егоршинской ГРЭС, вторая очередь которого была в конструктивистском стиле, хотели приспособить под музей энергетики Урала, – рассказывает Леонид Смирнов, профессор УралГАХА, член правления Свердловского союза архитекторов. – В освобожденной типографии «Уральского рабочего» в ноябре проходил архитектурный фестиваль «Белая башня». Еще один пример – студентами УралГАХА разрабатывается проект приспособления автогаража, конструктивистского объекта, построенного в 30-е годы на улице Чапаева, под выставочное пространство». Пожалуй, первыми претендентами на превращение в арт-простран-ство в Екатеринбурге можно назвать некоторые из старейших производств – Верх-Исетский металлургический завод (ВИЗ), комплекс которого в соответствии с «Перечнем объектов культурного наследия» министер-ства культуры и туризма Свердловской области датирован 1725 годом, а часть цехов и фабрик признана памятниками. И Екатеринбургский мукомольный завод (ЕМЗ) – «Мельница Борчанинова-Первушина как памятник промышленной архитектуры», построенный (по данным, содержащимся в «Перечне ОКН») в 1880-е годы. Объектами культурного наследия также являются «силовой цех, каменные столярные мастерские, здание проходной», возведенные на рубеже XIX–XX веков. Проектов по обустройству этих территорий было много. К примеру, архитекторы предлагали устроить в цехах ВИЗа историческую экспозицию под открытым небом, накрыть сохранившиеся корпусы стеклянным куполом… Однако, будет ли что-то основой исторического комплекса или же будет снесено, не известно до сих пор. «Это хорошая идея – промышленные цеха использовать под музеи, она пришла Запада. Музей – это красиво звучит. Но там есть деньги, у нас на музеи денег нет», – комментирует Михаил Вяткин, начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга. Как сообщил журналу «Недвижимость» источник на заводе, на предприятии вопрос о дальнейшем использовании территории рассматривают «в рамках неких социально-значимых проектов», но конкретных решений пока не принято. Подобная ситуация и на Екатеринбургском мукомольном заводе, входящем в УГМК-Агро. Был даже проект, предусматривавший снос элеватора и приспособление здания завода под фитнес-центр. В УГМК заявили, что судьбу ЕМЗ решают, но подробности рассматриваемых вариантов сообщить отказались. Известно лишь, что решение будет принято не ранее весны следующего года. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder5/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> На месте шарикоподшипникового завода возник жилой комплекс</td> </tr> <tr> <td> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder5/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Производство завода ОЦМ уже вынесено из центра Екатеринбурга</td> </tr> <tr> <td> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder5/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td align="center"> Судьба ЕМЗ решится в следующем году</td> </tr> </tbody> </table> </x>

Никто не знает о …регистрации http://nedv.info/articles/nikto-ne-znaet-o-registracii Жилая недвижимость Wed, 14 Dec 2011 17:25:24 GMT article

<img alt="Никто не знает о …регистрации" src="http://nedv.info/files/register.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Многие екатеринбуржцы снимают в родном городе жилье долгие годы и не задумываются, что отсутствие регистрации в нем может привлечь административные неприятности. Мы решили выяснить, зачем снова нужно идти в паспортный стол, если ты уже имеешь прописку. И какие последствия могут ждать тех, кто не регистрируется в съемной квартире. «Нехорошая» квартира Неожиданную сторону аренды жилья корреспондент журнала «Недвижимость» испытал на себе: «Два месяца назад мы сняли квартиру через агентство недвижимости, заключили договор по всем правилам. Но однажды утром в дверь постучался участковый. Сначала он интересовался прошлыми хозяевами, которые получили эту жилплощадь в наследство от умершей родственницы. И, по его словам, есть нехорошие подозрения. Но узнав, что мы не новые собственники жилья, а всего лишь квартиранты, переключил внимание на нас. – А вы имеете временную регистрацию в этой квартире? Естественно ни о какой временной регистрации мы не знали и даже не задумывались: все уже прописаны в Екатеринбурге, только по другим адресам. – По закону вам должен быть штраф полторы тысячи рублей, а вашей хозяйке – от двух с половиной. Вы должны были зарегистрироваться после 10-ти дней пребывания, – сурово отчитал нас полицейский и вызвал в участок. В участке он снова провел разъяснительную беседу и показал статью 19.15 КоАП РФ, где говорилось, что «проживание без регистрации по месту пребывания или по месту жительства влечет наложение административного штрафа». И хотя в этот первый раз, после обещания зарегистрироваться, отпустил с миром, осадок остался неприятный». О чем молчат риэлторы Проблемы с законом возникают и у тех, кто о его существовании даже не слышал. Но как простому потребителю рынка аренды быть в курсе всех тонкостей законодательства? Если с договором еще можно разобраться, то остальное остается на совести профессионалов в этой сфере. Но пройдя и обзвонив более десяти агентств, занимающихся арендой, предупреждений о необходимости регистрации мы не услышали нигде. «На моей практике не было случаев, чтобы люди сталкивались с такой проблемой. Но возможно это потому, что мы расстаемся с клиентом сразу после заключения договора и дальнейшую судьбу не отслеживаем. Я в курсе, что такой закон существует. Но обычно клиента про регистрацию мы не предупреждаем», – рассказывает о своем опыте Данил Афанасьев, агент по недвижимости АН «Новосел». Некоторые риэлторы сами  не знают о законе, или считают его излишним и не действующим, поэтому предупреждать клиентов просто не приходит им в голову. «Нет такого закона! Ничего об этом не знаю. В Москве есть подобная практика, там нужен хоть какой-то контроль за огромным количеством приезжих. У нас не слышал, и нигде больше не слышал! – Эмоционально комментирует Денис Шапенских, директор АН «4 квартал». – В Питере год квартиру снимал, и ничего. Я занимаюсь по долгу службы регистрацией иностранных граждан. Вы представляете, какие очереди в УФМС, – не протолкнуться! И если даже половина из всех, кто арендует квартиру в городе, окажутся законопослушными гражданами и придут зарегистрироваться? Будет вообще караул!». Юристы смотрят на этот вопрос по-другому. Как рассказал журналу «Недвижимость» Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»,  в судебной практике имеется достаточно много случаев привлечения граждан к ответственности по данному вопросу. «Действительно, согласно Кодексу об административных правонарушениях, проживание по месту пребывания или по месту жительства без регистрации является правонарушением. Это подтверждает и закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», который обязывает регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах нашей страны. В том случае, если по месту жительства проживает человек без регистрации, штраф будет наложен также на лицо, ответственное за соблюдение правил регистрационного учета (это могут быть должностные лица, ответственные за регистрацию, собственники жилья или уполномоченные органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами и др.). Но примечательно то, – отмечает Артем Денисов, – что должностные лица (в том числе собственники) по этой норме закона практически не привлекаются». И если все-таки арендатор по необходимости может желать временно зарегистрироваться в квартире, то собственнику регистрировать жильца совершенно не хочется. С этим связанно множество иррациональных страхов, оставшихся в наследство от института прописки. Плюс, регистрация в квартире, даже временная, еще одного человека увеличивает коммунальные платежи и требует согласия всех здесь прописанных. А если квартирант неожиданно съедет, хозяину придется тратить свое время на снятие его с регистрационного учета. «Екатеринбуржцы часто арендуют квартиры в родном городе. Особенно жители окраин, которые хотят жить в центральных районах, поближе к работе. Мы их предупреждаем о необходимости регистрации. Хотя арендодатели весьма по-разному относятся к необходимости зарегистрировать жильца, хоть и временно. Бывают, конечно, и адекватные реакции», – рассказывает Давид, специалист отдела аренды АН «Находка». «Первый раз слышу о том, что нужно регистрировать квартирантов. Уже пять лет сдаю квартиру и особо с этим не сталкивался. Но даже если бы меня мои жильцы попросили, регистрировать бы их не стал. У меня нет на это времени, и кто знает, какие потом будут последствия?» – Утверждает Алексей, хозяин арендуемой квартиры. Регистрации бояться не стоит Во-первых, не нужно бояться тем, кто сдает жилплощадь. Потому что, как рассказала нам Татьяна Сандрацкая, заместитель начальника отдела организации паспортной и регистрационной работы УФМС России по Свердловской области, наличие у квартиросъемщика регистрации по месту пребывания не является основанием для возникновения у собственника жилого помещения какой-либо ответственности, предусмотренной административным законодательством Российской Федерации.  «Напротив, допущение гражданином проживания в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении лиц без регистрации по месту пребывания или по месту жительства является административным правонарушением, предусмотренным частью 2 статьи 19.15 КоАП РФ, и влечет наложение штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей, – объясняет Татьяна Сергеевна. – Кроме того сейчас изменения, внесенные в «Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», дают собственнику право самостоятельно обратиться с заявлением в произвольной форме о снятии гражданина с учета по месту пребывания в случае его досрочного убытия». Во-вторых, проблем с регистрацией не стоит бояться и тем, кто снимает жилплощадь. Так как обязанность регистрироваться по месту пребывания и месту жительства, по словам Татьяны Сандрацкой, существует не для ограничений права передвижения и проживания, где желает гражданин, а для осуществления его же прав и свобод, и исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. «Например, чтобы устроить ребенка в садик или школу по месту жительства нужен документ о регистрации», – добавляет Татьяна Сергеевна.  И надо знать, что квартиросъемщик не обязан регистрироваться по месту пребывания, если проживает там менее девяноста дней. В итоге, регистрироваться/регистрировать или нет – будет зависеть от серьезности намерений квартиро-съемщика. При этом нужно помнить о своих правах и обязанностях, это освободит вас от излишней ответственности. И всегда проверять информацию, даже если она исходит из уст вашего участкового. </x>

Дома с истекающим сроком годности http://nedv.info/articles/doma-s-istekayushim-srokom-godnosti Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 13 Dec 2011 17:18:38 GMT article

<img alt="Дома с истекающим сроком годности" src="http://nedv.info/files/unhouses.jpg" style="width: 100px; height: 100px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Аскетичный внешний вид, предельно простая планировка квартир с проходными комнатами скромных размеров, небольшой кухней и прихожей, – в наследство от советского времени городу достались сотни панельных домов. Что делать с ними в совсем другую эпоху – большой вопрос для власти и девелоперского сообщества всей страны. В Москве пошли по пути сноса так называемых «хрущевок», в других городах, к примеру, в Челябинске и Казани, их пытаются оживлять реконструкцией. Екатеринбургские власти целые кварталы с панельными пятиэтажками консервируют в ожидании инвесторов. Сами же девелоперы не спешат браться за такие проекты, ожидая помощи от муниципалитета. К сносу готовы? Массовое возведение жилья началось в Советском союзе в 50-х годах прошлого века после принятия Советом Министров постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» 31 июля 1955 года. Первые пятиэтажки появились в чистом поле в подмосковной деревне Черемушки. Для строительства использовались готовые конструкции, заранее изготовленные в заводских условиях. Этот опыт был распространен на территорию всей страны – в городах стали вырастать новые трех- и пяти-этажные дома, прозванные впоследствии «хрущевками». Строительство их продолжалось, если верить различным источникам, до середины 80-х годов. Было возведено почти 300 миллионов кв. м жилья, квартиры получили тысячи семей. Рассчитывались «хрущевки» на 50 лет, однако запас прочности оказался даже больше – многие из них и сейчас находятся в неплохом состоянии. «В 2000 году по всей стране проводилось обследование пятиэтажных жилых зданий и был сделан вывод, что панельные пятиэтажки имеют износ всего лишь 35%, а кирпичные еще меньше. Здание требуется сносить, когда его износ составляет порядка 75%, – объясняет Людмила Гинзберг, доцент кафедры архитектуры строительного факультета УрФУ. – Физически эти дома крепкие, им еще жить и жить. Но морально они устарели. Для тех, у кого нет возможности приобрести другое жилье, и «хрущобная» квартира с пятиметровой кухней и практически отсутствием прихожей будет в радость. Сегодня они относительно недорогие и пользуются достаточным спросом. Но по сравнению с теми нормами, по которым мы сегодня должны проектировать и строить жилье, они, конечно, устарели». Разговоры о необходимости модернизации центральных районов города, внушительную часть которых занимают именно «хрущевки», ведутся уже давно. В докризисное время в Екатеринбурге планировался большой проект по реновации домов «первых массовых серий». Власти предлагали передавать участки, занятые такими зданиями, инвесторам для расселения, сноса и последующего строительства на этом месте новых домов. За 18 лет предполагалось полностью обновить центральные районы города. В начале нынешнего года о проблеме «хрущевок» заговорили вновь. Мэрия заявила, что планирует такие дома сносить. Однако начнется этот процесс, судя по всему, не скоро. «В ближайшие годы в городе не планируется в массовом порядке приступать к сносу пятиэтажек первых панельных серий, которые, конечно, морально устарели, но их физическое состояние, за которым следят профильные службы, в подавляющем большинстве случаев опасений не вызывает. Но то, что такая проблема есть, и она с каждым годом набирает вес – однозначно. Решать нам ее придется, причем вопрос коснется не только 5-этажных домов, но и части панельных 9-этажных зданий», – комментирует Владимир Крицкий, замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. «Надо принимать градостроительные меры, чтобы застройка была архитектурно интересной, – считает Людмила Гинзберг. – По сути, есть два мнения среди специалистов. В Москве инвестор говорит: дайте мне участок, я выполню там современную застройку, куда переселю жителей пятиэтажек, на месте которых построю новые дома и буду ими распоряжаться. У тех, кто против сноса, тоже много аргументов. Они говорят, что снос антигуманен, неэкономичен. Поэтому вопрос о том, что действительно с ними делать, принципиально не решен. Решается он местно». Свердловская область к массовому сносу еще не готова, считает Владимир Вениаминов, заместитель министра строительства и архитектуры, главный архитектор Свердловской области. «Во-первых, снос «хрущевок» приведет к резкому росту цен на рынке недвижимости, где предложений меньше, чем спроса на них. В Москве стоимость земли выше и замена «хрущевок» на многоэтажные здания выгодна, у нас же ситуация другая», – объясняет архитектор. Девелоперы подходят к вопросу практически, просчитывая рентабельность реализации каждого из этих вариантов. «Мы будем участвовать во всех начинаниях, где возникает хотя бы минимальная рентабельность. Застройщик не может строить объект, который будет для него однозначно убыточным. Ему нужно платить заработную плату, налоги, покупать строительные материалы, развиваться. Естественно, любые затраты – будь то плата за аукцион, за подключение, все это закладывается в стоимость квадратного метра. Эти затраты обременительны не только для застройщика, но и для тех, кто придет покупать здесь квартиру», – комментирует Александр Матофаев, директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс». «Нужны достаточно капитало-емкие проекты. У нас снесены всего две пятиэтажки – под «Тихвин» и «Гринвич». В гражданском строительстве это два наиболее капиталоемких объекта. Если я строю экономкласс на Сортировке, а вы мне предложите снести два дома, то мне это невыгодно, у меня экономика другая», – говорит Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала». «Если бы это было просто и выгодно, уже начали бы сносить», – подтверждает Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «НОВА-строй». Более откровенные застройщики называют перспективу массового сноса «панелек» в Екатеринбурге настоящей утопией. Основной проблемой остается отселение жильцов, затраты на которое также будут заложены в стоимость квадратного метра. Участники рынка заявляют – им одним с этим не справиться. «Представляете, отселить десяток многоквартирных панельных домов! Для этого надо, чтобы была свободная площадка, ее должен предоставить город. Надо, чтобы коммуникации туда монополисты протянули бесплатно, это же переселение, и потом бы взяли уже деньги в виде тарифов. Надо, чтобы там были запланированы школы и садики, и тогда можно этих людей спокойно переселить в условия более комфортные, чем они сегодня имеют. И на этой территории построить все что хочешь и продать на свободном рынке. Да, это возможно, – уверен Валерий Ананьев, гендиректор НП «УС «Атомстройкомплекс». – Но нужно, чтобы все поработали – и муниципалитет, и региональная власть, есть возможность привлечь федеральные деньги на ветхое жилье. Эту задачу надо решать в ближайшее время, потому что пятиэтажкам уже 50 лет, первые построены в начале 60-х годов, поэтому это надо делать обязательно. Но делать сообща. Одним застройщикам, одному бизнесу не справиться». В муниципалитете большие надежды возлагают на аукционы на развитие застроенных территорий. Первый и единственный подобный аукцион прошел в Екатеринбурге весной, однако и девелоперы, и власть уверены – городу они нужны десятками. «Это достаточно перспективно, потому что многие кварталы «хрущевок» находятся в таких районах, где затраты застройщика на отселение и новое строительство окупятся, тем более что строить придется на существующих инженерных сетях, где не надо тратиться на прокладку трубопроводов и кабелей», – считает Владимир Крицкий. Однако и сами сети имеют высокую степень износа, и их, скорее всего, придется менять. Быть может, более выгодным проектом будет реновация панельных пятиэтажек? Вторая жизнь «хрущевок» То, что городские власти рассматривают и такой вариант, подчеркивает Владимир Крицкий: «В каких-то случаях это может оказаться разумнее и выгоднее. Подобный опыт у нас имеется, будем рассматривать проектные предложения, которых хватает, и принимать решения в зависимости от ситуации». Действительно, проект реконструкции в Екатеринбурге уже был реализован – несколько лет назад одна из панельных пятиэтажек на улице Белореченской обросла новыми стенами, созданными по проекту архитекторов, проходивших стажировку во Франции, и приобрела мансарду. Однако мнения о нем сложились неоднозначные. «Процесс длился долго, дорого и неэффективно, – вспоминает Михаил Вяткин, начальник Главархитектуры администрации Екатеринбурга. – В результате та планировка «вагончиком», которая была, так и осталась, но «вагончики» стали еще длиннее». «Реконструкция была довольно примитивной, но заняла огромное количество времени и средств. Мне трудно сказать, насколько она была оправдана экономически, но, судя по отзывам жильцов (а они сейчас эти квартиры менять не хотят), удобств стало значительно больше, – комментирует Людмила Гинзберг. – Когда за реконструкцию аналогичных зданий взялись в Германии, сначала их все хотели уничтожить. Но по этому пути не пошли – стали их реконструировать. И сделали вывод, что технических проблем в реконструкции практически нет. Самые неприятные – вопросы социальные». Застройщики же едины во мнении – такие дома нужно только сносить, а освободившиеся участки отдавать для освоения. «Вам лучше ездить на отремонтированной машине или на новой? Запорожец – хорошая машина, отремонтировали бы, да ездили. Зачем вы покупаете новые фольксвагены? Технологии другие, какой смысл в эту коробочку с изношенными коммуникациями вкладываться?», – недоумевает Валерий Ананьев. «Прежде чем приступить к реконструкции, нужно изучить несколько моментов. Во-первых, это несущая способность фундаментов и конструкций зданий, вопросы инсоляции. Если строим больше этажей над пятиэтажкой, нужно проверить, не затеняет ли она соседние дома. Во-вторых, это благоустройство, наличие детских площадок. В-третьих, необходимые инженерные коммуникации. Это основные проблемы, которые нужно решить, – объясняет Александр Бабатов, заместитель гендиректора ЗАО «РеноваСтройГруп-Академическое». – Дома старой планировки не отвечают требованиям современной жизни. Я считаю, более рационально, когда сносят пятиэтажки и отдают этот участок под застройку. Если это здание реконструировать, то архитекторы и проектировщики будут ограничены его параметрами». «Эти дома, я считаю, надо сносить, – согласен и Михаил Вяткин. – Другой вопрос, где взять деньги». По словам главного архитектора Екатеринбурга, муниципалитет идет по пути консервации отдельных кварталов, чтобы в дальнейшем целиком отдать их под снос. В частности, это касается улицы Посадской в Юго-Западном микрорайоне города. «Я противник застройки в этом районе. Потому что это означает, что появится новый объект, который в перспективе будет препятствием для сноса этого района, – считает Михаил Вяткин. – Есть там что, пусть тихонько стареет. Придет инвестор, потому что это центр города. Не все захотят жить на периферии. И центральные районы будут востребованы как под деловые центры, так и под респектабельные жилые комплексы. Просто вкладывать деньги в ремонт этих домов бюджет не будет. Значит, это должны делать сами собственники, а у них таких денег нет. Да они и не будут их вкладывать ради того, чтобы дом снаружи стал красивее». Процесс этот рассчитан на долгую перспективу, и менять место жительства жильцам панельных домов в скором времени не придется. Инвесторов, готовых вложить средства в развитие не только этого, но и других районов, пока не нашлось. Однако в оперативном решении судьбы «хрущевок», по крайней мере, в центре города, где существует дефицит свободных земельных участков, заинтересованы и бизнес, и власть. Построить конструктивный диалог и разработать алгоритм дальнейших действий они планируют уже на этой неделе. </x>

Государство проиграло частникам в монополию http://nedv.info/articles/gosudarstvo-proigralo-chastnikam-v-monopoliyu Алена Лесняк Город Mon, 12 Dec 2011 04:40:45 GMT article

<img alt="Государство проиграло частникам в монополию" src="http://nedv.info/files/gosvspeoples.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 10px 5px 0px; float: left;" /><x>В России с апреля 2012 года начнет действовать институт негосударственной экспертизы проектной документации в строительстве. Федеральный закон № 337, вносящий поправки в Градостроительный кодекс и фактически приравнивающий полномочия негосударственных экспертных организаций к государственным, был подписан президентом Дмитрием Медведевым 28 ноября. Участники строительной отрасли расходятся во мнениях насчет этих нововведений. Корреспондент «Н» выяснял, как оценивают поправки строители Екатеринбурга, и каких результатов они ждут после вступления изменений в законную силу. Сейчас в монопольном ведении госэкспертизы остается только узкий круг объектов: автодороги общего пользования, памятники истории и архитектуры, объекты, связанные с хранением и утилизацией опасных отходов. Разрешения на возведение жилой и коммерческой недвижимости с 1 апреля будущего года строительные компании смогут получать без обращения в государственную структуру. Это, по мнению ряда представителей рынка недвижимости Екатеринбурга, только ускорит темпы городской застройки и, как следствие, увеличит объемы сдачи квадратных метров. В интересах застройщиков По мнению генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, принятие этого закона – прогрессивная тенденция для строительной отрасли. «Негосударственной экспертизы ждали давно. О ней говорят последние несколько лет. Понятно, что государственная экспертиза не в силах справиться с объемами документации, которую ей поставляют строительные организации. Поэтому альтернатива нужна, т. к. это позволит сократить сроки утверждения строительных проектов, которые ранее занимали три месяца, а также она поспособствует развитию конкуренции среди экспертных организаций. В целом, я считаю, что такое уравнивание в полномочиях госструктур и частных компаний принесет положительный эффект», – говорит глава «Атомстройкомплекса». Похожего мнения придерживаются и в компании «ЮИТ Уралстрой». По словам главного инженера фирмы Владимира Баженова, на предприятии ждут от этих законодательных нововведений только позитивных результатов, которые действительно позволят развить на строительном рынке России, и Екатеринбурга в частности, здоровую конкуренцию как среди застройщиков, так и среди экспертных союзов. «Главное, чтобы государство гарантировало надежность, серьезно контролировало процесс аккредитации и дальнейшую деятельность таких негосударственных экспертных органов. Иначе, конечно, могут быть и отрицательные результаты – появление «липовых» экспертных фирм», – полагает Владимир Баженов. Как только закон вступит в силу, застройщики Екатеринбурга готовы отказаться от государственной проверки проектной документации и начать пользоваться услугами частных организаций. О таких планах компании «Атомстройкомплекс» рассказал Валерий Ананьев, так же собираются поступить и в «ЮИТ Уралстрое». Исполнительный директор строительной фирмы «СУ-22» Владимир Калугин сообщил, что в ожидании принятия этого закона он задерживает строительство одного из своих объектов. «Альтернатива государственной оценке строительной документации необходима, я думаю, со мной согласятся все застройщики. На самом деле госэкспертиза только препятствует нашей работе, а вовсе не способствует повышению ее качества. Сейчас у нас один коттедж строится год, хотя мы могли бы все сделать гораздо быстрее и уже реализовать его. Я давно рассчитываю на этот новый закон и свои дальнейшие действия планирую уже с учетом поправок в Градкодексе. После апреля стану работать только с частниками – с ними будет проще договориться и гораздо быстрее», – делится планами Владимир Калугин. Юристы строительной отрасли видят в принятии этих поправок в Градостроительный кодекс РФ еще одно положительное следствие – это поможет удешевить строящееся жилье и коммерческие площади. «На практике экспертиза проектной документации отнимает у застройщика минимум полгода драгоценного времени и существенные денежные суммы. Мы не можем не признать тот факт, что эта сфера взаимодействия бизнеса и государства является одной из самых коррумпированных. В итоге все расходы переносятся на стоимость конечного продукта строительной деятельности – на цену квадратного метра», – считает юрист компании «Бюро недвижимости № 1» Антон Полков. С частниками проще На настоящий момент в Свердловской области есть 14 негосударственных организаций, внесенных в реестр Минрегиона. Все эти структуры уже около пяти лет имеют свидетельства об аккредитации, дающие права на проведение экспертной проверки строительной документации. «Несмотря на то, что мы уже не один год можем предоставлять эти услуги, клиентов у нас совершенно нет. Был как-то один заказчик, на этом все закончилось. И это справедливо! Застройщикам незачем платить дважды: мне, а потом еще и государственным экспертам. Поэтому эта услуга пока бесполезна», – сетует директор компании «УралСтройЭкспертиза» Олег Каражов. В новом году он ожидает притока клиентов. «Все это время государство было монополистом. И пользовалось своим положением. Тянуло деньги у застройщиков за каждую ошибку. Придираются к мелочам, отправляют на перепроверку и за каждую такую процедуру берут дополнительную плату. Негосударственные органы, скорее всего, не станут заставлять платить за все маленькие погрешности, иначе невозможно будет привлечь заказчиков. Конечно, каждая организация будет сама определять свою политику и расценки, но то, что с негосударственниками станет все проще – это точно. И у застройщиков будет возможность выбрать самые удобные и выгодные условия прохождения проверки документов на строительство», – рассуждает Олег Каражов. Представитель «УралЭкономЦентра» – другой организации, аккредитованной на негосударственную экспертизу проектной документации в строительстве, через сметную оценку которой проходили такие крупные проекты Екатеринбурга как Храм-на-Крови, новый терминал аэропорта Кольцово, областной Дворец правосудия, выставочный центр «Екатеринбург-Экспо» и др., полагает, что негосударственная экспертиза станет очень популярным трендом среди свердловских застройщиков. «У нас небольшая область, и различными строительными союзами она охвачена плотно. Все в этой отрасли друг друга знают. И застройщику будет удобнее обратиться за утверждением проектной документации по своим объектам именно в ту организацию, с которой он работал ранее и имеет дружественные отношения», – полагает заместитель директора «УралЭкономЦентра» Дмитрий Уткин. Начальник научно-методического отдела института УралНИИпроект Российской Академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Анатолий Корсаков выразил негодование по поводу того, что их учреждение, имеющее право на проверку строительной документации и по статусу более высокое, чем Управление госэкспертизой, находится в равном положении с негосударственными компаниями, оказывающими экспертные услуги. «В нашем институте есть все ресурсы для осуществления экспертизы строительных проектов: проверенная методика, опытные специалисты. Несколько лет назад мы получили документы, позволяющие нам заниматься этой деятельностью», – рассказывает г-н Корсаков. – Что же касается бывшего монополиста в этой сфере – Госэксперизы, так это монстр, который порядком всех достал и нанес колоссальные убытки существующей строительной отрасли. Компетентность кадров этого органа вообще под большим сомнением. Экспертиза там из-за бюрократических пережитков советской системы тянется годами. Это большая ошибка нашего государства. Когда мы только начали переходить к рынку после развала Советского Союза, нужно было все кардинально менять. А это начали делать только сейчас». Ждать ли мошенников? «Главный противник принятия поправок – это Госэкспертиза. Им не хочется терять свое неконкурентное право на осуществление проверок и такой значительный источник доходов», – утверждает Олег Каражов. В Управлении государственной экспертизы по Свердловской области, в свою очередь, отказались как-либо комментировать законодательные изменения и мнения участников строительного рынка на этот счет. Основным аргументом против нововведений в Градостроительном кодексе является то, что разделение полномочий в оценке проектных документов на строительство между государственной структурой и частными организациями может привести к появлению большого количества мошеннических фирм, предлагающих застройщикам экспертные услуги. «Очень сомнительно, что «черные» экспертные предприятия смогут появиться вообще», – считает представитель «УралЭкономЦентра» Дмитрий Уткин. – «Деятельность негосударственных экспертных органов очень жестко контролируется. Ежегодно проводятся проверки для продления сертификата на оказание ими услуг. Получить аккредитацию не так-то просто. Даже наш центр не с первого раза это сделал». Юрист фирмы «Бюро недвижимости № 1» Антон Полков подтверждает слова г-на Уткина о тщательном отслеживании деятельности аккредитованных на экспертизу органов со стороны государства. «Относительно появления мошенников нужно сказать, что закон устанавливает необходимость получения экспертом квалификационного аттестата, который выдается Федеральным органом исполнительной власти, любой проступок в сфере профессиональной деятельности будет грозить эксперту лишением этого аттестата, законом предусмотрены ряд правил для этого», – поясняет Антон Полков. – Необходимо отметить также, что государственная монополия на проведение экспертизы уже скомпрометировала себя как явление, которое не гарантирует соблюдения правил строительства и отстранения всех недобросовестных застройщиков. В то же время нельзя говорить и о том, что не будет купленных негосударственных экспертиз. Но это уже вопрос не градостроительного законодательства, а уголовного». По словам юриста, при умышленном сокрытии явных нарушений ответственность будут нести как застройщик, так и негосударственный эксперт, пропустивший такие погрешности. «Для застройщика ответственность должна выражаться в аннулировании положительного заключения экспертизы, в случае если имело место полное или частичное возведение объекта капитального строительства – признание такого строения самовольным и рассмотрение вопроса о сносе или сохранении такой постройки по правилам статьи 222 ГК РФ. Если со стороны застройщика был подкуп эксперта, следствием должны стать исключение строительной организации из соответствующей СРО и, при установлении состава уголовного преступления, – уголовная ответственность конкретных должностных лиц», – утверждает Антон Полков. – Для негосударственного эксперта установлена дисциплинарная ответственность, как я уже говорил, в первую очередь – аннулирование аттестата и в случае наличия состава уголовного преступления уголовная ответственность конкретного эксперта. При этом все указанные выше виды ответственности не исключают привлечение застройщика и негосударственного эксперта к гражданско-правовой ответственности, чем могут воспользоваться все лица, права и законные интересы которых были нарушены, допущенными в проектной документации ошибками. В этой связи перспективным представляется установление обязательного профессионального страхования для негосударственных экспертов, но на сегодняшний день в законе такого требования нет». Ранее реестр негосударственных экспертиз в строительстве вело Министерство регионального развития РФ. Сейчас выдачей сертификатов и составлением перечня таких предприятий будет заниматься новое ведомство, которое начало работу с 1 ноября – Федеральная служба по аккредитации, возглавляемая директором департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России Саввой Шиповым. Согласно вновь принятому закону, вносящему поправки в Градостроительный кодекс, организации, проводящие негосударственную экспертизу, обязаны получить сертификат на осуществление экспертной деятельности в службе Росаккредитации и иметь собственный сайт в интернете. В штате такой компании должны состоять минимум пять аттестованных экспертов. </x>

К работе на стройке готов? http://nedv.info/articles/k-rabote-na-stroyke-gotov Евгения Курмачева Город Mon, 05 Dec 2011 06:10:46 GMT article

<img alt="К работе на стройке готов?" src="http://nedv.info/files/ready_work.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 10px 5px 0px; float: left;" /><x>Подводя итоги уходящего года, следует вспомнить не только о возведенных стахановскими темпами квадратных метрах и расселенных из аварийных домов жителях, но и о потерях. За 10 месяцев 2011 года на стройках Свердловской области случилось 106 происшествий, 32 строителя погибли. Три недели назад на стройке произошел несчастный случай с 33-летним слесарем-сантехником, проводившим работы по прокладке наружных сетей. Мужчина хотел обойти сзади экскаватор, который рыл траншеи. Экскаваторщик не заметил рабочего, при повороте водитель многотонной машины придавил рабочего к стене. От полученных повреждений мужчина скончался на месте. Приехавшие врачи констатировали смерть. После доследственной проверки будет решен вопрос о возбуждении уголовного дела из-за нарушения правил охраны труда, повлекшем по неосторожности смерть человека. Самое печальное, что аналогичные происшествия случаются постоянно. Тайное становится явным Застройщики не любят говорить на эту тему и афишировать подобные случаи, если в статистике производ-ственного травматизма показатели не стремятся к нулю. Тем не менее учет ведется государственными ведомствами. Статистика свидетельствует о росте производственного травматизма. «По сравнению с 2010 годом за этот же период 2011 года произошел рост смертельного травматизма на 9 случаев, а тяжелого травматизма на 5 случаев. За 10 месяцев 2011 года в организациях строительства и предприятиях промышленности строительных материалов в результате несчастных случаев на производстве погибли 32 человека, получили тяжелые травмы 68 человек, групповых случаев – 6 (в двух из которых 2 человека погибли). Итого погибших: 34 человека», – озвучили цифры в министерстве строительства и архитектуры Свердловской области.  В настоящее время состояние условий и охраны труда в организациях строительного комплекса Свердлов-ской области нельзя оценить как благополучное. Эксперты признают, что наибольшее количество инцидентов происходит в небольших строительных компаниях. Впрочем, крупнейшие компании также не застрахованы от этой беды. «Конечно, травмы происходят, это неизбежно, – признается Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс». – Представляете: выходим работать, что называется, в поле, строить из камня и бетона, где занято много различных сложных машин, и недолжное исполнение работниками требований техники безопасности приводит к определенным последствиям. Не надел монтажную каску – упал на голову кирпич, или страховочным тросом не закрепился на строительной люльке…». По мнению Рустама Бикметова, технического инспектора труда федерации профсоюзов Свердлов-ской области, причиной трагических происшествий является отсутствие у работодателей мотивации к улучшению условий труда. «Сейчас за нарушение трудового законодательства предусмотрен штраф в размере от 30 до 50 тысяч рублей. Но что такое этот штраф? Соотношение инвестиций в эту сферу и размер штрафа несопоставимы. Пока только обсуждается увеличение размера штрафа до 200 тысяч. Сейчас как? Умер человек, похоронили – и все, забыли. Так быть не должно. Если человек умер, надо тревогу бить! Немногих застройщиков привлекают к ответственности. Статья 143 УК есть, но количество пострадавших и привлеченных к ответственности в сотни раз больше». В союзе строителей рассказали об еще одной проблеме – экономии на средствах охраны труда. «Обеспечение безопасности требует материальных затрат: спецодежда, каски, ограждения и так далее, – все это делается либо некачественно, либо не делается вовсе! Это относится к организациям, которые не входят ни в одно объединение», – говорит Анатолий Васильев, заместитель генерального директора союза строителей Свердловской области. Незаменимых нет? Застройщики уверяют – в ряде случаев рабочие сами виноваты в произошедшем. Основная причина происшествий на стойке, которую озвучил г-н Матофаев, – несоблюдение рабочими техники безопасности. «Человеческий фактор присутствует всегда. Если положено находиться на строительном объекте в специальной обуви, а человек летом пришел в сандалиях и проколол себе ногу гвоздем, то тут еще надо разобраться, кто в этом виноват». «Основная причина травм – пренебрежение нормами безопасности, причем это относится как к новичкам, так и к сотрудникам с большим опытом работы в сфере строительства. Среди основных причин травм можно назвать также отсутствие должного контроля со стороны младшего руководящего звена (бригадиры, мастера)», – признает Сергей Пущин, руководитель службы охраны труда концерна ЮИТ. Экономия на кадрах, привлечение непрофессиональных рабочих и неподобающие условия труда строителей – вот основные причины производственных травм. «Неудовлетворительная организация работ, отсутствие средств защиты, спецодежды, недостаточное обучение, использование работающих не по профессии, нарушение трудовой дисциплины, нахождение на работе в нетрезвом состоянии», – перечисляет основные причины возникновения происше-ствий генеральный директор ЗАО «АТЛАС СТРОЙ» Сергей Булах. Со всеми вышеозначенными причинами застройщик справляется: так, по словам директора, за 11 месяцев 2011 года аварий, инцидентов, травм и несчастных случаев зафиксировано не было. Даже в том случае, если сотрудник пострадал из-за собственного разгильдяйства и невнимательности, отвечать приходится работодателю. Представители профсоюзов уверяют: чаще всего оказывается, что работника плохо обучили и не проконтролировали соблюдение техники безопасности. Чиновники же прямо говорят о том, что рабочее пространство на стройках организовано ненадлежащим образом. «Многие работодатели не выполняют возложенные на них законом обязанности по созданию безопасных условий труда на строительных объектах ввиду незнания требований безопасности и охраны труда. Основные факторы происшествий, приведших к смертельному и тяжелому травматизму повторяются (падение с высоты, несоблюдение и нарушение производственной дисциплины, неприменение средств индивидуальной защиты)», – отмечают в министерстве строительства. Главное – заниматься профилактикой, улучшать условия труда. «На сегодняшний день государство не мотивирует работодателей. Иностранная рабочая сила вообще находится за бортом правового регулирования. Мигрантов на стройках много, более того, их количество постоянно увеличивается», – отмечает Рустам Бикметов. Застройщикам выгодно привлекать к работе мигрантов. Как правило, часть из них не трудоустраивают официально, что позволяет снижать налоговые выплаты и не оформлять несчастные случаи с их участием. «В этой сфере работает много гастарбайтеров. Это непрофессиональные строители. Люди необученные. Стройка является опасным объектом. Я не могу сказать, что во всех фирмах рабочие проходят полноценный инструктаж по технике безопасности. Другое дело – если человек прошел специальную подготовку в профтехучилище, знает приемы, технологию. Такому специалисту достаточно сказать: туда не лезь, туда не ходи. А когда приезжает гастарбайтер, который впервые оказывается на стройке, да еще и русский язык плохо знает, то понятно, что инструктаж с первого раза до него не доходит», – говорит Анатолий Васильев. Право на выплаты имеют все рабочие, получившие увечье на производстве, с которыми заключен трудовой договор или договор подряда. Если работодатель отказывается от обязательств, строителям придется отстаивать свои права в суде. Законодательством защищены не только россияне, но также иностранные граждане, и даже лица без гражданства. «Иностранцы, работающие по трудовым договорам, подлежат обязательному страхованию от производственного травматизма и профессиональных заболеваний (согласно ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). Таким образом, если иностранный работник получил производственную травму, работодатель обязан оплатить ему «больничный». Такое пособие выплачивается за весь период нахождения на «больничном» до момента выздоровления. Даже в случае неофициального трудоустройства иностранный рабочий (либо заинтересованные лица) при несчастном случае либо травматизме может обратиться в суд с признанием отношений трудовыми и возмещением вреда. И в этом случае законодательство на стороне работника», – разъясняет Владимир Коликов, партнер юридической компании «Генезис». Пятилетку за три года Рабочий день строителя зачастую длится больше 8 часов. Мигранты, например, трудятся на стройках по 12–14 часов. Работодатели охотно оплачивают переработку. Желание строителей больше заработать, а девелопера скорее сдать объект приводит к снижению внимания и сказывается на качестве возводимого объекта. Рост объемов строительных работ и темпов застройки приводит к увеличению травматизма на производстве. Анонсировалось, что в 2011 году будет побит рекорд прошлого года по количеству введенных в эксплуатацию метров жилья. На конец ноября введено 550 тысяч кв. метров, от идеи возвести 1 миллион в Екатеринбурге никто не отказывается. «Сказать, что происшествия происходят просто так, сами по себе, нельзя. В худшие времена во всей Свердловской области в год вводилось 360 м2 жилья. В прошлом году в области было введено в эксплуатацию 1,7 млн м2 жилья. В этом году стремятся построить 2 млн», – рассуждает Анатолий Васильев. Однако темпы роста объемов работ значительно выше темпов роста травматизма. Омбудсмены говорят, что для изменения ситуации необходимо привлечение внимания власти к этому вопросу: «Многие работодатели несерьезно воспринимают проблему охраны труда. Для начала нужно, чтобы государство к этому вопросу начало относиться серьезно. Сейчас первые лица государства хоть начали об этом говорить, раньше даже этого не было. В Государственных структурах с должностных лиц не спрашивается о состоянии охраны труда, по крайней мере мы этого не чувствуем. Вот когда с чиновников будут спрашивать за охрану труда так же как за привлечение инвестиций и развитие нанотехнологий, тогда ситуация с охраной труда улучшится. Поставят, например, им непременное обязательство сократить производственный травматизм в отрасли, тогда точно будут заниматься этим вопросом», – говорит главный технический инспектор труда Федерации профсоюзов. Впрочем, в министерстве строительства и архитектуры замечают, что такая работа ведется, и делается это даже активнее, чем раньше. Руководители строительных компаний уверяют, что работают над вопросом на местах. О том, как снизить количество происшествий на строй-площадке, рассказывает руководитель службы охраны труда концерна ЮИТ: «Мы систематически проводим обучение персонала по вопросам техники безопасности. С этого года действует разработанная нами концепция социальной ответственности – она рассчитана до 2014 года. Ее суть заключается в том, что компания несет ответственность за все происходящее на наших строительных объектах. Все в обязательном порядке посещают семинары, где мы напоминаем о необходимости соблюдения правил техники безопасности». *** Забывать о растущем количестве происшествий на стройплощадках нельзя. Из негативного опыта необходимо выносить уроки и стремиться к многократному снижению этих показателей. Основными принципами снижения производственного травматизма являются поддержание дисциплины, нормированный рабочий день, обеспечение работников защитными средствами и их правильное использование.</x>

Автомобиль горожанину не товарищ... http://nedv.info/articles/avtomobil-gorozhaninu-ne-tovarish Евгения Курмачева Город Mon, 28 Nov 2011 03:24:07 GMT article

<img alt="Автомобиль горожанину не товарищ..." src="http://nedv.info/files/metro.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 5px; float: left;" /><x>Пока на государственном уровне рассматриваются варианты разрешения транспортного коллапса в городе, горожане ежедневно в час пик хватаются за голову и поминают добрым словом правительство. Сегодня мы вместе с архитекторами проанализировали опыт других городов и поразмышляли о возможных сценариях решения транспортной проблемы. Нам любые дороги дороги В столице Великобритании в качестве меры борьбы с пробками въезд на личном авто в центр платный; в Соединенных Штатах (Вашингтон) используются полосы с реверсивным движением, кроме того, распространено коллективное использование автомобиля – в таком случае разрешается двигаться по выделенной полосе; в Нидерландах создан культ велосипедов и малогабаритных авто; в Австралии (Мельбурн) в центре построены платные скоростные магистрали; в Швейцарии (Цюрих) население давно оценило прелесть использования одного арендованного автомобиля несколькими водителями в разное время дня. В России пока нет точного видения того, как обеспечить горожанам транспортную доступность от периферии к центру и наоборот в часы пик. В настоящий момент в Екатеринбурге всего две крупных улицы, так называемых артерии города. В определенные часы в этих артериях образовываются тромбы. По словам чиновников, транспортную проблему невозможно решить путем расширения дорог и увеличения количества парковочных мест при нынешнем темпе автомобилизации населения. «Мы больны недугами, которые современные цивилизации перенесли уже 10–20 лет назад. Для нас сегодня автомобиль является неким жизненным стимулом: вот куплю автомобиль, буду ездить на работу на машине. Я вам скажу, что это не благо, это – беда. В Европейских городах это уже давно поняли. В Париже, Вене, Берлине под давлением такой же общественности, как у нас, сейчас начали строить огромное количество развязок, дорог, затратили колоссальное количество денег, вбухали туда, причем тогда у западных стран было много денег – это конец 1980–90-х, деньги вкладывали именно в это. Развязки строили наземные и подземные, трех- и четырехуровневые. Но прошло ровно пять лет, и вся эта территория была забита автомобилями. Не соизмеримы затраты на развитие инфраструктуры с растущим уровнем автомобилизации. Липович (Евгений Липович, заместитель главы администрации Екатеринбурга. – Прим. ред.) говорит, что развивать город дальше путем увеличения парковочных мест и расширения дорог нельзя, мы не можем этого допустить, потому что иначе мы уничтожим все наши газоны и зеленые зоны», – разъясняет Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга. О том, насколько эта мера экономически не оправдана, рассуждает Александр Ложкин, архитектор, урбанист, исследователь (Новосибирск, Пермь): «В Новосибирске подсчитали затраты на строительство улично-дорожной сети в соответствии с генеральном планом. Предполагалось строительство пяти мостов. Получилось, что в 2010 году на эти цели было необходимо выделить 2 млрд рублей, на следующий год в три раза больше – 7,5 млрд, в 2015 году мы должны тратить 25 млрд на дороги, чтобы построить, то что запланировано. 25 млрд! Это бюджет Екатеринбурга! – смеется архитектор. – Если Олимпиаду в Екатеринбурге проведут, то тогда построят все что запланировано в генплане, а если нет – извините. Тут даже саммит ШОС и чемпионат по футболу не поможет». Для сравнения, в Свердловской области за 2011 год на строительство и реконструкцию автомобильных дорог было израсходовано 2,4 млрд рублей, в следующем году планируется увеличить инвестиции в эту сферу до 9,4 млрд рублей. Сменить приоритеты По мнению экспертов, необходим принципиально иной подход к решению этой дилеммы – изменение сознания людей. Горожане должны привыкнуть к мысли использовать общественный транспорт. «Люди у нас еще не насладились всеми прелестями личного автотранспорта. Убедить их сейчас в том, что надо пересаживаться на общественный транспорт сложно. Вот когда они намучаются, тогда что-то изменится. В Париже поступили очень умно. Они заставили частника стоять в пробке, абсолютно индифферентно на него смотрят. Зато у них два вида метро: скоростные поезда пронизывают город насквозь по всем направлениям, захватывая пригороды, и еще обычное метро высокого заложения», – приводит пример удачного решения Михаил Волков. Без срока давности? В 2004 году мастерской генерального плана был разработан стратегический проект по строительству перехватывающих парковок. Предполагалось, что в городе будет построено 20 платных стоянок. Именно так власти рассчитывали ограничить поток автомобилей, движущийся в центр города. К концу 2011 года не построено ни одной. В управлении Главархитектуры это объясняют просто: «К сожалению, кризис, который грянул, затронул в том числе и бюджетное финансирование. Мы сегодня бюджет больше расходуем на решение социальных вопросов – строительство детских садов, школ. Строительство таких парковок – вещь, конечно, нужная, но не первостепенная. Проекты перехватывающих парковок уже есть, некоторые уже прошли государственную экспертизу. Приблизительная оценка их стоимости произведена. Эти парковки будут многоярусными. В дневное время они будут перехватывающими, в ночное – парковочными местами для жителей близлежащих домов», – рассказывает о замыслах М. Волков. Алла Заремба, профессор ГОУ ВПО «УралГАХА», автор другого стратегического проекта «Дом для автомобиля», не верит, что этот проект будет полностью реализован. «С 2004 года, когда разрабатывались все стратегические проекты, ничего не изменилось, кроме того что уровень автомобилизации значительно вырос», – говорит эксперт. Однако сити-менеджер Екатеринбурга заверил: первая такая стоянка будет открыта на Ботанике уже в следующем году. «Сейчас мы понимаем, что такой же паркинг должен быть сделан в районе улицы Космонавтов, чтобы как с северного, так и с южного направления гости города не заезжали в центр, а могли оставить свой автомобиль, сесть в метро и доехать до центра. Билет на метро будет включаться в оплату парковочного места, то есть если ты оставил свою машину на паркинге, проезд в метро будет подразумеваться», – рассказывает Александр Якоб, глава администрации г. Екатеринбурга. Впрочем, если реализация проекта будет отложена, вполне возможно, что выбранные места для парковок скоро займут застройщики, учитывая дефицит земельных участков для строительства в городской черте. «Земли такие зарезервированы. Точнее, земли не зарезервированы, мы не можем зарезервировать их надолго, потому что по закону – срок семь лет, зарезервировать их нельзя, но в генеральном плане такие точки уже нанесены. Резервирование – это когда земли ничем не заняты, наложен запрет на использование. Мы не можем изымать земли более чем на семь лет», – объясняет сити-менеджер. Даже скорая реализация стратегического проекта не решит проблему хранения автомобилей. В архитектурно-художественной академии нашли решение – 7 лет назад был разработан проект «Дом для автомобиля», в рамках которого планировалось возводить на неиспользуемых территориях (например, рядом с бывшими промышленными объектами) паркинги, места в которых возможно было бы арендовать или покупать. По заверениям чиновников, он будет актуализирован. Автор проекта скептически относится к этим обещаниям и не питает иллюзий относительно того, что расчерченный план будет перенесен с бумаги в реальность. Даже если парковки и будут построены, то не ясно, как же все-таки перемещаться по городу – наземный общественный транспорт, как и автомобили, стоит в пробках. Короткая ветка метро, которая уже в ближайшее время станет длиннее на две остановки, все равно не будет удовлетворять потребности горожан. В Перми, например, даже и не думали начинать строить метрополитен, при этом, как отмечают эксперты, проблем с передвижением у пермяков гораздо меньше. «Пермь отказалась от проекта строительства метрополитена принципиально и сделала ставку на развитие трамвайной сети. Сегодня Пермь – третий покупатель трамваев в России. В городе чуть меньше ста трамваев, 40% из них новые. Они ходят по выделенной линии. Есть выделенные полосы для общественного транспорта. В принципе, автомобилям не запрещено двигаться по ней, но обращу внимание: достаточно мало автомобилистов ее используют»,– отмечает Александр Ложкин. В Екатеринбурге начали делать трамвайные линии обособленными (например, на улице Малышева – мост на ЖБИ), но это привело к образованию многокилометровых пробок. Некоторые водители по забывчивости перестраиваются на пути и не моглут оттуда выехать, что приводит к остановке движения трамваев. Автолюбители отмечают, что обособление путей фактически приводит к сужению полосы в два раза. Они считают несправедливой ситуацию, когда несмотря на то, что исправно платится транспортный налог, власти стремятся ограничить автомобильное движение. Упущенная выгода Возможно в будущем личное авто станет элитарным. Уже сегодня чиновники задумываются о том, чтобы сделать парковки в центре города платными, а в цену квартиры закладывать стоимость машино-места в подземном паркинге. «Парковки у нас бесплатные, это нонсенс с точки зрения мировой практики. Во всем мире парковка в центре города стоит таких денег, что просто не захочешь там парковаться Я приехал в центр Чикаго, а подруга ехала с окраины, она там живет. Приехала, во-первых, простояла на хайвее в пробке. В центре места для парковки очень дорогие, которые через таксометр оплачиваются, надо заезжать в большие парковки. Мы искали подходящее место минут 40, нашли, но это было далеко до центра. Во сколько, вы думаете, это нам обошлось? За час парковки мы заплатили 28 долларов. Это практически запретительные расценки. Зачем мне парковаться здесь? Лучше я доеду на метро. Вот такой у них принцип», – вспоминает Михаил Волков. В этом вопросе архитекторы придерживаются той же позиции: «Эта бездейственность городских властей удивляет – почему нельзя сделать парковки платными? Поставить автоматы и все! В Новосибирске эта проблема не решена. Халявные места в центре города, которые используют для парковки, мешают. Знаки вывешивать абсолютно бесполезно, люди оставляют машины, где хотят и когда хотят. Поражает недисциплинированность населения. Можно задействовать эти места. Надеюсь, через несколько месяцев откроется несколько платных нормальных парковок», – рассчитывает Валерий Филлипов, архитектор (Новосибирск). Припаркованные у обочин автомобили мешают проезду. В развитых странах системы платных парковок активно используются: «В Риге сделано просто и гениально: въезд в центр платный. Указан номер, на который нужно отправить смс, то есть ты приезжаешь, паркуешься и отправляешь смс с номером машины. Все! У тебя списывают деньги, а у хранителя правопорядка на планшетнике в базе высвечивается, кто оплатил парковку, а кто – нет», – делится наблюдениями Александр Ложкин. Транспорт «по вызову» Делать ставку только на развитие общественного транспорта – неверно. Главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо Марин смотрит далеко вперед. По мнению мэтра, самая устойчивая транспорт-ная модель та, где в равных частях сочетается транспорт «по предложению» (то есть с жестким расписанием, фиксированными остановками и маршрутом, это было характерно для индустриальной эпохи), частные легковые автомобили и транспорт «по запросу». «Самая большая проблема транспорта будущего – то, что он должен быть персональным. Принято считать, что метро – это лучшая система. Но это не всегда так очевидно. В метро может перемещаться 20–25 тысяч человек за час. Это нормально, если этот поток перемещается до школ, университетов, больниц. Это не самый удобный способ для того чтобы добраться до библиотеки, концертного зала или танцевального клуба. Необходимы технологии для отклонения от маршрута передвижения. Вот представьте: лифт, как в большом здании, только он передвигается по горизонтали – по улицам, кабины которого рассчитаны на 6–7 пассажиров. То есть вы заходите в кабину и нажимаете кнопку «опера», точно также как если бы вы нажали кнопку в лифте отеля, чтобы попасть в ресторан. Это новый критерий постиндустриальной матрицы мобильности. Это система транспорта по запросу, противоположность метро. Это называется транспорт «по запросу». Именно такой транспорт является критерием постиндустриального общества», – поделился соображениями архитектор столицы Каталонии в последний приезд в Екатеринбург. Хосе Асебильо также сказал, что встречался с губернатором Свердловской области, и в их беседе затрагивался вопрос строительства высокоскоростных поездов столице Урала. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder4/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Больше развязок – больше машин (США, Лос-Анджелес) </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder4/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> В Брюсселе множество доступных паркингов </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder4/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> В Нидерландах сделали ставку на малогабаритные авто… </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder4/photo4.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> …и велосипеды </td> </tr> </tbody> </table>

Екатеринбург будущего http://nedv.info/articles/ekaterinburg-budushego Анна Асташкина Город Mon, 21 Nov 2011 16:33:12 GMT article

<img alt="Екатеринбург будущего" src="http://nedv.info/files/future_ekb.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Перспективы уральской столицы стать комфортным для жизни городом и международным центром притяжения инвестиций все больше связываются с Всемирной выставкой ЭКСПО-2020, на проведение которой в Екатеринбурге власти возлагают большие надежды. Модернизация города доверена архитектору и профессору, более 30 лет занимавшему пост главного архитектора Барселоны, Хосе Асебильо. Впервые представленный уральской общественности весной этого года, он сразу отметил, что цель его работы – не ЭКСПО-2020, а Екатеринбург-2021, не отдельное мероприятие, а развитие города в целом. С какими проблемами пришлось столкнуться при проработке стратегического плана уральской столицы, что нужно для появления в Екатеринбурге скоростных поездов и как достигнуть уровня мирового бизнес-центра, – Хосе Асебильо рассказал, совместив очередную встречу с губернатором с участием в фестивале уральской архитектуры «Белая башня». Расширение или компактность? – Основная трудность архитекторов моего поколения – мы понимаем, что у всех городов есть свои проблемы, но в каждом городе они должны решаться по-разному. К сожалению, сейчас используются именно глобальные пути решения проблем по всему миру. И мы можем найти здания одного и того же типа в Нью-Йорке, Лондоне, Париже и Москве. Сегодня это одна из самых драматичных ситуаций. Мы сейчас живем при населении планеты 7 миллиардов человек. Но через 30 лет это количество увеличится на 30%, и мы придем к 9 миллиардам. Это самый потрясающий рост населения за всю историю человечества! Например, в Америке население страны вырастет на 25%, в Азии – на 40–50%, в Африке количество населения удвоится. К сожалению, для вас, в России, рост ниже. За последующие 30 лет Россия потеряет порядка 1% населения. Но через 30 лет 75% населения будет жить в городах. Вследствие чего мы можем предположить, что градостроительная модель должна быть разной – для Африки, где население увеличится, для Европы, где оно практически не изменится, и для других стран. По моему мнению, есть несколько путей решения этих проблем. Сначала необходимо увеличить интенсивность – повысить плотность населения, компактность городов. С этой точки зрения Екатеринбург является просто провалом – плотность населения экстремально низкая. Если мы возьмем по этому показателю территорию от Манхэттена, Москва окажется примерно посередине, а в Екатеринбурге практически нет критической массы. В будущем, я уверен, ситуация будет складываться наилучшим образом для городов с населением 1–2,5 миллиона. В этом отношении Екатеринбург находится посередине. Поэтому проблема не в росте, а в развитии. В Екатеринбурге существует риск деградации центра города, так как микрорайоны создаются в большой удаленности от него. Я абсолютно не согласен с таким подходом. Приведу в качестве примера Тель-Авив, который в последнее время очень сильно разросся. Правительство Тель-Авива работало над повышением плотности города. И делало это не только при помощи новых башен-небоскребов, которые стали модой. (Глупая мода!) Было увеличено количество этажей в зданиях. В ЮНЕСКО заявили, что это катастрофа. Правительство Тель-Авива сделало несколько звонков, в том числе звонили и мне. Я выступил за стимуляцию реставрации такого типа. Центр Тель-Авива, который был запроектирован в середине 40-х годов, сейчас имеет законченный вид и фактически является лучшим в мире! Сейчас нам необходимо думать о городе XXX века, принимая во внимание новые тенденции, которые я считаю положительными по всему миру, – это новая технология, глобализация и новая экономика. Самым важным последствием такой революции будет ускорение нашей жизни. Вчера я был в Барселоне, сегодня я в Екатеринбурге, послезавтра буду уже в Швейцарии. Все это стало возможно благодаря современным технологиям. Поколение новых архитекторов должно работать по новым моделям градостроения, чтобы произошел строительный переворот, подобный тому, что случился в XIX–XX веках. Нам необходимо работать над доступным жильем, над рациональностью городов. Предпочтение должно отдаваться общественным местам. Возьмем для примера Чикаго. Некоторое время назад часть территории города вообще не использовалась, причем это лучшая часть Чикаго, потому она находится рядом с водоемом и обращена к нему. Для того чтобы спроектировать там парк, были разработаны элементы, которые не являются примером традиционной архитектуры: фактически была сконструирована аудитория без здания с аудиосистемой. Сейчас уровень звука в ней является лучшим во всей Америке. По центру была построена большая скульптура. Один из архитекторов Барселоны создал там плавательный бассейн, который покрывается 10-сантиметровым льдом в зимний период. Летом там очень много людей, особенно детей. Их лица проецируются на два больших экрана. Сегодня это одна из самых популярных достопримечательностей Чикаго. Фактически люди сюда приходят, чтобы посмотреть, как они выглядят в окружении зданий. Город между озер – Я считаю, что водоемы являются самой важной частью в Екатеринбурге. Когда в Барселоне я говорю о Екатеринбурге, и люди просят меня объяснить, что это такое, в первую очередь я упоминаю, что Екатеринбург следовало бы назвать межозерным городом. В мире не так много городов, которые могут похвастаться такой значимостью водоемов. Возможно, это Рио-де-Жанейро, Ванкувер, Сидней и Стамбул. Это те города, которые занимаются продвижением своих водоемов. Очень хороший пример – Гамбург, компактный город с высокой плотностью населения в центре. Исходя из логистических соображений, городская набережная была преобразована в отдельный район. Это новый взгляд на градостроительство и новый горизонт Гамбурга. Всегда нужно обращаться к водоему. Проблема России, отличная от всего мира, – сохранение исторической архитектуры. Говорят, что в Европе была уничтожена большая часть архитектурного наследия, поэтому сейчас принимаются все меры для того, чтобы сохранить то, что осталось. В России все наоборот. Историческое наследие практически исчезает, особенно в Москве. Сейчас я работаю над стратегическим проектом Екатеринбурга, и главной проблемой является сохранение исторической архитектуры, которая вместе с водоемами является основным элементом Екатеринбурга. Транспорт и логистика В большей части городов мира существует проблема транспорта. В первую очередь нам предстоит серьезно поработать над матрицей индустриальной мобильности. Я встречался с представителями власти Свердловской области, мы говорили о развитии скоростных магистралей. В городах будущего сеть высокоскоростных поездов должна иметь две станции – одну в центре города и вторую на терминалах аэропорта. Сейчас проходимость пассажиропотока в аэропорте Екатеринбурга составляет 2 млн человек в год. С экономической точки зрения, совершать межконтинентальные рейсы во всем мире невозможно ниже уровня в 10 млн пассажиров в год. И эту проблему не решить расширением города, потому что в будущем демографический рост будет отрицательным. Сейчас нам необходимо рассмотреть города, которые располагаются вокруг Екатеринбурга, включая Пермь, Уфу, Астану, Челябинск. Их жители могут пользоваться услугами аэропорта Екатеринбурга, но прибывать сюда они должны посредством скоростных магистралей. В 1992 году и во время проекта, который создавался под Олимпий-ские игры, пассажиропоток аэропорта Барселоны составлял 6 млн человек в год. Я был директором этого проекта, и 20 лет спустя пропускная способность аэропорта возросла до 32 млн, но население Барселоны осталось тем же самым! Мы создали инфраструктуру, создали условия, чтобы люди, живущие рядом с Барселоной, приезжали на поездах и пользовались аэропортом Барселоны. Лим – очень маленький исторический город во Франции. Экономически он был совершенно не развит. Но после создания высокоскоростной железной дороги, соединившей Лим и Лондон, Лондон и Париж, Париж и Амстердам, Лим превратился в международный хаб! Одна станция высокоскоростной магистрали – самая простая возможность для появления нового бизнес-центра. Еще один важный фактор – метаболизм, то есть способность города трансформироваться. Это новый способ мобильности, новая логистика. Последние два года мы работали над оценкой уровня метаболизма в европейских городах. Первый город, который был оценен с положительной точки зрения, – Копенгаген, последний – София. Статус присуждался независимо от его площади. Российские города в исследовании не приведены. Для того чтобы понять, что такое городской метаболизм, приведу пример. Два человека обедают и едят одно и то же. Но девушка весит 45 кг, а я 85. Как же возможно, что мы едим одно и то же? Девушка мне подскажет, что это происходит из-за того, что у нас разный метаболизм. В 1620 году Шекспир написал: «Что такое город, если не люди?». С городами происходит то же самое, что и с людьми. Они должны работать по наибольшей эффективности метаболизма. В настоящее время мы занимаемся разработкой этого процесса в Екатеринбурге. В мире существует много возможностей для извлечения эффективности из метаболизма. К примеру, в одном из ночных клубов Лондона электричество вырабатывается посредством вибраций, которые при танце производят сами люди. Сегодня используется асфальтовое покрытие, точно так же обладающее электрическими свойствами. Фактически уже известно, что трение, которое совершает автомобиль при движении по асфальту, может производить электричество. Вопрос заключается в том, каким образом возможно собрать эту энергию. Сейчас любые программы реальны практически везде. В будущем архитектура должна быть выполнена таким образом, какой мы ее видим именно в этом городе. Например, положение водоемов Екатеринбурга и их форма определяют необходимость создания новых площадок. И мы можем решить, как территориально это будет выглядеть. <hr /> <table align="center" border="0"> <tbody> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder3/photo1.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Архитектор Хосе Асебильо </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder3/photo2.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Правительство Тель-Авива сделало ставку на повышение плотности населения </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder3/photo3.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> «Crown Fountain» стал одной из главных достопримечательностей Чикаго </td> </tr> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder3/photo4.jpg" /></td> </tr> <tr> <td> Одна станция скоростной магистрали способна изменить город </td> </tr> </tbody> </table>

В надежде на лучшую долю http://nedv.info/articles/v-nadezhde-na-luchshuyu-dolyu Евгения Курмачева Город Sun, 20 Nov 2011 18:23:20 GMT article

<img alt="В надежде на лучшую долю" src="http://nedv.info/files/best_part.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Над окончанием строительства долгостроев Свердловской области ведет работу координационная комиссия. Тех граждан, чей застройщик обанкротился, вносят в списки – непостроенные квадратные метры будут предоставляться на аукционе вместе с земельными участками. Планируется, что часть дольщиков получат квартиры до конца года. Кроме того, вступил в силу федеральный закон, защищающий интересы дольщиков. Стало ли инвестирование в строительство многоквартирных домов более безопасным? Под пристальным взором Правительство области ведет активную работу с проблемными стройплощадками. Координационная комиссия ставит перед собой задачу завершить строительство всех объектов, для реализации которых есть земельные участки. В настоящий момент работа ведется на 26 площадках, где мечтают получить свои квартиры 2200 дольщиков. В течение 2011 года четыре объекта из черного списка координационной комиссии были введены в эксплуатацию. Не так давно городские власти узаконили строительство трех многоквартирных жилых домов на Уралмаше (квартал улиц Победы – Бакинских комиссаров – Восстания – Ломоносова и Республиканская – Кировградская (застройщики ООО «ГК «Домбери», ООО «Консалтинг-Сервис», ООО «УралИнвест»), где застройщик вместо 9 этажей возвел 16. Это позволило 512 инвесторам получить официальный статус собственников жилья. Еще 52 собственника получили причитающееся жилье в многоквартирном доме на ул. Степана Разина, 128 (ЗАО «Домострой). В этом году ключи от новых квартир были переданы дольщикам в Первоуральске (ул. Емлина 10, 11, ООО «УК «Главсредуралстрой»). По заверению чиновников, более половины дольщиков могут получить свои квартиры уже к новому году. Планируется ввести в эксплуатацию объекты следующих строительных компаний: Уралстрой-1 (ул. Большакова, 25), «Мегаполис» (Пехотинцев, 3), подойти к завершающей стадии строительства на объектах корпорации «ЭСПА» (Космонавтов, 32) , ЗАО УК «Новый град» (Юмашева, 18). По предварительным оценкам, в Свердловской области в начале следующего года останется полторы тысячи пострадавших инвесторов, при том что для 1200 дата окончания строительства уже определена. Завершающие в списке координационной комиссии самые сложные объекты компаний «АргоИнвестСтрой» (Гастелло, 3), Новый град (Рощинская, 8–10). С надеждой на лучшее Есть и другая категория пострадавших. У некоторых дольщиков даже не было иллюзий относительно того, что их дома достроят, – у застройщиков отобрали земельные участки, начались судебные тяжбы. Для этих инвесторов с середины августа действует област-ной закон1 в защиту пострадавших дольщиков, вложивших деньги в строительство многоквартирных домов. Создан реестр пострадавших. По предварительным подсчетам в этой ситуации оказались 500 человек. Три недели назад официально был начат прием заявлений о вступлении в реестр. В настоящий момент выразили желание быть включенными в этот список 320 человек. Уже рассмотрено 220 заявлений, и известно, что более ста «счастливчиков» зачислены в реестр. Это дольщики компаний «ГазУралТрейд», «СпецПромЦентр», «Су-18», «УралЭнергоСтрой», «ВузСпецСтрой». Для этой категории дольщиков будут предоставлены меры господдержки в виде обеспечения жильем, оплаченным в соответствии с договором. Однако многим из заявившихся будет отказано во включении. «По первому результату рассмотрения экспертной комиссии многим будет отказано во включении в реестр. Например, обратились дольщики «Нового града», хотя жилой комплекс на Рощинской будет достраиваться. Есть все необходимое для того чтобы достроить этот объект. Кроме того, предприятие еще существует и процедура банкротства не завершена», – комментирует Дмитрий Нисковских, советник Председателя Правительства Свердловской области. К середине ноября будет сформирован перечень земельных участков, которые будут выставлены на аукцион. Конкретизируется механизм оценки участков. Их перечень уже составлен, но администрация города отказываются разглашать их расположение, ссылаясь на то, что реестр обманутых дольщиков не до конца сформирован – не определено необходимое количество квадратных метров жилья. Одно можно сказать наверняка – все участки будут в черте города, а застройка этих территорий не будет носить уплотнительный характер. Минрегионразвития утвердил минимальную стоимость квадратного метра 33 600 руб. Кто из застройщиков предложит большее количество квадратных метров за земельный участок, тот его и получит. Планируется, что первый аукцион состоится в начале декабря. Застройщик вынужден будет сначала выполнить условия соглашения – расселить пострадавших дольщиков, только после этого он сможет получить земельный участок. Поэтому вполне вероятно, что после проведения первого такого аукциона выигравшая строительная компания обеспечит жильем часть обманутых дольщиков уже в этом году. Стоит отметить, что в соответствии с этим законом дольщики смогут получить лишь одну квартиру, вне зависимости от того, сколько квартир было ими оплачено по договору. Чиновники объясняют это обстоятельство просто – закон носит социальный характер и направлен на обеспечение конституционного права на жилище. В каком районе будет располагаться жилище, законодательством также не определено. Вполне возможно, что дольщикам будут предоставляться квартиры на окраинах, тогда как оплачивали они квадратные метры в центральной части города. Дольщики в законе Областной закон позволяет получить квартиры только тем дольщикам, которые оказались в непростой ситуации (застройщик лишился площадки) до принятия этого закона. В середине августа этого года в силу вступил федеральный закон2 о банкротстве, призванный защищать интересы людей, инвестировавших в строительство жилья. Облегчит ли он нелегкую долю пострадавших – не ясно, в законе слишком много препятствий на пути дольщиков к вожделенным квартирам. В соответствии с документом дольщики могут выступать не только с денежными требованиями, как это было раньше, но и с имущественными, то есть с требованием предоставить им квартиры. Это очень важно, так как при получении вложенных средств дольщик оказывался в проигрыше – из-за инфляции вложенные средства обесцениваются, и тот, кто предполагал купить трехкомнатную квартиру в строящемся доме лет пять назад, после возвращения денег может едва рассчитывать на однушку. Раньше у дольщиков была возможность обратиться в суд общей юрисдикции и получить квартиру в многоквартирном доме, когда застройщик фактически находился в стадии банкротства. Нужно понимать, что значит признание чьего-то права, когда идет процедура банкротства, – чьи-то интересы ставятся выше других. Все остальные должны ждать завершения процедуры. Получается, что дом без одной квартиры будет участвовать в конкурсной массе. Сейчас дольщики должны объединяться в кооперативы и обращаться в Арбитражный суд с требованием передать им право на помещения. Несмотря на то что с момента вступления закона в силу запрещено претендовать на получение имущества при банкротстве застройщика, буквально месяц назад был такой случай. Юристы говорят, такая практика противоречит букве закона. Если потребительский кооператив хочет получить права на многоквартирный дом, то дольщики должны удовлетворить требования кредиторов, которые предшествуют их очереди. «Являясь конкурсным кредитором, все понимали, что вряд ли дольщики получат деньги, а сейчас у них преимущественное право по сравнению с другими кредиторами. То есть у них очередь стала раньше – не четвертая, а третья», – раскрывает тонкости законодательства Элеонора Файзрахманова, магистр права, партнер по земельным вопросам «ЮС Когенс». Прежде чем дольщики смогут получить помещения, необходимо из общего имущества выплатить компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред, погасить долги по заработной плате и текущие платежи. Кроме того, при передаче многоквартирного дома вкладчикам число квартир должно соответствовать количеству дольщиков. «Если на одно помещение претендует несколько дольщиков, кто-то должен отказаться от своих прав. То же касается площади помещений. Если построено одно количество квадратных метров, а оплачено другое, должно быть предоставлено письменное согласие дольщиков о том, что они согласны получить объект, несоответствующий условиям договора», – комментирует Элеонора Файзрахманова. Благодаря закону шансов удовлетворить свои требования у дольщиков стало больше, но это не значит, что количество пострадавших сократится. «Прописанный в законе механизм – один из вариантов решения проблемы. Необходимо быть готовыми к сложной и длительной процедуре, которая потребует активного участия дольщиков в процессе. Этим нужно активно заниматься, считать, писать, объединяться», – настоятельно рекомендует Аркадий Майфат, доктор юридических наук, партнер коллегии адвокатов «Частное право». Советы начинающим Эксперты рекомендуют перед заключением договора с застройщиком обращаться к юристам или другим лицам, полномочным проверять пакет документов, устанавливать соответствие договора действующему законодательству. Например, если жилье приобретается с помощью ипотеки, банк тщательно проверяет документы, оценивает стабильность строительной компании. Впрочем, были прецеденты, когда ошибались даже крупные кредиторы – зачастую предстоящие сложно-сти предсказать невозможно. Для минимизации рисков эксперты рекомендуют обращаться в страховую компанию. Пока на рынке не много компаний, готовых застраховать риск того, что дом не будет построен. Кроме того, эксперты рекомендуют участвовать исключительно в долевом строительстве. Управление Государственного строительного надзора контролирует целевое использование денежных средств, привлекаемых застройщиком, только по договорам долевого участия. В соответствии с 214-ФЗ проводится экспертиза проекта, любой покупатель может ознакомиться с документацией застройщика. В таком договоре всегда фиксируется дата окончания строительства, тогда как в инвестиционном дата может быть не зафиксирована, либо она отодвинута на неопределенный срок по решению кооператива (причем, как правило, вкладчики даже не знают о проведении собрания по этому случаю). Также инвестиционный договор предполагает, что кооператив является заказчиком строительства, а строительная компания – лишь подрядчиком. В случае возникновения каких-либо проблем недовольному инвестору придется судиться с кооперативом, то есть с такими же, как и он, вкладчиками. Еще один минус заключения договора с застройщиком в обход 214-ФЗ – после окончания строительства застройщик имеет первоочередное право на выкуп квартир у инвесторов. В таком случае вкладчики, рассчитывающие извлечь выгоду из роста цен на недвижимость, останутся не у дел. Строительная компания запросто может воспользоваться деньгами вкладчика как беспроцентным кредитом. *** Накануне бывший глава Минфина Алексей Кудрин выступил с пессимистичным заявлением о том, что Россия вступает в экономический кризис. Независимые финансовые аналитики еще полгода назад говорили о высокой вероятности наступления второй волны кризиса во втором квартале 2012 года. В условиях нестабильности риск невозврата средств, вложенных в строительство, многократно возрастает. Прошлый кризис показал, что с проблемой ликвидности столкнулись даже самые крупные и проверенные застройщики, не доверять которым у граждан не было оснований. Было заморожено множество строек. В преддверии этого события можно рекомендовать не вкладывать средства в возведение объектов на начальных стадиях строительства, особенно если этот способ не подпадает под действие 214-ФЗ.

Ты помнишь, как все начиналось? http://nedv.info/articles/ty-pomnish-kak-vse-nachinalos Город Wed, 16 Nov 2011 18:13:58 GMT article

<img alt="Ты помнишь, как все начиналось?" src="http://nedv.info/files/diary.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>В очередной раз встал вопрос о поиске новой работы – IT-сфера перестала меня прельщать, и я начал просматривать вакансии на сайтах и вообще задумываться о будущем. В раздумьях прошло несколько недель и в конце концов я пришел к выводу, что хочу освоить новую профессию, которая включала бы общение с людьми, могла бы меня прокормить и была бы востребована практически всегда. Так мое внимание привлекла сфера недвижимости – деньги здесь крутятся немалые, общения хоть отбавляй, ну а жилье людям требовалось еще со времен охоты на мамонтов, и вряд ли когда они от этой нужды освободятся. Я немного почитал о рынке недвижимости и начал ходить по собеседованиям. Первое собеседование было на вакансию в отдел продаж. Там говорили об обучении, «длинных» сделках и таких же «длинных» деньгах. Второе – на аренду – быстрые сделки и «сразу в бой». Я выбрал «сразу в бой». Так я попал в отдел аренды агентства «N». Первый день на работе меня, в общем, воодушевил – люди работают, не ваньку валяют, вместе с тем атмосфера не напряженная, вполне себе дружеская. Мне понравились коллеги – сразу стало ясно, что у начальника и старожилов есть чему поучиться, причем, не только в узкопрофессиональном ключе. Сложилось впечатление, что риэлторы не закрывают рот в течение всего рабочего дня: телефон звонит без умолку, мобильник разрывается, самые продвинутые клиенты жаждут общения в сети. За этот день я сказал столько слов, сколько раньше, бывало, произносил за неделю, и это было только начало. А внимание нужно уделить каждому, с такой работой надо уметь расположить к себе людей. Если риэлтор, специализирующийся на купле-продаже недвижимости, занимается подготовкой и оформлением необходимого пакета документов, то в моем случае необходимо продавать, причем, нужно продать не только свои услуги клиенту, но и клиента собственнику, а собственнику – клиента, убедив их вступить в долговременные отношения. Ох, непростое это дело… Алексей Тимофеев, стаж работы в агентстве недвижимости две недели. (Продолжение следует) </x>

Счетчики отстали от времени http://nedv.info/articles/schetchiki-otstali-ot-vremeni Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 15 Nov 2011 17:54:58 GMT article

<img alt="Счетчики отстали от времени" src="http://nedv.info/files/time_schetchik.jpg" style="width: 200px; height: 149px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>В Свердловской области установлено более 500 тысяч двухтарифных счетчиков, в Екатеринбурге – порядка 200 тысяч. Отказ от «сезонного» времени привел к дополнительным тратам для экономных потребителей, своевременно установивших счетчики. Приборы учета, которые были приобретены до осени этого года, в последние выходные октября автоматически перестроились на зимнее время. Теперь их необходимо перепрограммировать. Первоначально внести изменение в программное обеспечение необходимо было до 1 ноября 2011 года, но была сделана отсрочка – на эту процедуру отведено 14 месяцев. О том, как правильно это сделать и за чей счет должен быть осуществлен переход счетчиков «в режим реального времени», рассказали эксперты на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС. Время, назад! Двухтарифные приборы учета в связи с отменой «сезонного» времени отстали на один час. Ночное время длится с 23.00 до 07.00, но запрограммированные на автоматический переход приборы фиксируют ночное время с 00.00 до 08.00. Если потребители изменят свои привычки, то данное обстоятельство не приведет к дополнительным тратам на оплату коммунальных услуг – теперь выгоднее включать энергоемкие приборы после полуночи, либо использовать дополнительный час утром, который будет оплачиваться по ночному тарифу. Эти перемены никак не отразятся на тарифах: «На величине тарифа это не может отразиться. По-прежнему потребитель, который проживает в домах с газовыми плитами оплачивает электроэнергию по 2,43 коп. днем, 1,14 ночью. Но в силу того, что фактически учет будет вестись технически по другой схеме, потребитель несет другие расходы. Возможно даже меньшие», – заверил Владимир Гришанов, председатель Региональной энергетической комиссии Свердловской области. Николай Смирнов, министр энергетики и ЖКХ Свердловской области: «С этого года переход на зимнее время отменен, соответственно, это изменение необходимо ввести в программный продукт, который заложен в приборах учета. В принципе, процедура эта достаточно простая, но требующая времени и затрат. Понимая, что приборов учета большое количество, их необходимо перепрограммировать, поэтому Правительство Свердловской области вышло с инициативой продления процедуры перепрограммирования до конца следующего года, то есть до 1 января 2013 года. Никакой спешки». По словам Владимира Пустовалова, директора одной из управляющих компаний, отсрочка необходима для планомерной работы: «В зоне деятельности управляющей компании находятся общедомовые приборы учета, а также приборы населения. Хорошо, что рамки программирования увеличили, это дает возможность не создавать ажиотаж, заявки идут от населения. На сегодняшний день получено порядка 700 заявок». Помимо управляющих компаний, перепрограммированием может заняться ряд организаций. Основное требование к компаниям, которые осуществляют перепрограммирование, – наличие необходимого оборудования и умение работать с программным обеспечением. Министр предупреждает: «Главное, чтобы не было самодеятельности. Если люди начинают заниматься этим, не владея специальными навыками, они могут испортить прибор учета и нарушить программу. То есть ни в коем случае нельзя доверять это дело соседу или неизвестно какой организации. Кроме того, это будет проверяться, уже были прецеденты, когда ночное время расширяется буквально до полусуток. Вот если такие факты будут обнаружены, то собственники приборов, преднамеренно допустившие подобное, будут оштрафованы. Был случай не в Екатеринбурге, на территории Свердловской области, когда ночное время составляло 18 часов из 24». Нарушители будут выявлены при сдаче показателей прибора учета и оштрафованы жилищной комиссией. Если факт преднамеренной установки неверного времени будет доказан, то за все то время, когда счетчик был установлен неверно, придется оплатить по дневному тарифу, будет насчитана доплата. Кто заплатит за инициативу? Еще недавно чиновники анонсировали, что жителям Свердловской области придется за свой счет осуществлять перепрограммирование и давали советы по сокращению расходов, уверяя, что бюджетных средств на эти цели выделено точно не будет. Изначально планировалось, что преференций не будет даже у льготных категорий граждан, несмотря на немалую стоимость этой услуги – порядка 500 рублей. Однако вскоре губернатор Свердловской области Александр Мишарин заявил, что уральцам не придется самостоятельно оплачивать перепрограммирование приборов учета электроэнергии. В настоящий момент Региональной энергетической комиссией Свердловской области совместно с областным министерством энергетики и ЖКХ ведется поиск источника финансирования. Пока неизвестно, где будут изысканы средства, в какие сроки будет осуществлена эта услуга и будет ли она оказана всем потребителям. Однако в настоящий момент некоторые управляющие компании прекратили осуществлять перенастройку счетчиков, ожидая директив сверху. </x>

К чему приведет налог на недвижимость http://nedv.info/articles/k-chemu-privedet-nalog-na-nedvizhimost Анна Асташкина Жилая недвижимость Mon, 14 Nov 2011 17:51:48 GMT article

<img alt="К чему приведет налог на недвижимость" src="http://nedv.info/files/rielt_nalog.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>2013 год может стать поворотным для большинства соб-ственников. К этому времени на всей территории России планируется введение нового налога – на недвижимость. Он объединит существующие налоги на землю и имущество. Однако процентная ставка будет рассчитываться иначе – исходя из рыночной стоимости объектов. Какую сумму придется ежегодно платить владельцам недвижимости, пока можно только предполагать. Государственные органы власти до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс официальных комментариев не дают. Участники рынка делают неутешительные прогнозы. Налог един Первые разговоры о необходимости введения в России единого налога на недвижимость появились еще в конце 90-х годов, связано это было с тем, что принятый порядок налогообложения не обеспечивал стабильного поступления доходов в бюджет. Сейчас налог на имущество граждан и организаций рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ), которая существенно ниже рыночной, поэтому собственники такой платеж особо не замечают. Налог на землю считается от кадастровой стоимости участков. Чиновники отмечают, что переход к новому налогу позволит значительно упростить систему налогообложения. Однако его введение неоднократно откладывалось из-за отсут-ствия единого кадастра недвижимости и методики массовой оценки объектов капитального строительства. «Предполагалось, что в перспективе налог на недвижимость будет основным источником формирования местных бюджетов. Это должно обеспечить самостоятельность муниципальных властей, – объясняет Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис». – Второе: налог на недвижимость, по сути, должен был заменить три налога – земельный, на имущество организаций и на имущество физических лиц. Следовательно, упрощается налоговое администрирование, снижаются затраты на него. Третье: установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения ввода жилья, расширения налоговой базы». Вместе с тем такое нововведение несомненно увеличит налоговое бремя для владельцев недвижимости. Если сейчас, по словам Владимира Винницкого, председателя комиссии по контролю за правоохранительными органами и совершенствованию законодательства, реально налог на имущество составляет порядка 0,3% от стоимости, определенной БТИ, и потому особо не ощущается, то в основу налога на недвижимость будет положена рыночная стоимость собственности. Уже сейчас она существенно отличается от данных БТИ. Связано это с тем, говорит Наиля Видманкина, директор ООО «Регион оценка», что раньше для оценки не было разработанных методик, существовали только сборники «УПВС» – укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, где, к примеру, учитывался удельный вес каждого конструктива, и которыми сейчас оценщикам закон пользоваться запрещает. «Разработана методология оценки, предусматривающая три подхода – затратный (учитывает стоимость строительства независимо от места), сравнительный (учитывает место нахождения объекта недвижимости) и доходный (учитывает ликвидность данного объекта). К примеру, здание в центре города старое, но доход от сдачи в аренду оно принесет большой. Эти три подхода аккумулируются и выводится средневзвешенная величина. А в БТИ при оценке квартиры не учитывается затратный подход, берется только сравнительный и доходный. Поэтому оценки в разы отличаются», – комментирует Н. Видманкина. Сейчас оценка в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (135-ФЗ) действует полгода, а БТИ определяет инвентаризационную стоимость, как правило, только в момент сдачи дома в эксплуатацию. Владимир Винницкий уверен, что все расходы, связанные с оценкой и необходимые для введения единого налога, лягут на плечи собственников жилья. К слову, сейчас средняя стоимость оценки БТИ составляет 2 тысячи рублей, а услуги частного оценщика – от 5 тысяч рублей. «Налог будет работать только тогда, когда он экономически оправдан и справедлив. Тот небольшой экономический расчет, который проводили наши специалисты, сводится к тому, что на сегодняшний день для того, чтобы произвести все работы, потребуется порядка 300 миллиардов рублей. Это значит, что в этой отрасли будет крутиться около 100 тысяч человек – оценщики, разного рода специалисты», – говорит Владимир Винницкий. Летом текущего года Росреестр сообщил о завершении такого процесса в 12 регионах, которые должны стать пилотными для введения единого налога. Кадастровую оценку 17 миллионов объектов недвижимости прошли Калужская, Тверская, Калининградская области, Краснодарский, Красноярский края, Ростовская область, Башкирия, Татарстан, Нижегородская, Самарская, Иркутская, Кемеровская области. По данным газеты «Ведомости», ссылающейся на доклад некоммерческой организации «Союзэкспертиза», результаты этой оценки показали, что расчет налога по рыночной стоимости существенно увеличит налоговую базу. К примеру, в Калужской области в среднем в пять раз, а в Татарстане – в восемь. Свердловская область в число экспериментальных регионов не вошла, поэтому подсчитать предполагаемое увеличение налоговой базы возможным пока не представляется. По итогам прошлого года, согласно данным УФНС по Свердловской области, налоговая база за счет налога на имущество физлиц и организаций пополнилась на сумму порядка 13 миллиардов рублей, за счет земельного налога – на сумму свыше 5 миллиардов рублей. Сейчас в области идет процесс учета объектов недвижимости. «Это подготовка к оценке. Проведен только первый этап, в который вошли работы по определению перечня факторов, влияющих на определение стоимости объектов недвижимости, подготовлены схематические и графические данные. Для того чтобы начать оценку, эти объекты должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Оценка проводится только тех объектов, которые находятся в кадастре. Завершить этот процесс планируется к 2012 году», – поясняет Дмитрий Кравчук, заместитель начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Свердловской области. 2013 год анонсирован российским правительством как время введения единого налога на всей территории страны. В пилотных регионах его могут начать взимать уже в следующем году. Но каким он будет, пока не знают даже там. Делайте ставки В 2008 году Минфин предложил вместо единой ставки нового налога на недвижимость установить «вилку» 0,01–0,5% от рыночной стоимости недвижимости, в рамках которой местные чиновники смогли бы сами назначать соответствующий уровень налогообложения. Позднее сообщалось о планах установить базовую ставку в размере 0,1% от рыночной стоимости недвижимости с возможным ее уменьшением в регионах. Если исходить из законопроекта «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», который сейчас находится на рассмотрении в Государственной думе РФ и собственно предполагает такие ново-введения, «оценка объектов недвижимости для целей налогообложения осуществляется в порядке, определяемом актами органов местного самоуправления исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с применением понижающего коэффициента – 0,8». Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости производится путем «сбора и анализа рыночных данных; установления статистически достоверной зависимости цен от учетных характеристик объектов недвижимости; проведения массовой оценки всех объектов, подлежащих налогообложению, на основе учетных характеристик объектов на дату переоценки; проведения регулярного мониторинга качества оценки и переоценки недвижимости для целей налогообложения не реже одного раза в пять лет». «Что такое рыночные критерии, до сих пор нет ни одного мало-мальски твердого юридического определения, поскольку оно относит ко всякого рода исследованиям статистического характера, – поясняет Владимир Винницкий. – Говорить о том, во что это выльется, достаточно трудно. Но это будет достаточно высоко, поскольку нынешние кадастровые оценки таковы, что ни одно предприятие на сегодняшний день не собирается выкупать ту землю, на которой находится, так как цена завышена. И на сегодняшний день я и коллеги заняты тем, что в суде понижаем рыночные оценки. Причем понижаем даже не в разы, а иногда в порядки. А это те методики, которые определены государством!». «Это по существу договорная оценка, когда один продает, другой покупает, и они находят общий знаменатель с точки зрения стоимости объекта. В данном случае предполагается, что муниципалитет определяет, готовы ли вы, имея на этом месте коттедж, ухоженный и обработанный участок, платить такую сумму? Если не готовы, переезжайте на другое место. Вы как собственник пойдете на это?» – рассуждает Александр Татаркин, председатель Общественной палаты Екатеринбурга. В Нижнем Новгороде, по словам Александра Жилевского, директора агентства недвижимости «Выбор» и вице-президента Российской гильдии риэлторов, «поскольку регион имеет самый низкий уровень собираемости налогов в плане процентных ставок, их буквально две недели назад изменили. Процентная ставка была дифференцированной, в зависимости от стоимости составляла 0,1%. Сейчас до 300 тысяч рублей инвентаризационной стоимости – 0,3%, до 500 тысяч – 0,5%. Свыше трех миллионов – 2%. Народ поставлен перед фактом, платежки придут, наверно, в начале 2013 года. Что там будет, это вопрос». «Мы делаем только предположения о том, что с января у нас начнутся проблемы с новостройками, потому что инвентарная стоимость не совпадает с рыночной, – комментирует директор одного из агентств недвижимости Нижнего Новгорода. – Эта проблема была поднята застройщиками – они заговорили о том, что квартиры у них не купят из-за большого налога – за жилье стоимостью 3 миллиона рублей нужно будет заплатить 60 тысяч налога! А на вторичном рынке квота другая – процент меньше. И поэтому выгоднее будет покупать более старое жилье». Пессимизм коллег разделяют и в Екатеринбурге. «Представьте себе: людям, имеющим квартиры, в которых никто не проживает, придется ежегодно нести примерно по 30 тысяч рублей дополнительного налогового бремени. Естественно, часть таких квартир попадет на рынок продажи, часть – на рынок аренды. Если собственник сдает квартиру в аренду, на чьи плечи будут возложены дополнительные затраты? Конечно же, на плечи арендаторов. Отсюда можно уверенно говорить о росте арендных ставок», – считает Ярослав Замашной, гендиректор Центра хорошего жилья «ЕкаДом». Александр Татаркин поднимает вопрос об эффективности введения новой законодательной меры: «Затраты государство, муниципалитеты будут осуществлять, должники будут увеличиваться, а сбор может быть очень небольшой… Насколько мы сегодня готовы к тому, что это мероприятие вызовет отторжение со стороны населения? Причем населения, которое не имеет ни трех-, ни четырехэтажных благоустроенных коттеджей за высоким забором, и вынуждено наряду с другими людьми, которые, может быть, не всегда честным путем построили дома, платить эти налоги?». Владимир Винницкий называет последствия введения налога «катастрофическими», считая, что изменение Налогового кодекса, в частности, приведет к массовому недовольству населения, снизит поток инвестиций в строительство. Михаил Жеребцов, министр строительства и архитектуры Свердловской области, уверяет, что место для маневра в отношении важных инвестиционных проектов всегда остается: «Сегодня мы по «Титановой долине» взяли и отменили налог на имущество. Поэтому в принципе здесь у нас есть маневр, чтобы была экономическая целесообразность от таких действий по области». Александр Жилевский приводит целый список неблагоприятных послед-ствий налога – от резкого увеличения предложения на рынке квартир и одновременно резкого снижения спроса, бесконечных судов по поводу оценки рыночной стоимости до заморозки малоэтажного строительства, повсемес-тных «серых» схем расчетов и снижения инвестиционной привлекательности России. На случай недовольства проведенной оценкой недвижимости в Росреестре уже разработан механизм досудебного урегулирования споров в виде комиссий по оспариванию кадастровой стоимости. В течение полугода после утверждения оценки человек сможет опротестовать ее результаты. Комиссия, говорит Дмитрий Кравчук, будет создаваться из представителей Росреестра, государственных органов, саморегулируемых организаций. Обращение в нее будет бесплатным. Для предотвращения остальных проблем общественники Свердловской области призывают не форсировать введение налога и настаивают на его публичном обсуждении. Эксперты говорят о необходимости разработки механизма налоговых преференций. «Очень важно, чтобы не пострадали незащищенные слои населения. Налог обязательно должен учитывать ситуации, когда, к примеру, человек получает квартиру по наследству. Кроме того, необходима дифференциация налоговой ставки в зависимости от дохода собственника, количества прописанных в квартире или доме людей и так далее», – считает Артем Денисов. Стоит отметить, что законопроект предусматривает налоговый вычет и необлагаемую налогом норму, которую могут установить органы местного самоуправления. </x>

Проектная декларация застройщика (Пр.Космонавтов, 47) http://nedv.info/articles/proektnaya-deklaraciya-zastroyshika-pr-kosmonavtov-47 Город Thu, 10 Nov 2011 13:29:11 GMT article

<x>Проектная декларация застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства торгово-офисного здания по адресу: г. Екатеринбург, Орджоникидзевский район, проспект Космонавтов, 47 <table border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tr> <td valign="top">Информация о застройщике 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, а также о режиме работы застройщика;</td> <td valign="top">ООО «Компания «Парад», г. Екатеринбург, ул. Баумана, 5-4. Режим работы: 09.00-18.00 кроме субботы и воскресенья.</td> </tr> <tr> <td valign="top">2) о государственной регистрации застройщика;</td> <td valign="top">Свидетельство № 003875994 от 21 апреля 2003 года</td> </tr> <tr> <td valign="top">3) об учредителях (участниках) застройщика;</td> <td valign="top">ООО «Проммаш»</td> </tr> <tr> <td valign="top">4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;</td> <td valign="top">не принимал </td> </tr> <tr> <td valign="top">5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;</td> <td valign="top">не подлежит лицензированию</td> </tr> <tr> <td valign="top">6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.</td> <td valign="top">финансовые вложения на 01.11.11 – 13839000.00, авансы поставщикам и подрядчикам - 38403000.00, кредиторская задолженность – 15467.00</td> </tr> <tr> <td valign="top">  Информация о проекте строительства 1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;</td> <td valign="top">цели проекта: проектирование и строительство торгово-офисного здания этапы и сроки реализации: первый этап – разработка, согласование утверждение проектной документации – не более 4 месяцев с 02.03.09, второй этап – производство строительных и иных работ – не более 9 месяцев с 01.11.11 государственная экспертиза не предусмотрена</td> </tr> <tr> <td valign="top">2) о разрешении на строительство;</td> <td valign="top">Разрешение администрации г. Екатеринбурга № RU 66302000-505 от 26 августа 2009 года</td> </tr> <tr> <td valign="top">3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;</td> <td valign="top">Договор аренды земельного участка с Администрацией г. Екатеринбурга № 1-931 от 03 апреля 2007 года</td> </tr> <tr> <td valign="top">4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;</td> <td valign="top">г. Екатеринбург, Орджоникидзевский район, проспект Космонавтов, 47</td> </tr> <tr> <td valign="top">5) о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта;</td> <td valign="top">одна часть</td> </tr> <tr> <td valign="top">6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;</td> <td valign="top">нет</td> </tr> <tr> <td valign="top">7) о составе общего имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости и передачи объекта долевого строительства участникам;</td> <td valign="top">все имущество</td> </tr> <tr> <td valign="top">8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного объекта недвижимости;</td> <td valign="top">администрация г. Екатеринбурга</td> </tr> <tr> <td valign="top">9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком рисков;</td> <td valign="top">нет</td> </tr> <tr> <td valign="top">10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).</td> <td valign="top">ООО «УралСтройкомпани», Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 664 от 03 мая 2011 г.</td> </tr> </table> Директор ООО «Компания «Парад» Семенов В.А.

Кто спасет Белую башню? http://nedv.info/articles/kto-spaset-beluyu-bashnyu Анна Асташкина Город Tue, 08 Nov 2011 06:20:48 GMT article

<img alt="Кто спасет Белую башню?" src="http://nedv.info/files/save_whitetower.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Без окон и дверей, с торчащей местами арматурой и разрушающейся лестницей – в таком состоянии сейчас пребывает памятник федерального значения, признанный шедевр мировой промышленной архитектуры, ныне затерявшийся между авторынком, парковкой и АЗС. Знаменитая «Водонапорная башня» архитектора М. В. Рейшера, созданная в 1929 году, больше известная как Белая башня, медленно разрушается, но не теряет своего урбанистического обаяния. В будни сюда целыми классами бегают школьники, резво поднимаются по сужающейся лестнице и показываются на площадке у самого верха. Однако даже взрослым подниматься на башню бывает не только страшно, но и опасно, – стекол в окнах нет, а чем дальше от земли, тем ступеньки становятся уже, потолок ниже, а оконные проемы приближаются вплотную. Символ конструктивизма «В советские годы Белая башня была архитектурным символом Уралмашзавода. Это инженерное сооружение – классический пример объединения функции, конструкции и формы, – рассказывает Леонид Смирнов, профессор УралГАХА, член правления Свердловского отделения Союза архитекторов. – Башня представляет собой объемно-пространственную композицию из геометрических объемов, бака для воды в виде цилиндра, опирающегося на изящные колонны, и встроенного в него устремленного ввысь параллелепипеда для инженерных и пешеходных коммуникаций. Верхняя часть сооружения завершается двумя двухуровневыми обзорными площадками. С этих площадок зрителям открывался панорамный вид на соцгородок и прилегающий к башне с севера бесконечный зеленый массив». При строительстве башни впервые был применен бетон – из него сделаны опоры – и железобетонные конструкции. В 1930-е годы резервуар башни (водоизмещением около 700 куб. м) по отзывам специалистов был самым крупным в мире и превосходил по объему аналогичный бак заводской башни в городе Чикаго. В высоту екатеринбургская башня достигает 29 метров, бак установлен на высоте 16 метров над уровнем земли. В свои лучшие годы она имела подсветку в темное время суток и возвышалась над соцгородком Уралмашзавода. Говорят, видно ее было даже из Верхней Пышмы. Но с 1960-х годов промышленное сооружение по прямому назначению не используется и медленно приходит в запустение. Сейчас Белая башня стала символом одноименного Уральского фестиваля архитектуры, который в середине ноября пройдет в Екатеринбурге. Судьба шедевра конструктивизма находится под пристальным вниманием общественности, однако организаторы фестиваля говорят, что в таком состоянии вряд ли будут показывать ее гостям. В преддверии мероприятия в Екатеринбурге состоялся круглый стол, призванный объединить людей, ответственных за состояние шедевра конструктивизма и тех, кого волнует будущее Белой башни. Сказка про Белую башню? Конкретные действия для сохранения памятника может предпринять только его непосредственный пользователь. С 2008 года Белая башня передана на 15 лет в безвозмездное пользование свердловскому региональному отделению Общероссийской общественной организации «Российский красный крест» (РКК). Не так давно сменился ее руководитель – им стал Дмитрий Вершинин, бывший депутат Областной думы, председатель совета директоров юридической конторы «Юрико». Именно на него сейчас возлагаются надежды по сохранению и реставрации Белой башни, что, кстати, является прямой обязанностью пользователя, прописанной в охранном обязательстве, выданном на памятник региональному отделению «РКК» еще три года назад. Тогда был определен предмет охраны (что, к слову, немалая редкость для екатеринбургского наследия), в который вошли «композиция башни, плоская кровля с парапетом, завершающим бак; маршевые и винтовые лестницы, местоположение и форма; металлическое ограждение лестниц; обзорная площадка с ограждением в верхней части лестничной клетки; количество, местоположение, размеры и форма оконных и дверных проемов; габариты и расположение капитальных стен; штукатурная отделка фасадов; окраска фасадов матовым светлым колером; цилиндрический свод бака; несущие конструкции – монолитный железобетон». Все это пользователь памятника обязан сохранять в неизменном виде. Однако уже на момент выдачи охранного обязательства актом технического состояния устанавливалось, что «водный резервуар (металлический бак «Инца») не сохранился. А сам памятник находится «в крайне неудовлетворительном состоянии, не охраняется, … практически все оборудование демонтировано, сохранившееся в подвале находится в нерабочем состоянии. На территории памятника ведутся земляные работы по расширению проезжей части ул. Донбасской». Эксперты, осматривавшие башню, пришли к выводу, что «существующие повреждения свидетельствуют о непригодности части конструкций к эксплуатации, об опасности их обрушения и опасности пребывания людей в зоне расположения конструкций». В охранном обязательстве указывалась необходимость проведения работ по сохранению памятника – «консервация, реставрация, воссоздание, ремонт, приспособление памятника для современного использования». В примерном перечне работ значился ремонт основных функциональных частей памятника: крыши, фундаментов, окон, полов и дверей, инженерных сетей и другие мероприятия с применением строительных и отделочных материалов, близких к оригинальным. Все это пользователь обязан осуществлять за свой счет. Однако до сих пор ничего из этих работ не проведено. По словам Дмитрия Вершинина, реставрация памятника может обойтись в несколько миллионов рублей, таких средств у «РКК» нет. Поэтому он предложил обратиться к областному правительству, чтобы задействовать государственные средства: «Я сам был депутатом и знаю, как сложно все это из бюджета вытащить. Но за «попросить» с нас никто деньги не возьмет». Выяснилось, что общественная организация не закрепила прав на землю, где находится Белая башня, по большей части поэтому возле памятника уже выросли автозаправочная станция и парковка. При том что в этом плане Белая башня уникальна – по словам Сергея Исачкина, руководителя Управления Росохранкультуры по Уральскому федеральному округу, это единственный памятник в Свердловской области, имеющий постановление областного Правительства, регламентирующее деятельность на его территории и утвержденные границы зон охраны. Однако в целях сохранения памятника пользователю необходимо самому провести работу по определению территории памятника в соответствии с утвержденными регламентами. Информация о проведении таких работ в уральское отделение Росохранкультуры, по словам ее руководителя, пока не поступала. «Я категорически против того, чтобы там находилась заправка. Это просто издевательство над всеми жителями города, над любителями архитектуры!», – заявил Дмитрий Вершинин, уточнив, что в настоящий момент оригиналов правоустанавливающих документов у него нет. «Если у вас нет возможности использовать это здание, вы должны отказаться от него, поскольку вы не в состоянии что-то предпринять», – высказала свое мнение Людмила Токменинова, старший научный сотрудник УралГАХА. Руководство регионального отделения «РКК» от такого предложения отказалось, выразив желание сделать все, чтобы «Белая башня «почувствовала», что мы о ней заботимся». Сам Дмитрий Вершинин признался, что недавно побывал на вершине вверенного объекта и «остался в диком восторге от мощи и энергетики Белой башни». На вопрос же о том, как он будет ее охранять, заметил: «Я не собака Бобик – ее охранять». «Поставить там очередную железную дверь? Сделать чугунные решетки? Ограждения? Без проблем! Это все технические вопросы, их, в принципе, можно решить. Но там же можно организовать планетарий, кафе, офис на первом этаже, музей…», – добавил он. Памятник или сауна? Именно вопрос современного использования является определяющим для судьбы памятника. Если предшественники Дмитрия Вершинина ставили для себя цель по расширению территории объекта архитектуры и использованию ее для уставных целей организации, а саму Белую башню хотели делать визитной карточкой, создав в ней музей, то у нынешнего руководства «РКК» конкретных планов пока нет. Представители архитектурной общественности предложили множество вариантов использования Белой башни, подчеркнув, что в Уральской архитектурно-художественной академии скопилось немало проектов на эту тему. Собравшиеся озвучили идеи устройства в Белой башне различных заведений – от офиса и кафе до сауны с бассейном. «Ни кафе, ни офис в этом здании делать нельзя – это значит убить его. От этого может измениться и внешний облик башни», – прервал мечтания архитектор Владимир Каганович, предложив провести открытый конкурс проектов. Алиса Прудникова, директор Екатеринбургского филиала Государственного центра современного искусства, предложила не придумывать памятнику функционал, а просто привести его в порядок и оставить в первозданном виде. На первом этапе участники круглого стола сошлись во мнении о необходимости проведения субботника на Белой башне и ее консервации для того, чтобы не допустить дальнейшего разрушения. Первая часть выполнена – в Белой башне стало чище. Последуют ли дальнейшие действия?

Архитектура для человека http://nedv.info/articles/arhitektura-dlya-cheloveka Анна Асташкина Город Mon, 07 Nov 2011 07:05:48 GMT article

<img alt="Архитектура для человека" src="http://nedv.info/files/humans_architect.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Облик современного Екатеринбурга был заложен в 20–30-х годах прошлого века, когда на месте купеческого города формировался идеальный мир советского человека. Деревянные домики с печным отоплением заменялись лаконичными и аскетичными высотками, призванными наполнить жизнь горожан комфортом, а общество – прин-ципами равенства и социальной справедливости. Дома-коммуны с полной инфраструктурой и клубы по интересам через дорогу – нынешним клубным домам далеко до принципов конструктивизма – стиля, до сих пор считающегося во всем мире передовым архитектурным наследием советского времени. Екатеринбургу в этом плане повезло особенно, считает Леонид Смирнов, профессор УралГАХА, член правления Свердловского союза архитекторов, исследователь уральской авангардной архитектуры и автор книг по конструктивизму Среднего Урала. – Екатеринбургу – Свердловску повезло. Появление и развитие нового авангардного стиля совпало с крупным поворотом в истории города – в 1923 году у нас была создана первая в СССР область – Уральская, протянувшаяся вдоль хребта Уральских гор от Северного ледовитого океана до Прикаспийской низменности. Столицей области был определен Екатеринбург, в 1924 году переименованный в Свердловск. На преобразование старого Екатеринбурга в современный социали-стический город государством были выделены значительные финансовые, материальные и кадровые ресурсы. Со всей страны на Урал приехали архитекторы, проектировщики, строители, чтобы создать Большой Свердловск – административный, промышленный и культурный центр. Свердловский конструктивизм формировался под влиянием трех архитектурных школ – московской, ленинградской (петербургской) и томской. Одними из первых приехали питерцы – С. В. Домбровский, И. П. Антонов, Г. А. Голубев, В. Д. Соколов и другие. Большая команда прибыла из Сибирского политехнического института, это выпускники архитектурного отделения – В. И. Смирнов, М. В. Рейшер, С. Е. Захаров и другие. Внесли свою лепту лидеры и идеологи советского конструктивизма – московские архитекторы М. Я. Гинзбург и братья Веснины, А. Я. Корнфельд, Д. В. Фридман, А. И. Буров и другие. Была небольшая группа екатеринбургских архитекторов – К. Т. Бабыкин, Г. П. Валенков, А. М. Тумбасов и другие молодые градостроители. Они создавали свой стиль, средствами авангардной архитектуры формируя модель нового человека и общества социальной справедливости, как потом оказалось, утопии. Так совпало, что это же время стало известной вехой в истории изо-бразительного искусства и зодчества. Художники левого крыла (В. Кандинский, К. Малевич, А. Родченко, В. Татлин) начали экспериментировать в объемно-пространственной живописи, футуризме, кубизме. Постепенно действо художников стало переходить на сцену и в графику. Вспомните новый театр Мейерхольда, в котором сцена трансформировалась! Создавалось новое искусство. И постепенно оно стало завоевывать архитектурную сферу, где появились первые лидеры новой архитектуры, или, как ее называли на западе, нового «современного движения» – авангарда. У нас этот стиль получил название конструктивизм, в странах Западной Европы – функционализм, иногда в Европе наш стиль называли «русским функционализмом». Они развивались параллельно, взаимообогащая друг друга. Например, известный немецкий архитектор Бруно Таут работал в Москве, немец Эрих Мендельсон в 1925 году запроектировал в стиле функционализма фабрику «Красное знамя» в Ленинграде. Французский архитектор Ле Корбюзье в конце 1920-х годов запроектировал в Москве дом Центра союзов. В среде екатеринбургских художников уже в первой половине 1920-х годов предпринимались попытки создания разнообразных конструкций трибун и декораций с геометризированными элементами зарождающегося авангарда, сооружаемых для советских праздников и массовых митингов. Черты протоконструктивизма как предтечи конструктивизма стали появляться в Екатеринбурге в конце первой половины 1920-х годов в облике новых зданий, построенных для трудящихся. Ростки конструктивизма стали прорастать в городе в середине 1920-х. Первые работы по перепланировке отдельных кварталов начались в 1925 году, после приезда опытных ленинградских архитекторов-градостроителей Н. А. Бойно-Радзевича и С. В. Домбровского, до этого реконструировавших Большой Ярославль. Этот период развития города логично разделить на два этапа. Первый – 1923–1927 гг. – этап проектных разработок, направленных на поиск новой структуры жилой застройки. Второй – 1928–1934 – этап разработки структуры социалистического города, выразившийся в составлении плана-схемы Большого Свердловска, который предусматривал формирование новых районов на базе промышленных городов-спутников (соцгородков) – Уралмаша, Эльмаша, Химмаша и Вторчермета. Расширение городской территории планировалось с 14 до 100 тысяч гектаров с населением более 700 тысяч жителей. Для Большого Свердловска прибывшими зодчими были созданы совершенно новые типы зданий – конторские дома, фабрики-кухни, административные здания, клубы и дома-коммуны. В это время был построен огромный по масштабу Дом уральской промышленности (архитектор Фридман). По проекту там должна была стоять 17-этажная башня, но построили пять этажей, и она сгорела. А если бы она все-таки была построена, то многоэтажный корпус Дома промышленности стал бы самым высоким зданием в Советском Союзе. В Москве и Питере в то время самыми высокими были объекты в 12 этажей. Нужно понимать, что в 20-х годах Свердловск представлял собой захолустный провинциальный городишко, застроенный одно- и двухэтажными зданиями, в основном, деревянными. И вдруг в старом провинциальном купеческом городе стали вырастать такие капитальные «монстры»! Это было большим идеологическим воздействием на рабочих и крестьян, наводнивших город в период его бурного развития. Вместе с тем такие здания вызывали восхищение у горожан. Таким образом, новая конструктивистская архитектура с развитием в СССР и в Европе нового стиля удачно вписалась в строительство городов Уральской области. Поэтому многие здания в центре Екатеринбурга, формирующие его архитектурный облик, – это конструктивистские объекты. Только на проспекте Ленина я могу насчитать более 35 таких зданий! Основные черты этого стиля – бездекоративность и аскетичность, поддержанные пластикой и геометрией объемов. Это здания, в которых функция выражается в их форме. Был у архитекторов тех лет такой лозунг: изнутри – наружу. Например, можно смотреть на дом-коммуну и сразу сказать, глядя на оконные проемы, что и где находится за фасадом – лестничные клетки, пространства коридоров, жилые комнаты или санузлы. Идеальное жилье и бренд Свердловска – Для расселения многочисленных специалистов, прибывших в Сверд-ловск, рабочих крупных предприятий, работников силовых ведомств, служащих возводятся в различных районах города четыре капитальных жилых комплекса – Дома Свердловского горсовета, Городок милиции, два комбината НКВД. Все в конструктивистском стиле. Уже в первых зданиях были учтены санитарно-гигиенические условия быта: квартиры хорошо освещены, имеются ванные, теплые санузлы, пространства дворов ориентированы на юг, изолированы и оборудованы спортивными и игровыми площадками. Впервые в городе в домах появились лифты. Два уникальных комплекса жилых комбинатов НКВД были созданы на рубеже 1920–30 гг. группой архитекторов во главе с И. П. Антоновым и В. Д. Соколовым. Это Дом чекиста по улице 8 марта, 2 / Володарского, 6 и Городок чекистов по проспекту Ленина, 69. Городок чекистов – наш главный жилой конструктивистский комплекс – предтеча будущих российских микрорайонов. Здесь в объеме квартала было все – поликлиника, водолечебница, стационар, детский комбинат, игровые площадки, клуб, магазин и универмаг – все это соединено теплыми галереями с жилой частью. Качество жизни заметно улучшилось. Интересно, что все здания имели четкую ориентированность – окна выходили на запад и восток. Это создавало оптимальные санитарно-гигиенические условия, а изломанность зданий в плане придавала динамику пространству. Такой конструктивистский прием, кстати, применен и в Санкт-Петербурге при строительстве Тракторной улицы. Объемная композиция Городка чекистов включает два высотных здания, расположенных по диагонали, а по периметру – пятиэтажные дома со сдвижкой в плане. Нынешнее здание гостиницы «Исеть» предназначалось для малосемейных сотрудников НКВД, а стоящие рядом дома – для командного состава. Здание гостиницы «Исеть» было одним из самых высоких и ярких по архитектуре в городе и являлось брендом Свердловска до 1954 года, пока не построили шпиль на доме Горсовета. Оно было на открытках и на значках, на первых заставках Свердловского телевидения. А в 1937 году, мне показывали коллекционеры, в республиканской Испании даже вышла марка с его изображением. Как на нее попало свердловское здание? Сотрудники НКВД были совет-ской элитой. Именно в Городке чекистов впервые появился сжиженный газ, в то время как в других домах города было печное отопление. Большие кухни в квартирах отсутствовали, вместо них проектировались небольшие по площади доготовочные зоны. Происходил поиск наиболее экономичных жилых многоэтажных типов зданий с элементарным комфортом. В те годы была такая идеология – освободить советскую женщину от тяжкого домашнего труда. Поэтому кухни маленькие – для того, чтобы только вскипятить чайник. Питание – на фабрике-кухне, в столовой, которые были рядом с домом. Ванны не нужны – в городе построили много общественных бань. В самом центре города за нынешним Сити-центром (бывшим конструктивистским комплексом – клубом строителей) – на проспекте Ленина 52, 54 – были возведены два огромных жилых комплекса по проектам архитекторов Г. П. Валенкова и Е. Н. Короткова. На Ленина, 52 – это дом-коммуна, он отличался тем, что можно было, не выходя из квартала, получить все бытовые удобства – для жителей была поликлиника, больница (сейчас там травмпункт), контора домоуправления, котельная, ясли и детсады, соединенные с жилыми домами теплыми переходами. Такой дом объединял людей и разгружал их. Это здание – воплощение дома общественного быта. Во время войны город был перенаселен, и этот дом превратился в коммуналку. Все двери в переходы закрыли. Сейчас можно пройти только по коридорам внутри корпусов и спуститься по «черной» лестнице в поликлинику, но сквозь весь комплекс уже не пройдешь. Шедевры промышленного конструктивизма – Конструктивизм начинался с промышленных зданий – они лучше подходили под идею и стиль кон-структивизма. Потом, как пишут наши известные теоретики и практики, архитекторы на моделях промышленных зданий разрабатывали будущие жилые здания и кварталы. К примеру, спортивный павильон «Динамо», воздвигнутый на стрелке городского пруда и напоминающий образ корабля, причалившего к берегу, созданный по проекту архитектора В. Д. Соколова. Этот архитектор ранее проектировал цех в Уфалее Челябинской области, который выглядел почти так же, только Соколов переделал формы промышленного здания, соединив их галереей. И получился спорткомплекс «Динамо», который называют «дом-корабль». Действительно, такое впечатление усиливают отдельные архитектурные фрагменты: остроугольный выступ эркера – нос корабля, глухие балконы фасадов – спасательные шлюпки, надстройка над южным павильоном – капитанский мостик, площадки террас – палубы, а окна фасадов – иллюминаторы. Оригинальная градостроительная идея была реализована на Уралмаше – это расположение жилого района и территории Уралмашзавода на одной оси север-юг с буферной зоной на площади, которая бы совмещала функции предзаводской площади, общественного центра соцгородка и транспортно-пешеходного узла. Ранее в российской и зарубежной практике градостроительства подобных аналогов размещения промышленных предприятий и жилых объектов не было. В структуре соцгородка развивался принцип обобществления быта, предусматривавший строительство домов-коммун и других объектов в пешеходной доступности от жилья – детских садов, продовольственных магазинов, парикмахерских. Политика молчания – После 1932 года конструктивизм вдруг стали замалчивать. До этого он был государственным стилем, кон-структивисты считались лучшими архитекторами, на которых равнялись даже европейские зодчие. Оказалось, что пролетарский стиль, как называли конструктивизм, внезапно стал не нужен. Страна развивалась, менялась идеология. Нужно было, чтобы здания в СССР были самыми красивыми – с пышным декором и колоннами. Во все архитектурные организации страны в середине 1930-х гг. разослали письма о том, что конструктивистские объекты нужно декорировать, улучшать их облик. В Свердловске «обогащению» фасадов должны были подвергнуться около 20 зданий (при этом гостиница «Исеть» и Городок чекистов в циркулярах не упоминались). На фасадах появились всякого рода украшательства – колонны, декор, вазоны, скульптуры. Например, женщины с веслом, которые раньше стояли вдоль набережной городского пруда. Возьмем гостиницу «Большой Урал», превратившуюся в результате «обогащения» в эклектику, или пост-конструктивизм. На фасаде сделали барельефы, поставили скульптуры, вазоны с цветами. Первая очередь ДК Железнодорожников была построена в конструктивистском стиле, во второй уже появился декор и колонны. У клуба для преподавателей (нынешний Окружной дом офицеров) ввели колонны с капителями и построили шпиль. Медицинский институт у Центрального стадиона – на главном фасаде – пышный декор и рустованный цоколь, но только зайдешь за угол здания – чистый конструктивизм! Так перед начальством рапортовали о том, что начали приводить в порядок аскетичный облик конструктивистских зданий. И в Москве происходило то же самое. Во всем мире считают, что советский конструктивизм был новым словом в архитектуре ХХ века. Это последний архитектурный стиль, который возник на планете. Мы, архитекторы, делаем все, чтобы сейчас эти здания сохранить. К сожалению, архитектура советского авангарда подвержена времени. Отдельные объекты разрушаются, шедевры уничтожаются, интерьеры перестраиваются. В Союзе архитекторов Свердловской области вместе с архитектором Б. А. Демидовым мы создали клуб конструктивистов. Первые два заседания собрали более ста человек! Мы проводим экскурсии по музею под открытым небом – по сохранившимся объектам конструктивизма в Екатеринбурге. Кроме этого, читаем лекции, проводим беседы с ценителями советского авангарда. Всего в Екатеринбурге сосредоточено более 140 объектов архитектуры конструктивизма. Из них памятников около 35. Остальные – очень интересные объекты, но государством они почему-то под охрану не взяты. Еще около 100 объектов были запроектированы, некоторые из них уже строились, но были законсервированы в 1934 году из-за расформирования Уральской области. Однако даже без их учета коллекция конструктивизма в Екатеринбурге – одна из самых значительных не только в России, но и в Европе. В нашей стране Екатеринбург входит в тройку городов, имеющих крупнейшее конструктивистское наследие – после Москвы и Санкт-Петербурга. Я считаю, что у нас объектов, построенных в авангардном стиле, даже больше, чем в Питере. Дело в том, что полных данных по количеству объектов по Москве и Санкт-Петербургу нет. В творческой биографии отдельных архитекторов 1920–30 годов у нас встречаются удивительные вещи. В Свердловске в те годы работал талантливый архитектор И. П. Антонов, по проектам которого в городе построено много зданий. Но никаких свидетельств о его работе в городских архивах не сохранилось – даже ни одной фотографии. Все было уничтожено. Дело в том, что после окончания Академии художеств в северной столице он работал в Выборге. Если вы помните, это была территория России, в 1918 году Ленин отдал ее Финляндии, а в 1945 году Выборг снова стал российским городом. Когда Антонов через своих друзей узнал, что в столице Урала развернулось огромное строительство и нужны архитекторы, он приехал в Свердловск. Но выехал он в 1925 году уже из Финляндии, и в документах значилось «русско-финский подданный». В конце 20-х годов в стране начала развиваться подозрительность и шпиономания – за Антоновым стали следить и угрожать, около 1933 года он уехал в Выборг. В 1964 году наши известные екатеринбургские архитекторы Ликины были в турпоездке в Финляндии и заехали в город Турку. Там им сказали, что в городе живет известный свердлов-ский архитектор Антонов! Они встретились и проговорили до самого утра. И Антонов рассказал, что его самые лучшие произведения были созданы в Свердловске, где его считали финским шпионом. Когда же он приехал в Финляндию, его стали считать советским шпионом и достойной работы не дали. Вот такая была уготовлена творческая судьба одному из авторов Городка чекистов и других объектов в городе и области. Присланные мне из Финляндии дочерью Антонова фото вошли в мою книгу о конструктивизме. Примечательно, что о конструктивизме вновь вспомнили в 90-х годах прошлого века: стали выходить книги, передачи на радио и телевидении. Градостроительные принципы, заложенные и реализованные в 1920–1930-е годы, стали основой Генерального плана развития Екатеринбурга на период до 2025 года. И среди современных зданий в городе можно видеть примеры творческой переработки принципов конструктивизма. Одним из ярких примеров является Дворец молодежи, жилой комплекс «Бригантина» на углу улиц Токарей и Репина, здание Дворца правосудия на улице Московской, банка на улице Сакко и Ванцетти и многие другие сооружения. <hr> <table border="0" align="center"> <tr> <td align="center"> <img src="http://nedv.info/files/photos/folder2/photo1.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> Городок чекистов, 1929–1936 гг., архитекторы И.П. Антонов, В.Д. Соколов, А.М. Тумбасов </td> </tr> <tr> <td align="center"><img src="http://nedv.info/files/photos/folder2/photo2.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> Здание товарной биржи, 1916–1926 гг., архитектор К.Т. Бабыкин </td> </tr> <tr> <td align="center"><img src="http://nedv.info/files/photos/folder2/photo3.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> Дворец правосудия, 2004–2006 гг., архитекторы О.М. Перминов, А.Н. Савин, Т.В. Тарасова </td> </tr> </table>

Что мешает развитию рынка риэлторских услуг? http://nedv.info/articles/chto-meshaet-razvitiyu-rynka-rieltorskih-uslug Евгения Курмачева Город Tue, 01 Nov 2011 07:54:13 GMT article

<img alt="Что мешает развитию рынка риэлторских услуг?" src="http://nedv.info/files/rieltors.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Профессия одна, а проблемы у риэлторов в других городах – разные. О наболевшем «Н» рассказали участники рынка недвижимости Челябинска, Омска, Тюмени, Самары, Казани и Москвы. Риэлторы сошлись во мнении, что основная проблема, которая мешает им работать, – демпинг цен и недобросовест-ная конкуренция. Коллеги из разных городов признались, что ориентируются на рынок недвижимости Екатеринбурга и считают его передовым. <a href="#photo1">Игорь Чернядьев,</a> директор центра недвижимости «Форум» (г.Челябинск) Низкая стоимость квадратного метра – В Челябинске мало сделок проходит через риэлторов. По моим данным, не более 50%. В Екатеринбурге, по подсчетам УПН, – 90–95%. Это связано с тем, что авторитет профессии невысокий, потому что профессия молодая, с непонятным – темным прошлым, о котором постоянно напоминают СМИ. Это первая проблема. Вторая проблема: среди 13 городов-миллионников у нас самая низкая стоимость квадратного метра: первичный рынок – 36 тысяч рублей, вторичный 38 – это «средняя температура по больнице». Можно найти квадратный метр и за 28 тысяч рублей с чистовой отделкой в новостройке в черте города. Арендные ставки у нас катастрофически низкие: можно снять однокомнатную квартиру за шесть тысяч рублей. Раньше мы Омск обгоняли, но даже он уже вперед ушел. Соответственно, у риэлторов низкий заработок. Комиссионные – 3–4%, это совсем немного. Это не позволяет развиваться компаниям так быстро, как в других городах, не дает развиваться рынку – люди не покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду, как это происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Инвестиционные средства в город не идут. Например, та же «Ренова» стала строиться в Екатеринбурге, хотя проект был в Челябинске. В Екатеринбурге недвижимость дороже, а себестоимость, я думаю, примерно одинаковая. <a href="#photo2">Ольга Терехова,</a> директор фирмы «Бэст-Рэлтри» (г. Омск) Отсутствие конструктивного диалога с властью – Существует проблема недопонимания в некоторых вопросах со службой государственной регистрации. Если у вас, в Екатеринбурге, эти вопросы решены, то у нас – нет. Государство не идет навстречу – риэлторы должны стоять в общей очереди, покупать талоны. Все это затягивает оформление сделки. Есть проблема с органами опеки, паспортными службами. Сколько они так работают, столько лет обсуждается этот вопрос, но ничего не меняется. На форуме (IV Уральском форуме по недвижимости – прим. ред.) я услышала, что госслужащие считают риэлторов надежными партнерами. УПН заслужила уважение властей, к местным риэлторам так хорошо относятся! Из-за того что у нас нет единства среди общественных организаций: было две, потом стало три, потом снова сократилось до двух, – нет уважения и доверия властей. Это большая проблема. Если диалоги и ведутся, то каждая общественная организация ведет их сама по себе, и общего результата не удается достичь. Риэлторам по-прежнему неудобно работать с государственными учреждениями. Каждый решает проблемы как может. <a href="#photo3">Константин Апрелев,</a> президент АН «Савва» (г. Москва) Неэффективность рекламы – Сложность работы московских риэлторов – отсутствие эффективной системы обмена информацией – мультилистинга. У нас есть информационные системы, но они, к сожалению, содержат большой объем некорректной информации. К тому же это – коммерческие системы, использование которых обходится крайне дорого для компаний. В Екатеринбурге такой проблемы нет, потому что создана единая база УПН, где информация не может быть искажена, поскольку ее поставляют в систему только профессиональные участники рынка, информация всегда актуальна. Это настоящая информационная система, содержащая стандарты, регулирующие не просто обмен информацией, но и стандарты проведения совместных сделок. Еще можно выделить проблему, которую испытывают риэлторы повсеместно в России, – падение эффективности рекламы. Это связано с высокой конкуренцией в рыночной среде. Недобросовестные участники рынка, размещая недостоверную информацию в СМИ и базах данных, вводят в заблуждение потребителей и профессионалов, дезориентируя потребителя услуг и дис-кредитируя сами СМИ. В Москве, например, более трех тысяч риэлторских компаний и более сорока тысяч уникальных объявлений о продаже квартир в месяц. Как среди них найти компанию, которая нужна вам? Как донести рекламный посыл до потребителей? Как найти корректную информацию об объекте недвижимости? Это серьезная проблема как для потребителя, так и для профессионала рынка недвижимости. И интернет, со всем его безграничным ресурсом, в этом вопросе, к сожалению, не помощник… Необходимо решать вопросы качества и корректности размещаемой в СМИ информации. Необходим переход к профессиональным информационным базам, аналогичным американским МЛС. <a href="#photo4">Алексей Шаврыгин,</a> директор по развитию АН «Новая жизнь» (г. Самара) Кадровый голод – Передо мной как перед руководителем остро стоит проблема кадров. Риэлторов, которые хотят работать, катастрофически не хватает. Эта такая сфера деятельности, где постоянного дохода нет. Дело даже не в количестве денег, а в стабильности – людям хочется иметь хотя бы минимальный оклад, который бы выплачивался им ежемесячно. Хотя риэлторы неплохо зарабатывают, если сравнивать со средним уровнем заработной платы. К тому же клиенты есть, сделок проводится достаточно много. Мы стараемся принимать на работу неопытных, молодых специалистов, потому что и компания у нас молодая. Новичков сразу погружаем в работу, задания даем. Некоторые осваиваются за месяц, конечно, они не становятся профессионалами, делают все под руководством коллег, например, сотрудники из юридического отдела сопровождает все их движения. Через полгода человек осваивается, получает базовые навыки. Хотя иногда такие ситуации возникают, которых раньше никогда и не бывало. Есть проблема текучки кадров: приходит человек, пару месяцев постажировался, понял, что это не его, и ушел. Далеко не все остаются. Но куда деваться? Без этого никак. А вот с опытными агентами по недвижимости, которые начинали свою карьеру еще в 90-е и в начале 2000-х годов, эффективно сотрудничать не получается – им трудно перестраиваться на новый формат работы, осваивать новые технологии. Кроме того, они устанавливают высокую комиссию и стремятся вокруг пальца, что ли, клиента обвести. А люди сейчас все подкованные, соглашаются платить разумные деньги за необходимые услуги. <a href="#photo5">Руслан Хабибрахманов,</a> директор АН «Флэт» (г. Казань) Обращение сразу в несколько компаний – В целом ситуация на рынке недвижимости Казани сопоставима со штилем. Нет явных примеров стоящих ребром проблем и вопросов. Дилеммы возникают лишь в следующем. Первое. Непонимание со стороны клиентов в части целесообразности и оптимальности работы по объекту недвижимости с одной компанией. Делая выбор в пользу нескольких компаний, клиенты до конца не осознают шаткость положения. Поступая данным образом, они формируют неправильное впечатление об объекте недвижимости, а также происходит «шквальное» воздействие на самого собственника конкурентными организациями. Каждая компания пытается выставить объект недвижимости по более низкой цене, чем у компании конкурента, тем самым не учитываются интересы клиента, продающего недвижимость. Второе. Органы власти, напрямую связанные с рынком недвижимости, не соблюдают сроки выполнения услуг по регламенту, что пагубно влияет на взаимоотношения клиента и риэлтора. Оптимизация алгоритма работы с государственными органами – основное изменение, которое бы реально по-способствовало ускорению процессов в сфере недвижимости. <a href="#photo6">Вероника Никитина,</a> заместитель директора РАН «Этажи» (г. Тюмень) Нежелание коллег работать по более высоким стандартам – Рынок недвижимости в нашем регионе переживает интересную ситуацию. Вопрос стоимости услуг животрепещущий. Одно из преобразований, которое было сделано в нашей компании в этом году, – введено фиксированное ценообразование. У большинства компаний оно плавающее. 1% или 2,5%? От чего зависит размер комиссионных? Некоторые риэлторы визуально оценивают людей и решают, сколько процентов от сделки сможет заплатить клиент. Это, конечно, не правильно. Поэтому в этом году мы внедрили фиксированное ценообразование. Стоимость услуг при фиксированном проценте комиссионных остается по сути та же, но ценообразование становится прозрачнее. У нас такая позиция – стараемся вводить более высокие стандарты, ориентируемся во многом на банки. Сейчас многие компании стараются подтянуться, но не у всех получается, потому что прежде чем такие нововведения вводить, надо в первую очередь подготовить сотрудников, чтобы они восприняли это адекватно. Риэлторы привыкли к одной системе, а теперь они вынуждены перестраиваться. Мы шли к этому где-то полгода, подготавливали внутреннюю среду. В других агентствах это колоссальная проблема. Некоторые коллеги не готовы идти по нашему пути, они не стремятся сделать рынок более цивилизованным. <a href="#photo7">Евгений Ронжанин,</a> директор красноярской городской службы недвижимости (г. Красноярск) Недобросовестная конкуренция – К проблемам можно отнести демпинг цен на услуги риэлторов из-за так называемых фрилансеров – частных риэлторов. Слишком простой вход на рынок дает им возможность туда попасть. Присутствие таких специалистов на рынке вызывает негатив у общества к профессии в целом. Это надо искоренять, бороться. Сейчас самое главное – сформировать положительное отношение общества к профессии. Рынка аренды у нас, в Красноярске, просто нет. Появилось множество сайтов и порталов с частными объявлениями, люди считают, что они обойдутся и без риэлторов. Риэлторы нужны разве что для проверки юридической чистоты сделки, а для этого вроде как юристы есть. Так что потребителям не понятно, зачем им нужны риэлторы. Мало кто вообще понимает, кто такой риэлтор. Единая информационная база сформирована, последние три года она была открыта для всех, в том числе и для потребителей. Планируется, что вскоре база будет предназначена только для внутреннего пользованиями специалистами по недвижимости. <hr> <table border="0" align="center"> <tr> <td> <img name="photo1" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo1.jpg" /> </td> <td> <img name="photo2" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo2.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> <img name="photo3" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo3.jpg" /> </td> <td> <img name="photo4" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo4.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td> <img name="photo5" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo5.jpg" /> </td> <td> <img name="photo6" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo6.jpg" /> </td> </tr> <tr> <td colspan="2" align="center"> <img name="photo7" src="http://nedv.info/files/photos/folder1/photo7.jpg" /> </td> </tr> </table>

Неравное соседство http://nedv.info/articles/neravnoe-sosedstvo Анна Асташкина Город Mon, 31 Oct 2011 03:57:07 GMT article

<img alt="Неравное соседство" src="http://nedv.info/files/unequal_neighborhood.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Участки, занятые частным сектором, еще недавно считались одними из самых перспективных. Сейчас большого интереса у застройщиков они не вызывают. Получив землю с нагрузкой в виде частных домов в докризисное время и потратив на выкуп старых построек миллионы, освоение новых подобных площадок девелоперы не считают экономически выгодным. И только сейчас заканчивают отселение докризисной земли. Зона риска Частный сектор в Екатеринбурге еще несколько лет назад был едва ли не самым опасным местом для жизни – зона перспективной застройки была окутана дымом внезапных пожаров и случайных несчастных случаев. Пожалуй, у каждого застройщика есть в арсенале истории о том, как на будущей стройплощадке оставался один человек, отказывавшийся переселяться. Сами застройщики его упертость объясняли непомерными запросами вроде «хочу дом на Лазурном берегу и коммерческую недвижимость в Канаде». Ситуация с такими гражданами не всегда заканчивалась благополучно, однако сейчас, говорят участники рынка, радикальные способы борьбы за такую землю не актуальны. «Никто не даст гарантии, что тот, кто останется последним, не запросит нереальную сумму за свой дом. Не всегда это заканчивается хорошо. Где-то кто-то может поскользнуться. Давно слышали про пожары в частном секторе? – комментирует собеседник журнала «Недвижимость», пожелавший остаться неизвестным. – Сейчас этим никто заниматься не будет – дом сгорит, а землю под застройку все равно не получишь. Если ранее администрация препятствовала оформлению права собственности на землю, и суды людям в этом отказывали, то сейчас ситуация изменилась». Выкупать не только дом, но и землю, которая теперь часто тоже оформлена в собственность, застройщики в настоящее время не считают экономически выгодным. «Мы, как правило, стараемся не входить в проект с отселением. На сегодняшний день это очень серьезный сдерживающий фактор. Если еще несколько лет назад участки с частным сектором признавались едва ли не самыми выгодным для застройки, то сейчас это одно из самых бесперспективных направлений», – говорит Тимур Уфимцев, генеральный директор ОАО «Синара-Девелопмент». Тем более что сейчас застройщики могут заниматься только проектами с отселением ветхого многоквартирного фонда. Все, что касается частного сектора, – это территории, полученные еще до введения аукционного порядка выделения земли, и здесь, по словам девелоперов, они остаются один на один с запросами собственника. «Как только владельцы ветхого жилья понимают, что к ним пришел застройщик, да еще и с известным именем, ценники на квадратные метры умножаются в разы. Были примеры, когда мы были вынуждены выкупать практически развалившиеся строения по цене квадратного метра выше, чем внутри третьего транспортного кольца Москвы», – комментирует Тимур Уфимцев. «Это космическая беда. Застройщики боятся отселять, прекратили брать участки с отселением. Сегодня юридический механизм, по которому застройщик может легально, по сути, изымать собственность, только один – после прохождения аукциона на развитие застроенных территорий. И сегодня с большим скрипом он запускается. Со всеми участками с обременениями, которые были выданы любыми механизмами, кроме этого – застройщики являются заложниками требований собственников», – считает Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала». Действительно, сейчас единственный законный механизм отселения для застройщика – аукцион на развитие застроенной территории. Первый и пока единственный подобный аукцион состоялся в Екатеринбурге весной. По его итогам были реализованы два лота. Один, включающий право развития территории в районе улиц Ирбитской – Вилонова площадью 55,1 тыс. кв. м, выиграло ЗАО «Атомстройкомплекс». Второй лот достался ООО «Управляющая компания «ЭФЕС». По признанию застройщиков, городу для развития нужны десятки таких аукционов. По словам Валерия Ананьева, генерального директора компании «Атомстройкомплекс», на полученном участке непосредственно переселением занимается городская администрация. Пока планируется отселение 29 бараков. «Сейчас как раз идет утверждение всех этих постановлений для того, чтобы правильно выполнить отселение в первых двух бараках на участке Ирбитская – Вилонова, – объясняет Валерий Ананьев. – Кроме того, в соответствии с законодательством идет утверждение планировки. Это вообще первый опыт подобной застройки в Екатеринбурге, и мы проходим все этапыв соответствии с регламентом». Расходы на отселение включаются в стоимость квадратного метра, но в компании успокаивают – цены постараются удержать в рамках рыночных. Предварительную стоимость затрат на расселение порядка 30 двухэтажных домов Валерий Ананьев оценивает в 1млрд 200 тыс. рублей. Несносные дома? Если от ветхого многоквартирного фонда с помощью таких аукционов город и может постепенно избавиться, то в случае с ветхим частным сектором это не панацея. По словам Владимира Крицкого, заместителя главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования, в законодательстве отсутствует норма, по-зволяющая «выставлять на подобные аукционы участки, застроенные старыми одноэтажными одноквартирными домами, а таких, в том числе в центре города, довольно много, и их тоже надо осваивать в соответствии с Генеральным планом. Более того, если в пределах одного квартала расположены и нежилые строения, подлежащие сносу, и ветхие частные домики, и многоквартирные дома, то для аукциона по развитию застроенных территорий такой квартал не годится, даже если последние находятся в аварийном состоянии. Борьба против этой законодательной нелепицы ведется, но пока она не принесла желаемого результата». По данным Михаила Волкова, заместителя начальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга, частный сектор прошловековой постройки занимает порядка 20% территории уральской столицы. «Это те территории, которые мы начали осваивать в конце 90-х – начале 2000-х, активно это делали и успели сделать это в центре города. Мы даже зашли на окраинные территории – я имею в виду ВИЗ – и успешно их расселяли. С принятием нового градостроительного кодекса и земельного кодекса процедура выкупа этих земельных участков встала в прямую зависимость от желания собственников земельных участков. Процесс освоения этих территорий практически остановился. Сегодня мы не имеем возможности выделять земельные участки, занятые правами третьих лиц», – говорит М. Волков. При этом в Генплане развития города предусмотрено освоение таких земель. «Генплан и детализирующие его Правила землепользования и застройки определяют перспективу для каждого участка, где в данное время стоят ветхие многоквартирные дома либо частные жилые постройки. В одних случаях это зона многоэтажной жилой застройки, в других — малоэтажной, индивидуальной. В каких-то местах по нынешнему част-ному сектору планируется пробить автодорогу, в каких-то намечается построить здания общественного назначения и так далее, – комментирует Владимир Крицкий. – Из оборота эти участки не выключены. В нашем городе существует программа отселения граждан из ветхого жилого фонда, и она реализуется. Например, в этом году в основном для этой категории екатеринбуржцев сдается многоэтажный дом, построенный на средства муниципального бюджета на улице Софьи Перовской». Надежды в борьбе с ветхим жильем в городской администрации возлагают на застройщиков, заинтересованных в получении земли и готовых нести расходы на отселение. Девелоперы же указывают на необходимость участия в этом процессе самой власти и запуска механизма частно-государственного партнерства. «Следует выделить два момента. Если отселяемое жилье ветхое или аварийное, значит, государство должно признавать его таковым, и тогда есть возможность применить государственные механизмы отселения. Так как альтернатива для владельца квартиры в бараке, расположенном в центре города с удобствами на улице, – это благоустроенная квартира на Ботанике или Уктусе, но большей площади. Мы готовы предоставлять метры с коэффициентом 1,5 к имеющейся площади и каждый раз договариваемся с собственником ветхого жилья о рыночной стоимости. А в результате получается, что цену диктует последний неотселенный владелец в бараке», – объясняет Тимур Уфимцев. «Освоение этих земель практически не представляется реальным, – считает Валерий Ананьев. – Мы можем договориться, а можем и не договориться с владельцами земельных участков. В соответствии с Генпланом застройка частного ветхого сектора в центре города не предусмотрена. Для этого есть выделенные администрацией территории. И мы готовы там заняться расселением с целью построить качественное новое жилье, но для этого должен быть соответствующий закон. Чтобы люди нас воспринимали адекватно, а не требовали по стоимости целый подъезд за то, чтобы они освободили участок в 10 соток». «Если администрация захочет продать эту землю, она должна людей отселить, постройки снести, решить вопрос по подключению к сетям – хотя бы не подвести их, а предоставить техусловия. Если компания захочет сделать то же самое, она должна пойти к каждому жильцу, договориться с ним и купить у него домовладение. А если в собственности дом и земля, то купить и дом, и землю. Затем пойти в суд – оформить право собственности на каждый земельный участок, после этого все участки объединить и оформить право собственности на всю землю. Затем обратиться в администрацию с просьбой разрешить на этом участ-ке строительство. В администрации дадут список необходимых согласований. И после этого могут дать разрешение на строительство, а могут и не дать, – объясняет представитель одной из строительных компаний. – Какая компания в здравом уме будет всем этим заниматься?». В администрации же ссылаются на отсутствие средств на такую подготовку. «Муниципальный бюджет не обладает достаточными ресурсами для того, чтобы быстро решить проблему такого масштаба своими силами, то есть отселить людей, произвести снос, очистить участки от прав третьих лиц и выставить их на земельный аукцион, так сказать, белыми и пушистыми», – утверждает Владимир Крицкий. «Здесь будет стадион» Действенный механизм, уже опробованный на практике, у администрации все же есть – изъятие территории для муниципальных нужд. Таким образом, в частности, был решен вопрос с домом, который в течение длительного времени препятствовал расширению улицы Щербакова. Именно этот случай и сами застройщики называют прецедентным, говоря о том, что теперь городской власти суды с собственниками не страшны. Таким же образом, видимо, будет разрешена и ситуация с последним частным домом на улице Татищева, где планируется расширение дорожного полотна. На что же в действительности имеют права жители, чьи дома попадают под снос? В случае изъятия территории для муниципальных нужд, говорит Иван Волков, управляющий партнер Юридической фирмы «Юрлига», администрация обязана уведомить владельца дома и земельного участка, попавшего в зону строительства социального объекта, за год до начала строительства. «В соответствии с гражданским законодательством стороны действуют исходя из принципов разумности, справедливости. Соответственно, если территория попала в зону развития и будет осуществляться изъятие, после уведомления об этом соб-ственников и арендаторов земельных участков производится оценка земли и строений независимым оценщиком, которого определяет муниципалитет. Если жильцы не согласны с выкупной ценой, они вправе обжаловать эту оценку в суде. В таком случае уже суд будет определять среднерыночную стоимость этих объектов. При определении выкупной цены жилого помещения должна учитываться не только рыночная стоимость этого помещения, но и затраты собственника, связанные с его изъятием, в том числе: затраты на переезд, временное проживание в ином жилом помещении до приобретения в собственность нового, поиск другого помещения для приобретения его в собственность, оформление права собственности на другое жилое помещение, а также другие затраты, связанные с изъятием. В перспективе граждане самостоятельно могут по-строить на этом участке трехэтажный коттедж вместо существующего, но в то же время и лишиться такой возможности – когда муниципалитет примет решение об использовании данного земельного участка для муниципальных нужд, например, для строительства стадиона или больницы», – поясняет Иван Волков и приводит в качестве примера судебное разбирательство с ЗАО «Домострой», где он защищал интересы жильцов барака, попавшего в зону застройки. «У семьи из пяти человек имелась приватизированная комната площадью 16 кв. м, земля была муниципальной. Собственникам комнаты предложили 16 квадратных метров в доме, который будет построен на месте этого барака. Однако таких площадей в новых домах не предусматривалось, а дополнительных средств для расширения у семьи не было. Мы судились и с ЗАО «Домострой», и с администрацией, которые представляли свои интересы сообща, и надо сказать, вели себя очень агрессивно. Мне приходилось очень жестко отстаивать интересы своих доверителей. Суд принял решение в нашу пользу, и людям вместо 16 квадратов дали двух- и трехкомнатную квартиру. Мы исходили из того, что муниципалитет должен предоставить равнозначное жилье, на которое к тому же эта семья имела право и ранее, поскольку стояла в очереди на улучшение жилищных условий. Судебное разбирательство тянулось целый год, а до этого жители еще год боролись с застройщиком, который произвел отключение электричества. И в настоящее время на рынке существуют нецивилизованные методы изъятия собственности граждан в целях развития и застройки территории, и многие строительные компании ведут агрессивную политику в данном направлении», – рассказывает юрист. При этом нередко занижается и выкупная стоимость жилья, квадратные метры предлагаются в отдаленных районах города. В этом случае, говорят и в аппарате Уполномоченного по правам человека в Свердловской области, единственный способ добиваться справедливости – идти в суд. Сама омбудсмен Татьяна Мерзлякова отмечает, что подобных жалоб в аппарат поступает немного, и она не всегда встает на сторону собственников. «Как правило, когда люди чувствуют, что застройщик обязан им предоставить жилье, начинают называть заоблачные цифры. К нам обращались собственники таких домов с вопросами о несогласии с выплачиваемыми суммами – в этом случае ничего другого, кроме как обжаловать их в суде, нет», – считает Татьяна Мерзлякова. Что делать? Для установления четких правил игры и ускорения развития территорий, в настоящее время занятых частным сектором, находящемся не в лучшем состоянии, в администрации предлагают распространить на Екатеринбург специальный закон по примеру Владивостока и Сочи. «Если нам нужно застраивать города красиво и комфортно, конечно, эту проблему нужно решать на государ-ственном уровне. Оставлять такие территории в центре города было бы неправильно. Эта проблема была решена для определенных городов – это Сочи и Владивосток… Считаю, что такую практику нужно в дальнейшем планировать и для остальных территорий. Иначе просто их развития не будет», – высказывает мнение Михаил Волков. Возможность принятия такого закона на региональном уровне не исключают и в Министерстве строительства и архитектуры Свердловской области. «Принятие такого закона к градостроительному кодексу, который регулирует изъятие соб-ственности в государственных нуждах, возможно. К сожалению, действующий кодекс регулирует не все, с чем приходится порой сталкиваться, поэтому пересмотреть его стоит», – комментирует Владимир Вениаминов, главный архитектор Свердловской области. Вероятность введения подобного закона приветствуют и застройщики, для которых такая законодательная инициатива могла бы существенно упростить процесс освоения застроенных территорий. Однако каким образом это может отразиться на самих собственниках индивидуальных домов – большой вопрос. Не получится ли так, что право собственности, которое и сейчас не является незыблемым, и вовсе будет повсеместно попираться? Уже на законных основаниях.

Татьяна Мерзлякова: «Беспросветность в сфере жилья преодолела даже я» http://nedv.info/articles/tatyana-merzlyakova-besprosvetnost-v-sfere-zhilya-preodolela-dazhe-ya Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 25 Oct 2011 10:04:22 GMT article

<img alt="Татьяна Мерзлякова: «Беспросветность в сфере жилья преодолела даже я»" src="http://nedv.info/files/merzlyakova_t.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Порядка 50 обращений о нарушениях прав на жилье по-ступает в аппарат Уполномоченного по правам человека Свердловской области ежемесячно. Чаще всего люди сталкиваются с нарушениями своих прав при постановке на учет в качестве нуждающихся, при признании их жилого помещения ветхим или аварийным и при попытках приватизировать квадратные метры в бывших общежитиях. Еще одна острая проблема – неисполнение вступивших в силу судебных решений. Опыт борьбы с бюрократией на местах и практика отстаивания прав свердловчан на жилье аппаратом омбудсмена совместно с областной прокуратурой впервые были обобщены и стали основой специального доклада, который Татьяна Мерзлякова, Уполномоченный по правам человека Свердловской области, представила в пресс-центре «Интерфакс». Все равны – На первом месте среди обращений к нам стоят вопросы по праву на жилище. Это не может нас не радовать. Когда люди спорят о том, что им нужно дать жилье, это гораздо лучше, чем когда они не пишут и не верят, что кто-то их из ветхих домишек переселит. В предыдущие годы писать о соблюдении прав в этой области было сложно – у Свердловской области не было финансовых возможностей работать по жилищному праву. Сейчас, когда выделены большие средства на жилье для ветеранов Великой Отечественной войны, для детей-сирот и других льготных категорий, если кто-то из тех, кому положено жилье, не получает его, это означает грубейшее нарушение со стороны чиновника или просчет самого человека на каком-то этапе. Мне очень не нравится, что некоторые люди, имея право на жилье и не веря, что когда-нибудь они его получат, не встают в очередь. Так получилось с инвалидами войн. Когда был принят закон о том, что жилье предоставляется только тем, кто встал на очередь до 1 января 2005 года, люди не вставали на учет, потому что не верили. Мы весь год боролись с бюрократией, доказывая, что категории инвалидов войн для нас одинаково равны, независимо от того, стояли они в очереди до или после этого времени. Куда мы только не писали, сколько поправок не делали в закон! И только через год президент принял решение о том, что инвалиды Великой Отечественной войны равны независимо от времени постановки на учет. В очередь? – Имеют право на отдельное жилище люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, и здесь мы очень отстали даже от нашего же советского времени. Это, пожалуй, единственное направление, где и я как Уполномоченный по правам человека могу сказать, что я не получила результата. Несмотря на то, что мы очень много по нему работаем. Все остальные направления при совместном решении с прокурором Свердловской области, прокуратурами районов, мы все-таки сдвинули с мертвой точки. Здесь же нет механизма – ни федерального, ни областного, есть только Жилищный кодекс, который предусматривает для них право на внеочередное предоставление жилья. Мы этим людям помогаем выходить в суд. Но отсутствие механизма для меня остается тревожным сигналом. Проблема с жильем для детей-сирот решится не ранее 2013 года, но она решится. Свердловская область первой начала давать жилье детям-сиротам. В связи с кризисом мы два года потеряли, сейчас же сделали большой шаг вперед. И министерство строительства, и председатель областного правительства меня заверяют, что к 2015 году вообще очереди не будет. Я бы хотела, чтобы все категории граждан, которые имеют право на жилье, сегодня вставали на учет. Мне приходится слушать на своем приеме о том, как грубо людей принимают в жилищных комитетах, и они все это иногда терпят. Мы не заставляем вас воевать с местными комиссиями один на один. Придите к нам. Если мы считаем, что человек имеет право на жилище, мы это доказываем – судимся и побеждаем. Эту беспросветность в сфере жилья преодолела даже я. Честно говоря, если мы не считаем, что человек имеет право на жилье, мы не будем ему помогать, даже если очень хотим. А если такое право есть, мы будем его добиваться. И мы рекомендуем его добиваться. Повысить прозрачность – Для меня вопрос прозрачности очередей долгие годы остается самым серьезным. Я писала на эту тему В. Басаргину (министру регионального развития РФ – Прим. ред.). Виктор Федорович сказал, что очередь для инвалидов войн они могут контролировать, поскольку выделяют средства, а там, где они средства не выделяют – должно контролировать только местное самоуправление. У меня на слуху есть несколько начальников комитетов по жилищной политике, которые, мне кажется, очень субъективны. При этом, к примеру в Екатеринбурге, можно очень легко следить за очередью. Если кому-то не верится, что его очередь двигается, мы запрашиваем данные. В Нижнем Тагиле вывешивают списки в комитете по жилищной политике. Депутаты всех уровней имеют право комиссионно решать эти вопросы, но мы рекомендуем вопрос постановки на учет не оставлять только на ответственность руководителей исполнительной власти, какой бы это ни был уважаемый человек. Надо следить за этими очередями. Чиновник обязан сообщать человеку, каким он стоит в очереди. «Мне бы чего-нибудь в подвале…» – Когда ко мне заходил человек и говорил – «мне бы чего-нибудь в подвале, мне страшно жить в этом доме», это было очень тяжело. Сейчас и Россий-ская федерация в лице Министерства регионального развития, и Свердловская область, и муниципалитеты ведут свои программы по сносу ветхого жилья. Естественно, раз появились деньги, количество желающих признать свое жилье ветхим оказалось значительно больше, чем ожидалось. В Екатеринбурге этот вопрос решается активно. Новоуральск меняет ветхое жилье на новое, Нижний Тагил умудрялся строить в последние годы так, что даже жалоб оттуда от граждан не было. Но проблема остается – во многих территориях главы говорят: «Не будет у нас никогда денег, чтобы строить новое жилье». Тем не менее есть люди, есть закон, и независимо от воли чиновников, от их приоритетов мы должны предоставлять жилье. Мы много занимаемся и нарушениями прав граждан на приватизацию жилых помещений, расположенных в зданиях бывших общежитий. В тех общежитиях, которые раньше принадлежали Свердловской области, а сейчас переданы в муниципальную собственность, это право не нарушается. Тем не менее остаются проблемы в местном самоуправлении. К примеру, в Туринске для кого-то новость, что право на приватизацию человек должен иметь. Там нам приходилось работать только через прокурора Свердловской области, потому что никто другой жителям не помогал. С нами не сразу согласилась даже местная прокуратура. Если человек ни разу не использовал это право и был поселен до того, как общежитие было передано в муниципальную собственность, мы будем отстаивать этого человека. Из спецдоклада: Крик о помощи поступил в адрес Уполномоченного от группы учителей, проживающих в здании бывшей школы № 54 по ул. Адмирала Ушакова в пос. Рудный. На основании заключения от декабря 2007 г., составленного по результатам технического обследования здания школы № 54 экспертной комиссией УГТУ-УПИ ООО «СТРОЙПОЛИТЕХ», строение признано непригодным для эксплуатации и дальнейшего проживания. Начиная с 2007 года жители здания бывшей школы обивали пороги отдела образования и отдела по учету и распределению жилья администрации Чкаловского района Екатеринбурга, отдела образования администрации Екатеринбурга. Были неоднократные обещания по расселению, однако на деле так ничего и не происходило. В то же время в комнатах, в которых проживали со своими детьми учителя, появились плесень и сырость, на стенах развивался грибок. Ситуация была осложнена тем, что у граждан, проживающих в здании бывшей школы, отсутствовали в установленном порядке оформленные правоустанавливающие документы. Тем не менее в ходе проведенной по просьбе Уполномоченного проверки прокуратурой Чкаловского района города Екатеринбурга установлено, что здание находилось в предаварийном состоянии, физический износ фундамента здания составлял 40–45%, меж-этажных перекрытий – 60–65%. В итоге на имя главы администрации Чкаловского района Екатеринбурга внесено представление об устранении нарушений действующего законодательства с требованием решения вопроса о постановке граждан, проживающих в вышеуказанном здании, на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений с последующим предоставлением таковых. Суд да дело – Не всегда местное самоуправление так жестоко к своим гражданам, что не хочет ставить их на учет. Но когда возникает пограничная ситуация, они говорят – пусть пройдут суды. По инвалидам войн это буквально сотни процессов за последние годы. По детям-сиротам прокуратура выиграла порядка 800 исков. Но мы этими цифрами не гордимся. Нашим органам местного самоуправления не надо страховаться судебными решениями. Сейчас есть закон Российской Федерации о компенсации за нарушение права на судопроизводство (68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок» от 30 апреля 2010 г. - Прим. ред.) и отдельная глава в Гражданско-процессуальном кодексе. Это сильно влияет на работу службы судебных приставов, потому что они несут ответственность за неисполнение решения перед российским законодательством. Областной суд к концу года собирается обобщить практику по этому закону. Мы думаем, что сейчас с этой проблемой будем справляться легче. Из спецдоклада: Заочным решением Камышловского городского суда от 21.03.2011 года на администрацию Камышловского городского округа была возложена обязанность предоставить П. с учетом состава семьи – жены и сына – жилое помещение вне очереди, бесплатно, на условиях социального найма. Главой Камышловского городского округа Уполномоченный был уведомлен о том, что администрация Камышловского городского округа отказывает семье П. в предоставлении жилого помещения, ссылаясь на отсутствие свободного жилья в городе, соответствовавшего нормам предоставления на семью с учетом требований главы 8 Жилищного кодекса РФ и права на дополнительную площадь. Камышловская межрайонная прокуратура провела проверку по данному факту. По ее результатам 10.05.2011 года должник (Администрация) предупрежден об уголовной ответственности по статье 315 Уголовного кодекса Российской Федерации. В настоящее время готовится второе предупреждение.

Недосягаемая высота http://nedv.info/articles/nedosyagaemaya-vysota Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 24 Oct 2011 03:31:54 GMT article

<img alt="Недосягаемая высота" src="http://nedv.info/files/unattainable_height.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Высокий потолок, огромные окна и неоштукатуренные стены – основные параметры лофта – места для жизни, работы и отдыха. Только представьте: не разгороженное стенами помещение немыслимых размеров (исключение составляет разве что санузел). Зоны сна, приема гостей и кухня разграничены только цветовым и фактурным решением стен, расстановкой мебели. Площадь запросто может достигать 500 м², при том что квадратный метр лофта продается по цене метра квартиры в доме премиум-класса. Мода на лофты докатилась и до столицы Урала. Уже вскоре первые лофты будут представлены несколькими застройщиками Екатеринбурга. Идея использования заброшенных промышленных предприятий в качестве жилья и художественных мастерских возникла в начале прошлого века (20-е годы) в фабричном районе Манхэттена. Во время великой депрессии остановились ряд мануфактур, часть была выведена за городскую черту. Переобустроенные цеха приглянулись людям творческих профессий: их привлекали характеристики помещений (высокие потолки, большие окна и центральное расположение зданий) и невысокие арендные савки. В лофтах были открыты галереи, проводились выставки, организовывались приемы. Например, пионер поп-арта Энди Уорхол сделал из своего лофта на Манхэттене, который он назвал «Фабрика», нечто вроде мастерской, которая была открыта для всех желающих. Уорхол постоянно проживал в лофте, там же устраивались вечеринки и выставки. Во многом благодаря легендарному художнику лофт получил широкое распространение. Из-за роста цен на недвижимость представители богемы вскоре оказались не в состоянии содержать огромные площади в центральной части города. Лофты перешли в руки состоятельных горожан. Таким образом жилье экономкласса стало элитным. «Без сомнения, лофт-квартиры являются уникальным типом недвижимости, которая востребована довольно определенной и нередко претенциозной клиентурой. Наличие их на рынке ограничено», – комментирует Илья Битков, риэлтор Coldwell Banker Residential Brokerage (США). По мнению эксперта, на родине лофта – в Соединенных Штатах в настоящий момент на рынке присутствует три вида лофт-апартаментов:  <ul> <li> квартиры, интерьер которых оформлен в лофт-стиле;</li> <li> лофт-резиденции в новостройках;</li> <li> настоящие лофты, где бывшие фабричные цеха переоборудованы в жилые помещения.</li> </ul> «Настоящие лофт-резиденции выстроены в корпусах бывших заводских  или промышленных объектов. Одно из самых престижных мест для лофтов, без сомнения, район Сохо (Soho) в нью-йоркском Манхеттене. Подобная недвижимость в 200–450 м² будет стоить 2,5–5,5 миллиона долларов и более. Именно в этом сегменте можно говорить о настоящих архитектурных находках, так как корпусы бывших фабрик были выстроены в середине девятнадцатого века и требовали нестандартных решений для перестройки и внутреннего дизайна. В то же время вокруг Манхеттена до сих пор существуют районы, где и по сей день превалируют индустриальные постройки 50–70-х годов. Именно здесь лофты заняли бетонные или даже просто отделанные алюминиевыми листами корпуса цехов и складов – ярким примером будет один из городков района Квинс (Queens) – Long Island City. Район этот, расположившийся на самом берегу реки Ист Ривер (East River), отделяющей Квинс от Манхеттена, давно облюбован художниками, предпочитающими устраивать здесь свои мастерские. Цены подобных лофтов уже редко шагают за миллион долларов, а их жильцы зачастую предпочитают жить в арендованных площадях, нежели становиться их собственниками. В любом случае и лофты Манхеттена и их «провинциально-промышленные» соседи пользуются большим спросом», – рассказывает Илья Битков. Бум проектирования лофтов в новостройках пришелся на вторую половину 90-х годов. Они значительно дешевле классических лофтов: «Квартиры подобного плана располагаются на последних этажах, где за счет увеличения высоты потолков и устранения чердачного пространства удается отвоевать заветные квадратные метры. В этом случае потолок второго этажа будет скошен. Существует и ряд построек, стилизованных под лофт-резиденции прошлых лет, где при строительстве соблюдаются архитектурный дизайн и дополнительная высота потолков. Можно сказать, что в данный момент популярность подобных вариантов несколько снизилась, так как во многих случаях цена лофт-апартаментов будет не столь значительно уступать дуплекс-резиденциям, где собственник может разместиться на двух полноценных этажах. В данном сегменте, к примеру в городах штата Нью-Джерси, расположенных на побережье реки Гудзон, что прямо напротив Манхеттена, часто можно встретить варианты по цене 650–950 тыс. долларов за 130–200 м²», – приводит цифры эксперт. Западная мода В середине века мода на жилье в промобъектах докатилась до Старого Света. Классический лофт является самым дорогим видом жилья в Европе не только из-за его многочисленных преимуществ, но и потому, что старых промышленных зданий становится все меньше при неизменно высоком спросе. Именитые дизайнеры борются за право обустроить пром-предприятие. В Москве первые подобные объекты появились порядка пяти лет назад. Об особенностях лофтов в столице рассказывает Константин Апрелев, президент АН «Савва» (г. Москва): «О появлении двухэтажных студий на базе промышленных объектов на рынке говорили еще десять лет назад. А появились они, по моим ощущениям, где-то лет пять назад. Это промышленные объекты, реконструированные для использования в качестве жилья. Возможно, первым на рынке стал «Манхеттен» на Верхней Масловке. С тех пор реализовано не более десятка проектов. Территориально это Ленинградка, Тульская, Комсомольский проспект, традиционно привлекательные для проживания районы Москвы с высокими ценами на жилье. Предложений таких немного, это эксклюзив. Квадратный метр лофта по стоимости равен квадратному метру в домах бизнес-класса – цена начинается от 200 тыс. рублей за м². Такие студии имеют, как правило, небольшую площадь – от 32 м². В редких случаях метраж доходит до 150». Эксперт отмечает, что лофты в столице – модный тренд и раскупаются они мгновенно, еще на начальной стадии реконструкции объектов. Менее ликвидными являются помещения большой площади с плохим расположением, находящиеся в непо-средственной близости от промзон. На последнем этаже До Екатеринбурга эта мода дошла с большим опозданием. Первый лофт был возведен в жилом комплексе на ул. Белинского порядка пяти лет назад. В настоящий момент он находится в  частном владении. Один из известных фотографов города разместил там свою студию. Екатеринбургские застройщики оказались более щедрыми на метры – площадь лофта в разы превзошла московские аналоги – 400 м², высота потолков – 7 м. Объект недвижимости является еще и арт-пространством, поскольку над интерьером работал небезызвестный архитектор Дмитрий Позаренко. В настоящий момент лофт выставлен на продажу. Хозяин планирует выручить от продажи 50 млн руб. По словам Павла Неуймина, специалиста по недвижимости, который занимается реализацией  объекта, сейчас готовится масштабная рекламная  кампания: «Рекламная  кампания рассчитана, скорее, на московских покупателей, чем на екатеринбургских. В нашем городе люди еще не знакомы со стилем лофт, мода доходит с большим опозданием». По мнению специалиста по недвижимости, говорить о предположительном сроке экспозиции нельзя, поскольку объект эксклюзивен –  аналогов в нашем городе пока  еще нет. Впрочем, у риэлтора есть основания полагать, что объект будет продан в течение полугода. В противном случае он может быть сдан в аренду. Вероятно, арендатора найти будет также непросто: ставка составит 430 тысяч рублей в месяц. Кроме того, две строительные компании анонсировали возведение лофтов. Об этом нам рассказал Андрей Бродский, директор АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: «Есть ли лофты в Екатеринбурге? Четыре последних этажа «Высоцкого» можно так рассматривать. AVS-Group в своем бизнес-центре на Мамина-Сибиряка предлагает лофты, но в наших реалиях это помещения на верхних этажах площадью от 220 м², да и высота потолка – 2,9 м²». Действительно, в бизнес-центре «Манхеттен» отделочные работы идут полным ходом. Уже известно, что 15 и 16 этажи будут отданы под лофт-апартаменты. Располагаются они не на последнем этаже – выше будет еще один этаж с техническими помещениями. Общая площадь всех помещений этого типа в бизнес-центре составляет 2300 м². Покупатель сам может выбрать подходящую конфигурацию апартаментов площадью от 220 м² до 700 м². Базовая версия не предполагает внутренних перегородок, ведь лофты – это свобода, в том числе и в личном пространстве. Стоимость квадратного метра обратно пропорциональна площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра. При покупке самого компактного лофта площадью 220 м² цена одного квадрата составит 120 тысяч руб. Потенциальные покупатели, на которых делает ставку «AVS Group», – это арт-богема (дизайнеры, художники, архитекторы) и бизнесмены, которые желают жить и работать в одном месте. К возможности быстрой продажи лофт-апартаментов риэлторы относятся скептически. «Если есть в Екатеринбурге люди, ездящие на Bentley и носящие на руке «Vasheron Constantin», то будут покупатели и у лофтов. Сегодня же доля покупателей элитного жилья в общем объеме реально проведенных сделок составляет менее 1%», – приводит статистику Андрей Бродский. Несмотря на это, пока Екатеринбург не может похвастаться настоящими лофт-апартаментами – все представленные объекты размещены в новостройках, а не в заводских или складских помещениях. Есть и другие нюансы, например, небольшая высота потолков. «Мы предлагаем нашим покупателям помещение на верхнем этаже нежилого здания с большим пространством, панорамным видом на Екатеринбург, с отделкой в модном сейчас стиле лофт. Вряд ли кто-то из потенциальных клиентов готов сегодня поселиться в бывших заводских корпусах, как это предполагает классический лофт», – замечает Лев Тетин, коммерческий директор компании УК «AVS Девелопмент». Некоторые эксперты считают, что лофт вообще нельзя рассматривать как самостоятельный тип недвижимости – в нормативных документах он точно не фигурирует. Скорее, нужно говорить об определенным образом оформленном пространстве. «В моем понимании лофт – это тип атмосферы помещения. Этот прием часто используют в дизайне помещений, делают окружающие стены похожими на старую кирпичную кладку, используют ржавые металлические конструкции и так далее», – высказывает мнение архитектор Кирилл Федоров. В перспективе В Москве и Санкт-Петербурге для лофтов используются промышленные объекты. Теоретически в Екатеринбурге, городе-заводе, эта идея должна прижиться как нельзя лучше. Необходимость приспособления промышленных предприятий под гражданские нужды понимают и на государственном уровне. На сегодняшний день за городскую черту выведено два крупных объекта: Подшипниковый завод № 6 и Уралобувь. Масса небольших предприятий и складов – пока только планируется. «Работы тут непочатый край. У нас помимо крупных заводов, которые являются градообразующими, – Уралмаша, Химмаша, Эльмаша – есть куча мелких предприятий, которые занимают огромнейшие территории – склады, базы – это то, что в принципе городу не нужно, город проживет и без них. Они могут находиться в какой-то агломерации, на ближайшей территории. Территория УралКабеля рассматривается под будущую застройку. Зачем содержать два завода, производящих одну и ту же продукцию: один в Пышме, другой – в Екатеринбурге? Можно сконцентрировать производство в Пышме, производить этот кабель в достаточном количестве, а эта территория в центре Екатеринбурга, улица Татищева, будет прямым продолжением улицы Ленина», – рассказывает Михаил Волков, заместитель начальника управления Главархитекруры. Чиновник рассказал, что был в Штатах и видел переоборудованные цехи под жилые комплексы, точно так же должны быть реконструированы и наши заводы. Приспособление фабрики для иных нужд – единственный приемлемый вариант, поскольку некоторые заводские здания являются объектами культурного наследия. «Есть интересный проект решения вопроса по застройке мельзавода. Там есть здания, которые являются уникальными мельницами. Один из путей развития ее по западному пути – приспособление объекта под иные задачи. Так делается на Западе. Я был в Соединенных Штатах, огромнейшая фабрика Lucky Strike (г. Дарем, Северная Каролина. – Прим. ред.) по производству сигарет практически вся сейчас является жилым комплексом. Но мы должны понимать, что это будет за жилье... Оно своеобразное. Мы, например, спрашиваем: как у вас с инсоляцией? А они отвечают: а что это такое? Для них это не вопрос», – рассуждает о специфике редевелопмента Михаил Волков. *** Есть ли у настоящих лофтов в Екатеринбурге будущее – большой вопрос. Во-первых, не ясно, увлечет ли индустриальная романтика состоятельных уральцев – консервативных и прагматичных, привыкших к комфорту. Однако есть вероятность, что потенциальные покупатели будут рассматривать лофт в качестве статусного приобретения. Во-вторых, зачастую выгоднее снести старый цех и построить жилую высотку, чем переоборудовать помещение. Кроме того, к настоящему моменту в России не сформирована практика реализации подобных проектов. В переоборудованных мануфактурах невозможно выдержать нормы СНиП и СанПиН для жилых помещений, вслед-ствие чего эти объекты невозможно будет перевести в жилой фонд. </x>

Тернистый путь саморегулирования http://nedv.info/articles/ternistyy-put-samoregulirovaniya Анна Асташкина Город Fri, 21 Oct 2011 04:57:11 GMT article

<img alt="Тернистый путь саморегулирования" src="http://nedv.info/files/thorny_path_of_self_regulation.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Крупные российские игроки рынка недвижимости заявляют о необходимости перехода риэлторского сообщества на саморегулирование. Только так, по их мнению, произойдет признание профессии на государственном уровне, рынок недвижимости станет прозрачнее, а работа риэлтора – безопаснее для клиента. В государственном реестре саморегулируемых организаций уже содержатся сведения о четырех объединениях риэлторов, базирующихся в Омске, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и Кемерово. Все они зарегистрированы в нынешнем году с разницей чуть ли не в несколько дней. Процесс вступления риэлторов на путь саморегулирования набирает обороты, но реакцию вызывает неоднозначную. Первый шаг Переход на саморегулирование участники рынка называют первым шагом для принятия специального закона, регламентирующего риэлторскую деятельность и признания профессии на государственном уровне. «За 20 лет своего развития рынок столкнулся с серьезной проблемой – замещением качественной риэлторской услуги суррогатом с непонятными юридическими последствиями. Перед государством и всеми профессиональными участниками рынка недвижимости сегодня особо остро стоит задача нейтрализации недобросовестного сектора, задача оградить население от откровенно непрофессиональных личностей», – говорит Анна Лупашко, президент-элект Российской гильдии риэлторов (РГР). После отмены государственного регулирования в виде института лицензирования этого вида деятельности доступ на рынок недвижимости оказался открытым для всех. Ситуация привела к тому, что сейчас сами риэлторы готовы взять контроль над собой в свои руки. Почти в каждом регионе России создано не по одному объединению агентств недвижимости. По сути, каждое из них, в рамках 315-го Федерального закона «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007, может создать собственную СРО. Для этого необходимо выполнить несколько требований: собрать воедино не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности, разработать стандарты и правила профессиональной деятельности, застраховать ответственность и (или) сформировать компенсационный фонд, создать специализированные органы для контроля за исполнением всеми членами СРО утвержденных стандартов. В Российской гильдии риэлторов говорят о важной роли саморегулирования в части систематизации уже имеющихся правил и выработки единого национального стандарта профессиональной деятельности и создания в конечном итоге единого национального объединения риэлторов, о котором в 315-м Федеральном законе пока нет ни слова. «Мы считаем, что все саморегулируемые объединения каждой из профессий должны объединяться в одно национальное объединение. Только это позволит консолидировать необходимые интеллектуальные и финансовые средства для того, чтобы создать стандарты. Мы считаем, что нужно дополнить 315-й Федеральный закон о саморегулировании поправками. Если эти поправки будут внесены и будет прописана роль национальных объединений, с нашей точки зрения, это усилит стандартизацию на национальном уровне», – комментирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Вступление на путь саморегулирования в РГР уже проработано – первым шагом должно стать создание СРО на региональном уровне – представительства гильдии есть в 55 субъектах. И этот процесс уже запущен – первая СРО в составе РГР зарегистрирована в Нижнем Новгороде. По словам Анны Лупашко, еще в 10 регионах, в которых представлена гильдия, идет активная работа по регистрации саморегулируемых организаций, в 9 регионах – по их созданию. После завершения этого процесса в РГР перейдут к созданию национального объединения СРО. «РГР, по сути, и есть саморегулируемое сообщество, просто оно саморегулируемое не по закону. Грубо говоря, по закону нужно зарегистрироваться в реестре, и тогда вы можете назваться СРО, – поясняет Константин Апрелев. – У нас есть система сертификации, которая существует уже 9 лет, она практически подготовила РГР к переходу на саморегулирование. Более того, именно на основе системы сертификации законодатели разработали законопроект о саморегулировании». Пока РГР находится на стадии создания региональных саморегулируемых организаций и поэтапно формирует основу для легализации профессии, в Омске говорят, что уже создали национальное объединение. Причем пошли почти по такому же пути, что и гильдия. «У нас было создано некоммерческое партнерство «Профессиональные риэлторы Омской области» 27 сентября 2010 года с целью введения саморегулирования, – говорит Нина Карпенко, президент НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области». – Ограничения для вступающих компаний – минимум год работать на рынке недвижимости, а затем выполнять Устав, принятый кодекс этики и стандарты практики. Кодекс этики я писала сама, я юрист по образованию. 13 апреля 2011 года была зарегистрирована СРО, в которой на сегодняшний день 107 компаний. Второй этап – создание Национальной палаты недвижимости, что мы сделали буквально две недели назад. Это российское объединение, в него вошли три СРО трех регионов – Кемерово, Омска и Санкт-Петербурга. Я являюсь президентом Национальной палаты». Как пояснила Нина Карпенко, организация зарегистрирована как некоммерческое партнерство и объединяет саморегулируемые организации в сфере недвижимости и те, что приняли решение идти по пути создания СРО. Целью создания Национальной палаты названа «необходимость формировать федеральные стандарты, которые были бы едиными для регионов, и законодательное закрепление норм и правил риэлторской деятельности». В настоящее время поданы документы на регистрацию данной организации в государственном реестре. «Обязательными являются аттестация для риэлторов, сертификация – для фирм. Защиту клиентов осуществляет дисциплинарная комиссия. Страхование профессиональной ответственности и компенсационный фонд созданы в соответствии с 315-м законом», – уточняет Н. Карпенко. Согласно 13 статье 315-ФЗ «В случае применения в качестве способа обеспечения ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами системы личного и (или) коллективного страхования минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности каждого члена не может быть менее чем тридцать тысяч рублей в год». В Уральской палате недвижимости (УПН), являющейся коллективным членом РГР и организатором саморегулируемой организации под названием «Свердловский союз сертифицированных риэлторов» (НП «СССР»), такие суммы называют ничтожно малыми для страхования риэлторской деятельности и идут другим путем. «Для НП «СССР» мы выбрали ту форму, которая уже существует в системе сертификации – это страхование ответственности. Причем у нас существует договор коллективного страхования, подразумевающий лимит выплат по каждому страховому случаю – 5 миллионов рублей», – говорит Рустем Галеев, исполнительный директор УПН и вице-президент РГР. Стандартом единым? Каким образом в ситуации, когда каждая СРО разрабатывает собственные стандарты, можно говорить о возможности создания единого национального стандарта – пока большой вопрос. «Если два риэлтора совершают сделку – один по одним стандартам, а другой по другим, они никогда не договорятся и сделку нормально не проведут. Она будет небезопасной, некачественной и так далее. По этой причине нужны национальные стандарты. И второе – сегодня до 30% сделок совершают непубличные специалисты. Они, может, и профессиональные, но никто не может понять, как можно оценить уровень их профессионализма. Они оказывают неполноценную услугу, соответственно, демпингуют на рынке, таким образом привлекая к себе внимание, но не оказывая реально услуги в том объеме, который был бы конкурентоспособным. По этой причине мы считаем, что нужно чтобы был закон о риэлторской деятельности, о доступе к профессии, где все участники рынка обязаны быть членами СРО», – считает Константин Апрелев. «Любые стандарты должны соответствовать действующему законодательству. У нас есть рамочный 315-ФЗ РФ, который регулирует деятельность подобных структур. Нет стандарта омского, екатеринбургского, тюменского. Есть понятие «профессиональный стандарт риэлтора», – уверена Нина Карпенко. Как видим, понятия о национальном объединении еще даже нет в законе, а борьба за звание таковым называться уже налицо. Несмотря на то, что создаваемые организации конкурентами себя не считают. «На мой взгляд, профессиональных объединений может быть столько, сколько необходимо рынку. Одни из них будут отмирать, поскольку их учредители не пришли к консенсусу, другие – возрождаться. Это достаточно динамичный процесс, и я не вижу в этом особых проблем. Ведь есть несколько СРО строителей, оценщиков и так далее, – высказывается Нина Карпенко. – Монополии нет. Это хорошо. Я думаю, что будет здоровая конкуренция». В РГР же высказывают опасение, что массовое создание СРО может привести к тем же проблемам, что и на строительном рынке. «Имея в виду появление СРО, нужно понимать как минимум два разных формата, сегодня появившихся в виде тренда. Первое, это реальное саморегулирование, которое работает на потребителя, и второе – бренд саморегулирования, который под собой ничего не содержит – ни инструментов защиты потребителей, ни инструментов прозрачности деятельности этой организации, – говорит Константин Апрелев. – Если создаваемые СРО заинтересованы в реальном регулировании доступа к профессии, то нужно объединяться. А если это формальные структуры, которые входные билетики выдают, они нам не интересны». Причина появления фиктивных СРО, по мнению вице-президента РГР, в недоработке закона: «Законодатель не подумал о том, что существуют организации, которые уже регулируют профессиональную деятельность, не наделил этой возможностью именно эти организации. Нужно было говорить, допустим, о том, что СРО может создаваться на базе уже существующих организаций, которые работают на рынке не менее пяти лет – например, на базе Торгово-промышленной палаты, Российской гильдии риэлторов, региональных объединений. Тогда не было бы этой фальсификации». Тем не менее волна СРО захватывает все больше участников. Одни идут этим путем поэтапно, понимая важность процесса, а другие действуют по принципу – чем раньше, тем лучше. Кто здесь черный, а кто белый – придется разбираться не только потенциальному клиенту саморегулируемых организаций, но и самому профессиональному сообществу, в котором уже высказываются сомнения по поводу чистоплотности и профессионализма членов отдельных создаваемых СРО. Быть может, поэтому и многие уральские риэлторы говорят о необходимости и важности вступления на путь саморегулирования, однако пока воспринимают это веяние с осторожностью.

Рекламный ход http://nedv.info/articles/reklamnyy-hod Евгения Курмачева Город Thu, 20 Oct 2011 10:20:14 GMT article

<img alt="Рекламный ход" src="http://nedv.info/files/publicity_stunt.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Комнаты в коммуналках и виллы на побережье, однушки в хрущевках и боксы в капитальных гаражах – все они дожидаются своих будущих владельцев и нуждаются в рекламе. Как правильно прорекламировать объект недвижимости и на каком носителе его разместить, чтобы сократить срок экспозиции? Может ли грамотная реклама объекта отразиться на имидже всей компании и увеличить продажи? Как эффективно и с минимальными затратами раскрутить риэлторскую компанию? Ответы на эти вопросы дали рекламщики ведущих компаний Екатеринбурга в рамках IV Уральского форума по недвижимости. Эксперты отмечают, что в России в сфере недвижимости сложилась такая тенденция – наиболее эффективна наружная реклама, которая имеет огромный охват аудитории. Крайне важно выбрать место, где рекламу увидит целевая аудитория. Если говорить о рекламе коммерческой недвижимости, то баннеры могут быть расположены на центральных улицах, если о жилой – то лучше всего размещать растяжки непосредственно на объекте или в районе, где он располагается. Впрочем, универсального решения этого вопроса нет, каждый случай уникален. Чтобы разместить рекламу на фасаде многоквартирного дома, необходимо получить согласование от Главархитектуры. В противном случае это чревато негативными последствиями. «Согласно действующему законодательству мы не имеем права размещать рекламу на фасадах без согласования с Главархитектурой. Согласование – очень долгий процесс. Однако в 10% случаев конфликтов с жильцами не возникает. На конфликт идти не стоит. Хотя этими вопросами занимаются ЖЭКи, пока письма будут ходить месяца два-три-четыре, вы успеете продать своей объект, – но я вам ничего не говорил – снимайте растяжку быстрее!», – полушутя замечает Павел Боровиков, директор по маркетингу ЦН «Северная казна». Рукописные объявления, размещенные на фасадах домов – это бюджетная альтернатива баннерам. Однако в последнее время доверия к таким объявлениям немного. «Подтекст следующий: если написано от руки, то значит, предлагает собственник, значит, будет дешевле. Но современные технологии множительной и копировальной техники дошли до такого уровня развития, что от руки пишется одно объявление и тиражируется. Отличить копию от оригинала практически невозможно», – считает г-н Боровиков. Для раскрутки загородной недвижимости – маркетинг впечатлений. В рамках коттедж-туров у потенциальных покупателей есть возможность посмотреть за один день несколько поселков. «Если говорить о загородной недвижимости, то я считаю, что достаточно эффективны наши коттедж-туры. Здесь большую роль играет эффект сарафанного радио. Один человек съездил, рассказал одному-другому знакомому, у нас потом целые ветки на форумах образовываются, все обсуждают», – рассказывает Татьяна Шушакова, директор коммуникационной группы «ЕkbPromo». А вот Константин Роздин, директор видео-портала «NTV24.ru», считает наиболее эффективной видео-рекламу, особенно, если речь идет о загородке. Ролики могут выкладываться в сети: профессионально отснятое видео позволяет составить исчерпывающее представление об объекте недвижимости за несколько минут, смотреть их можно дома, а обсуждать – всей семьей. Единственный минус – пока ролики есть далеко не у всех коттеджных поселков – работа съемочной группы стоит недешево. Если говорить о зарубежной недвижимости, то здесь выбор типа рекламного носителя и канала распространения не очевиден. Хотя наружная реклама также уместна в этом случае. «Наружка никуда не уходит. Это как телевизор, ее видят все. Но эффективнее идти в более узкий канал. Это определенная категория покупателей, которые по-другому делают выбор. Важно сарафанное радио, такие люди верят и доверяют своим друзьям. Если кто-то что-то купил, то это начнет передаваться из уст в уста. Вариант решения – искать свою аудиторию, что-то для нее интересное делать, при этом ненавязчиво познакомиться и что-то о себе рассказать», – раскрывает секрет мастерства Алена Нигматуллина, руководитель направления по работе с ключевыми клиентами агентства «Мания величия». По словам специалистов по рекламе, сегодня наметилась определенная тенденция – заказчики не готовы выделять большие бюджеты на рекламную компанию, отдача считается от каждого вложенного рубля. Обойтись малыми средствами позволяет меткое попадание рекламы в целевую аудиторию или реклама в интернете. Охват аудитории интернет-рекламы колоссальный: «Баннерная реклама обеспечивает охват, сопоставимый с охватом телевизионной рекламы. Реклама на сайтах mail, yandex и vkontakte сопоставима по охвату с такими телеканалами, как ТНТ и СТС. При этом бюджет рекламы в интернете начинается от 10 000 рублей», – констатирует Наталья Брянцева, коммерческий директор РА «Космос». Реклама, за которую вообще не нужно платить, – реклама в социальных сетях, на форумах, в блогах и проч. Словом, в различных социальных медиа, то есть на сайтах, чей контент формируют сами пользователи. Мониторинг социальных медиа позволяет выявлять предпочтения потребителей. Например, на форумах люди пишут, какими факторами они руководствуются при выборе риэлтора или объекта недвижимости. Информация может быть проанализирована и учтена при разработке рекламной концепции. Возможно, что это даже позволит самостоятельно разработать стратегию продвижения. Однако у рекламы в интернете своя специфика. «Если раньше была формула: довольный клиент приведет одного клиента, а из-за недовольного вы потеряете пять клиентов, то сейчас все изменилось – из-за недовольного клиента вы потеряете 150 – это среднее количество друзей у каждого пользователя в социальной сети», – продолжает Наталья Брянцева. Если вложения в интернет-рекламу минимальны, то компании в любом случае придется уделять много внимания своим страничкам и группам – на них неустанно будет сыпаться спам и, возможно, негативные отзывы. «Принцип работы с негативными отзывами зависит от площадки. Если отзыв справедливый: вы помните этого клиента, это не козни конкурентов – то самым правильным здесь будет написать от имени компании объяснение ситуации с извинением. Как показывает практика, когда человек не доволен, он хочет получить не материальную компенсацию, а нормальное человеческое извинение. Не нужно забивать этот негативный отзыв ненастоящими восторгами только что зарегистрированных пользователей. Это все поймут, и будет очень плохо. Часто бывает, что это клевета, и отзыв не имеет никакого отношения к действительности. Здесь два варианта: либо искать человека, который это написал, и просить убрать этот отзыв. Если он не выходит на связь, то обратиться с официальным письмом к администрации сайта, чтобы они сняли комментарий. При самом худшем развитии событий остается одно – судиться», – разводит руками Н. Брянцева. Положительные отзывы в социальной сфере может генерировать само агентство недвижимости. Это могут быть как настоящие отклики довольных клиентов (можно попросить их продублировать слова благодарности в сети), так и написанные самостоятельно. Грамотная реклама объектов недвижимости может сказаться на количестве сделок агентства, в результате компания станет более привлекательной для партнеров по бизнесу. О том, какие изменения принес грамотно организованный сайт агентству недвижимости, рассказывает Вероника Никитина, заместитель директора РАН «Этажи» (г. Тюмень): «40% клиентов приходят нам из интернета. Думаю, что сейчас если у компании нет сайта, значит, ее просто нет на рынке недвижимости. В 2010 году мы полностью поменяли нашу интернет-политику. При старом сайте звонков с него не было, конверсия была нулевая, все клиенты приходили либо по рекомендации, либо по каким-то личным причинам. Нас это не совсем устраивало. Пошли по пути максимально открытой информации. Мы создали удобный сервис. У нас очень развита миграция, поэтому мы разработали такую карту, которая позволяет иногородним гражданам лучше ориентироваться в городе. Это позволяло им понять, в каких районах города по каким ценам можно приобрести жилье. Изменения коснулись и представления объектов. Люди в основном визуалы, им интереснее рассматривать картинку, чтобы понять, где находится квартира и сколько она стоит. Таким образом, количество заявок сильно возросло, как и количество сделок. Кроме того, на сайте был размещен ипотечный калькулятор. То есть у человека появилась возможность в одном месте узнать о расположении дома, посмотреть планировки квартир в новостройках и посчитать, на какой срок он может получить ипотеку и под какой процент». Впрочем, без внутренней работы одна только реклама с хорошим распространением не дает должного эффекта. «Креатив приносит деньги только когда работает комплекс, который состоит из разработки идеи рекламной компании, удачного посева и работы отдела продаж или риэлтора. Можно сделать отличную рекламную компанию с суперидеей, реклама будет крутиться на всех билбордах, но если в отделе продаж трубку будут брать с 10 до 18, а с 13.00 до 14.00 будет обеденный перерыв, то эффект от рекламной компании в итоге, дай бог, если составит 30%», – объясняет Павел Боровиков. Если вернуться к более стандартным каналам распространения рекламы, то даже при минимизации бюджетов можно решать поставленные задачи, попадая точно в цель. «При использовании стандартных каналов запускать нестандартный посыл, чтобы выбиться из общего ряда. Главное – решать задачи, неважно креативным способом или стандартным», – считает Алена Нигматуллина. Один из способов выделения объекта из массы – обращение к целевой аудитории на ее языке или использование оригинального изображения, например, карандашных рисунков объектов. Кстати, нарисованный дом фигурировал в рекламе ЖК «Победа». Риэлторы отмечают, что новостройки с продуманным названием и рекламной компанией распродаются гораздо быстрее других. Ярослав Замашной, директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом»: «Мы участвовали в реализации ряда новостроек. У данного дома («Победа» – Прим. ред.) сформирован бренд, архитектурная составляющая соотносится с графическим начертанием логотипа жилого комплекса. Все это позволяет воспринимать объект цельно. Создан определенный образ, который основан на лучших воспоминаниях о советском времени». Профессиональные рекламщики уверены, что при покупке недвижимости главное, чтобы у покупателей к нему «лежала душа», то есть человек на подсознательном уровне симпатизировал этому объекту и был готов его купить. «Покупка квартиры – это расчет, большие деньги. Но вы знаете, покупка квартиры – это всегда эмоциональный выбор. Эмоция является определяющей. Рекламные посылы должны быть простые и понятные, это раз. Второе, они должны содержать что-то такое, что будет проникать прямо в сердце», – уверен Александр Матафаев, директор АН «Атомстройкомплекс».

Пусть всегда будет солнце http://nedv.info/articles/pust-vsegda-budet-solnce Евгения Курмачева Город Wed, 19 Oct 2011 03:43:59 GMT article

<img alt="Пусть всегда будет солнце" src="http://nedv.info/files/let_there_always_be_sunshine.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>При строительстве жилья девелоперы должны соблюдать норму инсоляции – освещения помещений прямыми солнечными лучами. Именно этот норматив СанПиНа не позволяет застройщикам сдавать максимальное количество квадратных метров. Так что же важнее для жителей мегаполиса: персональное место под солнцем или бюджетное жилье без претензий на инсоляцию? Смогут ли современные технологии помочь осветить личное пространство? Впервые норма инсоляции жилых помещений и объектов социальной сферы (детских садов, школ) появилась в довоенное время. «Тогда московские ученые-гигиенисты провели эксперимент: в разных частях комнаты были поставлены емкости с болезнетворными бактериями: на подоконнике, в метре от окна, посередине и в самом конце комнаты. Окна при этом были распахнуты. Выяснилось, что после трех часов воздействия прямых солнечных лучей болезнетворные бактерии погибали. Там где солнце светило два часа, микробы продолжали жить некоторое время. В самых дальних углах комнаты бактерии не только не умирали, но и продолжали размножаться, заражая окружающую среду», – рассказывает Владимир Блинов, профессор кафедры архитектурно-строительной экологии УрГАХА, член союза архитекторов РФ. На основании опытов была разработана норма инсоляции – в течение дня прямые солнечные лучи должны попадать в помещение не менее трех часов в день. В 90-е годы в связи с необходимостью экономии земельных участков в городе и увеличения плотности застройки домами повышенной этажности, норма была пересмотрена и сокращена до двух часов непрерывной инсоляции. С 22 марта по 22 сентября в пригодное для жилья помещение прямые солнечные лучи должны попадать не меньше двух часов. В зимнее время инсоляция может быть менее продолжительной. Если инсоляция прерывается, например, солнце заглядывает в окна утром и вечером или на его пути встречается затемняющий объект, то в этом случае норма составляет 2,5 часа. Для центра Екатеринбурга, района со сложившейся исторической застройкой, норма может быть уменьшена на 30 минут. Как отмечают в Роспотребназоре по Свердловской области, продолжительность инсоляции минимальна, а значение ультрафиолетовых лучей для организма человека – велико: «Солнечный свет оказывает большое биологическое, физиологическое, бактерицидное, тепловое и психологическое воздействие. Посредством органов зрения и коры головного мозга он улучшает общее физиологическое состояние организма, усиливает обмен веществ, тонизирует нервную систему, убивает патогенные микроорганизмы – предупреждает ряд инфекционных заболеваний. Режим освещения служит важным фактором в образовании суточного ритма», – объясняет необходимость строгого соблюдения норматива Андрей Порошин, заведующий отделом экспертизы градостроительной документации ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области. Да будет свет! Казалось бы, два часа в день – это совсем немного, но девелоперы отмечают, что именно норма по инсоляции в ряде случаев ставит крест на грандиозных проектах. Проверка соответствия инсоляции нормам просчитывается на этапе проектирования. По словам Юрия Зыкова, главного инженера управления государственной экспертизы Свердловской области, каждый второй проект не проходит по уровню инсоляции. «Проектировщики смотрят очень узко. Инсоляция рассчитывается для проектируемого дома, а влияние на соседние дома и детские площадки они не рассматривают. На соседние дома обязательно нужно брать планы БТИ и расчет инсоляции выполнять по ним, а проектировщики прикидывают на глаз: тут кухни, тут большие квартиры, – и все вроде сходится. А когда они приходят в Госэкспертизу, то мы требуем планы БТИ, планы запроектированных квартир и планы прилегающей территории. Начинаем считать. Не сходится – и тогда мы становимся камнем преткновения», – говорит эксперт. В свою очередь девелоперы не спешат винить проектировщиков: «Насколько часты ошибки в проектировании относительно инсоляционных норм? Нет ничего зазорного признаться в том, что ошибки допускаются, но не по причине низкого уровня профессионализма проектировщиков. Причина кроется в процедуре взаимодействия. Если не углубляться в профессиональную специфику, то можно отметить основные причины таких промахов: неактуальность исходных данных (топографических материалов) госорганов, бюрократизм в получении данных от органов технической инвентаризации, закрытость информации по санитарным зонам, не обновление баз геологических изысканий и пр. Не действующие нормы инсоляции подчас мешают в реализации задумок застройщиков, а несвоевременность в предоставлении исходных данных для расчета санитарных норм. Именно это становится угрозой при оценке потенциала строительного проекта», – объясняет Евгения Шварц, исполнительный директор ООО «Виктория Инвест Строй». Периодически возникают конфликты между застройщиком и жителями окрестных домов, которые оказались в тени высотки. «Доходит до чего? В проекте все рассчитано правильно, но инвесторы/застройщики – кстати, мы недавно столкнулись с такой проблемой – закладывают более мощный фундамент и вместо, скажем, 12 этажей возводят 18. Конечно, потом выясняется, что инсоляция не осуществляется», – вспоминает случай из практики профессор Блинов. Стабильно два-три раза в год в Роспотребнадзор поступают жалобы от жильцов, по соседству с домами которых начинают возводить высот-ку. За последние пять лет при участии специалистов ведомства трижды удавалось доказать в суде, что из-за строительства нового объекта соседние дома затемняются. Благо для жителей – препятствие для строителей Нормы инсоляции были введены в прошлом веке и отчасти утеряли свою актуальность. «В прямой инсоляции содержатся ультрафиолетовые лучи, они оказывают бактерицидный эффект. В условиях городской среды эти лучи не проходят через пыльный, загазованный воздух. Кроме того, при проведении упомянутого выше опыта окно было открыто. На практике через одинарное стекло проходит всего 1–4% ультрафиолета, а многие устанавливают современные окна с двойным/тройным стеклопакетом. Надо честно признать, что солнечные лучи дают не бактерицидный эффект, а исключительно психо-физиологический», – поясняет Владимир Блинов. «Земля в городе стоит дорого, возникает вопрос, как понимать инсоляцию: как пользу для здоровья человека или препятствие для застройки города? – задается вопросом архитектор. – Для санации среды и здоровья жителей могут быть специально организованы хорошо инсолируемые площадки отдыха, бассейны, солярии. А вот в детских садах нарушение норм недопустимо». Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры Администрации города Екатеринбурга, солидарен – норма инсоляции должна быть пересмотрена: «Инсоляцию придумали у нас в 20-х годах прошлого столетия, чтобы решить проблему распространения инфекционных заболеваний. Сегодня других способов борьбы предостаточно, но мы с упорством не обращаем на них внимания, все еще записываем себе нормы инсоляции. Мы, конечно, должны отойти от прежнего сознания, мы же долго жили при догмах, в таком государстве, где эти догмы передавались по наследству. Сегодня новое общество. Есть иные способы воздействия на бактерии». Девелоперы признают, что норма инсоляции мешает им сдавать рекордное количество квадратных метров. Чтобы соблюсти норму, приходится идти на хитрости, впрочем, вполне законные. «Застройщикам эта норма мешает. Очень мешает. На выделенном участке под застройку, который приобретается на аукционе, порой трудно разместить дом, который отвечает всем нормативам. Поэтому в домах иногда комнаты не прямоугольные/квадратные, а неправильной формы (например, шестиугольные), – все это ради соблюдения нормы инсоляции. Выдерживаем нормы инсоляции – теряем метраж. Вместо небольших однокомнатных квартир, которые пользуются спросом, приходится закладывать большие трехкомнатные квартиры», – рассказывает Роман Кропотов, коммерческий директор строительной компании «Астон Групп». Выдержать норматив в многокомнатной квартире проще – инсоляция в жилых зданиях должна быть обеспечена не менее чем в одной комнате 1-2-3-комнатных квартир и не менее чем в двух комнатах четырех- и более комнатных квартирах (п. 3.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01). В 2001 году норма СанПиНа была смягчена, раньше требовалось инсолировать большую часть квартиры. Проектировщики открыто говорят о том, что из-за жесткой нормы инсоляции было пересмотрено множество проектов. Владимир Баженов, главный инженер одной из ведущих строительных компаний: «Эти нормы сказывались и на проектах нашей компании. Приходилось менять конфигурацию дома, уменьшать количество этажей – когда проектируемый дом закрывает существующие здания или детские площадки. Приходится корректировать проект, как правило, всегда в сторону уменьшения количества квадратных метров. Таких случаев было несколько, на одном объекте пришлось построить на пять этажей меньше, чем хотелось. Такие случаи у каждого проектировщика были, инсоляция – это жесткое требование, из-за которого коммерческих площадей выходит меньше, чем ожидается». Но, несмотря на это, Владимир Баженов признает, что с потребительской точки зрения ему бы не хотелось, чтобы время попадания прямых солнечных лучей в квартиру было официально сокращено или эта норма была бы отменена вовсе. «Вообще, я понимаю, что в наших широтах, если человек живет и не видит солнечного света, так как свет не попадает в квартиру, – то ему тяжело. Отменять, конечно, не хотелось бы. Человек приобретает квартиру, а под окнами у него высотку начинают строить, а он, может быть, приобретал квартиру специально с окнами на солнечную сторону. Тут-то как ему поступать? Нет, норму сокращать не нужно», – размышляет инженер. А вот в компании «Виктория Инвест Строй» считают иначе: «Санитарные нормы требуют пересмотра, это объективная необходимость, связанная с технологическим развитием строительной отрасли, с новыми научными и междисциплинарными исследованиями в области санации. Согласование текущих инсоляционных норм и градостроительной политики – важная тема, требующая публичного обсуждения всех заинтересованных сторон. Вполне вероятно, универсальным инструментом решения станет примирительная политика: адаптация санитарных норм к нынешним знаниям в области санации и строительных технологий. Игнорировать проблему «изживших себя» норм – значит идти по пути стагнации», – говорит исполнительный директор строительной компании. Умный гору обойдет Еще на допроектной стадии застройщик должен понять, будет ли новая застройка нарушать санитарно-гигиенические требования. В каждом случае возможно найти компромисс. Строительная компания может покупать у жителей помещения, которые оказались затемненными. Обычно страдают от нехватки солнца жители первых этажей, поэтому несложно перепрофилировать такие квартиры в коммерческие помещения. Есть и еще один способ – перепланировка. Застройщик может выкупить соседнюю квартиру, окно которой выходит на другую сторону дома и где нормы инсоляции не нарушаются, и объединить их. Возможно также пристроить эркер – сделать выступающую часть стены, чтобы солнце все-таки заглядывало в комнату. Если это не помогает достичь результата, то можно сделать дополнительное окно на инсолируемом участке фасада. Но все эти вопросы, подчеркиваем, следует решать не тогда, когда проект выполнен или построен затемняющий объект, а заранее, согласовывая с жильцами домов, управляющими компаниями, административными органами и Госэкспертизой. Если хочешь быть здоров! Проблему застройщиков и потребность жителей в ультрафиолетовых лучах понимают в архитектурно-художественной академии. На кафедре архитектурно-строительной экологии вывели рецепт создания экологического комфорта в условиях проживания в недостаточно инсолируемом помещении: – Заменить традиционное стекло на увиолевое. Эти стекла пропускают до 80% ультрафиолетовых лучей, они другие по химическому составу – не содержат окислов железа. Такие стекла уже устанавливаются в детских садах. Их пока нет в свободной продаже, на заводах они изготавливаются под заказ. Пока застройщики не используют увиолевые стекла из экономических соображений – обычные гораздо дешевле. – Установить бактерицидные (эритемные) лампы в квартирах. Эти лампы применяются для дезинфекции и санации воздуха. – Установить светоотражающие экраны на крышах противостоящих домов, которые бы отражали солнечные лучи и давали эффект присутствия солнца. Новостройки, облицованные стеклом, не производят должного эффекта. «Мы говорим о специальных материалах. Стекло не столь эффектно отражают солнечные лучи. Используется металл по принципу матового стекла с рифленой или шероховатой поверхностью, что дает более рассеянный свет. Может быть применима и рифленая тонколистовая сталь на устойчивой основе. Существуют и специальные экраны, снабженные гранеными линзами Френеля. Нами проведен эксперимент: определен угол, место и размеры экранов на крышах домов. Более того, технически сегодня можно сделать экраны, которые будут управляться пультом: захотел человек, чтобы солнце светило в окна,  – направил экран в свою сторону, захотел – убрал. Возможно, в будущем такие экраны появятся у нас. Вот тогда можно будет говорить о корректировке норм инсоляции. Сам человек будет регулировать поступление света в квартиру», – отмечает профессор. Вслед за солнцем Мировые строительные достижения позволяют решать проблему нехватки ультрафиолетовых лучей в жилых помещениях. По всему миру ведется строительство домов, которые способны следить за перемещением солнца на небосводе и поворачиваются вслед за ним. Такие дома, как правило, автономно обеспечены энергией (за счет солнечной энергии), имеют осевую основу, вокруг которой происходит вращение, и небольшой вес. Первые разработки в этой области были сделаны еще в 40-е годы – в Италии был построен двухэтажный вращающийся дом. Современные дома способны поворачиваться на 360°. После этого они должны начать вращение в обратном направлении. Некоторые модели могут вращаться в одном направлении, но они отличаются высокой стоимостью, так как требуют дополнительных трат на создание вращающихся систем водоснабжения и отопления. Вообще же водопроводные трубы и электрические провода установлены так, что могут менять длину в зависимости от угла поворота. В многоквартирных домах секции могут вращаться независимо друг от друга на 360°. Максимальная скорость полного оборота – 30 минут. Управление движением квартиры или всего дома может быть автоматическим или ручным. Теоретически построить вращающийся дом возможно и в России. В архитектурно-художественной академии студенты уже делали макет такого дома. Однако маловероятно, что такие дома появятся у нас в ближайшей перспективе: «Эти дома, скорее, эксперимент. Со студентами мы делали макет, механики просчитывали поворотный механизм. Дом был настолько легким, что его могли поворачивать вокруг своей оси несколько человек. Но надо понимать, что это технически трудно осуществить, к тому же дорого. Массового внедрения таких домов в нашей стране в ближайшее время точно не предвидится», – уверен эксперт. – Поэтому альтернатива «инсоляция: благо или препятствие» требует своего дальнейшего изучения – как оптимизации нормативов, так и внедрения творчески-осмысленных градостроительных решений».

По закону сноса http://nedv.info/articles/po-zakonu-snosa Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 18 Oct 2011 04:18:30 GMT article

<img alt="По закону сноса" src="http://nedv.info/files/zakon_snosa.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Передача застройщику участка с «нагрузкой» в виде жилого фонда – ситуация в Екатеринбурге до недавнего времени распространенная. Однако сейчас освоение такой земли стало большой проблемой для застройщиков, вынужденных напрямую договариваться с жильцами, чьи дома попали в зону застройки. Как в этом процессе могут помочь риэлторы, и как соблюсти баланс между интересами застройщика и собственника, – рассказывает Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой», руководившая отселением площадок на улице Вайнера, за Центральным стадионом, на улице Горького, Саввы Белых и других проектов. – Когда дом готовится к отселению, мы проходим по всем квартирам и разговариваем с жильцами. По каждой квартире у нас обычно уже предварительно собрана необходимая информация – сколько собственников проживает, в каком состоянии находятся правоустанавливающие документы, какой объект они хотят получить в результате отселения, и во сколько это обойдется. После проведения такой предварительной работы застройщик принимает решение об экономической целесообразности проекта и утверждает размер затрат на отселение. От утвержденного застройщиком бюджета мы не можем отступить ни на шаг. И здесь многое зависит от риэлтора – как он с людьми поговорит. Отселение – это один из самых сложных процессов в риэлторском деле. Надо быть и хорошим продавцом, и психологом. Важно, чтобы люди остались довольны отселением, ведь случается, что они ждут этого долгие годы. – Каким образом рассчитывается выкупная стоимость? – Допустим, дом находится в Верх-Исетском районе. Берем среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра по данным Уральской палаты недвижимости в данном районе. Исходя из имеющейся у человека площади определяем, сколько ему полагается. И далее все зависит от каждой конкретной ситуации у людей в семье. Если человек хочет жилье большей площади, можем посмотреть район, где квадратный метр дешевле. Часто бывает, что в семье есть накопления, и люди хотят купить несколько квартир – себе и детям. В этом случае мы помогаем оформить ипотеку, провести несколько сделок купли-продажи. И владельцам квартиры это ничего не стоит – наши услуги оплачивает заказчик строительства. Я считаю, что такой вариант, когда запросы жильцов адекватны текущей рыночной ситуации, разумен и уместен. – Как вы поступаете, когда отселяемые проявляют несговорчивость? – Бывает, что люди сразу категорично настаивают на своих требованиях и не готовы выслушать позицию застройщика. В такой ситуации мы начинаем работать с теми, кто готов к отселению. В конечном итоге мы приходим к компромиссу со всеми, все это только вопрос времени. Зачастую выигрывают именно те, кто готов к отселению, поскольку рынок быстро меняется и самые привлекательные объекты выкупаются в первую очередь. Для каждого застройщика существует предел, за которым отселение и строительство объекта становится просто экономически невыгодным, и для него лучше вообще отказаться от проекта на начальном этапе. – Несмотря на то что отселение обходится застройщикам в колоссальные деньги, интерес к таким участкам сохраняется. – Потому что другие участки не предоставляют. Наш город обладает значительными ресурсами для застройки в центральной части города, но это индивидуальный жилой фонд, собственники которого одновременно обладают правом собственности и на земельный участок. С введением в действие нового Земельного и Градостроительного кодексов органы местного самоуправления не вправе предоставлять застройщикам земельные участки, обремененные правами третьих лиц. Это, в действительности, большая проблема. В первую очередь, для администрации города. В Екатеринбурге разработан и утвержден План генеральной застройки, но реализовать его бывает почти невозможно, так как запланированная застройка охватывает участки, находящиеся в частной собственности. Сегодня единственный способ их освоить – выкупить у собственников, с которыми договориться очень непросто. Эта проблема не только для Екатеринбурга, но и для других городов России. В Государственной думе сейчас активно обсуждается вопрос о возможности распространить на такие участки режим изъятия, предусмотренный специальными законами для городов Сочи и Владивостока. Возможен и другой вариант – после введения налога на недвижимость собственники земельных участков, которые в соответствии с градостроительными планами предназначены под многоэтажную застройку, будут платить налог по повышенной ставке, исходя из той стоимости, которую они запрашивают. В перспективе этот вопрос будет решен, как именно – покажет время.

Вперед – в СССР? http://nedv.info/articles/vpered-v-sssr Анна Асташкина Город Mon, 17 Oct 2011 08:00:25 GMT article

<img alt="Вперед – в СССР?" src="http://nedv.info/files/go_in_ussr.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Процесс саморегулирования в Свердловской области запущен. В конце августа в Министерстве юстиции зарегистрировано некоммерческое партнерство «Свердловский союз сертифицированных риэлторов» (НП «СССР»), организованное на базе «Уральской палаты недвижимости» (УПН) и призванное в ближайшее время стать пионером саморегулирования на Среднем Урале. Как новая организация будет способствовать становлению системы СРО риэлторов в Свердловской области, журналу «Недвижимость» рассказал Рустем Галеев, исполнительный директор УПН и вице-президент Российской гильдии риэлторов. – На сегодняшний день существует некоммерческое партнерство «Уральская палата недвижимости» (УПН). Для профессионального сообщества Свердловской области это и есть фактически саморегулируемая организация, в которой разработаны стандарты, необходимые для функционирования СРО в соответствии с 315-м Федеральным законом «О саморегулируемых организациях». Но чтобы сегодня подать заявку на внесение НП «Уральская палата недвижимости» в государственный реестр, надо выполнить весь перечень требований по каждому члену нашей организации, собрать пакет документов по всем лицам. К сожалению, на сегодняшний день не все члены УПН соответствуют требованиям 315 закона. Допустим, обязательным условием для вступления в СРО является аттестация всех сотрудников, обеспечение гарантий потребителям в форме страхования ответственности. На сегодняшний день этим требованиям полностью отвечают компании, прошедшие процедуру добровольной сертификации, зарегистрированной Российской гильдией риэлторов (РГР). Таких компаний в УПН сегодня около 70%. Но мы же не можем отказаться от остальных 30% – это вполне профессиональные организации, но по разным причинам эту процедуру пока не прошедшие. Поэтому принято решение, что мы в структуре УПН сейчас создаем некоммерческое парт-нерство, которое называется «Свердловский союз сертифицированных риэлторов» (НП «СССР»). Все, кто прошли сертификацию, могут без проблем туда вступить. Сейчас мы занимаемся формированием пакета документов для подачи заявки в Росреестр о внесении нашего Союза в государственный реестр саморегулируемых организаций. – Будете ли вы как-то стимулировать остальные компании проходить процедуру сертификации? – Ежегодно, начиная с 2002 года, порядка 20 компаний эту процедуру проходят. На сегодняшний день сертифицированы 190 компаний. У нас не ставится задача массово всех «окрестить». Процесс достаточно серьезный, и допускать его профанации мы не намерены. Он включает в себя целый ряд проверок, которые проходит компания перед тем как получить сертификат. Эта процедура платная, но в пределах сумм, необходимых для поддержания самой системы. Она не служит для формирования бюджета и для решения других проблем. На сегодняшний день это порядка шести тысяч рублей. Сертификат выдается на срок от одного до трех лет. При этом подразумевается, что в течение всего срока его действия проводятся плановые инспекционные проверки. Кроме того, при всех изменениях проводятся проверки вне плана. Темпы проведения сертификации вполне оправданны и адекватны сегодняшней ситуации, но они не позволят нам решить проблему преобразования УПН в СРО в ближайшие лет пять. Чтобы этот срок сократить, сейчас и принято решение создать НП «СССР». В него будут входить только компании, которые соответствуют требованиям 315-ФЗ. В идеале, в конечном итоге в него войдут все сертифицированные компании. И в идеале все члены УПН пройдут сертификацию, и это будет одна и та же структура. Да и сегодня структурно она не выделяется. Во-первых, в некоммерческое партнерство входят члены УПН. Во-вторых, избранные органы управления пересекаются с органами управления УПН, включая президента, который является президентом и некоммерческого партнерства. Для органов управления СРО есть особенные требования – допустим, коллегиальный орган управления должен включать не менее 30% независимых участников. Совет УПН включает 16 человек, они все представители риэлторских компаний – членов УПН. Из 10 членов Совета НП «СССР» три не представляют ни одну компанию, входящую в эту организацию. Это члены управляющего совета системы сертификации – А. Д. Артемьев, руководитель органа по защите прав потребителей, М. С. Афанасьев, председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга и С. Б. Аксенов, руководитель отдела обучения сертификации УПН. – Акцент делается именно на членах УПН? – Поскольку пока это добровольно, да. Сейчас мы все это делаем в рамках общего 315-го Федерального закона. При наличии действующей системы и утвержденных национальных стандартов есть полная возможность создания специального закона, уже регламентирующего обязательное членство в СРО как допуск к профессии. Когда закон будет утвержден и членство в СРО станет обязательным, все остальные участники, которые сегодня не сертифицированы, не являются членами УПН, они все должны будут войти в состав СРО. И эта структура уже будет создана. – Риэлторские компании, которые не входят в УПН, могут войти в создаваемое НП «СССР»? – Поскольку НП «СССР» создано в структуре УПН, эти условия распространяются только на членов УПН. Для тех, кто в УПН не состоит, пока дополнительных условий для вступления в эту организацию не разработано. У любой риэлторской компании, выражающей желание стать членом НП «СССР», есть такая возможность путем прохождения сертификации и вступления в УПН. Если на момент принятия закона об обязательном членстве в СРО не все организации будут членами УПН, что вполне возможно, будет разработан механизм вступления этих организаций напрямую. – Какие предусмотрены членские взносы? – Поскольку целью создания НП «СССР» являются, главным образом, организационные моменты, дополнительного бюджета не требуется, поэтому взносы носят достаточно символический характер. На сегодняшний день установлен размер вступительного взноса для организаций 500 рублей и ежегодный взнос 500 рублей. Вступление в УПН в качестве действительного члена – 80 тысяч. Есть возможность вступить в составе группы предприятий (40 тысяч рублей). Ежегодные взносы на этот год составляют от 11 до 20 тысяч рублей в зависимости от категории членства. Для кандидатской категории установлен минимальный размер взноса, так как кандидаты еще не являются членами РГР (поскольку УПН является коллективным членом РГР, все действительные члены УПН являются еще членами РГР, то есть часть взноса перечисляется гильдии). Максимальный размер годового взноса сегодня 20 тысяч рублей, из которых 6 тысяч – взнос в РГР. Для кандидатов этот взнос 11 тысяч и без дополнительного взноса в РГР. – Заложены ли сроки создания СРО в Свердловской области? – Эти сроки мы сами для себя устанавливаем, исходя из необходимости создания в ближайшее время национального объединения. Речь идет о внесении поправок в 315-й закон, они сейчас в стадии обсуждения и согласования. Как только поправки будут приняты и появится возможность создания национального объединения, важно, чтобы было кому объединяться. Наши сроки, которые мы для себя определили, – создание СРО в Свердловской области до конца этого года. – УПН и «СССР» будут существовать параллельно? Не предполагается, что, допустим, УПН будет ликвидирована? – Они существуют даже не параллельно, а одно внутри другого. Думаю, что УПН никогда не будет ликвидирована. Реорганизация, безусловно, предстоит. Конечным итогом должно стать создание единой саморегулируемой организации риэлторов. В какой форме это будет, покажет время. – Есть ли ограничения в Национальном объединении СРО по количеству территориальных организаций? – Поскольку на сегодня это законодательно не закреплено, мы можем говорить только о тех версиях, которые прорабатываются. Предполагается, что создание национального объединения СРО возможно при существовании таких СРО в 50% субъектов РФ. Для создания национального объединения достаточно 50% от существующих СРО. 25% субъектов РФ могут создать национальное объединение. Я подчеркиваю, что это еще проект. – Вы не думаете, что может начаться борьба между территориальными СРО за статус национального объединения? – Ничего исключать нельзя. Такая ситуация возможна. В том числе и поэтому нам нельзя медлить. Нельзя допустить ситуации, когда, к примеру, будет создано национальное объединение без участия такой сформировавшейся структуры как УПН. И нас это не устраивает. РГР уже существует с 1992 года, УПН существует с 1995 года, выработаны стандарты, и совершенно неправильно, если будет создано национальное объединение на другой базе и на других стандартах. Это означает, что нам придется пересматривать, может быть, даже принципы своей деятельности.

Рестораны закидывают сети http://nedv.info/articles/restorany-zakidyvayut-seti Анна Асташкина Город Mon, 10 Oct 2011 03:46:45 GMT article

<img alt="Рестораны закидывают сети" src="http://nedv.info/files/restourans.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Свыше шести тысяч предприятий общественного питания действует в Свердловской области, согласно данным регионального Министерства торговли, питания и услуг. Только за последний год было открыто 211 новых заведений, половина из которых – кафе, рестораны и бары. Насколько успешно развивается ресторанный бизнес в Екатеринбурге, куда двигаться дальше и почему сложно подобрать недвижимость для открытия новых заведений – обсуждают участники круглого стола, организованного изданием «National Business». Кадровый голод Оксана Чернавская, владелица семейного кафе «Грильяж», ресторана «Кастрюля», lounge-cafe «Мармелад»: – Открыв новые заведения, я столкнулась с проблемой персонала. Куда двигаться, если работать некому? Сети кафе «Грильяж» в этом году исполнилось 9 лет, за эти годы сформировался сплоченный коллектив. «Мармелад» и «Кастрюля» – заведения новые, я уже полтора года не могу подобрать ответственных людей, и двигаться вперед мне достаточно сложно. Поэтому еще что-то я сейчас открывать побоюсь. Мне постоянно предлагают учебу, но обучать некого, потому что персонал постоянно меняется. Елена Ташкинова, директор и совладелец ресторанов «Хитровка», «Эдельвейс», «Медвежья падь», «Жюль Верн»: – Проблема персонала была, есть и будет. И в ближайшие несколько лет ситуация будет только хуже. Но количество ресторанов, как и торговых центров, в нашем городе растет. И возникает вопрос: куда мы движемся дальше? Заметьте, чего открывается больше всего – заведений невысокого ценового сегмента со средним чеком до 500 рублей и национальной кухней. Конечно, мне не очень бы хотелось делать такой прогноз, но будущее, наверно, за национальными кухнями. Персонал там не только из бывших союзных республик, но и из других – к примеру, это сербы. И они приехали работать. Сейчас у нас кадровая ситуация еще более-менее, но года через три мы действительно узнаем, что такое проблемы с персоналом. Многим ресторанный бизнес кажется очень привлекательным, потому что считается, что это быстрые и легкие деньги. В итоге часто происходит так, что владельцы меняются или заведения закрываются. Максим Цветков, директор и совладелец ресторана «Duke»: – Если взять за основу средний чек, то в нашем городе сначала было много «элитки», потом появились фаст-фуды. Целевая аудитория первых – это те, кто в состоянии заплатить пять тысяч за обед или ужин, вторые – те, кто готов есть дешевую неприемлемую еду типа гамбургеров – таких людей много. Сейчас пытаются заполнить серединку и открывают заведения с ценовой вилкой 500–1000 рублей. По поводу того, что будет. Действительно, будет много ребрендингов, будут активно заходить сети. Я считаю, проблема даже не в том, что персонала не хватает – это всегда было. Не хватает его потому, что открывается 200 заведений, а обучают 50–100 человек на весь город. Поэтому многие рестораторы пришли к тому, что персонал надо выращивать. Устраиваем «сито»: пришло 10 человек, остался один. Проблема больше в идеях. Ресторанному рынку новой России от силы лет 20, надо придумать новую идею, которая была бы не банальна и привлекательна. Если говорить про Европу, то там есть рестораны, которые существуют по 400 лет. Они передают традиции, придумывают себе праздники. У нас в течение 5–10 лет еще будет много ребрендингов, много ошибок. Посмотрите на клубы. На мой взгляд, клубная культура в том виде, в каком она была еще 10 лет назад, попросту себя исчерпала. Клубы сейчас становятся клубами по интересам, идет поиск идей. Происходят банальные, понятные вещи: национальная кухня – украинская, испанская, русская… Скоро откроется индийский ресторан. Все щупают рынок. А проблема больше с помещениями, с налогами. Как можно работать, если из десяти тысяч три с половиной надо отдать? При этом цены на продукты растут, стоимость за помещение не уменьшается. Надо бороться за клиента. Это основные факторы, которые останавливают развитие ресторанного бизнеса. Антон Сафронов, управляющий ресторана «Пан Сметан»: – Я считаю, что проблему с кадрами действительно придется решать за счет ресурсов из-за рубежа. Но по поводу того, что будет в основном национальная кухня, я не согласен: во-первых, российский потребитель привык к относительно небольшому набору продуктов, поэтому 15–20 позиций меню во всех ресторанах одни и те же. Оксана Чернавская: – После кризиса чувствуется, что люди стали считать деньги. В наших семейных кафе раньше родители говорили детям: «Заказывай, что хочешь, что нравится». Сейчас уже говорят: «Это ты не съешь, это тебе не понравится. Антон Сафронов: – По крайней мере, число потребителей, которые не считают деньги, резко сократилось. Если люди чувствуют, что в обозримой перспективе все будет хорошо, то они ходят в рестораны и кафе. Если ситуация нестабильная, то сразу начинают экономить. Оксана Чернавская: – Многие люди, с которыми я общаюсь, стремятся на выходные уехать в Москву или за границу, но никак не оставить деньги в наших ресторанах. Максим Цветков: – И это объяснимо. Все понимают, что мы от Москвы отстаем, по меньшей мере, года на два. Даже просто по идеям. Елена Ташкинова: – Мы сейчас пытаемся сравнить то, что нельзя сравнивать. Не нужно забывать, что Москва – это столица, Санкт-Петербург – город туристический. Екатеринбург – это промышленный и до недавнего времени закрытый город. По большому счету есть, конечно, интересные проекты в Москве, но там другие возможности и среди продуктов, которые мы покупаем, и среди персонала, и среди гостей, которые будут ходить в рестораны. А уезжать из Екатеринбурга на выходные в Москву могут позволить себе немногие. Это элит-сегмент. Я считаю, что на сегодняшний день у нас достаточно элитных ресторанов. Кризис заставил всех считать деньги, новая волна кризиса заставит нас считать их еще больше. Максим Цветков: – Будущее все равно за сетями. Елена Ташкинова: – Мое личное мнение, что таким национальным ресторанам, как индийская, мексиканская кухня, жить недолго. Поверьте, через несколько лет интерес и к Японии начнет затухать в связи с тем, что люди начали разбираться в продуктах питания. Илья Гоголев, совладелец ООО «Провайн» и «Винотека Соловьева»: – Я как представитель не совсем ресторанного сегмента, а виноторговой компании и винотеки, могу сказать, что кадровый голод существует и в нашей сфере. Мы планируем на базе нашей винотеки открыть курсы для сомелье. Пусть этих ребят будет немного, но они должны интересоваться этой темой, а не идти из-под палки. Спрос на это есть, и нам самим хочется воспитать кадры, которые будут разбираться в вине и работать у нас. Максим Цветков: – Хотел бы сказать о проблеме обучения немного глубже. Я думаю, все бывали за рубежом и видели официантов в возрасте 40–50 лет. У нас работать на таких позициях не столь престижно. Официантами приходят работать студенты, потому что им нужны быстрые деньги. Грубо говоря, отправляем учить на сомелье, а максимум через два года они уходят. Получается, что мы как собственники бизнеса потратили время, заплатили деньги – и все, ничего нет. Мы создадим школу, но ничего не произойдет, потому что нет уважения к этой профессии. 90% людей считает, что их обслуживают не люди, которых нужно уважать, а роботы. Любовь Николаенко, директор ресторана «Хмель»: – Могу сказать по своему заведению, что студенты приходят в большинстве случаев на начальной стадии учебы и работают в среднем по три года. У нас несколько заведений, и есть внутренние курсы, которые мы сами организовываем. Я сама не единожды проводила учебу. Мы приглашали преподавателей, но приходят люди, которые ни о чем по делу не говорят. Поэтому мы пытаемся обходиться своими силами, ведь если у тебя нет практики работы в этой сфере, то ты не сможешь подсказать, как действовать в той или иной ситуации. Кроме того, у нас есть карьерный рост, и если ребята заинтересованы, то они могут стать старшими официантами или менеджерами. Евгений Кексин, совладелец бара «Alibi»: – Проблема заключается в том, что мы сами, рестораторы, не хотим платить людям достойную зарплату. У нас есть зарплата 10–15 тысяч, но люди растут, а понимания этого нет. Естественно, они ищут другие заведения или уходят в другие отрасли. Если даже нет возможности повысить человека по должностной лестнице, нужно искать другие способы мотивации – повышать зарплату, давать ему больше свободы, возможность принимать решения. Когда мы работали барменами, к нам никто не прислушивался, и зарплату нам не повышали. Мы открыли свое заведение и к своему персоналу относимся по-другому: мы знаем, сколько они зарабатывают, мониторим их настроения. И лучше повысим зарплату, чем расстанемся с человеком. Многие управляющие относятся к официантам и барменам как к расход-ному материалу. Когда отношение к профессии изменится у самих рестораторов, тогда и ситуация изменится. Сейчас в городе появилась «новая волна» рестораторов – из тех, кто сам вышел из общепита, начинал с низов. У них больше понимания, потому что они сами там работали. У нас на уровне концепции заложено уважение к персоналу, личностный рост, мы создаем общую семью, чтобы у всех было ощущение, что они нужны и важны. Мы даем им свободу, которую многие не дают: им можно выпить вечером с гостями или остановиться поговорить с кем-то из посетителей. Разумная свобода, нормальная зарплата, нормальное отношение. Ресторан или магазин? Максим Цветков: – Есть определенные технические требования к помещению. Первое – мощность не менее 50 киловатт, если нет производства вне ресторана. В любую квартиру подается не больше 5–6 киловатт. 18 тысяч рублей стоит увеличение мощности на один киловатт, умножьте на 50. Плюс еще прокопать яму до щитовой, проложить кабель, все это согласовать. Второе – канализация. Я обязан кинуть отдельную трубу от производства до люка. Есть и другие нюансы – сейчас по закону в жилых домах можно открыть заведение только с согласия 100% жильцов. Естественно, успех ресторана зависит от людского трафика, нужно учитывать месторас-положение, нужна парковка. К примеру, в одном помещении показывают бумагу от ТСЖ о том, что есть 26 киловатт, возможно увеличение мощности. А ТСЖ ничего не решает по этому вопросу. Грубо говоря, я вкладываю туда 36 миллионов, покупаю, и мне ТСЖ через полчаса после сделки пишет: в связи со сложившимися обстоятельствами мы не можем предоставить такие мощности. И что мне делать с помещением? Там можно только открыть магазин очков. Кто объединит рестораторов? Елена Ташкинова: – Мы стояли у истоков организации ассоциации рестораторов, но в любой ассоциации должны быть владельцы бизнесов, а пришли люди случайные. Поговорили – и ушли. Второй вопрос – закрытость рестораторов. Мы уже 20 лет на этом рынке, и я могу сказать, что среди собственников всех знаю. Но близко я знакома с немногими, потому что все очень закрытые. Необходимость в создании ассоциации рестораторов зреет с каждым днем. Евгений Кексин: – Считаю, что хорошим примером могла бы послужить ассоциация барменов, которую создал Роман Торощин. Она действительно работала и приносила плоды. Сейчас у нас есть идея собрать рестораторов, но есть проблема, что многие не воспринимают критики, не хотят учиться. Когда у нас не было «Алиби», мы предлагали консультационные услуги. Но никто советы не воспринимал. Елена Афанасьева, директор ресторана «Екатерининский»: – Про ассоциацию рестораторов слышала, но так и не нашла ее. Нет ничего ценнее, чем обмен опытом, идеями и мыслями. Сегодня звучала мысль: логично, если в ассоциацию будут входит только собственники бизнеса, но я не соглашусь. Безусловно, в нашем бизнесе много случайных людей, и все же есть те, кто любит ресторанный бизнес, развивается в нем, мечтает о своих ресторанах и однажды обязательно их откроет. Очень хочется, чтобы такая организация была – так мы сможем двигаться вперед. Экспансия в регионы Михаил Цветков: – Я стартовал ночной клуб «Ривьера» в городе Заречном. 50 километров, а ментальность публики, персонала абсолютно другая. Из городов-спутников все стараются все равно ехать в Екатеринбург, потому что тут банально им больше заплатят. Прежде чем понять, что делать в городе на расстоянии часовой – полуторачасовой доступности на транспорте, нужно пожить там как минимум неделю. В северных городах – Тобольске, Ханты-Мансийске, Новом Уренгое – по-другому. Там есть средства, там бизнес больше ориентирован на имидж, чем на деньги. Илья Гоголев: – Скорее всего, в ближайшее время к нам всё же придут московские операторы.

Что построить на материнский капитал http://nedv.info/articles/chto-postroit-na-materinskiy-kapital Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 04 Oct 2011 03:45:13 GMT article

<img alt="Что построить на материнский капитал" src="http://nedv.info/files/what_is_build.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>С января 2010 года материнский капитал можно направлять на строительство с помощью специализированной подрядной организации. С декабря прошлого года эти деньги разрешено тратить на возведение дома собственными силами. Этот вариант становится все более востребованным – на сегодняшний день в Пенсионный фонд Свердловской области с подобными заявлениями обратилось свыше 650 обладателей сертификатов. Как получить «материнские» деньги и что на них можно по-строить – разбираемся вместе с заместителем управляющего Отделением Пенсионного фонда по Свердловской области Ольгой Шубиной. Семейный ликбез Закон о такой мере господдержки как материнский (семейный) капитал действует для семей, в которых второй и последующий ребенок родились после 1 января 2007 года. На сегодняшний день его размер составляет 365 698, 40 руб. Использовать эти деньги можно по трем направлениям: улучшение жилищных условий, образование детей и накопительная часть пенсии мамы. Наиболее востребованным на сегодняшний день остается улучшение жилищных условий. Сделать это можно несколькими способами: отправив средства материнского капитала на покупку и строительство жилья либо на погашение ипотечного кредита. Причем выбрать можно несколько вариантов, распределив между ними средства сертификата. При улучшении жилищных условий без привлечения заемных средств воспользоваться господдержкой можно только после того, как ребенку, на которого оформлен сертификат, исполнится три года. Это условие относится и к строительству собственных квадратных метров. Причем строить теперь можно по-разному: самостоятельно, привлекая подрядную организацию, участвуя в долевом строительстве или являясь членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В каждом случае есть свои нюансы и необходим отдельный пакет документов. Строят строители С привлечением подрядной организации на «материнские» деньги можно исключительно строить, а не рекон-струировать. Причем строить только индивидуальный дом. «Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 48 Федерального закона от 29.12.2004 № 190-ФЗ) объектом индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Использование средств материнского капитала на оплату строительства иных объектов (например, двухквартирного дома, таунхауса) не предусмотрено», – поясняет Ольга Шубина, заместитель управляющего Отделением Пенсионного фонда по Свердловской области. Строить можно только на землях поселений с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Чтобы направить на такое строительство средства материнского капитала, в Пенсионный фонд необходимо предоставить пакет документов, оформленных на одного из родителей. В него входят разрешение на строительство, договор строительного подряда, документ, подтверждающий право соб-ственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство, и нотариальное обязательство. В соответствии с последним документом необходимо в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию построенного объекта оформить дом «в общую соб-ственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению», говорит Ольга Шубина. Еще одно условие – «договор подряда должен содержать условия об отсрочке оплаты (срок оплаты по договору на момент перечисления средств материнского капитала в соответствии с нормами законодательства не должен истечь). Стороной договора должен быть обладатель сертификата или супруг обладателя сертификата». После проверки всех документов в течение двух месяцев средства материнского капитала перечисляются на счет подрядной организации. Как показывает практика, этот вариант не очень востребован – с декабря прошлого года с подобными заявлениями в Пенсионный фонд обратилось меньше десятка человек. Большей популярностью пользуется возможность получить средства на самостоятельное строительство либо компенсировать эти затраты. Строим сами Не прибегая к помощи подрядной организации, также можно строить только индивидуальный дом. Разрешается и самостоятельная реконструкция уже возведенного индивидуального дома. В этих случаях материнский капитал или его часть, которую решено направить на строительство, делятся пополам и поступают на счет владельца сертификата в два этапа. Для получения первой половины в Пенсионный фонд необходимо предоставить разрешение на строительство, документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, нотариальное обязательство и документ, подтверждающий наличие у обладателя сертификата банковского счета. За второй частью средств можно будет обратиться не ранее, чем через полгода после получения первых денег. «Необходимо предоставить документ, выданный органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, подтверждающий проведение основных работ по строительству (монтаж фундамента, возведение стен и кровли). Форма данного документа утверждена Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 17.06.2011 года № 286», – комментирует Ольга Шубина. В госучреждении уточняют, что данное условие не подразумевает, что возведение фундамента, стен и крыши должно быть осуществлено именно за эти полгода. Главное, чтобы на момент получения подтверждающего акта эти работы были проведены. Единственное ограничение – документы в Пенсионном фонде не примут, если объект уже введен в эксплуатацию. В этом случае рассчитывать можно только на получение компенсации затрат на строительство, но с учетом нескольких моментов. В частности, необходимо подтвердить, что жилое помещение действительно было построено, а не продано или подарено обладателю сертификата. А право собственности на него было зарегистрировано после 1 января 2007 года. При этом время начала строительства значения не имеет. «Заявитель должен сам определить, что ему выгоднее. К примеру, если степень готовности 90%, возможно несколько вариантов. Можно завершить строительство, подать документы на компенсацию и получить всю сумму сразу. Если жилой объект за полгода после первого обращения будет введен в эксплуатацию, то останется только один вариант – компенсация расходов. За ней можно обратиться и ранее шести месяцев. Второй вариант – подать документы на первый этап строительства и получить 50% сертификата на его выполнение. А оставшуюся половину получить либо путем компенсации расходов, либо, если объект еще только строится, через полгода после первого обращения, подтвердив выполнение работ», – объясняет Ольга Шубина. Чтобы получить деньги на рекон-струкцию, в Пенсионный фонд нужно предоставить разрешение на такую процедуру, документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, свидетельство о праве собственности на жилой объект, который подлежит реконструкции, нотариальное обязательство и документ, подтверждающий наличие у обладателя сертификата банковского счета. Чтобы получить вторую часть денег, необходимо через полгода доказать, что реконструкция была проведена, то есть общая площадь жилого помещения увеличилась не менее, чем на учетную норму. В Екатеринбурге она сейчас составляет 10 кв. м общей площади на человека. Если строительство или реконструкция индивидуального дома – вариант неподходящий, средства материнского капитала можно использовать в долевом строительстве, в качестве вступительного или паевого взноса в ЖСК. В этом случае главное, чтобы объект был жилым. А что это будет – таунхаус, квартира или другой жилой объект, предусмотренный законом, особой роли не играет. Если это кооператив, необходимо подтвердить членство в нем, предоставив выписку из реестра, справку о внесенной сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение, копию устава кооператива и нотариальное обязательство. При участии в долевом строительстве договор должен пройти обязательную государственную регистрацию. Что построить? Направление материнского капитала на строительство предполагает, что земельный участок и все необходимые разрешения для строительства у владельца сертификата уже есть. О том, что можно построить своими силами на сумму господдержки, рассказывает Сергей Кремилин, риэлтор агентства недвижимости «Бриллиант»: «Если взять для примера строительство одноэтажного дома площадью 40–50 кв. м, на эти деньги самостоятельно возможно возвести фундамент, построить коробку дома с крышей. Материалом стен может быть твинблок либо брус. Строя из кирпича, уложиться вряд ли удастся – получится удорожание за счет утеплителя, штукатурки и прочих материалов. Чтобы достроить этот дом, понадобится еще порядка 250 тысяч рублей. Если будем строить большой дом, хотя бы порядка 150–200 кв. м, эта сумма сертификата уйдет только на нулевой цикл». Прокладка коммуникаций – отдельная статья расходов. «Основные – электричество и газ. Если техусловия получены, то главный вопрос – где находятся линии электропередач и разрешенная точка подключения к ним, – объясняет Сергей Кремилин. – Подключение «со столба» обходится человеку в среднем в 10 тысяч рублей. Для электрификации дома площадью 200–250 кв. м на материалы и работу придется потратить от 80 до 120 тысяч рублей. Подключение газа – около 1500 рублей за метр трубы (если по фасаду дома, понадобится примерно 20 метров), монтаж счетчика 3–5 тысяч». Если финансовых возможностей провести газ нет, специалист советует установить печь.

Горькая доля http://nedv.info/articles/gorkaya-dolya Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 03 Oct 2011 03:46:29 GMT article

<img alt="Горькая доля" src="http://nedv.info/files/rough_luck.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Дежурные постоянно сменяют друг друга на посту. Территория находится под пристальным наблюдением. И речь не о секретном объекте, а о квартире, где конфликт собственников перешел в операцию по захвату жилплощади. Ничего криминального – деление жилья собственниками не выходит за рамки закона. Мирным путем споры такого рода решаются редко, хотя фигурантами дел выступают обычно близкие люди. В ряде случаев решить мирным путем вопрос размещения в квартире, где доли принадлежат разным владельцам, не выходит. Зачастую доли при пересчете в метры не равны площади комнаты, то есть их невозможно выделить в натуре. Именно этим такие квартиры отличаются от коммунальных, где за каждым собственником закреплена целая комната. Как правило, долевая собственность образовывается при разделении совместно нажитого имущества при разводе, или когда объект получают в качестве наследства несколько человек. При этом владельцы даже самых крошечных долей, которые измеряются в квадратных сантиметрах, вправе распоряжаться имуществом. «Такие собственники имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться своей долей. В квартире есть места общего пользования: прихожая, ванная, туалет, кухня. Этими местами человек может пользоваться без ограничений, пускай у него хоть 1/225 доля квартиры. Первоначально право пользоваться жилой площадью устанавливается соглашением собственников. Если соглашения достигнуть не удается, то тогда порядок пользования квартирой устанавливает суд», – говорит Павел Брусков, юрист компании ООО «Правозащита». Если окажется, что для владельца доли, площадь которой составляет несколько квадратных сантиметров, это единственное жилье, то, несмотря на это обстоятельство, суд может закрепить за этим сособственником право проживания в целой комнате. Сделать что-либо с таким имуществом непросто. Для этого требуется согласие от остальных собственников. «Для реализации доли в квартире от другого собственника требуется согласие. У сособственников есть право преимущественной покупки. Если собственник доли в квартире намерен ее продать, то он обязан известить другого собственника в письменном виде с указанием цены и получить уведомление о получении. Если сособственник не выразил желание приобрести эту долю в течение месяца, то она может быть реализована третьим лицам», – рассказывает о процедуре продажи юрист. Чья подпись? Теоретически сделка купли-продажи доли не может быть зарегистрирована ФРС, если нет подтверждения того, что право на преимущественную покупку не было нарушено. То есть к пакету документов должно быть приложено извещение о грядущей продаже, где должна стоять подпись, подтверждающая, что сособственник осведомлен об этом намерении. Де-факто сделки регистрируются и без подписи сособственника. «С юридической точки зрения тут два нюанса: во-первых, сотрудники регистрационной службы не знают, кому принадлежит подпись. Не исключены подделки. Сособственник ведь лично не является, чтобы предъявить паспорт. Во-вторых, юрист ФРС не может проверить достоверность подписи. В случае возникновения споров собственники могут обратиться в суд, где может быть установлено, что подпись подделана, для этого необходимо провести почерковедческую экспертизу». Продавец доли может поступить еще проще – оформить на покупателя дарственную, получив за это деньги. Чтобы оспорить законность этой процедуры, сособственнику придется в суде доказывать факт передачи денег, что будет непросто. В денежном эквиваленте Владельцу небольшой доли лучше заранее установить разумную цену. Если собственник поставит подпись в извещение о продаже доли, но на рынке такой объект не будет востребован, то продавец вынужден будет снижать цену, снова информировать об этом сособственника и ждать месяц. Помощь в осуществлении этого непростого дела владельцы ищут у риэлторов. Специалисты по недвижимости признаются, что для них такие объекты – головная боль, они мало востребованы и могут дожидаться своего часа несколько лет. По данным ФРС в текущем году было зарегистрировано 4 584 сделки, где предметом права собственности на квартиру являлась доля. Версию о том, почему сделок заключается немного, высказывает Радик Кашапов, директор ЦН «Северная Казна-1»: «В агентство недвижимости обращаются люди с просьбой продать долю в квартире, правда это случается не так часто, в силу того что сособственникам квартиры проще продать всю квартиру целиком, а полученные средства от продажи разделить пропорционально долям каждого. Кстати, именно по такому пути мы и советуем идти, когда к нам обращаются собственники доли в праве. Но зачастую на этот шаг (продать долю в праве) люди идут, когда все «переговорные» методы исчерпаны, а ситуация не разрешается. Проще говоря, другой сособственник не идет на переговоры, пытаясь выгадать себе привилегии». Третьи лица, как правило, не заинтересованы в приобретении доли, так как после продажи доли действующее между собственниками соглашение теряет силу. Новому владельцу придется заново отвоевывать пространство для жизни. Возможно, что порядок пользования помещением будет установлен только посредством суда. После вынесения решения приставы помогут новому жильцу попасть в квартиру, а дальше ему предстоит самостоятельно бороться за свои права. «Такие объекты не пользуются спросом, ибо влекут за собой груз личных противоречий, недоговоренностей с другими сособственниками, и приобретать имущество с «довеском» проблем желания не возникает. По крайней мере, у большинства покупателей, – комментирует Радик Кашапов. – Это крайне неликвидная недвижимость. На практике доли в квартирах приобретают в двух случаях: от безысходности (и там живут, находя компромиссы с сособственниками) либо как объект будущего бизнеса. Именно низкая цена позволяет «делать бизнес» на «рынке долей», занимаются этим так называемые «серые риэлторы». Конечно, к риэлторам они не имеют никакого отношения, и отличает их от «черных риэлторов» то, что действуют они в рамках правового поля, хотя их методы не отличаются человеколюбием. Как правило, долю покупают несколько человек и на правах таких же собственников вселяются в квартиру. И если выдела в натуре сделать невозможно, то запретить обосноваться в той или иной комнате также проблематично, потому как у всех собственников равные права». Наиболее вероятно получить выгоду, договорившись с другими владельцами квартиры, чем выставлять долю в открытую продажу. Стоимость квартиры выше, чем сумма стоимостей долей, проданных по отдельности. «Чтобы хоть как-то заинтересовать потенциальных покупателей, в ход пускают самый действенный аргумент – невысокую цену. Цена предложенной к продаже доли в праве всегда ниже ее «арифметической» стоимости. Например, 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру не равна 50% цены этой двухкомнатной квартиры (при продаже доли самостоятельно). Впрочем, оговорюсь. Цена продажи может быть и равной «арифметической», что отражает желание продавца, но вот цена сделки, т.е. реально полученные деньги, всегда меньше и на практике колеблется в диапазоне 50–80% от «арифметической»», – комментирует эксперт. Театр абсурда В трехкомнатную квартиру на Сиреневом бульваре, 3 проникли трое собственников, которые совсем недавно стали обладателями 1/85 квартиры (0,7 м2) на троих. Квартира была завещана нескольким родственникам, полученную долю в 1/85 квартиры наследница продала третьим лицам. Владельцам большей доли квартиры пришлось потесниться – новоявленные собственники забрали ключ от входной двери и оккупировали часть жилплощади. Объявившиеся владельцы сообщили, что отдали 200 тысяч рублей за три доли по 1/225 квартиры каждая. 200 тысяч рублей – немыслимая цена для такого объекта. Реализовать его за такие деньги едва ли будет возможно. Чем руководствовались покупатели, отдавая такую сумму за 70 квадратных сантиметров, рассказал один из приобретателей: «Цель была помочь бабушке. Она сама обратилась к нам. Она оценивала свою долю еще дороже, мы уговорили ее на меньшую сумму. Так получилось, что нам всем негде было жить», – рассказал Константин Каюров, собственник 1/225 доли квартиры на Сиреневом бульваре. Юрист усматривает в действиях злой умысел: «Эти люди говорят, что купили долю в квартире для проживания. Но с позиции здравого смысла разве это похоже на правду? Это злоупотребление правом, Гражданский кодекс, ст. 10 – действия хотя и законны формально, но преследуют цель – причинение вреда другим лицам и извлечение выгоды для себя». Владелец доли затруднился ответить, насколько он считает сделанное приобретение выгодным, говорит, что экспертной оценки не производилось. Что весьма странно, так как мужчина не отрицал, что все трое приобретателей являются специалистами по недвижимости. Фигурант истории считает, что подобная история не может нанести урон репутации компании, которую возглавляет Игорь Ходырев: «Мы действовали как физические лица, это никак не пересекается с профессиональной деятельностью. Недвижимость была куплена на наши личные средства, это не было приобретением для ООО «Пегас» как юридического лица. Смешивать одно с другим, как мягкое с теплым путать», – считает Константин. Что на сей счет думает профессиональное сообщество, членом которого является данное агентство, ответил Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Если это член палаты, то в любой момент можно обратиться в комитет по этике Уральской палаты недвижимости. Документы появятся, будем смотреть. Дело осложняет тот факт, что они выступают как физические лица, а не сотрудники агентства. Таких прецедентов еще не было, поэтому я не могу сказать, как мы будем действовать». В интересах всех собственников разрешить сложившуюся ситуацию мирным путем. «Разбирательство в суде может затянуться на несколько месяцев. Для нас основная сложность заключается в том, что все трое будут все это время находиться здесь. Когда мы выйдем за дверь, они могут поменять замок или что-то подобное сделать, тогда мы сами окажемся в ситуации, когда нам придется доказывать, что мы имеем право здесь проживать. Поэтому нам приходится тоже дежурить», – говорит Василий Густелев, собственник 84/85 части квартиры. Единственное, чего смогут достичь оппоненты, если откажутся идти на мировую – оттяжка срока выселения. «Дело передано в суд. По закону у мирового судьи есть месяц на рассмотрение дела, но они часто не успевают. Поэтому месяц – теоретически, а практически дело может рассматриваться и больше. Если вторая сторона конфликта задастся целью максимально затянуть решение этого вопроса. Решение мирового судьи скорее всего будет обжаловано. Жалобу они имеют право выслать по почте. При желании этот процесс может быть затянут на три-четыре месяца. В ходе разбирательства проверят, не находятся ли в собственности этих людей прочие объекты недвижимости. Если у них в собственности другие квартиры, то суд может отказать в предоставлении площади в квартире, где они имеют небольшую долю, и присудить им денежную компенсацию. В такого рода спорах стоимость объектов определяется исходя из рыночных цен», – комментирует Павел Брусков. В настоящий момент жильцы уже освободили занятую комнату и готовы вести переговоры, хотя не ясно, как две стороны намерены достигнуть компромисса. Основной собственник предполагает выкупить долю по рыночной цене (порядка 50 тысяч рублей) или же немного дороже, тогда как цена приобретения доли в разы выше. Впрочем, эксперты выражают сомнения, что сумма, указанная в договоре, действительно была выплачена бывшей владелице. Очевидно, что приобретатели собирались каким-то образом окупить эту покупку. В настоящий момент покупатели предлагают основному владельцу квартиры обеспечить им соответствующие жилищные условия, но уже в другом месте. По их подсчетам на эти нужды необходима сумма от 800 тысяч до 1 млн 200 тысяч рублей. Стоит отметить, что основные владельцы не подписывали уведомление о желании бывшей владелицы расстаться с долей в квартире, что также может помочь им оспорить законность этой сделки в суде. «В данном случае уведомление было отправлено в другой город – на место постоянного проживания сособственников квартиры, они его получили, но оно было неправильно составлено – не была указана цена, то есть оно было недействительно. Второе уведомление было отправлено в эту квартиру, хотя было достоверно известно, что собственник проживает в другом месте. То есть заведомо было известно, что уведомление не дойдет до адресата. Соответственно письмо не было получено, пролежало на почте, и после того как истек срок хранения, на письме был поставлен штамп, что адресат не явился, и оно было отправлено обратно», – комментирует юрист. Пустить с молотка! По словам юриста, передел жилья, где собственники владеют небольшими долями, не редкость. «Год назад разбиралось дело о разделе имущества супругов, где одной стороне принадлежало 0,58% квартиры. Эта доля стоила 11 704 рубля. Тогда суд решил, что стоимость доли по отношению к квартире в денежном выражении ничтожна мала. Гражданский кодекс предписывает, что собственник такой мизерной доли не имеет существенного интереса, поэтому можно эту долю забрать и присудить денежную компенсацию», – вспоминает г-н Брусков. Вполне возможно, что описанная история закончится таким же решением. Размер компенсации всегда устанавливается в соответствии с рыночными ценами. «Суд должен запросить информацию о рыночной стоимости, может быть, даже из разных источников. Часто к нам обращаются по разным исковым заявлениям при разборе споров. У нас оценщиков нет, но экспертную оценку рыночной стоимости аналогичных объектов мы предоставить можем. Что, собственно говоря, и делаем, исходя их стоимости квадратного метра. Мы не можем определить стоимость доли, можем сказать, что жилье в данном районе стоит столько-то. Суд должен определить, как эту сумму перевести в конкретную долю», – говорит Рустем Галеев. Если размер доли больше ¼, то она не изымается у собственников. В таком случае суд может постановить продать квартиру и поделить между владельцами вырученные средства пропорционально их долям.

Шум: защита или нападение? http://nedv.info/articles/shum-zashita-ili-napadenie Анна Асташкина Город Tue, 27 Sep 2011 03:39:49 GMT article

<img alt="Шум: защита или нападение?" src="http://nedv.info/files/shumomer.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Транспортное кольцо возле гостиницы «Центральная» – одно из самых шумных мест в Екатеринбурге. По данным Рос-потребнадзора, средний уровень шума здесь достигает 70 децибел (дБА). Фактически это означает превышение нормы в пять раз. По городу индекс шумовой нагрузки на сегодняшний день составляет 54,7. Допустимый уровень для территории жилой застройки определен в 55 дБА. При этом четверть населения Екатеринбурга постоянно испытывает повышенную шумовую нагрузку в собственных домах. Немного теории «Шум – это воспринимаемые слухом нерегулярные звуковые колебания, которые излучают различные источники, – объясняет Михаил Ананьин, доцент кафедры архитектуры строительного факультета УрФУ, кандидат технических наук. – Мы различаем виды шумов в разных диапазонах. Есть диапазон слышимых звуков, которые нас в первую очередь раздражают и являются помехой. Их мы разделяем на три группы: воздушные (к примеру, разговор), ударные (ходьба или работа инструментов) и структурные. Структурный – это воздушный или ударный шум, который проникает в толщу ограждения. Когда звуковая волна падает на ограждение, часть ее отражается обратно, часть проходит, часть превращается в тепловую энергию, часть – в стру-ктурный шум. И структурный шум по твердому телу распространяется на очень большие расстояния. Как это происходит, сложно оценить, поскольку обилие параметров волнового движения в этом случае затрудняет анализ происходящих процессов». Кроме того, различают шум внешний и внутренний – в зависимости от места нахождения его источника – снаружи или внутри дома. Для жилых помещений установлены свои нормативы по допустимому уровню таких звуков. Условия для их соблюдения должны закладываться еще на стадии проектирования дома. «Для жилых помещений эквивалентные уровни проникающего шума днем не должны превышать 40 дБА, а ночью – 30», – поясняет Ольга Шадова, начальник отдела санитарно-эпидемиологического надзора Управления государственного строительного надзора Свердловской области. – Допустимые уровни шума, проникающего в жилые помещения, установлены требованиями санитарных правил СН 2.2.4/2.1.8562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Звукоизоляция наружных и внутренних ограждающих конструкций зданий нормируется требованиями СНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Везде шум Трамваи стали почти бесшумными, дизельные автобусы, грохотавшие до сотни децибел, почти исчезли с городских улиц, но тише в уральской столице не становится. По материалам исследований российских и зарубежных ученых, каждый год в мире уровень шума увеличивается в среднем на 1 децибел. С 90-х годов шумовую обстановку в разных районах Екатеринбурга ежегодно анализируют специалисты Роспотребнадзора. Итогом их пятилетнего исследования стала так называемая шумовая карта. Наиболее тихими районами признаны Орджоникидзевский и Чкаловский. При этом часть населения в них все равно живет в неблагоприятной обстановке – статистически картина уравновешивается за счет относящихся к ним небольших населенных пунктов. В неблагоприятные попал Химмаш, его основная беда – авиационные шумы. «Мы проводили там исследования, – рассказывает Андрей Щенников, заведующий отделом экспертиз физических и радиационных факторов Центрального Екатеринбургского филиала Федерального бюджетного учреждения здравоохранения (ЦЕФ ФБУЗ) «Центр гигиены и эпидемиологии Свердловской области. – Взлетает, скажем, ИЛ-86. При наборе высоты уровень шума на территории – под 95 дБА. И первые рейсы – рано утром. Летит боинг, уже и высоту набрал, а уровень шума – 80 дБА. Разница на 15 дБА! Получается, боинг на взлете летит в пять раз тише, чем ИЛ-86. Когда уберут все шумные самолеты, обстановка, может, и улучшится». Эксперт подчеркивает, что авиа-ционный шум не так сильно воздействует на психику человека, как автомобильный или железнодорожный – к самолетам над головой люди привыкают. Еще вреднее шумящий лифт и инженерные системы. При этом собственно на слух такие звуки, оказывается, не сильно влияют. «Уличный или строительный шум может раздражать человека, нарушать его сон, привычный образ жизни. Доказанных данных о том, что он приводит к тугоухости, нет, – говорит Екатерина Брагина, врач-отоларинголог МО «Новая больница». – На слух шум может повлиять, если человек находится под его воздействием постоянно в течение длительного времени – до 10–15 лет. Больше вреда наносит прослушивание музыки в наушниках. Научно доказано, что ежедневное часовое использование наушников на громкости 80 дБА (что соответствует шуму от интенсивного уличного движения) через пять лет сделает человека глухим». Сейчас специалисты Роспотребнадзора почти каждый день выезжают по жалобам горожан на излишний шум и проводят замеры с помощью специального прибора – шумомера. Зачастую осуществлять санитарно-эпидемиологическую экспертизу приходится ночью – днем горожане на шум обращают меньше внимания. Чаще всего, говорит Андрей Щенников, жалуются на магазины, находящиеся на первых этажах жилых домов – холодильное оборудование, системы вентиляции и кондиционирования являются дополнительным источником шума для жильцов. Из поступивших в прошлом году в Роспотребнадзор 122 обращений подтвердилось порядка 60%. Новые методические указания ограничили случаи проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы. Теперь, говорит Андрей Щенников, измерения не проводятся в отношении шума, обусловленного естественными и случайными явлениями (например, грозы), поведением людей, нарушениями тишины в жилых зданиях и на прилегающей территории, в случаях игры на музыкальных инструментах, применения пиротехнических средств, громкой речи и пения, выполнения погрузочно-разгрузочных работ, резкого закрытия дверей при отсутствии доводчика. Кроме того, не замеряется подача звуковых сигналов и срабатывание аварийной и охранной сигнализации, аварийно-ремонтные работы и работы по ликвидации последствий аварий и стихийных бедствий. Жалобы не принимаются на шумы, вызванные обычной жизнедеятельностью людей, в том числе проникающие из других помещений, на звуки от массовых мероприятий, митингов, шествий, демонстраций и богослужений. На жалобу во всех этих случаях вы получите отказ. По крайней мере, в Роспотребнадзоре. А вот застройщики после завершения строительства обязаны пройти эту процедуру – иначе не получат положительного заключения о соответствии построенного жилого дома. В обязательные контрольные функции Роспотребнадзора это уже не входит – помимо специалистов ведомства провести такие замеры имеют право любые аккредитованные организации. «В ходе строительства объекта специалистами Управления в порядке надзора оценивается, какие именно строительные материалы были применены. А по окончании строительных работ самими строительными организациями проводится комплекс лабораторных исследований и измерений в аккредитованных центрах и лабораториях. При этом обязательно измеряют и уровни шума от всех источников, – комментирует Ольга Шадова. – Аккредитованными лабораториями, выполняющими замеры уровней звука на построенных домах, за 2010 год представлена следующая статистика. Так, на 10% вводимых жилых домов были выявлены отступления по уровням шума, около 9% проверенных ограждающих конструкций не соответствовали нормативам по звукоизоляции». Получается, большинство введенных в эксплуатацию домов официально соответствуют нормативам по звукоизоляции. Но и к самим замерам части таких лабораторий у экспертов немало вопросов. У нас же другой вопрос – почему порой доходит даже до того, что в квартире слышны негромкие разговоры соседей? Эй, вы, там, наверху! Проблема здесь даже не в материалах – толщина перекрытий, перегородок и стен, по признанию экспертов, уже давно определяется не несущей способностью, а звукоизоляционными свойствами и автоматически заносится в проект. Дело в дефектах строительства и структурном шуме, который никакими СанПиНами и СНиПами не нормируется, говорят специалисты. «Когда возникают жалобы о том, что все слышно, нужно спросить, а что именно слышно, – считает Михаил Ананьин. – У нас были ситуации, когда жители жаловались, что они прекрасно слышат, о чем говорят наверху. Здесь все ясно – это дефект строителей. Были незамоноличены швы между плитами перекрытий, и звуковая волна проходила через стыки. Если слышно, как наверху ходят, обычно это бывает из-за зыбких перекрытий, которые не обладают достаточной массивностью. Стоит сделать перекрытие массивнее, и его толща будет гасить энергию ударных шумов. Если слышна работа оборудования, это структурный шум. Изолироваться от него очень сложно. От ударного и воздушного шума мы прекрасно научились защищаться звукоизоляционными материалами». От структурного шума, по мнению эксперта, они не спасут. Даже при звукоизоляции всех ограждений он распространяется по конструкциям на большие расстояния и проникает в помещения через жесткие соединения, к примеру, пола и перекрытия. При этом и просчитать еще на стадии проекта, как и куда структурный шум распространится, довольно проблематично, – теоретические рекомендации таких подсчетов есть, а практических нет. Исходя из того, что структурный шум человек воспринимает через поверхности, с которыми соприкасается, прежде всего через пол, в проект должен быть заложен так называемый «плавающий пол». «Покрытие пола должно крепиться к перекрытию через слой звукоизоляционного материала, – объясняет Михаил Ананьин. – Важно – и это строители нередко упускают, – что плинтусы также нежелательно жестко крепить к стене. Между плинтусом и стеной должна быть звукоизолирующая прокладка – сейчас есть много материалов на основе вспененного полиэтилена или полипропилена. Самое банальное, это резина. Даже она поможет уменьшить влияние структурного шума. Кроме того, защита от шума должна обеспечиваться применением глушителей шума в системах вентиляции и кондиционирования, а также вибро-изоляцией инженерного и санитарно-технического оборудования». Большое внимание уделяется окнам. «Если раньше обычный двойной стеклопакет с форточкой снижал уровень шума улицы на 15–17 дБА, то сейчас есть стеклопакеты, уменьшающие его более чем на 40 дБА, – говорит Андрей Щенников. – Единственное, когда окно открывается для проветривания, эффект теряется. Поэтому сейчас используются окна с системой микропроветривания или делаются специальные клапаны». По словам Михаила Ананьина, перед установкой окон должны производиться расчеты транспортных шумов. Но просчитать при этом эффективность выбранных стеклопакетов практически невозможно – такие расчеты имеют множество нюансов. Проектировщикам, знающим необходимый для проекта уровень звукоизоляции, приходится полагаться на сертификационные испытания, которые проводят сами производители окон. Еще один важный момент – материал, из которого возводится дом. Для воздушного и ударного шума принципиальных различий нет. А вот для структурного – разница существенная. «Распространение структурного шума в монолитных зданиях выше, чем в кирпичных и панельных, – комментирует Михаил Ананьин. – Это особенность монолитных зданий так называемой стеновой конструктивной системы, где много внутренних несущих стен. В монолитных зданиях каркасного типа эта проблема стоит не так остро, поскольку разграничение пространства выполняется при помощи каркасных перегородок или ненесущих и самонесущих стен из бетонных блоков, которые хуже проводят шум». Что же касается внешнего шума, то основным его источником остается транспорт, а способом защиты – шумоизоляционные экраны. Но отношение к ним неоднозначное. «Экран представляет собой некий сэндвич – металл, слой минеральной ваты, перфорированный металл, – говорит Андрей Щенников. – В основном он защищает от среднего и высокочастотного шума, когда длина волны не очень большая, и звук в экране может «увязнуть». Если шум низкочастотный, длина волны большая, – экраны не помогут. Может быть даже хуже. К примеру, поставил человек пластиковое окно – все верхние и средние частоты ушли, а низкие – «басы» – остались. Слышен не шум, а гул». Сейчас в черте города экраны установлены только на улице Московской. По словам Михаила Вяткина, начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга, проектируемая развязка в переулкеБазовый тоже будет сделана с экранами. Но требования по дополнительной звукоизоляции автомагистралей, по мнению начальника Главархитектуры, осложняют процесс реконструкции городских дорог: «Мы вынуждены реконструкцию выполнять по проекту, который бы соответствовал уровням шума, задаваемым нормативами… У нас большая проблема по строительству улицы Черепанова. Пришлось сделать ее в тех рамках, какие и были, а не шире. Мы назвали это капитальный ремонт, потому что тогда не надо выполнять требования по шумоизоляции. А сделали бы ее чуть шире, пропускная способность была бы выше, но тогда санитары говорят: а дома? А шум? Нужно делать уже по новым нормам, а это означает – либо экран делать, либо мы предлагали посадить деревья… Ведь такую улицу, как Черепанова, как сделать с экранами? Будем ездить, как по коридорам…». Спасение утопающих В вопросах защиты своего дома от шума эксперты советуют один действенный вариант – самостоятельно сделать дополнительную звукоизоляцию квартиры. «Самая проблемная зона – потолок, потому что идут шумы от верхних соседей. Мы предлагаем сделать так называемый «пирожок» – несколько материалов в одной системе, – как правило, он крепится с помощью профилей гипсокартона. С конечным слоем получается 5–6 см от потолка, – говорит Александр Склюев, руководитель направления звукоизоляции одной из специализированных компаний. – Для стен есть звукоизоляция – «под обои» – звукоизоляционный материал клеится на подготовленную стену на клей для тяжелых обоев, после высыхания наклеиваем обои. Это начальный уровень звукоизоляции – не будут слышны голоса, телевизор на небольшой громкости». Стоимость звукоизоляционных материалов среднего уровня для стен и потолка составляет порядка 850 рублей за кв. м, уровня повыше – 1400 рублей за кв. м. Монтаж обойдется в сумму от 1000 рублей за кв. м. При этом нужно будет потратиться и на ремонт.

Парковки уходят под землю http://nedv.info/articles/parkovki-uhodyat-pod-zemlyu Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 26 Sep 2011 04:05:47 GMT article

<img alt="Парковки уходят под землю" src="http://nedv.info/files/underground_parkings.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Нехватка парковочных мест как в старом жилом фонде, так и в новостройках, – одна из острейших проблем самого компактного города-милллионника. Точечная застройка усугубляет ситуацию. Скромная придомовая территория не вмещает автопарк жильцов. О современном положении дел и возможных путях решения проблемы читайте в материале. «На тысячу жителей приходится 380 автомобилей, мы предполагаем, что к 400 подойдем в этом году. Раньше считалось, что этот уровень автомобилизации удастся достичь только к 2015 году. Мы опередили его, инфраструктура не успевает за уровнем автомобилизации, к сожалению», – разводит руками Геннадий Маренков, министр транспорта и дорожного хозяйства Свердловской области. Кто виноват? На законодательном уровне вопрос обеспечения жителей многоквартирных домов парковочными местами урегулирован как нельзя лучше. С 2009 года в Свердловской области должны применяться новые нормативы градостроительного проектирования (НГПСО 1-2009.66). В соответствии с этим документом количество мест для временного хранения автомобилей (на открытой стоянке) и для постоянного хранения зависит от класса комфортности жилого дома и численности населения города. Подсчитаем для наглядности количество парковочных мест для жильцов крупного жилого комплекса в 500 квартир, расположенного в Екатеринбурге. Предположим, что это высококомфортный комплекс. В таком случае дом должен иметь открытую стоянку на 250 машино-мест. Подземный паркинг должен вмещать 1250 автомобилей. Для дома повышенной комфортно-сти эти показатели немногим меньше – стоянка для временного хранения автомобилей должна быть рассчитана на 200 автомобилей, а места для постоянного хранения – на 1000 машин, но стоянка может быть расположена не только под домом, но и в наземном многоуровневом паркинге. Что касается обычного дома, то наземная стоянка обязана вмещать 110 автомобилей, а место для постоянного хранения должно приходиться на каждую квартиру. Трудно даже представить такие вместительные парковки. Вряд ли в Екатеринбурге найдется дом, который полностью отвечает этому нормативу. Почему НГПСО не выдерживается, прокомментировал Михаил Вяткин, начальник Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, заслуженный архитектор России. «Они (НГПСО 1-2009.66. – Прим. ред.) достаточно жесткие, в том плане что процент автомобилизации завышен для жилья. Сегодня эта норма, конечно, не выдерживается. Они жестче, чем федеральные нормативы, потому что сделаны на перспективу. Их трудно выдержать. Нужно исходить из реальности. Сегодня мы должны сделать на каждую квартиру два парковочных места – это нереально, да еще и нецелесообразно, так как не каждый имеет по две машины. Но то, что дом должен быть обеспечен хотя бы на 50% паркингами – это абсолютно точно. Мы еще при Аркадии Михайловиче (Чернецком. – Прим. ред.), лет 10 назад, приняли такое решение, что в центре города одна квартира – одно парко-место, на периферии на каждую квартиру половина. И этот норматив мы выдерживаем, он, в общем-то, соответствует и федеральному. То, что сделано в НГСПО, – на два шага вперед, поэтому надо немножко притормозить нормативы НГСПО». Алла Заремба, профессор ГОУ ВПО «УралГАХА», кандидат технических наук, одна из разработчиков раздела нормативов по организации хранения автомобилей, который вошел в НГПСО 2009 года, не согласна с мнением главного архитектора города. Она считает, что проектировать необходимо на перспективу, так поступали и раньше: «Планировали с опережением еще в 2004 году. Предполагалось, что уровня автомобилизации в 300 автомобилей на тысячу жителей мы достигнем только к 2025 году – это расчетный срок генерального плана, но был резкий всплеск автомобилизации в 2006 году. Комитеты благоустройства и транспорта уже в 2004 году предписывали делать норму одно машино-место на квартиру, хотя мы такого уровня автомобилизации тогда еще не достигли. Формально это было неправильно, но так и нужно было делать!». Количество мест для постоянного и временного хранения может быть вычислено по СНиПам 2.07.01-89. Этот документ был разработан более 20 лет назад, когда уровень автомобилизации был иным. Количество мест для временного хранения автомобилей для рассмотренного выше дома может быть определено двумя способами: если рассчитывать исходя из среднестатистических нормативов и с учетом современного уровня автомобилизации. В первом случае жильцы новостройки получат 48 мест на стоянке около дома, во втором – 143 места. Для постоянного хранения – 125 мест. Пока ведутся споры, застройщики активно осваивают территорию. По словам ряда представителей строительных компаний, на этапе строительства нет точного понимания, сколько будет парковочных мест на придомовой территории. «Сколько закатаем, какую разметку сделаем, столько и будет. Парковочные карманы на улице не рассчитаны на то, что жильцы будут оставлять там автомобили на ночь. Это именно гостевая парковка, которая предусмотрена для гостей комплекса и дневной парковки жильцов. Разумеется, такие карманы есть, они оборудуются у каждого дома, но они не позволяют всем автомобилистам оставлять там свои машины на ночь. Именно поэтому мы строим подземные паркинги. Мы не хотим превратить все дворы в парковки, ведь помимо этого мы возводим детские площадки, производим озеленение… Если все будут ставить автомобили во дворе, то для детей места просто не останется!», – приводит аргументы Роман Полицинский, ведущий менеджер отдела продаж строительной компании «Нова-Строй». Что примечательно, застройщики называют гостевыми парковками все места для автомобилей на придомовой территории. Действительно, количество мест для гостевой парковки специально не просчитывается. Однако в СНиПах указывается, что количество мест для временного хранения автомобилей включает в себя и гостевую стоянку, но не ограничивается этим. Разработчик НГПСО 1-2009.66 отмечает, что нормативы градостроительного проектирования были составлены таким образом, чтобы ограничить этажность застройки, так как соблюсти высокий уровень обеспечения парковочными местами высотное здание непросто. По мнению авторов проекта, застройщик должен либо обеспечить жильцов необходимым количеством машино-мест, либо сократить количество квартир. Однако строительные компании отказываются выбирать один из этих вариантов. Два автомобиля за место на парковке Как уже было описано выше, на этапе возведения жилых объектов количество парковочных мест для временного хранения не рассчитывается застройщиками, а для постоянного – высчитывается по устаревшим, но все еще действующим нормативам. В этом случае одно место в подземном паркинге достается одной из двух/трех квартир. Нехватку наземных мест для парковки Михаил Вяткин объясняет достаточно просто: «Екатеринбург – компактный город. Сделать открытые парковки на жилой территории достаточно сложно, не хватает этой территории. Поэтому вынуждены делать подземные паркинги». Хотя госслужащий отмечает, что подземный паркинг – это не альтернатива стоянке для временного хранения автомобилей, а является одной из составляющих. Что касается мест для постоянного хранения автомобилей – подземных паркингов, то застройщики честно признаются, что при расчете количества парковочных мест исходят из маркетинговых соображений. «Я не знаю насчет требований администрации города, мы ориентируемся на потребности жильцов. Мы проводим анкетирование, чтобы понять эти по-требности, выявить ценовые предпочтения: в пределах какой суммы они готовы приобретать, чтобы понять, что строить: боксы или машино-места, потому что себестоимость у них разная. Место на парковке дешевле. У нас в проекте есть пять подземных паркингов, но в силу того что мы пока не можем оценить спрос на эти паркинги, мы не можем озвучить количество машино-мест, которые будут иметься в итоге. По ходу строительства могут быть внесены корректировки, можем, например, построить вместо пяти три паркинга, или четыре, или все пять», – комментирует Роман Полицинский. При этом застройщики отмечают, что жители новостроек не ощущают нехватки мест в подземном паркинге. «Под каждым домом предусмотрен подземный паркинг. Под каждым домом 120 боксов, а в доме порядка 220 квартир. Многие спрашивают, а вдруг кому-то паркингов не хватит? Но никогда не бывало такого, чтобы жители каждой квартиры покупали бокс. Стоимость бокса 450 тысяч рублей», – рассказывает о жилищном комплексе «Полесье» Анна Контамирова, менеджер АН «РСУ-37». 450 тыс. рублей за подземный гараж – это относительно невысокая цена. В жилом комплексе «Зеленый мыс» стоимость места для постоянного хранения начинается от 460 тысяч руб., в жилом комплексе «Зеленая роща» место в паркинге стоит 900 тысяч руб., а в ЖК «Бажовский премиум» – 1 200 000 руб. «Подземный паркинг сегодня дорогой, конечно, – замечает Михаил Вяткин. – Но вы ведь квартиру не покупаете без туалета? Так сегодня квартира не должна быть и без гаража. Мы все сейчас ездим на машинах, за редким исключением. Квартиры в центре города должны быть как-то оснащены. Выход один: нужно делать какие-то кооперированные паркинги на группу жилых домов. Это все возможно в новых районах, вот возьмите Академический, там есть и подземная парковка, есть и наземная. Во втором квартале сделали подземную, но она слишком дорогая. Решить проблему тоже можно – сдавать внаем. Не хотят. «Ренова» не хочет уступать настойчивым обращениям жителей и администрации города. Они ждут, что когда-нибудь жители будут вынуждены у них купить места. А надо было, конечно, строить эти паркинги и сдавать в аренду». Впрочем, не только эта строительная компания не планирует в ближайшее время сдавать места в подземном паркинге в аренду, такие же планы и у многих других застройщиков. Виктория Халина, начальник коммерческого управления «Малышева, 73» рассказывает о планах застройщика относительно паркинга в ЖК «Зеленая роща»: «В аренду точно не будут сдаваться, иначе нам их не продать никогда. Такая политика. Желающие приобретут. Через какое-то время, особенно когда придет зима, оставшиеся паркинги раскупят, их там немного осталось – порядка 20%». Примерно такие же планы у строительной компании «Нова-Строй». «Как застройщики мы не заинтересованы в этом. Если мы будем сдавать в аренду эти места, то мы их никогда не продадим. Зачем людям покупать, если можно взять в аренду? Поэтому мы и собираемся строить ровно столько машино-мест, сколько нужно будет жильцам, чтобы потом все это продать», – говорит Роман Полицинский. Как сообщили в отделе продаж ЖК «Бажовкий Премиум», вариант сдачи в аренду нераскупленных мест в подземном паркинге даже не рассматривается, так как у строительной компании есть уверенность, что через год свободных мест в подземном паркинге не останется, несмотря на их высокую стоимость – 1 млн 200 тыс. руб. В данный момент распродано 60% машино-мест. Покупатели не заставят себя ждать, так как обзавестись машино-местом смогут лишь 30% владельцев квартир – на 157 квартир приходится 46 парковочных мест. А вот в жилищно-строительном кооперативе «Полесье» обсуждается вариант сдачи в аренду невостребованных боксов. Арендная плата пока не определена. «Сегодня я вижу, что строятся жилые комплексы с подземными парковками, но они маленькие и стоят немалых денег! Я знаю, что в одном доме машино-место стоит 750 тыс. руб., есть и дороже. Проще поставить машину на газон бесплатно», – считает министр транспорта и дорожного хозяйства Свердловской области. Штраф за парковку в неположенном месте составляет 1,5 тысячи рублей, за проезд по тротуару – 2 000, что соответствует месячной арендной плате за машино-место на частной охраняемой стоянке. Однако эти санкции не пугают автолюбителей – не так часто дорожная полиция штрафует автовладельцев во дворах и эвакуирует оттуда авто на штрафную стоянку. Застройщики не считают, что жильцы столкнутся с дефицитом мест для постоянного хранения автомобилей. «В этом комплексе («Зеленый мыс». – Прим. ред.) у многих есть автомобили, но не все покупают места в паркинге. В районе масса круглосуточных парковок, например, на улице Авиационная. Дешевая ночная парковка всегда полупустая, потому что жильцам хватает места здесь, во дворе, они ставят по периметру», – говорит Роман Полицинский. Михаил Вяткин рассказал, что у Администрации города есть подо-зрения, что некоторые застройщики включают стоимость паркинга в стоимость жилья, то есть жильцы вынуждены платить за паркинг дважды: «Вы знаете, мы полагаем, что тут надо разобраться: как они считают стоимость квадратного метра. Представляете, под жилым домом паркинг, смету составили, сосчитали… Не берусь утверждать, но сомнения определенные имеются, что сначала заложили все, а потом паркинг продают отдельно. Это двойной доход. Я не скажу, что все так делают, но в отдельных случаях такое имело место». Что делать? Главный архитектор города видит два пути решения проблемы нехватки парковочных мест для жильцов многоквартирных домов. Во-первых, предлагается вместе с квартирой обязывать покупателей приобретать парковочное место для постоянного хранения автомобиля: «Нужно паркинг обязательно включать в комплекс застройки. Он не должен существовать отдельно от жилого дома, он должен входить в состав: хочешь купить квартиру в центре города, не думай, что она обойдется тебе дешево. Заплати за это парковочное место». Как отметил начальник управления Главархитектуры, места в подземных паркингах стоят дорого, поэтому целесообразно было бы строить механизированные парковки: «Если говорить о подземных паркингах, то, конечно, это дорогое удовольствие, но надо искать другие типы зданий. Вот на западе – там не обязательно подземные, есть наземные паркинги, причем они без ограждающих конструкций, не требуют систем приточно-вытяжной вентиляции, не требуют системы пожаротушения. Это просто перекрытия, на которых устанавливаются машины». Министр транспорта и дорожного хозяйства считает, что ставку делать следует на строительство перехватывающих парковок и развитие сети общественного транспорта. «Город сегодня разрабатывает систему перехватывающих парковок. Если мы приглядимся к зарубежному опыту, то поймем, что не сможем решить вопрос пробок в городе, хоть сколько построим дорог! Нужно отдать приоритет развитию общественного транспорта – автобусов, троллейбусов, трамваев. В Москве общественный транспорт идет по выделенным полосам, наш город сегодня тоже это рассматривает. Кроме того, должны быть развиты другие виды транспорта, в первую очередь, метро. Сегодня губернатором поставлена задача, мы работаем над тем, чтобы изыскать дополнительные средства для строительства второй линии метро, это 5,3 км от ВИЗа до площади 1905 года. Срок поставлен жесткий – к 2018 году эта линия должна быть запущена», – говорит Геннадий Маренков. Кроме того министр считает, что стоянки для автомобилей, особенно в центре города, должны стать платными, а полученные средства позволят построить механизированные парковки. На кафедре градостроительства Уральской архитектурно-художественной академии тоже нашли решение для сложившейся проблемы. Разработан проект и проведены расчеты. Алла Заремба является автором стратегического проекта «Дом для автомобиля», в рамках которого предусмотрено строительство недорогих парковочных комплексов в разных районах города. «Основная проблема в том, что придомовая территория зачастую маленькая. Если сделать парковку во дворе, то это сократит площадь озеленения и благоустройства. Рядом с домом может быть зона, например, санитарная от промпредприятия, которую можно использовать под эти цели. Нужно, чтобы мастерская генерального плана разработала схему размещения мест постоянного хранения на базе проекта детальной планировки. То есть для каждого района выполнялся бы такой проект. Если бы была такая схема, где указаны территории, где можно хранить автотранспорт, то машино-место бы отвели не около дома, а в этой зоне. Мною был разработан проект «Дом для автомобиля», где подсчитано возможное количество и расположение мест на территории города для хранения автомобилей». Профессор отметила, что данный проект не получил поддер-жку местного самоуправления. Алла Константиновна считает, что город не желает заниматься всерьез проблемой постоянного хранения автотранспорта, перекладывая ее решение на плечи жителей. *** Все способы решения этой проблемы требуют немалых вложений в инфраструктуру. Маловероятно, что инвестиции окупятся в краткосрочной перспективе. Решение подобных проблем во многом зависит от позиции местного самоуправления. Если не принимать должных мер сейчас, то ситуация усугубится и многим горожанам вскоре придется всерьез задуматься об отказе от личного автомобиля.

Тактик и стратег http://nedv.info/articles/taktik-i-strateg Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 20 Sep 2011 05:34:24 GMT article

<img alt="Тактик и стратег" src="http://nedv.info/files/tactik_strateg.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Работа на рынке недвижимости привлекла нашего гостя еще в студенчестве. Готовясь стать юристом, вместе с другом решил попробовать себя в качестве риэлтора. С тех пор недвижимость стала его основным профессиональным интересом. 11 лет назад он основал и возглавил собственную компанию, основная специализация которой – рынок новостроек. Как обезопасить себя при покупке квадратных метров в новом доме, какой район наиболее перспективен и можно ли построить дом только из однокомнатных квартир – об этом нам рассказал Ярослав Замашной, генеральный директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом». – Какие районы сегодня наиболее привлекательны, и какой формат квартир в новостройках самый востребованный? – Всегда пользуется популярностью центральная часть города, Автовокзал, Парковый. Из так называемых «спальных» районов предпочитают Пионерский. Наличие зеленой зоны, близость водоема и удобная транспортная развязка делают привлекательным Уктус. 90% спроса в новостройках – в экономсегменте, в формате однокомнатных площадью до 45 кв. м и двухкомнатных квартир до 60 кв. м. – Такого формата на рынке достаточно? – Его никогда не будет хватать. Это специфика строительства. Если вы построите дом из одних однокомнатных квартир, туда никто не поедет. Скажут – что это за общежитие? – Покупка в новостройке – дело достаточно рискованное. На что нужно обращать особое внимание? – При инвестировании в новостройки я бы разделил возможные риски на три группы. Первая – юридические. Это все, что связано с документацией и формальностями, которые необходимо пройти при оформлении прав на объект строительства. Вторая группа – финансовые. Даже если все хорошо с документами, результат зависит от наличия денежных средств. Сюда бы я еще отнес расчет экономики строительства – заложено ли возможное удорожание. И стратегию привлечения денежных средств. К третьей группе рисков я отношу техническую реализацию проекта. Риск – не только в том, что дом вообще не будет построен, риск – в возможной просрочке, вызванной техническим регламентом работ. – Как потенциальному покупателю минимизировать эти риски? – В группу юридических рисков входит наличие прав на осуществление строительства, на земельный участок – они не должны иметь обременений. Если с документами все в порядке, застройщик никогда не будет ничего утаивать. Конечно, никто не покажет вам кредитный договор на финансирование, но со всем, что касается прав на землю, ознакомиться можно. Второй момент – проект. Прошел ли он необходимую экспертизу в государственных органах, и есть ли разрешение на строительство? Здесь все просто – если разрешение на строительство выдано, экспертизу он прошел. Если это продажи по 214-ФЗ, должна быть опубликованная проектная декларация. Если инвестором выступает жилищно-строительный кооператив (ЖСК), у него должно быть право на квартиры. Третий момент – сам договор. Необходимо обратить внимание на предмет договора, сроки исполнения, штрафные санкции. Финансовая состоятельность проекта – сложно просчитываемый риск, связанный прежде всего с историей деятельности компании. Грамотно оценить его самостоятельно довольно сложно. Отмечу следующий момент: если объект кредитуется одним банком, чаще всего бывает, что это – аффилированный объект кредитной организации. Если кредит дают несколько банков, скорее всего, финансовое положение данного проекта – уверенное. Что касается технической реализации, нужно учитывать в первую очередь технические регламенты работ. Есть определенные работы, которые не могут идти, допустим, зимой. К примеру, если вы видите, что в октябре у дома нет утеплителя, он не оштукатурен, а вам говорят, что сдача – четвертый квартал, нужно понимать, что наступят холода и штукатурные работы остановятся. Также необходимо посмотреть динамику других проектов (уже реализованных и реализуемых) данного застройщика. – В случае долевого участия основным защитным механизмом остается 214-й федеральный закон? – Да, это основной закон, которым регулируются права застройщика, права дольщика. Но надо понимать, что закон – это гарантия только одной из групп риска – юридической. Он не дает 100% гарантию, что вы получите все в срок. Он говорит, что вы имеете право получить возмещение от застройщика в случае, если он задерживает сроки строительства. Но если государство сильно зарегулирует эту область, вполне возможно, что мы придем к ситуации, когда долевку просто не будут продавать, предлагая только готовое жилье. И цены будут другие – гарантия получится за свой счет.

Время включать счетчик http://nedv.info/articles/vremya-vklyuchat-schetchik Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 19 Sep 2011 04:03:58 GMT article

<img alt="Время включать счетчик" src="http://nedv.info/files/energostat.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>До 1 июля 2012 года все жилые дома и квартиры должны быть оснащены приборами учета воды, тепла и электричества. Что касается установки газовых счетчиков, то срок продляется до 1 января 2015 года. В настоящий момент индивидуальные счетчики успели установить 30% уральцев. Общедомовыми приборами учета тепла, горячей и холодной воды оснащено порядка 50% жилого фонда Свердловской области. Счетчики на электроэнергию установлены в 90% домов. Почему жители не спешат устанавливать счетчики? Что ждет тех, кто не установит приборы учета к указанному сроку? Ранее предполагалось, что оснащение счетчиками жилфонда будет завершено к январю 2012 года. Позже стало очевидным, что до конца года этот процесс окончен не будет. «Сроки переносят, потому что задачу регионам поставили, а денег не выделили. Учитывая, что в нашей области 98 тыс. многоквартирных домов, представьте, сколько нужно приборов учета, сколько необходимо средств! Однако в целом по УрФО Екатеринбург далеко не на последнем месте – мы занимаем второе место по количеству установленных общедомовых приборов учета», – рассказывает Александр Чистяков, начальник отдела энергосберегающих технологий министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области. Для оснащения дома приборами нужна солидная сумма: «Стоимость прибора учета тепловой энергии (где также учитывается потребление горячей воды) вместе с проектом может колебаться от 120 до 150 тыс. руб. в зависимости от типа дома. Для холодной воды устанавливается отдельный счетчик, он обойдется жителям многоквартирного дома в 50 тыс. руб. Электрические счетчики недорогие – порядка 20 тыс. руб. Стоимость установки счетчиков на газ – 150 тыс. руб.», – приводит цифры эксперт. В настоящий момент жители должны покупать и устанавливать приборы за свой счет. Однако в некоторых регионах уже реализуются программы получения субсидий для установки как общедомовых, так и поквартирных приборов учета. В Свердловской области в следующем году планируется выделить средства для установки поквартирных приборов учета. «Поскольку на потребителей накладывается такое обязательство, то, по логике вещей, государство должно как-то заботиться, чтобы у всех граждан была возможность установить приборы учета. В настоящий момент первоочередная задача – завершение оснащения приборами учета социальной сферы. Предполагается в следующем году направить все усилия на жилищный фонд. В соответствии с федеральной программой по энергосбережению на период до 2020 года, уже в этом году будут выделяться деньги, часть которых планируется направить на предоставление субсидий муниципальным образованиям для того, чтобы они помогли социально незащищенным группам. В принципе, органы местного самоуправления могут выделить средства и из собственного бюджета», – говорит госслужащий. Где разница? Жители некоторых многоквартирных домов, где приборы учета были установлены на собранные с жильцов средства, сетуют на то, что они продолжают платить по-старому – по нормативам. С подобными жалобами граждане обращаются в жилищную инспекцию и министерство по энергетике и ЖКХ. «Говорить о том, было это или нет, пока рано – нужно доказать факт нарушения, – комментирует Александр Чистяков. – Действующие правила предоставления коммунальных услуг предписывают, что управляющие компании должны рассчитываться с жителями по прибору учета, как только он введен в эксплуатацию. В свою очередь УК рассчитывается с ресурсоснабжающей организацией и выставляет счета жителям в соответствии с показателями счетчиков». Если в ходе проверки будет установлено, что управляющая компания нарушает требования по установке, эксплуатации и замене приборов учета, то будет наложен штраф в размере от 100 до 150 тыс. руб. Сомнительная экономия Дорогостоящая установка приборов учета не касается жителей новостроек. Застройщики обязаны устанавливать счетчики во всех возводимых объектах. Далеко не всегда их установка приводит к экономии на коммунальных платежах. В настоящий момент установлены достаточно высокие нормативы потребления горячей и холодной воды (5200 л и 5620 л в месяц соответственно), фактически, потребителями этот объем не используется в полной мере. Валерий Петров, житель дома по улице Советская, 20, установил в квартире счетчики горячей и холодной воды полтора года назад: «Как поставил счетчики, выяснил, что количество потребляемой горячей воды в три раза меньше, чем выставлялось в квитанции, пока счетчиков не было. Экономия холодной воды составила 30%». Эта экономия позволяет за сравнительно небольшие сроки (год-полтора) окупать приборы учета и их установку. А вот электроэнергии часто расходуется больше, чем предусматривается нормативом. В некоторых случаях это приводит к тому, что недовольные жильцы выводят индивидуальные счетчики из строя. Плата по нормативам взимается в соответствии с количеством прописанных в квартире жильцов. Разумеется, если в квартире проживает меньше людей, чем прописано, коммунальные платежи заметно сократятся после установки индивидуального прибора учета, если же, напротив, в квартире проживает больше людей, то установка нерентабельна. Кроме того, квартиры, где проживает больше жильцов, чем прописано, формируют перерасход коммунальных ресурсов, который и фиксируют приборы общедомового учета. В доме, где часть квартир оснащена поквартирными счетчиками, а другая – нет, оплата перерасхода электроэнергии и холодной/горячей воды ложится на тех, кто установил счетчик, потому что при определении нормативов технологические потери коммунальных ресурсов закладываются. Однако к концу года это недоразумение будет устранено, считают эксперты, так как в обозримом будущем планируется пересмотреть нормативы. «Вышло новое Постановление Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В ноябре этого года планируется внести изменения в Постановление № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, где планируется пересмотреть порядок определения нормативов. Тогда этот недочет будет устранен и ситуация изменится», – предполагает Александр Чистяков. Счастливые обладатели Установленные приборы не всегда приносят жильцам желанную экономию. О возникших проблемах рассказывает Наталья Корж, и. о. председателя ТСЖ, Опалихинская, 16: «Дома полностью оборудованы приборами учета – как общедомовыми, так и индивидуальными. Проблема возникает при сдаче этих узлов. Ресурсоснабающие организации всеми правдами и неправдами стараются не принять показания, потому что по нормативам выгоднее выставлять счета. То их одно не устраивает, то другое, вплоть до того, что пишут, что общедомовые счетчики не соответствуют проекту. Изначально может и есть несоответствие проекту – марка установленных приборов не соответствует тому, что указано в проекте. Обычная строительная норма: если приборы работают одинаково, то марка не должна влиять, паспорт на счетчики у нас есть. Они же нас заставляют переделывать проект или устанавливать другие счетчики. В любом случае это деньги, которые мы должны взять с жильцов». В ведении ТСЖ находятся три дома – два 10 и один 14-этажный. Замена общедомовых приборов может вылиться в колоссальную сумму – 300 000 руб. При этом в ресурсоснабжающей организации установку счетчика называют самым эффективным способом установки цивилизованных договорных отношений. «На сегодняшний день у нас есть только нормативы, которые чаще всего не соответствуют фактическому потреблению ресурсов. В свою очередь, установка общедомовых приборов учета и регулирования – это хорошая мотивация для всех участников цепочки теплоснабжения к эффективному использованию ресурса», – считает Андрей Дербенев, генеральный директор Группы компаний «РИТЭК». Жители дома на улице Кировоградская, 51а заметили, что после установки счетчиков платежи за коммунальные услуги значительно сократились. Приборы учета были установлены девять лет назад. По словам жильцов, экономию на коммунальных платежах съедают расходы на обслуживание приборов. «Экономия на платежах далеко не всегда компенсирует обслуживание приборов учета. Обслуживание дорогое, нашему дому оно обходится порядка 100 000 руб. в год. В старых домах установка общедомовых счетчиков не выгодна из-за больших расходов на обслуживание: постоянно требуются проверки, замены комплектующих. Сама система состоит из нескольких приборов учета, это не просто счетчик, там манометры и прочие приборы. После замены детали ТГК часто требует переделывать проект, без чего не принимают у нас данные по счетчикам. Это недешево: от 40 до 100 тысяч рублей. Комплектующие приходится менять раз в несколько лет», – рассказывает Светлана Сукманова, жительница дома на Кировоградской, 51а. Получить выгоду от использования приборов учета более вероятно в новостройках. «Если счетчик установлен в новом доме или в том, который хорошо эксплуатировался, прибор учета покажет столько, сколько потребляет новый дом, а возможно даже меньше. Если дом старый, со строительными дефектами или плохой теплоизоляцией, с изношенными сетями, прибор учета покажет, что израсходовано больше ресурсов, чем по нормативу. Многое зависит и от расположения дома – близости к теплоисточнику. Например, если дом стоит в конце ветки в зоне теплоисточника, явно приборы учета покажут меньше, чем предусмотрено по нормативам. До таких домов просто не доходит тепло, люди мерзнут, жалуются. Им нужно отгородится от потерь ресурсов за пределами дома, платить по факту», – поясняет Александр Чистяков. Еще одно затруднение на пути к экономии на «коммуналке»: сдать показания счетчиков – задача непростая. «Все ресурсоснабжающие организации принимают данные счетчиков всего два дня в конце месяца. Обычно образовываются огромные очереди. Данные в электронной форме не принимаются. Если просрочить, то насчитают по нормативам, большую сумму, а добиться перерасчета потом практически невозможно», – возмущена Елена Калитова, помощник директора ООО «УЖК «СМУ № 3 – Сервис». У крупных управляющих компаний, имеющих в подчинении не менее 50 объектов, таких проблем нет. Счетчики оснащают дистанционным прибором сбора информации. Данные могут собираться с нескольких домов или даже целого района. Такие системы сбора данных уже установлены управляющими компаниями в домах в Академическом, Орджоникидзевском, Ленинском районах. Взять свое После вступления в силу поправок к Постановлению Правительства РФ № 354 у управляющих компаний появятся полномочия устанавливать приборы за свой счет. Издержки компенсируются, так как жильцы будут продолжать платить по нормативным показателям до тех пор, пока управляющая компания не окупит стоимость приборов и установки. Начиная со следующего года жилые дома, собственники которых добровольно не установят до конца года общедомовые приборы учета, будут оснащать счетчиками ресурсоснабжающие компании. Механизм установки счетчиков и взимания платы с жильцов определен пока только в общих чертах. Вероятно, в квитанциях появится новая строка. Оплата будет оформлена в рассрочку на пять лет. Как заставить потребителей перейти на оплату за фактическую величину потребленного ресурса, пока неясно. За неустановку индивидуальных приборов учета к обозначенной дате штрафные санкции в настоящий момент не разработаны. Впрочем, в рамках обсуждения новых правил предоставления услуг ЖКХ будет рассматриваться вопрос о введении повышающего коэффициента (0,2) на тарифы для жилых помещений, в которых не установлены счетчики на электричество и воду. *** Установка общедомового прибора учета необходима управляющим компаниям, чтобы фиксировать факты утечки в системах водо- и теплоснабжения, чтобы оградить жильцов от оплаты этих потерь за пределами дома. Благодаря поквартирным счетчикам потребители смогут оплачивать фактическое потребление ресурсов. Однако перечисленные выше факторы – дороговизна приборов учета, нерациональный подход к потреблению ресурсов и невыгодное распределение платы за перерасход ресурсов, сдерживают процесс оснащения жилфонда приборами учета.

Рынок гостеприимства http://nedv.info/articles/rynok-gostepriimstva Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Mon, 12 Sep 2011 12:10:14 GMT article

<img alt="Рынок гостеприимства" src="http://nedv.info/files/guests.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>К концу года в Екатеринбурге будет насчитываться сотня гостиниц. По данным Ростуризма, на конец 2010 года Екатеринбург по количеству отелей занимал третье место после Сочи и Санкт-Петербурга. К 2020 году число гостиниц планируется увеличить еще на четверть за счет строительства новых комплексов и прихода международных сетевых игроков – уже заявлены Radisson и Sheraton. По планам городских властей, это поможет Екатеринбургу стать центром притяжения для инвесторов, бизнесменов и туристов. Опрошенные журналом «Недвижимость» отельеры уже сейчас говорят о том, что такое масштабное строительство может усилить начавшийся демпинг и даже привести к обрушению рынка. Мест нет? На сегодняшний день, по данным комитета по организации бытового обслуживания населения (КОБОН) администрации Екатеринбурга, в городе действует 98 средств размещения. До конца года будет введено еще два отеля – в Октябрьском и Железнодорожном районах. Для превращения города в деловой и туристический центр с 2005 года действует стратегический проект «Гостиницы Екатеринбурга». В соответствии с этим документом в уральской столице запланирован ввод новых отелей, в том числе категории «две» и «три» звезды, реконструкция существующих и увеличение мест размещения с нынешних 7800 до 11 тысяч. А также продолжение работы по категорированию – по планам администрации, через пару лет эту добровольную процедуру должны пройти все гостиницы Екатеринбурга. На сегодняшний день «звезды» получили менее 40% отелей. Однако «современных гостиничных комплексов, отвечающих международным требованиям и качеству обслуживания, рассчитанных на все категории гостей Екатеринбурга», по словам Максима Афанасьева, председателя КОБОН администрации Екатеринбурга, уральской столице все еще недостает. Не хватает и доступных по стоимости гостиничных мест, квалифицированных кадров среди работников этой сферы. В существующих отелях на сегодняшний день дефицита мест не наблюдается – средняя наполняемость по итогам первого полугодия составила порядка 60%. Ажиотаж отельеры ощущают только во время массовых мероприятий. «Мы периодически испытываем в своих отелях дефицит номеров, но это бывает во время проведения каких-то масштабных мероприятий типа «Иннопрома». В остальное время нехватки номеров в нашем ценовом сегменте не ощущается», – говорит Сергей Дерендяев, управляющий отелей «Онегин» и «Вознесенский». Именно перспективой масштабных событий объясняется необходимость возведения новых гостиниц. По словам самих отельеров, массовое строительство мест размещения дало развитию гостиничного бизнеса резкий толчок в 2009 году – во время подготовки к саммиту ШОС. Оценивая современное состояние рынка гостиничных услуг, эксперты говорят о восстановлении этого бизнеса после кризиса. По данным аналитической службы журнала «Деловой квартал», за первый квартал этого года отели приняли около 35 тысяч человек. Наблюдается существенная динамика – порядка 60% – по сравнению с первым кварталом прошлого года, что говорит о восстановлении клиентской базы и турпотоков. Однако строительство заявленного городской администрацией количества отелей может повторить некоторые последствия кризисного периода. «При заданных на сегодняшний день темпах активного развития города, при условии регулярного и стабильного проведения масштабных мероприятий, к 2020 году количество гостей должно существенно увеличиться, и появление новых гостиниц будет оправдано. В ином случае открытие новых гостиниц спровоцирует еще большую конкуренцию, падение цен на проживание, падение уровня загрузки в уже функционирующих отелях. Возможно, что некоторые гостиницы просто закроются. Существующих средств размещения на сегодняшний день, на наш взгляд, достаточно», – говорит Олег Маслов, директор гостиницы «Грин Парк Отель». «Я всегда за здоровую конкуренцию, но допускаю, что появление такого количества гостиниц обрушит рынок, как, например, это случилось в Казани. Не думаю, что поток приезжающих в Екатеринбург сопоставим с таким количеством отелей, – высказывает свое мнение Сергей Дерендяев. – То, что баланс будет нарушен, это однозначно. Что будет дальше, зависит от поведения отельеров. Мы столкнулись в 2009–2010 годах с тем, что многие снижали цены, роняли рынок. Особенно это относится к иностранным компаниям, заходящим на рынок, с целью его захвата они снижают цену вполовину». В том, что демпинг существует и сейчас, легко убедиться, посмотрев на стоимость размещения в гостиницах разных категорий, – сайты отелей пестрят спецпредложениями и акциями, границы между «смежными» категориями стираются. Особенно острой эксперты называют конкуренцию в категориях три-четыре звезды – номеров со стоимостью порядка 4 тысяч рублей достаточно много, а лидера, который мог бы диктовать условия всему рынку, нет. «Да, конкуренция высокая. И это чувствуется по ценовой политике. Часто звонят компании и говорят – ваши конкуренты дают такую цену. Но гостиницы друг другу не мешают», – уверена Юлия Исаева, управляющая отеля «Чехов». Сегмент пятизвездочных отелей в Екатеринбурге представлен двумя гостиницами. Однако единственным официально подтвержденным «пяти-звездником», по словам Нины Мартинсон, директора Уральского центра экспертизы услуг, эксперта по сертификации, по классификации, остается «Атриум Палас отель». По стандартам «пять звезд» строился «Хаятт Риджерси Екатеринбург», однако процедура российской классификации им не пройдена. «После открытия московский «Хаятт» подал заявку на категорию «пять звезд» и успешно прошел ее. Я считаю, имиджу екатеринбургского «Хаятта» не помешало бы, если бы он подтвердил «пять звезд» на той территории, на которой находится. Да, у них есть подтверждение, что они были построены как «пять звезд». Но что случилось после захода на нашу землю, это надо еще посмотреть», – говорит Нина Мартинсон. На момент подготовки публикации комментарий от «Хотел Девелопмент Компани», управляющей компании «Хаятт Риджерси Екатеринбург», получить не удалось. «Все знают, что у нас два пятизвездочника – поток клиентов разделился, но мы единственные подтвердили свою классификацию, – говорит Жанна Седова, руководитель отдела продаж, маркетинга и рекламы Атриум Палас Отеля. – И это нам очень помогает. Когда клиент настроен на «пять звезд», он никогда не выберет отель «три» или «четыре звезды», пусть даже это будет совершенно новый сетевой иностранный отель. Преимущества пятизвездочника всегда очевидны. С началом делового сезона у нас очень много гостей-иностранцев, и они часто интересуются, действительно ли у нас есть сертификат соответствия. Мы с гордостью сообщаем, что мы прошли классификацию». Если средний и высокий ценовой сегменты остаются среди отельеров самыми востребованными, то места размещения экономкласса вниманием обделены. «Ниша отелей до «трех звезд» и хостелов абсолютно пуста, первый крупный игрок может откусить большущий кусок огромного пирога экономсегмента. Наверно, это вопрос времени, ведь без недорогих отелей городу не удастся привлечь туристов, а мы движемся именно в этом направлении. Во всяком случае, хочется в это верить», – высказывается Сергей Дерендяев. Низкий интерес отельеров к этому направлению сами участники рынка объясняют довольно просто – сопоставимостью затрат и несопоставимостью сроков окупаемости. Тем временем эту нишу постепенно занимают мини-отели, домашние гостиницы и посуточная аренда квартир, где стоимость места в номере начинается от 400 рублей. «Отельеры не хотят заниматься этим сегментом, потому что он малоприбыльный, – говорит Марина Блинова, управляющая отеля «Свердлова 27». – У нас пока большей популярностью пользуется отель. Но на квартиры тоже есть спрос у определенной категории граждан – чаще в выходной. Конкуренцию мы, конечно, ощущаем. О нас пока мало кто знает». За «звездой» «Основной фактор, который обусловлен и законодательными механизмами, и необходимостью развития самого рынка, – это сертификация отелей, которая будет обеспечивать выживаемость отелей на рынках», – говорит Александра Александрова, руководитель аналитической службы ООО «Сеть «Деловой квартал». Прохождение классификации – одна из основных задач, которую ставит перед отельерами городская администрация. Процедура эта пока добровольная, но тому, что она может стать обязательной, подтверждения уже есть. Первый прецедент – Сочи, где до 1 июля все средства размещения должны были пройти классификацию. Привело это к появлению «липовых» экспертов и выплате штрафов для тех, кто в положенные сроки не уложился. В Екатеринбурге категорирование остается добровольным, и навязывать эту процедуру, говорят в администрации, никому не будут. «Любое мероприятие международного уровня проходит по определенным стандартам качества. Допустим, если это чемпионат мира, то по требованию ФИФА размещение гостей предусматривается в категорированных отелях, – говорит Максим Афанасьев. – Перечень международных мероприятий в настоящее время находится на стадии согласования и утверждения, и чем быстрее руководители отелей будут принимать решение по добровольной сертификации своих гостиниц и средств размещения, тем больше вероятность того, что иностранный турист будет останавливаться в этих отелях. Если он поймет, что это уровень 4 звезды, для него это понятно, потому что «четверка», допустим, в Париже и «четверка» в Екатеринбурге по стандартам абсолютно сопоставимы. Мы эту процедуру не навязываем, мы ее приводим к международным стандартам. За рубежом практически все отели добровольную сертификацию прошли». На сегодняшний день такую процедуру, по данным Уральского центра экспертизы услуг, который и проводит классификацию, прошли 33 отеля. В городской администрации называют более оптимистичную цифру – 40 гостиниц. Сама процедура, по словам Нины Мартинсон, занимает около недели, стоимость ее колеблется от 100 до 200 тысяч рублей. Свидетельство о присвоении звездной категории дается на пять лет, каждые два года проходит инспекционный контроль для подтверждения «звездности». По словам Максима Афанасьева, планируется, что к 2020 году все отели без дополнительных средств размещения пройдут категорирование. На 2010–2011 стоит задача по классификации 10 гостиниц. Однако сейчас прохождение этой процедуры находится под большим вопросом. Каждый эксперт, проводящий классификацию, по действующим правилам, должен быть прикреплен к аккредитованному органу по классификации. «До сих пор вопрос об аккредитации органа по классификации не решен в правительстве. Наш Уральский центр экспертизы услуг готов к этому, со сферой бизнес-гостеприимства мы работаем с 1993 года. Министерство торговли написало письмо, по которому мне высказано доверие в проведении классификации. И сейчас мы будем готовить гостиницы, подавшие заявки, к категории, – говорит Нина Мартинсон. – Я могу в рамках сертификации просмотреть эти гостиницы и подсказать им, что нужно для того, чтобы получить желаемые звезды. Но выдать документы и доску мы им не можем, поскольку не аккредитованы». Эта проблема остается актуальной не только для уральского региона, но и для всей России. «Система классификации гостиниц действует с 2004 года, но сейчас складывается такая ситуация, что мы, эксперты, сидим и думаем, что же нам делать», – говорит Нина Мартинсон. К тому же в Минспорттуризма разработаны новые требования к классификации мест размещения, которые могут усложнить прохождение процедуры. Нововведением стало ужесточение требований к персоналу и управленцам гостиницы: у руководителей высшего и среднего звена должно быть высшее профессиональное образование, у линейного персонала – среднее профессиональное образование. При этом все работники должны проходить профессиональную переподготовку или повышение квалификации не реже одного раза в два года. Для сотрудников, непосредственно контактирующих с гостями, обязателен разговорный уровень владения иностранным языком. «Новое приложение по персоналу очень сложно выполнить, потому что, по сути, у нас нет профессиональных сотрудников, – говорит Нина Мартинсон. – Например, закончил человек сельскохозяйственную академию, он является топ-менеджером, но повысить свою квалификацию в сфере гостиничных услуг он не может. Администраторы, например, почти все с педагогическим образованием, хорошим английским, французским, но без профессиональной подготовки». Именно персонал, по мнению Нины Мартинсон, может погубить любой прекрасно построенный отель – и местный, и сетевой. Сами отельеры в отсутствии профильного образования проблемы не видят. «Я считаю, что для работы в гостинице не нужно профессиональное образование. Всему можно научиться на практике. Я сама не из тех, кто имеет образование в этой сфере, но мой опыт достаточен для того, чтобы управлять гостиницей. Я считаю, что всему можно научить, но наличие высшего образования желательно для тех, кто работает в гостинице», – считает Юлия Исаева. «Я не могу оценивать уровень подготовки кадров в вузах, потому что там учат теории. А научить гостеприимству теоретически нельзя. Я думаю, что отелям нужно работать в связке с вузами. Брать на практику. Я тоже экономист по специальности», – говорит Сергей Дерендяев. Отельеры, прошедшие процедуру категорирования, подчеркивают ее необходимость и важность. «Это стандарты, которым надо соответствовать. Каждый руководитель должен к этому стремиться», – говорит Людмила Дербина, директор гостиницы «Урал Отель». «Безусловно, это дает нам преимущество, – считает Олег Маслов. – Мы не обманываем гостя, мы соответствуем обозначенным стандартам. В будущем мы обязательно будем вновь проходить сертификацию и подтверждать категорию». Тем временем небольшие домашние отели проходить категорирование не спешат. «Процедуру классификации мы проходить не будем. Это лишние затраты, а мы только начали работать. Пока будем добиваться высоких результатов качеством обслуживания», – говорит Марина Блинова. А эксперты высказывают пожелания о введении обязательности такой процедуры. «Министерство спорта и туризма проговаривает, что будет добиваться, чтобы эта система была обязательной, потому что сейчас строится много зданий, которые не соответствуют современным международным стандартам, – считает Нина Мартинсон. – Нельзя продавать кота в мешке. Есть закон «О защите прав потребителей», где есть статья об обязательной достоверной информации. А «звезда» или несколько «звезд» говорит о том, кто вы, какие услуги вы предоставляете. Эта система открытая, ее каждый грамотный человек может прочитать».

Бизнес-центры: до насыщения рынка еще далеко http://nedv.info/articles/biznes-centry-do-nasysheniya-rynka-eshe-daleko Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Mon, 05 Sep 2011 03:42:52 GMT article

<img alt="Бизнес-центры: до насыщения рынка еще далеко" src="http://nedv.info/files/business_centres.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Сектор офисной недвижимости выходит в Екатеринбурге на лидирующие позиции. Только в августе в уральской столице было открыто два новых бизнес-центра. До конца 2011 года прогнозируется ввод еще порядка шести таких объектов. Насколько существующие «офисники» отвечают требованиям арендаторов, и на какие помещения спрос превышает предложение? Как арендодателям может помочь классификация бизнес-центров, и в чем они готовы между собой конкурировать? Ответы на эти и другие вопросы дают сами участники рынка в рамках круглого стола, организованного изданием «National Business». Ситуация на рынке Лев Тетин, коммерческий директор УК AVS-девелопмент: «На рынке коммерческой недвижимости в настоящий момент представлено порядка 85 объектов. К концу года мы ожидаем ввод еще 5–6 объектов. До кризиса было заявлено введение около 40 бизнес-центров до 2013 года. Сегодня ситуация улучшается, кризис закончился – в первую очередь, в головах. Бизнес выходит на прежний уровень, до насыщения рынка еще далеко. Что касается конкуренции, будем конкурировать качеством нового продукта, расширением инфраструктуры и пакета услуг». Наталия Сергеева, начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»: «Очевидно, что спрос есть. Причем спрос на качественную недвижимость класса А. Этих площадей недостает, потому что те, которые есть, заняты. Поэтому международным и федеральным компаниям, которые приходят на наш рынок, таких площадей не хватает. За границей, если это класс А, то есть определенные четкие критерии. Например, к системам безопасности, парковкам и так далее. У нас же это пока не сформировано в том виде, в котором хотелось бы. Кроме того, высокий спрос наблюдается на помещения формата «50–70–100» для малого и среднего бизнеса». Андрей Брауде, заместитель гендиректора УК «RED»: «По нашим оценкам, спрос в сегменте качественной коммерческой недвижимости в городе – порядка 40–70 тысяч кв. м в год. Это подтверждается и объемом сданных площадей в предыдущие периоды, и спросом, который сейчас наблюдаем. Если говорить о коммерческой недвижимости класса А, то мне кажется, на сегодняшний день заявлено достаточное количество объектов для удовлетворения спроса. По европейским меркам, сегмент класса А – это не более 10% от всего рынка. И на данный момент у нас примерно такая ситуация. Самым ненасыщенным, на мой взгляд, остается сегмент качественной недвижимости класса B с хорошей транспортной доступностью, вместительными парковками и более низкими арендными ставками, нежели класс А. Класс А – это все-таки привилегия избранных компаний, лидеров рынка». Николай Мальцев, генеральный директор «Бюро недвижимости № 1»: «Я согласен, что в ближайшие два года объем площадей, который заявлен, будет поглощен рынком. Но небольшой недостаток по классу А все равно останется, потому что в регион заходят федеральные операторы. После кризиса класс C упал, а класс А вырос – сыграл свою роль отложенный спрос». Классификация и демпинг Андрей Брауде: «Классификация коммерческой недвижимости, которая действует на данный момент, была принята, как мы говорим, критическим количеством участников рынка – сообществом, в которое вошли порядка 10 ведущих девелоперов. Классификация была создана в результате долгих споров. В итоге за основу взяли две общепризнанных: так называемую классификацию «большой четверки», которую составили московские консультанты, и ту классификацию, которая действовала в Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Санкт-Петербурге. В принципе, наша классификация от них не сильно отличается, но некоторые критерии были адаптированы к реалиям Екатеринбурга. Например, одно из важных требований для класса А в Москве и Санкт-Петербурге – шаговая доступность метро. У нас это реализовать трудно, хотя и «Сенат», и «Палладиум» этому критерию соответствуют. 45 бизнес-центров сертификацию уже прошли. В следующем году, скорее всего, ее пройдут все остальные. Проблема в том, что не все готовы пройти оценку. Не секрет, что некоторые используют классификацию как маркетинговый ход, чтобы сказать – у нас класс А, ставки поднять. А потом арендатор начинает разбираться, и оказывается, что по большинству критериев объект весьма далек от совершенства. Но я думаю, что со временем качественных объектов будет больше, а профессиональное сообщество все равно приведет рынок в порядок. В Питере, например, решили вообще не учитывать, хочет арендодатель проходить классификацию или нет. Специалисты ГУД на основании собственных экспертных оценок присваивают объекту определенный класс. Хотя я против такого подхода. Сам по себе отказ от участия в классификации, как правило, свидетельствует о несоответствии объекта заявленному классу». Наталия Сергеева: «Я думаю, что конкуренция возможна среди равных объектов, поэтому классификация нужна, и это большой шаг вперед. И мне кажется, это позволит избежать демпинга, потому что арендодатели одного сегмента будут выставлять примерно один уровень цен. Если это класс А, то средняя ставка по городу – 1500–1700 руб. Если класс В – 1000–1200». Андрей Брауде: «Классификация очень помогла, потому что те, кто приходит в город, берут за основу то, что есть – отчеты УПН, данные агентств, собственные исследования. До принятия четких критериев в класс А попадали объекты, которые туда не должны были попасть, а ставки там были на несколько позиций ниже, чем в классе А. И когда выводилась средняя ставка по сегменту, она была в два раза ниже, чем у объектов, реально соответствующих классу А. Поэтому классификация принесет пользу всем участникам рынка: и арендаторам, и арендодателям». Олег Векшин, директор по продажам и маркетингу ООО «Билдинг сервис» (БК «Квартал»): «Полностью согласен. Классификация помогает потребителю и арендодателю определиться, где они находятся. Необходимость в ней уже назрела, потому что в Екатеринбурге много объектов коммерческой недвижимости. У каждого девелопера на старте были свои условия. Но арендатора не должно волновать, какие условия были на старте. Есть классификация, и поэтому экономится время обеих сторон. И самому арендодателю легче будет определиться, какому он соответствует сегменту. Классификация все точки над «i» расставит». Альбина Тараскина, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК «Новосел»: «Бизнес-центры класса А находятся в единоличной собственности, поэтому там, как правило, единая арендная ставка. И все вопросы по снижению ставок для конкретного арендатора решаются в личном порядке. В бизнес-центрах класса В арендная ставка по Екатеринбургу колеблется от 600 до 1200 рублей за кв. метр. И проблема даже не в том, что представители данного сегмента не могут договориться между собой, – даже в одном здании разные арендные ставки, так как разные собственники. Может быть, это минус управляющей компании бизнес-центра, которая не работает с собственниками. Но так или иначе необходимо приходить к единому мнению по арендной ставке, и не только в конкретном бизнес-центре, но и в целом классе». Олег Векшин: «Когда у здания много собственников, то какой бы ни был уровень инфраструктуры и отделки, оно в любом случае будет относиться к третьей категории, потому что не бывает так, чтобы хотя бы два человека думали одинаково. Когда собственников много, это всегда плохо отражается на эксплуатации здания. И было бы хорошо, если бы количество собственников учитывалось при присуждении категории». Малые площади для малого бизнеса Дмитрий Кудрявцев, директор ГК «Лоция»: «С 2002 года я искал для своей фирмы офис, обращался в бизнес-центры, и люди не задавали вопрос, могу ли я платить аренду, а спрашивали, какой у меня бизнес. И если мой бизнес, на их взгляд, был нерентабельным, или мое присутствие на одном этаже с уже существующим арендатором казалось невозможным из-за конкуренции, то мне отказывали. Я обратился к одному застройщику с просьбой предоставить мне офис и место под склад. Мне сказали: «Склад вы не получите. Но мы дадим вам место на парковке, которое вы можете огородить и использовать как склад». Сейчас я построил свой офис. Мне пришлось строить отдельно склад, отдельно офис». Андрей Брауде: «На самом деле, ни в каком бизнес-центре складские площади специально не делаются, потому что это нерентабельно. А в вашей ситуации лучше всего бы подошли первые этажи. Можно взять в бизнес-центре офис 40–50 кв. м, а рядом в сегменте первых этажей предусмотреть склад 100–150 кв. м. Сейчас таких предложений много». Александр Шин, генеральный директор ООО «Наяда-Урал»: «Все ошибки закладываются при проектировании. Каждый, кто строит бизнес-центр, рассчитывает, что у него будут крупные транснациональные компании. Поэтому на «мелочь» никто внимания не обращает, хотя это очень хороший сегмент. В нем высокая текучесть, но в нем стабильный спрос. Тем более что там может быть выше цена за метр, поэтому в этом сегменте самая большая ликвидность». Рынок арендатора или арендодателя? Наталия Сергеева: «Мы часто выступаем и с позиции арендаторов, и арендодателей. Мое мнение, что пока рынок больше смотрит с позиции арендатора – выбор есть, и поскольку основная цель управляющих компаний, собственников офисных помещений – извлечение дохода, арендодатель понимает, что если арендатор интересен ему с этой точки зрения, то сегодня рынок диктует идти на разумные уступки». Андрей Брауде: «Мы в последнее время тоже стали об этом задумываться, особенно когда пошли разговоры о второй волне кризиса. На мой взгляд, сейчас рынок не арендатора и не арендодателя, он пришел в сбалансированное состояние. Если в 2008–2009 годах арендаторы приходили и выставляли свои требования: площади такие-то, ставка такая-то, то сейчас они собирают информацию по нескольким БЦ и выбирают то, что подходит больше всего, но никто не диктует условия. Так и должно быть – рынок должен быть паритетным. Когда к нам в кризис приходили бизнесмены и просили снизить ставку на 40%, я им честно, глядя в глаза говорил: «А вы понимаете, что через год я к вам с таким же требованием приду, но в обратном порядке?». Новые объекты, появляясь на рынке, сегодня не уходят в демпинг, потому что понимают, что как только кто-то начнет эту игру, другие пойдут за ними, в результате проиграют все гораздо больше. А впоследствии проиграет арендатор – опять возникнет дефицит предложения и ставки быстро вернутся на прежний уровень». Артем Черанев, генеральный директор ООО «ИНСИС»: «Наша компания в целом по городу занимает около 1000 кв. м, из которых только на центральный офис приходится около 700 кв. м. Но я бы не сказал, что арендодатели со всех ног бегут нам навстречу. Обсуждение по снижению ставок всегда воспринимается с опасением». *** В рассуждениях об офисе будущего мнения участников круглого стола разошлись. Уход бизнеса в интернет и отказ от помещения в бизнес-центре как такового поставлен под сомнение. На сегодняшний день эта тенденция еще не сформирована. Однако выявлена другая – если у компании есть имя, то ей нужен не пафос центра, а доступная инфраструктура. С этим связан и наступающий кадровый голод – при равных условиях потенциальный работник выберет ту компанию, до которой ему удобнее добираться.

Поможет ли Екатеринбургу мусоросортировочный завод? http://nedv.info/articles/pomozhet-li-ekaterinburgu-musorosortirovochnyy-zavod Анна Асташкина Город Mon, 29 Aug 2011 10:36:15 GMT article

<img alt="Поможет ли Екатеринбургу мусоросортировочный завод?" src="http://nedv.info/files/musor_zavod.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>400 килограммов. Столько мусора, по данным ЕМУП «Спецавтобаза», «производит» один житель Екатеринбурга в год. Весь город за это время вырабатывает свыше миллиона тонн различных отходов. Менее половины из них отправляется напрямую на переработку. Остальная часть принимается к захоронению на свалочных полигонах. Официально в уральской столице их два – Северный и Широкореченский. Если эту территорию условно наложить на карту города, под мусором окажется вся центральная часть. В высоту эта гора достигнет 15-этажного дома. Для сокращения количества отходов, закапываемых в землю, на территории Широкореченского полигона строится мусоросортировочный завод. Поможет ли он городу в борьбе с отходами? Мусорный ветер Екатеринбург живет активной жизнью. Мусоровозы по дороге, ведущей на Широкореченский свалочный полигон, курсируют с перерывами в несколько минут. На территории полигона они поднимаются по уходящей вверх дороге из мусора и скрываются где-то на вершине. Рассказывают, что на этом серпантине даже случаются пробки. Высота горы достигает уже порядка 40 метров – твердые бытовые отходы (ТБО) складируются здесь с 60-х годов прошлого века. Вся территория полигона насчитывает 40 гектаров. Мусором сейчас заполнена половина из них. Это так называемая первая карта – место складирования ТБО. В 2009 году полигон был расширен – появилась вторая карта. «Мы сделали карту, которая оказывает минимальное воздействие на окружающую среду. Она соответствует всем требованиям европейских стандартов. В Свердловской области подобного нет, – говорит Сергей Архипов, председатель комитета по экологии и природопользованию администрации Екатеринбурга. – У нас сделан гидроизоляционный слой, который рассчитан на 50 лет, есть система отвода фильтрата. И следующие части карты будут построены точно так же. На старом полигоне сделана гидроизоляция из глины, там фильтрат может просачиваться. Новый полигон не позволит наносить вред окружающей среде и не даст фильтрату просачиваться в землю». Но даже в нынешнем состоянии, по словам Сергея Архипова, полигоны ТБО не представляют опасности для города. «У каждого полигона есть система экологического мониторинга – скважины, которые периодически проверяются на содержание различных элементов, идут проверки воздушной среды, исследуются ртутная, радиационная безопасность. Есть определенные требования согласно СНиПам, которые полигоны должны выдерживать. У нас в Свердловской области не так много полигонов, которые отвечают всем требованиям. Конечно, замечания есть и у нас, но мы их выполняем», – дополняет С. Архипов. На Северном полигоне, что в районе Уралмаша, высота мусорной горы – порядка 15 метров – раньше туда попадало 30% городских отходов, сейчас – 45%. Основным приемщиком ТБО остается Широкореченский полигон. Оба полигона являются муниципальной собственностью и находятся в управлении ЕМУП «Спецавтобаза». Их состояние, по данным Росприроднадзора, особых опасений не вызывает. «Действующие полигоны твердых бытовых отходов мы контролируем регулярно, – комментирует Сергей Афанасьев, заместитель начальника Департамента федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Уральскому федеральному округу. – По самому полигону больших замечаний нет. Сегодня он опасности не представляет. Одна из проблем – полигон перегружен по отходам. Несколько лет назад полигон был расширен, но до бесконечности этого делать нельзя – рядом сады, кладбище. Еще одна проблема – периодически возникающие пожары. Задымленный воздух доносится до близлежащих населенных пунктов, до Широкой речки, района Академический. Весь лес засыпан полиэтиленовыми пакетами. По закону об обращении с отходами, полигон не должен оказывать негативного воздействия на окружающую среду, водные ресурсы, подземные воды». Недавняя проверка Росприроднадзором деятельности ЕМУП «Спецавтобаза» в отношении Широкореченского полигона выявила только нарушения, связанные с оформлением документации. «Проектная документация на строительство дополнительной карты не прошла в свое время государственную экологическую экспертизу, – комментирует Сергей Афанасьев. – Второе нарушение – несоответствие цифр по площади и вместимости полигона в проекте образования отходов и лимитов на их размещение (ПНООЛР) и в другой документации. Это не такое большое нарушение, мы выдали ЕМУП «Спецавтобаза» предписание откорректировать этот проект с учетом действительности до 12 февраля 2012 года. Также им выдано предписание предоставить документы на государственную экологическую экспертизу до 1 декабря 2012 года». На Северном полигоне все недостатки сформулированы в одно нарушение, но более серьезное – оказалось, что полигон был построен без всякого проекта, по крайней мере, инспекторам Росприроднадзора он предоставлен не был. «Проект строительства и эксплуатации полигона ТБО «Северный» отсутствует, таким образом, предприятием не определены правила безопасного обращения с отходами для окружающей среды… Не определен режим эксплуатации полигона, его вместимость, потребность в эксплуатационном персонале, машинных механизмах, отсутствует водоотводная канава вокруг полигона», – сообщается в акте плановой проверки. «Разрешения, лицензия, ПНООРЛ – все есть, но строился полигон без проекта. По всей видимости, в советское время это делалось волевым решением. ЕМУП «Спецавтобаза» вынесено предписание разработать проектную документацию в срок до 2013 года», – говорит С. Афанасьев. Дым на земле Сейчас на территории Широкореченского полигона возводится мусоросортировочный завод. Площадь его составит около 5,5 тыс. кв. м. Строительство, по данным администрации Екатеринбурга, обойдется городу в сумму порядка 230 миллионов рублей. «В данный момент мы занимаемся металлокаркасом внутренних помещений. Наша основная задача – подготовить здание под оборудование, – говорит Илья Бурмистров, мастер строительно-монтажных работ ООО «Профтехстрой». – Производятся отделочные штукатурные работы, прокладываются наружные сети – канализация, водопровод. Устанавливаем резервуары под систему пожаротушения и под производственно-сточные воды». Подготовительные работы на площадке начались в конце прошлого года, а запустить сортировку отходов обещают к концу нынешнего. Уже сейчас рабочие трудятся по 14 часов, а в дальнейшем могут перейти и на работу в две смены, чтобы успеть к сроку. Планируемая мощность первой линии мусоросортировочного завода – 100 тысяч тонн ТБО в год. В 2012 году предполагается запустить вторую линию мощностью до 150 тысяч тонн. Кроме того, на 2013 год намечено строительство второго мусоросортировочного завода в районе Северного полигона. Производственный процесс заключается в сортировке отходов по 10 постам, в частности, это стекло, пластик, металл, картон, бумага. Они отправятся на переработку, а оставшиеся отходы – так называемые «хвосты» – будут утилизироваться на полигоне. Основная задача завода – уменьшить количество ТБО, «закапываемых» в землю. «В Екатеринбурге существует стратегический проект «Управление отходами» до 2015 года, он будет пролонгирован до 2020 года. По проекту, к 2015 году мы будем утилизировать на полигонах порядка 30% поступающих отходов, а к 2020 году есть задача сократить эту цифру до 5%, – объясняет Сергей Архипов. – И этих полигонов на такой объем отходов, думаю, хватит лет на сто. Жителям города не стоит беспокоиться о том, что всех завалит мусором». Строящийся завод будет заниматься только сортировкой ТБО, к переработке в администрации планируют привлекать предпринимателей. «Когда мы построим этот завод, он даст толчок для развития малого бизнеса, – уверен С. Архипов. – На сегодняшний день предприятия, которые перерабатывают отходы, сами просят сырье. Муниципалитет не обязан заниматься переработкой. Это предпринимательская деятельность. Единственное, мы перерабатываем опасные отходы, чтобы обезопасить жителей и окружающую среду. На сегодняшний день изготовили универсальные контейнеры для энергосберегающих ламп, батареек, термометров. Они эксклюзивные, и к нам обращаются из других городов и даже стран. В 2012–2013 годы мы ставим задачу обеспечить такими контейнерами 100% контейнерных площадок». В следующем году администрация планирует активно приучать горожан собирать мусор раздельно. Такой эксперимент – с несколькими контейнерами – уже проводился в Кировском районе Екатеринбурга и показал себя довольно удачно. «Самое главное сомнение было – а вовлекутся ли жители, будут ли они отзываться? Вовлекаются. Хороший у нас народ, и адекватный. С 40% удельной фракции до 56% мы в рамках эксперимента подняли, – рассказывает Евгений Устьянцев, директор ЕМУП «Спецавтобаза». – Задача мусоросортировочного производства – в первую очередь выбрать вещи, которые можно вернуть в оборот. Это в том числе и ресурсосбережение. В Европе пищевые отходы и органика складываются в отдельные контейнеры и на мусоросортировочное производство никогда не попадают. Они попадают на площадки для биокомпостирования или направляются на сжигание. На первом этапе нам хотя бы осилить дуальный сбор – в два контейнера. А потом уже говорить о четырех». Сергей Архипов говорит о мотивировании управляющих компаний: «Думаю, что в ближайшее время мы сделаем так, что несортированный мусор с вывозкой на полигоне будет стоить дороже, чем сортированный. И тогда управляющие компании будут жителям объяснять, что мусор выгоднее сортировать. Но для этого нам нужно изменить законодательство Свердловской области. На сегодняшний день есть закон «Об отходах производства и потребления», но там нет понятия «вторичные отходы». Мы говорим – создайте реестр отходов, напишите строчку «вторичные отходы». Тогда муниципалитеты будут обязаны сортировать отходы». Поле чудес Самый главный вопрос – спасет ли строящийся завод город от отходов? Мнения экспертов сходятся в одном – хуже точно не будет и такой завод как первый шаг необходим. При этом гораздо большую проблему для экологии области и города представляют несанкционированные свалки, а не свалочные полигоны. «Для города Екатеринбурга один завод, конечно, проблемы не решит. Необходимо строить значительно больше. Но хорошо, что уже один начинает строиться. До этого мы практически ничего не имели», – считает Константин Крючков, министр природных ресурсов Свердловской области. «На территории России таких заводов очень мало. Первый опыт подобного строительства на территории Свердловской области был в Первоуральске, завод еще не сдан. И это строительство с учетом недостаточного финансирования и ненадлежащей технологии переработки, я считаю, потерпело фиаско. Мы надеемся, что строящийся завод решит проблему с отходами хотя бы Екатеринбурга», – говорит Сергей Афанасьев. – Его строительство можно отметить как положительный факт, но это не наилучшие доступные технологии, которые сегодня в мире используются. Тем не менее будет какой-то сдвиг. Такой подход к переработке отходов оставляет желать лучшего – он по-прежнему, по всей видимости, остается примитивным – первичная сортировка, затем часть отходов идет на переработку, часть утилизируется. Заявленный проект не особо отличается от первоуральской схемы». Эксперты говорят о необходимости налаживания системы переработки ТБО и извлечения максимального объема полезной фракции. К слову, администрация Екатеринбурга планирует закрыть первую карту Широкореченского полигона на рекультивацию и получать из скопившихся отходов свалочный газ и электроэнергию. В Министерстве энергетики и ЖКХ такую идею воспринимают с оптимизмом. Но для реализации подобных проектов необходимо корректировать существующие нормативные акты. «У нас есть несколько вариантов, в том числе и проекты по сжиганию твердых бытовых отходов, для того чтобы на выходе получать электрическую и тепловую энергию. Это в основном проекты с участием зарубежных поставщиков оборудования. Есть вопросы, связанные с нашими нормативами, которые регламентируют те или иные выбросы при сжигании топлива. Для того чтобы реализовать какой-либо проект (и сейчас эта работа идет), нужна корректировка данных нормативов… На Широкой речке будет первый пилот, связанный с переработкой твердых бытовых отходов. Его можно транслировать на другие муниципальные образования. Будет интересен и полезен тот опыт, который мы получим именно при эксплуатации данного полигона» – отмечает Юрий Шевелев, министр энергетики и ЖКХ Свердловской области. Интерес к Широкореченскому полигону проявила и московская Ассоциация рециклинга отходов, предлагающая превратить городскую свалку в технопарк. Как сообщается на сайте организации, «в базовый проект технопарка включен комплекс по энергетической утилизации «свалочного газа», мусоросортировочный комплекс, завод по производству альтернативного твердого топлива, мини-ТЭЦ на альтернативном топливе и фабрика по переработке пластиковых отходов. Также проект предполагает возможность модульного включения дополнительных технологических объектов: комплекса по переработке органических отходов, отходов электронного оборудования, отходов от эксплуатации автомобилей, а также обезвреживанию опасных отходов и т. д.». Заявленное снижение количества захораниваемых отходов – со 100 до 15%. Общие инвестиционные затраты – порядка 6 миллиардов рублей. По словам Константина Крючкова, областным министерством природных ресурсов уже получены поручения, касающиеся этого проекта, в частности, «совместной проработки вариантов его размещения и помощи в его реализации несколькими министерствами». В городской администрации отмечают, что подобный проект вписывается в планы города по рекультивации полигона. По неофициальной информации, проект технопарка поддерживается крупным инвестором, заинтересованным в его реализации и избавлении района Широкой речки от мусорного ветра. Так что есть надежда, что яблони будут цвести не только на Марсе, но и на городской свалке.

Почему жители аварийных домов не торопятся в новые квартиры? http://nedv.info/articles/pochemu-zhiteli-avariynyh-domov-ne-toropyatsya-v-novye-kvartiry Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 23 Aug 2011 08:36:28 GMT article

<img alt="Почему жители аварийных домов не торопятся в новые квартиры?" src="http://nedv.info/files/warnings-houses.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Почти две тысячи многоквартирных домов в Екатеринбурге представляют потенциальную опасность для жильцов из-за высокой степени износа. За последние три года непригодными для проживания признаны 46 из них. Для большинства жителей этого аварийного жилья уже построены новые квадратные метры. Однако не все из них торопятся справлять новоселье в новостройках. Что заставляет людей держаться за полуразрушенные стены, рискуя собственной жизнью? Одна дома Поселок Исток в Екатеринбурге. Двухэтажный дом на улице Земледелия резко выделяется среди своих соседей и выглядит нежилым – пол провалился, в стенах проломы, в бывших комнатах горы мусора. Здание было подготовлено к сносу – жители получили новое жилье. Однако до сих пор снести его не могут – жительница одной комнаты наотрез отказывается уезжать. «Я живу здесь временно! Скоро уеду!» – кричит она и скрывается за дверью. Знакомые стойкой жительницы объясняют, что нового жилья ей еще не предоставили, поэтому она и живет в полуразрушенном доме. В городской администрации эту информацию опровергают и такое поведение объясняют просто – вместо комнаты женщина требует предоставить квартиру. «Уже решения суда – и районного, и областного – вступили в силу, чтобы переселить ее в комнату в новом доме на улице Кунарской. Мы заключили с ней договор социального найма, а с улицы Земледелия, 16 она не уезжает. С ней работают судебные приставы. Деньги на снос уже выделены, а снести невозможно», – говорит Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. При этом понять, как женщине до сих пор удается жить в доме без элементарных удобств – целых стен и окон, – загадка. Но с приходом осени ее оборона, скорее всего, будет снята. На чьей стороне правда? Микрорайон Компрессорный. В «прибалтийском» квартале – районе улиц Эстонская – Прибалтийская – Латвийская проходит линия местного фронта. По одну сторону дороги – новая многоэтажка, по другую – старые бараки. Совсем недавно на месте новостройки были такие же полуразрушенные дома, а их жильцы переехали в высотку. Это несколько подавляет недовольство соседей, живущих в домах напротив. И рождает у них надежду на подобное переселение. Вот только дождутся ли они комфортной жизни? «Мы уже много лет слышим обещания о переселении. Обещали в этом году – поменялось ЖКО. Ждем дальше. Конечно, боимся за свою жизнь – у нас дети маленькие. В туалете стены и потолки падают. В комнате полностью потолок заливает, полы кривые, и все потихоньку разваливается. У нас полная разруха, поэтому бесполезно что-то делать», – рассказывает Ольга, жительница дома № 11 по улице Латвийской. «Здесь пол уже перестилали за свой счет, – проводит экскурсию по своей квартире ее сосед Василий. – Давно уже все ушло под откос. Сами выпрямляем, а толку нет никакого. Машину стиральную выставили более-менее ровно, и то подпрыгивает. Здесь у нас караул! Ходили в «Пионер», чтобы хотя бы полы нам перестелили. Бесполезно. Говорят, ждите очереди! А очередь наша, бог знает, когда». В городской администрации говорят, что официально данные дома аварийными или ветхими не признаны. Кстати, разница между этими категориями весомая. «Ветхость говорит о высоком физическом износе, но жить в этом жилье еще можно. А признание дома аварийным свидетельствует о том, что он не пригоден для проживания, – объясняет Елена Белюсова. – Непригодным для проживания дом может признать только межведомственная комиссия, созданная при органе местного самоуправления. Правила признания домов непригодными для проживания утверждены Постановлением правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Если комиссия признала дом непригодным для проживания, орган местного самоуправления должен принять решение о сроках отселения. Мы устанавливаем возможный для нас срок переселения нанимателей по договору соцнайма. На собственников законодатель возлагает ответственность за содержание жилья. Им мы предлагаем самостоятельно улучшить состояние объекта». При этом в администрации понимают нереальность такого предложения, и после истечения отведенного срока выносят постановление об изъятии дома для муниципальных нужд, то есть признают его аварийным. Как сообщают в городской администрации, обратиться в такую комиссию могут и сами собственники, и муниципалитет, если жилье не приватизировано. «На сегодняшний день нами проведена оценка БТИ для определения степени износа данных домов. Она показала, что степень износа действительно очень большая – более 65 % – и дома могут быть признаны ветхими или аварийными, – говорит Виктор Замков, замдиректора ООО «УК Пионер». – Теперь жителям необходимо обратиться в межведомственную комиссию городской администрации. Они в этом вопросе самые заинтересованные лица. Есть такая пословица – под лежачий камень вода не течет. Если надо, мы готовы дать юридическую консультацию». Проведение же полноценного ремонта в настоящее время в управляющей организации считают невозможным и нецелесообразным. «Мы планировали, что данные дома будут включены в федеральную программу по сносу ветхого и аварийного жилья. К сожалению, на 2011 год эти дома не попали, но будем делать все, чтобы они попали в программу на 2012 или 2013 год, – продолжает Виктор Замков. – Данные дома имеют по 8–12 квартир, площадь очень маленькая, а денежные средства за капитальный ремонт собираются с квадратного метра. Соответственно, если площадь дома 300 кв.м., а цена за капитальный ремонт – 4,88 рублей, дом в месяц на эти цели собирает около полутора тысяч рублей, в год – меньше 20 тысяч. Что можно сделать за эту сумму? Текущие работы мы проводим. Но нецелесообразно ремонтировать подъезд, когда постоянно говорят, что сегодня-завтра дом будет снесен. Поэтому такого рода дома сложно включать в какие-либо программы по ремонту». «Люди за границей, проживающие в многоквартирных домах, уже давно смирились с той мыслью, что в старом доме квартплата больше. У нас люди этого не понимают. Они привыкли, что все за них делало государство. К сожалению. И люди привыкли жить по ставкам оплаты, которые устанавливало и продолжает устанавливать государство в лице местных органов власти. Жители даже не задумываются, что этих денег недостаточно для нормальной, безопасной эксплуатации дома», – говорит Александр Гончаров, начальник отдела нормативно-правового обеспечения Управления ЖКХ администрации Екатеринбурга. Многие жители старых домов платить за жилье и вовсе отказываются, надеясь на переселение. «По той стороне все бараки снесли, их было четыре – всех переселили в новый дом. Надеемся, что и нас туда (показывает на стоящую рядом новостройку – прим. ред.) переселят. Но там пожар был. Те бараки стройке мешали», – говорит Василий, местный житель. Но и таким мечтам осуществиться в ближайшее время вряд ли удастся. В УК «Пионер» говорят, что дома по Латвийской – Бессарабской отданы компании «Уралтрансгаз» для дальнейшей застройки этой территории до 2010 года, однако у самого застройщика планов на этот участок в настоящий момент нет. «По данным домам пока ничего не могу сказать. Надо с городом прорабатывать условия выселения, – комментирует Сергей Ларионов, директор Фонда жилищного развития «Уралтрансгаз Жилстрой». – Дело в том, что там очень много бараков, и они близко расположены. Представляете себе, какой дом там нужно построить, чтобы это было экономически выгодно для застройщика? Рядом Кольцово, железная дорога – этажность намного не увеличишь. Плюс стратегические возможности района – смогут ли существующие ресурсы тепла, энергии обеспечить новый дом, чтобы он еще и окупился? И таких вопросов очень много. На сегодняшний день мы снесли три барака, на этом месте построили дом. Сносим четвертый на углу улиц Эстонской и Прибалтийской. Там будет строительство паркинга к построенному дому согласно требованию Главархитектуры». Жители снесенных бараков, по словам Сергея Ларионова, действительно получили жилье в новом доме. Для тех, у кого имевшаяся жилплощадь была слишком мала по сравнению с построенными квартирами, приобретались квадратные метры на вторичном рынке. И больше, и лучше? Мечты мечтами, но к концу разговора жители домов на Латвийской и Бессарабской признаются: даже если дадут новое жилье, они в него не поедут. «Нам смысл здесь, в бараках, какой жить? Мы надеемся на лучшее, а получим то же самое, – горячится Василий. – Я живу с соседями, с братом. Я хочу разъехаться с ними. Да хоть что там будет – старое, новое – лишь бы отдельно! Уехать и опять 15 лет жить в одной комнате?! Я лучше в бараке останусь. Нет на нашей стороне правды. И не будет. Пусть какой-нибудь депутат переедет в наш барак и поживет. А мы в его четырехкомнатную! И тогда будет лучше». «И я здесь останусь – хоть без соседей. Здесь у меня своя комната 12 метров», – говорит соседка из дома напротив. Действительно, рассчитывать на большую площадь жители опасного жилья не могут. «Порядок переселения граждан из ветхого и аварийного жилья урегулирован Жилищным кодексом. Нанимателям предоставляются жилые помещения по договору социального найма. При этом общая площадь равнозначна ранее занимаемой, – говорит Елена Белюсова. – Собственнику выплачивается выкупная цена: независимым оценщиком оценивается рыночная стоимость жилья в аварийном доме плюс затраты на переезд. Либо, по соглашению с собственником, предоставляется в собственность другое жилое помещение. Жилищный кодекс четко определил, что жилое помещение предоставляется на территории муниципального образования город Екатеринбург». Пока одни жильцы сетуют на плохие условия, их соседи из дома по улице Латвийской, 11 А уже обратились в администрацию города и говорят, что их дом признан ветхим. Однако таких домов в городе еще порядка двух тысяч. В настоящее время происходит переселение людей из зданий, признанных аварийными до 1 января 2010 года. Именно такое условие заложено в Федеральном законе от 27.07.2007 № 185-ФЗ, в соответствии с которым муниципалитеты могут получить господдержку на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. «В 2008 году нам выделили средства для отселения граждан из 10 аварийных домов. А в 2009 – уже из 30. Это порядка 300 миллионов из Фонда и бюджета области и 100 миллионов доплачивал город на условиях софинансирования. Это позволило купить нам более 200 квартир, – говорит Елена Белюсова. – Сегодня практически все из тех 40 домов переселены, остались только граждане, выселение которых происходит в судебном порядке». В нынешнем году под снос и отселение определены шесть аварийных домов. Формально к концу этого года жилых зданий, признанных аварийными на 1 января 2010 года, в Екатеринбурге не будет. А фактически? «В соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ деньги могут выделяться на переселение граждан из домов, которые официально признаны аварийными по состоянию на 1 января 2010 года. Однако главы многих муниципальных образований не признавали эти дома аварийными, – говорит Николай Смирнов, замминистра энергетики и ЖКХ Свердловской области. – Поэтому даже на сегодняшний день у нас есть резерв, чтобы выделить средства тому или иному муниципальному образованию на переселение граждан. Например, в Екатеринбурге есть ветхие дома, они не признаны аварийными. Соответственно, больше денег, чем мы выделили в этом году, мы им дать не можем. Формально на 1 января 2012 года ни одного жителя в аварийных домах не будет проживать. Но мы все прекрасно знаем, что такие дома по факту существуют». Почему же муниципалитеты не спешат объявлять дома аварийными? Неофициально чиновники объясняют это довольно просто: если людей не переселить из опасного жилья в течение определенного срока, может последовать уголовное наказание. А денег ни муниципалитета, ни Фонда на все реально аварийные дома не хватит. Поэтому зачастую происходит так, что не количество аварийных домов определяет объем финансирования, а сумма выделенных средств задает число зданий для отселения. В уральской столице, по признанию региональных властей, все не так плохо, как в небольших населенных пунктах, где аварийного жилья очень много. В Свердловской области, помимо федеральной поддержки, принята областная программа по переселению граждан из ветхого жилья, еще не доведенного до аварийного состояния. Рассчитана она до 2015 года. Объемы финансирования обещают ежегодно увеличивать. В Екатеринбурге действует своя целевая программа, на ближайшие три года. В нынешнем году средства городского, областного и федерального бюджетов вкладываются в малоэтажное строительство – жители шести аварийных домов переедут в дом в поселке Исток, который планируют сдать к концу осени. Помимо упомянутых аварийных домов власти Екатеринбурга намереваются отселить и ветхие – за собственные средства. На городские деньги придется строить жилье для жителей еще семи зданий, признанных аварийными после 1 января прошлого года. В программу софинансирования из федерального бюджета они уже не попадают.

Кризис в Греции – шанс совершить выгодную покупку http://nedv.info/articles/krizis-v-grecii-shans-sovershit-vygodnuyu-pokupku Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Mon, 22 Aug 2011 07:32:29 GMT article

<img alt="Кризис в Греции – шанс совершить выгодную покупку" src="http://nedv.info/files/greec_crisys.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Третий год Греческая республика борется с экономическим кризисом и дырой в государственном бюджете. Правительство ищет возможности пополнить казну. Увеличены налоги на содержание элитной недвижимости, следствием чего стало появление большого количества вакантных объектов на рынке, что естественным образом сказалось на ценах. Кроме того, разработаны меры по привлечению средств иностранных инвесторов. 16 июля подписан закон, упрощающий процедуру приобретения недвижимости в приграничных зонах республики для иностранцев. Иностранцам стало проще приобретать недвижимость Еще два месяца назад гражданам стран, не входящих в Европейский союз, для того, чтобы приобрести недвижимость в Греции, необходимо было подавать запрос в Министерство обороны, а заявка рассматривалась не менее полугода. «Хорошей новостью является то, что теперь иностранцы, включая российских граждан, могут свободно покупать недвижимость в районах, которые до недавнего времени считались приграничными»,  – рассказывает Никос Касотакис, международный эксперт по недвижимости,  владелец компании  Euroimmo investments. Цель этой законодательной инициативы – устранение бюрократических препятствий и укрепление инвестиционного климата страны. В соответствии с новым законом ряд территорий перестают считаться приграничными районами: префектуры Салоники, Халкидики, четыре префектуры Крита, Корфу, Кефалония, а также Гревена, Козани, Иматия, Пиерия, Кавала. Самыми престижными местами в стране являются именно острова и участки береговой зоны. О предпочтениях иностранцев рассказывает Никос Нефидис, оценщик недвижимости, инженер консалтинговой компании Nefidis.gr: «В Северной Греции самым популярным у туристов является регион Халкидики, потому что он расположен недалеко от аэропорта и там чистое море. Русские покупатели выбирают полуостров Кассандра, так как цены относительно невысокие,  но там уже все застроено, осталось мало зеленых участков. Французы и немцы обычно приобретают недвижимость в более элитном  районе Халкидик – на участке между полуостровами Ситония и Айон-Орос (Афон), где цены на недвижимость достигают максимума. Более отдаленные от аэропорта районы в направлении Турции пользуются спросом у болгар и сербов – дома на побережье Эгейского моря приобретаются в качестве дачи, куда приезжают на выходные, так как это недалеко от границы государств». Родос, Корфу, Миконос и другие острова популярны у инвесторов из всех стран. Что касается  покупателей из России, то им больше всего нравится Крит. Нужно учесть, что цены на недвижимость на островах значительно выше, чем на материковой Греции, а добираться туда сложнее. Уровень цен Средний уровень цен  на недвижимость в Греции сопоставим с российскими: небольшую квартиру (до 50 м2) в кондоминиумах в непосредственной близости от моря можно купить за 70 тыс. евро,  таунхаус – за 150 тыс., цены на виллы начинаются от 200 тыс. евро. Стоит иметь в виду, что приобретаемый объект полностью готов для проживания: оснащен необходимой сантехникой, оборудованием, кухней, встроенными шкафами, проведены отделочные работы, некоторые квартиры продаются полностью меблированными. Ведущую роль в формировании цены играет расположение земельного участка, а не сам объект. Например, в Халкидиках (п-ов Ситония,  поселок Пиргадикья) продается два участка одинаковой площади за 60 и 200 тыс. евро, но с разным видом – на лес и море соответственно. Недвижимость в Греции:  -30 % Следствием экономического кризиса в стране явился дефицит бюджета, восполнить который государство решило за счет ряда непопулярных мер. В начале лета массовые беспорядки прокатились по всей стране. Народные восстания негативно сказались на транспортной ситуации и отпугнули от страны туристов и некоторых потенциальных покупателей. Однако опасаться было нечего, считает Никос Касотакис: «Большинство событий происходило в центре Афин, недалеко от здания парламента. В целом, на греческих островах и материковой Греции было тихо.  Иностранцам не надо бояться, Греция славится своим гостеприимством». И все же события весны и начала лета сказались на стоимости недвижимости. «Последние три года из-за экономического кризиса спрос постепенно снижался, кульминация наступила в 2010 году. Падение продолжилось и весной 2011 года, что привело во многих случаях к снижению цен в среднем до 20–30 % по сравнению с аналогичным периодом в 2010 году», – приводит статистику г-н Касотакис. Согласно официальным данным за 2009–2010 годы, цены на недвижимость  снизились на 12,5 % в среднем по Греции. Предполагается, что в этом году цены опустятся еще на 6 %. В центральных частях городов квартиры стали дешевле  на 20–25 %, что касается  объектов на побережье,  эксперты уверены:  цены так сильно не просядут.  Купить недвижимость можно даже на 50 % дешевле. Многие владельцы начали продавать дома в срочном порядке – в таких случаях можно получить неплохую скидку. «Я работал с банками, проводил оценку недвижимости. Многие жители расстаются со своими домами, потому что не в состоянии платить налоги или погашать кредиты. В таком случае объект можно купить дешевле реальной стоимости.  Буквально два месяца назад хозяйка собиралась продать дом за 240 тыс. евро, но он в итоге ушел за 150 тыс. Женщина не могла больше выплачивать ипотеку. В случае просрочки выплат дом ушел бы с молотка по стоимости, значительно ниже рыночной», – приводит пример Н. Нефидис. Сейчас немало граждан, попавших в аналогичную ситуацию, так как Греция занимает вторую позицию среди стран зоны евро по количеству безработных, хуже дела обстоят только в Испании. Однако не только жители вынуждены расставаться с собственностью. Государство распродает квартиры и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Сейчас самое время для индивидуального строительства – можно сэкономить 10 % на окладах строителей, так как в кризисное время средний уровень зарплат снизился. При этом в январе 2011 года в стране подписан новый закон о присвоении каждому объекту энергетического паспорта, требования к энергосбережению ужесточились. Соответственно, на применении энергосберегающих технологий индивидуальные застройщики будут нести траты, равные примерно 10 % от стоимости строительства, что сводит всю выгоду к нулю. «Сейчас очень хорошие шансы купить готовый объект, но построить дом для себя – это же совсем иное. Если говорить об относительно небольших суммах – до 200 тыс. евро, то такому человеку выгодно купить готовый дом. Если человек обладает большей суммой, то я рекомендовал бы строить дом»,  – советует г-н Нефидис. Эксперт  говорит, что осень – наиболее благоприятное время для приобретения дома у моря. «Сейчас во всем мире такая ситуация, что мы не знаем, куда идем. Но если говорить о Греции, то осень – самое время для покупки, потому что  в это время меньше покупателей, цены немного снижаются, так как пик спроса приходится на весну и лето,  – замечает Никос Нефидис. – Однако многое зависит от покупателей с северной части Балкан. Если начнут покупать  сербы, болгары, то цены на недвижимость в северной Греции, вопреки ожиданиям, начнут расти». Кредитование Иностранные граждане, желающие приобрести домик на побережье, должны рассчитывать исключительно на свои финансовые ресурсы – с наступлением кризиса банки практически перестали выдавать ипотеку. «Кредитование проблематично даже для местных жителей. До 2008 года кредит на покупку дома получить было достаточно просто.  Сейчас  многие греческие банки избегают давать кредиты и условия кредитования очень жесткие: не должно быть других кредитов, уровень доходов должен быть высоким и официально подтвержденным», – рассказывает Н. Нефидис. Впрочем, в республике действует несколько российских банков, например «Кедр», где соотечественникам готовы под залог недвижимости в России или Греции выдать кредит на покупку или строительство дома в Элладе. Сопутствующие расходы Налог при покупке недвижимости (налог на передачу) составляет порядка 10 % от стоимости объекта, если дом был построен до декабря 2005 года. Налог на передачу объекта, разрешение на строительство которого было выдано с начала 2006 года, равен размеру НДС, который с июля прошлого года составляет 23 %. Обычно цена, указанная в договоре, в два-три раза ниже действительной. Это делается специально, чтобы не выплачивать налог в полном объеме.  Однако такая практика чревата последствиями: если продавец в последний момент решит оспорить сделку, то покупатель получит лишь сумму, закрепленную в договоре. Кроме того, нарушителям грозят штрафные санкции со стороны государства: «Так поступают практически все, но раньше власть закрывала на это глаза. Государство постоянно грозится наказать всех нарушителей, но пока таких прецедентов не было. В 99 % договоров, подписываемых сегодня, указывается заниженная стоимость объекта». Ежегодный налог на недвижимость не выплачивается, если стоимость объекта составляет менее 200 тыс. евро по государственной  оценке (кадастровой стоимости), которая ниже рыночной в три раза. То есть налог не выплачивается, если объект стоит меньше  600 тыс. евро в переводе на рыночные цены. Как отмечают эксперты, 600 тыс. евро – это средняя цена неплохого дома, российские инвесторы редко покупают более дорогие объекты, хотя бывают исключения. Если объект стоит дороже 600 тыс. евро, то налог составляет 0,1 % от суммы превышения. Что касается ежемесячных выплат, то экономные горожане обычно не связываются с коммунальными фирмами (аналогом управляющих компаний в России), предпочитая решать все вопросы самостоятельно – дисциплинировано передавать платежи за электричество и водоснабжение ресурсоснабжающим организациям. Договориться удается благодаря тому, что в приморских городах республики нет многоквартирных домов в привычном для нас понимании, каждый «большой» дом состоит всего из пяти-шести квартир. Ежемесячные траты зависят от количества расходуемых ресурсов, стоимость которых равна 0,07 евро за 1кВт/час и 0,5 евро за 1м3 воды. Профессионалы Процедура приобретения недвижимости в Греции подчиняется общеевропейским правилам. Единственная особенность – большое количество ограничений на строительство. Совсем нелишним будет привлечь независимых консультантов: строитель прочитает проект и увидит несоответствие, юрист расскажет о нежелательных последствиях. В законодательстве страны закреплено, что адвокат вправе взимать с клиента 1 % от суммы сделки за свои услуги, нотариус – 2, риэлтор – 1. Однако даже агенты по недвижимости, услугами которых пользуются местные жители, никогда не берут меньше 2 % с покупателя и продавца. Эксперты рынка недвижимости, ориентированные на иностранных покупателей, свою работу оценивают в 5–6 %. Если ни одна сделка не совершается без участия адвоката, риэлтора и нотариуса, то привлечение независимого строителя или инженера факультативно. Гонорар обсуждается индивидуально и зависит от ряда обстоятельств, в частности от суммы сделки. Подводные камни Некоторые нарушения градостроительства настолько вошли в практику, что перестали считаться таковыми. «Я сталкивался со случаем, когда часть дома, где продавалась квартира, была построена незаконно – в проекте подвал находится под землей, а в действительности он был первым жилым этажом. Раньше государство не проверяло соответствие построенного дома проекту, но уже с прошлого года за это взялось. Если государственная проверка все-таки выявит нарушение, то владельцу придется ежегодно выплачивать крупные штрафы вплоть до устранения нарушения», – рассказывает Никос Нефидис.  При приобретении земельного участка для строительства дома нужно быть вдвое осторожнее.  Земли в Греции делятся на две основные категории – населенных пунктов и остальные участки за их пределами. За пределами городов процент застройки территории невероятно низкий: построить дом в 200 м2 возможно только на участке земли не меньше 4000 м2 (если участок находится вблизи автострады, то строительство допускается на площади в 2000 м2)! «В 90-ых годах многие покупатели приобрели по 500 м2 за небольшие деньги, не зная всех тонкостей.  Только потом выяснилось, что на таких участках строить ничего нельзя», – вспоминает эксперт.  Перевести землю из одной категории в другую простому обывателю практически невозможно, такие решения принимаются на федеральном уровне – муниципалитет отправляет запрос в столицу с просьбой включить участок в состав ближайшего населенного пункта. Принятие решения может затянуться на долгие годы.  «Мне известно, что некоторые районы уже 15 лет не могут войти в состав города. Но иногда, когда мэр заинтересован в присоединении земли к городу, эта процедура может быть произведена и за пять-шесть лет.  Но, по-моему, с этим лучше не связываться – это  лотерея», – считает специалист по недвижимости. Впрочем, есть и такие участки, где строить вообще запрещено. Собственники часто пытаются сбыть огромные участки земли, которые классифицируются как охранная зона, например лес. На таких участках нельзя строить и, более того, их нельзя даже огораживать. Есть участки, где, по предположению археологов, можно отыскать объекты культурного наследия, по этой причине строительство в тех местах строго воспрещается. Если в процессе производства земляных работ строители находят такие  объекты, собственник за свой счет обязуется провести должным образом раскопки либо прекратить работы. «В Салониках, когда мы строили дома, было найдено  древнее захоронение – 14 гробов. Все они были изъяты и переданы в музей. Заказчику эти археологические ценности обошлись более чем в 15 тыс. евро», – вспоминает инженер строительной компании Nefidis.gr. *** Недвижимость является одним из консервативных инструментов для сбережения средств, который актуален в нестабильное время, – в период падения мировых рынков. Особенно приятно, что сегодня этот инструмент можно приобрести с неплохим дисконтом. На саммите в Брюсселе, состоявшемся в конце прошлого месяца,  европейские лидеры спасли Грецию от дефолта и выработали новый механизм предоставления финансовой помощи. Эксперты надеются, что эти события привлекут внимание иностранных инвесторов к греческой недвижимости и это станет толчком к росту цен. Материал подготовлен при участии Никоса Касотакиса, владельца компании Euroimmo investments (г. Афины; п-ов Крит), http://www.crete-real-estate.com,+306944412277; Никоса Нефидиса, инженера консалтинговой компании Nefidis.gr (г. Салоники), http://www.nefidis.gr, +306942463126. </x>

Одна на миллион http://nedv.info/articles/odna-na-million Анна Асташкина Город Wed, 17 Aug 2011 11:31:26 GMT article

<img alt="Одна на миллион" src="http://nedv.info/files/one_to_million.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Работу и учебу она привыкла совмещать еще со школы. И в 20 лет непохожа на обычную студентку – изучает юриспруденцию и проводит многомиллионные сделки. Виктория Ассонова, пожалуй, самый молодой директор агентства недвижимости в Екатеринбурге, свою жизнь привыкла планировать. Целенаправленно поступила в Уральскую академию госслужбы. Прошла обучение в одном из риэлторских агентств, получила квалификационный аттестат агента по недвижимости. На достигнутом останавливаться не стала и открыла собственное агентство «Новостройка.ру». – Огромное влияние на мой выбор оказала моя мать, более 17 лет работающая на рынке недвижимости. Все свое детство я провела, общаясь с риэлторами-професионалами, и когда пришло время определяться с профессией, сомнений не осталось. Меня привлекло и то, что жизнь риэлтора многогранна и насыщенна событиями. Кроме того, есть возможность хорошо зарабатывать и удовлетворять свои потребности. В современном мире это является едва ли не основным при выборе работы. Успех заключается в умении видеть бизнес изнутри и желании работать. Большое значение имеет личное обаяние, обучаемость и нацеленность на результат. Если вы не обладаете высокой трудоспособностью и крепкими нервами, этот бизнес не для вас. – Как удается совмещать учебу на очном отделении и работу? – С этим почти не возникает проблем, большинство преподавателей с пониманием относятся к тому, что я совмещаю учебу и работу. Многие даже гордятся. И если мне нужно куда-то уехать, преподаватели меня отпускают. Несмотря на то, что у нас очень жесткая бально-рейтинговая  система и отработать пропущенные занятия возможности не будет. А бурная студенческая жизнь, как и школьная, меня никогда не интересовала. Я всегда была слишком взрослой. Мне всегда было интереснее пойти на работу, чем на вечеринку. – Как выстраиваете отношения с подчиненными? – Спокойно. Эти люди уже как родные. Да, когда приходят новые сотрудники, они немного не понимают, почему директору 20 лет. У нас достаточно дружеская обстановка, но, конечно, субординацию никто не нарушает. И у клиентов это не вызывает вопросов. В первое время я тоже боялась. Большие деньги, большая ответственность – хочется видеть человека постарше. Но надо сказать, что умение работать с людьми не всегда приходит с возрастом, так что это все же не главное. В моем случае играет роль и статус компании. Мы же работаем непосредственно с застройщиком. Через нас можно продать свое вторичное жилье, предварительно забронировав квартиру в строящемся доме без аванса и коэффициента инфляции, что привлекает клиентов. – Кроме новостроек в привычном понимании этого слова, Вы занимаетесь таунхаусами и клубными домами. Насколько такой формат востребован? – На данный момент поселок в английском стиле в черте Екатеринбурга – самый популярный объект среди наших клиентов. Изначально планировалось, что там будут только таунхаусы. Но они не так востребованы, чтобы их можно было купить на стадии строительства. Только после его завершения люди могут решить, что хотят там жить. Отстроить все на свои деньги достаточно тяжело. Мы урегулировали эту проблему следующим образом: разделили поселок на две части. Одна – это сблокированные дома. Вторая – клубные – от 25 до 67 кв. м, которые, как и на обычном рынке, вызывают наибольший интерес благодаря меньшей площади. Когда будет видна общая картина поселка, будут проданы и таунхаусы. – Работать риэлтором Вы начали в период кризиса. Не разделяете опасений по поводу его новой волны? – Я воздерживаюсь от глобальных прогнозов. В связи с экономической ситуацией в стране и мире некоторые экономисты предсказывают вторую волну кризиса, которая напрямую затронет недвижимость в России, и я, как молодой предприниматель, не могу легкомысленно относиться к таким прогнозам. Наше агентство специализируется только на новостройках, а в кризис обычно очень дешевеет вторичное жилье. У новостроек другая проблема – застройщики разоряются. Ни для кого не секрет, что в бизнесе очень важен выбор партнеров, и нам в этом смысле очень повезло. Мы сотрудничаем со строительной компанией, которая за все время своего существования зарекомендовала себя как надежный застройщик. Люди после кризиса стали более разборчивыми и недоверчивыми. При обращении к риэлторам я бы советовала им работать только с проверенными агентствами.

Общее или ничье? http://nedv.info/articles/obshee-ili-niche Анна Асташкина Дома, коттеджи Tue, 16 Aug 2011 03:45:01 GMT article

<img alt="Общее или ничье?" src="http://nedv.info/files/our_or_free.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Малоэтажное домостроение начинает активное развитие по всей стране. Однако привычные понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» до сих пор, по сути, не имеют легального статуса. А для того, чтобы определить, кто хозяин общего имущества в построенном поселке, застройщикам и жителям приходится руководствоваться только собственными трактовками закона, проводя аналогию с многоквартирными домами. Место для комфортной жизни превращается в поле для экспериментов. Нелегальный поселок «В Жилищном кодексе имеется понятие "индивидуальный жилой дом". Под коттеджем риэлторы понимают малоэтажный жилой благоустроенный дом, построенный с использованием современных материалов по индивидуальному проекту, имеющий площадь не менее 120 кв.м. и предназначенный для круглогодичного проживания, – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». – Коттеджный поселок, в свою очередь, – это имеющий обособленную, огражденную территорию участок застройки малоэтажных жилых зданий, пригодных для постоянного проживания, состоящий из коттеджей и (или) сблокированных коттеджей». «Основные вопросы организации управления и эксплуатации многоквартирных домов закреплены Жилищным кодексом РФ, постановлениями Правительства РФ, иными нормативными документами. Малоэтажные жилые комплексы не регламентируются ничем с точки зрения эксплуатации и управления. Получается, что в отсутствии прямых законодательных аспектов управления малоэтажными жилыми комплексами на отдельно взятой территории мы должны применять аналогию Жилищного кодекса. И тут возникает подводный камень. Применение закона по аналогии – это многообразие полета мысли в зависимости от того, кто как понимает закон, – объясняет Александр Гончаров, начальник отдела нормативно-правового обеспечения Управления ЖКХ Администрации Екатеринбурга. Аналогия проводится с многоквартирными домами, способы управления которыми закреплены в законе. Единственный документ, четко трактующий понятие «многоквартирный дом», – это «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». В соответствии с ним «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Именно последний момент является одним из основных в отношении малоэтажных комплексов. Однако современные коттеджные поселки тяготеют к мультиформатности – это уже не просто отдельно стоящие коттеджи, а таунхаусы, твинсы, многоэтажные дома. К общему имуществу относятся не только сети, заборы, общие стены и крыши, но и спортивные площадки, места для отдыха и целые озера – объекты, принадлежащие всем жителям, независимо от того, живет человек в коттедже или в таунхаусе. Кто всем этим может управлять? Кто хозяин? «Всегда существуют два подхода к управлению: либо мы рассматриваем территорию как отдельно взятые объекты управления, либо как цельную территорию для управления. Второй вариант оправдан на основе мирового опыта, здравого смысла и экономической целесообразности. Первый вариант приводит к тому, что фактически поселок растаскивается сам по себе», – продолжает А. Гончаров. Согласно Жилищному кодексу, жители могут выбрать любой из трех вариантов управления своими домами: непосредственное управление собственниками, создание ТСЖ (или жилищного кооператива), заключение договора с управляющей организацией. «Это не юридический термин, но должен быть хозяин территории. Допустим, что в границах одного малоэтажного посёлка в одном таунхаусе собственники выбирают непосредственное управление, в соседнем создают товарищество, а на другой стороне поселка собственники вообще сказали – а мы выберем себе управляющую компанию! Представляете, сколько на одной территории появляется субъектов управления? – обрисовывает реализацию на практике первого варианта А. Гончаров. – Получается, что все субъекты управления должны будут постоянно садиться за стол переговоров, чтобы решать вопросы охраны, общего имущества, благоустройства и массу других». Но даже с выбором единого управления возникают сложности. Прежде всего, из-за необходимого согласия большинства собственников. «Наш опыт в поселке «Крылья», которым управляет дачное некоммерческое партнерство (аналог ТСЖ), показал, что на деле непросто организовать собственников для проведения общих собраний, а самым трудным является общее принятие решений. На деле оказывается, что на собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок – у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать», – говорит Сергей Елисафенко, руководитель проекта «Мельница» компании «Villa66». Вторая сложность – выбор наиболее оптимального способа управления. Определиться с ним необходимо еще на этапе формирования концепции поселка. Если будущие жители не выберут его самостоятельно, застройщик перед сдачей поселка в эксплуатацию обязан обратиться в городскую конкурсную комиссию, которая объявит конкурс и определит управляющую организацию. Через процедуру конкурса с 18 июня нынешнего года должны проходить и жители, чье жилье приравнивается к многоквартирным новостройкам, – именно с этого времени аннулирована статья, разрешающая создавать там ТСЖ. А часть малоэтажных домов, исходя из упомянутого выше Положения, с легкостью можно отнести именно к таким объектам. «Сейчас все новостройки, попадающие под статус многоквартирного дома, должны идти через конкурс. Для них должны выбираться управляющие компании. Но в Жилищном кодексе есть одна особенность: в статье 162 записано, что только спустя год после выбора управляющей организации на конкурсной основе собственники вправе расторгнуть с ней отношения или сменить способ управления. Получается, к вопросу о создании ТСЖ или просто смене управления в случае конкурса собственники могут вернуться только через год. И это тоже проблема. Год они должны в условиях договорных отношений поработать с управляющей организацией, которую не они выбирали!» – объясняет Александр Гончаров. Пожалуй, последним малоэтажным объектом в Екатеринбурге, управляемым товариществом жильцов, можно назвать Светлореченский, где ТСЖ успели создать буквально за несколько дней до введения запрета. «Мы поступили, может, где-то на грани закона, но правильно с точки зрения будущего управления и эксплуатации этой территории. Сказали: поселок – это единая целостная система управления и создали там товарищество. Это самая оптимальная форма, позволяющая всем собственникам участвовать в процессе управления», – считает А. Гончаров. В то же время на территории малоэтажной застройки, состоящей полностью из коттеджей, создать товарищество можно – это не многоквартирные дома, и к новостройкам они не относятся. Жители коттеджных поселков во многих случаях выбирают управление собственными силами. В частности, создают жилищный кооператив. Об особенностях такой формы управления рассказывает Владимир Павлов, председатель жилищного кооператива «Объединение домовладельцев «Палникс»: «В правление входят только жители поселка. При кооперативе имеется администрация, которая состоит из наемных инженерно-технических работников – бухгалтера, начальника ЖКХ и технического директора. Мы идем по демократическому пути – у нас нет никаких силовых требований, мы всегда с жителями привыкли договариваться. Некоторые говорят – мы не хотим вступать в кооператив, мы будем работать на основании договора по обслуживанию поселка. Есть несколько человек, с которыми заключены такие договоры, но нам это невыгодно по одной простой причине: мы работаем по упрощенной системе налогообложения. А когда заключаем договор с человеком, не вступившим в кооператив, возникает коммерческая деятельность, и приходится платить налоги по обычной схеме. И получается, что разрыв между размером членского взноса и платежом жителя, который не является членом кооператива, – 430 рублей. Это сумма, которая идет на погашение налогов». Поселок существует, по словам В. Павлова, только за счет членских взносов. Кооператив отвечает за содержание и эксплуатацию общего имущества, а с ресурсоснабжающими организациями жители «Палникса» заключают договоры напрямую. Как показывает практика других регионов, кооператив можно организовать еще на этапе строительства и затем его видоизменить. «Мы создали кооператив. Члены кооператива сдают паевые взносы. Дальше этот кооператив выполняет роль управляющей компании – заключает договоры на содержание. Застройщик – член кооператива. Когда мы заканчиваем поселок, мы уходим и все отдаем», – говорит Константин Филиппишин, гендиректор компании «Экодолье» (Оренбург). Применительно к дачным коттеджным поселкам участники рынка говорят о двух формах управления: Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – аналог ТСЖ, и управляющая компания (УК). «На собственном опыте мы сталкивались и с ДНП, и с УК и пришли к мнению, что наиболее эффективная форма – управляющая компания», – комментирует Сергей Елисафенко и выделяет несколько преимуществ такого способа управления: – при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником – владелец участка требует выполнения договора напрямую в УК, а не через общее собрание ДНП. Кроме того, при найме УК учитывается ее профессионализм, опыт, заранее оговаривается стоимость услуг; – в случае если УК обслуживает несколько поселков, находящихся в непосредственной близости, стоимость услуг падает; – при некачественной работе УК процедура смены не так сложна; – независимая УК предоставляет услуги лучшего качества и заинтересована в собственном имидже. Отсюда вытекает отношение к управлению поселком как к дому, где ты сам живешь. «Естественно, проблемы с принятием важных, концептуальных решений остаются, так как собрать большинство жителей на общее собрание весьма проблематично. Но решение вопросов и проблем в рамках договора, подписанного с каждым собственником, существенно упрощается», – дополняет С. Елисафенко. Александр Гончаров предлагает объединенный вариант управления – создание управляющей организации самими жильцами: «В мировой практике такие схемы существуют. И они достаточно эффективны. Люди учреждают организацию для совместного решения вопросов управления и эксплуатации. Формируется некий координационный совет, в котором ключевые позиции занимают представители из жильцов. А весь исполнительный аппарат – люди, работающие по договору. Появляется социальная и корпоративная ответственность». Для того же, чтобы исключить разночтения при выборе способа управления разными типами малоэтажного жилья и не руководствоваться лишь аналогиями, городская администрация уже выступила с инициативой закрепить этот вопрос на законодательном уровне. Работа по подготовке необходимых документов запланирована на осень.

Если хочешь быть здоров! http://nedv.info/articles/esli-hochesh-byt-zdorov Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 15 Aug 2011 03:08:16 GMT article

<img alt="Если хочешь быть здоров!" src="http://nedv.info/files/if_have.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /><x>Побеленный потолок, окрашенные в ненавязчивый цвет стены и кафель на полу – типичная отделка кухни прошлого века. Сейчас владельцы роскошных квартир с евроремонтом с презрительной усмешкой вспоминают ту простоту убранства. Однако эксперты советуют вернуться именно к такой отделке, как наиболее простой и экологически безопасной. В странах, где приняты экологические стандарты, продолжительность жизни значительно выше. Так, например, в Германии мужчины живут больше на 18 лет, а женщины на 10. Врачи уверены: применение современных отделочных и строительных материалов играет в этом отнюдь не последнюю роль. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни, вдыхая отравляющий коктейль химических соединений. Ежедневно в мире изобретается порядка 2 тысяч новых химических соединений.  Сегодня практически все строительные материалы производятся с использованием полимерно-синтетических компонентов, которые значительно дешевле натуральных. Велик соблазн использовать эти материалы, поскольку им проще задать прочностные и эстетические свойства. В итоге химические материалы используются повсеместно, в том числе, при строительстве и отделке жилых помещений. «Абсолютно все полимерные синтетические материалы негативно влияют  на здоровье человека», – уверен Владимир Ентус, заведующий отделом токсикологической экспертизы ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области», кандидат медицинских наук, заслуженный врач РФ.  Уровень негативного воздействия химических соединений на здоровье человека зависит от концентрации вредных веществ в воздухе. Определено оптимальное соотношение объема помещения к количеству используемых синтетических полимерных отделочных материалов – один к одному, то есть на каждый метр покрытия в среднем должен приходиться один кубический метр помещения. Чем меньше используется синтетических материалов, тем лучше. В среднестатистической квартире это соотношение, как правило, не соблюдается. Например, в комнате площадью 20 м2, где стены, пол и потолок отделаны синтетическими материалами, на объем помещения 58,5 м3 приходится 90 м2 отделки. Таким образом, количество вредных веществ в воздухе может в два раза превышать норму даже при соблюдении нормативов. У владельцев квартиры с евроремонтом могут возникнуть сложности со здоровьем: возможно появление аллергической реакции, нервного расстройства, болезни почек, печени, не исключены онкологические заболевания. В помещении воздух должен полностью обновляться не менее трех раз в час, при отделке помещений воздухообмен должен быть десятикратным. Проблемой является отсутствие нормальной – механической приточно-вытяжной вентиляции. Естественная вентиляция, которой оснащены все многоквартирные дома, не работает в теплое время года. Кроме того, многие владельцы квартир в приступе творческого забвения, делая перепланировку, закладывают вентиляционные каналы, лишая тем самым соседей воздухообмена. Закон суров Уже год как в функции Роспотребнадзора не входит обязательная проверка  материалов на предельную концентрацию миграции вредных веществ. В июле 2010 года прекратилась выдача санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии продукции государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, потому как Россия вошла в Таможенный союз. «На законодательном уровне раньше все регулировалось в виде санитарно-эпидемиологического заключения. Каждому отделочному материалу, будь то решение при постановке на производство или провоз через границу, выдавалось санэпидзаключение. Мы ушли от этой принудиловки, сняли ответственность государства перед гражданами. Теперь сам потребитель может предъявить претензию недобросовестному производителю или поставщику за некачественную продукцию», – уверен Владимир Ентус. В настоящий момент производители должны проводить проверку строительных и отделочных материалов в  аккредитованной в органах Ростехрегулирования лаборатории.  Если на Западе эта схема хорошо отработанна, то в нашей стране есть своя специфика:   существует множество лабораторий-однодневок. В лабораториях проверяется характеристика материала: не превышает ли миграция вредных веществ предельно допустимую концентрацию (ПДК). «Я не убежден во всемогуществе ПДК, потому что предельно допустимые концентрации – это концентрации, которые не допускают изменений здоровья среднестатистического человека в процессе его жизнедеятельности  и проживания, а также  не влияют на здоровье последующих поколений. Главное, использоваться должны современные  методы обнаружения. Завтра они станут более  тонкими и уровни ПДК изменятся, ужесточатся», – скептически замечает Владимир Ентус. На каждом материале указывается класс эмиссии вредных веществ, свидетельствующий о том, в какой сфере допустимо применять этот материал. Самым экологически безопасным является класс Е1. Отделочный материал с такой маркировкой можно использовать в жилых комнатах, включая детские. Е2 допустим в квартире, но не в спальных комнатах. Материалы класса Е3 применяются только в производственных целях. Проблема в том, что потребители даже не обращают внимания на этот параметр, а если и обращают, то не всегда понимают, что он обозначает. Кроме того, при проверке может оказаться, что класс эмиссии не соответствует действительности. Убийственно красиво Пластиковые окна, как и ряд других отделочных материалов: линолеум, натяжные потолки и виниловые обои, – производят из синтетического материала поливинилхлорида. В исследовании ООН говорится, что ядовитые для человека вещества будут выделяться только при высокой температуре – более 270ºС. Однако заведующий отделом токсикологической экспертизы Центра гигиены и эпидемиологии уверяет, что вредные вещества (винилхлорид, стирол, фенолы, формальдегид, этилбензол и проч.) начинают выделяться из пластика  при попадании прямых солнечных лучей после нескольких лет использования. Первое время этот материал безвреден, вот только новые окна устанавливают на долгие годы. «Хлористый винил, который может выделяться из изделия из поливинилхлоридной смолы, – это канцероген. Повышенная температура является катализатором выделения вредных химических веществ из полимерного материала. В процессе использования свойства поливинилхлорида меняются. Через три-четыре года начинается активная миграция вредных веществ. Если долго дышать выделениями поливинилхлорида, то, увы, это приведет к развитию онкологических  заболеваний, – рассказал  Владимир Ентус. – Лучше всего, чтобы были установлены простые деревянные окна, покрашенные натуральной масляной краской». Использовать линолеум для покрытия пола в жилых помещениях также крайне нежелательно. «Линолеум – это полимер. Все полимеры содержат растворители, которые в первое время испаряются. Вспомните, новый линолеум обладает неприятным запахом. Вероятно, что линолеум в первые сроки эксплуатации (около полугода) может представлять какую-то опасность для здоровья человека, но после того, как все летучие вещества выветрятся, он становится безопасным», – рассказывает Михаил Михеенков, доцент кафедры «Технология вяжущих материалов и строительных изделий», кандидат технических наук. Самый лучший вариант – деревянный паркет, покрытый натуральным лаком. Ламинат является приемлемой альтернативой паркета, у которого вредных выделений практически нет. «Ламинат – это спрессованная при высоких давлениях древесно-волокнистая основа, покрытая бумагой, имитирующей структуру древесины,  и нанесенным сверху слоем износостойкого полимера. Меламиновые смолы, из которых выполнено износостойкое покрытие, практически не выделяют вредных примесей в окружающую среду, поэтому при использовании ламината не возникает серьезных экологических опасностей», – убежден ученый. Эксперты не советуют использовать ворсистые напольные покрытия, особенно в квартирах, где есть маленькие дети, так как в коврах скапливается пыль и клещи, что способствует появлению аллергии. Последнее слово в потолочных покрытиях – натяжной потолок. Натяжной потолок, как и клеевая потолочная плитка, изготавливаются из уже описанного выше поливинилхлорида. Подвесной потолок из гипсокартона является меньшим злом. Хотя этому материалу не сравниться по экологической безопасности с окраской потолка известкой или отделкой деревом – в состав гипсокартонного листа в массу гипса в небольших количествах добавляются химические соединения для повышения прочности и используется клей для фиксации гипсовой сердцевины с наружными листами картона. Виниловые обои – самый практичный вариант отделки стен, но не самый экологичный. Отдать  свое предпочтение лучше простым бумажным обоям, которые можно покрасить водоэмульсионной или масляной краской. Главное, не использовать для этих целей краски на основе стирола или акриловых соединений. Процессы деструкции полимерных синтетических материалов протекают и при комнатной температуре, но в случае возрастания температуры, например во время пожара, происходит выброс большого количества отравляющих веществ, который может привести к гибели человека. Экономия на стройке В закрытом помещении основными факторами риска, формирующими повышенную токсическую нагрузку на организм, помимо внутренней отделки,  являются выделения вредных веществ из основных конструкций здания. Такие органические материалы, как пенополистеролбетон, пенополиуретан, бризолит, имеют достаточно короткий срок службы. Утилизация домов, построенных из органических материалов, – вопрос на перспективу. Например, пенополистеролбетон в процессе деструкции выделяет стирол, даже небольшие дозы которого могут привести к болезни сердца и печени. Чтобы нанести наименьший вред окружающей среде, материал придется термически обрабатывать, тогда продукты горения окажутся в атмосфере, но при правильной организации процесса можно добиться минимизации выброса вредных веществ. Однако производства по утилизации стройматериалов нет.  Все материалы, предельно допустимый уровень содержания вредных веществ в которых не превышает норму, находятся в свободной продаже и активно рекламируются производителями. «Сейчас индивидуальные застройщики ориентируются на собственные пожелания. Они смотрят рекламу, читают журналы и сами делают выводы. Государство должно обезопасить. Когда это будет? Думаю, к сожалению, это будет не раньше Олимпиады в Сочи. Мое мнение как человека, который часто общается с бизнесменами на тему экологичного строительства,  застройщикам особо не нужно», – разводит руками Виталий Вдовин, директор департамента корпоративного строительства НАМИКС.  Пока же на рынке присутствует множество строительных материалов, экологическая безопасность которых оставляет желать лучшего. «Я удивился, услышав, что кто-то из застройщиков говорил, что для утепления стен предусмотрен слой асбеста. Получается, в России это не запрещено, у нас, во Франции, такое категорически неприемлемо из-за того, что это может привести к заболеванию легких»,  –  удивляется Жером А. Бономм, директор представительства в РФ компании Aerecо. Об экологичности этого материала действительно ведутся споры. «Раньше его применяли, сейчас асбест редко где встретишь, так как это дорогостоящий материал. Американские ученые  после исследований пришли к выводу, что асбест – это канцероген. На самом деле, это спорный вопрос», – комментирует Владимир Ентус. «Асбест – это минерал, природное волокно. При нормальном использовании ничего не выделяет, вред здоровью может нанести асбестовая пыль, которая при попадании в легкие вызывает поражение его тканей,  что приводит к заболеванию. Если асбест находится в стене в качестве утеплителя, покрыт краской, то он совершенно не опасен», – разъясняет Михаил Михеенков. Строительный материал, в экологичной безопасности которого не уверены профессиональные строители, – пенополистеролбетон. Материал в процессе эксплуатации подвержен разрушению под действием света, кислорода, воды. Как уже указывалось выше, при деструкции из гранул полистерола выделяется отравляющее вещество – стирол. Менее токсичен бризолит. В советское время этот материал использовался для строительства нежилых помещений. Для уменьшения теплопотерь в бризолитовые блоки производители закладывают токсичные и горючие пенополистирольные плиты. Пенобетон более экологически безопасный материал, но у него есть своя особенность – экологичность этого материала зависит от пенообразователя. «В пенобетоне ничего вредного для человека нет: песок, цемент и неорганика, единственное – пенообразователи, содержание в общей массе которых ничтожно мало – 0,1-0,2 % в смеси. Кроме того, помимо синтетических пенообразователей существуют натуральные, они безвредны», – уверен Михаил Михеенков. Керамзитобетон и кирпич являются приемлемыми материалами. Опасность представляют радионуклиды, которые могут содержаться в минеральных компонентах. Однако при разработке  глиняного месторождения проводится экспертиза, за уровнем радиации тщательно следят. Поэтому эти материалы смело можно использовать. Самый экологически безопасный материал для строительства – дерево. Если использовать минеральные пропитки, а не органические, то это будет абсолютно безопасный для здоровья человека материал. *** Задумываясь о строительстве или отделке жилья, следует отдавать предпочтение товарам известных производителей, обращать внимание на сертификацию продукта. Приобретая построенный объект недвижимости с чистовой отделкой, не лишним будет обратиться в лабораторию для замера содержания вредных веществ в воздухе. В Роспотребназдзоре рассказывают, что новоиспеченные домовладельцы, купившие «дом под ключ», часто прибегают к услугам специалистов для проведения экспертизы, так как в новом доме невозможно жить. Процедура эта недешевая, но в современных реалиях совершенно необходимая: «Не так давно обращались люди, которые купили построенный дом с отделкой, с жалобой на резкий запах, от которого слезились глаза. После проверки выяснилось, что в перегородках использован пеноизол, выполненный не на основе тех смол, которые допустимы, а тех, которые применяют при изготовлении промышленных компонентов. Этот материал был засыпан между двух гипсокартонных перегородок. Содержание вредных веществ в воздухе, в частности формальдегида, в 200 раз превышало норму», –  вспоминает Владимир Ентус. Далеко не многие задумываются об экологичной безопасности строительных и отделочных материалов. А значит, пока за эту экономию потребители расплачиваются своим здоровьем.

Кто заменит лифты? http://nedv.info/articles/kto-zamenit-lifty Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 09 Aug 2011 04:06:21 GMT article

<img alt="Кто заменит лифты?" src="http://nedv.info/files/lift.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Более 35% лифтов в жилых домах Свердловской области отработали нормативный срок службы. В прошлом году благодаря привлечению бюджетных средств было заменено 257 из них. Ежегодно, по данным Ростехнадзора, количество лифтов, эксплуатируемых сверх срока службы, увеличивается в области на 300. Угрожают ли такие лифты безопасности жителей многоэтажек, и как получить господдержку для их замены? Менять или не менять? Дом на улице Металлургов. Здесь уже несколько дней происходит замена старых лифтов на новые – с антивандальным покрытием и особо прочными кнопками. Жителям девятиэтажки предстоит ходить пешком почти месяц – именно столько, в среднем, занимает весь процесс. Поднимаемся наверх. Под самой крышей идет работа. Устанавливается станция управления современного типа, крепится лебедка. Старое и новое оборудование меняются местами параллельно. «Сначала производится замена дверей шахты, затем полностью меняется кабина, противовес, лебедка, и все это вешается на тросы, – рассказывает Дмитрий Самохвалов, начальник монтажного участка ООО «Средураллифт». – После этого выполняется электрическая часть, пусконаладочные работы. Затем происходит процесс сдачи лифта, определение его инженерной оценки, обслуживающей организации. Инженерный центр делает замеры сопротивления изоляции, проводит техническое, динамическое испытание лифта. После выдает декларацию, которую мы заполняем, что является основанием постановки лифта на учет в органы Ростехнадзора». Этому лифту до учета необходимо проделать еще половину пути – обзавестись электрической частью и, как говорят, установщики, «зашевелиться». Пройти через подобный процесс предстоит еще немалому количеству домов Екатеринбурга и области. Сверх срока службы, то есть более 25 лет, в уральской столице работает более 35% лифтов. «В Екатеринбурге на сегодня эксплуатируется 8300 лифтов, из них у 2581 истек нормативный срок службы. Это достаточно много, – говорит Владимир Бороздин, замначальника межрегионального отдела по надзору за подъемными сооружениями Уральского управления Ростехнадзора. – За последние два года в Екатеринбурге было заменено 1542 лифта, в том числе, в 2010 году – 194 лифта. Если взять общее количество по городу, самая большая часть была заменена в 2010 году». Сложнее всего дело обстоит в Нижнем Тагиле, Кушве, Алапаевске, Качканаре, Невьянске и Салде, где нормативный срок отработали более 45% лифтов. Самыми благополучными в этом плане в Ростехнадзоре называют Каменск-Уральский, Сухой Лог, Заречный, Рефтинский и Новоуральск. Если лифт эксплуатируется свыше 25 лет, это не значит, что его обязательно нужно менять, утверждают специалисты. «Если машина проходит техосмотр по всем параметрам, ее же никто не запрещает эксплуатировать. Так же и с лифтами. Все зависит от содержания и отношения жильцов», – считает Владимир Кузьмин, главный инженер ООО «Средураллифт». Перед вынесением вердикта необходимо провести экспертное обследование лифта, его модернизацию или замену. Этот вопрос должны решать владельцы лифта – организация, занимающаяся управлением жилого здания. «Это обязанность управляющей компании – следить за общим имуществом многоквартирных домов. Она должна сама предоставить вам предложения по замене лифтов и расчет стоимости. Нужно провести обследование лифта и проанализировать эту ситуацию. Специалисты должны сказать – да, лифт совсем в плохом состоянии и его нужно менять, стоит это вот столько, вам нужно будет платить в течение года столько-то. Согласны вы на это или нет», – объясняет Светлана Баранова, гендиректор ОАО «Областная управляющая жилищная компания». Обследование осуществляет независимая организация, имеющая соответствующее разрешение. В Свердловской области на сегодняшний день четыре таких компании. Результат их работы рассматривает Ростехнадзор. В случае если экспертиза показывает, что дальнейшая эксплуатация лифта невозможна, владельцы решают: остановить его, модернизировать либо полностью заменить. За чей счет? Для замены старого лифта у жителей области есть возможность привлечь бюджетные деньги. Сделать это можно в соответствии с 185-ФЗ за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ через свою управляющую компанию. Однако собственные средства все-таки придется внести. «По закону, на замену лифтов должны идти средства собственников. Должно быть общее собрание жильцов, на котором они принимают решение, что участвуют в этой программе и 5% платят», – говорит Николай Смирнов, замминистра энергетики и ЖКХ Свердловской области. «Управляющие компании подают заявку в администрацию муниципального образования, та, в свою очередь, учитывая специально разработанные критерии отбора, включает данные заявки в муниципальную адресную программу по капитальному ремонту многоквартирных домов и подает ее (программу) в министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, – обрисовывает схему Инна Зотина, пресс-секретарь Министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области. – Министерство включает данную заявку в региональную программу по капитальному ремонту многоквартирных домов и представляет ее в Фонд содействия реформированию ЖКХ. Финансирование осуществляется на условиях софинансирования (Фонд – региональный бюджет – муниципальный бюджет – средства собственников жилых помещений)». По информации министерства, в 2008 году по области с привлечением средств Фонда было заменено 128 лифтов на сумму 120,413 млн руб. В 2009 – 1124 лифта (1, 620 млрд руб.), в 2010 г. – 187 лифтов (265, 614 млн руб.). В нынешнем году Фонд содействия реформированию ЖКХ приостанавливал финансирование Свердловской области из-за допущенных нарушений. Однако сейчас, по словам Инны Зотиной, «все замечания устранены, финансирование возобновлено, и уже пошли первые транши». И в 2011 году «по 185-ФЗ в области будет заменено 45 лифтов на общую сумму около 75 млн рублей, в том числе в Екатеринбурге – 33 лифта на сумму 55, 373 млн руб., в Каменске-Уральском – 12 лифтов на сумму 18,752 млн руб.». В целом по области за 2–3 года планируется заменить порядка 3,5 тысячи лифтов. При этом в финансировании не учитывается тот факт, что сам дом к установке нового лифта необходимо подготовить – в частности, заменить проводку, сделать заземление, поставить грозозащиту. «Допустим, я хочу установить газовую котельную. Я вызываю компанию, даю техническое задание. Они на основании технического задания дают все нормативные документы для установки газовой котельной, говорят, какая должна быть проводка, сечение проводов, заземление. Мы даем такое задание на дом. Но деньги выделяют только на замену лифта. И мы оставляем эту проводку, идут «скачки», начинает лифт ломаться. Сегодня лифты на микропроцессоре, с частотным (то есть энергосберегающим) приводом. Наши здания и сооружения – старые, они не готовы брать на себя электронику. К примеру, нет заземляющего фактора, попадет в дом молния, и лифт может выйти из строя. Частотный регулятор может сгореть, а стоит он порядка 80–100 тысяч рублей. Вроде экономим электроэнергию, а заплатить нужно будет еще больше», – говорит Владимир Кузьмин. Еще одно важное условие – противопожарная безопасность. «В жилых домах высотой 12 этажей и более должна быть предусмотрена система автоматической противодымной защиты – должны стоять вентиляторы. Лифт в это время должен эксплуатироваться в режиме пожарной опасности – для работы пожарных. Во многих домах противодымная защита отсутствует. И даже если она смонтирована, то не работает», – отмечает Владимир Бороздин. Чтобы получить государственное финансирование на замену лифта, дом должен нуждаться в полном капитальном ремонте. Если же необходима замена или модернизация только лифтового оборудования, делать это, скорее всего, жильцам придется за счет денег, накопленных по графе «капитальный ремонт». «Лифт на 9 остановок грузоподъемностью 400 килограммов с доставкой в Екатеринбург сейчас стоит порядка 800 тысяч рублей, монтаж и пусконаладочные работы составляют порядка 700–800 тысяч рублей. Получается, поменять лифт в одном подъезде стоит около 1,5 миллиона рублей», – говорит Александр Рыжаков, коммерческий директор ООО «Средураллифт». Однако 25 лет эксплуатации для лифта, по признанию специалистов, – не самая большая проблема. Главное – отношение самих жильцов к собственному имуществу. Пока не перестанут срывать новые таблички, поджигать стены и устраивать в лифтах туалеты, – никакие специалисты и меры господдержки не помогут.

Бюджетные грядки http://nedv.info/articles/byudzhetnye-gryadki Евгения Курмачева Дома, коттеджи Mon, 08 Aug 2011 04:00:17 GMT article

<img alt="Бюджетные грядки" src="http://nedv.info/files/budget_gryadki.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Приобретение земельного участка или права переуступки на него у застройщика является весьма рискованной процедурой по ряду причин: оплаченные дороги могут оказаться непостроенными, коммуникации – непроложенными, а места общего пользования – необустроенными. Кроме того, стоимость сотки земли однозначно будет спекулятивной. Журнал «Недвижимость» задался вопросом, возможно ли обойти посредника и арендовать с возможностью выкупа в дальнейшем приглянувшийся участок под строительство дачного домика напрямую у государства? Представители юридического сообщества говорят о том, что на их памяти не было случаев, когда выбранный гражданином земельный участок был сформирован и передан в единоличное пользование под ведение дачного хозяйства или садоводства. «Я ни разу не сталкивался на практике с тем, чтобы физическое лицо арендовало земельный участок для целей дачного хозяйства или садоводства единолично, не имея определенного статуса: члена садоводческого некоммерческого товарищества, дачного или иного потребительского кооператива. Если этот человек зарегистрировал фермерское хозяйство и будет заниматься производством сельскохозяйственной продукции на землях соответствующей категории – другой вопрос», – вспоминает Иван Волков, управляющий партнер ООО юридическая фирма «ЮРЛИГА». А по словам Юлии Курносенко, и. о. директора департамента земельных ресурсов МУГИСО, прецеденты выдачи земельных участков есть. Эту информацию подтверждают и в Земельном комитете администрации города. «В соответствии с Решением Екатеринбургской городской думы от 28 марта 2006 № 23/221 земельные участки на территории муниципального образования «город Екатеринбург» физическим лицам могут быть предоставлены: в собственность и аренду. Заявление о предоставлении земельного участка в собственность, аренду для целей, не связанных со строительством, подается гражданами (лично или через своего представителя) на имя главы администрации города Екатеринбурга», – поясняет Геннадий Денисов, председатель земельного комитета администрации города Екатеринбурга. Так, в прошлом году в администрацию города Екатеринбурга поступило 398 обращений от граждан о выделении земельных участков для ведения садоводства, дачного хозяйства. Однако выяснить, сколько обращений было удовлетворено, журналу так и не удалось. Как стать арендатором? Чтобы оказаться среди счастливчиков, арендовавших землю с целью дальнейшего выкупа, для начала необходимо разобраться, в чьей соб- ственности находится приглянувшийся земельный участок. Владельцем может быть физическое лицо, орган местного самоуправления, субъект Российской Федерации или же сама Российская Федерация. Некоторые земли до сих пор не разграничены, то есть не определено, кто владеет этим объектом на праве собственности, поэтому такими объектами в соответствии с Земельным кодексом распоряжается орган местного самоуправления. Физическое лицо вправе запросить сведения об интересующем земельном участке в Росреестре. После чего подается заявление в адрес администрации того муниципального образования, где расположен участок. «Заявление рассматривается в течение месяца, и муниципалитет принимает решение: возможно ли предоставить земельный участок, который выбрал гражданин для ведения дачного хозяйства, – комментирует и. о. директора департамента земельных ресурсов МУГИСО. – Если на той территории невозможно осуществлять ведение дачного хозяйства, правилами землепользования и застройки или градостроительного регламента может быть предусмотрена иная застройка, то могут предложить иной вариант размещения дачного домика». Участок должен быть сформирован как объект и внесен в государственный кадастр недвижимости. «Если сведения об участке отсут-ствуют, то необходимо утвердить схему расположения земельного участка на местности (проект границ), провести процедуру межевания и получить кадастровый номер участка. Теоретически в Российской Федерации все земли уже должны быть разграничены, но этого пока не случилось, так как, видимо, земель у нас очень много. Заинтересованное лицо само может оплатить формирование земельного участка и все вышеуказанные процедуры, подать заявление в муниципалитет о предоставлении ему этого земельного участка», – говорит Иван Волков. Информация о таком земельном участке, заявление о предоставлении которого было подано гражданином в муниципалитет, публикуется в средствах массовой информации, где указывается его местоположение, площадь, разрешенный вид использования. «Если после опубликования сообщения в течение тридцати дней в администрацию города Екатеринбурга поступит заявление от другого лица (заявления от других лиц) о предоставлении этого же земельного участка, администрация города Екатеринбурга обеспечивает проведение торгов (конкурса, аукциона) в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством», – рассказывает председатель Земельного комитета. Если другие лица не заявились, то земля предоставляется заявителю по первоначально установленной стоимости. Иными словами, если появятся другие желающие арендовать земельный участок, аукцион будет проведен. Что касается земли с разрешенным видом использования под жилищное строительство, то участия в аукционе не избежать: «Согласно Земельному кодексу РФ предоставление земельных участков для целей строительства осуществляется исключительно посредством проведения торгов. Информация о земельных участках, сформированных и выставленных на торги, содержится в извещениях о проведении торгов, которые публикуются в газете «Вечерний Екатеринбург», размещаются на официальном портале Екатеринбурга, а также на информационном стенде, расположенном в здании администрации города Екатеринбурга по адресу: пер. Банковский, 1, у кабинета 259 «а». Информация публикуется не менее чем за 30 дней до дня проведения торгов». На торгах, вполне возможно, участок достанется другому лицу. В таком случае потраченные на оформление участка деньги возвращаются заявителю. «Раньше практиковалось, что вместо муниципалитета лицо, обратившееся с заявлением, само несло затраты на формирование земельного участка. Если оно не выигрывало аукцион, затраты возвращались. Сейчас такое не практикуется, муниципалитет должен сам сформировать участок и выставить его на торги. Также по заявлению физического лица муниципалитет может начать процедуру формирования участка», – рассказывает о процедуре Иван Волков. Ставки высоки? Арендная ставка за использование земельного участка зависит от его места расположения, категории земли и вида разрешенного использования. Ежегодно ставки индексируются, на 2011 год коэффициент индексации не установлен. Стоимость земель населенных пунктов в разы выше земель сельскохозяйственного назначения. «Кадастровая стоимость земель сельхозназначения, как правило, в сотни раз ниже рыночной. Земельный налог небольшой, так как зависит от кадастровой стоимости земли. В городах обычно кадастровая стоимость земли в разы превышает рыночную стоимость участка. На территории города брать участки в аренду невыгодно, за пределами городской черты эта же земля будет стоить дешевле. Все чаще обращаются клиенты, недовольные кадастровой стоимостью земли своих земельных участков, которая ежегодно увеличивается. В Росреестре создана согласительная комиссия, обращения в которую допускаются в течение шести месяцев, после определения новой кадастровой стоимости земельного участка», – комментирует Иван Волков. Впрочем, этим летом была проведена актуализация государственной кадастровой оценки стоимости земель населенных пунктов. По словам экспертов, стоимость участков, предназначенных под малоэтажную и индивидуальную застройку, после пересмотра снизилась на 6%. Для каждого участка годовая арендная плата индивидуальная, но можно просчитать плату за классический дачный участок в шесть соток. Процедура расчета арендной платы непростая: показатели берутся из различных нормативных актов, зависят от ряда параметров. И все же попробуем разобраться в том, как вычисляется эта величина. Размер годовой арендной платы за земельные участки за пределами границ городов и поселков определяется по формуле: ГАП = П x БРАП x Ку, где: ГАП – годовая арендная плата; П – площадь земельного участка в кв. м; БРАП – базовый размер арендной платы; Ку – коэффициент увеличения арендной платы. Размер арендной платы для данного участка закреплен в постановлении Правительства Свердловской области от 31.01.2002 № 64-ПП2 (в редакции постановления от 31.12.2009 № 1941-ПП). Арендная ставка за земельный участок на земле населенных пунктов с назначением «использование под дачное хозяйство» равен 0,55% от кадастровой стоимости участка. Для земель сельхозназначения с тем же видом разрешенного использования эта величина составит 2,25%. Коэффициенты увеличения установлены постановлениями Правительства Свердловской области от 23.12.2008 № 1365-ПП и от 20.11.2009 № 1685-ПП, зависят от того, в чьей собственности находится участок: если в собственности Свердловской области, то коэффициент равен 1,115, а если государственная собственность не разграничена, то 1,107. Средний уровень кадастровой стоимости земли в Свердловской области составляет 1,3 руб. за м2. Таким образом, ежегодная арендная плата составляет всего 195 руб. Если говорить о конкретных примерах, то ежегодно выплачиваемая арендная плата за земельный участок в шесть соток в коллективном саду «Лесные дачи» (Невьянский район) 445 рублей в год, а в садоводческом товариществе «Ясное» (Сысертский район) – 594. Процесс вычисления годовой арендной платы настолько сложен, что даже специалисты земельного комитета иногда ошибаются: «В земельном комитете есть отдел, который занимается начислением арендной платы. Наши коллеги садятся и параллельно проводят расчеты, пока их результаты не сойдутся. Полученный показатель сравнивается с цифрой, которую декларируют в Земельном комитете. При вычислении выкупной стоимости или величины аренды бывают ошибки. При этом ни разу не было, чтобы ошибка была в пользу кого-то из наших клиентов», – вспоминает Иван Волков. Приватизация Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. За указанное время, если этому не противоречит вид разрешенного использования земли, может быть построен объект недвижимости. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков. Земельные участки для ведения дачного хозяйства выкупаются по рыночной цене, которая определяется независимым оценщиком. Для приобретения участка необходимо написать заявление на имя главы администрации города (Екатеринбург, пр. Ленина, 24 «а», каб. 102), приложив к заявлению пакет документов: • копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность гражданина (с копией страницы о регистрации по месту жительства); • копию документа, подтверждающего преимущественное право на получение земельного участка (в случае наличия); • сведения из Единого государственного реестра прав, выданные не позднее, чем за один месяц до даты обращения в администрацию города Екатеринбурга, полученные в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Екатеринбург, ул. Малышева, 53, 7 этаж) о наличии либо отсутствии у вас зарегистрированных прав на садовые, огородные или дачные земельные участки; • сведения, полученные из Отдела землеустройства и мониторинга земель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Екатеринбург, ул. Генеральская, 6 «а») о наличии либо отсутствии у вас зарегистрированных прав на садовые, огородные или дачные земельные участки до 2000 года. *** Получив землю в аренду, необходимо строго соблюдать вид разрешенного использования участка. В противном случае участок может быть изъят. В ст. 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора: ухудшает состояние участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Правообладателя участка уведомляют о предстоящем изъятии за год. У арендованной земли сельскохозяйственного назначения может быть изменен вид разрешенного использования. Насколько эта процедура коммерчески оправдана для небольшого участка – решать собственникам. Куда выгоднее объединиться нескольким гражданам, арендовать большой земельный участок и разбить его на частные владения. Этим и занимаются застройщики. Собрав нескольких знакомых, можно существенно сэкономить, ежегодно отдавая государству небольшую арендную плату. Однако тут возникает другой вопрос – дорогостоящее подведение коммуникаций. Впрочем, для желающих заниматься огородничеством в свободное время это – подходящий вариант.

Энергетическая революция неизбежна? http://nedv.info/articles/energeticheskaya-revolyuciya-neizbezhna Евгения Курмачева Жилая недвижимость Thu, 04 Aug 2011 09:07:31 GMT article

<img alt="Энергетическая революция неизбежна?" src="http://nedv.info/files/energorevolution.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Полная теплотехническая халтура, – так характеризуют ряд новостроек в институте энергосбережения. По словам специалистов, тепловых дефектов хватает в каждом возведенном доме. Однако уже в ближайшем будущем в вопросе энергосбережения при строительстве многоквартирных жилых домов многое изменится. Весной приказ № 1611 Министерства регионального развития вступил в силу. В соответствии с ним вводятся классы энергетической эффективности, вывеска с указанием которых будет закреплена на фасаде домов. Кроме того, уже год действует приказ № 2622 , где закреплено, что новые дома должны снизить энергопотребление с этого года на 15%, с 2016 – на 30%, а с 2020 – на 40%. Эффективность в цифрах Расчет удельного годового расхода энергии сейчас производится по приказу Минрегиона № 161, который был зарегистрирован в Минюсте в мае 2011 года. Величина удельного годового расхода энергии зависит от назначения здания и его этажности. Если рассчитать этот показатель для 10-этажного многоквартирного дома в Екатеринбурге и перевести в единицы измерения, которые использует весь цивилизованный мир, то мы получим цифру в 105 кВт•ч/м2 в год. В настоящий момент это норма, нельзя проектировать дома класса С с большим удельным потреблением. В приказе № 161 Министерства регионального развития устанавливаются классы энергетической эффективности многоквартирных домов: А – наивысший; В++, В+ – повышенные; В – высокий; С – нормальный; D – пониженный; E – низший. Класс энергетической эффективности определяется исходя из показателей удельного годового расхода тепловой энергии на отопление. Дом, отвечающий всем строительным нормам, соответствует категории С. Вообще, для класса С (для дома из примера, рассчитанного выше) энергопортебление может быть меньше на 6% или больше на 10%, то есть варьироваться от 95 до 110 кВт•ч/м2год. Чтобы этому дому попасть в класс В, нужно снизить потребление относительно нормативного значения до 79–94 кВт•ч/м2 год, в класс В+ до 68–78 кВт•ч/м2 год, В++ 58–67, а чтобы заслужить наивысший класс энергоэффективности – потреблять менее 58 кВт•ч/м2 год. Эти характеристики можно смело назвать достижением: фактическое энергопотребление старых домов значительно выше: «В домах потребление на квадратный метр составляет 300–500 кВт•ч/м2 год. Это не нормативные показатели, а фактические. Такие показатели характерны, например, для хрущевок», – рассказывает Алексей Пирогов, главный инженер ГБУ СО «Институт энергосбережения». Эксперты называют требования строительных норм и правил более чем лояльными. И не зря. В Европе вопросами энергосбережения всерьез занялись в 70-х годах и добились больших успехов. В большинстве стран Евросоюза в следующем году дома будут строиться только с низким потреблением энергоресурсов – 30 кВт•ч/м2 год. К 2015 году в ряде ведущих европейских стран будут строить исключительно энергопассивные дома, которые потребляют не более 15 кВт•ч/м2год на отопление. Это значит, что обогреть дом площадью в 200 м2 можно обычным феном. Для нашей страны «пассивный» дом – мечта. Требования к тепловой защите зданий класса А существенно мягче европейских нормативов «Дома строятся так, чтобы минимально соответствовать нормам по тепловой защите. Вы нигде не увидите дом с толщиной теплоизоляции в 500 мм. Некоторые проектировщики даже считают, что нельзя строить стены с большими термическими сопротивлениями, чем указано в СНИиПах. Да и экономический анализ толщины теплоизоляции, как правило, производится из соображений инвестиционной стоимости, без учета дальнейшей эксплуатации», – рассказывает Алексей Пирогов. Над созданием энергопассивного дома трудятся московские проектировщики. Об особенностях проекта рассказывает Светлана Ильина, директор ГК «НДМ»: «Наши партнеры в Московской области закончили первый пассивный дом. Здание имеет необычный вид. Оно плоское, с односкатной наклонной крышей, обеспечено солнечной батареей, ориентировано на южную сторону». Однако несколько «пассивных» домов в масштабах страны пока выглядит неубедительно. Екатеринбург не может похвастаться даже жилым домом А класса. В 2011 году все застройщики должны снизить энергопотребление на 15%, значит, все жилые новостройки теперь должны соответствовать классу В, а не С, как это было раньше. В районе Академический до конца года будет построен дом класса повышеной энергоэффективности. Об этом рассказал министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Юрий Шевелев: «Благодаря ужесточению норм жилищного строительства, применению современных, энергоэффективных материалов при строительстве новых зданий и, естественно, систем приборов учета и регулирования энергоресурсов в районе Академический на 33% удалось снизить энергопотребление относительно норматива по городу Екатеринбург. В 2011 году выполнено строительство домов с классом энергоэффективности В++, в настоящий момент эти дома построены, они соответствуют классу энергоэффективноси С. До конца этого года мы планируем ввести в эксплуатацию дом с классом энергоэффективности В+». Большинство новостроек соответ-ствует нормативному классу С. Однако после ввода в эксплуатацию характеристики дома по количеству потребляемой энергии могут измениться. При уровне проектирования и высоком качестве строительства теплопотери могут снижаться, а если всплывут дефекты строительства, то дом может фактически оказаться в более низком классе. Каждые пять лет класс энергоэффективности будет пересматриваться в целях повышения энергетической эффективности. Механизмы снижения энергопотребления построенного дома есть. Однако зачастую собственники не желают вкладывать средства в общедомовое имущество. «Решения применяются более чем спонтанные и косметические: а давайте окна в подъезде поменяем на пластиковые! Хотя очевидно, что сначала трубы нужно утеплить, но это ведь не так романтично, а пластиковые окна всем нравятся. Кроме того, многие не стремятся участвовать в управлении домом, а вкладывать собственные средства – подавно», – описывает типичную ситуацию главный инженер института энергосбережения. Кому это нужно? Отныне застройщики должны размещать на фасаде таблицу с информацией о классе энергопотребления новостройки: «Застройщик будет декларировать класс энергоэффективности, а государство будет проверять и присваивать класс. Пока никто не будет принуждать проходить классификацию. Но уже сейчас все понимают, что для того, чтобы продавать жилье по рыночной цене, лучше пройти классификацию самостоятельно. На выбор обычного человека, который обращает внимание на параметры и экономит, это повлияет. Потом это войдет в моду, при продаже объекта все будут указывать класс энергоэффективности», – прогнозирует Михаил Жеребцов, министр строительства и архитектуры Свердловской области. Представитель одной из крупнейших строительных фирм города уверен в обратном: потенциальных покупателей класс энергоэффективности дома не интересует. Показатель теплопотерь никто не скрывает, но никто из будущих собственников этой величиной и не заинтересован. Поэтому компания не собирается в ближайшее время размещать на фасаде вывеску с указанием класса энергоэффективности. Раз застройщики не указывают класс энергоэффективности, значит похвастать им просто нечем, считает научный сотрудник института энергосбережения: «Что существенно изменилось из инженерного оборудования? Практически ничего. Если абстрагироваться от ограждающих и светопрозрачных конструкций, то мы увидим хрущевку с улучшенной планировкой. Когда строили хрущевки, задача была построить как можно быстрее и дешевле, такое жилье раздавали налево и направо. Сейчас строят так же, но цена выросла. В хрущевках разве что нет систем пожарной сигнализации. Но современные – не дома, а материалы! Мало где встретишь механическую приточно-вытяжную вентиляцию. Если посмотреть на самый элитный комплекс, то максимум, чем он оснащен, – центральным кондиционером, но это нельзя назвать нововведением». «Такого, чтобы по своей инициативе застройщики начали применять энергоэффективые технологии, нет. Что-то должно заставить строителя заниматься энергоэффективностью. Добровольно он не будет вкладывать деньги, если без этого можно обойтись», – считает Татьяна Сивкова, руководитель отдела регионального развития компании Aereco. Зачем экономить энергию? «Я как иностранец скажу, что энергетическая безопасность России – это как-то смешно звучит. Здесь много ресурсов. Наверняка, Россия – самая обеспеченная энергетическими запасами страна. Придет момент, когда Россия станет поставщиком энергии для всего мира», – рассуждает Жером А. Бономм, директор представительства в РФ компании Aereco. Если ресурсов достаточно, то цены на них будут с каждым годом возрастать: «Тарифы снижаться не будут, они будут постоянно расти. Если мы пошли за нефтью и газом в Арктику, вы же понимаете, что это такое и сколько это стоит. Раньше бурили, чтобы добраться до нефти на два-три км, сейчас доходит до семи. Ясно, что ресурсы будут дорожать, время халявы прошло», – говорит Николай Данилов, профессор, директор ГБУ СО «Институт энергосбережения». Процесс внедрения энергоэффективных технологий приведет к сокращению коммунальных платежей. В 2011 году средняя в России стоимость кВт ч равна 2,17 руб., в Москве этот показатель равен 3,8 руб./кВт ч. В Латвии этот показатель (при пересчете в рубли) составляет 3,75 руб./кВт ч, а в Германии – 8,8. Если учесть, что мы потребляем в три-четыре раза больше энергии, чем на западе, стоимость энергоресурсов не кажется низкой. Сбережение энергии – задача, которая обсуждается на государственном уровне. Юрий Шевелев: «Тема энергоэффективности актуальна, особенно сейчас, когда перед нами стоит серьезная задача по снижению энергопотребления на 40% к 2020 году. Фактически энергоемкость по итогам 2010 года осталась на уровне 2009 года. Нам удалось не допустить роста, что наблюдалось по многим другим субъектам Российской Федерации». По оценкам директора института энергосбережения, решить задачу по снижению энергопотребления на 40% будет непросто: «18 млн тонн нефти – потенциал энергосбережения. Столько Башкирия добывает нефти в год. Получается, сколько Башкирия добыла нефти, столько в нашей области перерасходовали. Объемы (производства энергии. – Прим. ред.) должны вырасти в два раза, но таких возможностей просто нет! 90% придется покрывать за счет энергосбережения. Это очень сложная задача. В России 40% топлива тратится на отопление жилого фонда, из них, как мы знаем, половина летит в трубу. Президент сказал, 50% потерь в теплотрассах. Мы же понимаем, страна, у которой в теплотрассах потери составляют 50%, просто не имеет будущего», – разводит руками профессор. Одно из основных направлений экономии энергии – сохранение окружающей среды. При одинаковом потреблении количество потерянной энергии может быть разным. В нашей стране потери огромны, все переработанные ресурсы оказываются в окружающей среде. «Нельзя привести результаты каких-то исследований, что за каждый сэкономленный кВт ч продолжительность жизни увеличивается на несколько минут, но логическая цепочка такая: меньше мы сжигаем угля, в окружающей среде оказывается меньше выбросов. Чем больше вырабатываем, тем больше теряем, при том что потребляем столько же ресурсов», – объясняет Алексей Пирогов. Цена вопроса Применение энергоэффективных решений и технологий однозначно приведет к увеличению затрат при строительстве. «Энергоэффективные технологии не предназначены на сегодняшнем этапе для снижения стоимости строительства жилья. Основная цель – экономия тех природных ресурсов, которые мы имеем. Мы должны оставить детям и внукам землю, на которой люди могут жить дальше. Нам нужно начать применять определенные энергоэффективне элементы, пока мы не говорим о полном внедрении этих технологий в нашу жизнь», – поясняет Светлана Ильина. Специалисты не подготовлены, в России не выпускается необходимое оборудование. Пока у проектировщиков не появится опыта снижения теплопотерь, энергопассивный дом невозможно будет построить, даже располагая солидным денежным ресурсом. Использование зарубежных материалов будет приводить к колоссальному увеличению себестоимости строительства, а значит, квадратный метр будет дорожать. Татьяна Сивкова говорит о сумме увеличения стоимости квадратного метра жилья при применении приточно-вытяжной вентиляции: «Строить жилой дом без систем вентиляции, с герметичными окнами, которые люди вынуждены открывать и проветривать, так как естественная вытяжка летом не работает, это намного дешевле. Если говорить о наших системах вентиляции, удорожание квадратного метра общей площади коттеджа составляет 12 евро, а если говорить о жилом многоэтажном доме с механической гарантированной системой вытяжки – это 8 евро за кв. м». Директор института энергосбережения считает, что основная проблема не в тратах на дорогостоящее зарубежное оборудование, а в халатности строителей: «При осмотре выявляется масса тепловых пробоин. Технологии энергосбережения требуют аккуратности. Это приведет к снижению халтуры в строительстве, к удорожанию квадратного метра это привести не должно. Строительством должны заниматься квалифицированные специалисты». Как сделать дом энергоэффективным? В наших домах холодные стены, дырявые окна, через которые просачивается студеный воздух. Под окном стоит радиатор. Холод поверхностей компенсируется более высокой температурой воздуха. Даже если начинить обычный дом ультрасовременными технологиями, он не будет энергоэффективным. Такой дом начинается на стадии проектирования. В энергоэффективном доме температура воздуха равна температуре поверхностей. Это достигается за счет толстой непроницаемой для тепла оболочки здания. Для этого слой теплоизоляции должен быть в полтора-два раза толще, чем указано с СНиПах. Должны быть установлены современные окна. Величина окна – вещь индивидуальная, в Европе окна делают большие – они пропускают много света и не теряют тепло, на Урале это неприемлемо. «В наших погодных условиях стремиться к большим окнам – это большая ошибка, так как солнца на Урале мало. Большие окна оправданы только после серьезного расчета. С точки зрения стандартов строительства есть близкие к нужным параметрам окна, но нельзя их делать огромными – до пола. Можно было бы установить большие окна, если бы была возможность использовать конструкции с высокими термическими сопротивлениями, которые доступны потребителям в Европе. Представленные на российском рынке окна теряют существенно больше энергии, чем ее поступает от солнца», – рассказывает Алексей Пирогов, основываясь на проведенных расчетах. Разумеется, в квартирах должны быть установлены приборы учета, они есть во всех новостройках, так как это закреплено на законодательном уровне. А вот что застройщики не используют, так это приточно-вытяжную вентиляцию, основанную на принципе рекуперации, – без чего энергоэффективный дом построить невозможно. «Рекуперацию в Уральском климате трудно применять. Как только температура опускается ниже 20 градусов мороза, возникает большой риск, что теплообменник блокируется в самом начале зимы и не разблокируется до весны. Из-за того что теплообменник не работает, работа установки останавливается. Это катастрофа, потому что воздух не подается и не вытягивается. Что делают жильцы? Они просто возвращаются к старому варианту – проветривают – открывают окна, а потом увеличивают подачу тепла», – считает Ж. Бономм. Однако в институте энергосбережения утверждают, что это решаемо. В Екатеринбурге успешно функционируют офисные здания, где системы вентиляции работают даже при низких температурах. «Современные вентиляционные системы в обязательном порядке предусматривают системы защиты от размораживания и обледенения. Разумеется, эффективность и надежность таких систем напрямую зависит от качества проектирования и эксплуатации», – пояснил Алексей Пирогов. Энергетическая революция на кухне Энергоэффективный многоквартирный дом высшего класса в России – задача на далекую перспективу. Однако 30% сокращения теплопотерь может быть достигнуто за счет экономии энергии в быту. «Многое зависит от самих людей. Важно не закрывать батареи шторами. За батареей должен стоять отражающий экран. Можно положить фольгу между стеной и батареей, это приведет к сохранению 10% тепла. Это же энергетическая революция! Мировому машиностроению понадобилось 30 лет, чтобы на 3% увеличить КПД турбины. Можно поставить лампу накаливания с датчиком присутствия. Приготовление пищи – это целый раздел. Не нужно кипятить целый чайник. Дно посуды должно быть толстым и плоским. Это в три раза сокращает потерю энергии, поскольку нет испарения.Из массы вот таких незначительных вещей складывается потенциал энергосбережения, который может достигать 50%», – уверяет Николай Данилов. *** Сегодня декларирование класса энергоэфективности жилых новостроек факультативно. Застройщики не спешат афишировать класс энергопотребления. Вполне вероятно, что это происходит потому, что домов класса В пока не построено. В противном случае, из-за скромности застройщика великолепный маркетинговый ход был бы упущен. Покупатели не интересуются вопросом перерасхода домом энергии, к возможному увеличению стоимости квадратного метра относятся негативно. Цены на энергоносители растут и, как следствие, растет цена на электричество и тепло. Вопрос эксплуатационных затрат на жилье стоит достаточно остро.Законодательством ограничивается уровень допустимых теплопотерь жилыми домами. Значит, энергоэффективные технологии в ближайшем будущем будут внедряться, несмотря на видимое нежелание участников строительного рынка.

Письма из прошлого http://nedv.info/articles/pisma-iz-proshlogo Анна Асташкина Город Wed, 03 Aug 2011 03:31:41 GMT article

<img alt="Письма из прошлого" src="http://nedv.info/files/mail_backup.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Вознесенский проспект Екатеринбурга в конце XIX века представлял собой исторический и интеллектуальный центр. По соседству жили известные в городе люди: преподаватель Уральского горного училища Протасов, гласный городской думы Покровский, ювелир Липин, землемер Портнягин, фотограф Метенков, золотопромышленники Расторгуев и Зотов. В особняке № 32 в 1913 году поселился с семьей издатель Семен Агушевич. Спустя несколько десятков лет его дом окружила череда загадочных событий. Горожане помнят, что еще с советского времени в нем работал Музей молодежи. В 2002 году за особняк в центре города началась настоящая борьба. Неординарный по тем временам музей вынужден был его покинуть. После в здании намеревались обустроить Дом журналистов, однако история повернулась иначе. «И Россия, и Екатеринбург, и мое детство…» В конверте с американскими марками на тонких именных листах дата – 9 января 1985 года. 26 лет назад это письмо почти без надежды на ответ прислал в Свердловск житель Пенсильвании. Попало оно к журналисту свердловской газеты. Так между ними началась переписка, а дом открыл свою историю. С уникальными письмами удалось ознакомиться редакции журнала «Недвижимость». «Я родился в 1910 году в городе Екатеринбурге, нынешнем Свердловске. Мои родители покинули город в июле 1919 года. После Японии, Италии, Германии, Франции я очутился в Америке и легально переменил фамилию, что часто делается. Фамилия моего отца была Агушевич – Семен Михайлович – трудно выговорить для американцев. Мой отец был владельцем газеты «Уральская жизнь». Так начинается первое письмо на родину американца с уральскими корнями Виктора Семеновича. Детство его прошло в доме № 32 по Вознесенскому проспекту (нынешняя улица Карла Либкнехта). «Для меня этот дом – и Россия, и Екатеринбург, и мое детство», – пишет Виктор Семенович. О жизни главы семьи Агушевича известно немного. По воспоминаниям сына, Семен Агушевич начал работу в 16 лет в типографии в Петербурге. Затем учился в Казанском университете, после еще год – в университете в Мюнхене. В Германии жил уроками русского языка, что «вероятно, не позволяло вести удобную жизнь», пишет Виктор Семенович 12 апреля 1985. В Екатеринбург Семен Агушевич был отправлен в 90-х годах петербургским издательством для создания путеводителя по Уралу. А после сам занялся издательским делом и решил остаться. Издатель П. И. Певин, друг Семена Агушевича и крестный отец его сына Виктора, пригласил его заведовать деловой частью газеты «Уральская жизнь», которая ежедневно выходила в Екатеринбурге с 1899 года. Была она беспартийной, как тогда говорили, либерального толка, большей частью рассказывала о жизни города. Сам П. И. Певин в основном жил в Москве и Петербурге – активно интересовался театральной жизнью. Изданием газеты занимался С. М. Агушевич. Мечты издателя У Семена Агушевича была мечта – создать самое современное и образцовое издательское дело в провинции. «Екатеринбургъ, на границе Европы и Азии, в центре горной промышленности, я считал самым подходящим местом», – пишет он в своих заметках, планируя купить подходящую усадьбу и создать на ее основе типографию. Он обращал особое внимание на условия для рабочих: просторные комнаты, столовую с хорошим питанием и бесплатными завтраками и обедами для учеников. Рабочим хотел предоставлять обувь и костюмы, выдавать мыло и полотенца. Типографию же оборудовать «по последнему слову техники и обставить помещения редакции и конторы наимоднейшими мебелью и принадлежностями». Для этой цели и было выбрано место на Вознесенском проспекте. «По соседству с Падучевыми на месте старого деревянного дома чиновника А. Н. Шаньгина после 1913 года управляющий типографией газеты «Уральская жизнь» С. М. Агушевич выстроил себе новый дом в стиле «модерн», – пишут Л. И. Зорина и В. М. Слукин в книге «Улицы и площади старого Екатеринбурга». Действительно, на этом месте находился деревянный дом. И именно под именем первых владельцев особняк № 32 описан в архитектурных справочниках. Точная дата его создания неизвестна. Одни исследователи пишут о 1880-х годах, другие – о начале XX века. Встречаются и разные наименования – «Дом А. Н. Шаньгина» и «Дом Е. Г. Шаньгиной». В каталоге, сопровождающем альбом «Екатеринбург: История города в архитектуре» под общей редакцией А. А. Старикова, читаем: «В 1880-е годы усадьба чиновника Шаньгина состояла из деревянного одноэтажного дома и служб. Новый дом… возведен на участке, с примыканием к дому А. И. Падучева». Ко времени строительства нового особняка по соседству – в доме № 30 – жили наследники известного архитектора. Самого А. И. Падучева уже не было в живых. Этот дом на Вознесенском проспекте выглядел весьма солидно. Как вспоминает сын издателя в своем следующем письме, в нем даже был своеобразный водопровод – воду привозили с пруда и заливали в бочку на крыше. А в подвале даже работал подпольный банк. Но прожить в новом доме семье Агушевич оставалось недолго. «Мой отец был чудный человек, тактичный, чувствительный, уважаемый и любимый сотрудниками, служащими и рабочими. Либеральный… но антикоммунист», – читаем в письме его сына. Именно последнее обстоятельство, видимо, и не позволило осуществиться мечтам издателя. Когда власть перешла к большевикам, Семен Агушевич получил предложение продолжать свое дело. Поначалу отказался, но затем вновь занялся выпуском газеты. Содержание издания он уже определять не мог, но оставался ее руководителем. В ночь убийства царской семьи его попросили пойти в редакцию, чтобы внести изменения в утренний выпуск. А в 1919 году газета была названа контрреволюционной и закрыта. В июле Семен Агушевич вместе с семьей покинул Екатеринбург, а затем и Россию. О том, что его ожидало после, можно узнать только из писем сына. Из нового послания Виктора Семеновича мы узнаем, что семья жила в Японии, Италии, Германии, Франции. В 1924 году в Берлине Семен Агушевич встретил своего бывшего сотрудника – Николая Крестинского, к тому времени – советского посла в Германии. Он приглашал издателя вернуться, говоря, что такие люди, как Семен Михайлович, нужны новой власти. Но Семен Агушевич приглашение не принял. В 1938 году он умер и погребен в Париже. Новая глава История особняка между тем продолжалась. После 1917 года вместе с домом Падучева особняк Агушевича был национализирован. Затем его связывали с именем Юровского, жил в нем и деятель Коминтерна Бела Кун. В годы Великой Отечественной войны в доме № 32 размещали эвакуированных жителей прифронтовых городов. В 1980 году здание было поставлено на государственную охрану как памятник истории решением Свердловского облисполкома № 16 с наименованием «Дом, в котором жил выдающийся деятель Коминтерна член Уралбюро ЦК РКП(б) Бела Кун». И в его жизни началась новая глава. В 1979 году здание № 32 было передано на баланс Государственному мемориальному музею Я. М. Свердлова. А соседний дом № 30 в 1983 году получил на баланс Свердловский областной комитет ВЛКСМ вместе с разрешением на реконструкцию для размещения в нем музея истории комсомольских организаций Урала. В ходе реконструкции, как рассказали в министерстве культуры и туризма Свердловской области, обе усадьбы были объединены в единый комплекс под номером 32 с общим пользователем – музеем комсомола. «Самое интересное, отрадное и трогательное известие – что даже прослезился, – что дом на бывшем Вознесенском проспекте стоит, и что в нем даже музей – что гарантия его дальнейшей жизни», – пишет в следующем письме сын Семена Агушевича. Но музей гарантией не стал. А погрузился в водоворот судебных разбирательств. Закончились они тем, что здание обрело нового владельца, перестав быть муниципальной собственностью. Музей был закрыт. Но дом продолжал жить. «Я Вам писал с просьбой сообщить, осталась ли память о деятельности отца. Так вот, как видно, он оставил конкретное наследство городу. Чудно!» – читаем в письме сына Семена Агушевича. В истории дома настало время новых наследников. Наследники В 2005 году глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий публично объявил, что здание № 32 станет домом для журналистов. Через год представители администрации и журналистского сообщества подписали Декларацию о Доме журналиста. Но после публичных заявлений действий не последовало. В 77 лет сын Семена Агушевича Виктор задумался о том, чтобы оставить память о себе в том американском городке, что стал для него вторым домом. И подарил городу ель. На ней появилась памятная табличка. О своем отце он мечтал сохранить память в Екатеринбурге. Ради этого Виктор Семенович и написал первое письмо. А потом писал еще в течение нескольких лет до самой своей смерти. Его самой большой мечтой была маленькая табличка на доме № 32 на бывшем Вознесенском проспекте: «Этот дом был построен Семеном Агушевичем в 1913 году, который как редактор газеты «Уральская жизнь» вложил свою лепту в развитие города Екатеринбурга, предшественника Свердловска». Сейчас в этом доме нет ни музея, ни Дома журналистов. Там работает коммерческая структура. И станет ли этот памятник истории вновь достоянием общественности – большой вопрос.

Недоступное жилье http://nedv.info/articles/nedostupnoe-zhile Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 02 Aug 2011 03:46:32 GMT article

<img alt="Недоступное жилье" src="http://nedv.info/files/unaccessed_rielty.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В настоящий момент вопрос актуализации положений СНиПа 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» продолжает обсуждаться. До конца года будут приняты поправки. Эта работа проделана в преддверии подготовки к Олимпийским играм и ратификации Конвенции ООН «О правах инвалидов». Какие поправки будут внесены в документ, и произойдут ли перемены в застройке Екатеринбурга? Несогласованность законов К маломобильным группам населения относится большое количество горожан – это не только люди с ограниченными возможностями здоровья, но и беременные женщины, пожилые люди, дети дошкольного возраста и родители с детскими колясками. До 2006 года в Екатеринбурге реализовывалась стратегическая программа по переобустройству подъездов, которые не отвечали потребностям маломобильных групп населения. Множество подъездов было оборудовано пандусами и железными швеллерами. То, что швеллеры были травмоопасны и мешали жильцам – другой вопрос. Проектировщики признавали, что переделывать старые дома сложно, сделать что-то кроме пандуса на ступенях, ведущих к подъезду, практически невозможно. Однако в 2006 году управление по социальной политике было упразднено, функция соцзащиты перешла в область, где такой программы нет. Сейчас жилье для людей с ограниченными возможностями не переделывается из-за отсутствия финансирования. Переоборудование происходит силами бизнеса и общественности. Например, прошлым летом участники городского портала собрали средства и установили в подъезде инвалида-колясочника пандус. В существующих СНиПах, по которым возводятся современные здания, не закреплено, что все жилье должно быть доступно маломобильным гражданам. При этом действует закон № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Ст. 15 Федерального закона гласит: «Планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов, а также разработка и производство транспортных средств общего пользования, средств связи и информации без приспособления указанных объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются». Однако документом не поясняется, что зашифровано в формулировке «приспособление объектов для доступа инвалидов». Это позволяет двояко читать требования к застройке. В Градостроительном кодексе есть положение, согласно которому в задании на проектирование то, что должно быть предусмотрено в доме для маломобильных граждан, определяет заказчик. «Это самая большая проблема, которая есть сегодня. Заказчик формально имеет право написать, что в новом доме квартиры для инвалидов не предусмотрены и ничего не делать. Строительные нормы и правила не коррелируют с 181-ФЗ», – рассказывает Елена Леонтьева, председатель Екатеринбургской городской общественной организация инвалидов-колясочников «Свободное движение». В Екатеринбурге более 10 лет работает комиссия инвалидов-экспертов, которая проводит  общественную  экспертизу проектов строительства и реконструкции зданий в Екатеринбурге с точки зрения удобства новых зданий и сооружения маломобильным гражданам.  Раньше инвалиды-эксперты принимали участие в приемке объектов, но с 2006 года, после принятия нового Градостроительного кодекса, они были исключены из состава комиссии по приемке. Строительство может вестись без выполнения всего объема мероприятий по адаптации новостроек к требованиям маломобильных граждан, которые предусмотренны в проекте. Дома будут введены в эксплуатацию, так как формально объект соответствует всем строительным нормам и правилам. «Вся беда в том, что не прописана ответственность чиновников за неисполнение закона. Если бы налагались штрафы, возмещался моральный вред, то чиновники только бы и делали, что мерили штанген-циркулем углы наклона», – уверен Анатолий Холодилин, лидер общественной организации инвалидов «Опора».  Уровень проектирования домов с учетом новых требований маломобильных групп ниже у компаний-новичков, которым не хватает новых знаний и опыта. «Некоторые застройщики приносят готовую проектную документацию, которая была разработана в других регионах без учета требований для маломобильных групп населения. С такими домами трудно что-то сделать», – огорчается Елена Леонтьева. Хотя эксперт отмечает, что с каждым годом это практикуется все меньше. Однако собственники квартир в новостройках частенько жалуются на то, что дома построены с отступлением от проекта. Эксперты говорят, что жильцы должны сами бороться за свои права, так как они оплатили все строительство и не получили обещанного результата. Но в условиях, когда строительные компании задерживают сроки введения объектов в эксплуатацию, самостоятельно оттягивать долгожданную приемку дома кажется абсурдом. Что изменится в СНиПах? До конца этого года планируется внести изменения в СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Строительные правила и нормы должны основываться на принципе универсального дизайна – потребитель должен максимально эффективно и комфортно пользоваться чем-либо, прилагая минимум усилий. Проект документа выложен в сеть для обсуждения, в конце июня началось его окончательное утверждение. Анатолий Холодилин считает, что существовавшие СНиПы ущемляют права инвалидов-колясочников, поэтому он разработал 60 пунктов поправок. «Помещения для инвалидов не должны быть оборудованы только на первом этаже. Это унизительно. Если здоровый человек после автокатастрофы попал в коляску, ему что – квартиру менять? Выйдя из больницы такой человек не сможет попасть к себе в квартиру, не сможет воспользоваться санузлом. Я выдвинул предложение – санузлы на всех этажах должны быть оборудованы системой слива воды, устроенной в полу, чтобы была возможность демонтировать ванну». Эти нововведения приведут к удорожанию строительства, но незначительному. Активист выдвинул еще одно предложение: «На инвалидной коляске невозможно попасть на балкон – дверь  слишком узкая. Ширина коляски обычно 60–65 см, а балконная дверь часто бывает 45 см. Ширина двери должна быть не меньше 71 см. Дверь должна иметь доводчик для того, чтобы не нужно было тянуться за ней, стоя на балконе. Балконное ограждение должно быть ниже, так как когда человек на коляске выходит на балкон, то смотрит в бетонное ограждение. Но оно и не может быть низким, чтобы человек не упал с балкона. Может быть, ограждение стоит сделать из ударопрочного стекла». В проекте прописано, что бордюры должны быть не выше 2,5 см, а пороги в дверных проемах – двух сантиметров. В СНиПе 1995 года было закреплено, что высота бордюров варьируется от 0 до 4 см. Вообще-то, бордюров не должно быть вовсе: «С застройщиками договаривались, делали эти бордюры 2,5–1 см. В идеале это должен быть 0 см с допустимым зазором 6 мм, как в большинстве западных стран. Ни один инвалид, кроме спортсмена, обладающего навыками активной езды на уровне циркового искусства, не может преодолеть на скорости препятствие в четыре сантиметра. Для большинства это невозможно, особенно для тех, у кого коляски электрические. В таких колясках маленькие колеса, они упираются в бордюр, при резкой остановке человек может вылететь. Подавать в суд на это мы не могли, поскольку существовал норматив», – говорит Елена Леонтьева. Планировалось ввести поправку, предусматривающую наличие на парковке не менее одного места для транспортного средства инвалида, а от общего количества мест должно быть не менее 10% машино-мест. «10% – это очень много. Например, на парковке перед крупным торговым центром может быть до 1000 парковочных мест, выходит, на долю инвалидов придется 100 мест. Они же будут пустовать! При этом парковочных мест не хватает. Это приведет к тому, что люди привыкнут занимать места инвалидов, мы их потом оттуда не выгоним. Пускай будет одно-два места, но они всегда будут свободны», – комментирует председатель организации «Свободное движение». 10 лет назад эта норма составляла 4%, после обсуждения в проекте было решено зафиксировать 5% машино-мест, которые полагаются людям с ограниченными возможностями. Если парковка будет большая, то количество мест будет уменьшено с 5% до 1%. В настоящий момент текст документа активно обсуждается и пересматривается. Вполне возможно, что итоговый вариант документа будет сильно отличаться от существующего сегодня. Однако эксперты уверены:  СНиП будет далек от идеала, хотя, безусловно, новая редакция – это шаг вперед в адаптации зданий и сооружений. Екатеринбург универсальный Проектирование без учета интересов маломобильных групп населения – это вчерашний день. Об этом журналу «Недвижимость» рассказал Михаил Жеребцов, министр строительства и архитектуры Свердловской области: «Большой толчок дала олимпиада в Сочи. Процесс подготовки к олимпиаде начался полтора-два года назад. Тогда был сделан прорыв – все проекты должны быть адаптированы к потребностям маломобильных групп населения. Соответственно, все проектировщики закладывают эти решения в здания, которые будут построены завтра. После олимпийских игр наступают паралимпийские игры, приезжают исключительно маломобильные группы. Законодательство о маломобильных группах давно принято, оно постоянно совершенствуется. Если не предусмотрено передвижение маломобильных групп населения, областная экспертиза не пропустит проект, он будет отправлен на доработку». Во многих городах России построены специальные дома для проживания людей с ограниченными возможностями здоровья. «В Екатеринбурге таких домов никогда не строили. Маломобильный человек может появиться в любом доме, на любом этаже. Дети появляются в каждой квартире, и старость приходит ко всем. Помимо этого, люди с ограниченными возможностями ходят в гости, где им должно быть удобно», – говорит Елена Леонтьева. Данные категории населения к строительству специальных домов относятся неодобрительно, считают их резервацией и предпочитают жить в квартирах, которые отвечают их требованиям, или там где сделана перепланировка. Анатолий Холодилин рассказал, что несколько лет назад долго мучился с поиском квартиры: «Я обзванивал различные строительные компании, ни одна не смогла предложить мне квартиру, которая бы полностью удовлетворяла моим требованиям. Если на входе в дом был пандус, то в квартире не все было обустроено. Когда я переехал в эту квартиру, то многое переделал. Был узкий неудобный коридор, пришлось убрать ванну, сделать слив в полу. Здесь был тамбур, – мужчина указывает на входную дверь – маленький и неудобный. Я снес стену, она не была несущей». По словам Елены Леонтьевой, Екатеринбург опередил еще не принятые СНиПы – при застройке ориентировались на 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов РФ», хотя эксперт признает, что далеко не все новостройки отвечают требованиям маломобильных групп. Однако уже удалось добиться размещения ступеней в большинстве жилых новостроек за лифтом. Это делает недоступным для маломобильных групп первый этаж дома, но там обычно размещают офисы и магазины, которые имеют отдельный вход. Такой подход применен в микрорайоне Академический. Если опустить лифт до земли не позволяет проект дома, то на ступенях, ведущих на первый этаж, делается пандус. В старых домах установить пандус проблематично из-за тесноты в подъезде. В строящихся домах площадь подъезда расширяется за счет переноса стены и уменьшения жилой площади прилегающей квартиры. Кроме того, на стадии проекта закладываются более широкие дверные проемы. Но не все так гладко. По словам эксперта, до сих пор в подъездах и квартирах делаются пороги, их высота может достигать 15 см. В ряде случаев это происходит не по злому умыслу, а из-за халатности строителей. В некоторых случаях отступление от проекта делается сознательно, например, широкие удобные двери заменяются на более узкие, так как это сказывается на стоимости строительства. Если застройщики жилых домов уже несколько лет как прислушиваются к комиссии, которая адаптирует проекты домов для маломобильных жителей, и коммерческая недвижимость отвечает всем нормам, то бюджетные учреждения еще в самом начале эволюционного пути. «Бюджетные учреждения переоборудуются очень медленно. Например, в Екатеринбурге нет ни одного травматологического пункта удобного для маломобильных групп населения, везде нет либо перил, либо пандуса», – вспоминает Елена Леонтьева. Человеку с ограниченными возможностями здоровья практически невозможно попасть в районную поликлинику или стоматологию. Организация «Опора» судится с госучреждениями, которые не адаптированы для инвалидов. «В этом году наша организация судилась со Свердловской областной клинической больницей № 1 из-за того, что отделение не отвечало требованиям инвалидов. Как человеку находиться в больнице? Нужна кровать определенной высоты, сверху которой должна быть установлена балканская рама, чтобы можно было ухватиться за эту раму и встать. Кроме того, санитарно-технические узлы – прием душа. Кабина узкая – невозможно туда забраться, унитаз маленький. Сейчас неврологическое отделение первой городской больницы – единственное отделение в области, которое адаптировано для инвалидов-колясочников», – рассказал лидер общественной организации. В будущее правозащитники смотрят с оптимизмом – в мае губернатор Свердловской области поставил задачу: в течение двух лет все больницы области и все лечебно-профилактические учреждения должны быть адаптированы для инвалидов. Принять строительные нормы и построить здание с условием всех требований – это еще не все. Одна из главных задач – проинформировать граждан о существующих удобствах. В настоящее время ряд общественных зданий адаптированы для маломобильных групп, но об этом мало кому известно. Так, например, в ЦК «Урал» с обратной стороны сделаны пандусы, лифт, специальные санузлы, предусмотрена зона в зале, где можно находиться в колясках. Этот вход закрыт на ключ, звонка нет. Люди вынуждены подниматься по ступеням с главного входа. *** Широкие межкомнатные двери, большая балконная дверь, пандусы – сейчас это кажется само собой разумеющимся, жильцы новостроек считают это обычной практикой. На самом деле это не так. Во многих других областях ничего подобного нет, по сравнению со многими городами Екатеринбург является одним из лучших в вопросе адаптации зданий к потребностям маломобильных групп населения. В течение последних лет в проекты вносились параметры, которые только планируется ввести, хотя в новом документе будут положения, которые ранее не применялись. Пока остается проблема – проект дома, адаптированного для маломобильных групп, при строительстве иногда остается только на бумаге. После принятия актуализированных строительных норм и правил эта практика, очевидно, останется в прошлом.

Кто поможет малоэтажке? http://nedv.info/articles/kto-pomozhet-maloetazhke Анна Асташкина Дома, коттеджи Mon, 01 Aug 2011 03:29:38 GMT article

<img alt="Кто поможет малоэтажке?" src="http://nedv.info/files/maloetajka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Всероссийский форум малоэтажного домостроения «Екатеринбург-2011» состоялся в уральской столице. Центром внимания экспертов строительной отрасли стал экспериментальный поселок Светлореченский, презентация и открытие которого прошли в рамках форума и выставки «Иннопром-2011». Стоимость квадратного метра социального жилья для молодых семей в поселке составила 30 тысяч рублей. По данным Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), при такой цене 80% населения нашей страны никогда не сможет приобрести жилье в собственность. Что мешает развитию доступной малоэтажки в России, кто поможет застройщикам и почему каждый построенный поселок для администрации Екатеринбурга как последняя атака? Многоэтажная Россия «В рамках модернизации экономики РФ руководством страны поставлена задача добиться увеличения строительства и ввода жилья до 142 миллионов квадратных метров в 2020 году, – говорит Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС. – Речь идет именно о жилье экономкласса, а не о коттеджах… В 2010 году было введено всего 58,4 млн кв. м. Из чего следует, что начиная с 2011 года не менее чем на 10 млн кв. м надо увеличивать общий ввод по стране для того, чтобы достичь указанной цифры. Объемы финансирования строительной отрасли при этом должны составлять не менее 1,3 триллиона рублей ежегодно. При этом в 2020 году доля малоэтажки в соответствии с решениями президента и премьера должна достичь 60% от общего вводимого жилья в РФ, то есть это не менее 85 млн кв. м». В настоящее время, как сообщил Сергей Милушкин, площадь малоэтажной застройки занимает не более 1% от всей территории страны. В разных регионах доля такого строительства достигает 45% от общего объема жилья. Однако большая его часть – индивидуальные постройки, возводимые гражданами самостоятельно. В Екатеринбурге, по словам Владимира Крицкого, замглавы городской администрации по вопросам капитального строительства и землепользования, «с 2003 года в эксплуатацию введен 1 миллион кв. м малоэтажного жилья. Средний уровень обеспеченности жильем по городу – 22,6 кв. м на одного горожанина. К 2025 году планируется увеличение объема строительства жилья на 15,3 миллиона кв. м (в том числе 6 миллионов – малоэтажное строительство)». Первоочередная задача, поставленная администрацией для реализации этих планов, – расширение границ Екатеринбурга с существующих 49,5 тысячи гектаров до 114,5 тысячи. При таком подходе, по словам В. Крицкого, уже в этом году город выйдет на цифру в 30% малоэтажного жилья от общего объема, а к 2015 году – в 40% . Однако рынок организованного коттеджного строительства в Сверд-ловской области на сегодняшний день остается мало развитым. «На текущий момент абсолютное большинство проектов относится к проектным и строящимся поселкам, – констатирует Татьяна Деменок, председатель совета Уральской палаты недвижимости (УПН). – Только 10% домовладений в коттеджных поселках сданы в эксплуатацию, а остальные только формируются. Этот факт еще раз подтверждает тот момент, что данный рынок у нас находится на низком уровне развития. Полагаю, что в краткосрочной перспективе эта ситуация сохранится». При этом и стоимость жилья в коттеджных поселках далека от определения «эконом». «По сравнению с концом 2010 года многие застройщики существенно скорректировали ценовую политику в сторону увеличения. Продавцы поднимают цены как на земельные участки, так и на подрядные работы. Объясняется это тем, что объем потенциальных покупателей возрастает, строительные материалы дорожают, строительно-монтажные работы также увеличиваются в цене», – продолжает Т. Деменок. По данным УПН, цена квадратного метра в таунхаусах сохраняется от 41 до 46 тысяч рублей, средние показатели по коттеджам – 35–43 тысячи рублей. В разряд «экономкласса», в соответствии с приказом Минрегионразвития, попадает жилье со стоимостью квадратного метра не более 30 тысяч. Однако даже при такой цене, по подсчетам НАМИКС, купить соб-ственный дом может только 20% российского населения. «Если снизить цену квадратного метра до 20 тысяч рублей и ставки ипотеки до 5% годовых, как говорит премьер, эта цифра может достичь 38% населения РФ, 62% населения РФ при сегодняшних экономических условиях никогда не смогут купить квартиру в собственность», – говорит Сергей Милушкин. Чтобы снизить стоимость малоэтажного жилья и предоставить поле для его развития, по признанию участников форума, необходимо решить насущные проблемы. Большие проблемы малоэтажки «Общее правило, которое сегодня действует в федеральном законодательстве, – предоставление участков через аукционы – автоматически лишает основную часть населения права строить малоэтажное жилье, так как основная часть населения не в состоянии приобретать земельные участки на аукционе», – заявляет Владимир Крицкий, упоминая и областной закон, предоставляющий жителям Свердловской области право на бесплатное получение земли. «Мы считаем, что этот опыт был неудачен, так как появилась норма о предоставлении земельных участков вне места проживания. Огромное количество категорий было включено в сферу действия этого закона… Это стимулирует предоставление земельных участков, но никак не стимулирует развитие малоэтажного жилищного строительства». Кстати, от политики субсидирования и бесплатного предоставления в городской администрации призывают постепенно отходить. «Мы не планируем, что квартиры и дома, как в советские времена, будут строиться и раздаваться. Это все понимают. Мы должны четко понимать роли каждого из участников этого процесса, – говорит Александр Высокинский, замглавы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам. – Если я говорю о госорганах, то мы понимаем, что это в первую очередь дорожная инфраструктура, развязки, в том или ином виде сети. Система должна быть отрегулирована таким образом, чтобы она самоокупалась и работала на базе рыночной экономики. Я лично против того, чтобы те или иные рыночные системы субсидировать бюджетными деньгами… в тот момент, когда бюджет уходит, все останавливается. Хотелось бы, чтобы сегодня было меньше вопросов на тему – дайте то, дайте се». Для получения новых территорий в городской администрации предлагают дополнить законодательство положениями о развитии земель под ветхим частным сектором. «Законодатель предусмотрел такую возможность только под ветхим многоэтажным жильем. Такое жилье есть только в городах Санкт-Петербург и Москва, а все остальные, даже крупнейшие города, имеют в центре города частную застройку. Мы об этом уже много лет говорим, отправляем запросы федеральным законодателям. Все стоит на месте», – сокрушается Владимир Крицкий. Кроме того, отсутствует реальный механизм изъятия территорий из состава федеральных земель, что, по словам замглавы, препятствует, в частности, началу реализации проекта «Медный-2», преемника Светлореченского. «Это особенно актуально для Екатеринбурга, когда город зажат федеральными землями, которые зачастую не используются либо используются не по назначению. На самом деле у региональных и муниципальных властей нет полномочий на то, чтобы осваивать и развивать эти земли, – подтверждает Анатолий Азизов, директор департамента по взаимодействию с регионами Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»). – Механизм 161-го Федерального закона, в соответствии с которым образован и осуществляет свою деятельность Фонд, позволяет эту проблему разрешать, и эти земли вводить в хозяйственный оборот для жилищного строительства». В частности, Фонд выходит с предложениями по освоению неиспользуемых земельных участков на правительственную комиссию, которая принимает решение о передаче участков этой организации либо закрепляет землю за регионами. В Екатеринбурге совместно с правительством области, по словам А. Азизова, на бывшем федеральном участке реализуется проект строительства ТЭЦ для района Академический. В следующем году ожидается предоставление порядка 150 гектаров под малоэтажную жилую застройку в районе Сысерти. Участвовать в программах Фонда «РЖС» могут проекты комплексного освоения территории. По всем предоставляемым участкам проводятся открытые аукционы, информация о которых публикуется на сайте «РЖС» и в СМИ. «Фонд за собственный ресурс осуществляет образование участков, включает их в черту населенного пункта. Участки становятся полностью готовыми к освоению. Механизм координации всех участников процесса комплексного освоения заложен в соглашения с субъектами, по каждому участку составляем планы мероприятий», – объясняет А. Азизов. Помогите материально Основная проблема, препятствующая развитию малоэтажного строительства, – продажа земельных участков без сетей и дорог. «Инвестор обязан вести застройку участка, но не имеет возможности самостоятельно построить какую-либо сеть, а затем ее передать в муниципальную казну для последующей эксплуатации. Действующее законодательство не предусматривает льгот при передаче этих сетей, поэтому застройщик не заинтересован в передаче этих сетей, так как на него распространяется налог на прибыль», – высказывается В. Крицкий, предлагая изменить процесс передачи сетей в муниципальную казну. Сергей Милушкин отмечает и неоправданно высокую цену подключения. Она «может доходить до 50% стоимости всего проекта жилищного строительства, что необоснованно повышает стоимость жилья для потребителей, – говорит вице-президент НАМИКС. – В то же время затраты естественных монополий и ресурсо-снабжающих организаций фактически возмещаются в течение не более пяти лет через коммунальные платежи. Таким образом, представляется целесообразным снизить планку подключения к вышеуказанным сетям или вообще ее отменить, потому что, как правило, это должно производиться за счет инвестиционной составляющей в тарифе, которую все эти организации получают, предоставляя свои услуги и поставляя свою продукцию». Сама же инженерная инфраструктура должна строиться и эксплуатироваться как отдельный бизнес. «Во всем мире это очень доходный и правильный бизнес, поэтому мы считаем, что неправильно, несправедливо возлагать это все на застройщика, – заявляет Сергей Милушкин. – А застройщик, естественно, закладывает это все в цену метра квадратного… и те 30 тысяч рублей, которые здесь (в Светлореченском – прим. ред.) достигнуты, это практически потолок. Ниже опустить по сегодняшней экономике нельзя». Содействие застройщикам в части инженерного обеспечения участков оказывает Фонд «РЖС». «Это включение проектов комплексного освоения в инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций в рамках тех соглашений, которые Фонд заключил со всеми ресурсоснабжающими организациями, – рассказывает Анатолий Азизов. – С этого года Фондом реализуется собственная инвестиционная программа в отношении крупных социально значимых проектов – осуществляется инвестирование строительства объектов инженерной инфраструктуры. Причем приоритет дается именно проектам малоэтажного жилищного строительства. При этом обеспечивается строительство жилья экономкласса. В 2011 году в пяти субъектах мы проинвестируем более миллиарда рублей на инженерное обеспечение участков. Часть этих проектов уже реализуется в Уральском округе – в Курганской и Челябинской областях». НАМИКС предлагает застройщикам в рамках государственно-частного партнерства сотрудничество с Внеш-экономбанком, совместно с которым организация уже проводит работу по реализации проектов строительства сетей. Общий объем планируемых инвестиций – 27 миллионов рублей. «Думаем, что Свердловская область может получить систему государственно-частного партнерства и помочь бизнесу выйти на площадки, уже обеспеченные инженерной инфраструктурой, и убрать от него проблему социальной инфраструктуры», – заключает С. Милушкин и напоминает еще об одной мере поддержки. Это программа «50 миллиардов», которая предусматривает финансирование застройщиков при высокой степени готовности инженерной инфраструктуры в течение трех лет под 9% годовых. Помимо банковского кредитования во всем мире широко используется механизм проектного финансирования жилищного строительства. Процесс «осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства на открытом рынке у частных и институциональных инвесторов, – объясняет Сергей Милушкин. – Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки. Привлечение денежных средств такими компаниями осуществляется обычно посредством эмиссии ценных бумаг, акций, облигаций». На период изменения банковского законодательства, которое для этого потребуется, НАМИКС предлагает создать государственную инвестиционную компанию с контрольным пакетом у государства. Для реализации этого проекта, по словам С. Милушкина, потребуется немало времени и, возможно, создание отдельного закона. В настоящее же время проектных финансовых институтов в России нет. В целом эксперты призывают бизнес использовать существующие программы и объединяться с властью в рамках государственно-частного партнерства, отрабатывая этот механизм на практике. Строить комфортное жилье, доступное населению. «Организациям строительной отрасли придется понять на сегодняшний день, что те стопроцентные заработки, которые они получали в начале 2000-х годов, закончились. Большие и дорогие коттеджные поселки уходят, приходит экономкласс, на котором маржа застройщиков будет небольшая. Поэтому задача государства, региональных властей – сделать так, чтобы объемов было больше, и тогда на больших объемах бизнес будет иметь свою норму прибыли и будет с удовольствием это строить», – заключает Сергей Милушкин. Сейчас же получается таким образом, что «каждый следующий поселок – как последняя атака, когда собираются все силы в кулак, и только тогда что-то делается», – отмечает вице-президент НАМИКС.

Почему торговые центры не спешат классифицироваться? http://nedv.info/articles/pochemu-torgovye-centry-ne-speshat-klassificirovatsya Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Tue, 19 Jul 2011 10:42:43 GMT article

<img alt="Почему торговые центры не спешат классифицироваться?" src="http://nedv.info/files/shopping_center.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />С идеей подвести все торговые центры под единый стандарт выступили Российский союз торговых центров (РСТЦ) и «Watcom Group». На разработку критериев качества, по словам разработчиков, ушло около двух с половиной лет, в процедуре были задействованы лучшие специалисты сферы торговой недвижимости. Однако сами торговые центры, соглашаясь с необходимостью качественной оценки своего сегмента, классифицироваться не торопятся. По всей России на сегодняшний день официальную процедуру прошли три из них – по одному в Москве, Екатеринбурге и Белгороде. Чтобы было хорошо? По терминологии Российского союза торговых центров, торговый центр определяется как «группа розничных магазинов, ресторанов и других коммерческих предприятий, образующих единый объект недвижимости с точки зрения планирования, застройки, владения, управления и коммерческой концепции. На территории центра обычно оборудуется парковка. Размер и ориентация центра обычно определяются рыночными характеристиками обслуживаемого им района. Существуют три основные разновидности торгового центра: крытый молл, центр под открытым небом и торговый центр смешанного типа». У администрации Екатеринбурга есть свои уточнения. «Торговая площадь должна быть обязательно от 5,5 тысячи кв. м, должна быть концепция и управляющая компания. Все, что меньше, мы не считаем торговыми центрами, – говорит Наталья Фирстова, председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга. – Допустим, «Универбыт». Все его считают торговым центром, но по площади он не дотягивает, а все остальное у него есть. Мы его держим в резерве – «Универбыт» планировал реконструкцию – достройку». Объекты, имеющие меньшую торговую площадь, относятся администрацией к торговым комплексам. Поэтому, по официальным данным, в Екатеринбурге только 26 торговых центров. С инициативой подвести под единый стандарт не только их, но и все российские объекты торговой недвижимости, выступают Российский совет торговых центров и «Watcom Group». Критерии «Национальной классификации торговых центров», по словам Романа Скороходова, президента группы компаний «Watcom Group», «создавались на основании длительной экспертной работы основных участ-ников рынка: РСТЦ, Watcom, John La Salle, Colliers, Техносила, IKEA, Патера, Сбербанк Инвест и других». Затем классификация была передана на доработку в регионы. Сейчас она включает четыре критерия: технологические параметры, привлекательность для арендаторов, посетителей и инвесторов. Анализируется все, начиная от высоты потолков, шага колонн, наличия эскалаторов и парковок до пула арендаторов, земельного участка, на котором находится объект, расходов и доходов торгового центра. По каждому параметру присваивается класс – А, В или С. В Москве первым опробовал классификацию ТЦ «Охотный ряд», получивший высшую оценку только по инвестиционной привлекательности. Ему был присвоен класс BBBA. В Екатеринбурге первым и пока единственным классифицированным остается ТРЦ «Гринвич», получивший класс ААА – раскрывать доходы и расходы в соответствии с четвертым критерием руководство торгового центра не стало. «У компании-владельца «Общество Малышева 73» нет планов по продаже ТРЦ «Гринвич», поэтому оценка инвестиционной привлекательности объекта не проводилась», – комментирует Илья Клюжин, руководитель отдела рекламы «Общество Малышева 73». Меньше месяца назад завершилась классификация еще одного торгового центра – Сити Молл «Белгородский» (г. Белгород) получил класс ААА. Оценка инвестиционной привлекательности также не проводилась. Да и другие участники рынка в случае прохождения процедуры раскрывать свои коммерческие тайны считают нецелесообразным. «Доходы и расходы торгового центра, по крайней мере, нашего – величина достаточно прозрачная. Во имя понятного и благого дела мы готовы эту информацию раскрывать. Если просто для того, чтобы получить «звездочку» в инвестиционной категории при классификации торговых центров, тогда это не нужно», – комментирует Алексей Караваев, директор мебельного центра «Гулливер». По словам Романа Скороходова, проходить классификацию, действительно, можно не по всем параметрам. «Самое главное – торговый центр получит на входе табличку, где будет написано – торговый центр участвует в «Национальной классификации торговых центров» и получает звание «Молл XXI века». Это уже «торговый центр», он открыт, он перспективен. Буквы не будем писать на этой табличке», – поясняет Р. Скороходов. Также он добавил, что результаты классификации не будут свидетельствовать о том, что один торговый центр лучше, а другой хуже. «Это не плохо и не хорошо. Тебя не станут меньше любить, тебе просто покажут, что у тебя является, может быть, не совсем правильным, и как с этим бороться, как сделать так, чтобы было хорошо. Пример «Охотного ряда» – «А» только по инвестиционной привлекательности. Да, у меня низкие потолки, потому что я под землей, да, посетители сказали, что платные туалеты им не нравятся. Подтвердили факт». Кроме самой классификации, подчеркивают ее разработчики, участники получают масштабные маркетинговые исследования и обратную связь с посетителями, которые и оценивают торговый центр по его расположению, удобству, ценовой политике. Классификация – дело добровольное и само по себе бесплатное. Стоимость же, по словам разработчиков, складывается в основном из затрат на экспертную комиссию, которая и будет проводить исследование объекта. Это перелет, проживание и другие сопутствующие расходы. По словам Дмитрия Сарапульцева, директора ТРЦ «Гринвич», процедура классификации обошлась в сумму порядка двух тысяч долларов и заняла один день: «Непосредственно сам процесс – два специалиста: президент Российского союза торговых центров Олег Войцеховский и начальник отдела управления недвижимостью «Jones Lang La Salle». Прилетели рано утром, улетели поздно ночью. Все это время непосредственно шла оценка объекта. Один день – потому, что до этого уже были все материалы по торговому центру высланы в полном объеме. Здесь мы уже фактически просто предоставляли оригиналы документов, например, таких как паспорта на электроснабжение, бренд-буки и тому подобное – то, что мы не высылали в электронном виде. И собственно сам осмотр объекта был. Общение с такого рода профессионалами – это в любом случае польза. Ряд рекомендаций был высказан даже не в плане классификации, а в плане обмена опытом. И мы их применили». Подтверждать классификацию необходимо через полтора года после первоначальной процедуры. «Получив при первичной классификации букву «А» по технологическим параметрам, есть возможность за эти полтора года провести реконцепцию, поменять состав арендаторов, улучшить качество, изменить арендную политику, тем самым повысить инвестиционную привлекательность и «дотянуть» остальные параметры», – говорит Роман Скороходов. Однако уральские торговые центры не торопятся проходить и первичную процедуру, соглашаясь с необходимостью такой качественной оценки сегмента торговых центров, но и указывая на то, что в нынешнем виде классификация не учитывает множество нюансов. «В том виде, в котором она предлагается сейчас, она ориентирована в основном на торгово-развлекательные центры крупного масштаба. Ее нужно подробно дорабатывать и приводить в соответствие реалиям того разнообразия торговых центров, которое на сегодняшний день существует, – говорит Алексей Караваев. – В ней не учитывается многофункциональность торговых центров, не учитываются специализированные торговые центры, торговые центры относительно небольшого формата, не имеющие развлекательной составляющей. По той классификации, которая сейчас предложена, развлекательная составляющая должна быть. Если ее нет, ты не торговый центр и классификацию не пройдешь. На мой взгляд, это неправильно». «Насколько я понимаю, аргументация участников этого мероприятия в том, что надо всех посчитать правильно, и все будет хорошо. Я не понимаю, как это можно сделать. Все критерии довольно общие, – высказывает свое мнение Алексей Мальцев, генеральный директор УК «КомсоМОЛЛ». – Самое основное, что это никак не скажется ни на экономике объекта, ни на посещаемости, ни на других вещах – на том, что важно для собственника. Если недвижимость рассматривается, к примеру, как объект инвестиций, то у профессиональных участников рынка подход совершенно другой – они не будут смотреть на эту придуманную классификацию, они сами придут и посчитают доходность, оценят транспортную доступность, трафик. То же самое относится и к потенциальным арендаторам. Никак по-другому не будет. С точки зрения продвижения, имиджа – да. Но практическую ценность это имеет косвенно». «На данный момент преимущества прохождения данной сертификации нам не совсем ясны, – комментирует Анна Максимова, директор по маркетингу ООО «КИТ Екатеринбург». – Список критериев оценки ТРЦ не дает окончательного понимания, на какую аудиторию направлена данная классификация – на потребителя, на потенциального арендатора или на инвесторов. Список критериев очень широкий, одновременно внутри каждого из предлагаемых четырех блоков, на наш взгляд, недостаточно критериев, обеспечивающих полное понимание качества объекта для той или иной группы заинтересованных лиц». При этом и по самой процедуре у потенциальных участников немало вопросов. Один из них – состав комиссии, классифицирующей торговый центр. «Разве в регионах нет специалистов? Многие торговые центры в Екатеринбурге имеют статус лучших в России по разным системам оценки специализированных изданий и организаций. И почему не может быть создана рабочая группа для оценки и сертификации торговых центров в самом Екатеринбурге?» – недоумевает Эдуард Артемьев, коммерческий директор ООО «УК «Антъ». «Это продукт РСТЦ и Watcom. И РСТЦ, и Watcom имеют офисы в Москве. Все ведущие эксперты и консультанты тоже находятся в Москве. Если отдать эту оценку в регионы – независимой экспертизы не получится. Это значит понизить ее статус», – комментирует Роман Скороходов. Да и сами подсчеты участники уральского рынка воспринимают с недоверием и сомневаются, что небольшие ТЦ смогут претендовать на класс А. «Маленькие ТЦ попадают под классификацию без проблем, так как там предусмотрены более мягкие критерии по шагу колонн, по Shopping Index, например, и по другим критериям, – уверен он. – В маленьком центре пул арендаторов строится под местных якорей. Низкие потолки, отсутствие стоянки, дефицит по мощности, некачественная отделка, отсутствие или не на должном уровне климат-контроль. Если девелопер недостаточно профессионален, он не учитывает все эти параметры, соответственно торговые центры – не очень качественные, и это не дает им стать А классом. Но если маленький торговый центр отвечает всем критериям, он вполне может получить класс А». Еще один пункт оценки – «системы подсчета посетителей». Для класса С достаточно иметь их на входах, для В добавляются этажи, а чтобы претендовать на класс А, необходимо вести учет посетителей и по зонам торговых центров. К слову, создателем таких счетчиков является компания «Watcom Group», что и вызывает вопросы об обязательности их установки у ТЦ. «Главное, чтобы счетчики были, чтобы центр считал своих посетителей и управлял объектом, учитывая потоки и другие параметры, которые строятся на базе подсчета посетителей, – считает Роман Скороходов. - Оборудование компании Watcom совсем не обязательно. Дело не в компании. Мы являемся пионерами в этой области. Кто создает, тот и захватывает высшие позиции. Помимо нас установкой счетчиков занимается порядка десяти компаний». Под классификацию попадают уже построенные здания, в которых ту же высоту потолков под класс А изменить вряд ли получится. «Нас всех хотят причесать, а потом посмотреть, у кого прическа лучше лежит. Но волосы-то у всех уже выросли и лежат так, как лежат», – метафорически описывают процесс классификации отдельные участники рынка. В администрации Екатеринбурга, поддерживающей данный проект, подчеркивают, что классификация работает в том числе и на перспективу. «Это очень хорошая подсказка для девелоперов, которые планируют строительство торговых центров. Есть классификация, и заранее нужно строить объект, входящий в эти параметры. Но и в тех объектах, которые уже существуют, можно будет какие-то моменты исправить и доработать», – уверена Наталья Фирстова. Вперед в будущее Участники рынка предлагаемую процедуру называют первым шагом, призванным сдвинуть дело классификации торговых центров с мертвой точки. Тем более что зарубежного опыта такой подробной сертификации ТЦ нет. «Таких классификаций в мире не существует. Мы ее показывали на международном уровне – на выставке на МАРIC (специализированная выставка торговой недвижимости и розничных сетей. – Прим. ред.) – и получили неофициальное одобрение в рамках разговора с международными девелоперами», – говорит Роман Скороходов. Если сравнивать с зарубежным опытом, то, к примеру, в Европе чаще применяют классификацию International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров). В частности, каждому торговому центру присваивается один из восьми классов – «магазин по соседству» (Neighborhood Centers), «районный» (Community Centers), «центр моды» (Lifestyle Center), «пауэр-центр» (Power Centers), «региональный» (Regional Centers) и «суперрегиональный» (Super-Regional), «магазин производителя» (Outlet Centers), «специализированный» (Theme/Festival Center). Такое деление чаще всего используется в качестве основы и уральскими девелоперами. «Для участников рынка это азбучные вещи. Как правило, эта классификация используется при разработке и обосновании концепции торгового центра. Она простая и очевидная, и зачем эти вещи снова как-то интерпретировать, я не понимаю», – заявляет Алексей Мальцев. Другие участники рынка высказываются менее категорично, признавая необходимость качественной оценки существующих торговых объектов. «Участникам рынка станет проще ориентироваться в поступающих предложениях. Единая классификация предполагает унифицированный подход, оценка каждого объекта производится по одним и тем же измеримым показателям, это добавит рынку порядка и прозрачности, – считает Илья Клюжин. – Если объект имеет классификацию, контрагент уже может изначально знать порядок цен на аренду, иметь представление о посещаемости торгового центра, в целом его успешности. А если классификации нет, возникает вопрос почему? Все серьезные игроки рынка будут стремиться пройти процедуру классификации». «Мы считаем, что создание классификации ТРЦ должно быть направлено в первую очередь на создание стандартов оценки внутри бизнес-сообщества торговых центров, ритейлеров и инвесторов. Более того, единственным фактором, который мотивирует большинство ТРЦ участвовать в любой программе сертификации, будет являться только наличие четкого требования указания класса объекта со стороны ритейл-операторов», – считает Анна Максимова. Именно интерес со стороны крупных ритейлеров – российских и зарубежных – участники рынка называют потенциальной практической стороной классификации. «Если эта система будет понятной нашим федеральным, международным партнерам, то грамотная классификация может даже помочь нам в решении некоторых вопросов привлечения определенных арендаторов. Например, вопрос авторизации некоторых марок на конкретные объекты может быть упрощен», – считает Мария Самойлина, начальник отдела маркетинга и рекламы ТиДЦ «Европа». Добровольно-принудительно… По поводу того, может ли эта процедура из добровольной перейти в обязательную, мнения участников рынка разделились. «Обязательная сертификация любой услуги призвана в первую очередь оценить и обеспечить ее безопасность для потребителя. Безопасность ТРЦ для потребителя (с точки зрения качества здания, соблюдения условий противопожарной безопасности, санитарных условий и т. д.) строго контролируется государственными нормами, и мы не видим надобности вводить дополнительный контролирующий сертификат. Сертификация ТРЦ нужна в первую очередь для формирования имиджа внутри бизнес-сообщества, что, естественно, должно быть добровольным выбором каждой управляющей компании», – считает Анна Максимова. «Определенная «легкая версия» классификации может и должна быть обязательной. Это касается систематизации и оценки таких параметров как месторасположение, инфраструктура, наличие тех или иных факторов на объекте, уровень представленных марок и так далее», – говорит Мария Самойлина. «Я считаю, что это тупиковый подход и этого не будет никогда. Наоборот, нужно поднимать статус классификации, нужно ей пользоваться, это даст рынку совершенно новый толчок. Рынок станет более открытым и понятым для инвестора – в первую очередь», – утверждает Екатерина Поспелова, директор УК «ТОЦ Бум». «Может, через пару лет, когда классификация будет более понятна, она станет обязательной», – говорит Михаил Хабаров, директор ТРЦ «Мегаполис». Сами же организаторы такую возможность исключают. «У нас уже страна другая, и никто не собирается нарушать законы, – говорит Роман Скороходов. – Администрация (Екатеринбурга. – Прим. ред.) активно поддерживает тему классификации, потому что это выход на совершенно другой качественный уровень рынка, который позволит его регулировать, контролировать». Как указывает эксперт, сами девелоперы при возведении новых торговых объектов будут понимать, что решение администрации по разрешению на строительство, по защите представленных проектов будет принято «на основе качественных показателей, которые приняты на этом рынке».

Охота на дачу http://nedv.info/articles/ohota-na-dachu Евгения Курмачева Дома, коттеджи Fri, 15 Jul 2011 05:57:39 GMT article

<img alt="Охота на дачу" src="http://nedv.info/files/dacha_hunter.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Жители столицы Урала ищут спасения от духоты мегаполиса на природе. Чтобы оказаться за городом в разгар летнего сезона, начинать строить домик в деревне в июле уже нет смысла. А взять дачу напрокат самое время. Многие ли садоводы готовы доверить свое хозяйство арендаторам, и можно ли найти дачу на свой вкус в окрестностях Екатеринбурга? Если в Москве аренда загородных объектов – одно из направлений практически каждого агентства недвижимости, то в столице Урала придется заняться долгим поиском риэлторских компаний, которые имеют это направление хотя бы среди второстепенных. Большинство агентов по недвижимости специализируются исключительно на продаже загородного жилья и не собираются переквалифицироваться в ближайшее время, несмотря на высокий спрос. «Загородная недвижимость для риэлторов – головная боль. Нужно иметь свою машину и тратить на показ не час, а три. Есть проблема с регистрацией. Теоретически документы для регистрации договора аренды (которая оформляется при аренде свыше 12 мес.) можно сдавать на территории своей области, но по факту получается, что нужно выезжать в регистрационную службу по месту нахождения объекта. Суммы небольшие, а значит, и комиссионных немного», – объясняет Андрей Красильников, директор отдела зарубежной недвижимости ЦН «Ман». Проблема работы с арендой загородной недвижимости в том, что предложений от владельцев летних «резиденций» поступает единицы. «Предложений мало, они расходятся по рукам. Спрос есть, к нам часто обращаются люди с просьбой подобрать бюджетный вариант дачи на лето. А мы не можем этого сделать, потому что от собственников предложений не поступает, они обходятся без помощи риэлторов», – объясняет эксперт. В компании «Союз риэлт» в этом году зафиксировали понижение спроса на аренду дачных домов. Одной из возможных причин участники рынка недвижимости называют уменьшение стоимости путевок на море. Кроме того, определяющим фактором в этом вопросе могло послужить большое количество лесных пожаров прошлым летом. По прогнозам МЧС, в этом году во второй декаде июля может возникнуть до 300 пожаров, наибольшее количество которых придется на западный, северный и центральный районы области. В салоне загородной недвижимости «Удача» считают, что количество желающих арендовать дачу меньше не стало, изменились параметры поиска: «Спрос не снизился, скорее, изменилось его направление. Два года назад все лето был ажиотаж – дачи снимали на пять-шесть месяцев. Прошлым летом спроса было меньше, и он был сезонный – на лето. В этом же году арендаторы желают снять на месяц-два, причем, в середине лета». уДачный выбор Эксперты рекомендуют начинать подбор дачного дома заранее. «Сезонный спрос начинается в феврале, некоторые арендаторы начинают обращаться даже в январе, потому что хороших предложений на рынке не так много. Если вариант находится, вносится залог», – рассказывает Анна Диких, директор салона загородной недвижимости «Удача». Впрочем, шанс найти подходящий домик есть и в середине июля. Вот несколько актуальных предложений: деревянный дом, площадью в 35 м2 с баней и садом в пять соток рядом с Первоуральском обойдется нанимателям в 18 000 руб. в месяц; брусовый дом между Сысертью и Верхней Сысертью, площадью 90 м2 с баней и сауной, стоит 40 тыс. руб. в месяц при аренде свыше трех месяцев. По словам риэлторов, большим спросом пользуются деревянные дома с электричеством и водоснабжением, удаленные на 5–10 км от городской черты. Обязательным условием практически всех арендаторов является наличие бани. Однако тот скудный выбор, который присутствует на рынке, мягко говоря, не отвечает требованиям нанимателей. Подавляющее количество земельных участков расположено в коллективных садах в городской черте, где удобства присутствуют по минимуму: летний гостевой домик (сарай), электричество и три-четыре грядки. Более того, большинство хозяйственных домовладельцев не готовы передавать в пользование баню посторонним людям. Большинство нанимателей заинтересованы в том, чтобы арендовать летний домик на пару жарких месяцев, чтобы приезжать на выходные или на время отпуска. Владельцев дач такая постановка вопроса не устраивает – они готовы сдавать участок на полгода, а в идеале – на целый год. Совсем иное – краткосрочная аренда. Практически в каждом коттеджном поселке есть дома, специально построенные для получения дохода от посуточной аренды. Однако такое предложение подойдет не всем – стоимость аренды в сутки начинается от 15 тыс. руб. Говорить о средних ставках долгосрочной аренды загородной недвижимости нельзя, так как рынок еще не сформирован. Покупатели готовы платить за дачу 10–15 тыс. руб. в месяц. Цена предложения варьируется от 5 тыс. руб. в месяц за деревянный домик с удобствами на улице в деревне, до 85 тыс. руб. за кирпичный коттедж средних размеров на берегу озера. По словам Марины Волковой, менеджера по продажам компании «Кот66.ru», 85 тыс. руб. за дом – это еще очень хорошее предложение. «Цена зависит от расположения дома, экологичности места, сервиса и удобств, предоставляемых хозяевами. Найти дачу зимой-весной можно и за 70–80 тыс. руб. в месяц, но в сезон цена поднимается – от 100 тыс. Такие предложения пользуются спросом, найти дешевле маловероятно. Одного электричества нагорает тысяч на пять. Конечно, может быть в деревне кто-то и сдает дом недорого… К нам обращалась женщина, которая хотела снять дом в деревне. Нам удалось найти единственный вариант в деревне Бутка, это 250 км от Екатеринбурга. Арендная плата составляла всего 7 тыс. руб., но женщина отказалась, так как хотела жить ближе к городу». Выходит, что предложение никак не компенсирует спроса. Счастливые жильцы, размещаясь на чужой даче, не понимают до конца: много или мало отдали за ее аренду. Где искать дачников? Неясным остается вопрос: если дача напрокат – это распространенное явление в Москве и Санкт-Петербурге, то почему в столице Урала наблюдается дефицит, и будет ли в ближайшее время тенденция к увеличению предложений? Как правило, дачи сдают не пенсионеры, для которых дача – это персональный санаторий, а их потомки, которые не заинтересованы вопросами садоводства. Получая дачи в наследство, многие не распоряжаются имуществом, дача становится мертвым грузом на их балансе. Возможно, в будущем эти объекты будут сдаваться в аренду в связи с ростом налога на имущество. За последний год налог для владельцев садовых, огородных и дачных участков вырос из-за пересмотра кадастровой стоимости земли от 5 до 30 раз в зависимости от региона. Помимо этого, в следующем году в 12 регионах РФ налог на имущество будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта, а не инвентаризационной. Таким образом, размер налоговых выплат для дачников снова вырастет. В ближайшее время предложений может стать больше еще и благодаря тому, что застройщики некоторых коттеджных поселков не в состоянии реализовать построенные объекты. В некоторых из них дома возводились типовые, без учета пожеланий заказчиков. Планировки оказались неудобными для большинства покупателей – дома простаивают без отопления по нескольку лет, постепенно превращаясь в неликвид. Как стало известно журналу «Недвижимость», в настоящий момент над идеей сдавать в аренду непроданные дома размышляют застройщики как минимум двух коттеджных поселков: в южном и юго-восточном направлениях от Екатеринбурга. «Потенциальные покупатели приезжают и говорят: А почему у вас такой мертвый поселок? С кем я здесь буду общаться? Кто будет жить по соседству? Застройщики призадумались – не сдать ли эти коттеджи в долгосрочную аренду, чтобы «оживить» поселки», – комментирует Андрей Красильников. Однако предложения эти весьма небюджетны и подойдут далеко не каждой семье, желающей проводить летние уикенды за городом, – от 50 тыс. руб. в месяц. Вероятно, что с такой арендной ставкой эти коттеджи простоят долго, не будучи востребованы ни у покупателей, ни у арендаторов. «Думаю, что ценовая планка для данного предложения завышена, особенно если учесть, что нет инфраструктуры: магазинов, аптек, детских садов. Я считаю, что данное предложение будет востребовано, если арендная ставка будет начинаться от 20 тыс. руб.», – уверен риэлтор. Директор салона загородной недвижимости «Усадьба» с коллегой не согласна: «50 000 в месяц – это вполне адекватная стоимость аренды нового дома в коттеджном поселке в летний месяц. Такой коттедж, скорее всего, будет стоить даже больше. Люди готовы платить подобные суммы, если цена будет соответствовать качеству, а это случается достаточно редко». Куда подальше? При выборе направления от города, где хотелось бы снять дачу на пару месяцев, большинство горожан руководствуются принципом близости к району проживания: «Обычно желающие арендовать дачу интересуются тем направлением от города, на которое им проще попасть, – говорит Андрей Красильников. – Например, живущие в районе ЖБИ рассматривают Тюменское направление, на ВИЗе – Московский тракт. Транспортная проблема стоит очень остро. На въезде в город выстраиваются километровые пробки». Экологи советуют подходить к выбору места для проведения досуга взвешенно. По словам Николая Калинкина, председателя областного отделения общественной организации «Всероссийское общество охраны природы», идеальным местом для дачи являются Нижние Серги и Михайловск. «Запад и северо-запад Свердловской области относительно чист. Если уехать дальше Ревды и Первоуральска, приблизиться к Нижним Сергам, Красноуфимску, Шале, то там лучше. Южное направление в сторону Сысерти тоже относительно благополучно, там нет промышленности, воздух относительно чистый, много лесов», – советует эколог. Южное направление любимо большинством жителей столицы Урала. Эту информацию озвучили в салоне загородной недвижимости «Удача»: «Спросом пользуются два направления – Челябинский и Новомосковский тракты. Они более популярны, скорее всего потому, что считаются экологически чистыми (например, в Челябинской области много озер), а кроме того, по Челябинскому направлению больше всего предложений». На недельку, до второго… Аренда загородной недвижимости – интересное направление, которое абсолютно не развито в настоящий момент. Рынок недвижимости Екатеринбурга развивается и идет по пути становления рынков Москвы и северной столицы. Уже в ближайшее время рынок аренды «загородки» может принять цивилизованные формы: с регистрацией недвижимости на земельных участках придет страхование домов, что особенно актуально для деревянных построек. Эти факторы свидетельствуют о том, что уже в скором времени собственники смогут без страха сдавать дачи, а у арендаторов появится возможность снимать летние домики по приемлемым ценам.

Недоступная земля: 90 лет в очереди? http://nedv.info/articles/nedostupnaya-zemlya-90-let-v-ocheredi Анна Асташкина Дома, коттеджи Mon, 11 Jul 2011 03:53:32 GMT article

<img alt="Недоступная земля: 90 лет в очереди?" src="http://nedv.info/files/nedostup.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Закон о бесплатном выделении земли в Свердловской области вступил в силу в декабре 2009 года, однако ощутимых результатов до сих пор не принес. Эксперты называют его довольно слабой попыткой решить жилищную проблему. В одном только Екатеринбурге очередь за бесплатными участками на сегодняшний день насчитывает почти девять тысяч человек. Городские власти признают – закон спустили сверху, не создав условий для его реализации. Ждать бесплатной земли молодым и многодетным семьям в нынешних условиях придется порядка 90 лет. Кому земля? «В декабре 2009 года вступил в силу областной закон, который определил категории граждан, имеющих право на бесплатную землю для индивидуального жилищного строительства. Ничего кроме этих категорий закон не содержал. Муниципалитеты утверждали свои правовые акты, где регламентировали порядок предоставления участков. В Екатеринбурге такой документ был утвержден решением городской Думы и вступил в силу 25 мая 2010 года, – сообщает Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. – С этого момента комитет по жилищной политике принимает заявления и документы. Они рассматриваются комиссией под руководством первого заместителя главы города. На основании решения этой комиссии утверждается постановление администрации города о включении заявителя в очередь или об отказе в постановке». В соответствии со статьей 54-7 областного закона № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» получить бесплатную землю могут несколько категорий граждан. Это пострадавшие от радиационных аварий, обладающие внеочередным правом на участки; люди с ограниченными возможностями и военнослужащие, отслужившие более десяти лет, – они включаются в первоочередной список. А граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье; специалисты, работающие в сельской местности; многодетные и молодые семьи; одинокие родители; ветераны боевых действий – ставятся в очередь уже в общем порядке. Закон с момента принятия претерпевал различные изменения, но до сих пор остается несовершенным. «Выделение земельных участков молодым семьям и другим категориям льготников в порядке ст. 54-7 областного закона № 18-ОЗ – это слаборегламентированная и нормативно не проработанная на сегодняшний момент попытка решения жилищной проблемы, – считает Дмитрий Ситник, ведущий юрисконсульт группы компаний «Априори». – Первоначально гражданам предоставили право выбирать муниципальное образование, в котором они хотят получить земельный участок вне зависимости от прописки. Но 29.04.2011 г. в закон внесли изменения – теперь получить участок можно только в муниципальном образовании, на территории которого человек прописан. Таким образом в Екатеринбурге была создана очередь из более 7000 очередников со всей области». В законе появилось еще одно уточнение – «на день подачи заявлений». Касается оно прежде всего молодых супругов, которые до этой поправки в случае достижения 35-летнего возраста могли быть исключены из очереди. В целом процедура постановки на учет довольна проста – необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность и подтверждающий факт постоянного проживания на территории города, и документ, указывающий принадлежность к одной из категорий. Как отмечают в администрации, простота этой процедуры способствовала немалому увеличению числа очередников. «Население активно встает в очередь. По данным на 6 июля, с заявлениями обратились 11881 человек. В очередь поставлено 8700 человек. 171 из них – внеочередники, 3434 – первоочередники», – комментирует Елена Белюсова. Обещанного 90 лет ждут? С начала реализации программы – по итогам 2010 года – на всю очередь было выделено 100 земельных участков. По словам Андрея Чернышова, начальника отдела индивидуальной застройки МУ «Центр подготовки разрешительной документации для строительства», 67 из них находятся в поселке Исток и 33 участка – в селе Горный Щит (поселок Широкая Речка, Чкаловский район Екатеринбурга). Эти участки получили чернобыльцы, маяковцы и люди с ограниченными возможностями, составлявшие на тот момент верхушку очередников. Если ситуация не изменится, остальным ждать своего участка придется порядка 90 лет. Пока темпы реализации закона остаются на этом уровне – по итогам нынешнего года планируется выделить еще сотню участков в поселке Шабровский Чкаловского района города. В соответствии с положениями решения гордумы, выделенные участки сформированы для индивидуального жилищного строительства. Площадь их определяется в соответствии с правилами планировки территории и составляет порядка десяти соток. «Сформированным считается участок, схема которого утверждена, в отношении него проведены кадастровые работы, межевание. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, – поясняет Андрей Чернышов. – Выдается градостроительный план участка, в который включены технические условия на подключение к инженерным сетям. Фактически строительство сетей не осуществлялось. У города нет на это материальных средств». Средств на сети в городском бюджете нет, но есть в областном. Они заложены в областную целевую программу «Развитие жилищного комплекса Свердловской области на 2011–2015 годы». В ней есть пункт, предусматривающий в нынешнем году 395,2 млн рублей «на строительство объектов инженерной инфраструктуры государственной соб-ственности к земельным участкам, предназначенным для малоэтажной жилой застройки, находящимся в собственности юридических и физических лиц, в том числе к земельным участкам, выделенным для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 54-7 областного закона № 18-ОЗ». Эти деньги уже направлены на застройку планировочного района «Истокский» в Октябрьском районе Екатеринбурга, где реализуется коттеджный поселок «Южный». Очередникам в случае получения долгожданного участка в другом районе прокладывать сети придется за свой счет. «Основные коммуникации – электричество и газ. Если техусловия получены, то главный вопрос – где находятся линии электропередач и разрешенная точка подключения к ним, – объясняет Сергей Кремилин, специалист по недвижимости агентства недвижимости «Бриллиант». – Подключение «со столба» обходится человеку в среднем в 10 тысяч рублей. Для электрификации дома площадью 200–250 кв. м на материалы и работу придется потратить от 80 до 120 тысяч рублей. Подключение газа – около 1500 рублей за метр трубы (если по фасаду дома, понадобится примерно 20 метров), монтаж счетчика 3–5 тысяч. Если основная газовая труба далеко – метров 200–300 – необходимо учитывать длину трубы, которую нужно будет тянуть. Получается, стоимость увеличится на 450 тысяч рублей. Но в дальнейшем человек может извлечь из этого выгоду – если он сам все оплатил, то к этой трубе без его разрешения никто подключаться не может». Еще момент – подоходный налог, который очередникам необходимо будет заплатить после получения земли. Свердловские парламентарии уже подготовили проект изменений в федеральное законодательство, по которым может быть снижена налоговая нагрузка на будущих владельцев бесплатных участков. Однако эксперты подчеркивают, что категории граждан, имеющих право на бесплатную землю, чаще всего не обладают средствами на проведение коммуникаций и дальнейшее строительство. Поэтому самый предсказуемый вариант – последующая реализация этих участков – только уже по рыночной стоимости. Для многих из очередников это может быть единственной возможностью действительно улучшить свои жилищные условия. Тем более что закон такое дей-ствие не запрещает. «Разрешенное использование (под индивидуальное жилищное строительство) ограничивает только возможность использования земельного участка, но не возможность распоряжения им, – комментирует Дмитрий Ситник. – Содержание права собственности установлено ГК РФ. Гражданское законодательство относится к исключительной компетенции РФ (ст. 71 Конституции РФ). Таким образом, ограничение возможности распоряжения (в т.ч. продажи) земельного участка, предоставленного в собственность граждан пусть даже и бесплатно, не может быть произведено на областном уровне и потребует внесения изменений в ГК РФ. И средства от продажи граждане могут потратить на улучшение своих жилищных условий, что соответствует целям ст. 54-7 закона № 18-ОЗ». Однако именно разрешенное использование может стать причиной потери полученного участка. «В соответствии со статьей 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Таким образом, предоставленный участок может быть изъят у собственника в судебном порядке», – дополняет Дмитрий Ситник.

Станет ли Екатеринбург малоэтажным? http://nedv.info/articles/stanet-li-ekaterinburg-maloetazhnym Анна Асташкина Город Mon, 11 Jul 2011 03:46:46 GMT article

<img alt="Станет ли Екатеринбург малоэтажным?" src="http://nedv.info/files/eburg_malostage.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px 15px 5px 0px; border-style: solid; margin: 5px; float: left;" />Приоритет малоэтажного строительства сегодня декларируется на всех уровнях власти. Только в уральской столице, согласно Стратегическому плану развития города, к 2025 году соотношение между строительством малоэтажного и высотного многоквартирного жилья должно составить пропорцию 35% и 65% соответственно. Уже в нынешнем году заявлен ввод 300 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья. Однако еще год назад отдельными экспертами высказывалось мнение, что в Екатеринбурге такое строительство возможно только на словах. Изменилась ли сейчас эта ситуация, и чувствуют ли на деле застройщики административную поддержку? Битва за покупателя «Сегодня в окрестностях Екатеринбурга на различных стадиях реализации проектов находится более 85 организованных коттеджных поселков, что создает среди них уже достаточно острую конкуренцию за потребителя. По географии распределения поселков по территории города и пригородов лидируют направления: Тюменское (≈31%), Челябинское (≈15%) и Пермское (≈14%)», – говорит Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес». При этом рынок малоэтажного строительства в Екатеринбурге и окрестностях только выходит из кризиса, подчеркивают эксперты. «Если мы говорим о коттеджных поселках, то этот рынок начал активно развиваться перед кризисом 2008 года, но доступного жилья на нем было крайне мало. Задачей большинства застройщиков было минимизировать затраты и получить максимальную прибыль, – рассказывает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». Сегодня проекты, замороженные на кризисный период, начинают возрождаться. Девелоперы учли допущенные просчеты, которые не позволили им совершать продажи в кризисный период, и провели реконцепцию своих проектов. При этом сказать, что они стали значительно доступнее для широкой массы покупателей, невозможно». «В последние два года кардинально изменились потребности потенциальных клиентов этого сегмента жилой недвижимости. Сейчас происходит формирование основных требований к домам, участкам, инфраструктуре поселков. Новые поселки планируются уже с учетом этих требований», – комментирует Алексей Гущин, генеральный директор УК «AVS Девелопмент». Уровень проработки концепций у большинства коттеджных поселков остается достаточно низким. «Девелоперы данных поселков не понимают, что именно в концепции и лежат основные возможности поселка по повышению своей конкурентоспособности. Кроме того, имеющиеся концепции часто «оторваны» от интересов потребителя, – отмечает Александр Засухин. – По позиционированию коттеджных поселков по-прежнему доминируют поселки бизнес-класса (≈54% по четырехзвенной системе классификации коттеджных поселков консалтинговой компании «Урал-Гермес»). Спрос на поселки экономкласса в 2–3 раза превышает предложение (≈26%)». При этом городская администрация сообщает, что предпосылки для реализации грандиозных планов по застройке Екатеринбурга малоэтажным жильем уже закладываются. В нынешнем году будет введено 300 тысяч квадратных метров такого жилья. «У нас сейчас в строительстве одновременно находится 26 поселков. Самые разные – начиная от Карасьеозерского-2 до Малого Истока, Светлореченского, – говорит Владимир Крицкий, замглавы администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. – Под социальные программы идет Светлореченский. Помимо этого мы строим трехэтажный дом по улице Молочной в Малом Истоке, который пойдет под переселение из аварийного жилья – тоже по социальным программам. Все остальное – обычное малоэтажное жилье. Мы не говорим, что это все социальное жилье». Действительно, большая часть заявленных площадей возводится застройщиками на собственные средства. В формате частно-государственного партнерства в Екатеринбурге реализуется только поселок Светлореченский – по цене 30 тысяч за квадратный метр для молодых семей и порядка 45 тысяч – для всех остальных. О доступности такого жилья «Недвижимость» в этом году уже писала (см. «Недвижимость» № 17. – Прим. ред.). Кроме Светлореченского большие надежды городскими властями возлагаются на проект «Медный-2». «Последние три года все силы тратили на то, чтобы разработать проектную документацию. Мы будем его позиционировать в дальнейшем как поселок, который будет строиться под социальные программы», – подчеркивает Владимир Крицкий. Эксперты высказывают предположения о возрождении проекта «Зеленая долина» в Березовском, который должен был стать показательным районом с доступным малоэтажным жильем. Сейчас в этом районе строятся и другие коттеджные поселки. Один из них – «Александровские пруды», возведением которого занимается компания «AVS Девелопмент». По словам Алексея Гущина, отношения к «Зеленой долине» этот проект не имеет и подпадет ли жилье в нем под категорию «доступного», пока неизвестно. «Сейчас совместно с международной консалтинговой компанией начат проект по разработке стратегии развития этого участка. На основании полученной концепции станет понятно, какой вид жилья там будет возводиться», – говорит он. В настоящий момент участники рынка сходятся в том, что в Екатеринбурге и его окрестностях наблюдается дефицит доступного и комфортного жилья. «Кроме небольшого показательного поселка Светлореченский пока никаких других примеров привести не получается, – комментирует Ирина Сангалова. – Таковым в средствах массовой информации позиционировался поселок «Галактика». Он, может быть, и стал комфортным, но вот доступным – большой вопрос. Малоэтажное строительство в коттеджных поселках как было недоступно большинству граждан, так таковым и остается». «Светлореченский, по сути, имиджевый проект – привлекаются подрядчики, которые выполняют определенные виды работ, но заказчиком выступает структура администрации. Застройщики, которые получают землю на торгах, государственной помощи в виде сетей не имеют. По крайней мере, я сегодня таких примеров не вижу», – объясняет Павел Маслихин, заместитель директора ГК ЦН «Северная казна». Именно подведение сетей участники рынка называют одной из основных проблем, тормозящих развитие малоэтажного строительства. Две беды? На решение этого вопроса в Свердловской области направлена целевая программа «Развитие малоэтажного строительства в Свердловской области» на 2011–2015 годы». Область берет на себя софинансирование создания коммунальной инфраструктуры на землях под массовую малоэтажную застройку. За счет этого цена построенного жилья не должна превышать 20 тысяч рублей за квадратный метр. Предусмотренный объем финансирования программы из средств областного и местных бюджетов – 2 млрд 880 млн рублей. На 2011 год заложено порядка пятисот миллионов рублей. Как сообщили в министерстве строительства и архитектуры Свердловской области, для распределения этих средств проводился конкурсный отбор инвестиционных проектов. По его итогам 103 миллиона направлено на застройку микрорайона Южный в Октябрьском районе Екатеринбурга, где предусмотрено строительство 50 жилых домов общей площадью 15 тыс. кв. м в нынешнем году. И 143 домов общей площадью 52,2 тыс. кв. м в следующем. Как говорится в сообщении мин-строя, министерством экономики проведен второй конкурс инвестиционных проектов малоэтажной жилой застройки для предоставления субсидий в 2011 году. В нем победил коттеджный поселок «Березовая роща» (г. Полевской). Этот проект предусматривает строительство 294 коттеджей общей площадью 45,9 тыс. кв. м. Планируемый объем финансирования на строительство объектов электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и транспортного обеспечения к поселку – порядка 330 миллионов рублей. Почувствовать на себе такую поддержку могут только проекты массового малоэтажного строительства. Для застройщиков, воплощающих менее масштабные идеи, проблемы подведения сетей и дорог остаются все так же актуальными. Решают они их за свой счет, соответственно и снижения стоимости такого жилья ждать вряд ли стоит. «Если застройщик все делает сам, он хочет заработать и дешево продавать не будет. Хороших участков сейчас не так много. И нужны застройщики, которые были бы готовы взять на себя весь комплекс проблем и тащить их до конца, – комментирует Николай Зеленин, директор компании «Центр малоэтажного строительства». «Основная затратная часть – прокладка коммуникаций, дороги, благоустройство, а не само строительство домов. И Светлореченский за счет этого выиграл. То же самое можно говорить о Медном-2. Об Истоке, где областная администрация планирует большую застройку», – говорит Татьяна Рогацкина, руководитель отдела продаж Центра хорошего жилья «ЕкаДом». «Если эти проблемы будет решать любой уровень – городской, областной, люди будут потихоньку двигаться в индивидуальное жилье. Если же не будет – люди решат его самостоятельно, как смогут, – это будет хаотичное развитие. Что у нас и было до последнего времени», – поясняет Павел Маслихин, отмечая, впрочем, наметившуюся на сегодняшний день положительную тенденцию симбиоза бизнеса и власти. «Тот же проект Светлореченский финансируется не только городом. Город вкладывает в сети, а бизнес – в дома. Но при этом город диктует условия по цене и по объему. Все, что застройщики построили свыше, они реализуют на свободном рынке. В целом опыт создания таких проектов интересен, потому что разово создается целый поселок – большая площадь жилья, куда можно людей заселить», – дополняет П. Маслихин. Среди других проблем, отделяющих Екатеринбург от «малоэтажной мечты», эксперты называют недостаточную развитость транспортной инфраструктуры, отсутствие доступной ипотеки на рынке коттеджного жилья, желание большинства девелоперов сохранить докризисные уровни прибыли и административные барьеры. Отмечая наметившуюся положительную тенденцию в развитии малоэтажного строительства в Екатеринбурге, участники рынка сходятся во мнении, что только при решении всего комплекса проблем этот процесс будет организованным и массовым. «Согласно социологическим опросам, в Екатеринбурге около 60% жителей хотели бы жить в коттеджах», – приводит данные исследования компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. Однако на сегодняшний день человеку со средним достатком, решившему поменять квартиру на дом, не отказываясь от привычных условий жизни, поехать особо некуда. Остается надеяться, что к 2025 году ситуация на рынке кардинально изменится. Исключать возможность такого события нельзя, основываясь даже лишь на математической теории вероятности.

Нюансы нового закона http://nedv.info/articles/nyuansy-novogo-zakona Евгения Курмачева Жилая недвижимость Mon, 11 Jul 2011 03:40:53 GMT article

<img alt="Нюансы нового закона " src="http://nedv.info/files/legal.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />22 июня Областной думой законодательного собрания Свердловской области был принят закон1, благодаря которому у обманутых дольщиков появится возможность получить жилье. Раньше дольщикам, чья строительная компания обанкротилась, а земельный участок был реализован с торгов, оставалось лишь смириться с судьбой. После вступления в силу закона банкротство застройщика станет обычной практикой – граждане, инвестировавшие деньги в строительство многоквартирного дома, будут добровольно банкротить недобросовестных застройщиков, чтобы попасть в программу государственной поддержки. По предварительным подсчетам дольщики с 15 строительных площадок будут добиваться банкротства строительных компаний, которым доверили деньги для строительства квартир. Эксперты рынка недвижимости и сами дольщики дали оценку новому закону. Эксперты сходятся в том, что принятие закона позитивно отразится на рынке недвижимости: «Данный закон имеет центральную направленность – защита пострадавших граждан. Мы как участники рынка приветствуем его принятие, поскольку он позволяет рынку стать более цивилизованным», – говорит Ярослав Замашной, генеральный директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом». Однако риэлторы отмечают, что в проекте закона есть «тонкие» места. По мнению Татьяны Деменок, директора ГК ЦН «Северная казна», одним из слабых мест является то, что он будет защищать только тех дольщиков, которые были обмануты до его принятия. «Если завтра кто-то пострадает, то на помощь нашего правительства, в рамках данного закона, уже рассчитывать не придется. По-моему, это существенная ошибка, которую нужно исправлять. Я не говорю, что нет других механизмов контроля со стороны государства за привлечением денег физических лиц на строительство квартир. Но если уж принимается закон, пусть и на уровне субъекта Федерации, наверное, он не должен быть кратко-срочным, – считает Татьяна Деменок. Эксперт видит еще одну юридическую тонкость закона: «Не определен или определен некорректно алгоритм взаимодействия «обманутого дольщика» с новым застройщиком в части гражданских, финансовых и налоговых правоотношений. Если новый застройщик заключает с «обманутым дольщиком» дополнительное соглашение или новый договор долевого участия, у него возникает обязанность при расторжении такого договора дольщиком вернуть деньги, которые он не принимал». Закон коснется лишь тех дольщиков, чей застройщик потерял площадку под строительство и является банкротом. Под его действие подпадает небольшая часть инвесторов. Впрочем, и те, кто попадает по формальным признакам, тоже выражают опасения: «В законопроекте в качестве условия включения в реестр значится вступление в законную силу постановления суда по уголовному делу, где дольщики признаны потерпевшими. Что касается нашего кооператива, то следствие по уголовному делу шло три года, а суд – год, и не ясно, когда он закончится. Если это требование войдет в закон, то все дольщики, пострадавшие от деятельности Уральской инвестиционно-строительной корпорации, не попадут под действие закона», – рассказала Нина Смольникова, пострадавшая дольщица ЖСК «Лазурный». Обманутые дольщики будут пересчитаны и включены в реестр, после чего будут переданы новому застройщику посредством аукциона. Между строительными компаниями будет идти торг за то, кто больше квадратных метров предоставит дольщикам, взамен чего они получат бесплатный земельный участок. Владимир Коньков, депутат Свердловской областной Думы, считает, что застройщики в очередь за такими объектами стоять не будут. Ирина Скачкова, дольщица компании «Новый град», также выражает опасение, что застройщикам будет не выгодно это предложение: «Строительным компаниям, на мой взгляд, нет особенной разницы: получить земельный участок за деньги или за дольщиков. С дольщиками сложнее взаимодействовать: с каждым нужно договориться, подписать договор. Это самый животрепещущий вопрос, я задавала его председателю правительства. Еще меня интересует, готов ли город Екатеринбург отдавать площадки таким образом? Я ответов не услышала». Строительные компании относятся к такому предложению настороженно, говорят, что каждый случай необходимо внимательно изучать: «Наша компания пока не рассматривает возможность участия в проекте. Это должны быть фирмы с большим оборотным капиталом, а в нашем городе таких единицы. Не все фирмы будут браться за объекты, которые брошены другими строительными компаниями», – заявил Владимир Шулев, директор строительной компании ООО «Индустрия». Еще одна сложность – предоставление земельных участков под строительство, которых в Екатеринбурге не так много. «Выделение земельных участков будет происходить по аналогии с тем, как этот вопрос решается в Москве. Если вернуться к реальности, то такого количества земельных участков у города нет. Также не понятно, как решать вопрос с теми дольщиками, которые оплачивали квадратные метры в центре города, а земельный участок под застройку новому застройщику передадут в спальном районе», – говорит Владимир Коньков. Эксперты считают, что не ясно, когда заработает новый закон – сроки не обозначены: «Закон закладывает механизм того, как обманутые люди могут получить свои квартиры. Но в этом законе, на мой взгляд, есть существенный недостаток – он не устанавливает каких-либо сроков. Я боюсь, что реализация этого закона может затянуться на неопределенное время. Однако дольщикам проще добиться, чтобы заработал закон. До принятия этого закона было не понятно, кому звонить и куда обращаться со своей бедой. В этом смысле помощь оказана большая», – подводит итог дольщица «Нового града».

Кого из обманутых дольщиков защитит закон? http://nedv.info/articles/kogo-iz-obmanutyh-dolshikov-zashitit-zakon Евгения Курмачева Жилая недвижимость Thu, 07 Jul 2011 06:05:32 GMT article

<img alt="Кого из обманутых дольщиков защитит закон?" src="http://nedv.info/files/obman_dolschiki.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Принятый закон не является универсальной панацеей для всех дольщиков. Под действие закона попадает лишь четверть всех инвесторов, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов и не получили жилья. Сегодня далеко не все пострадавшие от недобросовестных застройщиков понимают, кому из них поможет государство и как будет действовать защитный механизм. О специфике недавно принятого закона журналу «Недвижимость» рассказал советник председателя Правительства Свердловской области Дмитрий Нисковских. – В законе не дается определения понятия «обманутые дольщики». В четвертой статье законопроекта закрепляются характеристики, которым нужно соответствовать, чтобы попасть в реестр «обманутых»: должна отсутствовать площадка для строительства, а застройщик обанкрочен. Дмитрий Андреевич, почему закон коснется малой части пострадавших вкладчиков? – В связи с требованием Федерального законодательства у дольщика есть право требовать возврата уплаченных денежных средств и выплату неустойки, если обязательства строительной компании не выполнены. Существуют механизмы взыскания средств: у дольщика есть право обратить взыскание на то имущество, которым располагает застройщик. Необходимо обратиться в суд, прийти с исполнительным листом в службу судебных приставов, которые накладывают арест на счета компании. В случае если возврат средств не происходит в установленный законом срок, подается иск на банкротство компании. Если в результате проведения всех процедур дольщик не получает денег и выработаны все способы правовой защиты, то тогда он подпадает под вышеназванный закон. – Сколько дольщиков попадает под действие закона? Получается, что жилой комплекс, на строительство которого средства физических лиц привлекала компания «Новый град», не подпадает под его действие. – По нашим подсчетам под действие закона подпадает 15 тыс. м2 ранее оплаченных площадей и порядка 500 дольщиков. В эту категорию войдут граждане, которые вложили в компанию «Спецпромцентр» (земельный участок на ул. Красных Командиров – Донского – Лобкова). Два этажа кирпичного многоквартирного дома являются самовольной постройкой, а застройщик проходит по делу о мошенничестве в качестве обвиняемого. Сюда же будут отнесены дольщики со всех проблемных объектов СК «Уральский инвестиционно-строительной корпорации». Также мы считаем, что действие закона распространится на тех граждан, у застройщиков которых прокуратура оспорила в суде законность выделения земельных участков. Там, где были созданы кооперативы граждан, не сумевшие вернуть свои денежные средства, так как застройщик потерял участок под строительство. Например, компания «ГазУралТрейд». Вскоре будет судебное заседание по обжалованию решения арбитражного суда по расторжению договора аренды земельного участка. Если суд примет решение не в пользу пайщиков ЖСК «Кольцовский», то группа дольщиков жилищно-строительного кооператива «Кольцовский» окажется в зоне действия этого закона. Возможно, в эту категорию войдут и дольщики из других городов, например, в Первоуральске есть ряд проблемных объектов. – Как выходить из этой ситуации пострадавшим вкладчикам, если они не попадают под действие закона? – Координационная комиссия, которая работает в Правительстве Свердловской области, ставит перед собой задачу завершить строительство всех объектов, для реализации которых есть земельные участки. Фактически нет ни одного объекта с минусовой рентабельностью. Ни одна строительная площадка не была доведена до такого состояния, при котором невозможно было бы привлечь туда нового инвестора. Даже «недострой» компании «Новый град» рассматривается как инвестиционный проект, но с участием государства в виде уставного капитала САИЖК. Все остальные проблемные площадки застраиваются. Где-то есть определенные шероховатости, связанные с решением юридических вопросов. По нашим подсчетам, в Свердловской области существует 30 проблемных строительных площадок. На 13 объектах работа уже возобновлена. В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию еще пяти (четыре жилых дома микрорайона «Европейский» – строительная компания ООО «Алмаз»; ТСЖ «Высокий берег»; третья очередь жилищного комплекса ЗАО «Домострой» – 5–9-этажный жилой дом; пятиэтажный жилой дом в Красноуфимске; 16-этажный жилой дом ООО «УК «Главсредуралжилстрой» в Первоуральске). – Как будет организована процедура «передачи» обманутых дольщиков новому застройщику, и как много, на ваш взгляд, строительных компаний, готовых принять на себя такие обязательства? – Существует общий порядок получения земельных участков и недостроенных объектов – аукцион. Механизм, который предусмотрен в законе, следующий: земельный участок будет оценен с точки зрения землепользования и градостроительных норм – сколько кв.м можно построить на этом участке, будет учтена этажность, плотность застройки. Данный участок будет выставляться на конкурсной основе. Далее будет определено минимальное количество квадратных метров за этот участок, которые застройщик должен предоставить гражданам из реестра, и кто из застройщиков предложит большее количество кв.м за данный земельный участок, тот и его получит. – Многие ли компании готовы торговаться за объекты с обременениями? – Предоставляемые земельные площадки – это денежные средства, фактически, это актив, который государство распределяет на аукционе. Застройщикам проще платить за площадку под строительство не деньгами, потому что они нужны в качестве оборотных средств для строительства, а квадратными метрами, возможно, теми, которые построены ранее. Данный закон приемлем для серьезных строительных компаний и крупных инвесторов, которые уже реализуют какие-то проекты и имеют активы, которые им нужно реализовывать. Летом, например, спрос на недвижимость падает. – Найдется ли у города необходимое количество земельных участков? Многие строительные компании сетуют на дефицит площадей для застройки в Екатеринбурге. – У застройщиков есть такая проблема. Естественно, им хочется получить земельные участки в центре города, где цена квадратного метра высокая. Там сейчас другие сложности: обременение – расселение аварийного жилья. Поэтому доступных земельных участков в Екатеринбурге для застройщиков мало, но все-таки они есть. Возможно, что передаваться будут участки, которые были подготовлены под строительство другими застройщиками, но изъяты прокуратурой. На сегодняшний день они являются свободными и могут попасть под этот закон. – В какие сроки закон будет реализован? В теле закона о них ничего не сказано и дольщики выражают опасение, что вопрос предоставления жилья затянется на неопределенный срок? – Работа по данному закону начнется с августа, к этому сроку мы планируем подготовить все подзаконные акты. До конца 2011 года должен быть сформирован весь реестр дольщиков, начнется активная работа. Все зависит от того, насколько оперативно и компетентно сами дольщики будут предоставлять документы, так как закон носит заявительный характер. – В законе закреплено, что в реестр можно включить сведения только об одном объекте недвижимости. Почему было принято такое решение? – Закон носит социальный характер и направлен на обеспечение конституционных прав граждан на жилище. Не нужно подменять механизм социальной защиты защитой инвесторов, для которых это – способ заработать. В исключительных случаях эти вопросы будет рассматривать экспертная комиссия, в состав которой возможно войдут и представители инициативных групп обманутых дольщиков. – Инвестирование в строительство по-прежнему остается рискованной операцией. В законе сказано, что под его действие попадают те дольщики, чьи средства были привлечены до вступления в силу закона. Что будет с теми, кто столкнется с этой проблемой позже? – По нашим данным этот закон будет в основном решать вопросы тех граждан, которые заключали договоры до принятия Федерального законодательства о долевом строительстве. 214-ФЗ предусматривает механизмы защиты, в том числе со стороны государства: начиная с регистрации договора о долевом строительстве, отчета строительной компании о целевом использовании денежных средств, заканчивая механизмом банкротства и реализацией залогов в виде земельного участка. Если человек хочет купить жилье – есть готовое или квартиры в домах на этапе ввода в эксплуатацию. Нужно разумно инвестировать, каким-то образом страховать свои риски, в том числе путем выбора строительной компании. – Если бы этот вопрос был настолько очевиден, то, вероятно, проблема не достигла бы такого масштаба. Какой компании можно доверять? – Рынок строительных компаний Екатеринбурга не такой большой. Основные застройщики, которые реализуют проекты и имеют плечо в виде банковского кредитования, известны. Министерство строительства и Администрация города Екатеринбурга могут сказать о тех объектах, которые наверняка будут достроены. Стремиться нужно к тому, чтобы объектов долевого строительства в классической схеме было как можно меньше, чтобы участвовали банки – реализовывались схемы фондирования. С точки зрения безопасности у этого способа инвестирования гораздо больше прозрачности во взаимоотношениях и гарантий того, что объект будет достроен. Кроме того, необходимо развивать ипотечное кредитование – делать его более доступным, чтобы у граждан была возможность покупать готовые объекты.

Риэлтор по рекомендации http://nedv.info/articles/rieltor-po-rekomendacii Анна Асташкина Жилая недвижимость Thu, 07 Jul 2011 04:45:10 GMT article

<img alt="Риэлтор по рекомендации" src="http://nedv.info/files/rielt_recommend.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Она несколько раз кардинально меняла направление своей жизни. И сейчас, пройдя путь от воспитателя в детском саду до генерального директора собственного агентства недвижимости, понимает, что сложила все «пазлы» своей истории воедино. И нашла любимую работу. Педагогический опыт сказывается до сих пор. Наталья Котова, генеральный директор ООО «Центр Недвижимости «Мир бизнеса», относится к клиентам как к детям, помогая им сориентироваться на рынке недвижимости. – Сейчас я понимаю, что весь мой путь до агентства недвижимости мне очень помогает. Хотя раньше и подумать не могла, для чего именно все эти знания пригодятся. Я родом из Озерска Челябинской области. После окончания школы подруга уговорила поступать в училище на факультет дошкольного воспитания. И начался мой путь по карьерной лестнице – сначала воспитателем, преподавателем ИЗО, потом старшим воспитателем. Работая, параллельно заочно училась в УрГПУ. Сегодня это помогает мне понять психологию клиентов и сотрудников. А тогда я и работала, и училась. И однажды поняла, что нужно что-то менять. Позвонил мой муж Александр, который тогда учился здесь, в Екатеринбурге, и сказал: «Жилье есть, работу тебе нашли, завтра жду тебя в Екатеринбурге». Я собрала вещи и буквально за один день переехала. В Екатеринбурге моя жизнь резко изменилась. Новая работа была полной противоположностью прежней – бухгалтер в строительной компании. Сначала всю бухгалтерию я прошла на практике, а потом пошла учиться по Президентской программе в УрГЭУ. И снова «пазлы» сложились: сегодня я могу в своем бизнесе сама вести бухгалтерию, сама просчитывать прибыль и убытки (при этом бухгалтер у нас есть). Но и здесь в какой-то момент я сказала: спасибо, выросла у вас. И ушла. Стала заниматься бухгалтерской работой на дому, но оставалось много свободного времени. Так случилось, что за время жизни в Екатеринбурге наша семья поменяла несколько квартир. И каждый раз нам помогало агентство недвижимости, организованное семейной парой. И у меня появилось желание узнать этот бизнес изнутри. Они взяли меня агентом по недвижимости. И я подумала: будет основная работа – бухгалтерия, а недвижимость – хобби. Через какое-то время недвижимость превратилась в основную деятельность, а бухгалтерия – в хобби. Это был 2005 год. Мне всегда нужно большее. И я всегда говорила, что у меня будет собственное агент-ство недвижимости. В 2007 году мы с мужем открыли свой «Центр Недвижимости «Мир бизнеса». – Насколько я понимаю, сейчас на рынке недвижимости Вы занимаетесь почти всем? – Да, у нас нет конкретной специализации. Дело в том, что агентство открылось 20 июня 2007 года, а в 2008–2009 годы сложилась известная ситуация в стране и мире. И мы не стали искать, какую нишу занять. Мы хватались за все. Когда растешь от новичка до специалиста, то уже сам определяешь, какое направление нравится. Сложностей это нам не создает, а наоборот – поднимает профессиональный уровень. Мы можем давать консультации по разным вопросам. У нас нет узкой специализации, есть большая направленность наших сотрудников. – Есть ли особые требования к таким специалистам? Важна ли начальная подготовка? – Дело в том, что мне важно в людях их желание работать, зарабатывать и развиваться. Все остальное – в процессе. Все равно лучше, чем на практике, теорию не выучишь. Я ведь сама сначала отработала год в агентстве недвижимости. И только после этого стала изучать теорию, чтоб сложить все воедино и сдавать экзамен на агента недвижимости. Такой подход облегчает его сдачу, потому что на практике много ситуаций, которые друг на друга не похожи. И каждый клиент – это новая история. К каждому нужно найти свой подход. Это то же самое, что с маленькими детьми – каждому нужно помочь достичь своей цели. Хотя клиент изменился – стал более грамотным. Подход к сделкам стал другой. Сейчас у него есть свое мнение, есть определенные знания. Их нужно просто направить, сопроводить человека. Конечно, до сих пор у людей есть страх «черных риэлторов». На это мы всегда говорим: а почему не вспоминают «черных нотариусов», «черных юристов»? И поэтому на сегодняшний день мы не даем много рекламы о себе – работаем по рекомендациям. Новый клиент идет к нам уже с доверием, зная, что услуги ему окажут квалифицированно. – На Ваш взгляд, сейчас доверие к риэлторам растет? – Изменилась сама ситуация по сделкам. Есть контроль. Есть Уральская палата недвижимости, которая организовала риэлторов. Ни в одном другом регионе такого нет. Все договоры носят эксклюзивный характер – не будет один и тот же объект продаваться в нескольких агентствах. Если он выставлен дважды, встает вопрос, с кем заключен договор. У нас в Свердловской области самый большой процент выставления объектов именно через риэлторов. Вспоминаю, когда я сама начинала, почти половину объектов недвижимости выставляли собственники. На сегодня это большая редкость. Люди стали доверять специалистам по недвижимости. А с профессионалами мы разговариваем на одном языке. Если человек действует сам, у него возникает очень много вопросов, которые для него важные, а для нас – пройденные и знакомые. Многие почему-то думают, что риэлтор – это тот, кто подготавливает документы для сделки и знает, где и в каком «окне» необходимо вовремя эти документы сдать. Оформление и подготовка пакета документов к самой сделке занимает 10–15 % от той работы, которая не на поверхности. Самое главное для специалиста по недвижимости – максимально точно выполнить задачи, поставленные клиентом, интересы которого он представляет, и учесть все вопросы и пожелания встречной стороны сделки. И достигается это только практикой. А именно общением – с клиентами, со встречными специалистами по сделке, с сотрудниками финансовых организаций, юристами и т.д. Еще одно заблуждение – человек считает, что чем большему количеству риэлторов он предложит свой объект, тем быстрее его продаст. Представьте такую картину: человек заходит в парикмахерскую и говорит: «Кто подстрижет меня лучше всех – тому я и заплачу»! – Может быть, дополнительного урегулирования риэлторской деятельности и не нужно? – Раньше деятельность была лицензированной, в настоящее время лицензии не требуется. Хотя многие клиенты до сих пор спрашивают, есть ли она у нас. В России пока нет даже профессии «риэлтор», она не зарегистрирована официально. Но в этом направлении уже есть прогресс. Обсуждение законопроекта о риэлторской деятельности говорит о том, что государство этот процесс контролирует. Как только будет принят закон, все компании, пришедшие в недвижимость всерьез и надолго, будут до него дотягиваться – исполнять все то, что там написано. Наша область, в принципе, уже работает по этому законопроекту. Для нас он ничего не изменит. Закон нужен для того, чтобы подтянуть остальные регионы. – Вы говорите о высокой степени грамотности и самостоятельности людей в области недвижимости. Почему же они все равно идут к риэлторам? – Причин несколько. Во-первых, экономия времени и нервов. Во-вторых, сейчас на рынке предлагают такие продукты, как материнский капитал, ипотека, военные и жилищные сертификаты. И их становится все больше. В каждом есть свои нюансы. Приведу пример. В конце прошлого года к нам обратился человек, которому стал интересен наш объект – двухкомнатная квартира на первом этаже – для личной предпринимательской деятельности. Чтобы приобрести эту квартиру, клиент обратился к нам с просьбой продать свою однокомнатную квартиру. Она не была единст-венным местом проживания семьи, и, на первый взгляд, сделка обещала быть простой. Уточнив, каким образом человек оплачивает этот долг, простая сделка перестала быть таковой – долг был погашен материнским капиталом. После многочисленных консультаций с партнёрами, юристами УПН, другими агентствами мы пришли к выводу, что лучший способ проведения такой сделки – наделение долями в этой квартире детей клиента через договор дарения. Этот этап мы проходили в связи с нотариальным обязательством перед Пенсионным фондом, в соответствии с которым необходимо было наделить детей собственностью в данной квартире. Второй этап сделки – оформление в органах опеки разрешения на продажу этой квартиры. Для этого дети были наделены собственностью (с улучшением жилищных условий) в той квартире, где семья проживает сейчас. И только в этом случае, продав однокомнатную квартиру и добавив денег, наш клиент купил двухкомнатную квартиру на первом этаже. Первоначально планировалось на сделку две недели, но на практике оказалось, что весь процесс занял почти три месяца. Но мы выбрали именно этот долгий путь, чтобы у покупателя в будущем не было проблем. Мы считаем, умение предвидеть события, чтобы максимально обезопасить своих клиентов, – и есть профессионализм. – Охватывая почти все направления на рынке недвижимости, чувствуете ли Вы конкуренцию? – Конкуренция есть всегда. В один Новый год я сказала своим сотрудникам: кризис мы пережили, значит, будем жить дальше. Потому что многие агентства в это время закрылись. А у нас очень много планов. Мы продолжаем путь к своим целям.

Вредно ли жить в Екатеринбурге? http://nedv.info/articles/vredno-li-zhit-v-ekaterinburge Евгения Курмачева Город Thu, 07 Jul 2011 04:41:19 GMT article

<img alt="Вредно ли жить в Екатеринбурге?" src="http://nedv.info/files/eburg_vredno.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В начале этого года все средства массовой информации облетела новость о том, что Екатеринбург признан наи-более подходящим для жизни городом России. Рейтинг был составлен Центром стратегических исследований компании «Росгосстрах» на основе анализа множества характеристик, в частности экологии. По мнению чиновников, экология стала лучше, благодаря тому, что многие заводы на территории города перестали функционировать. Экологи дают иную оценку. По результатам мониторинга, проведенного в мае Всероссийским обществом охраны природы, Свердловская область вошла в число худших регионов России по экологии. В опубликованном отчете сказано, что экологическая ситуация в Свердловской области крайне неблагоприятна. Даже в Челябинской и Тюменской областях дела обстоят лучше. Председатель областного отделения общественной организации «Всероссийское общество охраны природы» (ВООП) Николай Калинкин считает, что рейтинг не совсем корректен. Возможной причиной могло послужить то, что местное отделение ВООП отправило в Москву свежие данные о состоянии окружающей среды, тогда как из других областей информации не поступило и, вероятно, были использованы старые сведения. Однако эколог полагает, что это не может быть поводом для оптимизма – экология города год от года становится только хуже: «Количество автомобилей увеличивается, а зеленый массив города сокращается. В Свердловской области есть все виды промышленности, которая только существует: металлургическая, химическая, атомная энергетика, машиностроение и т.д. Но наибольший вред приносит автотранспорт, а не промышленные объекты. Доля загрязнения воздуха автотранспортом составляет более 70 %. Особенно это неблагоприятное воздействие сказывается на детях и беременных женщинах». Председатель комитета по экологии и природопользованию администрации г.Екатеринбурга Сергей Архипов говорит, что больших проблем с экологией он не видит: «Екатеринбург единственный из городов-миллионников, который имеет зеленое кольцо – мы окружены лесами, разрывов почти нет. Такого нет ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге, ни в Новосибирске, ни в Казани, ни в Саратове, нигде! Нам завидуют. В жилых районах города есть парки, скверы, лесные массивы. Есть проблема – большое количество автотранспорта, но, поймите, город не виноват в том, что у нас автотранспорт использует двигатели не 4-го поколения, а 3-го, и даже 2-го. В нашем городе нет предприятий, которые прямо воздействуют на жителей. Прямо – нет, косвенно – да. Косвенно на нас действует и Фукусима. В центре города было очень много предприятий, но на сегодняшний день большинство из них перенесено или закрыто. Например, подшипниковый завод № 6, ОЦМ (ОАО «Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов», – прим. ред.). По крайней мере, наиболее вредные производства закрылись». Однако в Концепции экологической безопасности Свердловской области на период до 2020 года (далее – Концепция)1 сказано, что порядка 70% населения области проживает в условиях превышения предельно допустимых концентраций по содержанию токсических веществ в воздухе. Наиболее загрязненный воздух в Екатеринбурге, Верхней Пышме, Первоуральске, Ревде Нижнем Тагиле, Каменск-Уральском, Красноуральске, Серове, Краснотурьинске, Полевском и Реже. «Факторы среды обитания оказывают негативное воздействие на уровень популяционного здоровья населения, распространенность болезней органов дыхания и системы кровообращения, онкологическую заболеваемость, заболеваемость органов пищеварения и мочеполовой системы, врожденные пороки развития, общую смертность населения. Средняя продолжительность жизни населения Свердловской области составила в 2007 году 65,8 лет, что на 2 года меньше средней продолжительности жизни в России. Женщины живут в среднем на 6-8 лет меньше, а мужчины на 10-15 лет меньше, чем в экономически развитых странах», – говорится в Концепции. Председатель областного отделения ВООП убежден, что экологическая ситуация в Екатеринбурге постоянно ухудшается. «Об этом свидетельствует большое количество заболеваний верх-них дыхательных путей, инфекционных заболеваний. В летний период негативное влияние окружающий среды на здоровье обостряется. Во-первых, концентрация вредных веществ в воздухе усиливается. Во-вторых, начинают цвести водоемы, а врачи уже сейчас предупреждают, что купаться нельзя практически ни в одном из популярных водоемов Свердловской области, только в некоторых реках. Качество воды большинства водных объектов области не отвечает нормативным требованиям». В Концепции отмечено, что «…качество воды реки Исеть варьирует от «грязной» до «очень грязной», рек Пышма и Чусовая колеблется от «грязной» до «экстремально грязной». Шесть основных рек области включены в список наиболее загрязненных водных объектов России. В результате загрязнения поверхностных и подземных водных объектов около 15 % источников централизованного водоснабжения не отвечают санитарным нормам по качеству воды». Технологии проверки качества и очистки воды постоянно совершенствуются, но это не решает проблему. «Чистая вода проходит по старым трубам, зачастую чугунным. В кранах появляется вода с примесями. Даже если новостройка с новыми трубами подключается к старым инженерным системам, водопроводная вода поступает такая же грязная», – поясняет Владимир Соперников, директор ООО «Матур». Где воздух чище? Качество жизни зависит от множества факторов. Однако на деле месторасположение объекта недвижимости является определяющим при формировании стоимости. Складывается парадоксальная ситуация. Владельцы наиболее дорогих объектов недвижимости в центре города получают в довесок плохую экологию. У жителей окраин экология несколько лучше. На экологической карте 1997 года Екатеринбург заштрихован в три слоя. В пояснении указано, что данное обозначение – экологически неблагополучная зона с постоянным превышением предельно допустимой дозой концентрации вредных веществ. По словам экологов, техногенные загрязнения присутствуют на всей территории города, поэтому говорить можно только о некоторых участках, которые были не так сильно загрязнены, как остальные. «Когда нет торфяных пожаров и город не затягивает смогом (дымом от горящих торфяников), то, с точки зрения экологии, неплохими районами являются Юго-Западный и Академический. Выбросы Ревдинского СУМЗа, ареал рассеивания которого крайне велик, едва попадают в этот район. Промышленно насыщенные районы находятся на северо-востоке – Уралмаш, Эльмаш, Химмаш. Западное направление чище, так как там нет крупных промышленных предприятий. Те, что есть, например РТИ, находятся южнее и не так активно работают», – делится размышлениями Николай Калинкин. Риэлторы отмечают, что многие потенциальные покупатели при выборе квартиры задумываются об экологии: «Для покупателей экологический фактор немаловажен. Как правило, люди хорошо ориентируются в этом вопросе, поэтому интересуются чаще всего Юго-Западным районом, Академическим, ВИЗом. А вот район Уралмаша и Эльмаша часто остается невостребованным именно по этой причине», – рассказали о предпочтениях покупателей в АН «Новосел». Экологический фактор является значимым, но далеко не основным: «Как правило, этим вопросом интересуется определенная категория покупателей – 30-45 лет. Эта группа покупателей часто уезжает из города из-за плохой экологии. Но экология все же – это не определяющий параметр при выборе места проживания, главное – наличие необходимой инфраструктуры и безопасность», – говорит Олег Лонсаков, специалист по загородной недвижимости КБ «Ярмарка». Но не все так радужно и в юго-западной части города. «В прошлом году экологическая ситуация была неблагоприятна. При строительстве нового района осушили торфяники. Летом они загорелись. Жители задыхались от смога. По окончании строительных работ там должны сделать выторфовку, тогда пожаров больше не будет», – считает Анатолий Скалин, кандидат геологическо-минералогических наук, генеральный директор научно-производственного объединения «Уралгеоэкология». Есть и еще один минус этого района, о котором говорят все специалисты: городская свалка бытовых отходов, которая является источником распространения болезней и насекомых. «Свалки не закрыты. Рядом с ними всегда много мышей и крыс, которые входят в пищевую цепь клещей. Таким образом, рядом со свалками повышен риск инфицирования клещевым энцефалитом и прочими опасными заболеваниями, которые переносят клещи», – рассказывает Анатолий Скалин. Подтверждением словам эксперта служит выдержка из Концепции экологической безопасности Свердловской области: «Неблагополучная ситуация сложилась со сбором, размещением и переработкой бытовых отходов. Более 90 % мест размещения бытовых отходов функционируют без проектов и других разрешительных документов и не соответствуют санитарным нормам». Эксперт отметил еще одну проблему – колеса мусоровозов не дезинфицируются: «Эти машины на колесах разносят яйца гельминтов по всему городу. 90 % населения Екатеринбурга охвачено лямблиями в печени. За границей в качестве меры предосторожности применяется опил, пропитанный антисептиками». За городом дышится легче? В настоящий момент не принята классификация на рынке загородной недвижимости, критерии размыты. Коттеджным поселком премиум-класса может быть признан и тот, который построен рядом с городской свалкой. По словам специалистов рынка недвижимости, в дальнейшем экологический фактор будет одним из определяющих статус объекта. При выборе места для строительства частного дома сложность заключается в том, что экология не становится лучше прямо пропорционально количеству километров удаления от города. Екатеринбург окружают промышленные города с действующими заводами. Эксперты рассказали, где искать участки с хорошей экологией. «Есть такие территории, где роза ветров обеспечивает наиболее чистую атмосферу. Чистая вода в верховьях рек, не затронутых промышленными предприятиями. Запад и северо-запад Свердловской области относительно чист. Если уехать дальше Ревды и Первоуральска, приблизиться к Нижним Сергам, Красноуфимску, Шале, то там лучше. Недаром там расположены природные парки. Нижние Серги и Михайловское – великолепные места для дачи, но для постоянного проживания слишком далеко – 150 км от центра Екатеринбурга. Если мы пойдем на восток, то там тоже много городов, где развита промышленность (например, Рефтинская ГРЭС). Северное направление – Нижний Тагил, Серов, Краснотурьинск – это неблагоприятные территории», – пояснил Николай Калинкин. Владимир Соперников считает, что чистые места есть в северном направлении (на расстоянии 25-45 км), так как горы обеспечивают обвод воздушных масс, там зона повышенного давления, куда не попадают загрязняющие вещества. Главное, не уезжать слишком далеко. Если ехать дальше, то там начинается г. Новоуральск, а это уже другие особенности экологии. Но в этом вопросе нельзя быть категоричным, полагает Анатолий Скалин: очаги загрязнения имеются везде. «В каждом районе есть свалки бытовых отходов и полигоны промышленных отходов – это неизбежно. Например, на Сортировке, где благодаря стечению обстоятельств детская больница построена на месте свалки, нельзя сказать что-то плохое про экологию. Можно иметь коттедж и на Семи Ключах, где есть участки с великолепной экологией», – говорит эксперт. «Южное направление в сторону Сысерти тоже относительно благополучно, – продолжает председатель свердловского отделения ВООП, – однако у многих специалистов есть подозрения, что радиоактивно зараженные воды от восточно-уральского следа Челябинской области могут дойти по подземным природным магистралям и до юга Свердловской области. При этом в южном направлении нет промышленности, воздух относительно чистый, достаточно много лесов». Анатолий Скалин согласен: «Район Кашино, Верхней Сысерти – это великолепные места, по сравнению с другими районами они относительно чище. Недаром большинство советских пионерских лагерей располагалось на озере Таватуй и в Верхней Сысерти. Но нельзя опять-таки говорить обо всем районе. Есть очаги загрязнения, у которых радиус санитарно-защитной зоны несколько сотен метров». В том же районе расположены крупные свалки. «Очень много коттеджных поселков было построено в южном направлении от города. При этом большинство свалок бытовых отходов размещены именно там, так как для них необходим глиняный замок, а глина преобладает именно в южной части города», – недоумевает Владимир Соперников. Из-за того, что леса вырублены, дым от горящих свалок тянется на очень большие расстояния, так как ничто не задерживает его распространение. Как повысить качество жизни? Существуют программы правительства Свердловской области и городской администрации по улучшению экологической ситуации. По мнению председателя свердловского отделения ВООП, эти программы недостаточно эффективны. «Я считаю, что не принимаются элементарные меры по обеспечению экологической безопасности – происходит уплотнение застройки. Все меньше остается зеленых зон, дворов. Скученность зданий влечет за собой скученность автомобилей. Город нужно развивать на территориях, которые были загрязнены, – военные полигоны, места бывших свалок. Для этого необходимо их рекультивировать». При развитии города загрязненные участки попадают в его черту. Сейчас при строительстве проводятся инженерно-экологические изыскания, радиометрические исследования, анализ подземных вод. На загрязненных участках уже не строят, но их можно использовать для других целей: «За границей свалку закрывают: щебень, трубы, пленка, присыпают глиной. В этих дренажах аккумулируется биогенный газ. На нем можно делать теплицы, выращивать цветы», – размышляет Анатолий Скалин. Программы по утилизации и переработке твердых бытовых отходов остаются в теории, хотя вопрос этот активно обсуждается. Чтобы последствия плохой экологии не сказались губительно на здоровье, следует пить чистую воду – покупать в бутылях или регулярно менять фильтр, дышать свежим воздухом – уезжать в выходные дни в природные парки. При смоге не рекомендуется открывать окна, в такие дни можно использовать ионизатор воздуха, но его нельзя применять постоянно. Лучший выход – приобрести дачу в экологически чистом месте, а квартиру в городской черте обменять на дом в окрестностях города.

Перемена планов http://nedv.info/articles/peremena-planov Евгения Курмачева Жилая недвижимость Thu, 07 Jul 2011 04:28:46 GMT article

<img alt="Перемена планов" src="http://nedv.info/files/pereplanirovka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Чаще всего люди даже не догадываются, что совершают перепланировку или переоборудование. Например, когда убирают встроенные шкафы, кладут теплый пол, переносят счетчик электроэнергии из подъезда в квартиру, устанавливают входные двери, которые открываются  наружу и перекрывают выход соседям. Без получения разрешительной документации такие действия являются административным правонарушением. Правовая база Расцвет незаконных перепланировок  пришелся на  90-е годы, когда появилась возможность приватизировать государственные метры жилой площади. Счастливые владельцы не осознавали, что собственную квартиру нельзя переделывать на свой вкус. Полным ходом велись ремонтные и строительные работы, появились новые отделочные материалы,  дизайнерские компании начали активно предлагать свои услуги по улучшению квартир. В то время отсутствовала соответствующая правовая база, единственный документ – постановление Госстроя 1989 года, но механизма согласования не существовало. Поэтому перепланировки не являлись нарушением закона. Первое постановление главы Екатеринбурга вышло в 1997 году. Необходимость принятия ограничений на законодательном уровне была обусловлена тем, что грубое нарушение строительных норм и правил приводило к ухудшению общего состояния дома.  Доходило до того, что по фасадам многоквартирных домов шли трещины. В настоящий момент правовая база расширена, понятие «перепланировка» закреплено не только в Жилищном кодексе (от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ), оно конкретизирует ряд постановлений правительства РФ и главы города Екатеринбурга. Также это понятие зафиксировано в нормах пожарных, газовых служб, электросетевой компании, СЭС, в строительных правилах и нормах. Однако единый список со всем переченем действий, которые недопустимо производить в своей квартире без оформления проекта и его согласования, в постановлении Екатеринбургской городской Думы не сформирован. Для того чтобы понять, что является незаконным, приходится обращаться к разным нормативам и правилам. «Информация не закрыта, но собрать ее не так-то просто.  Людям хочется поскорее сделать ремонт, они не задумываются при этом, какие неудобства причиняют соседям и насколько это соответствует законодательству. По незнанию делается много ошибок», – рассказывает Наталья Васильева, специалист по недвижимости ИП Васильева Н.Г. Кроме того, многих вводят в заблуждение передачи о ремонте и переустройстве квартир.  Для обывателей – это инструкция по применению. В передаче не уточняют, как долго такой проект согласовывали и согласован ли он вообще.  Вполне возможно, что показана не квартира, а лишь студия с картонными перегородками. Специфика Эксперты сетуют на то, что в каждом районе чиновники толкуют законодательство на свой лад. То, что можно согласовать в отделе инспекционного жилищного контроля одного района, категорически отказываются принимать в другом. Например, размещение сауны в квартире. После оформления проектной документации и согласования со специализированными ведомствами, администрация одного из районов дала разрешение на размещение сауны в квартире. В другом районе такое обустройство является злостным нарушением, которое бы никогда не пропустили. Также отличается и порядок приема документов, которые необходимо предоставить, и их перечень. Например, в некоторых районах требуется справка о прописке, в других – нет. До или после? Эксперты советуют  сначала получить разрешительную документацию и лишь затем приступать к активным действиям. Если пытаться легализовать перепланировку пост-фактум, то придется представить техническое заключение проведенных работ в районный отдел инспекционного контроля на предмет того,  что данная перепланировка  не нарушает строительных норм и правил, не наносит какого-либо ущерба жизни и здоровью людей. В некоторых случаях, если нарушаются СНиПы, требования ресурсоснабжающих организаций, согласовать  сделанную перепланировку никогда не получится. Никогда не согласовать На что только не хватает фантазии у собственников квартир. Эксперты вспоминают, с какими перепланировками приходилось встречаться. «Интересный был случай.  Посреди жилой комнаты была размещена сантехника: унитаз и джакузи. Перегородок между кухней, комнатой и туалетом не было – создано единое пространство.  Для этого была снесена капитальная стена», – рассказывает Алексей Пузырев, брокер по недвижимости АН «Линк». «За вынос капитальной стены собственника можно привлечь к ответственности, как террориста», – шутит Наталья Васильева. Однако жильцам будет не до шуток, ведь это может привести к разрушению всего дома. Размещение ванной комнаты, туалета  или кухни над жилой зоной также является одним из грубейших нарушений, которое встречается повсеместно. «В нашей практике был случай, когда клиенты хотели согласовать такую перепланировку: кухня на месте санузла,  так как есть стояки, а ванную комнату сделали на месте кухни. Владельцам квартиры хотелось большую, светлую ванную комнату, а кухня была не особенно нужна, так как развит общепит. Нарушены все нормы. Такие перепланировки можно делать только на первом этаже или в частном доме», – вспоминает Марина Кобелева, директор агентства перепланировок «Аранж». Распространенные ошибки – утепление лоджии  за счет  выноса батарей центрального отопления и соединение лоджии с комнатой. «Раньше на это мало обращали внимание, но сейчас крайне сложно согласовать соединение комнаты с балконом или лоджией, особенно в старых домах. Новые дома бывают запроектированы так, что лоджия может превращаться в эркер. В старых же домах этого не предусмотрено, там лоджия – это  холодное помещение, которое является противопожарным отсеком. При вынесении батареи центрального отопления на балкон нарушается предусмотренный проектом дома отопительный контур, нужен новый расчет по теплопотерям, поскольку меняются расчётные параметры для наружных стен. Проект всего дома пересматривать никто не будет. Ни в коем случае нельзя заваривать противопожарные люки на лоджиях, так как снижает противопожарную безопасность. Это никогда не согласовать. Точно также, как и захват площади подъезда – перенос входной двери.  Конечно, это обыденная практика, общедомовое имущество можно взять в аренду на возмездной основе.  Но все не так просто. Необходимо провести собрание и решением большинства собственников  получить разрешение на право  использования общей площади по договору аренды. Потом сделать проект и получить разрешение в отделе по жилищному контролю на осуществление», – комментирует Наталья Васильева. Специалисты отмечают, что такие нарушения не подлежат согласованию даже в судебном порядке. Серьезным переоборудованием является  замена радиаторов.  «В новом устройстве может оказаться другое количество секций.  Соответственно, если вы повесите больший радиатор, то вы больше тепла заберете у соседей. Кроме того, может оказаться, что радиатор не рассчитан на такое давление, при первой же опрессовке все потечет,  вы зальете соседей», – рассказывает Наталья Васильева.  Еще одним  нарушением интересов третьих лиц является разрушение вентиляционных каналов. Многим кажется логичным увеличить площадь квартиры за счет сноса перегородки вентиляционного канала. Если такую перепланировку обнаружит БТИ или любая из эксплуатирующих организаций  (например, если соседи пожалуются на плохую вентиляцию или придёт время прочистки вентканала), то собственнику придётся в срочном порядке, под угрозой суда, приводить всё в первоначальное состояние. Марина Кобелева рассказывает еще об одной  распространенной перепланировке: «Часто в однокомнатных квартирах объединяют комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Кухня должна быть отделена от жилой части при наличии газовой плиты. Жить в такой квартире, конечно, можно, но такую перепланировку никогда не согласовать. Заменять газовую плиту на электрическую не стоит, потому что в квартирах, оборудованных газовыми плитами, предусмотрено не более трех кВт. При подключении мощного потребителя проводка может не выдержать. Кроме того, в квартирах, оборудованных газом, тариф на электричество выше». Но непреодолимых препятствий нет. Специалисты знают законные обходные пути. Например, соединение зала с кухней согласовать возможно в том случае, если заменить газовую плиту на электрическую. Чтобы не возникло проблем с проводкой, используют устройства, которые работают по типу реле, где устанавливаются параметры  допустимой мощности. При  подключении большого количества  электроприборов реле начинает отключать  часть из них. Есть и другой выход. Если оборудование с  газом не может находиться в жилой комнате, то получить разрешение на перепланировку можно,  пожертвовав комнатой – она станет нежилой. При этом должны быть другие жилые комнаты.  В документах будет значиться, что в квартире стало меньше на одну комнату при той же площади. Как уже было сказано выше, присоединять лоджию к балкону запрещено, если проектом не предусмотрен эркер, но допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон. Санкции Зачастую на шумных домовладельцев жалуются в жилищную инспекцию юридически подкованные соседи. «В основном информация о том, что в квартире проведена перепланировка, поступает от соседей, которым в связи с этим причинены  неудобства, либо из управляющих компаний. Бывает по стенам  идут трещины, выпадают швы между плитами перекрытий, промочки нижерасположенных квартир. По таким обращениям мы проводим выездные внеплановые проверки. Инспектор предупреждает собственника о готовящейся проверке за один-два дня. По результатам проверок рассматриваются дела об административных правонарушениях. Например, в прошлом месяце по выявленным фактам незаконных перепланировок и переустройств жилых помещений рассмотрено 21 дело по статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях РФ», – говорит Антон Щепелин, первый заместитель начальника Управления Государственной жилищной инспекции Свердловской области.  «Если работы проведены без получения проекта и необходимых согласований, – продолжает сотрудник жилищной инспекции, – без акта приемки выполненных работ, которые подписывает орган местного самоуправления, то они являются незаконными. В таких случаях накладываются штрафы: от 1  до 1,5 тыс. руб. – для физических лиц за незаконное самовольное  переустройство, за незаконную перепланировку – от 2 до 2,5 тыс. руб. Жилищный кодекс на этот счет устанавливает, что если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов такого жилого помещения». В предписании обычно говорится, что согласовать перепланировку или привести квартиру в первоначальное состояние нужно в месячный срок. «Для нашего города месяц на согласование – это крайне малый срок, чтобы успеть, придется попотеть. Обычно согласование занимает не менее двух месяцев, у отдела инспекционного  контроля есть право  рассматривать подписанный всеми инстанциями проект до 45 дней. В силу загруженности комиссия выдерживает этот срок, хотя в некоторых экстренных случаях этими проектами стараются заняться в первую очередь», – объясняет Наталья Васильева. Если собственник не устраняет нарушение, то орган местного самоуправления, управляющая компания или ТСЖ могут подать на него в суд. «Если есть серьезные нарушения, то может дойти до того, что квартира будет принудительно продана с торгов за вычетом  суммы, которая необходима для  приведения квартиры к первоначальному состоянию. В нашем городе таких случаев пока не было, но в стране такие прецеденты уже есть.  В Архангельске предпринимательница начала кардинально менять планировку своей квартиры, вплоть до того, что дверной проем прорубался в несущей стене. Местной администрации пришлось пойти на продажу ее квартиры с торгов», – вспоминает Наталья Васильева. Подобное было в Самаре и Волгограде. В феврале этого года в Ярославле межведомственная комиссия проверила 800 домов и выявила 119 незаконных перепланировок. По каждому случаю готовится материал для судебного разбирательства. В некоторых случаях не орган местного самоуправления доводит нерадивого собственника до суда, все происходит наоборот – нарушитель желает легализовать незаконную перепланировку с помощью суда. «Еще не было в моей практике, что я кого-то довел до судебного разбирательства. Стараемся договориться.  Хотя сейчас  как раз есть  один случай, где владельцы сделали ремонт, неправильно проложили трубы и теперь при заполнении ванны раздается шум на весь дом. Мы уже сделали отказ по согласованию перепланировки. Владелец собирает документы, чтобы пойти в суд», – рассказал специалист районной администрации. Эксперты  отмечают, что иногда это приводит к положительному результату. «Может получиться, что в судебном порядке удастся согласовать то, что является нарушением строительных норм. Судья ведь не профессиональный строитель.  Хотя бывают и такие перепланировки, которые никто не согласует, особенно, если нанесен урон третьим лицам или нарушены конструктивные особенности здания», – говорит Алексей Пузырев. Возможные последствия В настоящий момент можно заказать кадастровый паспорт без выезда техников БТИ.  Поэтому квартиру с перепланировкой собственник может продать без свежих замеров при согласии покупателей.  Сам покупатель обычно перепланировку не замечает, если ему нравится квартира, он готов ее купить. Алексей Пузырев: «Неискушенные  покупатели не замечают перепланировки, если не имеют опыта сделок с недвижимым имуществом. Если человек опытен в продажах,  в согласовании перепланировок,  знает планировку типовых объектов недвижимости, то он с ходу заметит нарушение. Другое дело – спецпроекты (дома, которые начали строить в постсоветский период по нетиповым проектам). Здесь даже специалисту придется  заглядывать в кадастровый план, чтобы понять, была произведена перепланировка или нет».  Если покупатель всерьез заинтересован в приобретении, но в квартире сделана незаконная перепланировка, то владелец обычно делает скидку. Если изменения небольшие, например  удалены  встроенные шкафы,  то размер дисконта будет равен стоимости согласования – 15-25 тыс. руб. В случае серьезной перепланировки, когда у потенциальных владельцев могут возникнуть сложности в будущем, скидка может доходить до 100 тыс. руб. Если продавец согласен на понижение цены, а БТИ не фиксировало перепланировку, то можно произвести отчуждение объекта без согласования перепланировки. А вот если покупатель приобретает недвижимость с помощью ипотеки, то такое не пройдет, так как банки требуют свежих обмеров БТИ. Они выявят несогласованную перепланировку, а переоборудование покажет не всякая справка БТИ. По чертежу будет видно, если перенесена плита, переставлена сантехника, заменена ванна на душевую кабину. Если перепланировка сделана в неприватизированной квартире, без согласования с её собственником – муниципалитетом, то у нанимателей могут быть проблемы при её приватизации, а муниципалитет имеет право выселить таких предприимчивых жильцов. Своими руками Расходы на согласование перепланировки можно минимизировать. Разумеется, отказаться от изготовления проекта проектной компанией, которая является членом СРО, не получится – непрофессионал не имеет права ставить свою подпись на проекте. Чтобы получить согласование для осуществления перепланировки, нужно узнать в администрации района о том, какие документы необходимо предоставить. Затем следует подготовить эти документы, написать заявление в администрацию и ходить по инстанциям для получения подписей на проекте. Количество инстанций в каждом случае разное, зависит от того, какие изменения планируются в квартире.  Если перепланировка незначительная  – не затронуты  газ и электропроводка, то нужно будет обратиться лишь в несколько технических отделов управляющей компании.  «Сложность согласования, когда сделан грамотный проект, заключается только в том, что это занимает рабочее время. Все организации работают с 9:00 до 17:00, причем часы приема по вопросам перепланировок гораздо меньше и далеко не каждый день. Разумеется, в это время собираются большие очереди», – рассказывает Наталья Васильева. После прохождения по всем инстанциям надо вернуться в администрацию и получить распоряжение главы администрации района на переустройство, перепланировку жилого помещения. В этом документе будут определены сроки и режим производства ремонтно-технических работ. Только с этого момента можно начинать что-либо переделывать. *** Большинство граждан даже не задумываются о том, что нарушают закон, внося корректировки в планировку квартиры без согласования с соответствующими инстанциями. Несогласованная перепланировка в будущем может обернуться не только штрафом, но и негативно сказаться на безопасности проживания всех жильцов многоквартирного дома. Если вы планируете перепланировку, советуем основательно изучить данный вопрос, а в случае приобретения объекта недвижимости – обращать внимание на соответствие плана квартиры кадастровому паспорту.

Даю установку! http://nedv.info/articles/dayu-ustanovku Анна Асташкина Город Thu, 30 Jun 2011 03:31:04 GMT article

<img alt="Даю установку!" src="http://nedv.info/files/ustanovka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В этом агентстве недвижимости все не так. Здесь нет проблем, а есть «решаемые вопросы». Здесь говорят о деле и не любят рассуждать о том, чего нет. Пытаются изменить отношение к риэлторам, формируя свою школу агентов, – с нестандартным подходом и умением продавать с пользой для клиента, а не добывать деньги. На первый взгляд кажется, что Татьяна Ермолина, директор ООО «Земельный Вопрос», придерживается довольно радикальных методов в работе. На самом деле секрет прост: давать правильные установки, не верить слухам и действовать нестандартно. – Я 18 лет была главным бухгалтером, из них 15 – на одном месте, в мебельной компании. В кризис обороты упали, штат уменьшился. И мне пришлось возвращаться к обработке первичных документов. Для меня это – стагнация. Поэтому решила круто сменить тему. Так я оказалась на рынке недвижимости. Поскольку у меня высшее образование юридическое, и в компании, помимо прочего, занималась вопросами, связанными с оформлением коммерческих объектов (у нас было несколько своих салонов), я пришла в «Земельный Вопрос» агентом. Через полгода – в сентябре 2010 года – мне предложили стать директором. Компания на рынке загородной недвижимости с 15 июня 2007 года, и больше года работает отдел квартир. Мы постоянно набираем новых риэлторов, обучаем их. – Но, к примеру, свои курсы есть в Уральской палате недвижимости. Зачем Вам собственные? – Я не говорю, что где-то хуже, где-то лучше. У нас складывается своя корпоративная культура, мы учим и этике, и новым навыкам продаж. Старыми методами работать нельзя. Кто хоть раз попробует, тот поймет: только нестандартными способами можно чего-то добиться. У нас все агенты без опыта, всех мы воспитываем сами. Скажу одну вещь – мы не берем человека, который когда-либо работал в другом агентстве, а также обучавшихся в УПН. Их всех учат добывать день-ги. А мы учим продавать, потому что продажи направлены на выполнение потребностей клиента, решение их вопросов. Люди ведь покупают не недвижимость. Они платят деньги за свои эмоции, за мысли об этой недвижимости, о качестве жизни. Главная задача в продаже – помочь людям обрести эти позитивные чувства, которые они хотят иметь в отношении своей покупки и самих себя. – Тогда каким критериям должен соответствовать человек, чтобы попасть к Вам на работу? – Важно само отношение человека к деятельности. Образование в виде бумаги нам не нужно. Нужны знания и стремление развиваться. Недвижимость – специфическая деятельность, требующая большой ответственности, самодисциплины, постоянного состояния готовности. Не каждый человек готов рассматривать эту деятельность как предпринимательскую в рамках компании. Многие относятся к ней как к наемной работе. Самодисциплина у людей хромает, поэтому и деятельность их неэффективна, и дальше развиваться в этой области они не могут. Считают, что это дело не их, приходят новые. Но тот, кто добился результатов, уже не уходит из недвижимости. – На риэлторов не учат в вузах, даже в законе не существует такого понятия. А нужно ли вообще урегулирование риэлторской деятельности на законодательном уровне? Все чаще звучат разговоры о принятии специального закона… – Не надо собирать слухи. Если агенты, агентства изначально настроены действовать этично и делают все в рамках законодательства и на пользу клиенту, человек даже не заметит, что кто-то что-то издал. Если же у агента в глазах одни нули и он считает клиента инструментом для зарабатывания, – такие да, переживают. Потому что их ограничат. Я не знаю законов, которые бы издавались не для улучшения. А здесь что улучшать? У нас и так все хорошо. На рынке сложностей нет. Хотя с некоторыми агентствами разговариваешь, они действительно хватаются за голову. Такие профессионалы, может быть. Они сами создают себе препятствия. Потому что у них такая установка: сложно. А у нас: легко. И мы делаем все легко. И по земельным участкам все довольно просто, законодательно отработано. Если все идет по закону, мы спокойно решаем вопросы. Единственный момент – привязка к земле. Есть ли основания у человека что-то делать на ней? Если оснований нет, то и мы не беремся. Это захват. Кроме того, людям нужно не самим решать такие вопросы, а обращаться к специалистам. Не слушать негативные новости про «черных риэлторов», а просто приходить в агентства недвижимости. Они если не знают, как себя лечить, они же к врачу идут. Зачем? Мне непонятно. Почему бы себя не полечить? Возьми пассатижи – вырви себе зуб. – Отдельные агентства и связывают основные сложности с рынком загородной недвижимости… – В Москве в 2005 году выдавливали мелких игроков с рынка путем поднятия цен. У нас тоже подняли цены, люди начали покупать квартиры на подъеме вместо того, чтобы продавать. Квартирный рынок встал. И «квартирники» бросились на загородный рынок. Попортили его своими технологиями. Полтора года мы не могли потом качественно работать с клиентами: с людьми разговариваешь, а у них предвзятость и недоверие. Потому что с ними говорили критериями: метры, квадраты, рубли. Ни один собственник квартиры хозяином в общем понимании себя не чувствует. Для него квартира – это товар. А к земле нельзя относиться как к товару. У собственника земли, дома особенно – отношение хозяина. Рынок квартир и загорода – это все равно, что сфера услуг – мастерские. Одна ремонтирует часы, другая – обувь. Вы не понесете обувь в часовую. Почему? Агентство недвижимости – тоже мастерская. Почему люди с землей идут в агентства, которые изначально квартирами занимаются? Технологии квартирные, психология клиента, отношение к клиенту – квартирные. Вот у таких агентств недвижимости сложности. Потому что они со своим инструментом пришли на другую работу. Квартиры – это легкий рынок, потому что все узаконено, все известно. Одна математика. А за городом – непросвещенные бабушки и дедушки. Как с ними работать? Они не знают, что такое Интернет. С ними нужно чай пить, слушать про их жизнь, приезжать траву косить, домик красить – потому что вид тоже важен. Поэтому нельзя «квартирникам» работать на загородном рынке. Коттеджные же поселки отношения к загородной недвижимости не имеют никакого. Надо понимать: загородная – это жизнь вне города. Значит, сами условия жизни должны быть негородские. Жил человек в квартире, где ЖЭК и соседи, и в коттеджном поселке он получает то же самое – и ограда, и соседи, и управляющая компания. По сути, он образ жизни не меняет. А основная масса, которая хочет переехать за город, меняет образ жизни. Тут отношение другое, психология другая. Нельзя относиться только территориально. Эмоциональные факторы важнее. И клиент на самом деле в другом месте – это обыкновенный человек со средним уровнем достатка. Тот, кто едет в коттеджный поселок, – он и сам свои проблемы решит, тут агентства недвижимости не нужны. Мы нужны тем, о которых, по сути, вообще нигде не говорят. Есть два процента из всего рынка, которые и так могут себе все позволить. А мы оказываем услуги тем, кому они на самом деле нужны. Поэтому, может, мы и конкуренции там не видим. – «Квартирники», «загородники», но обычные люди же об этом не задумываются… – Да, люди смотрят телевизоры, читают журналы, где формируется общественное мнение. И нам приходиться его изменять, налаживать отношения. Ведь основная цель агента – наладить отношение. Не продать. Продавать вообще никому ничего не надо. Как рождается у человека желание продать свою недвижимость? К примеру, молодая семья. Она хочет получить самостоятельность или улучшить жилищные условия, чтобы дети росли в хороших условиях. Люди думают о результате, а риэлторы в основной массе разговаривают о продаже. У них мысли в разные стороны. Когда происходит разговор только о том, сколько получит продавец, сколько заработает риэлтор, клиент это отторгает. И законы ничего не изменят, пока агент не начнет решать вопрос клиента. Законодательно регулировать собираются только момент продажи, который клиенту не нужен. А здесь чисто человеческие отношения. Мы работаем только так. – Ваша компания относительно молодая. Как Вы себя ощущаете на рынке недвижимости? – Мы делаем хорошо там, где мы есть. И как агент себе организует это «хорошо», так оно и будет. Надо просто работать на результат. Если будут в голове ограничения, да, для такого риэлтора будет много агентств, большая конкуренция и стереотипы вроде «все мешают»… Никто никому на самом деле не мешает.

Время перемен на рынке ипотеки http://nedv.info/articles/vremya-peremen-na-rynke-ipoteki Евгения Курмачева Жилая недвижимость Wed, 29 Jun 2011 09:03:31 GMT article

<img alt="Время перемен на рынке ипотеки" src="http://nedv.info/files/reform_ipoteka.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />К 2011 году рынок ипотечных услуг вернулся на докризисный уровень и продолжил рост. По данным Росреестра по Сверд-ловской области количество завизированных ипотечных сделок с жилой недвижимостью за первые три месяца 2011 года в два раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В прошлом месяце количество ипотечных сделок превысило на 106% майский показатель 2010 года. Что изменилось на рынке ипотечного кредитования в посткризисное время, и какие перемены грядут в обозримом будущем? По данным Росстата с начала 2011 года темп роста цен в России составил 4,8%, что превышает показатели 2010 года на 0,6% за аналогичный период. В 2010 году инфляция составила 8,8%, в 2011 году Минэкономразвития планирует, что рост цен за год не превысит отметки в 7,5%. Причем это – официальная статистика, как известно, в действительности цены на важные для большинства потребителей товары выросли более значительно. Во второй декаде июня среднее арифметическое значение максимальных процентных ставок по вкладам в рублях десяти крупнейших российских кредитных организаций снизилось до 7,85%1 . Таким образом, инфляция выше процентов по вкладам, а это значит, что копить средства на приобретение жилья даже с использованием финансового инструмента не время. Все большее число россиян приобретают жилье с помощью ипотеки, но эксперты уверены, что это не предел. «Для многих ипотека – это единственная возможность решить квартирный вопрос. По данным ФРС в стране доля приобретения объектов недвижимости с привлечением ипотеки составляет всего 10% от общего количества. Этот показатель очень мал, можно смело говорить о том, что ипотека получит распространение в ближайшее время», – рассуждает Ирина Постникова, региональный директор ипотечного банка DeltaCredit. Относительно небольшое количество сделок с участием ипотеки объясняется молодостью рынка ипотечных услуг и свидетельствует о том, что большинство россиян не понимает механизм работы этого финансового инструмента. Однако благодаря повышению лояльности банков к заемщикам уже второй год наблюдается рост количества сделок с недвижимостью с привлечением ипотеки. То, что банки стали терпимее к заемщикам, объясняется рядом факторов. Одним из них является постоянно растущая конкуренция: «Лояльности к клиентам требует конкуренция на рынке. Все большее количество банков обращают внимание на ипотечные продукты. Сейчас даже в средних и маленьких банках есть ипотека. Это вынуждает банки делать предложения более привлекательными», – считает Людмила Дмириева, заместитель директора ОАО САИЖК. Кроме того, многие банки в кризисное время сворачивали ипотечные программы, сейчас же они восстановлены. Разворачивается буквально борьба за клиента: «Если банк не кредитует клиента, то он идет в другой банк, где получает этот кредит. Банки стали более лояльно относиться к платежеспособности заемщиков. Если у клиента есть необходимые средства для первоначального взноса, то банк идет даже на то, чтобы выдавать ипотечные кредиты без подтверждения дохода. Рассматривается средняя зарплата в данной сфере деятельности. Это особенно актуально для индивидуальных предпринимателей», – рассказал Роман Красных, менеджер по ипотечным кредитам «Быстробанк», в ходе проведения круглого стола «Горящая ипотека». В кризисное время индивидуальные предприниматели не рассматривались многими банками в качестве заемщиков, так как трудно оценить стабильность их бизнеса. «В 2008–09 годах банки старались ни собственникам бизнеса, ни индивидуальным предпринимателям ипотечные кредиты не выдавать. Даже когда после кризиса стали больше выдавать ипотечных кредитов, эта категория заемщиков имела сложности. Сейчас же разработаны специальные программы, и можно получить ипотеку без подтверждения дохода – некоторые банки готовы поверить на слово, разумеется, это отражается на условиях кредитования», – говорит Анжела Авдеева, ведущий специалист по недвижимости и ипотеке «Центральное ипотечное агентство». Еще два года назад практически все банки требовали справку о доходах 2НДФЛ, сейчас же справку о доходах можно предоставлять по форме банка и это не отразится на процентной ставке. «Во время и сразу после экономического кризиса, – продолжает эксперт, – был более жесткий андеррайтинг – проверка платеже-способности клиентов и оценка риска потери работы в условиях кризиса в зависимости от специальности, профессии. Например, риэлторам и даже банковским сотрудникам ипотеку не давали». По мнению Алины Бусловой, начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Екатеринбурге, сейчас банки расширяют портрет среднестатистического кредитозаемщика: «После кризиса банки стали более лояльны к клиентам. Это отразилось на возрасте заемщика, теперь – это человек от 30 лет, который на последнем месте работы трудится не меньше четырех месяцев, у него есть положительная кредитная история. Если есть незначительные «оплошности» в кредитной истории, это тоже принимается». Сразу после кризиса ни одна финансово-кредитная организация не дала бы заем человеку, который просрочил выплату кредита хотя бы на два-три дня. Практика показывает, что сегодня заемщику, который имеет в общем количестве до 100 дней просрочки, некоторые банки готовы дать кредит. Эксперты рассказывают, что сделан еще один шаг навстречу клиентам. В настоящий момент даже при наличии непогашенных кредитов можно получить ипотеку: «До недавнего времени многие кредитные организации выдвигали условие – необходимо погасить все действующие кредиты для того, чтобы взять ипотеку. Так было еще буквально месяц назад. Сейчас же, если ваш доход позволяет иметь в обслуживании другие кредиты и кредитные карты, нет необходимости закрывать их для получения ипотеки», – говорит об изменениях правил кредитования Елена Мяло, директор Уральской брокерской компании «Магазин Ипотеки» группы компаний «Центр Недвижимости» Северная казна. По мнению Анжелы Авдеевой, весомым плюсом для клиентов стало снижение процентных ставок: «Если говорить в общем, по сравнению с тем что было сразу после кризиса, ставки стали меньше на 3–4%». Ольга Василевская, исполнительный директор многопрофильной компании «Недвижимость Урала», считает, что снижение ставки никак не отражается на общих затратах заемщика: «Изменяются условия кредитования. Ставка снижается лишь для тех, у кого более 50% средств и максимальный срок кредитования. То есть для узкой группы лиц, для которой в линейке любого банка есть специальные продукты. Если ставка одного банка ниже, чем у другого, то у них есть обязательное страхование жизни или титула, которое компенсирует те расходы, которые человек бы не понес, если бы обратился в другой банк. На выходе у всех банков примерно одинаковые условия». Процентная ставка снижается при увеличении доли финансирования – чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка. В кризисное время первоначальный взнос был не менее 30%. По информации брокерской компании «Магазин Ипотеки» минимальный первоначальный взнос в настоящее время составляет 10%, самый продолжительный срок выдачи ипотеки – 50 лет, самая низкая ставка – 9% годовых. «Эти условия подходят далеко не всем. Люди смотрят только на цифры, они не обращают внимания на условия получения кредита. Например, при ставке 9% годовых первый взнос должен быть 50%, при этом средства должны быть накоплены, а не получены от продажи объекта недвижимости», – объясняет Елена Мяло. Некоторые банки отменили мораторий на досрочное погашение ипотеки либо свели его до минимума. По словам специалистов, банк не препятствует досрочному погашению кредита ссудой или материнским капиталом. «В кризисные годы были штрафные санкции и ограничения – не более шести месяцев или года. Сейчас это не практикуется, как не практикуется и удержание комиссии за выдачу кредита. Это значимый плюс. Комиссия составляла 1%, но не менее 30 тыс. руб. или 1,5%, но не более 35 тыс. руб.», – рассказывает Ольга Василевская. Относительно того, на приобретение какого типа недвижимости чаще всего берется ипотека, мнения экспертов рынка недвижимости расходятся. «Все, что кредитует банк, пользуется спросом в равных соотношениях – это и комнаты, и квартиры, и земельные участки, и таунхаусы, и индивидуальные дома», – считает Елена Мяло. В «Центральном ипотечном агентстве» дают иную оценку – чаще всего ипотеку берут для приобретения жилья экономкласса: «Ипотеку обычно берут для приобретения хрущевок, брежневок. Ипотекой пользуются и состоятельные люди для покупки элитного жилья, но таких случаев значительно меньше».

Учись, стажер! http://nedv.info/articles/uchis-stazher Наталья Данилова Город Mon, 27 Jun 2011 09:54:13 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/stager.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />О том, куда пойти учиться, чтобы в будущем стать инженером, филологом и даже орнитологом, – знают все. Но никто точно не знает, какой вуз нужно окончить, чтобы стать риэлтором. Существуют учебные заведения, по окончании которых в дипломе будет красоваться «специалист по недвижимости», но большинство участников рынка говорят о несостоятельности такого обучения. Об этом и многом другом мы поговорили с Андреем Бродским, директором компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». – Моя карьера, как это ни странно, началась на заводе имени Калинина, куда я попал сразу после окончания УПИ. Я работал технологом, потом – начальником техбюро, затем – заместителем начальника цеха по подготовке производства. Заводу я посвятил шесть лет своей жизни. Но в конце 80-х годов, когда началась перестройка, объем работ сократился, соответственно, зарплата тоже. Нужно было зарабатывать, поэтому молодые специалисты стали поголовно покидать завод: торговать продуктами, собирать мебель… Для меня перспектива тоже была сомнительная: либо расти и становиться начальником цеха (работать практически без отдыха, круглосуточно), либо заработать инфаркт! В начале 90-х «обвалились» каналы поставки товаров и оборудования. Поэтому появление всевозможных бирж стало вынужденной мерой. Я принял самое непосредственное участие в становлении и развитии Свердловской товарной биржи, где работал начальником информационного отдела по работе с клиентами. С 1992 по 1997 трудился в промышленно-строительной компании «Дом» (прообраз современных застройщиков и девелоперов). Доработался до должности директора и ушел в «Средуралстрой», где мне была поставлена задача создать отдел по продажам недвижимости. Потом я работал в АН «МАН» (где и познакомился с Павлом Кузнецовым). В 2004 году появилось агентство «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». На моих глазах рынок недвижимости зарождался и развивался. За это время правила игры менялись не один раз. Судите сами: в стране государственная регистрация сделок существует с 1999 года, в Свердловской области соответствующий закон вступил в силу на год позже. Прошло полных десять лет, за это время появилось десять различных видов свидетельств о регистрации. А сколько документов было до 2000 года! Например, в 1992–1993 годах правоустанавливающий документ на вновь построенную квартиру выдавал комитет по управлению госимуществом (какое отношение он имеет к личному имуществу граждан?). В этом комитете не было даже бланков свидетельств, на которых оформляли право собственности. Доходило до того, что мне собственноручно приходилось копировать бланки и приносить их для работы чиновникам. И вот сейчас, по прошествии многих лет, человек, зарегистрировавший сделку в те годы в СКУГИ, по закону не имеет полного права на объект. Для того чтобы это право обрести, ему необходимо отыскать договор «долевки», на основании которого получено свидетельство о регистрации. Если фирма-застройщик существует до сих пор, – помогут ее архивы. А если фирма «сдулась» – суд. И подобных нюансов в нашей работе – вагон. Поэтому настоящий риэлтор должен уметь по одному виду документа определять развитие событий по сделке. – Как долго, по-вашему, нужно учиться риэлтору-новичку, чтобы одолеть весь объем необходимых знаний? – Если человек способный и у него есть стремление, то полноценным специалистом он станет примерно через год обучения. Но недвижимость – настолько обширная сфера, что проработав в ней двадцать лет, я до сих пор не могу сказать, что знаю об этом все. Поэтому в нашем агентстве разработана специальная система обучения, состоящая из нескольких блоков: юридического, технологического и блока общих знаний. Наши менеджеры, юристы и риэлторы читают лекции по прикладным дисциплинам, например, таким как география Екатеринбурга и типовые планировки домов различных периодов. Но прежде чем соискатели будут допущены до обучения, они проходят анкетирование и многоуровневые собеседования (со специалистом по кадрам, с менеджерами и начальниками отделов и департаментов). Базовый обучающий курс длится три недели. После этого кандидат на должность риэлтора сдает экзамен, становится стажером, получает «порт приписки» (отдел, в котором будет работать) и закрепляется за наставником. Затем начинается второй этап обучения, который называется «стажерские курсы». Он тоже включает в себя лекции, семинары, тренинги и всевозможные практические занятия. Во время стажировки у новичков зачастую появляются первые объекты, которые реализуются под пристальным наблюдением наставников. Разумеется, поначалу новичкам приходится непросто. Но в нашей профессии нельзя опускать руки на первом этапе, ведь чем дольше ты работаешь, тем проще (со временем очень сильно разрастается клиентская база). Практика показывает, что опытные агенты уже могут выбирать, за какие сделки им браться, за какие – нет. Судя по тому, что на недавнем турнире по боулингу среди агентств большое количество команд состояло из бывших сотрудников «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ», эта система имеет успех. – Нужно ли так кропотливо и тщательно обучать людей, если они потом уходят и открывают свои агентства? – Жалко, конечно, потраченных усилий. Бывали случаи, когда собирались уходить ценные сотрудники, мы предлагали им долю в компании, лишь бы остались… Но за все время я понял, что если человек принял решение уйти из агентства, его невозможно принудительно задержать. – На ваш взгляд, какие категории людей имеют наибольшую склонность к риэлторской работе? – Немаловажную роль играет начальное образование. Если кандидат по образованию – юрист, то, считай, половина необходимых знаний у него уже есть. Быстро «схватывают» педагоги: у них отработаны навыки взаимодействия с другими людьми. Гуманитарии вообще хорошо ориентируются в этой профессии. Но в нашей практике встречались и из ряда вон выходящие случаи. Например, одна девушка пришла устраиваться на работу в 17 лет (без высшего образования). Но, несмотря на это, она стала успешным риэлтором. Если судить с учетом возрастных и гендерных характеристик, то сейчас в агентствах по большей части – женский коллектив. Хотя двадцать лет назад это была мужская профессия. Но время шло, рынок перестал быть диким. Теперь мужчинам (которые лучше проявляют себя там, где надо схитрить и «объегорить») в недвижимости – не интересно. Нынче это кропотливая работа, с которой лучше справляются женщины. Американские коллеги тоже склоняются к мнению, что профессия риэлтора – женская. Не глядя, они готовы взять на работу женщину средних лет с детьми, без мужа. Потому что американские работодатели знают, что такой сотрудник будет работать в полную силу ради своих детей. – А как же молодые специалисты со средне-специальным и даже высшим риэлторским образованием? – По-настоящему сегодня риэлторов нигде не готовят. Из всевозможных колледжей выходят люди с общими знаниями, которые к реальной работе отношения не имеют. Такого молодого «специалиста» нужно учить и переучивать еще минимум полгода. Тогда может быть из него и выйдет толк. Мы стараемся не брать к себе на работу «готовых» агентов: у них уже есть свое представление о работе, которое зачастую не совпадает с нашим. Больше всего шансов попасть к нам в коллектив у людей с высшим образованием, которые имеют только общее представление о профессии. – Ваше обучение – платное? – Его стоимость – 2000 рублей. Но плата существует не из экономических соображений. Просто эти деньги нужны, чтобы как-то дисциплинировать соискателей, мотивировать на профессию. Человек, который заплатил даже столь символическую сумму, сто раз подумает, прежде чем бросить курсы, ведь «деньги-то уплочены». К тому же эта сумма возвращается агенту с первой же сделки. – Зачем вам нужна система обучения, ведь в Уральской палате недвижимости точно так же обучают риэлторов, еще и соответствующие сертификаты выдают после окончания курсов? – Там действительно серьезный подход к обучению. Но это больше похоже на теоретический курс молодого бойца. – Нужна ли универсальная модель образования для риэлторов? – Думаю, в ближайшее время этот вопрос решится в положительную сторону. Скорее всего, у нас будет как на Западе, где около 80% агентов – люди без соответствующего образования, которые получают дипломы и сертификаты уже будучи практикующими риэлторами. – Что бы вы посоветовали людям, размышляющим о возможности попробовать себя в этой профессии? – Не думайте – пробуйте! Риэлтор сегодня – одна из немногих профессий, позволяющих реализовать свои желания и максимально использовать возможности.

Станут ли садики детскими? http://nedv.info/articles/stanut-li-sadiki-detskimi Анна Асташкина Коммерческая недвижимость Mon, 27 Jun 2011 09:47:06 GMT article

<img alt="" src="http://nedv.info/files/detsad.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Нехватка мест в муниципальных детсадах – проблема общероссийская, но для города-миллионника она стоит особенно остро. В Екатеринбурге один из способов ее решения – возврат «детсадовской» недвижимости, которая сейчас используется не по назначению. Если верить обещаниям городской администрации, в нынешнем году в систему дошкольного образования будут возвращены 17 таких объектов. Большинство из них – нынешние школы и гимназии. Горожане недоумевают: огромное количество бывших детсадов занимают госструктуры и частные компании. Почему выбор пал именно на школы? Уже разгорелся конфликт между родителями гимназистов «Менталитета», которым предписано освободить здание перепрофилированного садика через год, и городского Управления образования. Однако оказывается, что многие школы сами не прочь распрощаться с рассыпающимися на глазах дошкольными учреждениями. УФМС здесь больше не живет Миграционная служба России по Свердловской области в Ленинском районе больше не работает по старому адресу. Двери здания 114а по улице Фурманова закрыты для посетителей. Бумага перед входом объясняет это переездом и направляет граждан по другому адресу. Внутри бывшего места расположения миграционной службы идет ремонт. «Видимо, действительно, здесь будет детский сад, – говорит Екатерина, молодая мама и жительница дома, расположенного напротив. – Скорее всего, до конца года его сдадут – активно начали ремонтировать, уже даже часть окон поменяли. Нам было бы очень удобно ходить в него, вот только попасть вряд ли удастся», – продолжает она. Отдать ребенка в муниципальный детский сад – мечта многих родителей. Очередь из желающих, по официальным данным, только по Екатеринбургу в настоящее время насчитывает порядка 19 тысяч человек. Неофициальная цифра намного больше – свыше 42 тысяч. Для решения проблемы нехватки мест в детских садах в уральской столице действует несколько проектов. Один из них – долгосрочная целевая программа «Развитие сети дошкольных образовательных учреждений в муниципальном образовании «город Екатеринбург» на 2009–2011 годы», реализуемая за счет городского бюджета, дотаций областного и федерального. Общий объем финансирования программы – свыше трех миллиардов рублей. В итоге уже к концу нынешнего года сеть детских садов должна увеличиться на 5455 мест. Самый большой прирост ожидается за счет капитального ремонта ранее перепрофилированных детских садов – он должен дать 3565 мест. В списке нынешнего года – 17 таких зданий. Их возврат должен принести 1810 мест. Один из таких объектов – здание миграционной службы Свердловской области по Ленинскому району Екатеринбурга – бывший дет-ский сад № 449. Пожалуй, единственное помещение из всего списка, занятое госструктурой. Большая же часть возвращаемых зданий – школы и гимназии. Объясняется такой подход довольно просто. «С муниципальными учреждениями, со школами нам проще работать, потому что мы сами их можем вернуть и перевести. А с силовыми органами – сложнее. Они так легко садики не отдают. Поэтому сейчас мы пытаемся решать проблему с тем, что у нас есть. На самом деле все перепрофилированные детсады стоят в очереди. И если они сдаются и находятся в муниципальной собственности, а не в чьей-либо другой, они будут в дальнейшем возвращены, и им вернут их природную функцию. Все школы, лицеи, гимназии, которые их занимают, будут перемещены в другие здания. Современные требования к школьному образованию говорят о том, что нельзя школе находиться в детском саду. Поэтому эти садики в дальнейшем будут возвращены городу», – говорит Денис Сухоруков, пресс-секретарь администрации Екатеринбурга. Все эти здания, по его словам, находились в аренде. И возвращаются на обычных основаниях – город прекращает ее продление. «Проще, конечно, отобрать у детей, чем строить что-то новое. Но вернуть надо все – в том числе и школы, хотя они занимают не так много места, – комментирует Анатолий Булатов, представитель инициативной группы родителей. – Освобождать надо все. По Екатеринбургу около 600 зданий было построено при советской власти. Из них 100 было продано на законных основаниях, как нам сейчас говорят. 200 город отобрал у детей под свои нужды. Сейчас это (Возврат перепрофилированных детсадов. – Прим. ред.) самое лучшее, что можно сделать. При плотной застройке города других мест нет. Надо эту территорию использовать только под детские сады. Если здание старое, его просто снести и построить новый детсад. Так делают в Москве – там 60% детских садов построено на месте старых зданий». Действительно, если посмотреть даже по одному району города – к примеру, Верх-Исетскому, – детские сады находятся почти в каждом дворе. И строить новые просто негде. Другое дело, что часть из них уже давно используется не по назначению – в них разместилось управление судебных приставов, мировые судьи, управление Госнаркоконтроля и другие организации. Вернутся ли эти здания детям? Об этом чуть ниже. Школьники vs дошкольники Сам процесс возврата зданий нравится не всем. Конфликт уже разгорелся между родителями гимназистов «Менталитета» и городским Управлением образования. Начальные классы гимназии обязали к осени следующего года освободить здание бывшего детсада № 532 по улице Крауля, 82б, которое они сейчас занимают. Родители выступают против переезда, объясняя это в том числе ветхостью предоставляемого взамен помещения. Нынешнее здание, по утверждению инициативной группы, было отремонтировано за счет родителей. Однако «детсадовская» недвижимость, возвращаемая в текущем году, сама находится не в лучшем состоянии – почти везде капитальный ремонт не проводился десятки лет. «Здание приблизительно 70-х годов. Необходим капитальный ремонт, особенно в подвале. Коммуникации старые, все сгнившее, течет», – рассказали в гимназии № 47. И подобная ситуация во многих зданиях из списка. Быть может, поэтому школы настроены не столь категорично? Действительно, почти все готовятся к переезду или уже освободили помещения. У большей части в бывших детсадах располагались начальные классы. В новом учебном году они будут находиться вместе со старшими классами. «У нас два здания, одно использовали под начальную школу, сейчас отдали его обратно, – рассказывает Марина Телеткова, завхоз лицея № 88. – Конечно, лучше, когда все в одном здании – чем через поле водить детей обедать в другое здание. Но и наше-то в ветхом состоянии, его через год будут закрывать на ремонт». «Пора возмущений уже прошла. В детском саду тоже мало хорошего – узкие коридоры, низкие потолки. Для школьников должны быть школы, а не детские сады», – делится Нина Михайловна, работник гимназии № 99, все классы которой будут теперь находиться в одном здании. В список, кстати, попала и частная школа, арендовавшая помещение у города, – в связи с переездом половина учеников ею будет потеряна. «С одной стороны, переезд нам и удобен – распрощаемся с этим гнилым зданием. А с другой, и привыкли к нему, и территория у нас тут шикарная… Само же здание без горячей воды, очень холодное. Все рушится, оседает, крыша течет. Строители, которые будут делать ремонт, уже приходили. Сказали, что даже фундамент, как песок, сыпется. Все нужно менять кардинально. Переезд у нас запланирован в июне. Половина детей уходит в удобные им места», – рассказали в администрации средней школы «Юность». Точка невозврата? Городские власти уверяют, что все здания будут отремонтированы и введены в эксплуатацию до конца этого года. А со временем детям вернут и все остальные перепрофилированные МДОУ. Важный момент – это только те объекты, что находятся в муниципальной собственности. Однако, как известно, многие из них крепко держатся в частных руках. О возможности их возврата говорилось еще до принятия городской целевой программы. В частности, в аналитической справке, подготовленной информационно-аналитическим отделом Гордумы Екатеринбурга еще в 2007 году, отражен ряд интересных моментов, касающихся приватизации детских садов. «Обзор федерального законодательства в этой области, которое отличается сложностью, неполнотой и непоследовательностью, показывает, что детские дошкольные учреждения вполне законным путем могли оказаться в частной собственности и поменять назначение. Об этом свидетельствуют и результаты анализа судебной практики, касающейся передачи зданий детских дошкольных учреждений для использования не по прямому назначению. Новые собственники зданий не стремятся вернуть их в муниципальную собственность и, очевидно, привлекают лучших юристов для того, чтобы отстоять свои права. Такие дела рассматриваются в нескольких инстанциях и в большин-стве случаев решаются в пользу новых собственников. Есть и положительные примеры, когда спорные здания возвращались муниципалитету, либо суд обязывал использовать их по прямому назначению, но эти случаи единичны», – говорилось в аналитической справке. Также в ней упоминалось Постановление Правительства Свердловской области № 184-ПП «О приросте сети дошкольных образовательных учреждений в Свердловской области в 2007–2009 годах». Этим документом администрациям муниципалитетов области давались задания по увеличению количества мест в детсадах за счет возврата перепрофилированных дошкольных учреждений. Для Екатеринбурга оно составляло 24 076 мест. Как показало время, опасения составителей аналитической справки по поводу реальности его выполнения были не напрасны. Сколько стоит место в детском саду? Согласно целевой программе «Развитие сети дошкольных образовательных учреждений в муниципальном образовании «город Екатеринбург» на 2009–2011 годы» на капитальный ремонт ранее перепрофилированных детских садов отведено 633,6 миллиона рублей. Если посмотреть программу, то на каждый садик приходится в среднем от 24 до 77 миллионов рублей в зависимости от количества вводимых «садико-мест». К примеру, по данным на момент принятия программы, капитальный ремонт и реконструкция здания по улице Советской, 19а (нынешняя гимназия № 47) оценивались в 37,7 миллиона рублей. Садик должен вместить 90 детей. Получается, одно место обходилось примерно в 419 тысяч рублей. Напомним, что такая стоимость определялась еще в 2008 году – строительство же одного «садико-места» тогда оценивалось почти в 1 миллион рублей. «Сейчас уже говорят, что на строительство новых – 350 тысяч хватит (На ввод одного места в построенном детском саду. – Прим. ред.). Перепрофилирование раза в два дешевле, чем строительство. Говорят, что до 2014 года полностью все очереди ликвидируются. Мы подсчитали, что очередь в городе больше 42 тысяч. Вообще же мы оцениваем потребность в детских садах Екатеринбурга до 2014 года – 60 тысяч мест (с учетом роста рождаемости). Нам говорят – в одночасье сделать ничего нельзя. Но это «одночасье» длится уже шесть лет. В 2005 году президент дал поручение вернуть детсады и строить. В 2007 году правительство разработало комплекс мер по развитию детских садов. По этой программе область сделала областную программу. Она была провалена», – считает Анатолий Булатов. Такое мнение имеет право на существование. Тем более что ликвидация очереди, похоже, наступит не скоро. Судя по официальной статистике по Екатеринбургу, до начала действия городской целевой программы – в 2008 году – очередь составляла 18 398 человек. Через год после ее начала – в 2010 году – 20 950 человек. Сейчас – порядка 19

Доверять профессионалам http://nedv.info/articles/doveryat-professionalam Анна Асташкина Жилая недвижимость Mon, 27 Jun 2011 08:43:02 GMT article

<img alt="Доверять профессионалам" src="http://nedv.info/files/professional.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Ее путь в недвижимость – классический образец достижения цели. Начав его с практики в риэлторской компании, она прошла все ступени от простого агента до директора собственного агентства недвижимости. Целенаправленное развитие, внимание к мелочам, желание подобрать оптимально выгодный вариант для клиента сделали свое дело. Наталья Новикова, директор агентства недвижимости «Новый дом» г. Екатеринбург, теперь уже сама организует весь процесс приобретения жилья с помощью ипотечных программ. – Первое высшее образование – УрГЭУ, по специальности – экономист. Непосредственно с недвижимостью была связана моя первая учебная практика. Мне это стало интересно. Начала работать в крупной компании риэлтором. Когда не хватало знаний, продолжала учиться. Прошла аттестацию в Уральской палате недвижимости. Через шесть лет приняла решение об открытии собственного агентства «Новый дом» г. Екатеринбург. Это решение было принято окончательно и бесповоротно. Я думаю, что пришло время. Структуру я изучила, знаний было достаточно. Страха не было, было желание работать на себя со своим коллективом. В июле нашему агентству исполняется три года. Сейчас я в большей степени изучаю специфику финансовой деятельности и все, что связано с ипотечным кредитованием граждан. Наши банки-партнеры регулярно проводят семинары и охотно делятся с нами этой информацией. – Название определено специализацией компании? – Да, «Новый дом» г. Екатеринбург – новые квартиры в новых домах. Мы работаем с застройщиками и подрядчиками. В планах – развить продажи по зарубежной недвижимости. Это новостройки от застройщиков и вторичное жилье от инвесторов в Таиланде, Египте, Турции, Испании, Италии, Франции, Кипре, Болгарии, Черногории. – Вы берете студентов на практику с возможностью трудоустройства. Какие требования предъявляете к потенциальным сотрудникам? – На самом деле, важно желание работать. Сфера недвижимости предполагает работу и в офисе, и с клиентами на объекте, взаимодействие с организациями, партнерами. Не у всех одинаково хорошо получается и работа с документами, и живое общение с клиентами. Поэтому при приеме на работу я обращаю внимание на предрасположенность человека к тому или иному виду работ. Нет смысла в данном случае направлять к клиенту сотрудника, который испытывает дискомфорт при общении, но зато аккуратен и внимателен при оформлении пакета документов. И наоборот. Если сотрудник общителен и коммуникабелен, то ему проще найти подход к клиенту, а работа с бумагами ему будет в тягость. Еще один из существенных для меня аспектов – это первичная грамотность кандидатов в сфере недвижимости. Очень важно, чтобы человек умел оперировать основными терминами, понимал значение этих слов. Именно поэтому наше агентство заключило договор о возможности прохождения преддипломной практики для студентов «Национального института недвижимости и инвестиций» города Екатеринбурга. У этих людей есть желание работать в данной сфере, есть теоретические знания, а приобрести опыт мы поможем. – Возможно, люди до сих пор боятся встретить мошенника среди риэлторов и поэтому проявляют особую бдительность. Сейчас отношение к агентам меняется? – Я думаю, что ситуация стабилизировалась. По крайней мере, в Екатеринбурге в последнее время не слышала таких слов, как «черные риэлторы». Да, в лихие 90-е это было. Но сейчас многие граждане и сами профессионально подходят к простым сделкам, без привлечения ипотечного займа. Однако в силу занятости не все располагают временем и обращаются за профессиональной помощью к специалистам по недвижимости. Чтобы найти «своего» риэлтора, я бы рекомендовала клиентам прежде чем заключать договор, не полениться и проверить агентство. Во-первых, приехать в офис (сделать визуальный осмотр, посмотреть обстановку). Во-вторых, ознакомиться с документами организации. В-третьих, прочитать отзывы об агентстве. – Вы заговорили об ипотечных сделках. В чем на сегодня их сложность, и растет ли к ним интерес? – Интерес очень большой! В банковской сфере прогнозируют понижение ставок по ипотечному кредитованию. Люди начали активно использовать материнский капитал и военные сертификаты, работает программа для молодых семей. Невыплаты по кредитам уходят в прошлое вместе с кризисом, и этот факт несомненно положительно сказывается на банковских решениях о финансировании граждан. Сложность сделки с привлечением ипотеки у человека, желающего провести ее самостоятельно, может возникнуть уже на первом этапе. Рассмотрим вариант с продажей собственного объекта недвижимости с последующим приобретением жилья и привлечением ипотечного займа для улучшения жилищных условий. Важно, чтобы сбор всех документов по обоим объектам проводился одновременно. Необходимо следующее: <ul> <li> Хорошая реклама по продаже квартиры (затратный факт).</li> <li> Подготовка документов по продаже собственного жилья (подготовка и сбор соответствующих документов к продаже объекта с соблюдением сроков действия справок).</li> <li> Сбор копий документов для банка, необходимых для оценки платежеспособности.</li> <li> Получение предварительного одо-брения банка на получение ипотечного займа.</li> <li> Подбор варианта приобретаемого объекта, соответствующего требованиям банка и личным пожеланиям клиента.</li> <li> Сбор пакета документов по покупке недвижимости в ипотеку (оценка независимых оценщиков, страхование и многое другое).</li> <li> Согласование между участниками сделки ступенчатой схемы расчета.</li> <li> И, наконец, проведение одновременно двух сделок и оформление ипотечного займа.</li> </ul>   Существует множество вариантов по приобретению недвижимости с привлечением различных финансовых инструментов. Иногда можно использовать и небольшой потребительский кредит. Здесь нужно понимать, что у потребительских кредитов процент выше и срок кредитования меньше, но на небольших суммах это в любом случае выгоднее, так как клиент не несет дополнительных расходов, связанных с ипотекой: это оценка объекта, страхование заемщика и недвижимости. В каждом индивидуальном случае можно подобрать наиболее приемлемый вариант. Такие схемы с привлечением потребительского кредита я рекомендую в случае, если заработная плата достаточна, чтобы семья не испытывала потребности в денежных средствах в период выплаты займа. Нужно учесть, что при сокращении срока выплаты всегда увеличивается ежемесячный платеж. И именно срок займа по ипотеке делает ее доступной для граждан. Ипотеку через шесть месяцев можно гасить досрочно, при этом проценты за неиспользованный кредит не взимаются и пересчитываются банком.   – На что следует обращать внимание при использовании материнского капитала? – Начну с того, что оплатить ипотечный долг материнским капиталом можно, даже если кредит оформлен не на маму, а на супруга. Кредит может быть оформлен и до возникновения у заемщика права на получение средств материнского капитала. Кроме того, 24 декабря 2010 года Совет Федерации одобрил внесение изменений в ФЗ № 256, согласно которым исключаются указания на срок заключения кредитных договоров (ранее указывалось, что кредит должен был быть оформлен до 31 декабря 2010 года). Так что теперь норма, в соответствии с которой материнский капитал можно использовать на погашение ипотечных кредитов, стала постоянной. Желающим воспользоваться средствами материнского капитала для погашения жилищного или ипотечного кредита необходимо учесть ряд нюансов. В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: <ul> <li> прекращения права на дополнительные меры государственной поддер-жки;</li> <li> нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении;</li> <li> указания в заявлении о распоряжении суммы или ее частей в совокупности, превышающей полный объем средств материнского капитала;</li> <li> ограничения лиц в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры господдер-жки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке);</li> <li> отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры господдержки, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации.</li> </ul> Некоторые банки предоставляют ипотечные программы для семей, которые имеют государственный сертификат, дающий право на получение материнского капитала. Сумма материнского капитала увеличивает размер предоставляемого ипотечного кредита либо позволяет снизить платеж. – Три года для компании – срок относительно небольшой. Как ощущаете себя на рынке недвижимости? – Как агентство недвижимости мы недавно на рынке, а как специалисты – давно. Уверенно смотрим вперед и готовы профессионально подобрать для наших клиентов оптимальный вариант.

Плюсы и минусы комплексной застройки http://nedv.info/articles/plyusy-i-minusy-kompleksnoy-zastroyki Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 14 Jun 2011 04:34:54 GMT article

<img alt="Плюсы и минусы комплексной застройки" src="http://nedv.info/files/complex_indstr.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В начале XIX века у уральцев были весьма противоречивые представления о красоте, что отражалось на внешнем виде их домов. Екатеринбургский архитектор М. П. Малахов выпустил три альбома образцовых фасадов. Домовладельцы должны были привести внешний облик домов в соответствие этому документу. Это определило облик города. 2011 год ознаменован активным развитием загородного строительства. По оценкам экспертов, в этом году объем приобретения земельных участков с домами и без в коттеджных поселках вырос на 15%. В ряде случаев земельные участки продаются без подряда. В таких поселках можно лицезреть архитектурные «шедевры». Например, дом, отделанный черным сайдингом, с крышей, которая опирается на землю, или дом в виде трубы с окнами-иллюминаторами. Тренд посткризисного периода – появление специфического продукта – коттеджных поселков, выполненных в едином архитектурном стиле. Плюсы и минусы разных подходов к застройке поселков мы обсудили с экспертами. Класс коттеджного поселка определяется совокупностью характеристик. Не только самим объектом, но и его окружением. Комплексная застройка коттеджного поселка, где земля продается с подрядом, более привлекательна с инвестиционной точки зрения. Покупатель понимает, что будет по сосед-ству. Пример неудачного окружения – роскошный дом с дорогой отделкой в окрестностях Екатеринбурга. Коттедж находится в поле, он не газифицирован, к нему не проложена дорога. По мнению экспертов, объект стоит средств, которые пытается выручить строительная компания, однако он будет продан скорее всего по цене вдвое ниже заявленной. В случае комплексной застройки у жителей есть четкое понимание того, как будет выглядеть поселок. Единое архитектурное решение предполагает, что земля продается с подрядом. В таком случае строительная компания может назвать точные сроки окончания строительства и количество расходов каждого собственника. «Наличие абсолютно одинаковых домов, но при этом качественных и добротных, с нормальным соотношением площади земельного участка и дома – это очевидный плюс по сравнению с поселками под индивидуальную застройку с непонятными сроками сдачи», – считает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». Однако риэлтор отмечает, что в ряде случаев, когда строительством занимается подрядная компания застройщика, качество оставляет желать лучшего. Андрей Смотрицкий, житель коттеджного поселка в Юго-Западной части Екатеринбурга, рассказывает о своем опыте сотрудничества со строительной компанией застройщика: «Подрядная организация работала с грубейшими нарушениями строительных норм. За три месяца сменилось четыре прораба по непонятной причине. Изначально компания обещала построить дом по низкой цене. Но все расчеты велись карандашом. Сумма задолженности аккуратно подтиралась и заменялась на большую. Мне с огромным трудом удалось остановить ход строительства этой компании. В нашем коттеджном поселке я не видел построенных для продажи домов, которые были бы грамотно и по-честному сделаны. Строительный брак вскрылся сразу же – дома трескались, их стягивали, штукатурили, подвалы заливало водой. Владельцы тщательно скрывали дефекты, чтобы при продаже это не отразилось на стоимости». Иван Волков, управляющий партнер ООО ЮФ «ЮРЛИГА» рассказал, что судебной практике известны прецеденты, когда между покупателем, который приобрел землю с подрядом, и застройщиком возникали споры. «Практически невозможно отказаться от подряда, даже если предыдущий этап подряда был выполнен некачественно. С точки зрения гражданского права отказаться от подряда возможно, но указанные договоры, как правило, составлены таким образом, что покупатель может отказаться от услуг только в случае выплаты штрафных санкций или судебного разбирательства. Это конфликт, который априори затратен. Выйти из коттеджного поселка при возникновении такого конфликта с застройщиком непросто. Деньги за приобретенную землю с подрядом никто не вернет. Если построено некачественно, это нужно будет доказать. Если разрешить спор не удалось в порядке досудебного урегулирования, то придется обращаться к юристам, привлекать специализированных экспертов, которые будут делать строительные экспертизы. Кроме того, отстаивать свои права придется в судах всех инстанций. Данные процедуры долгие, сложные и дорогостоящие. Нужно десять раз подумать при выборе компании, которая будет строить ваш коттедж». Эксперты отмечают, что на рынке загородной недвижимости еще не сформирован список добросовестных застройщиков. По словам юриста, строительством коттеджных поселков часто занимаются финансово-промышленные группы, которые не специализируются на такого рода вопросах, либо иные инвесторы, которые также не являются профессионалами в этой сфере. При этом приобретение участка с подрядом в поселке с типовой комплексной застройкой обходится значительно дороже, чем приобретение земельного надела с привлечением сторонней строительной компании. Например, в поселке «Новое созвездие» земельные участки без подряда продаются за 60 тыс. руб. за 100 м2. В то же время через дорогу возводится вторая очередь – «Новое созвездие премиум», где стоимость сотки вдвое выше – 130 тыс. руб., стоимость строительства с подрядом составляет 32 тыс. руб. м2. Можно отыскать частные строительные компании, которые предлагают возведение квадратного метра за 12–15 тыс. руб. «Цена земельного участка с подрядом нередко неоправданно высока. В некоторых случаях проще построить дом самостоятельно с привлечением сторонней строительной компании», – считает Ирина Сангалова. По словам застройщиков, реализовывать участки с ограничениями на строительство и подрядом сложнее и дольше, нежели земельные наделы, но не все ищут легких путей: «Мы считаем, что будущее за большими клубными загородными комплексами, нежели за коттеджными поселками, которые состоят из 20 домов и не имеют общего – идеи и структуры. Комплексная застройка распространена не только в зарубежных странах, в Москве загородные поселки строятся по такому принципу», – рассказывает генеральный директор загородного комплекса «Шервуд парк» Евгений Власов. Принято считать, что поселки, где предусмотрен единый архитектурный ансамбль, – наделены более высоким статусом. «Единое архитектурное решение – это безусловный плюс. Единообразная застройка не означает, что возводятся типовые дома. Единое архитектурное решение – это единый цвет, стиль. Дом может сильно отличаться внутренней отделкой. Если посмо-треть на уже построенные коттеджные поселки, которые выполнены в едином архитектурном стиле, то вы поймете, что это очень красиво. Все дома немного отличаются, но смотрится все изумительно!», – говорит Елена Фаракова, специалист по недвижимости КБ «Ярмарка». Начальник отдела загородной недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» согласна с коллегой: «Комплексная застройка – это прерогатива не экономкласса». Хотя встречаются и исключения, например, коттеджный поселок «Георгиевские дачи». В настоящий момент на рынке загородной недвижимости универсальной классификации не принято. Зачастую покупателям предлагается приобрести дом в поселке премиум-класса, который далек от этой категории, так как статус определяет застройщик. «Деление на классы больше применяется для городской недвижимости, что касается загородной – критерии размыты. Характеристик, по которым мы можем отнести поселок к тому или иному классу, несколько: площадь участка, назначение земли, строительные материалы, набор опций, которые предоставляет УК, удаленность от города и т. д. В окрестностях Екатеринбурга выделяется три класса: эконом, бизнес и премиум», – говорит Ирина Сангалова. По оценкам специалистов рынка загородной недвижимости, большее количество поселков находится на низкой стадии готовности. «В ряде случаев застройщики демонстрируют потенциальным покупателям не коттеджный поселок, а «пробник» – готовую первую очередь. Очевидно, что конкретных и понятных сроков застройки всего поселка нет», – говорит Ирина Сангалова. Поселков с высокой степенью готовности, где не продается земля с подрядом, выдержан единый архитектурный стиль, и вовсе единицы. Низкая степень готовности большинства объясняется тем, что у застройщиков зачастую нет средств для освоения всего проекта. Несомненным плюсом таких поселков является то, что у клиентов наглядно формируются представления о качестве строительства, уровне будущего поселка, перспективах комфортного проживания. «Большинство строительных компаний не готово сначала строить, а потом продавать», – говорит Ксения Энгельгардт, главный архитектор проекта ООО «Проект ОСА». Покупатели скептически смотрят на перспективу вложения средств в поле. Потенциальный покупатель Екатерина: «Я буду покупать дом только тогда, когда увижу протянутые к дому сети». Николай Савин, директор компании-застройщика коттеджного поселка «Золотой карп» говорит о том, что практически никто из покупателей не проявляет интереса к построенным типовым домам, каждый заинтересован в том, чтобы дом максимально соответствовал потребностям семьи: «Первоначальный типовой проект домов оказался сильно переработанным: были балконы, эркеры, форма крыши была другой, изменен метраж комнат, площадь гаража. Выяснилось, что многие желают построить дом попроще». У покупателей еще не сформирован вкус к архитектуре. Именно поэтому комплексная застройка поселков не отличается особенной выразительно-стью. Архитекторы готовы предложить интересные проекты для комплексной застройки, но это не востребовано. Ксения Энгельгардт: «Ошибочно полагать, что типовые проекты неинтересны с точки зрения архитектуры и не подлежат корректировке. Объемноланировочное решение типового дома можно изменить в соответствии с пожеланиями покупателя, сохранив при этом стилистику здания в едином ансамбле с окружающей застройкой. Таким образом, появляется возможность угодить покупателю и сохранить архитектурную комплексность поселка. Но в настоящий момент в Екатеринбурге такой подход к застройке поселков встречается редко. Архитекторы также готовы предлагать свои смелые идеи, но их реализации мешают устаревшие взгляды». *** Приобретение земли с подрядом при существующей правовой базе остается более рискованным, чем индивидуальное строительство. Кроме того, пока не сформирован, и не ясно, когда сложится вкус к архитектуре у потребителей. Комплексная застройка остается неинтересной, примитивной даже в поселках бизнес- и премиум-сегментов. Когда предпочтения потребителей изменятся, появятся строительные традиции, а качество строительства улучшится, лидерство будет за коттеджными поселками с единым архитектурным стилем. Ведь помимо того, что это более эстетично, такой подход обеспечивает надежные инженерные системы, развитую инфраструктуру, благоустройство территорий и единую социальную среду.

«300 метров на северо-восток», или Реальность прописки в коттеджном поселке http://nedv.info/articles/300-metrov-na-severo-vostok-ili-realnost-propiski-v-kottedzhnom-poselke Анна Асташкина Дома, коттеджи Mon, 06 Jun 2011 08:56:58 GMT article

<img alt="«300 метров на северо-восток», или Реальность прописки в коттеджном поселке" src="http://nedv.info/files/propiska_cottege.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Загородный дом в обмен на квартиру? Никаких проблем! – убеждает яркая реклама коттеджных поселков в живописных природных уголках. Застройщики обещают земельные участки с коммуникациями и законно возведенные дома, говоря даже о возможной регистрации в них. Однако коттеджные поселки экономкласса, которые чаще всего и рассматриваются горожанами для постоянного проживания, большей частью возводятся на землях сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство. Возможна ли прописка на таких «дачах» – мнения экспертов разделились. Строить разрешено? Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о коттеджных поселках, т. е. об обособленной, огражденной территории, предназначенной для строительства коттеджей или сблокированных коттеджей (таунхаусов). Внутри нее существуют свои правила взаимоотношений между жителями – это собственная управляющая компания, охрана. Такое устройство не стоит путать с коттеджной застройкой внутри населенного пункта – в этом случае проблем с пропиской не возникает. Итак, небольшое отступление. Для того, чтобы было где оформлять прописку, сначала необходимо законно построить дом. А строить можно не везде. Вся земля нашей страны делится на несколько категорий, но приобретать в собственность или арендовать физические лица могут лишь две из них – это земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Логично, что первая категория находится в границах муниципального образования, а вторая – за его пределами, проще говоря, это поля и пашни. Здесь важный момент – разрешенное использование такой земли. «Строительство домов разрешено на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под садоводство и огородничество, под личное подсобное хозяйство и под индивидуальное жилищное строительство. На землях сельхозназначения – с разрешенным использованием под садоводство, огородничество либо под дачное строительство», – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_Недвижимость». Выбирая земельный участок, необходимо определиться – будет ли возведенный на нем дом использоваться для постоянного проживания или только для отдыха. Как отмечают застройщики, часть горожан изначально рассматривает загородную недвижимость как дачу, имея регистрацию в Екатеринбурге. Однако остальные переезжают на постоянное место жительства, и для них возможность прописки имеет существенное значение. Коттеджные поселки экономкласса, которые чаще всего и облюбовывают нынешние горожане для долгосрочного проживания, в большинстве случаев возводятся на землях сельхозназначения, в лучшем случае – с разрешенным видом использования «дачное строительство». Популярность таких участков обусловлена несколькими моментами. Во-первых, площадь сельхозугодий намного превышает территории, отнесенные к землям населенных пунктов. Во-вторых, стоимость их ниже. «Еще один нюанс – налогообложение земли. Хотя оно и так невелико, но все равно налог с земель сельхозназначения ниже, чем с земель поселений», – говорит Андрей Сайфунов, руководитель отдела загородной недвижимости риэлтерской группы «Капитал». При всех этих плюсах есть большой вопрос – возможность прописки. Где эта улица, где этот дом? Разберемся по порядку. Регистрация по месту жительства возможна в жилых домах, построенных на территории населенного пункта. С этим никто не спорит. А вот по поводу реальности подобной процедуры на землях сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство мнения участников рынка расходятся. «Согласно российскому законодательству на землях сельхозназначения зарегистрировать жилой дом невозможно. На землях с разрешенным использованием под садоводство и огородничество узакониваются садовые домики, а с разрешенным использованием под дачное строительство – дачные, – поясняет Ирина Сангалова. – Сейчас в судебном порядке есть возможность прописаться в садовом домике, если садовое товарищество находится на территории населенного пункта, дом признан пригодным для постоянного проживания, и это единственная недвижимость у соб-ственника. В других случаях регистрация в объектах, находящихся на землях сельхозназначения, крайне затруднительна. А порой и вовсе невозможна». Андрей Сайфунов считает иначе: «Если идет строительство на землях сельхозназначения, вид разрешенного использования – дачное строительство, можно зарегистрировать этот объект как жилой дом. На самом деле существует процедура, по которой можно получить постановление о присвоении милицейского адреса. Мы это делаем. Жители, после того как построят объект и зарегистрируют его, могут прописаться в жилом строении». Как отмечает Ирина Сангалова, адрес в коттеджных поселках будет выглядеть примерно так: «ориентир 300 метров на северо-восток от улицы Луговая, дом 5». Чтобы разобраться в этой ситуации, необходимо призвать на помощь закон. Комментирует Дмитрий Ситник, ведущий юрисконсульт Группы Компаний «Априори»: «В соответствии со ст. 81 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам для дачного строительства. Право возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем на дачном земельном участке установлено абзацем 4 статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Необходимо отметить, что абзац 2 статьи 1 указанного закона, ограничивающий право граждан на возведение на садовом земельном участке жилого дома с правом регистрации проживания в нем, признан не соответствующим Конституции РФ и не подлежащим применению (постановление Конституционного суда РФ № 7-П от 14.04.2008 г.)». Для такого строительства выдача разрешения не требуется, поэтому к подобным объектам применима упрощенная процедура регистрации, так называемая «дачная амнистия». В предоставляемые документы, в частности, входит декларация об объекте недвижимости. Однако, по словам юриста, «задекларированное назначение объекта (жилое/нежилое), которое указывается и в свидетельстве о праве соб-ственности покупателя, не влечет автоматической регистрации по месту жительства». И органы Федеральной миграционной службы (или муниципалитеты) нередко отказывают в прописке гражданам по нескольким основаниям: 1) гражданин не представил доказательств отнесения земельного участка к землям населенных пунктов; 2) у дома отсутствует почтовый (милицейский) адрес; 3) не представлены документы, подтверждающие соответствие здания требованиям, предъявляемым законодательством РФ к жилым помещениям (строительные, санитарные нормы и т. п.). «Отказ в регистрации по месту жительства по первому и второму основаниям незаконен. Действующее законодательство не содержит положений, ограничивающих возможность регистрации граждан вне пределов населенных пунктов. Это было бы необоснованным ограничением конституционной свободы передвижения и выбора места жительства. Почтовый (милицейский) адрес объекта также не является обязательным, так как в заявление о регистрации по месту жительства гражданин может внести адрес, указанный в его свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости», – говорит Дмитрий Ситник. Еще один важный момент – необходимость подтвердить соответствие построенного дома требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. «Процедура может быть пройдена в административном или в судебном порядке. Административный вариант является более долгим и трудоемким, так как муниципалитеты не всегда горят желанием организовать работу Межведомственной комиссии, предусмотренной постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. («Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции») в отношении частного жилищного фонда. Тем более что пункт 8 вышеназванного постановления отнес указанное полномочие к дискреционным, то есть осуществляемым по усмотрению муниципалитета. Но обращение в муниципалитет всегда должно предшествовать обращению в суд. И только если муниципалитет отказал в выдаче заключения о признании жилого помещения пригодным для проживания или не ответил на запрос в 30-дневный срок, тогда можно идти в суд. Но, как показывает судебная практика, шансы отстоять свои права в суде без помощи квалифицированного юриста невелики. Очень важно правильно сформулировать свои требования и собрать соответствующую доказательственную базу. В частности, в суд обязательно должно быть представлено заключение независимой экспертной организации о соответствии объекта недвижимости требованиям, предъявляемым законодательством РФ к жилым помещениям», – добавляет Дмитрий Ситник. Стоит отметить, что речь идет именно о дачных земельных участках. «У садовых земельных участков своя специфика. Суды иногда толкуют постановление КС РФ № 7-П как разрешающее прописку только на садовых земельных участках из состава земель населенных пунктов, но не на таких же садовых земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения. На садовых участках из состава сельхозземель практически невозможно прописаться даже в судебном порядке», – отмечает юрист. Трудности перевода Получается, процедура регистрации в коттеджном поселке на сельхозземлях с разрешенным использованием под дачное строительство все-таки возможна. Однако требует немало сил. Чтобы избавить себя от таких проблем, эксперты советуют выбирать участки на территориях, уже признанных частью населенного пункта. Хотя отдельные застройщики, предлагая сельхозземлю, успокаивают потенциальных покупателей тем, что в скором времени переведут ее в категорию населенных пунктов. Но и это не так просто. «Чтобы поменять разрешенный вид использования земли, требуется процедура, которую проводит администрация муниципального образования. Такая процедура занимает срок от двух месяцев и более, – говорит Андрей Сайфунов. – Для того чтобы поменять, например, земли сельхозназначения на земли населенных пунктов, требуется согласование и постановление областного правительства. Это более затратно и более длительно. Разумеется, большинство собственников земельных участков идет, условно говоря, по упрощенной схеме – меняют не категорию земель, а разрешенный вид использования с того, который был, на дачное строительство. И процедура быстрее, и строить можно, и регистрировать можно». Но питать иллюзий по поводу того, что такой перевод обязательно осуществится, не стоит. Как отмечают специалисты, к примеру, перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов возможно лишь при условии, что они граничат друг с другом в месте возведения застройки. При этом фактически границы населенного пункта увеличиваются на площадь коттеджного поселка. Еще один нюанс – находятся ли эти земли у застройщика на правах собственности или долгосрочной аренды. В случае аренды нужно обращать внимание на планы муниципалитета на выделенные участки. «Если у администрации Екатеринбурга есть на эту землю в перспективе другие планы, ее никогда в жизни не переведут в землю населенных пунктов: разрешат этими участками пользоваться, организовывать дачные поселки, сады, а в один прекрасный день скажут – у нас тут будет проходить автострада. Так можно и лишиться своего дома. Поэтому нужно смотреть градостроительные планы муниципалитета», – предупреждает представитель одного из агентств недвижимости. Если же вопрос перевода принципиален, можно не надеяться на обещания застройщиков и заняться этим самостоятельно либо с помощью специализированной компании. Юридические фирмы за такую услугу берут порядка 500 тысяч рублей. Более простой путь – изменение не категории, а разрешенного использования земельного участка (к примеру, на то же дачное строительство) – обойдется в сумму порядка 300 тысяч рублей. Так что стоит задуматься о том, не дешевле ли будет приобрести землю, уже переведенную в категорию населенных пунктов, если вопрос прописки принципиален. Кроме того, законопроект о запрете дачного строительства на землях сельхозназначения Госдумой уже обсуждался. Если он все-таки будет принят, прописка в «дачных домиках» на землях сельхозназначения станет и вовсе невозможна.

Посткризисное пространство http://nedv.info/articles/postkrizisnoe-prostranstvo Наталья Данилова Город Mon, 06 Jun 2011 08:54:33 GMT article

<img alt="Посткризисное пространство" src="http://nedv.info/files/postcrysis.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Без преувеличения, всех волнует дальнейшая судьба рынка недвижимости. «Подорожает ли моя квартира?» – спрашивают частные лица. «Будет ли спрос на риэлторские услуги?» – задаются вопросом профессионалы. О том, что произойдет с рынком в ближайшем будущем, о стоимости риэлторских услуг и о перспективах профессии в свете обсуждения проекта «Закона о риэлторской деятельности» рассказал Игорь Обухов, директор АН «Антей», президент Уральской палаты недвижимости. – Я принял решение заниматься риэлторской деятельностью в 1997 году. Обучение и стажировку проходил в АН «Проспект», где сначала работал агентом, а потом – начальником отдела. Уже тогда в мои обязанности входил набор и подготовка кадров. Три года я проработал в одном из лучших агентств города, помогал директору «поднимать» фирму после кризиса конца 90-х. Когда знакомые из «большого» бизнеса предложили открыть свое дело, я оценил перспективы и согласился. Так в 2001 году появилось агентство «Антей», которому сегодня исполняется 10 лет. Еще раньше, до 1997 года, я работал в милиции в подразделении вневедомственной охраны. Это был вынужденный шаг, потому что в то время оплачиваемую работу по специальности (я – радиоинженер) найти было весьма сложно. Относительно свободный график работы позволял заниматься личными жилищными вопросами, а также помогать родственникам, знакомым. Когда возник вопрос о смене деятельности, я пошел в недвижимость, так как уже кое-что знал об этом. – Почему ваше агентство называется «Антей»? Это как-то связано с торговым центром? – Как я уже говорил, агентство открылось в 2001 году, а высотку построили в 2002-м. Мы долго перебирали различные названия, остановились на этом, потому что в древнегреческой мифологии так же звали полубога, сына Зевса и Геры, богини Земли. По легенде, он был непобедим, пока стоял на земле. Аналогия с недвижимостью очевидна: объекты, с которыми мы имеем дело, неразрывно связаны с землей. «Антей» – небольшое агентство, в котором на данный момент работает 10 человек. Раньше у нас было три офиса в Екатеринбурге и, соответственно, сотрудников тоже было больше. Но кризис сделал свое дело. Чтобы остаться в профессии, пришлось в авральном режиме реализовывать активы, оптимизировать расходы. Как и у многих коллег, было стремление во что бы то ни стало сохранить фирму и пережить тяжелое время. – Рынок изменился, вышел из кризиса. Тем не менее сложности есть? – Относительно недалекого кризисного прошлого хочется подчеркнуть, что сейчас проблем практически нет. А изменения (в сравнении с тем, что было год-два назад) произошли кардинальные: рынок заработал, у граждан появилась возможность (и желание) приобретать жилье, риэлторские услуги стали более востребованными. В период кризиса сделки были, но люди пытались всячески сэкономить: совершали их самостоятельно, старались минимизировать расходы, выбирали агентства подешевле. Сейчас мы видим сложившийся баланс спроса и предложения, количество сделок почти сравнялось с докризисным уровнем. Другими словами, положительная тенденция – налицо, пришло время продавать и покупать. – В кризисные годы агентства недвижимости были вынуждены снижать стоимость своих услуг. Теперь размер «агентских» вновь повысился. На ваш взгляд, существует ли «золотая середина»? – Единого мнения, как и единой ценовой политики, на этот счет у руководителей агентств нет. Стоимость услуги устанавливается самим агентством и по большей части является договорной в зависимости от типа объекта и объема работы. Нельзя говорить о том, что одна и та же услуга в разных агентствах будет стоить одинаково. Каждая сделка – это разный объем работ, разный пакет документов, уникальные проблемы. К тому же в стоимость услуг входит и так называемая «затратная» часть: расходы на рекламу, аренду офиса, на улучшение условий работы сотрудников, повышение качества обслуживания клиентов. Кроме того, агентства не имеют права устанавливать одинаковые цены на свои услуги. С точки зрения антимонопольного законодательства это – ценовой сговор, который является незаконным. Ценовая политика должна складываться в условиях здоровой конкуренции. Общепринятый размер стоимости риэлторских услуг варьируется, в среднем, в пределах 3–6% от стоимости объекта. Кризис, безусловно, повлиял на стоимость риэлторских услуг в сторону понижения, участились ситуации демпинга. Мы в «Антее» тоже были вынуждены корректировать «агентские», снизили их примерно на 30%, но постепенно возвращаемся к докризисному уровню. По мнению многих профессионалов, качественная риэлторская услуга не может быть дешевой, но, тем не менее, проблема возникновения новых агентств с ценовым демпингом существует. Любой предприниматель может сказать: «Я – риэлтор, и с сегодняшнего дня я буду заниматься риэлторской деятельностью!», и это вполне укладывается в рамки действующего законодательства. – По-вашему, доступ к профессии необходимо ограничить? – Обязательно! На сегодняшний день не только местные риэлторы, но и все риэлторское сообщество России говорит о том, что нужен закон о риэлторской деятельности. Более того, законопроект уже разработан в рамках Российской гильдии риэлторов и выставлен на всеобщее обсуждение. К сожалению, этот проект не вполне отвечает требованиям профессии, но главное – процесс начался. Десять лет назад мы, как и все риэлторы в то время, проходили процедуру лицензирования. До отмены этой процедуры агентства как зеницу ока берегли свой профессиональный имидж. Ведь в случае малейших «проколов» лицензии отбирались. Это служило определенной гарантией качества риэлторской услуги. В сделках с недвижимостью задействованы огромные денежные суммы. И для отдельно взятого гражданина процесс покупки и продажи – самая крупная сделка за всю его жизнь. Соответственно, возникают финансовые риски в результате непрофессионализма или мошенничества. Свести эти риски к минимуму необходимо как на законодательном уровне, так и в рамках деятельности ассоциаций риэлторов. – Риэлторы хотят принять закон, чтобы ограничить в том числе свою собственную деятельность? – Риэлторы хотят навести порядок на рынке относительно безопасности клиентов. Для этого нам необходимы дополнительные полномочия по проверке документов: доступ к базе БТИ, к архивам загсов, паспортной службы, Росреестра. На сегодняшний день такой возможности нет, и проверить чистоту документов – непросто. Все знают о том, что принимается Закон «О нотариате», в рамках которого у нотариусов появится возможность проверять чистоту сделок, направлять соответствующие запросы в органы БТИ, паспортный стол и ФРС. Мы надеемся, что с появлением Закона «О риэлторской деятельности» риэлторы обретут аналогичные полномочия, при этом повышение ответственности агентств за качество своих услуг будет вполне обоснованным. – Какие еще изменения на рынке недвижимости ожидаются в ближайшем будущем? – В ближайшей перспективе каких-либо глобальных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Небольшой стабильный рост в пределах 0,5–1% в месяц на жилье вполне сравним с темпами инфляции. Количество сделок, регистрируемых Росреестром, говорит о достаточно высокой активности участников рынка. Во втором полугодии возможно увеличение темпов роста цен на жилье в случае «дефицита новостроек», обусловленного отсутствием нового строительства в период кризиса. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, загородной недвижимости, земельных участков, то докризисный уровень активности в этих сегментах далеко еще не достигнут, но положительные тенденции есть. В более долгосрочной перспективе рынок недвижимости будет ориентироваться на общее состояние экономики, плавно реагируя на изменение ситуации в силу своей инертности.

Устроиться ближе к солнцу http://nedv.info/articles/ustroitsya-blizhe-k-solncu Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Thu, 26 May 2011 05:17:43 GMT article

<img alt="Устроиться ближе к солнцу" src="http://nedv.info/files/poblizhe_k_solncu.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Квартиры с террасами завоевали расположение москвичей, такие объекты недвижимости в дефиците. В Екатеринбурге обратная ситуация: прагматичные горожане не желают тратиться на бесполезные метры. Почем квадратный метр недвижимости под открытым небом, и станет ли строительство квартир с террасами в Екатеринбурге модным трендом? Впервые квартиры с террасами появились в странах вечного лета. Там, где жаркое лето и теплая зима. Специалисты отмечают, что мода на квартиры с террасами пришла из Средиземноморья и распространилась практически по всему миру. Екатерина Пентюхова, шеф-дизайнер салона мебели и интерьера «Стиль La Rus»: «Дома и квартиры с террасами широко распространены в Европе, особенно в южной части. Например, если пройти по Милану, то можно увидеть на террасах высаженные кустарники и деревья. Мода на такие квартиры в Россию пришла из Америки, где крыши стали покрывать газонами». Однако нельзя сказать, что терраса – это недавно пришедшая с Запада мода. Дома с террасами строились на протяжении всего советского периода. Такие объекты встречаются в постройках в конструктивистском стиле. Квартиры с террасами становятся особенно актуальными в преддверии летнего сезона. Для горожан терраса – это своего рода дача в центре города, где можно загорать, проводить романтические вечера и делать барбекю с друзьями. По словам Михаила Хусаинова, архитектора, владельца именной архитектурной студии, это предполагает простор для творчества: «Дополнительная площадь – это новые возможности для реализации интересных идей. Чаще всего пространство террасы соответствует интерьерному решению квартиры, но это не является правилом. Оформление террасы вполне может отличаться от внутрянки, потому как это другое пространство. Некоторые желают в этой части квартиры сменить обстановку, создать уголок для отдыха. Считаю, что для оформления террасы лучше использовать натуральные материалы, например, палубную доску или деревянный настил. Это делается для того, чтобы создавалось ощущение, что вы попадаете не на городскую улицу, а на природу. Практически все, что обычно находится на участке перед домом, можно реализовать на террасе – поставить шезлонги, столики, объекты малой архитектуры, посадить цветы и карликовые деревья».  Для озеленения террасы растения высаживают в кадках либо пол террасы превращают в клумбу. Грунтовое выращивание растений значительно дороже. С точки зрения ландшафтного дизайна это гораздо эффектнее, однако технически сложнее и более затратно. «Для того чтобы на террасу настелить грунт и выращивать растения, необходима серьезная гидроизоляция. Это стоит очень дорого. Выращивать в кадках проще и дешевле. Помимо гидроизоляции должен быть дренирующий слой (например, керамзит), позволяющий удалять излишки воды, и абсорбирующий слой, впитывающий эти излишки. Для посадки выбираются растения, которые могут зимовать в небольшом объеме грунта. Растения следует подбирать те, которые адаптированы к уральскому климату и имеют небольшую корневую систему», – рассказывает о специфике озеленения террасы Анна Сенаторова, ведущий специалист Студии ландшафтного дизайна. Оформление террасы не должно портить облик фасада многоквартирного дома: «Не всегда на террасе можно реализовать все то, что желает заказчик, потому как террасу видно со стороны. Если дом элитный и находится в центральной части города, то накладывается ряд ограничений, например, нельзя делать громоздкую вычурную беседку, остеклять, но при этом можно сделать легкие навесы. В некоторых случаях удается согласовать с застройщиком проект и застеклить террасу, но опыт показывает, что это непросто, поэтому обычно они  остаются открытыми», – рассказывает Михаил Хусаинов. Террасы прочно вошли в дизайнерские решения загородной архитектуры. В собственном доме ограничений для проектирования нет. Екатерина Пентюхова говорит, что на Урале террасы более популярны в частных домах: «В коттеджах террасы остекляют, проводят отопление и высаживают растения, наслаждаясь зеленым уголком круглый год. В квартирах террасой пользуются только в весенне-летний период». В Екатеринбурге квартиры и пент-хаусы с террасами появились не так давно – пять-шесть лет назад. Для сравнения, в США (в частности, в городах, расположенных в северной части штата Нью-Джерси) подобные проекты получили распространение в середине 80-х годов. В настоящий момент практически в каждой новостройке Екатеринбурга бизнес- и элиткласса есть такие предложения. По данным компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ», в Екатеринбурге насчитывается 16 жилых комплексов с террасами. Например, в ЖК «Бажовский Премиум» шесть пентхаусов с террасами. Александра Серебрякова, ведущий специалист ПЖСК «Бажовский Премиум» говорит о том, что такие объекты подолгу ждут своих хозяев: «Квартиры с террасами – эксклюзивное предложение, они не раскупаются быстро. Покупателей останавливает не столько наличие террасы, сколько площадь квартиры. Террасы есть лишь в многоуровневых пентхаусах (площадь которых соответствует отдельно стоящему дому среднего размера – 250–350 м2 – прим. ред.). Большие квартиры дольше ждут своих хозяев, чем одно-двухкомнатные». В ряде случаев квадратный метр террасы продается по цене квадратного метра жилой площади, в некоторых случаях стоимость рассчитывается с учетом понижающего коэффициента. Наталья Дягилева, руководитель отела новостроек КБ «Ярмарка»: «Квартиры с террасами покупаются зачастую лишь потому, что коэффициент нулевой, то есть терраса дарится покупателям». Если стоимость террасы рассчитывается с понижающим коэффициентом, то даже тогда терраса – дорогое удовольствие. Средняя площадь террасы составляет 50 м2. Зачастую коэффициент составляет 0,3 от стоимости квадратного метра жилой площади. Стоимость квадратного метра жилой площади пентхауса одного из жилых комплексов Екатеринбурга составляет 110 тыс. руб за м2. Это значит, что терраса площадью 50 м2 обойдется потенциальному покупателю в 1 650 000 руб., что соответствует стоимости однокомнатной квартиры в третьем ценовом поясе (районы С. Сортировка, Уктус, Чермет). По данным риэлторской компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» стоимость элитных квартир с террасами колеблется от 20 млн руб. до 41 млн руб. (в зависимости от качества отделки). Такие квартиры – специфический продукт, который интересует определенную часть потребителей: «Что касается спроса, то такие квартиры ориентированы на особых, статусных покупателей, которые составляют 5–10% от общей массы покупательского спроса», – говорит начальник отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Халиса Березюк. Аналогично этот вопрос обстоит по другую сторону Атлантики. «Пентхаус и квартиры с террасами будут радовать владельцев только в домах класса люкс. Цены на квартиры подобного уровня в среднем будут варьироваться от 1,2 до 2,5 млн долл. Хоть и нельзя сравнить, но все же стоит отметить, что стоимость пентхауса будет как минимум процентов на тридцать выше, чем квартиры на нижних этажах, близкой к пентхаусу по площади», – приводит статистику Илья Битков, риэлтор «Coldwell Banker Residential Brokerage» (США). В странах Средиземноморья квартиры с террасами доступны более широким слоям населения. Так, например, в Испании (г. Оропес) возможно приобрести квартиру с террасой за 4,4 млн руб. (112 тыс. евро), в Турции (г. Аланья) за 1,95 млн руб. (50 тыс. евро), а на Кипре (г. Лимассол) – 7,8 млн руб. (200 тыс. евро). Это связано с тем, что в жарких странах квартира с террасой – это не атрибут достатка владельца объекта недвижимости, а приятное дополнение к квартире. Андрей Красильников, руководитель отдела зарубежной недвижимости РС Центр недвижимости «Ман»: «Если у квартиры в курортном месте нет террасы, то ее скорее всего не купят либо купят в последнюю очередь. Особенно ценится терраса с видом на море. Разница между двумя одинаковыми квартирами может составлять 500 тыс. евро, если одна из них имеет вид на море». Как правило, в Екатеринбурге квартиры с террасами располагаются на последних этажах высотных жилых комплексов. Хозяин квартиры может лицезреть лучшие виды города с персональной смотровой площадки. Другой вопрос, что не всегда находятся подходящие земельные участки для строительства домов, из окон которых бы открывались роскошные виды на исторический центр. Илья Битков рассказывает о том, как обстоит дело в США: «Новостроек, предлагающих пентхаусы с террасами, не так уж много. Особенно, если в дополнение к открытому пространству прилагается панорамный вид Манхеттена и самого Гудзона.  Из-за недостатка участков и их малой площади девелоперам приходится превращать крыши в комплекс с открытым бассейном, мини-парком, фитнес- и Spa-центрами и т. д.». При этом эксперт отмечает, что квартиры и пентхаусы с открытыми террасами пользуются большим спросом у американцев: «Если стоимость подобного варианта соответствует рыночным тенденциям, то подобная квартира уйдет под контракт в первую очередь», – говорит Илья Битков. В Москве за элитными квартирами на последних этажах выстраиваются очереди. Доходит до того, что некоторые клиенты готовы пожертвовать метрами жилой площади, чтобы при строительстве была заложена терраса. В столице Урала поклонников открытых пространств пока нет: «Квартиры с террасой не являются востребованным товаром на рынке недвижимости Екатеринбурга. Это связано с климатическими условиями (длинными снежными зимами) и прагматичностью уральцев, которые не желают платить за нежилую площадь. Нашим горожанам больше свойственно присоединять к жилой площади балконы, утепляя их», – рассказывает Ольга Падалко, руководитель отдела АН «Ранчо». Наталья Дягилева приводит статистику: «За последний год такими объектами недвижимости интересовалось всего трое покупателей. В наших климатических условиях наличие террасы – спорный плюс». При выпадении осадков терраса может протекать, можно залить соседей. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что в Екатеринбурге пока не применяется всех современных технологий, из-за чего террасы могут протекать, несмотря на наличие стоков и водоотводов. По мнению Андрея Красильникова, если рынок откроется зарубежным архитекторам, будут переняты строительные технологии, то велика вероятность, что архитектура приобретет новые черты – террасы и смотровые площадки будут чаще вноситься в проекты многоквартирных домов. «Это (распространение квартир с террасами – прим. ред.) зависит даже не от спроса. Это вопрос современных технологий и архитектурных решений. В России используется лишь малая часть наработанного мирового опыта». В заключение разговора о террасах хотелось бы заметить, что сколько бы ни стоил роскошный пентхаус, даже самые обеспеченные люди не в состоянии приобрести чистый и свежий воздух в центре города.

Осторожно: материнский капитал-2 http://nedv.info/articles/ostorozhno-materinskiy-kapital-2 Анна Асташкина Жилая недвижимость Wed, 25 May 2011 06:00:07 GMT article

<img alt="Осторожно: материнский капитал-2" src="http://nedv.info/files/warning.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Материнский капитал на рынке недвижимости – явление новое и во многом еще непонятное не только для владельцев сертификатов, но и для экспертов. Механизм его использования и защиты при совершении сделок купли-продажи жилья не отработан. Волна махинаций для «обналичивания» сертификата, прокатившаяся по стране в прошлом году, – тому свидетельство. Первые уголовные дела, казалось бы, охладили пыл предприимчивых риэлторов и владельцев сертификатов. Однако сейчас эксперты прогнозируют новый всплеск подобных махинаций. О таких случаях в Свердловской области и о законных способах обратить сертификат в деньги – в продолжении разговора о нюансах использования средств материнского капитала на рынке недвижимости, начатого в прошлом номере. Капитальные комбинаторы Как уже было отмечено («Осторожно: материнский капитал, «Недвижимость», № 19 – прим. ред.), самым популярным направлением использования средств материнского капитала на сегодняшний день является улучшение жилищных условий. Именно оно привлекает внимание недобросовестных риэлторов и владельцев сертификатов, желающих превратить документ в «живые деньги». «Незаконные действия по использованию средств материнского капитала возможны при наличии преступного сговора обладателя сертификата и получателя средств материнского капитала (продавца жилого помещения)», – согласны и в отделении Пенсионного фонда по Свердловской области. Казалось бы, все мошеннические схемы уже известны и не могут быть реализованы. Однако на деле оказывается, что даже старые комбинации до сих пор работают, а уголовные дела возникают крайне редко. «Случаи "обналичивания" сертификатов продолжаются, – комментирует Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА». – Этим грешат агентства недвижимости в небольших городах области, где стоимость жилья в разы меньше, чем в Екатеринбурге. К примеру, есть у нас в области "любимый" город – Кировград. Туда до сих пор "черные риэлторы" увозят людей, ведущих маргинальный образ жизни, у которых еще не реализовано право на материнский капитал. Для них приобретается жилье по минимальной цене, деньги перечисляются на счет агентства-продавца, человек становится собственником комнаты, ему дают тысяч 50 из материнского капитала, остальное забирают себе. Либо просто обманывают, и человек остается без денег и жилья». Еще один популярный вариант – совершение сделки купли-продажи между родственниками или хорошими знакомыми. В случае раскрытия этих фактов подобная сделка может быть оспорена в суде. В уральской столице, по признанию экспертов, подобные схемы уже не встречаются. Однако здесь другая проблема – при совершении сделок купли-продажи с участием материнского капитала могут пострадать добросовестные владельцы сертификатов. «В нашей практике был такой случай: мы помогали оформлять договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, – говорит Иван Волков. – Абстрактно предположим: квартира на Уктусе стоимостью 2 миллиона 350 тысяч рублей. Из них два миллиона выплачивается покупателем продавцу наличными деньгами, а 350 тысяч – денежными средствами материнского капитала. После того, как эти средства были перечислены Пенсионным фондом на счет продавца, он отказался выходить на контакт, давать подтверждающие получение денег документы, сказав, что ничего не получал. В итоге регистрационная служба отказалась регистрировать сделку купли-продажи на основании того, что часть стоимости квартиры – 350 тысяч рублей – не оплачена. Представители регистрационной службы пояснили нашим клиентам, что отсутствие доказательств оплаты – это их проблемы: "либо приводите прежнего хозяина квартиры, либо представляйте документы из Пенсионного фонда, доказывающие перечисление этих денег, либо идите в суд". У нас ушло более трех месяцев, чтобы убедить продавца недвижимого имущества явиться в регпалату. В противном случае мы бы обратились в органы внутренних дел с заявлением о мошенничестве». Причиной таких инцидентов юристы называют отсутствие механизма контроля за сделками, совершенными с использованием средств материнского капитала. Категория эта новая и до сих пор вызывает больше вопросов, чем ответов. «Я считаю, что треугольнику в лице Пенсионного фонда, органов опеки и попечительства и прокуратуры Российской Федерации необходимо разработать инструменты по использованию и защите материнского капитала. На сегодняшний день существует  масса возможностей для манипуляций и мошенничества. Никто не проверяет, как распределены деньги, были ли они направлены на целевую покупку квартиры, были ли исполнены какие-либо нотариальные обязательства, связанные с приобретением жилья», – говорит Иван Волков. «Да и отследить это почти нереально – субсидию ввели, а механизм не продуман. Судам тяжело принимать решения по таким делам», – отмечает Михаил Черноскутов, юрист ГК «Новосел». Да и в судебной практике еще мало подобных прецедентов. Сложности возникают уже на первой стадии – на этапе проверки и принятия решения о возбуждении дела правоохранительными органами. Описанные выше схемы могут быть классифицированы как мошенничество, однако это сложно доказать. «В нашей практике ситуации, при которых органы внутренних дел возбуждают уголовное дело с первого раза, являются единичными – это случаи, когда признаки преступления налицо. Что касается мошенничества, то это один из самых сложнодоказуемых составов, – считает Иван Волков. – Мошенничеством признается преступление, когда лицо завладело денежными средствами либо иным имуществом путем обмана либо злоупотребления доверием и сделало это умышленно. Грубо говоря, нужно залезть в голову человека и узнать, был ли у него умысел на совершение преступления. Кроме того, необходимо доказать массовость и систематичность этого явления – если одно и то же лицо, многократно используя одну и ту же схему, завладевало чужими денежными средствами, по сути, бюджетными, занижая стоимость тех же комнат в каком-нибудь удаленном городе». В областной прокуратуре назвать количество дел с участием материнского капитала затруднились – отдельной статистики по ним не ведется. Исключения по-закону В попытках обойти закон владельцы сертификатов забывают, что есть и легальные способы обратить средства материнского капитала в «живые деньги». Если изначально законом предусматривалось лишь безналичное движение средств сертификата в круговороте недвижимости, то сейчас ситуация изменилась. Первое исключение возникло в 2009 году – можно было получить 12 тысяч рублей из материнского капитала на неотложные нужды. Средства перечислялись на счет владельца сертификата. В настоящее время, как сообщили в отделении Пенсионного фонда, прием заявлений на такие выплаты завершен, и эта мера больше не действует. Однако сейчас работает еще одно исключение – с 16 декабря прошлого года средства материнского капитала разрешено направлять на самостоятельное строительство индивидуального дома. На сегодняшний день такой возможностью уже воспользовались порядка 400 владельцев сертификатов. Для этого в Пенсионный фонд предоставляются лишь два документа – право собственности на землю и разрешение на индивидуальное строительство. После этого обладатель сертификата получает половину материнского капитала на личный счет в банке. Никаких дополнительных подтверждающих документов не требуется. «Предполагается, что любое строительство индивидуального жилого дома требует больше средств, чем размер материнского капитала. Само строительство контролирует орган, выдавший на него разрешение», – поясняет Алена Кузнецова, начальник отдела социальных выплат отделения Пенсионного фонда по Свердловской области. Кстати, обратиться за этими средствами можно в любое время до сдачи дома в эксплуатацию. За второй же половиной материнского капитала разрешено приходить не ранее, чем через шесть месяцев после первого обращения. При этом необходимо документально подтвердить проведение основных этапов строительства – возведение фундамента, стен и крыши. Не стоит забывать, что после ввода дома в эксплуатацию необходимо наделить собственностью детей. По аналогичной схеме можно направить средства материнского капитала и на реконструкцию уже имеющегося объекта недвижимости. Однако в этом случае важен факт увеличения площади на учетную социальную норму – в разных муниципальных образованиях она колеблется от 10 до 18 кв. м на человека. Если же дом своими силами уже построен, материнский капитал можно получить в полном размере. Главное, чтобы объект был введен в эксплуатацию после 2007 года. В этом случае в Пенсионный фонд также предоставляется два документа – свидетельства о праве собственности на дом и землю. И вся сумма материнского капитала перечисляется человеку в качестве компенсации расходов на строительство. «Основной документ, подтверждающий все понесенные расходы, – это свидетельство о праве собственности. По нему смотрим, на каком основании возникло право. Важно, чтобы это не был договор купли-продажи либо дарения», – отмечают в Пенсионном фонде. Вроде бы созданы все предпосылки для законной реализации права на государственную поддержку. В Пенсионном фонде подчеркивают эффективность и востребованность такой меры. Однако на практике получается, что сам механизм приобретения недвижимости с участием материнского капитала еще не совершенен, поэтому эксперты прогнозируют рост числа обращений в правоохранительные органы пострадавших от «материнской» недвижимости.

Агентство в одном лице http://nedv.info/articles/agentstvo-v-odnom-lice Наталья Данилова Город Mon, 23 May 2011 05:48:16 GMT article

<img alt="Агентство в одном лице" src="http://nedv.info/files/agency_in_one_face.jpg" style="width: 200px; height: 218px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Для большинства агентств недвижимости как воздух необходимо участие в профессиональных объединениях. Принято считать, что целью подобных организаций является в том числе создание благоприятных условий на рынке недвижимости. Но существует немало специалистов, считающих нецелесообразным вступление в подобные объединения. Тем не менее этим людям есть что сказать. Подтверждение этому – наша беседа с Галиной Чистяковой, директором АН «Квартирка». – С начала 80-х годов я помогаю людям решать жилищные вопросы. Тридцать лет назад оформление обменных ордеров было моим хобби. Параллельно я освоила множество других профессий: чертежник, швея, экономист-ревизор в Федерации профсоюзов, бухгалтер в соцстрахе, милиционер и даже начальник лодочной станции… Всего и не упомнить! Когда понадобилось, легко разменяла большую квартиру свекрови на комнату и квартиру; из комнаты «сделала» однокомнатную, поменяла ее на двухкомнатную (все это – в течение одного года!), а затем вообще переехала в четырехкомнатную.  В 1991 году, покупая четырехкомнатную квартиру, я обратилась в агентство. Но специалисты не оказали мне должной помощи, только назвали адрес подходящего объекта. Подразумевалось, что всю сделку я проведу самостоятельно. Так я и сделала. Тогда мне впервые предложили остаться в риэлторском бизнесе, на что я воскликнула: «Не-е, ерунда какая!». Тем не менее спустя почти десять лет я попала на работу в Сверждловск-гражданстрой. Именно там, в полном смысле этого слова, приобщилась к недвижимости. Но в один прекрасный день эта организация прекратила свое существование, я осталась без любимого дела. И вот тогда сын подкинул идею открыть агентство недвижимости. Вскоре появилась «Квартирка». Сразу же был укомплектован и штат фирмы: присоединились несколько человек с прежнего места работы. Но, к сожалению, со временем коллектив рассеялся, и я осталась одна. Это произошло по ряду причин: во-первых, большинство клиентов хотели работать исключительно со мной. Во-вторых – пресловутый кризис. В-третьих, я не искала новых сотрудников, ведь, как выяснилось, в одиночку работать лучше. Сейчас, как и во многих других фирмах, у меня есть «приходящие» сотрудники, которые заключают договоры под именем агентства. Но вообще АН «Квартирка» полностью представлено в моем лице. Была однажды попытка приобщиться к большому агентству. Но она не увенчалась успехом, так как у меня уже сложился менталитет руководителя, я разучилась подчиняться и докладывать о каждом своем шаге. Плюс, я никому не доверяю свои дела. В больших агентствах функционал разделен между сотрудниками. Например, есть специальные люди, которые занимаются сбором документов. Риэлторов-одиночек в Екатеринбурге – немало. В народе сложилось представление, что все они – «черные маклеры» и мошенники (в этом отчасти виноваты СМИ, которые вещают сплошной негатив). Тем не менее на рынке встречается мнение, что именно таких людей можно назвать настоящими профессионалами. – А как же те специалисты, которые утверждают, что риэлтор – механизм единой машины под названием «агентство недвижимости»? – Эти люди много рассуждают о риэлторской профессии, но мало кто из них говорит по существу. Некоторые даже не знают, кто такой риэлтор. Само наименование «риэлтор» является ошибочным. На самом деле человека, занимающегося сделками на рынке недвижимости, правильнее называть «брокер». Подтверждает это и общемировая практика. В Европе брокерами считают специалистов, которые проводят сделку, а зарубежные риэлторы занимаются исключительно поиском клиентов. В России подобная подмена понятий обусловлена тем, что в понимании частных лиц «брокер» – тот, кто «играет деньгами» (неважно, на бирже или в другой сфере). Поскольку подобные игры (опять-таки, в понимании «частников») «до добра не доводят», профессиональное сообщество выбрало внушающее доверие слово «риэлтор». Но и в потребительской логике есть доля правды: отечественным продавцам недвижимости порой приходится «играть деньгами». Например, клиент только что обзавелся первой квартиркой где-нибудь на окраине. Тут же он спешит оформить налоговый вычет. В свою очередь, дальновидный специалист по продаже недвижимости подскажет, что лучше повременить до покупки следующей квартиры, которая будет больше, а, следовательно, больше будет и вычет. Вот такие вот «игры». – Специалисты по продажам недвижимости вынуждены подменять понятия ради имиджа? – Да. Соглашусь с теми коллегами, которые говорят о необходимости повышения престижа профессии и имиджа всего риэлторства. До сих пор в понимании частного лица риэлтор – человек, который «ни за что» берет огромные деньги. Бытует мнение, что при желании и наличии свободного времени всю работу можно проделать самостоятельно. Клиенты действительно нынче грамотные; у них есть возможность изучить литературу и интернет-ресурсы. Но никакая теория не поможет в общении с представителями БТИ и паспортного стола, где так легко нарваться на хамство и не добиться того, что было задумано. В последнее время все чаще на сделках встречаются новоиспеченные специалисты, полные амбиций и снобизма. Эти люди работают «на поток» и считают, что «делают рынок недвижимости, пока старожилы думают». Но старожилы в отличие от них знают, что нельзя браться за объект, предварительно ничего не обдумав, – так не найти единственно правильный вариант. А тем, кто называет нашу профессию «халявной» и считает, что здесь можно получать большие деньги, ничего не делая, советую поговорить по душам со своим риэлтором. Он наверняка расскажет много интересного о том, как на самом деле проходила работа. Буквально позавчера закончилась сделка, где молодая семья покупала квартиру по ипотеке. Довольные, радостные ребята подписывали документы… Они даже не подозревали, что сделка чуть не сорвалась: контрагент возвращал аванс три раза. Но благо, другую сторону представлял отличный специалист, тоже риэлтор-одиночка, который помог разрулить ситуацию. Поэтому клиенты должны стопроцентно доверять своим риэлторам. А если у них возникают сомнения и недовольство, лучше их сразу же высказывать. Когда речь идет о недвижимости, которая стоит немалых денег, не нужно стесняться. В противном случае можно запустить ситуацию. А в защиту старожилов рынка скажу, что молодежи лучше быть осторожнее в своих высказываниях, ведь у нас есть чему поучиться. За плечами у нас – жизненный и профессиональный опыт. Не каждый риэлтор способен разрешить жилищный вопрос, в основе которого лежит семейный конфликт. Недавно был случай. Овдовела молодая женщина. Жизненные обстоятельства сложились так, что она была вынуждена жить в одной квартире вместе со свекровью. Понятно, что ни о какой личной жизни речи не шло. Для того чтобы конфликт не затянуть, девушка решила съехать. Возьмись эти люди за сделку самостоятельно, ничего бы не вышло: они спокойно друг с другом разговаривать не могли! Обратились ко мне и правильно сделали. После беседы по душам со свекровью было решено выплатить невестке компенсацию ее доли, после чего молодая женщина смогла добавить недостающую сумму по ипотеке и купить собственное жилье. Свекровь тоже осталась довольна. – «Брокер» занимается сделками исключительно в сфере жилой недвижимости? – Есть специалисты, которые говорят, что один человек должен заниматься одним направлением. Но если удается совмещать работу, например, в коммерческом и жилом секторе, без ущерба для качества – почему бы и нет? Я – как подтверждение этому. Мне очень нравится работать над земельными вопросами. Большая часть населения проживает в частном секторе. Но часто у людей нет документов, подтверждающих право собственности на дом или на землю. Раньше все просто решалось: захотел сосед купить у другого соседа кусок земли, отдал ему «под честное слово» пачку денег – и готово. В лучшем случае люди шли в «Управу», сделали запись в домовой книге. Но в 1998 году появился закон, который ужесточил правила оформления земли в собственность. Моя задача – выискать путь, по которому можно оформить собственность. Однажды я помогала людям, проживающим в частном секторе Уралмаша, и столкнулась с целыми кварталами неоформленной земли. Это на заводских-то территориях! Ответ нашелся в библиотеке Белинского, в Постановлении Правительства от 1946 года, согласно которому завод выделял нуждающимся специалистам земельные участки для постройки домов. Этот факт и стал отправным в приобретении права собственности в данном случае. После этого открылся «зеленый свет» на оформление земли для всех остальных. На решение подобных вопросов у специалистов уходит от года до трех лет. Если же за дело возьмется человек незнающий, то процесс может затянуться до десяти лет. Вот такая работа доставляет истинное удовольствие, когда по крупиночкам собираешь информацию и находишь выход из самых сложных ситуаций. А самое главное, ты помогаешь людям, решаешь их проблемы и получаешь за это заслуженное вознаграждение.

Родом из девяностых http://nedv.info/articles/rodom-iz-devyanostyh Наталья Данилова Город Mon, 23 May 2011 05:39:34 GMT article

<img alt="Родом из девяностых" src="http://nedv.info/files/privet_iz_90.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Легенды ходят о нравах, царивших в недвижимости 90-х годов. Рынок того периода до сих пор считается нецивилизованным, неуправляемым, стихийным. Тем не менее за двадцать лет он превратился в конкурентоспособный и многообещающий. Большинство людей, начинавших риэлторскую карьеру в начале 90-х, работают в отрасли до сих пор. Сейчас они являются основой современного рынка. Вместе с Николаем Савиным, президентом ЦН «МАН» мы вспомнили «лихие девяностые», а также помечтали о том, что может произойти с риэлторским делом в ближайшем будущем. – В 1991 году был принят закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», и бизнес по продаже и обмену жилья стал легальным. До 1991 года сделки подобного рода считались незаконной предпринимательской деятельностью. Другими словами, реализация жилья была преступлением против государства, потому что все квартиры (кроме кооперативных) являлись государственной собственностью. Мой путь в недвижимость начался с расклейки объявлений. Повышенной стипендии в размере 65 рублей хватало только на еду. Работа приносила хороший доход: расклеив за вечер тысячу объявлений (от Центрального стадиона до УПИ) можно было заработать на неделю безбедного существования. Потом я задался вопросом: почему я, студент УрГЮА, бегаю по морозу с бутылкой клея и развешиваю объявления? Поэтому из расклейщика в 1992 году я превратился в юриста в агентстве недвижимости с зарплатой в размере 10 рублей. Это стало приятной добавкой, денег хватало на жизнь «без претензий». Рынок активно рос, развивался. Улучшалось и благосостояние людей, появился слой предпринимателей, в руках которых аккумулировались финансовые ресурсы. Куда они тратили деньги? Сначала покупали кожаную куртку, потом – автомобиль «девятку», затем – недвижимость. Другими словами, спрос был. В 1994 году двое взрослых, уже состоявшихся бизнесменов предложили мне стать их партнером по бизнесу. Так я попал в агентство «МАН». Уже с первых месяцев работы я обучал новых сотрудников, совершал сделки и консультировал клиентов. В начале 90-х в недвижимости вообще получалось многое совмещать: продавать, участвовать в судебных процессах и расклеивать объявления одновременно. В то время рынок характеризовался всеядностью, а клиенты – непритязательностью (из-за дефицита предложений). Например, если на одну и ту же квартиру претендовало несколько покупателей, ее цена в течение недели могла возрасти в несколько раз (с 3 до 5 тыс. долларов). Прибыль от сделок порой составляла 100 и даже 200%. При этом главным требованием, предъявляемым к агенту, было наличие информации и доступ к продаваемой квартире. Понятно, что при таких условиях никто не помышлял о системном спросе и предложении. Лихие времена, но очень интересные. Поэтому я всегда с удовольствием их вспоминаю. Тогда в недвижимость пришло огромное количество людей, многие из которых присутствуют на рынке до сих пор. Большинство из них стали директорами агентств недвижимости, руководителями строительных компаний и девелоперами. Другими словами, они составляют костяк ныне существующего рынка. – Отечественный рынок недвижимости достаточно молод, но это не мешает ему быстро развиваться. За короткий срок пройден путь от «дикого» до «цивилизованного». По-вашему, в чем секрет? – Исторически так совпало, что во время зарождения рынка в начале 90-х во многих отраслях произошло сокращение рабочих мест. Тогда военнослужащие, врачи и учителя оказались без работы. Они были вынуждены становиться челноками, торговцами, мелкими предпринимателями. Многие шли в риэлторство. Поэтому, когда рынок недвижимости только зарождался, агентская среда состояла сплошь из интеллектуально подкованных людей порой с несколькими высшими образованиями. К тому же у них имелись знакомства, а значит, была готовая клиентская база. С другой стороны, в недвижимость шли не менее сообразительные, инициативные, подающие надежды студенты. В совокупности те и другие стали хорошей основой для быстрого развития и формирования рынка. Но сегодня все обстоит иначе: врача или военного палкой не загонишь в агентство; да и не всякий студент захочет посвятить себя продажам недвижимости. Профессия перестала быть престижной. Теперь людям требуется стабильность: регулярный оклад, отчисления в пенсионный фонд, страхование и полный соцпакет. Большинство агентств этого предложить не может. – Что должно произойти, чтобы риэлторы обрели стабильность? – Повторюсь: рынок у нас молодой, ему нет и двадцати лет. Такие элементы как регулярный оклад и отчисления в пенсионный фонд характерны для развитых и высокодоходных отраслей. Недвижимость на данный момент таковой не является: сделки зачастую носят мелкий характер, а размер комиссионного вознаграждения реально колеблется от 0,5 до 2,5%. Кроме того, до последнего момента рынок находился в застойном состоянии: минимальное количество сделок, активность только в секторе вторичного жилья. Экономили на зарплате, на офисах, на одежде и автомобилях... А тот лоск, который создавали вокруг себя риэлторы, зачастую был напуск-ным, достигался из последних сил. По сути, специалист по недвижимости – актер, который должен выглядеть уверенно и презентабельно, невзирая ни на какие проблемы. Иначе никто не доверит ему деньги и свою единственную квартиру. В агентстве «МАН» есть ряд риэлторов, которые получают оклад. Речь идет о специалистах, занимающихся продажей зарубежной и загородной недвижимости. Это обусловлено тем, что названные сегменты находятся на стадии формирования, и проходит немало времени, прежде чем человек совершит первую сделку. Поэтому, чтобы удержать начинающего сотрудника (пока он не начал зарабатывать), мы вынуждены платить ему оклад в размере 10–15 тыс. руб. Более того, многие риэлторы предпочитают получать небольшой, но регулярный оклад и при этом согласны не на 40% (как это принято), а на 20% от общей суммы агентского вознаграждения. Это достаточно выгодный баланс для агентства. Главное, чтобы в такой ситуации не происходило утечки кадров, когда платишь человеку зарплату на протяжении полугода, а он, так и не совершив ни одной сделки, увольняется по собственному желанию. – Допустим, агентства согласятся выплачивать риэлторам оклад. Что тогда будет побуждать специалистов к работе? – Давайте обратимся к образу риэлтора, которого, как волка, кормят ноги. Если он не голодный серый волк, а сытый домашний пес – он не захочет работать, а лучше отдохнет. В свою очередь, хороший риэлтор должен любить трудиться: выставлять объявления, проверять информационную базу, заниматься рассылкой, ездить по инстанциям, стоять в очередях. Прирожденный агент по недвижимости и на окладе будет работать качественно. Учитывая то, что чаще всего к окладу прибавляется процентная составляющая, настоящий агент заработает столько, что регулярная часть будет казаться несущественной. Но на сегодняшний день многие риэлторы действительно как «закормленные домашние псы». Они хотят получать деньги, ничего не делая. Часто мне приходится объяснять сотрудникам, из чего складывается их зарплата. Объясню и вам: большая часть агентского вознаграждения (примерно 50%) отходит риэлтору. Начальник отдела получает около 15–20%, директор – 5–7%, фирма – максимум 10%. При этом компания тратится на содержание офиса, рекламу, налоги и прочее. После таких объяснений у половины сотрудников отпадает вопрос: «Почему мы получаем не 75% от общей суммы выручки?». Вторая половина риэлторов начинает предлагать сократить расходы на содержание агентства. Я бы с удовольствием сделал это, но на чем сэкономить? Уволить уборщицу и мыть полы самостоятельно? Перестать платить налоги? Мы – легальная компания, которая платит налоги, а я, директор этой компании, хочу спать спокойно (смеется). – Неоднократно представители небольших агентств озвучивали мнение, что фирмы с количеством сотрудников свыше 50 человек устраивают настоящую «фабрику недвижимости», где никто не ручается за качество оказываемых услуг. – Сейчас в штате ЦН «МАН» работает около 70 человек. Бывали годы, когда число сотрудников приближалось к цифре 100. Конечно, с точки зрения менеджмента наиболее эффективным считается управление, когда в подчинении находится от 5 до 10 человек. Именно поэтому наше агентство поделено на отделы, в каждом из которых есть свой руководитель. «Проколы» случаются в самых разных фирмах, и это не зависит от количества сотрудников и от времени пребывания на рынке. Тем не менее мы прилагаем все усилия, чтобы не допускать подобного. Используем проверенную на нескольких поколениях риэлторов систему обучения и приема на работу, которая включает в себя анкетирование, многоуровневые собеседования и тщательное обучение. В конце концов, от ошибок никто не застрахован. Главное, чтобы они не были «смертельными». Гораздо страшнее, когда на рынке всплывают факты мошенничества и недобросовестного поведения.

Дауншифтинг: инструкция по применению http://nedv.info/articles/daunshifting-instrukciya-po-primeneniyu Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Mon, 23 May 2011 05:37:09 GMT article

<img alt="Дауншифтинг: инструкция по применению" src="http://nedv.info/files/house_under_marine.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> Мысль о том, чтобы быть безработным по собственному желанию еще пару десятков лет назад могла прийти в голову лишь отъявленным тунеядцам, сегодня – это модный тренд и, более того, распространенное социальное явление. Специалисты рынка зарубежной недвижимости отмечают тенденцию – появление специфической категории клиентов, которые действуют вопреки сложившимся стереотипам: они не приобретают недвижимость за рубежом с инвестиционной целью, а рассматривают вариант сдачи в аренду недвижимости в родном городе, с тем чтобы снять квартиру на длительный срок в одной из развивающихся стран. Что это за новый феномен и где можно безбедно существовать на вырученные от сдачи в аренду квартиры средства? Дауншифтинг: выбор лентяев или трудоголиков? Дауншифтинг – это явление, которое характеризуется тем, что человек, имеющий высокую должность, карьерные перспективы и неплохой заработок отказывается от всех этих благ в пользу свободного времени, которое бы он мог посвятить себе и своей семье. Как правило, дауншифтерами становятся те люди, ожидания которых относительно работы и благ, получаемых от нее, не оправдываются. Говорит Екатерина Анкина, психолог, директор центра «Мир Возможностей»: «Планирование, жизнь по строгому распорядку, возведенная в идеологию, ориентация на материальные ценности, наличие четко сформулированных целей и действие только ради их достижения, занятие неинтересными делами способствует тому, что рано или поздно вся выстроенная система начинает рушиться, как карточный домик. С точки зрения психологии, дауншифтинг – это системное явление, которое затрагивает все уровни жизни человека». По мнению эксперта, многие осознают, что помимо таких ценностей, как  успех и социальное благополучие, есть и иные, которых недостает в жизни (творчество, отдых, личностный рост). Зачастую индивид приходит к выводу, что та деятельность, которая  приносит ему доход, не связана с его способностями и реализацией потенциала. Как правило, заключительным этапом становится  изменение линии поведения. Варианты различны: переезд в деревню, работа на более низкой  по статусу и менее престижной должности. Андрей Кошеленко, врач, психолог, психоаналитик, директор Центра психологического консультирования и психоанализа: «Действительно, часть обеспеченных людей в определенный момент стремится переосмыслить избранную жизненную стратегию. Позволить себе сбавить обороты в жизни могут только набравшие их. Можно выделить несколько категорий: первая группа людей обращается за помощью к психологу, психотерапевту, переживая стресс и нуждаясь в пересмотре стиля жизни по состоянию психологического и соматического здоровья. Для этих людей непереносимость нагрузок и недостаточное умение оптимально учитывать собственные физические и психологические особенности становятся поводом к разочарованию и отходу от напряженного ритма жизни. Эти люди «снижают обороты» и ощущают себя потерпевшими поражение. Специалист поможет  эффективно перестроиться и продолжить избранный путь. Особо можно выделить людей, отказывающихся от погони за успехом и карьерой по соображениям иного порядка. Такие люди, добившись значительных успехов, начинают осознавать потребность в переосмыслении своих установок и целей. Они понимают, что дальнейшая погоня за успехом не дает им основного. Их главное стремление – гармония и обретение смысла жизни. Они сохраняют чувство значимости и ощущают себя состоявшимися и успешными. Для этих людей важно преодоление экзистенциальной фрустрации (бессмысленности жизни). И, можно сказать, что комплекс современного бизнесмена – постоянная погоня за капиталом в ущерб другим граням жизни (психологи иногда его называют «невроз Буратино») – ими успешно преодолевается». Термин «дауншифтинг» был введен в 90-е годы американской журналисткой Сарой Бан Бреатнах в статье «Жизнь на пониженной передаче: дауншифтинг и новый взгляд на успех в 90-е». В России дауншифтинг имеет свои особенности: «Спецификой этого явления в нашей стране, к сожалению, является ощущение у таких людей, что полноценно заняться своим совершенствованием можно только где-нибудь далеко от Родины», – говорит Андрей Кошеленко. Екатерина Анкина солидарна с коллегой: «Особенность этого явления в России – переселение на длительной срок в развивающуюся страну. Кроме того, в 90-х стали формироваться экологические поселения, основанные на идее гармоничного, близкого к природе образа жизни». Обычно к такому повороту склоняются успешные и обеспеченные люди среднего возраста, которые еще не имеют бизнеса, стабильно приносящего доход. Риэлторы давно отметили тенденцию к возрастанию обращений клиентов с просьбой сдать квартиру в России и подобрать апартаменты за рубежом. Максим Белоусов, генеральный директор московской компании «Serpico Estates»: «К нам часто обращаются клиенты, которые устали от российской действительности – как успешные предприниматели средней руки, менеджеры среднего звена, владельцы мелкого бизнеса, так и пенсионеры, владеющие дорогостоящей недвижимостью. Люди приходят к этому по своим философским убеждениям. Многие сейчас увлекаются эзотерическими учениями». Максим Белоусов считает, что дауншифтеров можно условно разделить на две категории: тех, кто хочет уехать в другую страну на длительный срок и нелегально подрабатывать, и тех, кто не желает что-либо делать, стремится существовать исключительно за счет средств, получаемых от сдачи в аренду российской недвижимости. Трудности уральских дауншифтеров В Екатеринбурге дауншифтинг только зарождается, тогда как в Москве и северной столице это явление достаточно распространено. «В Питере есть такая категория инвесторов: пенсионеры – владельцы квартир или комнат в исторической части города. Они продают недвижимость, покупают апартаменты у моря и по очереди ездят туда жить», – рассказывает официальный представитель компании «GreenField Property International» в УрФО Марина Корякина. «В столице это очень распространено, таких клиентов много. Возможно потому, что Москва – это город, диктующий определенный ритм и стиль жизни, заставляющий жить на износ своих возможностей, – подтверждвет Максим Белоусов. – Недавно был случай, когда специалисты нашей компании помогали клиентам приобрести дом в Болгарии. В результате клиенты передумали – они начали сдавать квартиру в Москве, а жить в Болгарии». Екатеринбургские риэлторы признаются, что на клиентов, готовых на долгое время уехать в экзотическую страну, пока смотрят с удивлением. Такие обращения начали поступать сравнительно недавно. Евгения Амброжич, консультант по зарубежной недвижимости компании «Евроберег»: «Не так давно одна из клиенток заинтересовалась недвижимостью в Албании. По сравнению с российскими ценами в Албании жить дешево. За счет того, что визовый режим упрощен, при покупке недвижимости можно получить вид на жительство. Эта дама хочет сдавать недвижимость в Екатеринбурге и приобрести недвижимость в Албании, где собирается жить на вырученные от этой квартиры средства». Уральские риэлторы признают, что таких обращений от горожан поступает крайне мало. Это можно объяснить рядом обстоятельств. Во-первых, в столице средние арендные ставки значительно выше, чем в Екатеринбурге. Во-вторых, из Екатеринбурга осуществляется гораздо меньше зарубежных авиарейсов. По многим направлениям приходится лететь с пересадками, что отпугивает некоторых уральцев. Помимо этого, стоимость перелетов из Екатеринбурга значительно выше, чем из Москвы. Так, например, билет из Екатеринбурга в Манагуа (столица Никарагуа) и обратно стоит 145 тыс. руб., из Москвы – 42 тыс. руб. Билеты туда-обратно из Екатеринбурга в Джакарту (столица Индонезии) стоят 35 тыс. руб., из Москвы на те же даты – 22 тыс. руб. Еще одна причина – низкая мобильность жителей Екатеринбурга, которую можно объяснить языковым барьером: «Большинство граждан не знают иностранных языков. Наши соотечественники хотят общаться на своем языке в чужой стране», – говорит Андрей Красильников, руководитель отдела зарубежной недвижимости РС Центр недвижимости «МАН». Специалисты по недвижимости говорят о консерватизме уральцев. При этом хотелось бы отметить и узкую специализацию большинства местных риэлторских компаний, которые не работают с экзотическими странами и полагают, что клиентам незачем проводить операции с недвижимостью в столь далеком зарубежье. Есть и еще одна сложность. Чтобы отыскать в Екатеринбурге компанию, которая специализируется на доверительном управлении квартирой, придется потратить немало сил. Управляющие компании рассматривают лишь крупные объекты – многоквартирные дома и объекты коммерческой недвижимости. При доверительном управлении помимо поиска арендатора компания занимается получением ежемесячных платежей, поддержанием объекта недвижимости в порядке, оплачивает коммуналку. Услуга по договору поручения стоит порядка 10–15% от арендной платы плюс 13% на выплату налогов, так как такие компании заинтересованы, чтобы практика не шла вразрез с законодательством. Таким образом, доверительное управление может отнимать у владельца квартиры до 30% дохода, однако может избавить от множества хлопот. В стандартном договоре на оказание услуг закреплены штрафные санкции компании за несвоевременную передачу денежных средств владельцу, а кроме того, «доверительный управляющий берет на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования. В случае утраты или повреждения оборудования доверительный управляющий обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое, приемлемое для доверителя». Выбор российских дауншифтеров Как правило, в качестве временного места жительства выбираются экзотические страны с дикой природой. Обязательным условием является и то, что уровень жизни должен быть ниже, чем в России, чтобы доходы могли по-крывать расходы. Поэтому чаще всего дауншифтеры переезжают в страны третьего мира: Тайланд, Индию, Венесуэлу, Никарагуа, Индонезию, Египет, Марокко. Рассмотрим, как можно жить за границей, имея тысячу долларов от сдачи трехкомнатной квартиры в Екатеринбурге или однокомнатной в Москве. Индия Приобретать недвижимость в Индии иностранным гражданам непросто – это долго и хлопотно. Современное индийское законодательство разрешает приобретать недвижимость только юридическому лицу. «Эту процедуру обходить не нужно, так как она дает защиту иностранным гражданам. Государство никогда не примет законов, ограничивающих права юридических лиц, которые исправно платят налоги в казну, а тем более иностранных инвесторов. Единственный минус – это приводит к дополнительным затратам: организация юридического лица – 2 400 долларов; затраты на содержание компании в год – 750 долларов; ежегодная выплата налогов; гербовый взнос – 5% от стоимости объекта недвижимости; регистрация объекта недвижимости – 2% от стоимости; услуги юриста – порядка 300 долларов. Другой неприятный момент – одним из учредителей предприятия должен быть гражданин Индии. Обычно этим человеком становится сотрудник управляющей компании», – рассказывает Марина Корякина. Кроме того, иностранцы не могут продать недвижимость раньше, чем через три года после покупки. Несмотря на все сложности, связанные с покупкой, наличие недвижимого имущества не дает иностранцам права на более длительное пребывание в стране, чем это предусмотрено туристической визой, и не дает гарантии на получение визы в будущем. Максимальный срок пребывания по однократной туристической визе – два месяца. Находясь в Индии, можно продлить срок действия визы до года, обратившись в местное отделение полиции. Консульского сбора для граждан России нет, но взимается плата за оформление документов – 40 долларов. Большинство иностранцев предпочитает снимать жилье. Аренда квартиры обойдется собственнику в 400–500 долларов в месяц: «Наше агентство недвижимости не занимается арендой в Индии по причине того что арендные ставки очень низкие – 100–150 долларов в неделю. С точки зрения российского жителя квартира будет более чем простая с минимумом мебели. Стул и стол. Разумеется, в Индии есть и шикарные отели, но в основном наши соотечественники ими не пользуются, едут за экзотикой. Многие снимают апартаменты на неделю, путешествуя по стране. Чаще всего это делается уже на месте, это просто», – говорит представитель компании «GreenField Property International». Эксперт уверяет, что на одну тысячу долларов в Индии можно безбедно существовать в течение месяца: арендовать жилье, путешествовать, питаться в кафе и ресторанах. Экономным людям хватит и половины этой суммы для погашения расходов по эксплуатации жилья, питания и даже путешествий по стране. Перелет в столицу страны вечного лета (Дели) и обратно обойдется екатеринбуржцам в 700 долларов. Перелет в курортный город (например, Даболим, штат Гоа) значительно дороже, почти в пять раз, поэтому регулярными рейсами добираться туда не стоит, а лучше выбирать чартеры либо лететь с пересадкой через столицу (России или Индии). Итого: ориентировочные ежемесячные расходы дауншифтера – 700–800 долларов (если он живет один, а если с кем-то делит жилье, то расходы составят 500–600 долларов), кроме того, перелет и виза обойдутся в 750 долларов. Значит, для того, чтобы доходы (1 тыс. долларов, вырученная за квартиру) покрыли расходы, в Индии придется прожить в не менее двух месяцев. Если дауншифтер использует весь возможный срок пребывания в стране, то он останется в плюсе. Тайланд Иностранцы в Тайланде имеют возможность приобретать недвижимость двумя способами: на физическое или юридическое лицо. «Рынок недвижимости в Тайланде закрыт для иностранных граждан. Сложность в том, что физическое лицо может покупать кондоминиумы, но иностранцев не должно быть более 49%. Каждая покупка иностранцами проверяется земельным комитетом, если это соотношение граждан и неграждан не соответствует законодательству, то покупателю не выдадут свидетельство о праве собственности. Другой способ приобретения недвижимости – с оформлением юридического лица – непрост тем, что иностранец вправе владеть лишь 49% акций предприятия, а все остальные должны принадлежать гражданам страны», – объясняет Андрей Красильников. Эксперт отмечает, что в Тайланде для того, чтобы сдержать рост цен на недвижимость и дать своим гражданам возможность приобретать жилье (доходы тайцев невысокие, а вливания иностранных капиталов взвинчивают цены), для иностранцев был введен налог на недвижимость в размере 6–7% от стоимости объекта, уплачиваемый при покупке. Это отпугнуло некоторых иностранных инвесторов и замедлило рост цен. Предвидятся и другие расходы: налог на переход права собственности – 2% от стоимости объекта; гербовый сбор – 0,5% от стоимости; регистрация юридического лица (если требуется) – 1 тыс. долларов; налог с оборота (для юридических лиц) – 1%. По словам риэлтора, арендные ставки значительно ниже екатеринбургских: однокомнатная квартира-студия с мебелью в Паттайе обойдется в 220–450 долларов в месяц при аренде на длительный срок. Коммунальные платежи очень низкие. «Размер коммунальных платежей зависит от ряда факторов, в частности, от услуг, предоставляемых жильцам, а также от расположения и класса дома. В среднем коммунальные платежи, включая уборку территории, чистку бассейна, охрану, парковку и услуги управляющей компании составляют от 0,6 до 2 долларов за кв. м в месяц», – приводит цифры Марина Корякина. Однако приобретение недвижимости в Тайланде, как и в Индии, не дает покупателю права на длительное пребывание в стране. Граждане России имеют право на безвизовый въезд в Тайланд на срок не более 30 дней, на границе бесплатно ставится штамп с указанием возможного срока пребывания в Тайланде. Срок действия однократной визы составляет 3 месяца с момента выдачи, а максимальный срок пребывания – до трех месяцев. Срок действия многократной туристической визы – 3 месяца, суммарный максимальный срок пребывания в Королевстве – до 6 месяцев с учетом возможных продлений. Количество разрешенных въездов проставляется в визе. «Людям старше 50 лет проще получить визу в Тайланд на срок пребывания до 6 месяцев, так как они приравниваются к статусу инвестора (им на счет перечисляются средства из России – пенсия). После этого срока можно выехать в соседнюю безвизовую страну (Камбоджа) и вновь въехать в Тайланд на такой же срок», – рассказывает о специфике пребывания в стране Андрей Красильников. Консульский сбор за оформление однократной визы составляет 25 долларов, двукратной – 50. Насчет минимального прожиточного минимума мнения экспертов расходятся: риэлторы говорят о том, что в среднем проживание и питание обойдется в 700 долларов в месяц, тогда как бывалые путешественники уверяют, что реальная сумма прожиточного минимума – 300–400 долларов. Дауншифтеры при этом замечают, что существовать в этой стране можно, имея на месяц в два раза меньше – 200–300 долларов. Существует прямое авиасообщение Екатеринбурга со столицей Тайланда – Бангкоком. Перелет туда-обратно для жителей столицы Урала будет стоить 1100 долларов. Итого: прожиточный минимум дауншифтера в месяц – 500 долларов, проживание в течение месяца в квартире-студии – 350 долларов. Сдача российского жилья в аренду покрывает эти расходы, но стоимость перелета и визы в эту сумму уже не укладываются – 1150 долларов. Таким образом, российскому дауншифтеру, чтобы покрыть расходы на перелет, придется либо сильно экономить, либо трижды продлевать туристическую визу (прожить в Тайланде не менее полугода), либо нелегально подрабатывать. «Российские граждане зарабатывают в Тайланде преимущественно двумя способами: строительством и туристической отраслью. Они берут большие земельные участки, осваивают их и продают как на российский рынок, так и на местный», – раскрывает тонкости Андрей Красильников. *** Социальное явление, которое популярно во множестве мегаполисов, добралось и до Екатеринбурга. Дауншифтинг может стать одним из катализаторов рынка. В настоящий момент на рынке недвижимости Екатеринбурга практически не представлены экзотические страны, услуга доверительного управления недвижимостью находится в зачаточном состоянии. Феномен дауншифтинга свидетельствует о неблагополучии времени – успешные люди среднего возраста не выдерживают ритма современной жизни. С другой стороны – это созидательное явление, позволяющее задуматься об истинных целях в жизни. Возможно, лет через десять уход от всех дел и суеты станет обыденным явлением среди успешных людей. Дауншифтинг подводит к пониманию того, что для счастья не нужно много. Главное, не нужно лишнего.

Осторожно: материнский капитал http://nedv.info/articles/ostorozhno-materinskiy-kapital Анна Асташкина Жилая недвижимость Fri, 13 May 2011 10:49:33 GMT article

<img alt="Осторожно: материнский капитал" src="http://nedv.info/files/matkapital.jpg" style="width: 200px; height: 200px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Эксперты рынка недвижимости Свердловской области фиксируют рост сделок купли-продажи, совершенных с участием материнского капитала. С начала 2011 года уже более трех тысяч обладателей сертификатов решили направить эти средства на улучшение жилищных условий. Вместе с тем риэлторы бьют тревогу – с увеличением на рынке числа «материнских» квартир растет и риск для их потенциальных покупателей. В дальнейшем такие сделки могут быть опротестованы, а покупатели лишатся своей жилплощади. Обещанного три года не ждут? Закон о такой мере господдержки как материнский (семейный) капитал действует для семей, в которых второй и последующий дети родились после 1 января 2007 года. На сегодняшний день его размер составляет 365 698, 40 рублей. Потратить капитал можно на различные нужды, однако самое востребованное направление на сегодняшний день – улучшение жилищных условий. Сделать это можно несколькими способами: отправив средства материнского капитала на покупку и строительство жилья, либо на погашение ипотечного кредита. При покупке квадратных метров материнский капитал становится первоначальным взносом, а остальная сумма доплачивается наличными средствами. «В 2011 году срок перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий уменьшен. Теперь не надо ждать полгода, пока деньги придут на счет продавца, – говорит Ольга Мельникова, специалист по недвижимости ГК «Новосел». – Сейчас если вы подаете в Пенсионный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом на улучшение жилищных условий, то в случае удовлетворения заявления Пенсионный фонд обязан перечислить деньги не позднее, чем через два месяца с даты подачи заявления». Однако до этого времени жилье фактически нужно уже купить. «Основная сложность заключается в том, чтобы найти квартиру, потому что перечисление денежных средств осуществляется через два месяца после того, как прошла регистрация права собственности на покупателя, – комментирует Татьяна Галаганова, специалист по недвижимости компании «Линк». – Делается договор с рассрочкой платежа, возникает в силу закона ипотека в пользу продавца до момента окончательного расчета, регистрация в этом случае проходит за пять дней. Затем несем заявление на использование материнского капитала в Пенсионный фонд, который в течение двух месяцев перечисляет денежные средства на расчетный счет, указанный в этом договоре. После чего происходит повторная встреча с продавцом, снимается обременение в регистрационной палате». Стоит отметить, что такой вариант возможен, только если ребенку уже исполнилось три года. Раньше этого времени использовать средства материнского капитала можно, отправив их на погашение ипотеки. «Для продавца это обычная ипотека. Для покупателя берется сумма кредита чуть больше, чем сумма используемого материнского капитала, – чтобы пока выдается решение Пенсионного фонда и перечисляются деньги на закрытие кредита, в течение 2–3 месяцев покупатель вносил ежемесячные платежи по кредиту и проценты, – объясняет Ольга Мельникова. – То есть если использовать всю сумму материнского капитала, взять необходимо примерно 380 тысяч рублей. Рассчитаем пример: для того чтобы закрыть полностью кредит материнским капиталом, берем ипотечный кредит 380 тыс. руб. на 5 лет под 11% годовых. При таких параметрах кредита ежемесячный аннуитетный платеж будет 8 263 руб. С учетом того, что пока оформляются документы и перечисляются деньги в банк, пройдет около 2–3 месяцев, то выплатить клиент должен сумму 24 789 руб. (из расчета 3 месяца). Из этой суммы он выплатит основной долг 14 471 руб. и проценты за пользование кредитом 10 318 руб. Основной долг останется 365 529 руб. Сумма материнского капитала 365 700 руб. перечислится, и весь кредит будет погашен». Получается, даже если для покупки квартиры как раз не хватает средств в размере материнского капитала, необходимо обратиться в банк, на счет которого и будут перечислены средства сертификата. Однако сейчас на рынке появились предложения по реализации материн-ского капитала без участия банка. «Мы как агентство недвижимости внесли в Устав изменения о том, что мы можем заниматься выдачей займов физическим и юридическим лицам под жилую и нежилую недвижимость, – раскрывает такой механизм Анна Залыгина, специалист по недвижимости «КБ «Городское», реализующая его на практике. – Но у нас есть условие – чтобы обезопасить себя, мы выдаем средства только на размер материнского сертификата. Мы действуем между собой, банк участвует, но только в плане расчетов со счета на счет. Наш клиент заключает договор займа на сумму порядка 360 тысяч рублей. В течение недели эти средства поступают на расчетный счет нашего заемщика. Все перечисления идут безналичным путем. Мы с нашим клиентом-заемщиком рассчитываемся с продавцом – наличным или безналичным способом. Квартира регистрируется в УФРС, через пять дней получаем документы и идем в Пенсионный фонд, приносим необходимые документы и пишем заявление. После их рассмотрения пенсионный фонд перечисляет средства материнского капитала на расчетный счет организации-заимодавца. Представитель юридического лица и заемщик идут в регистрационную палату и снимают с квартиры обременение. Весь период занимает 2 – 3 месяца. Таких договоров было уже достаточное количество». Казалось бы, вот он – законный способ «обналичить» материнский капитал, который так искали многие обладатели сертификатов. Однако не все так просто. «Налоговые органы могут провести проверку – если вы продали квартиру, логично, что вы должны купить квартиру стоимостью на эти 300 тысяч рублей больше. Налоговая может задуматься – куда делись средства?», – продолжает Анна Залыгина. В целом же, как показывает практика, процесс оформления документов для направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий не представляет особой сложности. Необязательное обязательство? Сложности могут возникнуть в случае продажи квартиры, при приобретении которой использовались средства материнского капитала. «При покупке с использованием материнского капитала покупатель предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное удостоверение – обязательство того, что после перечисления денег и снятия обременения с квартиры (в случае ипотеки) в течение шести месяцев обязан наделить собственностью всех членов семьи, в том числе всех детей», – говорит Ольга Мельникова. О том, каким образом оно будет исполнено и кто за этот процесс отвечает, – доподлинно неизвестно. «Я могу предположить, что мы должны пойти в регпалату и подать документы на деление долей, – говорит Оксана Кузнецова, направившая часть материнского капитала на погашение ипотеки. – Но исполнение этого обязательства – на совести родителей. Ипотека у нас оформлена на 20 лет, поэтому его выполнение откладывается на неопределенный срок. Потом, если соберемся квартиру продавать, скорее всего, возникнут сложности. Но сейчас это неизвестно – это первый год, когда ввели такие обязательства. Как начнут люди с такими случаями сталкиваться, так и возникнут проблемы». Нотариальное обязательство вызывает множество вопросов и у экспертов. Для владельцев материнских сертификатов, приобретающих сейчас квартиры, оно ничего не меняет. А для потенциальных покупателей такой жилплощади представляет опасность. «В случае если обязательство не будет исполнено, будут нарушены права детей, особенно несовершеннолетних. Допустим, в 2010 году купили квартиру с ипотечным кредитом, который погасили материнским капиталом. А детей впоследствии не наделили соб-ственностью. И в 2011 году квартира была продана. В будущем можно оспорить такую сделку», – продолжает Ольга Мельникова. С этим согласна и Анна Залыгина: «Это опасный момент. К примеру, приобрели квартиру, квартира не устраивает, хочется ее продать-поменять, но мама-заемщик еще никого не наделила собственностью. Кредиты выплачены, обременения сняты, но здесь ей жить не нравится, хочется снова переехать – поближе к детскому саду, школе. Этот момент – наделение детей собственностью – ни Пенсионный фонд, ни законодательство никак не отслеживает. А это опасно». Как сообщает Ольга Шубина, заместитель управляющего Отделения Пенсионного фонда по Свердловской области, контроль за исполнением нотариального обязательства на Пенсионный фонд не возложен. «Вместе с тем при наличии в распоряжении органов Пенсионного фонда информации о невыполнении обязательств (при обращении с заявлением о распоряжении по новой сделке и т. д.), сообщение в компетентные органы о фактах нарушения имущественных прав детей является нормой правового поведения сотрудников государственных учреждений. Информация о фактах нарушения имущественных прав детей направляется в органы опеки и органы прокуратуры», – продолжает О. Шубина. В Управлении Росреестра сообщили, что нотариальное обязательство учитывается, только если квартира сразу оформляется в общую собтвенность супругов и детей. «Государственный регистратор проверяет соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях, то есть учитывает в том числе и нотариальное обязательство», – комментирует Светлана Баринова, заместитель начальника отдела регистрации прав на жилые помещения УФРС по Свердловской области. Если же дети изначально не фигурируют в качестве собственников, Управление Росреестра исполнение нотариального обязательства не контролирует. Меры предосторожности Чтобы избежать проблем при дальнейшей продаже и покупке квартир, приобретенных с участием материн-ского капитала, риэлторы предлагают вести учет нотариальных обязательств либо сразу прописывать их наличие в договоре, а также налаживать совместную работу Пенсионного фонда, регистрационной палаты и органов опеки и попечительства в части контроля за его исполнением. «На сегодняшний день практически невозможно узнать, каким образом была приобретена квартира и из каких средств была произведена оплата ее стоимости, если это прямо не указано в договоре купли-продажи, – комментирует Михаил Черноскутов, юрист ГК «Новосел». – Соответственно, покупатели не могут быть застрахованы от приобретения подобного рода объектов. Но в таком случае покупатель является добросовестным приобретателем данной квартиры, который свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом и не должен, и не мог знать о существовании нотариального обязательства у продавца. При оспаривании сделки иск будет разрешен судом в пользу покупателя объекта. Но при этом следует учитывать, что данная категория судебных дел носит субъективный характер, и решение суда будет зависеть также от совокупности обстоятельств, при которых была совершена сделка». Чтобы не доводить дело до суда, необходимо уже на стадии подбора жилплощади учитывать несколько моментов. «Я рекомендую при покупке квартир обращать внимание на собственников, смотреть наличие детей в паспорте – нет ли рожденных после 2007 года, на которых мог быть получен материнский капитал (хотя в паспорте могут и не указываться уже взрослые дети). Уточнять, если такие дети есть, – первый это ребенок или нет? Выяснять, пользовались ли материнским капиталом», – советует Ольга Мельникова. «С моей точки зрения, при покупке квартиры необходимо учитывать год ее приобретения, – говорит Анна Залыгина. – Если это 2008–2010 годы, то можно задать вопрос – на основании чего вы приобретали данную квартиру? Если это был ипотечный кредит, есть вероятность того, что здесь участвовал материнский капитал. Но проследить всю цепочку достаточно сложно. Люди могут и соврать. В принципе, по базе регистрационной палаты вероятно отследить, когда была ипотека, когда было снято обременение. Если оно было снято в течение двух-трех месяцев, то уже можно делать вывод о том, что это был какой-то заемный кредит – небольшой и на очень короткий срок. Как правило, на два-три месяца никто ипотеку не дает». На сегодняшний день вопрос контроля за исполнением нотариального обязательства остается открытым. По прогнозам риэлторов, его правомерное решение возникнет только после первых судебных прецедентов.

У каждого есть право на вычет? http://nedv.info/articles/u-kazhdogo-est-pravo-na-vichet Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 09:05:46 GMT article

<img alt="У каждого есть право на вычет?" src="http://nedv.info/files/vychet.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Порядка двух миллиардов рублей вернулось на счета жителей Свердловской области, обратившихся в налоговую инспекцию в 2010 году. Большая часть выплат связана с получением имущественного вычета после покупки жилья. Если в прошлом году на его получение претендовали 60 тысяч жителей области, то по данным на сегодняшний день – уже свыше 45 тысяч человек. Какие изменения ждут тех, кто обращается за имущественным вычетом сейчас, и что стоит предусмотреть для облегчения этой процедуры уже на стадии заключения договора купли-продажи? Только раз бывает в жизни… Имущественный вычет по подоходному налогу (НДФЛ) – не субсидия и не подарок от государства, а возврат собственных денег. Принцип его прост: каждый работающий гражданин ежемесячно перечисляет в счет государства 13% своего заработка в виде подоходного налога. При приобретении жилья государство предоставляет человеку возможность вернуть уплаченные в бюджет средства. Общая сумма вычета не превышает двух миллионов рублей, возврат составляет 13% от этой суммы – 260 тысяч рублей. Получить их может каждый, кто платит налоги и за собственные средства приобретает комнату, квартиру, дом или земельный участок с домом. Сюда же можно включить и расходы на ремонт купленного жилья – их необходимо подтвердить документально. При этом в самом договоре, по словам Сергея Барышникова, заместителя начальника отдела налогообложения физических лиц УФНС по Свердловской области, должно быть «прямо указано, что куплен жилой объект без чистовой отделки». Однако сумма вычета не увеличится. Помимо этого, вернуть подоходный налог можно и за проценты – уплаченные по ипотеке и при рефинансировании кредита. В этом случае закон сумму возврата не ограничивает. При этом, как рассказывает Сергей Барышников, стоимость жилья по сути роли не играет. Главное – величина дохода покупателя в год покупки и, соответственно, сумма уплаченных в бюджет налогов. Обратиться за имущественным вычетом можно только раз в жизни. Но и тут есть свой нюанс. «До 2001 года действовал закон «О подоходном налоге с физических лиц», – говорит Сергей Барышников. – Если по нему человек уже получил вычет, то сейчас он может получить его и по Налоговому кодексу – его вторая часть, включающая новую главу о налоге на доходы физических лиц, вступила в силу как раз в 2001 году. Обратиться за вычетом можно даже через десять лет после покупки квартиры. Единственное, есть общий срок давности на возврат из бюджета налогов – не более трех лет. Допустим, купил человек жилье в 2002 году, а в 2011 году может представить декларации только за 2010, 2009 и 2008 год, указав в них расходы, понесенные на покупку той квартиры». Главное условие – покупка жилья должна осуществляться на собственные средства. Если оплату производит работодатель, либо жилье приобретается с использованием «материнского капитала» или других средств господдержки, вычет не предоставляется. Откажут в налоговой и в случае совершения сделки купли-продажи между родственниками. Задача в два действия Получить имущественный вычет можно двумя способами: единовременно всю сумму либо постепенно путем неудержания из зарплаты суммы подоходного налога. «В первом случае необходимо дождаться конца года и, к примеру, если квартира куплена в 2011 году, в 2012 году обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с декларацией и необходимыми документами. После рассмотрения документов (срок достигает трех месяцев – прим. ред.) человеку вернут всю сумму налога за 2011 год. Во втором случае необходимо в налоговой инспекции написать заявление на вычет, приложив такой же, как и в первом случае, пакет документов, – объясняет Сергей Барышников. – Инспекция рассматривает их в течение 30 дней и выдает налогоплательщику уведомление о том, что его право на вычет налоговым органом подтверждено. Это уведомление необходимо отнести в бухгалтерию на работе. И тогда налог с заработной платы удерживаться не будет». Необходимый пакет документов: – справка формы 2-НДФЛ, полученная по месту работы, на основании которой в декларации отражаются данные о доходах; – платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (приходно-кассовые ордера, квитанции, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения, расписки); – договор купли-продажи (участия в долевом строительстве); – свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) акт приема-передачи объекта недвижимости. С учетом расходов по ипотеке (по кредиту) дополнительно предоставляются: – справка о погашении основного долга и процентов за отчетный период (оригинал); – кредитный договор (копия); – платежные документы по оплате процентов. В 2011 году в связи с изменениями в налоговом законодательстве получать вычет на работе стало несколько сложнее. «Законодательство изменилось не в очень хорошую сторону в отношении работника, – считает Татьяна Малова, главный бухгалтер ООО «Недвижимость». – Раньше если работник обращался за имущественным вычетом и приносил уведомление из налоговой инспекции, допустим, в мае, бухгалтер считал подоходный налог до мая и возвращал эту сумму работнику вместе с зарплатой. И со следующей зарплаты налог уже не брался. Так было до 2010 года включительно. Теперь вычет производится только с того момента, когда работник принес в бухгалтерию уведомление. А за предыдущие месяцы возврат производится только налоговым органом после подачи декларации». Получается, чтобы вернуть вычет за один год, в налоговую инспекцию необходимо идти два раза. «Нужно подумать – есть ли смысл сейчас обращаться за вычетом. Либо лучше подождать конца года, сдать декларацию и вернуть сумму подоходного налога за весь год», – продолжает Татьяна Малова. Каким способом вернуть налог – каждый выбирает сам. Однако стоит учитывать, что получить все 260 тысяч разом могут рассчитывать лишь те, чей годовой доход составил не менее двух миллионов рублей. В других случаях остаток невыплаченного налога будет переноситься на следующие годы до полной компенсации. Если, к примеру, ежемесячная заработная плата – 15 тысяч рублей, то за год в бюджет человек заплатил 23400 рублей подоходного налога. Для того чтобы вернуть имущественный вычет с таким доходом, потребуется более 11 лет. И каждый год нужно будет обращаться в налоговую инспекцию – предоставлять декларацию и заявлять этот вычет. Кстати, время обращения роли не играет. «Вычет – не обязанность, а право. Поэтому обращаться за ним в налоговую можно в любое время года, – говорит Сергей Барышников. – Если покупка жилья сделана в 2011 году и вычет будет производиться по декларации, нужно обращаться в следующем году в любое время. Если на работе – хоть сразу после покупки идти в инспекцию». Стоит учитывать, что дается вычет начиная с доходов того года, в котором получен документ о праве собственности на квартиру либо акт приема- передачи. В налоговой подчеркивают, что обращаться к ним стоит после завершения декларационной кампании – так удастся избежать очередей и ажиотажа. Однако необходимо учитывать, что «повышение» зарплаты на 13% начнется спустя месяц после обращения. Математические тонкости Для того чтобы успешно пройти проверку налоговыми органами, о получении имущественного вычета необходимо подумать уже на стадии заключения договора купли-продажи. О том, на что следует обратить внимание при его составлении, рассказывает Татьяна Галаганова, специалист по недвижимости компании «Линк»: – Обязательно в договоре должна фигурировать фраза примерно следующего содержания: «Деньги в сумме 646 301 (Шестьсот сорок шесть тысяч триста один) рубль 40 копеек получены полностью, претензий не имею…». – Дополнительно необходимо предоставить расписку о получении денег от продавца, написанную от руки продавцом. Если их несколько, то либо все продавцы указываются в одной расписке, и все ее подписывают, либо каждый из них пишет отдельную расписку соразмерно своей доле. – При оплате договора долевого участия все платежные документы должны быть от имени будущего получателя налогового вычета. Это будет являться подтверждением расходов именно этого физического лица. – Необходимо учитывать, что если квартира оформляется супругами или сособственниками в общую совместную собственность, то право на налоговый вычет возникает у обоих, и они могут распределить его в любых пропорциях. Например, если их двое, то: 50/50, 100/0. Нужно помнить, что при распределении в пропорции 100/0 второй из них теряет право на налоговый вычет. – При оформлении кредита зачастую возникает вопрос, привлекать или не привлекать созаемщиков. Супруг заемщика участвует в сделке обязательно – либо в качестве созаемщика, либо в качестве поручителя. Уже на этапе подачи заявки в банк необходимо подумать о налоговом вычете. Дело в том, что в дальнейшем необходимо будет оформить право соб-ственности на всех созаемщиков (во многих банках так и есть, но бывают и исключения. Этот вопрос лучше выяснить заранее в том банке, в который подается заявка). Если доходы основного заемщика позволяют одобрить кредит без привлечения в созаемщики супруга, то лучше супругу выступать в качестве поручителя. В этом случае собственность оформляется на имя одного супруга, и получение им налогового вычета произойдет в полном объеме. И второй супруг получит возможность сохранить свое право на вычет. – Если оформляется общая долевая собственность с точным указанием долей, то налоговый вычет распределяется соразмерно доле. Например, если собственников трое, у каждого по 1/3 доли, каждый может подать заявление только на получение 1/3 налогового вычета. Получается, каждый получит порядка 87 тысяч рублей. Причем, если в числе будущих собственников предполагаются несовершеннолетние дети, родители не могут воспользоваться их правом на налоговые вычеты. По достижении ребенком совершеннолетия, если он начинает свою трудовую деятельность, он имеет право сам распорядиться данным налоговым вычетом в размере, приходящемся на его долю. Или же воспользуется этим правом, когда приобретет квартиру на свои доходы.

Какая судьба ожидает бывшую глазную лечебницу Миславского? http://nedv.info/articles/kakaya-sudba-ozhidaet-bivshuyu-glaznuyu-lechebnicu-mislavskogo Евгения Курмачева Город Tue, 10 May 2011 08:59:59 GMT article

<img alt="Какая судьба ожидает бывшую глазную лечебницу Миславского?" src="http://nedv.info/files/bolnica.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В апреле лечебному корпусу глазной больницы на улице Челюскинцев, 3–5а исполнилось 105 лет. В честь памятной даты медицинское сообщество предполагало начать сбор средств на установку возле лечебного корпуса памятника выдающемуся врачу. В октябре 2010 проект памятника А.А. Миславскому получил первое место на городском конкурсе малых архитектурных форм года и был рекомендован для реализации. Однако этим планам не суждено было осуществиться – на предполагаемом для возведения монумента месте в феврале был установлен забор, начаты строительные работы в непосредственной близости от памятника истории и культуры, вырублена часть сада. Современное положение дел Проект скульптуры известного уральского хирурга разработал студент архитектурной академии А. Скареднов в качестве дипломной работы по заданию Областного музея истории медицины. Выпускник с отличием защитил диплом и передал проект на конкурс малых архитектурных форм, где он занял первое место. Проект был рекомендован для реализации, а грамоту подписал глава города Александр Якоб. Медицинское сообщество начало поиск средств для возведения памятника. Внучка Миславского, профессор медицины М. А. Адо, готова была заложить фамильные драгоценности для реализации этой инициативы. По предварительным подсчетам этой суммы бы не хватило для возведения скульптуры, поэтому решено было создать благотворительный фонд для сбора средств. В конце февраля на том месте, где предполагалось поставить скульптуру, оказался железный забор. Начато строительство многоэтажного административного здания медицинского центра. Как признают в медицинском сообществе, для многих это явилось неожиданностью. Активистам удалось запечатлеть, как вырубались деревья, многие из которых были посажены в начале прошлого века. «Мы переживаем за сохранность памятника – стройплощадка примыкает к зданию больницы, которая давно ждет реставрации. Пациентам и врачам может мешать шум от стройки. Кроме того, любая стройка отнимает много ресурсов: у соседей могут возникнуть перебои с водой и теплом. Ну и главное – то, что будет изменен первоначальный облик этого места», – считает Борис Соколов, директор областного музея истории медицины. Олег Букин, общественный инспектор ВООПИиК считает, что строительство на территории памятника истории и культуры недопустимо: «Работы возле больницы Миславского незаконны, потому что они ведутся на территории памятника». Свои слова инспектор подтверждает цитатой п. 2 с. 35 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», который гласит: «Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения». Общественный деятель направил письмо в областное министерство культуры. В ответе из официального органа сообщалось: «По заявке ООО «Строй-Комплекс» министерством 25.03.2005 № 414 были выданы условия застройки в охранной зоне объектов культурного наследия». В официальном ответе министерства культуры и туризма упор сделан на п. 1 ст. 36 №73-ФЗ, где говорится, что «в случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, включенных в реестр, и выявленных объектов культурного наследия землеустроительные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы на территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения государственной экспертизы проектной документации». Однако общественный деятель считает, что происходит подмена понятия: «в п. 1 ст. 36 прописаны условия освоения территорий, граничащих с территориями памятников (строительство же начато непосредственно на территории памятника согласно Карте зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия ПЗиЗ, поэтому в данной ситуации нужно руководствоваться именно п. 2 ст. 35 № 73-ФЗ). По логике закона раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, о котором говорится в п. 3 ст. 36, должен предполагать сохранность недвижимого объекта и его территории. Поэтому минкультуры вступает в противоречие с самим собой, когда с одной стороны как бы разрешает строительство на территории памятника, а с другой стороны требует раздел об обеспечении сохранности памятника (куда входит и его территория)», – считает Олег Букин. По причине того, что у заказчика отсутствует раздел проектной документации об обеспечении сохранности объектов культурного наследия и его государственной экспертизы, министерство предостерегло ООО «Строй-Комплекс» от проведения земляных и строительных работ. Значимость памятника истории и культуры В 1901 году, к 50-летию врачебной деятельности выдающегося хирурга Миславского, Уральское медицинское общество организовало сбор средств горожан для строительства глазной лечебницы. Миславский – почетный гражданин города, уважаемый врач – он вернул зрение 10 тысячам уральцев, поэтому деньги на строительство больницы несли охотно. В то время на содержание казенных больниц выделялось крайне мало средств. У населения же была колоссальная по-требность в услугах офтальмологов: «Средства собирались на строительство первой глазной лечебницы на Урале, до этого больница была только в Перми. В те времена свирепствовала эпидемия трахомы – инфекционного заболевания глаз, которое приводит к слепоте. Эту болезнь еще называют болезнью грязных рук. У населения были весьма расплывчатые представления о гигиене – рабочие вытирали пот, который лил со лба и попадал в глаза, грязными руками. Лечение было несложным – прижигание. Главный врач организовал трахоматозные отряды, которые ездили по деревням, занимались просветительской деятельностью и проводили такие микрооперации», – рассказывает директор областного музея истории медицины. Из-за того что больница была построена на пожертвования, средств для архитектурных изысков у автора проекта инженера-технолога А. А. Шалабанова не было: «Для строительства использовался не самый качественный кирпич, об архитектурной значимости этого объекта даже не берусь говорить. Значимость памятника состоит в том, что история больницы связана с именами выдающихся врачей: Миславского, Замуравкина. Само здание достаточно типичное – начала XX века, простое – денег для строительства было немного. Строительство больницы – один из ярчайших примеров, когда люди сплотились, выделили деньги и построили. Были значительные пожертвования. Например, горожанин П. М. Писарев пожертвовал торговые бани, которые в случае смерти наследницы становились собственностью больницы, что и произошло впоследствии. К сожалению, они сейчас разрушены», – рассказывает историк Владимир Микитюк. Лечебный комплекс – образец архитектуры начала XX века, реализованный с использованием декоративных приемов и форм «кирпичного» стиля. К 1906 году строительство было закончено, по этому случаю устроили праздник. Фотографии в начале прошлого века делали крайне редко, но в связи с исключительностью события (на средства горожан на Урале построена первая глазная лечебница) была сделана фотокарточка и выпущена серия открыток. Именно благодаря этому снимку можно судить о тех изменениях, которые произошли в здании за время его существования: «Архитектурные планы первоначальные и более поздние не совпадают. У здания появилась наружная железная лестница, сделали внутренние перегородки, – рассказывает Борис Соколов. По словам эксперта, полноценной реставрации в здании никогда не проводилось, это объясняется тем, что памятник истории и культуры нуждается в особых условиях реставрации, а средств у муниципального здравоохранения на эти цели обычно не хватает. Больница до сих пор функционирует. Там располагается глазное гнойное отделение городской клинической больницы № 2. Борис Соколов поясняет: «По мнению профессора офтальмолога С. А. Коротких, для целей современного специализированного медицинского учреждения комплекс столетних больничных зданий сегодня мало пригоден, но он уникален для истории уральской медицины, и сохранение его – вопрос чести для медицинских работников. Глазную лечебницу А. А. Миславского, вероятно, ждет новая судьба. Может, в ней будет медицинский музей или дом медика, но нельзя допустить, чтобы памятник истории и культуры стал жертвой бездумной градостроительной политики, как это произошло с Верх-Исетским госпиталем на ВИЗ-бульваре и больницей скорой медицинской помощи на ул. Большакова».

Две стороны рынка http://nedv.info/articles/dve-storoni-rinka Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 08:55:42 GMT article

<img alt="Две стороны рынка" src="http://nedv.info/files/storony.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Рынок недвижимости Екатеринбурга преимущественно состоит из небольших агентств численностью сотрудников не более десяти человек. Реже встречаются фирмы, относящиеся к категории среднего бизнеса, специализирующиеся одновременно в разных сегментах. Если небольшие агентства работают на себя и зачастую придерживаются принципа «моя хата с краю», не принимая участия в становлении и развитии рынка, то большие агентства, как правило, задают тон всему риэлторскому сообществу. Об этом и многом другом мы поговорили с Татьяной Деменок, генеральным директором центра недвижимости «Северная Казна», которому в мае исполняется четырнадцать лет. – Я родилась в Невьянске, там же начался мой путь в сферу недвижимости. Учась на пятом курсе заочного отделения Уральской государственной юридической академии, параллельно служила в органах внутренних дел; занималась тем, что охраняла Госбанк. График работы («два через два») позволял не только растить двоих сыновей, но и во время ночных дежурств писать курсовые, контрольные. Когда учеба в УрГЮА подошла к концу, возник вопрос: куда идти работать дальше? В милиции оставаться не хотелось, так как в силу своего характера никогда не любила сидеть на месте. Тем не менее работу в Невьянске найти было непросто, поэтому из всех зол пришлось выбирать меньшее, а именно службу в инспекции по делам несовершеннолетних. Когда в Управлении внутренних дел готовился приказ о моем назначении, я случайно встретилась со знакомой, которая рассказала, что в администрации города Невьянска есть свободная вакансия юриста. В тот же день я пошла на собеседование, после которого у меня появилась работа. Спустя год председатель комитета по управлению имуществом предложил свою должность, которая включала также функции заместителя главы администрации. Четыре с половиной года я занимала пост главы комитета по управлению имуществом. До сих пор удивляюсь: в тридцать лет мне доверили имущество всего Невьянского района, в котором проживает 70 тысяч человек. За время работы в администрации меня восемь раз приглашали в Екатеринбург на разные должности в разные компании. Каждый раз отказывалась. В июле 1996 года поступило предложение от ипотечно-трастовой компании «Северная Казна» на должность генерального директора. Но переезжать в другой город было настолько страшно, что я надумала только к декабрю. В итоге мне досталась компания, состоящая из водителя, который работал на полставки и бухгалтерии, которая лежала где-то на тумбочке. Передо мной стояла непростая задача: поднять фирму, предназначенную для регуляции финансовых потоков банка «Северная Казна» в сектор недвижимости. – У вас – необычный путь. Как правило, директорами фирм, занимающихся недвижимостью, становятся бывшие риэлторы. – Однажды я попробовала себя в роли риэлтора, провела сделку. Это было необходимо для понимания сути деятельности. К тому же от прежнего опыта работы в администрации во мне укоренилось чиновничье мышление. Поэтому необходимо было пройти цепочку и понять, каково это: совершать сделки, в которых участвуют простые люди, далекие от понимания рынка недвижимости. Собственный опыт убедил меня в том, насколько у риэлторов непростой хлеб. – Вам небезразлична судьба рынка недвижимости: вы открыто обсуждаете проблемы, предлагаете способы их решения… На данный момент какие проблемы из всех существующих наиболее актуальны? – В последнее время часто говорят об обманутых дольщиках. Для «Северной Казны» это актуально еще и потому, что мы столкнулись с проблемной стройкой на объекте, где выступали в качестве риэлторов (я имею в виду строительство жилых домов в Арамили). К нам обращались пострадавшие люди, в связи с чем пришлось самостоятельно разрешать ситуацию и брать заботу об объекте на себя. Тема замороженных объектов действительно злободневна. Небезразлична она еще и потому, что часто люди с других сложных объектов обращаются за помощью к нам. Наши специалисты не отказывают: советуют и консультируют. В свою очередь, такой диалог не всегда получается наладить с властями. В городе действительно есть проблемные объекты. Почему бы нашим чиновникам не обсудить проект закона «Об обманутых дольщиках» совместно с риэтлорами и застройщиками разных категорий? Почему вопросы решаются кулуарно? Чиновники начинают действовать, только если мы постоянно вслух говорим о возникающих проблемах. Как говорится, вода и камень точит. – Риэлторы часто поднимают тему обманутых дольщиков: соглашаются, что так быть не должно, говорят, что необходимо разрешать ситуацию. Но дальше сочувствия и соболезнования дело не идет. – Я с этим полностью согласна. Часто основная цель риэлтора – заработать комиссию. Но так быть не должно. Нужно работать не только для себя, а для всего общества. Надо жить не одним сегодняшним днем, а думать о том, как те или иные поступки отразятся в будущем. Когда я работала в администрации Невьянска и занималась приватизацией, уже тогда понимала, что это – моя малая Родина, место, где я выросла, где находятся могилы предков. Прошло много лет, и никто ни разу не упрекнул меня, что я продала какой-то объект не в те руки. – Все говорят только о проблемах на рынке недвижимости. Мы тоже затронули эту тему. В свою очередь, есть ли позитив? – На рынке недвижимости позитив есть! Например, стройки являются не только нашей болью, но и радостью; наконец-то они начали «размораживаться». Сам факт, что рынок перестал стагнировать, – уже позитив. Как след-ствие, более активно стали работать риэлторы. Я думаю, что многие из них провели переоценку и теперь более серьезно относятся к своей деятельности. Кризис этому научил. Заработала ипотека, «вздохнули» ипотечные брокеры. Конечно, и до кризиса банки работали с ипотечными брокерами, но теперь банковская политика во многом пересмотрена, многие руководители оценили роль ипотечного брокера при работе с клиентом. Большой позитив – то, что власть стала более открыта в отношении малого и среднего бизнеса. Мы как представители среднего бизнеса раньше испытывали «голод» в общении такого рода: не было диалога, мы вынуждены были стучаться во все двери, чтобы пробиться к чиновникам. Теперь же нас слышат и на уровне города, и на уровне области. Это говорит о том, что если мы хотим чего-то добиться, нужно придерживаться активной гражданской позиции. Недавно я была в Министерстве регионального развития РФ, где выразили одобрение и поддержку в отношении законов «Об обманутых дольщиках», «О риэлторской деятельности». На данный момент готовятся предложения для рассмотрения в министерство по этому поводу. – А какова судьба закона «О риэл-торской деятельности»? Есть ли вероятность, что он будет принят? – Закон мы обязаны претворить в жизнь. Иначе получается, что деятельность есть, но со стороны законодательства практически не регулируется. Более того, даже профессия риэлтора нигде не обозначена. Большинство специалистов сектора недвижимости не могут даже определиться, как правильно называется профессия: «риелтер», или «риэлтор». Хотя достоверно известно, что Российская гильдия риэлторов запатентовала наименование «риэлтор». Другое дело, что есть такие участники рынка, которым не нужен ни закон, ни РГР; им бы только «зеленый свет» в Росреестр, БТИ в другие органы и организации, заключения которых необходимы для совершения сделок на рынке недвижимости. Люди считают себя профессионалами и хотят, чтобы им все приносили на блюдечке с голубой каемочкой. Нужно понимать, что этого не будет, ведь все мы в равной мере – участники процесса становления и развития рынка. Поэтому если мы хотим, чтобы к нам относились как к профессионалам, нужно быть достойными представителями своего дела. И тогда на нас будут смотреть с уважением нотариусы, налоговики; представители финмониторинга, Росреестра и т. д. – Они относятся к риэлторам несерьезно? – Большинство именно так. Но риэлтор риэлтору – рознь. В Екатеринбурге много профессионалов, которые ценят и уважают свою профессию, на рынке используют цивилизованные методы и способы работы, учат других. Стоит только выехать в область, как сразу погружаешься в атмосферу пятнадцатилетней давности, когда рынок недвижимости находился в зачаточном состоянии. Я все же уверена, что усилиями нашего риэлторского сообщества профессия станет значимой, и риэлтор будет всегда достойным участником рынка недвижимости. – Еще один позитивный момент – день рождения вашей компании. Что вы пожелаете своим сотрудникам? – Я всегда говорила и говорю, что наша компания – единый отлаженный механизм. Достаточно посмотреть, как мы пережили кризис – не потеряв ни одного ценного сотрудника. Всегда нужно стремиться вперед, учиться. Никогда нельзя почивать на лаврах, думать, что все высоты достигнуты и так будет всегда. Человеческий ресурс, он – неограниченный, мы используем его меньше чем наполовину. Поэтому надо учиться, не бояться ошибок, поддерживать друг друга, помогать. А всем своим сотрудникам я пожелаю крепкого здоровья, благополучия в семье (погода в доме, действительно, важней всего) и помнить, что каждый из нас – часть единого дружного коллектива.

ТСЖ vs УК http://nedv.info/articles/tszh-vs-uk Ксения Еловикова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:51:19 GMT article

<img alt="ТСЖ vs УК" src="http://nedv.info/files/tsjuk.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Именно так мог бы называться круглый стол, организованный УК «ЕМУП Ботанический». 22 апреля специалисты Управления жилищно-коммунального хозяйства, эксперты Общества защиты прав потребителей, председатели действующих товариществ собственников жилья и сами жильцы обсуждали наиболее актуальные вопросы, связанные с созданием и управлением ТСЖ. Вопрос выбора организации, которая будет заниматься ведением коммунальных дел, рано или поздно встает перед каждым собственником. И чтобы определиться с приоритетами, понять, в каком направлении двигаться и чего ждать от коммунальщиков, был проведен круглый стол на тему «ТСЖ: кому это выгодно?». Впрочем, сама тема встречи подразумевала неоднозначность. С первых минут обсуждения мнения собравшихся разделились. Александр Беляков, генеральный директор управляющей компании «ЕМУП Ботанический» уверенно заявил, что создание ТСЖ выгодно в первую очередь жильцам и несет одни плюсы. Председатель ТСЖ «Патриса Лумумбы, 38» Олег Бушуев полностью поддержал его позицию. В противовес этому мнению выступил вице-президент Всероссийской лиги защитников прав потребителей Андрей Артемьев. По его словам, главный аргумент сторонников ТСЖ – экономия средств – на деле может и не оправдать себя, тогда как у честной управляющей компании удельные затраты на обслуживание дома будут меньше, да и квалификация работников УК гораздо выше. Также Артемьев отметил, что если у собственников возникнут жилищные проблемы или даже судебное разбирательство, спрос с УК будет больше, ведь она будет платить из своего кармана, а не из кармана жильцов. Юрист, эксперт сферы ЖКХ «Юридического общества» Виктор Голофаст в корне не согласился с мнением Артемьева, отметив одну из главных особенностей ТСЖ – с товарищества легче получить спрос, да и нерадивого председателя можно сменить без особых трудностей, тогда как до директора УК «добраться» очень тяжело. Отвечая на реплику Артемьева, он также подчеркнул, что примеров нечестной работы ТСЖ гораздо меньше, чем подобных случаев с УК. Главным оппонентом Артемьева стал активный житель Екатеринбурга Сергей Ткачук, который в довольно резких формах высказывал свое несогласие с позицией Андрея Артемьева. Поначалу Ткачук довольно спокойно отзывался как о ТСЖ, так и об УК. Он отметил плюсы и тех, и других: у управляющей компании больше ресурсов, но она не всегда находится в «шаговой» доступности для потребителя услуг, товарищество собственников же всегда рядом, к тому же может само распределять средства жильцов, однако у ТСЖ сужены возможности в решении технических проблем. Впрочем, Ткачук тут же подчеркнул, что управляющие компании могут работать качественно лишь в том случае, если будет изменено действующее законодательство, которое требует существенных поправок в части сферы ЖКХ. Ведь, по его словам, «по факту нарушений фиксируют очень мало». Следует отметить, что Ткачук оказался едва ли не самым инициативным из всех присутствующих и пришел на встречу с целой папкой документов, квитанций и фотографий, которые, по его мнению, доказывают, что российские законы не в состоянии гарантировать качественную работу УК. На этот комментарий немедленно отреагировал А. Артемьев, заявив, что он – противник таких заявлений, и действующее законодательство содержит все необходимые нормы, просто нужно уметь их грамотно использовать. Более того, правозащитник настоял на том, что существует третий вариант развития коммунальной сферы со стороны жильцов. По его мнению, создавать ТСЖ не обязательно. Взамен он предложил организовывать общество потребителей жилищных и коммунальных услуг, ссылаясь на ст. № 45 «Закона о защите прав потребителей», где указано, что такое общество имеет все необходимые полномочия. «ТСЖ – это действующий субъект, через который проходят деньги, а общество потребителей решает те же самые проблемы, только не занимается хозяйственной деятельностью», – пояснил Андрей Артемьев. На реплику Ткачука о том, что наше законодательство не в силах решить проблемы, возникающие в сфере ЖКХ, Артемьев отметил, что нужно просто повышать правовую культуру граждан. «Самое главное, что потребитель в праве диктовать свои условия потребления, и во всем мире это уже давно является нормой, –– подчеркнул вице-президент лиги защитников прав потребителей, –– ТСЖ необходимо создавать, если это выгодно людям, а у нас это выгодно энергопоставщикам, которым неудобно продавать услуги каждому по отдельности». Продолжая дискуссию о несовершенстве законов, Виктор Голофаст согласился с Андреем Артемьевым, заверив собравшихся, что действующих правовых норм вполне хватает. По его словам, есть общества, домовые комитеты, ТОСы, которые могут воздействовать на отношения в сфере ЖКХ. Тем не менее Голофаст настоял на своей позиции, что, согласно законодательству, только ТСЖ имеет право управлять общим имуществом многоквартирного дома, выгодно используя его с согласия и в интересах жильцов. На это заявление Андрей Артемьев отметил, что и собрание соб-ственников также вправе принимать такие решения, подчеркнув, что только объединения граждан смогут «поставить на место» управляющие компании, которые не выполняют своих обязательств. Однако стоит отметить, что жильцы, присутствующие на данном собрании, в голос заявили, что ни о каких сообществах они никогда не слышали, что простые жильцы, а в особенности –– пожилые люди, никогда не пойдут на создание чего-то нового, неизвестного, что это лишь запутает жителей. Тогда как ТСЖ у всех на слуху. Выводы встречи были неоднозначными. «Если товарищество собственников жилья создается теми людьми, которые понимают его необходимость, тогда это выгодно жильцам. У них должно быть понимание – зачем это нужно, в противном случае это может принести убытки», – уверен Андрей Артемьев. По его мнению, право на существование имеют оба «управленца». Плюсы есть и там и там, и противопоставлять одно другому неверно. По мнению Александра Белякова, создание ТСЖ несет непосредственную выгоду жильцам, ведь товарищество вправе на конкурсной основе пригласить к управлению домом УК, которая, по мнению жильцов, справится с поставленными задачами. Дополнительным стимулом к качественной работе УК здесь будет являться и фактор конкуренции, ведь процедура расторжения договора между ТСЖ и УК протекает гораздо легче и быстрее, чем между УК и собственниками. «Хорошее ТСЖ – это сами жильцы, объединенная сила. Достаточно быть честным человеком, найти хорошую управляющую компанию, контролировать ее деятельность, ведь хорошее ТСЖ – это еще и контроль «снизу», от потребителей», – заверил собравшихся Виктор Голофаст. «ТСЖ – это как демократия, – подытожил Дмитрий Базанов, помощник депутата ЕГД Леонида Волкова. – Это система с большим количеством минусов, где-то уязвимая, но лучше пока не придумали. Создание ТСЖ отвечает интересам жильцов, и проблем у жильцов дома, где работает ТСЖ, куда меньше, чем у дома, где оно отсутствует. УК нового типа, готовые работать с ТСЖ, заинтересованы в том, чтобы поддерживать жилфонд в надлежащем состоянии, чтобы им было чем управлять в будущем». В финале встречи основная часть экспертов поддержала мнение Дмитрия Базанова о том, что ТСЖ и УК должны работать на партнерской основе для достижения оптимального результата – в этом собравшиеся видят будущее сферы российского ЖКХ. Как пояснила пресс-секретарь УК «ЕМУП Ботанический» Екатерина Норсеева, итоги круглого стола вполне можно назвать удачными: «Организуя эту встречу, мы надеялись, что нам удастся донести до экспертов и жителей свою позицию – позицию управляющей компании, которая хочет работать по-новому, на принципах взаимовыгодного сотрудничества с жильцами. Мы рады, что наше мнение нашло положительный отклик и у специалистов сферы ЖКХ, и у простых горожан».

Сложный выбор http://nedv.info/articles/slozhniy-vibor Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 08:46:58 GMT article

<img alt="Сложный выбор" src="http://nedv.info/files/select.jpg" style="width: 250px; height: 288px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Каждый человек хотя бы раз в жизни решает квартирный вопрос, прибегает к помощи агента по недвижимости. Но как не ошибиться в риэлторе и выбрать специалиста, после работы с которым не будет мучительно больно за потерянное время и деньги. Об этом и многом другом рассказывает Наталья Попова, директор АН «Счастливый дом», которому в мае 2011 года исполняется год. – По первому образованию я – строитель, чувствую себя как рыба в воде во всем, что касается ремонта и стройки. К тому же в течение двух лет я работала мастером на стройплощадке, где обрела бесценный опыт руководства: в подчинении находилось более ста человек, включая иностранных рабочих. Полученные знания до сих пор пригождаются, в том числе в риэлторской практике. Судите сами: нередко приходится проводить сделки с участием объектов с черновой отделкой. Поскольку клиентам непросто представить, как в дальнейшем будет выглядеть их квартира, каждый раз я прихожу на помощь и объясняю, где будут располагаться розетки, межкомнатные перегородки... Плюс, риэлтору с навыками строителя проще зарегистрировать перепланировку: можно не прибегать к предварительной помощи проектной организации и самостоятельно оценить, например, законно ли снесена стена. Вторую специальность (социально-культурный сервис и туризм) я получила уже будучи специалистом по недвижимости. – Как вы пришли в профессию риэлтора? – В 1997 году заканчивался декретный отпуск, поэтому было принято решение поменять жилье, переселиться ближе к маме. Тогда количество агентств недвижимости в городе исчислялось десятками. Я обзвонила бòльшую часть. Одни риэлторы были не очень приветливы в разговоре, другие «брали на заметку» мою просьбу, но не делали каких-либо усилий, чтобы поменять квартиру, третьи не внушали доверия. К счастью, в агентстве «МАН» на мою просьбу откликнулась Светлана Спиридонова, которая сразу же взялась за работу. В скором времени она обменяла квартиру в Пионерском поселке на аналогичную в Заречном. Более того, со Светланой мы подружились, и она предложила мне стать специалистом по недвижимости. Так я попала в АН «МАН» в отдел к Евгению Новоселову. – По каким критериям вы выбирали риэлтора в 1997 году? – Это был случайный выбор: звонила в первые попавшиеся агентства, разговаривала со случайными специалистами… На тот момент даже не представляла, насколько сложно найти настоящего профессионала. На мой взгляд, существует три способа выбора риэлтора. Первый – по рекомендации, когда человек рассуждает: «Этот специалист помог моим друзьям/родственникам, поможет и мне». Второй – сравнительный: люди сопоставляют стиль общения разных риэлторов, их профессиональную «хватку», на интернет-ресурсах анализируют отзывы прежних клиентов… Такой человек никогда не остановится на первом попавшемся агентстве, прежде он изучит не один десяток фирм. Третий путь – интуитивный, когда потенциальные клиенты руководствуются исключительно личными симпатиями. Однажды к нам в агентство обратился мужчина, который на вопрос: «Почему вы пришли именно к нам?» ответил, что увидел мою фотографию в журнале и пришел к «красивой женщине-риэлтору». Но независимо от способа выбора специалиста, каждому клиенту хочется сотрудничать с опытным агентом, который не понаслышке знаком с ситуацией на рынке. В 1997 году мне точно так же хотелось слышать конкретные данные: сколько стоит квартира, каковы шансы на совершение сделки, будет ли доплата? За четырнадцать лет требования клиентов почти не изменились. – Не раз из уст риэлторов звучало мнение о том, что приоритетным фактором в выборе агентства является размер комиссионных. – Не соглашусь с коллегами. Чаще всего клиенты понимают, что лучше не поскупиться на агентском вознаграждении и доверить сделку профессионалам, нежели сэкономить и рискнуть собственным жильем. Не зря говорят, что скупой платит дважды. – Что вы вкладываете в понятие «профессиональный риэлтор»? – Агентству «Счастливый дом» исполнился год, но на рынке недвижимости я – с конца 90-х. Именно столько времени потребовалось, чтобы набраться опыта и наработать клиентскую базу. Нельзя открывать собственное агентство, поработав год и совершив «три сделки». Чтобы стать профессионалом в полном смысле этого слова, необходим опыт, который приходит не сразу. Свои коррективы вносит в том числе и эволюция рынка: до 2000 года он был «диким», в 2004–2006 – активным, с внедрением ипотеки и материнского капитала наступила новая эпоха. Людям, которые работают с момента зарождения отечественного рынка недвижимости проще хотя бы потому, что им известны истоки существующих документов. – Многие риэлторы в подтверждение своего профессионализма буквально увешивают свои рабочие кабинеты всевозможными грамотами и сертификатами. На ваш взгляд, это – обязательный атрибут? – Безусловно. Грамоты являются подтверждением тому, что человек не просто сидел в агентстве, а работал, проводил сделки, проходил аттестацию, всевозможные курсы повышения квалификации. – Чем вы «цепляете» клиентов? – Не устаю спрашивать у них то же самое (смеется). Хороший специалист по жилой недвижимости должен быть немного психологом, юристом, экономистом, располагать к себе… Видимо все эти составляющие присутствуют в сотрудниках нашего агентства. Другое дело – риэлторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, им гораздо труднее «осчастливить» клиента. Если мы помогаем частным лицам разрешить дела насущные, то их работа – чистой воды бизнес, в котором во главе угла – деньги. Но, соответственно, здесь и «интерес» другой. У «коммерческих» агентов прибыль порой исчисляется миллионами. По этим же причинам чаще всего в эту отрасль идут мужчины, которых социальное положение обязывает иметь большой доход, чтобы содержать себя и свою семью. В направлении зарубежной недвижимости человек должен быть страстным путешественником, понимающим обстановку не только в нашей стране, но и за рубежом. Что касается «суперагентов», которые пытаются охватить все отрасли, то чаще всего из-за своего стремления везде успеть они только попадают в неприятные ситуации. Поэтому я считаю, что один человек должен практиковать в одном сегменте, а качественно охватить весь рынок под силу только слаженному коллективу. – Клиенты действительно часто обвиняют агентов в непрофессионализме. Всегда ли подобные заявления обоснованы? – Не один раз ко мне за консультацией обращались люди, недовольные работой своих риэлторов. Но однажды позвонил недовольный клиент, который сетовал, что агентство недвижимости, с которым он заключил договор, не выполняет своих обязательств, не продает его квартиру. Якобы ему «подсунули риэлтора-дилетанта». Все встало на свои места, когда он озвучил, что за скромную «двушку» на ул. Онуфриева он просит 3 млн руб. Понятно, что в данной ситуации – дело не в «дилетантстве» конкретного контрагента, а в заоблачной цене. – Часто ли вы на практике сталкиваетесь с непрофессионализмом? – Каждый раз на собрании внутри агентства я выясняю у сотрудников, кто является их контрагентом по сделке. Потому что если риэлтор – новичок, то необходимо подготовить своего специалиста к работе «за себя и за того парня». Такое случается часто; непрофессионалов на рынке недвижимости много. Например, недавно мы были участниками сделки, в которой покупатели были уверены, что мы продаем квартиру на 50 тыс. руб. дешевле ранее озвученной стоимости (несмотря на то, что во время агентских торгов итоговая сумма была четко озвучена). Оказалось, что риэлтор от второй стороны ввел в заблуждение своих собственных клиентов. Более того, на сделке от него мы услышали: «Давайте сейчас подпишем документы, а остальные пятьдесят тысяч я вам попозже занесу». Благо – у клиентов имелась возможность сходить в банкомат и снять недостающую сумму, иначе бы вся сделка сорвалась. О каком профессионализме может идти речь в данной ситуации?! – Нужно ли бороться с непрофессионализмом в риэлторской среде? – Нужно, но вряд ли это возможно. Думаю, что даже закон «О риэлторской деятельности» здесь не поможет. Судите сами: год назад число зарегистрированных агентств уже приближалось к восьмой сотне. В свою очередь, в УПН – чуть больше 250 членов. Это означает, что на рынке есть агентства, на которые профессиональная саморегуляция не распространяется. К тому же помимо небольших фирм, где один специалист может поручиться за другого, существуют настоящие гиганты, которые частенько устраивают «чес» и не стремятся удержать костяк коллектива. Что характерно, в таких фирмах – не только кадровая текучка, но и клиентская. В качестве итога могу сказать, что универсального рецепта по выбору риэлтора – нет. В этом деле нужно доверять своей собственной интуиции (в разумных пределах) и идти тем путем, который кажется наиболее верным. Услугу, которую мы оказываем, нельзя потрогать, увидеть, оценить. Это – как электрический ток: пока не столкнешься – не поймешь, в чем дело.

Интриги нашего двора http://nedv.info/articles/intrigi-nashego-dvora Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:36:19 GMT article

<img alt="Интриги нашего двора" src="http://nedv.info/files/intrigi.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />По итогам 2010 года уровень автомобилизации вырос на 4% и составил 329 легковых автомобилей на каждую тысячу жителей Екатеринбурга. В некоторых спальных районах, в частности, в районе «Ботанический», растущее благосостояние населения ярко проявляется в заставленных автомобилями газонах и детских площадках. Между автолюбителями разгорается борьба за вакантные машино-места. В чем причина острого дефицита парковочных мест и легально ли взимается с жильцов плата за стоянку во дворе, – разбирался наш корреспондент. Проект с дефицитом Некоторые застройщики даже не задумываются о наземной стоянке для временного хранения автомобилей и не просчитывают количество машино-мест при проектировании жилых домов. По словам одного из застройщиков, жильцы дома премиум-класса готовы покупать места в подземном гараже, необходимости в наземной стоянке нет. Выделяемые участки под застройку подчас не позволяют построить дом со всей необходимой инфраструктурой: дет-ской площадкой, парковкой и зеленой зоной. По словам Нины Кузнецовой, доцента, ученого секретаря кафедры городского строительства УрФУ, это является нарушением градостроительных норм: «По действующим нормативам застройщик обязан обеспечить жильцов местами не только для постоянного, но и для временного размещения автомобилей. Подземные автостоянки могут быть временными лишь у общественных зданий, для жильцов многоквартирного дома временное хранение автомобилей должно быть предусмотрено на открытых наземных стоянках». В настоящий момент количество машино-мест на открытой стоянке при проектировании многоквартирного дома может быть рассчитано тремя способами: – по среднестатистическим нормативам из расчета 0,8 м2/чел. площади стоянки и требуемой на 1 машино-место площади 25 м2 (СНиП 2.07.01-89*; 2. Селитебная территория, п. 2.13); – с учетом уровня автомобилизации и необходимости обеспечения 25% расчетного парка индивидуальных автомобилей местами на открытых стоянках (СНиП 2.07.01-89*; 6. Транспорт и улично-дорожная сеть, п. 6.33); – с учетом класса комфортности жилья (Нормы градостроительного проектирования Свердловской области НГПСО 1-2009.66, табл. 6). Первый способ расчета по среднестатистическим нормативам предполагает наименьшее количество парковочных мест по сравнению с остальными. Дело в том, что исследования по обоснованию расчетных норм, вошедших в Строительные нормы и правила, были проведены более 20 лет назад. Для наглядности можно привести пример расчета количества машино-мест на открытой стоянке для одного подъезда панельного девятиэтажного дома, где на этаже расположено четыре квартиры. Если предположить, что в каждой квартире живет семья из трех человек, то в соответствии с этим методом расчета, жителям всего подъезда необходима стоянка на 3,5 машино-места (обычно в таких домах на каждый подъезд приходится 3-4 парковочных места). При расчете по второй методике (с учетом современного уровня автомобилизации) на этот же подъезд пришлось бы девять (8,8) парковочный мест. Если же пересчитать потребность в автостоянках с учетом комфортно-сти жилья, то удельное обеспечение местами временного хранения составит 7 (6,48) машино-мест на один подъезд панельного дома (который, скорее всего, является жильем «массового» типа, где количество жилых комнат равно или больше на одну комнату числа проживающих). Несмотря на то, что первый способ расчета сильно устарел, проектирование в соответствии с ним не является нарушением. Тем не менее застройщики в большинстве случаев не соблюдают даже устаревшей, самой лояльной нормы. Криминальный бизнес Многим знакома ситуация, когда в своем дворе они обнаруживают будку с фонарем, запитанным «левым» кабелем от общедомовой сети, а охранники на ломаном русском языке вежливо интересуется, хотите ли вы оставить на ночь свой автомобиль за небольшую плату, и называют свою таксу. У несмышленого водителя может и не возникнуть мысли, что лучше отделаться малой кровью, изменив привычке бесплатно парковать авто под окнами. Ведь утром можно обнаружить проколотые шины своего транспортного средства, а при худшем раскладе – автомобиль без оных. Практике известны и обратные случаи, когда послушным, оплатившим услуги охранников гражданам прокалывали колеса. По ошибке. Весьма не просто доказать, что автомобилю причинен ущерб. Для того, чтобы доказать, что транспортному средству был причинен урон, необходимо собрать весомую доказательную базу: предъявить договор на оказание услуг, заключенный с этой компанией; доказать, что гражданин, которому вы передавали средства, является сотрудником этого юридического лица и с ним был заключен трудовой договор. Сделать это будет непросто хотя бы потому, что большинство парковок грешат отсутствием кассового аппарата и документов, подтверждающих правомерность ведения предпринимательской деятельности. «Отсутствие документов на право ведения предпринимательской деятельности классифицируется как незаконная деятельность. За это предусмотрена уголовная ответственность в зависимости от суммы ущерба: от четырех до шести месяцев лишения свободы, в случае получения дохода в особо крупном размере – лишение свободы сроком до пяти лет и штраф от 100 тыс. руб.», – комментирует Светлана Писаренко, адвокат ННДО СОКА № 42. Кроме того, договор на оказываемые услуги заключается редко. Если он и составлен, в нем наверняка закреплено, что юридическое лицо не несет материальной ответственности в случае ущерба, нанесенного транспортному средству: «Охранники никакой материальной ответственности за состояние автомобиля не несут. Как правило, договора на оказание услуг не заключается. Если такой договор и будет, там обязательно будет пункт: материальную ответственность за повреждение транспортного средства юридическое лицо не несет. Зачастую договор существует в единственном экземпляре – у охранной организации, автовладельцу экземпляр не выдается под каким угодно предлогом, вплоть до того что сломался принтер», – рассказывает Владимир Прокопьев, начальник отдела участковых уполномоченных милиции (УУМ) УВД и инспекции по делам несовершеннолетних (ПДН). Эксперт также отметил, что к поборам автолюбители относятся халатно: В конце рабочего дня люди приезжают уставшие, для них главное – пристроить транспортное средство и забрать его неповрежденным, они не готовы вступать в разборки». Идя на поводу у охранников, безропотно оплачивая незаконно оказываемые услуги, автомобилисты делают этот бизнес прибыльным и таким образом косвенно способствуют появлению новых нелегальных парковок. Потратив немало средств и усилий, компенсацию за порчу транспортного средства вы вряд ли получите. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (если таковое зарегистрировано) составляет всего 10 тыс. руб. Прочей собственности у такого «предприятия» нет, как, впрочем, нет и лицензии на охранную деятельность. Получить лицензию на такую деятельность непросто – она дает право на ношение оружия. Порядок лицензирования частной охранной деятельности осуществляется в соответствии с Федеральным законом РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности» № 128 от 08.08.2001 года, Постановлением Правительства РФ «Об утверждении положения о лицензировании негосударственной (частной) охранной деятельности и положения о лицензировании негосударственной (частной) сыскной деятельности» № 600 от 14.08.2002 года. КоАП РФ от 30 декабря 2001 СТ. 20.16 предусматривает штрафные санкции за незаконную охранную деятельность: от одной до полутора тыс. руб. для физических лиц, от 20 до 30 тыс. руб. – для юридических. Захват территории Для подобного бизнеса трудно найти подходящую площадку. Для того чтобы стоянка пользовалась успехом, она должна находиться в непосредственной близости к жилым домам. Чтобы организовать платную парковку на придомовой территории, предпринимателю необходимо как минимум договориться об этом с управляющей компанией или руководством ТСЖ, которые в свою очередь должны вынести этот вопрос на обсуждение на общем собрании собственников. «В соответствии с Гражданским кодексом понятие долевой собственности (придомовая территория – это собственность) используется по взаимному согласию участников. Если рассматривать только Гражданский кодекс, то каждый из сособственников должен дать свое согласие, но Жилищный кодекс установил новое понятие и упростил порядок владения и пользования общим имуществом, таким органом является общее собрание участников, которое легитимно уже при участии 50% жильцов. Согласие каждого не требуется, только решение общего собрания участников. В соответствии с правилами, установленными Жилищным кодексом, собрание может быть проведено заочно», – комментирует адвокат. Однако, как показывает практика, в ряде случаев ТСЖ или УК имеют личную заинтересованность, инициатива бизнесмена активно лоббируется. «Деятельность ТСЖ нередко вызывает сомнения в законности его действий. У ТСЖ могут быть корыстные интересы при заключении соглашений такого рода, жильцов убеждают в необходимости принятия какого-либо решения, говорят, что эти аккумулированные средства будут направлены на озеленение территории, установку детской площадки. Обычно эти обещания остаются невыполненными», – вспоминает случаи из практики сотрудник УВД. Зачастую придомовая территория передается обществу с ограниченной ответственностью с непонятным названием на безвозмездной основе, что должно быть сигнальным маячком для жителей: «Действующим законодательством сделки между юридическими лицами на безвозмездной основе запрещены. Гражданский кодекс устанавливает, что все сделки являются возмездными. Жильцы как физические лица могут распорядиться земельным участком, но какие-либо сделки между юридическими лицами, а ТСЖ и УК являются таковыми, должны быть платными», – поясняет Светлана Писаренко. Если жильцы и не возражают против инициативы, то учреждение платной парковки на придомовой территории является нарушением санитарных норм и правил. В соответствии с требованиями Санитарных правил и норм 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) расстояния от автостоянок для постоянного хранения вместимостью от 11 до 50 автомобилей до фасадов жилых домов и торцов домов с окнами должно быть не менее 15 м, а до торцов жилых домов без окон – 10 м. Если рядом находятся школа, детские учреждения, ПТУ,техникумы,площадки для отдыха, игр и спорта, детские площадки, сквер, парк, то расстояние должно быть не менее 50 м. Если участок земли не относится к территории многоквартирного дома, то он может быть взят в аренду у администрации города. «Для того чтобы получить земельный участок в аренду у администрации города как у собственника, необходимо принять участие в торгах и по итогам торгов заключить договор аренды. Впоследствии этот участок реконструировать – накатать асфальтовое покрытие, построить домик, который необходимо регистрировать как отдельный объект, на возведение которого необходимо также получить разрешение на строительство, а эта процедура дорогостоящая, длительная. Никто этим обычно не занимается», – рассказывает адвокат. Некоторые бизнесмены поступают проще: «Обычно на всех парковках, не будем далеко ходить – Серова, 21, – Владимир Прокопьев указывает в окно, где во дворе жилого дома плотными рядами запаркованы автомобили, – ситуация такая: частное лицо – индивидуальный предприниматель арендует территорию у районной администрации, в договоре значится, что он займется благоустройством территории. В договоре не сказано, что этот субъект будет осуществлять на территории коммерческую деятельность. При том этот счастливчик считает, что имеет право на организацию там бизнеса». При этом специалисты Росреестра регулярно фиксируют нарушения. «В 2011 году в ходе проведения плановых проверок государственными инспекторами по использованию и охране земель отдела государственного земельного контроля Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и по результатам рассмотрения материалов, поступивших из прокуратуры и органов внутренних дел, за нелегальные парковки по ст. 7.1 КоАП РФ были привлечены к административной ответственности 36 правонарушителей. В отношении нарушителей были вынесены 3 постановления в отношении юридических лиц, 27 постановлений в отношении физических лиц, 5 постановлений в отношении должностных лиц 1 постановление в отношении индивидуального предпринимателя», – сообщается в комментарии Росреестра по Свердловской области, предоставленном журналу. Статистика выявленных нарушений По словам Владимира Прокопьева, в 2011 году было закрыто более 50 нелегальных парковок в Екатеринбурге. В основном хранители правопорядка выезжают на плановые проверки после поступления заявлений граждан (10–15 в месяц), но бывают и специальные проверки. «В прошлом году проводились рейды с госавтоинспекцией по выявлению нелегальных парковок, особенно в центре города. Сейчас ведется борьба с платными парковками на территории больниц. Например, на территории Областной больницы и «сороковой» были такие стоянки. Все нелегальные парковки закрыты. Реализуются жесткие карательные меры вплоть до отстранения от должности главврачей», – говорит Владимир Прокопьев. На плановую проверку выезжает группа специалистов: участковый уполномоченный, в чьем ведомстве находится данная территория, сотрудник прокуратуры, представитель администрации, специалист из госпожнадзора и СЭС. При выявлении нарушений будка вывозится на штрафную парковку. Собственник может забрать объект после выплаты штрафа. По словам сотрудника УВД, за легковозводимыми конструкциями владельцы обычно не приезжают – дешевле соорудить новую будку. Бороться с нелегальными парковками непросто – на следующий день на расчищенной площадке появляется новая будка. Однако не только в этом сложность борьбы с нелегальными парковками. Леонид Волков, депутат городской Думы, называет иную причину: «Проблема в том, что нелегальные парковки всегда «крышуются» коррумпированными милиционерами и сотрудниками районных администраций». Легальная парковка: возможно ли? При существующих сложностях и ограничениях, которые накладываются законом, удивительно, но легальное открытие парковки для постоянного хранения автомобилей все-таки существует. Такая стоянка должна быть расположена в удалении от жилых домов на расстоянии, отвечающем нормам Санитарных правил и норм; земля – находиться в аренде; составлен грамотный с юридической точки зрения договор на оказание услуг, а клиентам должен выдаваться чек или квитанция. «На данный момент легальных парковок в Екатеринбурге практически нет, их единицы. На территории Ленинского района в 2009 году было зафиксировано 187 автостоянок, из которых легальных было всего две», – приводит статистику начальник отдела УУМ УВД. Разумеется, стоимость услуг такой парковки будет значительно выше. Получится ли взыскать компенсацию за причиненный ущерб – вопрос. «Даже на официально организованной парковке получить компенсацию от охранной фирмы будет проблематично, потому что необходимо доказать, что повреждение было получено именно на парковке, так как опись никто не составляет. У меня был случай, когда я оставил автомобиль на ночь на такой легальной парковке в другом городе, утром обнаружил повреждение – царапину на багажнике. Компенсацию так и не удалось получить», – делится опытом председатель комитета по защите прав автомобилистов Георгий Бадьин. Стоит ли игра свеч? Нелегальные парковки – проблема неоднозначная. С одной стороны, поборы за оказываемую недолжным образом услугу для автолюбителей – это головная боль, для жильцов же этот бизнес оборачивается непомерными тратами на погашение счетов за общедомовое потребление электроэнергии. Однако, с другой стороны, автомобили нуждаются в охране. По мнению Георгия Бадьина, все дело в человеческом факторе, а не в «легальности» бизнеса: «Нельзя говорить, что все нелегальные парковки зло, а легальные – это хорошо. Бывает, что на нелегальной стоянке автомобиль хорошо охраняют. Мне известны случаи, когда на нелегальных парковках, если машине было нанесено повреждение, то охранники начинают выяснять, кто это сделал, разыскивают виновника и компенсируют ущерб, если виновника найти не удается, выплачивают из собственных средств. А как иначе? Кто бы позволил этой парковке после прецедента дальше работать?». По мнению начальника отдела УУМ УВД, закрыть все нелегальные парковки невозможно: «Количество транспортных средств ежедневно увеличивается, а значит, возрастает и потребность в парковках. Необходимо прийти к консенсусу. Я считаю, что нужно узаконить данное явление. От того что парковки официально запрещены – никому лучше не становится. Парковки все равно будут, при всем желании все не закрыть. Если парковки будут существовать легально – то с прибыли будут выплачиваться налоги, которые можно направлять на облагораживание территории». Чтобы как-то изменить ситуацию с нехваткой парковочных мест, местные чиновники прорабатывают идею строительства компактных механизированных автопарковок в центральной части города и спальных районах в рамках проекта «Дом для автомобиля». В настоящий момент проект находится еще в стадии разработки, места в подземных паркингах по-прежнему дороги и неликвидны, а штрафы за содержание нелегальной парковки – незначительны (от 500 до 50 тыс. руб. для физ. лиц, от 100 тыс. руб. – для юридических). Все это говорит о том, что причин для кардинальных перемен нет. Однако у автолюбителей появился повод задуматься – увеличены штрафы за неправильную парковку на тротуарах, газонах и детских площадках. Будет ли сомнительный бизнес по-прежнему приносить солидную прибыль его владельцам или автомобилисты наконец начнут бороться за свои права?

Жилищный эксперимент http://nedv.info/articles/zhilishniy-eksperiment Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:23:57 GMT article

<img alt="Жилищный эксперимент" src="http://nedv.info/files/experiment.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Доступность жилья для молодой семьи власти Екатеринбурга оценили в 30 тысяч за квадратный метр. Именно по такой стоимости предлагаются квартиры в таунхаусах поселка Светлореченский – амбициозной идеи городской администрации в части реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и муниципальных жилищных программ. На одной площадке собраны полтора десятка застройщиков – по одному на каждый таунхаус. Как подчеркивают городские власти, Светлореченский – своего рода эксперимент, на примере которого будут опробованы разные технологии быстровозводимого малоэтажного строительства. Завершить все работы планируется уже летом нынешнего года. Тогда Светлореченский станет выездной площадкой второй международной выставки промышленности и инноваций «Иннопром-2011» и после этого будет заселен. Во сколько такой эксперимент обойдется будущим жителям, и кто в итоге сможет оценить его практически? Кто будет жить? В экспериментальном поселке строится 15 таунхаусов на 92 семьи – это двухуровневые сблокированные дома с тремя или четырьмя комнатами общей площадью от 89 до 177 квадратных метров. Каждый возводится по своей, отличной от других, технологии. Как сообщается в проектной декларации, «планируемая стоимость строительства ориентировочно 540 млн рублей». Изначально проект был рассчитан большей частью на молодые семьи, участвующие в федеральной программе и претендующие на получение социальной выплаты, компенсирующей часть стоимости жилья. Чтобы стать ее участником, молодые семьи должны соответствовать нескольким критериям. «Возраст обоих супругов не превышает 35 лет, если неполная семья – возраст одного родителя (для этой категории семей обязательно наличие ребенка – Прим. ред.). Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Еще один критерий – платежеспособность. Семья должна подтвердить, что она способна найти недостающие средства. Это либо накопления, либо средства ипотечного кредита. Социальная выплата – лишь часть стоимости жилья, которая полностью его не покрывает», – объясняет Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ и проектов комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. Из участников программы формируется очередь – на сегодняшний день в Екатеринбурге на учете стоят 1707 молодых семей. Им и было предложено приобрести квартиры в таунхаусах Светлореченского по цене 30 тысяч за кв. метр. Однако не всем молодым семьям такое жилье показалось доступным. И после нескольких попыток администрации подключить эти семьи к строительству для участия в проекте пригласили еще и работников бюджетной сферы. «Сначала согласились порядка 150 молодых семей, – говорит Александр Чураков, начальник координационно-аналитического отдела комитета по строительству администрации Екатеринбурга. – Когда прошел отбор и мы начали договорную процедуру, многие отказались, решив, что не смогут «потянуть». Средняя квартира, грубо говоря, 100 квадратных метров, даже по цене 30 тысяч – это три миллиона. До сих пор есть лист ожидания, в котором несколько семей, – вдруг кто-нибудь откажется. И другие постоянно звонят. Но мы пока этот лист не пополняем, потому что сейчас все договоры долевого участия уже зарегистрированы и нет смысла обнадеживать людей». Отметим, что речь идет о 92 квартирах в двенадцати таунхаусах. На этой же площадке возводится еще два дома. По словам Александра Чуракова, в них поселится 95 семей-очередников. «Это две трехэтажки по 48 и 47 (вместо одной будет помещение ТСЖ) одно- и двухкомнатных квартир. В них будут жить льготники из числа очередников. В основном это сироты, которые пока не будут иметь права собственности на эти квартиры, а будут оформлять договоры социального найма. Для них дома строятся за счет бюджета города. У нас заключен муниципальный контракт с победителем аукциона – ООО «Профтехстрой». В прошлом году в строительство было вложено порядка 70 миллионов, и остатки в этом году», – рассказывает он. Квартиры еще в трех таунхаусах реализуются застройщиком по цене порядка 46 тысяч рублей за квадратный метр. Отдельные факты выставления на продажу есть и в других таунхаусах, но уже по рыночной стоимости. «Сказать, что Светлореченский получится состоящим только из молодых семей в возрасте до 35 лет, нельзя», – подчеркивает Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), выступающего партнером городской администрации в этом проекте. Условия приобретения С покупателями квартир в таунхаусах заключается договор долевого участия. «Основное условие – оплата до 1 февраля 2011 года 30% стоимости, оставшиеся 70% – до 30 июня нынешнего года», – говорит Александр Чураков. Исходя из того, что средняя площадь квартиры – 100 квадратных метров, стоимость жилья достигает трех миллионов, первый взнос составляет порядка 900 тысяч рублей. Эту сумму молодой семье необходимо собрать самостоятельно. Кстати, по отзывам будущих жителей экспериментального поселка на одном из городских порталов, изначально условия приобретения жилья были несколько иными – от 100% оплаты после сдачи до 10% стоимости в качестве первоначального взноса. «Каких только разговоров не было, – комментирует Александр Чураков. – Мы пытались договориться с одним из московских банков, который аккредитован в САИЖК. Изначально этот банк хотел полностью кредитовать как строительные компании, так и предоставлять льготную ипотеку молодым семьям. Но по истечении двух месяцев переговоров стала очевидна его несостоятельность. На одно из первых собраний молодых семей мы как раз приглашали представителя этого банка. Наверное, отсюда эти слухи и пошли». Где взять остальные 70% – вариантов несколько. Один из самых распространенных – ипотека. Светлореченский аккредитован несколькими банками. Кредиты на приобретение квартир в поселке предоставляются на обычных условиях с базовыми вычетами. «В Светлореченском никаких уникальных программ кредитования не используется, – объясняет Александр Комаров, директор САИЖК. – Это нормальные стандартные условия. За основу берем программу кредитования «Новостройка». Здесь процентная ставка изначально установлена ниже – от 10 до 11% годовых в зависимости от доли самофинансирования и от срока кредитования. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. При этом на малоэтажное жилье распространяются базовые вычеты: если это молодая семья – участник общефедеральной программы, и она имеет на руках соответствующий сертификат, то минус 0,25% из базовой процентной ставки. Если стоимость квадратного метра не превышает 33600 рублей – вычет 0,5%. Другой вопрос, что мы говорим о стандартных условиях кредитования жилья уже готового (построенного). В Светлореченском еще этап строительства, никто из кредиторов сегодня под такие процентные ставки на этапе строительства не кредитует. Мы сегодня предоставляем ипотечные займы на этапе строительства под 12,9% годовых. Как только дома будут введены в эксплуатацию и право собственности оформлено, мы обязаны снизить процентную ставку до уровня 9,5–10% годовых». На сегодняшний момент агентством проверена платежеспособность порядка 150 потенциальных заемщиков и начат процесс кредитования. «С застройщиком люди заключают соглашения о том, что окончательный расчет они должны осуществить не позднее 30 июня. Зачем этому заемщику сегодня брать денежные средства и отдавать застройщику, если это можно сделать 30 июня? Самый длительный процесс мы уже прошли. Служба безопасности по этим заемщикам уже отработала. Подготовительная работа перед выдачей занимает 5–7 рабочих дней», – говорит А. Комаров. Такого оптимизма не разделяет Элисо Мкртчян, генеральный директор ЗАО «Регион Ипотека Екатеринбург»: «Заемщики считают, что до 30 июня еще достаточно времени и лучше оформить ипотеку ближе к сроку, чтобы не переплачивать проценты. Абсолютно согласна с ними, но не надо забывать о том, что если в договоре долевого участия в строительстве нет ссылки на договор займа (кредитный договор), необходимо заключить дополнительное соглашение. В нем должна быть прописана информация о сумме и сроке займа. А государственная регистрация такого документа на сегодняшний день проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и иных необходимых документов для государственной регистрации. Таким образом, не ранее чем через месяц будет подписание договора залога прав требования и зачисление суммы займа на счет заемщка и, соответственно, перечисление на расчетный счет застройщика. И успеет ли заемщик пройти всю вышеописанную процедуру до 30.06.2011 года, не заплатив неустойку за просрочку платежа, обратившись незадолго до окончания срока полной оплаты по договору, – большой вопрос. Также остается открытым вопрос: пойдет ли застройщик навстречу заемщику и не будет ли взыскивать такую неустойку, если последний платеж будет перечислен после 30.06.2011 года? Поэтому, чтобы успеть до 30 июня, нужно уже сейчас начинать процедуру оформления кредита или займа, а выдачу денежных средств можно осуществить за 3–5 дней до 30 июня». Эксперимент не для всех? Мнения экспертов о доступности подобного жилья для молодых семей разделились. «Понятие «доступности» вообще философское, но цена 30 тысяч для такого уровня жилья вызывает уважение к строительным организациям – участ-никам проекта, – уверен Александр Чураков. – Жилье с полной отделкой, городской инженерной инфраструктурой, благоустройством не только мест общего пользования, но и приусадебных участков каждой квартиры. В целом у нас получился хороший пример реализации частно-государственного партнерства. Мы договорились с застройщиком, что будем совместно застраивать частично подготовленный участок. Соответственно, не тратили время и средства на оформление земельного участка, сбор техусловий и прочее. Учитывая большие затраты по внеплощадочным сетям, администрацией города были подписаны соглашения с предприятиями коммунального комплекса (Электросетевая компания, Водоканал и Екатеринбурггаз) о том, что они за счет своих производственных программ выполнят эти работы. Кроме того, мы удешевили строительство за счет того, что не делали гаражей, техподполья и цокольных этажей, площадь которых не будет включена в цену жилья. По этой же причине не делали мансардные третьи этажи и не утепляли чердаки, но зато оставили возможность реконструкции в дальнейшем». «Никто не утверждал, что будет просто, – говорит Александр Комаров. – Давайте понимать, что молодые семьи есть разные. Есть те, кто уже имеют серьезный совокупный семейный доход, но пока не сделали первоначальных накоплений. Но сегодня финансово крепко стоят на ногах. Есть молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые являются участниками общефедеральной программы и получают соответствующие сертификаты до 700 тысяч руб. Эти деньги можно использовать в качестве первоначального взноса. Практически одна треть от суммы сделки сформирована. Большая часть людей, с которыми мы работаем по спискам, рассчитывают только на свои силы и сформировали первоначальный взнос за счет собственных накоплений либо с финансовым участием родителей». Кстати, субсидия, ради которой молодые семьи и встали на учет, – под большим вопросом. «Самое плохое то, что 8 февраля 2011 года приняты изменения в федеральное законодательство, касающееся молодых семей, – объясняет Александр Чураков. – Несколько семей проекта «Светлореченский», которые еще до этих поправок оформили ипотеку и стоят в очереди на субсидию, попали в сложную ситуацию. Комитет по жилищной политике обратился в правительство области за разъяснениями». В прошлом году, по официальным данным, на всю очередь из молодых семей было предоставлено только 29 выплат. Их можно было использовать для погашения ипотечного займа. По новым же правилам такая дотация может быть только первоначальным взносом. И молодым семьям Светлореченского, которые сейчас будут брать ипотеку, этой субсидии ждать вряд ли стоит. «Смысл программы «Молодая семья» – социальная выплата по строго определенным условиям, – комментирует Елена Белюсова. – А то, что в поселке Светлореченский молодым семьям предоставили возможность приобрести жилье по стоимости ниже рыночной, по льготной цене, – это полностью инициатива города. Только потому, что они стоят в очереди, им разрешили и предоставили такую возможность. Кто захотел, тот ею воспользовался. По общему правилу молодая семья получает выплату и идет искать себе квартиру по рыночной стоимости. Льгота от государства одна – социальная выплата. Дальше – самостоятельно. Но город, учитывая потребность молодых семей в жилье, пошел им навстречу и предоставил такую возможность». Тем временем правительством Свердловской области начата реализация своего эксперимента. Заявленная цена квадратного метра – 20 тысяч рублей.

Не корысти ради, а имиджу для http://nedv.info/articles/ne-koristi-radi-a-imidzhu-dlya Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 08:17:12 GMT article

<img alt="Не корысти ради, а имиджу для" src="http://nedv.info/files/imidj.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Рынок недвижимости Екатеринбурга считается чуть ли не самым «порядочным» по всей стране: у нас и профессиональная саморегуляция на уровне, и власти к риэлторам относятся с пониманием. Тем не менее некоторые участники рынка (которым «изнутри» – виднее) отмечают, что на сегодняшний день в профессиональном сообществе есть ряд нюансов, без разрешения которых невозможно говорить о здоровой атмосфере в секторе недвижимости. Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер» поделился своими соображениями по этому поводу, а также, пользуясь случаем, поздравил свое агентство с днем рождения. – Сначала я закончил автомобильно-дорожный техникум, потом – Уральскую академию государственной службы. По первому образованию я работал автослесарем, занимался автомобильным ремонтом и тюнингом, второе пригодилось в работе риэлтора. В недвижимость я попал случайно. Однажды, когда мне надоело «крутить гайки», знакомый директор агентства предложил попробовать свои силы в риэлторском деле. Это было чем-то новым, интересным, поэтому после недолгих размышлений я согласился. Через несколько лет обучения и упорной работы появилась возможность открыть собственное агентство: я встретил будущего партнера по бизнесу, появились люди, готовые влиться в наш коллектив. Вот так в апреле 2008 года было организовано АН «Бизнес-Партнер». Сегодня нам три года. Много это или мало – для меня не так важно, гораздо важнее то, что за это время мы разрешили большое количество квартирных вопросов (благодарные отзывы клиентов служат тому подтверждением). Это заслуга всего коллектива. Поэтому хочу поименно поздравить с общим праздником работников агентства, которых я безмерно ценю и уважаю: моего партнера Нелли Чернову, коллег Елену Диковицкую, Татьяну Ковалеву, Алексея Зубкова, Илью Мордовина, Марию Артемову, Сергея Романова, а также Андрея Жданова, Лидию Бронникову и Елену Панову. Желаю всем успеха в профессиональной деятельности! – Из ваших слов ясно, что в агентстве – сплоченный и дружный коллектив. Это, безусловно, – плюс. Но существуют ли минусы в работе риэлтора? – Свободный график является одновременно и преимуществом, и недостатком. Если с отдыхом переборщить, то можно расслабиться так, что потом непросто будет вернуться в рабочее русло: «прохалявишь» неделю – год сидишь без работы. Отсюда вытекает проблема отпусков, которые практически невозможно спланировать. Например, у специалиста намечается отпуск, но в работе есть объект, который никак не продается. Тут неожиданно вносят аванс, и долгожданные каникулы накрываются медным тазом. Конечно, здорово, когда есть коллеги, на которых работу можно переложить... Но, с другой стороны, клиенты сотрудничают не с агентством, а с конкретным специалистом. Поэтому тут нельзя сказать: «Извините, я уезжаю в отпуск, вы будете работать с моим коллегой». Это все равно что в больнице во время операции один хирург выйдет покурить, а на его место встанет другой. Еще одним проблемным моментом я считаю профессиональную этику риэлторов. За эти годы мы неоднократно сталкивались с агентствами, которые продают объекты с «кривыми» документами или реализуют долгострои проблемных застройщиков. Например, недавно мы авансировали объект в одно известное агентство, которое позиционирует себя как надежное, семейное (будем называть его «К»). Насторожило то, что специалист агентства предоставил нам не-полный пакет документов. Естественно, мы начали запрашивать недостающие бумаги… Но тут же выяснилось, что продажа идет по доверенности, которая выдана пенсионеркой 1925 года рождения, проживающей в Нижегородской области. Учитывая возраст доверителя, мы были вынуждены запросить нотариально заверенное подтверждение, что данная гражданка находится в здравии. В ответ представители агентства «К» начали уверять: «Не переживайте, у нее вообще нет наследников, никто не будет претендовать на жилплощадь». Данный ответ нас не устроил, мы продолжили настаивать на предъявлении документов. По истечении нескольких дней «специалисты» агентства «К» сказали, что пенсионерка живет одна в глухой деревне, где нет нотариуса, поэтому нет возможности заверить бумаги. Думаю, многие согласятся с тем, что подобные аргументы нелепы и смешны, когда речь идет о недвижимости, стоимость которой исчисляется миллионами. Поэтому мы забрали аванс и отказались от сделки. Мы-то отказались, но наверняка работники агентства «К» продали объект кому-нибудь другому, например, «частнику», который не разбирается в юридических тонкостях и не пользуется услугами риэлтора. Тем более что по стоимости квартира выгодно отличалась от аналогичных. – По вашему мнению, подобная «нечистоплотность» в работе специалистов по недвижимости имеет место только на вторичном рынке жилой недвижимости? – Подобное случается нечасто, но во всех сегментах: в коммерческой, загородной и жилой недвижимости. Привлекательные по цене объекты с сомнительной юридической чистотой ждут своих неразборчивых покупателей. Однако вероятность попасть в столь неприятную ситуацию выше в секторе строящегося жилья. Речь идет о том, что некоторые риэлторские компании не гнушаются работы с объектами проблемных застройщиков, так называемыми «долгостроями». Подобные квартиры выставляются на продажу прежними покупателями от безысходности: они купили жилье, дальнейшая судьба которого сомнительна. Тем не менее, прекрасно осознавая это, риэлторы не отказываются от подобной работы. В связи с этим я предлагаю риэлторскому сообществу помнить о таком понятии, как профессиональная этика, и не браться за продажу квартир проблемных застройщиков. Пускай владельцы подобного жилья сами его реализуют и сами несут моральную ответственность перед покупателями за то, что продали, а точнее – переложили головную боль. – Зачем риэлторам отказываться от работы с такими объектами? Это же не выгодно. – Зато положительно скажется на имидже нашей профессии в целом. Ведь если агентство берется за продажу квартиры в долгострое, то вырисовывается следующая картина: продавец счастлив (он избавился от квартиры, в которую неизвестно когда можно будет заселиться), риэлтор получил вознаграждение. Обуза перекладывается на плечи несчастного покупателя. Соответственно, его мнение о данном агентстве и вообще о риэлторском сообществе становится примерно таким: «Они меня обманули, впарили неликвид». А все потому, что лицом сделки со стороны продавца является специалист по недвижимости. Покупатель видит правообладателя всего один раз, во время подписания договора уступки и проведения расчетов. Давайте сравним: если вы покупаете в магазине неисправную бытовую технику, свои претензии вы направляете магазину (который, в свою очередь, не является производителем этого товара). В данном случае агентство недвижимости сравнимо с таким магазином-посредником. Но есть зарекомендовавшие себя супермаркеты, которые не работают с сомнительными поставщиками, так как бережно относятся к собственному имиджу. Аналогичной стратегии должны придерживаться и агентства. В моем понимании профессиональные риэлторы должны быть «с чистыми руками». – Но, с другой стороны, «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Почему люди покупают квартиры в долгостроях? – Во-первых, такие квартиры стоят дешевле. Во-вторых, архиважная задача риэлтора – продать во что бы то ни стало. Я не призываю отказаться от покупки квартир в строящихся домах, однако участники сделки должны быть бдительными. Подобное приобретение требует особой тщательности, тем более, если речь идет о новом, неизвестном застройщике, работающем вне правового поля Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Если же конкретный гражданин не силен в юридических тонкостях, то лучше обратиться за услугой к проверенному риэлтору, который сможет подобрать новостройку и полностью сопроводить сделку, либо проверить документы и составить заключение о рисках (если квартира уже выбрана). Ведь специалисты по недвижимости не понаслышке знают о положении дел тех или иных застройщиков. – Кто чаще всего попадается на подобные «недомолвки» риэлторов? – Мне кажется, что екатеринбуржцы уже не жалуют долгострои – благодаря различным форумам о недвижимости и публикациям в СМИ. Практически все проблемные застройщики известны. Но есть иногородние граждане, желающие приобрести жилье на первичном рынке. Например, люди из другого региона, которые решили купить квартиру ребенку-студенту в столице Урала. У них есть 1,5 млн рублей. Тут же находятся «добрые» риэлторы, которые предлагают за эти 1,5 миллиона жилье в новостройке. «Но есть один нюанс, – говорят они, – квартира будет готова через год-полтора». Люди соглашаются подождать, «ведь первое время и поснимать можно». В итоге деньги вложены, а воз и ныне там... Благо, что сейчас информация о проблемных объектах и исполнителях имеет открытый, общедоступный характер. Однако хотелось бы увидеть в этом вопросе более тесное сотрудничество между администрацией города, надзорными органами, осуществляющими контроль в сфере капитального строительства, и Уральской палатой недвижимости в плане более оперативного предоставления информации. – На ваш взгляд, какими должны быть санкции в отношении недобросовестных участников рынка? – Главное – чтобы участники рынка осознавали сложившуюся ситуацию и ради своего же собственного имиджа, на добровольной основе отказывались от работы с проблемными объектами. А вводить какие-либо санкции – бесполезно, ведь на каждое ограничение найдется способ обхода. Нужно понимание руководителей агентств недвижимости и их добрая воля.

Кто последний за жильем? http://nedv.info/articles/kto-posledniy-za-zhilem Анна Асташкина Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:10:01 GMT article

<img alt="Кто последний за жильем?" src="http://nedv.info/files/posledniy.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Квартирный вопрос испортил не одно поколение не только москвичей, но и жителей уральской столицы. Очередь на жилье как вариант его решения – традиция сегодня несколько подзабытая. И в условиях рыночной экономики почти не осуществимая. Между тем у городских властей до сих пор нет отбоя от желающих получить квадратные метры бесплатно. Насколько сегодня это реально, и как работает механизм обеспечения муниципальным жильем в Екатеринбурге? История вопроса: нюансы Очередь на жилье появилась в советское время – государство взяло на себя обеспечение квадратными метрами всех нуждающихся. Очередники делились на льготников, имеющих первоочередное право на получение жилья, и тех, кто жил в тесноте. Под «теснотой» до 1995 года понималась жилая площадь менее семи квадратных метров на человека. В 2005 году был принят новый Жилищный кодекс, вводящий еще один критерий для оценки очередников – так называемую «малоимущность». И теперь для получения бесплатного жилья необходимо подтверждать не только факт нужды в нем, но и невозможность решить квартирный вопрос самостоятельно. Такая мера была призвана сократить очередь. Что из этого получилось, давайте разбираться. «В Екатеринбурге, по данным на 1 января 2011 года, в очереди на получение жилья стоят 16 тысяч 145 семей. Они находятся на учете еще с советских времен. Но про эту очередь, про то, что люди стоят много лет, никто не забыл, – говорит Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ и проектов комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга. – Сегодня идет централизованное финансирование и обеспечение жильем этих граждан». Да, нынешняя очередь на муниципальное жилье – наследие советского времени. И это вносит ряд корректив. Сейчас на квартиры могут рассчитывать те, кто встал на учет до 1 марта 2005 года. Очередность определяется еще советским Жилищным кодексом от 1983 года, который тогда действовал. В соответствии с этим документом выделяются три категории права получения жилья: внеочередное (сироты), первоочередное (инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших воинов, многодетные семьи, люди с ограниченными физическими возможностями и другие) и общее. Именно в таком порядке эта очередь дошла и до сегодняшнего времени. Для тех, кто встает на учет после 1 марта 2005 года, действуют критерии нового Жилищного кодекса, принятого 6 лет назад. Миссия выполнима? Часть людей в этом списке – очередники, право которых на квадратные метры закреплено в специальных документах и финансируется из федерального и регионального бюджетов. Среди них ветераны Великой Отечественной войны, люди с ограниченными физическими возможностями и семьи, имеющие детей с такими заболеваниями; военнослужащие, уволенные в запас. «У нас есть указ президента, принятый в мае 2008 года, в котором поставлена задача обеспечить жильем всех ветеранов Великой Отечественной войны, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Городом такая работа активно ведется, финансирование осуществляется из федерального бюджета. Администрация города ставит этих граждан на учет, правительство области добавляет деньги и строит квартиры. С момента указа президента распределено уже 467 жилых помещений», – рассказывает Елена Белюсова. К слову, этот документ предусматривал обеспечение жильем ветеранов до 1 мая 2010 года. В 2010 году другой указ внес в него два изменения. Одно из них исключило слова «до 1 мая 2010 года». Людей с ограниченными физическими возможностями и семей, воспитывающих таких детей, защищает Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Принят он в 1995 году, однако финансирование началось лишь спустя 11 лет. В прошлом году, по официальным данным, для этой категории очередников правительством области закуплено 130 квартир, однако сданы еще не все. Ветеранов боевых действий и людей с ограниченными физическими возможностями в этой очереди еще порядка 2000 человек. Военнослужащие, уволенные в запас, по заверению федеральной власти, будут обеспечены жильем до конца следующего года. Однако сейчас в Екатеринбурге таких очередников еще более семисот. В очередь! Несмотря на то что очередь на получение бесплатного жилья достигла внушительных размеров, количество желающих пополнить ее ряды не уменьшается. «Люди приходят. И еще как! – делится Елена Белюсова, – Мы принимаем на учет, если их ситуация соответствует двум условиям: они нуждаются в жилье по основаниям Жилищного кодекса и имеют доходы меньше определенного уровня. Гражданин собирает пакет необходимых документов, и после проверки принимается решение – поставить его на очередь или отказать. Стоит отметить, что муниципалитет предоставляет жилье только своим жителям. Ценза оседлости нет, вы можете хоть накануне приехать – и встать на учет. Но факт постоянного проживания в Екатеринбурге необходим. Кроме того во внимание принимаются намеренные действия по ухудшению жилищных условий за пять лет. Поэтому мы проверяем, где гражданин в это время жил и что со своим жильем сделал. Например, была у него трехкомнатная квартира в Кировграде, он ее продал и отправился вставать на учет в Екатеринбурге». Для того чтобы определить, можете ли вы быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, ответьте на вопросы: У вас (или у членов вашей семьи) есть в собственности жилье? Вы (или члены вашей семьи) являетесь нанимателем квартиры по договору соцнайма? Вы живете в непригодном жилье, или на каждого члена семьи приходится менее 10 квадратных метров общей площади? В вашей семье есть больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно? Если вы ответили «да» хотя бы в одном случае, вы можете быть признаны нуждающимся в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Теперь необходимо доказать свою «малоимущность». О том, как это рассчитать, рассказывает Елена Белюсова: «К примеру, гражданин проживает в общежитии. Имущества, подлежащего налогообложению, нет. Высчитывается доход за 3 года – допустим, 280 тысяч рублей. Из этой суммы необходимо вычесть так называемую «сумму минимальных потребительских бюджетов». Она рассчитывается в среднем на одного жителя области за последние 3 года. В настоящий момент это 154 тысячи рублей. Вычитаем из 280 тысяч 154 тысячи и получаем 126 тысяч рублей. Затем вычисляется общая площадь жилого помещения, которое может быть предоставлено исходя из установленной нормы. Предположим, это 16 квадратных метров. Определяем стоимость этого жилья: 35 тыс. руб. (средняя рыночная стоимость одного кв. м) * 16 кв. м = 560 тыс. рублей. Вычисляется 18% от этой суммы – 100,8 тыс. рублей. Теперь сравниваем две цифры: 126 тысяч рублей (разность между тем, что заработал гражданин за 3 года, и суммой минимальных потребительских бюджетов за этот же период) и 100,8 тыс. руб. (18% от стоимости квартиры). Вычисляется их разность. Если полученное число существенно больше нуля, гражданин не может быть принят на учет малоимущих. Если меньше – принят будет. Однако Жилищный кодекс предусматривает, что независимо от доходов на учет могут ставиться иные категории граждан, если это определено специальными законами. К этим категориям, в частности, относятся ветераны Великой Отечественной войны, дети-сироты; граждане, пострадавшие в результате радиационных аварий; больные туберкулезом. С 1 апреля 2010 года функции по постановке их на учет переданы органам местного самоуправления. Мы принимаем таких граждан независимо от их доходов». Что в итоге? Человек, прошедший все этапы и дождавшийся своей очереди, получает жилье в социальный найм. Юрист Александр Григорьевых объясняет: «Договор социального найма – это соглашение, по которому жилое помещение, находящееся в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Этот договор – бессрочный. Живи сколько угодно. В противовес ему договор коммерческого найма заключается максимум на пять лет и может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если его условия в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить. Есть и ряд ограничений. Квартиру, предоставленную по договору соцнайма, невозможно отчуждать в пользу других лиц, то есть нельзя, к примеру, подарить или включить в состав наследства. Данное жилье является собственностью муниципалитета. Однако эту квартиру можно приватизировать. Став собственником, человек может распоряжаться ею по своему усмотрению». Елена Белюсова: «До 1 марта 2013 года у всех граждан равное право на приватизацию жилья. Но сейчас у нас есть такая проблема: дети-сироты совершенно не привыкли к самостоятельной жизни. Выходя из детского дома, они получают бесплатно новую квартиру по договору социального найма и тут же ее приватизируют. На их пути встречаются «черные» риэлторы, и сирота оказывается на улице. Во избежание этой проблемы сегодня на федеральном уровне разработан законопроект, в соответствии с которым дети-сироты получали бы квартиры, но с отложенным правом приватизации. Отложенным до тех пор, пока сирота не подтвердит свою способность жить самостоятельно». Сколько ждать квартирного счастья? Это, пожалуй, основной вопрос. После постановки на учет необходимо запастись терпением. Сейчас квартирами обеспечиваются горожане, вставшие на очередь до 1 марта 2005 года. По официальным данным на 1 января 2006 года таких семей насчитывалось 17 тысяч 362. Кстати, именно тогда впервые для обеспечения жильем очередников были предусмотрены средства в городском бюджете. По данным на 1 января нынешнего года в Екатеринбурге общее количество семей, стоящих на учете, – 16 тысяч 145. Простым математическим расчетом получаем, что за пять лет с момента подключения к финансированию бюджета города очередь уменьшилась на 1217 семей. С каждым годом эта статья расходов в Екатеринбурге увеличивается. В 2010 году на всю очередь было предоставлено 450 помещений. Но даже при таком раскладе семьям из конца списка ждать своего квартирного счастья придется порядка 30 лет.

Кодекс этики риэлтора http://nedv.info/articles/kodeks-etiki-rieltora Ксения Еловикова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 08:01:39 GMT article

<img alt="Кодекс этики риэлтора" src="http://nedv.info/files/etika.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />На сегодняшний день подавляющее большинство крупных российских компаний имеет свой кодекс корпоративной этики. Этот нормативный документ стал обязательным для каждой отрасли профессиональной деятельности – от преподавательской практики до работы депутатов. И хотя закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» еще не принят и эта профессия не стала официальной на рынке услуг, у многих агентств недвижимости уже есть свой этический кодекс. Немного уточняющей информации Первыми универсальными кодексами этики можно назвать своды религиозных правил (например, Десять заповедей Ветхого Завета). Одним из первых профессиональных этических кодексов стала клятва Гиппократа – кодекс врачей. Этический кодекс, по сути, является сводом законов и норм поведения, которые разделяют участники группы. С помощью кодекса задаются определенные модели поведения и единые стандарты отношений и совместной деятельности. Подобные документы изначально были необходимы для профессий, где велика вероятность возникновения профессиональных этических дилемм и разногласий внутри профессионального сообщества. Наиболее известны этические кодексы тех профессий, которые относятся к системе «человек – человек». Сюда же можно отнести и профессию риэлтора. Из первых уст Кодекс этики риэлторов Свердловской области был разработан и принят еще в 1995 году, во время создания Уральской палаты недвижимости. С тех пор и по сегодняшний день УПН содействует выявлению и устранению фактов недобросовестного предпринимательства, нарушения этических норм в сфере предоставления риэлторских услуг. Как рассказывает Ольга Дмитриевна Крутикова, председатель комиссии УПН по этике, кодекс был создан на базе Уральской палаты недвижимости практически сразу после ее появления. Для составления кодекса этики риэлторов была организована инициативная группа, избран совет, членами которого прописывались основные локальные документы, в том числе и кодекс этики. «Все действительные члены и кандидаты в члены УПН обязаны безоговорочно соблюдать «Кодекс этики» и «Правила осуществления риэлторской деятельности». Специально для соблюдения принятых норм и правил была создана Комиссия по этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости», – поясняет Ольга Дмитриевна. «Мы рассматриваем заявления о нарушении правил соблюдения ри-элторской деятельности или кодекса. К сожалению, да, бывают ситуации, когда агентство по небрежности или ввиду халатного отношения со стороны агента к сделке допускает ситуацию, при которой у клиента возникает угроза потери права соб-ственности на квартиру. Но следует отметить, что это единичные случаи среди тысяч других сделок, проходящих в течение года с участием агентств. В этом году у нас произошло два беспрецедентных случая, когда по ходатайству Комиссии два агентства были исключены из УПН. Это ООО «Усадьба» и агентство «Восточное». Так, агентство «Усадьба» взяло и не вернуло аванс в крупном размере, не выполнив свои обязательства перед клиентом. В случае с агентством «Восточное» вообще очень давний конфликт, о котором в УПН, к сожалению, узнали только в 2010 году. Там ситуация сложилась так, что клиент через агентство продал свою двухкомнатную квартиру, но из-за того что агентство сработало крайне непрофессионально, предложив клиенту подписать предварительный договор купли-продажи с собственником (который не выполнил обязательств перед совхозом, предоставившим ему жилье на льготных условиях – прим. ред.), человек остался и без жилья, и без денег. Мы давали период времени для разрешения сложившейся ситуации, но агентство «Восточное» не смогло предложить пострадавшему клиенту достойный вариант для решения его жилищно-имущественного вопроса. В результате агентство «Восточное», по итогам общего собрания членов УПН, было лишено членства в палате недвижимости. Данное агентство не прекратило свою деятельность и сейчас работает под названием «Агентство доступного жилья», активно рекламируясь на е1.ru. Комиссию по этике не нужно считать карательным органом. В первую очередь задача Комиссии – урегулировать возникший спор или недопонимание между клиентом и агентством без вынесения решения Комиссией и применения санкций, в том числе и без необходимости, решать спор в судебном порядке». По словам Ольги Дмитриевны, этических нарушений среди сверд-ловских агентств недвижимости немного. За год в УПН рассматривалось порядка 70–76 заявлений, из них серьезных – с десяток, больше половины из которых приходят к мировому соглашению. Но, несмотря на то что нарушений, связанных с этическим аспектом профессиональной деятельности, немного, председатель комиссии УПН по этике уверена, что такой нормативный документ, как кодекс профессиональной этики риэлторов, необходим, ведь он помогает регулировать отношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Однако мнения самих представителей риэлторской деятельности не всегда схожи. Константин Борисихин, специалист по рекламе АН «Восточное»: «Каждый выбирает, по каким законам и правилам он работает – по законам, основанным на «понятиях», или – по государственным. Отраслевые понятия и законы, регулирующие деятельность риэлторов, на сегодняшний день являются противоположными, особенно в финансовой части. Мы выбрали то поле, которое считаем более правильным для себя». Наталья Николаева, юрист АН «Русский Дом»: «Кодекс этики необходим, чтобы закрепить правила поведения участников рынка недвижимости, тем более что все считают себя профессионалами, но очень часто на практике оказывается совсем наоборот. Возникают ситуации, когда некоторые «профессионалы» ведут себя, мягко говоря, неправильно именно в плане этики, а страдает из-за этого клиент! А еще чаще – репутация всего агентства! Именно поэтому нужен кодекс этики, чтобы донести до специалистов по недвижимости важные и необходимые в профессиональной работе истины! Ведь мы должны быть не только конкурентоспособными профессионалами, но и уважающими друг друга партнерами (специфика работы такова, что сегодня ты купил у моих клиентов, а завтра я могу прийти с клиентами к тебе)». Денис Валерьевич Вохменин, директор АН «Екатеринбургское Квартирное Бюро»: «Мы знаем о существовании подобного кодекса. К сожалению, на законодательном уровне сфере недвижимости уделяется не так много внимания. И в данном случае кодекс этики как попытка установить некие правила игры, определенные требования к агентствам, считаем, имеет место быть. И каждое агентство, которое добровольно приняло на себя обязательства по исполнению данного кодекса, должно делать все возможное для улучшения качества своей работы, а не использовать это, например, как рекламный ход. Многие агентства самостоятельно разрабатывают и применяют различные кодексы этики, стандарты, нормы поведения. И если это не остается формальным документом, с которым знакомят под роспись новых сотрудников при приеме на работу, а является неким руководством в каждодневном труде, то это хорошо. Мы считаем, что наличие разработанного и принятого этического кодекса не является обязательным для работы риэлтора. Риэлтор должен быть, прежде всего, образованным, высококвалифицированным. Должен нести полную ответственность за принимаемые решения. Наличие кодекса в компании не сделает его таковым. Подобного кодекса мы у себя не принимали. Мы больше руководствуемся общепринятыми и сложившимися нормами поведения и взаимоотношений, которые известны и понятны всем. Чтобы успешно и качественно выполнять свою работу, нет необходимости принимать такой документ. Клиенту важно, прежде всего, качество работы, профессионализм, отношение со стороны компании и конкретного риэлтора, а не наличие какого-либо документа, который все это закрепляет». Тухватшин Ильшат Фаузылович, директор АН «Мастер-Н», также говорит о том, что стандарты, закрепленные в кодексе этики Уральской палаты недвижимости, рассчитаны в основном на компании, которые являются ее членами. Но, несмотря на это, агентства, которые не состоят в УПН, но участвуют в современной базе, тоже придерживаются их нормативов. Глас народа Мнение специалистов – это всегда хорошо, но, как показывает практика, решающим всегда остается мнение общественности. И если ставить вопрос: «К какой компании вы обратитесь скорее – к компании с этическим кодексом или без?», то большинство потенциальных покупателей недвижимости скорее всего выберут первый вариант. Однако стоит заметить, что при изначальном выборе риэлторской организации не каждый задается подобным вопросом, потенциальным собственникам не так важно наличие/отсутствие кодекса риэлтора, как качество предоставляемых им услуг. Ведь, в конце концов, о наличии такого нормативного документа, как этический кодекс риэлторов, знают не все. А главное – наличие кодекса еще не является гарантией того, что прописанные в нем нормы исполняются. Каждая компания определяет свои собственные задачи, цели, для решения которых она намерена использовать такой инструмент, как кодекс корпоративной этики. Его созданию должен предшествовать глубокий анализ рынка услуг, потребностей покупателя и возможностей риэлторских компаний. Но каким бы ни был этический кодекс той или иной компании, он должен выполнять главную функцию – урегулирование внутренних конфликтов между риэлторами и потенциальными собственниками.

Дождется ли реставрации здание госпиталя ВИЗа? http://nedv.info/articles/dozhdetsya-li-restavracii-zdanie-gospitalya-viza Евгения Курмачева Город Tue, 10 May 2011 07:49:03 GMT article

<img alt="Дождется ли реставрации здание госпиталя ВИЗа?" src="http://nedv.info/files/ekat1980.jpg" style="width: 250px; height: 169px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />За последние десять лет наш город потерял более 20 объектов культурного наследия и несчетное количество объектов исторической застройки. Ряд памятников истории и культуры находится в аварийном состоянии, тогда как в центральной части города не хватает площадей под застройку – все эти обстоятельства свидетельствуют о том, что опасения общественности (потеря уцелевших памятников) не беспочвенны. Желая привлечь внимание к объектам культурного наследия, которые могут исчезнуть в ближайшее время, журнал открывает серию публикаций, посвященных архитектурным особенностям памятников и интересным фактам, с ними связанным. Не так давно были начаты демонтажные работы госпиталя Верх-Исетского завода. Министерством культуры и туризма было выявлено нарушение законодательства в сфере охраны памятников культуры, составлен протокол об административном правонарушении, вынесено предписание остановить работы. Более пяти лет госпиталь ВИЗа пустует. По словам Сергея Скробова, хранителя музея истории Екатеринбурга, объект культурного наследия находится в плачевном состоянии – около 80% износа, сгнили деревянные перекрытия. «Здание находится в аварийном состоянии: многочисленные участки обрушения штукатурного и окрасочного слоев, трещины, разрушения кладки кирпича, стекла в окнах разбиты, – пишет в своем блоге Олег Букин, общественный инспектор Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры. – Объект захламлен бытовыми отходами, двери не заперты. Памятник использовался для проживания лицами без определенного места жительства». Здание за всю, практически двухсотлетнюю, историю не было реставрировано. Исключение составляет лишь один из флигелей. Левый корпус был реставрирован в 1970-е годы архитектором Ландратовым. Флигель – это единственная часть здания, сохраненная в первозданном виде. По нему можно судить о том, как выглядел весь объект культурного наследия в XIX веке. Несмотря на то что здание в аварийном состоянии, этому объекту впору пережить все недавно построенные многоэтажные дома и дождаться реставрации, считает Сергей Скробов. Каменные дома, построенные в XIX веке, отличаются особой прочностью. Это объясняется тем, что при строительстве в качестве связующего использовался известковый раствор, в который добавлялись куриные яйца, что многократно усиливало сцепление микрочастиц раствора, придавая строению прочность монолита. «Именно поэтому построенные в то время дома сложно сносить, всегда требуется бульдозер, тогда как новостройку можно разрушить одним ударом», – рассказывает хранитель музея. Госпиталь Верх-Исетского завода построен в 1820-х годах по проекту архитектора Малахова. Его главный корпус вынесен вперед, а боковые корпуса отодвинуты в глубину двора. Подобная композиция характерна для ансамблей, выполненных в традициях русского классицизма, – общественных сооружений и жилых усадебных комплексов. Существуют различные взгляды на вопрос учреждения в этом здании госпиталя. По официальной версии здание было специально построено владельцем Верх-Исетского завода Яковлевым для создания больницы для служащих завода. Кандидат архитектуры, профессор УрГАХА Михаил Голобородский рассказал альтернативную версию: возможно, Яковлев строил особняк для себя, но не рассчитал и построил дом на территории города Екатеринбурга, а не на территории завода. Помимо прочего произошла еще одна оказия – из-за несогласованности с генпланом главный бульвар оказался со стороны задней части здания. Это явилось следствием того, что при утверждении генерального плана города в 1829 году выяснилось, что была сделана ошибка в измерениях – у Татищева была мерная цепь, которую потеряли и стали использовать другую, которая, как выяснилось впоследствии, длиннее. Генплан пришлось корректировать. В 1845 году генплан пересмотрели и утвердили повторно. «Дом Яковлева строился по старому плану, когда генплан пересмотрели, бульвар значительно сдвинулся, а здание оказалось обращенным задней стороной к главной улице, – рассказывает Михаил Голобородский. – Кроме того, началось судебное дело, так как дом вообще стоял не на своей территории. Чтобы избежать скандала, Яковлев организовал в этом помещении больницу. Архитектор Малахов развернул фасад в обратную сторону. К главному павильону был пристроен портик, сделана ограда». Этот портик был снесен в 1920-е годы, во время прокладки трамвайных путей. В первые годы работы госпиталя его посещал император Александр I – в 1824 г. во время путешествия по Уралу. Государь восхитился увиденным и признался: «У корнета Яковлева есть такой прелестный госпиталь для рабочих, у российского императора нет такого для своих солдат». В конце XIX века в госпитале начинал свою работу в качестве простого врача один из основателей уральского общества любителей естествознания доктор Миславский, где и проработал около 30 лет, позднее в госпитале ВИЗа практиковал известный хирург Л. В. Лепешинский. Здание на Верх-Исетском бульваре, 15 было больницей до 1918 года. После Великой Отечественной войны вплоть до 1995 года в здании визовской больницы находился главный городской травмпункт. До 2005 госпиталь оставался лечебным учреждением, после чего стал пустовать. «Очень опасаюсь, что дело закончится реконструкцией, частичным сносом, застройкой части территории памятника», – сокрушается Олег Букин. По словам Михаила Голобородского, зданию осталось недолго ждать реставрации: «Проект реставрации госпиталя выполнен несколько лет назад проектной мастерской АПМ-1, сейчас эта же мастерская работает над проектом консервации памятника».

Из спортсменов в бизнесмены http://nedv.info/articles/iz-sportsmenov-v-biznesmeni Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 07:30:53 GMT article

<img alt="Из спортсменов в бизнесмены" src="http://nedv.info/files/biznessport.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Бизнес и спорт давно считаются вещами сопоставимыми (и не только потому, что современный спорт называют занятием исключительно коммерческим). В обеих сферах схожи цели и способы их достижения, а прин-ципы спортивной философии применимы не только на беговой дорожке или футбольном поле, но и на бизнес-арене. Подтверждает эти доводы Сергей Курносов, в прошлом – профессиональный теннисист, а ныне – успешный бизнесмен и директор КБ «На Белинского», которое входит в десятку крупнейших агентств города по объему оказываемых услуг. – Сергей, прежде чем начать беседу, хотела поинтересоваться. В названии вашего агентства заявлено его местоположение. При смене офиса не возникало проблем? – Это наш пятый офис на улице Белинского. Как ни странно, проблем с этим не было. Изначально мы с компаньоном именно на этой улице купили свое первое помещение. Тогда было решено, что такое скромное название понравится клиентам. В итоге вышло, что мы расселили практически всю округу: по улице Белинского от Щорса вплоть до Ботаники. Более того, у меня в собственности есть несколько магазинов, которые также располагаются неподалеку от агентства. – Как вы пришли в недвижимость? – Начну по порядку. Свою трудовую деятельность я начал в 16 лет. Отчасти это была вынужденная мера, так как необходимо было помогать маме, которая в одиночку растила меня и брата. Первая запись в трудовой книжке была «тренер по настольному теннису» (учил детей тому, что получалось лучше всего). А играть в теннис я действительно умел: достижения были отмечены даже на всероссийском уровне. Но, к сожалению, в 90-х годах отечественный спорт пришел в упадок (главным образом из-за отсутствия господдержки), а мои достижения на общем фоне нельзя было назвать выдающимися… Поэтому было принято решение оставить теннис и заняться тем, что пригодится в жизни, а именно – юриспруденцией. Тут сыграл свою роль юношеский максимализм и амбиции: сначала я хотел стать чемпионом мира по настольному теннису, потом – «чемпионом» по юриспруденции, который будет в два счета обходить своих оппонентов в судебных процессах. Но этот раж прошел, когда началась студенческая практика, в рамках которой я побывал в милиции, суде и увидел, как живут служители Фемиды – у талантливых адвокатов порой не хватало денег на еду. На третьем курсе я все-таки решил попробовать свои силы в юридической фирме. Но карьера юриста длилась недолго, всего четыре месяца. Быстро пришло понимание, что это – не то, чем хотелось бы заниматься. К тому же эту деятельность в полном смысле «юриспруденцией» назвать было трудно. В мои обязанности входила регистрация предприятий, а это – однообразная работа, которая совершенно не предусматривает творчества. В общем, амбиции не были удовлетворены, поэтому директор фирмы, видя, что мне не интересно, порекомендовал меня «ребятам, которые занимаются аналогичным делом, но с уклоном на недвижимость». Так в двадцать лет я связал свою жизнь с недвижимостью. Разница была поразительной: если в юридической фирме в качестве младшего сотрудника я был мальчиком на побегушках, то здесь у меня был отдельный кабинет, современная техника, свободное время, а самое главное – мои интересы и интересы компании совпадали. Я попал в риэлторскую фирму, и это было огромной удачей. В 90-е годы недвижимость была прибыльным делом, поэтому среди кандидатов на должность специалиста шел жесткий отбор, и если в фирму приходил человек «с улицы», то к нему очень долго присматривались, проверяли, тестировали. – Сейчас вы сами отбираете соискателей на должность риэлтора. Какие требования вы к ним предъявляете? – Профессия риэлтора – это симбиоз знаний и умений. Знание законов необходимо для того, чтобы совершить сделку «на бумаге», но  не стоит усердствовать и засыпать клиентов профессиональной терминологией. Поэтому я считаю, что в риэлторском деле нужно быть еще и психологом. В конце концов, клиенты ведь разные попадаются. Однажды к нам обратился очень своеобразный человек: яркий, темпераментный мужчина, который разговаривал со всеми преимущественно на повышенных тонах. Ему необходимо было подобрать нежилое помещение под магазин в конкретном районе. Готовых площадей в нужном месте не было, зато был дом, в котором на первом этаже жили граждане, ведущие асоциальный образ жизни. Мы предложили жильцам вариант обмена, но они отказались. Ну что ж поделать, на нет и суда нет... Но наш темпераментный клиент, по всей видимости, так не считал и устроил в квартире общее собрание, на котором сообщил, что в русском лесу берез много, гнутся они хорошо, и если жильцы не передумают и не уступят ему квартиру, то левую ногу каждого он привяжет к одной березе, правую – к другой… В работе с такими людьми нужно быть тонким психологом, в противном случае не мудрено оказаться меж двух огней, или берез… Помимо юриспруденции и психологии, специалист по недвижимости должен обладать знаниями в области экономики, должен уметь считать деньги. Верхом мастерства я считаю способность прогнозировать, что произойдет на рынке недвижимости через полгода, через год. Ведь на этот сектор экономики влияет множество факторов. Например, сейчас в глобальном смысле – инфляция (это значит, что цены будут расти), внутри страны снижаются ставки по ипотеке (спрос возрастет), а во что все это выльется через несколько месяцев, могут сказать только первоклассные специалисты. – Спортивные навыки пригодились в бизнесе? – Не зря говорят: «в здоровом теле – здоровый дух». Спортсмены действительно имеют не только развитое тело, но характер, логическое мышление и выдержку. Судите сами: когда я учился в одиннадцатом классе, мне приходилось вставать в семь утра, потому что с восьми до десяти я проводил тренировки по теннису, затем шел в «качалку», потом – в школу, после – на подготовительные курсы в институт (жил я на Химмаше, на курсы ездил в Заречный). При том оставалось время на то, чтобы вечером пообщаться с друзьями. Если брать более ранний возраст, то нас порядочно загружали на сборах: по три тренировки в день, каждая – около двух часов. И так – каждый день. К тому же настольный теннис – индивидуальная игра, в которой надеешься только на самого себя (в отличие от командных видов спорта). Таким образом, с детства прививается самостоятельность. Я до сих пор ни на кого не надеюсь, все делаю сам (это касается как бизнеса, так и домашних дел). А главные качества теннисиста – умение избрать тактику и перехитрить противника – неоценимы и в бизнесе. – Тем не менее вы предпочли бизнес… – Спортсмен нужен, пока он молод и перспективен. Как только он начинает показывать плохие результаты, о нем забывают. Бизнес (в частности, недвижимость) – вещь более стабильная: если брать показатели работы за несколько лет, то из года в год они примерно одинаковые. – Чтобы стать спортсменом, нужны природные данные и упорство. А что нужно для того, чтобы стать бизнесменом? – Говорят, что для этого необходимы желание и деньги. Но у меня денег не было. Зато я всегда знал, что смогу заработать. Отчасти нужно везение: мне повезло, потому что я попал в риэлторский бизнес в 90-е годы, комфортные для предпринимательства: можно было зарабатывать, вложившись только в стол и в стул. Главное – понимать, что ты делаешь, к чему стремишься. Благодаря исключительно желанию и вере в себя я достиг всего того, что имею. Теперь, когда работа в агентстве отлажена, могу позволить себе немного отойти от дел. Поэтому в апреле 2002 года моим правопреемником и директором КБ «На Белинского» стал Николай Наумкин. Но сейчас Николай занимается открытием собственного филиала, поэтому я возвратился в директорское кресло КБ «На Белинского». Сейчас вижу, что за девять лет рынок изменился, а клиенты стали другими, самостоятельными. Раньше люди шли в агентство только для того, чтобы было на кого положиться «в случае чего», доступ к базе объектов имели только профессионалы рынка, и для того, чтобы узнать, сколько стоит квартира, частным лицам приходилось обращаться в агентство. Теперь же специалисты нужны только для того, чтобы сэкономить время. Сейчас для граждан созданы все условия, чтобы они могли самостоятельно проводить сделки. Кроме того стараниями профессионального сообщества рынок недвижимости стал совершенно прозрачным, и теперь клиенты знают, сколько на самом деле стоят объекты, какую долю от агентского вознаграждения получит риэлтор, а какая уйдет в фирму.

Екатеринбург утраченный http://nedv.info/articles/ekaterinburg-utrachenniy Евгения Курмачева Город Tue, 10 May 2011 06:58:09 GMT article

<img alt="Екатеринбург утраченный" src="http://nedv.info/files/ekaterinburg.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Кирпичное крошево и щепки – это все, что осталось от объекта исторической застройки начала XIX века на улице Горького. В здании госпиталя Верх-Исетского завода, что на ВИЗ-бульваре, 15, проводятся работы по демонтажу. Компания ООО «ГранитСтрой» начала ремонтные работы по заказу ЕКУГИ без проекта и получения разрешительных документов. Здание «Пассажа» передано в руки застройщика, общественность Екатеринбурга уверена, что неспроста, – в сети выложены проекты реконструкции. По мнению экспертов, еще множество памятников архитектуры может быть реконструировано или снесено. Почему в Екатеринбурге с каждым годом становится все меньше объектов культурного наследия, и как при подобной практике сохранить уцелевшие остатки прошлой эпохи? Дом по адресу Горького, 57 был объектом исторической застройки и не входил в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, тем не менее этот дом обладал историко-культурной ценностью. Это было подтверждено рядом документов. Один из таких документов – список № 6 «Объекты ценной исторической городской застройки». Объекты из этого списка представлены в «Проекте зон охраны памятников истории и культуры центральной части города Екатеринбурга», входящего в состав генерального плана развития города до 2025 года. Кроме того дом на Горького, 57 значится в списке памятников градостроительного искусства, который был подготовлен Архитектурной академией в 1988 году. Объекту исторической застройки может быть присвоен статус памятника истории и культуры. Для этого необходимо собрать пакет документов, который определен в Федеральном законе № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ст. 17), и пройти процедуру включения в реестр. Если здание не достойно включения в федеральный реестр, то оно может быть признано объектом культурного наследия регионального либо муниципального значения, стать ценным для области, города объектом. По словам общественного инспектора Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Олега Букина, дом на Горького, 57 имел все шансы быть включенным в реестр: «Осенью и зимой я фотографировал дома на улице Горького, хотел подготовить заключение для Министерства культуры, но не успел. Дом № 55 на улице Горького был снесен в новогодние праздники, № 57 – в марте». Специалисты говорят об археологической ценности участка: «Улица Горького расположена на территории конюшенной и банной слободы Екатеринбургской крепости XVIII века, где культурный слой достигает полутора метров, где десятки тысяч артефактов. Это уже городская археология. Откройте любой закон: культурный слой – это охраняемый объект. Если начать копать котлован, культурный слой будет уничтожен. Необходимо проводить исследования и историко-культурную экспертизу. Ничего этого проведено не было, дом № 57 просто снесли. Если так дальше пойдет, что мы получим в итоге? Стеклянно-бетонный город, где нечем дышать и негде парковать машины», – прогнозирует археолог Сергей Погорелов. Единственное, что осталось от снесенного дома – гранитный фундамент, который остался под землей. По словам эксперта, объект исторической застройки возможно восстановить. Однако шансов немного, в пресс-службе администрации города сообщили, что у земельного участка есть собственник, который намерен реализовать на этом месте новый проект. Целостность исторического ансамбля на улице Горького давно разрушена, еще один снесенный дом усугубит ситуацию, но это уже обыденная практика, так считает член правления Свердловского отделения «Союз архитекторов России» Александр Медведев: «На улице Горького ансамблевая целостность нарушена, произошли серьезные изменения, на мой взгляд, точка невозврата пройдена. Остались одни фрагменты: водонапорная башня, фрагменты стены, ворот…». Архитектор уверен: «Большинство памятников архитектуры XIX века утеряны. К сожалению, мы уже теряем памятники советской эпохи, первой и второй половины двадцатого века. В Екатеринбурге уникальная коллекция конструктивизма: городок Чекистов, киностудия, гостиница Исеть, – все это исчезает на глазах». По мнению Александра Медведева, причина – недостаточное финансирование, необходимое для поддержания объектов в должном виде. Как признают в Росохранкультуре, большая часть объектов культурного наследия жилого фонда находится в крайне неудовлетворительном состоянии. При том, что фасад здания может выглядеть целым, внутри него находиться опасно: «Жилые дома-памятники архитектуры составляют весомую часть объектов культурного наследия, требующих срочного проведения ремонтно-реставрационных работ. В основном это памятники конструктивизма (ул. Ленина, 69, 52, 54; Малышева, 21), но есть и объекты начала и середины XIX века – двух-трехэтажные дома (ул. Р. Люксембург 65, 67, Куйбышева, 40)», – рассказывает Наталья Бажанова, старший государственный инспектор Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия. Инспектор поясняет, что это происходит вследствие несогласованности и несовершенства законодательства по охране культурного наследия, жилищного и гражданского кодексов, что создает множество проблем для выделения финансирования. «Квартиры в жилом доме в основной массе находятся в частной собственности, однако не исключен факт наличия в данных зданиях части собственности государства (либо муниципалитета), в том числе и на ряд площадей – лестницы, чердаки, подвалы, – поясняет Наталья Бажанова. – в связи с этим решить вопросы финансирования очень сложно, особенно, если объект культурного наследия имеет категорию федерального значения». Распространенной практикой в Екатеринбурге является крепление рекламных баннеров к фасадам памятников архитектуры. «Современные рекламные конструкции имеют крепления, которые не только ухудшают состояние фасада (особенно, если они устанавливаются неоднократно и без согласования с соответствующими органами охраны объектов культурного наследия), они изменяют облик памятника, ухудшают его восприятие, что является нарушением законодательства. Для того чтобы восстановить внешний вид фасада объекта культурного значения, после установки рекламы требуется реставрация, которая является дорогостоящим мероприятием», – рассказывает Наталья Бажанова. Реконструировать нельзя, реставрировать! Зачастую под видом работ по сохранению проводится реконструкция. «За последние 10 лет город потерял более 20 объектов культурного наследия, – приводит статистику инспектор ВООПИиК. – 2003–2006 гг. ознаменованы наиболее массовым сносом. Сегодня опасность не столько в сносе и прямом уничтожении памятников, сколько в реконструкциях, которые в по-следнее время приобрели массовый характер. В сущности, в результате реконструкции памятник получает повреждения, которые приводят к частичной утрате его историко-культурного значения». В соответствии с законодательством нельзя проводить работы по изменению внешнего облика памятника истории и культуры. Однако практика знает исключения. Весьма показателен случай с объектом культурного наследия – домом архитектора Бабыкина на улице Красноармейская, 8: «Этот объект, на мой взгляд, должен был быть превращен в музей, так как там сохранился не только аутентичный интерьер: планировка, интерьеры, лестницы, печи, старинная ванная, метлахская плитка, фурнитура XIX века, но крыльцо с навесом, каменный тротуар перед главным фасадом. В Екатеринбурге сохранилось мало таких зданий. Дом архитектора Бабыкина является классическим примером того, что может получиться в результате проведения «работ по сохранению», согласование и разрешение на которые выдало минкультуры и туризма Свердловской области. Фактически, это реконструкция с присущими ей повреждениями объекта культурного наследия: демонтированы перекрытия, внутренние стены и перегородки, заменена крыша, полностью уничтожено внутреннее убранство. Согласно ст. 243 УК РФ за повреждение или уничтожение памятника истории и культуры предусмотрено наказание в виде лишения свободы», – возмущен Олег Букин. Инспектор Росохранкультуры поясняет, что собственник дома на Красноармейской, 8 действовал в рамках закона: «Действия собственника и организации, которая проводила работы, были законны, потому что у них было разрешение министерства культуры, проект приспособления памятника к современному использованию был согласован. Однако возникает вопрос, насколько эти решения, позволившие пользователю провести демонтаж (а, по сути, уничтожение) исторических элементов и конструкций, принятые уполномоченным органом по охране культуры, были законны? Кроме того, нашли ли отражение все ценные особенности объекта культурного наследия в охранном обязательстве собственника здания-памятника, которое оформляется этим же уполномоченным органом?». По словам общественного инспектора ВООПИиК, в Екатеринбурге были куда более очевидные случаи нарушения закона. Как показывает практика, виновники зачастую оказываются безнаказанными: «Было немало прецедентов, когда специалисты по охране памятников вызывали милицию на место происшествия в момент сноса объектов. Так было, когда сносили дом на улице Вайнера, 3/5, когда происходил снос домов на улице Р. Люксембург, 51, 53. На место происшествия вызывались сотрудники милиции, в РОВД направлялись соответствующие заявления. Уголовные дела заводили, потом закрывали либо просто отказывали в возбуждении, спускали все на тормозах. И это при том, что были прямые улики и доказательства, когда было преступление и лица, его совершившие. Массовый снос памятников в самом центре города в 2006 году на улице Вайнера рядом с ФСБ и ГУВД – это просто апофеоз правового нигилизма и уверенности в собственной безнаказанности» Как помешать сносу? Были случаи, когда общественности удавалось отстоять объекты культурного наследия. Например, два года назад удалось сохранить средовые объекты на улице Октябрьской революции. «Люди дежурили на площадке, не давали сносить эти здания. Тогда к решению вопроса подключилась Росохранкультура, отправив письмо застройщику с требованием не сносить средовые объекты», – вспоминает Олег Букин. В законе (73-ФЗ, глава 7, ст. 44) есть весьма непрозрачная формулировка: «приспособление объекта культурного наследия для современного использования», осуществление чего возможно «без изменения его (объекта культурного наследия) особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия». У каждого памятника истории и культуры должен быть предмет охраны, в его состав могут входить любые архитектурные и конструктивные элементы здания, облик и интерьер. «Дело не в том, что такое понятие введено, – рассуждает Олег Букин, – проблема в том, что некоторые чиновники и застройщики позволяют себе трактовать это таким образом: элементы, не входящие в предмет охраны, не подлежат сохранению. «Предмет охраны – это те особенности, которые послужили основанием для включения объекта в единый государственный реестр объектов культурного наследия и которые подлежат обязательному сохранению», – инспектор цитирует закон. – В законе говорится, что это основания для включения в реестр памятника истории и культуры. Речь ведь не идет о том, что в реестр включаются только какие-то особенности, отдельные элементы. Включается весь памятник, целиком». «Под прицелом» застройщиков По мнению Олега Букина, в числе претендентов на снос множество памятников архитектуры: Р. Люксембург, 10, 65, 67, 73, 75; Первомайская, 11; Малышева, 56; Челюскинцев, 3, 5; ВИЗ-бульвар, 15; Красноармейская, 57; Хохрякова, 27, 29, 62, 64, 68; Октябрьской революции, 40; Февральской революции, 37; Шейнкмана, 18; «Пассаж»; памятники на улице Гоголя. Причины различны: это и запущенность объектов, часть которых доведены до «руинированного» состояния, и нехватка площадей для строительства в центре, и интерес застройщиков к отлично подходящим для возведения коммерческих объектов участкам в административном и историческом центре города. «В скором времени может наступить вторая фаза уничтожения, – прогнозирует инспектор ВООПИиК, – которая происходит на более глубинном уровне, – когда изменяется планировка улиц. Если проект «Екатеринбург-Сити» будет реализован, если будет изменена планировка, то не станет, например, части улицы Февральской революции». По мнению представителей общественности, такого бы не происходило, если бы Екатеринбургу был присвоен статус исторического поселения. Этот статус дает иммунитет городской архитектуре: не только памятникам культуры, которые и так защищены законом, но и зданиям, которые не внесены в реестр объектов культурного наследия, но представляют историческую, культурную и архитектурную ценность. «Придать столице Урала статус исторического поселения так, как этого требует федеральный закон и его подзаконные акты, можно даже сегодня. Приказом Министерства культуры Российской Федерации утверждены 42 исторических поселения. Екатеринбург сегодня в данный перечень не входит, – рассказывает Наталья Бажанова. – Список исторических поселений не является закрытым». Но вряд ли город получит сей статус, так как в соответствии с Федеральным законом 73-ФЗ (глава 12, ст. 60) «градостроительная документация, разрабатываемая для исторических поселений, и градостроительные регламенты, устанавливаемые в пределах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны, включаемые в правила застройки муниципальных образований, подлежат обязательному согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации». Общественность на страже Общественность не остается равнодушной к происходящему в городе. В марте был учрежден Наблюдательный общественный совет (НОС). Миссия совета изложена в «Манифесте 12.12», одобренном большинством участников прошедшего 12 марта на площади 1905 года митинга «За законную и прозрачную градостроительную политику в Екатеринбурге: в защиту парков, скверов и памятников архитектуры». Как рассказывает один из авторов «Манифеста 12.12» и основатель НОСа, стрит-арт-художник и блогер Евгений Легедин, Наблюдательный совет – это неформальное объединение граждан, своеобразный клуб по интересам, задача которого – давать независимую от властей и застройщиков оценку градостроительной политике. «В Екатеринбурге нет способов взаимодействия горожан и местной власти. Формальные механизмы не позволяют быстро предотвращать акты вандализма со стороны застройщиков. Необходимы публичные формы противодействия, которые бы были в фокусе СМИ. Организация круглых столов, уличных акций, поддержка гражданских инициатив по сохранению памятников архитектуры и истории, сбор подписей, обращения в правоохранительные органы и суды, стрит-арт-акции и перфомансы – НОС будет делать все, чтобы при принятии любых решений, связанных с градостроительством, учитывалось мнение жителей», – рассказал о планах общественников Евгений Легедин. Олег Букин поддерживает идею контроля строительства горожанами: «Я считаю, что чем больше таких общественных организаций (НОС – прим. ред.) будет в нашем городе, тем лучше. Но не нужно надеяться только лишь на наблюдательный совет. То, что он появился – это уже хорошо. Насколько он эффективен – покажет время. Если граждане будут участвовать в обсуждении градостроительных вопросов, это только усилит архитектурную составляющую: если будут сталкиваться разные точки зрения, то мы придем к более правильной парадигме, а если вопросы будут решаться тайно, то ситуация не изменится в лучшую сторону. Сейчас информация закрыта, непрозрачна. Трудно узнать, где намечено строительство. Общество должно контролировать градостроительную деятельность начиная с этапов утверждения генерального плана, зонирования, планировки и межевания». Архитектор Александр Медведев придерживается другого мнения – решение столь сложных неоднозначных вопросов – прерогатива профессионалов. «Общественность может выйти на митинг, но это не метод работы. На митингах законы не меняют, на митингах революцию делают. А революция, как правило, все разрушает. Необходимо системно работать над этим вопросом изо дня в день. Работать с общественностью? – да, но в этом ряду должны присутствовать и профессионалы – археологи, историки, искусствоведы и проч. Это скучная кропотливая работа, но это – наиболее продуктивный путь. Если у застройщика все в порядке с документами, гражданское выступление на его планы не сможет повлиять. Найти золотую середину могли бы профессионалы совместно с представителями общественности, обладающими необходимой компетенцией. На мой взгляд, в градостроительный совет мог бы войти Владимир Шахрин. Я считаю, что это было бы весомым вкладом в решение актуальных проблем города и принесло бы больше пользы, чем если бы своим выступлением он поддержал митинг против сноса исторических объектов». Если бы Владимир Шахрин вступил в градостроительный совет – это стало бы ярким примером сотрудничества профессионалов с представителями общественности. Однако музыкант считает, что это не изменит существующего положения вещей и не принесет пользы городу. «Сегодня Михаил Вяткин рассказал мне о работе градостроительного совета, дал документы для изучения. Я сейчас не готов комментировать работу этого органа, я еще не до конца разобрался. Для меня важно, что этот орган носит совещательно-рекомендательный характер, который не имеет права на вето. По словам главного архитектора, на совете высказывается много и критических замечаний. На вопрос: были ли за всю историю существования градостроительного совета прецеденты, когда строительство запрещалось, я получил отрицательный ответ. Обсуждать и критиковать можно сколько угодно, но зачем, если это не принесет результата?». Наш знаменитый земляк сказал, что не намерен вступать в какие-либо партии и организации, а планирует заниматься разбирательством актуальных проблем в индивидуальном порядке: «Есть определенные объекты и проблемы, которые меня волнуют. Я хочу попробовать добиться персональных вопросов и персональных ответов по ряду актуальных тем, касающихся нашего города», – говорит Владимир Шахрин. Хотя неравнодушный горожанин и не отрицает возможности сотрудничества с компетентными экспертами и людьми со схожей точкой зрения. Несмотря на то что Владимир Шахрин не готов вступать в организации, идею создания общественного наблюдательного совета по градостроительству, охране парков и памятников архитектуры он поддерживает: «На данный момент – это актуальная затея (организация НОС, – прим. ред), так как президент Медведев позиционирует себя как человека, который прислушивается к общественному мнению, соответственно, от него поступают импульсы чиновникам. Проигнорировав общественное мнение, чиновник может лишиться своего места. При нынешней структуре власти – этот орган будет действенен. Все эти общественные организации – это новшество, возможно, что у граждан появится опыт и мы научимся грамотно противостоять чиновничьему беспределу. Очень важно, чтобы общественное мнение не превратилось в политиканство, чтобы интерес общественности к наболевшим проблемам предприимчивые люди не использовали для лоббирования личных интересов или продвижения по партийной лестнице». Снести сейчас, чтобы воссоздать потом Год за годом бесследно исчезают памятники архитектуры и объекты средовой застройки, причем вторые – в разы быстрее. Любой средовой объект не интересен сам по себе, но он участвует в создании образа старого города, его градостроительного решения. «Одинокий деревянный дом-памятник архитектуры, вырванный из контекста времени, в окружении небоскребов из бетона, стали и стекла выглядит неуместно и вызывает больше вопросов, чем если бы он даже находился в искусственно созданной исторической среде, – считает Александр Медведев. Не забывайте, что многие исторические города Европы были разрушены во время Второй мировой войны, но потом тщательно и с любовью воссозданы». По мнению архитектора, вскоре начнется такой процесс: «Екатеринбург привлекает туристов своей богатой историей, но зданий XIX века почти не осталось. Значит, надо воссоздавать, пробовать соединить старое и новое. В Литературном квартале есть ряд воссозданных объектов – это первые ласточки. В районе строящегося ансамбля Екатеринбург-Сити остались фрагменты булыжной мостовой, водостоки. Воссозданные объекты, включенные в общий ансамбль, будут передавать атмосферу, «аромат» времени. Если на месте утраченных объектов образовались «бреши», допустимо воссоздание утраченных исторических памятников, которые стояли в другой части города, при условии сохранения стилевого единства. Воссозданные объекты не будут представать как объекты культурного наследия, но будут передавать атмосферу того времени». Такой проект может быть реализован лишь в случае, если им заинтересуется частный инвестор, так как бюджетных средств не хватает даже на реставрацию. В любом проекте присутствует коммерческая составляющая – инвестиции должны приносить прибыть. Это возможно, если на территории «исторического уголка» расположить объекты инфраструктуры, например, питейное заведение, трактир или постоялый двор. Однако в представлениях горожан коммерция плохо увязывается с историческим прошлым, объекты которого были искусственно воссозданы после варварского сноса. Как бы там ни было, воссоздание памятников – это лишь висящая в воздухе идея, возьмется ли кто-то за ее реализацию – не ясно. Может быть, пока Екатеринбург не обзавелся квазипамятниками на центральных улицах, лучше попробовать сохранить остатки прошлой эпохи?

«Черная» и «белая» стороны отделки http://nedv.info/articles/chernaya-i-belaya-storoni-otdelki Ксения Еловикова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 06:48:41 GMT article

<img alt="«Черная» и «белая» стороны отделки" src="http://nedv.info/files/otdelka.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />При покупке квартиры в новостройке перед потенциальными собственниками сразу встает дилемма: купить квартиру с чистовой отделкой и сразу заехать в нее, несмотря на то что и ремонт-то в ней заурядный, и материалы дешевые, – или же приобрести квартиру с черновой отделкой, пожить месяц-другой на съемной (у друзей, родственников, в общежитии), но сделать в новом жилье ремонт по собственному дизайн-проекту, удовлетворяющему собственным требованиям? В советские времена было принято сдавать дома в эксплуатацию с абсолютно одинаковым типовым ремонтом. Как бы мы назвали это сейчас – с чистовой отделкой: межкомнатные двери, полный набор сантехники, на стенах – обои, на полу – линолеум или паркет. Такой вариант отделки предполагает, что сразу же после сдачи дома можно въезжать в квартиру и спокойно в ней жить. Еще несколько лет назад в новостройках в основном использовалась чистовая отделка. Однако за последние годы тенденции изменились. На сегодняшний день, по данным застройщиков Свердловской области, 60% новых квартир сдаются с черновой отделкой и «под чистовую». Одним из актуальных видов отделки на данный момент является черновая. По сути, в таком виде жилье представляет собой пустую бетонную «коробку» с выводом электрики, стяжкой пола под напольные покрытия, канализационными и водопроводными стояками, а также установленными батареями, входной дверью и стеклопакетами. «Черновик» предполагает, что собственнику в дальнейшем придется самостоятельно (или с помощью наемных рабочих) провести большой комплекс ремонтных работ – от укладки пола до установки сантехники. Но, несмотря на все это, количество покупателей недвижимости именно с таким видом отделки сильно выросло за последние несколько лет. Никита Викторович, 30 лет, владелец квартиры с черновой отделкой в ЖК «Аврора»: «У нас было несколько вариантов покупки квартиры. Мы с женой долго выбирали между «Авророй» с черновой отделкой и домом по ул. Ухтомская с чистовой. В итоге мы остановили свой выбор на «черном» варианте, так как он предполагает простор для мысли, возможность воплотить все свои фантазии: сделать теплый пол, круглые арки, поставить двери и сантехнику, соответствующую нашим предпочтениям. Чистовой вариант не предоставляет такого выбора. А сэкономленные за счет покупки «голой» квартиры деньги позволили нам покрыть затраты на самостоятельный ремонт». Спрос на квартиры с черновой отделкой обусловлен еще и тем, что внутри одной компании разница в стоимости черновой и чистовой отделки может достигать 10–15%. Такая разница достигается за счет удешевления квадратного метра. И если планировать предстоящий ремонт исходя из стоимости недорогих стройматериалов и с учетом того, что ремонт будет выполнен без найма рабочих, то «черновой вариант» квартиры, действительно, может обойтись дешевле. Многие строительные фирмы предлагают квартиры с черновой отделкой. Ведь угадать предпочтения в ремонте всех потенциальных покупателей невозможно. Многие из тех, кто приобрел квартиру в чистовом варианте, в итоге меняют стандартную отделку. К тому же черновой вариант позволяет застройщикам значительно сократить сроки строительства и избавиться от дополнительных хлопот. Больше половины застройщиков Екатеринбурга предлагают квартиры с отделкой «под чистовую». Такой вариант новостройки предполагает, что все ремонтные работы уже выполнены – подведена электрика, выровнены все поверхности, готова напольная стяжка. По словам специалиста по маркетингу и рекламе СНТ «Урал Строй» Олега Игоревича Колесникова, «такой вид отделки предоставляет возможность выбора для клиента». Действительно, зачастую граждане предпочитают провести чистовую отделку самостоятельно и, получив подготовленные стены и полы, имеют возможность оформить квартиру в соответствии со своим вкусом и финансовыми возможностями. Это идеальный вариант для тех, кто хочет воплотить в жизнь свой дизайн квартиры, не занимаясь капитальным ремонтом. Андрей Дейнеко, директор ООО «СК «Эфес»: «Наша компания предоставляет недвижимость с подготовкой под отделку, ведь каждый человек хочет сделать ремонт под себя. Особенно когда приобретает квартиру большой площади. Потенциальных покупателей часто не устраивает ремонт, который предлагают компании для чистовой отделки. Владельцу квартиры гораздо проще подобрать материалы самостоятельно и сделать хороший ремонт так, чтобы потом не пришлось переделывать. При этом наша компания всегда готова предоставить клиенту выбор: по отдельному договору до сдачи дома мы можем сделать качественную отделку под ключ – в вариантах от экономкласса до отделки высокого уровня». Очень сложно сделать чистовую отделку востребованной при массовой сдаче жилья, так как в основном для такого ремонта используются недорогие отечественные материалы. Однако этот вариант идеально подойдет людям, желающим сдавать внаем купленную недвижимость или проживать в ней не постоянно. Бывает и так, что после покупки квартиры у человека просто не остается средств на оформительские работы. В этом случае недорогая первичная отделка поможет сэкономить время и избавить собственников от головной боли под названием «ремонт». Наталья Валерьевна, 43 года, собственница квартиры с чистовой отделкой по ул. Викулова: «Несколько лет назад мы приобрели квартиру в еще строящемся доме по ул. Викулова. Кроме приемлемой цены (а было это еще до кризиса) нас с мужем привлек тот факт, что новая квартира продавалась с уже сделанным первичным ремонтом: были обои, паркет, двери, полностью оборудована ванная комната. Материалы были, конечно, самые дешевые, но в целом квартира выглядела очень хорошо, и мы смогли заехать в нее буквально на следующий день после покупки. Первичной отделки нам хватило на пять лет. Возможно, тогда мы бы и выбрали квартиру с черновой отделкой, но таких предложений нам не попадалось, да и как у людей работающих у нас не было времени на самостоятельный ремонт. Здорово, что сейчас на рынке недвижимости такой большой выбор новостроек. Уверена, каждый сможет найти свое». А для тех, кто не может определиться с вариантом отделки своей квартиры, существуют компании, предоставляющие услуги в обоих направлениях. Также у каждого застройщика или агентства недвижимости, занимающегося продажей квартир в новостройках, существует услуга, когда по индивидуальному договору с заказчиком выполняется необходимая ему отделка. Покупка квартиры – дело индивидуальное. И при выборе будущей собственности каждый потенциальный покупатель руководствуется своими определенными принципами, приоритетами, желаниями. Для кого-то решающим фактором является месторасположение будущего жилья, для кого-то – стоимость, одни при выборе квартиры смотрят на технологию строительства, другие – на экологичность района. Но, как ни крути, у каждой новостройки есть свои плюсы и минусы. Так, при покупке жилья с черновой отделкой новосел может выполнить ремонт по своему собственному проекту, но для этого, естественно, потребуются дополнительные финансовые расходы. С другой стороны – при чистовой отделке покупателю не надо будет тратить свои силы и время на ремонт, но тогда придется ограничиться типовой, недорогой отделкой и стандартной планировкой. Но не следует забывать, что для каждой строительной компании черновой и чистовой варианты включают в себя свой определенный перечень работ. Поэтому перед тем как заключать договор о покупке собственности, необходимо убедиться, какие именно работы по отделке предоставляет компания при сдаче объекта.

Союз агентства и застройщика http://nedv.info/articles/soyuz-agentstva-i-zastroyshika Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 06:43:53 GMT article

<img alt="Союз агентства и застройщика" src="http://nedv.info/files/soyuz.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />В последнее десятилетие на отечественном рынке появляется все больше узкопрофильных компаний, специализирующихся на одной единственной области оказываемых услуг (ведение бухгалтерского учета, обеспечение функционирования офиса, переводческие и транспортные услуги). Подобного рода аутсорсинг имеет место и на рынке недвижимости: наряду с крупными агентствами, которые берутся за «все операции с недвижимостью», возникают фирмы, занимающиеся исключительно арендой коммерческих площадей, продажей новостроек или ипотекой. Работа агентств «от застройщика» тоже является примером такого взаимодействия. Об особенностях использования агентств недвижимости в качестве внешних ресурсов ведения бизнеса рассказывают Екатерина и Дмитрий Кондратьевы, руководители АН «Новая Недвижимость». Екатерина Кондратьева (Е. К.): Агентство «Новая Недвижимость» было открыто четыре года назад. В течение первых двух лет я самостоятельно поднимала фирму, потом в компанию пришел супруг Дмитрий. Сейчас на нем лежит ответственность за продвижение, я выступаю в качестве непосредственного руководителя. Дмитрий Кондратьев (Д. К.): До прихода в агентство у меня был собственный бизнес. Однажды он перестал приносить прибыль и вообще порядком надоел. Плюс, было очевидно, что в одиночку Екатерине приходится туго. Вот я и решил присоединиться. Е. К.: С появлением Дмитрия стало действительно проще. Мужское плечо как-никак. Ваше агентство продает квартиры только в новостройках? Е. К.: «Новая Недвижимость» изначально задумывалось как агентство, которое будет специализироваться на продажах от застройщика (когда мы начинали, в 2007 году, подобная практика была редкостью). Впервые нововведение было предложено компанией «Домбери» – на объекте ЖСК «Южный», который был разделен между пятью агентствами: «Новосел», «Бэст», «Ява-Профи», «Новостройка.ру» и «Новая Недвижимость». Подобная схема работы оказалась настолько эффективной, что ее стали перенимать другие застройщики. На данный момент наше агентство сотрудничает с четырьмя строительными компаниями. Какие преимущества имеет работа «от застройщика»? Е. К.: Чтобы понять в чем выгода, нужно уяснить, что при такой схеме работы финансовые потоки направлены от застройщиков к агентствам. Первая сторона процесса, а именно застройщики, выигрывают за счет того, что они не тратятся на формирование отдела продаж. Чтобы сформировать полноценный штат менеджеров, нужно оборудовать помещение, подобрать и обучить персонал, нацелить людей на результат, сделать их лицом компании. Для этого необходимо время и деньги. Сэкономить оба ресурса помогают агентства недвижимости, которые, по сути, являются уже готовыми отделами по продажам. Д. К.: Агентства мотивированы на высокие показатели работы больше, чем менеджеры при застройщиках. Во-первых, это наша основная специализация. Во-вторых, мы «сидим» на процентной основе (в то время как менеджеры чаще всего получают только оклад или имеют с продаж мизерные проценты). Е. К.: С другой стороны, агентства выигрывают за счет объема работ и, соответственно, потока клиентов. Поэтому в коллектив мы берем только профессионалов: нет времени учить новеньких. Специалист по продаже «первички» должен понимать, что у данного направления есть своя специфика. Если на «вторичке» сделка регистрируется только при наличии правоустанавливающих документов, то мы работаем с несколькими организационно-правовыми формами: договор долевого участия, внесения паевых взносов в жилищно-строительные кооперативы, договор переуступки прав требования. Также мы привлекаем инвесторов в новые объекты. Д. К.: Представитель компании-застройщика однажды сказал очень правильную вещь: «Каждый должен заниматься своим делом. Мы хорошо строим; продажи – не наша специализация». Остается добавить, что мы, риэлторы, хорошо умеем продавать. Отличный тандем получается! В чем заключается выгода для третьей стороны процесса, покупателей недвижимости? Е. К.: Главная выгода – финансовая: мы продаем квартиры без наценок, по ценам застройщиков. Не менее важно, что приходя к нам с целью купить квартиру в новом доме, люди одновременно могут продать свое старое жилье. Как официальный представитель застройщика мы имеем право «забронировать» новостройку на два месяца под договор купли-продажи и за это время продать старую квартиру. К тому же у нас достаточно низкий процент агентского вознаграждения – 2% от стоимости объекта (тогда как остальные агентства берут в среднем от 3 до 5%). Если агентство заключает договор с застройщиком, выигрывают все стороны сделки. Есть категория риэлторов, которые отказываются сотрудничать с застройщиками, объясняя это тем, что продавать новостройки им «стыдно», ведь качество строительства оставляет желать лучшего. Разделяете ли вы эту точку зрения? Е. К.: Так говорят представители компаний, которым не удалось наладить сотрудничество с застройщиками. Как человек, в прошлом имевший отношение к органам государственной власти (я работала в Управлении госимуществом), скажу, что существуют структуры государственного и «внутреннего» контроля за строительством: Госстройнадзор и Служба технадзора Заказчика. Объекты сдаются в эксплуатацию в соответствии с нормами законодательства. Дом, потенциально опасный для человека, никогда не будет «запущен». В свою очередь, кто ручается за «вторичку», кто может защитить от разрушения квартиры из-за того, что сосед снизу незаконно убрал несущие конструкции? В конце концов, как будет смотреть в глаза своим клиентам директор агентства, который заведомо знает, что сотрудничает с недобросовестными застройщиками? Д. К.: Такое мнение существует еще и потому, что люди часто торопятся с выводами. «Скелет» недостроенного дома – зрелище не для слабонервных: кривые проемы, серые стены, строительный мусор. Лишь на финальных стадиях строительства дома приобретают «приличный» вид. В городе множество проблемных объектов долевого строительства. Ваше агентство каким-то образом оберегает своих клиентов от подобного стечения обстоятельств? Е. К.: Еще на стадии переговоров с застройщиком на интуитивном уровне становится понятно, что из себя представляет компания. Если возникают какие-то сомнения, то мы начинаем внимательно проверять документы, лично знакомиться с собственниками и высшим руководством бизнеса… Чувствуется ли конкуренция с другими агентствами в этом сегменте? Е. К.: Изначально такой соревновательный момент был. Но поскольку агентства с застройщиками связывает долговременное партнерство, мы поддерживаем дружеские отношения со всеми. Фактически сейчас не за что конкурировать: доля каждого агентства на каждом объекте давно определена. Вопрос лишь в том, насколько качественно работает агентство. Если у посредника низкие объемы продаж, то есть вероятность, что застройщик в дальнейшем откажется от его услуг. Такое случалось с большими агентствами, которые помимо продаж «первички» распылялись на коммерческую, загородную, зарубежную недвижимость… По вашему опыту, какие объекты пользуются наибольшим спросом? Е. К.: Если говорить о жилом фонде (коммерческой недвижимостью рынок перенасыщен), то популярностью пользуются объекты экономкласса. Например, мы работали с ЖК «Соловьи», который изначально позиционировался как жилой комплекс класса «комфорт» с большими площадями. Из-за кризиса объект перестал продаваться, в связи с этим было принято решение «резать» большие квартиры на небольшие студии по 21 кв. м. В итоге эти «квартирки» пользовались огромной популярностью среди покупателей. На ваших глазах строятся новые дома, коттеджные поселки… Не возникает желания попутно решить собственные квартирные вопросы? Е. К.: Не так давно один из наших застройщиков приступил к строительству поселка, который находится в сосновом бору, на берегу Шарташа. В ближайшее время как раз собираемся приобрести там небольшую квартиру. Мы с удовольствием отдыхаем на природе, поэтому новое место жительства, думаю, придется по вкусу всей семье. Дмитрий уже давно приобщил меня и детей к походам. Даже наша шестилетняя дочь легко преодолевает 12 километров в группе. Стараемся каждые выходные куда-то выбираться: ходили на Аракульский Шихан, Иремель, часто выбираемся в Оленьи Ручьи, бываем в Башкирии и Абхазии… Солнце, свежий воздух, зелень заряжают энергией. Порой именно на природе в голову приходит решение трудных вопросов, которые не дают покоя в течение рабочей недели. Плюс, за пару выходных на природе можно расслабиться и отдохнуть так, как не отдохнешь в течение месяца где-нибудь на Бали.

ТСЖ: быть или не быть? http://nedv.info/articles/tszh-bit-ili-ne-bit Оксана Евдокимова Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 06:35:32 GMT article

<img alt="ТСЖ: быть или не быть?" src="http://nedv.info/files/tsj.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Реформа ЖКХ в России идет уже не первый десяток лет. Одним из важных направлений реформы является создание ТСЖ с целью отделить государство от управления частной собственностью граждан. Государство предлагает собственникам три вида управления домом: непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным потребительским кооперативом; управление профессиональной управляющей компанией (УК). Сегодня жители многоквартирных домов часто принимают решение создать ТСЖ. Для начала дадим определение ТСЖ – это товарищество собственников жилья, представляющее собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (Жилищный кодекс РФ). Объединение жильцов в «товарищество» происходит для того, чтобы собственники квартир могли управлять принадлежащей им недвижимостью, а помимо этого решать вопросы владения, использования и распоряжения общим имуществом. ТСЖ может управлять домом самостоятельно (нанимать председателя, бухгалтера и др. самостоятельно) или заключить договор с УК, которая и займется обслуживанием дома. Если же качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям собственников, ТСЖ самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой компанией. Также ТСЖ самостоятельно составляет план ремонтных работ в доме, план работ и расходы утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. ТСЖ имеет несколько видов источника доходов. 1. Обязательные платежи и вступительные взносы членов ТСЖ. 2. Доходы ТСЖ, полученные через сдачу в аренду общедомового имущества (например, стены дома для рекламы). ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность. 3. Выделение бюджетных денег на эксплуатацию, ремонт здания и оплата некоторых видов коммунальных услуг для льготных категорий граждан. Для выполнения обязанностей ТСЖ его полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ: обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Но данные функции больше нацелены на организацию взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Так, товарищество может потребовать внесения платы за предоставленные собственнику коммунальные услуги и уплату пени. Необходимо отметить, что законодательство также наделило ТСЖ правом обратиться в суд для ограничения или прекращения предоставления коммунальных услуг неплательщику. Однако чтобы добиться необходимого результата, придется затратить немало времени и усилий. В товариществе должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые разбираются и в налогообложении. Например, муниципалитет выделяет ТСЖ субсидии, однако за использование денег придется отчитываться по всем правилам, согласно действующему законодательству, так как финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Однако, кроме вопросов финансово-правовой безопасности, могут возникать недомолвки с председателем или членами ТСЖ. Всегда есть вероятность того, что найдется человек, который будет не против заработать на своих соседях. Поэтому, принимая жильцов в должность, например, бухгалтера, следует помнить, что они получают самые широкие полномочия. Споры между сотоварищами, конечно же, неизбежны, когда вопросы, поднимающиеся на собрании, касаются каких-то важных проблем. В таком случае все решается голосованием. Но бывает и так, что ситуация накаляется настолько, что уже не обойтись без суда. «Дела по спорам с ТСЖ в нашей практике были – говорит Владимир Коликов, юрист ЗАО ЮА «Генезис». – Здесь можно вести речь о нескольких категориях дел. 1. Несогласие с конкретными условиями, которые содержатся в проектах договоров на обслуживание и управление жилым домом, предлагаемых ТСЖ (УК) для подписания жильцами. 2. Неоказание или ненадлежащее оказание услуг со стороны ТСЖ (УК) жильцам по упомянутым договорам. 3. Споры по суммам начисленных платежей за оказанные услуги. 4. Споры между самими собственниками, не связанные с обслуживанием и эксплуатацией жилья: вопросы управления и организации самим ТСЖ. Споры удается разрешить иногда в досудебном порядке; но, как правило, когда привлекаются юристы, речь идет о затяжном конфликте, который может быть разрешен только в суде». Если делать все по правилам, то создание ТСЖ может стать реально идеальным управлением дома и дать различные преимущества перед другими способами управления: Влияние на решение вопросов. Только жильцы дома вправе принять или отклонить любое решение по своему дому, которое принимается большинством голосов. Жильцы же, которые проживают в доме и не состоят в товариществе или не являются собственниками жилых помещений, должны подчиняться принятым решениям. Прибыль от коммерческой деятельности ТСЖ. Для дополнительного пополнения бюджета ТСЖ может сдавать в наем нежилые помещения, а фасад дома и крышу можно использовать в качестве рекламной площади. Вся прибыль, полученная в результате коммерческой деятельности ТСЖ, перечисляется на счет дома и будет использована в будущем, например, для капитального ремонта. Чистота в доме. Ухоженный двор и благоустроенные подъезды – все это возможно, но только при системном подходе к формированию и определению функций ТСЖ. Общество жильцов может само выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы или сформировать личный персонал. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы знают, что в случае поломки чего-либо из общего имущества придется платить им. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разбивать стекла и разрисовывать стены подъездов, превращать лифт в туалет и т.д. Появляется возможность снизить затраты на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ. Но не стоит забывать, что создать «коммунальный рай» при помощи ТСЖ в вашем многоквартирном доме можно, только если каждый жилец поймет, что он ответственный за свое имущество и имущество это не ограничивается только дверью его квартиры, а чтобы это имущество сохранить, его надо содержать. Для создания ТСЖ в своем доме сначала надо провести общее собрание. Очень важно, чтобы в доме нашлась инициативная группа, которой небезразличен собственный дом, а уже из инициативной группы создастся костяк правления ТСЖ. Но надо понимать важный момент при выборе правления: жилищное хозяйство – это не то дело, которым можно заниматься как хобби, это серьезное, сложное и очень ответственное занятие и подход к нему должен быть соответствующий. Человек, которому вы доверите управление домом, должен быть грамотным и опытным управляющим. Выбрать руководство правления ТСЖ – это не все, надо обязательно следить за его работой: на что и в каких количествах расходуются деньги, интересоваться бухгалтерией, как собственник вы имеете право на любую информацию о работе ТСЖ вашего дома. Определив на общем собрании статью расходов, каждый жилец будет знать, что разбивая стекло в подъезде, отвинчивая лампочку, ломая двери, он сам будет доставать деньги из собственного кармана, чтобы сделать ремонт в доме. Владимир Коликов: «На мой взгляд, наиболее эффективным является такой способ управления жилым многоквартирным домом, когда жильцы создают и регистрируют ТСЖ, которое, в свою очередь, заключает от имени жильцов договор с профессиональной управляющей компанией. Это позволяет наиболее эффективным образом защищать права всех собственников, распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечивать получение коммунальных услуг оптимальным образом. Пока, как мне представляется, среди общей массы собственников жилья не укоренилось понимание того, что наличие собственности подразумевает личную ответственность за ее содержание и бремя содержания собственности не ограничивается пределами квартиры, а распространяется на весь жилой дом в целом». Материал подготовлен при участии Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮА «Генезис».

Новый взгляд http://nedv.info/articles/noviy-vzglyad Наталья Данилова Город Tue, 10 May 2011 06:30:15 GMT article

<img alt="Новый взгляд" src="http://nedv.info/files/new_eye.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; float: left; margin: 0px 15px 5px 0px;" />Всплеск активности в сфере недвижимости в 2004-06 гг. ознаменовался появлением множества новых агентств. Многие из них благополучно преодолели кризис и в 2011 чувствуют себя полноправными участниками рынка. В нынешней относительно стабильной экономической обстановке снова ощущается активность молодых участников рынка. Новые агентства, которые уже сегодня составляют серьезную конкуренцию «старичкам», отличаются свежими идеями и, порой, радикальными взглядами на устои рынка недвижимости. Одним из таких агентств является основанное в апреле 2010 г. АН «Н – 96», возглавляемое Михаилом Пинчуком. – Несмотря на то, что наше агентство существует всего год, недвижимостью я занимаюсь около двенадцати лет. Знакомство с профессией произошло еще в студенческие годы, в ЦН «МАН», в должности «помощник риэлтора». С первых дней я был очарован специалистами по недвижимости: презентабельные, одеты «с иголочки». И, что самое главное, уже в 1999 году у многих были пейджеры и сотовые телефоны! Я тоже решил стать успешным и деловым, поэтому продолжил свою карьеру риэлтора в АН «Огаста». С первого раза воплотить идеальный образ не получилось: в голове были сплошные амбиции, знаний и опыта не хватало, к тому же все знакомые (из которых обычно формируется клиентская база) пользовались моими услугами исключительно на бесплатной основе... Одним словом, работа не ладилась. Пришлось менять сферу деятельности. Выбор пал на продажи автомобилей. На новом поприще дела быстро пошли в гору. Причем настолько быстро, что я оглянуться не успел, как достиг «потолка». Как раз в тот момент состоялся разговор с Николаем Гунченко (директором одноименного агентства), который спросил: «Михаил, не надоело ли тебе работать на дядю?» «Конечно, надоело»! Так я вернулся в недвижимость, в РЦ «Гунченко и Ко», где мне представилась возможность наконец-то стать тем самым презентабельным и деловым риэлтором. – Как быстро вы открыли свое агентство? – Через три года работы в РЦ «Гунченко и Ко». Причем открывал я его наперекор всем правилам. Во-первых, говорят, что нельзя брать в коллектив друзей и знакомых (якобы не избежать проблем с субординацией). Со всеми сотрудниками агентства «Н – 96» я познакомился задолго до открытия фирмы. Например, Андрей Узких в прошлом был предпринимателем, занимался металлопрокатом. Но когда в бизнесе дела ладиться перестали, он обратился ко мне за помощью. Теперь он – успешный риэлтор и один из лучших специалистов нашего агентства. Секрет его успеха в том, что со времен предпринимательства у него сохранились контакты с крупнейшими застройщиками и бизнесменами Екатеринбурга, которые, в свою очередь, являются нашими потенциальными клиентами и партнерами. Во-вторых, никто не открывает предприятия в кризис. А я открыл! Этому даже есть логичное объяснение: именно к 2008 году удалось накопить достаточное количество денег, а объем работы вырос так, что справляться со всем в одиночку стало невозможно. В-третьих, считается, что нельзя работать ввосьмером в маленьком кабинете (якобы агентство недвижимости должно располагаться в просторном офисе с отдельным входом и привлекательной вывеской). На это я скажу, что чаще всего в течение рабочего дня в агентство с «парадным крыльцом» заходят только пенсионеры, которые думают, что там бесплатную приватизацию оформляют и выписывают нотариальные доверенности. Поэтому мы находимся в офисном здании, где работают деловые люди, которым, кстати, не чужды квартирные вопросы. По большому счету, пафосный офис начинающему агентству не нужен. Всему свое время. К тому же такая небольшая площадь быстрее окупается. Многие агентства не могут встать на ноги только из-за того, что их руководство не способно грамотно просчитать экономику: арендуют офис в центре города с отдельным входом, платят за его аренду по 100 тыс. руб. ежемесячно, плюс работа бухгалтера, юриста… Набирается немалая сумма. Специфика работы агентства недвижимости такова, что не каждый месяц можно заработать заветные 300 тыс. руб., которые так необходимы для покрытия расходов. – Чем скромнее первоначальный капитал, тем сильнее мотивация развивать бизнес? – Думаю, да. Я трачу деньги, в первую очередь, на собственные нужды, на развитие бизнеса идет все остальное. Но есть и такие руководители, которые работают на износ, годами не ездят в отпуск. Заметил на собственном опыте, что деньги любят, когда их тратят. И чем больше тратишь, тем больше зарабатываешь. Наверное, поэтому я какой-то «некредитный», самостоятельно получается на все зарабатывать. – Клиентам тоже говорите, что лучше накопить на квартиру, чем брать ипотеку? – Говорю, что сначала надо накопить 50% от стоимости квартиры, а потом можно и об ипотеке думать. Иначе получается кабала. – Судя по вашим словам, открыть агентство недвижимости может каждый, главное – правильно распорядиться финансами. – Действительно, открыть агентство может каждый риэлтор. Мне поступало множество предложений от потенциальных инвесторов, целью которых было создание совместного бизнеса. Но каждый раз я отказывался. Ведь бесполезно инвестировать семизначные суммы, не зная всей специфики рынка. Да и столь крупные вложения излишни, хватит и полмиллиона. Как я уже говорил, для офиса лучше всего арендовать небольшое помещение (у меня вышло около 100 тыс. руб. за три месяца). Конечно, если есть деньги, то лучше заплатить за полгода вперед. Столько же придется потратить на организацию рабочего пространства (компьютеры, оргтехника). От 30 до 60 тыс. руб. требуется на покрытие затрат, связанных с УПН. Самая большая статья расходов – реклама. На ней нельзя экономить, ведь от этого зависит результат всей работы. Поэтому для меня недостаточно просто размещать объекты в прайсе УПН. Тем не менее, до сих пор есть агенты, которые отказываются изменять устаревшие принципы работы. Они находят объект, заключают договор, выставляют объект в базу и ждут «у моря погоды». Спрашивается, за что эти люди берут деньги с клиентов? Сейчас пришли новые времена и новые агентства, которые продают «вкусно» и быстро (конкуренция обязывает). Пока старожилы рынка сидят и чего-то выжидают, мы работаем. Поэтому когда заходит речь о рекламе, в ход идут растяжки, баннеры, видеопрезентации, интернет-порталы, журналы... В этом плане мне совершенно не понятна политика двух ведущих рекламных ресурсов: «Маклера» УПН и городского портала E1.ru. Не секрет, что базой E1.ru активно пользуются как профессионалы рынка, так и «частники». В свою очередь, Уральская Палата Недвижимости запрещает выставлять агентствам свои лоты на этом портале. Не так давно произошел показательный случай. Один из моих клиентов продавал трехкомнатную квартиру в ЖК «Адмиральский». Изначально этот объект выставлялся на обоих ресурсах, но после того как сотрудники УПН пригрозили мне штрафными санкциями, пришлось его изъять с городского портала. Стоило мне снять лот, как клиенты начали беспокоиться: почему объявления о продаже нет на Е1.ru, почему агентство больше им не занимается? Я ответил, что квартира выставлена в прайсе и на сайте УПН.. В ответ клиент поинтересовался: «А что такое сайт УПН?» Да, УПН – отличный способ регуляции рынка недвижимости, он завоевал доверие среди профессионалов. Но част-ные лица пользуются Е1.ru и не подо-зревают о существовании Палаты. Более того, по отдельным объектам городской портал эффективнее, чем все вместе взятые инструменты УПН. Еще одной стороной этого спора являются агентства, которые стараниями УПН лишены возможности рекламировать свои объекты в полную силу. Мне не понятно, почему профессиональное сообщество связывает нам руки и не дает зарабатывать? Почему я должен продавать через один источник, если от него нет должной отдачи? – У вас есть идеи, как разрешить сложившуюся ситуацию? – Думаю, что Е1.ru необходимо объединиться с продуктом УПН, программой «Маклер». В моем видении объекты, размещаемые в «Маклере», должны дублироваться в базе городского портала с особой пометкой (например, их можно выделять другим цветом). От этого выиграют все участники рынка. УПН и Е1.ru – за счет платы за лоты, которую можно повысить. На обоих сайтах прибавится аудитория, городской портал наконец-то освободится от спама в разделе «Недвижимость», «частники» узнают о существовании УПН. Агентства недвижимости перестанут «шифроваться» от УПН, чтобы избежать штрафов. Если развить эту идею, то в идеале на Е1.ru должны размещаться только профессионалы рынка. Сейчас люди считают, что Интернет хорошо развит и пытаются работать «в обход» риэлторов. В итоге они все равно приходят к пониманию того, что даже простейшая купля-продажа невозможна без сбора огромного количества справок, документов, пошлин, очередей в контролирующих органах и грамотных переговоров со всеми участниками сделки. А ведь это не самый пессимистичный вариант развития событий. Гораздо печальнее, когда люди приходят к риэлторам после того как их обчистят мошенники из Интернета.

Жаркая пора – время для инвестиций? http://nedv.info/articles/zharkaya-pora-vremya-dlya-investiciy Евгения Курмачева Недвижимость за рубежом Tue, 10 May 2011 06:15:38 GMT article

<img alt="Жаркая пора – время для инвестиций?" src="http://nedv.info/files/invest.jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" />Выступление оппозиционных сил в Египте лишило экономику страны притока иностранного капитала. Несмотря на то, что информагентства постоянно доносят сведения о выступлениях и митингах в столице, по заверениям жителей, в стране вечного лета сейчас спокойно. Не верят в опасность и российские граждане, которые на прошлой неделе выходили на пикет, требуя отмены приказа МИДа России о запрете поездок в Египет. О том, какая ситуация в данный момент сложилась в Египте и как она отразится на рынке недвижимости, читайте в материале. Новостные сообщения о борьбе за власть в столице Египта постоянно появляются в СМИ, однако события приобретают все более созидательный характер – недавно были приняты поправки к Конституции, о столкновениях давно не слышно, хотя начало марта было ознаменовано беспорядками и народными выступлениями. По заверениям риэлторов, работающих в Египте, на иностранцах волнения не сказались: «С начала революции, а именно так именуют египтяне последние события в стране, беспорядки происходили в отдельных районах Каира, Александрии и ряде крупных городов, но они практически не затронули курортную зону. В первый день беспорядков была разбита витрина в одном из супермаркетов в Хургаде (район Дахар), на этом все закончилось. Что касается столицы, разрушения и пожары охватили в основном районы, где расположены правительственные здания и резиденции представителей власти. В жилых микрорайонах, особенно нового формата (кондоминиумы), никаких выступлений и актов вандализма не наблюдалось», – рассказывает Зиновия Шидловская, генеральный директор компании Vita Special Estate. Более того, туристы из других стран уже месяц как имеют возможность посещения Египта, тогда как россияне строят хитроумные планы поездки во «всероссийскую здравницу» окольными путями (через Украину), не имея других возможностей попасть в эту страну. «Русских туристов до сих пор практически нет, – продолжает Зиновия. – Сотрудники местного сектора туриндустрии сокрушаются, что правительство России не открывает границы с Египтом, а телевидение наводит страх на любителей Красного моря». Марина Васютина, владелица агентства недвижимости Russkiy Dom Real Estate, соглашается с коллегой: «В курортных городах, в частности, в Шарм-эль-Шейхе, обстановка спокойная. Даже во время февральских событий в Каире и Александрии здесь было довольно тихо. По нашим сведениям, в настоящий момент в столице уже нет беспорядков». По словам экспертов, революционные события не отразились негативно ни на людях, ни на объектах недвижимости: «Насколько мне известно (из уст нескольких застройщиков), ни один из объектов жилой и курортной недвижимости не пострадал ни в Хургаде, ни в Шарм-эль-Шейхе», – говорит глава компании Vita Special Estate. По данным исследования агентства Gordon Rock, проведенного полгода назад, недвижимость в Египте является самой доступной для россиян по сравнению с зарубежной и отечественной. Гражданин со среднестатистическим заработком может позволить себе в год приобрести 16 м2 жилой недвижимости в Египте, против 6,5 м2 в России. Что же говорить тогда о цене на жилье после перехода власти в руки военных? О том, какие изменения произошли на рынке недвижимости, рассказывает Зиновия Шидловская: «Из-за революции спрос на недвижимость снизился до нуля, но застройщики и риэлторы отмечали застой в этом секторе экономики с предновогодних дней. Среди покупателей, совершивших сделки ранее, но не до конца оплативших приобретения, были единичные пожелания вернуть деньги, но штрафные санкции в размере 25% за расторжение договора по инициативе покупателя послужили сдерживающим фактором. Тотального обрушения рынка не произошло. Несмотря на временно угасший спрос, цены на новостройки застыли на прежнем уровне. Правда, застройщики стимулируют потенциальных покупателей готовых квартир увеличением рассрочки платежей с привычных шести месяцев до года, а то и до двух лет. В секторе вторичной недвижимости цены могут снижаться на 15-20% только при условии немедленной 100% оплаты, но, судя по всему, этот демпинговый период продлится недолго. С апреля ожидается возобновление сделок с европейцами. А после открытия туристического коридора со стороны России рынок должен компенсировать вынужденную паузу благодаря приближению майских праздников и времени массовых отпусков – традиционного пика покупок недвижимости». Застройщики считают, что рынок недвижимости из-за событий в стране сильно не просядет, и не спешат снижать цены. Беспорядки в столице, которые постепенно сходят на нет, не оказали значительного влияния на конъюнктуру рынка при современном дефиците жилья. Несмотря на то, что рынок недвижимости Египта рискованный, а сейчас, в период изменения Конституции и смены главы государства, особенно, риэлторы советуют покупать: «Сейчас благоприятные условия для тех, кто имеет возможность вложить средства в несколько единиц недвижимости. В этом случае застройщик готов пойти на уступку и предложить скидку 10-15%. Кроме того, аренда коммерческих площадей упала на 30-40%, но этот спад не коснулся центральных районов и курортных городов. По мере возрождения туризма цены вернутся к прежнему уровню. При ожидаемых результатах выборов в Египте и позитивных переменах скачок цен как на недвижимость, так и на аренду может произойти уже к концу 2011 года», – прогнозирует эксперт. Большинство экспертов сходится в том, что те серьезные преобразования, которые произойдут в стране буквально через полгода, не окажут негативного влияния на иностранцев – правительству выгодно привлечение зарубежных инвестиций для восстановления экономики. «Я полагаю, что после смены руководства страны в законодательство не должны вноситься поправки, касающиеся изменения политики в отношении иностранных граждан, поскольку инвестиции составляют весомую часть экономики. Потеря этого дохода может нанести непоправимый ущерб жителям Египта», – делится размышлениями Марина Васютина. Кроме того, иностранные инвестиции оказывают немалое влияние на развитие строительной отрасли: «Новое правительство вряд ли захочет затянуть петлю на шее своей страны, лишив ее притока иностранных инвестиций от туристической деятельности и развития строительной индустрии как в рекреационной зоне, так и в городах, особенно в Каире, где, в отличие от Красноморского побережья, отмечается дефицит квартир, в которых нуждается местное население. Инвестиции в современную жилую недвижимость египетских мегаполисов – беспроигрышный вариант, особенно в долгосрочной перспективе», – заключает Зиновия Шидловская. В данный момент для иностранцев действует ограничение покупки недвижимости в Египте. Физическому лицу позволяется приобретать не более двух объектов жилой недвижимости, в случае, если оформляется «зеленый контракт» – документ, регистрирующий объект государственными органами на имя собственника. При этом недвижимость не должна находиться на землях сельскохозяйственного назначения, а на территории не должны располагаться объекты культурного наследия. Максимальная площадь каждого объекта не должна превышать 4000 м2. Однако с помощью грамотного юриста действующие запреты можно обойти. «В действительности мало кто придерживается этих правил, поскольку законодательно не требуется доводить сделку до оформления так называемого «зеленого контракта», который является гарантией неприкосновенности частной собственности и признается международным правом. Подавляющее большинство покупателей довольствуется заключением договора купли-продажи у нотариуса и регистрацией собственности в местном суде. Это делается быстро, дешево и дает возможность владеть любым количеством объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также позволяет, в отличие от «зеленого контракта», тут же продавать или сдавать в аренду собственность, не дожидаясь истечения пяти лет с момента покупки», – раскрывает тонкости работы Зиновия Шидловская. Покупателю нужно быть готовым к «подводным камням», которые могут встретиться на рынке недвижимости Египта. Прежде всего, следует отметить, что государственным языком является арабский, а значит, юридическую силу имеют только документы, составленные на этом языке. Кроме того, порядок оформления одинаков для любой категории недвижимости, а формы ее приобретения в разных частях страны отличаются. «Например, в Шарм-эль-Шейхе покупка документально регистрируется как право на долгосрочное пользование, а не на безусловное владение. Этот закон имеет историческую подоплеку, так как Синайский полуостров периодически становился спорной территорией и его юрисдикция была нестабильной даже в XX веке», – поясняет Зиновия Шидловская. Тем, кто приобретает земельный участок с целью строительства, необходимо принимать в расчет специфику местных норм. Так, объект недвижимости нельзя строить ближе 50-ти м от берега. Существуют ограничения и в этажности. Например, в Хургаде введен запрет на строительство зданий выше шести этажей (пять жилых этажей и цокольный – для коммерческих целей), однако не всегда мэрия выдает разрешения на возведение шестиэтажных домов. Существуют требования к техническим параметрам объектов недвижимости, но они не так жестко контролируются, как в России. Кроме того, не стоит забывать, что в стране постоянно продлевается чрезвычайное положение (с 1981 г.). При определенном развитии событий это может негативно сказаться и на иностранных гражданах. Помимо сложностей, которые ожидают потенциального инвестора, на рынке недвижимости Египта есть и свои плюсы. Одно из преимуществ – низкий налог на недвижимость – 0,13 долл. за м2 в год., то есть если вы стали владельцем квартиры в 100 м2, то ежегодный платеж составит всего 13 долларов. Ежемесячные коммунальные платежи также вряд ли разорят новоиспеченного домовладельца. «Основные расходы приходятся на оплату сервисного сбора в случае, если объект находится на территории жилого комплекса. Управляющие компании взимают оплату за такие услуги, как уборка территории, очистка бассейнов, озеленение и полив, обработка от насекомых, освещение и охрана. В среднем стоимость таких сборов 11 долл. за 1 м2 жилья в год, что составит 1100 долларов за квартиру в 100 м2, это покрывается месячной арендной платой», – приводит статистику Марина Васютина. Помимо того, что для иностранцев получить визу – не проблема (нужно лишь заплатить в аэропорту 15 египетских фунтов и получить разрешение на пребывание в стране в течение месяца), инвесторы, приобретающие недвижимость на сумму более 50 тыс. долларов, получают полугодовую резидентскую визу. Климатические условия позволяют отдыхать на побережье Красного моря весь год, в Египте нет сезонности, как в Турции или на европейских курортах. Однако в году наблюдается несколько пиковых периодов: с конца марта до июня, с конца августа по ноябрь и зимние каникулы. Марина Васютина говорит о ликвидности египетской недвижимости: «Объекты недвижимости в курортных городах, таких как Шарм-эль-Шейх или Хургада, пользуются постоянным спросом, их легко сдать в аренду. Собственник может не только отдыхать в приобретенном объекте недвижимости сам, но еще и получать постоянный доход от аренды, который составляет от 10 до 15% в год». *** Перед приобретением недвижимости в Египте необходимо взвесить все «за» и «против». Минусов немало: и ментальность, разительно отличающаяся от российской, и негибкое законодательство, которое все советуют ловко обходить, и политическая нестабильность. Из плюсов – низкая цена квадратного метра и хорошая экология. Найдется немало екатеринбургских риэлторов, которые скептически назовут инвестиции в недвижимость Египта безрассудством, но, как знать, может быть, через полгода, когда к власти придет новое правительство, станет очевидно, что этот шаг был хорошей инвестиционной идеей? Материал подготовлен при участии Зиновии Шидловской, генерального директора компании Vita Special Estate, http://www.vs-estate.ru; Марины Васютиной, владелицы агентства недвижимости Russkiy Dom Real Estate (Египет, Шарм-эль-Шейх), http://www.russkiydomsharm.com

План застройки первой очереди УрФУ был одобрен, несмотря на скандал на общественных слушаниях http://nedv.info/articles/plan-zastroyki-pervoy-ocheredi-urfu-bil-odobren-nesmotrya-na-skandal-na-obshestvennih-slushaniyah Евгения Курмачева Жилая недвижимость Tue, 10 May 2011 05:40:11 GMT article

<img alt="План застройки первой очереди УрФУ был одобрен, несмотря на скандал на общественных слушаниях" src="http://nedv.info/files/tb_slushania(1).jpg" style="width: 250px; height: 250px; border-width: 0px; border-style: solid; margin: 0px 15px 5px 0px; float: left;" /> 25 марта в администрации Кировского района состоялись общественные слушания, где рассматривался проект планировки и порядка межевания территории для строительства первой очереди зданий Уральского Федерального университета и технопарка высоких технологий «Университетский». Для первой очереди строительства было выделено 378 га, где планируется расположить десять научно-образовательных центров, технопарк высоких технологий, жилую зону. Всего под комплекс зарезервировано 1300 га. Для развития науки необходимы оборудованные помещения – об этом в своем выступлении сказал Виктор Кокшаров, ректор УрФУ: «Необходимо модернизировать инфраструктуру. Сегодня университет не обладает ресурсами для организации подготовки кадров высшей квалификации. Мы размещаем оборудование в неподготовленных помещениях, которых недостаточно. Для того чтобы стать ядром инновационной системы, необходимо создать комфортную среду для работы». Изначально рассматривалась и другая площадка для строительства, в районе Академический, но, по словам ректора, эта площадь мала для столь крупного проекта, кроме того, земля находится в частной собственности, а финансирования для выкупа нет. Как ректор, так и руководитель мастерской генплана Надежда Лыжина отметили, что была проведена комплексная оценка территории, природе парка ничто не угрожает. «Расстояние проектируемой территории УрФУ до озера Шарташ составляет 2000 м, от Малого Шарташа – 800-900 м. А если мы посмотрим на район Комсомольский, то увидим, что расстояние от озера всего 500 м. Вот это – беда!» – сказала Надежда Лыжина. Большинство выступавших высказывались в поддержку реализации проекта. Во время выступлений из зала раздавались недовольные голоса: «Как это спасет озеро?», «Дайте другим высказаться!», «Соблюдайте регламент!» Эколог, доктор сельскохозяйственных наук Людмила Аткина выступила с критикой проекта: «Несмотря на то, что здесь непрерывно ссылались на некую экологическую экспертизу, выступления эколога не было. Никто не говорил о гидрологии, о влиянии кампуса университета на окружающую среду. На самом деле ситуация с лесопарками и Шарташом достаточно серьезная. Необходима дополнительная экспертиза, нужно вносить изменения в проект с учетом полного сохранения уникального природного комплекса Шарташского лесопарка». После того как председатель объявил, что отведенное для выступлений время истекло, в зале поднялся шум, так как многим не было предоставлено слово. В такой обстановке состоялось голосование: «Грубейшие нарушения в ходе проведения общественных слушаний! Мы должны требовать назначения новой даты проведения слушаний!» – кричали из зала. «Кто против этого предложения?» – в это время спрашивал председатель, подсчитывая голоса «против». На мероприятии было зарегистрировано 275 человек, «за» проголосовало 128 человек, 58 – против. Из-за того, что регламент был соблюден не всеми экспертами, многих граждан не выслушали. Не дали высказаться археологу Сергею Погорелых. «Надо понимать, что водная гладь – это центр озера, а коренные берега, на которых расположены памятники, находятся в километрах от этой маленькой лужицы! Малый Шарташ насыщен древними артефактами. Мы говорим не только об озере, но и о лесных зонах. Значительная часть объектов древних людей (могильники, святилища) располагалась в лесу. В этом районе никогда не проводилась разведка, и это не заложено в проект строительства комплекса, хотя историко-археологическое исследование должно было быть сделано на этапе землеотвода», – рассказал после голосования археолог.

Риэлтор по ГОСТу (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/636 Город Mon, 11 Apr 2011 06:00:11 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" align="left" src="http://nedv.info/img/no_image.png"> Для того чтобы освоить простейшую профессию, например уборщика территорий (в просторечье, дворника), необходимо окончить месячные курсы продолжительностью 140 часов. Риэлтором же можно стать в два раза быстрее – на двухнедельных курсах за 70 часов. И это притом, что агент по недвижимости – специалист, работающий с людьми, законодательной базой и финансовыми документами. Многие работодатели жалуются, что вчерашних студентов всему приходится учить. Так что же говорить о новоиспеченных  риэлторах, если их специальности  и вовсе нет в Едином тарификационно-квалификационном справочнике? О том, какие изменения грядут в сфере подготовки специалистов по недвижимости в обозримом будущем, рассказывает директор Уральского колледжа недвижимости и управления Елена Шакирова. Елена Борисовна, расскажите, кем была инициирована разработка профессиональных стандартов в России?  Мировая практика разработки профессиональных стандартов насчитывает более  60 лет. Для России это направление новое, активное развитие которого можно объяснить рядом причин, в том числе желанием вступить в ВТО. Идея создания профессиональных стандартов принадлежит Российскому союзу промышленников и предпринимателей  (РСПП). В 2008 году было подписано соглашение между РСПП и Министерством образования и науки РФ. 31 августа 2010 года на Госсовете Президент РФ эту инициативу РСПП поддержал.  Планируется ряд изменений в трудовом законодательстве – ориентировочно к 2012 году. В чем смысл профессиональных стандартов? Профессиональные стандарты представляют собой описание требований к квалификации работника на языке компетенций, то есть что конкретно должен уметь делать работник на рабочем месте. Профессиональные стандарты являются основой для разработки образовательных стандартов и программ, для определения требований при приеме на работу, аттестации работников и сертификации квалификаций. После того, как профессиональные стандарты будут приняты, возможно создание центров по оценке и сертификации квалификации, куда может прийти любой, желающий получить сертификат, например при наличии профессионального стандарта по недвижимости – сертификат риэлтора, брокера. Главный принцип: обучающая организация не имеет права проводить сертификацию.  Центры должны быть автономными. Пройти испытание можно когда угодно, это не зависит от обучения. В случае успешного прохождения сертификации выдается  документ, подтверждающий, что работник владеет квалификацией и всеми компетенциями, необходимыми на рабочем месте в любой компании.  Но это же нонсенс! Образовательные учреждения всегда сами оценивали знания студентов. Система итоговой аттестации, несомненно, останется во всех вузах и колледжах. Она проверяет, что и как студент изучил, а сертификация – умеет  ли человек работать в реальных условиях, соответствует ли он требованиям работодателя.  Это разные вещи. К сожалению, все мы знаем, что наличие диплома, удостоверения, свидетельства об окончании обучения не всегда гарантирует качество подготовки. Можно обладать солидным багажом знаний, но не уметь выполнять служебные обязанности и быть компетентным. Сертификация не проверяет, изучил ли ты химию или материаловедение, она проходит в форме квалификационных испытаний, а не классических экзаменов. Зачем работающему по найму сотруднику, тому же риэлтору, подтверждать свою квалификацию? Наличие сертификата имеет большое значение для карьеры. Вот, например, в Татарстане уже апробируется система сертификации по применению разработанного стандарта в сфере общественного питания и гостеприимства. И на такие глобальные мероприятия, как Всемирная летняя Универсиада, Олимпиада в Сочи, могут быть допущены  лишь те, у кого есть соответствующий сертификат. В настоящий момент в РСПП уже созданы федеральный реестр профессиональных  стандартов, реестр экспертов, которые имеют право проводить испытания, а также реестр специалистов, получивших сертификат. Все это будет в открытом доступе. Любой сможет узнать в Интернете, есть ли у риэлтора федеральный сертификат. Подумайте, кому вы доверитесь: тому, кто его имеет, или тому, кто только прослушал  60-часовые курсы повышения квалификации и сдал внутренний экзамен? Когда началась деятельность по разработке профессиональных стандартов? Деятельность по разработке профессиональных стандартов началась в 2005 году по инициативе РСПП, а в 2008 году закон об образовании закрепил положение о том, что профессиональные стандарты являются основой для образовательных. То есть в соответствии с новыми профессиональными стандартами обязательно меняются и образовательные. И этим должно заниматься сообщество работодателей,  мы же – только способствовать. Работодатели утверждают список компетенций (требований к сотрудникам), на основе которых определяется профессиональный стандарт. В настоящий момент проблема в том, что далеко не все они разработаны.  С первого сентября 2011 года вводятся новые федеральные государственные образовательные стандарты (ФГОСы) для профессионального образования: они уже разработаны на основе компетенций, а не на основе знаний (умений, навыков), как было в классическом образовании. Но таких стандартов, к сожалению, пока мало.  Настоящий ФГОС только один  – для повара, кондитера в сфере общественного питания.  Как продвигается работа? Сколько уже принято? В настоящий момент утверждено около 20 профессиональных стандартов. По словам Национального агентства развития квалификаций, еще 150 находятся в работе. Всего их должно быть порядка 800. Часто стандарты отправляют на переработку? В принципе профессиональные стандарты постоянно изменяются. Работа идет непросто. Зачастую стандарт перерабатывается порядка 10 раз только на момент принятия. На какой уровень принятия стандартов Вы рассчитываете? Профессиональный стандарт может быть принят на трех уровнях:  федеральном,  региональном, корпоративном.  На наш взгляд,  наиболее перспективным являются стандарты, которые будут действовать на территории всей страны. Кроме того, региональный уровень возможен только в том случае, если в регионе создано Агентство развития квалификаций. У нас такого агентства еще нет. Что нужно для создания такого агентства и когда оно появится у нас? Работа уже ведется. Союз промышленников и предпринимателей Свердловской области рассматривает данный вопрос, но это не решается за один день. Дело даже не в том, чтобы учредить эту организацию, а в том, чтобы появились люди, которые владеют опытом создания и экспертизы профессиональных стандартов. План уже есть, думаю, что в конце этого года в Свердловской области такое  агентство может появиться. Если стандарты будут приняты, то все компании обязаны будут отправить сотрудников на сертификацию? Если профессиональный стандарт будет принят Союзом промышленников и предпринимателей, то каждая организация должна принять для себя решение: будет она предъявлять квалификационные требования к работникам или нет.  То есть необязательно придерживаться федеральных стандартов, можно ограничиться корпоративными? Да, но о каком единстве рынка тогда можно говорить, если каждый сам по себе?  Должна быть договоренность между членами сообщества, в частности, в требованиях к качеству услуг.  Услуга на 70 % зависит от квалификации кадров. Какой риэлтор, такая и услуга. Предусматриваются ли штрафные санкции за какие-то нарушения? Это делается на основании положения о сертификации. Сертификат дается на определенный срок, по истечении необходимо пройти повторную процедуру. Разумеется, прописываются и нарушения, за которые сертификат может быть отозван. Что даст сертификация риэлторскому сообществу и нуждается ли оно в нем? На мой взгляд, очень нуждается. Во-первых, в связи с отсутствием в Едином тарификационно-квалификационном справочнике (ЕТКС) данных квалификаций трудно понять, на каких должностях и в соответствии с какими требованиями работают сотрудники в агентствах недвижимости. Возникают проблемы с заполнением трудовых книжек и их различной трактовкой. В трудовых книжках можно наблюдать великое многообразие должностей – от «риЭлтора» и «риЕлтора» до менеджера и специалиста по недвижимости. Все это может привести впоследствии к проблемам с определением трудового стажа. Во-вторых, это четко определенные требования  к подготовке  квалифицированных риэлторов. Можно ли за 40 часов научить с нуля профессии?  Я думаю, ответ однозначен: за 40-70 часов можно освоить не более одной-двух  компетенций, например заполнять налоговую декларацию или грамотно общаться по телефону. В-третьих, очень важно, чтобы на рынок недвижимости пришли иностранные инвесторы, а наши компании вышли на мировой уровень.  Необходимо учитывать профессиональные стандарты сферы недвижимости, принятые другими странами.  Общение отечественных риэлторов с западными коллегами будет значительно проще. Даже с московскими риэлторами екатеринбургским сотрудничать непросто – у них иначе организована работа, все функции диверсифицированы. Что же говорить  тогда о людях, которые работают по другую сторону Атлантики? Безусловно, принятие профессиональных  стандартов – это не панацея от всех бед, но это снимет ряд противоречий, приведет к унификации терминов, подходов. Произойдут ли еще какие-то изменения в связи с принятием стандартов? На мой взгляд, повысится уровень квалификации в сфере недвижимости – в профессиональных стандартах должны быть учтены все современные технологии, например финансовый калькулятор. Многие участники рынка даже не слышали о его существовании, тогда как за рубежом этот финансовый инструмент давно используется. Кто помогает Вам в разработке? Ряд крупных риэлторских компаний не только местных, но и из других городов – Москвы, Питера, Калининграда, Нижнего Новгорода. Кроме того, мы сотрудничаем с иностранными агентствами, например, чешскими, американскими.  Профессиональный стандарт – отражение представлений о деятельности. С российской географией это непросто – у  всех регионов своя специфика, определенная численностью населения, особенностью климата, плотностью застройки, особенностью промышленных и коммерческих объектов недвижимости. Сейчас мы работаем над функциональной картой – это особый инструмент, который описывает все виды деятельности. Начато маркетинговое исследование – опрос работодателей разных типов организаций в сфере недвижимости. После подготовки первого варианта стандарта будет проведена экспертиза и дальнейшая коррекция. У Вас есть конкуренты в разработке профессиональных стандартов? Насколько я знаю, пока нет.  Интерес к этому направлению есть, но пока все желают к нам присоединиться – мы идем по пути консолидации, а не сопротивления. Если стандарт в сфере недвижимости будет принят, в Вашем образовательном учреждении появится новая специальность – специалист по недвижимости? Если профессиональный стандарт будет принят, то возникнет другой вопрос – разработка образовательных стандартов.  На это уйдет не меньше года. А пока мы занимаемся модульными дополнительными программами, основанными на компетенциях, закрепленных в профессиональном стандарте (например, ипотечное кредитование, сметы и ценообразование и т.д.). Новые специальности появятся уже в этом году. В настоящий момент колледж готовит к лицензированию ряд новых образовательных программ – «Информационное обеспечение в градостроении», «Реклама». Мы попросили высказать свое мнение представителей риэлторского сообщества на тему рассматриваемых инициатив и изменений, которые грядут в сфере подготовки специалистов по недвижимости: Андрей Неволин, директор риэлторской компании «ТИМ»:  Хорошо, что есть люди, которые занимаются этой темой. Потребность в принятии профессиональных стандартов и появлении сертификации, безусловно, будет, но, на мой взгляд, на сегодняшний день она чрезвычайно мала. Эта работа на долгосрочную перспективу – пять – семь лет. Если я верно понимаю, то сертификация нужна, в частности, для того, чтобы клиенты изначально понимали, насколько специалист профессионален, умеет ли он качест-венно оказывать услугу. Сейчас существует добровольная сертификация Российской гильдии риэлторов. За последние пять лет ни один из наших клиентов не спросил, сертифицированы ли наши сотрудники. Многие даже не знают, что такая сертификация существует.  Про членство в Уральской палате недвижимости у нас спросили дважды за этот же период. Пока большинству клиентов все равно, какие мы имеем сертификаты. Сегодня  многие клиенты пребывают в заблуждении, что сами смогут полностью проконтролировать работу риэлтора. В принципе, это, конечно, возможно, но потребует временных затрат. Поэтому каждый должен заниматься своим делом и быть в этом деле специалистом. Российский рынок недвижимости еще очень молод, когда вырастет общая культура взаимоотношений в сфере недвижимости (к чему мы потихоньку и движемся), тогда и государственный сертификат будет иметь большое значение. Проблема отсутствия  в ЕТКС должности агента по недвижимости (риэлтора) действительно  существует. В пенсионных книжках пишут, что угодно. Раньше этому не придавалось важного значения – государственные выплаты были не сопоставимы с возможным заработком риэлтора. Теперь, когда общая средняя зарплата значительно выросла, между этими величинами нет значительного  разрыва. И работники стали чаще  интересоваться, как будет учитываться трудовой стаж, каким образом будет рассчитываться пенсия и т.п. Александр Степанов, директор агентства недвижимости «33 квадратных метра»:  Если появилась такая инициатива, значит, в ней есть необходимость. Разработка профессионального стандарта в сфере недвижимости – процесс новый, тогда как вопрос о принятии закона о риэлторской деятельности обсуждается давно. Проект готовится уже не первый год, я думаю, что и работа над стандартом займет не меньшее количество времени. Если это осуществится, то лишь лет через пять. Что касается профессии специалиста по недвижимости, которой пока нет в ЕТКС, то, на мой взгляд, закон расставит все точки над  i, отрегулирует работу в этой сфере. Петр Якименко, частный риэлтор: Несомненно, разработка профессиональных стандартов, инициированная РСПП, нужна отечественному рынку недвижимости. Это важно как для риэлторского сообщества, так и для потребителей, которые хотят получить качественную услугу, оказываемую квалифицированными специалистами. Данные стандарты, конечно же, должны быть приняты на федеральном уровне с возможными и допустимыми корректировками на местах. На мой взгляд,  закрепление в ЕТКС квалификаций и возникновение правовых последствий в связи с этим необходимо. «Легализация» квалификации нужна для  начисления трудового стажа и получения социальной выплаты при выходе на пенсию. Многих риэлторов сегодня привлекает именно тот работодатель, который трудоустраивает официально. <a href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=10" target="_blank">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Бизнес-леди с Пятой авеню (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/635 Город Thu, 31 Mar 2011 10:06:26 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="434" align="left" title="Бизнес-леди с Пятой авеню" alt="Бизнес-леди с Пятой авеню" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/business_lady.jpg" /> Как и одноименная улица в Нью-Йорке, разделяющая город на две части, АН «5 Авеню» делит жизнь Светланы Шайхутдиновой на «до» и «после». Об этом и многом другом Светлана рассказала нашему журналу в преддверии девятилетия своей фирмы. – До двадцати восьми лет меня обеспечивал муж, я не работала, занималась исключительно воспитанием дочери и домашними делами. Потом обстоятельства сложились так, что я осталась без средств к существованию, но отказываться от машины, большой квартиры и частной школы для ребенка не хотелось. Нужно было что-то делать. Как минимум – учиться работать. На тот момент у моей свекрови было свое агентство «Регент-фирма недвижимости», куда я и устроилась секретарем с окладом 50 долларов в месяц (даже по тем временам – смешные деньги). Работу по офису делала быстро, оставалось много свободного времени. Как раз в тот момент две мои подруги нуждались в помощи специалиста по недвижимости. Одна хотела квартиру разменять, а другой требовалось жилье побольше. Я быстро сообразила, что им нужна помощь риэлтора, правда, как проводятся сделки – не знала, но, тем не менее, решила взяться за это дело. Благо, свекровь стала моим наставником. С её помощью я «разменяла» подруг и заработала первые 500 долларов. Вот таким и был мой первый опыт в сфере недвижимости. Я была настолько рада удачно проведенной сделке, что тут же бросила должность секретаря и решила стать риэлтором: закончила Уральскую академию государственной службы, получила юридическое образование. – Работа всегда Вам давалась с такой легкостью? – В этом плане у меня действительно никогда не было трудностей. Думаю, на это есть две причины. Во-первых, я работаю исключительно для «своих» клиентов, людей с улицы никогда не беру. Казалось бы, наоборот, это – ограничивающий фактор. Но если я провожу сделку для своего знакомого, то знаю, что в течение одного месяца от него по рекомендации придет еще два – три человека. По этому поводу был один забавный случай. В офис как-то зашел мужчина «с улицы», не по рекомендации. Проконсультировать было в моих силах, а проводить с ним сделку я не планировала. На его «Почему?» сказала, что работаю только для знакомых. Сошлись на том, что для начала ему нужно познакомиться с кем-то из моего окружения, – мужчина с юмором оказался. Во-вторых, я – трудоголик. Сотрудники агентства часто удивляются: «Откуда такая активность?», даже посмеиваются надо мной, когда, разговаривая по телефону, я одновременно подписываю документы и смотрю что-нибудь в Интернете. За рулем автомобиля та же история: приходится не только обсуждать рабочие моменты по телефону, но и одновременно что-то писать, делать пометки и рулить. Иначе нельзя, ведь в машине столько времени проводишь. Вообще не люблю сидеть на месте. Поэтому помимо риэлторской практики я еще и в судебных процессах участвую! –  Какого рода это процессы? –  Чаще всего они касаются земельных вопросов. Вы, наверное, знаете, что с начала 90-х годов на государственном уровне предпринимаются попытки создания рынка земли, возникает частное право на землю. Одним из главных инструментов этого процесса стала приватизация, которая происходит до сих пор и неизвестно, когда закончится. Прошло уже немало времени, но рынок земли до сих пор в зачаточном состоянии: законодательная база – в процессе становления, формируется и правоприменительная практика. Судите сами: к 2008 году 70 % земельных участков, находящихся в пользовании граждан и юридических лиц РФ, оказались фактически за пределами правового поля. Такая ситуация, когда большая часть земельного фонда страны – вне сферы государственного контроля, нормальной считаться не может. Отсюда – возникновение так называемых пробелов в законодательстве. – О каких пробелах идет речь? – Объясню на примере. В 2007 году был принят № 212–ФЗ¹, главной целью которого стало решение проблемы с приобретением права собственности на земельные участки, которыми граждане владели на основании другого вида права. В связи с этим на органы Росрегистрации возложены дополнительные функции по переоформлению прав на земельный участок и установлению оборотоспособности этого участка. Согласно нормативным актам упрощенная процедура переоформления прав органами Росрегистрации предусмотрена для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. В то же время утратившие силу нормы Земельного кодекса о праве гражданина однократно бесплатно приобрести в собственность предоставленный ему ранее в постоянное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространялись на все земельные участки, независимо от их целевого назначения². То есть участки, попадающие в перечисленные категории и полученные до 2001 года, оформляются по упрощенной схеме и приватизируются на безвозмездной основе. При оформлении всех остальных участков не удастся избежать бюрократических препон и  немалых денежных затрат. Это и есть пробел. – На Ваш взгляд, существуют ли способы разрешения данной ситуации? – Для устранения вышеназванной коллизии предлагаю обратиться к статье 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, посвященной особенностям государственной регистрации и конкретно списку земельных участков, в который необходимо добавить участки «иного целевого назначения». Казалось бы, элементарная вещь, но законодатели до сих пор не уточнили эту статью. В моей практике был еще один интересный случай, касающийся прав на землю. После внесения изменений в Федеральный закон «О введение Земельного кодекса РФ» законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов. Грубо говоря, человек купил здание, а модернизировать и реконструировать его он не вправе, так как земля под строением принадлежит государству. Из нововведений также следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена. Но решить эту задачу можно следующим образом. Во-первых, внести изменения в Федеральный закон «О введении в действие  Земельного кодекса РФ» о передаче полномочий на установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию в руки субъектов. Также необходимо предусмотреть обязательную регистрацию права запрета на строительство и реконструкцию. Во-вторых, путем добавления в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³ статьи о государственной регистрации обременения права собственности на земельный участок, установленного при выкупе  этого земельного участка из  государственной собственности. Если же говорить о коллизиях и пробелах отечественного законодательства в целом, то до сих пор нет способа борьбы с ними. Ясно одно: это должен быть ряд мер, в частности – усиление контроля за соответствующими органами власти в целях устранения коррупции. – Пробелы в российском законодательстве касаются только земельной сферы? – Отечественному законодательству в принципе характерна нечеткость, двусмысленность и противоречивость многих положений законов и других нормативно-правовых актов. И, к сожалению, такое положение вещей непременно влечет за собой серьезную угрозу в развитии любых правоотношений, в том числе и земельных. <hr /> ¹ - Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». ² - 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ. Утратил силу 1 сентября 2006 года. ³ - Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. <a target="_blank" href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=7">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

До и после перестройки (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/634 Город Mon, 28 Mar 2011 05:09:37 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="423" align="left" title="До и после перестройки" alt="До и после перестройки" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/perestroyka.jpg" /> Агентство «Каскад» было образовано в марте 2002 года, но его директор Татьяна Кукушкина пришла в сферу недвижимости еще раньше, в начале 90-х. В беседе с нашим корреспондентом Татьяна Васильевна рассказала о том, каким был рынок сразу после перестройки, а также вспомнила то время, когда риэлторства в привычном понимании вообще не было. – В течение четырнадцати лет я работала инженером и программистом в «почтовом ящике» (так в народе назывались закрытые военные предприятия), о карьере в недвижимости даже не думала. Потом началась перестройка, которая «закрутила» все, и вчерашним инженерам и научным сотрудникам пришлось переквалифицироваться в продавцов и работников овощебаз. После нескольких попыток реализовать себя в бизнесе я поняла, что необходимо искать новую профессию. В то время я самостоятельно меняла квартиру, обращаться за помощью к риэлторам даже не думала. Во-первых, никому не доверяла, во-вторых, мне казалось, что агенты обязательно занизят стоимость моей квартиры. То есть я была самым обыкновенным частным лицом с квартирным вопросом, пугливым, как коза. Благо, с другой стороны в сделке участвовала знакомая, которая боялась агентств недвижимости еще больше, чем я. В общем, мы нашли друг друга и весьма удачно расселились. Все настолько хорошо сложилось, что решила заняться недвижимостью на профессиональном уровне. К тому же по характеру я – человек общительный и жизнь свою не представляю без собеседников, а это – важнейшее качество для специалиста по недвижимости. Так я и устроилась работать риэлтором в фирму «Офицеры России». – Судя по названию, это агентство специализировалось исключительно на военнослужащих? – Просто считалось, что такое наименование будет внушать доверие клиентам (на меня оно тоже произвело хорошее впечатление). Более того, название оказалось настолько удачным, что после его закрытия мы с бывшими сотрудниками открыли новое – «Офицеры Урала». Но, проработав четыре года, пришла к выводу, что бизнес не клеится, если фирмой одновременно руководят несколько человек. Поэтому в 2002 году я открыла своё агентство «Каскад». – Вы разделяете свою карьеру на «до» и «после» перестройки. Какая ситуация на рынке недвижимости сейчас – известно всем, а что было до перестройки? – Давайте я лучше расскажу одну показательную историю. Во времена моего студенчества, в 80-е годы, когда я жила и училась в Харькове, в городе был один единственный способ решить жилищные вопросы, имя ему – «квартирная яма». Так назывался целый квартал недалеко от центра города, где по определенным дням, в определенное время собирались люди с объявлениями в руках. Для местных жителей было в порядке вещей встретить серьезного мужчину с табличкой на спине: «Куплю “двушку”». Таким образом харьковчане переселялись, меняли квартиры и снимали жилье. Аналогичные «ямы» были во всех городах Советского Союза, в том числе, и в Свердловске. Сразу после перестройки время тоже было не простое, да и люди, почувствовав свободу, демонстрировали свои не самые лучшие качества: были случаи, когда клиенты пытались в последний момент сбить цену, говорили, что взяли с собой на несколько тысяч меньше (даже если недостающая сумма лежала у них в кармане). А однажды, когда в ходу были доллары, на сделке, состоящей из нескольких звеньев, произошла забавная ситуация. Для большей наглядности представители клиентов после подписания документов передавали друг другу соответствующие суммы. И когда очередь дошла до одной из участницы сделки, она взяла все банкноты и начала вытаскивать их из пачек и раскладывать на столе. Все недоумевали: зачем она это делает, ведь все давным-давно пересчитано на сто раз! Женщина рассудила так: поскольку в тот момент все деньги принадлежали ей, то и делать с ними она могла все, что угодно. Вот она и решила сфотографироваться с такой «огромной» (по её мнению) суммой денег, когда еще такой случай представится! Наверное, до сих пор хранит эту фотографию с «веером» из долларов. Сейчас  вспоминать смешно, а это было настоящей катастрофой! Вообще в советские времена мы даже слово «риэлтор» не знали, зато были специалисты по недвижимости.  Встречались и черные маклеры. Вспомните хотя бы старый советский фильм «По семейным обстоятельствам», где Владимир Басов блестяще сыграл роль теневого риэлтора. Он помогал семьям поменять «две кофточки с окнами на юг». Сейчас, конечно, такие индивиды тоже встречаются, но на них уже существует профессиональная саморегуляция, которая призывает к порядку. – Согласитесь ли Вы с теми, кто считает, что черные маклеры особенно комфортно себя чувствуют на рынке аренды? – Сегодня рынок аренды контролируется лишь номинально, так как это наименее цивилизованный сегмент. Поэтому большинство агентств, специализирующихся на продажах, занимаются арендой только при наличии реального собственника, желающего сдать свою квартиру. Наше агентство тоже работает в этом направлении. Для того чтобы контролировать процесс, мы заключаем договор об оказании услуг с собственником, взамен получаем ключи от квартиры и уже самостоятельно показываем объект потенциальным арендаторам. А «подбирать» варианты из Интернета я не собираюсь. На рынке аренды и на рынке недвижимости в целом существует проблема, которая заключается в том, что многие молодые специалисты думают о том, как поскорее заработать, «содрать» деньги с клиента. А ведь работа в недвижимости – как раз тот случай, когда нужно относиться к людям так, как ты бы хотел, чтобы они относились к тебе. Клиент он ведь тоже неглупый, сразу вычисляет, кто перед ним: рвач или достойный специалист. – А Вы, как специалист по недвижимости, сталкиваетесь с неуважением со стороны клиентов? – Бывает и такое… Звонят по телефону, хамят. Но нужно понимать, что на подобное отношение со стороны людей есть свои причины (например, этого человека уже кто-то когда-то пытался обмануть). Хотя встречаются и такие клиенты, которые ради халявы готовы пожертвовать своим человеческим обликом. Однажды ко мне обратилась очень «находчивая» клиентка. Мы с ней поработали, провели половину сделки, после чего она исчезла, «забыв» заплатить комиссионные. Затем она обратилась в другое агентство с просьбой довести сделку до конца. Специалисты этого агентства сделали все, что от них требовалось, а вознаграждения они также не получили. В итоге эта дама сэкономила на работе риэлторов, но потом справедливость восторжествовала: она нарвалась на мошенников, которые обманули её на половину стоимости квартиры. Буквально на днях мне позвонила еще  одна гражданка, которая хотела узнать, сколько приблизительно стоит её квартира. После краткого описания объекта я назвала сумму. Такой консультации ей оказалось недостаточно и вместо того, чтобы договориться о встрече, она начала сыпать вопросами: «Какие документы необходимы для сделки?», «В какие инстанции нужно ходить?»… Проще было курс лекций прочитать! Но ведь каждая сделка по своей сути уникальна, уникален и пакет документом. Поэтому прежде чем приступать к работе, необходимо, чтобы риэлтор ознакомился с документацией.  Сказать клиенту по телефону, что нужны правоустанавливающие документы, справка из БТИ и форма 40, – все равно, что ничего не сказать. Так как существует множество видов правоустанавливающих документов и всевозможных договоров. К тому же хождение по инстанциям для рядовых граждан – занятие непредсказуемое и часто – безрезультатное. Но почему-то у нас в стране  люди по-прежнему пытаются все сделать самостоятельно. – Наверное, у риэлторов есть свой подход к чиновникам? – Риэлтор знает, кто, где и когда принимает, а также какие документы брать с собой на прием. Если клиент желает самостоятельно пройти все круги бюрократии, то посещение каждой инстанции нужно умножать на три. Вот смотрите: первый раз он приходит в неположенные для приема часы, во второй раз приносит не те документы, на третий – ему сообщают, что нужно заплатить какую-нибудь пошлину, без которой принимать его никто не собирается. Риэлтору же известны все нюансы. Когда человек работает в этой сфере долгие годы, он точно знает, например, где лицензированный специалист подешевле сделает техзаключение, соответствующее всем существующим нормам. Да, у риэлторов есть «связи». К сожалению, в нашей стране так принято. Хотя гораздо проще платить за «ускорение» документов  официально. Спросите любого риэлтора, и он согласится со мной. – Ваш офис  первый, в котором я вижу иконы. Вы – верующий человек? – Да, я верю. Одну из икон (с ликом Богородицы) подарила мне моя подруга. Она вышила её вручную. Вера помогает как в жизни, так и в работе. В церковь, правда, хожу нечасто, но свечку в офисе зажигаю. Огонь ведь очищает. Не раз замечала, что если на работе атмосфера нормальная, то свеча прогорает спокойно. Если встречаются какие-то подводные камни, то на свечке появляется черный нагар, она брызгает воском. Один раз, кстати, когда у меня горела свеча, ко мне зашел клиент и так удивился увиденному, что невольно поинтересовался, а не от него ли я свечу жгу! (смеется). Такой скептицизм мне в принципе понятен, так как сама не сразу пришла к вере. В советские времена я была комсомолкой. Какая тут может быть вера? Помню, в студенческие годы была убеждена, что лики святых с нимбами над головой – это не что иное, как ино-планетные космонавты в скафандрах! Но, тем не менее, с возрастом каждый из нас приходит к вере, каждый – к своей. А объединяет всех внутреннее осознание, что ты – не один и что есть какая-то высшая сила, которая управляет всем миром. <a target="_blank" href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=6">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Екатеринбург: АРХИ-привлекателен или безобразен? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/633 Город Wed, 23 Mar 2011 13:01:12 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="326" align="left" title="Екатеринбург: АРХИ-привлекателен или безобразен?" alt="Екатеринбург: АРХИ-привлекателен или безобразен?" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/stol_no10.jpg" /> Профессионалы дали оценку городской застройке Поднимаясь по улице Куйбышева вверх, в сторону Московской горки, можно встретить резные деревянные домики начала прошлого века, здание церкви с колокольней, памятник конструктивизма, из-за которого кокетливо выглядывает современный офисный центр. Жителя, прогуливающегося по родному городу, это не удивляет. Он мечтательно проплывет мимо этого причудливого «архитектурного ансамбля», меланхолически вспомнив, какие события его жизни связаны с этими местами. Горожане привыкли к серости спальных районов, смирились, как с неизбежным злом, с малым количеством рекреационных зон,  пробками на центральных улицах, которые не были расширены с момента основания города. Причудливое  смешение архитектурных стилей – это недостаток Екатеринбурга или своеобразная «изюминка»? Что может изменить облик города и нужно ли что-то менять? Какой из современных мегаполисов можно назвать идеальной для человека городской средой? На какой балл по десятибалльной шкале вы оцениваете  облик (архитектурный) Екатеринбурга?  Как вы относитесь к практике возведения современных зданий рядом с историческими объектами? Александр Медведев: Очень сложно дать оценку облику города. У города есть свое лицо, настроение, история. Екатеринбург создавался как город-завод: компактен, грамотно спроектирован. Из десяти баллов я бы смело поставил восемь.  К практике возведения современных высоток в историческом центре  я, в принципе, отношусь нормально.  Город – это ведь не застывшая структура, он постоянно развивается – меняется административная, транспортная системы.  Нужно решить: либо мы делаем город-музей, где ничего не трогаем, либо сочетаем старое и новое.  Грамотное смешение стилей – это не так плохо. Такие непростые вопросы возникают не только в Екатеринбурге, но и Москве, Тюмени, Казани…  и в историческом центре  Лондона, Парижа появляются современные здания.  Евгений Иванов: Архитектурный облик современного Екатеринбурга я оцениваю на три балла. Идеальных городов не бывает в принципе, поэтому десяти не заслуживает ни один. От шести до девяти достойны города с богатым историческим и архитектурным наследием, такие как: Прага, Париж, Рим, Санкт-Петербург, поэтому максимальный балл, который можно поставить нашему городу, – пять, но на пять он явно не тянет. Возможно, когда будет осуществлена градостроительная концепция застройки центра, его можно будет оценить на четыре, а пока только три. Строительство новых зданий рядом с историческими объектами неизбежно. Весь вопрос в том: как это делать? Существует огромное количество как удачных решений, так и   не очень. В каждом случае это должно решаться индивидуально с привлечением высококлассных специалистов. Михаил Коротич: Думаю, что какой-то конкретный балл обсуждать не имеет смысла. Если обывателю или профессионалу-архитектору сравнить не с чем, то облик Екатеринбурга будет казаться идеальной вселенной, но если вы побывали за пределами своего муравейника и увидели лес… то вряд ли вам захочется думать об оценке. Возведение современных зданий рядом с историческими объектами – неизбежность. Подобное происходит во всем мире, но в России это всегда очень странно и дико реализуется. Европа – это один большой город-музей, где люди задумываются о том, как создать новое, не ломая за ночь памятники, которые мешают парковке. Илья Худяков: Если рассматривать в общем, то я оцениваю нынешний архитектурный облик Екатеринбурга на один балл. В городе четко устоялась традиция строить новые здания, не учитывая окружающую застройку, зачастую она оказывается просто «задавленной». Было немало прецедентов, когда сносили здания - памятники архитектуры. За это никто не отвечал либо ответственность перекладывали  на крайнего. В зарубежной практике, по моему мнению и опыту, такого нет, по крайне мере в таком количестве. Историческую застройку чтут, дорожат ею и учитывают (как архитекторы, так и городские власти)  при строительстве новых зданий. Светлана Байдюк: Я не могу сказать, что Екатеринбург  – некрасивый город. Где бы я не путешествовала, архитектурой каких городов не восхищалась, всегда приятно вернуться на Родину. Однако если сравнивать Екатеринбург с европейскими городами,  то все-таки  больше троечки я бы ему не поставила. Историческое прошлое нужно беречь, вовремя реставрировать и с большей аккуратностью вписывать рядом современные здания. Вспомните, сколько церквей, исторических зданий было доведено до плачевного состояния. Что касается сохранения исторических  памятников – стоит равняться на Европу.   Анна Водовозова: Облик Екатеринбурга оцениваю на шесть-семь баллов: до идеала еще далеко, есть к чему стремиться. Оценка практики возведения новых зданий рядом с историческими объектами  зависит от «качества архитектуры» современного здания. Бывают случаи удачного соседства, но не часто, поэтому многие из них выглядят убого на фоне памятников архитектуры. Кирилл  Федоров: Если сравнить Екатеринбург с другими российскими городами, то можно поставить пять баллов из десяти.  На мой взгляд, современные здания рядом с историческими объектами могут соседствовать. Главное, грамотно подходить к вопросу их сочетания, а не гнаться за коммерческой выгодой, закрывая глаза на архитектурные ценности, которые несет в себе данный памятник. Алексей Казачинский: По-моему, облик нашего города стремится в направлении «торгово-развлекательный центр – спальный район». Если десять баллов – идеал, то вычитаем два балла за некрасивые торговые центры, еще столько же за серые коробки жилых зданий, прибавляем два балла за новые путепроводы и еще один за расширение площади города. Итого девять баллов. Я считаю, что новые здания ведут борьбу с исторической архитектурой.  Железобетон прочнее кирпича и дерева, поэтому торгово-развлекательные центры уничтожают «пряничные» домики. Мария Зеренева: Моя оценка – пять. Современное должно органично соседствовать с историческим: либо дополнять ансамбль и быть выполненными в сходной стилистике, либо, как в Берлине, зеркально отражать исторические здания,  не перетягивая на себя внимание. Иван Дедюхин: Облик города – «четверка»: у нас строятся и новые здания, и есть памятники архитектуры XIX, XX веков, которыми мы могли бы гордиться, но большинство из них в плохом состоянии (минус три балла), либо памятнику не нашлось достойного места в новой архитектурной среде (еще минус три балла). Возведение современных зданий в центре города оправдано реальной потребностью в них. Но как это происходит у нас? Это же варварство и вандализм! Некоторые из них абсолютно не вписываются в сложившуюся среду центра города. Если уж возводить офисный или торговый центр, то делать это надо максимально деликатно, предварительно изучив положительный опыт. Денис Воронков: Трудно дать однозначную оценку современному архитектурному облику Екатеринбурга. Я бы оценил его в семь баллов из десяти возможных, объясняя это тем, что на сегодняшний день есть еще достаточно зданий, носящих характер случайной архитектуры. Но в последнее время таких зданий стало заметно меньше и это – безусловный плюс. История знает много примеров гармоничного синтеза исторической и современной архитектуры.  Историческое здание – это построенное в прошлом выдающееся произведение архитектуры. Почему же выдающееся произведение современной архитектуры не может находиться рядом? Пройдет какое-то время, и оно тоже станет таковым. Анна Махаева: Довольно сложно объективно оценить облик города,  где я родилась и выросла. Могу лишь сказать, что в городе все-таки прослеживается комплексная застройка, (например, жилые дома на улице Красноармейская), что говорит о потенциале сохранения единства картины города. Однако расстраивает практика, когда историческая застройка в центральной части города идет под снос, а на ее месте возводятся офисные и торгово-развлекательные центры, архитектурная ценность которых подчас весьма сомнительна. На мой взгляд, возведение современных зданий рядом с историческими объектами – это неизбежный и естественный процесс. Другой вопрос: как это делается? В моем представлении, строительство нового объекта, вторгающегося в историческую среду, необходимо проводить тактично – внедряемый объект должен быть органично вписан в исторический контекст. Как вы считаете, следствием чего стало существующее положение вещей? Что может изменить облик города и нужно ли что-то менять? Александр Медведев: Облик Екатеринбурга, который мы знаем по литературе, утерян. Это следствие исторических событий:  революции, войны, эвакуации...  В 1960-70-ые, например, было утеряно очень много памятников архитектуры, элементов городской среды.  К сожалению, процесс разрушения культурного наследия непрерывный – он существовал во все времена. Были  периоды, когда уничтожали, а потом восстанавливали. Но когда мы воссоздаем утраченный объект культурного наследия, мы снова вторгаемся в сложившуюся городскую застройку. И этот объект уже не  является памятником архитектуры. К делу реставрации нужно подходить тактично, со скальпелем, а не с топором. В Екатеринбурге работает сообщество творческих и грамотных архитекторов. Архитектор создает проект, но когда проект проходит  через фильтр согласований с заказчиком строительства, экспертиз и прочего, то порой визировать финальный вариант не очень хочется.   Для того чтобы изменить мнение и взгляды заказчика, инвестора, нужно время. Погоня за квадратными метрами не всегда продуктивна, потому что заказчик не всегда понимает, что деньги, вложенные в архитектуру, – это не деньги, выброшенные на ветер. Это инвестиции в будущее, которые обернутся не только моральными дивидендами, но и реальными деньгами. Стоимость такого жилья, где все продумано, начиная от среды и заканчивая экологическими материалами, будет выше – это ведь другая категория жилья! Евгений Иванов: Существующее положение вещей имеет исторические корни. Екатеринбург возник на пустом месте сравнительно недавно и вследствие своего стратегического значения в экономике России получил стремительное развитие. Нам очень повезло с главным архитектором города – господином Малаховым. Великолепная идея, заложенная в генеральный план, и прекрасные здания, формирующие историческую часть, –  это наше бесценное наследие. Несмотря на все усилия различных административных режимов по его уничтожению, эти идеи не теряют актуальности и сегодня. Лично мне к ним прибавить нечего, нужно просто гармонично развивать то пространство, которое досталось нам от основателей города. Михаил Коротич: Я не хочу обсуждать махинации с землей, своих людей на местах, незнание современных технологий строительства…  Самым главным минусом, в моем понимании, является отсутствие потребности делать лучше, правильнее, интереснее. Один знаменитый архитектор, будучи у нас в гостях и посмотрев на нашу «архитектуру», высказался не только о непрофессионализме архитекторов, он считает, что основной причиной является несостоятельность инвесторов как потребителей – нашему покупателю просто не нужно лучше. Уважаемые потребители, покупатели, инвесторы – голосуйте своими деньгами за качество и красоту. Если вы не будете вкладывать деньги в убогую архитектуру, реализованную по устаревшим технологиям, то ее не будут строить. Облик того пространства, в котором мы постоянно находимся, формирует нас с вами, наш психологический портрет, нашу философию и жизненную позицию. Нужно ли что-то менять!? Задайте этот вопрос себе сами. Анна Водовозова: Это стало следствием отсутствия комплексного подхода к развитию города. Многие здания «вырастают» спонтанно и неуместно, зачастую портя существующую застройку. Меня особенно возмущает, когда  храмы возводят в центре города. Вот, например, церковь, построенная возле вокзала, полностью закрывает фасад военного вокзала – замечательного памятника архитектуры. Из-за храма «Большой златоуст» стало ужасно тесно.  Храм на площади Труда совершенно не уместен среди памятников  конструктивизма. Если нужно построить храм, то это можно сделать в спальных районах, чтобы жителям было удобно их посещать. Илья Худяков: Я считаю, что ситуация в большей степени обусловлена экономической составляющей. В гонке за финансовой прибылью архитектурный облик города из упорядоченного превратился в хаотичный. В рамках одного квартала можно увидеть и торговый центр, и исторический памятник, и храм, и офисное здание. Как понимаете, никакой архитектурной гармонии здесь быть не может. Совокупность таких кварталов и формирует общий архитектурный облик города. Чтобы в дальнейшем ситуация не продолжала усугубляться, главный архитектор города и мэр должны более жестко регулировать застройку.   Кирилл  Федоров: Виной всему тотальная экономия на «всем» и коммерческий подход к возведению объектов – создание максимального количества площадей для максимального дохода при продаже. Чтобы исправить это, заказчик должен стать более грамотным и понимающим в строительстве, так как именно он задает общий тон, располагает средствами и, пользуясь этим, диктует свои условия. Алексей Казачинский: Основная причина существующего положения вещей – отсутствие взаимодействия между проектировщиками/архитекторами и заказчиками/градостроителями. Мария Зеренева: Большинству горожан не хватает парковочных мест, офисных зданий с просторными подземными паркингами. А вот количество культовых сооружений в центре города, на мой взгляд, не стоит увеличивать,  так как их достаточно, а в новых районах – явно не хватает. Иван Дедюхин: Облик современной застройки часто бывает безвкусным – это  следствие нескольких факторов: равнодушие проектировщиков и заказчиков к новому в мировой архитектуре, невнимание к пропорциям и деталям в облике здания. Иногда заказчики настаивают на своих решениях, не принимая мнения профессионалов. Ситуация может улучшиться, если каждый, кто несет ответственность за внешний вид города, будет более открыт к дискуссии. Шаги в этом направлении уже делаются: организуются выставки, конкурсы, семинары, выпускаются специализированные журналы. Анна Махаева: Эта ситуация, пожалуй, возникла из-за финансов, которые вращаются вокруг строительства. Застройщики  смотрят на проект больше с экономической точки зрения, нежели с эстетической. При существующем положении вещей мышление архитектора должно быть более вариативным, он обязан уметь отстаивать свою точку зрения, свой проект. В Екатеринбурге реализуется множество строительных проектов, город растет и развивается. Какие здания (из недавно возведенных) вы считаете наиболее уместными, хорошо вписавшимися в облик города? Какие места города привлекательны с эстетической точки зрения? Александр Медведев: Я бы говорил не о конкретных постройках, а о градостроительных узлах. Интересный узел складывается в районе улицы Ельцина, на берегу реки Исеть. Урбанистический район, который застраивается комплексно, уже приобретает свое лицо.  В любом мегаполисе должен быть деловой центр. Статус Екатеринбурга, который позиционирует себя как третья столица России, обязывает к этому. В этом сложном градостроительном узле  находятся не до конца утраченные объекты культурного наследия, что при определенной работе может стать «изюминкой» в окружающей застройке. Принципиальное решение найдено: сохранить старое и воссоздать утраченное, гармонично соединяя с современной застройкой. Неплохой градостроительный узел на перекрестке улиц Куйбышева–Белинского. Сейчас  это фрагменты мозаики, но они уже складываются в картину. Мое любимое место в городе – Втузгородок, где здания 1930-ых годов с уютными дворами хранят атмосферу того времени. Мне также нравятся дома на Уралмаше, построенные в те же годы. Евгений Иванов: У нас неплохо научились делать здания в исторической стилистике. В качестве примеров могу привести: реконструкция Оперного театра, реставрация дома купца Севастьянова, церковь «Большой златоуст» и многое другое. Мне нравится Исторический сквер и Литературный квартал и очень обидно за судьбу особняка купца Харитонова. Прекрасный особняк в классическом стиле с дивным парком мог бы стать центром культурной жизни Екатеринбурга. Михаил Коротич: Лесопарковые зоны. Илья Худяков: Из наиболее удачных проектов могу отметить только застройку нового района Академический. Это хороший пример развития города вширь, а не только ввысь. А совокупность новой и старой застройки почему-то выходит неудачной, хотя при обучении архитекторов в академии этому уделяют внимание. Самые привлекательные места в городе, с эстетической точки зрения, сохранившиеся исторические группы зданий, особенно, если они «ухожены», отреставрированы. Например, застройка по улице Свердлова. Анна Водовозова: Считаю, что хорошо вписался Екатеринбург-Сити, в контрасте с классическим правым берегом пруда. Производят  приятное впечатление жилые дома на улице Красноармейская – есть какая-то стилистическая  целостность, нет высоток. Кирилл  Федоров: Недавно ходил в кино в центр культуры «Урал». Очень грамотно и качественно выполнена реконструкция, как снаружи, так и внутри. Из недавно возведенных объектов  очень нравится восстановленный Храм-колокольня «Большой златоуст» (улицы 8 Марта – Малышева). Колоссальная, трудоемкая  работа была проделана как архитектором – восстановление облика, так и строителями. Алексей Казачинский: Мне нравится район Виз-Правобережный с новыми многоквартирными домами, отреставрированное здание гимназии № 9 на площади 1905 года. Неплохими, на мой взгляд, также являются следующие объекты: эстакада на улице Московская, памятник Б.Н. Ельцину. Иван Дедюхин: На мой взгляд, в Екатеринбурге есть несколько объектов, сделанных стильно, со вкусом и тактом: «Атриум Палас Отель» (2-я очередь), «Антей» (3-я очередь), гостиница «Parkkinn», отель «Hayatt», высотное здание на улице 8 Марта, 51. Светлана Байдюк:  Мне нравится, как вписался ТЦ «Европа» в исторический центр нашего города. Удачно реконструирован «Арбат» – улица Вайнера, не принимая во внимание ТЦ «Бум». Денис Воронков: Считаю центральную часть города весьма привлекательной. На мой взгляд, удачна  третья очередь ТЦ «Гринвич», прекрасное здание международного интерьерного центра «Architector gallery», неплохие объекты в районе улицы Ельцина. Если говорить об эстетически привлекательных местах города Екатеринбурга, то это набережная реки Исеть, пересечение улиц Розы Люксембург – Куйбышева. Что портит облик города? Какие места, на ваш взгляд, наименее эстетичны? Александр Медведев: Мне не нравится безграмотно сделанная реклама, но я не хочу сказать, что всякая реклама плоха. Есть понятие «загрязнение окружающей среды», а есть  – «визуальное загрязнение среды» – это безвкусная и агрессивная реклама.  Когда появляется нечто, что ломает исторически сложившуюся панораму, я также считаю это визуальным загрязнением среды. Если в Лондоне есть определенные видовые точки, которые защищены законом, то у нас такого закона пока нет. Городу катастрофически не хватает современной городской скульп-туры, рекреационных пространств, грамотных колористических решений городской застройки. Евгений Иванов: Самое больное место – Верх-Исетский завод. Об этом говорят уже много лет, но воз и ныне там. Вызывают недоумение некоторые новостройки, например, на улице Радищева,  ТЦ «Алатырь», перекресток улиц Крауля – Токарей… Перечислять можно долго. Михаил Коротич: Все, кроме лесопарков. Илья Худяков: Практически все недавно возведенные здания плохо вписываются в облик города. В центральной части очень портят облик города небоскреб «Высоцкий» и его соседи – деловой  и торговый центр «Антей», офисное здание на улице Вайнера – Попова, ТЦ «Европа» на площади 1905 года. Такой же негатив вызывает точечная жилая застройка по всему городу.  Алексей Казачинский: Город портит реклама, безобразные вывески на уровне второго этажа вдоль зданий. Любая центральная улица, завешанная пестрой рекламой, выглядит, как базарный квартал. Достаточно привести в порядок рекламу на улицах – облик сразу станет лучше. Анна Водовозова: Облик города портит отсутствие комплексного подхода, убогость некоторых объектов (например, ТЦ «Алатырь», ТЦ «Гринго»). На мой взгляд, ужасно и грустно, когда в центре города пафосные новостройки соседствуют с обшарпанными пережитками прошлого. Вот, например, перекресток улиц  Малышева – Московская:  «Architector gallery», ТЦ «Алатырь», жилые новостройки,  тут же и деревянный домик, и заброшенный корпус больницы (вдоль трамвайных путей перед перекрестком, если ехать в сторону ул. Ленина) с выбитыми окнами. А ведь это – центр города! Кирилл  Федоров: Во-первых, это хрущевки в центре города, их нужно капитально реконструировать либо сносить и строить взамен новые здания. Во-вторых,  «городок чекистов» – это хоть и памятник архитектуры, но он находится в таком состоянии, что портит облик города. Кроме того, реклама. Она  везде, где только можно! Иван Дедюхин: Спорное эстетическое решение имеют следующие объекты: резиденция полпреда в УрФО на набережной реки Исеть, министерство здравоохранения Свердловской области на улице Вайнера, 34б; здание Сбербанка на перекрестке улиц Белинского – Куйбышева; ДЦ «Палладиум» и др. Особенно неприятно, что для строительства подобных зданий под предлогом реконструкции сносятся памятники архитектуры. Светлана Байдюк: На мой взгляд, символ нелепицы и безвкусицы – это ТЦ «Гринго», втиснутый между архитектурной академией и памятником  архитектуры. Мария Зеренева: Облик города портит грязь, безликие жилые комплексы с маленькими дворами, пробки и припаркованные на тротуарах машины. Денис Воронков: Несколько нелепо выглядит здание ТЦ «Алатырь». К его виду стоило отнестись более серьезно: если с перекрестка улиц Московская – Малышева здание выглядит выразительно, то  остальные ракурсы абсолютно непродуманны. Анна Махаева: К категории  уродливых зданий я бы отнесла ТЦ «Алатырь», здание УрФЮИ (Карла Либхнекта,1), так как они громоздкие, не вписывающиеся в городскую среду, диспропорциональные. Какой должна быть городская среда (может быть, назовете какой-то город, на который бы следовало равняться)? Александр Медведев: Меняются времена,  взгляды на застройку. Города постоянно эволюционируют. На мой взгляд, мировая архитектура в тупике. За последние 20 лет произошли гигантские, тектонические изменения в сознании людей, технологиях, материалах. Мы же, архитекторы,  строим, как и пять тысяч лет назад: колонна, балка, стена, – суть строительства не изменилась. Сознание уже рвануло вперед, а архитектура топчется на старом месте. Высотой здания в 500 м, да и в 10 км никого не удивишь. Русские, советские конструктивисты (Татлин, Крутиков) в 1920-ые годы совершили большой рывок. В те годы их идеи невозможно было реализовать, но сейчас мы подходим к решению таких  вопросов, которые позволят делать архитектуру иной, например преодоления гравитации, космические и нанотехнологии. Нужно ломать свое сознание и представление об архитектуре.  Город будущего – это, например, квартира-капсула (по Крутикову), которая может отстыковаться и куда-то уйти, пристыковаться к чему-то другому.  Необходим синтез сохраненной природы с  соответствующей инфраструктурой, работающей в щадящем для окружающей среды режиме. Евгений Иванов: Городская среда должна быть гуманной. Назвать какой-то конкретный город затрудняюсь, так как у каждого из них своя история, своя судьба, своя душа, не похожая на другую. Михаил Коротич: Городская среда – это постоянно движущаяся среда. Она изменчива и состоит из огромного количества составляющих. Все социальное сообщество ее формирует. Мнение одного идеалиста не внесет ясности в данный вопрос. Я рекомендую в обязательном порядке отправлять архитекторов на стажировку в Финляндию, Норвегию, Швецию и Канаду. В этих странах климатические условия и архитектурная практика схожи с нашими, но при этом имеет качественно другой уровень. Кирилл  Федоров: Из существующих мест, где концептуально сохранился безрекламный облик города, – это город Припять.  Он, словно замер во времени, покинутый человеком, нетронутый временем, сохранил советский облик. Взгляните! Отсутствие рекламы, нет припаркованных вдоль обочин автомобилей. Я не хочу сказать, что на него следует равняться, равняться следовало бы  на облик городов советского времени  –  чистота, здания разных стилей гармонично сочетаются, нет рекламы, человека не слепят неоновые вывески, а глаз наслаждается окружающей средой: архитектурой, озеленением и благоустройством. Алексей Казачинский: Считаю, что городскую среду нужно разбить на зоны: работа, отдых, бытовые нужды. Иван Дедюхин: Среда современного города должна быть интересной, динамичной, но комфортной. Городской ландшафт будет более человечным и дружелюбным, если в нем будет больше зеленых зон. Для меня идеалом синтеза новой архитектуры с историей и природной средой служат Берлин, Гамбург, Лондон, Нью-Йорк. Денис Воронков: Равняться на какой-то другой город не стоит, так как Екатеринбург – уникальный город и должен оставаться таким, однако  полезно обращать внимание на опыт зарубежных мегаполисов и в некоторых случаях перенимать опыт. Илья Худяков: Городская среда должна быть эстетически уравновешенной, без резких эмоциональных скачков, а застройка – в большей степени комплексная, ансамблевая, композиционно грамотная. Из российских городов, по моему мнению, стоит равняться на Санкт-Петербург, из зарубежных примеров очень нравится решение в Париже, где построили отдельный бизнес-район с офисными зданиями, организовали хорошо продуманную инфраструктуру. Светлана Байдюк: В нашем городе следовало бы активнее использовать чугунное литье и камнерезное искусство, можно было бы создать неповторимый облик города, ведь Екатеринбург  – столица  Урала! Хочется, чтобы в новой жилой застройке уделяли большее внимание озеленению территории, грамотной планировке, наличию парковочных мест. Чтобы больше появлялось таких зданий, как HYATT, нелишним было бы привлечь зарубежных специалистов, как это сделали в свое время в Объединенных Арабских Эмиратах. Мария Зеренева: У каждого города можно что-то заимствовать, например, у Новосибирска стоило бы перенять широкие дороги, большие парковые зоны, от европейских городов – трепетное отношение к историческому облику, где даже современные вывески стилизуют под исторические гербы, деревянные вывески с «вензелями». Анна Махаева: Я думаю, что понятие «идеальная» задает некую конечность в определении городской среды, тогда как город находится в постоянном развитии: меняются технологии, появляются новые возможности. С увеличением площадей городской застройки сохранить единство и сбалансированность пространства становится все сложнее  –  это проблема всех мегаполисов. Гармонично выстроенная, хорошо спланированная городская структура должна быть уравновешена, а пространство организованно таким образом, чтобы всему нашлось свое место, здания взаимодействовали, а не конфликтовали между собой, чтобы все было  логически выстроено, оправдано и обосновано. <a target="_blank" href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=5">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Вот моя деревня, вот мой дом родной! (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/632 Город Tue, 22 Mar 2011 09:10:32 GMT article

Как сохранить и приумножить? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/631 Город Thu, 17 Mar 2011 11:24:37 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Как сохранить и приумножить?" alt="Как сохранить и приумножить?" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/krug_stol.jpg" /> На сегодняшний день существует  множество инструментов инвестирования. Грамотное инвестирование – настоящая наука: для того, чтобы инвестировать в недвижимость, требуется умение оценивать ликвидность объекта, для вложений в ценные бумаги – максимум компетентности и свободного времени. Помимо этого, инвестору следует понимать, куда в настоящий момент движется рынок. Пока экономисты говорят, что вторая волна кризиса не за горами, инвесторы решают, в какие инструменты сегодня актуально вкладывать деньги. Дать несколько советов частным инвесторам мы попросили участников круглого стола – представителей инвестиционных компаний и агентств недвижимости. Банковские депозиты, акции, драгоценные металлы, ставки на бирже – какие инвестиционные инструменты наиболее актуальны сегодня для частных инвесторов? Константин Юрченко: Всегда следует отталкиваться от цели: для чего человек вкладывает деньги? В нашей стране уровень финансовой грамотности, а следовательно, и уровень инвестиционного мышления не очень высоки.  Поэтому приумножить человек не прочь, но потерять не готов.  Люди не любят играть с рисками, поэтому  большая часть физических лиц стремится хранить деньги пассивно на банковских вкладах.  Алексей Лопарев: Все зависит от цели. Нужно знать, чего хочет достичь клиент. Просчитывается индивидуальный финансовый план, вычисляется сумма, которую ежемесячно необходимо откладывать. Можно использовать различные инвестиционные инструменты: акции, облигации, – все зависит от того, на какие риски готов идти инвестор, с какой скоростью ему бы хотелось накопить эти средства.  Сейчас есть хорошая инвестиционная идея получения спреда от нефтяных цен на фьючерсах. Нефть в Америке сейчас стоит 97 долларов, а в Европе – 110-113 долларов за баррель.  Спред равен 15 долларам. Исторически спред составляет максимум 5 долларов, в среднем – 2. Соответственно, можно купить  одни фьючерсы, а продать другие. Эта стратегия для профессиональных инвесторов. Доходность может достигать 40% за месяц, 200% годовых, но при этом, риск велик – если разница в ценах сохранится, можно потерять все. Еще одна хорошая инвестиционная  идея на этот год – потребительский сектор. Это очевидно, так как люди располагают большими доходами, чем в 2008-2009 гг., растет прибыль у ритейла, у нефтяников, у связистов, у компаний, которые занимаются медициной и фармацевтикой, – это основной потребительский сектор. Дмитрий Ахмадеев: Максимальную доходность мы видим по товарным инструментам, входящим в группу потребительских товаров – кофе, какао, хлопок.  Наибольший доход получат те, кто работал на фьючерсах по этой группе товаров.  Хлопок принес 165% годовых. Профессиональные биржевые трейдеры работают по этим инструментам. Виктор Кац: У меня, как сотрудника агентства недвижимости, складывается впечатление, что в данный момент  большинство людей предпочитает вкладывать средства в недвижимость, а не в иные инвестиционные инструменты, которые для многих просто не понятны.  С недвижимостью все ясно: купил, сдал в аренду – получил доход.   Ольга Семенова: Вы, наверное, сталкиваетесь с отдельными категориями инвесторов, мы же работаем с людьми, которые вкладывают в различные инструменты: в реальный сектор,  ценные бумаги, недвижимость. Есть и те, кто владеет всеми инструментами.  Они сейчас, обжегшись в 2008 году, не торопятся инвестировать  в недвижимость.  Говорят, что следует подождать полгода-год, потому что угроза кризиса не миновала, роста цен на недвижимость пока не видно. Инвесторы также говорят, что на рынке мало предложений, застройщики придерживают интересные объекты  до тяжелых времен. По мнению инвесторов, в те предложения, которые представлены, вкладываться еще рановато. К фондовому же рынку лояльности инвесторы не теряют. Дмитрий Ахмадеев: Вход на фондовый рынок гораздо дешевле… Ольга Семенова: …и короче! Деньги можно быстро обернуть. К тому времени, когда недвижимость  станет интересна инвесторам, можно успеть получить доход на фондовом рынке. Павел Маслихин: Я не согласен, что сейчас не время инвестиций в недвижимость.  Срок вложения в недвижимость – 5-6 лет.  В прошлом году дно было практически пройдено, сейчас идет рост.  Вы советуете своим инвесторам  покупать недвижимость, когда она достигнет максимума? Это ведь неправильно. Сейчас тренд на увеличение – с ноября квадратный метр жилой недвижимости вырос в цене на 2 тыс. руб.     Выбор инструментов инвестирования зависит от аппетитов вкладчика. Если он хочет получить доход в 20-30%, то нужно выбирать другие инструменты, хотя в недвижимости и такое бывает.  Другой вопрос, куда вкладываться? В недвижимости есть интересные проекты,  главное – грамотно оценить. Даже на пике цен есть хорошие  проекты, дающие 100%-ный результат. Всегда ли риск прямо пропорционален получаемому доходу? Константин Юрченко: Как правило, это так. Алексей Лопарев: Прямая зависимость риска и доходности всегда влияет на выбор инструментов. Нужно понимать, что важнее – доходность или надежность. Захотел человек заработать 25% годовых, значит нужно быть готовым к тому, что  портфель может снижаться на 15-20% в течение года.  Хочешь 100% – пожалуйста, фьючерсы, опционы, но и потерять можно все.  Ольга Семенова: Доходные инструменты всегда рисковые, а граждане сейчас не готовы рисковать.  Сейчас большинство понимают, что на банковском депозите накопить что-либо на серьезную покупку  невозможно.  Другой вопрос, какую долю капитала можно отправить в рисковые инструменты? Дмитрий Ахмадеев: Банковский депозит, с точки зрения инвестирования, вообще нельзя рассматривать как инструмент. Депозит – это инструмент сохранения денежных средств. Все, что касается инвестирования – это приумножение капитала.  Во всех развитых странах банковские ставки  столь малы, что люди их никогда не рассматривали, как инвестиционный инструмент. Финансисты это разделяют и, рассматривая стратегии инвестирования, банковские вклады  отметают сразу же.  Если говорить о приумножении средств, то для этого существуют фондовые, товарные рынки, нефть, золото… Как инвестировать наиболее эффективно: действовать самостоятельно или поручить управление финансами институциональным инвесторам? Павел Маслихин: Естественно, следует довериться профессионалу. Вы не можете 24 часа следить за рынком, для этого есть специалисты.                                         Алексей Лопарев: Я считаю, что ответ на этот вопрос можно найти, задав потенциальному инвестору два вопроса:  насколько часто он смотрит деловые новости? кто управляет семейным  бюджетом? Инвестирование – это же целая наука! Нельзя ведь просто принять решение о покупке каких-то акций, нужно знать, что покупать. Практика показывает, что самостоятельно инвестор первые полгода терпит убытки – учится зарабатывать. Вторые полгода инвестор начинает зарабатывать и компенсирует свои убытки. Если инвестор нанял инвестиционного консультанта, то убытков может не быть, либо они будут минимальными. Дмитрий Ахмадеев: Говоря о фондовом рынке, стоит упомянуть, что в течение длительного времени прослеживается динамика роста рынка. Российские инвесторы получают прибыль на растущем рынке, когда все покупают.  Спекулянты могут все просадить, но инвестор на растущем рынке всегда будет в плюсе.  2008 год расставил все на свои места. Те, кто не являлся профессионалом, получил соответствующие результаты. Инвесторы стали осмотрительнее после мирового финансового кризиса? Дмитрий Ахмадеев: Подготовка инвестора занимает не менее пяти лет. Если активно заниматься (по 18-20 часов в сутки), можно набить руку за два года. Поэтому нельзя сказать, что после того, как рынок обвалился в 2008 году, инвесторы стали грамотнее. Вот если бы они поработали пять лет на рынке, который не только растет, но и падает, то лишь тогда можно было бы говорить о результате. Алексей Лопарев: Есть такая притча: «Один из миллионеров, заработавший состояние  на бирже,  по пути на Уолл-Стрит чистил обувь у одного и того же чистильщика. Каждый раз они перекидывались парой незначительных фраз, но однажды чистильщик спросил:  "Мистер, я знаю, что вы работаете на бирже, подскажите, какие акции мне купить: Ford или General Motors?". Брокер тут же продал все акции. Он понял: если на рынок пришли простые люди, профессионалам надо уходить». В 2007-2008 гг. на рынок как раз пришли обыватели, они всегда приходят последними, перед началом падения. На мой взгляд, вновь на рынок они придут только лет через пять. Сейчас на рынок заходят только профессиональные инвесторы, которые понимают, что они хотят получить. Профессиональный инвестор покупает, когда все падает, и продает, когда растет. У обывателя иное сознание, он готов покупать только тогда, когда все вырастет в цене. Сейчас время инвестировать? Алексей Лопарев: Да, сейчас время инвестировать в акции, облигации, недвижимость… куда угодно, пока рынок не разогрет, но планировать следует долгосрочные инвестиции. Значит, время  инвестиций в недвижимость все-таки пришло? Алексей Лопарев: Существует цикличность, конъюнктурность рынка. Цены в 2006 году выросли в два раза, при этом в 2005 году фондовый рынок вырос на 120-130%. Все хорошо помнят август 2008 года, когда все обвалилось, но вспомните ощущения  в феврале того же года: все было классно, стабильно, все уверенно строили планы, брали кредиты и т.д.   В это же время фондовый рынок катастрофически трясло, он обвалился на 25%. Ровно через полгода это сказалось на всей экономике. Фондовый рынок показывает направление движения экономики. Если фондовый рынок вырос в прошлом году на 15-20%, то в этом году недвижимость может вырасти на ту же величину. Ольга Мельникова: Сейчас можно выгодно купить квартиру на ценовом дне.  Цены на недвижимость еще вырастут. Виктор Кац: Дно может быть уже пройдено, но цены сегодня на недвижимость действительно  пока невысокие. По данным Уральской палаты недвижимости, за последние полгода цены на жилую недвижимость выросли на 7%. На нежилую недвижимость  рост доходности непредсказуем, каждый объект уникален. Константин Юрченко: Я, как финансовый аналитик, могу согласиться с тем, что цены на жилую недвижимость будут расти, так как деньги у населения есть, как и потребность в жилье. Банки снижают ставки по ипотечному кредитованию, спрос возобновляется. Дефицит на рынке будет толкать цены вверх, на сколько процентов – пока вопрос. Ольга Мельникова: Аренда жилой недвижимости вернулась на прежний уровень, если в кризисное время она сильно просела – 30-40%, то сейчас спрос на квартиры велик. В ближайшей перспективе аренда будет приносить хороший стабильный доход. Даже купив квартиру в ипотеку, процентные ставки можно покрыть. Ипотечные ставки снижаются. Дмитрий Ахмадеев: Если говорить о текущей ситуации, то, как показывает практика работы с клиентами, наибольшим интересом пользуются ликвидные объекты, так как цены на них немного снизились. Какие объекты недвижимости наиболее ликвидные? Виктор Кац: В жилой недвижимости наиболее ликвидными объектами были и, наверное, еще долгое время будут однокомнатные квартиры, а также небольшие двухкомнатные. Это как разменная монета.  Они всегда пользовались спросом среди граждан, у которых едва хватает средств на покупку жилья. В противовес этому пользоваться спросом  будут дорогие, престижные, уникальные квартиры, которых на всем екатеринбургском рынке 5-10. Дмитрий Ахмадеев: Если говорить о коммерческой недвижимости,  то это те объекты, которые расположены на центральных улицах с высокой проходимостью. Если говорить о зарубежной недвижимости,  то нужно сравнивать рынки. Американский рынок за год и два месяца вырос на 26%, российский – на 28%, рынки недвижимости Бразилии, Китая практически не демонстрировали роста.  Недвижимость каких стран приносит наибольший доход? К каким странам неравнодушны отечественные инвесторы? Виктор Кац: Инвестиции в зарубежную недвижимость делаются не для извлечения прибыли, а для получения стабильности. Это как банковский депозит, инструмент сохранения.  Мы работаем с 15-ю странами, можем предложить доход на уровне  6-8% годовых в евро. Ольга Семенова: Для наших инвесторов немаловажно, что доход они получают в валюте. Это является страховкой от девальвации национальной валюты. Дмитрий Ахмадеев: Отечественные инвесторы готовы инвестировать малую толику своего капитала в зарубежную недвижимость – это подстраховка, запасной вариант, куда можно уехать, но не инвестиционное решение. Виктор Кац: В Европе есть стабильные страны, где рост цен почти не наблюдается: Англия, Франция, Бельгия, Голландия, Швейцария.  Есть новые станы в Евросоюзе, где цена на недвижимость пока еще далека от среднеевропейской: Болгария, Румыния, Латвия, Эстония, Хорватия.  Туда можно вкладывать деньги в расчете на то, что там недвижимость подорожает. Инвесторы проявляют интерес к развивающимся странам, которые обещают большую доходность, но риск очень велик. Инвестиции в какой сегмент рынка недвижимости приносят максимальные дивиденды? Виктор Кац: Наибольший интерес, на наш взгляд, представляет коммерческая недвижимость. Торговая недвижимость сегодня оживает, на нее есть спрос. На стоимость недвижимости влияет три фактора:  место, место и еще раз место.  Магазинчики в проходных местах всегда приносили неплохой доход. Ольга Мельникова: Коммерческая недвижимость, действительно, наиболее привлекательна для инвестирования. В последние месяцы  (ноябрь-декабрь) наблюдается повышенный спрос на квартиры на первых этажах под торговые объекты. Можно ли безбоязненно инвестировать в один сегмент рынка недвижимости или стоит диверсифицировать? Дмитрий Ахмадеев: Диверсификация на фондовом рынке применяется для того, чтобы снизить риски, диверсификация на рынке недвижимости – увеличение дохода. Крайне редко инвестор заходит сразу в несколько мелких проектов.  Скорее, он со временем входит в новые, крупные проекты. Павел Маслихин: Все зависит от суммы. Каждый инвестор в частном порядке решает, сколько денег ему вкладывать в каждый проект.  Если сумма небольшая, то, наверное, не стоит делить ее между разными проектами, проще отдать деньги в паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Стоит ли частному инвестору привлекать кредитные средства для инвестиций? Павел Маслихин: Инвестор располагает свободными средствами, а ипотечный кредит берется для того, чтобы обеспечить минимальные жилищные условия.  Инвесторы привлекают деньги банка для инвестиций, но это касается хороших проектов, а не конкретных квартир.  Например, инвестор за счет банковских денег построил торговый центр, продал его или сдал в аренду. Виктор Кац: Я думаю иначе.  Есть инвесторы, у которых много денег, для них нормальные инвестиции – это торговый центр, а есть инвесторы, у которых средств хватает только на квартиру,  и  это – их инвестиция. Дмитрий Ахмадеев: Кредит – это потребительские расходы. Инвестиции – приумножение имеющегося капитала. Алексей Лопарев: Ситуации бывают разные. Например, я бы хотел купить квартиру  по ипотечному кредиту с инвестиционной целью. Квартиру можно сдать в аренду, квартиранты будут  выплачивать проценты по кредиту. Это – инвестиция, так как, по сути, мне не нужно выплачивать что-либо из своих доходов, так как это делают квартиранты.  Через 15-20 лет я буду полноправным собственником этой квартиры.  Эта квартира в будущем обеспечит мне безбедную старость. Дмитрий Ахмадеев: Дело в том, что сейчас арендная плата не покрывает полностью расходы по выплате кредита. Виктор Кац: Это зависит от величины первого взноса и общей суммы кредита. Можно купить квартиру за полцены: если первый взнос будет равен половине стоимости  квартиры, то  квартиранты ежемесячными выплатами будут гасить проценты ипотеки. Дмитрий Ахмадеев: И подвергнуть себя риску на 10-15 лет. Ольга Семенова: Банки могут поднять ставки. Константин Юрченко: Ипотечный кредит, с макроэкономической точки зрения, –  грамотный  вариант сбережения. Мы говорим, что  инфляция обесценивает наши сбережения, но если на условиях аннуитетных платежей зафиксировать ставку кредита, то инфляция становится союзником. *** Тема инвестиций весьма непроста, универсальных решений нет. У каждого инвестора свои приоритеты и объем свободных средств, которые диктуют выбор инвестиционных инструментов. Однако можно выделить тренд: большинство экспертов уверены – время для инвестиций пришло.  По словам участников круглого стола, в 2011 году наибольшую прибыль обещают фьючерсы на продовольственные товары. Недвижимость также поднимется в цене, однако мнения экспертов разошлись: представители инвестиционных компаний скептически относятся к вложениям в эту область в данный момент, тогда как риэлторы считают, что для вкладов в недвижимость самый сезон. Наиболее интересна и перспективна, с точки зрения инвестиций, коммерческая недвижимость, наименее – зарубежная. По мнению экспертов, выход российских инвесторов на рынки зарубежной недвижимости обусловлен возможностью получения новых полномочий: вида на жительство, права на ведение бизнеса в другой стране. Какие бы авантюрные идеи ни пришли в голову инвестору, с помощью профессиональных консультантов риски можно свести к минимуму и подобрать оптимальные решения инвестиционных задач. <a href="http://forum.nedv.info/viewtopic.php?f=4&t=3" target="_blank">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Женское дело (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/630 Город Fri, 11 Mar 2011 04:55:54 GMT article

Кто в доме хозяин? (автор: Оксана Евдокимова) http://nedv.info/articles/629 Жилая недвижимость Thu, 10 Mar 2011 06:00:45 GMT article

Кодекс чести (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/628 Город Tue, 01 Mar 2011 04:46:56 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="351" align="left" title="Кодекс чести" alt="Кодекс чести" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/kodeks_chesti.jpg" /> «Честь – это бриллиант на руке у добродетели», – говорил Вольтер. Для многих в наши дни это всего лишь слова, которые не несут никакой смысловой нагрузки. Тем не менее, есть люди, для которых главное – сохранить честь и достоинство даже в самой сложной ситуации. К ним можно отнести и Ольгу Орлову, директора АН «Кодекс», которая в преддверии пятилетнего юбилея агентства рассказала журналу «Недвижимость» о «мыльных профессионалах» в сфере недвижимости, конкуренции и женской дружбе. Ольга Орлова (О.О.): В 1999 году моя подруга Надя Середина помогла мне продать квартиру. На тот момент она работала в агентстве «МАН» рядовым риэлтором. А поскольку на заводе «Автоматики», где я трудилась мастером, платили с завидной нерегулярностью, я тоже решила попробовать себя в профессии риэлтора. Вот и занимаюсь этим до сих пор, уже почти двенадцать лет. Вообще АН «МАН» стало стартовой площадкой для многих специалистов в сфере недвижимости. Его «выходцы» руководят АН «Соседи», АН «Восток-Запад», «БК_Недвижимость», РК «ТИМ», АН «ДАО-Строй» и многими другими компаниями, названия которых у всех на слуху. Причем все мы до сих пор только с благодарностью вспоминаем о работе в «МАНе». Агентства менялись, а вот с Надеждой я встречалась буквально на днях. Она до сих пор работает в недвижимости, в агентстве по соседству. Наверное, вы считаете, что женская дружба существует. О.О.: Да, существует. Правда, есть одно правило: работать вместе с друзья-ми – не желательно. Конечно, исключения бывают… Например, сейчас вместе со мной трудится моя одноклассница. И несмотря на то, что видимся с ней каждый день, мы до сих пор сохранили теплые отношения, дружим уже почти тридцать лет! Еще с одной подругой мы вместе с первого класса. А говорят, женской дружбы не бывает… Да я своим собственным примером опровергаю это! Агентство «Кодекс» тоже было структурным подразделением «МАН», которое ушло в свободное плавание? О.О.: Не все так просто. Было промежуточное агентство, в котором я работала начальником отдела. Но продолжалось это недолго. В конце рабочего года, когда все подводят итоги, я подсчитала и поняла, что работать «самой на себя» гораздо выгоднее. Ведь будучи начальником отдела, я платила за аренду, рекламу, выплачивала зарплату сотрудникам, плюс ко всему отдавала процент руководству. Сейчас расходы примерно те же, только моя должность – директор. Почему ваше агентство так называется? О.О.: Элементарно. Пришел как-то ко мне специалист по рекламе, который помогал делать нам всевозможные растяжки, баннеры. Я его и спросила: «Как лучше назвать агентство?». Видимо, первое, на что упал его взгляд, был Жилищный кодекс, который лежал на моем столе. Вот он и посоветовал назваться «Кодексом».  До этого как мы только не ломали голову с названием. Все самое лучшее было занято: «Окна», «Квартиры», «Недвижимости»… До сих пор шутим, что если бы не замечательное слово «кодекс», то пришлось бы называться «лифтом» и «мусоропроводом». К тому же слово «Кодекс» – какое-то обстоятельное, ему хочется доверять. А в нашем деле это очень важно. Вы часто сталкиваетесь с недоверием? О.О.: Знаете, не устаю удивляться тому, сколько негатива изливают на нашего «брата» всевозможные интернет-форумы. По телевизору «риэлтор» – синоним слова «преступник». Журналисты только и рассказывают про мошенников, обманывающих честных граждан, а про то, как специалисты людям помогают, – все молчат. Недавно коллеги из «Северной Казны» выступили с предложением поднять риэлторский авторитет. Но в то же самое время как это сделать, ведь на одного профессионала приходится несколько дилетантов!? Андрей Волков, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Кодекс» (А.В.): К сожалению, в нашем деле очень мало профессионалов. Возьмем в качестве примера крупные агентства с большой кадровой текучкой... Туда берут всех практически без разбора. Приходят к ним и совершенно неопытные сотрудники, которые «тормошат» клиентов по поводу и без. Какому клиенту это понравится? Самое удивительное, что такие «специалисты» прикрываются авторитетом своего агентства и комиссионные берут соответствующие. Как результат – нелестные отзывы в Интернете. О.О.: Непрофессионализм встречается сплошь и рядом. Недавно меня очень сильно обидело агентство, имя которого у всех на слуху, а его руководство просто не сходит с экранов телевизоров. Эти «профессионалы» несколько месяцев держали у себя аванс, а после взяли и подняли цену за объект на сто тысяч. Объяснили они это тем, что якобы за прошедший срок цены на недвижимость возросли. Конечно, рост был, но не настолько же (я специально посмотрела статистику по данному району). Причем все это время действовал договор, в котором было указано, что по согласованию сторон цена не изменится. Речь идет о грубейшем нарушении! В итоге это агентство предложило мне два варианта: забрать аванс, либо выплатить данную сумму за счет моей клиентки. Абсурд! Как в этой ситуации должен поступить порядочный специалист? Нужно «скинуть» эти самые сто тысяч с агентского вознаграждения, ведь в этом виноват именно риэлтор, который вовремя не нашел вариант для своего клиента. Конечно, эти самые «мыльные профессионалы» даже думать не хотят о таком решении вопроса. Причем самое удивительное, что эти люди, которые, между прочим, состоят в комиссии по этике при УПН, в этой ситуации ничего предосудительного не видят и называют ее «рядовой»! А как человеку понять, что перед ним – настоящий специалист? О.О.: Про это уже очень много сказано. Профессионал должен быть коммуникабельным, интеллигентным (сами понимаете, чтоб не в «телогрейке» на сделку приходил)… А вообще сейчас профессионализм для клиентов – не главное. Людям важнее найти «где подешевле». Если говорить о людях «с улицы» (таких меньшинство, агентства работают в основном по рекомендации), то, заходя к нам, они интересуются только размером агентского вознаграждения. Затем они идут дальше, заходят в соседнее агент-ство, потом – еще в одно, и еще в одно… Благо далеко ходить не надо и по сосед-ству с нами много агентств: «Диал», «Малахитовая Палата», «Урал Азия Центр» и «Оскар»… Так люди ходят до тех пор, пока не найдется фирма, которая назовет самую подходящую цену. Есть агентства, которые «демпенгуют»? О.О.: Да, есть. И конкуренция тоже чувствуется. Но, несмотря на это, к нам приходят люди «с улицы». И это не значит, что в каком-то другом агентстве их плохо встретили. Просто люди по каким-то им одним известным причинам останавливают свой выбор именно на нашей фирме.  Что самое трудное в вашей работе? О.О.: В нашей профессии нужны железные нервы! Часто бывает так, что клиенты из-за каких-то предрассудков отказываются от сделки в самые последние моменты… Это рушит все обменные цепочки. А бывали ведь цепочки, в которых участвовало по семнадцать агентств! Приходится разрешать подобные неурядицы. Бывают и забавные ситуации. Например, однажды накануне сделки мне нужно было забрать документы у одной бабушки. Я приехала к ней домой, а документов нет, потому что она их спрятала, а куда – забыла. Жила бабушка в двухкомнатной квартире с кухней, кладовкой, ванной… Пришлось искать эти документы по всем углам: открывала каждый шкафчик, проверяла под каждой салфеточкой, поднимала все статуэточки… Документы – как в воду канули. Зато попутно находились давно забытые деньги, потерянные открытки. В итоге документы нашла ее дочь. Где вы думаете они лежали? Между двух ведер в ванной! Лучше места не придумаешь! Вот так и приходится «разруливать»  различные ситуации: комичные и не очень. Возникало желание взять все и бросить, вроде как нервы – дороже? А.В.: Хочется порой взять кого-нибудь и придушить (смеется). О.О.: А завтра снова прийти на работу! После таких напряженных сделок, наверное, не грех устроить себе и выходной посреди рабочей недели. О.О.: Это для меня – роскошь! Не верьте тем, кто говорит, что у людей, которые работают на себя, много свободного времени. Недавно был один клиент (сотрудник банка), который сказал: «Как, Ольга Николаевна, вам хорошо: пришли на работу, когда захотели, ушли пораньше!». На самом деле все не так. В офис я прихожу к десяти утра, а ухожу поздно ночью. Приходится вместе с агентами выходить на сделки, ведь провести сделку в одиночку – очень тяжело. Постоянно появляются какие-то заботы: то документы отнести, то ксерокопии сделать… А тут – всегда есть помощь в моем лице! Самое приятное – благодарность клиентов. Однажды работала с супружеской парой, о которой до сих пор вспоминаю. Сначала они относились ко мне с некоторой опаской: в отсутствии жены-собственницы муж попросил показать паспорт, чтобы удостовериться, что я действительно та, за кого себя выдаю… Благо, что сделку провели очень удачно, без сучка и задоринки. Как полагается, они выплатили агентское вознаграждение. Но под Новый год меня ожидал еще один сюрприз: приехал тот самый «недоверчивый» муж и подарил мне часы! Этот подарок до сих пор так и стоит у меня на рабочем столе! Можно ли говорить, что сейчас стало работать проще, чем раньше? О.О.: Конечно, сложности есть. Например, ипотека… Но даже с ней мы умудряемся выстраивать цепочки. Проще стало в техническом плане. Сейчас есть мобильные телефоны, компьютеры и электронные базы. Раньше ничего этого не было: главным инструментом работы был стационарный телефон (домашние даже к нему не подходили, так как звонили по нему только мне), а компьютер в агентстве был только у секретаря. Да и документы были простыми белыми бумажечками с синими печатями. Один раз, кстати, клиентка рассказывала, что муж на даче таким документом чуть было печку не разжег. <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Город Аллы (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/627 Город Tue, 22 Feb 2011 04:43:48 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="402" align="left" title="Город Аллы" alt="Город Аллы" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/allas_city.jpg" /> За последние годы образ женщины настолько изменился, что, слыша характеристику «успешная» в отношении представительницы слабого пола, мы представляем не заботливую домохозяйку, а бизнесвумен, которая помимо работы выступает в роли любящей жены и матери. Никто из нас не удивится, если узнает, что хрупкая женщина занимает кресло директора фирмы. А что если эта хрупкая женщина не только талантливый руководитель, но еще и художник, дизайнер, садовод и пилот ралли? Скажете, что такого не бывает. Тем не менее, речь идет о вполне реальной личности, а именно Алле Куцаевой, директоре АН «АЛ-град». – «АЛ-град» – мое второе детище в сфере недвижимости. В 2004 году вместе с партнером мы открывали другое агентство. Но, как это часто бывает, наши мнения разошлись, и бизнес тоже «разошелся». Поэтому в феврале 2007 было принято решение о регистрации новой фирмы. Недвижимостью я занимаюсь с 1996 года, до этого трудилась в сфере услуг (работала в салоне красоты), после – была предпринимателем. Тогда, в 90-е годы торговлей вообще занимались практически все. Только у меня это продолжалось недолго: устала от бесконечных поездок за границу, тяжелых сумок, нерегулярной прибыли. Захотелось более интересной и интеллектуальной работы. Это и стало, пожалуй, главной причиной, по которой было принято решение попробовать себя в недвижимости. Заполнив анкету в одном из немногочисленных агентств, я долго ждала звонка, которого так и не последовало. Пришлось проявить настойчивость и напомнить о себе руководству агентства. К счастью, им как раз нужны были упорные сотрудники, а этого в моем характере – хоть отбавляй! – Многие утверждают, что для того, чтобы продавать квартиры, специального образования не надо. Тогда почему вы, человек с двумя «высшими», работаете риэлтором? – Когда я начинала работать, то имела лишь средне-специальное образование бухгалтера и в недвижимости ничего не понимала. Пробелы в знаниях, конечно, были, и поэтому мне постоянно приходилось обращаться за консультацией к более опытным коллегам. А вопросов было так много, что я их записывала, а затем «оптом» выдавала своим наставникам. В свою очередь, наставникам было совсем не до меня (рынок был очень активным, все были заняты проведением своих сделок). Поэтому в течение первого года стало понятно, что знания в области гражданского, жилищного, семейного и земельного законодательства необходимы как воздух. Это и стало толчком к получению юридического образования. Затем я выучилась на оценщика. Вообще считаю, что если риэлтор хочет быть первоклассным специалистом, то ему необходимо иметь соответствующее высшее образование. Вот и мне после обучения работать стало гораздо проще. – Помимо нехватки знаний были еще какие-то трудности? – Трудности, конечно, были. Например, долго не могла понять, как связываются между собой все звенья в сделках. Но нашла простое решение: стала рисовать схемы на бумаге. До сих пор советую это делать молодым специалистам. В первый год работы у меня тяжело складывались отношения в коллективе. Главным образом потому, что коллектив состоял из одних мужчин, которые нас, женщин,  воспринимали не как коллег, а как нечто красивое, но при этом совершенно бесполезное. Почему-то в то время у профессии риэлтора было мужское лицо, поэтому в течение года приходилось доказывать, что со мной нужно разговаривать на равных. В итоге мужская часть коллектива начала-таки прислушиваться к моему мнению. Помогло в работе и то, что я занималась авторалли и была пилотом единственного женского экипажа. Находясь за рулем автомобиля, я своим примером показывала мужчинам, что девушки могут быть достойными соперниками. А такие спортивные навыки, как скорость, точность, аккуратность и расчет, мне пригодились не только на трассе, но и в риэлторском деле! Вообще в те годы, когда я начинала трудиться в недвижимости, молодому специалисту было легче заработать: информации об объектах – мало, а клиентов – хоть отбавляй. Сбор документов занимал всего несколько дней, затем сразу выходили на сделку. Оборотной стороной такой простоты и легкости в работе было то, что в недвижимость приходило много случайных людей, которые надеялись «озолотиться» практически ничего не делая. Сделки шли одна за другой, но уровень профессионализма агентов страдал. Сейчас у «молодежи» трудностей и проблем прибавилось. Рынок недвижимости стал цивилизованным, профессиональным и требует такого же профессионального подхода, знаний и опыта. Клиент стал более грамотным и требовательным. – Наверняка есть какие-то профессиональные хитрости, которые помогают преодолевать подобные «трудности и проблемы»? – Конечно есть! Правильно все говорят, что в нашей профессии без психологии – никуда. Работая из года в год с людьми, мы досконально изучаем человеческую сущность. Например, люди очень нервничают накануне сделки: могут позвонить и в двенадцать ночи, и в шесть утра. И каждого нужно успокоить, вселить в него веру, что все будет хорошо. А что поделать? Работа такая. Риэлторов можно назвать семейными психологами, которые для клиента являются своего рода невидимой поддержкой. Особенно это прослеживается в операциях с разделом недвижимости, когда близкие друг другу люди не могут между собой договориться. Наверное, у многих специалистов возникают трудности в момент передачи денег, когда один клиент отказывается подписывать документы до тех пор, пока ему не передадут деньги; а другой говорит, что деньги он отдаст только после подписания договора. В таких случаях приходится выступать третейским судьей и всю ответственность брать на себя. – Понятно, что профессиональных хитростей у вас – на каждый случай жизни. А удача в риэлторском деле нужна? – Было однажды так, что с квартирным вопросом обратилась ко мне клиентка, которая являлась собственницей половины доли в квартире, второй собственницей была ее  родная сестра. Между собой они даже не разговаривали, общались только через посредников. Понятно, что самостоятельно договориться у них не получалось. В итоге дошло до абсурда: доли в одной квартире были выставлены в разных агентствах! Но удача мне улыбнулась: выяснилось, что продажей второй доли занимается агентство, в котором я когда-то работала и сохранила дружеские отношения со специалистом, который проводил сделку с другой стороны. Поэтому мы приняли решение выставлять квартиру одним объектом, что очень облегчило жизнь. – Как вы расслабляетесь после таких сложных сделок? В чем ваша отдушина? – Я много чем увлекаюсь. В детстве училась в художественной школе… Потом это дело как-то забросила, а несколько лет назад у меня возникло бешеное желание рисовать. Недолго думая, купила все необходимое для разной техники рисунка: краски для батика, гуашь, акварель, пастель, кисти. И теперь  мои работы украшают мой дом, дачу и офис. Для того чтобы подучиться  технике рисования, закончила курсы по батику, посещала различные мастер-классы. И знаете, мои работы стали намного профессиональнее. Картины свои дарю друзьям, так как сама больше люблю собственноручно нарисованные палантины, шарфы… Все же настоящая моя отдушина – дача. Нас же так воспитывали, что даже во время отдыха нужно трудиться. Поэтому сад – самый подходящий вариант. Там у меня и  газон, и альпийская горка с прудиком, а цветов и вазонов – не сосчитать! Чтобы соорудить всю эту красоту, специально пошла на курсы ландшафтного дизайна. Конечно же, я выращиваю зелень и помидоры с огурцами…  Считаю, что глупо этого не делать, если есть своя земля. Так и получается, что на даче я совмещаю приятное с полезным: часов до шести вечера трудимся, а потом отдыхаем вместе с друзьями в нашем «гламурненьком» домике. – Почему «гламурненький»? – Потому что мимо него просто так не пройти! Это – небольшой бирюзовый домик, который я сама раскрасила в громадные белые и лиловые ромашки. Построенная беседка даже чем-то напоминает уютное кафе: над крыльцом висит гармоника, а старые чайники, горшки и утюги обрели вторую жизнь и превратились в светильники и вазы. Я вообще все чаще задумываюсь о том, чтобы переехать жить за город. Уже наступил тот этап, когда серый и тесный “муравейник” с его суматохой не прельщает. – Клиентам тоже советуете бросать город и перебираться за его пределы? – Почему же? Каждому – свое. Но я в ближайшее время планирую такой переезд. У меня уже есть идеи, как оформить новый дом: гостевой домик будет в виде украинской мазанки с соломенной крышей, а все предметы дачного интерьера тоже перекочуют вместе со мной на новое место. <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Что мешает застройщикам? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/626 Жилая недвижимость Mon, 21 Feb 2011 05:01:58 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="517" align="left" title="Что мешает застройщикам?" alt="Что мешает застройщикам?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/krickiy.jpg" /> В продолжение обсуждения темы <a href="/main/inhab/2011/2/10/620/">«Что мешает застройщикам?»</a>, поднятой в <a href="/user_files/Image/el_vers/2011/el_vers_5_2011.pdf">№5 нашего издания (за 7 февраля 2011 г.)</a>, свою точку зрения высказал Владимир Крицкий, заместитель главы администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. – Владимир Павлович, объясните, пожалуйста, ситуацию с земельными участками. Существует ли на самом деле дефицит земель, о котором говорили застройщики? В. К.: Существуют единые требования действующего федерального законодательства по поводу предоставления земельных участков под жилищное строительство. И Земельный, и Градостроительный кодексы также предусматривают единственную возможность предоставления земельных участков для будущих арендаторов под жилищную застройку – это аукцион. Форма аукциона известна, требования – в земельном законодательстве. Иной формы быть не может. Но это не касается собственников земельных участков, на которых в той или иной территориальной зоне может осуществляться жилищное строительство. С момента внесения изменений в федеральное законодательство мы обращались и в Государственную думу, и в Министерство регионального развития с тем, что, на наш взгляд, привязывать этот вопрос только к цене земельного участка нельзя, потому что он не приводит к решению той основной задачи, которую перед всеми ставит руководство страны – снижение стоимости квадратного метра. Поэтому, пока нововведений нет, мы вынуждены работать по существующему законодательству. И пока не будет законодательно изменена сама схема, ей пользоваться нельзя (около 4 лет идет обсуждение изменения формы аукционов. – прим. авт.). А состоит она в следующем: сделать основным критерием победы на аукционе не стоимость продажи права заключения договора аренды, а стоимость построенного квадратного метра. Тогда идеология аукционов переворачивается полностью, и тот результат, который должен быть достигнут, а именно минимальная стоимость построенного квадратного метра, становится основным критерием проведения аукциона. В ряде европейских стран такие аукционы есть (к примеру, в Швеции). Игра не должна идти в одни ворота. Когда застройщики говорят, что для них интерес представляет снижение стоимости построенного квадратного метра, мы приводим в пример торги, которые проводились в рамках выделенных средств из Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства и из федерального бюджета на приобретение жилья для участников войны в прошлом году. Но массового притока желающих участвовать в подобных аукционах мы, к сожалению, не наблюдали. Всего четыре компании приняли участие. Для участников Великой Отечественной войны (ВОВ), ветеранов, было построено жилье в прошлом году по фиксированной цене – 33 600 руб. за кв. м. Для переселения из ветхого и аварийного – по той же цене. Но сами застройщики должны оценить, готовы ли они по такому принципу участвовать в аукционах.  Как показал опыт, нет. В прошлом году под жилищное строительство на аукционах было выставлено 58 участков, из них 54 участка были реализованы. Вызывает вопрос иное – достаточно большие земельные участки (в Академическом и Широкореченском районах) так и не нашли своих покупателей. Возможно, это из-за кризиса, который в 2008-09 гг. все-таки оказал свое существенное влияние на аукционы. Дефицит проявляется в отсутствии именно тех земельных участков, которые хотелось бы: «чистых», с сетями, без обременений в виде существующего индивидуального и ветхого жилья. Сегодня участков с подготовленной градостроительной документацией достаточно много. Общая площадь потенциальной застройки – порядка 10 млн кв. м (из них почти 7 млн кв. м – под многоэтажную застройку, более 3 млн кв. м – под малоэтажную). Это та тенденция, которую ставит Генплан – довести соотношение между индивидуальной застройкой и многоэтажной под проценты 40-60. Что касается инженерных сетей – это общедолевая собственность так же, как и здание, и земельный участок, который будет сформирован под данным объектом. Дольщики сами принимают решения по эксплуатации построенных сетей, за исключением аукционов на развитие застроенных территорий, к которым предъявляется следующее требование федерального законодательства: сети обязаны построить и передать в муниципальную собственность. Но это касается не дольщиков, а застройщиков. – Почему Управление государственной экспертизы не всегда придерживается установленных сроков? Кто в этом виноват? В. К.: Для чего строится дом? Чтобы там было комфортно проживать людям, следовательно, дом должен соответствовать требованиям по безопасности и требованиям, предъявляемым по комфорту. Основная функция Управления государственной экспертизы – проверка всех проектных решений на соответствие нормативам и техническим регламентам по безопасности, которые существуют. Экспертиза должна очень четко придерживаться сроков (не должна превышать 90 дней), но довольно часто она бывает заложником проектных решений, которые неправильно принимаются проектными организациями и не соответствуют действующим нормативам, поэтому и качество проектных работ здесь напрямую влияет на заключение, и техническое задание, которое застройщик дает проектной организации. Не секрет, что есть застройщики, которые пытаются «выжать» максимум из земельного участка. Поэтому Управление государственной экспертизы – это экспертный орган, который определяет соответствие и комфортности проживания, и безопасности будущих жильцов, и возможности застройки того или иного объема жилых помещений на данном земельном участке. Это и техническая документация, которая состоит из множества разделов, а чтобы каждый из разделов посмотреть, требуется время. – Владимир Павлович, поясните ситуацию с паркингами, которая есть на сегодняшний день. Чем обусловлены изменения по количеству в нормативах? В. К.: До сих пор не совсем понятно, почему норма по количеству паркингов – достаточно жесткая для жилья и лояльная для коммерческих объектов. К примеру, для театров, цирков, кинотеатров, концертных залов, музеев, библиотек и выставочных центров – это 10-15 машино-мест на 100 посетителей; для ночных клубов и развлекательных центров – 7-10 мест. Неясно, какое отношение эти цифры имеют к тому, что в первой категории – почти все объекты, построенные на бюджетные средства (музеи, библиотеки). Для жилых комплексов бизнес-класса предусматривать 2 машино-места на квартиру – это объективно нормально. Паркинги должны строиться, и такого не должно быть: дом построен, оставлено место под парковку, чтобы жильцы потом достроили, когда им самим будет необходимо. А что делают застройщики? Они хотят только высоколиквидную часть проекта: построить объект, продать его и получить необходимую рентабельность, чтобы быстрее приступить к строительству нового. Но есть федеральные нормативы, которые обязательно предусматривают соблюдение определенных условий. Вместе нам необходимо прийти к тому, что застройка должна вестись комплексно. Схема паркингов разработана, сейчас для этого активно привлекаются инвесторы. Это перехватывающие паркинги (у мест массового скопления) и кооперированные (чаще всего в уже сложившейся застройке, где есть внутриквартальные проблемы с парковками). Неясно также, почему в нормативах градостроительного проектирования вводились жесткие нормы для типов жилья – к примеру, почему нельзя строить свыше 9 этажей бюджетные дома?.. Никто на этот вопрос ответа не даст. Вопрос о финансировании строительства, затронутый застройщиками в прошлом материале, прокомментировал Алексей Лопарев, исполнительный директор офиса в Екатеринбурге УК «Альфа-Капитал»: «Финансировать строительство могут не только банки или дольщики. Этим могут заниматься и страховые компании, и пенсионные фонды... Вопрос – на каких условиях они могут дать деньги? Эти условия хорошо реализованы в формате закрытых паевых фондов недвижимости. Застройщик предоставляет все документы по строительству управляющей компании, которая создает фонд, проводит анализ документов, оценивает коммерческую перспективу объекта и предлагает инвесторам «зайти» в проект через паевой фонд. Но есть два основных условия – полностью оформленные документы на строительство и хорошая потенциальная рентабельность проекта. Фонд финансирует строительство по себестоимости, то есть фактически оплачивает затраты строителей. Как только объект будет построен, фонд его реализует и рассчитается с инвесторами. По этой схеме «заходить в стройку» могут не только страховщики и пенсионные фонды, но и частные инвесторы, то есть те же дольщики. Принципиальное отличие – отсутствие платы за кредит». По словам Владимира Крицкого, сегодня в Екатеринбурге существует нормальная конкурентная среда: количество вводимого жилья пятью главными застройщиками города не превышает 30% (по норме не должно превышать 60%). Остается дождаться изменений в федеральном законодательстве, в частности в подходе к аукционам земельных участков и подключении инженерных сетей, а также понятных правил и слаженных действий органов власти в части производства и выдачи разрешительной документации на строительство. <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Успех невозможен без полной самоотдачи (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/625 Город Thu, 17 Feb 2011 05:52:10 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="400" width="400" align="left" title="Успех невозможен без полной самоотдачи" alt="Успех невозможен без полной самоотдачи" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/uspeh-samootdacha.jpg" /> Так повелось, что уральские риэлторы давно определились с форматом работы своих агентств. Чаще всего это – небольшие «семейные» фирмы, число работников в которых не превышает и десяти человек. Количество таких агентств в нашем городе измеряется десятками и даже сотнями. О них практически ничего неизвестно в широких кругах, ведь работают они исключительно «для своих» клиентов. Зато у всех на слуху имена нескольких крупнейших агентств недвижимости, которые задают тон всему местному рынку. Одно из таких агентств, АН «ЛиКом», в феврале 2011 года отмечает свое шестнадцатилетие. – Артур Гельсерович, как ваше агентство зарождалось? – До открытия «ЛиКома» у меня уже был опыт управления агентствами недвижимости; это были АН «Малахит» и АН «Шанс». А то, что вы видите сейчас, – некая закономерность в цепочке создаваемых мною фирм. Официально АН «ЛиКом» было зарегистрировано 17 февраля 1995 года. Думаю, вас интересует, как я пришел в эту сферу… Наверное, как и большинство – движимый желанием заработать, а также попутно решить свои собственные жилищные проблемы (ведь я сам не местный, родился в Баку). В 1992 году окончил Свердловский юридический институт, после чего стал заниматься юридической практикой. Так получилось, что риэлторство изначально не было моей основной целью; скорее, это был «побочный эффект» работы в сфере юриспруденции. Как это ни странно, в недвижимость я пришел не через продажи, а через девелопмент. Более того, риэлтором я никогда и не был! В 1992-1993 годах был главой юридической компании «Левъ», которая генерировала и отрабатывала бизнес-проекты в сфере недвижимости. На то время как раз были созданы подходящие условия для развития в этом направлении: активный рынок, принятие закона «О приватизации»… Частные строительные компании и инвесторы появлялись как грибы после дождя! К тому же в начале 90-х начинает формироваться круг обеспеченных людей, которые готовы вкладывать свои деньги в нестандартное жилье. Необходимо было подстраиваться под эти новые потребности, предлагать новые услуги. Занимаясь инвестициями, я тесно сотрудничал со многими агентствами недвижимости. Посредством этих фирм наши объекты реализовывались; по сути, для них мы были заказчиками, которые предоставляли фирмам возможность работать, продавать объекты. Быстро поняв все тонкости риэлторского дела, мы с партнером решили, что гораздо удобнее объекты не только инвестировать, но еще и самостоятельно реализовывать. Вот так нам пришла идея замкнуть процесс. Следствием этого стало появление двух агентств недвижимости. – Зачем нужны были две фирмы, которые занимались практически одним и тем же? – На тот момент я не возглавлял агентства, потому что занимался исключительно инвестициями в строительство и элементарно физически не успевал. Поэтому реализацией недвижимости занимались приглашенные менеджеры. Так был создан костяк специалистов, работающих со мной по сей день (например, руководитель АН «Малахит» Виктор Кац, который после разделения структуры «Левъ» ушел вместе со мной «в свободное плавание»). – Так вот откуда у вас такое название – «ЛиКом»!? – Да, вы правы, изначально фирма называлась «Левъ и Ко». Правда, в последние лет пять мы используем несколько другой подход и говорим, что «ЛиКом» – это Лучшая Из КОМпаний. Вот и живем с такой обреченностью на успех. К счастью, пока удается соответствовать. – Большинство директоров местных агентств предпочитают руководить небольшими фирмами, объясняя это тем, что якобы это – проще. У вашего же агентства несколько филиалов, и его география не ограничивается Екатеринбургом… Почему вы выбрали такой формат? – Это хороший вопрос, ответ на который за 18 лет работы в недвижимости я для себя не дал. Ясно одно: наш бизнес очень специфический, так как мы продаем услугу. А продажа услуги в первую очередь подразумевает продажу менеджером самого себя. Товар, в отличие от услуги, кем-то произведен, и у него априори есть определенные свойства, а услуга формируется личностью, которая ее оказывает. Из моей логики следует, что именно человеческий фактор в нашем бизнесе является самым важным. Я все-таки не соглашусь с вами, скажу, что «ЛиКом» – небольшое агентство. В моих планах вообще никогда не было создание мега-структуры, поскольку самое приоритетное – качество оказываемых услуг. К сожалению, я так и не нашел способа привлечь большое количество эффективных, лояльных и, самое главное, добропорядочных менеджеров. Вот именно это на сегодня и не позволяет создать большее количество филиалов, хотя в свое время поступали предложения от разных агентств, которые просили: «А дайте нам свое имя!» (проще говоря, предлагали работать по франшизе). Но мы всякий раз отказывали, так как судя по опыту других фирм понятно, что это не самая эффективная схема работы. В связи с этим считаю, что гигантоманией в нашем деле болеть нельзя: невозможно тиражировать успешную работу. – Тем не менее, вашу работу можно назвать успешной, ведь недаром ваша кандидатура рекомендована в совет управляющих директоров Национальной ассоциации риэлторов. – Конечно, быть выдвинутым в совет управляющих директоров NAR (National Association of Realtors – прим. ред.) – большая честь для меня. Это – американское объединение специалистов в области недвижимости, которое, как и все американское, претендует на главные роли. При этой организации есть совет директоров, в состав которого входят представители профессиональных объединений различных стран. В прошлом году Россию тоже пригласили к участию в NAR, а Российская гильдия риэлторов, в свою очередь, выдвинула мою кандидатуру представлять интересы нашей страны. – А глобализация на рынке недвижимости нужна? – Не думаю, что это глобализация. Скорее, – нормальная тяга профессионалов к обмену информацией. В отношении России с ее молодым рынком, это – возможность получить позитивный опыт от других стран. По поводу столь высокого доверия, оказанного мне со стороны российского сообщества риэлторов, скажу, что это, скорее, накладывает определенную ответственность, ведь если мы говорим, что  какой-то человек играет в сборной страны по футболу, то мы ждем от него какого-то другого уровня, другого футбола… А всевозможные регалии, к сожалению, не всегда являются гарантией качества и профессионализма агентства. – У вас в кабинете даже нет грамот… – Не люблю всего этого пафоса. Знаете, как говорят: «чины и звания людьми даются, а люди могут обмануться». Мне достаточно того, что коллеги относятся ко мне с уважением. Ведь всевозможные грамоты и награды – не показатель. Всем известно, что в нашей жизни многое можно купить. К тому же, считаю, что это несколько не скромно, развешивать на стенах дипломы и сертификаты… – Вместо дипломов у вас картины? – Да, как вы, наверное, уже заметили, я люблю живопись. Особенно меня радуют картины хороших художников. «Хороших» – не в том смысле, что их так называют, а в том, что мне они нравятся. Недавно был в Украине, где познакомился с творчеством одной местной художницы, которая работает в стиле импрессионизма. Приобрел несколько ее работ. Большую часть раздарил женской части коллектива, а две оставил себе. В моем рабочем кабинете вы можете видеть мою гордость, картину чешского художника середины XIX века. Но при всем при этом не могу сказать, что я коллекционирую живопись. Коллекционер ведь в каком-то смысле – человек одержимый. Я же не стану отдавать последние деньги за понравившуюся вещь, поэтому могу назвать себя ценителем. – Работа занимает все ваше время? – Вы знаете, до недавнего времени работа занимала 99% всего моего времени. Ведь несмотря на определенную долю везения, успех невозможен без полной самоотдачи. К счастью, сейчас появилось время и для хобби. Секрет в том, что продажа зарубежной недвижимости (одно из направлений работы агентства) выросла из моего увлечения к путешествиям. Я с детства мечтал побывать в разных странах. Не зря кто-то из мудрых сказал, что в жизни есть смысл тратить время на две вещи: на книги и на путешествия (люблю, кстати, и то и другое). Как человек деловой, который ценит свое время, я научился вносить деловую составляющую в любую поездку. Открываю для себя новые страны и параллельно оцениваю рынки для бизнеса. Практически в любой зарубежной поездке (особенно, если это новая страна) обязательно трачу день или два на то, чтобы встретиться с коллегами, посмотреть перспективу развития и принять решение: есть ли смысл агентству «ЛиКом» к «линейке» из пятнадцати стран добавить еще одну. В частности, не так давно вернулся из поездки на Хайнань и Гонконг и пришел к выводу, что в ближайшее время мы Китай «продавать» не будем. <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Дом в аренду (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/624 Дома, коттеджи Wed, 16 Feb 2011 10:21:43 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="400" width="400" align="left" title="Дом в аренду" alt="Дом в аренду" src="http://nedv.info/files/articles/doma/dom_v_arendu.jpg" /> Жилые дома, предназначенные полностью для сдачи квартир в аренду, – это реальность. Пусть бизнес доходных домов и не широко популярен сегодня, подобная практика существует во всем мире. Но применима ли она для нашего города? И кому такой бизнес принесет большую прибыль? Из истории Одним из первых появился доходный дом в столице на Ильинке: в 1785-1790-е годы было построено красивое трехэтажное здание по заказу купцов для сдачи внаем под лавки, квартиры и учреждения. В Белоруссии доходные дома начали свой путь с 1870-х годов и существовали вплоть до 1917 года. Наиболее известные располагались в Витебске, Гомеле, Минске и Могилеве. Согласно советскому путеводителю, особенно бурным выдался 1912 год. По данным, опубликованным в авторском проекте Николая Выморкова и Татьяны Зархиной «Моя Москва», в 1913 году из 47,6 млн руб. городского дохода 7 млн руб. составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов. Поэтому московские власти были заинтересованы в оказании помощи: прокладывали электрокабели, водопровод, канализацию, благоустраивали территорию и приводили в порядок улицы города. В то время строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества, учебные заведения, монастыри и церкви. О выгодности вложений говорит тот факт, что летом 1911 года было построено около 3 тыс. 5-7-этажных доходных домов. Типичный доходный дом имел следующую организацию: на первом этаже – магазины, ателье, рестораны; на втором и третьем – квартиры для богатых съемщиков; на четвертом и пятом – квартиры средней цены для чиновников со средними и низкими доходами; на последнем, как правило, чердачном этаже – комнаты для мещан или студентов. Надо сказать, что доходные дома пользовались популярностью не только среди бедняков (никем не забытый Родион Раскольников в «Преступлении и наказании» и сам Федор Достоевский, поменявший за свою жизнь 20 адресов), но и вполне платежеспособных граждан. Правда, отличались такие «квартирки» размерами. Общая площадь «элитной» квартиры составляла 200-400 м, высота потолков – 4,6 м. Оплата квартиры в домах такого уровня – 100-500 руб. в месяц. Одним из самых дорогих был дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры. До революции строили доходные дома только для малоимущих граждан с минимальным «набором»: небольшой комнатой, общей кухней и умывальней, помещением для сушки одежды, холодной кладовой, отоплением и канализацией. К началу 1900-х годов таких домов было построено около тысячи за счет различных средств: городских, ведомственных, от благотворительности. Дворянские усадьбы и «крестьянские» дома были рассчитаны на одного хозяина: в последних вообще сдавались «углы». Съемщику жилья было необходимо изолированное жилое помещение с доступом к местам общего пользования и, по возможности, с отдельным входом.  Для привлечения клиентов украшались парадные фасады домов. Существенным плюсом стало отсутствие социальных проблем (к примеру, переезды по службе среди чиновников). Несмотря на перестройку Москвы, многие из таких домов до сих пор уцелели (например, знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой) и продолжают украшать город в качестве офисов, бутиков, посольств… Некоторые по-прежнему остаются жилыми. Нововведения   После 1917 года доходные дома перестали существовать: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: трех-четырехэтажные дома надстроили несколькими этажами. Новые верхние этажи не обременялись архитектурными украшениями, а старые из-за ветхости подлежали сносу. В годы перестройки часть коммуналок расселили, образовались отдельные квартиры, которые перешли в собственность новых владельцев (в так называемые ТСЖ). При этом квартиры могли быть доходными, но к дому в целом это не имело никакого отношения, что можно наблюдать и сегодня: сейчас на каждом углу можно встретить объявление «Сдам в аренду квартиру/комнату». И это ни коим образом не говорит о том, что сдающиеся в аренду квартиры – это часть доходных домов. Современность В 2002 году постановлением правительства Москвы «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве “доходного дома”» было закреплено следующее объяснение рассматриваемого понятия: жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. В 2003 году доходный дом на Большом Николоворобинском переулке (ст. метро «Китай-город») был принят в эксплуатацию. Строительство доходного дома финансировал Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, а управляющей компанией назначили ОАО «Мосжилкомплекс». Было установлено, что все доходы от аренды помещения будут поступать в бюджет города. По данным интернет-ресурсов, стоимость строительства доходного дома составила $12,3 млн. Срок окупаемости – 8 лет при ежегодных арендных сборах около $2,4 млн. Согласно бизнес-плану к концу 2004 года заполняемость должна была составить 60%, к концу 2005 года – 75%, к концу 2006 и до 2011 года – 80%. Данный объект, безусловно, планировался в качестве элитного и строился с ориентацией на сотрудников зарубежных компаний и граждан из регионов, которые переводят свой бизнес в Москву. В настоящее время арендаторам предлагается  47 двух-семикомнатных квартир и 4 офисных помещения стоимостью аренды $2500-12000 в месяц. Арендаторы также должны оплачивать комплексное техническое обслуживание в размере $130-150 в месяц, куда входит ежедневная мойка колес в осенне-зимний период, доставка продуктов на дом и организация банкетов, бытовые услуги прачечной, химчистки и пр.  Первый доходный дом в Петербурге на Коломяжском проспекте начал сдавать квартиры в аренду зимой 2010 года. В Екатеринбурге идею развития доходных домов впервые озвучил Николай Савин, президент «Центра недвижимости МАН» в 2004 году. Но так или иначе она не получила свое дальнейшее развитие. Одной из проблем, по мнению Евгения Полкова, начальника группы маркетинга «НОВА-строй», является низкий срок окупаемости проектов: «Выгодней построить и продать, чем сдавать в аренду. Если примерно посчитать, то аренда за месяц составит около 15 тыс. руб., то есть 180 тыс. руб. в год. Таким образом, окупаемость проекта будет в среднем 8-10 лет». По заявлению Николая Федосеева, главы Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, в строительство доходных домов выгодно вкладывать «длинные» деньги. Вариантов строительства подобных проектов известно несколько: 1) строительство за счет государства с последующей сдачей в социальный найм; 2) строительство за счет собственных средств частных инвесторов и застройщиков с целью извлечения прибыли; 3) строительство за счет банковских кредитов инвестиционных и строительных компаний. Конечно, доходные дома, по своей сути, должны быть ориентированы, в первую очередь, на особую аудиторию: студентов, молодых семей, молодых специалистов из области, наемных рабочих. Как у них? По разным источникам, доходные дома за границей составляют 25-50% жилого фонда и приносят своим владельцам годовой доход в 10-13%. Если взять, к примеру, Германию, то речь пойдет о «студенческой недвижимости». Это обусловлено тем, что жилья для студентов около вузов сдается мало и довольно дорого. Самые привлекательные города для сдачи в аренду студентам: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Или, например, Геттинген – там большую часть населения составляют студенты. В Соединенных Штатах дома для сдачи в аренду называются апартаментами, в отличие от частных квартир – кондо. Апартаменты рассматриваются как коммерческая недвижимость, наряду с магазинами и ресторанами. Такие дома принадлежат одному или нескольким физическим или юридическим лицам, в том числе и различным инвестиционным фондам. А вот жилье в Канаде всегда было и остается частным, поэтому все, кто не может позволить себе купить, живут в съемном. А съемное жилье – это и есть доходные дома. Они могут быть маленькими на 6-8 квартир и большими до 200-400 квартир. В зависимости от размера дома им может владеть как корпорация, так и частное лицо. По словам Стеллы Кватерман (Broker, M.Sc, RE/MAX West Realty Inc. Brokerage), инвесторы их покупают, но не часто: много головной боли и небольшой возврат от инвестиции. В маленьких городах цены на недвижимость ниже, поэтому возврат лучше. В Торонто возврат – 5%. Рентабельность зависит от многих факторов: в основном, от местоположения (дом должен пользоваться популярностью) и от состояния дома (чем старее, тем больше нужно вкладывать в ремонт). Цены в Торонто в апартаментах дешевле, чем в кондо. Они составляют от $750-800 в месяц за однокомнатную квартиру до $1300-1400 в месяц за квартиру с 3 спальнями. В апартаментах обычно есть общественная прачечная в подвале или на первом этаже дома. В ней стоят платные стиральные и сушильные машины, которыми пользуются жильцы. В квартирах нет посудомоечных машин. Когда жильцы сменяют друг друга, квартиры «обновляются» (устраняют неполадки, красят). В кондо квартиры стоят дороже (в элитных домах могут доходить даже до $3000-4000 в месяц), но условия жизни намного комфортнее. Резюме Доходный дом – это аналог гостиницы, только длительного пользования. Уровень комфорта может быть абсолютно разным: от квартир эконом-класса до пентхаусов. И чем больше будет заключено долгосрочных договоров, тем устойчивее станет положение самого владельца бизнеса.  В этом и заключается одно из преимуществ подобной эксплуатации – стабильный доход. Но, сдавая квартиры в аренду, сложно заработать большие деньги. Евгений Полков: «Как только найдется долгосрочный инвестор, или возникнет соответствующая ситуация, то доходные дома появятся. Возможно, сложится следующая бизнес-модель: инвестор значительную часть будет получать за счет дополнительных услуг (а именно: за счет обслуживания арендаторов, в том числе с помощью собственных УК). Можно провести аналогию с сотовой связью: телефоны продают практически по себестоимости, услуги связи – аналогично, а прибыль приносят различные пакеты (СМС,  ММС, 3G и пр.)». Если говорить о дополнительных услугах, то как нельзя кстати придется вышеописанный опыт других стран. К тому же у собственника жилья появится еще одна возможность расширить бизнес, создав собственную УК для обслуживания доходных домов. Судя по успешному развитию доходного дома на Большом Николоворобинском переулке, подобные проекты наиболее рентабельны в бизнес-классе: за счет высокой стоимости аренды инвестор покрывает расходы. А задача государства состоит в создании условий для развития бизнеса по инвестированию в строительство и эксплуатации доходных домов. Для населения аренда в доходных домах будет выгодна только тогда, когда ее стоимость не превысит того уровня, который есть сегодня на рынке. По сравнению с существующей арендой доходные дома могут быть более привлекательны для арендаторов, если учесть, стабильность и возможность долгосрочно планировать свою жизнь, что особенно актуально для молодых семей с новорожденными детьми. Помимо этого, схема сдачи такого жилья в аренду понятна и прозрачна.  Материал подготовлен при участии Любови Хаббард (Fairfax Realty, Inc. (США)), Стеллы Кватерман (RE/MAX West Realty Inc. Brokerage, Канада),  Германа Браун (Braun & Braun GbR, Германия), Анастасии Ващенко (Railand Real Estate Co.,Таиланд) и Евгения Полкова (начальника группы маркетинга «НОВА-строй») <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Сможет ли Россия забыть о проблеме «обманутых дольщиков» к концу следующего года? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/623 Жилая недвижимость Tue, 15 Feb 2011 07:27:26 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="390" width="400" align="left" title="Сможет ли Россия забыть о проблеме «обманутых дольщиков» к концу следующего года?" alt="Сможет ли Россия забыть о проблеме «обманутых дольщиков» к концу следующего года?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/dolshciki.jpg" /> Второго февраля состоялся очередной пикет общественного движения «В защиту прав участников строительства жилья Свердловской области», на котором  присутствовали инвесторы десяти проблемных стройплощадок Екатеринбурга. Пока потерпевшие инвесторы митингуют и инициируют всероссийские съезды, их проблемой вплотную занимается Минрегионразвития России. По заявлениям чиновников, к середине 2012 года проблема «обманутых дольщиков» в России будет полностью решена. О том, насколько реально осуществить обещание в заявленные сроки, а также о том,  как не допустить появления проблемных площадок впредь, мы спросили у советника председателя правительства Свердловской области, председателя регионального отделения союза «Заемщиков и вкладчиков РФ» Дмитрия  Нисковских. – Дмитрий Андреевич, появились ли у вас в связи с новой должностью (советник председателя  правительства Свердловской области) большие полномочия и возможности для разрешения пресловутой проблемы «обманутых» граждан, вложивших средства в жилищное строительство? – Новые возможности – это более оперативное реагирование и координирование действий всех должностных лиц, работы министерств и ведомств, которые находятся на территории Свердловской области и подчиняются правительству области, для решения этого вопроса. Губернатор Александр Мишарин, председатель правительства Анатолий Гредин поставили задачу: к марту-маю 2012 года на территории Свердловской области не должно оставаться ни одного потерпевшего инвестора,  а работать – только законные схемы привлечения денежных средств.  К этому времени все объекты должны быть достроены, всем людям переданы квартиры. – Возможно ли решить столь сложную задачу за короткий период? – На мой взгляд, возможно, но очень сложно. Я хорошо знаю ситуацию на каждой проблемной  стройплощадке. Условно говоря, начав весной этого года вести строительные работы, закончить можно к весне 2012 года.  Все это касается тех инвесторов, у которых есть земельный участок и недостроенный объект. Есть граждане, у которых участка  под строительство больше нет, они признаны жертвами мошеннических действий застройщика или признаны кредиторами, чьи требования не были удовлетворены после ликвидации должника. В такой ситуации оказались инвесторы ЖСК «Лазурный».  Для этой категории инвесторов необходимо предусмотреть систему выплат либо выделить землю под строительство. – Что делать тем, кто не включен в категорию пострадавших инвесторов? Например, из 123-х членов кооператива ЖСК «Лазурный» пострадавшими признаны только 24. – Пострадавшими признаны только те, кто заявлял о себе,  как о пострадавших.  Для решения проблем данной категории граждан, необходимо принять закон Свердловской области, который установит порядок ведения реестра пострадавших граждан и систему мер государственной поддержки для них. Законом должен быть определен и уполномоченный орган, куда пострадавшим инвесторам необходимо представлять  документы, подтверждающие, что они потеряли денежные средства. Не могу пообещать, что через полгода будут производиться выплаты пострадавшим гражданам, но я считаю, что законом все можно отрегулировать. – Из каких средств будет выплачиваться компенсация? – В настоящий момент можно опираться на единственный источник – средства областного бюджета.  Да, это наши с вами деньги – деньги налого-плательщиков. Считаю, что необходимо найти максимально понятные, с точки зрения экономики и расходования бюджетных средств,  схемы, для того, чтобы уменьшить  нагрузку на государственную казну. Мы прекрасно понимаем, что если областной бюджет будет расходовать средства на решение вопросов «обманутых дольщиков»,  то таких граждан найдется немало. Существует множество пирамид и кооперативов, от деятельности которых есть пострадавшие. – Из каких еще источников будут привлечены средства? – Правительство Свердловской области, Законодательное собрание Свердловской области будут прорабатывать схему,  которую можно реализовывать за счет строительной отрасли. Это не будет  прямой выплатой из бюджета, а это может быть механизм САИЖК как инвестора проблемного застройщика.  Свободные площади, земельные активы застройщика передаются САИЖК или иной государственной организации, которая инвестирует деньги на завершение строительства. В итоге дольщики получают оплаченные квадратные метры, а свободные площади реализуются на рынке по тем же программам САИЖК. Возможен и такой вариант, когда за счет инвестиционных программ естественных монополий удастся улучшить экономику на отдельных строительных площадках, и они станут более интересными для инвесторов.  Однако правительство не может сказать  ресурсоснабжающим организациям:  «Постройте теплотрассу, электрическую подстанцию, водопровод» или «Освободите от платы за подключение к коммуникациям объект». Это сложный вопрос, решить который можно лишь  за счет разумного консолидированного поведения всех сторон. – Когда будет сформирован реестр проблемных площадок и пострадавших инвесторов? – Реестр граждан, у которых земельный участок под строительство был отнят,  будет вестись. В этом случае уже не важно, к какой площадке они относились.  Важен тот факт, что граждане являются потерпевшими в рамках уголовного дела о мошенничестве либо дела о банкротстве.  Ведение реестра будет передано в специализированные органы – Министерство строительства, Государственный строительный надзор либо в администрацию муниципальных образований, на чьей территории есть пострадавшие граждане.  По предварительным подсчетам, на территории Свердловской области около 400 таких инвесторов. Реестр инвесторов, у которых есть строительная площадка, ведется.  С ним работает  комиссия, возглавляемая председателем правительства. – Помогают ли пикеты «обманутых дольщиков»  заставить власть активнее решать  эти проблемы? – Если бы власть не знала о существующих проблемах и не занималась ими, то они были бы полезны. В настоящий момент это вызывает только раздражение. Мы знаем о каждом случае.  Тема «обманутых дольщиков» излишне политизирована. Пора перестать заниматься политическими играми – это  не способствует решению вопросов. Поможет только разумное поведение и консолидированные действия сторон. Необходимо принимать областной закон для решения данной проблемы. От губернатора Свердловской области такое поручение уже получено. Как этот законопроект будет выглядеть – время покажет. – Какие еще перемены ожидаются в решении этого вопроса? –  Председатель правительства поручил Министерству строительства и архитектуры сформировать рабочую группу. Эти специалисты должны будут разбираться с чертежами, оценивать генеральный план, технические условия. Такая комиссия будет работать на каждом объекте. К сожалению, нет  универсального решения для всех объектов – каждая  ситуация уникальна. – Какие объекты вышли из списка «проблемных» в минувшем году?  – В 2010 году было решено множество острых проблем, связанных с крупными строительными проектами.  В объекте ЗАО «Домострой» была введена в эксплуатацию вторая очередь, для строительства которой были привлечены средства порядка 200 дольщиков. Сейчас решается вопрос о введении в эксплуатацию третьей. Несмотря на все наши усилия, в рамках Федерального законодательства ведется дело о банкротстве застройщика. В конце января должна была начаться другая стадия – внешнее управление либо конкурсное производство.  Решился вопрос с объектом на Белинского – Бобруйская. У объекта была высокая степень готовности, инвесторы оформили на себя земельный участок, собрали дополнительные средства для завершения строительства, ввели объект в эксплуатацию.  До сих пор правоохранительные органы занимаются поиском средств, которые были незаконно выведены при строительстве объекта. В г. Первоуральске был решен вопрос с объектом на Емлина, 5. В деле с объектом ЗАО «Корпорация Дека» вопрос находится в завершающей стадии. Есть решение суда, который постановил привести в соответствие проекту площади, на которых были выявлены нарушения. Был решен вопрос со строительством объекта компании «Новый центр». На площадке Отто Шмидта – Машинная началось строительство, видны  результаты – поставлены первые колонны для монтажа первой секции нулевого цикла. Однако, по последней информации, не все гладко – один  из кредиторов застройщика  обратился в Арбитражный суд с требованием признать банкротство «Нового центра» и удовлетворить исковые  требования. Хотя очевидно, что у компании «Новый центр»  появятся средства только после окончания строительства объекта. – Неужели нет возможности повлиять на ход дела? – Законом предусмотрено, что волю выражает сторона кредитора,  которая имеет право, в случае неисполнения должником обязательств, подать на банкротство.  Запретить это сделать невозможно. Правительство не может повлиять на решение компании-кредитора.  Мы работаем в правовом поле и вынуждены сталкиваться с многократным пересечением  различных прав объектов правоотношений.  В такой сложной ситуации мы вынуждены на координационных комиссиях призывать к здравому смыслу все стороны. Мы должны разработать такую модель антикризисного управления и координации, при которой будут максимально учтены интересы всех сторон. – Какие стройплощадки наиболее проблемные? – Объекты СК «Новый град». Ситуация сложна не только потому, что отсутствует финансирование. Проектная документация на объектах «Нового града» не сформирована в полном объеме, не пройдена государственная экспертиза.  Для того чтобы все это исправить, потребуется не один месяц, даже при наличии финансов. В данный момент проектанты устраняют все нарушения. На этой неделе планируется подать документы на экспертизу. Конечно, проще пройти экспертизу формально, но мы не имеем права так поступить. Мы не можем сказать контролирующему органу: «Давайте закроем глаза на все нарушения и поскорее достроим».  Через полгода такой дом рухнет. Государственная экспертиза должна быть максимально объективной. Мы должны построить безопасное жилье. – Вы говорите «безопасное». Выходит, все остальное жилье построено с нарушениями и небезопасно для проживания? – Серьезные нарушения выявляет Государственная экспертиза. Другой вопрос – качество строительства. Качественные характеристики не всегда влияют на безопасность. Например, застройщик сэкономил на трубах – купил ржавые, которые уже 20 лет были в эксплуатации, но установил их по ГОСТу: комфорт ухудшается, а безопасность – нет. – Что же вы тогда скажете о качестве строительства? – Качество строительства должно задаваться потребителем.  Если в рыночных условиях потребитель безмолвствует, с готовностью приобретая дешевое жилье по сомнительным схемам, то это подвигает застройщиков на всевозможные ухищрения,  которые позволяют заработать лишнюю копейку. – Как максимально обезопасить операцию по инвестированию в жилищное строительство? – В данный момент разработана простая и безопасная схема как для дольщиков, так и для застройщиков.  Схема работает следующим образом: застройщик обращается в банк для получения кредита. Строительная компания должна располагать 30% средств, необходимых для возведения объекта. На располагаемые средства берется в аренду земельный участок, изготавливается проект. После этого банк рассматривает бизнес-план.  Открывается два счета: кредитный и депозитный.  На депозитный счет кладутся средства физических лиц, но они не тратятся на строительство объекта.  Гражданин, заключивший договор, может в любой момент отказаться от финансирования и забрать перечисленные средства, потому что дом будет строиться на средства банка. Чем больше застройщик привлечет средств граждан, тем больше окупится расход пользования кредитом. Банк берет на себя риски по завершению строительства дома, функцию контроля расходования кредитных средств.  У строительной компании будет уверенность в том, что средств для завершения строительства хватит. Застройщик получит свою прибыль после того, как отдаст кредит,  передаст квартиры, заплатит налоги. – Какие банки готовы идти на риск? – Многие бы хотели заниматься такими проектами, но сдерживающим фактором сегодня является отсутствие в банках соответствующих подразделений и специалистов, которые действительно что-то понимают в строительстве: могут читать проект, понимать его рациональность, объективно оценивать показатели расходов стройматериалов.  Пока, насколько я знаю, такое подразделение есть только в Сбербанке. – В Екатеринбурге уже возводятся новостройки по такой схеме? – Схема фондирования банком применяется в Свердловской области в коммерческих проектах. В рамках жилищного строительства я не встречал,  однако в Челябинской области эта схема уже работает. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Генеральная доверчивость (автор: Оксана Евдокимова) http://nedv.info/articles/622 Жилая недвижимость Mon, 14 Feb 2011 04:46:17 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="400" width="400" align="left" title="Генеральная доверчивость" alt="Генеральная доверчивость" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/gendoverenost.jpg" /> Недвижимость всегда занимала далеко не самую последнюю строчку в рейтинге выгодного вложения капитала. Естественным становится тот факт, что желающих сделать на этом состояние с каждым годом только прибавляется. Не секрет, что часть этих желающих составляют не только те, кто кровью и потом сколотил капитал на своей законной недвижимости, но и современные Остапы Бендеры – чуткие психологи и ловкие аферисты рынка недвижимости. Одно из давно известных направлений мошенничества – махинации с недвижимостью по генеральной доверенности. Что нужно знать, прежде чем совершить сделку по этому документу, и стоит ли вообще рисковать в данном случае, когда вероятность стать жертвой своей же генеральной доверчивости достаточно велика? Генеральная доверенность – что это? Генеральная доверенность – это документ, который выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения определенных сделок с ним (вплоть до залога и продажи). Доверенность может быть выдана как на все имущество, так и на какое-то конкретное (в данном случае мы рассматриваем генеральную доверенность, выданную  на операции с недвижимостью). Такая доверенность выдается доверителем в случае, например, его длительного отсутствия или серьезной болезни. Генеральная доверенность отличается от обычной тем, что она дает более расширенные полномочия доверенному лицу, чем любой другой вид доверенности. Выдается и регистрируется такой документ у нотариуса. В каждой доверенности прописываются все действия, которые разрешает доверитель совершать доверенному лицу. В документе обязательно должна стоять дата и срок ее действия (максимальный срок действия 3 года по ст. 186 ГК РФ). Если в доверенности срок действия не указан, то автоматически она действует в течение 1 года. Вот как трактует определение доверенности Гражданский кодекс РФ (ст. 185, п.1): «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу». Махинации с генеральной доверенностью Выдавая генеральную доверенность на операции с недвижимостью, то есть право заключать сделки купли-продажи от своего лица, доверитель может отозвать доверенность, не объясняя причины своего решения и даже не оповещая об этом доверенного. Какое развитие событий возможно в данном случае? Доверенное лицо по генеральной доверенности заключает сделку, например, по продаже квартиры, через час приходит доверитель-собственник и отзывает доверенность. Квартира продана, деньги получены и, возможно, уже потрачены, но так как сделка совершилась по уже отозванной доверенности, то она не имеет никакой юридической силы, а, следовательно, новый «собственник» не имеет никаких прав на такую недвижимость. Доверенное лицо имеет право подписывать договор купли-продажи, расписываться, делать дубликаты документов, получать причитающиеся по договору деньги, оформлять все документы, в том числе передаточный акт, регистрировать официальное право собственности, договор купли-продажи, получать все необходимые документы после регистрации, уплачивать следуемые госпошлины и другие платежи, а  также совершать все действия, связанные с данным поручением. И все действия, совершенные на основе этих прав, будут признаны судом недействительными, если имел место факт отозванной доверенности. Чтобы этого не случилось, нужно проверять доверенность у самого нотариуса, а именно: действительна ли доверенность, не отозвана ли она собственником квартиры. Также у  мошенников найдется вариант и поизощреннее, чем первый, но суть у них одна. Нотариус должен заверить дееспособность собственника, но, по существу, он заверяет только личность и ничего более, а вот адекватность человека определяет «на глаз» и подписывает доверенность. Все, личность зарегистрирована, она дееспособна, несмотря на то, что данные факты может установить только комиссия, поэтому в обязательном порядке  к каждой доверенности должна прилагаться справка от психиатра и  нарколога. Что делает собственник? Отзывает доверенность или того хуже  – собст-венник может пойти в психбольницу и написать заявление о том, что он психически нездоров. Его признают недееспособным, и в судебном порядке сделка считается недействительной, суд возвращает недвижимость обратно «психу». По мнению риэлтора Игоря Кирилова, это чистой воды махинация, надо обязательно убедиться в причинах выдачи генеральной доверенности, а лучше – увидеть собственника своими глазами: «Главное при проверке генеральной доверенности – это увидеть законного владельца недвижимости, узнать, почему он сам не может заключить сделку. Мы же можем привести или его к нотариусу, или нотариуса к его постели, но только чтобы сделка совершилась самим собственником при нотариусе. Почему мы его не видим, и, вообще, какого его состояние – вменяемое или невменяемое?» Можно понять, что у нотариуса человек по каким-то причинам еще не может присутствовать (находится заграницей, в другом городе, закрытом помещении – туда не попасть). Даже если по доверенности все нормально, сделку надо проводить у того же самого нотариуса, чтобы не было никаких проблем, потому что только у него зафиксируется отзыв этой доверенности, этого нет ни в агентствах недвижимости, ни в Регистрационной палате. Также надо обязательно увидеть собственника, убедиться самому, что он дееспособен, то есть не алкоголик, не наркоман и не психически больной. В сделке  по генеральной доверенности могут быть обманутыми не только покупатели, но и сами собственники. Генеральные доверенности часто используют в своих мошеннических схемах так называемые «черные маклеры», просто-напросто мошенники. Обычно они работают без агентства недвижимости, как частные лица. «Втираясь» в доверие к хозяину квартиры, они предлагают ему выдать им доверенность на оформление документов продажи или обмена квартиры. При подписании документов некоторые люди читают их не очень внимательно, либо не понимают некоторых юридических тонкостей. В итоге, вместо доверенности на оформление документов собственники выдают генеральную доверенность на продажу своей недвижимости, на получение денег. Мошенники специально отыскивают наименее защищенные категории граждан: алкоголиков, наркоманов, пенсионеров. Защитные механизмы Покупатели не знают о рынке недвижимости то, что знает специалист, они ограничиваются одним: есть квартира – есть цена. Изначально люди платят за работу агентов, которые контролируют сделку, юридически проверяют документы, агент предоставляет подлинность документов, юридическую чистоту. Покупатель платит комиссию за сопровождение сделки, за подбор варианта, но во всех случаях документы готовят агенты, а именно те риэлторы, которые должны отлично разбираться в правовой базе. Если вы не уверены в своих силах или у вас просто недостаточно времени на то, чтобы проверять документы и ходить по инстанциям, то лучше обратиться к специалистам, которые помогут вам со сбором и проверкой документов. «Риэлтор должен проверять тщательно все документы, чувствовать и видеть нутром такие нюансы, и если не уверен – отказаться», – говорит Игорь Кирилов. Самый надежный механизм защиты – это вообще отказ от заключения сделок по генеральной доверенности, но если такая сделка все-таки намечается, то необходимо проверить досконально все документы и обстоятельства, чтобы не оставалось и капли сомнений.  Также отличным вариантом является запись сделки на видео, чтобы при разбирательстве было что предъявить в суде. По словам Игоря Кирилова, схемы махинаций достаточно просты. Если подготовиться как следует, то можно провернуть что угодно, найдя лазейки в законе. Следует удостовериться в том, что на момент совершения сделки доверенность была действительна, собственник на самом деле выдавал документ и ставил под ним свою подпись. И, что очень важно, доверенность не была отозвана надлежащим образом (с обращением к нотариусу и извещением лица, которому она выдавалась). Стоит помнить о том, что мошенникам под силу подделать документы, воспользоваться доверенностью от умершего собственника или вступить с собственником в сговор. Резюме от эксперта Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис» «Выдача любой доверенности, тем более генеральной, оправдана существованием личных доверительных отношений между представителем и представляемым. Основные риски связаны с тем, что представитель может осуществить по доверенности действия не в интересах доверителя, купив или продав недвижимость на невыгодных условиях, это может касаться и цены договора, и сроков оплаты, и характеристики самой недвижимости, не говоря уже о возможности использования генеральной доверенности в откровенно мошеннических схемах, направленных на обман доверителя и незаконное завладение его имуществом. Кроме того, бесконтрольные действия доверенного лица могут создать и дополнительные налоговые риски. По этой причине своим клиентам мы не рекомендуем выдавать генеральные доверенности, касающиеся приобретения или отчуждения недвижимости. В крайнем случае, доверенность может быть выдана, но с указанием, на каких конкретно условиях доверитель уполномочивает заключить договор или какие конкретно действия уполномочен совершать представитель».  Материал подготовлен при участии Игоря Кирилова, риэлтора АН «Новосел»; Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис». <a href="/evdokimova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Искусство быть риэлтором (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/621 Жилая недвижимость Fri, 11 Feb 2011 04:56:26 GMT article

Что мешает застройщикам? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/620 Жилая недвижимость Thu, 10 Feb 2011 10:39:20 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="387" width="400" align="left" title="Что мешает застройщикам?" alt="Что мешает застройщикам?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/meshaet_zastroy.jpg" /> Непрекращающиеся толки про «долевку», обманутых дольщиков, завышенную цену за квадратный метр не освобождают нас от мысли, что у застройщиков могут быть на то свои причины. И каждый, кто решил «построить» себе жилье, обязательно сталкивается с проблемами, решение которых во многом зависит от выбранной строительной компании. Актуальными проблемами строительного процесса и поделились застройщики нашего города. Где строить? На сегодня самым актуальным вопросом, по мнению наших экспертов, является нехватка земельных участков под строительство. Земельный участок можно приобрести несколькими способами, например, с аукциона по Градостроительному кодексу, у собственника или у компании, являвшейся застройщиком до момента продажи проекта. Каждый из способов содержит достаточное количество подводных камней. «Ситуация с земельными участками сейчас обстоит намного хуже, чем раньше. Ресурс в виде земельных участков внутри сложившейся застройки исчерпался. К тому же существует проблема на уровне земельных аукционов: система "кто даст больше, тот и покупает" приводит к дополнительному "разгону" цены на участок. Идея перейти на иной принцип продажи земли (кто даст меньшую итоговую цену за квадратный метр) сейчас прорабатывается», – комментирует Евгений Полков, начальник группы маркетинга «НОВА-строй». Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «Гильдия Строителей Урала»: «Проблема изъятия более 200 земельных участков, незаконно предоставленных прокуратурой области, уже перешла в разряд историй. Сегодня земельный банк у застройщиков практически отсут-ствует. Динамика продаж участков на земельных аукционах под многоэтажные дома крайне низкая – всего несколько процентов от той, которая должна быть. Объективно это нельзя назвать виной города, скорее, город пытается все сделать для того, чтобы участки, которые на аукционе не могут быть выставлены по законодательным ограничениям, другими механизмами ввести в гражданский оборот. Сегодня на аукционах представлены только те участки, которые по закону могут быть выставлены – без обременений (сносов, прав третьих лиц и пр.). Таких участков в городе объективно мало. Городу нужны огромные деньги, чтобы их готовить, а в бюджете на это денег нет». В целом вся система напоминает замкнутый круг. Отсутствие земли – застройщики не строят столько, сколько могут, – дефицит жилья – жилье дорожает. «Ближайшие два года будем наблюдать скручивание этой спирали. Участков под многоэтажку на земельных торгах продается крайне мало», – комментирует Вячеслав Трапезников. По мнению Евгения Полкова, единственный выход на сегодня – найти участки, которые были ранее выделены застройщикам: «Но часть земель отобрали, достаточно много "зависло", из-за чего люди боятся на них строить. В глобальном масштабе город застроили, серьезный прорыв за год – "Академический", у которого хорошее подспорье со стороны государства». Подключение к инженерным сетям И вот разрешена проблема с местом стройки, и застройщик уже готов построить дом, как начинается новая – инженерные сети. Это весьма тонкий момент с точки зрения экономической справедливости, который «убивает» практически всю рентабельность проекта. «Например, жилье, которое оценивается потребителями дешевле, потому что оно находится за городом, стоит на самом деле дороже», – рассказывает Евгений Полков. Олег Молоков, директор УК «Добрый город»: «Ненавистная горожанам "точечная застройка" Екатеринбурга является наиболее выгодной для застройщиков, учитывая близость всех коммуникаций, но наименее удобной для жителей в связи с колоссальной перегруженностью города автотранспортом, дефицитом парковочных мест и просто социальных пространств (парки, скверы, игровые площадки и т. д.). Когда речь идет о комплексном загородном строительстве, то это практически всегда вновь тянущиеся, многокилометровые магистральные инженерные сети. Конечно, это стоит по нынешним расценкам больших первоначальных инвестиций. Но и деньги решают в данном случае не все. К примеру, существует ли вообще техническая возможность подключения?». Стоимость сетей складывается не рыночными факторами – она не может снижаться. По сути, застройщик полностью оплачивает сети, при этом предполагается, что деньги пойдут на модернизацию и т. д., но в общем бюджете они просто растворяются. В конечном итоге сети покупают дольщики, хотя при этом не являются собственниками. «Проект по строительству квартала или дома может растягиваться на несколько лет, а нести расходы по подключению сетей необходимо сразу. Если тянуть с этим до момента завершения строительства, можно столкнуться с тем, что расценки изменились настолько, что стройка станет нерентабельной», – делится с нами Евгений Полков. Вячеслав Трапезников утверждает: «Инвестор, начиная проект, не в состоянии предсказать свои расходы. Он может четко определить, сколько необходимо денег на саму стройку, сколько – на снос деревьев, на организацию продаж, на оплату процентов по кредитам… Мы должны тратить только те суммы, которые указаны в тарифах на подключение. Застройщики зачастую получают так называемые ТУ, которые обязывают их выполнять работы за пределами своей строительной площадки. Эти дополнительные обременения оплату за подключение могут и удвоить, и утроить. Поэтому инвестиционная привлекательность нашего региона – под большой угрозой». Евгений Полков считает, что в данной области вряд ли получится создать рынок и отдать инженерные сети в частные руки. Поэтому разумнее предложить некое партнерство со стороны государства: совместное использование или выкуп застройщиком. Одно дело – объяснить дольщикам, почему такая разница между стоимостью монтажа и конечной ценой, совсем другое – когда он не просто так отдает деньги неизвестно куда, а становится совладельцем инженерных сетей. Сейчас уже обсуждается система выкупа на уровне Минрегионразвития РФ. «Новое правительство пытается оказать содействие, но пока проблема решена не до конца», – комментирует Вячеслав Трапезников. Получение разрешения на строительство Только разрешение на строительство объекта дает застройщикам возможность проводить весь комплекс строительно-монтажных работ. Но если пакет документов не содержит всю необходимую информацию и не отвечает установленным нормам, разрешение выдано не будет. Одним из ключевых пунктов при его получении является положительное заключение Управления государственной экспертизы. В советские и постсоветские годы государственной экспертизе подлежали те объекты, которые строились на бюджетные деньги. Борис Шварц, директор «Виктория Инвест Строй»: «Только пункты, касающиеся безопасности и сметы, пристально изучались. Сегодня все, что свыше двух этажей, подлежит экспертизе. Организация, которая имеет право выдавать заключения, всего одна, в ней трудятся не более 100 сотрудников. Для такого мегаполиса, как наш, – это крайне мало». По нормативам, чтобы рассмотреть проект многоэтажного многоквартирного дома, пусть даже типового, организации потребуется 90 дней. И не важно, принес ты проект первый раз, повторно или на корректировку… По словам Евгении Шварц, исполнительного директора «Виктория Инвест Строй», бывают совсем забавные замечания, например, обосновать наличие двух санузлов в трехкомнатной квартире бизнес-класса. И если раньше «снимать» замечания можно было по ходу проверки, сейчас такой практики нет. К тому же аудиторские заключения строительно-технической экспертизы, как правило, не имеют никакого веса. Борис Шварц: «Поэтому разумно было бы ввести институт альтернативных экспертизных органов, о котором в прошлом году говорил В. В. Путин». Нормы проектирования Строймонтаж – наиболее конкурентный фактор из трех составляющих цену за квадратный метр (земля и сети). Резерва на снижение стоимости после кризиса не осталось. «Мы могли бы уменьшить стоимость, но есть нормы проектирования, ограничения по количеству этажей, минимальная площадь придомовой территории и пр., что приводит к удорожанию квадратного метра», – комментирует Евгений Полков. Вячеслав Трапезников: «Происходит столкновение двух задач для застройщиков: строить как можно дешевле (20 тыс. руб./кв. м) и как можно комфортнее. А что такое комфорт? Это подземный паркинг, который добавляет от 7 до 10 тыс. руб. к себестоимости квадратного метра квартиры. Паркинги сегодня даже после нескольких лет ввода не продаются». А по новым нормам количество паркингов на количество квартир увеличилось чуть ли не в четыре раза. При всех своих плюсах у подземных паркингов есть и минусы, к примеру, машины не рекомендуется содержать в повышенной влажности. Паркинг – это собственность, обременение: при переезде сложно будет найти на него покупателя. Каким образом построить, как минимум, двухэтажный паркинг к дому эконом-класса, застройщикам пока не ясно. Ясно лишь то, что они нужны, но не сейчас, поскольку на данный момент не востребованы коммерчески. Один из выходов на сегодня, как считает Евгений Полков, – это сдавать паркинги в аренду: «Хотя для инвесторов способ не выгодный, так как средства "заморозятся". Возьмем, к примеру, паркинг стоимостью 400 тыс. руб. Аренда будет приносить 4 тыс. руб. в месяц, т. е. примерно 135 руб. в день. Таким образом, окупаемость составит 8 лет. Это без учета затрат на содержание (отопление, освещение, охрана). Поэтому аренда возможна как способ минимизации убытков. Есть другое решение проблемы – отложенное строительство: земля под паркинг закладывается, "резервируется", и когда жильцы "созреют", они (ТСЖ, ГСК и т. п.) могут организовать стройку». Вячеслав Трапезников: «Выделение в каждом микрорайоне города участка под многоэтажную надземную парковку, которая будет стоить в разы дешевле, может являться самостоятельным инвестиционным проектом и соберет автовладельцев с радиуса 700 м вокруг себя, чтобы организованно размещать автомобили. Пока такие проекты есть только в качестве эксперимента». Финансирование стройки «На начальном этапе застройщик несет затраты без 100%-ной гарантии, что они "отобьются". В этом бизнесе он зарабатывает на том, что делает первые вложения. А покупатели сейчас размышляют так: "Вот вы сначала постройте, а потом мы подумаем". Схема, когда застройщик объявлял о своем желании построить и в этот же момент начинал привлекать средства, до кризиса более или менее работала. Инвесторами выступали сами покупатели. После кризиса дольщики стали ждать, пока что-то будет уже построено, только затем они вкладывают деньги», – рассказывает Евгений Полков. А у застройщика есть первоначальные затраты: проектирование, земельный участок, предоплата за строительство и т. д. Он начинает проект на свой страх и риск. Борис Шварц: «Безвозмездные денежные средства – деньги дольщиков. Но это максимум до 50-60%, остальное – либо собственные средства, либо отсроченный платеж, либо некие возмездные средства. В случае с последними необходимо вложить 30% собственных средств, а затем банку отдать все права на площадку, что само по себе занимает немалое количество времени. То есть на 1,5-2 месяца надо «заморозить» стройку, а до этого момента нельзя продать ни одного квадратного метра. А далее, по сути, банк обладает всеми правами». Поскольку раньше этих сроков привлекать инвесторов не слишком удается, то, по мнению Евгения Полкова, есть два других выхода: либо сократить расходы, либо получить льготное кредитование под 8-9%. Безусловно, строительство жилья – сложный процесс, требующий решения многих «нестроительных» вопросов в условиях современного рынка. Поэтому такие важнейшие аспекты, как качество и сроки завершения строительства, сегодня зачастую не выполняются застройщиками. О том, что же думают представители Администрации города по поднятым вопросам, читайте в нашем следующем материале. <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Я в риэлторы пойду, пусть меня научат! (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/619 Город Wed, 09 Feb 2011 04:32:19 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="300" width="400" align="left" title="Я в риэлторы пойду, пусть меня научат!" alt="Я в риэлторы пойду, пусть меня научат!" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/poydu_realty.jpg" /> 27 января состоялся «круглый стол», организованный журналом «Недвижимость», темой которого стало обсуждение проблем и перспектив образования специалиста по недвижимости.  Нашими гостями в минувший четверг стали представители компаний «Новосел», «Ман», «Кит», «Северная Казна», «Бизнес-партнер», а также директор Уральского колледжа недвижимости и управления и начальник отдела обучения и сертификации при Уральской палате недвижимости. «Я дипломированный специалист!» – восклицает начинающий риэлтор – специалист по земельно-имущественным отношениям, в лучшем случае. На риэлтора  не учат ни в одном вузе страны, более того, такой специальности  вообще не существует.  И это при том, что человек, работающий в сфере недвижимости, должен обладать весьма обширными знаниями во многих областях. Хороший агент – это и экономист, и юрист, и оценщик, и психолог, и маркетолог одновременно. Риэлтора зачастую обвиняют в непрофессионализме – он просто не может отвечать всем этим параметрам. Каков же выход: разделение полномочий или многолетняя подготовка универсального специалиста? Елена Шакирова, директор Уральского колледжа недвижимости и управления: К сожалению, в России в непрофессионализме обвиняют не только риэлторов. Это проблема российского образования. Да, оно фундаментальное, но оно сильно отстает от требований рынка. Образование должно быть разным, рынок должен быть насыщенным, чтобы человек мог выбрать то, что ему нужно. Чем больше выбор, тем выше конкуренция, выше качество образования. Сергей Аксенов, начальник отдела обучения и сертификации при Уральской палате недвижимости: В крупных компаниях есть специальные подразделения, которые занимаются разной дея-тельностью – кто ипотечными сделками, кто юридическими вопросами, кто оценкой недвижимости и т.д. Это идеальный вариант. Если агентство небольшое, то приходится готовить универсальных «солдат». А это очень сложно, долго. Александр Гацкевич, начальник отдела жилой недвижимости АН «Ман»:  В Москве есть такие агентства, где полномочия разделены. Риэлтор  приводит в агентство продавца и покупателя, передает его другому специалисту и говорит: «Вот обе стороны, сделайте так, чтобы с документами у них все прошло гладко». Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-партнер»: Это конвейер, это неправильный подход. Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора АН «Северная Казна»: Работа каждого агента заканчивается на каком-то этапе: кто-то ездит на показы, кто-то заключает договоры. Клиенту приходится работать с пятью-шестью риэлторами, причем работа зачастую не скоординирована. Мне доводилось проводить сделки в Москве. Приходишь со своим клиентом, спрашиваешь что-то, а агенты другой стороны втроем не могут дать ответ, начинают звонить кому-то. Московские эксперты говорят о том, что молодой специалист должен отвечать огромному перечню требований – начиная с грамотной, поставленной речи, заканчивая знаниями тайм-менеджмента и нейролингвистического программирования. Нужно ли всему этому учить начинающих риэлторов? Много ли в Екатеринбурге специалистов экстра-класса среди старожилов? Василий Вотинцев, директор центра недвижимости «Кит»: Можно, но в этом нет смысла. Елена Шакирова:  Должен быть определен какой-то минимум, без которого работать эффективно невозможно. Предела совершенству нет. Недаром сейчас набирает популярность Life Long Learning – обучение  в течение всей жизни. Александр Гацкевич: Разве нет в агентствах таких специалистов, которые зарабатывают по 30 тысяч  рублей в месяц и их это устраивает?  Они не лезут ни за 50-ю тысячами, ни за 70-ю. Их устраивает, что они проводят одну сделку и не собираются шевелиться активнее. Зачем же им тайм-менеджмент? Павел Маслихин: Главное, чтобы образование не превратилось в никому ненужную формальность. Я знаю нескольких специалистов экстра-класса. Каждому клиенту – своего риэлтора. Все-таки 60% клиентов – простые люди, которые обзванивают АН и спрашивают: «Сколько вы возьмете за свои услуги?». У таких клиентов хочется спросить: «А что вы хотите получить?». Те, кто ищет наиболее дешевые услуги, получат то, что ожидают, но качество оставит желать лучшего… Олег Григорьев: Уровень образованности риэлтора в конечном счете формирует мнение потребителей о профессии. Если приходит 19-летний парень, то он может ошибиться и раз и два. Понятно, он нарабатывает свой личный опыт, набивает свои шишки, ему это только на пользу, а клиент-то после этого вообще не обратится к риэлторам. У него сложилось впечатление, что  риэлтор – это человек, который ничего не делает, не может дать даже грамотных рекомендаций, при этом деньги за что-то берет. Где должны обучать профессии риэлтора: в образовательном учреждении, на курсах повышения квалификации или первом месте работы? Где это делают лучше всего? Павел Сенюк,  эксперт по недвижимости «БК Недвижимость»:  Те кадры, которые стали «звездами»,  были выучены компаниями. Даже тех, у кого есть сертификат УПН или диплом об окончании колледжа, приходится учить, потому что они ничего не знают. Если они вникали в процессе обучения в юридические вопросы, то они ответят как-то… да и то как-то так. В УПН учат больше теории, мы – практике. Александр Гацкевич: Я вижу людей, которые проходят курсы УПН, они к нам приходят трудоустраиваться. Новеньких мы туда отправляем, говорим: «Мы тебя не возьмем, если не окончишь». После курсов люди все равно многого не понимают. Если честно, они не знают, что такое свидетельство, какие договоры существуют, что такое форма 40 и где ее получить. В больших компаниях существуют свои обучающие методики. Павел Маслихин: Курсы при УПН – это один из этапов обучения. Когда риэлтор приходит в компанию, он проходит стажировку, его учат работать в коллективе.  Образование нужно, но не для молодых людей, которым не исполнилось еще и 20. До этого возраста можно поработать в госструктурах: БТИ, ФРС… или в небольших семейных агентствах недвижимости. Я считаю, что риэлтор не должен быть очень молодым, за его плечами должен быть жизненный опыт, знания. Лариса Туринцева, начальник отдела АН «Новосел»: В «Новоселе» мы сначала отправляем на курсы в УПН, а затем сами доучиваем. Вы говорите, что курсы не дают всех нужных знаний, но ведь это – неизбежное зло. Что значит подготовить риэлтора? Своим подопечным я всегда говорю, что мы работаем не с недвижимостью, а с людьми. Многие технические вопросы риэлторы решают легко. Самое сложное – это построить свои взаимоотношения с людьми, с которыми мы работаем. Многое человеку дано от природы, а что-то он приобретает. Работа риэлтора – творческий процесс. Сергей Аксенов: Я считаю, что образование – не главное, некоторые агенты и трех слов связать не могут, но сделки у них идут и идут, клиенты что ли такие же подбираются. У профессии, как ни крути, женское лицо. Женщины тоньше понимают клиента, чем мы – мужики. Лариса Туринцева: Клиенты нередко проявляют желание работать с женщиной. Женщинам больше доверяют. Сергей Аксенов: УПН оказывает услуги по обучению, сертификации, аттестации компаний. Мы имеем лицензию на краткосрочные курсы повышения квалификации. Плохо или хорошо учат в нашем центре – судить нашим коллегам. Агентские базовые курсы длятся всего 72 часа, за это время профессоров риэлторского ремесла подготовить невозможно. После курса сдается экзамен, причем достаточно серьезный: 280 вопросов. Каждый раз отсеивается до 25%. Елена Шакирова: Стандартов образования риэлтора вообще не существует. Стандарт квалификации агента по недвижимости – это совершенно новое для России. Да, есть корпоративные стандарты, но они действуют на уровне одной организации. Сергей Аксенов:  Я думаю, что вопрос решится после принятия закона о риэлторской деятельности. Он расставит все точки над i. Елена Шакирова: Учить нужно, опираясь на закон об образовании, а не на закон о риэлторской деятельности. По закону об образовании, программы есть основные, а есть дополнительные. Есть программы, где человек получает квалификацию, а есть те, где человек повышает ее. Программа в 44 или 66 часов не дает квалификации. Ожидать, что человек за 44 часа чему-то научится  –  просто смешно! Эта программа по закону называется повышением квалификации и предполагает, что человек приходит ДОучиваться. И это беда риэлторства, потому что нет стандартов для основной образовательной программы. По закону образовательные стандарты должно принять Министерство образования,  но только на основе профессиональных. Нет профессиональных стандартов – нет стандартов образовательных ни для вуза, ни для колледжа. Какие образовательные технологии наиболее эффективны? Различаются ли программы для разных возрастных категорий: тех, кто еще вчера сидел на школьной скамье, и тех, кто решил перепрофилироваться? Сергей Аксенов: Такая проблема есть. Мы не делим людей на группы, мы учим по усредненной программе. Кто-то подтягивается, а кто-то повторяет. Если он не хочет – может сдать экзамен экстерном. Елена Шакирова:  С точки зрения педагогики  существуют методики обучения разных возрастных групп. Выбор метода обуславливает сроки, а они – технологию обучения. Активные технологии (деловые игры, разбор кейсов) отнимают много времени, прочитать лекцию гораздо быстрее. Курсы в 72 часа не могут вместить в себя активные технологии, которые требуют много времени, либо это – некачественное обучение. Сергей Аксенов:  У нас были такие факультативы, назывались практикумы. Елена Шакирова:   Лекции – это не самое интересное, это классическое обучение, как в институте. Мы стараемся от него отойти. Время диктует новый стандарт. Новая технология, которую мы начинаем осваивать, – обучение на примере проблемных ситуаций. Первого января появился новый стандарт, в соответствии с которым часть обучения будет строиться на профессиональных модулях.  Часть теории в модуле совсем небольшая, основная – практика. Известно, что некоторые работодатели не принимают на работу новичков. В чем же причина: начинающий может испортить имидж организации или обучение – слишком трудоемкий процесс? Василий Вотинцев:  Пять лет мы не берем начинающих. Мы не хотим расширяться до вселенских масштабов, нас устраивает то количество сотрудников, которое есть сейчас. Обучение новичка – сложный процесс, неизвестно чем заканчивающийся. Бывают проблемы. Сил много уходит. Были у меня ученики, я вкладывал всю душу, но я решил, что лучше пару сделок проведу, чем одного ученика возьму. Ни одни курсы, хоть 5 колледжей недвижимости закончи, не сделают тебя хорошим специалистом. Очень важны личные качества. Образование – не главное. Главное, чтобы попался  хороший наставник. Наставник должен быть один, чтобы у него было не очень много учеников.  Наставник должен быть практикующим риэлтором. Сергей Аксенов:   Молодого специалиста учить – вкладывать свое время и деньги, а он два-три месяца работает и уходит открывать свое агентство, и этого никак не избежать. Олег Григорьев: Это можно сделать. Для того чтобы открыть свое агентство, нужно проработать не меньше трех лет, получить сертификат брокера по недвижимости. Давайте усугубим это. Мне кажется, все агентства согласятся. Это общая тенденция – обучаешь человека, тратишь силы, нервы, время, через полтора-два года (хорошо, если через полтора-два, хоть какая-то материальная отдача будет) он открывает свое агентство. Сегодня каждый, кто желает, может стать специалистом по недвижимости. Цена вопроса невелика. Должен ли быть возрастной или образовательный ценз? Александр Гацкевич:   Сейчас уже таксист, который подвозит ночью, дает визитку, и на ней написано:  «специалист по недвижимости». Это меня пугает. Завтра мне медсестра такую же даст, скажет: «Я на досуге этим занимаюсь?». Пугает меня и то, что человек, покупая у нас квартиру, говорит, что он тоже агент по недвижимости. Спросишь про практику, ответит гордо: «3 сделки за 2 года». Начинаешь ему объяснять, как лучше решить жилищный вопрос, он еще и спорить будет. Мне не понятно следующее: чтобы поступить в институт, нужно сдать вступительные экзамены, даже чтобы стать охранником, нужно иметь какие-то данные, почему для того,  чтобы стать специалистом по недвижимости, нужно просто заплатить 4 тысячи и сдать несложный тест, с которым справляется большинство? Может, конечно, и есть такие, кто не сдают, на этом спасибо. Сергей Аксенов: Бытует мнение, что мы выпускаем недоученных специалистов, какие-то документы им даем. А что, было бы лучше, если бы совсем не учили?  Разве эти люди не пришли бы все равно на рынок? Олег Григорьев: Обучающая база при УПН – это, безусловно, хорошо, но я думаю, что учебную программу нужно прорабатывать. Около трети приходит «с улицы» сдавать экзамен экстерном. Вчера, например, я торговал сырками на рынке, а сегодня посмотрел сериал про черных маклеров, и прошел аттестацию, предоставив копию паспорта и номер телефона. У меня есть предложение: пускай человек, который хочет сдать экзамен экстерном, должен будет иметь, как минимум, направление от агентства недвижимости, даже если оно не является членом УПН. К тем, кто приходит обучаться, должен быть применен ценз, как образовательный, так и возрастной. Начальный образовательный уровень в любом случае сказывается на восприятии человеком новых знаний. *** Стандартов профессиональной дея-тельности риэлтора пока не принято, поэтому в данный момент не существует полноценной образовательной программы. Несмотря на то, что проблема образования специалиста по недвижимости специфическая (в силу молодости данного вида деятельности), существует проблема всего российского образования, когда  перечень квалификаций не соответствует перечню должностей.  В процессе обсуждения прозвучали разные точки зрения: кто-то считает, что образование риэлтора, – это не главное, кто-то  полагает, что цивилизованный рынок не может существовать без высокообразованных специалистов, формирующих престиж профессии. В настоящий момент остается много вопросов: кто будет учить молодежь, если профессии специалиста по недвижимости не исполнилось еще и 20 лет? Опытные специалисты без педагогического образования или образованные должным образом теоретики? Пожалуй, пока рано об этом говорить, сначала нужно дождаться принятия профессиональных стандартов на государственном уровне. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Вы откуда и куда? (автор: Оксана Евдокимова) http://nedv.info/articles/618 Город Tue, 08 Feb 2011 09:33:40 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Вы откуда и куда?" alt="Вы откуда и куда?" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/vy_otkyda_i_kuda.jpg" /> Ни для кого не секрет, что проблема ветхого и аварийного жилья всегда очень остро  стояла в нашей стране.  Немалый процент жилищного фонда России приходится именно на жилье, находящееся в ветхом или аварийном состоянии. Для его сноса и реконструкции требуются не  только значительные финансовые вливания, но и много времени.  Как обстоит ситуация с переселением из ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге? Какие права имеют наниматели и собственники жилья? Насколько эффективно была реализована программа в 2005-2010 годах по «Переселению жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда?» Как определить состояние дома Чтобы отнести дом к ветхому жилищному фонду, его должно проверить БТИ на процент износа. Самое главное – это проверка перекрытий: дом может быть каменный, а перекрытия деревянные, которые с течением времени износились, и именно по этой причине чаще всего выносят вердикт. Отнесение дома к ветхому производится на основаниях, регламентируемых документом, утвержденным Правительством РФ «О порядке признания домов ветхими»: для деревянных домов – свыше 65%; для каменных, шлакоблочных, кирпичных – свыше 70%, но при этом дом не обязательно будет подвергнут сносу, возможен капитальный ремонт. Аварийность – это, в практическом понимании, крайняя степень ветхости жилья. Случаи, когда более 50 % жилых помещений и несущих конструкций здания представляют опасность для жизни людей: аварийное состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания, представляя опасность для проживающих. Такое жилье относится к категории аварийного жилья. Аварийность жилья признается городской межведомственной комиссией. Комиссия собирается два раза: первый раз она осматривает  дом. Если дом в плохом состоянии, то назначается независимая экспертиза. В этом случае ЖКХ проводят конкурс среди проектных предприятий, специализирующихся на экспертизах разного рода. Выбранная организация определяет процент износа, а после выносит свое техническое заключение относительно состояния дома. После данной процедуры межведомственная комиссия собирается второй раз для вынесения вердикта на основании заключения, сделанного независимой организацией:  дом признается аварийным и подлежащим капремонту или же сносу. Нужно заметить, что если ветхое жилье характеризуется высокой степенью износа его конструкций, то это еще не может являться достаточным основанием для сноса дома, так как, по сути, ветхий дом может не представлять опасности для жизни, несмотря на износ. Другая ситуация с аварийным жильем: если дом имеет деформации и повреждения несущих конструкций, то проживание в таком доме может быть опасным ввиду реальной перспективы обрушения.    Таким образом, сам по себе факт износа здания (свыше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания. Собственники или наниматели квартир жилого помещения могут проявить инициативу и предоставить  комиссии следующие необходимые документы для вынесения вердикта о состоянии жилого помещения: - план жилого помещения и его технический паспорт; - копии нотариально заверенных документов на жилое помещение; -заключение специализированной организации, которая проводила обследование данного жилого помещения.  После рассмотрения результатов обследования межведомственная комиссия вынесет свой вердикт, касающийся дальнейшей судьбы жилого помещения. Права собственников и нанимателей Существует два варианта развития событий: для собственников жилых помещений и нанимателей (по договору социального найма). Что касается собственников Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или же капитальному ремонту (в соответствии с Жилищным кодексом) является основанием для предъявления собственникам жилых помещений требования о сносе дома или его реконструкции в установленный срок. В случае если собст-венники в установленный срок не снесут или не реконструируют данный дом, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд, в связи с чем подлежат изъятию все жилые помещения в указанном доме, за исключением тех, которые принадлежат муниципальному образованию. Жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском нового жилья для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, после признания жилья аварийным, собственник может или восстановить жилье за свой счет, или построить новое (так как только на нем в силу закона лежит бремя содержания собственности), либо согласиться на выкуп. При выкупе, по словам Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис», основным вопросом, порождающим конфликты, является достижение взаимоприемлемых условий соглашения о выкупе с администрацией. Споры чаще всего возникают из-за различной оценки стоимости жилья. Также по соглашению с собственником ему может быть предоставлено администрацией другое жилье. По своему усмотрению собственник не вправе выбирать жилье, но вправе рассчитывать на получение выкупа в размере рыночной стоимости жилья и компенсации указанных выше расходов. Что касается нанимателей по договорам социального найма В данном случае речь идет о предоставлении другого жилья на следующих условиях. Нанимателям предоставляется другое жилое помещение, которое  должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Важным обстоятельством является и то, что при выселении граждан из аварийного или ветхого жилья, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому, что иные обстоятельства (например, нормы предоставления жилой площади), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них еще имеются основания состоять на таком учете. В случае с нанимателями основными проблемами, связанными с переселением, по словам Владимира Коликова, являются нежелание признавать свое жилье аварийным или затягивание предоставления администрацией другого жилья. Екатеринбург Реализация программы по «Переселению жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005 – 2010 годы» происходила в условиях введенного в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации, который изменил ранее действующий порядок переселения граждан из домов, подлежащих сносу: - во-первых, изменения коснулись площади предоставляемого жилья – равнозначное по общей площади ранее занимаемому, либо уплачивается выкупная цена (ст. 89, 32 ЖК); - во-вторых, обязанности по выселению граждан из домов, подлежащих сносу, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд (например, под строительство дорог) и предоставление земельных участков под жилищное строительство (высвобождение участков от находящихся на них домов и выставление участка на аукцион) возложены на орган местного самоуправления. С 2008 года муниципальному образованию «город Екатеринбург» впервые с начала реализации программы в рамках исполнения Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» перечислены средства в виде межбюджетного трансферта из бюджета Свердловской области с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ для целей отселения домов, признанных в установленном порядке межведомственными комиссиями аварийными. Это позволило отселить 40 аварийных жилых домов. Финансирование мероприятий городской целевой программы «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2005-2010 годах» происходило за счет средств бюджетов всех уровней.     Муниципалитет осуществлял отселение граждан из ветхих и аварийных домов за счет бюджетных средств, а также с использованием жилых помещений, освобождаемых гражданами в результате расторжения предыдущего договора социального найма (например, при улучшении жилищных  условий очередников, либо в связи со смертью нанимателя), а также перешедших по разным основаниям в муниципальную собственность от физических и юридических лиц. В рамках программы муниципалитетом ежегодно утверждался перечень отселяемых в текущем году ветхих, аварийных жилых домов. Такой перечень формировался по предложениям администраций районов города Екатеринбурга с учетом состояния домов по данным служб ЖКХ. Также отселение производилось за счет средств организаций-застройщиков, которым в рамках Стратегического плана развития города Екатеринбурга предоставлялись земельные участки с расположенными на них ветхими домами. При этом обязанность по отселению этих домов возлагалась на застройщиков с использованием своих средств. К сожалению, в последние два года (2009-2010) застройщиками из-за финансовых трудностей, вызванных мировым финансовым кризисом, были существенно сокращены мероприятия по отселению домов, попавших на территории застройки. Наглядным подтверждением плачевной ситуации является статистика: за 2010 год строители отселили всего 28 семей. Собственно, основной причиной, по которой в 2005 году и были внесены поправки в законодательство,  является то, что многие жильцы прописывают в квартиру по 10 и более  человек, а потом требуют «по закону» на каждого прописанного законные метры. Следовательно, застройщикам было нерентабельно выкупать такие дорогие квадратные метры. Раньше застройщики с удовольст-вием брали под свое попечение дома ветхого и аварийного фонда в рамках программы стратегического плана развития города. Всего за период действия программы, по данным отдела по распределению жилья города Екатеринбурга, на отселение было затрачено 1,313 млн руб., на  которые было построено 1055 квартир общей площадью 54,6 тыс. кв.м. Всего из более 450 ветхих, аварийных домов за 2005-2010 годы отселено 3703 семьи. Несмотря даже на то, что планы по переселению из ветхого и аварийного жилья выполняются только частично в связи с хроническим недофинансированием, существует  также ряд проблем, связанных с психологическим состоянием людей, переселяемых из своих квартир. Во-первых, граждане не могут до сих пор настроиться и психологически понять, что если раньше им предоставлялось жилье на количество прописанных человек, то с  нововведениями в Жилищном кодексе новое жилье предоставляется метр к метру и не больше. Переселенцы часто утверждают, что их жилищные условия не улучшаются, но, по словам Татьяны Березиной, начальника отдела по распределению жилья, условия улучшаются, но в рамках законодательства. («По-человечески понять могу, но что-либо изменить – нет».) Во-вторых, люди не хотят ехать на окраины, куда их переселяют, тем более что до этого  квартира была в центре, но законодательство гласит: в черте города Екатеринбурга, т.е. где закупают жилье, там и выдают, и при этом мнение переселенца спрашивать особо никто не будет. По закону все справедливо, или, как говорится, «в рамках закона». В-третьих, для отселения используется не только новое жилье, но и жилье вторичного рынка, которое еще подлежит эксплуатации. Многие жильцы заявляют о желании получить новое жилье.  В-четвертых, большая проблема, по словам Татьяны Березиной, возникает с собственниками: «По сути, мы должны собственникам ни метр в метр, а оценить квартиру и выкупить ее по рыночной стоимости. Оценивают оценщики, на конкурс-ной основе выбирается организация из поданных заявок, администрация делает им заказы, и именно они оценивают. Допустим, оценили они на 300 тысяч, ну что люди на это купят. Например, мы говорим о том, что у нас есть квартира в 43 метра, а их прежняя была 45 метров. Собственники говорят: нет, вы нам еще должны 2 метра. Мы им говорим, что вообще-то мы вам и этого не должны…». По словам Татьяны Березиной,  в основном проблемы с переселением бывают именно у застройщиков, с переселенцами уже заключено соглашение, но собственники сидят «на чемоданах», так как квартиру купить не могут. Они имеют право подать в суд, но если застройщик банкротится, то суд делает все очень просто: ответчиком становится администрация. По поводу заявления заместителя главы Администрации города Екатеринбурга Владимира Крицкого о сносе хрущевок в центре города через 10 лет Татьяна Березина заявила: «У нас же еще и деревянных домов много, так что до хрущевок еще не скоро дойдем, так как нужны огромные финансовые средства, а взять их неоткуда. Деревянных построек много,  потому что в 1991 году экономика была не в порядке, и решили отдать все предприятия в частные руки: Уралмаш, Химмаш и т.д. Естественно, что при акционировании, чтобы поддержать это производство и не обременять собственников содержанием жилищного фонда, все было передано в муниципалитет, и все вот эти заводские бараки пришли к нам. Бараки пришли, а вот деньги – нет...».  Резюмируя проблемы ветхого и аварийного фонда города Екатеринбурга, можно выделить главную проблему, существующую на сегодняшний день. Для переселения людей из всего ветхого и аварийного фонда Екатеринбурга требуются немалые денежные средства, которые в бюджете отсутствуют. Если заниматься переселением частично, то появляется другая проблема: пока переселяют имеющийся фонд,  успевают ветшать и другие дома – получается замкнутый круг, разорвать который возможно только при избавлении от хронического недофинансирования программ переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Материал подготовлен при участии  Владимира Коликова,  юриста ЗАО ЮК «Генезис», Татьяны Березиной, начальника отдела по распределению жилья. <a href="/evdokimova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Риэлтор клиенту… друг (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/617 Жилая недвижимость Thu, 03 Feb 2011 05:07:29 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="267" align="left" title="Риэлтор клиенту… друг" alt="Риэлтор клиенту… друг" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/rieltor-client.jpg" /> Пожалуй, каждый риэлтор в своей деятельности стремится к тому, чтобы клиенты относились к нему, как к профессионалу, квалифицированно и добросовестно выполняющему свои задачи  при оказании риэлторских услуг. Специалисты в один голос уверяют, что за последние годы риэлтор очень изменился: он стал более гибким по отношению к клиенту, более грамотным. Рынок риэлторских услуг появился в связи с возникновением самого рынка недвижимости в начале 90-х годов и с тех пор сильно изменился, что связано с возросшими потребностями клиентов, конкуренцией на рынке, развитием строительной отрасли и появлением профессиональных контролирующих объединений. В последние годы имидж риэлтора в России только начал формироваться. Татьяна Деменок, генеральный директор ГК ЦН Северная Казна: «Если, к примеру, в Америке у этой профессии вековая история, то в России ей еще нет и 20 лет. Условно можно выделить несколько этапов развития рынка, связанных с цикличностью экономики, – до 1998 года и до 2007 года. Сейчас рынок находится на новой ступени своего развития. Каждый этап привнес в профессию риэлтора что-то свое». Многие люди до сих пор не понимают, какие функции выполняет риэлтор. Они склонны полагать, что его работа заключается только в поиске подходящего варианта с помощью баз данных. Но специалис-ты по недвижимости считают, что это профессия третьего тысячелетия. Работа риэлтора заключается не только в совершении успешных сделок, но и в устранении юридических вопросов, корректировании информационной базы, непрерывном отслеживании предложений банков, потому что сейчас чаще всего жилье покупается в ипотеку, совершенствовании культуры речи, оказании психологической помощи своим клиентам… Ведь люди порой встречаются и капризные, и нервные, и мнительные, и неуравновешенные, а агенту по недвижимости к каждому необходимо найти индивидуальный подход. Помимо этого, большая конкуренция среди агентств  недвижимости в Екатеринбурге диктует свои требования к работе и профессионализму риэлтора. Однако как с годами человек становится мудрее, так и в профессии риэлтора опыт приходит не сразу, поэтому на рынке всегда ценятся профессионалы с большим практическим багажом знаний. Учиться на риэлтора можно на курсах в нашем городе, на тренингах приезжающих профессионалов и на профильных курсах в Москве. Но стоит заметить, что обучение – это лишь часть в процессе становления и формирования настоящего профессионала. Татьяна Деменок: «Только через практику и поддержку более опытных коллег можно стать со временем профессиональным риэлтором. А работать надо так, чтобы после сделки клиент был готов рекомендовать его своим друзьям со словами: “Обратитесь к нему! Сделает все в лучшем виде – я ему доверяю!”». А соответственно, доверяет и всей компании… Клиенты всегда ценят честность взаимоотношений. И этот основополагающий фактор сотрудничества вряд ли потеряет свою актуальность в обозримом будущем. Работа каждого агента по недвижимости начинается с процесса установления контакта с клиентом. Это определяет специфику работы, которая заключается в следующем: сначала нужно «продать» себя, как профессионального риэлтора, а потом – объект недвижимости. Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»: «Всегда важно внимательное отношение к каждому клиенту, так как столкновение со сложной бюрократической системой при покупке квартиры – это стресс. А риэлтор, как хороший доктор, всегда должен помочь и подсказать. Поверхностное отношение риэлтора лишь создаст более стрессовую ситуацию. И еще: важно понимать значение первого впечатления от общения с риэлтором. Его чуткость, внимание и, самое главное, понимание проблем клиента, умение найти адекватное и удобное решение зачастую являются определяющими в выборе агента по недвижимости.  В итоге, при относительно равнозначных условиях, клиент выберет то агентство, где его действительно понимают. Но если, к примеру, вы звоните в агентство, а там в течение пяти минут никто не отвечает, или вам ответили грубо, вы вправе задуматься о профессионализме и надежности такого агентства». Павел Боровиков, директор по маркетингу ЦН «Северная Казна»: «Первая встреча с клиентом очень важна– практически как смотрины перед сватовством. По итогам встречи решение о работе должен принимать не только клиент, но и сам риэлтор. К примеру, если вы хотите купить в автомате шоколадку, то просто подходите к вендинговому аппарату и в обмен на деньги получаете продукт – все абсолютно механически просто. В ситуациях, когда для достижения успешного результата необходим человек, зачастую именно человеческий фактор будет доминировать над имиджем агентства, от чего будет зависеть успех сделки. Никому не хочется покупать колбасу в “Сельпо”, всем хочется быть обслуженными по высшему разряду. И это правильно». Человек всегда интуитивно ощущает, как к нему относятся, искренне ли воспринимают его проблему. Сложности могут возникнуть в общении как с опытными риэлторами, которые считают себя профессионалами и начинают диктовать свои условия, так и с новичками, которые не достаточно разбираются в человеческих потребностях. Но выбор остается за каждым клиентом. Александр Матофаев: «При этом кто-то предпочтет более опытного специалиста, пусть иногда он бывает резок или не многословен, но клиент при этом будет чувствовать, что перед ним профессионал в своем деле». Важно разговаривать со своим клиентом на  его языке. «Не стоит употреблять специфическую лексику, сложные юридические термины. Задача риэлтора – объяснить, растолковать, чтобы клиент, во-первых, не боялся операций с недвижимостью, а во-вторых, увидел в риэлторе своего квалифицированного помощника, специалис-та, который грамотно решит любой вопрос в сфере недвижимости», – подтверждает Ольга Забирова, специалист по недвижимости АН «Новосел». А от того, как много риэлтор узнает о причине, побудившей клиента заняться поиском нового объекта или продажей старой квартиры, будет зависеть, в какие сроки он подыщет ему удачный вариант. Хороший контакт – это взаимное доверие риэлтора и клиента, когда последний уверен, что именно его интересы отстаивает риэлтор, а не свои собственные. Сделает все в лучшем виде Потребность в жилье – одна из базовых. Кому-то недвижимость нужна для улучшения  жилищных условий, кому-то – для своих родственников, а некоторым – в инвестиционных целях. Риэлтор должен уметь слушать и понимать клиента. Например, если квартиру смотрит семейная пара, а женщине квартира не по вкусу, то сделка вряд ли состоится. А если не нравится мужу, вероятность совершения сделки существенно увеличивается. Бывают случаи, когда покупатель не уверен, какая именно квартира ему нужна. Тогда специалист агентства недвижимости должен помочь ему определиться с выбором. «При работе с людьми продумать одну линию и следовать ей – просто невозможно. Практически к каждой ситуации нужно подходить индивидуально, – утверждает Александр Матофаев. – К примеру, если у людей возникли сложные обстоятельства, а желание осуществить свою мечту действительно сильное, разумно подойти к этому вопросу внимательно и постараться помочь человеку. Конечно, внимание к клиенту не должно идти в ущерб компании, и клиент это должен понимать». Работа хорошего специалиста не заканчивается подписанием договора, он сохраняет некие дружеские отношения с этим клиентом, становится кем-то вроде друга семьи, чтобы всегда помочь, подсказать. Сейчас в любом виде деятельности стала популярной работа “под ключ”: люди привыкли экономить время». «Однажды покупателями моего объекта была молодая пара, которая впервые столкнулась с вопросом приобретения жилья: ребята боялись всего, не понимали, что зарегистрированные в квартире люди не обязательно являются собственниками, что деньги за объект недвижимости передают на сделке не у окна регистратора, а в специальной комнате расчетов. При таких условиях сделку совершить было сложно: нервозность, недоверие и неосведомленность этих покупателей могли ее сорвать. А ведь это была цепочка из четырех звеньев! Я пригласила ребят в офис на беседу. В комнате переговоров за чашкой кофе мы долго беседовали. Было ощущение, что я читаю лекцию. Однако усилия оказались не напрасны: люди получили ответы на все вопросы, увидели еще раз все документы на приобретаемую комнату, сами полистали Гражданский кодекс и успокоились», – делится своим опытом Ольга Забирова. В целом коммуникационный процесс – это не только общение с клиентом, однозначное формулирование мысли, но и организация обстановки, комфортной для него. Павел Боровиков: «Если на Западе продавец и покупатель недвижимости могут встретиться с риэлтором лишь пару раз в официальной обстановке, так как процесс купли-продажи отработан до автоматизма, то у нас очень важной является сама работа риэлтора – собрать справки, поговорить в ЖЭКе, договориться с паспортным столом, с опекой и т. д., чтобы подготовить сделку к необходимой дате. Мы любим встретиться, взглянуть друг другу в глаза, поговорить, что называется «выпить чая вместе» и после этого уже принять решение о том, будем мы работать или нет. Видимо, это связано как-то с нашим менталитетом». Безусловно, общаться с клиентом лучше лично. Ольга Забирова: «Должна быть отдельная комната переговоров, где клиент мог бы спокойно рассказать о своей проблеме.  Иногда обмены или продажи объектов недвижимости связаны с семейными или финансовыми проблемами, о которых клиенту комфортней говорить с риэлтором с глазу на глаз, а не при всех сотрудниках офиса. Во-вторых, комфортно обустроенный офис, чистый, светлый, всегда внушает доверие и свидетельствует о процветании компании, а значит, о надежности и стабильности ее деятельности. В-третьих, домашняя и доброжелательная обстановка в офисе, где клиенту улыбнулись, предложили кофе, располагает к открытому общению». За человеческим фактором стоит единая технология любой продажи: установление контакта с клиентом, выявление его потребностей, «вкусная» презентация, работа с возражениями и в качестве завершения  – оформление продажи. В презентации важно привести характеристику квартиры, отметить преимущества для клиента и рассказать, какую выгоду он получит при покупке именно этого объекта. Профессиональный риэлтор обязан ответить на все интересующие вопросы, которые могут касаться любого аспекта строительного рынка. Если у клиента нет возражений при просмотре объекта – это сигнал к тому, что данный объект не заинтересовал его. Многочисленные показы объектов, подготовка и проверка документов являются второстепенными в работе агента по недвижимости и не настолько значимы, как установление доверительных отношений с клиентом. Безусловно, риэлтору нужно быть хорошим психологом, чтобы процесс приобретения или продажи квартиры был комфортным для клиента и не омрачал радостного события завершения сделки. <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

"Обманутые дольщики": наша крыша – небо голубое (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/616 Жилая недвижимость Thu, 03 Feb 2011 04:44:09 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="367" align="left" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/obmanutye_dolschiki.jpg" alt=""Обманутые дольщики": наша крыша – небо голубое" title=""Обманутые дольщики": наша крыша – небо голубое" /> В большинстве развитых стран, например, во Франции, Швеции, минимальное количество квадратных метров общей жилой площади, приходящейся на одного жителя, составляет  40-50 м2, в США – 80 м2. По данным Росстата на конец 2009 года, в России этот показатель равен 22.4 м2. Несмотря на низкий уровень обеспеченности жильем российских граждан, множество соотечественников не имеет и такого метража.  Собственная жилплощадь – объект первой необходимости, недоступна для подавляющего большинства россиян. Для того чтобы создать нормальные жилищные условия, многие готовы идти на риск – инвестировать в строительство многоквартирных домов.  О том, что из этого порой выходит, читайте в материале. Практика возведения многоквартирных домов на средства вкладчиков получила широкое распространение в нашей стране, «долевое» строительство привлекательно как для строительных компаний, так и для частных лиц. Застройщикам выгодно долевое строительство – привлеченные  средства вкладчиков, по сути, являются беспроцентным кредитом. Физические лица, в свою очередь, заинтересованы в соинвестировании – средства, вложенные в строительство многоквартирных домов, приносят хорошие дивиденды. Кроме того, для некоторых категорий граждан это единственный способ получить квартиру. Несмотря на бурное развитие строительной отрасли, существующая правовая база далека от совершенства. Строительные компании зачастую не выполняют договорные обязательства, вследствие чего инвесторы, не защищенные должным образом ни законом, ни государством, остаются не у дел. Законодательством не закреплено определение понятия «обманутые дольщики»,  поэтому не ясно, кого следует относить к этой категории:  инвесторов, которые пострадали от мошеннических действий застройщика, или дольщиков, чья строительная компания не удержалась на рынке; тех, чей дом так и не был построен, или же тех, чей недострой  был введен в эксплуатацию со множеством недоделок? По мнению Анны Луниной, активистки общественного движения «Дольщики Свердловской области», к этой категории должны быть причислены все инвесторы жилья, которые вложили средства в строительство и не получили обещанного результата. Сдача дома в эксплуатацию не является гарантией того, что инвестор будет проживать с полным обеспечением коммунальными услугами и прочими благами, оплаченными в соответствии с договором. «Наши объекты находятся в разной степени строительной готовнос-ти, правовые ситуации различны. Но на сегодняшний день четко прослеживаются общие проблемы. И самая главная из них  – это непризнание властью нас как пострадавших. Во властных структурах всех уровней проблема обманутых дольщиков замалчивается», – говорит Анна Лунина. Причины появления проблемных стройплощадок разные: где-то имел место злой умысел, где-то застройщик попал под влияние последствий кризиса, а где-то строительная компания потеряла часть средств из-за коррумпированности органа, выдающего разрешение на строительство. Владимир Коньков, депутат областной думы, учредитель комиссии по вопросам «обманутых дольщиков», склонен полагать, что третий вариант наиболее распространен: «Есть действительно жуликоватые застройщики, которые работают по принципу пирамиды. А кто-то попал в список недобросовестных застройщиков из-за бюрократизации системы выдачи разрешения на строительство. В других городах существует практика, когда за 3-4 месяца собираются согласования, экспертиза выдается за 1,5 (в Санкт-Петербурге, например). Получается – полгода против наших трех-четырех лет. Строительная компания, которая длительное время не может получить разрешение, вынуждена тратить привлеченные инвестиции не по назначению». Пострадавшие пайщики обивают пороги всевозможных организаций, но зачастую их проблемой заниматься никто не желает. Этот вопрос отчасти находится в ведении «Союза вкладчиков и заемщиков России», но, по мнению Ирины Скачковой, дольщицы «Нового града», существенной помощи от этой организации нет: «Сложно работать с человеком, который обещал предпринять что-либо в ближайшее время, а потом ты до него полтора месяца не можешь дозвониться». Редакции также не удалось связаться с руководителем Союза Дмитрием Нисковских. А вот инвестор с другой стройплощадки (Космонавтов, 32) имеет другое мнение: «Дмитрий Нисковских занимает активную позицию в разрешении нашей проблемы, тогда как чиновники игнорируют беспредел со стороны застройщика и снимают с себя ответственность словами: «Чего Вы от нас ждете, Вы же сами пошли на риск!»», – вспоминает Светлана Репина. Алексей Селиванов, директор НП «Хохрякова, 72», соглашается с мнением Светланы. По его словам, руководитель «Союза вкладчиков и заемщиков России» оказывает посильную помощь пострадавшим инвесторам, помогает наладить взаимодействие с представителями властей. Учреждены комиссии, комитеты для решения вопросов пострадавших инвесторов. Вот что думает на этот счет пострадавшая пайщица Анна Лунина после двух лет хождения по всевозможным инстанциям: «Обещания чиновников всех уровней, крики на застройщика со стороны заместителя главы города Екатеринбурга и других ответственных лиц в больших чинах оказались просто игрой, рассчитанной на обманутых глупцов. Мы убедились, что эта публика живет и здравствует за счет нас и получает откаты от строительного бизнеса. Поэтому и устраивают эти «показательные выступления», стучат кулаками по столу, надувают щеки». Михаил Жеребцов, министр архитектуры и строительства,  рассказывает, в какие инстанции следует обращаться пострадавшим инвесторам: «При возникновении проблем с застройщиком, следует обратиться в Госстройнадзор, который возглавляет Борис Трефилов. Если происходит нарушение закона, скрывается директор – в правоохранительные органы. В любом случае никогда не помешает написать письмо в Министерство  строительства, которое проверит все полномочия объекта». Анна Лунина, инвестор из недостроенного дома по адресу Фрезеровщиков, 35, показала нам письмо, в котором Госстройнадзор пишет, что к пострадавшим инвесторам отношения не имеет: «Понуждать застройщика выполнять свои обязательства перед инвесторами и членами ЖСК в полномочия управления не входит, решение данного вопроса находится в компетенции суда». В компетенцию Управления государственного строительного надзора входят объекты, где между застройщиками и вкладчиками были заключены договоры участия в долевом строительстве. Однако у дольщиков с Рощинской, 8 есть ряд претензий к Госстройнадзору, активистка инициативной группы Ирина Скачкова поднимает вопрос о бездействии этого органа: «Не понятно, как Госстройнадзор проводил проверки. Мы сравнивали, какие данные подавал «Новый град»  и то, что происходило на самом деле – инвестируемые суммы застройщиком не осваивались. Если бы они приехали  на площадку, то все бы это увидели. Они же писали в отчетах, что нецелевого использования средств не обнаружено». Что касается прокуратуры, по словам многих представителей инициативных групп, уголовное дело против застройщика не возбуждается, а если это и происходит, то оно подчас не имеет перспективы. Михаил Дэви, президент Уральской палаты недвижимости: «Правоохранительные органы города Екатеринбурга, в общем-то, ничего не делают, чтобы как-то изменить сложившуюся ситуацию. Они не желают вникать в коммерческие споры, предоставляя инвесторам самостоятельно решать эти вопросы. Нынешнее состояние правоохранительной системы таково, что при желании можно уйти от ответственности, а черное выдать за белое в суде». В современных реалиях участие в долевом строительстве – это риск, на который идут многие, не понимая этого. По мнению Ирины Скачковой, представителя движения «В защиту дольщиков Свердловской области»,  на договорах как паевого, так и долевого участия в строительстве следовало бы  ставить крупную надпись, подобную той, что печатается на пачках сигарет: «Внимание!  Вы можете лишиться всех своих сбережений и получить вместо квартиры множество  проблем!».  «Я бы вообще запретила долевое строительство», – говорит дольщица «Нового града». Между тем этот вопрос периодически обсуждается как чиновниками, так и застройщиками. «Риски в строительной сфере по-прежнему существуют. Возведение объекта, крупнее скворечника, за счет средств дольщиков или прочих физичес-ких лиц сейчас практически не производится. Очевидно,  что ту компанию, которая рассчитывает только на средства с рынка, можно назвать аферистичной»,– сказал Вячеслав Трапезников на пресс-конференции, посвященной подведению итогов прошедшего года. Владимир Коньков не разделяет эту точку зрения: «Сейчас поднимается вопрос о том, чтобы запретить привлекать средства граждан на строительство. Но долевое строительство не может сойти на нет. Конечно, застройщик должен  располагать оборотными средствами. Получение беспроцентного кредита – единственное, что может поддержать застройщика в плане развития и строительства». Риэлторское сообщество старается уберечь клиентов от рисков, связанных с инвестициями в строительство. «Ввиду того, что такие проблемы возникают, уважающий себя риэлтор посоветует клиенту покупать готовое жилье. Нельзя рекомендовать даже известную и уважаемую строительную компанию, потому что нет гарантии и закона, а лишь надежда на то, что застройщик не станет пользоваться какими-то серыми схемами», –  говорит президент УПН. По словам Ирины Скачковой реестр проблемных площадок в Екатеринбурге и Свердловской области – «это тайна за семью печатями, которую никто не открывает». Михаил Жеребцов говорит, что статистика проблемных строек не ведется: «Специально статистику проблемных площадок мы не собирали, во-первых, потому что строительные компании нас не уведомляют о своих трудностях. Мы видим большое количество объектов незавершенного строительства, начинаем с ними планомерно работать: разбираться в ситуации, узнавать, нужно ли вмешиваться или же компания выходит из кризиса, ищет средства для того, чтобы продолжить строительство».  Затем статистика все-таки приводится: «Если принять за 100% проблемные площадки, которые были в начале года, то примерно для 40% вопрос уже решился, – продолжает министр. –  Как мы видим, ситуация меняется в лучшую сторону. Хотя, конечно, есть и зависшие объекты». Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «Гильдия строителей Урала», также считает, что в столице Урала проблемных объктов немного: «Пальцев одной руки хватит для того, чтобы пересчитать проблемные площадки Екатеринбурга. Если бы их было 10 или больше, журналисты бы освещали митинги каждую неделю. А вы их не освещаете, это значит, что их меньше пяти, и ситуации более или менее управляемы». Пострадавшие инвесторы считают себя политической силой, однако представители власти не принимают всерьез эту проблему. Согласно официальной статистике, в Свердловской области зарегистрировано 576 обманутых дольщиков, которые передавали средства застройщикам, в отношении которых возбуждены уголовные дела по ст. 159 УК РФ (мошенничество). О том, как формируется статистика, рассказала Нина Смольникова, член правления ЖСК «Лазурный»: «Соинвесторами компании «УИСК» являются 123 члена ЖСК, но в реестр пострадавших включены лишь 24 человека. Остальные инвесторы ЖСК «Лазурный», обладая такими же документами, не могут добиться того, чтобы их внесли в список пострадавших». Редакция журнала сделала попытку подсчитать количество пострадавших инвесторов в Екатеринбурге. Мы связались с представителями инициативных групп, которые представляют интересы пайщиков. Пообщаться удалось не со всеми активистами, однако даже предварительный подсчет показал, что пострадавших инвесторов только в нашем городе значительно больше, чем сообщается в сводке Госстройнадзора. В официальном отчете говорится, что, помимо 576 «обманутых» граждан в Свердловской области, застройщики не исполнили обязательства по 2018 договорам участия в долевом строительстве, что составляет 20% от общего количества договоров (речь идет о нарушении сроков исполнения договорных отношений). Однако спектр негативных явлений, которые происходят на рынке, значительно шире, нежели докладывается в официальной  статистике. Ирина Скачкова говорит о следующей практике: «Застройщики хотят сэкономить, дома сдаются с недоделками. Население безграмотно, оно не понимает, что нельзя принимать недостроенный дом. Такие объекты – не такая большая проблема, как полностью брошенные площадки, но масштабы этого бедствия куда глобальнее». Ниже приведена информация о различных проблемах на стройплощадках, о которых нам поведали инвесторы. Пострадавшие пайщики ведут активную борьбу за свои права.  Дольщики учреждают движения и социальные сети с одной лишь целью – привлечь внимание общественности к своей проблеме.  Жилой комплекс на ул. Рощинская, 5, 8, 9 Застройщик: холдинг «Новый град». Вид инвестиционного договора: договор долевого строительства. Обязанности застройщика по договору: ввести жилой комплекс, состоящий из трех домов, в эксплуатацию летом 2009 года,  передать квартиры участникам долевого строительства. Выполненные обязательства: два дома готовы лишь на 40%, третий – на стадии подготовки котлована. Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: лето 2009 года. Количество пострадавших инвесторов: около 400 человек. Современное положение дел: на сегодняшний день  жилой комплекс находится в плачевном состоянии. 1. Происходит разрушение части возведенной коробки. 2. Собственник холдинга «Новый град» Юрий Репета пребывает в местах не столь отдаленных. Строительная компания «Новый град» уже более года– в стадии банкротства, в отношении застройщика возбуждено уголовное дело. 3. Инвестируемые средства были выведены застройщиком со стройплощадки. Инвесторы считают отчасти в этом повинным орган строительного надзора, который бездействовал, не осуществлял полноценные проверки, а в отчетах ставились пометки «Нецелевого использования средств не обнаружено».  Возможный выход: для завершения строительства жилого комплекса необходим 1 млрд 700 млн рублей. За счет средств дольщиков объект не построить. По расчетам дольщиков у объекта нет инвестиционной прибыли. Если инвестор решится вложить средства, то он вернет инвестируемую сумму, но прибыли не получит.  Маловероятно, что какого-либо инвестора заинтересует этот объект. Для дольщиков желательно, чтобы правительство предоставило госгарантии под кредит для достройки дома, а также помогло с выделением этого кредита, поскольку банки вряд ли проявят интерес. Шевелева, 1 Застройщик: ЗАО «ИнтерКомплектСтрой» Вид инвестиционного договора: договор долевого строительства. Обязанности застройщика по договору:  построить 13-этажный дом разной этажности: 9, 13, 16 этажей. Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: декабрь 2009 года. Количество пострадавших инвесторов: 70 человек  – это только 1 и 2 секции, нет сведений о количестве участников долевого строительства  в третьей секции. Современное состояние дел: дом разбит на три секции, они находятся на разной стадии готовности:  3-я секция (9 этажей) – 100%, 2-й подъезд (13 этажей) – 95%, 3-й подъезд (16 этажей) – 0%, не выполнено благоустройство. Застройщик находится в стадии банкротства, но получено разрешение на строительство 1-го подъезда. Дом не сдан в эксплуатацию, но дольщикам удалось зарегистрировать договора долевого строительства в ФРС, в ходе судебного разбирательства дольщики получили свидетельства о собственности. В доме создано ТСЖ, которое уже 2-й год несет бремя содержания объекта. Возможный выход: найти инвестора, который был бы готов завершить строительство. Жилой комплекс на Космонавтов, 32 Компания-застройщик: ЗАО «корпорация ЭСПА». Обязанности застройщика: строительство жилого комплекса – четырех  строений разной этажности:  13, 12, 10 и 9 этажей. Вид внесения инвестиции: через ПЖСК. Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: четыре дома разделены на две очереди сдачи в эксплуатацию. Дома первой секции должны были быть сданы в эксплуатацию еще в 2007, второй – в 2008. Количество пострадавших инвесторов: 200 человек. Современное положение дел: дома первой очереди были сданы в эксплуатацию в 2008, однако до сих пор 70 % квартир пайщики не приняли. Жилье передано с огромными недоделками.  Ситуация с домами второй очереди хуже: с мая 2008 года стройка остановлена. Коробка была возведена, но консервации нет, дом разрушается, материалы разворовываются.  В соответствии с отчетом, который был предоставлен застройщиком, на строительство затрачено 180 млн руб-лей, тогда как общая сумма инвестиций составила 400 млн рублей. Возможный выход: высокий процент готовности, около 80%, это скорее минус, чем плюс. Проект не привлекателен для инвесторов. Все квартиры в четырех секциях распроданы, а построенная коробка не дает возможности увеличить количество этажей. У самих инвесторов нет возможности оплатить завершение строительства объектов. По мнению пайщиков, возможен лишь один выход из ситуации, если  будут рассматриваться в совокупности два объекта застройщика: недостроенные дома на Космонавтов, 32 и земельный участок на Саввы Белых. Только в этом случае этот проект становится привлекательным для инвестирования. Земельный участок в квартале улиц Шефская-Красных Командиров – Донская-Лобкова Застройщик: ООО «Спецпромцентр». Вид инвестиционного договора: договор долевого строительства. Обязанности застройщика по договору: 1) провести за свой счет отселение граждан, живущих на месте стройплощадки; 2) построить два многоквартирных дома, два подземных паркинга и многоярусную наземную парковку. Современное состояние дел: построено 3 этажа первой очереди  одного из домов, однако данная постройка является самовольной и подлежит сносу, так как строительная компания не согласовала проектную документацию.  Компания-застройщик ликвидируется по решению суда, в отношении директора возбуждено уголовное дело, имущество ООО «Спецпромцентр» отошло банкам за долги по кредитам. Граждане, вложившие деньги, имеют решения судов о взыскании с ООО «Спецпромцентр» порядка 50 миллионов рублей. Пока никто из инвесторов не получил средств. Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: первый дом должен был быть сдан в эксплуатацию в конце 2009 года. Количество пострадавших инвесторов: 50 человек. Возможный выход: объект незавершенного строительства необходимо передать новому застройщику.  Ведется поиск варианта завершения строительства. Чтобы новому инвес-тору было экономически выгодно достраивать объект, можно предоставить ему льготы по подключению объекта к инженерным сетям и освободить (или уменьшить) арендную плату до окончания строительства. Радищева, 61 Компания-застройщик: ЗАО «Астон Групп». Обязанности застройщика: построить жилой комплекс бизнес-класса разной этажности:  18, 25 этажей, паркинг, произвести в некоторых квартирах чистовую отделку.   Вид внесения инвестиции: через ЖСК «Астон Плаза». Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: 4-й квартал 2008 – первый квартал 2009 г. Количество пострадавших инвесторов: 180 человек (по предварительным подсчетам инвесторов). Современное положение дел: дом сдан в эксплуатацию 17 ноября 2010, но его готовность составляет 90%. Компенсации за просрочку сдачи дома (2 года) не предвидится. На данный момент ЖСК настаивает на принятии квартир собственниками с указанием перечня недоделок. Чистовая отделка не произведена, паркинг не построен. В отношении застройщика подано заявление о признании его банкротом. Судебные разбирательства ведутся с июня 2010 г. Возможный выход: обращение собственников в суд для взыскания переданных  застройщику средств. Учитывая тот факт, что ЗАО «Астон Групп» подал на банкротство, о какой-либо компенсации пострадавшим собственникам говорить не приходится. Единственно возможный вариант – признание недействительным принятие дома в эксплуатацию. При несовершенстве нашего законодательства этот вариант является непростым. Скорее всего, собственникам придется изыскивать дополнительные денежные средства для достройки квартир. Земельный участок в квартале улиц Блюхера–Уральская–Советская; переулок Базовый Компания-застройщик: НП «УИСК». Обязанности застройщика: построить дома на двух земельных участках – Блюхера-Уральская-Советсткая (9 этажей), переулок Базовый (9 этажей). Вид внесения инвестиции: через ЖСК. Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: дом в квартале улиц Блюхера-Уральская-Советсткая – 2007 год, переулок Базовый – 2005. Количество пострадавших инвесторов (общее): 304 человека. Современное положение дел: частично начатые строительные объекты были снесены по распоряжению бывшего главы г.Екатеринбурга, так как застройщик работал с рядом нарушений. Инвесторы же считают, что такая ситуация сложилась из-за того, что у застройщика был конфликт с администрацией города. Следствие по уголовному делу в отношении  руководителя УИСК В.В.Борисова велось более трех лет.  Застройщик сейчас находится в местах лишения свободы. Строительная компания успела построить три этажа на земельном участке в переулке Базовом, заложить фундаменты еще трех домов.  При этом УИСК не располагала ни землеотводом, ни согласованной с контролирующими органами проектной документацией, ни разрешением на строительство – объект был снесен в 2004 году. Земельный участок на ул.Блюхера-Уральская, на котором за счет средств инвесторов создана необходимая инфраструктура, был изъят у застройщика по причине «неосвоения» и передан «Атомстройкомплексу» без аукциона и без обременений. Возможный выход:  администрацией города пострадавшими инвесторами признаны далеко не все пайщики,  притом что они находятся в одинаковом положении и имеют одинаковые комплекты документов на руках. Последнее предложение Министерства строительства и архитектуры области заключалось в том, что пострадавшим инвесторам (лишь признанным таковыми) была предоставлена возможность приобрести квартиры без учета внесенных ранее средств, по «льготной» цене – 35900 руб. за кв.м. По словам пайщиков, рыночная стоимость квадратного метра в подобных домах на окраинах города в тот момент составляла 32-34 тыс. руб. Инвесторы желают получить полагающиеся им квартиры с учетом оплаченных квадратных метров и доплаты на взаимоприемлемых условиях. Фрезеровщиков,  35 Компания-застройщик: ООО «Строительная компания «Дека». Обязанности застройщика: построить дом разной этажности: 14 10,7 этажей. Вид внесения инвестиции: через ЖСК. Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: июль 2008 года. Количество пострадавших инвесторов: 79 человек. Современное положение дел: 31 декабря 2008 года две очереди (7 и 10 этажей) из трех капитального строительства сданы в эксплуа-тацию с требованием Управления строительного надзора в течение трех месяцев устранить ряд нарушений, так как эксплуатация секций опасна для жизни. Например, трещина на фасаде здания, использование горючих материалов, отсутствие постоянного энергопитания. Замечания не устранены по прошествии трех лет. Третья, 14-этажная, секция не сдана до сих пор. За долги застройщика отключены все коммуникации: отопление, вода и электричество. Половина дома полностью разморожена и продолжает разрушаться. С инвесторами, которые требуют выполнения обязательств в соответствии с договором, ведется борьба, применяется силовое воздействие. Происходило следующее:   заваривали двери подъездов, перекрывали вход в подъезд бетонными блоками, перерезали стояки центрального водоснабжения, не раз обрезали кабель  электроснабжения, сотрудники пяти ЧОПов не пускали жильцов в квартиры. Застройщиком была предпринята попытка рейдерского захвата ЖСК. Учредители строительной компании  получили выписку из  налоговой, на основании которой  пытались завладеть  расчетным счетом ЖСК «Летний», а также отменить все иски кооператива по отношению к недобросовестному застройщику в областном и арбитражном судах. Расследование по данному факту ведет областное ГУВД. Возможный выход: строительная компания «Дека» заняла выжидательную позицию: средства на строительство дома и исправление недостатков, указанных в предписаниях Облстройнадзора, не выделяются. Жильцы надеются, что арбитражный суд позволит расторгнуть инвестиционный договор с недобросовестным застройщиком с последующим принудительным взысканием денежных средств с ООО «СК «Дека», которые были  использованы не по назначению. Хохрякова, 72 Компания-застройщик: ООО «СПЭК». Обязанности застройщика: построить жилой комплекс из пяти секций, который включает в себя офисные и торговые помещения, подземный паркинг. Вид внесения инвестиции: через УК «Новый град». Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: 2004 год. Количество пострадавших инвесторов: 200 человек. Современное положение дел: жилая часть дома была сдана в эксплуатацию в 2009 году. В данный момент дом почти готов, многие помещения эксплуатируются. Для того чтобы получить контроль над объектом, инвесторы и собственники создали ТСЖ и НП. «СПЭК» оспаривает в суде  договор, ранее заключенный с «Новым Градом» на привлечение инвесторов,  оспаривает доверенность, по которой от имени «СПЭКа» с 2007 года подписывались документы,  подает иски о выселении инвесторов,  взламывает ранее переданные под отделку помещения – как офисы, так и квартиры, совершает «двойные продажи». По словам пайщиков, застройщик всячески противодействует передаче дома в ведение ТСЖ. Иногда дело доходит до физической борьбы: застройщик удерживает электрощитовые, принадлежащие жилому дому, нанимает для борьбы с инвесторами ЧОПы. Строители, имея возможность отключать электричество  неугодным жильцам, стали требовать с инвесторов «арендную плату» за право находиться в своих помещениях, которая составила 500 рублей за 1 м2. В суде инвесторам удалось отстоять договор между «СПЭКом» и «Новым Градом», добиться вынесения решений судов, запрещающих выселение инвесторов из оплаченных помещений. Сейчас ТСЖ борется за право пользования общими помещениями, за распоряжение коммунальными ресурсами. Возможный выход: получить инвесторам все права на капитальное строение как объект незавершенного строительства, достроить дом за свой счет. Пересечение улиц Отто Шмидта – Машинная. Компания-застройщик: ЗАО «Новый центр». Обязанности застройщика: строительство 16-этажного дома, снос гаражей, примыкающих к стройплощадке. Вид внесения инвестиции: через ПЖСК «Центральный», ЖСК «Центральный парк». Дата сдачи дома в эксплуатацию по договору: лето 2007. Количество пострадавших инвесторов: 42 человека. Современное положение дел: гаражи не снесены, строительство было остановлено на стадии подготовки котлована. В отношении застройщика возбуждено уголовное дело. Возможный выход: 17 декабря пайщикам сообщили, что инвестор найден. Им стала корпорация «Маяк», заказчиком дома теперь выступает компания «Росинвестстрой», а в качестве подрядчика на строительстве остается «Новый центр». Пайщики настороженно относятся к этой новости, так как другие инвесторы рассматривали их объект, но отказывались от сотрудничества с «Новым центром».  По последним данным договор между «Маяком» и «Новым центром» уже подписан. Если все пойдет по плану, то дом будет построен через полтора-два года. *** Согласно отчету Управления государственного строительного надзора по Свердловской области, в 2010 году в отношении 10 застройщиков были возбуждены уголовные дела по ст. 159 (мошенничество): ООО «Уралстрой-1», ООО «Спецпромцентр», ООО «Торговый дом «Чкаловский», ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление», 3 уголовных дела по ЗАО «Новый центр», 22 уголовных дела по ООО «СК Третья столица», ЗАО УК «Новый град» и ООО «Вузспецстрой». В реестре проблемных площадок г.Екатеринбурга, который удалось составить  редакции, не присутствуют пострадавшие инвесторы от пяти строительных компаний из «черного» списка Госстройнадзора. И тем не менее, в нашем списке оказалось 1483 инвестора (без учета пайщиков ЗАО «Новый центр», для которых ситуация может в скором будущем разрешиться), чьи права нарушены. При этом известно, что существуют проблемы и на других строящихся объектах, однако пока нам не удалось связаться с рядом инициативных групп. Действительное количество  пострадавших инвесторов  значительно больше этих подсчетов: в основном это участники жилищно-строительных кооперативов, однако вкладчики, заключившие договоры участия в долевом строительстве, зачастую оказываются в аналогичной ситуации. Масштаб проблемы в стране огромен. Очевидно, что необходимо активное участие государства в вопросе разрешения проблемы «зависших объектов», а также изменение законодательной базы для создания защитного механизма, который бы не допустил появления «обманутых дольщиков». <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Некруглая дата (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/615 Город Thu, 03 Feb 2011 04:41:28 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="600" align="left" title="Некруглая дата" alt="Некруглая дата" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/nekruglaya_data.jpg" /> Период с 2002 по 2007 год общепризнанно считается временем резкого скачка и активности в сфере недвижимости. Как следствие, – появление множества новых агентств и фирм, специализирующихся в этой области. В январе нынешнего года два агентства, образованные в период роста, отмечают свое четырехлетие. Сегодня же руководители этих фирм празднуют это событие и делятся секретами работы уже на посткризисном рынке. – Изменения, происходившие в экономике за последние годы, существенным образом отразились на нашем коллективе. Еще в 2007 году у нас трудилось двенадцать специалис-тов, сегодня нас пятеро. Из-за кризиса пришлось сократить должность секретаря, арендовать офис поменьше… Но, несмотря на некоторые ограничения и изменения, тяжелые времена мы пережили, – рассказывает Ильшат Тухватшин, директор АН «Мастер-Н». – Ильшат Фаузылович, с чем это связано, ведь не секрет, что из-за кризиса многие фирмы приостановили свою деятельность, а некоторые и вовсе прекратили свое существование? – Я связываю это с «компактностью» нашего агентства. Оно небольшое и поэтому легко приспосабливается даже к самым сложным рыночным условиям. На мой взгляд, это наиболее удобный формат фирмы. Ведь если численность сотрудников больше десяти человек, то руководство вынуждено выстраивать сложные уровни управления. А в нашем агентстве я один справляюсь со всем: сам занимаюсь кадровыми, организационными и многими другими вопросами… – А штатные риэлторы у вас тоже – «многофункциональные» специалисты? – Нет. Кроме операций с недвижимостью, они ничем другим не занимаются. –  У каждого из нас есть свой знакомый риэлтор, который «не корысти ради, а дружбы для» помогает купить или обменять квартиру. Это про ваших сотрудников? – Да, именно так. Для меня гораздо приятнее работать, находясь с клиентами в дружеских отношениях. Такая схема позволяет  раскрыться  риэлтору  не только как профессионалу, но и показать свои  лучшие человеческие качества. Не так давно нашими специалистами была проведена сделка по размену квартиры. Сложность заключалась в том, что инициатором обмена была девушка, свекровь которой хотела быть в центре всего происходящего. Так, процедура обмена несколько раз начиналась при помощи различных агентств, но каждый раз стараниями свекрови сделка прекращалась. Работала с этими клиентами одна из моих самых опытных специалистов Марина Глушкова. Марина нашла подход к каждому участнику сделки, поговорила по душам со всеми сторонами, разобралась в давнем конфликте свекрови и невестки… В итоге жилплощадь разменяли, а на нашем сайте появился такой отзыв: «Если бы не Марина Владимировна, я не знаю вообще, поменяли бы мы свою квартиру. Вовремя найти нужные слова – это так важно… Она изменила саму меня, мое восприятие себя как личности!». При этом такая политика агентства вовсе не означает, что мы стоим особняком к остальным участникам рынка. Характер работы предполагает поддержание дружеских отношений со всеми риэлторскими компаниями, в том числе с крупными… Часто приходится проводить обменные сделки, которые выстраиваются в цепочки из шести – восьми звеньев. Именно в таких сделках, где задействованы другие агентства, происходит рождение дружбы, взаимопомощи и взаимовыручки. Это очень важно и необходимо для профессионалов рынка. – Крупные агентства давят своим авторитетом? – Нет, работы хватает. Мы ни с кем не соперничаем. Претендовать на первые роли и расширяться мы не собираемся. Тех пятидесяти-шестидесяти объектов, которые находятся в работе, более чем достаточно. Помогает и наше кредо – работать на поток и по рекомендациям наших клиентов. – Какие планы у вашего агентства на 2011 год? – Уже два года мы работаем с крупным застройщиком из Анталии, продаем турецкую недвижимость. В этом году планируем продолжить работу в данном направлении и начать сотрудничество с еще одной строительной компанией из Турции. А вообще надеюсь, что в новом году, как и прежде, наши постоянные клиенты продолжат приходить к нам за помощью и рекомендовать агентство своим знакомым. Своими планами на 2011 год поделилась и директор АН «Менделеев» Алена Струина: – Планы на новый год у нас такие: во-первых, это – расширение деловых связей с застройщиками, во-вторых, заключение новых соглашений о сотрудничестве с банками, а в-третьих, увеличение штата. Хочется собрать команду единомышленников: молодых, амбициозных, трудолюбивых и желающих хорошо зарабатывать. Сейчас в агентстве работает девять человек, но уже в ближайшее время планируется расширение штата.          – Профессия риэлтора считается трудной с психологической точки зрения. В связи с этим какой процент претендентов выдерживает испытание профессией? – Из всех желающих, которые хотят попробовать себя в этой профессии, остаются единицы. Во-первых,  работа риэлтора – социальная. Для ее освоения, помимо мотивации, требуются еще высокие коммуникативные навыки (знание психологии, умение наладить контакт с разными категориями населения), трудолюбие (умение организовать себя в ненормированный рабочий день), а также крепкие нервы и психологическая устойчивость. Нельзя сбрасывать со счетов то, что с момента трудоустройства до первой сделки порой проходит до полугода. Поэтому нужно учитывать свое материальное положение до получения первого комиссионного вознаграждения… Желающие заняться риэлторской деятельностью часто надеются на то, что им удастся работать в агентстве по совместительству. Но это тот случай, когда «два горошка на ложку» не получается. Нельзя совмещать работу пожарного или врача с какой-либо другой деятельностью. Так и в нашей профессии. Она требует полной самоотдачи! – Сейчас у вас в коллективе только женщины? – Так сложилось, что наш коллектив – женский.  Правда, с недавних пор к нам присоединился мой супруг Дмитрий. Мы рассчитываем, что это доброе начало, и уже в 2011 году  наша команда пополнится сильными и целеустремленными мужчинами. – У вас дружный коллектив? – Да, дружный. Более того, мы дружим семьями. Особенно радует, что общаются между собой наши дети. По выходным они ходят друг к другу в гости,  вместе катаются на лыжах и коньках, гуляют… Также в этом году мы устроили детскую поездку к Деду Морозу в Великий Устюг. Уже стало доброй традицией отмечать праздничные события вместе с семьями наших сотрудников. Под Новый год мы на пару дней выезжаем за город, на турбазу, где очень весело проводим время: устраиваем  театрализованные представления и спортивные соревнования… – Семейные отношения не мешают ведению бизнеса? – Мы с супругом уже прошли ту ступень, когда полагали, что семейные отношения мешают бизнесу. Семейные тандемы в сфере недвижимости вообще встречаются часто.  В подтверждение этому – работа агентств «КвиКО», «Закон» и многих других. Так сложилось, что сфера недвижимости позволяет совмещать деловые вопросы  и  семейные. При этом, занимаясь одним делом,  в работе можно практически не пересекаться, ведь у каждого из супругов свои обязанности. Так проще перераспределить бытовые и семейные дела; к тому же супруг-коллега с пониманием относится к работе допоздна, ведь рабочий день у нас ненормированный. – Хотели бы вы, чтобы ваша дочь продолжила семейную традицию и связала свою жизнь с недвижимостью? – Может быть подсознательно и хотела бы… Ведь фирма – тоже в каком-то смысле мое детище. С другой стороны, я знаю, насколько это сложный бизнес, с какими трудностями ей придется столкнуться… Вообще время покажет: к чему у моей дочки будут склонности, тем она и будет заниматься. Если это не ее дверь, то зачем ей туда входить? – За последние годы быть риэлтором стало проще? – В этом бизнесе я более десяти лет и могу сказать, что времена изменились. Проще стало в том плане, что сейчас появились основы риэлторского образования. Десять лет назад опыт передавался «из уст в уста». Но качество знаний оставляло желать лучшего. Чему могли научить те, кто сам только что познакомился с профессией? Сейчас для каждого, кто попадает в риэлторскую среду, предусмотрено обязательное обучение… Сложнее стало  из-за того, что за это время количество агентств в нашем городе увеличилось; пришел целый эшелон новых специалистов. Естественно, возросла и конкуренция. Выживать в каком-то смысле стало сложнее. Но я уверена, что для каждого агентства, которое приходит на рынок с позитивным настроем, найдется работа, найдутся свои клиенты! Материал подготовлен при участии Алены Струиной, директора АН «Менделеев»; Елены Рубцовой, заместителя директора АН «Менделеев»; Ильшата Тухватшина, директора АН «Мастер-Н», и Марины Глушковой, руководителя отдела продаж АН «Мастер-Н». <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Мой дом – моя крепость? (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/614 Жилая недвижимость Wed, 19 Jan 2011 08:27:44 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="385" align="left" title="Мой дом – моя крепость?" alt="Мой дом – моя крепость?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/dom_krepost.jpg" /> Каждый вечер после напряженного трудового дня люди спешат домой, где время течет размеренно и все кажется спокойным, гармоничным… Но от ощущения гармонии не остается и следа, когда судебный пристав, стоя на пороге, заявляет: «Гражданин, проживающий на данной жилплощади, подлежит выселению!». «За что?!», – восклицает растерянный человек… Итак, давайте разберемся, за какие такие грехи гражданину по закону грозит выселение из квартиры. Для начала необходимо определиться, на каком основании человек проживает в квартире. Если говорить о жилплощади, переданной по договору социального найма, то существует значительный список условий, при которых договор может быть расторгнут, а жильцы – выселены. Например, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев (ст. 83 Жилищного кодекса РФ). Павел Брусков, юрист ООО «Правозащита»: «На практике подобные случаи встречаются крайне редко. Связано это с тем, что граждане только “потому что им так захотелось” по полгода квартплату не задерживают. Например, это могут быть родители-одиночки с малолетними детьми, материальное положение которых оставляет желать лучшего. В адрес таких должников чаще всего направляются иски о взыскании задолженностей по коммунальным платежам, но не более того».  Еще одним случаем, крайне редко встречающимся в судебной практике, является выселение по причинам разрушения занимаемой жилплощади. Лишить квартиры могут за отказ от капитального ремонта, либо за проведение глобальной перепланировки без соответствующих разрешений. Во втором случае нарушителей обязывают сделать все  «как было», а при неповиновении – выселяют. Отчасти это касается и тех граждан, которые используют жилое помещение не по назначению. Законодатель под этим определением понимает в том числе и обустройство в квартире промышленного производства. Но, согласитесь, здравомыслящему человеку вряд ли придет в голову в собственном доме начать изготовление гидродинамических подшипников… Использовать же квартиру в качестве рабочего офиса в полном смысле этого слова не запрещается, однако для этого необходимо позаботиться о переводе помещения в состав нежилого фонда (ст.17 Жилищного кодекса РФ). Также с требованием принудительного выселения могут выступить соседи, интересы которых регулярно и злостно нарушаются (например, громкими шумами в неположенное время).  Для этого им необходимо подать в суд и доказать факт нарушений, которые делают совместное проживание невозможным. Выселение последует только в том случае, если нерадивый жилец будет игнорировать многочисленные предупреждения и штрафы. Подобный случай произошел год назад в Первоуральске: городской суд удовлетворил иск администрации против местного ди-джея любителя слушать громкую музыку в своей квартире. По приговору было вынесено решение о продаже жилплощади с публичных торгов. Но подобный случай является скорее исключением, чем правилом. Подтверждает это и то, что в отношении данного гражданина было составлено более сорока протоколов. Ситуация принимает иной оборот, если соседи докучают не шумом, а неприятным запахом… Что делать в этом случае, закон умалчивает. Павел Брусков: «Прецеденты, характеризующиеся п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса, в реальной жизни встречаются гораздо чаще. Речь идет о выписке с последующим выселением тех граждан, которые прописаны, но при этом постоянно в квартире не проживают. Усугубляет ситуацию и то, что согласно ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2013 года прекращается. Люди не горят желанием выписываться, так как после бесплатной приватизации у них появится реальная возможность бесплатно получить долю в квартире. В том случае, если человек проживает в квартире, находящейся в собственности, возможностей для выселения законом предусмотрено меньше. Самой распространенной причиной является «прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения» (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). При этом стоит помнить, что данная норма не применима к ситуациям, когда квартира была приобретена в период совместного проживания супругов. К тому же выселение не производится, если юридически подкованные граждане заключили брачный контракт с оговоренными общими правами на жилплощадь. Также не выселяются бывшие жены с детьми, если другое жилье у них отсутствует, а бывший супруг несёт алиментные обязательства. Выселить могут и прописанных жильцов при смене собственника. К примеру, если владелец квартиры решил продать жилплощадь, то все ранее прописанные им граждане будут автоматически выписаны и выселены, если не добровольно, то принудительно, по иску нового собственника на основании ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ. К счастью, в подобных случаях к помощи судебных приставов прибегают редко, ведь при совершении сделки купли-продажи квартиры проверяются на обременение. На помощь собственникам суд и приставы приходят в том случае, если квартира была сдана по договору найма, а арендаторы по истечении указанного срока не желают её покидать, либо отказываются платить деньги (ст. 687, 688 Гражданского кодекса РФ). Просрочка по ипотечным взносам в течение трех месяцев также является причиной для выселения. Ведь по закону такая жилплощадь хоть и принадлежит заемщику, но обременена залогом банка (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»). После выселения квартиру, являющуюся муниципальной собственностью, отбирают приставы, а бывших хозяев переселяют в помещение из расчета 6 кв. м на человека. Если же жилплощадь была приватизирована, её изымают и продают с публичных торгов по бросовой цене. Из полученных денег вычитают задолженность (либо сумму ущерба), а оставшуюся часть отдают незадачливому выселенцу. Резюмируя, следует рекомендовать собственникам жилья серьёзней относиться к перечисленным пунктам Жилищного кодекса, дабы однажды не оказаться в положении бедного переселенца. Тем более что существующее законодательство лояльно относится к подобным ситуациям и для того, чтобы на пороге появились судебные приставы с исполнительным документом о выселении, нужно очень постараться. Материал подготовлен при участии Павла Брускова, юриста ООО «Правозащита» <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Жилплощадь как объект искусства (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/613 Жилая недвижимость Wed, 19 Jan 2011 08:20:33 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="360" align="left" title="Жилплощадь как объект искусства" alt="Жилплощадь как объект искусства" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/house_iskusstvo.jpg" /> Проекты домов бывают типовыми и индивидуальными. Как правило, все они основаны на стандартных приемах.  Зачастую обустройством жилищного пространства хозяева занимаются самостоятельно, исходя из своего вкуса и жизненного опыта.  Однако дом и его внутреннее пространство может быть объектом искусства, если за дело берется настоящий художник. В дизайнерском сообществе Екатеринбурга Александр Воронов – знаковая фигура. Идеи  мэтру  интерьера приходят за большим деревянным столом в художественной мастерской, что в нежилой мансарде старого дома. Эти идеи приводят в смятение рядовых обывателей и шокируют заказчиков на этапе реализации проекта. Судите сами: выкрашенные алым стены, высота потолков в шесть метров, 250-летние балки, купленные при разборе замка в Европе. Нам удалось побеседовать с мастером о творческих удачах и о роли искусства в проектировании. – Александр, что для Вас приоритетнее:  художественное направление или работа над дизайн-проектами? – Ничего. Я – близнецы по гороскопу.  Мы говорим об архитектуре, а встречаемся в художественной мастерской. Становясь старше, люди начинают задумываться над нематериальными вещами. Все, что связано с творчеством, несет высокую духовность.  – Дизайн интерьера – это искусство или ремесло? – Художник-живописец располагает  большей свободой, чем дизайнер, который занимается интерьерами. Нужно понимать, что дом проектируется для жизни конкретных людей, хотя творческий подход исключать нельзя.  Тот человек, который не несет творчества, он как раз и есть ремесленник. Образ дома– это полностью наша работа, работа с интерьером как с объектом искусства. Возможно, я лингвистически неверно трактую понятие «ремесло», но в профессии дизайнера есть множество тонкостей, которые приходят только с опытом и пониманием. Я бы даже назвал это техническими вещами, которые к творчеству вообще никакого отношения не имеют.  Какая разница сколько времени вы выбирали кровать, если рядом с ней нет розеток. Как человеку жить? – Возникает ли конфронтация авторского Я и желаний заказчика? – Иногда случается непонимание друг друга именно в творческом ключе, когда дизайнер-архитектор предлагает какие-то идеи, а заказчик их не принимает. Студентом с этим еще можно было мириться. Сейчас, если человек мне будет объяснять, какие обои мне  нужно для него выбрать,  думаю, я с этим мириться не буду. Вы меня для чего наняли? Я могу уступить лишь  в каких-то мелочах. Вот яркий пример.  В начале девяностых (тогда только появились сумасшедшие деньги от продажи цветных металлов) у меня был заказчик, который говорил: «Вот здесь мы поставим кухню – первые итальянские кухни только появились, а вот тут мы поставим манку». Манка, знаете что такое? Это такой угловой диванчик из дерева. И я понял, что даже тогда, в тот момент, что для него это предел мечтаний. Вот эта манка, у которой полочка открывается, а там контейнер. И стол вот такой маленький – дизайнер отчерчивает рукой небольшую часть своего рабочего стола – полметра на метр. Я три месяца  пытался объяснить, что за те деньги, которые он имел, можно приобрести стулья «Rolf Benz» (эта компания делает удобные, кожаные кресла для «Мерседесов»). –  Удалось переубедить клиента? –  Безусловно. В конечном счете, клиент остался доволен.  Договорились о том, что он маме купил квартиру и туда поставил эту манку. Раз ему ее очень хотелось, он ее купил. Симптом «манки» распространяется и на дома: у многих  заказчиков силен комплекс  «хрущевской квартиры» –  желание нарезать большое светлое пространство на 20 маленьких комнатушек. В доме должно быть много света, высокие потолки… –  Насколько высокие? –  Это зависит от возможностей. Если проектировать дом, то потолок должен быть шесть метров. Это же воздух! Мы занимаемся домами и большими квартирами, но попадаются  и маленькие. Работаем с тем, что есть. Недавно оформляли девушке небольшую квартиру,  высота потолков в которой – 2,7 метра.  Свои амбиции относительно шести метров  – в стороночку. Конечно, никто не говорил: «А давайте сделаем 12 метров потолки, купим квартиры соседей и сломаем пол». Работать надо с тем,  что есть, так, чтобы казалось не 2,7, а 3,5 м. – Какие материалы вы предпочитаете использовать? – Стоит использовать по максимуму живые материалы – дерево, металл, стекло, камень, глину,  кожу. Все натуральное.  Они на протяжении всего цикла использования, если интерьер грамотно построен, очень красиво старятся. Некоторые материалы можно состарить искусственно. Для этого есть специальные мастерские. Но что-то состарить нельзя, а купить можно. Например, на аукционах в Европе можно найти 250-летние балки или старинный паркет из разрушенного замка.  Это идеально для интерьеров  в историческом стиле. В нашем городе ограниченный выбор мебели и отделочных материалов. Чтобы увидеть наполненность рынка, я советую съездить куда-нибудь… в Сингапур, Нью-Йорк или Дубай. При этом важно понимать, насколько это целесообразно в финансовом плане. Магия больших цифр для дизайнеров заманчива, но мы работаем с живыми людьми, которые сегодня говорят: «Я хочу потратить 500 тыс. евро,  –  а через три месяца. –  Давайте  детскую купим в "Ikea"».  Очень важно не нарушить замысла. Уступишь, заменишь элемент на подобный, и проект потеряет свою цельность. Будешь стоять до конца,  может возникнуть конфликт с заказчиком.  Многие дизайнеры идут по пути наименьшего сопротивления, соглашаются вносить  любые коррективы в проект интерьера. – Кто может позволить себе нанять Вас? – Наши услуги достаточно дороги. Обращаются люди, размышляющие над тем, каким будет  дом, в котором они будут жить. Они четко понимают, что хотят. Нет ни одного заказчика, не знаю гордиться этим или нет, который бы сказал: «Нам нужно деревянную избу. Нет-нет, классический дом, хотя не-е-ет…пускай будет современный». Как правило, это люди, которые имеют несколько квартир и домов: в Екатеринбурге, Москве, Лондоне. Существует огромная пропасть между людьми, которые случайно добились финансового успеха, и людьми действительно состоятельными. Вторых не так много, в силу исторических закономерностей развития нашей страны.  Многие из них стремятся не показывать свой достаток. Россия – интересная страна.   – У вас есть фирменный стиль, который можно разглядеть в созданных объектах? – Я не пытаюсь самовыразиться за счет клиентов. Например, в  моей монографии представлены фото восьми разных интерьеров, сделанных для разных людей. Пытаться найти в них авторский почерк просто смешно. Авторский почерк есть только у сформировавшихся мэтров. Большие специалисты – это, скорее, большие материальные вложения в свое имя. Вспомним такие имена, как Карим Рашид, Филипп Старк. Поскольку у нас нет таких вложений, как и нужды в них, говорить, что я мэтр с узнаваемым почерком, нельзя. – Какой дом у Вас? – Свой дом мы с женой сделали на одном дыхании. Все что я сказал о простоте форм, честных материалах и о том, что все должно быть сбалансировано – я это и себе сделал.  В данный момент я не вижу смысла вкладывать безумные деньги в недвижимость, которая того не стоит. Я не понимаю, будь это «Карасьеозерский» или, скажем… «Новая рассоха», как дом может стоить миллион евро и еще миллион нужно в него вложить? На берегу океана есть дом мечты и стоит он 250 тысяч долларов. На Кей Весте в Майами, на острове миллионеров, можно приобрести  такой дом с обстановкой. Дом мечты в Майами, мастерская в Сохо... Там океан и много солнца. Я понимаю, за что буду платить.  Я представляю,  как моя семья будет играть у бассейна. Пока дом мечты – это  химера. Я не вижу места для него, но оно точно не здесь. Из окон я хочу видеть не соседский дом-урод, а природу. – Вам нравится город, в котором вы живете? – Он меня вдохновляет. Я очень люблю Екатеринбург. В нем есть самое важное для любого человека– развитие и энергия. Вид из окна – Александр указывает на третью очередь «Антея», которую прекрасно видно из окна, – меня тоже вдохновляет: я понимаю, что мы ворвались в XXI век. Мне нравится видеть окна своего дома из мастерской – там горит огонек. Мне нравится идти домой пешком по старой улице мимо художественного училища им. Шадра, где я учился, и которое мне дорого. <img src="http://nedv.info/img/no_image.png"> Александр Воронов. Художник, дизайнер, декоратор. Дизайном занимается с 1995 года. Руководитель дизайн-студии «Александр Воронов», которая существует 12 лет. За это время было реализовано  более 100 жилых и 30 общественных интерьеров.  Главный архитектор проектного бюро «Ватман и кульман». Неоднократный победитель конкурса «Евразийская премия». <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Как получить землю бесплатно? (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/612 Дома, коттеджи Tue, 28 Dec 2010 04:37:12 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="350" align="left" title="Как получить землю бесплатно?" alt="Как получить землю бесплатно?" src="http://nedv.info/files/articles/doma/free_earth.jpg" /> Всем известно, что государственные и муниципальные власти поощряют льготные категории граждан: выделяют субсидии, строят жилье, выдают земельные участки. Но мало кто знает, что рядовые граждане также могут воспользоваться подобными «благами». Например, можно на  бесплатной основе получить землю в собственность. Итак, согласно действующему законодательству, бесплатно получить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, могут несколько категорий граждан. Во-первых, те, у кого земельные участки уже находятся в постоянном (бессрочном) пользовании. Во-вторых, льготники (в их числе инвалиды войны, участники ВОВ, ветераны боевых действий, нетрудоспособные члены семей погибших инвалидов войны и др.). В-третьих, согласно ст. 28 Земельного кодекса РФ субъекты вправе самостоятельно устанавливать категории граждан, которым земельные участки могут быть предоставлены в собственность бесплатно. В Свердловской области это: •        инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов; •        военнослужащие; •        пострадавшие от воздействия радиоактивного облучения; •        молодые специалисты, работающие по трудовому договору в сельской местности; •        молодые семьи; •        семьи, воспитывающие трех и более несовершеннолетних детей; •        одинокие родители с несовершеннолетними детьми; •        Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Трудовой Славы и др. Такие граждане включаются в очередь по предоставлению в собственность бесплатного земельного участка на основании соответствующего заявления. К заявлению прилагаются копии паспорта и документа, подтверждающего право на бесплатное получение земли, а также документ, свидетельствующий о том, что данное право не было реализовано (например, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если гражданин не является «льготником», это вовсе не означает, что бесплатно получить землю в собственность он не может. И даже п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, которая гласит: «Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются», не является в данном случае константой. Специалисты утверждают, что бесплатно завладеть землей можно, даже не нарушая норму закона. Правда, порядок действий отличается. Начинать стоит с выбора участка. Для индивидуального жилищного строительства лучше всего подходит скальный грунт. А вот торфяные участки считаются менее благоприятными для освоения, так как в межсезонье они подтапливаются и удерживают воду в течение нескольких дней. Поэтому здесь не обойтись без помощи гидрогеологических изысканий, которые помогут изучить местность, ведь ковырнуть совочком верхний слой земли – недостаточно, чтобы проверить наличие водяных линз и определить уровень грунтовых вод. В среднем стоимость проведения инженерно-геологических работ варьируется от 35 до 40 тыс. руб, а «поиск воды» стоит около 10 тыс. руб. После того, как выбор сделан, землю необходимо проверить на бесхозность, обременение и отсутствие резерва под социальные нужды. Также стоит узнать, не проходят ли через участок коммуникационные сети, запрещающие строительство. Данную информацию можно запросить в городской администрации. Одновременно необходимо направить в муниципалитет заявление с указанием месторасположения, целевого назначения и желаемого размера участка. Получить в аренду несколько сотен гектаров вряд ли получится: в Свердловской области максимальный размер участка под земельное строительство составляет 0,25 га. Если участок соответствует всем вышеназванным требованиям, то его регистрируют и присваивают кадастровый номер. Далее следует процедура торгов. Информацию об их проведении публикуют в официальных СМИ либо на сайте администрации города. Если в течение месяца со дня опубликования землей заинтересуется более двух человек, ее выставляют на публичные торги, с которых она, скорее всего, будет перекуплена. По словам Владимира Коликова, партнера юридической компании «Генезис», на практике желающие обзавестись земельным участком часто предпочитают действовать в обход законным методам. Поэтому нередко информация о торгах доводится до ограниченного круга лиц, заявки составляются некорректно либо отклоняются по надуманным причинам...   В том случае, если в результате честно проведенных торгов участком никто не заинтересовался, земля предоставляется в аренду сроком на три года. За это время необходимо территорию освоить и соорудить дом, так как по закону подать документы на оформление участка в собственность можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Схема получения земли кажется довольно простой, однако специалисты отмечают, что получить бесплатный участок поближе к городу, с коммуникациями и дорогой – невозможно. Вся хорошая земля уже кому-то принадлежит. Елена Шполянская, директор ООО «Юридическая группа “МЕГАПОЛИС”»: «К тому же городская администрация без явного энтузиазма относится к тем, кто желает получить муниципальные и государственные земли в собственность. Причем не важно, физическое это лицо или юридическое. Но на этот случай есть судебные органы, которые зачастую помогают в разрешении подобных споров». Усложняет ситуацию и то, что вопросы получения земли в собственность на бесплатной основе повсеместно сопровождаются самыми разными ухищрениями и спекуляциями. Например, в крупных городах распространены случаи, когда земли сельскохозяйственного назначения скупаются по бросовым ценам, а после включения в состав населенных пунктов их стоимость взлетает в сотни раз. Получение участков на бесплатной основе, бе- зусловно, – легкий способ обогащения, поэтому лиц, заинтересованных в их получении – множество. Кроме того, помимо вышеназванных трудностей,  абсолютно бесплатно получить земельный участок невозможно. Во-первых, безвозмездное пользование земельным участком  облагается налогом в размере 13% от его рыночной стоимости. Во-вторых, оформление кадастрового плана, как и многих других документов, стоит денег. В-третьих, не лишним будет вспомнить о затратах на благоустройство территории, проведение коммуникаций и строительство дорог. Например, в Свердловской области стоимость проведения коммуникаций (электричество, водопровод) специалисты оценивают от 1 млн руб. и это без учета затрат на строительство самого дома. Поэтому стоит учитывать, что после предоставления земли на условиях аренды (пока она еще не перешла в собственность) избежать дополнительных расходов не получится. А в том случае, если гражданин решит сэкономить и повременить со строительством дома или освоением земли, его попросту могут лишить участка. Материал подготовлен при участии Елены Шполянской, директора ООО «Юридическая группа «МЕГАПОЛИС»; Евгении Неволиной, помощника юриста юридической фирмы «Закон» , Владимира Коликова, партнера юридической компании ЗАО «Генезис» и Ольги Асташевой, пресс-секретаря Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Недвижимость США (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/611 Недвижимость за рубежом Tue, 28 Dec 2010 04:34:43 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="359" align="left" title="Недвижимость США" alt="Недвижимость США" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/usa_reatly.jpg" /> По самым разным причинам мысль уехать жить в США время от времени посещает многих. Сколько же стоит свой домик в одноэтажной Америке или столичные апартаменты? Территория США достаточно обширна, и можно выбрать место себе по душе, например, центральные регионы страны. Каждый город имеет разрешенные объемы строительства, поэтому потребности возрастающего притока населения не могут быть своевременно удовлетворены. Это рождает дефицит, а следовательно, рост цен. С этой точки зрения недвижимость в Вашингтоне, штатах Вирджиния и Мэриленд наиболее интересна. В этих районах приток населения в пять раз превышает разрешенные объемы строительства и имеющееся предложение на вторичном рынке. При этом экономические возможности столичного региона привлекают с каждым годом все больше людей со всего мира, поэтому выгодно продать или сдать жилье не составит труда. При этом регион не лишен природных красот: океанское побережье, горы Аппалачи, озера… Столица Соединенных Штатов имеет еще и характерную особенность: в отличие от других американских городов максимальная высота здесь не должна превышать двенадцати этажей, чтобы Капитолий оставался самым высоким зданием в городе. Поэтому столичные улицы более светлые и просторные, чем в любом другом городе США. Цены Жилая недвижимость в Вашинг-тоне – это квартира, дом или таунхаус. Выбирая объект для покупки, стоит учесть, что содержание квартиры обойдется существенно  дешевле – затраты на ремонт здания и поддер-жание прилегающей территории делятся между всеми жильцами, а собственник дома несет их в одиночку.  Стоимость недвижимости в этом регионе разнится от 150 тыс. до 15 млн долл. Она зависит от привлекательности района, близости к метро, магазинам, ресторанам, паркам, хорошим школам, экономическим и научным центрам, требующим большого количества квалифицированных кадров. Например, средний таунхаус в Джорджтауне (исторический район Вашингтона с массой ресторанов и клубов) стоит примерно 750 тыс. долл., такой же дом в Гейтерсбурге (15 км от кольцевой дороги) будет стоить 250 тыс. долл. А стоящий по соседству отдельный дом с четырьмя спальнями может стоить 410-450 тыс. долл. Если таунхаус приобретается для последующей сдачи в наем, то можно рассчитывать 1 800-3 200 долл. в месяц при ежегодном налоге на имущество в 3-7 тыс. долл. Налоги… Приобретая недвижимость в США, нужно иметь в виду не только расходы на саму покупку, но и налоги, и другие платежи, неизбежные для всех собственников. Налог на недвижимость не является федеральным, а устанавливается на местном уровне и зависит от нескольких факторов: местоположения, состояния дома и от того, проживает ли там владелец. В среднем в Вашингтоне его размер составляет 1% от налоговой оценки объекта (она примерно соответствует рыночной цене и может быть оспорена на основании продажной цены объекта и соседних объектов недвижимости, проданных за последние 6 месяцев). Законодательно предусмотрены штрафы для неплательщиков, а в совсем печальном случае и принудительная продажа для погашения задолженности перед казной. Если купленную недвижимость планируется сдавать в наем, то 30% с получаемой прибыли также идет в казну. Однако домовладение несет и определенные налоговые льготы: при продаже единственного места проживания в течение пяти лет налог на прибыль платить не нужно. Те, кто прожил в собственном  доме два года, освобождаются от налога 250 тыс. долл. на каждого постоянно проживающего. То есть для семьи из 2-х человек стоимость жилья может вырасти на полмиллиона долл., и налог будет нулевым.  … и прочие платежи Другую статью расходов составляют коммунальные платежи. Они серьезно превышают российские: кроме электроэнергии, туда входят плата за уборку территории, вывоз мусора, ремонт, телевидение, поддержание состояния кондоминиума или многоквартирного дома. В зависимости от типа жилья, такие расходы могут составлять от 160 долл. до 2 тыс. долл. в месяц. Например, недорогая квартира обходится в 250-300 долл. Однако, если жилье сдается,  как правило, коммунальные платежи вносит квартиросъемщик. Кроме того, если Вы планируете находиться за пределами США и сдавать недвижимость в наем, можно нанять компанию для управления арендной недвижимостью. Такие компании обычно берут комиссионные в размере 7,5-10% от месячного арендного платежа. В обязанности такой компании входят поиск квартиросъемщиков, удержание средств на оплату налогов, проведение ремонта (по согласованию с владельцем и за его счет), отслеживание своевременной оплаты коммунальных платежей и другое. Многие домовладельцы живут в других странах, и такие компании  являются для них оптимальным решением вопроса. Вид на жительство Наличие недвижимости в США, к сожалению, не является основанием для получения вида на жительство. Россиянин, купивший недвижимость в собственность, может находиться в стране по деловой или туристической визе (до 180 дней в году) – для этого необходимо проходить все обычные процедуры. Достаточно часто домовладельцы  получают визу инвестора. Это наиболее доступный метод для граждан СНГ, сумма инвестиций которых составляет от 120 тыс. долл. А льготные условия предусмотрены  только для собственников  коммерческой недвижимости. Например, при покупке от 1 млн долл. возможно получение вида на жительство (Green Card) для себя и 10 членов семьи с возможностью получения гражданства. *** Благодаря сложному американскому законодательству (в разных штатах действуют совершенно разные законы) процесс покупки недвижимости достаточно сложный и длительный, но за десятилетия он отточен до мелочей, а низкие процентные ставки по ипотечным кредитам и большие возможности продолжают привлекать в США людей со всего мира.   Материал подготовлен при участии Любови Хаббард, Associate Broker, Fairfax Realty, Inc. (США) http://hubbardhomes.us тел.: 8-10-1(202) 320 9074 <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

12 побережий Испании (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/610 Недвижимость за рубежом Tue, 28 Dec 2010 04:32:17 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="328" align="left" title="12 побережий Испании" alt="12 побережий Испании" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/spany_beaches.jpg" /> Недвижимость в Испании на протяжении последнего десятка лет остается одним из самых популярных вложений в зарубежную недвижимость для российских инвесторов. А активное финансирование инфраструктур, отдыха и развлечений предрекает испанской недвижимости устойчивую популярность и в будущем. Россияне покупают здесь недвижимость для летнего семейного отдыха и для  оздоровления. Есть причины и более практического характера – владелец недвижимости в Испании имеет возможность получения годовой шенгенской мультивизы на 180 дней в году для себя и членов своей семьи. Этот факт является если не основным, то очень значимым поводом для покупки, учитывая сложности получения даже одноразовой шенгенской визы для жителей России и стран СНГ. А в большинстве случаев для запроса вида на жительство наличие недвижимости в Испании является обязательным условием. Средиземноморское побережье Испании делится на 12 побережий, называемых «Costa»: от Коста-Брава (на границе с Францией) до Коста-де-ла-Луз (напротив Африки). Приоритет Коста-Бланка по привлекательности пока неоспорим. Это побережье любят все, как испанцы, так и иностранцы. Главная причина – уникальный климат: не жарко летом и не холодно зимой; вторая – привлекательные цены на недвижимость; третья – развитая сеть транспортного сообщения; четвертая – хорошая экология (тут отсутствуют центры промышленного и вредного производства). От Дении на севере до самого Аликанте на юге – величественные горы и долины, апельсиновые рощи и зелень сосен. Испокон веков здесь, на севере Коста-Бланка, строят малоэтажные дома и уютные виллы, которыми усеяно побережье. А поскольку Испания – горная страна, действие законов об охране природных ресурсов в предгорных районах соблюдается особенно строго. Северное побережье Коста-Бланка обслуживается двумя аэропортами: на севере – в Валенсии и на юге – в Аликанте, куда легко добраться по автомагистрали А7, соединяющей крупнейшие прибрежные города от французской границы до Малаги на юге Испании. Эти факты и объясняют, почему недвижимость в этом районе является самой востребованной. Между Аликанте и Картахеной на юге расположены маленькие городки с солидно развивающейся инфраструктурой – с больницами, школами, магазинами, барами и ресторанами, клубами и пр. На юге Коста-Бланка широко представлены современные апартаменты у моря, стильные городские особняки и уютные тихие виллы. Области Коста-Калида и Коста- де-Альмерия располагаются между Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Здесь застройщикам не разрешается возводить на одном гектаре более 20 домов, в то время как для других областей страны нормой считается 60. Цены на недвижимость Стоимость объектов недвижимости в Испании зависит не только от близости или удаленности от моря, но также и от самого региона. Для зарубежных инвесторов интерес представляет только прибрежная зона Средиземного моря, в остальных регионах недвижимость пользуется спросом исключительно на внутреннем рынке. Кстати, именно она в кризис существенно «просела» в цене. «Впрочем, сейчас от кризиса постепенно оправляются даже самые пострадавшие регионы, хотя устремления продвинуть исконно аграрные земли типа Коста-Альмерии в качестве райского края и новой туристически-инвестиционной Мекки явно в ближайшие десятилетия останутся бесплодными, а значит, на инвестиционную привлекательность их рассчитывать не придется. Немногим лучше обстоят дела и в соседней с Коста-Альмерией Мурсии. Слабая инфраструктура, сложная транспортная доступность и своеобразие климата (очень жаркое и удушливое лето) так и не сделали Мурсию привлекательной для зарубежных инвестиций, а активно развернутое 3-5 лет назад строительство замерло, не поддерживаемое спросом. Усиления активности на этом рынке в обозримом будущем ждать не приходится», – считает Алина Якушева, коммерческий директор агентства зарубежной недвижимости EstateService. На Коста-дель-Соль в последнее время интересы инвесторов все больше обращаются в окружающие Марбелью небольшие городки – Бенальмадену, Фуенхиролу, Торремолинос. Цены здесь заметно ниже, чем в самой Марбелье, инфраструктура же нисколько не уступает, а пляжи даже лучше. Однако, выбирая Коста-дель-Соль, стоит помнить, что здесь всегда будет жарче, чем в любом другом районе побережья, а вода в море – холоднее за счет океанических течений. На Коста-Брава, ближайшей к Франции области, есть свои сложности – на большем протяжении пляж отграничен железной дорогой, которая проходит прямо по берегу, недвижимость дорогая, а вода прогревается дольше и слабее, чем на более южных курортах. Зато зона считается престижной и хороша для тех, кто плохо переносит даже небольшую жару. Самые климатически сбалансированные зоны побережья – Коста-Бланка и Коста-Дорада. На побережье самая теплая вода, мягкий климат и зоны, где можно подобрать недвижимость эконом-класса. Стоимость студий на южном побережье Коста-Бланки, в Торревьехе и ее ближайших окрестностях в приличном состоянии и по близости к морю – от 60 тыс. евро, а значит, покупатель, рассчитывающий на привлечение кредита, может подобрать себе квартиру, имея на руках около 35 тыс. евро. Отдельный дом на побережье Испании можно найти по цене от 250 тыс. евро, но, скорее всего, он будет расположен в нескольких километрах от моря. А вот выбирая квартиру подобного ценового сегмента, вполне можно рассчитывать на близость к пляжу, на 2 спальни и вид на море. К тому же стоимость содержания квартиры будет гораздо ниже. Как оформить недвижимость в частную собственность? Недвижимость в Испании может быть приобретена как на част-ное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость, но продать по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него доверенность. В местных налоговых органах оформляется NIE (идентификационный номер иностранца), который необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество, покупки и оформления машины. Затем у нотариуса подписывается купчая. После ее подписания покупатель становится полноправным владельцем. Покупатель переводит денежные средства на покупку недвижимости на счет застройщика, банк рассматривает условия кредита. После процедуры подписания купчей ее надо регистрировать в регистре собственности, в котором можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, наличие возможной задолженности владельца. Процесс регистрации обычно занимает три-четыре месяца. Когда купчая будет зарегистрирована, владелец может заказать выписку из регистра Nota Simple для оформления мультивизы в Испанию. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании (куда войдет налог на приобретение, нотариальные и регистрационные сборы, оценка недвижимости и некоторые другие обязательные государственные выплаты) составят около 10% от стоимости и 11-12% при привлечении ипотеки. А вот комиссию при покупке недвижимости в Испании традиционно платит продавец. Выгодно ли «брать» в кредит? Ставка по кредиту составит ориентировочно 3,5% годовых. Около 80% покупок россиянами сопровождается получением кредита. Во-первых, документы для его получения нужны довольно незамысловатые: •      декларация о доходах за 2 последних года (для предпринимателей) или справка с места работы о зарплате за 3 последних месяца, •      выписка с банковского счета за последние 12 месяцев, •      выписка из бюро кредитной истории, •      копия паспорта. Важно также материально заверить перевод документов на испанский язык. Во-вторых, кредит сразу дает возможность минимум в два раза увеличить свой размер притязаний, а значит, и площадь, и местоположение, и качество рассматриваемых объектов. В Испании значительное количество банков занимается выдачей подобных кредитов, поэтому, в редком случае получив отказ в одном из них, всегда можно обратиться в соседний. Только надо помнить о том, что большинство банков в Испании работает с понедельника по пятницу с 08.00 до 14.00. Ниже приведен наглядный пример, как варьируется сумма ежемесячных выплат в зависимости от размера займа и сроков ипотеки (исходя из процентной ставки 3,50%). Расходы на содержание недвижимости Абонентская плата за водоснабжение за каждые три месяца составит 36,01 евро, а за электричество 9,08 евро каждый месяц. При этом, если проживать в доме, к этим суммам надо прибавить оплату за потребление. Счета оплачиваются автоматическим списанием суммы с банковского счета клиента. Все владельцы объектов недвижимости, построенных комплексами, обязаны следовать законодательству Испании об оплате содержания и ухода за зонами общего пользования, например бассейна и зеленых территорий, принадлежащих дому или урбанизации. Оплата взноса делается один или два раза в год. Сумма оплат зависит от числа владельцев и предоставляемых услуг (приблизительно 250-1000 евро). Существует два ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, нерезидентам Испании: налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду (подается в годовой налоговой декларации) и ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре, как резидентами, так и не резидентами (200-1000 евро/год). Деньги, получаемые казной муниципалитета с этого налога, идут на обустройство города, улучшение инфраструктуры. Стоимость оформления налоговой декларации составит 139 евро за первую недвижимость и плюс 24 евро за каждую последующую (гараж, земельный участок, другое жилье). Сдать в аренду Максимальная прибыль может быть извлечена при сдаче в краткосрочную аренду туристам при помощи управляющей компании, которая, сотрудничая с турфирмами по всему миру, берет на себя поиск клиентов, встречает их, селит, занимается уборкой и сменой постельного белья, а также платит за владельца все налоги и коммунальные платежи. Сдача же на длительный срок может оказаться менее доходной, но, конечно, гораздо более стабильна и прогнозируема. Доходы, полученные от сдачи в аренду недвижимости в Испании, могут окупить расходы на содержание недвижимости, а иногда и покрыть выплаты по кредиту, взятому для покупки. Материал подготовлен при участии Натальи Хомяковой, регионального представителя MASA international в Екатеринбурге, и Алины Якушевой, коммерческого директора агентства зарубежной недвижимости EstateService Основные типы недвижимости Испании:         Квартиры      • 1,2,3,4-комнатные квартиры с 1 или 2 ванными комнатами      • в городской черте, неподалеку от пляжа, рядом с гольф-клубами      • в многоквартирных домах, расположенных в курортных городах, обычно имеется общественная территория с бассейном         Бунгало      • двухэтажные жилые комплексы      • квартиры («maisonette») на разных этажах принадлежат разным владельцам      • для каждой квартиры – отдель- ный вход      • бассейн      • палисадник для квартиры на первом этаже, солярий – для квартиры на втором         Таунхаусы или дуплексы      • построенные в ряд 2, 3-этажные дома с палисадниками и соляриями      • зал, 2-3 спальни, 1-2 ванные комнаты, кухня, кладовка, зеленые зоны, бассейн         Шале      • 2-этажные дома с 1-2 общими стенами      • может состоять из 4 домов, к каждому из которых принадлежит отдельный участок      • зал, 2-3 спальни, 1-2 ванные комнаты, кухня, кладовая, солярий         Виллы      • отдельные дома на участках земли      • зал, спальни, кухня, ванные комнаты, бассейн, гараж, терраса на 2 этаже, подвальное помещение, в котором можно оборудовать бильярдный зал с баром или домашний кинозал        Коммерческая недвижимость В Испании есть все условия для успешного ведения бизнеса. Современные средства коммуникации, информационная поддержка со стороны государства и открытость границ – все это является привлекательными факторами для предпринимателей. <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td width="82"> Год </td><td width="132"> Стоимость недвижимости на Коста-Бланка, евро/кв. м </td></tr><tr><td width="82"> 1998</td><td width="132"> 895</td></tr><tr><td width="82"> 1999</td><td width="132"> 1067</td></tr><tr><td width="82"> 2000</td><td width="132"> 1371</td></tr><tr><td width="82"> 2001</td><td width="132"> 1614</td></tr><tr><td width="82"> 2002</td><td width="132"> 1885</td></tr><tr><td width="82"> 2003</td><td width="132"> 2167</td></tr><tr><td width="82"> 2004</td><td width="132"> 2427</td></tr><tr><td width="82"> 2005</td><td width="132"> 2645</td></tr><tr><td width="82"> 2006</td><td width="132"> 2730</td></tr><tr><td width="82"> 2007</td><td width="132"> 2830</td></tr><tr><td width="82"> 2008</td><td width="132"> 2620</td></tr><tr><td width="82"> 2009</td><td width="132"> 2535</td></tr></tbody></table>   <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td width="91"> Тыс. евро</td><td width="55"> 5 лет</td><td width="55"> 7 лет</td><td width="66"> 10 лет</td><td width="66"> 15 лет</td><td width="57"> 20 лет</td><td width="57"> 25 лет</td></tr><tr><td width="91"> 50</td><td width="55"> 910</td><td width="55"> 675</td><td width="66"> 495</td><td width="66"> 360</td><td width="57"> 305</td><td width="57"> 265</td></tr><tr><td width="91"> 100</td><td width="55"> 1.820</td><td width="55"> 1.350</td><td width="66"> 990</td><td width="66"> 720</td><td width="57"> 610</td><td width="57"> 530</td></tr><tr><td width="91"> 150</td><td width="55"> 2.730</td><td width="55"> 2.250</td><td width="66"> 1.485</td><td width="66"> 1.080</td><td width="57"> 915</td><td width="57"> 795</td></tr><tr><td width="91"> 200</td><td width="55"> 3.640</td><td width="55"> 2.700</td><td width="66"> 1.980</td><td width="66"> 1.440</td><td width="57"> 1.220</td><td width="57"> 1.060</td></tr><tr><td width="91"> 300</td><td width="55"> 5.460</td><td width="55"> 4.050</td><td width="66"> 2.970</td><td width="66"> 2.160</td><td width="57"> 1.830</td><td width="57"> 1.590</td></tr></tbody></table> Расходы на оформление кредита на 100 тыс. евро: <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td width="332"> Комиссия за открытие кредита (1,5% от суммы займа) </td><td width="115"> 1 500 евро</td></tr><tr><td width="332"> Гербовый сбор, гонорар нотариуса и стоимость регистрации недвижимости</td><td width="115"> 2 830 евро</td></tr><tr><td width="332"> Банковская оценка недвижимости </td><td width="115"> 400 евро </td></tr><tr><td width="332"> Итого</td><td width="115"> 4 730 евро </td></tr></tbody></table> Недвижимость, на которую оформлен ипотечный кредит, должна быть обязательно застрахована. Стоимость страхового полиса составит 150-300 евро в год. Условия займа*: <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td width="187"> Годовой процент </td><td width="259"> 3,50-4%</td></tr><tr><td width="187"> Переменный процент </td><td width="259"> Euribor* + банковский интерес (1,25-2%) </td></tr><tr><td width="187"> За частичное преждевременное погашение </td><td width="259"> 0-0,50% от суммы, которая выплачивается</td></tr><tr><td width="187"> За преждевременное погашение </td><td width="259"> 0,50% в течение первых пяти лет от суммы, которая выплачивается, далее – 0,25%</td></tr></tbody></table> * Все данные 2010 года * Euribor – европейская процентная ставка (ставка рефинансирования)застрахована. Стоимость страхового полиса составит 150-300 евро в год. <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Подводя итог (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/609 Город Tue, 28 Dec 2010 04:26:11 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="601" align="left" title="Подводя итог" alt="Подводя итог" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/itog.jpg" /> На мероприятиях, целью которых стало подведение итогов уходящего года, чаще всего звучало слово «кризис» в самых разных контекстах. Одни эксперты озвучивали его последствия, другие с осторожностью говорили, что наша экономика сейчас только достигла кризисного «дна». Третьи же, обращая свой взор к Европе, уверяли, что надвигается вторая волна. Нет согласия и в ключевом вопросе: изменилась ли стоимость квадратных метров? По данным аналитиков РИЦ, цены растут: 27 октября 2009 года был достигнут ценовой минимум в размере 52,2 тыс. руб. за кв. м, а в конце ноября 2010 это значение равнялось 55 тыс. руб. за кв. м. Далее аналитики уверяют, что подобная тенденция сохранится в течение всего 2011 года. Разве что цены будут расти  в пределах инфляции. Другой точки зрения придерживается Татьяна Деменок, генеральный директор ЦН «Северная Казна»: «Рассчитать коэффициент инфляции – задача непростая. Наши аналитики не доросли до того, чтобы рассматривать всю картину в целом. Я же считаю, что стоимость квадратных метров за прошедшее время не повысилась». Подтверждает это и статистика журнала «Недвижимость»: за последние двенадцать месяцев стоимость квадратного метра изменилась на 0,92%, что в денежном выражении соответствует 500 руб. за кв. м. В целом 2010 год начался с активных продаж на рынке вторичной недвижимости, аналогично и закончился. Это является следствием доступного ипотечного кредитования. По сообщению директора ЦН «Северная Казна-1» Павла Маслихина, на данном этапе порядка 80 % сделок совершается с привлечением кредитных средств. В отличие от прошлого года, когда активно предоставляли займы только ВТБ24, САИЖК и Сбербанк, количество кредитных учреждений, предоставляющих такую возможность, выросло. Вместе с тем, несмотря на разработку множества программ и снижения ставок, ужесточились требования к заемщикам. «За десять месяцев текущего года на Среднем Урале ипотечных кредитов было выдано на общую сумму  около 8 млрд руб. Отметим, что в прошлом году ипотекой воспользовались только на 3,9 млрд руб.», – уточняет Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза. Тем не менее, это вовсе не означает, что суммы по кредитам сравнимы с аналогичными цифрами за 2006 год. Люди по-прежнему с опаской относятся к институту ипотеки. По оценке Евгения Болотина, отчасти это связано с тем, что платежеспособность населения до сих пор невысокая.  «Многие люди за два года так и не смогли восстановить свое финансовое положение. Кроме того, никто не желает жить “взаймы”; граждане предпочитают копить, а не сберегать», – пояснил он. В то же время «активные» финансы являются залогом здоровой экономики и цивилизованного рынка, нежели деньги, аккуратно припрятанные в кубышку «на черный день». «Становление активного денежного оборота является отражением  того, что рынок живет и развивается, а люди верят в будущее и готовы улучшать свои жилищные условия. Вопреки мнению, что повышение цен происходит из-за сговора агентств недвижимости, скажу, что ценовая политика не является камнем преткновения для риэлторов. Мы заинтересованы только в том, чтобы сделки в принципе совершались», – комментирует Михаил Дэви, президент УПН. На сегодняшний день рынок «вторички» ведет себя достаточно активно. Связано это с дефицитом на рынке новостроек. Как известно, два этих сегмента неразрывно связаны, в том числе и в ценовом плане. Участники рынка недвижимости попросту боятся, что увеличение стоимости квадратных метров в новостройках приведет к подорожанию и на вторичном рынке, поэтому спешат обзавестись новыми площадями. На рынке аренды к концу 2010 года спрос превышает предложение. До сих пор самым востребованным является дешевое жилье. Павел Маслихин: «Сейчас арендовать однокомнатную квартиру по цене 13 тыс. руб. в месяц  практически невозможно, такие объекты «уходят» моментально. На ситуацию по-прежнему влияет студенческий спрос». Если говорить о регионе, то в ходе практической конференции «Итоги 2010 года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области» было отмечено, что за год спрос на все виды жилья вырос на 30%. При этом объем строительства новых домов снизился до 1,9 млн кв. м. Следствием этого может стать возникновение дефицита жилья в ближайшие пару лет. Причиной низкого объема строительства эксперты называют недостаток в городе земельных участков. По их мнению, решить эту проблему можно только при участии администрации Екатеринбурга. Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «Гильдия строителей Урала», уверен, что бюджет муниципалитетов до сих пор не готов массово выставлять участки на земельные аукционы. «Это связано как с законодательными причинами, так и финансовыми (ведь речь идет о миллионах рублей). К тому же у главы нашего города есть множество других проблем, которые необходимо решать: «коммуналка», расчистка дорог от снега…». За прошедший год стало ясно, что коллапс обошел и строительную сферу. Хотя два года назад абсолютно все предрекали печальный исход для екатеринбургских застройщиков (вслед за московскими и питерскими). На прошедшую череду банкротств участники рынка смотрят позитивно и называют ее «чисткой», после которой на плаву остались только надежные и внушающие доверие компании. «Огорчает лишь то, что к концу 2010 года более чем 90% строительных компаний перестали быть привлекательными заемщиками, а банки избрали политику ограниченного кредитования. Скорее всего, все наши действия в 2011 году будут направлены на восстановление доверия между банками и строительными компаниями, ведь другие источники финансирования, например, средства дольщиков и пайщиков на практике показывают себя не с лучшей стороны», – считает Вячеслав Трапезников. Со второго полугодия 2010 года количество сделок в сфере коммерческой недвижимости стало увеличиваться. Связано это с тем, что физические лица все чаще стали обращаться за кредитами, в том числе и для развития бизнеса. Особенностью этого периода стало то, что изменился качественный состав сегмента. За время повального снижения цен были скуплены все самые дешевые объекты. Сейчас на рынке подобных площадей не хватает, зато в избытке те, что подороже, поэтому средняя стоимость квадратных метров коммерческой недвижимости в целом выросла. На практической конференции «Итоги 2010 года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области» Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД, отметил снижение объема вакантных площадей в качественных бизнес-центрах: «Так, если в бизнес-центрах класса А, B, и B+ в IV квартале прошлого года объем свободных площадей составлял 32, 21 и 7% соответственно, то в III квартале 2010 года произошло снижение до 9, 18 и 15%. Кроме того, по предварительным оценкам, в IV квартале 2010 года объем вакантных площадей упал до 3,17 и 4%». Значительным вкладом в увеличение объемов офисных площадей станет открытие в 2011 году «Екатеринбург Экспо». «Других крупных объектов в ближайший год не ожидается. Можно даже сказать, что к концу 2011 года в этом плане возникнет дефицит, ведь за время кризиса новых построек запланировано практически не было. К счастью, в начале следующего года нехватка объектов будет компенсироватья теми центрами, что не вошли в строй в 2010 году», – считает Олег Китаев, заместитель председателя Комитета администрации Екатеринбурга по организации бытового обслуживания населения. *** За прошедший год рынок недвижимости Екатеринбурга во всех сегментах показал свою состоятельность. Самым наглядным показателем того, что рынок преодолел основные негативные последствия кризиса, стало небольшое повышение арендных ставок и цен, а также увеличение спроса. Тем не менее, по мнению экспертов, результаты следующего года должны быть более позитивными. Татьяна Деменок: «Если в следующем году будем работать в таком же темпе, то дефицит квадратных метров наложится на дефицит областного бюджета. За этим неизбежно появятся «мыльные пузыри» в экономике, а затем неизбежен скачок цен… Помните, что было после прошлого скачка? Кризис…».  <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Что нам стоит дом построить? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/608 Дома, коттеджи Wed, 22 Dec 2010 12:35:46 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="454" height="400" align="left" title="Что нам стоит дом построить?" alt="Что нам стоит дом построить?" src="http://nedv.info/files/articles/doma/dom-stroy.jpg" /> –Откуда у Вас знание, как строить дом? – спрашиваю я у человека, который не так давно построил дом для своей семьи. – А откуда знания у приезжего прораба, который имеет высшее сельскохозяйственное образование и руководит бригадой соотечественников?  – отвечает он вопросом на вопрос. Строительство собственного дома – актуальная тема, которая обсуждается на множестве форумов.  Причем задумываются над этим вопросом даже те, кто еще не знает, с какой стороны подступиться к «стройке века». Более половины коттеджных поселков близ Екатеринбурга имеют статус «эконом». Для жителей столицы Урала, чьи доходы не позволяют приобрести желаемое количество квадратных метров в многоквартирном доме, это один из немногих способов улучшить свои жилищные условия.  Сколько может стоить квадратный метр в собственном доме? Как выглядит дом эконом-класса? И на чем можно сэкономить при строительстве? Ответы на эти вопросы мы искали у профессиональных строителей и индивидуальных застройщиков. Выбор земельного участка. Виталий Аскин, директор компании «Квартиру на дом», рассказывает, что в их компании принято классифицировать земельные участки по следующим категориям: 1)      элитные участки («Образцово», «Палникс», «Карасъеозерский») – от 200  тыс. руб. за 100 м2; 2)      участки бизнес-класса (Широкая речка, УНЦ, Исток, Уктус) – 150-200 тыс. руб. за 100 м2; 3)      участки эконом-класса  (основная масса участков в пределах 15-20 км от города) – 100-150 тыс. руб. за 100 м2; 4)      участки нижнего экономического класса (поле – земельный участок без коммуникаций, дорог и необходимых для капитального строительства документов) – от 35 тыс. руб. за 100 м2. Выбор земельного участка – процесс индивидуальный, зависящий от личных приоритетов и материальных возможностей. Однако не стоит забывать, что приобретение участка в десятках километров от городской черты приводит к увеличению транспортных расходов при строительстве. Разумеется, предпочтительнее покупать земельный участок категории поселений с назначением под индивидуальное жилое строительство, однако в условиях, когда жить негде, можно довольствоваться и дачным домиком на земле сельскохозяйственного назначения и мечтать, что в один из дней этот участок войдет в состав города. Особое внимание следует обратить на наличие коммуникаций. Необходимо понять: проложены ли они или их только предстоит построить, а также входит ли стоимость коммуникаций в цену участка. Не стоит слепо доверять словам застройщика – верить можно лишь заверенным документам. Сергей Кремилин, риэлтор  АН «Бриллиант»,  взывает к бдительности потенциальных покупателей: «Если Вы желаете, чтобы в дальнейшем с приобретенным участком не возникло каких-либо проблем (например, чтобы не вскрылось обременение), следует проводить юридическую экспертизу». За такую операцию в среднем придется отдать 30 000 – 50 000 рублей. Помимо юридической экспертизы специалисты советуют проводить исследование грунта. «Необходимо понять, какими характеристиками обладает участок, – объясняет Алексей Садовский, региональный  директор  «СМУ-6». – Для этого проводят  геодезическое исследование грунта. Его стоимость 10 000 – 15 000 рублей. Оно позволяет выяснить несущую способность  грунта, на какой глубине проходят подземные воды.  У нас на Урале неплохие грунты, но и болотистые места встречаются, и подземные “реки” бывают». Дополнительные траты не очень-то вяжутся с понятием «экономия», однако профессионалы убеждены – на этих аспектах экономить не следует. Неполученная вовремя информация может поставить крест на всем строительстве или привести к серьезным финансовым потерям. Выбор проекта. Частные застройщики часто недооценивают важность этого этапа работ. Проект надо уметь правильно «читать», а если опыт строительства по проекту отсутствует, то сложно представить, как будет выглядеть вживую  объект, запечатленный на бумаге. Проект может быть индивидуальным или типовым. Типовой проект можно просто скачать в сети.  Алексей Садовский советует так не делать: «Скаченный проект имеет обычно малый объем информации и требует «приземления»  на участке. Если вы заплатите за типовой проект, то получите множество дополнительной информации, пояснений и возможность обращаться за советами при внесении изменений в проект. Стоимость его 20-30 тыс. рублей. На фоне общих затрат это небольшие расходы, а пользы от проекта может быть много». Вносить коррективы в проект нужно осторожно, понимая, как отразится это изменение на конструкции.  Для этого необходима квалификация или хотя бы понимание основ строительства. Безграмотные изменения проекта могут привести к потере и фундамента, и коробки.  Индивидуальный застройщик Андрей Смотрицкий уверен, если строить для себя, то необходим индивидуальный проект, рассчитанный для комфортного проживания всей семьи. За такой проект заплатить придется значительно больше, а работу архитекторов –  строго контролировать. Андрей Смотрицкий: «При разработке проекта нашего дома мы пробовали сотрудничать с восемью архитекторами! Потратили на проект порядка 120 тыс. рублей. Кто-то не понимал задач и делал излишне вычурно и сложно (а нам хотелось как можно больше сократить расходы на строительство), кто-то предлагал типовые решения под видом индивидуального проекта, а предпоследний архитектор и вовсе бросил работу над проектом, как только получил оплату». Какой бы вид проекта выбран не был, он должен быть предоставлен в Главархитектуру для получения разрешения на строительство. «В настоящее время проект для малоэтажного строительства не должен проходить государственную экспертизу. Это значительно снижает сроки выдачи разрешения на строительство и, соответственно, затраты на него. Гражданин предоставляет простейший проект, где закреплен только строительный объем, планы этажей и иные минимальные требования, которыми и так руководствуется каждый строитель при возведении дома», – рассказывает Светлана Писаренко, адвокат «Адвокатской конторы № 42 ННДО СОКА». Если гражданин будет строить хоть и на собственной земле, но без разрешения на строительство, постройка будет расценена как самовольная. Для того чтобы ее «узаконить», необходимо будет обращаться в суд.  Пойти легальным путем дешевле – для обращения в суд необходимо получить  заключение эксперта о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов, санитарным нормам и иным стандартам, действующим в области строительства, которое стоит немало – 50 000 рублей в среднем. Как выглядит дом эконом-класса? По мнению Алексея Садовского, построившего не так давно свой дом, самым недорогим  и надежным вариантом фундамента  является ленточно-столбчатый:  «Закладываются столбы через 1,5-2 м, и на них уже опирается лента. Бурятся отверстия в земле, опускается арматура, заливается бетон. Забивать сваи значительно дороже, это применяется только при необходимости – там, где плохой грунт». Очень важно определиться, какого размера необходим дом. По мнению строителей, весьма распространено следующее явление: у человека, который всю жизнь прожил в маленькой квартире, появляется желание построить огромный дом. Но большой дом предполагает внушительные расходы не только на строительство, но и на отделку, отопление, на поддержание объекта в нормальном состоянии. Количество этажей не имеет большого значения: «С точки зрения строительного объема, двухэтажный дом экономичнее одноэтажного. А вот с точки зрения его дальнейшей отделки и эксплуатации, дешевле одноэтажный: не нужны лестницы, лишние перекрытия.  Стоимость не будет сильно отличаться: экономия на квадратном метре при строительстве двухэтажного дома  компенсируется тратами на отделку, поэтому главное в этом вопросе –  понять, сколько этажей вам необходимо», –  считает Алексей Садовский. Второй этаж может быть полноразмерным или мансардного типа. Мансарда – это этаж, сделанный с использованием крыши в качестве части стен.  Такой вариант экономичнее, но сложнее в исполнении. В качестве материала для стен индивидуальные застройщики рекомендуют выбрать пенобетон. Это относительно недорогой материал, который удобен в использовании. Однако покупать его следует у проверенного производителя.  Пенобетон, произведенный кустарным способом, как правило, имеет низкую отпускную прочность, и при превышении давления блоки могут не выдержать. Пенобетон, как и кирпич, является газопроницаемым, поэтому стены необходимо утеплять ветрозащитными материалами. Для облицовки фасада рационально использовать облицовочный кирпич – это наиболее долговечный материал.  Штукатурка и сайдинг обойдутся дешевле, однако штукатурку придется регулярно «освежать», а сайдинг (даже самый дорогой – канадский)  становится хрупким при отрицательной температуре. Перекрытия дешевле делать из дерева, чем класть железобетонные плиты. При закладке деревянных перекрытий необходимо соблюдать технологию, иначе высока вероятность того, что полы будут скрипеть. В худшем случае, балки перекрытий могут просто сгнить. Есть и другая тонкость: сложно найти сухое дерево, поэтому обычно покупается сырой материал и высушивается. Самая недорогая конструкция крыши – «домиком», а один из недорогих материалов для ее покрытия – металлочерепица. Если использован хороший утеплитель, то шум не будет проникать. Как сэкономить при строительстве? Экономить можно на ряде аспектов, и если делать это с умом, то сокращение расходов никак не отразится на качестве возводимого объекта. Сергей Кремилин советует: «Можно покупать не новые перекрытия на заводе, а некондицию и отрезать лишнюю часть либо приобрести железобетонные плиты, бывшие в употреблении, которые реализуются при разборе старых зданий. При  выборе таких материалов необходимы знания, опыт и внимательность.  Кроме того, я считаю, что разницы в некоторых материалах нет, например, в цементе. Не обязательно покупать самый дорогой «Сухоложский», цемент от других производителей дешевле на 20-30 рублей за мешок».  Если есть возможность закупить материалы оптом, то это гарантирует неплохие скидки.  Андрей Смотрицкий уверен, что некоторые материалы можно и вовсе не покупать: «Покупные материалы можно заменить самодельными. Например, над окнами кладутся балки. На заводе заказывается бетонная балка по индивидуальным размерам. А можно сделать на месте опалубку и залить бетоном. Получится и дешевле, и качественнее». Виталий Аскин говорит, что их клиенты могут сэкономить средства на проекте – при строительстве типового дома рабочим не требуется проработанный технический проект, достаточно эскизного, за который они денег не берут. Сэкономить можно и на рабочей силе: «Многие не доверяют строителям-мигрантам.  Однако русские строители требуют гонорар в два раза больше, чем даже те мигранты, которые работают легально и имеют прописку.  При грамотном контроле отличий в качестве работы нет», – уверен Сергей Кремилин. Какова минимальная стоимость квадратного метра? Можно купить готовый дом, но это не убережет от некачественного строительства. «Покупка готовой коробки – большой риск. Все скрытые работы и качество строительства уже никак не проверить»,  – уверены частные застройщики.  Покупатель, только лишь заплатив за дом, сможет выяснить, насколько качественно он был построен, и убедиться воочию, сколько лет он простоит.  Виталий Лебедев, директор оценочной компании «ТрансЭнергоРесурс»:  «Дома, построенные год-два назад, которые выставлены на продажу, в ряде случаев имеют трещины на штукатурке, покосившийся фундамент, некачественно вставленные оконные блоки. Утеплитель очень часто положен не везде, что приводит к промерзанию некоторых стен. Многие недостатки видны невооруженным глазом». Стоимость квадратного метра в готовом доме значительно выше, чем в доме, построенном самостоятельно или с привлечением каких-либо организаций. Вычислить точную стоимость в готовом доме можно лишь приблизительно, так как в финальную стоимость объекта заложена стоимость земельного участка и рабочей силы.  Все же вычислим это неизвестное. Для примера возьмем дом, который выставлен на продажу в районе УНЦ, его цена – 17 млн рублей, площадь –  420 м2. Если вычесть примерную стоимость земельного участка в 10 соток (ориентируясь по классификации, приведенной выше), ориентировочная стоимость квадратного метра составит 36 тысяч рублей. Строить коттедж «под ключ» (с отделкой и инженерными коммуникациями)  значительно дешевле. Строители уверяют, что их прибыль от строительства каждого дома составляет всего 20-30 %. Виталий Аскин, директор компании «Квартиру на дом»: «Стоимость квадратного метра зависит от площади дома. Закономерность выделить  сложно, но в среднем при увеличении площади на 20 м2 стоимость метра уменьшается на 1000 рублей. Если говорить о домах среднего уровня, то квадратный метр при строительстве «под ключ» в доме с площадью в 130 м2 будет стоить 29 000 рублей, 200 м2 – 26 000 руб. за м2, 300 м2 – 23 000 руб. за м2.  Если говорить о тотальной экономии,  то возможно построить в ряд однотипные дома средних размеров, где стоимость квадратного метра будет равна 17 000 рублей».  Помимо строительных компаний, которые работают по договору на проведение строительно-монтажных работ, есть и такие фирмы, которые предлагают заказчику заключить агентский договор, выступая посредником между клиентом и строительной бригадой. «Предметом агентского договора является всего лишь привлечение организацией каких-либо других компаний для строительства. Соответственно, этот договор не предусматривает ответственности за качество строительства, порядок выполнения работы или сроки. В случае возникновения проблем претензии предъявлять будет некому. «Агент» сообщит вам, что он лишь обязался подыскать для вас подрядчиков на выполнение различных видов работ, и при этом он не несет ответственности за то, что данные лица срывают сроки или некачественно выполняют работы», – объяснят Светлана Писаренко.  Сергей Кремилин осуществляет строительство домов под заказ по агентскому договору и уверен, что это никак не отражается на качестве возводимых объектов, только на цене: «Дом порядка 150-200 м2  наша бригада может построить для клиента за 2,5-3 млн рублей». Стоимость квадратного метра составляет всего 15 000-20 000 рублей. Виталий Лебедев считает, что обещания построить дом за небольшие деньги – это  лишь способ привлечения клиентов, а на самом деле заплатить придется гораздо больше: «Задача генерального подрядчика – заложить в смету такие пункты, через которые можно будет вытягивать у заказчика дополнительные средства в дальнейшем. Например, таким пунктом являются «непредвиденные расходы». В процессе работы количество затрат будет неуклонно возрастать. К нам часто обращаются клиенты, которые хотят предъявить претензии подрядным организациям, которые строили их дом.  Они хотят знать реальные затраты на строительство. Цифрам, которые закреплены в смете, они не верят». Многие люди решаются строить дома самостоятельно, так как в 30%-ный доход строительных компаний они не верят, а сэкономить на строительстве необходимо. Многие строят без привлечения каких-либо подрядных организаций. Своими силами. Известен случай, когда семья вчетвером построила коттедж. Правда, строительство отняло у них 8 лет! Следует помнить: строительство коробки необходимо реализовать в теплое время года. Зимой велика вероятность заморозить непромерзаемый грунт, что может привести к перекосам в фундаменте. Если строительство коробки к зиме не закончено, фундамент можно утеплить и достраивать уже следующей весной. Многие индивидуальные застройщики привлекают к строительству  работников и сами выступают в качестве прораба. Это требует больших временных затрат – деятельность неквалифицированных специалистов следует непрестанно контролировать. Для этого необходимо понимание основ строительства. Если понимания нет, вполне вероятны просчеты. «Дом может быть построен с дефектами и разрушиться, проживание в таком объекте может быть небезопасным. Кроме того,  процесс самостоятельного  строительства плох тем, что не организован профессионалами. Можно просчитаться:  сэкономить на стоимости материалов, но излишне потратиться на транспортные расходы», – считает Виталий Аскин. Индивидуальный застройщик Андрей Смотрицкий готов возра-зить: «Для себя строишь качественно, даже экономя на всем. Мой дом из кирпича,  в фундаменте и несущих стенах арматуры положено больше, чем обычно, каналы для инженерных сетей были предусмотрены заранее, а не продалбливались в стенах после окончания постройки коробки. Я строил по ГОСТу. И несмотря на это, стоимость квадратного метра в моем доме составляет всего 9 000 рублей». Строительство этого дома было закончено два года назад, и, тем не менее, цены можно сравнивать, так как в кризисное время цены на стройматериалы значительно снизились. По мнению Алексея Садовского, в настоящий момент цены не успели достигнуть предкризисного уровня, поэтому сравнивать цены двухлетней давности и сегодняшнее не будет большой ошибкой. «Летом 2008 года мой  сосед построил именно такой дом, о котором я рассказывал: ленточно-столбчатый фундамент, стены из пенобетона, крыша «домиком»… Площадь дома – 200 м2, расходы – около 1 500 000 рублей. Получается, что квадратный метр обошелся в 7 500 рублей.  Этот человек лишь на некоторых этапах привлекал рабочую силу, по возможности строя своими руками», – рассказывает Алексей Садовский. *** Не нужно быть великим математиком, чтобы вычислить, насколько стоимость квадратного метра в коттедже при разных способах строительства ниже, чем в многоквартирном доме. Не удивительно, что постройка собственного дома – популярная среди горожан тема. Разумеется, следует трезво оценивать свои материальные возможности: возведение коробки дома – это всего лишь 35-40 % от всех предстоящих трат. И, тем не менее, собственная крыша над головой – мечта многих, осуществить которую возможно всего за один сезон. Материал подготовлен при участии Виталия Аскина, директора строительной компании «Квартиру на дом»; Сергея Кремилина, риэлтора АН «Бриллиант»; Светланы Писаренко, адвоката «Адвокатской конторы№ 42 ННДО СОКА»; Виталия Лебедева, директора оценочной компании ООО «ТрансЭнергоРесурс», Алексея Садовского, регионального  директора  «СМУ-6»;  Андрея Смотрицкого, индивидуального застройщика. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

По базам (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/607 Жилая недвижимость Mon, 13 Dec 2010 04:19:58 GMT article

Недвижимость горнолыжных курортов Болгарии (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/606 Недвижимость за рубежом Mon, 13 Dec 2010 04:14:47 GMT article

Материальный вопрос (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/605 Дома, коттеджи Mon, 13 Dec 2010 04:06:06 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="408" align="left" title="Материальный вопрос" alt="Материальный вопрос" src="http://nedv.info/files/articles/doma/finance_vote.jpg" /> «Коттеджи можно строить хоть из ядерных отходов!», – шутят строители. Ни одна контролирующая инстанция не будет интересоваться, как и из чего построен дом. В последние годы появилось множество новых стройматериалов, но так ли они хороши, как скандируют рекламные сообщения? Узнать о недостатках современных материалов непросто – в Интернете, кроме хвалебных сообщений от производителей, информации не найти. Михаил Михеенков, доцент кафедры  «Технология вяжущих материалов и строительных изделий» УрФУ, кандидат технических наук, рассказал о достоинствах и недостатках стройматериалов, наиболее популярных сегодня. Михаил Михеенков не первый год изучает  свойства строительных материалов:  «По моему мнению, материалы для строительства дома, предназначенного для постоянного проживания, должны обладать комплексом физико-механических свойств, обеспечивающих возможность эксплуатации таких зданий в течение достаточно продолжительного периода времени. Наиболее полно этим требованиям соответствуют только неорганические материалы».  Кирпич – неорганический материал, наиболее часто используемый при индивидуальном строительстве. Кирпич является экологически чистым и долговечным материалом.  Единственный его недостаток – высокий коэффициент теплопроводности. Для повышения теплового сопротивления кирпичных стен в середине 1990-х были приняты новые теплотехнические нормативы, в соответствии с которыми толщина кирпичных стен должна была быть увеличена в три раза.  Но такие стены утяжеляют здание, делают постройку экономически невыгодной. Для обеспечения выполнения новых теплотехнических требований и удешевления строительства, строители стали закладывать в кирпичные стены пенополистирольные плиты. С точки зрения долговечности, такое решение не является оптимальным.  Для индивидуального строительства более подходит облицовка фасада кирпичных зданий жесткими гидрофобизированными минераловатными плитами с укреплением поверхности штукатурной сеткой и финальным оштукатуриванием. Неорганическим материалом, обеспечивающим меньшие потери тепла, чем кирпич, является газосиликат. Газосиликат  – это автоклавный ячеистый бетон. Обработка в автоклаве позволяет материалу быстро твердеть,  набирать максимальную прочность в кратчайшие сроки. Автоклавный газосиликат обладает конструкционно-теплоизоляционными свойствами,  то есть он может быть использован в качестве материала для строительства несущих стен, обладающих одновременно высокими теплофизическими  свойствами.  Прочности газосиликата (3,5 МПа) достаточно для строительства трех этажей, при этом несущие стены могут быть тонкими. Вследствие открытой пористости газосиликат имеет недостаток –  достаточно высокое водопоглощение. Существует технология, которая позволяет устранить водопоглощение материала. Западные компании активно ее используют, в то время как отечественные производители работают по старинке – современные методы производства увеличивают стоимость автоклавного газосиликата.    Индивидуальному застройщику следует облицовывать наружные стены из газосиликата гидрофобизированными минераловатными плитами для того, чтобы защитить материал от влаги, предохраняя тем самым его от разрушения. Еще одним неорганическим материалом, завоевавшим признание индивидуальных застройщиков, является неавтоклавный пенобетон. Его изготавливают путем смешивания цемента, песка и специального пенообразователя. Приготовленная подобным образом масса может непосредственно на стройке заливаться в строительную конструкцию, либо из нее отливаются блоки стандартных размеров. Неавтоклавному пенобетону присущи все достоинства неорганических материалов. Кроме того, он имеет достаточно хорошие строительные физико-механические и теплофизические свойства, в частности,  экологическую чистоту, низкое водопоглощение (закрытая пористость), низкую теплопроводность. Материал не горюч и может противостоять открытому горению в течение 2 часов. По сравнению с автоклавным газосиликатом, неавтоклавный пенобетон имеет один существенный недостаток. Этот материал достаточно долго достигает марочной прочности, необходимой для возведения несущих стен. Михаил Михеенков делится наблюдениями: «По моим данным, опубликованным в ряде научных журналов, неавтоклавный пенобетон, приготовленный с использованием наиболее широко распространенного в настоящее время пенообразователя ПБ 2000, набирает марочную прочность (2,5 МПа) для марки пенобетона D600 только через 2,5 года». Естественно, производители неавтоклавного пенобетона не имеют возможности выдерживать на складах  материал до достижения марочной прочности. Чаще всего неавтоклавный пенобетон предлагается потребителю тогда, когда он не достиг и минимальной прочности – 1,0 МПа. Из материала с такой прочностью, без предварительной выдержки, опасно возводить двухэтажные строения. Конечно, неавтоклавный пенобетон продолжает твердеть и в самой конструкции, но, если превысить предельную нагрузку на блоки до достижения ими марочной прочности, конструкция может разрушиться. «Для устранения данного недостатка, – продолжает ученый, –  я разработал новое композиционное вяжущее – комплексную упрочняющую добавку, которая может использоваться для ускорения твердения строительных изделий из тяжелого, неавтоклавного и мелкозернистого бетонов». Применительно к неавтоклавному пенобетону комплексная упрочняющая добавка позволяет получить марочную прочность 2,5 МПа через 7 суток, а прочность 3,5 МПа через 28 суток твердения. С этой добавкой свойства неавтоклавного пенобетона приближаются к автоклавному газосиликату.  Притом что на рынке представлен ряд современных материалов, подходящих для индивидуального строительства, активно рекламируются и те, которые эксперты не рекомендуют использовать. К ним относят пенополистирол, полистиролбетон, пенополиуретан, бризолит. Практически все эти материалы имеют органическую основу. С точки зрения долговечности, органические материалы существенно уступают неорганическим строительным  материалам, поскольку в процессе эксплуатации они подвержены деструкции под действием света, кислорода, озона, воды, механических, ионизирующих и тепловых  воздействий. Совокупность этих факторов приводит к сравнительно малому сроку службы органических материалов –  в среднем 15-20 лет, после чего они превращаются в порошок. Следует отметить, что в процессе деструкции в окружающую среду выделяются отравляющие вещества, опасные для здоровья человека. Процессы деструкции с невысокой скоростью могут протекать и при комнатной температуре, но в случае возрастания температуры, например во время пожара, происходит кумулятивный выброс отравляющих веществ в окружающую среду, который может привести к гибели человека в течение нескольких минут.  Помимо перечисленных факторов, к недостаткам органических материалов следует отнести их горючесть и низкую биологическую стойкость, то есть большинство из них подвержены разрушающему воздействию микроорганизмов. В среде застройщиков бытует мнение, что среди органических материалов наиболее безопасным является вспененный полистирол. Это глубокое заблуждение. Как бисерный и  экструзионный полистирол, так и полистиролбетон являются высоко опасными материалами. Одной из причин гибели большого количества людей во время пожара в клубе «Хромая лошадь» в Перми явилось использование в данном помещении в качестве звукоизолирующего материала пенополистирола, который при горении начал испаряться и выделять удушливый дым. По утверждениям очевидцев, после возгорания огонь буквально лился сверху на людей, прилипал к коже,  вызывая  сильные ожоги. В недавнем прошлом вспененный полистирол использовался для изготовления напалмовых бомб за его способность при горении сохранять довольно высокую температуру – более 1100оС. «Производители полистиролбетона не согласятся, скажут, что в условиях бетона гранулы пенополистирола окружены цементной пленкой и не способны к самостоятельному горению, однако цементная пленка не является абсолютно не-проницаемым для воздуха материалом и продукты деструкции полистирола могут легко проникать внутрь помещения. В процессе деструкции пенополистирола в воздух выделяется высокотоксичный мономер – стирол, от микродоз которого страдает сердце, особые проблемы возникают у женщин (стирол является эмбриогенным ядом, вызывающим уродство зародыша в чреве матери). Стирол оказывает сильное воздействие на печень, вызывая среди прочего и токсический гепатит. Пары стирола раздражают слизистые оболочки. Он имеет самый жесткий допуск из всех ядовитых веществ (величина предельно допустимой концентрации стирола в 1500 раз меньше, чем, например, у оксида углерода), способных выделяться из строительных материалов», – рассказывает эксперт. В отличие от пенополистирола, жесткий пенополиуретан является инертным по токсичности полимером с нейтральным запахом, поэтому он широко применяется в производстве холодильников. Пенополиуретан во время эксплуатации не создает токсичных выделений, вызывающих заболевания человека. Однако следует иметь в виду, что для отверждения пенополиуретанов используются диизоцианаты, приводящие к выделению в момент отверждения цианистого водорода (синильная кислота), способного при достаточной концентрации вызвать мгновенную смерть человека. Значительное количество цианистого водорода начинает выделяться из пенополиуретана при нагреве до температур выше 300оС. Известны случаи массового отравления людей во время пожаров в строениях, для внутренней отделки которых использовался пенополиуретан, например, пожар в гостинице «Россия» (г.Москва). Следует также иметь в виду высокую горючесть пенополиуретана. После ряда серьезных пожаров зданий с теплоизоляцией из пенополиуретана, его использование без добавки антипиренов было запрещено. К сожалению, в нашей стране появилось много организаций, «производящих» компоненты пенополиуретанов кустарным способом. Поэтому через некоторое время происходит разложение материала, о долговечности в этом случае говорить не  приходится. Как правило, в этот суррогат не добавляется антипирен, поэтому такой «пенополиуретан»  хорошо горит с выделением разнообразных отравляющих химических веществ. Из рассмотренных органических материалов наименее токсичным является бризолит. Бризолит – это разновидность хорошо изученного и используемого  в советское время арболита.  Вследствие специфических особенностей материала в советское время его рекомендовали использовать для строительства нежилых помещений только в сельской местности. В настоящее время бризолит претендует на лидирующее положение среди материалов для индивидуального строительства, в действительности являясь ухудшенным аналогом арболита. «Ухудшенным потому, что для повышения до нормативных требований теплофизических свойств бризолитовых блоков производители закладывают в них пенополистирольные плиты, – объясняет Михаил Михеенков. –  О «достоинствах» пенополистирола я уже говорил. Производители бризолита, таким образом, обрекают индивидуальных застройщиков, поверивших им, на медленную смерть в «газовых камерах», построенных собственными руками». При строительстве малоэтажного дома собственник несет ответственность за здоровье и безопасность свою и своих близких. Далеко не все материалы обладают теми достоинствами, которые значатся в их описании. На городских порталах не раз поднимались вопросы: какие недостатки есть у современных стройматериалов? какой материал выбрать для строительства? Если вы еще только подумываете о возведении собственного дома для постоянного проживания, то мы советуем не торопиться с выбором стройматериала, не подкупаться на низкую цену и «волшебные» характеристики некоторых из них, а тщательно проверять информацию и советоваться со специалистами и   людьми, которые уже имели счастье возвести жилище из современного стройматериала. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Молодым семьям по субсидии! (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/603 Жилая недвижимость Sat, 04 Dec 2010 06:55:52 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="397" align="left" title="Молодым семьям по субсидии!" alt="Молодым семьям по субсидии!" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/subcidy.jpg" /> Улучшение жилищных условий путем одномоментной покупки квартиры давно стало чем-то сказочным. Ведь стоимость квадратного метра в новостройке в среднем по городу равняется 51 332 руб.1, что почти в три раза превышает размер средней заработной платы.  Люди с низким уровнем доходов (а они составляют примерно треть населения) вообще не имеют возможности купить недвижимость. Со стороны руководящих органов всех уровней (федерального, регионального и муниципального) прилагаются усилия, направленные если не на снижение стоимости квадратных метров в целом, то на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан. И, как ни странно, подобные действия возымели положительный результат. О программе. С 2002 года в нашей стране действует подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище». Изначально сроки ее действия ограничивались 2010 годом. В связи с тем, что за указанный период мероприятия показали себя с положительной стороны, 11 октября текущего года последовало утверждение долгосрочной областной целевой программы для молодых семей на 2011-2015 годы. Более того, местные власти полагают, что федеральная программа также будет продлена до 2015 года. Главной целью программы является выдача субсидии для нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семей. Размер выплаты определяется исходя из нормы, установленной для семей разной численности, и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по соответствующему муниципальному образованию. Для семьи из 3-х человек (мама, папа и ребенок) размер социальной выплаты рассчитывается следующим образом: социальная норма (18 кв. м на человека) умножается на расчетную стоимость квадратного метра в Екатеринбурге, утвержденную Министерством регионального развития (33,6 тыс. руб). Сумма субсидии составляет 40 % от стоимости квартиры. То есть сегодня в столице Урала денежное выражение субсидии для семьи из 3-х человек будет равняться: 18 кв. м * 3 (количество членов семьи) * 33,6 тыс. руб * 40 % = 725,76 тыс. руб. Елена Белюсова, начальник отдела жилищных программ и проектов Комитета по жилищной политике: «Эти выплаты начисляются из бюджетов трех уровней. Наибольшую часть берет на себя федеральный бюджет, чуть меньше – областной, на долю местного приходится всего 5% (по действующим правилам). В региональной программе, продленной до 2015 года, планируется увеличение доли участия местного бюджета с 2011 года. Таким образом, муниципалитет будет обеспечивать не 5 %, а 10 % от расчетной стоимости жилья для молодой семьи». Возможно, что столь значительные изменения в доле муниципального бюджета повлекут за собой снижение количества выдаваемых субсидий. Ведь уже сейчас можно проследить не самую радостную тенденцию: в 2007 году нуждающимся молодым семьям было предоставлено 33 социальные выплаты на приобретение жилья, в 2008 году – 81, в 2009 году – 50, а в текущем году это значение снизилось до 32. Представители городской администрации связывают снижение показателей с кризисом. Тем не менее, если в ближайшее время количество социальных выплат не увеличится, то для субсидирования всех семей, которые подали заявление на следующий год, потребуется  более 30 лет (ведь на данный момент очередь составляет более 1000 семей). Условия участия. Согласно Паспорту подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище», ее участниками могут стать молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющие в наличии денежные средства, достаточные для оплаты расчетной средней стоимости  жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты. Другими словами, потенциальным участникам программы должно быть не более 35 лет, причем на каждого члена семьи должно приходиться менее 10 кв. м жилплощади. Также эти люди должны иметь накопления для покрытия той части расходов, на которую не предусмотрена субсидия, или смелость – для оформления ипотеки. Вот такой парадокс – с одной стороны, семью должны признать нуждающейся, с другой – необходимо обладать достаточным количеством денег, исчисляемым сотнями тысяч рублей. И, пожалуй, самое главное – потенциальные участники программы должны быть признаны нуждающимися согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ. К трудностям готовы? Всем известно, что просто так ничего не бывает. И государство не предоставит вам помощь на блюдечке с голубой каемочкой, если вы не приложите максимум усилий. Для того чтобы получить субсидию, необходимо потратить время, деньги и драгоценные нервы. Главная трудность заключается в сборе необходимых документов: для оформления субсидии нужно подготовить десятки всевозможных справок (таблица). Кстати говоря, зачастую нуждающиеся семьи отказываются от участия в программе, узнав о предстоящей волоките. Светлана Торсунова, специалист по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ»: «Данная программа не зря считается затратной по времени. Например, от постановки на учет до момента обналичивания сертификата проходит порядка двух лет. Это связано с тем, что финансирование происходит из разных бюджетов. Тем не менее, если молодым семьям набраться терпения и пройти все этапы, вознаграждение будет достойным. Ведь на практике размер субсидий варьируется от 700 до 900 тыс. руб. На мой взгляд, – отличное подспорье для тех, кто только обустраивает свой быт». В том случае, если у потенциальных участников программы нет ни времени, ни желания ходить по инстанциям, можно воспользоваться услугой «Сбор пакета документов по программе “Молодая семья”», стоимость которой в ЦН «Бэст» составляет 5 000 руб. Также специалисты за символичную плату (500 руб.) на первоначальном этапе готовы проконсультировать и указать, какие трудности могут возникнуть в конкретном случае. Зачастую те же самые специалисты занимаются подбором квартиры. Обналичивание сертификата. Следующим испытанием для нервной системы является обналичивание сертификата и покупка квартиры (это нужно сделать в ограниченный срок – 9 месяцев). Конечно, проще поручить эти обязанности риэлтору. Но можно заняться этим и самостоятельно. В качестве примера возьмем вариант, когда молодая нуждающаяся семья помимо средств, предоставленных по программе, оформляет ипотеку. Во-первых, для оформления ипотечного кредита необходимо предоставить в банк следующий пакет документов: заявление на получение ипотечного кредита, копию паспорта или заменяющего его документа, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ и пр. Продавец жилплощади должен согласиться на оплату сделки по сертификату, ведь с момента поступления денег на счет молодой нуждающейся семьи до перевода средств на счет продавца проходит от десяти до четырнадцати дней. В такой сделке сначала квартира поступает в собственность покупателя, а денежные средства – спустя две недели. Все необходимо успеть за два месяца (именно такой срок выделяет банк для подбора квартиры). В то же время грамотный риэл-тор за указанный срок подберет не только оптимальную программу ипотечного кредитования, но и до двадцати вариантов объектов, соответствующих специальным государственным требованиям. Стоимость таких услуг укладывается в рамки 40-50 тыс. руб. Правильно потратить. Елена Белюсова: «Существует несколько вариантов использования денежных средств. Во-первых, можно самостоятельно или при помощи риэлтора подобрать квартиру и оплатить ее стоимость посредством социальной выплаты и собственных накоплений. Во-вторых, средства, поступившие по социальной выплате, можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке. Кстати, ипотеку в этом случае банки дают на общих основаниях. В-третьих, если у семьи в собственности есть земельный участок, то деньги можно потратить на строительство индивидуального жилого дома. В этом случае оплата производится в соответствии со сметами и счет-фактурой. И четвертый, на мой взгляд, самый логичный вариант – использовать социальную выплату в счет погашения уже существующего ипотечного кредита, ведь в большинстве случаев период ожидания выплаты по программе затягивается на долгое время. И, чтобы не ждать своей очереди, молодые семьи могу посредством ипотеки приобрести жилье и уже в собственной квартире ожидать поступление денежных средств». Светлана Торсунова также отмечает, что если потенциальные участники программы решили действовать согласно последнему варианту, то оформлять ипотеку нужно только после включения участников программы в соответствующий реестр. В противном случае семью не признают нуждающейся, ведь за ней уже числится квартира, приобретенная по ипотеке. Семья Бунаковых. Любовь Бунакова: «Впервые о программе нам рассказали в 2007 году коллеги из юридического отдела. На тот момент мы проживали втроем (я, муж и сын) в комнате общежития коридорного типа. Весть о том, что такая программа существует, меня очень обрадовала, поэтому сразу было решено обратиться в жилищный отдел по Орджоникидзевскому району. Но сотрудники отдела меня расстроили, сказав, что о программе «Обеспечение жильем молодых семей» они слышат впервые, и якобы такой программы вообще не существует. Тем не менее, мысль о получении субсидии грела душу, и спустя три месяца я снова пошла в жилищный отдел. Представляете, каково было мое удивление, когда сотрудники заявили, почему это я не приходила раньше? Чтобы не терять время (вдруг чиновники опять передумают – прим. ред.), решила собирать документы. По законодательству, действующему на тот момент, молодой семьей называлась такая семья, членам которой менее тридцати лет. А через несколько месяцев мне должно было исполниться тридцать, поэтому нужно было торопиться… К счастью, с 2008 года возрастную планку подняли на пять лет. Но как же мы отчаялись, когда с наступлением нового года выяснилось, что срок давности всех ранее собранных документов истек!  Пришлось в спешке обновлять все справки… Вообще, на тот период очередей и волокиты практически не было. Более того, работники всех инстанций были даже заинтересованы в том, чтобы все прошло успешно… не знаю, с чем это связано. Разве что в Регистрационной палате приходилось 2-3 часа ждать своей очереди. Благо на работе руководство и коллеги не были против моих постоянных отлучек. Оно и понятно, ведь жилищный вопрос очень важен в нашей жизни; он и на качестве работы сказывается. Приобретать жилье было решено посредством ипотеки, а также на деньги, полученные от участия в программе (сертификат выдали в ноябре 2008 года). Тут нам в очередной раз повезло: покупка жилья пришлась на тот момент, когда цены на недвижимость в городе «рухнули». В итоге по сертификату мы получили 750 тыс. руб. В сумме с ипотечным кредитом и продажей комнаты этих средств нам хватило на покупку двухкомнатной квартиры! Проведение всех дальнейших операций мы доверили риэлтору: после всех перипетий сил не осталось, чтобы самостоятельно оформить ипотеку, продать комнату в общежитии и купить квартиру. Материал подготовлен при участии Юлии Юриной, ведущего специалиста ЦН «БЭСТ», Светланы Торсуновой, специалиста по операциям с недвижимостью ЦН «БЭСТ», Елены Белюсовой, начальника отдела жилищных программ и проектов Комитета по жилищной политике, Ивана Бармашова, начальника отдела по учету и распределению жилья Орджоникидзевского района и Любови Бунаковой. Важно! •      Большинство справок готовится в нескольких экземплярах (на всех членов семьи); •      на женщин все документы необходимы в двойном экземпляре (на девичью фамилию и фамилию мужа); •      у каждой справки есть срок изготовления и срок давности, по истечении которого документ придется обновлять; •      если члены вашей семьи в течение пяти последних лет проживали по другому адресу, то аналогичные справки необходимо будет собрать по прежнему месту жительства; •      при сборе документов высока вероятность столкнуться с очередями и «приветливостью» чиновников; •      режим работы всех инстанций укладывается в рамки трудового дня, поэтому лучше пренебречь рабочими обязанностями на время сбора документов.   <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td width="74" align="center">Название справки </td><td width="73"> где получать</td><td width="76"> для чего нужна</td><td width="68"> как оформить (что с собой необходимо иметь)</td><td width="61"> срок изготовле- ния</td><td width="44"> срок дей- ствия</td><td width="58"> цена</td></tr><tr><td width="74"> Справка "Форма №40" (о составе семьи)</td><td width="73"> центр регистрации граждан соответ-ствующего района</td><td width="76"> информация о зарегистри- рованных лицах на данной жилплощади</td><td width="68"> паспорт, правоустанав-ливающие документы на жилое помещение</td><td width="61"> в день обращения</td><td width="44"> 14 дней</td><td width="58"> бесплатно</td></tr><tr><td width="74"> Справка из Единого Государ- ственного Реестра  (о правах на недвижимое имущество)</td><td width="73"> Управление Федеральной регистрацион-ной службы по Свердловской области (ул. Малышева, 53)</td><td width="76"> наличие/отсутствие имущества</td><td width="68"> паспорт, для женщин также свидетельство о браке (т.к. справка выдается на две фамилии)</td><td width="61"> 5 дней</td><td width="44"> 14 дней</td><td width="58"> 125 руб.</td></tr><tr><td width="74"> Справка о наличии или отсутствии собственности </td><td width="73"> Бюро технической инвента- ризации (БТИ - ул. Вайнера, 9а)</td><td width="76"> наличие/отсутствие собственности до 1999 года</td><td width="68"> паспорт</td><td width="61"> в день обращения</td><td width="44"> 14 дней</td><td width="58"> 50 руб.</td></tr><tr><td width="74"> Кадастровый паспорт на жилое помещение, занимаемое физическим лицом</td><td width="73"> БТИ (ул. Вайнера, 9а)</td><td width="76"> определение площади квартиры</td><td width="68"> паспорт, правоустанав-ливающие документы на жилую площадь</td><td width="61"> около недели</td><td width="44"> не обоз-начен</td><td width="58"> в зави-симости от сроков изготов-ления.</td></tr><tr><td width="74"> Выписка о финансовом состоянии лицевого счета (данные о коммунальных платежах)</td><td width="73"> Единый  Расчетный Центр</td><td width="76"> Факт отсутствия коммунальных задолженностей</td><td width="68"> паспорт</td><td width="61"> в день обращения</td><td width="44"> 14 дней</td><td width="58"> бесплатно.</td></tr><tr><td width="74"> Справка о платежеспособ- ности</td><td width="73"> банк</td><td width="76"> подтверждение платежеспособ- ности</td><td width="68"> паспорт, справка 2НДФЛ</td><td width="61"> до 7 дней</td><td width="44">  </td><td width="58"> бесплатно.</td></tr><tr><td width="74"> Справка о том, что ранее семье субсидии не выдавались</td><td width="73"> Администрация</td><td width="76">  </td><td width="68">  </td><td width="61"> в день обращения</td><td width="44">  </td><td width="58"> бесплатно.</td></tr><tr><td width="454" colspan="7">   Также – копии2 паспортов и других документов, подтверждающих родственные отношения или иные отношения членов молодой семьи с совместно проживающими; в том числе копии свидетельства о заключении брака, свидетельства о рождении. * При необходимости могут потребоваться другие документы.</td></tr></tbody></table> <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Концепция коттеджного поселка как залог успеха (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/602 Дома, коттеджи Sat, 04 Dec 2010 06:52:02 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="389" align="left" title="Концепция коттеджного поселка как залог успеха" alt="Концепция коттеджного поселка как залог успеха" src="http://nedv.info/files/articles/doma/cottege_goldcarp.jpg" /> Как известно, главными факторами успеха любого коттеджного поселка являются удачное местоположение, наличие развитой инфраструктуры, инженерной (газ, электричество и т. д.) и социальной (школа, детский сад, магазин, спортивно-развлекательный центр и пр.), и приемлемая цена (в соответствии с его классом). Но любой инвестиционный проект начинается с единой концепции поселка, от выбора которой зависит успех реализации проекта. Времена кирпичных коробок уже прошли, и покупателю не достаточно купить максимум метров по минимальной цене: сейчас он обращает внимание на архитектуру, окружение, социальную однородность и управление поселком. В зависимости от уровня коттеджного поселка к нему предъявляются различные требования. Когда у него отсутствует концепция, он превращается в стихийную «разнокалиберную» застройку. Правда, в некоторых случаях этот факт может показаться удобным для покупателей со средним уровнем дохода. А вот с поселками высокого класса складывается иная картина: с покупателем заранее обговаривается архитектурная концепция или реализуется уже готовый проект. Кем создается концепция? Концепция коттеджного поселка формируется на основе информации из маркетинговых и аналитических данных о текущем и прогнозируемом состоянии рынка с учетом горизонта инвестиционного проекта, т. е. с перспективой на несколько лет вперед. Таким образом, концепция создается еще на этапе формирования проекта. Павел Боровиков, директор по маркетингу ЦН «Северная Казна»: «Мое мнение сводится к тому, что концепцию и исследования должны делать консалтинговые компании, имеющие опыт реализации девелоперских проектов или работающие с девелоперскими компаниями, в тесном взаимодействии с риэлторами, т. к. на основе трехсторонних данных можно построить концепцию, которая будет востребована рынком, будет инвестиционно привлекательна и успешно реализована». Елена Андреева, ген. директор САН «Эксперт» считает, что главную идею на основании анализа рынка создает сам инвестор, который заинтересован в успешности проекта и получении дохода от его реализации, со своими консультантами. «Подход, основанный на том, что на имеющемся земельном участке нужно построить что-то с максимальной доходностью, неверен: этот проект может быть неинтересен покупателям. Косвенно можно сказать, что концепцию должен создать сам рынок в зависимости от предложений существующих поселков и потенциального спроса. Детали концепции должны прорабатывать профессионалы в конкретных отраслях: архитекторы, дизайнеры и др.», – констатирует Елена. А по мнению Олега Молокова, директора УК «Добрый город», концепция поселка – это тщательные маркетинговые исследования, совмещенные с креативом девелопера, под которым он подразумевает некое чутье и талант в той или иной степени, чтобы можно было уловить легкое дуновение, про- чувствовать его, развить и оказаться впоследствии на гребне волны, то есть имеются в виду профессиональные качества. Составляющие инфраструктуры. Как правило, единая концепция предполагает создание инфраструктуры. К примеру, если для поселка эконом-класса достаточно наличия коммуникаций и охраны, то для поселков более высокого класса обязательны: профессиональная управляющая компания, которая будет следить за надлежащим состоянием сетей, дорог и охраной; рекреационные зоны и минимальные городские удобства – аптечный пункт, детский сад, фитнес-зал, магазин. В иных случаях этой инфраструктуры просто может не быть до тех пор, пока не найдется бизнесмен-первопроходец, пожелающий ее создать. Инфраструктуру и ее составляющие пока не принято стандартизировать каким-то определенным образом. Понятно одно: чем выше уровень, тем больше составляющих. Но в каждом регионе могут быть свои сложившиеся привычные стереотипы. В том числе они могут зависеть и от климатических условий, и от общегородской инфраструктуры. К примеру, в Уфе под концепцией поселка принято понимать некую совокупность следующих факторов, дополненных идеей и ориентацией на определенную категорию потребителей: наличие инфраструктуры, направление от города (в Уфе большая промышленная зона), цена, качество застройки и конкретные особенности проектов. Операция «реализовать поселок». Способ реализации поселка зависит от инвестора проекта, и это могут быть разные схемы: от продажи земли без подряда до продажи полностью готового объекта с существующей инфраструктурой, зонами рекреации и пр. В большин-стве случаев мы наблюдаем продажу земельных участков без подряда, что связано с текущим состоянием рынка недвижимости по итогам предыдущих лет, а также с уровнем (классом) реализуемых поселков. Как правило, поселки с удачными концепциями распродаются еще на стадии строительства. Тут вопрос классического ценообразования строящихся проектов: на этапе строительства – всегда дешевле. К тому же на этапе строительства в проекты домов и их отделку можно вносить желаемые изменения, придавая тем самым индивидуальность. Хотя покупка готового коттеджа минимизирует риски, она ограничивает в креативе. Да и все равно постоянно проживать в доме  можно лишь после создания инфраструктуры. Экономические сложности последних лет и развивающееся информационное поле в отношении обзора технологий и повышения общей грамотности в области индивидуального строительства внесли коррективы как в стратегию девелоперов, так и в тактику потребителей, причем запросы последних по эконом- и среднему классам меняются довольно быстро для строительного рынка. Поэтому сейчас это, в основном, индивидуальная работа для каждого потребителя и продажа участков без подряда в рамках общего плана застройки, либо участков с обязательным подрядом, но опять же с индивидуальным подходом, в редком случае типовые проекты, еще реже готовые типовые дома. Универсальность или индивидуальность? Утверждение единой концепции закрепляется генеральным планом застройки. При таком подходе продажа может осуществляться по мере готовности и коттеджей, и участков под застройку. Сейчас же наиболее востребованы те объекты, которые находятся в завершающей стадии, готовы (если говорить о домах) или на высокой стадии подготовки в случае с земельными участками (есть дороги, газ, электричество). Это посткризисный подход, когда люди менее склонны рисковать даже при ощутимой выгоде, поэтому востребованы поселки с внятными и прозрачными условиями приобретения земли и объектов недвижимости, с готовой документальной базой. Помимо этого, на текущем рынке существуют проекты, которые находятся в начальной стадии реализации или заморожены. Это категории земель сельскохозяйственного назначения, не подведенные к участкам коммуникации и т. д. В рамках имеющегося генплана общую концепцию уже нельзя будет нарушить. Чтобы в дальнейшем дома на участках, реализованных без обязательного подряда, не «выпадали» из общей картины, достаточно иметь несколько общих, легко выполнимых и понятных потребителю правил, ведь покупатели сами будут жить в этом поселке, и эстетическая сторона вопроса для них не менее важна. Если правила, установленные девелопером, понятны, на них с готовностью соглашаются. Кстати, именно генплан позволяет осваивать территорию комплексно: всегда лучше что-то предусмотреть заранее. Олег Молоков: «Точечная застройка – это как раз примеры того, когда «впихивают», а уж о том, как будут жить люди, где парковать свои машины, уже не заботятся». Всем известны неудобства старых городов с узкими улочками по сравнению с современными проспектами. И здесь то же самое. Важно все: роза ветров, положение относительно дорог, природных объектов, инсоляция домов. Даже ориентация конкретного дома по отношению к сторонам света может сыграть роль: в жилых комнатах может быть темно, а технические помещения могут выходить на солнечную сторону. Общая площадь иногда не говорит ни о чем покупателю, пока он не увидит планировку. К примеру, трехэтажный коттедж площадью 150-200 м, на первый взгляд немаленькой, может быть спроектирован так, что почти половина квадратов уйдет на подсобные помещения, лестницы и коридоры, а комнаты будут небольшими. Что касается индивидуальности, то, несомненно, у каждого поселка должна быть своя концепция, и уже исходя из нее определяется тип недвижимости. Рынку всегда требуются проекты разных типов. У покупателей должен быть выбор. Другое дело – наличие в одном поселке разных типов домов. Но и такие примеры есть. В одном поселке могут быть коттеджи нескольких ценовых уровней, в зависимости от площади, места, используемых материалов. Но они не должны слишком отличаться, так как для проживающих в поселке будет важна однородность социальной среды. Поэтому в данном вопросе при создании концепции необходимо сохранить баланс между широтой предложения, различиями объектов и ориентацией на определенный класс покупателей. Ведь даже универсальные поселки с разным типом недвижимости могут иметь достаточно выраженную индивидуальность. В Европе коттеджные поселки называются урбанизациями или комплексами. Дома, которые, как правило, возводятся одним застройщиком, продаваться начинают до начала строительства, обычно сразу после проектирования. На ранних стадиях можно выбрать отделку и все остальное. Наиболее популярными стилями загородной архитектуры в Екатеринбурге пока являются ренессанс и неоклассика. Основная тенденция – это желание покупателей видеть в своем загородном доме не кирпичную коробку, а пусть небольшой, но архитектурный шедевр. Павел Боровиков: «Это несомненно огромный шаг для рынка загородной недвижимости Екатеринбурга, и вскоре в пригороде появятся красивые, радующие глаз проекты, которые придут на смену “красным квадратам” из 90-х годов». Как концепция влияет на стоимость? Концепция сама по себе влияет на привлекательность инвестиционного проекта. Если она и, как следствие, сам проект успешны, то коттеджный поселок будет реализован и принесет доход. А если концепция и экономическое обоснование проекта отсутствуют, то нет смысла говорить ни о доходности, ни об успешности. Соответственно, зависимость между концепцией и стоимостью прямая: чем выше планируемый статус поселка, тем более продуманной должна быть инфраструктурная составляющая. Например, если на территории поселка нет школы или детского сада, то кто-то из родителей будет вынужден не работать, т. к. дорога в город будет занимать много времени, в крайнем случаи придется нанимать водителя.  «Сравните, к примеру, цены в поселке «Дубрава» и в любом другом поселке по Тюменскому тракту: земельный участок в «Дубраве» будет стоить от 170 тыс. руб., в «Зеленых просторах» – от 25 тыс. руб., в «Изумрудном» – от 18 тыс. руб.», – подтверждает Павел Боровиков. Хотя у домов в поселках эконом-класса цена бывает и невысокая, это не говорит о непродуманности концепции, это говорит о наличии одного из ее элементов. К тому же продуманная концепция добавляет ясности всему проекту и, как следствие, улучшает продажи. Что в итоге? По сообщению коммуникационной группы «Екбпромо», спрос на коттеджные поселки эконом-класса составляет около 70%, бизнес-класса – 25%, премиум-сегмента – 5%. По оценкам экспертов, еще несколько лет назад загородные поселки строились без какой-либо концепции, фишки, «изюминки», пытаясь быть похожими на уже существующие объекты. Сегодня концептуальность стала основной прерогативой в загородной недвижимости. Естественно, к вопросу выбора позиционирования поселка стоит подходить с особой тщательностью, и эти вопросы должны решаться при создании маркетинговой концепции проекта. Из-за обилия предложений наличие уникального торгового предложения жизненно необходимо каждому проекту. Например, отличительной чертой коттеджного поселка «Земляничная поляна» (28 км от Екатеринбурга), который сегодня находится в активной стадии строительства, является плотность лесного массива. Помимо этого, он расположен на территории бывшего пионерского лагеря, территория которого богата земляникой – своеобразным символом и основой концепции. А символ коттеджного поселка «Золотой карп» (п. Горный Щит, 20 км от Екатеринбурга), как следует из названия, – карп. К тому же рядом с объектом расположено хозяйство по разведению этой рыбы. Другой пример – поселок «Шервуд Парк» (25 км от Екатеринбурга, Тюменский тракт) позиционируется как клубный: он обладает единым архитектурным ансамблем и уникальной социальной инфраструктурой (запланировано строительство спортивного клуба с бассейном, магазина, ресторана, автомойки, аптеки). Или коттеджный поселок «Бобры», рассчитанный на средний класс, представителям которого изо дня в день приходится упорно трудиться, как этим зверькам. Елена Андреева: «Название – это рекламная привлекательность, также отражающая основу концепции. Сравните, например, ассоциации со словами “Ривьера” и “Терем” (в Уфе есть поселки “Таптыковские терема” и ”Караидельская Ривьера”)». Правда, красивое название сути при этом не заменит, может только поддержать продвижение объекта. Позиционирование – основной вопрос, предшествующий полной разработке концепции. Решение построить суперэлитный поселок с позолоченными крышами на определенном месте только отчасти предопределит его стоимость, вернее, стратегию продавца, и реализация концепции будет иметь решающее значение в этом вопросе. Поэтому выгодно реализовать удачный проект в неудачном месте нельзя, потому что место и концепция будут решающими при оценке успешности проекта, а цена – вопросом времени реализации проекта. А успешной или нет – это уже другое дело. Материал подготовлен при участии Елены Андреевой, генерального директора САН «ЭКСПЕРТ», Олега Молокова, директора УК «Добрый город», Павла Боровикова, директора по маркетингу ЦН «Северная Казна», коммуникационной группы «Екбпромо» и Алины Якушевой, коммерческого директора агентства зарубежной недвижимости EstateService <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Коммерческая недвижимость на Лазурном берегу (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/601 Недвижимость за рубежом Fri, 26 Nov 2010 15:42:25 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="444" align="left" title="Коммерческая недвижимость на Лазурном берегу" alt="Коммерческая недвижимость на Лазурном берегу" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/na_lazurnom_beregu.jpg" /> Представляете, как было бы прекрасно иметь небольшой ресторанчик на Лазурном берегу? Время от времени наведываться в этот рай на земле, получая при этом дополнительную статью доходов... Каково воплощение этой мечты в реальность? Рынок коммерческой недвижимости во Франции сегодня достаточно стабилен и устойчив, что объясняется традиционно высоким спросом со стороны иностранных инвесторов и доброжелательной кредитной политикой банков. Согласно французскому законодательству, вся коммерческая недвижимость разделяется на «стены» и «фонды». «Стены» – это само помещение, в котором находится коммерческое предприятие. А «фондами» называют «готовый бизнес», т. е. работающую систему со своей клиентской базой, персоналом, товарным знаком, товарами (услугами) и оборудованием. Поэтому на сегодняшний день существует два пути инвестирования в коммерческую недвижимость Франции. Первый и самый простой – приобретение недвижимости («стен») с последующей ее сдачей коммерческим организациям. Рентабельность в этом случае существенно превышает доход от сдачи в аренду жилой недвижимости. Кроме того, сами сроки аренды обычно гораздо длиннее кратковременных туристических визитов, поэтому не нужно часто заниматься поиском новых арендаторов. Важно только найти помещение, которое представляло бы интерес для потенциальных арендаторов с точки зрения его расположения. Но это не всегда самые лучшие и центральные улицы, зачастую доход от помещений в индустриальной зоне выше, чем от бутика на Круазетт, главной набережной Канн. Интересно, что самый высокий спрос на аренду недвижимости появляется в январе-феврале. Дело в том, что во Франции недвижимость обычно выставляют на продажу ближе к концу года, завершая договоры с арендаторами. Соответственно в начале следующего она продается, и большое число потенциальных арендаторов ищут себе новое место, порождая своеобразный скачок спроса. Вторым путем инвестирования в недвижимость Франции является покупка «фондов». Самостоятельное использование нежилого помещения потребует достаточно много времени и сил: увеличение клиентской базы, ведение бухгалтерии, управление персоналом и прочее. Также нужно будет вносить арендную плату собственнику помещения. Но для всех этих функций можно нанять управляющего, в надежности и знании дела которого Вы уверены. То есть если у Вас есть желание просто получать определенный доход, не занимаясь этим, нужно покупать «стены», если же наоборот, интересно развивать бизнес, тогда стоит задуматься о покупке «фондов». При покупке того и другого бюджет серьезно возрастает, поэтому имеет смысл смотреть, что именно включено в анонсированную стоимость объекта. Но, даже купив «стены» и «фонды» вместе (часто бывает, что бывший собственник хочет продать их одновременно), всегда есть возможность перепродать любой из компонентов. Например, сегодня можно купить ресторан в Ницце за 4 млн евро («стены» и «фонды»), но перепродав «фонды» за 1,5 млн евро, «стены» вполне можно будет сдавать в аренду за 240 тыс. евро в год. Таким образом, рентабельность составит 9,6%. Цены. Средняя стоимость небольшого отеля (примерно на 15 комнат) в Каннах составляет 1,5 млн евро («стены» и «фонды»), а только «фонды» ресторана на 100 мест с товарооборотом в 800 тыс. евро и доходом 233 тыс. евро в центре Ниццы можно купить за 1,2 млн евро. В любом случае для покупки качественной недвижимости стоит рассчитывать на бюджет не ниже 1 млн евро. Около половины покупки можно профинансировать с помощью банка, если предприятие уже успешно функционирует не менее трех лет. Налоги. Любая коммерческая деятельность во Франции, как и везде, облагается налогом. Его размер составляет 33,33 % от прибыли (доход минус расход). Но небольшие предприятия платят налоги в размере 15% на первые 38 120 евро дохода в год, а все, что выше, облагается по обычной ставке. Для неплательщиков предусмотрены штрафные санкции: 10% годовых и сам неуплаченный налог. Интересно, что дефицит предыдущих годов идет в зачет прибыли следующего года. Например, если дефицит бюджета компании в 2009 году составил 100 тыс. евро, а по итогам 2010 года зафиксирована прибыль в 100 тыс. евро, то налог на прибыль не нужно платить ни за 2009 год (дефицитный), ни за 2010 год, потому что разница в дефиците как бы аннулирует прибыль. В целом налоговая система Франции достаточно сложная, она предусматривает много льгот и дополнительных выплат (например, если в компании работают бывшие безработные или инвалиды, ставка налога снижается), поэтому имеет смысл обращаться к специалистам в каждом конкретном случае. Финишная прямая. Обычно подробную информацию о своем предприятии собственники рассказывают людям, уже настроенным на покупку. Подтверждением этого является на первом этапе договор с риэлтором о поиске коммерческой недвижимости, а при большой сумме предполагаемой сделки – письмо, в котором Вы выражаете свою заинтересованность, и аттестационное письмо банка, подтверждающее Ваши финансовые возможности. Индикатором эффективности работы предприятий во Франции является ЕВЕ. Он рассчитывается на основе таких показателей, как стоимость сырья, потребляемые услуги (электричество, вода, бухгалтерский учет, страхование, обслуживание, адвокаты, реклама), налоги, связанные с эксплуатацией (местные налоги, акцизные марки), и расходы на персонал. В зависимости от инвестиционной политики (ремонт здания, стоимость смены управленческой команды, расширение полезных площадей и т.д.) и расходов на управляющий персонал, рентабельность отеля или ресторана может быть очень высокой или нулевой. И именно ЕВЕ дает возможность оценить ее. Хотя французы избегают высокой рентабельности, чтобы снизить налоги. Мысли о будущем. Чтобы минимизировать риски при инвестировании в зарубежную недвижимость, нужно сразу же определиться с ее будущей судьбой. Иными словами, кому именно вы  будете сдавать ее в аренду или кто ее купит, если Вы решитесь на продажу. Материал подготовлен при участии Николя Галле, президента агентства недвижимости FRANTSIA, www.frantsia.com, тел.: +33 970 44 08 06 <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Что общего у России и Соединенных Штатов? Одна проблема на два континента (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/600 Недвижимость за рубежом Mon, 22 Nov 2010 09:10:14 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="366" align="left" title="Что общего у России и Соединенных Штатов? Одна проблема на два континента" alt="Что общего у России и Соединенных Штатов? Одна проблема на два континента" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/russia_usa.jpg" /> В одном из подъездов дома на улице Пехотинцев  раритетный лифт. Его стены хранят память о безобразиях всех выросших в этом доме подростков: на стенах лифта нет живого места, здесь можно узнать многое о личной жизни и составить представления об интересах жильцов.  Лифт при работе издает предупреждающий стон – застревают здесь частенько. Сей агрегат служит четвертый десяток лет, сегодня  ему 33. По правилам эксплуатации его должны были сменить 8 лет назад. В высотном доме на Ясной в одной из квартир промерзает стена: зимой она покрывается инеем, весной – плесенью. При этом температура в этой комнате в холодное время года не поднимается выше 18 градусов. Хозяйка горестно вздыхает, каждую зиму завешивает стену одеялом. Что общего в этих двух историях?  Оба дома находятся в ведении управляющих компаний (УК).  В нашей стране мало кого удивишь рассказом о том, что основная работа УК состоит в выписывании счетов за свои услуги. Невооруженным глазом услуги некоторых УК не разглядеть, вооруженным, впрочем, тоже. Эта проблема обсуждается на государственном уровне.  Как сообщила вице-спикер Госдумы, ущерб, наносимый управляющими компаниями в многоквартирных домах в России, составляет 65 млрд рублей в год. Деятельность УК российским гражданином принято хаять, как и многое в горячо любимой  стране. Принято считать, что такие проблемы имеют место лишь на горемычной родине, а там, в прекрасном зарубежье, люди живут, не зная проблем. Однако практика показывает, что во второй «сверхдержаве» у жителей так же возникают проблемы с УК. В Соединенных Штатах каждая УК ведает целым микрорайоном со множеством жилых домов.  Управляющую компанию выбирает совет директоров каждого микрорайона.  Директоров избирают на общем собрании жильцов из числа желающих. Выборы проходят раз в 2 года. Для того  чтобы они состоялись, необходимо присутствие 20-30% жителей микрорайона. Раз в несколько месяцев совет директоров организовывает общие собрания, где обсуждаются проблемы, высказываются пожелания, которые впоследствии передаются управляющей компании.  Как правило, услуги УК обходятся жителям от 100 до 300 долларов в месяц. Для  большинства среднестатистических семей это немалые, но приемлемые расходы. В высотных элитных домах ежемесячные платежи могут доходить до 1500-2000 долларов. Часть этих средств идет на погашение некоторых коммунальных платежей. Оставшуюся часть жилищно-коммунальных платежей  собственники погашают самостоятельно. Кроме того, жителям элитных высоток полагается  ряд сервисов: фитнес-центр, ресторан, салон красоты, – которые  расположены в этом же доме. В Соединенных Штатах управляющим компаниям вменяется в обязанности: 1)      выполнять все необходимые ремонтные работы; 2)      вести организационно-административную работу; 3)      откладывать определенный процент от ежемесячных платежей в резерв для проведения дорогостоящих  работ и непредвиденных трат; 4)      нанимать людей, которые будут поддерживать порядок в районе: газонокосильщиков, дворников,  ремонтников. Основное отличие зарубежных управляющих компаний от отечественных заключается в том, что они следят за выполнением правил, установленных в данном районе. При покупке квартиры собственник автоматически соглашается соблюдать правила микрорайона. Например, все двери должны быть одинаковыми, собаки должны выгуливаться только на поводке, цветные лампы разрешается вкручивать снаружи дома исключительно  в праздничные дни, а ведро должно быть убрано после увоза мусора. Для российского жителя это может показаться излишней строгостью –  никого не удивишь выставленным на лестничный пролет мусором, соседствующим со сломавшимся холодильником, или громко включенной музыкой в ночное время посреди рабочей недели. Многие привыкли нарушать правила общежития, зная, что наказания не последует. В Штатах правила  проживания в районе могут меняться каждый день, но нарушать их не стоит. В Америке наказание последует даже за невинное, с точки зрения российского гражданина, нарушение принятого порядка. Екатерина Ангерт, собственница нескольких объектов недвижимости в пригороде Чикаго, рассказывает, что, когда они купили один из домов, они не знали, что в микрорайоне не принято ставить на газон таблички «For rent» и  «For sale». Таблички, поставленные новоиспеченными владельцами, вытащили, а спустя какое-то время хозяева получили два письма, датированные одним числом и высланные в один день: первое о том, что они будут оштрафованы через неделю, если не устранят нарушение, а во втором  сообщалось, что им уже выписан штраф. «То есть нам не было дано 7 обещанных дней для устранения, нас  просто оштрафовали»,  – негодует Екатерина. Они с семьей сдают квартиры в аренду несколько лет и уже успели натерпеться от управляющих компаний. Гораздо обиднее приходится тем жильцам, которых штрафуют за нарушение несуществующих правил. Вот, например, Вильям Рэс  регулярно делал барбекю на балконе на газовом гриле. Управляющая компания прислала жильцу предупреждение, что правила проживания запрещают использование гриля, после чего законопослушный гражданин перестал готовить любимое блюдо в домашних условиях и даже ответил обратным письмом, что откажет себе в этом впредь. Некоторое время спустя гурман получил штраф за повторное использование запретного гриля. Владелец квартиры, раздраженный беспочвенным обвинением, начал штудировать свод правил, где не нашел такого пункта. Оплачивать штраф мужчина  не намерен до заседания совета директоров, посвященного этому прецеденту, так как убежден: справедливость будет на его стороне. УК может оштрафовать безосновательно, а отменить штрафы может лишь совет директоров. Заседание директоров обычно проводится лишь через несколько месяцев после прецедента. Между тем при просрочке выплаты штрафа ежемесячно появляются легальные издержки.  Это в нашей стране можно просрочить выплату коммунальных платежей на полгода, а потом погасить задолженность с учетом всех смехотворных пени и штрафов. В Штатах такое немыслимо. Страницы многих СМИ облетела история о том, как женщина судилась с управляющей компанией и во время разбирательства перестала делать ежемесячные платежи УК. Дело было выиграно, женщина сохранила 200 долларов. Однако через полгода ее долг УК вместе с легальными издержками, штрафами и неустойками составил 28 тысяч, вместо 800 долларов! «Управляющие компании создают огромное количество проблем и обладают огромной силой», – рассказывает Екатерина.  Проштрафившегося жильца  по решению суда могут наказать временным выселением. УК сдает жилплощадь в аренду, пока долг не будет полностью погашен. Выселение будет произведено даже в том случае, если собственнику больше негде жить и некуда податься.  Поблажка может быть сделана только в том случае, если в семье есть маленькие дети, а за окнами мороз. Насильственное выселение проводит шериф, который заблаговременно предупреждает неплательщика о грядущем выселении. Если человек не съезжает сам, то в назначенный день служитель правопорядка  приходит с заинтересованным лицом, открывает дверь и выводит человека на улицу вместе со всеми его вещами. При этом выдворенный из своего жилья владелец по-прежнему несет ответственность за оплату газа, электричества, услуг управляющей компании и выплату кредита,  взятого для приобретения жилья. При этом ряд управляющих компаний  некачественно выполняют  свою работу. Некоторые грешат кумовством: нанимают друзей или же просто входят в сговор с нанятыми работниками, которым поручается  выполнение ненужных  дорогостоящих ремонтов. УК кладут часть зарплаты таких работников себе в карман. В России недовольные услугами УК жители могут создать товарищество собственников жилья, выбрать председателя, который будет заботиться о поддержании дома в порядке. В Америке сделать это сложнее из-за того, что заведовать приходится не одним объектом, а целым микрорайоном с десятками жилых домов. Небольшой район – это 25-30 домов, где многие знают своих соседей.  Жители некоторых таких микрорайонов по возможности предпочитают с УК не связываться, а решать возникающие проблемы и поддерживать порядок в районе самостоятельно, ведь привлечение некоторых управляющих компаний может обернуться в будущем «букетом» проблем. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Черногория снова привлекательна для инвестирования? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/599 Недвижимость за рубежом Mon, 22 Nov 2010 09:01:29 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="323" align="left" title="Черногория снова привлекательна для инвестирования?" alt="Черногория снова привлекательна для инвестирования?" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/chernogoriya.jpg" /> Зарубежные инвесторы открыли для себя рынок недвижимости Черногории в 2003 году, преимущественно это были покупатели из России, Англии и Ирландии. Через год рынок уже испытывал настоящий бум. За последующие пять лет цены на недвижимость взлетели в несколько раз, догнали, а в некоторых случаях и перегнали испанские. Не во всем этот бурный рост был обоснованным и был обусловлен рыночными причинами: во многом здесь сыграла свою роль специфика страны. В стране, где столь многие говорят по-русски, рынок недвижимости и сама процедура сделки так далеки от цивилизованных, средняя зарплата в 2003 году составляла около 200 евро, а трудовая деятельность исторически является самым нежеланным и избегаемым занятием, резкий рост спроса на недвижимость среди иностранцев был настоящим подарком. Спрос в этот период многократно превышал предложение, а поскольку 99% всех объектов, выставленных на продажу в 2003 году, представляли собой вторичку и земельные участки, продавцы меняли цены по нескольку раз в течение дня, зачастую основываясь на совершенно мифических данных о том, за сколько вчера продал дом сосед. У риэлторских компаний было крайне мало механизмов воздействия на продавцов, поскольку эксклюзивные договоры продажи в Черногории не приняты, гласные и негласные правила европейских рынков не действуют, и особо жадные хозяева выставляли недвижимость на продажу сразу в десятки агентств, всем называя разные цены, желая получить большую прибыль. Параллельно недвижимостью стали заниматься не только «настоящие» риэлторы, но и все желающие. Если учесть уровень доходов местного населения, можно понять ход мысли официантов, таксистов, гидов и обычных бездельников – одна проведенная сделка позволила бы не работать весьма долгое время. Довольно быстро они подсчитали, что доходы, а значит, и срок безбедной жизни можно увеличить, если включать в стоимость дополнительные деньги (в некоторых случаях до 50% от стоимости) или попросту не доносить до хозяина залог. Можно только удивляться, какое количество наших доверчивых соотечественников попалось на дружелюбие и вдохновенные речи об экономии на риэлторском сборе от непрофессионалов, желающих заработать, и обычных мошенников. Непростая ситуация складывалась и в зоне более-менее цивилизованного рынка. Можно было посмотреть утром объекты, взять паузу на раздумья до вечера, но в обед залог за объект уже вносил кто-то другой. Покупателям приходилось быть весьма расторопными и ездить на просмотры уже с некоторой суммой для внесения залога на месте. Как Черногория «пережила» кризис? Казалось, что спрос на недвижимость в Черногории совершенно не эластичен и нет решительно никаких пределов – прекрасно продавались дома стоимостью до 10 тыс. евро за метр, стоимость «догнала» Лазурный Берег, и ситуация начала напоминать сюрреалистическую: можно было приобрести дом на первой линии моря или квартиру с панорамным видом на культовые места, немедленно выставить их на продажу по любой цене и не сомневаться – желающие найдутся. Цены на недвижимость в Черногории достигли своего пика в 2008 году – страна практически перестала быть востребованной для инвестиций, покупалась недвижимость с целью личного проживания только теми, кому нравилась страна. Начавшийся мировой финансовый кризис окончательно «задавил» спрос, сотни наскоро образовавшихся фирм, занимавшихся недвижимостью, стали пытаться заниматься диверсификацией или закрывались. Многие наши соотечественники, занятые в риэлторском бизнесе, возвращались на родину. На фоне кризиса провалились глобальные планы по модернизации инфраструктуры побережья, застопорилось строительство фантастических сооружений и феерических проектов. Даже долгожданное снятие ограничения на покупку земли иностранцами (физическими лицами) не смогло оживить рынок. Количество сделок сократилось почти до нуля. Окончание мирового кризиса означало и оживление на рынке недвижимости Черногории, и корректирование цен. Даже упорные черногорские владельцы недвижимости наконец поняли, что период «золотого дождя» окончен и нужно возвращаться на землю. Появились новостройки, близкие по стандарту к европейским, и немалое количество принципиально иной недвижимости (инвесторы наконец начали осваивать закупленные земли). В 2003 году на всем побережье было буквально 2-3 бассейна (и то в частных виллах), а слова «ландшафтный дизайн» вообще были незнакомы, поскольку черногорцы издавна считали, что кругом и без того красиво, поэтому практически все придомовые участки были на редкость запущенными. Более того, раньше в Черногории вообще не строились закрытые комплексы, и все новостройки представляли собой исключительно жилые дома. Постепенно появились классические комплексы с зонами отдыха, бассейнами и некой инфраструктурой. Безусловно, цены на недвижимость и последующая эксплуатация в таких комплексах выше, чем в обычных новостройках, но у них есть свои покупатели, и они, наконец, обрели возможность получить европейский уровень жилья в черногорской природной среде. Однако эти покупатели хорошо понимают рынок и ценообразование, и застройщики такой недвижимости вынуждены ориентироваться на реальность. Поскольку недвижимость построена с привлечением иностранного капитала, ценообразование здесь проходит по цивилизованным стандартам. Продавцам вторички и новостроек было проще, и они также привели цены в соответствие с уровнем своего предложения. Сейчас стоимость недвижимости в Черногории по-прежнему зависит от местоположения, близости к морю и прочих факторов, в среднем можно говорить о стоимости от 2 тыс. евро за кв. м, что соответствует уровню 2006 года. А есть ли плюсы? Коррекция цен на рынке черногорской недвижимости позволила практически реанимировать этот рынок. Плюсов у Черногории как места для приобретения второго дома по-прежнему очень много: это и безвизовый въезд для россиян, и минимальный речевой барьер. Транспортная доступность и инфраструктура черногорского побережья претерпели поистине революционные изменения, а климат и экология весьма способствуют здоровью и долголетию. Многие россияне-пенсионеры, уехавшие сюда в 2003-2005 году, по их собственному утверждению, «доживать», в результате начинали искать работу или открывать собственное дело, чтобы расходовать свою энергию, потому что чувствовали себя через год-другой гораздо более молодыми и полными сил. Многие семьи приобретали недвижимость в Черногории сугубо с оздоровительной целью – с мая по октябрь можно было поселить маленьких членов семьи под присмотром самых старших в собственном доме или квартире на море. Сдача недвижимости в аренду – весьма привлекательный способ заработка, поскольку гостиницы в Черногории в сезон переполнены. Однако не все так просто – в Черногории до сих пор не очень развит институт управляющих компаний, можно договориться на месте с туристическими компаниями, либо же заниматься сдачей в аренду самостоятельно, проживая в соседнем доме. Как вариант, можно приобрести дом на несколько апартаментов, поселить в один из них родственников или знакомых, которые за право бесплатного проживания на море будут встречать гостей, проводить за ними уборку и менять постельное белье. Существует еще один способ инвестирования – восстановление исторических районов со старинными домами и усадьбами. А вот покупка земли и индивидуальное строительство вряд ли позволит сэкономить – в прибрежной зоне получить разрешение на строительство очень трудно, дорого и долго, причем расходы на обязательные государственные выплаты, среди которых попадаются такие диковинные вещи, как, например,  сбор на строительство бомбоубежищ, заранее подсчитать практически невозможно. Безусловно, из плюсов Черногории можно назвать еще и перспективу вступления в Евросоюз, которая ощутимо сказывается на инфраструктуре и повышении спроса на недвижимость. Условия покупки. Процедура оформления объекта недвижимости в Черногории происходит через суд. Для проверки юридической чистоты на предмет ареста, залога имущества или неучтенных собственников рекомендуется прибегать к услугам проверенного адвоката (обычно его рекомендует риэлторское агентство), к выбору которого тоже имеет смысл подходить очень взвешенно. До сих пор в Черногории работают или пытаются работать риэлторы, предлагающие недвижимость по явно нереальным, низким ценам. Естественно, это означает в лучшем случае проблемы с документами – нелегализованной или плохо легализованной недвижимости здесь все еще немало. После заверения договора покупки в суде выдается решение общины о переходе права собственности на данный объект, осуществляется регистрация в кадастре, и затем  покупатель должен оплатить единоразовый налог на приобретение недвижимости в размере 3% от оценочной стоимости, которая обычно близка к рыночной, но несколько ниже ее. Характерной чертой является разрешение приобретения участка земли только при наличии объекта завершенного строительства на нем, информация о котором вписана в земельный кадастр. Также физические лица не могут покупать земельные, сельскохозяйственные и лесные участки, площадь которых превышает 50 соток, но данное ограничение на недвижимость можно снять при получении статуса юридического лица. Материал подготовлен при участии Алины Якушевой, коммерческого директора агентства зарубежной недвижимости EstateService, www.estateservice.ru, тел:+74957978073 <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Строим на века (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/598 Жилая недвижимость Mon, 22 Nov 2010 08:53:29 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="374" align="left" title="Строим на века" alt="Строим на века" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/andr_nevolin.jpg" /> Или как мы искали ответ на вопрос: «Правда ли то, что в советские времена строили лучше?» В советские времена существовало такое понятие, как соцзаказ. Именно с этим связано то, что жилые объекты возводились быстро, массово и дешево, без «излишних» архитектурных деталей. Еще одной характеристикой строительства того времени можно считать состязательность. Строители соревновались не только друг с другом, но даже со временем: важно было сдать объект в установленный срок и даже раньше (практически «пятилетку» в четыре года!). И на общей волне азарта мало кто задумывался об архитектурном облике новостроек того времени. Наверняка советские строители, глядя на свои сооружения, надеялись на светлое будущее, в котором вместо пресловутых «коробок» будут построены дома качественные, красивые, высокие… По всей видимости, «светлое будущее» наступило: мы оглядываемся и видим вокруг себя небоскребы из стекла и бетона. Но невзирая на красоту и мощь таких зданий, до сих пор с уважением смотрим на дома «советского разлива». Ведь теперь бытует мнение, что раньше строили на совесть, не то что сейчас… Отвечают риэлторы. Для того чтобы получить ответ на вопрос: «Правда ли, что в советские времена строили лучше?», мы решили обратиться к риэлторам, ведь они как никто другой знают предпочтения покупателей недвижимости. Как известно, именно по спросу можно судить о качестве – люди вряд ли будут покупать некачественное жилье… Представители риэлторских компаний подтвердили: те, кто желает обзавестись квартирами в домах советского периода и начала 90-х годов, встречаются часто. Особенно заметно эта тенденция прослеживается не в уральской столице, а в двух других – Москве и Санкт-Петербурге. Андрей Неволин, директор РК «ТИМ»: «Качество современных домов однозначно оставляет желать лучшего. Все прекрасно видят, как появляются трещины в стенах новостроек, отпадает облицовка, продувает окна, а о проблемах со звукоизоляцией можно говорить бесконечно. В советское время существовал стандарт качества в отношении жилого строительства. Тогда весь процесс контролировался государством, а специальные комиссии проверяли все, вплоть до мелочей. Сейчас такого строгого надзора уже нет, зато есть саморегулируемые организации…  Причина плохого качества современного строительства также кроется в том, что сейчас на рынке недвижимости практически нет конкуренции (из-за дефицита жилья). Поскольку объектов строится меньше, чем необходимо для удовлетворения покупательного спроса, люди согласны покупать практически все». Александр Бабичев, директор РК «Проспектъ»: «Конечно, подобные запросы в практике нашей компании были. Но нельзя сказать, что заинтересованность в таком типе жилья имеет всеобщий характер. На мой взгляд, тут есть три причины. Во-первых, на покупку совсем старых объектов сейчас не получить ипотечный кредит. Самыми «старыми» для ипотечного кредитования банки определяют постройки советского периода,  возведенные начиная с 70-х годов. Во-вторых, сегодня большинство объектов строится по технологии монолитного домостроения, а покупатели «уважают» кирпич (который раньше пользовался популярностью). Но монолитные дома очень полюбились нашим строителям благодаря тому, что они быстро строятся и, соответственно,  быстрее приносят прибыль. В свою очередь, столь уважаемое кирпичное домостроение отличается большим сроком строительства и большей себестоимостью. Кстати, некоторые наши клиенты при подборе жилья, при прочих равных условиях, предпочтение отдают именно кирпичным домам. В-третьих, сейчас объем строительства жилого фонда значительно вырос, по сравнению с советским периодом, а значит, выросло и количество брака. Плюс ко всему, требования современных покупателей к жилью, к его потребительским свойствам стали выше. Раньше ведь не было выбора, все были рады тем квартирам, которые предоставляло государство. А при нынешнем уровне жизни, многообразии объектов люди стали более требовательными. И это нормально». В большинстве своем специалисты риэлторского бизнеса сходятся во мнении, что «все-таки в советские времена строили лучше», ведь о низком качестве новостроек они знают не понаслышке. Сотрудники агентств, офисы которых находятся в новостройках, рассказывают, что для того, чтобы привести квадратные метры в пригодное состояние, они были вынуждены делать дополнительную звукоизоляцию, менять окна и «доделывать» канализацию… В свою очередь фирмы, которые дислоцируются в домах 50-х годов постройки, как правило, абсолютно довольны их качеством и даже не мыслят о переезде. … застройщики. Еще одной стороной строительного бизнеса являются застройщики. Именно с появлением частных компаний, по мнению большинства, изменилось качество строительства… «Вот были времена… государство так хорошо строило!» – сетуем мы. Александр Квашнин, начальник отдела гарантийного  обслуживания и эксплуатации ЗАО «Нова-строй»: «Я не согласен с утверждением, что раньше строили лучше. Ведь взять хотя бы 90-е годы – этот период принято считать «смутным» не только для всей страны в целом, но и для строительства. Кто возьмется утверждать, что тогда качество строительства было лучше? Так всегда происходит: прогресс не стоит на месте, со временем вводятся новые технологии. В строительстве знаковым считается появление сандвич-панелей, бесшовного бетона… Все это нацелено на то, чтобы построить максимально комфортные квадратные метры». Вообще, в современном мире возводить некачественные объекты для застройщиков стало, по меньшей мере,  не выгодно. От этого может пострадать репутация компании, и к тому же гарантию на объект пока никто не отменял. Ведь, как известно, по гражданскому законодательству (ст. 754 ГК РФ), застройщик несет ответственность за качество объекта. Но также нужно помнить о том, что гарантийные обязательства накладываются  только на конструктивную часть дома (если другое не предусмотрено договором). В свою очередь, ответственность за внутреннюю отделку, напольное покрытие, обои, фурнитуру, сантехнику и межкомнатные двери несет завод-изготовитель. Такие гарантийные сроки были как в советское время, так и сейчас. Существует еще один не менее важный момент. Появление различных погрешностей, не предусмотренных планом (трещины в стенах и проч.), – допустимо. Обязательно и их устранение. Но для того, чтобы вернуть дому первоначальный вид, необходимо, чтобы прошел период естественной усадки, который занимает, как правило, два-три сезона.  Поэтому жалобы, подкрепляемые аргументами о трещинах и никудышной облицовке, застройщики не оставляют без внимания и устраняют их сразу после истечения указанного срока. Александр Квашнин: «Зачастую жалобы на современное качество являются безосновательными. Ведь всегда есть люди, которые считают, что в соседнем пруду рыба крупнее. И если бы они приобрели жилье в «сталинках» или «хрущевках», то они бы непременно начали хвалить новостройки. К тому же иногда случается так, что, покупая жилье повышенного класса, люди ожидают получить практически воплощение мечты. Но у каждого – свои представления по этому поводу. У застройщика и покупателя они, бывает, расходятся, поэтому можно говорить о некотором разочаровании». Вообще, у каждой строительной технологии есть свои особенности. Например, монолит – долговечен, сейсмоустойчив, но при этом обладает высокой звукопроводностью. Панельные дома – лучше в плане звукоизоляции, но имеют ограничения по планировке. Кирпич же считается вовсе непредсказуемым – тут все зависит от совести застройщика. И вообще, мнение, что материала лучше, чем кирпич, не существует – на сегодняшний день застройщики называют «устаревшим стереотипом советских времен». В то время он был действительно лучшим. Сейчас же технологии шагнули далеко вперед, и появились материалы, способные дать фору даже кирпичу. …Управление государственного строительного надзора по Свердловской области. На форумах о недвижимости довольно распространенным является мнение, что в советское время за строительными работами следило государство, а сейчас якобы «все эти СРО ничего не регулируют». Тем не менее, последнее слово перед вводом объекта в эксплуатацию остается за государственным органом, как и прежде. В Свердловской области этими полномочиями наделен созданный в 2007 году орган исполнительной власти – Управление государственного строительного надзора Свердловской области (Госстройнадзор). Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. №54 «О государственном строительном надзоре в РФ», «задачей этого органа является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации». Предметом же государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации; наличия разрешения на строительство; выполнения требований ч. 2 и ч. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом должностные лица Гос-стройнадзора могут беспрепятственно посещать объекты строительства во время исполнения служебных обязанностей при проведении проверок. И в случае обнаружения нарушений, попадающих под статьи об административной ответственности, они вправе наказать строителей предупреждением, административным штрафом или приостановлением деятельности. Подтверждаются эти слова практикой:  штрафы для строителей – не редкость. Вадим Камышан, первый заместитель начальника Управления государственного строительного надзора по Свердловской области: «Вообще строителей всегда обвиняли в плохом качестве возводимых объектов. В 80-х годах говорили, что лучшие объекты – те, которые были построены в 60-е; в 60-е пользовались популярностью более ранние постройки и так далее… Но сейчас мы с вами видим: стали появляться действительно красивые и интересные здания. Если говорить о конкретных цифрах, то за прошлый год введено в эксплуатацию  1590703 кв. м жилья, по которым в адрес Управления поступил совсем небольшой процент  жалоб. Есть лишь скрытые дефекты и недоработки. Сами понимаете: в строительном бизнесе, как и в школе, есть и двоечники и отличники. Но мы работаем для того, чтобы искоренять подобные явления. С развитием строительного бизнеса требования к объектам  становятся только жестче, поэтому застройщики постоянно жалуются, что с каждым годом количество документов, необходимых для сдачи объекта, становится все больше и больше. Если же говорить о конкретных вещах, то  серьезные изменения претерпели нормы пожарной безопасности строящихся объектов, особенно в отношении социальной инфраструктуры (детских садов, школ, медучреждений…). Например, после вступления в силу Технического регламента «О требованиях пожарной безопасности», сигнал срабатывания пожарной сигнализации автоматически должен поступать на диспетчерский пункт пожарной охраны. Также установлены повышенные требования к классу пожарной опасности отделочных материалов. Раньше этого не было. Введены новые  санитарные требования  по качеству горячей воды, сейчас для сдачи практически любого  объекта требуются химические и микробиологические лабораторные исследования. Поэтому, въезжая в квартиру в новостройке, человек попадает в абсолютно безопасное пространство, максимально приспособленное к комфортному проживанию». В связи с особым вниманием к проблемам энергосбережения и энергоэффективности,  вступил в силу Федеральный закон ФЗ-261 от 23 ноября 2009 г. «Об энергосбережении». Учитывая данные изменения,  застройщику нужно быть готовым к тому, что Управление государственного строительного надзора в ближайшее время будет требовать от строителей  соблюдения этого нормативного акта. Так, в соответствии с п. 8 ст. 11 настоящего закона на органы Госстройнадзора будут возложены функции по проверке соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов. Поэтому с уверенностью можно сказать, что с течением времени требования со стороны надзорных органов к сдаче объектов только возрастают, особенно те, которые связаны с нормами  безопасности жизнедеятельности граждан. К слову сказать, как раньше, так и сейчас именно государство осуществляло контроль за деятельностью застройщиков, и существование Управления государственного строительного надзора  Свердловской области подтверждает этот факт. Вадим Камышан: «Кстати говоря, не далее как в прошлом году для меня встал вопрос о приобретении квартиры. Поскольку к “хрущевкам” и “брежневкам” я никогда симпатии не испытывал, мое внимание обратили на себя “сталинки” (в первую очередь, из-за архитектуры). Но выяснилось, что их состояние настолько плачевно, что недолго думая,  посредством САИЖК я приобрел  квартиру в новом доме». Итак, согласно точке зрения надзорных органов, получается, что качество строительства в Екатеринбурге во все времена «страдало» и также во все времена выводилось на должный уровень посредством тех же самых госструктур. … и теоретики строительства. Поскольку мнения, указанные выше, разнятся и в попытке прийти к общему знаменателю снова вступают в полемику, мы задумались: а есть ли вообще инстанция, связывающая воедино все строительные структуры? Мы предположили, что самыми уважаемыми и авторитетными людьми считаются те, кто нас обучал: педагоги и учителя. Ведь именно они закладывают теоретические основы, на которых в дальнейшем строится практическая деятельность. Строительный факультет Уральского федерального университета является альма-матер екатеринбургского строительства. И вот, что думает по поводу обозначенной темы доцент кафедры архитектуры, кандидат технических наук Ирина Мальцева: «Однозначно говорить, что когда-то строили лучше, а когда-то хуже, с моей точки зрения, – дилетантство. Ведь с течением времени кардинально меняются как технологии строительства, так и сами строительные системы. Раньше, например, не было многофункциональных зданий, теперь  же мы повсеместно наблюдаем появление жилых объектов, первые этажи которых изначально приспособлены под офисные помещения, магазины, фитнес-клубы... Если все-таки говорить о сравнении, то нагляднее всего разбирать отдельные факторы строительного производства в те времена и сейчас. Самым главным, на мой взгляд, тут является человеческий фактор. Во-первых, я имею в виду ответственность отдельно взятых застройщиков. Существуют компании, которые планируют оставаться на рынке в течение продолжительного времени: они заботятся о собственной репутации и стремятся возводить качественные объекты. С другой стороны, есть фирмы-однодневки, нацеленные только на получение прибыли.  Во-вторых, в советские времена на строительной площадке все, начиная от прораба и заканчивая рабочими, имели соответствующее профессиональное образование. Сейчас же из-за исчезновения системы профессионально-технического образования на стройплощадках трудятся абсолютно неквалифицированные иностранные рабочие. Если говорить о строительных материалах, которые используются при возведении объектов, то записывать их все без исключения  в категорию «низкопроб- ных» нельзя. По факту существует два типа производства: заводской и кустарный. Если в первом случае выпускаются современные, высококачественные композитные материалы (которые, например, одновременно могут быть паропроводными и гидроизоляционными), то во втором случае речь идет о сомнительном качестве». Также среди рядовых граждан бытует мнение, что по столь популярной сегодня технологии монолитного домостроения априори хороший дом построить нельзя. Говорят, что объекты, возведенные по этой технологии, в буквальном смысле обрушатся, не простояв и двадцати лет. В качестве аргумента зачастую упоминается обрушение летом текущего года многоуровневой парковки на территории жилого комплекса «Зеленая Роща», а также то, что якобы «в качественных домах такой прекрасной слышимости быть не должно!». Ирина Мальцева: «Вообще срок эксплуатационной пригодности качественно возведенного объекта из монолита доходит до двухсот лет. Конечно, если не соблюдать строительные нормы и, например, заморозить материал во время бетонирования в зимних условиях – может произойти все что угодно. Здесь опять-таки все упирается в добросовестность и технологическую дисциплинированность наших строителей. Такие проблемы, как высокая звукопроницаемость, по идее вообще не должны беспокоить жителей, если грамотно и качественно выполнена звукоизоляция стен и перекрытий (даже несмотря на то, что сам по себе монолит обладает высокой степенью проводимости структурного шума). В защиту этой строительной системы может послужить тот факт, что многие страны мира возводят здания в монолитной строительной системе. А практика показывает: если делать все технологически грамотно, можно строить действительно качественные объекты. Другой фактор возведения здания – это решение многослойной тепловой оболочки зданий, которая позволяет снизить затраты на отопление в период эксплуатации. В нашей стране повсеместное внедрение данных фасадных систем произошло настолько быстро, что это вызывает некоторые подозрения. Например, еще в конце 90-х годов с трудом верилось, что екатеринбургские строители в ближайшее время догонят западных. Но уже в начале «нулевых» такие постройки стали активно возводиться. Это говорит о том, что экспериментальных объектов не было, все сразу перешли на массовое строительство. А ведь Европа и Россия – территории абсолютно разные, хотя бы в смысле климата. У нас используют  одинаковые строительные и фасадные технологии по всей стране – от Краснодара и до Магадана, несмотря на то, что это различные климатические пояса. Поэтому можно сказать, что сейчас мы находимся на стадии эксперимента (который в строительстве, как известно, длится минимум двадцать лет)». Вообще, по мнению Ирины Николаевны, только новостройки являются по-настоящему здоровым жильем, поскольку они строятся с учетом потребностей современного свободного человека. Ведь все мы видим, что малогабаритные «клетушки» отходят на задний план, и в современном жилье преобладают просторные квартиры с большой площадью, трансформирующимся пространством и высокими потолками. А ставшие уже столь привычными пластиковые окна с двухкамерным стеклопакетом  – это не просто дань моде, но и дополнительная защита от  сквозного продувания, холода, внешнего шума. Плюс – лучшее естественное освещение и эстетика, а также в грамотно выполненных окнах столь необходимая микровентиляция.  *** Конечно, все мы знаем, что совокупность множества факторов сегодня является причиной сомнительного качества строительства: к этому склоняются риэлторы, представители госструктур и теоретики строительства.  И то, что нарушений на современных объектах совершается масса, – знают все. Но странность заключается в том, что и сейчас, и в предшествующие годы процесс строительства напоминал погоню за временем. Но вот в чем странность: в советские времена никаких бизнесменов не было, а дома строили порой так, что здравомыслящему человеку трудно представить. Взять хотя бы тот факт, что в 70-80-х годах прошлого столетия был зафиксирован ряд разрушений домов из-за «халатности» строителей. Вот и получается, что с течением времени качество строительства не изменилось, а стало другим. Ведь сейчас, как и раньше, во главе угла ставятся временные рамки. Только причины «ускориться» в современном мире и в советском периоде – разные. И если сейчас бизнесмен-капиталист, подстегивая прораба, кричит «давай-давай», чтобы скорее получить прибыль, то тридцать лет назад такому же прорабу «давай-давай», кричал коммунист из обкома, чтобы преподнести очередному съезду или пленуму красивый столбик цифр. А что касается спроса – практика показывает, что он существует не только на дома  советских годов постройки. Ведь на всех желающих обзавестись жильем того периода попросту не хватит объектов. Поэтому и существует необходимость возводить новые дома, квартиры в которых покупают, несмотря на слухи о том, что «в новостройках звукоизоляции никакой, и стены трескаются». Материал подготовлен при участии Людмилы Приймаковой, инженера ПТО СУ 616 ЗАО «Промэлектромонтаж – СТН», Андрея Неволина, директора РК «ТИМ», Александра Бабичева, директора РК «Проспектъ», Александра Квашнина, начальника отдела гарантийного обслуживания и эксплуатации ЗАО «НОВА-строй», Вадима Камышана, первого заместителя начальника Управления государственного строительного надзора по Свердловской области и Ирины Мальцевой, ученого секретаря Ученого совета строительного факультета, доцента кафедры архитектуры УрФУ им. первого Президента РФ Б.Н.Ельцина, кандидата технических наук. <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Аванс или задаток? (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/597 Жилая недвижимость Mon, 22 Nov 2010 08:37:25 GMT article

Чего ожидать от бизнес-центров в следующем году? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/596 Город Mon, 22 Nov 2010 08:25:55 GMT article

А есть ли у Вас титул? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/595 Жилая недвижимость Fri, 19 Nov 2010 11:59:39 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="549" align="left" title="А есть ли у Вас титул? (автор: Евгения Курмачева)" alt="А есть ли у Вас титул? (автор: Евгения Курмачева)" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/titul.jpg" /> Жилищный вопрос испортил отнюдь не только москвичей.  Собственная жилплощадь  для многих – непозволительная роскошь. Жителю Урала со среднестатистической зарплатой в  18 765 рублей1 в месяц для того, чтобы приобрести хотя бы «хрущевку»  в самом непривлекательном,  удаленном от центра города районе,  необходимо копить годами. Можно влезть в кредиты, правда,  выплачивать их придется еще дольше. Между тем лишиться драгоценной квартиры можно в одночасье – на сегодняшний день известно о множестве работающих мошеннических схем.  Как же сохранить приобретенное имущество? Для ряда граждан квартира – это самое значимое вложение средств и самое ценное (разумеется, с материальной точки зрения), что есть в жизни. Приобретая вторичное жилье, можно столкнуться не только с техническими дефектами помещения, на устранение которых придется потратить немало времени и сил, но и с проблемами оформления документов, действующими правами на данный объект  со стороны третьих лиц. Приобретая вторичное жилье, немаловажно изучить историю квартиры. Процедура эта весьма непростая и времязатратная.  Можно пытаться сделать это самостоятельно, но лучше обратиться к специалисту.  «Проверить самостоятельно все документы достаточно сложно, для этого необходимо обладать специальными юридическими познаниями и желательно иметь опыт работы в сфере недвижимости», – считает юрист Екатерина Лавленцева. Риэлторские компании  готовы оказать услугу подобного рода.  При заключении договора с агентством недвижимости гарантируется проверка полноты представленных правоустанавливающих, правоподтверждающих документов. Будет произведена проверка действительности документов, подтверждающих личность продавца и его представителя, дееспособности продавца, проверка информации о наличии ограничений и обременений,  проверка  информации о правах третьих лиц и соблюдении прав несовершеннолетних при отчуждении объекта. Также специалисты агентства недвижимости проверяют все представленные документы на соответствие действующему законодательству, на отсутствие в них помарок и исправлений. При необходимости риэлтор запрашивает дополнительные документы и содействует в сборе недостающих документов, которые требуется проверить. Стоит иметь в виду, что даже доскональное изучение документов не  дает стопроцентной гарантии того, что сделка не будет оспорена и признана недействительной. Дело в том, что в некоторых ситуациях проблема может крыться не в правоустанавливающих документах последнего собственника, а в одном из предыдущих звеньев цепочки сделок купли-продажи. Риэлтор не может проверить все предыдущие сделки – эта информация не является общедоступной. Именно поэтому риэлторы советуют своим клиентам  страховать риск утраты права собственности на объект недвижимости. «Рынок  недвижимости в России еще очень молод, отсутствует всестороннее правовое регулирование отношений в сфере оборота недвижимости.  Это дает почву для существования мошеннических схем. Кроме того, мы вполне можем столкнуться с квартирой, в истории которой есть оспоримые сделки, которые могут быть признаны недействительными в судебном порядке и добросовестный приобретатель потеряет право собственности на приобретенную квартиру. Поэтому титульное страхования рекомендовано во всех случаях приобретения объектов на вторичном рынке недвижимости, если только Вы не обладаете достоверной информацией об отсутствии пороков в сделках с объектом», – говорит  Екатерина Лавленцева. В данный момент этот вид страхования не пользуется большой популярностью среди населения Екатеринбурга. Если раньше титульное страхование было  востребовано благодаря тому, что банки обязывали клиентов, которые намеревались взять ипотечные кредиты, страховать титул, то теперь некоторые банки этого не требуют: «К сожалению, титульное страхование пока не пользуется спросом, к тому же банки отменили обязательное требование по титульному страхованию при выдаче ипотечных кредитов. Возможно, люди не идут страховаться в силу неосведомленности или большой уверенности в честности продавца», –  рассказывает Юлия Науменко, начальник отдела андеррайтинга  СК «Северная казна».  От чего убережет титульное страхование? Страховым случаем при титульном страховании является потеря предмета страхования в результате прекращения права собственности у вступившего в права покупателя.  «Под потерей предмета страхования следует понимать невозможность на законных основаниях осуществлять владение, распоряжение, пользование предметом страхования. Прекращение права собственности не распространяется на тот случай,  если объект недвижимости был уничтожен или поврежден. Этим страхование титула отличается от имущественного страхования», – объясняет  Светлана Иванкова, начальник отдела страхования имущества филиала  СК «Прогресс-Гарант» в Екатеринбурге. Проблема утери прав на объект недвижимости – ситуация заурядная. Однако никто не ожидает, что это неприятность произойдет именно с ним. Не так давно на одном из  городских форумов о своей проблеме рассказывала только что вступившая в права собственница. Их семья купила квартиру, а спустя неделю собственным ключом дверь открыла женщина. Она заявила, что квартиру продал муж без ее ведома. Женщина сказала, что пойдет в суд. Если дело будет этой дамой выиграно, то новым жильцам придется туго – навряд ли недобросовестный продавец так просто расстанется со средствами. Страхование права собственности в этой ситуации пришлось бы кстати. Право собственности может быть отнято на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого по следующим причинам: 1)      ненадлежащего оформления документов, подтверждающих право собственности, или наличия недействительных документов, подтверждающих это право на предмет страхования; 2)      недееспособности либо ограниченной дееспособности физического лица в предыдущих сделках по отчуждению предмета страхования; 3)      неправоспособности или отсутствия специальной правоспособности юридического лица в предыдущих сделках по отчуждению предмета страхования; 4)      сохранение права собственности, пользования, владения, распоряжения на предмет страхования у третьих лиц после приобретения его страхователем. В какой момент стоит обращаться в страховую компанию? Перед заключением договора со страховой компанией проводится процедура оценки рисков наступления страхового случая. Юлия Науменко:  «Оценка риска при ипотечном страховании занимает от 1 до 3-х дней, а при страховании клиента с «открытого» рынка – до 5-7 рабочих дней». Интернет пестрит сообщениями о том, что страховая компания проведет экспертизу документов на квартиру, которая еще не приобретена потенциальным страхователем, и сообщит, возьмется страховать или нет. А покупателю остается лишь решить, стоит приобретать сей объект или продолжить поиски. На практике все обстоит несколько иначе. «До момента получения документа из регистрационной палаты у клиента нет прав на квартиру, следовательно, нет и объекта страхования», – утверждает Юлия Науменко. Для того чтобы компания оценила все риски, необходимо предоставить весьма объемный пакет документов: 1)      правоустанавливающие документы на квартиру; 2)      документ, свидетельствующий о государственной регистрации права; 3)      передаточный акт, если квартира отчуждалась после 01.03.96 г.; 4)      справку об оценочной стоимости БТИ, экспликацию, копию поэтажного плана; 5)      выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета; 6)      выписку из Единого государственного реестра прав; 7)      копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры и лиц, обладающих правами пользования квартирой (заполненные страницы паспорта); 8)      документы, подтверждающие дееспособность продавцов (справки из ПНД и НД); 9)      отчет об оценке квартиры, подготовленный независимым оценщиком. Застраховать право собственности возможно лишь после приобретения недвижимости. Если Вы купили квартиру с сомнительной историей, то далеко не факт, что страховая компания согласится застраховать такой объект недвижимости. Кроме того, если покупатель предвидит возможные проблемы и лишь поэтому обращается в страховую компанию, то при наступлении страхового случая, возможно, что он не получит выплату, ведь страховая компания может заподозрить такого клиента  в мошенничестве. При подписании договора со страховой компанией клиент соглашается с пунктом, что все сведения об объекте недвижимости, которыми он располагает, он передал компании и ничего не утаил. Поэтому рекомендуется заранее, как можно тщательнее исследовать историю квартиры. Для этого следует обращаться как к риэлторам, так и к независимым юристам. Когда страхование не поможет? Необходимо четко понимать, что страховой полис не покроет все риски, связанные с приобретением объекта недвижимости. Титульное страхование спасает покупателя от утраты прав собственности, но не от обременения квартиры. Согласно Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» люди сохраняют право пожизненного проживания в квартирах, которые когда-то они отказались приватизировать. Поэтому зачастую происходят неприятные казусы, когда к новому владельцу жилья приходят граждане, имеющие право жить в его квартире.  Елена Ивукина,  адвокат  «Адвокатская контора №8 ННДО СОКА» приводит пример одного такого случая, когда граждане, отказавшиеся когда-то от приватизации,  объявились спустя 8 лет после последней перепродажи квартиры и были подселены в судебном порядке к новым владельцам. В данном случае страхование не помогло бы, так как, во-первых, страхование обычно не делается на столь долгий срок, а во-вторых, владельцы не утратили право собственности. Получить компенсацию по страховке не выйдет и в том случае, если выяснится, что  перед подписанием договора страхования покупатель мог предвидеть, что существуют обстоятельства, которые могли привести к предъявлению искового требования, которое может повлечь утерю прав собственности. Аналогичная ситуация, если  покупатель состоял в сговоре с продавцом, и это станет известно – выплат не видать, более того, такие действия влекут за собой уголовную ответственность. Компенсацию не удастся получить, если  выяснится, что хотя бы одна из сторон заключала сделку в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, либо если договор был составлен с нарушениями норм закона. Эти проблемы снимаются при нотариальном заверении договора. Нотариус проверяет дееспособность сторон, гарантирует юридическую силу заверенного документа. Процедура выплаты страхового возмещения. При наступлении страхового события собственник должен в течение ближайшего времени (обычно срок составляет 3-5 рабочих дней) сообщить в страховую компанию  о неприятном событии: о вызове в суд, об исковом заявлении, о наличии поводов и оснований для возбуждения уголовного дела, – последствием  которых может стать утеря права собственности. Помимо этого, страхователь должен посвятить агента в суть событий –  предоставить всю информацию и документы, относящиеся к делу. Если же дело все-таки доходит до судебного разбирательства, то страхователь не должен препятствовать праву представителя страховой компании выступать в деле в качестве третьего лица до вынесения судом решения, ходатайствовать перед судом о привлечении страховщика в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Если суд выносит решение в пользу истца, то горе-покупатель должен предоставить в страховую компанию заявление о наступлении страхового случая с приложением страхового полиса, искового заявления, решения суда и прочие документы, позволяющие определить причины произошедшего и оценить размер ущерба. Специалист составляет страховой акт, после чего должна быть произведена выплата возмещения в течение 20  дней (в разных компаниях  этот срок может отличаться) с момента подписания акта. Однако выплата компенсации может быть отложена.  Это может произойти по ряду причин, например, если возбуждено уголовное дело против страхователя и ведется расследование обстоятельств в отношении предмета страхования или если дело передано в вышестоящую инстанцию. Сколько получит страхователь? Основанием для определения размера страхового возмещения является решение суда. В любом случае сумма выплаты не может превышать страховую сумму, закрепленную в  договоре страхования.  «Если по решению суда страхователь утрачивает право на предмет страхования полностью, размер ущерба определяется величиной действительной стоимости предмета страхования. Величина страхового возмещения устанавливается в размере страховой суммы. Страховая сумма равна стоимости объекта недвижимости, закрепленной в договоре купли-продажи. В случае если  владелец утрачивает право на предмет страхования частично, то величина страхового возмещения устанавливается в указанной пропорции от страховой суммы», – рассказывает Светлана Иванкова. Какое бы решение суд не вынес, страховые компании резюмируют: клиентов, добровольно решивших застраховать право собственности, – единицы, обращений за выплатами пока, практически, нет.  Возможно, это объясняется относительно высокой стоимостью данной услуги. Если тарифы приемлемы для человека, который приобретает жилье по ипотечному кредиту (стоимость страхования в таком случае составляет в среднем 0,3 % от суммы квартиры в год), то гражданину, решившему купить квартиру за свои «кровные», это может оказаться не по карману  (страхование обойдется в 2%).  Стоимость страхового полиса  в каждом случае индивидуальна.  Она рассчитывается с учетом поправочных коэффициентов, которые зависят от ряда факторов, например, от даты приватизации, от количества сделок, от времени, минувшего с последней продажи квартиры, и проч. *** Сам рынок недвижимости в России еще крайне молод, а титульное страхование и подавно. Пока оно в новинку гражданам, его механизмы до конца не отработаны. В западных странах данный вид страхования работает успешно. Титульное страхование не спасет покупателя от всех возможных рисков, однако в некоторых случаях – это реальный защитный механизм. Что лучше: оплатить недешевую услугу страхования или вздрагивать от мысли, что только что приобретенная квартира может быть отнята? Решать вам. Материал подготовлен при участии Светланы Иванковой,  начальника отдела страхования имущества филиала ОАО СК «Прогресс-Гарант» в Екатеринбурге, Екатерины Лавленцевой, юриста,  Юлии Науменко, начальника отдела андеррайтинга  СК «Северная казна»,  Елены Ивукиной,  адвоката  «Адвокатская контора № 8 ННДО СОКА». <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Налоговые льготы: стремление к нулю (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/594 Жилая недвижимость Sat, 13 Nov 2010 04:51:37 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="391" align="left" title="Налоговые льготы: стремление к нулю" alt="Налоговые льготы: стремление к нулю" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/nalogovye_lgoty.jpg" /> Поскольку продажа квартиры с точки зрения Налогового кодекса есть не что иное, как доход физического лица, в этой ситуации не обойтись без уплаты налога. Для иностранных подданных он составляет 30% от суммы сделки, а для российских граждан – всего 13%. Разница налицо. Законодательно предусмотрены еще и различные льготы, вплоть до полного освобождения от его уплаты. Единственное, что строго обязательно, – заполнение налоговой декларации в любом случае. Продавец. Для собственника основным параметром при определении размера налогов является срок владения квартирой. Если он превышает три года, то платить что-либо государству вообще не нужно: в этом случае предоставляется налоговый вычет, равный сумме, указанной в договоре купли-продажи. При этом не имеет значения, каким путем Вы стали собственником этой квартиры (покупка, приватизация, наследование, дарение). Важно только помнить, что право собственности возникает в момент государственной регистрации, поэтому налоговая служба будет отсчитывать время владения именно с числа, указанного в свидетельстве. Например, если договор купли-продажи датирован первым мая, а регистрация в ФРС прошла только первого июня, то именно последнюю дату стоит иметь в виду при расчетах. К сожалению, эта льгота предоставляется не автоматически, поэтому нужно в соответствующий срок написать заявление в налоговую службу и приложить все подтверждающие Вашу правоту документы. В противном случае придется платить не только налог, но штраф и пени за его несвоевременную уплату. Для тех же, кто владеет квартирой менее 3 лет, уплата налога обязательна. Но и здесь существует два способа снизить свои расходы. Во-первых, получение налогового вычета с части стоимости квартиры не более 1 млн рублей. То есть продавая квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, можно рассчитывать налог так: 2,5 млн руб. (стоимость квартиры по договору купли-продажи) минус 1 млн. руб. (налоговый вычет) = 1,5 млн руб.*13% = 195 тыс. руб. нужно уплатить в государственную казну. Такой способ может быть использован неограниченное количество раз. Второй путь снижения налогового бремени – учет расходов на покупку этой же квартиры. То есть налог будет начисляться только на Вашу «прибыль» (доход минус расход). Этот путь актуален, если сохранились документы, подтверждающие расходы. Например, продающаяся сейчас за 1,1 млн рублей квартира была куплена собственником за 900 тыс. руб., о чем сохранились документальные подтверждения. Тогда налог будет рассчитываться таким образом: 1,1 млн руб. (новая стоимость) минус 900 тыс. руб. (прежняя стоимость) = 200 тыс. руб.*13% = 26 тыс. руб. Хотя в этом случае выгоднее было бы воспользоваться вычетом в 1 млн руб., как в прошлом примере. Покупатель. Один раз в жизни любой налогоплательщик нашей страны вправе возместить себе средства, затраченные на покупку или строительство жилья. Лимит такого возмещения – 2 млн руб. Кроме непосредственных расходов на строительство или стоимости квартиры, сюда можно также включить сопутствующие расходы (ремонт или услуги риэлтора), документально зафиксированные. Это значит, что при покупке квартиры, скажем, за 1,7 млн рублей сопутствующие расходы могут составить еще 300 тыс. рублей. Вычет (260 тыс. руб.) можно получить в налоговых органах или у своего работодателя (ежемесячное освобождение от уплаты НДФЛ с заработной платы). А можно использовать позднее в зачет другого налога. Причем с продажей квартиры право на имущественный вычет с ее покупки не прекращается, а  в соответствии с Налоговым кодексом может быть применено к любым Вашим доходам, облагаемым по ставке 13% (скажем, продажа этой же квартиры). Дополнительными налоговыми льготами пользуются те, кто покупает квартиру с помощью ипотечного кредита – проценты за его использование также являются налоговым вычетом, причем в этом случае сумма не ограничивается двумя миллионами  рублей. Например, даже если стоимость кредита (разница между всей выплаченной банку суммой и ценой квартиры) в итоге составит 6 млн руб., собственник будет освобожден от налогов на такую же сумму либо сможет получить в налоговых органах 780 тыс. рублей. Единственное условие – кредит должен быть именно целевой: на покупку квартиры. * * * Мы рассмотрели общие принципы налогообложения, а в каждом конкретном случае могут включиться самые различные механизмы, поэтому имеет смысл внимательно читать законодательство, а лучше – обратиться к специалистам (риэлторам или юристам). Материал подготовлен при участии  Аркадия Брызгалина, генерального директора ГК «Налоги и финансовое право». <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Купить участок без подряда (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/593 Дома, коттеджи Fri, 12 Nov 2010 12:07:47 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="356" align="left" title="Купить участок без подряда" alt="Купить участок без подряда" src="http://nedv.info/files/articles/doma/uchastok_bez_podryada.jpg" /> Участки без подряда имеют долю привлекательности как для инвесторов, так и для потенциальных покупателей. Если для первых такие участки не требуют огромных первоначальных сумм инвестиций, то для вторых – это возможность самостоятельно выбирать объекты и сроки их постройки. В чем же заключается принципиальное отличие участков без подряда? Приобретая такой участок, каждый покупатель может самостоятельно выбрать подрядную (строительную) организацию. Помимо этого, отличие еще и в отсутствии жесткой привязки к срокам строительства, а значит, и к финансированию. Для начала разберемся в тех документах, которые должен иметь продавец для реализации участка без подряда. Если участок находится в собственности, необходимо следующее: •        правоустанавливающий документ, на основании которого земельный участок принадлежит физическому или юридическому лицу – свидетельство о праве собственности; •        кадастровый паспорт участка; •        правоподтверждающий документ (свидетельство о государственной регистрации права), если участок приобретался в собственность после 2000 года. И если он находится в залоге, то залогодержатель должен дать согласие на совершение сделки; •        согласие супруга, если физическое лицо состоит в браке; •        решение участников (учредителей) на отчуждение (в случае юридических лиц); •        договор купли-продажи по форме, удовлетворяющей ФРС; Когда участок находится в аренде, необходим еще и договор с администрацией на какой-либо срок (сделка происходит путем переуступки права). Дополнительными, но не обязательными для сделки в ФРС документами являются протокол о согласовании границ с соседями и документы на коммуникации. Если документы оформлены надлежащим образом, то рисков, как правило, нет. Тут только остается понимать, что вы купили и как этот участок можно использовать. Из трудностей, которые могут возникнуть при данной покупке, можно назвать следующие: •        выбор места расположения участка. Не является ли, например, земля бывшим военным полигоном или не собираются ли в ближайшее время построить рядом завод по переработке отходов? А также, если вам хочется жить у воды, обязательно выясните, не попадает ли приобретаемый участок в водоохранную зону водоема, т. к. в таком случае вы не сможете там ничего построить. Существует еще риск покупки участка на землях, строительство на которых может привести к подорожанию проекта, а также усложнить процесс выращивания на участке чего-либо, кроме сорняков, например, из-за болотистой местности, сильного перепада высот, скал и пр. В случае чего сложно будет добыть питьевую воду; •        возможность подключения к сетям; •        юридическая «чистота» сделки. Иногда могут использоваться подложные свидетельства. Стоит обратить внимание, чтобы орган, выдавший свидетельство, территориально совпадал с местом расположения участка. При этом необходимо понимать, что есть местности, где отсутствуют отделы ФРС, например, Арамиль, земли которого отнесены к Сысертскому отделу ФРС. Также может получиться и с владельцами, поэтому лучше запросить справку-выписку из Реестра прав на недвижимое имущество в территориальном органе, осуществляющем регистрацию прав на данной территории. Выписка будет содержать исчерпывающую информацию по собственникам и иным существующим обременениям; •        социальная сторона. Не окажется ли покупатель, погнавшийся за низкой ценой, предоставлен самому себе в чистом поле, обитаема ли территория зимой, какие отношения у прежнего хозяина с соседями и т. п; •        категория земли; У земельных участков есть два параметра – категория земли и вид разрешенного использования, которые указываются в свидетельстве о государственной регистрации и кадастровом паспорте на участок. От этих двух параметров зависит использование участка. Если при заключении договора купли-продажи нет отличий, то в дальнейшем использовании – кардинальные. Например, на землях сельскохозяйственного назначения, кроме разрешенного использования под дачное строительство, нельзя строить. Правда, сейчас рассматривают возможность изменения законодательства, по которому возможность строительства будет предусмотрена только на землях населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство. Перевод земли из одной категории в другую – прерогатива субъекта Федерации, т. е. категория земли в Свердловской области меняется постановлением Правительства области. В свете действующего законодательства категорию земли можно изменить, если при подготовке генплана развития муниципального образования администрация того или иного МО обоснует перед Правительством области необходимость перевода тех или иных земель в иную категорию. После утверждения генплана развития муниципального образования перевод земель практически не возможен, а когда его все-таки можно сделать, он занимает много времени (от 9 месяцев) и обходится от 200 рублей, верхнюю границу определить невозможно. В рамках готовящегося законодательства может оказаться под вопросом развитие и существование многих проектов дачного строительства, поэтому, по мнению экспертов, есть только один формат земельных участков, которые можно рассматривать в плане приобретения для строительства дома – земля населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. При выборе участка без подряда очень важно наличие сетей на площадке, или, как минимум, наличие у девелопера или собственника технических условий на присоединение, а также понимание стоимости «физического» обеспечения участка такими сетями. Если одновременно с договором купли-продажи участка заключается договор на прокладку коммуникаций, обезопасить себя можно в рамках гражданского законодательства. Но гарантии девелопера в любом случае должны быть подкреплены реально проделанной работой. Лучшими гарантиями здесь будут уровень проработки проекта, его масштабы, отношение девелопера к проекту и собственному имени. Еще одним существенным минусом может оказаться полное отсутствие какой-либо социальной инфраструктуры, даже элементарной охраны. Бывает, что у коттеджного поселка есть своя концепция и, к примеру, он ориентирован только на строительство элитных домов, а не маленьких «каркасников». Поскольку нельзя обязать собственника участка соблюдать какие-либо правила, кроме градостроительных норм, основную роль в реализации задуманной концепции играют взаимоотношения между будущими жителями и девелопером. Имеется в виду то, как девелопер сможет убедить собственника в необходимости соблюдения минимальных требований, которые должны быть понятны и логичны для собственника, в которых он сам будет видеть плюсы, как рациональные, так и эстетические. Во многом это зависит от конкретного поселка и уровня проработки проекта в целом. У кого-то есть ограничения, у кого-то нет. Если ограничения есть, то в таких поселках, как правило, одновременно с договором купли-продажи на участок заключается договор подряда на строительство. Что в итоге? Плюсов приобретения участка без подряда становится тем больше, чем удачней выбор покупателя, исходя из критериев оценки самого участка, проекта в целом и, конечно, той компании, которая его реализует. Но положительные стороны могут оказаться и достаточно призрачными, что, в первую очередь, касается обеспечения сетями. Такие участки приобретаются довольно активно, все зависит от степени их готовности и стоимости. Причиной достаточно высокого спроса является как растущее количество людей, не довольных условиями жизни, плохой экологией и остальными «прелестями» мегаполиса, так и увеличение количества реализуемых проектов. Кроме того, если до кризиса купить дом в поселке по цене средней квартиры в городе было почти невозможно, то сейчас это вполне реально. В любом случае, выбирать вам: участок с подрядом или без, тем более, что это не сильно влияет на стоимость. Хотя, конечно, девелоперы могут закладывать некоторую скидку на участок, а потом подрядом ее возвращать. Но грамотность населения в последнее время повышается и каждый покупатель сможет самостоятельно проверить и выяснить, какова же реальная стоимость участка и строительства. Материал подготовлен при участии Олега Молокова, директора УК «Добрый город», и Семена Дерменжи, специалиста ЦН «Северная Казна» <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Где дороже – там лучше? (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/592 Город Thu, 11 Nov 2010 13:16:36 GMT article

Квартира в новостройке: как не стать заложником обстоятельств? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/591 Жилая недвижимость Thu, 11 Nov 2010 04:51:35 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Квартира в новостройке: как не стать заложником обстоятельств?" alt="Квартира в новостройке: как не стать заложником обстоятельств?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/novostroy.jpg" /> Плюсы приобретения недвижимости в строящемся доме очевидны – это  и относительно невысокая стоимость квадратного метра, и возможность вносить изменения в планировку по своему вкусу, и наличие новых коммуникаций, и опрятный внешний вид только что выкрашенных подъездов. И самое главное, не нужно проверять историю квартиры – ее просто пока не существует! Однако не все так безоблачно. Поговорим о том, какие риски и опасности подстерегают инвесторов на пути к новенькой  квартире, и как возможно их избежать. Выбираем договор для инвестирования. В 2005 году был введен закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Этот закон вводился с целью обезопасить участников долевого строительства от всевозможных каверз недобросовестных застройщиков путем заключения договора, который регистрируется ФРС.  Однако не все  строительные компании готовы заключать  договоры долевого строительства. Благодаря тому, что действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон,  большинство застройщиков пользуются этой лазейкой. Называются такие документы по-разному: «Договор паевого участия»,  «Инвестиционный договор», «Соглашение о порядке внесения паевого взноса». В случае соблюдения процедуры приобретения гражданином жилья и подписания договора долевого участия, застройщик  может начать регистрацию договоров только после получения всей разрешительной документации:  оформления прав на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также предоставления необходимого пакета документов в регистрирующий орган. По закону иначе нельзя.  Если гражданам будет предложено подписать договор долевого участия в строительстве, но будет отказано в государственной регистрации договора, то такого нерадивого застройщика, скорее всего, оштрафует государственный строительный надзор. Проблема состоит в том, что проведение экспертизы проекта (необходимой для получения разрешения на строительство) – процедура  весьма  затратная, составляет не менее 5 % стоимости строительства всего дома. Далеко не у каждого застройщика есть  такие средства в свободном обращении. Существует множество небольших компаний, которые  обходят норму закона – они  организуют жилищно-строительные кооперативы.  ЖСК сначала привлекают  денежные средства, а только потом начинают процедуру по сбору разрешительной документации. Застройщику выгодно потратить на создание кооператива 10 000 рублей и начать привлекать денежные средства еще до получения всей разрешительной документации. На практике это выглядит так: гражданам показывают огороженную строительную площадку, на которую никаких прав компания еще не имеет,  и говорят:  «Здесь будет наш дом!». Светлана Писаренко, адвокат «Адвокатская контора №42 ННДО СОКА»: «Само понятие «жилищно-строительный кооператив»  имеется лишь в  Жилищном кодексе РФ.  Деятельность таких кооперативов законом не урегулирована. Это позволяет застройщику делать что угодно».  Например, вы можете столкнуться с тем, что в кооперативе больше членов, чем построено единиц жилья.  «Обделённый гражданин  имеет право  требовать выйти из кооператива и требовать возврата своего взноса. Однако на практике может сложиться такая ситуация, когда у человека будет на руках решение о выходе, а у кооператива просто не будет денег», - рассказывает начальник отдела выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Главархитектуры администрации Екатеринбурга Сергей Патко. До 2005 года отношения инвесторов возникали напрямую с застройщиком. После введения закона, когда появился обходной путь, –   создание ЖСК, – с кооперативом. Схема строительства с ЖСК опасна тем, что  передача денег в кооператив не порождает обязательств у застройщика.  Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье. Кооператив и компания - застройщик представляют разные юридические лица, но зачастую на практике председатель кооператива и директор строительной компании – одно и то же лицо, что позволяет застройщику полностью контролировать денежные потоки, а потом, в случае необходимости, отказаться от подтверждения факта передачи денег в свой адрес. Может быть и такое, что ваши денежные средства не попадут от кооператива в руки застройщика. По мнению Дмитрия  Ширяева, заместителя начальника управления по специальным видам надзора Государственного строительного надзора Свердловской области, договор между кооперативом и застройщиком априори ничтожен, так как предметом  договора является создание объекта, который строится самовольно, то есть с нарушением закона.  Более того, в ряде случаев инвестиционные договоры между кооперативом и застройщиком намеренно составлены с изъянами, что позволяет впоследствии, при судебном разбирательстве, признавать такой документ недействительным. Если договор будет признан «ничтожным», то гражданам нечего будет спросить с застройщика, все вопросы придется решать внутри кооператива с председателем, который к тому времени может быть сменен, а денежные средства, переданные кооперативу, растворятся. При заключении договора долевого участия в строительстве объект находится в залоге у инвесторов.  Если застройщик признает себя банкротом и остановит строительство, то после реализации дома с торгов инвесторы получат хоть какую-то компенсацию – они поделят между собой и ресурсоснабжающими организациями средства, вырученные от продажи. А участники кооператива в подобной ситуации не получат ничего. Государственный строительный надзор не имеет полномочий наказывать застройщика, предлагающего подписать «непонятный» договор. «В наши полномочия не входит наказание застройщиков, которые работают по схеме ЖСК. Это уже личный выбор каждого гражданина, такая схема инвестирования  законна», - говорит Дмитрий Ширяев. Стоит отметить, что даже при ответственном подходе к вопросу выбора строящегося объекта не всегда получается стать участником долевого строительства – «львиная доля» строительных компаний предлагает передавать денежные средства в  ЖСК. Светлана Писаренко говорит о том, что соотношение на строящихся объектах договоров долевого участия к прочим  договорам составляет примерно 20% к 80% соответственно. Выбрать буквально не из чего. Если вам приглянулся дом и понравилось его  расположение, то, скорее всего, придется пойти на сомнительные условия инвестирования. Риски долевого строительства. «При вступлении гражданина в данную категорию правоотношений появляются риски: неполучение желаемого результата вообще или нарушение сроков. Если застройщик в ходе строительства отступает от принятых проектных решений, то это является препятствием для ввода в эксплуатацию, а также препятствием для получения гражданином квартиры», - говорит  Сергей Патко. Если прошла экспертиза проекта, то претензий к проекту возникнуть не должно, претензии могут появиться только к исполнению, которое может не соответствовать нормам. Пример грубого нарушения проектного решения: дом в Орджоникидзевском районе, в котором было построено на 7 этажей больше. Дом, построенный с нарушением требований, уже заселен. По мнению заместителя начальника по специальным видам надзора, у подобных объектов есть лишь два пути разрешения проблемы: пройти  ряд процедур (связанных с публичными слушаниями), которые предусмотрены законодательством и после которых можно получить разрешение на ввод в эксплуатацию,  либо снести лишние этажи и привести объект в соответствие проектной  документации. Сергей Патко приводит следующую статистику:  «Вопрос сноса объектов теоретически имеет место быть, но на практике за последние семь лет, а может быть даже и больше, такой случай был один.  Был снесен дом по решению суда на начальной стадии строительства».  Процедура сноса проста, но в столь щекотливых ситуациях дольщики начинают активно выступать против сноса. Люди  боятся потерять построенные квадратные метры жилплощади и выходят на митинги, а городские  власти вынуждены идти на уступки, решать проблемы застройщика, чтобы удовлетворить интересы граждан.  Дом все-таки проходит экспертизу,  вводится в эксплуатацию.  «Государство не может не реагировать на гражданские выступления. Несмотря на то, что у органа местного самоуправления отсутствуют какие бы то ни было полномочия по регулированию этого процесса, мы  все равно пытаемся каким-то образом снимать социальную напряженность», - уверяет начальник отдела выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Но есть и другая проблема. Сотрудник  организации, осуществляющей экспертизу построенных домов, рассказывает о том, что в ряде объектов, вводимых в эксплуатацию,  обнаруживается множество недостатков и недоработок.  Чаще всего нормам не соответствуют:  уровень шума от котельных и насосных  в ночное время,  звукоизоляция межкомнатных перегородок, звукоизоляция перекрытий. Сопротивление теплопередачи не соответствует проектным значениям. Кроме того,  практически все объекты имеют плохо отрегулированные  окна, из которых дует. Председатель ТСЖ одного из построенных недавно домов Маргарита Кадочникова соглашается и  подтверждает, что это не пустые слова:  «Застройщиков, как показывает практика, нужно жестко контролировать при выполнении работ. Иначе, их погоня за максимальной выгодой с минимальными затратами приводит к тому, что дома сдаются с ужасным качеством выполненных работ, проведенных с использованием самых дешевых материалов, с большими недоделками. Если, вообще, достраиваются и сдаются». Получается, что даже будучи  участником  долевого строительства, нельзя быть  застрахованным от того, что ваша квартира будет того качества, на которое вы рассчитывали. Если же вы являетесь  инвестором и ваши отношения с застройщиком скреплены не договором долевого участия,   то вы и вовсе можете не дождаться того момента, когда ваша квартира будет построена. Сделайте правильный выбор. Для того, чтобы максимально обезопасить инвестицию в строительство жилья, стоит собрать как можно больше информации. Во-первых, не лишним будет навести справки о застройщике, выяснить, на каком основании он будет использовать землю, и имеет ли он разрешение на строительство.  Во-вторых, следует внимательно изучить договор долевого строительства:  кому и на каком основании вы собираетесь передать денежные средства. Вот некоторые пункты договора, на наличие которых стоит обратить особенное внимание: 1.      Название объекта строительства, указание адреса,  этажности,  площади  приобретаемой квартиры. 2.      Сроки завершения строительства. 3.      Срок передачи квартиры  после завершения строительства, который должен составлять не более  трех  месяцев. 4.      Цена договора, порядок оплаты. 5.      Гарантийный срок эксплуатации построенного дома должен составлять не менее 5 лет. 6.      У застройщика не должно быть преимущественного права выкупа квартиры.  Если вы решите продать свою долю в доме,  а застройщик имеет преимущество на покупку, то он может решать этот вопрос  в течение 90 дней, что может негативно отразиться на ваших планах. 7.      Договором не должно быть предусмотрено, что застройщик вправе требовать  от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме. Инвестор должен иметь право перепродавать свою долю без согласия застройщика. 8.      Возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке. Должна быть возможность вернуть деньги, переданные застройщику. 9.      Пункты об ответственности  и обязанностях застройщика должны быть подробно расписаны. 10.    В договоре долевого участия должна быть обязательно ссылка на опубликованную проектную декларацию. Помимо этого, адвокат Светлана Писаренко советует инвесторам просить застройщика прикладывать к договору  график производства работ.  График работ не является общедоступным документом, он предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления, но инвестор  вправе требовать этот документ.  Закон о долевом участии граждан в строительстве жилья предписывает:  «Гражданин вправе обратить взыскание на предмет залога: либо после того, как квартира ему будет не передана, либо если строительные работы будут приостановлены на срок свыше 6 месяцев».  По графику производства работ можно будет судить  о том, ведутся работы или нет. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью.  Простая копия в этом случае не подойдет – она  не имеет юридической силы. Не лишним будет попросить у застройщика заверенные копии разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок. Также застройщик должен иметь допуски к строительно-монтажным работам, выданные на его имя саморегулируемой организацией, а в случае если застройщик не имеет такого документа, вывод прост – строить будет не он. Сергей Патко советует страховать обязательства контрагента. Страховыми случаями будут являться только события, повлекшие неисполнение договорных обязательств должником в результате: 1) остановки или сокращения объемов строительства в случае пожара, взрыва, аварии, стихийных бедствий; 2) банкротства застройщика (банкротство наступает с момента признания факта несостоятельности арбитражным судом) или возбуждения в отношении него дела о несостоятельности, длящегося более 24 месяцев с момента заключения договора страхования или официального объявления о банкротстве должником при его добровольной ликвидации.  Услуга страхования обойдется инвестору в 2-5 % от цены договора долевого участия в год. По словам начальника отдела андеррайтинга СК «Северная казна» Юлии Науменко,  за такой услугой обращаются очень редко, страховая культура на уровне финансовых рисков в России не развита. Не все страховые компании готовы страховать дольщиков – вероятность  наступления страхового случая очень велика. Исключение из правил: возможный вариант развития событий. Порой даже соблюдая все меры предосторожности, нельзя уберечься от негативных последствий своего выбора. История жителей дома по адресу Ясная, 22-г тому подтверждение. Жильцы, а когда-то инвесторы строительства, рассказывают, что в 2005 году с застройщиками были заключены договоры. «У дома было три застройщика, отношения между которыми были установлены трехсторонним договором с очень хитро переплетенным распределением объема работ и ответственности», - рассказывает Лев Муравьев, житель дома. В соответствии с указанными договорами застройщик обязался окончить строительство дома не позднее второго квартала 2007 года, затем передать помещения инвесторам под чистовую отделку, после чего обеспечить ввод дома в эксплуатацию. В указанные сроки помещения были переданы инвесторам для проведения отделочных работ. Люди начали потихоньку перебираться в новый дом, справлять новоселья. Оставались работы по благоустройству территории, остеклению балконов. Должна была быть построена трансформаторная подстанция для обеспечения постоянного электроснабжения дома. Но на этом этапе застройщики решили самоустраниться, начали перекидывать ответственность за завершение работ друг на друга. Дело могло кончиться реализацией дома с торгов. Но для инвесторов это было крайне нежелательно: во многих квартирах был проведен дорогостоящий ремонт, а стоимость квадратного метра за три года значительно выросла. К началу 2009 года у застройщиков образовалось значительная задолженность перед снабжающими организациями, главный инженер застройщика послал в МУП «Водоканал» письмо, смысл которого заключался в следующем: «Мне на стройке вода не нужна, отключайте». Воду отключили. Самое страшное, что могло произойти – при отсутствии отопления дома началось бы не только разрушение  выполненной отделки, но и инженерных систем, понижение прочности несущих конструкций. Жильцы обращались к ресурсоснабжающим организациям: просили отсрочить отключение ресурсов и рассмотреть вопрос оплаты. Однако получали только отказы со ссылками на отсутствие законных оснований принять  оплату от частных лиц. Спустя два года с момента, когда застройщик бросил дом, на прилегающей территории образовалась огромная помойка. Лифт не был включен: «Дело не только в том, чтобы подниматься самому, у многих не доделан ремонт, пришлось поднимать цемент, плитку, мебель! Наверное,  многие улучшили свою физическую форму в результате таких вот упражнений», - вспоминает Лев Муравьев. Люди с детьми вынуждены были жить практически на строительной площадке, не имея возможности не только зарегистрироваться по месту проживания, но и каким-либо образом оформить права на помещения, получить медицинскую помощь, и не имели возможности покинуть дом, поскольку идти многим семьям  было  некуда. Спасение утопающих – дело  рук самих утопающих! Председатель ТСЖ Маргарита Кадочникова рассказывает: «В марте 2009 года  на общем собрании инвесторов было принято решение о создании товарищества собственников жилья «Ясный дом» и формировании Фонда жизнеобеспечения дома для завершения строительства. ТСЖ заключило договора на обеспечение дома электроэнергией и водой, а также на техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и охрану дома». Это позволило сдать первую очередь дома в эксплуатацию в  октябре 2009  года к началу нового отопительного сезона. Запоздалая на два года сдача  в эксплуатацию первой очереди дома была реализована благодаря лишь организованности и упорству жильцов. При этом жилой дом,  а не строительный объект до сих пор находится на временной схеме энергоснабжения  – вторую очередь (трансформаторную подстанцию) до сих пор не построили. Но на этом не кончились злоключения  жителей дома. После сдачи в эксплуатацию у жильцов появилась возможность зарегистрировать права собственности. Для процесса регистрации необходим ряд документов от застройщика. Собственники, которые согласились подписать соглашения с застройщиками о том, что претензий не имеют, получили необходимые документы. Но далеко не все согласились это сделать  – количество  квадратных метров в ряде  новых квартир, по данным БТИ, оказалось меньше, чем было оплачено. По данным БТИ, дом оказался меньше на 500 квадратных метров. Дольщики, отказавшиеся идти «на мировую», до сих пор не могут зарегистрировать право собственности, участвуют в судебных разбирательствах. Материал подготовлен при участии Светланы Писаренко, адвоката «Адвокатская контора №42, ННДО Свердловская областная коллегия адвокатов»; Сергея Патко, начальника отдела выдачи разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию Главархитектуры администрации Екатеринбурга; Дмитрия  Ширяева, заместителя начальника управления по специальным видам надзора Государственного строительного надзора Свердловской области; Юлии Науменко, начальника отдела андеррайтинга СК «Северная казна»; Маргариты Кадочниковой, председателя ТСЖ «Ясный дом»; Льва Муравьева, жителя дома на Ясной, 22-г. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Тихая и благополучная Австрия (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/590 Недвижимость за рубежом Mon, 08 Nov 2010 04:49:26 GMT article

Из чего складывается стоимость квадратного метра? (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/589 Жилая недвижимость Fri, 29 Oct 2010 12:01:52 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="308" width="400" align="left" title="Из чего складывается стоимость квадратного метра?" alt="Из чего складывается стоимость квадратного метра?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/stoimost.jpg" /> Цены на недвижимость представляют собой одну из самых животрепещущих тем, независимо от того, к какой социальной категории мы принадлежим и в каком населенном пункте проживаем. Обсуждают этот вопрос не только маститые профессионалы рынка на специализированных форумах, но и простые обыватели, сидя за кухонным столом. Одних цены на жилье интересуют в целях дальнейшего развития бизнеса, других – как капиталовложение, третьи же просто примеряют: по силам ли покупка хоть самой недорогой, но зато собственной квартиры. А приобретая жилье в новостройках, мы редко задумываемся, из чего складывается стоимость квадратных метров и за какие «кирпичи» мы выкладываем миллионы… Если рассматривать Россию в целом, то одним из самых масштабных факторов, влияющих на ценообразование квадратных метров в новостройках, принято считать  географическое положение объекта, а именно его удаленность от столицы или областного центра. Поэтому не удивительно, что безусловными лидерами в этом плане являются Москва и Санкт-Петербург, где, по данным Росстата, за один квадратный метр жилплощади на первичном рынке придется выложить в среднем 142,8 тыс. руб. и 79,3 тыс. руб. соответственно. Затем следуют города-миллионники, цены в которых значительно отличаются от столичных. Например, в Новосибирске, третьем городе по численности населения, это значение равняется 47,8 тыс. руб. за кв. м, а в Самаре – 51,5 тыс. руб. Говоря о географии, также следует отметить, что определенные факторы, такие как наличие теплого моря, курортно-санаторной или туристической зоны вблизи населенного пункта, могут существенно сказаться на стоимости жилья. Например, сегодня отечественная недвижимость на Черноморском побережье является одной из самых востребованных. Объясняется это не только близостью моря и субтропическим климатом, но и тем, что территорию Краснодарского края поспешно облагораживают в соответствии со статусом места проведения Олимпийских игр. Как результат – стоимость квадратного метра в центре Сочи доходит до отметки в 128,9 тыс. руб. Существенным параметром, влияющим на ценообразование, является также уровень жизни горожан, который непосредственно связан с такими экономическими реалиями, как наличие крупных градообразующих предприятий и коммерческих структур. Например, Росстат сообщает, что средняя стоимость на первичном рынке в ХМАО равняется 49,9 тыс. руб. за кв. м. Среднедушевой денежный доход по субъекту за 2009 год составил 32487,5 руб. в месяц, что является прямым следствием развития нефтяной промышленности в округе. На практике, чаще всего, цена квадратного метра зависит от размера населенного пункта. Во многом это вызвано тем, что мегаполис, как правило, дает больше финансовых возможностей: там и зарплата выше, и коммерческие возможности шире. Поэтому логично, что подобные преимущества вызывают постоянный приток приезжих. Высокий спрос на жилье в «миллионниках» вызывает адекватную реакцию рынка: цены на квартиры в больших городах превышают в несколько раз стоимость квадратных метров в небольших поселениях. Тем не менее, существование каких-то общих тенденций на рынке недвижимости в стране не применимо при анализе цен на квартиры в отдельно взятом городе. Специалисты уверяют, что это связано со спецификой отрасли в целом. Ведь в то время как стоимость продуктов, товаров, а нередко и услуг в большинстве городов примерно одинакова, цены на квартиры могут разительно отличаться. Согласно Росстату, на сегодняшний день средняя стоимость жилплощади на первичном рынке по России составляет 48 тыс. руб. за кв. м, в свою очередь, эта цифра является заоблачной для Карачаево-Черкесской Республики (16,6 тыс. руб. за кв. м) и смехотворной для Москвы. Поэтому уместнее говорить о ряде причин, которые определяют не абсолютную, а относительную стоимость жилья внутри одного города. И здесь к географии, то есть удаленности от центра, добавляется целый ряд факторов, определяющих стоимость квадратного метра. Ценовой пояс. Практика показывает: самые дорогие квадратные метры чаще всего можно найти в центре города.  И это логично, ведь каждому хочется жить как можно ближе к той части  населенного пункта, где сконцентрирована вся деловая жизнь. Тем не менее, согласно статистике, екатеринбургский район «Ботанический» со средней стоимостью 52,9 руб. за кв. м практически не отстает от центра. И это подтверждает факт существования общероссийской тенденции, согласно которой с течением времени большей популярностью будут пользоваться спальные микрорайоны, расположенные в экологически благоприятных условиях. В случае когда для потенциального покупателя близость к центру не является приоритетным фактором, а важнее спокойная жизнь в спальном районе, особое внимание уделяется инфраструктуре местности. Для многих именно этот фактор является решающим. В понятие «инфраструктура» вкладывается множество всевозможных критериев: транспортная доступность, наличие школ, больниц, детских садов и торговых центров. Соответственно все это сказывается и на конечной стоимости квадратного метра. Затраты на строительство. Помимо местоположения, квартира имеет реальную себестоимость, которая выражается в совокупности затрат на строительство. Тем более, ряд специалистов в сфере недвижимости утверждает, что затраты на строительные работы являются превалирующим фактором в образовании стоимости квадратного метра. Известно, что в эту категорию вкладывается, как минимум, заработная плата строителей и постоянно растущие затраты на исходные материалы. Например, заводская стоимость тонны кирпича марки КПУ 100 за последние три года выросла чуть ли не в три раза (2903 руб. в 2006 г., 8000 руб. в 2009 г.). А цена за тонну бетона с 2006 по 2010 год выросла с 2211 руб. до 3576 руб. соответственно. Денис Вохменин, директор ООО «Екатеринбургское Квартирное Бюро»: «К тому же стоит учитывать, что, помимо затрат на строительство, существенных денежных вложений требует подключение к инженерным сетям. Не исключено, что порой застройщику везет, и все коммуникации находятся в доступной близости. Но также часто бывает, что приходится прокладывать километры сетей. Это значительно влияет на итоговую стоимость квадратного метра». Тем не менее, существует ряд приверженцев иного мнения, которые утверждают, что если бы главным ценообразовательным фактором были затраты на строительство, то стоимость квадратного метра не превышала бы 15 тыс. руб. К тому же не секрет, что сейчас все застройщики стараются сэкономить на материалах и рабочих. Например, всем известен тот факт, что к грязной, физически тяжелой работе зачастую привлекают нелегальных мигрантов, труд которых оплачивается «смешными» деньгами. Бюрократическая волокита. Еще одна категория затрат связана с чередой бюрократических перипетий, которые необходимо преодолеть для того, чтобы успешно согласовать и утвердить проект, получить земельный участок, а также право на строительство. Небезызвестно, что если соблюдать законный порядок, то необходимые для строительства документы можно собирать практически вечно. Поэтому застройщики вынуждены работать по «упрощенной» схеме. Конечно, такие платежи нигде не учитываются и требуют больших затрат… Но эффективность их гораздо выше. Все это происходит из-за отсутствия «прозрачных» цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУП, осуществляющих согласование, контроль и всевозможные проверки при строительстве жилья: теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификацию электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов… К тому же для чиновников не выдать разрешение – проще простого. Для этого можно найти самые разные причины. Что касается застройщиков, то подобные проволочки могут самым непредсказуемым образом отразиться на стоимости квадратных метров: она может как подешеветь, так и подорожать. Ведь на практике существует множество прецедентов, когда застройщик обязывал покупателей оплачивать доработку объекта до стандартов.  Стадия строительства. Срок сдачи объекта в эксплуатацию также сказывается на итоговой стоимости, ведь при заключении договора с застройщиком в момент, когда объект находится на стадии котлована, существует возможность значительно сэкономить. Но где бывает бесплатный сыр – известно всем, а заниженная стоимость обусловлена присутствием определенных рисков (например, неполучение в собственность квартиры или вложенных средств). Местонахождение квартиры. Если в советские времена все старались приобрести жилплощадь не на крайних этажах, то в современном мире все изменилось с точностью до наоборот. Существующие сегодня строительные технологии способны избавить жильцов от проблем с протекающей крышей и затопленными подвалами. Поэтому современные покупатели предпочитают обзаводиться квартирами, располагающимися как можно выше. К тому же от проблем первых этажей жильцов избавляет тот факт, что зачастую там располагаются магазины и офисы. Еще одним критерием, влияющим на стоимость квадратных метров, считается вид из окна. Согласитесь, если первое, что открывается вашему взору –  полигон по переработке отходов, это не прибавит радостного настроения. Но все-таки гораздо приятней наслаждаться панорамным видом городских пейзажей. Застройщики тоже это понимают. Например, на сайте жилых высоток «Антарес» рядом со схемами квартирных планировок можно обнаружить фотографии с изображением примерного вида из окна. Потенциальным покупателям недвижимости здесь также предоставлена возможность определиться со стороной света, на которую будут выходить окна. Софья Любимова, оценщик ООО «ТрансЭнергоРесурс»: «В нашем городе существуют объекты, прайсы которых рассчитаны в зависимости от того, на какую сторону света «смотрят» окна, а также из расчета панорамных видов. Конечно, для многих покупателей есть разница, какой пейзаж открывается их взору:  центр города или, к примеру,  ВИЗ… Подобная тенденция прослеживается практически в каждой новостройке. Естественно, в пятиэтажных домах от вида стоимость особо варьироваться не будет». Алексей Лебедев, заместитель директора по вопросам оценки ООО «ТрансЭнергоРесурс»: «Если говорить о конкретных объектах, то ярким примером является жилой комплекс “Романов”, который возводится в районе улиц Московская –Куйбышева – Шейнкмана. В первой очереди комплекса есть вставка высотой более 20 этажей. На интернет-странице объекта указано, что стоимость двухкомнатной квартиры в первой очереди (17 – 26 этажи) составляет 60000 руб. за кв. м, в свою очередь цена двухкомнатной квартиры во второй очереди (17 этажей) – от 57750 руб. за кв. м, то есть чем выше располагается квартира, тем она дороже». Жилплощадь. Также существует устойчивое мнение, что по мере увеличения жилплощади квартиры стоимость квадратного метра уменьшается. Тем не менее, в последнее время практика все чаще демонстрирует несостоятельность этого утверждения. Зачастую стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в центре Екатеринбурга ниже, чем в двухкомнатной и тем более – в многокомнатной. Денис Вохменин: «Все чаще и чаще стали встречаться случаи, когда стоимость квадратных метров не зависит от их количества. Как правило, все зависит от объекта и его расположения. Бывают такие ситуации, когда отдельная стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире выше, чем в «трешке», и наоборот. Вообще  это соотношение сугубо индивидуально для каждой квартиры. Но точно ясно одно: размер жилплощади сказывается на стоимости». Статус. В Екатеринбурге в последнее время наблюдается самый настоящий бум жилых домов, которым присваиваются всевозможные статусы, способные подчеркнуть их элитное происхождение. Это – различные клубные дома и дома класса «De Luxe». Как известно, в инфраструктуру этих построек входят не только ставшие уже привычными охрана и консьержи, но также автомойки, фитнес-центры, детские сады и салоны красоты. Все эти удобства пользуются особой популярностью у жителей уральской столицы. К тому же это как раз тот случай, когда дешевизна монолитного строительства с лихвой перекрывается объемом всевозможных дополнительных сервисов. Логично, что за дополнительные бонусы людям необходимо выкладывать дополнительные деньги. Алексей Лебедев: «Все-таки в Екатеринбурге покупатели жилья больше ориентированы на объекты высоких классов. В качестве доказательства может послужить тот факт, что в последнее время подобных строений возводится все больше и больше. Это – целая плеяда домов по улице Шейнкмана: «Антарес», «Романов», «Зеленая роща»; объекты «Аквамарин», «Родина»… всех и не перечислить!». Помимо основных категорий, влияющих на стоимость квадратного метра, существует множество ценообразовательных моментов, которые зависят от фирмы-застройщика. Например, есть компании, которые предлагают квартиры с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой. На цене сказывается даже соседский фактор: вряд ли кто из нас захочет покупать квартиру в новостройке, через дорогу от которой находится цыганский поселок. Спрос. Квартирный вопрос никогда не потеряет своей актуальности – считают специалисты по недвижимости. Именно поэтому ключевым ценообразовательным фактором на местном рынке считается спрос, который существует даже вопреки статистике (по данным Росстата, среднедушевой денежный доход по Свердловской области за 2009 год составил 19243,3 руб. в месяц, а стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в первом квартале текущего года равнялась 49716,38 руб. за кв. м). На сегодняшний день главная причина потребительского интереса связана с  возвращением ипотечных кредитов. Алексей Лебедев: «Сейчас даже обеспеченные люди не всегда готовы при покупке жилья сразу же выплачивать всю сумму. Нужно понимать, что, приобретая квартиру, чаще всего люди  стараются помочь своим родственникам, детям… Поэтому ипотека является на сегодняшний день наиболее эффективным инструментом приобретения. И чем развитее у нас рынок ипотечного кредитования, тем выше покупательская способность, тем более что в ближайшее время ожидается снижение ипотечных ставок». Но здесь тоже затаился подвох: спрос и доступность ипотеки на фоне посткризисного снижения количества возводимых объектов в ближайшем будущем могут привести екатеринбургский рынок недвижимости к серьезному дефициту предложений и, как следствие, к росту цен за квадратный метр жилой площади. А пока нам ничего не остается, кроме как брать ипотечные кредиты, но при этом жить в собственных квартирах с элитным статусом в центре города и наслаждаться приятным видом из окна. Материал подготовлен при участии Ирины Авдюковой, главного бухгалтера СУ 616 ЗАО «Пром-электромонтаж – СТН», Алексея Лебедева, заместителя директора по вопросам оценки ООО «ТрансЭнергоРесурс», Софьи Любимовой, оценщика ООО «ТрансЭнергоРесурс» и Дениса Вохменина, директора ООО «Екатеринбургское Квартирное Бюро» <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Хорошо там, где нас нет (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/588 Недвижимость за рубежом Wed, 27 Oct 2010 11:35:31 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Хорошо там, где нас нет" alt="Хорошо там, где нас нет" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/tam_gde_nas_net.jpg" /> Средства массовой информации пестрят объявлениями, которые предлагают приобрести жилье за границей по цене «двушки» на Уралмаше. Столь заманчивые объявления просто не могут оставить равнодушным: обменять квартиру в «сталинке» на коттедж в Болгарии – отличная перспектива! Но стоит ли верить таким объявлениям и действительно ли европейское жилье дешевле екатеринбургского? Риэлторы, специализирующиеся на продаже зарубежных объектов, утверждают, что цена квадратного метра европейской жилплощади варьируется в пределах 2000 евро. Потенциальных покупателей отечественной недвижимости эта цифра удивляет и даже шокирует, ведь в России за жилье такого же качества придется выложить круглую сумму. К тому же, помимо очевидной материальной выгоды, существует множество преимуществ, таких как европейский сервис и высокий уровень качества жизни. В свою очередь, отечественные квартиры до сих пор остаются недоступными для большинства граждан, а неоправданная дороговизна квадратных метров не устраивает даже тех, у кого имеются средства на покупку.  Поэтому неудивительно, что в нашем представлении Европа – практически Эдем, только вместо райских кущ – просторные квартиры в историческом центре и коттеджи на побережье. Но только не стоит забывать, что Европа Европе – рознь и цены на недвижимость в странах ЕС существенно отличаются. Поэтому для сравнения, например, с Екатеринбургом, лучше брать не столичные мегаполисы, а вторые и третьи по динамике и величине города. Это может быть португальская Порта, болгарский Пловдив и немецкий Гамбург. Мы настолько привыкли к тому, что на  отечественном рынке  недвижимости орудуют мошенники и аферисты, что, покупая квартиру, предпочитаем самостоятельно наводить справки об агентстве, застройщике и даже собственноручно проверять объект на юридическую чистоту. Отсюда возникает подозрение: столь «сладкие» предложения риэлторов существуют в действительности или это лишь способ заманить клиента? Конечно, нужно смотреть на вещи реально и не обольщаться, если в объявлении вам предлагают купить квартиру в  историческом центре Варшавы по цене 1000 евро за кв. м, ведь зачастую такие предложения оказываются «заманухой» и при более детальном рассмотрении риэлторы начинают утверждать, что данный объект уже продан, но «есть похожий… только немного дальше от центра города… да и парковочного места нет… и мебели тоже…». Специалисты утверждают, что если не сравнивать наши трущобы с зарубежными пентхаусами, то стоимость квадратных метров действительно сопоставима. И в пределах 1500 евро за кв. м можно стать обладателем квартиры в Болгарии, Чехии, Хорватии, Черногории, Турции и ряде других стран. Тем более что большинство агентств, специализирующихся на зарубежной недвижимости, дорожат собственными клиентами и вряд ли будут рисковать своей репутацией, предлагая несуществующие объекты. Ирина Савенкова, зам. генерального директора по региональному развитию, недвижимости за рубежом и работе с VIP-клиентами АН «ЛиКом»: «Я согласна с тем, что недвижимость за рубежом качественнее и дешевле екатеринбургской (конечно, если сравнивать  сопоставимые сегменты). Ведь у нас рынок недвижимости “перегрет”, даже несмотря на то, что кризис немного снизил цены. И за деньги, которые необходимы для покупки жилплощади в столице Урала, можно приобрести  оборудованную бытовой техникой квартиру в Европе». Кролики – это не только ценный мех… Агентства недвижимости все чаще предлагают купить квартиру, к примеру, в Болгарии: «Площадь 60 кв. м. Цена 1 тыс. евро за кв. м». К тому же, помимо «сладкой» стоимости  квадратного метра, потенциальному покупателю обещают подобрать жилье если не с полной меблировкой, то, как минимум, с оборудованной кухней и санузлом. Ирина Савенкова: «Болгария – страна постсоциалистическая. Поэтому за пределами центра Софии можно встретить до боли знакомые «хрущевки» и «панельки».  Если же говорить о сегменте новейшего строительства, то сегодня в стране возводятся качественные и отвечающие требованиям современности дома. Стоимость квартир в таких постройках гораздо ниже стоимости аналогичного жилья в Екатеринбурге.  И даже в Софии за 800 евро за кв. м можно приобрести отличную квартиру с необходимой бытовой техникой. А в городах Пловдив, Варна и Бургас цена квадратного метра будет варьироваться в пределах 500 евро за кв. м» В то же время отечественные застройщики выставляют на продажу объекты, которые находятся на стадии завершения строительства (не путать с «долевкой»). Для покупателей стало нормой заселяться в дома, в которых не функционируют лифты, а работы по внутреннему оснащению подъездов – в самом разгаре. Стоит ли говорить о том, что зачастую квартиры продаются вообще без межкомнатных перегородок и без ремонта. Такие феномены российского строительства, как квартиры со свободными планировками и черновыми отделками, в западном понимании вообще считаются недостроями. Поэтому наши соотечественники, приобретая жилую недвижимость за рубежом, недоумевают: почему всевозможные комиссии отказываются принимать объект из-за отсутствия таких мелочей, как парковка, газоны, клумбы и места у бассейна? К вопросу приемки жилья в Европе относятся более ответственно, чем в России. Например, в Болгарии существует ряд основных этапов, через которые проходит каждая постройка, прежде чем заселить жильцов. Объекты признаются годными к эксплуатации только после оформления Акта №16  «Разрешение на эксплуатацию». Главная сложность в получении этого документа заключается в том, что фактически выполненные строительные работы должны полностью соответствовать утвержденному проекту вплоть до газонов. Соотечественники предпочитают… На отечественном рынке отчетливо прослеживается стремление купить новое жилье. Поэтому квартиры, в которых полвека назад проживала партэлита, по популярности существенно проигрывают новостройкам. В России это объясняется тем, что большинство зданий, возраст которых превысил пятидесятилетний рубеж, находятся в плачевном состоянии. Поэтому нашим соотечественникам гораздо проще приобрести жилплощадь в новом доме и достроить её собственноручно, чем заселяться в памятник архитектуры и потом бесконечно его ремонтировать… Теми же принципами руководствуются россияне при выборе зарубежной недвижимости. Европа, наоборот, ценит старинные дома с их колоритом и историей. Такие строения регулярно подвергаются санациям (обновлениям) и по степени комфорта ничем не отличаются от новостроек. Поэтому  подобное жилье пользуется спросом у основной части европейского населения и продается  по высокой  цене. Тем не менее, русские предпочитают селиться в новостройках. Но это происходит  еще и потому, что сами риэлторы чаще предлагают новые объекты. Ведь для них продавать квартиры в новых домах  гораздо удобнее, так как не нужно проверять историю квартиры и её юридическую чистоту. А это – не только кропотливый труд, но и наработка всевозможных связей, деловых знакомств. В свою очередь, пренебрежение такой проверкой может вылиться в судебные разбирательства международного масштаба. Все же иногда среди российских покупателей встречаются эстеты, нацеленные на покупку атипичного жилья: сказочных домиков в Праге, квартир в историческом центре Парижа или даже берлинской квартиры Альберта Эйнштейна. Ирина Савенкова: «На сегодняшний день рынок зарубежной недвижимости представлен объектами, удовлетворяющими любой вкус. Я, например, полюбила Португалию с ее роскошной природой, богатой историей и высоким уровнем жизни; Болгарию с разнообразной кухней, винами и приятными ценами. В Италии – очень красивая архитектура, но из-за менталитета нашим жить там трудно. К тому же итальянцы значительно завышают цены на недвижимость. Если говорить об инвестициях в недвижимость, то здесь есть из чего выбрать. Однако необходимо помнить о рисках, которые невозможно предугадать. К примеру, те, кто в 90-х купили объекты в Югославии за смешные деньги, – сделали очень удачное вложение. Ведь теперь той страны нет, но есть столь любимые туристами Хорватия, Словения и Черногория. Сейчас, например, очень настойчиво предлагают покупать недвижимость в Албании, которая для туристов открылась всего пару лет назад. Но никто не спешит обзаводиться жильем в тех краях. Тем не менее, кто может дать гарантии, что через несколько лет албанский квадратный метр не взлетит в цене? Если брать в расчет только ценовые характеристики, наиболее комфортными для отечественного покупателя являются квадратные метры в Болгарии, Испании, Португалии, Турции...» *** Специалисты утверждают, что цены на недвижимость в столице Урала держатся на высоком уровне за счет того, что даже на дорогие квадратные метры существует спрос. В то же время нам известно, что жилье на отечественном рынке – товар недоступный для абсолютного большинства. Отсюда – вопрос: откуда берется высокий спрос? Все дело в том, что зачастую квадратные метры приобретают люди с достатком выше среднего и используют их не по прямому назначению, а в качестве финансового инструмента, как банковский вклад под высокий процент. Поскольку эта недвижимость рассматривается как инвестиция, то, конечно, меблировка и техническое оснащение здесь являются лишними. По мнению специалистов, снижения цен на отечественные квартиры не произойдет до тех пор, пока владельцы вкладов в недвижимость не начнут изымать свои капиталы. А для этого подобные инвестиции должны стать убыточными. Пока нам остается лишь удивляться тому, что за один кв. м в «хрущевке» где-то  на Вторчермете придется выложить сумму, равную стоимости кв. м в добротной и ухоженной квартире в Мюнхене, где минимальная зарплата и соцобеспечение на порядок выше российского. Материал подготовлен при участии Ирины Савенковой, зам. генерального директора по региональному развитию, недвижимости за рубежом и работе с VIP-клиентами АН «ЛиКом» <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Кружева договоров плетутся на крючках противоречий (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/587 Жилая недвижимость Tue, 26 Oct 2010 12:02:42 GMT article

Leaseback-недвижимость, или Схема обратной аренды (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/586 Жилая недвижимость Mon, 25 Oct 2010 11:28:37 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="364" align="left" title="Leaseback-недвижимость, или Схема обратной аренды" alt="Leaseback-недвижимость, или Схема обратной аренды" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/leaseback_nedv.jpg" /> На сегодня видов лизинга достаточно много, но в качестве долгосрочной инвестиции в недвижимость мы рассмотрим лизбэк (leaseback). Это финансовая операция, при  которой продавец продает свои активы, а впоследствии покупатель сдает их в аренду продавцу (в нашем случае застройщику). Чаще всего такой вид лизинга используется в сделках с недвижимостью. Немного из истории. Схема leaseback или обратной аренды зародилась во Франции, но встречается и в других государствах. Место зарождения лизбэк было обусловлено общей ситуацией на рынке недвижимости. Как известно, арендаторами недвижимости могут быть не только туристы, коих огромное количество во Франции, но и местные жители сами часто арендуют жилье на длительный срок, особенно, летом. Соответственно, в отелях происходит нехватка мест.  Поэтому в 70-е годы в стране был принят закон о лизбэке и решение о привлечении инвесторов в туристическую сферу. Кто-то может сравнить лизбэк с таймшером, но они не однотипны. Timeshare (таймшер), дословно как «временная доля», был придуман в 60-е годы в Европе, после чего перенят Америкой: апартаменты в отеле можно было выкупить на пару недель до 30 лет вперед в целях экономии. Наиболее известные системы обмена – Resort Condominiums International и  Interval International.  Есть еще одна – TVIexpress (за 250 долл. компания предоставляет неделю бесплатного проживания в одном из своих объектов, которые находятся практически в любой стране, или 3 ночи в гостинице). Можно свою неделю поменять на неделю в другом месте или докупить еще неделю в другое время. Но данные операции, по которым человек оказывается не собственником, а арендатором, не имеют никакого отношения к риэлторам. Потом такие компании подписывают других людей в структуру и зарабатывают на этом. Но если за границей системе таймшеров можно довериться, то у нас она получила довольно негативную оценку из-за обилия мошеннических предложений по клубному отдыху. Непосредственно о… … системе лизбэка. Leaseback представляет собой финансовую схему, по которой покупатель становится собственником жилья с ограниченным правом его использования на определенный период, вложив, в среднем, 10–20% от стоимости объекта и получив одобрение на ипотечный кредит. Недвижимое имущество при этом регистрируется на имя владельца в земельном реестре. Сначала заключается предварительный договор, от которого покупатель в течение 7 дней может отказаться, а затем только – окончательный договор. Пока жилье сдается в аренду, полученные средства идут на оплату ипотечного кредита, а расходы на содержание объекта оплачивает управляющая компания, с которой подписывается договор об аренде. Договор лизбэка заключается, как правило, на период от 7 до 25 лет. По окончании срока действия договора недвижимость полностью переходит в распоряжение владельца, а до этого он имеет право отдыхать в данном объекте несколько недель в году. Но за 6 месяцев необходимо поставить в известность УК о своем решении: будете ли вы ее сдавать, жить в ней сами, продавать или продлять договор. «Подводных камней» при оформлении договоров достаточное количество, не считая мошенничества под предлогом лизбэка, поэтому лучше доверить все операции специалистам. К тому же, досрочный выход из договора не всегда просто осуществить: длительный договор сложнее реализовать. Даже если он заключен на 11 лет, новому покупателю будет выгодно приобрести, допустим, лет через пять с момента покупки первым. Но продавцу придется уплатить государству НДС в размере 19,6%.  Кстати, покупатель во Франции освобождается от уплаты НДС. Хотя тут стоит оговорить, что изначально-то он не освобождается: сначала налог уплачивается, а возвращается только после сдачи налоговой декларации. Таким образом, вернут его покупателю примерно через 2 года. Правда в некоторых случаях, когда владелец заинтересован проживать в своей квартире максимально долго, но желает сэкономить 19,6% стоимости квартиры, владелец может сдавать свою квартиру УК только на 6 месяцев и 1 день, в остальное же время – по своему желанию.  Но только если доказать налоговым органам, что это не ради ухода от налогов. Кроме того, для инвестора уменьшается сумма налога на недвижимость (начальная ставка 25%), стоимость коммунальных услуг и банковские проценты по ипотеке. А последние освобождают от подоходного налога на срок действия договора. Вместе с апартаментами покупатель получает гарантированный долговременный доход от сдачи недвижимости в аренду. «Но при элементарных подсчетах  может выясниться, что купить квартиру при помощи обычного кредита и сдавать понедельно выгоднее. Помимо этого, жить самому в ней  можно сколько угодно, сдать легко и прекратить тоже.  Человек также лишается права ее использовать в полной мере на протяжении нескольких лет и возможности продать квартиру без потери НДС, – рассуждает Алина Якушева (коммерческий директор EstateService). – Да и результат финансово практически такой же, как и при покупке обычным методом». Высокий доход от сдачи в аренду может быть только в крупных городах, соответственно, сама недвижимость обойдется далеко не дешево. Из плюсов такого «владения», конечно, еще и тот факт, что управляющая компания берет на себя все расходы, касающиеся объекта недвижимости: коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт, налоги и прочее. Где есть leaseback? Чаще всего leaseback-недвижимость можно приобрести в новых или полностью реконструированных районах Франции, включая Париж, Нормандию, Атлантическое побережье, Средиземноморское побережье и Южную Францию. Одну из самых больших баз объектов предлагает международное агентство Gordon Rock (цены указаны примерные, за объект, по доступным на сайте предложениям):  Австралия (500-600 тыс. евро), Англия (250 тыс. евро), Болгария (50 тыс. евро), Германия (170 тыс. евро), Греция (140 тыс. евро), Египет (30-70 тыс. евро), Израиль (300-500 тыс. евро), Турция (45 тыс. евро), Черногория (130 тыс. евро), Швейцария (880 тыс. евро), Франция (60-400 тыс. евро), Кипр (40-350 тыс. евро). По итогам первой половины 2010 года этим агентством был составлен рейтинг предпочтений россиян, инвестирующих в зарубежную недвижимость. В бюджете до 400 тыс. евро лидерство по спросу со стороны россиян принадлежит лизбэк-недвижимости в Англии и Франции. Поскольку в Германии частные лица не могут пользоваться взносами лизинга  в отношении снижения доходов (меньше налогов), то там в большинстве случаев выбираются  другие виды финансирования. В частности, банковский кредит обычно экономически рационален. По мнению нескольких экспертов, частный лизинг рационален только тогда, когда покупатель планирует с самого начала возврат объекта лизинга к окончанию договора. Покупатель не приобретает никакую собственность на имущество лизинга и не имеет никаких возможностей для продажи при не использовании или проблемах ликвидности. Таким образом, leaseback – это, скорее, инструмент для привлечения инвестиций в недвижимость, в первую очередь, Франции.  Как и при любой другой сделке, у него есть не только свои плюсы, но и отрицательные моменты. И целесообразность покупки лизбэк-недвижимости стоит рассматривать в рамках индивидуальных предложений, финансовых ситуаций и возможностей. Материал подготовлен при участии Алины Якушевой (агентство зарубежной недвижимости EstateService), Германа Браун (Braun & Braun GbR, Германия), Стеллы Кватерман (RE/MAX West Realty Inc. Brokerage, Канада) <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1" align="center"><tbody><tr><td width="55" bgcolor="#999999"> Шаг 1</td><td width="478"> Заявленная стоимость апартаментов (с мебелью) в Ницце </td><td width="146"> 200 тыс. евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999"> Шаг 2</td><td width="478"> Покупатель оплачивает апартаменты</td><td width="146"> 160 тыс. евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999"> Шаг 3</td><td width="478"> Расходы на оформление (регистрационные, нотариальные взносы)</td><td width="146"> 6 тыс. евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999"> Шаг 4</td><td width="478"> Итоговая сумма инвестиций</td><td width="146"> 166 тыс. евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999"> Шаг 5</td><td width="478"> При ипотечном кредите на 10 лет под 4% годовых  (на 75% от суммы) ежемесячные выплаты банку</td><td width="146"> 1 тыс. 214 евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999">  </td><td width="478"> При кредите на 15 лет ежемесячные выплаты банку</td><td width="146"> 887 евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999">  </td><td width="478"> При кредите на 20 лет ежемесячные выплаты банку</td><td width="146"> 727 евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999">  </td><td width="478"> При ипотечном кредите на 10 лет (на 60% от суммы – 96 тыс. евро) ежемесячные выплаты банку</td><td width="146"> 971евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999">  </td><td width="478"> При кредите на 15 лет ежемесячные выплаты банку</td><td width="146"> 710 евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999">  </td><td width="478"> При кредите на 20 лет ежемесячные выплаты банку</td><td width="146"> 581 евро</td></tr><tr><td width="55" bgcolor="#999999"> Шаг 6</td><td width="478"> Рентный доход (6% от стоимости недвижимости)</td><td width="146"> 9 тыс. 600 евро в год или 800 евро в месяц</td></tr><tr><td width="678" colspan="3"> * данные по материалам интернет-ресурса: www.frenchleaseback.ru</td></tr></tbody></table> <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Как правильно выбрать земельный участок в коттеджном поселке? (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/585 Дома, коттеджи Fri, 22 Oct 2010 11:12:20 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Как правильно выбрать земельный участок в коттеджном поселке?" alt="Как правильно выбрать земельный участок в коттеджном поселке?" src="http://nedv.info/files/articles/doma/zemelnyj_uchastok.jpg" /> Рекламные ролики наперебой расхваливают всевозможные коттеджные поселки, сулят райскую жизнь всего в нескольких километрах от города. И все это при невероятно низкой стоимости квадратного метра земли!  Не ясно лишь одно, что вы приобретёте: земельный участок под строительство  в чудесном  поселке или головную боль. В одном из коттеджных поселков улицы ночью не освещены,  во многих домах каждую зиму холодно – газ не подведен, дороги не чинятся, а тротуаров и вовсе нет.  Хочется ли Вам, будущему домовладельцу,  строить жилище в таком месте?  Навряд ли. Жители тоже не рады выпавшей участи – за их плечами  многолетний опыт судебных разбирательств, немалые траты средств на услуги юристов. Многих трудностей можно избежать, если быть подкованным  в некоторых вопросах и знать, какие ловушки расставляют недобросовестные застройщики. При выборе земельного участка следует обратить пристальное внимание на некоторые из нижеперечисленных моментов – именно  там могут встретиться «подводные камни» коттеджных посёлков. Назначение земли. Строительство в коттеджном поселке: капитальное строительство или дачный домик? В Земельном кодексе предусмотрено семь категорий земли, за каждой из которых закреплены виды использования. Для строительства в коттеджном поселке идеальным считается вариант, когда категория земли – поселенческая, а назначение – под  индивидуальную жилую застройку. Земля  в городской черте крайне дорога,  свободных земель немного, поэтому использовать ее под индивидуальную жилую застройку невыгодно – рентабельно  возводить многоэтажные дома, а частные   строить за городом. Вот только проблема состоит в том, что за пределами населенного пункта категория земель другая – сельскохозяйственная, наиболее подходящий вид использования которой – дачные поселения.  Но ловкачи-застройщики нашли лазейку: «Застройщики стали приобретать земли сельскохозяйственного назначения за пределами города и организовывать на этих землях дачные товарищества. Но такую землю нельзя использовать под жилую застройку. На таком участке можно построить только дачный дом и хозяйственные постройки. Такой дом не может быть отнесен к категории жилых и зарегистрироваться в нем будет нельзя», – рассказывает адвокат Светлана Писаренко. Если земля не предназначена для застройки, то специалисты по недвижимости советуют не связываться с таким участком – процесс  перевода земли из одной категории в другую весьма трудоемкий. «В отдельных случаях это возможно законно, но очень трудно  в связи с бюрократизацией  нашей системы», – считает Сергей Носков, специалист по недвижимости АН «Новосёл». Светлана Писаренко соглашается: «Если бы было возможно перевести землю из сельскохозяйственного назначения в землю поселений, то застройщики сделали бы это сами для того, чтобы существенно повысить стоимость земельного участка». Застройщикам ничего не остается, кроме как  организовывать дачные товарищества. Уже четыре года действует Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в простонародье называемый  дачной амнистией. Этот законопроект был введен для того, чтобы привести в соответствие все нелегально построенные дома, а жителям прописаться в них. Однако срок дачной реформы к январю 2013 года подойдет к концу. И те, кто только сейчас начинают строительство домов, через несколько лет могут оказаться не у дел. Стоит учесть и тот факт, что в данный момент в Государственной Думе обсуждается законопроект, благодаря которому на землях сельскохозяйственного назначения разрешение на капитальное строительство  получить будет невозможно, а единственное, что можно будет возвести, – это хозяйственные постройки. На что же можно рассчитывать, приобретая землю сельскохозяйственного назначения? В рамках реализации проекта «Большой Екатеринбург» часть пригородных территорий войдет в состав Екатеринбурга. Получается, что земли сельскохозяйственного назначения перейдут в земли поселений. Переоформить документацию в таком случае будет возможно, но эту непростую процедуру реализовывать придется владельцам земельных участков самостоятельно. Да и никто не может гарантировать, что именно их поселок вскоре станет частью города.  Адвокат Светлана Писаренко говорит, что суды очень часто высказываются в своих решениях о том, что коммерческая организация не вправе владеть землей с разрешенным использованием «под ведение дачного хозяйства». Практике известен случай, когда компания-застройщик не могла изменить разрешенное использование сельскохозяйственной земли, поэтому в этом коттеджном поселке земельные участки продавались для ведения производственной деятельности. Стоит отметить, что вид использования земель изменить проще, чем категорию. Но и это не так-то просто – решение  об изменении вида использования принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Если все-таки объект недвижимости был построен на свой страх и риск на земле, категорию и вид которой строительство не предполагает, то такая постройка будет расценена как самовольная. Статья 222 ГК гласит: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет». Заинтересованному лицу право собственности  на самовольную застройку придется отстаивать в суде. Право собственности на земельный участок. Земля должна быть в частной собственности у компании-застройщика или иного лица, продающего учас-ток. Это возможно узнать, попросив у застройщика предоставить оригинал свидетельства о праве собственности на землю. Однако Светлана Писаренко советует не полагаться только лишь на этот документ: «Даже если застройщик предъявляет вам оригинал свидетельства о праве собственности, то я в любом случае советую сделать запрос в ФРС (Управление Росреестра по Свердловской области) и узнать, кто собственник земли, и нет ли ее совладельца.  К сожалению, рынок недвижимости в России является одним из наиболее перспективных рынков для мошенников». Право на объект недвижимости появляется с момента государственной регистрации.  «Учет объектов недвижимости до 1999 года осуществляло Бюро технической инвентаризации, после 1999 – Федеральная регистрационная служба. Соответственно, если объект не учтен до 1999 года в БТИ,  а сведения о нем в ФРС отсутствуют, значит, такого объекта нет, а лицо, которое его продает, – мошенник», – считает адвокат. Многие покупатели даже не заглядывают в кадастровый паспорт участка. Однако именно в этом документе закреплены важные положения: 1) категория земли и вид ее использования; 2) собственник участка; 3) размеры земельного участка. Покупатель участка вправе обратиться в орган кадастрового учета для получения кадастрового паспорта. Кадастровый паспорт выдается заинтересованному лицу бесплатно в течение 10 рабочих дней. Однако сведений об участке в органе кадастрового учета может и не быть,  в случае если участок не учтен. В этом случае обязательно стоит сделать запрос в Федеральную регистрационную службу (ФРС). Эта организация выдает сведения всем желающим в течение 5 дней при оплате государственной пошлины в размере 100 рублей. Если даже информации об участке нет в Росреестре, но он зарегистрирован в ФРС, то такой участок приобретать можно. Но здесь возникает проблема: при обращении в ФРС покупатель должен предоставить кадастровый номер земельного участка, который приобретает, а не земельного участка всего посёлка.   Кадастровый номер отдельного участка застройщик обычно предоставить не в состоянии – межевание   земель не производится, так как процедура эта весьма дорогостоящая. Покупателю обычно показывают план-схему разделения земель и колышки в огороде, которые ограничивают его владения. Из-за отсутствия межевания покупатель приобретает не конкретный земельный участок, а долю от общей площади поселка. Координаты участка документально не закреплены, а потому понятно лишь приблизительно, где именно располагаются купленные квадратные метры земли. Дольщик обременен – для проведения каких-либо операций с земельным участком (например, строительство дома)  необходимо согласие всех остальных участников такой собственности. Крайне важно, чтобы  приобретаемый участок был разделен со смежными. Доверять словам продающей компании о том, что межевание произведено, не стоит. Необходимо  убедиться воочию, что межевое дело существует, для этого требовать  от реализующей землю компании предъявить этот документ и документы, подтверждающие, что продавец уже, как минимум, предоставил на государственную регистрацию документы, подтверждающие разделение одного большого участка на маленькие, которые продает. Итак, самым главным документом при приобретении земли является свидетельство о праве собственности на участок, при этом не на всю землю, принадлежащую продавцу, а именно на ту часть, которую он продает Вам. При этом на приобретаемый Вами участок должно быть «свое» свидетельство. Если земля попала в правообладание продавца до 1999 года, главным документом будет договор либо постановление главы местного самоуправления, с отметкой БТИ о регистрации. Кадастровый паспорт подтвердит характеристики земельного участка и возможности его использования. Информация о застройщике. Адвокат советует запрашивать у застройщика информацию о том, не является ли производимая сделка слишком крупной для данного юридического лица. Если сделка является крупной (то есть производится приобретение или отчуждение имущества, стоимость которого  превышает 25 и более процентов стоимости имущества общества), то необходимо одобрение сделки со стороны участников юридического лица. Если крупная сделка будет проведена с нарушением этих требований, то в судебном порядке она может быть признана недействительной.  О застройщике стоит поинтересоваться в районной налоговой инспекции. Зная идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), можно получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), где будет указана следующая информация о предприятии:  адрес, дата регистрации, форма собственности, размер уставного капитала, разрешенные виды деятельности. Совокупность этих сведений поможет составить представление об организации, с которой вы планируете сотрудничать. Не лишним будет наведаться в офис к продавцу, может так оказаться, что по указанному адресу располагается совсем другое предприятие. О репутации компании-застройщика можно судить по судебным спорам, в которых принимала участие компания. Можно узнать о количестве судебных споров, а при желании, ознакомиться с сутью дел. Эта информация содержится в открытом доступе на электронном ресурсе Высшего арбитражного суда РФ -  http://www.arbitr.ru/bras/. Если в последнее время с компании в судебном порядке неоднократно взыскивались средства, можно всерьез задуматься, насколько компания добросовестна и платежеспособна. Состояние  сетей и коммуникаций. Без электричества, канализации, водоснабжения и газа будущий дом – непригодная   для жизни коробка. Покупателю необходимо выяснить, кому принадлежат инженерные коммуникации. По словам Светланы Писаренко, распространена практика, когда компания-застройщик предлагает купить землю в поселке и стать членом дачного кооператива. В этом случае необходимо внимательно изучать договор застройщика с кооперативом и устав дачного объединения. Случается, что застройщик предлагает ему же сдать средства для построения  инженерных сетей либо уверяет, что стоимость коммуникаций уже включена в стоимость земли, но это не закреплено в договоре купли-продажи. И в таком случае при вступлении в кооператив с дольщика на построение тех же сетей будут требовать уплаты паевого взноса, а за сам факт вступления в кооператив – членский   взнос. Деньги не могут быть переданы от застройщика кооперативу – это разные  юридические лица. Поэтому необходимо требовать разделения денежных средств либо предоставления застройщиком документов, подтверждающих, что он уже оплатил строительство коммуникаций для покупаемого участка. А если застройщик уже построил сети, необходимо понимать, кто является их правообладателем – застройщик или дачное объединение (кооператив). Если коммуникации построены за счет застройщика, то, по мнению адвоката, велика вероятность того, что участь жителей поселка может стать весьма незавидной: «Если инженерные сети принадлежат застройщику, то тарифы за услуги ЖКХ могут быть неоправданно высокими.  Кроме того, компания-застройщик может потребовать с вас плату за  подключение к инженерным  сетям либо диктовать вам иные невыгодные условия сотрудничества». Ольга Смотрицкая, жительница одного из коттеджных поселков, расположенного в юго-западной части Екатеринбурга, отмечает, что важно, чтобы инженерные сети  были не только подведены к участку и успешно функционировали,  но и были сданы в эксплуатацию государственным службам. В их поселке  особенный случай – инженерные сети были построены застройщиком на средства жильцов, но в эксплуатацию они сданы не были и не были переданы жителям. Жильцы не первый год судятся за то, чтобы службы – ОАО «Екатеринбурггаз», МУП «Водоканал» и ОАО «Энергосбыт» приняли инженерные сети на свое обеспечение. А те, в свою очередь, не торопятся, ведь совсем не ясно, в каком состоянии на данный момент находятся коммуникации.  Жители посёлка который год не платят за услуги ЖКХ, но относятся к этому крайне скептически – за  инженерными сетями никто не следит, и  в случае аварии к ответственности привлечь будет некого. Поэтому если сети уже построены, то рекомендуется расспрашивать потенциальных соседей о том, есть ли прямые договоры с  ресурсоснабжающими организациями. Или же сделать запрос в соответствующие инстанции для уточнения этого вопроса.  Соседство. Английская поговорка гласит: «Не покупай дом, не узнав соседей». Приобретая земельный участок, необходимо обратить внимание на план застройки ближайших территорий (если это земля поселений), поинтересоваться у застройщика, кому проданы соседние «наделы». Ольга Смотрицкая считает, что их случай показательный – ближайший сосед построил коттедж для сдачи в аренду посуточно. Вереницы шумных компаний непрерывно тянутся к месту развлечения, музыка не смолкает. Жители уверяют, что бороться с такими соседями сложно. Но для новоиспеченного домо-владельца дело может принять и более серьезный оборот. Поблизости может оказаться не сосед-дебошир, а производственная база или коммерческое предприятие. Поэтому крайне важно не только поинтересоваться ближайшими соседями, но и запросить информацию о смежном землепользовании в органе кадастрового учета.  Стоит  ознакомиться и с планом ближайшего развития территории, утвержденным главой местной администрации. Такой документ является общедоступным, и посмотреть его можно даже воспользовавшись средствами Интернет. *** Если Вы уже решились на строительство дома, но еще ищите  место для реализации своих замыслов, то Вам можно посоветовать только одно: проверяйте все документы с особой тщательностью. А пожелать – добросовестных  застройщиков, прозрачных сделок и чистых документов. Материал подготовлен при участии адвоката Светланы Писаренко, «Адвокатская контора №42, ННДО Свердловская областная коллегия адвокатов», Сергея Носкова, специалиста по недвижимости АН «Новосёл», Ольги Смотрицкой, жительницы одного из коттеджных поселков. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Скрытые комиссии: скупой платит дважды (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/584 Жилая недвижимость Thu, 21 Oct 2010 10:33:56 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="345" align="left" title="Скрытые комиссии: скупой платит дважды" alt="Скрытые комиссии: скупой платит дважды" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/unvisible_commis.jpg" /> Выбирая риэлтора для продажи квартиры, опытные потребители услуг стараются найти оптимальное соотношение высокой оценки своей недвижимости и низких комиссионных. Этот очень логичный, на первый взгляд, путь часто ведет не к самым добросовестным агентам: столь «шоколадные» условия, по мнению экспертов, плохо сочетаются с рентабельностью. Подвох стоит искать в скрытых комиссиях – доходах риэлтора, о которых не знают ни продавец, ни покупатель. Эта ситуация становится возможна по целому ряду причин. Средняя рыночная цена. Риэлтор – это специалист, владеющий информацией о рынке и способный прогнозировать его, особенно в условиях почти непрекращающегося роста (на памяти риэлторов на постсоветском пространстве цены меняли тренд всего дважды: в 1998-99 годах и сейчас). Ввиду же редких для нашей страны переездов многие потенциальные продавцы и покупатели сталкиваются с этим рынком всего несколько раз в жизни и с трудом представляют себе средние цены и тенденции. Одну и ту же однокомнатную квартиру в ходе эксперимента сорок риэлторов в один день по телефону оценили от 1,6 до 2,3 млн рублей. Разбег не маленький. Именно эта разница и может стать скрытой комиссией агента, если ему удастся уговорить продавца на минимальную сумму, а покупателя – на максимальную. Исторически сложилось… Эта модель работы сохранилась с девяностых годов, когда сам рынок только зарождался (в 1991 году стартовала приватизация, позволившая продавать квартиры). Тогда единственным, что интересовало владельцев, была сумма, которую они получали на руки (по аналогии с комиссионными магазинами тех лет). И договоры с агентами заключались на условии, что собственник получит интересующую его сумму, а остальное достанется агенту за работу. В то время это было полностью легально, потому что так был составлен договор. Чуть позднее (в 1995-96 годах), когда уже было сформировано общественное мнение о баснословных доходах риэлторов, клиенты постепенно начали интересоваться заработком своего агента. Тогда же был выработан маркетинговый ход: продавцам риэлторы говорили, что берут комиссию с покупателя и, соответственно, наоборот. А зарабатывали на колебании рыночной цены. И только в 1998-2000 годах в договорах стали фиксировать определенное вознаграждение за услуги. Однако дополнительные заработки по-прежнему имели место быть, и часто их размер существенно превышал оговоренные с клиентом проценты. Уход от налогов. Такому положению дел способствуют все участники сделки, прописывая в договоре купли-продажи  сумму существенно меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Виной тому система налоговых льгот и вычетов: по 220 статье Налогового кодекса при продаже квартиры за 1 млн руб. государству ничего отчислять не нужно, поэтому многие стремятся прописать в официальных документах именно такую сумму или что-то близкое к ней. В результате в случае расторжения сделки покупатель получит обратно только указанную сумму, а собственник может вовсе не узнать, сколько за его квартиру заплатил новый владелец. Так, сэкономив на налогах, собственник теряет даже больше на скрытых комиссиях. Как бы демпинг. На сегодняшний день часть агентств недвижимости работает по инерции: привлекает клиентов низкими комиссионными, удерживая в уме дополнительный доход. Другие же постепенно переходят на более прозрачные отношения, прописывая все в договоре. От этого «страдают» и сами риэлторы, и их клиенты: первые сталкиваются с демпингом, а вторые, впечатлившись низкими комиссионными, в результате серьезно переплачивают. Это обусловлено острой конкуренцией на рынке. Некоторые агенты вынуждены обещать свои услуги чуть ли не бесплатно. При этом, по разным оценкам, в Екатеринбурге называют себя риэлторами 8-9 тыс. человек. А в ФРС регистрируется примерно 2,5 тыс. сделок ежемесячно. Получается, что на одного риэлтора приходится 2-3 сделки в год в лучшем случае, потому что существенная доля квартир продается вообще без участия агентов. При таком раскладе риэлтор, берущий за работу 20-30 тыс. руб.,  может заработать лишь 40-90 тыс. руб. за год, т.е. 3,5-7,5 тыс. руб. в месяц. И это без вычета налогов, стоимости аренды офиса, рекламы и др. Это неизбежно толкает на дополнительные заработки. Против кого дружим? Риэлторы, уже отказавшиеся от скрытых комиссий и соответственно берущие официально больший процент, тщетно пытались ускорить эволюцию остальных: на собраниях общественных организаций предлагали ввести единую для всех ставку комиссионных. То есть по всему городу, куда бы Вы ни пришли, Вам бы предложили одинаковый процент комиссионных. По идее это должно поставить всех в одинаковые условия. Однако здесь уже можно разглядеть нарушения антимонопольного законодательства: лишение новых компаний единственного конкурентного преимущества – цены – в результате сговора нескольких сильных игроков.  А как у них? В США, где история риэлторского бизнеса насчитывает несколько сот лет, среднее вознаграждение сегодня составляет 5%, взимаемые с собственника. Эта сумма делится пополам между риэлторами продавца и покупателя (реже 3% – агенту продавца и 2% – агенту покупателя). Причем эти 2,5% тоже не полностью идут агенту, сделавшему всю работу: они делятся еще примерно пополам между агентом и компанией, в штате которой он состоит. Абсолютно все нюансы, связанные с комиссией, прописываются в договоре с риэлтором. Так же в документах фиксируются все шаги переговоров и варьирование стоимости недвижимости (например, начали торговаться с 500 тыс. долл. и закончили на такой-то дате 470 тыс. долл.), не говоря о том, что в договоре никогда не занижается реальная цена квартиры для уменьшения налогов. А если клиент что-то заподозрит, то он сразу же обращается в суд или специальную комиссию по решению споров, которая может лишить риэлтора лицензии. Скупой платит дважды. Но пока у нас рынок еще не столь цивилизован, как на Западе, имеет смысл с осторожностью относиться к самым дешевым предложениям, в процессе переговоров желательно обсуждать цену и с агентом, и непосредственно с покупателем/продавцом, при внесении авансов требовать приходно-кассовый ордер или фискальный чек, а в договоре купли-продажи прописывать настоящую стоимость квартиры. Только честно и скрупулезно заполненные документы не позволят мошенничать не только Вам (уход от налогов), но и другим участникам сделки. Материал подготовлен при участии Александра Дмитриева, генерального директора АН «Диал», Аркадия Брызгалина, генерального директора ГК «Налоги и финансовое право» и Ильи Биткова, риэлтора Coldwell Banker Residential Brokerage (США) <table cellspacing="0" cellpadding="10" border="1" align="center"><tbody><tr><td width="177">  </td><td width="166"> Средняя комиссия</td><td width="178"> Наиболее распространенная сумма сделки</td><td width="160"> Средний заработок за одну сделку агентства/агента</td></tr><tr><td width="177"> Нью-Джерси (США)</td><td width="166"> 5%, делится пополам между риэлтором продавца и риэлтором покупателя, т.е. 2,5%</td><td width="178"> 200-400 тыс. долл. (6-12 млн руб.)</td><td width="160"> 150-300 тыс. руб./ 75-150 тыс. руб.</td></tr><tr><td width="177"> Екатеринбург</td><td width="166"> 5%</td><td width="178" rowspan="2"> 1,7 млн</td><td width="160"> 85 тыс. руб./ 42 тыс. 500 руб.</td></tr><tr><td width="177"> Екатеринбург (демпинг)</td><td width="166"> 20-30 тыс. руб.</td><td width="160"> 20-30 тыс. руб. / 10-15 тыс. руб.</td></tr></tbody></table> <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Честная аренда (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/583 Жилая недвижимость Wed, 20 Oct 2010 11:33:18 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Честная аренда" alt="Честная аренда" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/true_realty.jpg" /> Специалисты сходятся во мнении: любые манипуляции в сфере недвижимости не возможны без участия агентства.  Поэтому независимо от ситуации, первое, что должен совершить потенциальный участник сделки – выбрать подходящее агентство недвижимости. И это логично, ведь каждому хочется быть уверенным в компетентности компании, которой будет доверено решение жилищного вопроса. Для этого человек вынужден самостоятельно (через Интернет, либо при помощи знакомых) наводить справки. Тем не менее, ни Всемирная паутина, ни печатные издания, ни даже знакомые не могут ручаться за компанию. Отечественный рынок недвижимости, скорее, напоминает восточный базар, где царит хаос и каждый норовит отхватить куш побольше. Для того чтобы этому самому рынку достичь цивилизованного состояния, необходимо приложить множество усилий. Особенно это касается сферы аренды. В то же время европейцы и американцы вообще не задумываются о том, что существует вероятность быть обманутыми. Ведь зарубежные компании имеют четко структурированные механизмы работы, а также заботятся о своей репутации. Людмила Белогривая, начальник отдела аренды Центра недвижимости «МАН»: «В нашем агентстве очень важным критерием работы считается индивидуальный подход к каждому клиенту. Иногда бывает так, что риэлтор принял заявку по аренде жилья, но в силу каких-либо причин не отнесся к ней с должной ответственностью… В таком случае я вынуждена передать работу другому, более компетентному сотруднику, который в кротчайшие сроки справится с поставленной задачей». В свою очередь, в нашей стране для большинства потенциальных субъектов сделки  схема работы «цивилизованного» агентства недвижимости – тайна за семью печатями.   Как это работает? Если говорить об идеальной модели риэлторской компании, то логично предположить, что такая фирма должна обеспечивать все-стороннюю защищенность субъектов и объектов сделки (не нарушая при этом норму закона). Возьмем, к примеру, агентство, специализирующееся на аренде жилплощади. По мнению профессионалов рынка, сотрудничество в этом сегменте должно начинаться с обращения потенциального нанимателя в риэлторскую компанию. Сейчас подобные случаи можно считать, скорее, исключением, чем правилом. Зачастую все сводится к тому, что потенциальный арендатор сталкивается в Интернете (или в газете бесплатных объявлений) с предложением, которое гарантирует 100% заселение без посредников. На деле оказывается, что данное объявление потеряло актуальность, а в качестве «собственника» предстает агентство аренды, которое рассчитывает на то, чтобы заинтересовать клиента другими вариантами. Если человек все-таки осознанно обращается за помощью к агентству аренды, то в первую очередь сотрудник фирмы обязан предоставить консультацию и ответить на любые вопросы касательно соответствующего рыночного сектора. Также специалист должен объяснить, на какой объект можно рассчитывать с учетом ожидаемых финансовых расходов, и определить время, которое потребуется для поиска жилья. Теоретически в этой цепочке самым простым является ключевой момент подбора квартиры. Как правило, риэлтор предлагает несколько подходящих вариантов, после чего договаривается с арендодателями об осмотре. Как только квартира, удовлетворяющая требования клиента, подобрана, следует этап, которым нередко пренебрегают – проверка сделки на чистоту, а именно: нужно проверить наличие всех необходимых документов (и их соответствие нормам закона), выяснить, кто в этой квартире прописан и кто является собственником. Если в данном помещении, кроме наймодателя, есть другие собственники и зарегистрированные лица, сотрудник агентства обязан получить письменное согласие на сдачу квартиры внаем или проверить наличие доверенности на совершение сделки. В том случае, если документы не вызывают подозрений ни у риэлтора, ни у нанимателя  – можно приступать к составлению двустороннего договора. Ведь, по сути, именно он является главной гарантией соблюдения прав и интересов сторон. К сожалению, отечественное законодательство не оговаривает содержание договора найма недвижимости (в отличие, например, от трудового договора, содержание которого обозначено в ТК РФ). Поэтому содержание договоров разных агентств значительно отличается. Общим является лишь то, что один экземпляр документа выдается владельцу объекта недвижимости, второй – нанимателю. Присутствие риэлтора при заключении сделки подтверждается отдельным документом – протоколом. К договору также прилагается акт приема-передачи и опись имущества квартиры (такие меры, скорее, направлены на защиту интересов арендодателя, заинтересованного в сохранности собственности). Затем по желанию клиента возможна регистрация договора в ФРС. Но встречается подобная практика крайне редко. Ведь процесс регистрации является не только причиной дополнительных расходов (таких, как уплата налоговых пошлин), но и замедляет течение сделки (регистрация документа происходит в срок до одного месяца). Поэтому не удивительно, что во избежание траты времени и денег стороны попросту пишут договор от руки, обозначая в нем лишь те пункты, в соблюдении которых заинтересованы. После заключения договора риэлтор обязан проконтролировать факт передачи ключей от жилплощади и оплаты аренды и залога. В свою очередь, собственнику положено предоставить расписку о получении денежных средств. Стоит обратить внимание на то, что оплата услуг агентства должна производиться непосредственно после заселения. Факт передачи денежных средств также должен подтверждаться документально. Агентства, которые беспокоятся о своих клиентах и дорожат репутацией, вручают участникам сделки гарантийный сертификат, который позволяет получить от компании возмещение ущерба, вызванного досрочным расторжением договора найма по инициативе наймодателя (при условии, что наниматель выполнял принятые на себя обязательства по договору). Существует также практика дальнейшего сопровождения сделки. Но правильно понимать, что дополнительные услуги требуют дополнительных затрат. И, помимо арендной платы, наниматель будет обязан ежемесячно оплачивать работу агентства. Подобные прецеденты случаются довольно редко, поскольку многие наниматели считают это излишними тратами. Кто главный? Государственного контроля за деятельностью агентств аренды в нашей стране не существует. В свою очередь, получил широкое распространение институт общественного контроля (как следствие – создание региональных риэлторских гильдий и палат). По факту только общественные объединения контролируют  деятельность риэлторов. Фирмы, являющиеся членами таких организаций, пользуются бόльшим авторитетом на рынке недвижимости; соответственно степень доверия к ним возрастает. Главным инструментом воздей-ствия является исключение из рядов структуры. Но, как показывает практика, таких методов воздей-ствия не достаточно. В среде специалистов часто заходит речь о том, что система работы общественных объединений на рынке недвижимости должна быть сродни функционированию аналогичных структур в сфере нотариата. Объясняется это тем, что существует единый стандарт нотариальной деятельности, гарантированный законодательством РФ. В свою очередь, рынок недвижимости пока не может похвастаться подобными достижениями. Людмила Белогривая: «Опыт показывает, что на сегодняшний день в плане контроля вполне достаточно деятельности общественных организаций. Если со стороны нашего правительства возникнет инициатива по созданию государственного органа, который будет осуществлять надзор за агент-ствами, вряд ли компании воспримут этот факт с воодушевлением. Главным образом, из-за того, что такому органу наверняка придется платить взносы. Конечно, законодательные инициативы – это хорошо. Но не всегда эффективно. Все прекрасно знают, как выполняются обязательства, связанные с подоходным налогом: люди попросту скрывают свои доходы. То же самое может случиться и в сфере недвижимости…» Все зависит от… Тем не менее, риэлторы сходятся во мнении, что последнее слово в вопросе становления «цивилизованных» агентств недвижимости принадлежит клиенту, поскольку фирмы, как правило, готовы осуществить за отдельную плату заверение всех документов, а также предоставить всевозможные гарантии. Но, порой, участники сделок умышленно избегают формальностей и предпочитают довольствоваться сделками, оформленными практически на честном слове. Светлана Нуждина, исполнительный директор АН «АЛЬФА»: «На самом деле, тут все очень просто: если клиент пришел в наше агентство и настаивает на официальном оформлении сделки с условием временной регистрации – мы готовы оказать эту услугу. Если же он заказывает дешевую и быструю аренду, без прописки и регистрации договора в ФРС, такой запрос мы тоже готовы удовлетворить, ведь главная задача агентства – удовлетворить потребности клиента». Людмила Белогривая:  «На практике так и получается, что все зависит от желания клиентов (причем не только нанимателей, но и наймодателей). В идеале собственник должен заключать с агент-ством аренды возмездный договор, по которому вся работа, связанная с подбором нанимателя, будет полностью возложена на плечи риэлторской компании. Но на практике наймодатели не спешат пользоваться услугами агентства, ведь этому сопутствуют дополнительные денежные траты. То же самое происходит со стороны нанимателей, так как регистрация сделки  и прочие  тяжбы значительно влияют на финансовую сторону вопроса». Материал подготовлен при участии Светланы Нуждиной, исполнительного директора АН «АЛЬФА» (г. Челябинск), Людмилы Белогривой, начальника отдела аренды Центра недвижимости «МАН» <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Посткризисная Болгария (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/581 Недвижимость за рубежом Fri, 15 Oct 2010 10:40:36 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="318" align="left" title="Посткризисная Болгария" alt="Посткризисная Болгария" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/postcrysis_bulgary.jpg" /> Кризис в Болгарии был обусловлен, скорее, внешними факторами, нежели внутренними – зарубежные инвесторы проявляли повышенную осторожность и испытывали собственные финансовые трудности. А ипотечные кредиты иностранцам здесь и до кризиса было крайне трудно получить: на практике они почти не выдавались. Были заморожены некоторые объекты строительства, но коснулось это в основном трудноликвидной недвижимости: вне аттрактивных зон, далеко от моря, горнолыжных или бальнеологических курортов. А таковой строилось здесь немного, в отличие от той же Испании, которая значительно пострадала именно по этой причине. Финансовые обстоятельства инвесторов обусловили некоторое перераспределение спроса на недвижимость в Европе. Поскольку у покупателей в низшем ценовом сегменте бюджет на покупку недвижимости у моря снизился,  многие из тех, кто изначально был нацелен на покупку в Испании или Черногории, сделали свой выбор в пользу Болгарии. В сегменте же дорогой болгарской недвижимости ситуация выглядела иначе: испанский рынок открыл возможности приобретения недвижимости там по сравнимой с Болгарией цене. Желающие инвестировать, например, 100 тыс. евро могут теперь выбирать между видовой квартирой в Болгарии на первой линии и квартирой в пешей доступности от моря в Испании, причем в некоторых регионах Испании за эти день-ги можно даже приобрести квартиру с частичным видом на море или с двумя спальнями. С бюджетом же, скажем, в 50-60 тыс. евро можно купить хорошую квартиру в Болгарии, очень близко к морю, с одной или двумя спальнями. В Испании же это будет маленькая студия далеко не на первой линии. Если удастся подобрать за такие деньги квартиру с одной спальней, вероятно, она будет требовать  значительного ремонта и окажется далеко не в лучшем районе побережья. Поэтому в данном сегменте выбор, как правило, остается за Болгарией, даже несмотря на возможности получения шенгенской мультивизы при покупке недвижимости в Испании. Горнолыжная недвижимость Болгарии в кризис и непосред-ственно после него получила увеличение притока покупателей: здесь цены продолжают оставаться низкими по сравнению, например, с Францией и Австрией, в то время как инфраструктура и уровень сервиса если не близки, то уже сопоставимы.  В большинстве случаев покупатели из России и стран СНГ выбирают для покупки в Болгарии именно квартиру, а не дом. В первую очередь это связано с запретом на продажу земли иностранцам – физическим лицам в Болгарии. Обойти запрет можно, открыв юридическое лицо, при этом оно может быть недействующим. Но, хотя расходы на открытие и  содержание такой фирмы будут невелики, тем не менее, это определенные финансовые и временные затраты. Кроме того, недорогие, до 100 тыс. евро дома в Болгарии не будут расположены ближе 2-3 км от моря, а до 50 тыс. евро можно рассчитывать лишь на дом в 6-10 км от моря, в то время как просторные квартиры с панорамным видом, стоимостью 100 тыс. евро можно купить на первой линии моря и в благоустроенном комплексе, а за 50 тыс. евро – квартиру с одной, а в некоторых регионах даже с двумя спальнями, рядом с морем. По-прежнему большой популярностью пользуется покупка недвижимости в Болгарии с целью последующей сдачи в аренду. Там изначально большинство жилых комплексов проектируется  и строится с учетом этой возможности. Сдача не будет круглогодичной, но в сезон апартаменты сдаются понедельно и при правильном выборе региона и комплекса можно ждать неплохой заполняемости. Доходы от такой сдачи позволят, как минимум, окупить содержание, а если повезет, то и собственный отдых. В Болгарии люди иногда покупают не одну, а две или несколько квартир, в одном или нескольких комплексах. В одной из них семья владельца и их друзья могут проводить летний отпуск, остальные используются исключительно для сдачи внаем. Неожиданным может показаться и расчет жилой площади в Болгарии. Общая площадь включает в себя чистую площадь (подсобные помещения, балконы, внутренние стены) и общие части (подъезд, лестничная площадка и пролеты, лифты, фасадные стены, коридоры). Площадь общих частей делится пропорционально площади квартир между всеми собственниками жилья в доме, «ничьих» коридоров здесь не бывает. Поэтому площадь квартир в Болгарии всегда должна указываться двумя цифрами – общая площадь, которую оплачивает покупатель и которая берется в расчет при определении тарифов на обслуживание и размера налогов, и чистая площадь самой квартиры, которая будет меньше общей площади примерно на 10%. По болгарскому законодательству в стране предусмотрено два вида налогов на имущество. Процентная ставка по налогу на владение недвижимостью для физических лиц – в пределах 0,15% от стоимости имущества, для юридических – ставка такая же, но начисляется на балансовую стоимость недвижимости (сумму, которая складывается из всех основных фондов предприятия на момент постановки на бухгалтерский учет). Коммунальный налог (вывоз мусора) рассчитывается от стоимости имущества и транспортной загруженности района (в элитных районах налог составляет 1%, в провинциях – 0,5%). Общая сумма дополнительных расходов составит 4-5%, она колеблется в зависимости от муниципалитета, где расположен объект. В общую сумму войдут налог на приобретение, нотариальные расходы и некоторые другие обязательные пошлины и государственные сборы. А если говорить о регионах, то на северном побережье находятся исторически более респектабельные и дорогие курорты, но там заметно короче сезон и холоднее вода. А на южных побережьях есть как продвинутые курортные зоны, так и местности, недавно ставшие курортами, или  где в основном живут местные жители. В таких регионах стоимость как недвижимости, так и проживания ниже, иногда значительно. Характерной особенностью болгарской недвижимости является то, что такая покупка возможна дистанционно, в отличие от многих других европейских стран. И некоторые инвесторы вкладывают деньги в болгарскую недвижимость с целью аренды, даже никогда не побывав в стране. Такая возможность позволяет сберегать и время, и деньги, но необходимо серьезно подойти к выбору агентства, которое поможет сделать грамотный выбор и правильно проведет процедуру оформления и оплаты, имеющих определенные нюансы и тонкости. Еще один существенный плюс при покупке недвижимости в Болгарии – здесь можно рассчитывать на получение вида на жительство пенсионерам. Процедура довольно проста и наличие недвижимости является едва ли не единственным обязательным условием. Материал подготовлен при участии Алины Якушевой, коммерческого директора агентства зарубежной недвижимости EstateService, www.estateservice.ru, тел:+74957978073 <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Сотрудничество с частным риэлтором: мифы и возможные риски (автор: Евгения Курмачева) http://nedv.info/articles/580 Жилая недвижимость Thu, 14 Oct 2010 11:05:01 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="353" align="left" title="Сотрудничество с частным риэлтором: мифы и возможные риски" alt="Сотрудничество с частным риэлтором: мифы и возможные риски" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/rielty.jpg" /> Руководители агентств недвижимости рекомендуют не обращаться к частным риэлторам, а рядовые сотрудники – настороженно относиться к таким участникам рынка.  Что это – реальная угроза или борьба за потребителя? При проведении  каких-либо операций с недвижимостью каждый, кто решил прибегнуть к услугам агентов по недвижимости, желает получить услуги профессионала с большим опытом работы за плечами, безупречной репутацией  и огромным количеством успешно  проведенных сделок.   В данный момент на рынке  риэлторских услуг присутствуют различные субъекты: это и авторитетные риэлторские компании с многолетним опытом работы, и новые, мало еще известные агентства недвижимости, и частные риэлторы.  Стоит иметь в виду, что далеко не все частные риэлторы готовы себя юридически регистрировать и платить налоги – заниматься   предпринимательством легально. О деятельности частных риэлторов существует множество стереотипов, которые при проверке оказываются как обоснованными, так и нет. Рассмотрим некоторые из них. Частный риэлтор – человек с улицы. Как правило,  у частников  нет привычных видимых атрибутов профессии – офиса, стационарного телефона или сертификата УПН. Вам навряд ли  когда-нибудь удастся увидеть на улице красочный рекламный баннер с лицом этого человека. По словам индивидуального предпринимателя  Екатерины Рублевой, «работа частным риэлтором подразумевает выезд на объект  с договором и печатью в удобное для Заказчика время. Во-первых, это обоюдная экономия времени, а во-вторых, удоб-ство, прежде всего для клиента». Павел – один  из агентов по недвижимости, работающий без юридической регистрации, который не пожелал раскрывать своего полного имени, рассказал об особенностях работы: «Встретиться с клиентом можно практически в любом офисе.  Некоторые люди считают, что  проводить сделку в офисе агентства недвижимости безопасно. Я могу встретиться с клиентом и там. Почему нет? Меня знают многие риэлторы». Передавать деньги физическому лицу – большой риск. При  проведении операции с недвижимостью, например, при покупке квартиры, агентство недвижимости берет задаток от покупателя для подтверждения серьезности его намерений. Если задаток хранится в риэлторской компании, то она поручается за эти деньги. Сотрудники предупреждают: передавать средства собственнику недвижимости небезопасно – завтра  вы можете не обнаружить ни продавца, ни денег. А вот, по мнению частного риэлтора Алексея, это просто уловка – задаток должен переходить от покупателя сразу же к продавцу: «Беря деньги до совершения сделки, риэлтор таким образом взимает свой гонорар». У частного риэлтора нет опыта.   В ряде случаев это не так. Ведь одними из основных достоинств частного риэлтора являются недюжинный  опыт за плечами и положительные отзывы предыдущих заказчиков.  Именно поэтому новичков риэлторов-одиночек встретить  достаточно сложно:  организация работы подобным образом требует  наличия обширной базы данных, юридической подкованности, знания тонкостей работы с государственными структурами  и  профессионального видения того, где могут возникнуть проблемы в дальнейшем.  У частных риэлторов нет профессиональных привилегий. В риэлторских компаниях утверждают, что не всякий специалист по недвижимости может получить доступ к  информационной базе данных УПН, где содержится большая часть объявлений о недвижимости. Частный риэлтор Павел лишь пожимает плечами и говорит, что он по-шпионски ежедневно проникает в эту информационную базу: «Если эта база создавалась для профессионалов и участников рынка, то она должна быть в закрытом доступе. УПН сама допустила то, что теперь частные лица могут залезть в базу и оставить информацию.  Раньше – это был козырь риэлторов, которого теперь у них нет».  Проверка показала, что база, в самом деле, находится в открытом доступе на <a href="http://www.upn.ru/realty_sale.htm">сайте</a>. В данный момент предложения возможно лишь просматривать: «В связи с реструктуризацией сервиса прием частных объявлений, а также регистрация новых пользователей прекращены». Собственник может выставить объект в базу самостоятельно, но за это придется заплатить. На частного риэлтора нет управы. При возникновении спорной ситуации единственная возможность отстоять свои права – обратиться в суд. Но это возможно лишь при наличии договора.  Не секрет, что далеко не всегда отношения с риэлтором-одиночкой подкрепляются договором. В случае если клиент остался недоволен работой риэлтора из агентства недвижимости, он может обратиться за досудебным разбирательством в комиссию при Уральской палате недвижимости, вне зависимости от того, является агентство членом УПН или нет.  Если агент провел сделку без участия риэлторской компании, то можно обратиться к его начальству, что впоследствии грозит потерей работы и репутации.  На услугах частного риэлтора можно сэкономить. Вознаграждение, которое получает специалист, работающий в риэлторской компании, является частью  суммы проводимой сделки.  Причем  часть  заработанной  суммы риэлтор должен  отдать  агентству. У частных риэлторов стоимость услуг рассчитывается иначе. У каждого своя методика. Так, например, у индивидуального предпринимателя-риэлтора Екатерины Рублевой фиксированная  цена  для различных  видов услуг. У Павла – гибкая система подсчета комиссии, зависящая от объема работы. Он уверен, что метод расчета комиссии  агентствами недвижимости неидеален – нельзя   взимать одинаковую комиссию и с обеспеченных людей, и с тех, кто не может потянуть такие расходы, например, с пенсионеров.  Риэлторы-частники берут разные проценты комиссионных, но, как правило, частник возьмет с вас меньше, чем агентство недвижимости, так как риэлтор-одиночка не обременен расходами по содержанию офиса и размещению платной рекламы. Где найти хорошего агента по недвижимости? Руководители риэлторских компаний рекомендуют выбирать  специалиста из крупного агентства недвижимости, которое является членом УПН и успело  зарекомендовать себя. Рядовые агенты по недвижимости считают, что профессионализм риэлтора – лучшая реклама. Любовь Гуляева, специалист по недвижимости из АН «Огаста»,  говорит: «Рекомендации в нашем бизнесе гораздо важнее, нежели   реклама, статус  компании. Чем опытнее риэлтор, чем больше им было совершено успешных сделок, тем больше вероятность, что к нему придут  другие  люди».  Татьяна Якшина соглашается с коллегой: «Каждое агентство делают агенты,  хорошего риэлтора надо ценить, за него нужно держаться». По мнению частного риэлтора Павла, у клиента нет возможности выбрать специалиста по недвижимости, так как в данный момент существует лишь  рынок риэлторских компаний. Придя в рекомендованное кем-либо агентство, не зная к кому обратиться,  можно попасть  как к профессионалу, так и к дилетанту, причем, вероятность попасть к новичку выше, у опытного специалиста клиентов много всегда. Компенсация за некачественно оказанные услуги. Риэлторы не всегда заключают договор об оказании услуг. В некоторых случаях отношения с клиентом основываются лишь на доверии. В случае возникновения у заказчика каких-либо проблем при отсутствии договора, риэлтор не обязан нести какие-либо обязательства. Опрошенные участники рынка признали, что договоры на оказание услуг  базируются на типовых договорах, которые рекомендованы Уральской палатой недвижимости, их можно найти на сайте УПН. Использование одного договора предполагает одинаковую степень ответственности и гарантии исполнителя. Однако в данном договоре  нет пункта, гарантирующего проверку юридической  чистоты. Получается, что после заключения сделки, при возникновении правопритязательств со стороны третьих лиц, собственнику нечего предъявить риэлтору. Но если факт оказания некачественной услуги будет доказан, то виновник  вынужден будет компенсировать клиенту понесенный убыток. Частные риэлторы несут ответ-ственность  перед заказчиком всем своим имуществом. В случае если предприниматель нанёс урон клиенту, то с него будет взыскана сумма убытка. Проблема состоит в том, что даже если суд призовет  горе-риэлтора к ответственности, то имущества у него может либо не оказаться, либо его окажется недостаточно для возмещения ущерба. Агентство недвижимости чаще всего регистрируется как общество с ограниченной ответственностью, которое отвечает  имуществом компании, а учредители – уставным  капиталом. Адвокат Елена Ивукина отмечает, что опыт показывает – в  ряде случаев у риэлторских компаний имущества нет, кроме офисного оборудования. Существует практика  добровольного страхования профессиональных рисков.  В случае если в судебном порядке будет установлено, что клиент понес потери от деятельности риэлтора, то страховая компания будет обязана выплатить компенсацию пострадавшему клиенту. Выплаты производятся, но бывает это нечасто – доказать  в суде, что услуга была оказана риэлтором некачественно, непросто. «В договоре усматривается наличие терминов, не разъясненных и, возможно, не вполне понятных Клиенту, в частности: интересующая информация, прочая информация о документах, надлежащее оформление договора. Было бы правильнее, если бы договор на оказание риэлторских услуг был сформулирован более четко», – заключает Елена Ивукина. Частные риэлторы обычно профессиональные риски не страхуют, к данному виду страхования относятся скептически.  Проведение операций с недвижимостью предполагает риски.  Ответственность лежит на покупателе или продавце. Вне зависимости от выбора специалиста, после завершения сделки по типовому договору клиенту нечего спросить с риэлтора.  Чтобы уберечь себя от рисков потери имущества, рекомендуется страховать право собственности, внимательно читать договор, а риэлтора выбирать с особой тщательностью, помня, что профессионала, новичка или мошенника можно встретить где угодно.  Материал подготовлен при участии Елены Ивукиной, адвоката «Адвокатская контора №8», Любови Гуляевой, Татьяны Якшиной, специалистов по недвижимости  АН «Огаста», частных риэлторов Екатерины Рублевой, Павла и Алексея. <a href="/kurmacheva/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Свобода планировки (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/579 Жилая недвижимость Fri, 08 Oct 2010 11:10:29 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="362" align="left" title="Свобода планировки (автор: Наталья Данилова)" alt="Свобода планировки (автор: Наталья Данилова)" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/free_plan.jpg" /> В середине 90-х особой популярностью стали пользоваться квартиры с большой площадью. Связано это было, в первую очередь, с внедрением технологии монолитного строительства. Но с течением времени страсть к гигантизму прошла и популярность обрела другая жилищная ипостась – квартиры со свободной планировкой. Эта тенденция также явилась следствием развития монолитных технологий. Приобретая квартиру со свободной планировкой, жильцы становятся владельцами «чистого листа». В качестве основы застройщики, как правило, предлагают четыре стены, пол, потолок и минимальный набор коммуникаций (окна, система отопления, канализация, вентиляция). В таких квартирах нет межкомнатных перегородок и даже электрической разводки. Однозначно в такой свободе заключается множество положительных моментов. Безусловным плюсом является то, что планирование жилплощади находится в полном ведении хозяев. Жильцы вправе самостоятельно определить, сколько будет комнат и нужны ли эти комнаты вообще. По усмотрению простран-ство можно сделать рациональным и практичным (например, оформить квартиру-студию или объединить кухню с гостиной). Можно, напротив, придумать нечто оригинальное, подчеркнуто художественное. Без стен и без свободы. Тем не менее, несмотря на всю заманчивость предложения, поговорка  «что хочу – то и ворочу!» в этом случае не применима. По мнению экспертов, существует ряд ограничивающих факторов, с которыми неизбежно сталкивается каждый, кто решил обзавестись жилплощадью со свободной планировкой. Во-первых, как мы уже говорили, такие квартиры строятся только в монолитных домах. Поэтому каждый желающий распланировать жилище по собственному усмотрению, должен приобретать квартиру в доме, построенном именно по такой технологии. В основе построек данного типа лежит цельная железобетонная конструкция, которая позволяет увеличить шаг между несущими стенами. В некоторых зданиях такое расстояние достигает 9-10 м, в свою очередь в панельных домах его максимальное значение равняется 4,2 м. Только монолитный несущий каркас, без примеси сборных элементов, позволяет «играть» с планировкой, всячески видоизменяя ее. Во-вторых, не вся квартира может быть подвергнута перепланировке. Татьяна Терентьева, руководитель дизайн-студии «Малина»: «Объясняется данный факт тем, что свободная планировка – это характеристика, скорее, конструктивной системы здания, а не внутренней планировки квартиры. Фактически это означает, что перекрытия опираются на колонны, а не на стены. Поэтому пространство между колоннами может оставаться свободным. Если говорить о коммуникациях, то все они остаются привязанными к инженерным сетям и никакой свободы в их перемещении быть не может. Мы можем различным образом перемещать перегородки, но установленные правила не позволяют нам увеличивать жилую площадь за счет подсобных помещений, выносить отопительные коммуникации за несущие стены, переносить вентиляционные узлы и др.». Стоит учитывать и тот факт, что планировка такого жилья сопряжена чередой бюрократических проволочек. Отсюда следует третий фактор, на этот раз – человеческий. Потенциальный владелец должен быть готов, прямо скажем, к не самому приятному процессу согласования. Ведь заверять придется все изменения – от установки электрических розеток до воздвижения перегородок. В общей сложности, количество всевозможных документов, которые необходимо предоставить в БТИ,  не уступает количеству тех, что нужны для перепланировки обычной квартиры. Помимо БТИ, также придется заглянуть во вновь образованное товарищество собственников жилья. И поскольку после проведения строительных работ жилая площадь квартиры уменьшится, необходимо будет внести изменения в Свидетельство о государственной регистрации. Татьяна Терентьева: «С точки зрения закона, жилье может выставляться на продажу только готовым к эксплуатации. Таким образом, ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, неправомерна. Поэтому застройщик предлагает разработанный план, утвержденный БТИ, даже если внутренние стены в квартире отсутствуют. Покупателям такого жилья придется согласовывать индивидуальную планировку, если она не будет соответствовать ранее утвержденной. Но, на мой взгляд, в этом есть и положительные стороны. Представьте себе, что во всех квартирах – индивидуальные планировки. В таком случае, кто может гарантировать безопасность жизни в этом доме? Отсюда следует, необходимо соблюдение всех требований и норм. Безопасность, защищенность, уют, тепло – вот синонимы слова «дом». Только когда учтены все эти условия, мы сможем насладиться красотой, авторским дизайном, эксклюзивными формами и материалами». Немаловажным фактором также является цена. Продавцы недвижимости признаются, что квартира со свободной планировкой – удовольствие не из дешевых. Стоимость такой жилплощади увеличивается  за счет уникальности самого предложения, работы архитекторов и строителей, а также затрат на строительные материалы. В итоге стоимость квадратного метра такого жилья может увеличиться на 50-100%. В связи с этим широкое распространение получил вариант, наиболее комфортный для потенциальных жильцов, когда застройщик предлагает на выбор несколько собственных проектов. Это позволяет сэкономить деньги и время (в таком случае с БТИ все уже согласовано). К тому же предлагаемые планировки уже опробованы на практике и составляли их профессиональные архитекторы, что исключает риск необдуманных самодеятельных решений. Александр Матофаев, директор АН «АтомСтрой»: «Наша компания, предлагает собственные услуги по дизайну и перепланировке квартир и помещений. В структуре компании два проектных института и целый штат дизайнеров.  Покупателям квартир удобно получать услуги «под ключ», тем более что собственные проекты лучше нас никто не знает. Сегодня такие услуги пользуются популярностью на всех наших объектах бизнес-класса и элитной недвижимости». По мнению Алексея Пузырева, специалиста по недвижимости АН «ЛИНК», существует еще один немаловажный фактор: «Дома с квартирами свободной планировки заселяются постепенно, в зависимости от сроков производимых ремонтных работ. Иногда ремонт осуществляется не один и даже не два года… Соответ-ственно  жить в этом доме первое время нелегко ввиду того, что попросту нет соседей». Реальная эффективность или рекламный ход? Не секрет, что в современном мире строительство и реализация жилья – это бизнес-процесс. И как  в любом другом бизнесе на рынке строительства действуют законы, по которым каждый из участников старается получить максимальную выгоду посредством минимальных затрат. Строительство квартир со свободной планировкой (которые, по своей сути, являются «недостроями») очень удачно вписывается в обозначенную схему: затраты уменьшаются, а прибыль увеличивается. Для застройщиков выгода обусловлена не только экономией на исходных материалах, но и  рядом маркетинговых хитростей, одна из которых заключается в том, что из-за отсутствия межкомнатных перегородок размеры жилой площади по документам больше фактических. К тому же благодаря старанию рекламщиков и маркетологов в нашей стране квартиры со свободной планировкой подаются собственникам как безусловное благо. В свою очередь, покупатели не всегда понимают, что по факту они добровольно соглашаются на приобретение «недостроенного» жилья по искусственно завышенной цене. Не зря строительство таких квартир – идея исключительно отечественных застройщиков. Зарубежным специалистам появление подобного «полуфабриката» на рынке жилья кажется, по меньшей мере, странным. В связи со всеми обозначенными факторами, екатеринбургские строители до сих пор в большей степени отдают предпочтение квартирам с готовой планировкой, которая изначально предусмотрена проектом. В таких домах внутренние стены зачастую являются несущими, а расширение пространства в дальнейшем затруднительно. Но, тем не менее, такие квартиры сдаются  с чистовой или черновой отделкой, что объясняет их популярность среди покупателей. Вот и получается, что свободная планировка – это чистый лист бумаги, нарисовать на котором законченную картину – дело увлекательное, но совсем не простое и очень затратное. Материал подготовлен при участии отдела по связям  с общественностью НП «УС «Атомстройкомплекс», Александра Матофаева, директора АН «АтомСтрой», Татьяны Терентьевой, руководителя Дизайн-студии «Малина» и Алексея Пузырева, специалиста по недвижимости компании «ЛИНК» <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарийй...</a> </td></tr></tbody></table>

Готовимся к покупке квартиры… От сбора документов до работы риэлтора (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/578 Жилая недвижимость Thu, 07 Oct 2010 10:43:04 GMT article

Что должен знать «продавец» недвижимости? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/577 Жилая недвижимость Tue, 05 Oct 2010 09:50:32 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="346" align="left" title="Что должен знать «продавец» недвижимости? (автор: Мария Аникина)" alt="Что должен знать «продавец» недвижимости? (автор: Мария Аникина)" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/prodavcu_nedv.jpg" /> Продавцов можно условно разделить на «профессиональных» и «непрофессиональных». Исходя из этого, далее мы будем говорить о риэлторах и тех людях, которые собираются продать свое жилье. Продай другому. Если у человека есть своя квартира, он просто собственник. А если он решил эту квартиру продать, то автоматически становится еще и продавцом своей квартиры, хотя в полной мере продавцом он сможет называться не сразу. Для успешного самостоятельного осуществления продажи необходимо помнить о следующих пунктах, которые далее мы рассмотрим подробно. •        Мотивация. Не прояснив детально, что делать после заключения сделки купли-продажи, продавец рискует терять всех периодически появляющихся на горизонте покупателей, особенно тех, кто уже с деньгами требует завтра же пойти в ФРС для оформления покупки. Главный вопрос, на который нужно четко знать ответ: зачем продавать? Риэлторы часто используют сленговый термин «попродавать», которым как раз и обозначаются те, кто не определился в вышеуказанном основном пункте. Начинать нужно с продажи квартиры, а не с поиска нужной, но только зная, что последующая покупка окажется реальной. К тому же каждый продавец должен четко понимать, на что он сможет потом рассчитывать. Опытный риэлтор с первых слов поймет, что нужно клиенту, задаст наводящие вопросы и подскажет лучший способ достижения цели. •        Знание рынка недвижимости в определенном сегменте. Продавцу необходимо знать цены аналогичных квартир, цены в других районах, разницу в цене квартир в разных домах, с разным состоянием и т.д.  •        Быстрое ориентирование в условиях постоянных изменений на рынке. Продавец должен успевать сменить цену и прочие условия продажи в случае смены обстоятельств. •        Отличное знание объекта продажи, реальной стоимости и прочих ценовых условий. В случае продажи квартиры необходимо обладать информацией не только о квартире, площади помещений, характеристиках дома, произведенном ремонте, но и о состоянии всего дома, подъезда, окружении (соседи), микрорайоне (вся инфраструктура, транспортные коммуникации, парковки и близлежащие стоянки). Также ориентироваться надо не только в преимуществах квартиры: «врага» успешной продажи, как минимум, нужно знать в лицо. Когда человек сначала думает о покупке и подыскивает объект взамен, он начинает «подгонять» цену имеющейся квартиры под желаемый вариант. А затем практика показывает, что цена завышена, и потенциальный покупатель, видя на рынке аналогичные квартиры по более низкой цене, выбирает их. Другая ошибка – это попытка позвонить в агентство или выслать на электронную почту запрос о том,  сколько же стоит такая-то квартира. Поскольку описание всегда субъективно, опытный риэлтор либо не ответит на этот вопрос, указав, что нужен осмотр квартиры и района, либо укажет так называемую «вилку цен» с разбросом до 500 тыс. руб. И это будет верно. Кто-то, возможно, поспорит, что сейчас ремонт ценится не так, как раньше. Помимо ремонта, в котором есть доступные, но технологически муторные или грязные вопросы (например, замена окон), есть и другие показатели, часто даже более весомые (к примеру, состояние подъезда). Самое главное – насколько указанная цена за объект верна на данный момент. Если цена завышена, тогда объект будет продаваться дольше, и наоборот. Вот это соотношение и должен «чувствовать» хороший продавец, в том числе основываясь на хорошем знании рынка в целом. Также продавец должен ответить для себя на следующие вопросы: готов ли он на торг, сколько готов ждать, возможна ли рассрочка платежа или кредит? •        Вера продавца в объект продажи. Необходимо верить в то, что любая квартира, пусть даже в весьма плохом состоянии, по определенной цене найдет своего покупателя. Если продавец сомневается в продаваемом товаре – это знак покупателю его не покупать. •        Наличие встречного варианта (квартиры, которая приобретается взамен продаваемой). Можно осмотреть десятки объектов, но это не значит, что покупка одного из них вам гарантирована даже при внесении аванса. Это объясняется следующими причинами: - состыковка сроков продажи и покупки; - противоречивые желания всех заинтересованных сторон; - динамика рынка; - ожидания и страхи всех собственников, иногда приводящие к одностороннему изменению цены объекта; - сроки решений банков, если задействована ипотека или кредит; - форсмажорные обстоятельства; •        Умение продавать, придерживаясь необходимых сроков. Хороший продавец, манипулируя ценой объекта, снижая ее в случае необходимости, умеет продать квартиру в нужные сроки и по лучшей цене, которая на данный момент возможна на рынке. •        Умение документально оформить сделку. И в заключение, хороший продавец всегда находит конкретных покупателей, которые обеспечат ему уверенность в осуществлении сделки и получении должной оплаты. «Так лучше ж ты их сам продай, когда уверен, что выиграешь втрое» («Мертвые души»). Помимо самостоятельного осуществления продажи, можно обратиться за помощью в любое агентство недвижимости, благо их сейчас огромный выбор. Как заведено в любом бизнесе, так и в риэлторском – лучше самого специалиста никто отрасли не знает. Но вот как выбрать свое агентство и  своего риэлтора? И на что стоит обратить внимание? Безусловно, каждый человек, не только продавец недвижимости, опирается, в первую очередь, на свои внутренние ощущения и интуицию. Только потом он уже оценивает профессиональные качества риэлтора, если тот, в свою очередь, успел удержать и заинтересовать клиента. Чтобы эффективно удовлетворить свои потребности, проще говоря, не ошибиться в выборе агентства недвижимости, следует учитывать следующие аспекты: •        Реклама (сайты агентств, билборды, «сарафанное радио», телевидение, печатная продукция – листовки, журналы, корпоративные каталоги и пр.). Каждый вид рекламы располагает к себе определенную аудиторию. •        Эмоции, вызванные первым разговором с представителем агентства по телефону. •        Стоимость услуг, скорость продажи. •        Уют и комфорт офиса, внешность и коммуникабельность сотрудников. Навязчивый сервис чувствуется сразу. •        Полезность информации, полученной от сотрудника, условия заключения договора, условия подбора объектов, советы и рекомендации специалиста. •        Стоимость квартиры при оценке объекта специалистом. Но надо понимать, что риэлторы не смогут продать квартиру по завышенной цене в срок. Поэтому так же, как и в случае с самостоятельной продажей, необходимо иметь представление о рыночной и реальной цене. •        Наличие риэлторской базы. •        Агентский договор на оказание услуг по продаже недвижимого имущества: основные моменты, касающиеся условий и обязательств всех сторон, аванс за услуги, штрафы, перечень предоставляемых услуг (вплоть до условий и временных ограничений в консультировании клиента). В некоторых странах принято заключать эксклюзивные договоры на продажу, но в большинстве случаев квартиры все-таки выставляются на продажу сразу в несколько агентств. Иногда цены продаж могут разниться, потому что люди обращаются в агентства не одновременно и по прошествии какого-то времени могут надумать продать квартиру дороже или дешевле. Но на практике всегда оказывается, что цена одна, то есть при покупке через разные агентства она не отличается. В большинстве стран комиссию агентству платит продавец, хотя некоторые агентства, работающие на иностранный рынок, пытаются получить комиссию и с покупателя тоже. Отличается, к примеру, Австрия, где комиссию покупатель платит всегда, и ее размер оговорен законодательством. В Европе агентства никогда не отвечают материально за проведение сделки. Ответственность несет либо юрист, к услугам которого в некоторых странах особенно настоятельно рекомендуется прибегать (например, в Черногории и Австрии они оплачиваются отдельно покупателем: порядка 2% от суммы сделки в Австрии и 1-2 тыс. евро в Черногории), либо нотариус, проводящий сделку, как государственное лицо (например, во Франции). В некоторых случаях в сделке могут участвовать несколько агентств, например, если предложение по квартире есть у одного агентства, а клиент обратился в другое. В европейских странах существуют профессиональные закрытые базы данных для обмена информацией, с их помощью агентства находят друг друга и делят комиссию в равных долях, это не утяжеляет сделку для клиента. В некоторых случаях для покупателя оказывается даже лучше наличие нескольких агентств в сделке – в этом случае одно агентство будет работать на его стороне, а второе – на стороне продавца. В Европе, в отличие от нашей страны, не принято продавать свою недвижимость самостоятельно. Считается, что каждый должен заниматься своим делом. Чаще всего продается та недвижимость, в которой никто не проживает на данный момент, и от таких объектов у риэлторов есть ключи для самостоятельных показов, без беспокойства хозяев. Торг в Европе чаще всего осуществляется письменно, посредством обмена обязывающими офертами – их важно составить правильно, и составляют их агентства. Передача залога и подписание предварительного договора обычно тоже осуществляется через агентство, которое обеспечивает ответственность обеих сторон. В некоторых странах нельзя купить землю иностранцу на частное лицо, что важно, например, при покупке дома, и агентство поможет открыть фирму. Материал подготовлен при участии Елены Андреевой, генерального директора сети агентств недвижимости «Эксперт» ( г. Уфа) и Алины Якушевой, коммерческого директора агентства зарубежной недвижимости EstateService (Москва – Санкт-Петербург) <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Обязательное страхование недвижимости: быть или не быть? (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/576 Город Mon, 04 Oct 2010 11:38:47 GMT article

Франция. Самая романтичная европейская страна (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/575 Недвижимость за рубежом Fri, 01 Oct 2010 10:41:45 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="331" align="left" title="Франция. Самая романтичная европейская страна " alt="Франция. Самая романтичная европейская страна " src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/france.jpg" /> Самая романтичная европейская страна, популярный туристический центр, страна-законодательница мод, фешенебельный курорт… Это все о Франции. Учитывая тот факт, что французская виза дает право на посещение всех остальных стран шенгенского договора, приобретение недвижимости во Франции может расцениваться в качестве покупки жилья «в Европе без границ». Зарубежные инвесторы проявляют наибольший интерес к жилью на Лазурном Берегу и в Париже. Недвижимость на Лазурном Берегу незначительно пострадала от кризиса, элитное жилье в цене практически не упало, количество сделок почти не изменилось. Франция одной из первых стран в Европе сообщила о выходе из кризиса, и даже в 2008-2009 годах желающие приобрести недвижимость спокойно получали здесь кредиты для покупки недвижимости, в то время как в той же Испании процент покупок иностранцами с использованием ипотечного кредита с 100% снизился до 30%. Наиболее востребованная недвижимость на Лазурном Берегу – квартиры площадью 40-80 кв. м с одной и двумя спальнями, в ценовом диапазоне от 300 тыс. до 700 тыс. евро. Вторая типичная покупка – дома площадью 150-250 кв. м с участком 8-15 соток, стоимостью от 1,5 до 5 млн евро. Такие дома можно сдавать в аренду, но преимущественно в летний сезон. Управляющие компании берут на себя поиск клиентов (обычно через контакты с агентствами недвижимости и туристическими фирмами в разных странах), встречают их, подписывают акты сдачи-приемки, где указано все, вплоть до цвета ковра и наличия ваз, при отъезде клиентов, вместе с ними проходят по всему дому и сверяют наличие ваз, проверяют отсутствие пятен и битых зеркал, обеспечивают уборку, смену белья. Для приезжающих хозяев управляющая компания при необходимости нанимает прислугу, обеспечивает трансфер и экскурсии по запросу. Кроме того, в ее заботы входит заключение договоров с садовниками, техническим персоналом, оплата налогов и коммунальных услуг. Сдача в аренду недвижимости на Лазурном Берегу Франции ориентировочно может принести хозяину 5-7% годовых после вычета налогов. Географически предпочтения часто зависят от цели покупки – если недвижимость приобретается в основном для себя, чаще предпочитают Ниццу и ближайшие окрестности, нередко это квартиры в закрытых охраняемых комплексах, с бассейнами, садовыми зонами и услугами управляющих компаний. Если основной целью является сдача жилья в аренду, больше подходят Канны, где постоянно востребованы квартиры для краткосрочного проживания во время многочисленных круглогодичных мероприятий. Разница в цене квартиры площадью 50 кв. м с квартирой в комплексе будет не очень заметной, а вот разница в содержании довольно очевидна (50-100 евро/мес. только на комплекс, кроме коммунальных платежей по счетчикам за односпальную квартиру). Но сдать проще ту квартиру, что находится в комплексе. Недвижимость Парижа обходится дорого как при покупке, так и в содержании, само проживание довольно дорогое, легализация почти невозможна. Поэтому люди, которые изначально рассматривают покупку недвижимости с целью обучения детей, отдыха семьи или открытия бизнеса, в результате выбирают Вену или Грац в Австрии, Барселону или другие крупные города Испании. Средняя цена 1 кв. м по Парижу составляет в настоящее время 3-5 тыс. евро. Самыми популярными считаются студии стоимостью 150-200 тыс. евро. Самая частая покупка – квартиры от 500 тыс. до 1,5 млн евро с видами на Сену или достопримечательности города. Важно понимать, что низкая стоимость обычно объясняется расположением квартиры в неблагополучном квартале, где не рекомендуется ходить по улицам в темное время суток, да и днем нельзя чувствовать себя в полной безопасности. В Париже более выражены неблагополучные районы, чем в той же Вене, к примеру. Париж разделён на 20 муниципальных округов, самыми дорогими из которых считаются с I по VIII, XVI, XVII. Элитные VI, VII и VIII округа застроены, в основном, 6–7-этажными зданиями с огромными подъездами и широкими лестницами. Популярностью пользуются и горнолыжные курорты в Альпах, Пиренеях, на Атлантическом побережье. Однако стоимость покупки и содержания недвижимости в Альпах выше по сравнению с другими европейскими горнолыжными курортами,  в Пиренеях – неважная транспортная доступность, в Биарице – казалось бы, побережье, но климат не располагает к привычному для россиян пляжному отдыху. Кроме того, незнание французского (именно французского, а не английского) языка вам гораздо быстрее простят на Лазурном Берегу и в Париже, традиционных туристических и интернациональных местах, а вот в других регионах Франции коренные жители могут прекрасно говорить по-английски, но не желать на нем разговаривать, и оказаться среди соседей в полной изоляции будет очень легко. Таким образом, покупка недвижимости россиянами здесь происходят на порядок реже. Горнолыжная недвижимость представлена квартирами и домами, более частая покупка все же – квартира, поскольку на горнолыжных курортах ее легче сдать, и содержание квартиры не столько даже дешевле, сколько проще – закрыл на ключ и уехал. Стоимость квартир в Пиренеях может начинаться от 50 тыс. евро за небольшую студию, квартира с одной спальней рядом с подъемником может стоить 150 тыс. евро. В Альпах студия будет стоить 100-120 тыс. евро, хорошая квартира – 200 тыс. евро. Стоимость дома в Пиренеях начинается от 120-150 тыс. евро, в Альпах – от 250 тыс. евро. Характерными для Франции являются комнаты прислуги, которые, как правило, располагаются на верхних этажах фешенебельных зданий. Такие комнаты имеют минимальную площадь (8-10 кв. м), но могут быть прилично оборудованы. Они идеально подходят для временного проживания: туризма, на срок учебы, сезонной работы, деловой поездки. Комнаты прислуги легко перепродать (2-4 тыс. евро/1 кв. м) или снять в аренду. Также большой популярностью пользуются комнаты студентов площадью 18-25 кв. м, расположенные обычно в новых домах, специально предназначенных для этой категории владельцев или арендаторов. Стоимость составит 75-100 тыс. евро в Париже и 45-75 тыс. евро в провинции. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сборы) недвижимости, составляющих около 7-8% от ее стоимости, существуют ежегодные налоги. Владелец недвижимости обязан платить налоги на проживание и недвижимость. Налог на роскошь, рассчитываемый по специальной шкале, выплачивают физические лица, стоимость имущества которых превышает 740 тыс. евро, а в случае продажи недвижимости в первый год после покупки налог на прибыль составляет 33,3 %, но с каждым годом его размер уменьшается. Все изменения в облике и функциональном содержании здания (ремонт, расширение, изменение назначения) должны быть декларированы в течение 90 дней службам Генерального налогового управления. В целом система налогообложения во Франции более сложная, чем в других странах Европы. Материал подготовлен при участии Алины Якушевой, коммерческого директора EstateService, www.estateservice.ru, тел:+74957978073 <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Пассивный вопрос (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/574 Город Mon, 27 Sep 2010 10:24:35 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="341" align="left" title="Пассивный вопрос" alt="Пассивный вопрос" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/passiv_vote.jpg" /> Представьте себе, посреди поля стоит дом, к нему не проведено ни одного провода. Тем не менее, там светло, тепло и уютно. «Это не возможно! – скажете вы. – Откуда в окнах свет, ведь это же глушь непроглядная и до ближайшего населенного пункта 200 км!» Действительно, этот дом не электрифицирован. Ведь доступ к электрическим сетям не нужен, когда речь идет об энергонезависимом доме. В мире. Энергетическое снабжение современных городов – задача особой важности. По мере того как передовые технологии внедряются в жизнь современных людей, возрастает потребность в энергоресурсах. Увеличивает значимость этого вопроса также развитие промышленности, транспорта и прирост городского населения.  На фоне общей тенденции к снижению запасов природных ресурсов все больше внимания уделяется теме энергосбережения. До сих пор строительство пассивных  домов в России  было делом отдельно взятых энтузиастов, а площадь распространения подобных построек ограничивается загородными территориями. Тем не менее, в ближайшем будущем прогнозируется рост потребности в энергосберегающих технологиях. Ведь по прогнозам ученых, наша страна неизбежно окажется в условиях вынужденной экономии энергетических ресурсов. Причины озвучиваются совершенно разные: от вступления в ВТО до вполне ожидаемого дефицита природного топлива. Как бы в подтверждение вышесказанного, приняты нормативные акты, поощряющих использование альтернативных источников энергии (например, ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Несмотря на очевидное стремление отечественных законодателей популяризировать и привить потребителям идею энергосбережения, повсеместное внедрение подобных технологий в нашей стране – почти утопия. Борис Медведев, директор ООО «ЭСТО»: «Существует два препятствия на пути распространения энергосберегающих систем – это менталитет и дешевые природные ресурсы. Если второй момент изменится с течением времени, то думать об отношении к окружающей среде нужно уже сейчас. Для сравнения, вы видели когда-нибудь немца, бросающего бумажку на улице? На Западе существуют экологические нормы, несоблюдение которых чревато финансовыми потерями. В  нашей же стране этого пока нет». Зарубежный опыт. Впервые энергонезависимый дом был спроектирован в мае 1988 года доктором Вольфгангом Файстом. Испытания опытного образца оказались настолько успешными, что было принято решение продолжить исследования в данной области. Спустя 8 лет после создания проекта, на базе небольшой лаборатории был создан «Институт Пассивного Дома» во главе с профессором Файстом. За 10 лет существования института технологии энергосбережения распространились по всей Европе. Так, количество пассивных зданий за это время выросло до 6 000. По технологиям Файста до сих пор строятся не только жилые дома, но и всевозможные административные здания: офисы, магазины, школы, детские сады… К настоящему времени в западных странах уже пройден этап первоначальных поисковых разработок, экспериментального строительства и опытной эксплуатации пассивных домов, активно обсуждается вопрос перехода к массовому строительству. Для этого протестированы и запущены в массовое производство необходимые материалы, компоненты инженерных систем жизнеобеспечения. Параллельно с технической базой развивается и законодательная: на межгосударственном уровне вводятся новые стандарты энергопотребления, разрабатываются методы поощрения для потребителей возобновляемых источников энергии. На данный момент в ряде европейских стран (Дания, Германия, Финляндия и др.) принято несколько целевых государственных программ по приведению объектов регулярной застройки к статусу «энергонезависимых». В частности, выполняется программа CEPHEUS («Эффективные по Себестоимости Пассивные Дома как Европейский Стандарт») и принятая в 2009 году директива EPBD («Энергетических Показателей в Строительстве»). Содержание этих нормативных актов направлено на то, чтобы в ближайшее время развить строительство объектов, максимально приближенных к энергетической нейтральности. В реальных условиях с энерго-сберегающими технологиями можно  познакомиться во многих странах. Но наиболее выдающимся достижением принято считать финский район VIIKKI.  Все постройки на его территории не зависят от внешних источников энергии. Это университет и научно-исследовательский центр, городская библиотека и всевозможные общественные службы и коммерческие предприятия. Кроме того, в районе проживает почти 13 000 человек. Герман Браун, управляющий компанией «Braun & Braun GBr»: «При покупке дома в Германии потенциальные покупатели всегда интересуются наличием энергетического паспорта. Объекты без  такого документа сильно теряют в цене. Ведь всем известно, что использование солнечной энергии влечет за собой массу преимуществ: защита   окружающей среды, сбережение природных ресурсов.  Кроме того, использование альтернативных источников энергии способствует развитию региональной  экономики страны и позволяет обрести независимость от  поставщиков энергии. Тем более, что из-за борьбы вокруг нефти, урана, газа и угля произошло множество войн. А солнце – единственный  демократический источник энергии». Отечественная теория… В нашей стране пассивные дома – явление единичное. За рубежом Россию единогласно признают одной из самых расточительных стран в энергетическом плане. Конечно, мы уже знаем, что такое энергосберегающая лампочка, но повсеместного внедрения энергосберегающих технологий пока не происходит. Да и вряд ли произойдет, пока цены на топливо будут придерживаться столь низких показателей (по сравнению с мировыми). Например, наш ближайший сосед – Украина – в последние годы остро испытывает дефицит энергоресурсов. В связи с этим в стране стали набирать обороты всевозможные технологии, позволяющие экономить энергию. Год назад вступил в силу  ФЗ №261 – первый в своем роде закон, направленный на рациональное использование ресурсов. Но, к сожалению, одного нормативного акта недостаточно для того, чтобы разрешить вопрос энергосбережения в рамках целой страны. Тем не менее, специалисты утверждают, что значение подобных движений – бесценно. Борис Медведев: «В рамках России законодательные меры такого рода сулят высвобождение потребителей. Если подобное высвобождение станет массовым,  то федеральные бюджеты будут избавлены от такой задачи, как  строительство новых электростанций (ведь практически все существующие – перегружены). К тому же, высвободятся мощности, которые можно  направить в другое русло, например, в промышленность. Зарубежный опыт показывает, насколько удачным может быть сотрудничество государства и гражданина в этом плане. Немецкое правительство в качестве поощрения выплачивает субсидию каждому, кто обзавелся энергосберегающей установкой. При этом капитальные затраты уменьшаются до 20%. Более того, в Германии создана целая система, позволяющая реализовать избыток вырабатываемой энергии. При появлении излишков владелец установки направляет энергию в общую сеть, а  взамен государство платит ему деньги (на данный момент размер выплаты составляет 52,9 евроцента  за 1 КВт/ч – прим. ред)». … и практика. Один из проектов по постройке энергонезависимого дома был реализован год назад под Магнитогорском. Представьте себе, дом стоит практически посреди поля. К нему не проведено ни единого провода. Тем не менее, там тепло, светло и уютно… Изначально перед застройщиками стояла задача построить теплый дом. Для этого было решено начать с теплоизоляции. Согласно замерам специалистов, ограждающие конструкции (стены, окна, крыши, пол) привычных домов имеют высокий коэффициент теплоотдачи, что приводит к значительным потерям. Например, для кирпичного здания эта величина равна 250-350 КВт на кв. м отапливаемой площади в год. Исследования показали, что значительного сокращения расхода тепла можно достигнуть только при слое теплоизоляции от 15 см, а также при использовании теплоизолирующих панелей толщиной 25-40 см. Поэтому строительство объекта производилось по канадской технологии из сэндвич-панелей (деревянные конструкции с утеплителем из полистирола). Борис Медведев: «Чем меньше тепла теряет дом, тем меньше энергии он потребляет. По старым ГОСТам, нормой по теплопотерям было 100 Вт на кв. м. Следовательно, если площадь дома равна 100 кв. м,  необходим  источник, вырабатывающий 10 КВт на кв. м. При строительстве объекта под Магнитогорском для питания всех необходимых электроприборов (и даже глубинного насоса для подачи воды) оказалось достаточно солнечной электростанции мощностью 5 КВт. И по мере возрастания потребностей есть возможность её увеличить». Евгений Москалев, ответственный за строительство: «Идея постройки такого дома возникла давно. Все страны Запада, в том числе Америка, пользуются энергией природы. Хотелось попробовать и на себе испытать, что это такое. Да и потом, это технологии будущего. Во все времена человечеству хотелось независимости: сначала боролись за свободу от других людей, а теперь – за энергетическую независимость. Ведь пользование услугами ЖКХ означает постоянные перебои в электрической сети, запоздалую подачу отопления  и качество воды, которое оставляет  желать лучшего… В моем доме под Магнитогорском мы использовали солнечные установки с возможностью наращивания мощности. В то время, когда мы строили, были доступны поликремниевые солнечные модули, они дают энергию только при попадании солнечного света. Но технологии не стоят на месте, и сейчас появились в продаже модули, которые могут вырабатывать энергию и при рассеянном свете. Вся поступившая энергия накапливается в аккумуляторах и далее через инверторы попадает к потребителям. Несмотря на то, что первые испытания проходили зимой, в перио-ды низкой солнечной активности, дом «показал» себя хорошо. Когда местные подстанции не справлялись с требуемыми мощностями (из-за чего у всех происходили отключения), у нас было светло и тепло. Стоимость такого удовольствия пока велика, но с момента начала строительства уже многое изменилось. Мне кажется, что совсем скоро такие дома будут окупаться за два года. Возможно, что наша страна даже пойдет по западному пути и будет скупать излишки электроэнергии у населения. Да, кстати, восемь месяцев в году я могу получать горячую воду без газа и электричества. Мы установили на южном  скате кровли два солнечных коллектора. При попадании на них солнца протекающая через них вода нагревается и скапливается в теплоизолированном баке». В данном случае для обеспечения горячей водой использовался так называемый солнечный модуль. К примеру, если температура воды при попадании в модуль составляет 10°С, то на выходе это значение может равняться 120°С (и это не шутка!) Таким образом, путем разбавления мы можем получить около 200 литров горячей воды (по санитарным нормам температура воды из под крана не должна превышать 50°С). Подобные технологии уже получили свое распространение в промышленности. К примеру, в Краснодарском крае существуют аналогичные станции, способные генерировать воды для промышленных нужд.  Цена вопроса. В России главным фактором, сдерживающим повсеместное распространение энергонезависимых домов, является их высокая стоимость. Но специалисты утверждают: значительных денежных средств требуют только первичные капитальные расходы. Если говорить о цене комплектующих (в основе которых солнечный модуль), то в среднем она находится в пределах 100 – 150 тыс. руб за 1 КВт в час генерируемой энергии, и  редко превышает 1,2 млн руб. Для сравнения: в Германии за аналогичное оборудование собственник должен инвестировать от 40 000 до 60 000 евро. На первый взгляд может показаться, что куда  выгоднее использовать привычные электросети и отопление. Но элементарные подсчеты доказывают, что установка подобных технологий окупается в обозримом будущем. Допустим, загородный дом площадью 100 кв. м потребляет 5 КВт электроэнергии в год. Если перевести эту величину в денежный эквивалент, то за год будет потрачено около 200 тыс. руб. Таким образом, в среднем станция на основе солнечных модулей окупается за 6 – 7 лет. В пассивном доме также отпадает надобность в затратах, например, на подключение газа. Как известно,  начиная с 2001 года, работают программы газификации регионов. Но при этом никто не гарантирует снабжать газом каждый дом. Дело в том, что действия властей ограничиваются лишь прокладкой газопровода до границ населенного пункта. А газификация отдельно взятых домов – забота местных жителей. В целом отказ от сетей газа и теплоцентралей несет в себе возможность значительно сократить себестоимость строительства. Владельцам солнечных модулей и других  альтернативных генераторов энергии также не нужно заботиться о плате  за разводку водяного отопления и установку котельного оборудования,  чистку труб, фитингов... Стоимость же электроконвекторов, системы вентиляции и дополнительного утепления существенно ниже стоимости классического отопления. К тому же, подобное оборудование неприхотливо в эксплуатации, а срок его службы достигает 20-25 лет. Борис Медведев: «Конечно, существует возможность сэкономить. Например, можно использовать оборудование отечественного производства. Но, к сожалению, это как раз тот случай, когда «скупой платит дважды». Опыт наших поставщиков показал, что отечественный производитель не достиг европейского уровня. Цена отечественных аналогов, естественно, ниже, но качество оставляет желать лучшего. Тем не менее, все течет, все меняется… В этом году наши коллеги планируют открыть производство таких солнечных модулей. В связи с этим остается надеяться на снижение цены конечного продукта». Материал подготовлен при участии Бориса Медведева, директора ООО «ЭСТО», Германа Браун, управляющего компанией «Braun & Braun GBr», и Евгения Москалева <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Недвижимость Балеарских островов. Майорка (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/573 Недвижимость за рубежом Fri, 24 Sep 2010 07:36:52 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="370" width="400" align="left" title="Недвижимость Балеарских островов. Майорка " alt="Недвижимость Балеарских островов. Майорка " src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/bulgary_nedv.jpg" /> Самым крупным из Балеарских островов и одним из самых экологически чистых курортов Средиземноморья считается Майорка. Не только красота этого небольшого острова и большое количество солнечных дней в году привлекают туристов и инвесторов, но еще и местоположение: из аэропорта Пальмы можно напрямую улететь почти во все европейские столицы (например, перелет в Барселону займет всего 50 минут). На юге острова расположены пляжные зоны, наиболее популярные у покупателей из России, Англии, Швеции, Ирландии и Норвегии, в том числе у тех, кто рассчитывает сдавать в аренду недвижимость. Здесь много закрытых охраняемых комплексов с апартаментами и таунхаусами, преимущественно расположенных на первой линии от моря, со своими пляжами, правда, не всегда выглядящими традиционным образом. Иногда пляжи представляют собой скалистые берега, не совсем подходящие для отдыха с детьми или для людей, не очень уверенно держащихся на воде. Сдать в аренду апартаменты, расположенные в комплексе, проще, но стоимость содержания повысится за счет отдельной оплаты за содержание  общих зон (ландшафтный дизайн с фонтанами, садом, бассейнами, аллеями и детскими площадками). В южной же части острова, вокруг центрального города – Пальмы, расположены поля для гольфа, жилье здесь покупают в основном ино-странцы, профессиональные игроки в гольф и любители: для жителей России гольф-недвижимость так и не стала популярной. В центральной горной части острова старинные дома и квартиры интересуют ценителей романтики и истории, до пляжа они готовы час-другой добираться на автомобиле. Аренда автомобилей на Майорке обойдется заметно дешевле, чем на материке, поскольку намного ниже риски – угон вряд ли возможен. В центральных районах недвижимость обычно приобретается только для частного использования – аренда здесь непопулярна. Северная и северо-восточная часть Майорки особенно привлекает виндсерферов. Там для этого есть все необходимое, поэтому высокая активность в этой части острова наблюдается круглый год. Западная же часть острова с ее высокими обрывистыми берегами впечатляет невероятными панорамными видами, тишиной и респектабельностью. Недвижимость здесь представлена домами и эксклюзивными виллами, и именно этот регион был выбран многими мировыми знаменитостями в качестве своего второго дома. Самая дорогая недвижимость сосредоточена на северо-западе, а самая востребованная – на юго-западе. Односпальная квартира площадью 40-50 кв. м стоит, в среднем, 150-180 тыс. евро, двуспальная площадью 60-80 кв. м – 200-250 тыс. евро, квартира-студия площадью 30-40 кв. м – 110 тыс. евро. На севере и северо-востоке стоимость квартир примерно такая же. В Пальме однокомнатные квартиры стоят от 220 тыс. евро, двухкомнатные – от 300 тыс. евро. Стоимость вилл начинается от 6,5 млн евро. Отдельный сельский дом площадью 100 кв. м можно купить от 250 тыс. евро, дом площадью 150 кв. м рядом с морем (до 100 м) – 500 тыс. евро, дом площадью 200 кв. м в пяти минутах от моря будет стоить от миллиона евро, а на первой линии – 3-5 млн евро. На первой линии даже таунхаус будет стоить больше миллиона. На Майорке почти не встречаются дома с большими земельными участками, и ограниченность территории имеет далеко не последнее место в вопросе ценообразования. Поэтому покупка недвижимости на этом острове никогда не носила массового характера, особенно среди россиян: с финансовой точки зрения здесь сосредоточена более дорогая недвижимость по сравнению с недвижимостью на материке и Канарских островах, традиционными конкурентами Майорки. А вот покупатели вилл чаще рассматривают именно Майорку, в том числе и по той причине, что именно здесь можно рассчитывать на большую уединенность, а соседями могут оказаться люди с глянцевых обложек суперпопулярных журналов. Если покупка вилл на Майорке производится почти всегда для себя и семьи, то более чем в половине случаев покупки квартиры клиенты рассчитывают на последующую помощь управляющей компании. На Майорке этот институт развит хорошо, но надо понимать, что доходы от сдачи квартиры будут невысоки и, скорее всего, окупят лишь ее содержание. Сдача в аренду после уплаты налогов, как правило, способна принести владельцам 3%, реже 5-6% годовых от стоимости квартиры. Скорее всего, эти суммы не покроют выплаты по кредиту, если недвижимость была куплена с его участием. Для того чтобы сдавать недвижимость в аренду, ее необходимо сперва зарегистрировать в Министерстве туризма Испании, а потом ежегодно заполнять налоговую декларацию для отчислений в местный бюджет. Условия приобретения недвижимости на Майорке не отличаются от условий приобретения недвижимости на материковой части Испании. Для иностранцев нет ограничения на владение, налоги (муниципальный налог, налог на имущество и налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду) и дополнительные расходы при покупке аналогичны. Все владельцы недвижимости, построенной комплексами, обязаны следовать законодательству Испании об оплате ухода и содержания общественных зон, например, бассейна и зеленой зоны, принадлежащей их району. Оплата взноса производится один или два раза в год. К примеру, владелец недвижимости в комплексе с бассейном, теннисными кортами и с 200 владельцами будет платить примерно 420 евро в год. Для индивидуальных домов эта сумма будет зависеть от степени урбанизации (вывоз мусора, охрана, уборка прилегающей зоны, освещение дорог) и составлять 200-800 евро в год. Абонентская плата за водоснабжение составляет 15 евро за квартал, а за электричество – 15,84 евро за каждые два месяца (3,3 кВт). Налог на недвижимое имущество в год составляет 0,5-2% от кадастровой стоимости жилья. Как и при покупке в остальных зонах Испании, российские покупатели могут рассчитывать на получение годовой шенгенской мультивизы на 180 дней в году, но не более 90 дней подряд. Любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли или недвижимость, никакие другие документы или разрешения не требуются. Однако одной из проблем является предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность: их застраивать запрещено. Также нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии, поскольку прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. Процентная ставка по кредиту для иностранцев сейчас составляет около 3-3,5%, а сумма кредитования – обычно 50-60%, иногда до 65-70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования – 10-30 лет, в зависимости от возраста заемщика. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей. По закону Испании, продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. При продаже недвижимости в Испании иностранцы должны платить налог на увеличение капитала от разницы в стоимости при покупке и продаже: при владении сроком до года этот сбор начисляется по фиксированной ставке в 35%, более года – в 18%. Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad (Реестре собственности), в котором можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, наличие возможной задолженности владельца. При подписании контракта покупатель, как правило, выплачивает около 10% от стоимости недвижимости. Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей, которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Согласно закону, при заключении договора покупатель оплачивает НДС, государственные сборы, услуги нотариуса и регистрацию купчей. По закону, NIE (идентификационный номер иностранца) необходим всем иностранцам для покупки недвижимости, оформление номера для регистрации сделки обойдется в 500 евро. Постоянное проживание в Испании можно оформить, прожив на территории страны пять лет на легальных условиях или вступив в брак с гражданином Испании, но инвестиции не являются достаточным основанием для получения постоянного места жительства. Надо отметить, что недвижимость на Майорке пострадала от финансового кризиса сравнительно меньше, чем недвижимость других материковых районов Испании, что, в первую очередь, объясняется ограничениями на строительство. На острове сосредоточено большое количество зон, где не разрешено строительство, а получить на него разрешение даже там, где в принципе ограничений нет, гораздо сложнее, чем на самом материке. Материал подготовлен при участии Алины Якушевой, коммерческого директора EstateService, www.estateservice.ru, тел:+74957978073 <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Дареному коню в зубы смотрят! (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/572 Жилая недвижимость Thu, 23 Sep 2010 10:02:40 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="338" align="left" title="Дареному коню в зубы смотрят!" alt="Дареному коню в зубы смотрят!" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/kon_dar.jpg" /> Киноиндустрия уже много лет культивирует у зрителей мечту о неожиданном наследстве, крупном подарке или выигрыше. На фоне более редких договоров наследования и выигрышей договоры дарения заключаются на сегодняшний день достаточно часто. Особенности. Во-первых, договор дарения является двусторонним, т. е. одна сторона по нему обязуется подарить, а вторая – получить какую-либо недвижимость. Соответственно, отказаться от подарка значит нарушить договор, поэтому, в случае категорического несогласия с презентом, стоит заверить у нотариуса письменный отказ. Во-вторых, такой договор обязательно является безвозмездным. В-третьих, он подлежит государственной регистрации в ФРС и вступает в силу с момента такой регистрации. Заплати налоги и спи спокойно. Казалось бы, все прекрасно, Вам подарили квартиру! Однако часто такое счастье, свалившееся на голову, влечет за собой серьезные проблемы в виде налогов – 13% рыночной стоимости подарка после новоселья придется тдать государству. При средней цене на однокомнатные квартиры (именно они чаще других выступают в качестве подарка) 1,3 млн руб. налог составит 169 тыс. руб. Если же крупно повезло и Вы получили двухкомнатную квартиру за 2,5 млн руб., то расстаться придется уже с 325 тысячами кровных рублей. И это лояльная мера: до 2006 года налог на подарок мог достигать 40% его рыночной стоимости. Все свои. Но не все так плохо: в случае дарения между близкими родственниками уплата налога не требуется. Под близкими родственниками Семейный Кодекс РФ понимает супругов, родителей и детей, в том числе усыновлённых, полнородных и не полнородных братьев и сестер, дедушек, бабушек и внуков. Поэтому подарить квартиру сыну на совершеннолетие можно без отчислений в Налоговую инспекцию. А вот если тетушка решит одарить обожаемого племянника, налоги придется платить. Правда, риэлторы отмечают, что есть способ этого избежать: сначала тетя дарит квартиру своему брату, а тот в свою очередь передаривает ее сыну. Плюсом является то, что квартира, полученная в личный дар одним из супругов во время брака, не входит в состав общего имущества и, соответственно, не подлежит  разделу в случае развода. Поэтому предусмотрительные родители часто именно дарят недвижимость на свадьбу своему сыну или дочери. Коммунальное лукавство. Договор дарения часто используют и для продажи комнаты в коммунальной квартире: по закону продавец обязан сначала предложить свою комнату соседям и только после их письменного отказа может продать ее посторонним лицам. В этой ситуации соседи оказываются в выгодном положении и могут влиять на стоимость комнаты. Чтобы уйти от этого, многие оформляют дарственную вместо договора купли-продажи, а деньги берут по расписке: дарить свою собственность человек может кому угодно. Но все, что сделано в обход документов, влечет за собой дополнительные риски. Алла Раздьяконова, директор АПК «Статут», вспоминает случай из жизни, когда в аналогичной ситуации заинтересованные лица (соседи по коммуналке), чье право на приобретение комнаты было нарушено договором дарения, доказали в суде факт получения денег продавцом (а по документам – дарителем), и суд признал такой договор недействительным и подлежащим отмене. В итоге незавидна судьба покупателя («одаряемого»), поскольку он остался без комнаты и ему еще долго придется возвращать свои кровные. Раздолье для мошенников. По мнению специалистов, очень большой процент договоров дарения, заключенных не родственниками, является фиктивным. С их помощью продавец перекладывает налоговое бремя на покупателя. В этом случае для участников сделки есть риск повышенного внимания со стороны налоговых органов, хотя, по словам Виталия Попова, директора ООО «Судебная помощь», риск этот невелик: инспекция, скорее всего, обратит внимание только на тех, кто существенно занизил рыночную стоимость недвижимости. Под дарение маскируют и куда более опасные аферы: мошенники подделывают документы собственника и оформляют от его имени нотариальную доверенность, а далее сценарий развивается так же, как в предыдущем случае. Юристы призывают с осторожностью относиться к любым сделкам по доверенности. А к оформлению доверенности на дарение законом предъявляются особые требования: точное указание объекта недвижимости и одаряемого. Несоблюдение этих требований (умышленное или по незнанию) может повлечь за собой признание сделки недействительной. Я передумал. В момент подписания дарственной все прекрасно: бабушка растрогана и безмерно благодарна, внучка счастлива, что у нее теперь есть квартира, и тоже благодарна. Однако времена меняются, отношения могут испортиться, благодарность внучки – испариться. Об этом писал еще Шекспир в «Короле Лире». На основе таких неблагодарных деяний со стороны одаренного, как покушение на жизнь своего благодетеля или умышленное нанесение телесных повреждений, договор дарения может быть отменен. Также отменить договор можно и в случае, если даритель переживет одаряемого. Но это желательно прописать в договоре отдельно, чтобы квартира не перешла наследникам последнего. Прекращение договора может произойти также в результате его оспаривания в суде: здесь действуют общие правила для признания сделок недействительными. Тонкостей и нюансов у договоров дарения больше, чем у купли-продажи, поэтому имеет смысл обратиться к специалистам. Кроме того, всегда есть альтернативные способы юридически оформить взаимоотношения. Например, договор ренты выгоднее для пенсионеров, потому что он оставляет меньше шансов остаться без квартиры. Материал подготовлен при участии Аллы Раздьяконовой, директора АПК «Статут», и Виталия Попова, директора ООО «Судебная помощь». <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Залоговая недвижимость (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/571 Жилая недвижимость Tue, 21 Sep 2010 11:08:13 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Залоговая недвижимость" alt="Залоговая недвижимость" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/zalog.jpg" /> Купить квартиру в ипотеку не редкость, но что делать, если возможность выплатить непогашенный кредит за недвижимое имущество пропала? Причины тут могут быть абсолютно разные: уменьшение доходов, увольнение с работы, сокращение заработной платы, повышение ставки банком и  т. д. Обремененные залогом квартиры требуют определенного алгоритма действий при продаже: на такую квартиру накладывается долговое ограничение. Когда период массового оформления ипотечных кредитов и максимума цен совпал, у покупателей квартир была возможность брать максимальные суммы кредитов. В итоге в настоящий момент продать ранее купленную квартиру придется гораздо дешевле. И, как факт, суммы продажи хватает только на погашение остатка задолженности. До начала процесса продажи во избежание возможных разногласий заемщику необходимо обратиться в кредитующий его банк (отдел клиентского сопровождения ипотечных кредитов) за соответствующими разъяснениями. Как «избавиться» от залогового имущества? •    Продать квартиру, взятую в ипотеку, можно только после полного погашения кредита. Как вариант заемщику следует самостоятельно найти покупателя. Процесс снятия обременения с квартиры для окончательного оформления ее на нового покупателя может занять около месяца, и далеко не каждый готов пойти на это. А поскольку большинство сделок сейчас имеют вид «цепочек», то такая задержка в некоторых случаях вообще невозможна. Продавцы зачастую выставляют цену, ориентируясь не на возможности рынка, а на собственные потребности, т. е. на желание погасить остаток кредита и вернуть первоначальный взнос. Сложность в данной ситуации в том, что владелец сам согласовывает все сроки с банком, а он может запросто не уложиться в них. •      Если заемщик теряет платежеспособность, не платит по кредиту и не идет на контакт с банком, последний обращается в суд и продает залоговую квартиру при наличии решения суда, но таких случаев крайне мало. Если квартира продается через судебных приставов, заемщик практически не имеет свободы в ценовых действиях. Поскольку квартиру оценивают судебные приставы, ее стоимость относительно рынка, как правило, занижается. Обычно существуют значительные просрочки платежей и набежавшие пени заемщика перед банком, которые также должны быть компенсированы из суммы, уплаченной за квартиру. Многие потенциальные покупатели специально отслеживают аукционы для продажи подобных объектов недвижимости, надеясь купить квартиру подешевле. У таких вариантов есть минусы – проживающих приходится выселять насильно. При выезде последние могут оставить квартиру «не в том состоянии». Моральная сторона процесса в итоге не всегда приятна. •      Когда заемщики решают приобрести квартиру побольше (поменьше), не погасив существующий кредит, в большинстве случаев они надеются на то, что банк предложит более простую процедуру по согласованию нового кредита. Например, разрешит предоставить меньше документов или, как многие ошибочно считают, просто прибавит к сумме остатка задолженности новую сумму, оформив в качестве приложения к уже существующему договору. Но не все так просто: на новую большую сумму банк требует новые справки о доходах и документы на новую квартиру. По новому кредиту будет заключаться совершенно иной договор, а предыдущий должен быть закрыт в установленном порядке. Иными словами, вся процедура по погашению первого кредита будет такая же, как и при продаже квартиры с обременением. А второй кредит будет оформляться по той же процедуре, что и любой другой ипотечный кредит. Правда, заемщик может быть корпоративным клиентом банка, быть на хорошем счету и т. п. Но это единичные случаи, когда банк упрощает процедуру. •    При нежелании дальше обслуживать долг большинство заемщиков соглашается на внесудебную реализацию имущества, о чем подписывается соответствующий документ. В банке ВТБ24 для продажи своей квартиры заемщик может воспользоваться базой «Витрина залогового имущества», по которой банк выступает посредником между покупателем и продавцом, а окончательная цена определяется договоренностью покупателя и продавца, так что есть возможность поторговаться. Сколько это будет стоить? Стоимость объектов залоговой недвижимости формируется с учетом текущей оценочной стоимости, которая может отличаться от первоначальной залоговой (например, появился высокий спрос среди покупателей). От обремененных квартир по всем вышеперечисленным причинам покупатели ждут более низкой цены, но банку выгодно продавать объекты по цене ниже рыночной, только если процесс продажи квартиры затягивается. Несмотря на это, некоторые банки могут предложить более выгодные условия кредитования залоговых квартир. Во-первых, процентная ставка за пользование кредитом на приобретение залоговой квартиры ниже, чем любой другой. Например, в банке ВТБ24 ставка для частных лиц не превышает 7,75% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро. Помимо этого существует возможность досрочного погашения кредита с первого дня, сведен к минимуму риск утраты права собственности на объект и отсутствуют комиссии за рассмотрение заявления о предоставлении кредита. Предложений по залоговой недвижимости на сегодня очень мало. По состоянию на сентябрь 2010 года, в базе банка ВТБ24 по Свердловской области – порядка 40 квартир на вторичном рынке и 4 объекта загородной недвижимости, хотя в свое время эксперты и предвещали чуть ли не обвал рынка из-за появления предложений по таким квартирам. Тот факт, что приставы, как правило, занижают цену, а банки, наоборот, оставляют высокой в целях компенсации своих потерь и затрат, удержал процесс. А как в Европе? Помимо всех названных методов продажи залоговой недвижимости, в Германии существует еще один: владелец может быть объявлен банкротом. Объекты в данном случае будет продаваться через судебных приставов, а заемщик должен подписать документ, гарантирующий, что он банкрот. Если в течение 6 лет он зарабатывает достаточно средств, чтобы покрыть долг, то кредит будет погашен, если нет – долг ему списывается. В Германии до момента начала аукциона по продаже квартиры каждому владельцу дается минимум 6 месяцев, только затем в средствах массовой информации оглашаются условия аукциона. Желающие общаются с банком (весь процесс купли-продажи занимает не менее 2-3 месяцев), перенимание существующих кредитов очень невыгодно. Для участия в аукционе необходимо внести 10% от названной стоимости и предоставить доказательства того, что участник сможет купить объект: наличные деньги или положительную кредитную историю).  Но есть один нюанс: если в России банк курирует сделку купли-продажи залоговой недвижимости и гарантирует чистоту операции, исключая возникновение любых рисков, то в Германии квартиру можно купить вместе с непогашенными коммунальными платежами. Резюме Самым безопасным способом приобретения залоговой недвижимости является покупка от судебных приставов. Квартиру у самого собственника иногда можно купить дешевле, но снятия обременения придется ждать. С юридической точки зрения в этом случае квартиру также можно считать «чистой», ведь банк уже проверил все документы собственников. С другой стороны, заемщик-собственник готов продать квартиру ниже рыночной стоимости только при условии, что его «совсем прижали» обстоятельства: уже несколько месяцев не оплачивает платежи, влез из-за них в долги или потерял работу. Если продает сам собственник, важно, чтобы погашение задолженности было произведено вовремя и добросовестно. Главное, помнить, что при покупке залоговой недвижимости следует проследить, продается ли объект другими лицами. Поскольку тонкостей тут достаточно и многое зависит от банка, выдавшего ипотечный кредит, покупателю стоит обратиться к специалисту, имеющему опыт оформления таких сделок с ипотечными квартирами. Материал подготовлен при участии Сергея Кульпина, управляющего Уральским филиалом ВТБ24, Елены Андреевой, генерального директора САН «Эксперт», г. Уфа, и Германа Браун, Braun Braun GbR, Германия <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Тёмное дело (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/570 Жилая недвижимость Mon, 20 Sep 2010 10:09:09 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="300" align="left" title="Тёмное дело" alt="Тёмное дело" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/rielt_black.jpg" /> Сказ про то, как Гражданин решил квартиру купить Жил-да-был законопослушный Гражданин, честным трудом заработавший пять рублей. Решил он эти деньги впрок пустить и купить квартиру. Поскольку денег у него было не лишку, рачительный товарищ решил не тратиться на услуги посредников, а купить квартиру самостоятельно. – Что за слова такие  нерусские: «девелоперы» да «риэлторы», поди разбери, чего они там  продают… Я и так грамотный: глядишь, 10 классов не зря закончил! Куплю квартиру сам! – рассуждал Гражданин. Первым делом вытащил он из почтового ящика газету с бесплатными объявлениями. А тут квартир продают немеряно. «Продам квартиру, пятикомнатную в экологически чистом районе, почти даром. Обращаться на деревню к дедушке» – предложение что надо! Взял Гражданин свои драгоценные пять рублей и отправился к продавцу. Долго ли коротко ходил-бродил, нашел избушку на курьих ножках. Дверь избушки приоткрылась, и оттуда оторожно выглянул мужичок. – Да, квартиру продаем, – подтвердил он, шустрым взглядом окинув карманы Гражданина. – Давайте знакомиться! Звать меня Никак, по отчеству Ничеевич. Деньги с собой взяли?  – Взял, куда ж без этого! А сколько квартира ваша стоит? – Квартира хорошая, в районе экологически чистом, евроремонт, чешская стенка, холодильник «Минск» - все включено! Стоит всего семь рублей! – Мне б что-нибудь рубля на два подешевле, – смущенно пробормотал Гражданин. – Это ничего, вы деньги давайте сюда, а  нужный вариант я найду непременно, – сказал Никак Ничеевич, убирая деньги к себе в карман. После чего продавец развернулся и закрыл дверь прямо перед носом Гражданина. Живет теперь без пяти рублей  Гражданин припеваючи в экологически чистом районе, под елкой. А Никак Ничеевич поехал дальше по городам и весям продавать квартиры с евроремонтами и чешскими стенками.  Как и законопослушный Гражданин, большинство из нас хотя бы раз в жизни сталкиваются с вопросами недвижимости. Одни продают, другие покупают, третьи меняют и приватизируют… Операции с жильем по праву считаются одними из самых дорогостоящих. Не секрет, что как только речь заходит о деньгах, всегда находятся недоброжелатели, готовые эти самые деньги отобрать. Но в сфере недвижимости все несколько сложнее: можно остаться не только без денег, но и без квартиры. В связи с этим возникает вопрос: можно ли защитить себя от «черных риэлторов»? Как показывает практика, правонарушения в сфере недвижимости относятся к разряду тех случаев, когда действия органов правопорядка оказываются малоэффективными. Объясняется сей факт тем, что большинство махинаций не связано с правовым регулированием. Это нарушение основ правопорядка. Поэтому трудно представить общую картину. По словам оперативников, вести объективный учет подобных происшествий невозможно. Ведь фактически сведений о махинациях, связанных с недвижимостью в правоохранительные органы поступает меньше, чем их случается на самом деле. К примеру, если афера связана с арендой, то речь идет о суммах, не превышающих 20 тыс. руб. Сопоставив случившуюся финансовую потерю с предстоящей бюрократической волокитой, обманутые клиенты не спешат обращаться в органы правопорядка за помощью.  Чтобы не попасть на удочку мошенников, потенциальные участники сделки должны уметь рас- познать человека, не чистого на руку. Сделать это непросто: профессиональный аферист, совершая махинации, всегда остается «чистым» перед законом, ведь его главные инструменты – несовершенство нормативных актов и человеческая невнимательность. Тем не менее, существуют схемы, к которым наиболее часто прибегают «черные риэлторы». Утром – деньги, вечером – квартиры нет. Эта схема считается самой распространенной. «Черные маклеры» забирают у доверчивых покупателей залог, а после прекращают сделку, «забывая» вернуть деньги. По сообщениям пресс-службы Свердловского областного суда, подобный случай произошел в начале текущего года. Органами прокуратуры был обвинен заместитель директора агентства недвижимости «Градь» в Екатеринбурге, Вячеслав Васимов. По данным следствия, Васимов от имени АН «Градь» размещал в СМИ объявления о продаже своей двухкомнатной квартиры.  Он указывал достаточно низкую стоимость, но при этом просил внести крупный аванс (примерно половину от стоимости квартиры). Саму сделку руководитель назначал через месяц. Люди платили деньги, а через месяц Васимов отказывался от сделки, объясняя, что по этой квартире якобы еще не погашен ипотечный кредит. Деньги не возвращал. Подсудимый использовал и другую схему: когда в агентство обращались люди, желающие улучшить жилищные условия (продать одну квартиру и купить другую), Васимов в СМИ размещал объявления о продаже квартиры, привлекал покупателя, брал с него аванс около половины стоимости объекта. А продавцу, в свою очередь, показывал другую квартиру, за которую тоже брал аванс. В этих случаях Васимов тоже назначал сделки через месяц, а потом оправдывался, что деньги утратил. Всего Вячеславу Васимову вменялось восемь подобных эпизодов. Владимир Коликов, юридическая компания ЗАО «Генезис»: «В большинстве случаев деньги по сделке передаются до перехода права собственности на недвижимость, в эти моменты покупатель практически не защищен. То есть средства переданы, а право собственности еще не оформлено. Поэтому всегда есть риск такого поведения продавцов. Положительная судебная перспектива возврата денежных средств возможна в случае оформления аванса распиской. Если подписан предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, то есть вероятность понуждения к заключению договора купли-продажи через суд». Фирма «Рога и Копыта». Представим себе, последователи великого комбинатора, или попросту мошенники, решили зарегистрировать риэлторскую контору. Изначально ясно, что существовать данной организации долго не придется. А все потому, что фирма нужна для заключения одного-единственного договора купли-продажи. В этой ситуации потенциальному покупателю обещают  очень выгодный вариант, ведь через неделю собственник срочно уезжает на ПМЖ в…Бразилию!  Только аванс (в половину стоимости жилья) нужно внести как можно скорее. Документ подписывается, деньги отдаются, а фирма «Рога и Копыта» исчезает вместе с задатком. Даже если дело будет выиграно в суде, вернуть сумму вряд ли получится из-за невозможности фактического взыскания. «Пойду, соберу барахлишко... Пора рвать кохти» (из к/ф «Бриллиантовая рука»). Гражданин Российской Федерации, он же продавец жилплощади, решил покинуть пределы страны… с максимальной финансовой выгодой. Для этого он поторопился и сделал копии документов на квартиру, затем в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверил договор купли-продажи. После ему на счет поступили средства сразу от нескольких покупателей. В итоге гражданин уехал за границу с полным чемоданом денег. Что стало с покупателями, спросите вы? Повезло только тем, кто первым успел зарегистрировать квартиру. По мнению экспертов,  избежать такого стечения обстоятельств можно, если  все расчеты будут  проведены  непосредственно в день сделки, при сдаче документов в соответствующий орган регистрации. Признание сделки недействительной.  В этом случае бывший собственник квартиры обращается в суд с просьбой признать сделку недействительной (например, по причине собственной недееспособности на момент заключения договора). Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, продавцу возвращается жилье, а покупателю – указанные в договоре денежные средства. На практике действительная цена квартиры часто не соответствует договорной (делается это по согласию сторон, ради ухода от налогов). В таком случае максимум, на что может рассчитывать покупатель, – возврат суммы, указанной в договоре. Собственник  же может сохранить квартиру и получить неплохую прибыль. В связи с этим покупателю жилплощади стоит проявить бдительность, если вторая сторона предлагает в договоре указать цену, не соответствующую действительности. Владимир Коликов: «Это распространенная схема, вызванная желанием минимизировать налоги. Часто покупатель подстраховывает себя тем, что указывает в договоре одну цену, а в расписке о получении денежных средств за квартиру – другую. Но и здесь есть опасный момент: суд, разбирая подобную сделку, может прийти к выводу, что она совершена с умышленным занижением договорной цены в целях ухода от налогообложения  (это противоречит основам правопорядка и нравственности). Как следствие – взыскание в пользу государства всего, что было получено сторонами по сделке». Обременение. В среде профессиональных риэлторов это выражение означает наличие третьих лиц, претендующих на владение жилплощадью. Например, в семье из двух человек сын ушёл в армию. За это время мать решила приватизировать жилье на своё имя, затем продать. После возвращения молодой человек может подать в суд, вследствие чего сделка будет признана недействительной  (так как молодой человек имеет право на часть квартиры, а согласия на продажу и приватизацию он не давал). Владимир Коликов: «Чтобы предупредить такую ситуацию, нужно провести доскональную экспертизу всех документов до сделки, чтобы выявить права третьих лиц. В случае же предъявления иска после сделки бывшим собственником по различным основаниям (такого права у него никто не отнимет), придется отстаивать свою позицию в суде с помощью квалифицированных юристов». «Шоб ты жил на одну зарплату!» (из к/ф «Бриллиантовая рука»). После продажи квартиры прежний жилец отказывается покидать жилплощадь (объясняя это тем, что ему негде жить). Как правило, в таких случаях суд настаивает на возврате денег. В свою очередь,  находчивый владелец квартиры может сказать, что деньги потрачены, а возвращать их он планирует постепенно из своей официальной зарплаты. Раз платить никто не отказывается, следовательно, применить санкции в этой ситуации практически невозможно. Согласно российскому законодательству, ежемесячно в счет долга можно изымать не более 30% зарплаты. Нетрудно подсчитать: деньги вернутся только через 50-70 лет. Аттракцион неслыханной щедрости.  Вообразим себе ситуацию: к владельцу неприватизированной квартиры поступает заманчивое предложение сдать квартиру на долгий срок по очень высокой цене. Моментально заключается договор, выплачиваются деньги. Для регистрации договора аренды у хозяина берутся все документы. Доверчивый собственник получает прибыль от сдачи квартиры в аренду и даже не подозревает, что похожий на него гражданин с его паспортом приватизирует квартиру и сразу же продает ее. По истечении срока договора появляется настоящий хозяин квартиры… Суд, конечно, будет защищать права первоначального собственника. Но в любом случае один из владельцев жилплощади пострадает. Похожая история случилась несколько месяцев назад с риэлтором Юлией. Для своего клиента она подбирала квартиру в центре Екатеринбурга. Привлекло внимание предложение по улице Бажова: подходящее месторасположение, хороший ремонт. Со стороны продавца выступало АН «Квартирный букварь»  в лице генерального директора Татьяны и Анастасии (которая представилась исполнительным директором). Юлия: «Татьяна внушала доверие. Во-первых, она была на поздних сроках беременности, постоянно рассказывала нам про свою семью; торопилась показать объект (объясняя это тем, что дома её очень ждут муж и ребенок). Во-вторых, она профессио-нально презентовала квартиру.  Рассказала, что собственник – девушка; жилье ей купили родители. Сейчас она вышла замуж и проживает вместе с мужем. Поэтому было принято решение разменять квартиру на две комнаты для родственников». Поскольку и риэлтору, и клиенту квартира понравилась, было принято решение брать. В свою очередь, сотрудницы АН «Квартирный букварь» предложили внести аванс в размере 100 000 руб. Сразу после заключения договора деньги были  переданы генеральному директору Татьяне (о чем свидетельствует расписка). Оформление сделки решили продолжить через пару недель. По истечении назначенного срока Татьяна сообщила, что в связи со смертью отца она вынуждена вновь перенести сроки. Затем последовали новые отсрочки. В конце концов, встреча так и не состоялась. Юлия: «После того как Татьяну выписали из роддома, мы предприняли несколько попыток выяснить, когда все-таки она вернет нам день-ги – звонили ей на сотовый. Сначала она удивлялась, что аванс нам не вернули. Потом стала утверждать, что деньги находятся у её компаньонки. Затем начала “кормить завтраками”: сумма должна поступить “завтра”, или “послезавтра”, или “через пять дней”». Своими силами риэлтору  пришлось разыскать собственников, которые, как выяснилось, квартиру не продавали, а... сдавали. Причем той самой Татьяне. На данный момент возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Юлия: «После случившегося я уже никогда не стану вносить 100 000  руб. в качестве залога. Оптимальной суммой считаю не больше 30 000 руб. Раньше, кстати, так и было. Просто для агентств такой большой аванс является своего рода «подушкой безопасности» в случае, если покупатель сам отказывается от сделки». Волк в овечьей шкуре. К сожалению, наряду со всеми вышеперечисленными схемами встречаются и вовсе беспощадные.  Не секрет, что самой легкой добычей для мошенников являются социально незащищенные категории населения. «Черные маклеры» втираются в доверие к одиноким пенсионерам и  гражданам, ведущим асоциальный образ жизни – жертвы соб-ственноручно отписывают квартиры злоумышленникам. По данным следствия, в 2005 году в Екатеринбурге действовало агентство недвижимости «Мадис». Директор компании разработал план преступных действий, направленных на хищение денежных средств и незаконное приобретение прав на имущество граждан, склонных к злоупотреблению спиртными напитками. Так, обратившегося в агентство мужчину он постоянно подпаивал (давал небольшие день-ги, которые клиент тут же тратил на алкоголь). Вошел к нему в доверие и обманным путем добился безвозмездной передачи прав на комнату в пользу своей супруги-сообщницы (после сделки купли-продажи подсунул мужчине расписку в получении денег, которую клиент, не глядя, подписал). Данное правонарушение квалифицируется ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путем злоупотребления доверием, с причинением значительного ущерба гражданину, совершенное организованной группой и в крупном размере). Как уберечь себя? Специалисты утверждают: сто-процентно защитить себя от «черных риэлторов» невозможно (в том числе силами законодательства). К примеру, в действующих нормативных актах не существует механизмов борьбы с таким явлением, как подлог. Поэтому потенциальным участникам сделок необходимо предпринимать все известные меры предосторожности. •       Заключать договор в одиночку – как играть с огнем: можно обжечься. В связи с этим специалисты рекомендуют прибегать к помощи риэлторов и юристов. Профессионалы помогут провести сделку, оценить представленные сторонами документы и даже проверить «чистоту» объекта. В отличие от команды специалистов, одинокому участнику сделки разобраться с таким объемом информации не под силу. •        Необходимо уделить внимание репутации всех сторон сделки. Это как раз тот случай, когда не стоит стесняться наводить справки. Если речь идет о покупке квартиры, то не будет лишним познакомиться с соседями и узнать о личности продавца. •        В качестве посредника лучше выбирать агентство, проверенное временем. Но даже если это известная фирма с блестящими рекомендациями, необходимо запросить учредительные документы и реквизиты. Непосредственно у агента нужно посмотреть паспорт и доверенность (которая свидетельствует о том, что данное лицо является представителем агентства и уполномочено совершать сделки). По мнению  Марины Дудиной, директора АН «Аркада-М», существует ряд мер (как государственных, так и коллективных), принятие которых повлечет за собой снижение уровня правонарушений в секторе недвижимости: 1. Необходимо вернуть  нотариальное удостоверение сделок, снизив  сумму  государственной пошлины до приемлемых размеров, не  разрывающих карман потребителя. 2. Допуск на  рынок недвижимости  специалистов  нужно сделать более строгим. Сейчас кто угодно  может выступать в роли агента.  Не- исключено, что это  должно быть сделано в том числе законодательно. Это позволит «отфильтровать» неблагонадежных посредников. 3. До сих пор не существует «черных списков» с информацией о неблагонадежных риэлторах.  Конечно, в Интернете встречаются одинокие попытки составить подобные базы, но, к сожалению, это не приводит к положительным результатам. 4. Сообщества риэлторов, как метод кооперации, являются очень эффективным средством в борьбе с «черными маклерами». Как правило, недобросовестные агентства просто лишаются членства. Поэтому повсеместное возникновение подобных коопераций  позволит значительно улучшить ситуацию на рынке недвижимости. Материал подготовлен при участии Антонины Шабановой (специалиста отдела по обеспечению деятельности Свердловского областного суда), Галины Субботиной  (начальника отдела по информационному обеспечению деятельности Свердловского областного суда), Владимира Коликова (партнера юридической компании ЗАО «Генезис») и Марины Дудиной (директора АН «Аркада-М») <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Сдаем квартиру легально (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/569 Жилая недвижимость Fri, 17 Sep 2010 10:49:23 GMT article

Малоэтажное строительство в Уфе (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/568 Жилая недвижимость Fri, 10 Sep 2010 11:14:25 GMT article

Три стадии договора об ипотеке (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/567 Жилая недвижимость Thu, 09 Sep 2010 11:55:13 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" height="325" width="400" align="left" title="Три стадии договора об ипотеке" alt="Три стадии договора об ипотеке" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/dogovor_ipoteka.jpg" /> Современных граждан уже не пугает перспектива ипотечного кредитования. Однако до сих пор активно высказываются опасения, связанные с чередой формальностей, без которых заем не оформить. После сбора всевозможных документов и справок силы заемщиков остаются на исходе, а руки сами тянутся как можно скорее подписать договор. Тем не менее, специалисты настоятельно рекомендуют не торопиться ставить подпись, а внимательно ознакомиться с документом. Первая стадия: заключение. В том случае, если вы решили самостоятельно, без помощи ипотечного брокера, заняться заключением договора, нужно заранее проштудировать ряд нормативных актов, которые регулируют соответствующие правоотношения: • ФЗ - №51 («Гражданский кодекс Российской Федерации») • ФЗ - №102 («Об ипотеке (залоге) недвижимости») • ФЗ - №188 («Жилищный Кодекс Российской Федерации») • ФЗ - №122 («О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») • ФЗ - №218 («О кредитных историях») • ФЗ - №215 («О жилищных накопительных кооперативах») • ФЗ - №117 («О кредитных потребительских кооперативах граждан») и др. Перед подписанием договора потенциальному залогодателю необходимо подготовить ряд  документов. Понадобятся справки с места работы (2-НДФЛ и заверенная копия трудового контракта),  документы на приобретаемую квартиру, а также  паспорт, свидетельство ИНН, копия страхового свидетельства и многое другое. Когда  все бумаги наконец-то собраны – самое время приступить к изучению договора. На практике большинство потенциальных залогодержателей знакомится с кредитным договором непосредственно при  заключении сделки. Эксперты сходятся во мнении: в этот момент необходимо еще раз пересчитать сумму кредита на разные сроки. В случае возникновения спорных вопросов, нет ничего предосудительного в том, чтобы выбрать другого залогополучателя. Так называемое «тело документа» практически одинаковое у всех банков. Разнятся  лишь условия займа. Тем не менее, в законодательстве предусмот-рены особые требования к форме и к содержанию договора. В соответствии со ст. 432 ФЗ - №51,  договор не может быть заключен, если между залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Перечень так называемых существенных условий обозначен в п.1, 2, 4 ст. 9 ФЗ - №102: • предмет ипотеки (определяется наименование, местонахождение и описание). Указываются право, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, заверивший эту принадлежность. Оценочная стоимость предмета определяется по соглашению сторон и указывается в денежном эквиваленте. Оценка, как правило, производится аккредитованной в банке независимой компанией, специализирующейся в этом вопросе; • обязательство, обеспечиваемое ипотекой (называется с указанием суммы, основания его возникновения и срока исполнения). Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит установлению в будущем, то должны быть обозначены все условия, необходимые для её определения. В том случае если решено исполнять обязательство по частям, в договоре нужно указать  сроки и периодичность платежей.  В соответствии со ст. 10 ФЗ - №102, п. 2 ст. 339 ГК РФ, договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме. В отличие от других договоров (например, купли-продажи), нотариальное удостоверение ипотечного – добровольное. Несмотря на это, стороны довольно часто обращаются к нотариусу (по собственному желанию либо по настоянию банка). В свою очередь, неукоснительным является исполнение процедуры государственной регистрации. Договор должен быть зарегистрирован в течение нескольких дней со дня представления необходимых документов путем записи факта ипотеки в Едином Государственном Реестре Прав. Зарегистрированной ипотека считается, когда на договоре значится наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дата, место регистрации и соответствующий номер. Как правило, все денежные средс-тва банк выдает в день сделки (после того, как подписан кредитный договор и предоставлена расписка о сдаче документов на государственную регистрацию). Вторая стадия: исполнение. После того как договор об ипотеке заключен, залогодержателю не предоставляется ровным счетом никаких ограничений: можно жить в заложенной квартире  в свое удовольствие! Ведь главная особенность исполнения состоит как раз в том, что залог всегда остается у залогодателя. Более того, заемщик имеет право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки доходами, прописывать на этой жилплощади членов  семьи и даже делать перепланировки (правда, с разрешения банка). Соглашения, ограничивающие эти права, признаются ничтожными. С согласия банка залогодатель также вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена или передавать его другому лицу в хозяйственное ведение любыми известными способами. Существует единственное ограничение: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. В соответствии с договором, залогодержатель (как правило, ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Ограничения, связанные с ипотечным договором, накладываются только по решению суда. Но, к счастью, происходит это редко:  в случаях, когда залогодержатель переходит в категорию недобросовестных заемщиков. Третья стадия: расторжение. На данный момент российское законодательство не содержит полного перечня оснований для прекращения ипотеки (это относится и к Гражданскому Кодексу РФ,  и к Закону «Об ипотеке»). Тем не менее, изучив действующие нормативные акты, можно выделить следующие причины прекращения залога: • окончание залогового обязательства; • продажа с публичных торгов заложенного имущества; • вынужденное изъятие предмета ипотеки для федеральных или муниципальных нужд; • принудительное изъятие залога вследствие наложения санкций за совершение преступления или иного правонарушения; • виндикация (истребование вещи из чужого незаконного владения) предмета ипотеки; • расторжение договора по соглашению сторон; • совпадение должника и кредитора в одном лице (это возможно в случае приобретения предмета ипотеки залогодержателем в свою собственность). Фактически договор об ипотеке признается прекращенным после погашения записи о регистрации. Это делается либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, по решению суда, или в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Учитывая все вышесказанное, логично утверждать, что для грамотного заключения договора об ипотеке не обязательно иметь юридическое образование. Ведь, к счастью, в нынешнее время все нормативные акты находятся в свободном доступе. И от потенциального залогодателя требуется лишь одно: внимательное и кропотливое прочтение документа. Тем более что подобное отношение не помешает при заключении любых других договорных отношений. Материал подготовлен при участии Екатерины Хоцкой (ведущего  специалиста ЗАО «Ипотека.ру») и Натальи Павленко (начальника отела ипотеки АН «РЕАЛИТ») <a href="/danilova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Осенний марафон: аренда жилья (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/566 Город Wed, 08 Sep 2010 11:29:27 GMT article

Как «живется» риэлтору в Канаде? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/565 Недвижимость за рубежом Tue, 07 Sep 2010 10:23:17 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="400" align="left" title="Как «живется» риэлтору в Канаде? " alt="Как «живется» риэлтору в Канаде? " src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/kanada_rielt.jpg" /> Можно сказать, что практически 100% недвижимости в Канаде (как жилой, так и коммерческой) продается с помощью риэлторов. Данная профессия, как и большинство других, связанных с обслуживанием и защитой интересов потребителя, зажата в рамки огромного количества законов и правил как юридического, так и этического характера. Чтобы стать риэлтором в Канаде, необходимо сдать три экзамена. Первый экзамен состоит из 100 вопросов по американской системе (один правильный ответ из четырех вариантов), второй и третий – открытые вопросы, требующие точных ответов, связанных со знанием законов, основ технологии строительства, риэлторской документации, банковской ипотечной практики и т. п. Также в вопросах может быть задана конкретная ситуация, задача специалиста – объяснить, как себя вести. Есть вопросы с примерами контрактов, где нужно найти ошибки. Экзамены оцениваются по 100-бальной системе, проходной балл – 75. Процентное соотношение здесь такое: примерно 80% сдающих «проваливают» первый экзамен. 80% тех, кто сдал первый, «проваливают» второй (более тяжелый). Но те, кто прошел второй, как правило, сдают и третий. Кто сдает все три экзамена, получает временную лицензию на два года, оплатив при этом саму лицензию и членство в Канадской Ассоциации Риэлторов, Ассоциации Риэлторов провинции, Городской Ассоциации, где выдается лицензия, и страховку от ошибок. Членские взносы в перечисленные организации и за страховку оплачиваются ежегодно, а неуплата вовремя чревата немедленной остановкой лицензии. В Торонто подобные структуры называются так: Canadian Real Estate Association, Real Estate Council of Ontario, Toronto Real Estate Board, но в других городах и провинциях есть свои организации. Они регулируют законы, касающиеся недвижимости, вносят поправки в эти законы и правила, меняют формы и бланки и т. д. Городская организация владеет базой данных по недвижимости конкретного города. Так, например, если лицензия выдана в Торонто, то риэлтор не может видеть недвижимость, продающуюся в Оттаве. Если на агента поступила жалоба и он должен заплатить штраф, то этот штраф может заплатить за него страховая компания в том случае, если он был застрахован от ошибок (речь не идет о мошенничестве). Например, если агент не посоветовал клиенту провести техническую инспекцию дома, а после закрытия сделки выяснилось, что в доме течь, устранить которую стоит дорого. В таком случае иск подается не против самого риэлтора, а против страховой компании. Теперь новоиспеченный риэлтор должен найти себе брокерскую компанию, в которой он хочет работать. Каждая компания предлагает свои условия деления комиссионных, часть которых должна идти компании, а часть – самому агенту. За первые два года новоиспеченный специалист по недвижимости должен сдать еще три экзамена: два из них обязательные и один по выбору. И через два года нужно подавать заявление на обновление лицензии. Если хоть один из этих экзаменов не будет сдан, лицензия «заморозится» и сделки будет запрещено проводить. После этого каждые два года нужно брать курсы (уже без экзаменов) и подтверждать свою лицензию. По ней риэлтор именуется «агентом по продажам» (salesperson). Довольно часто в быту его еще называют брокером, но это заблуждение. Чтобы открыть свою компанию и нанимать на работу агентов по продаже, нужно иметь звание брокера. Брокерский курс можно пройти, имея как минимум двухлетний опыт риэлтора и, конечно же, сдать экзамен на брокера. В любой рекламе риэлтор обязан писать под своим именем, кем он является: агентом по продажам или брокером, а также указывать название и телефон своей фирмы. Начинающим агентам очень тяжело удержаться в этом бизнесе, когда нет ни опыта, ни клиентуры. Как правило, только 20% из получивших лицензию обновляют ее через два года. Агентам по недвижимости приходится мало заботиться о текстах необходимой для контрактов документации, так как практически по всем возникающим вопросам уже позаботились за них. В Ассоциации риэлторов существует огромное количество стандартных форм и бланков с текстами, написанными высокопрофессиональными юристами. Агенту необходимо только знать, какой формой воспользоваться в том или ином случае, и доносить их содержание и смысл до людей, обратившихся к нему. Естественно, одна сделка не похожа на другую и в каждом контракте будут фразы, написанные только для этой конкретной сделки. И здесь задача риэлтора – как можно четче сформулировать требования своего клиента, не допуская двусмысленного прочтения или недопонимания другой стороной. Или если один специалист получает контракт от другого, он должен вычитать его очень внимательно, внеся поправки, защищающие интересы обратившихся лиц. У канадских риэлторов существует этический кодекс, которым они обязаны руководствоваться в своей работе. Если интересы клиента плохо представлены и недосмотр или злой умысел риэлтора доказаны, клиент может обратиться в Ассоциацию Риэлторов города или провинции и такому горе-специалисту придется предстать перед дисциплинарным судом, который в лучшем случае заканчивается штрафом, а в худшем – лишением лицензии. Вся канадская недвижимость, а также бизнесы, выставленные на продажу, находятся в одной общей базе данных (www.realtor.ca). У риэлторов есть доступ в профессиональную базу: они видят больше информации, чем широкая публика, причем эта информация обновляется ежеминутно. Клиенты пользуются непрофессиональной (публичной) базой данных, которая обновляется, как правило, один раз в день и раз в два-три дня. Таким образом, информация в ней немного отстает от реальности. Если кому-то из читателей доведется покупать недвижимость в Канаде, надо помнить о том, что все риэлторы видят в базе данных одно и то же. Хорош агент по недвижимости не тем, что у него припасено что-то в заднем кармане, а тем, что он способен понять требования клиента, найти наиболее подходящий вариант или «держать руку на пульсе», чтобы не пропустить этот вариант, как только он выйдет на рынок. У специалистов, которые давно в бизнесе, 80% работы приходит от их бывших клиентов – здесь люди переезжают очень часто, как только у них меняется семейная или финансовая ситуация. По статистике, человек в среднем живет в одном доме или квартире 8 лет. Молодые люди не стараются выбрать себе дом на всю жизнь. Клиенты приходят либо по рекламе, либо по рекомендации. Независимо от того, в какой брокерской компании работает риэлтор, свою рекламу он оплачивает сам и свою репутацию тоже строит сам. Компания предоставляет условия для ведения бизнеса (помещение для встреч, тренинг, компьютеры, факсы и т. д.), но не клиентов. Тем, кто успел себя зарекомендовать и создать солидную клиентскую базу, живется легче, т. к. большая часть бизнеса приходит от бывших клиентов или тех, кого они приводят. Когда клиенты приходят по рекомендации людей, которым они доверяют, они автоматически доверяют и агенту. В этом случае ему не приходится преодолевать первоначальный «ледниковый период» и разбивать стену, чтобы достучаться до них и понять направление их мыслей. На сегодняшний день у многих канадцев есть «свой» риэлтор, как семейный врач или адвокат. К его мнению и советам прислушиваются, ему доверяют. В том случае, когда люди не знакомы с риэлтором лично и обратились к нему по рекламе, они остаются с ним только в том случае, если между ними возникло взаимопонимание и ему удалось завоевать доверие этих людей. По правилам, они должны подписать контракт с риэлтором о представлении его, клиента, интересов. Некоторые боятся подписывать, считая, что они связывают себя с малознакомым человеком. Но по закону, если клиент хочет прервать этот контракт, он имеет право подписать форму об аннулировании контракта, и у брокерской компании нет прав задерживать клиента. С другой стороны, серьезные агенты, ценящие свое время, не будут тратить его на несерьезного человека, с которым нет контракта и который может каждый день перебегать от одного специалиста к другому. Практически все в Канаде обращаются к риэлторам, если нужно продать или купить недвижимость. Люди не боятся мошенничества или подвоха, так как данная профессиональная деятельность в этой стране очень жестко регулируется и покрывается страховкой. При выборе специалиста, представляющего их интересы, они руководствуются советами знакомых либо звонят по рекламе, которой пестрят канадские газеты и Интернет. Здесь агент и клиенты как партнеры в танце: если они мешают друг другу и наступают на ноги, у них никогда танец не получится. Поэтому главная задача любого канадского риэлтора – заслужить доверие своих клиентов и их желание рекомендовать его другим. Материал подготовлен при участии Стеллы Кватерман, агента по продаже недвижимости RE/MAX West Realty Inc. Brokerage (Канада, г. Торонто, www.e-properties.ca, (416) 722-4072, e-properties@rogers.com) <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Налоги на недвижимость в Таиланде (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/564 Недвижимость за рубежом Mon, 06 Sep 2010 07:58:56 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="390" align="left" title="Налоги на недвижимость в Таиланде" alt="Налоги на недвижимость в Таиланде" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/nalogi_tailand.jpg" /> Экономический кризис спровоцировал обвал рынков жилья во многих странах мира. И возросшее предложение на фоне упавшего инвестиционного спроса привело к коррекции цен. Но сегодня риэлторы компании Railand Real Estate (Таиланд) утверждают, что повсеместно растет количество заказов на дефолтную недвижимость, в том числе и от частных лиц. По данным международных консалтинговых компаний, одним из самых недооцененных считается рынок недвижимости Таиланда. Средние цены на качественное жилье в Таиланде в 4 раза ниже, чем в Индии, и почти в 6,5 раз – чем в Гонконге. За прошедший год в Паттайе цены снизились примерно на 30-40%. Правда, восстановление туристического рынка означает рост спроса на аренду жилья на побережье, что гарантирует стабильный рентный доход собственникам недвижимости. Еще один фактор восстановления рынка недвижимости Таиланда – это рост спроса на аренду качественного жилья со стороны крупных иностранных компаний, производство которых сосредоточено на территории страны (Ford Motor, Chrysler Group и General Motors). Помимо этого, тайские застройщики предлагают полностью меблированные апартаменты с оборудованной кухней без дополнительной наценки. А некоторые даже разрешают потенциальным покупателям бесплатно пожить в понравившемся жилье в течение нескольких дней. В последние годы одним из центров притяжения инвестиций в недвижимость стал остров Пхукет, где уже построены сотни современных вилл, особняков и апартаментов. Этому способствует само государство, которое вкладывает значительные средства в развитие инфраструктуры острова, повышая его инвестиционную привлекательность. Основные законы, которые регулируют права инвесторов, – это Акт о Кондоминиумах от 1990 года, Земельный Кодекс и Закон об Иностранном Бизнесе. Среди владельцев жилья на побережье Пхукета – граждане Соединенных Штатов Америки, Китая, Великобритании, Скандинавии и России. В целом, по экспертным оценкам, иностранным гражданам принадлежит около 90% элитной недвижимости. Вслед за элитной недвижимостью стали активно продаваться апартаменты в кондоминиумах, а также земельные участки. Кондоминиумы или проекты с преобладанием квартир-студий площадью 30-33 кв. м и ценой 1-2 млн руб. приобретаются, в основном, для получения дохода от аренды. Количество подобных проектов превышает количество новых поселков по ряду причин, например, из-за большего спроса при минимальных затратах на строительство и др. Коттеджные поселки, преимущественно расположенные за городом, стоят 1,5-8 млн руб. Площадь отдельных домов или таунхаусов, как правило, больше, а площадь земли меньше. Цена таких объектов начинается от 2,5 млн руб. и заканчивается также 6-8 млн руб. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на Пхукете составляет 52 тыс. руб. (для сравнения: три года назад апартаменты с двумя спальнями на берегу моря стоили примерно 30 тыс. руб./кв. м).  Если собственник хочет иметь выгоду от владения домом в Таиланде, наи- лучшим способом вложения средств является приобретение апартаментов в кондотеле – многоквартирном доме, жильцы которого получают полное гостиничное обслуживание управляющей компании. С ней же собственники согласовывают количество дней, когда они могут сами там жить. При 6-месячной сдаче в аренду апартаментов, чистая годовая прибыль собственника составит в среднем 7% от стоимости недвижимости. Для инвесторов представляют интерес off-plan проекты, которые можно купить с листа. Такие проекты покупаются в самом начале строительства, и оплата производится поэтапно. При вложении в них денег, у инвесторов появляется возможность продать недвижимость до регистрации на имя владельца и использовать маркетинг компании-застройщика. В таком случае инвестору необходим надежный партнер, компания-риэлтор, который хорошо ориентируется на местном рынке. Самый простой вариант – приобретение земли с целью перепродажи. Прибыль составит 30% годовых. Существует три способа, как продать эту землю: 1. Разделение крупного участка земли на более мелкие. Такие участки пользуются спросом у небольших строительных компаний и частных лиц. 2. Подведение коммуникаций к участку. Стоимость данного процесса составит 12-15% от стоимости земли, но такой участок сразу же возрастет в цене, что обеспечит рентабельность инвестиций на уровне 40%. 3. Самостоятельное осуществление застройки земельного участка виллами или кондоминиумом. Рентабельность такого проекта составит не менее 45%, а инвестор может получить возможность управления построенным жилым комплексом и обеспечить себя дополнительным ежегодным доходом.   Продажа земли иностранцам в Таиланде, как и во всех странах Юго-Восточной Азии, запрещена. Житель другого государства не может зарегистрировать участок на свое имя. Зачастую в понятие собственности таунхауса входит не только коттедж, но и земля под ним, что противоречит законодательству о правах иностранцев, так что в подобных случаях возможна только аренда. Но тайское законодательство допускает приобретение иностранцами квартир в кондоминиумах в частную собственность при условии, что деньги на покупку ввезены в страну из-за рубежа и это подтверждено специальным документом, выданным одним из банков Таиланда. Также успешно применяются и являются абсолютно законными такие схемы владения, как приобретение акций тайской компании, долгосрочная аренда, регистрация оффшорных фирм. Согласно Акту о Кондоминиумах, иностранцы имеют право купить не более 49% жилых площадей от всей жилой площади кондоминиума. Законодательство Таиланда довольно конкретно определяет, какая из сторон - покупатель или продавец - будет оплачивать тот или иной вид налога. Такой подход призван защищать интересы обеих сторон. При совершении сделки купли-продажи необходимо оплатить следующие налоги: сбор за переход права собственности, гербовый сбор, предпринимательский налог и налог у источника дохода (см. таблицу). Процедура оформления очень простая и занимает непосредственно в земельном управлении не более трех часов. За объект недвижимости можно внести депозит, обычно не превышающий 205 тыс. руб. <table width="703" cellspacing="0" cellpadding="0" border="1" align="center"><tbody><tr><td width="169" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Название налога</td><td width="96" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Ставка</td><td width="207" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Ставка от:</td><td width="231" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Прочие условия</td></tr><tr><td width="169" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Сбор за переход права собственности</td><td width="96" valign="top"> 2%</td><td width="207" valign="top"> - установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости недвижимости</td><td width="231" valign="top">  </td></tr><tr><td width="169" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Гербовый сбор</td><td width="96" valign="top"> 0,5%</td><td width="207" valign="top"> - наибольшей из стоимостей недвижимости – контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости (аналог инвентаризационной стоимости имущества в России по данным БТИ)</td><td width="231" valign="top"> Если объект находился в собственности последнего владельца более 5 лет</td></tr><tr><td width="169" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Предпринимательский налог</td><td width="96" valign="top"> 3,3%</td><td width="207" valign="top"> - наибольшей из стоимостей недвижимости –  контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости</td><td width="231" valign="top"> Если объект уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет</td></tr><tr><td width="169" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Налог у источника (подоходный налог)</td><td width="534" valign="top" colspan="3"> <table width="539" cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td width="223" valign="top" bgcolor="#cccccc"> При продаже:</td><td width="158" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Годовой доход/прибыль (бат*)</td><td width="158" valign="top" bgcolor="#cccccc"> Ставка</td></tr><tr><td width="223" valign="top" bgcolor="#cccccc"> - частным лицам</td><td width="158" valign="top"> 0 – 150 000 151 000 – 500 000 501 000 – 1 000 000 1 000 001 – 4 000 000 Свыше 4 000 001</td><td width="158" valign="top"> 0% 10% 20% 30% 37%</td></tr><tr><td width="223" valign="top" bgcolor="#cccccc"> - компаниям</td><td width="158" valign="top"> До 1 млн 1-3 млн Более 3 млн</td><td width="158" valign="top"> 15% 25% 30%</td></tr></tbody></table></td></tr></tbody></table> В Таиланде предусмотрены два вида налогов, взимаемых с собственности: земельный налог и налог на использование строений. Эти налоги берутся только с владельцев, которые используют дома, помещения и земельные участки в коммерческих целях. Земельный налог составляет буквально несколько рублей с 1,6 тыс. кв. м. В связи с низкой суммой этот налог можно оплачивать раз в несколько лет. Собственники, не использующие  объекты недвижимости в коммерческих целях, обязаны платить налог на развитие. Обычно его оплачивает арендодатель, но иногда, в зависимости от договоренности, и арендатор. В целом, тайская налоговая система очень похожа на российскую: изменчива, неоднозначна и имеет большое количество исключений. Материал подготовлен при участии Анастасии Ващенко, Railand Real Estate Co.,Таиланд  (www.railand.ru, +66 8484 22 111,) и Андрея Шедько, Palm Properties, Таиланд (www.domvtae.com, +66 87 127 10 10) <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Хочу замок! (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/563 Город Fri, 03 Sep 2010 08:58:05 GMT article

Профессиональная ответственность риэлторов: читаем типовой договор (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/562 Жилая недвижимость Thu, 02 Sep 2010 12:22:13 GMT article

Кто-кто в таунхаусе живет? (автор: Наталья Данилова) http://nedv.info/articles/561 Дома, коттеджи Wed, 01 Sep 2010 10:56:44 GMT article

За что мы платим риэлтору? (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/560 Жилая недвижимость Tue, 31 Aug 2010 04:25:28 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="320" align="left" title="За что мы платим риэлтору?" alt="За что мы платим риэлтору?" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/realt_cash.jpg" />Практически каждый человек сталкивается с необходимостью купить или продать квартиру. Но тот, кто делает это впервые, встает перед нелегким выбором: самостоятельно найти покупателя/продавца или прибегнуть к услугам риэлторов. На первый взгляд смысла в дополнительных расходах нет – Интернет наполнен предложениями: все хотят что-то купить или продать. Казалось бы, обзвонив нескольких человек, можно и самому найти нужную квартиру. Однако все выглядит существенно проще, чем есть на самом деле. Именно распространенное незнание того, что и как делает агент, рождает непонимание размера комиссионных. Мы рассмотрели типовой договор, в котором прописан перечень обязанностей агента, а риэлторы прокомментировали эти пункты. 1. Консультация клиента по вопросам купли-продажи недвижимости. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, поэтому, редко сталкиваясь с этим, необходимо потратить массу времени на изучение. Поскольку большинство людей завышает реальную стоимость своей квартиры и, наоборот, смутно представляет, что может купить за имеющиеся деньги, консультация опытного риэлтора поможет сэкономить время и силы. Агент, хорошо знающий рынок, его тенденции, понимает особенности ценообразования в каждом микрорайоне (цены и их динамика на одной стороне улицы в конкретном городе могут кардинально отличаться от соответствующих показателей на другой стороне той же улицы). Увидев адрес, год постройки или просто фотографию фасада, риэлтор может многое сказать о доме. Он не только скорее замечает дефекты опытным глазом, но и знает о скрытых проблемах, которые характерны для определенного застройщика, микрорайона, группы домов, района и т. п. 2. Предпродажная подготовка документов. Риэлтор, который постоянно работает в этой сфере, сразу видит, что может стать препятствием для сделки: незаконная перепланировка, неверно оформленная приватизация и др. И помогает все это исправить,  увеличив, прада, срок договора и его стоимость. 3. Осуществление поиска покупателя/продавца. Многие агентства Екатеринбурга используют общую базу объектов недвижимости, куда информация попадает в первую очередь, а затем распространяется по всем источникам информации. Это серьезно расширяет количество вариантов для риэлторов, т. к. самые интересные предложения, по мнению Ивана Ивановичева (АН «Инкон траст»), обычно не ждут неделями, а «срабатывают» сразу же. Подобным образом ситуация обстоит в США: вся информация поступает вначале в региональные МЛС-системы (Multiple Listing System), доступные только для риэлторов (членство в них платное), а потом попадает в общенациональные интернет-базы. Иногда процесс длится до семи дней, что сказывается на изменении цены объекта либо он вообще бывает уже продан. Таким образом, держать руку на пульсе рынка недвижимости всегда удобнее при помощи риэлтора. 4. Разработка и размещение рекламы. Распространена практика, когда изначально клиенты пробуют решить свои вопросы самостоятельно, однако столкнувшись с работой риэлтора лицом к лицу, все же обращаются в агентство. Отработанные схемы размещения рекламы, по словам Анны Задвиль (Vessan Reality (Чехия)), привлекают к объекту максимальное количество потенциальных покупателей как в рамках конкретной страны, так и за ее пределами. 5. Представление интересов клиента, участие в переговорах на его стороне. Эффективная реклама вызывает поток звонков, причем в любое время суток. На них отвечает риэлтор, а клиенту он рассказывает только о тех, кто всерьез заинтересовался, не занимая много времени. В США агент не только берет на себя все общение с потенциальными покупателями, но и своеобразную функцию контроля. Если человек заявляет, что еще не обращался в банк, но совершенно уверен, что проблем с получением займа у него не возникнет, основная задача риэлтора – выяснить, может ли человек позволить себе такую покупку. 6. Сбор документов для сделки при условии выдачи клиентом соответствующей доверенности. Поскольку требования госорганизаций постоянно меняются, сотрудничество с риэлтором дает возможность не обнаружить в самый последний момент, что не хватает какой-нибудь справки. Кроме того, у агентов налажены дружественные отношения со служащими и они прекрасно знают, в какой момент нужно приходить в организацию, чтобы не попасть в огромную очередь. Единственное, для чего понадобится личное присутствие клиента, – выписаться из жилья, а все остальное в России можно сделать по доверенности. В США доверенности выписывают нечасто. Однако риэлторы также собирают пакет документов и делают запрос на восстановление таковых (если это необходимо). «Во избежание будущих споров и неприятностей, – говорит Илья Битков (Coldwell Banker Residential Brokerage (США)), –  мы проверяем также, не перестраивался ли объект без получения соответственного разрешения из местного муниципалитета». 7. Сопровождение сделки в ФРС. Об очередях в этой организации слышали все.А для риэлторов там до последнего момента существовала отдельная очередь, что достаточно сильно ускоряло процедуру. Правда, сейчас эта практика приостановлена, но льготные условия остались для риэлторов, которые совершают сложные сделки-цепочки. 8. Агент дает рекомендации, как можно увеличить привлекательность квартиры. Например, вкрутить лампочку в подъезде или сделать косметический ремонт. В последнем случае он расскажет о целесообразности расходов (иногда сделанный ремонт бесполезен, т. к. не увеличивает шансов на продажу). Американские риэлторы не только дают рекомендации, но и с помощью команды подрядчиков за дополнительную плату оперативно приведут дом в нужное состояние. Более того, для недвижимости в более высоком ценовом диапазоне существует услуга «стейджинг»: специальные компании за определенную цену помогут «довести до ума» дизайн интерьера и обставить мебелью пустующий дом либо апартаменты. После продажи вся мебель вывозится, однако часто удается создать у покупателя благоприятное, а порой даже восторженное впечатление от подобного рода обстановки, что заметно повышает шансы на продажу. 9. Серьезным моментом являются показы квартиры. Профессиональный риэлтор основывается на знании не только самого объекта недвижимости, но и района в целом и других квартир, продающихся поблизости. При таком сравнении плюсы и минусы становятся очевидными. «Придя на просмотр, покупатель всегда будет скептично реагировать на продавца, расхваливающего свой товар, – говорит Анна Задвиль (Vessan Reality (Чехия)). – А вот посредник может себе позволить говорить как специалист, знающий все аспекты». В США такими аспектами являются слюдяные месторождения под целыми кварталами, которые с годами вызывают необратимые структурные повреждения, грунтовые воды под некоторыми районами, нарушения строительных стандартов, которые на момент покупки оспариваются в суде, и даже захоронения химического оружия (в 1930-х годах в Вашингтоне). Стороны могут не знать об этом, однако такие факторы существенно влияют на стоимость объекта. Кроме того, в Америке показы проводятся в отсутствие хозяев, поэтому покупатель чувствует себя раскованно, внимательнее смотрит вокруг и задает агенту все интересующие вопросы. 10. Также агент оказывает помощь при приеме-передаче недвижимости. Перед расчетом покупатель со своим агентом проходят по квартире и проверяют, все ли так, как предусмотрено в договоре. Часто продавец обязан что-то исправить на основании приложения к договору. В Америке, по словам Любы Хаббард (Associate Broker, GRI (США)), опытный агент всегда указывает в приложении стоимость исправлений (замена кранов в ванной, ремонт электроплиты, техобслуживание кондиционера и т. п.). Если продавец не сделал обещанного, с него при расчете будет удержана соответствующая сумма. Агент, таким образом, становится свидетелем настоящего положения дел. Это необходимо, потому что бывали случаи, что предыдущие собственники забирали с собой даже межкомнатные двери, не говоря о более мелких вещах. Поскольку у агентов нет окладной части, их доход целиком зависит от совершенных сделок. И они с каждым годом предлагают все больше услуг в борьбе за клиентов, чтобы вопроса о необходимости обращения к риэлтору не возникало. Однако, несмотря на обширный перечень, самыми главными услугами по сей день остаются организация процесса и грамотное проведение переговоров с потенциальными покупателями или собственниками понравившейся квартиры. Материал подготовлен при участии Ивана Ивановичева, исполнительного директора АН «Инкон траст», Ольги Крутиковой, директора ООО «Центральное квартирное бюро», Ильи Биткова, риэлтора Coldwell Banker Residential Brokerage (США), Анны Задвиль, заместителя директора компании Vessan Reality (Чехия), Любы Хаббард, Associate Broker, GRI (США). <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Налог на землю, или еще раз об играх государства http://nedv.info/articles/559 Жилая недвижимость Mon, 30 Aug 2010 10:52:02 GMT article

Германия: инвестиции в дома для престарелых (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/558 Недвижимость за рубежом Fri, 27 Aug 2010 10:38:10 GMT article

Федеральный закон №214: что не нравится застройщикам, но устраивает дольщиков? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/557 Жилая недвижимость Thu, 26 Aug 2010 04:06:46 GMT article

Подорожает ли российская недвижимость? (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/556 Жилая недвижимость Fri, 20 Aug 2010 07:48:25 GMT article

Канадская недвижимость: далекая, но реальная (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/555 Недвижимость за рубежом Thu, 19 Aug 2010 04:41:29 GMT article

Юридическая чистота сделки: береженого Бог бережет (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/554 Город Wed, 18 Aug 2010 05:46:32 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="338" align="left" title="Юридическая чистота сделки: береженого Бог бережет" alt="Юридическая чистота сделки: береженого Бог бережет" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/ur_clean.jpg" />Объявления типа «Куплю трехкомнатную квартиру на ЖБИ. Без посредников» свидетельствуют о том, что не все пользуются помощью профессиональных риэлторов, избегая дополнительных расходов. Однако скупой часто платит дважды. Риэлтор не только находит подходящий вариант и сопровождает сделку, но и проверяет ее юридическую чистоту – прослеживает всю историю квартиры в поисках фактов, на основании которых продавец впоследствии сможет аннулировать сделку. Если Вы все же хотите самостоятельно совершить покупку, обращаем Ваше внимание на самые распространенные случаи, которые имеют плачевные последствия. Юридические компании города, сотрудники которых постоянно защищают в суде права горе-покупателей и  продавцов, предостерегают: «Самое главное при операциях с недвижимостью – внимательность и аккуратность. Особенно на вторичном рынке. Спешка здесь недопустима! Очень важно досконально изучить пакет документов и оценить возможные правовые последствия». По словам Ольги Копыловой, начальника юридического отдела компании «Юрико», начать следует с проверки правоустанавливающих документов продавца: необходимо наличие свидетельства о праве собственности и «свежей» выписки из Единого госреестра прав на недвижимость. Только выписка даст достоверную информацию о настоящем правообладателе имущества и его возможных обременениях (залог, арест и др.). Обременение недвижимости налагает на собственника серьезные ограничения: он не может свободно распоряжаться своим имуществом (например, продать или обменять). Если договор все же заключен, ситуация будет складываться не в пользу покупателя: в соответствии с Гражданским кодексом РФ, такая сделка будет признана не отвечающей требованиям закона, а значит и недействительной. В итоге недвижимость достанется тому, у кого был первоначальный залог (например, банку, если квартира обеспечивала выдачу кредита). «Вернуть свои «кровные» можно исключительно в судебном порядке, – говорит Ольга Копылова. –  Исход подобного дела непредсказуем и зависит от платежеспособности продавца». Таким образом, существует вероятность, что покупатель останется и без квартиры, и без денег. Распространены сделки, совершенные по поддельной доверенности. «Мы сейчас работаем как раз над таким случаем, – говорит Сергей Межин, специалист юридической компании «Конус». – Имея на руках паспорт пострадавшего, злоумышленники переклеили фотографию и оформили от его имени нотариально заверенную доверенность, на основании которой продали его квартиру. Мужчине удалось оспорить сделку через суд, однако с тех пор квартира уже была два раза перепродана, поэтому теперь всем бывшим собственникам предстоит вернуть друг другу деньги». Вроде бы все не так уж плохо, преступники наказаны, но где гарантия, что последний собственник сможет купить себе аналогичную квартиру по стоимости 2007-2008 года? Кроме того, всех сопутствующих расходов (услуги риэлтора, справки, оценка и др.), скорее всего, не вернуть. Поэтому специалисты советуют избегать квартир, которые ранее были проданы по доверенности. Иногда после сделки купли-продажи возникают притязания третьих лиц: бывших супругов собственников, несовершеннолетних детей, временно выбывших (в армию, места лишения свободы). «Для того чтобы избежать таких последствий, – говорит Алла Раздьяконова, директор юридического агентства «СТАТУТ», – следует заблаговременно запрашивать письменное согласие бывших супругов на сделку в пределах исковой давности, разрешение органов опеки и попечительства, справку с места регистрации. А в договор предусмотрительно включить пункты, которые смогут оградить покупателя от подобных случаев».   «Также недействительной согласно статьям 171 и 177 Гражданского кодекса РФ, считается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, – говорит Михаил Удилов (компания «Юрико»). – В данном случае речь идет не только о психических заболеваниях, но и о других состояниях, когда продавец не понимает значение своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение, стресс или невроз)». В суде продавец подтверждает свою позицию документально: медицинское заключение, показания очевидцев и пр. Чтобы избежать аннулирования сделки по причине психической недееспособности продавца, необходимо ходатайствовать о назначении психиатрической экспертизы или комплексного психо-неврологического исследования. «Исход дела во многом зависит от результата такой экспертизы, – говорит Алла Раздьяконова. – Если гражданин признан вменяемым, то в удовлетворении иска откажут. Если же будет доказано, что продавец действительно на момент сделки не мог отдавать отчет своим действиям, то сделку признают недействительной: покупатель будет вынужден вернуть квартиру, а продавец – деньги». Бытует мнение, что при покупке квартиры у родственников и друзей такого произойти не может, что зная друг друга десятки лет, люди ведут себя честно и порядочно. Однако Гражданский кодекс, с точки зрения юристов, рушит все родственные связи: «К нам нередко обращаются даже близкие родственники, недовольные последствиями сделки. В таких случаях обойтись без судебного разбирательства зачастую невозможно, – говорит Алла Раздьяконова. – Бывали случаи, когда такие сделки оспаривали на основании того, что они были совершены под влиянием заблуждения, обмана». Юристы защищали права дочери, которой мать подарила квартиру, а через несколько лет под давлением недовольного сына подала иск о признании договора дарения недействительным по той причине, что  дочь ввела ее в заблуждение, заставила составить дарственную, чтобы оставить брата без жилья. Суд отказал в удовлетворении этого иска, поскольку были представлены доказательства, очевидно свидетельствующие о намерении матери (письма и показания свидетелей). ФРС зачастую выявляет нарушение преимущественного права на приобретение недвижимости еще на этапе регистрации, тщательно проверяя представленные документы. Если же такие лица возникают после регистрации, их право на спорную недвижимость может проверить суд и на основании этого оспорить сделку. Также основанием для признания сделки недействительной могут стать неточности, ошибки и поправки в тексте правоустанавливающих документов и признание сделки кабальной (совершенной под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях). По словам Виталия Попова, директора ООО «Судебная помощь», сегодня значительно уменьшилось количество споров из-за неверной приватизации квартир. Еще несколько лет назад отмены целых цепочек договоров приводили даже к выселению людей. Однако проверить правильность приватизации не помешает и сегодня. Это далеко не полный перечень всех возможных оснований для оспаривания сделок купли-продажи. Профессиональные риэлторы встречают на практике гораздо больше подобных ситуаций и помогают их избежать. Если же решено купить квартиру самостоятельно, можно заказать проверку ее юридической чистоты агентству недвижимости или юристу. В идеале нужно проверить не только покупаемую квартиру, но и все квартиры, участвующие в цепочке (в случае альтернативной сделки), так как возможное расторжение сделки будет происходить по цепочке в обратном порядке. Причем желательно проверить не только нынешних продавцов, но и все предыдущие сделки с приобретаемой квартирой, так как оспаривание в суде более ранних сделок, естественно, отразится и на настоящем собственнике. Кроме того, хранить все собранные документы как зеницу ока стоит еще долгие годы после покупки, поскольку срок исковой давности составляет от одного до трех лет с момента, когда бывший собственник узнает, что его квартира незаконно продана. <table width="640" cellspacing="0" cellpadding="0" border="0"><tbody><tr><td width="640" valign="top">            Основные причины оспаривания сделок купли-продажи в суде: </td></tr><tr><td width="640" valign="top"> <ul> <li>обременения недвижимости;</li> <li>совершение сделки по поддельной доверенности;</li> <li>несогласие супругов продавцов;</li> <li>нарушение прав несовершеннолетних;</li> <li>нарушение прав временно выбывших (в армию, месталишения свободы и др.);</li> <li>психическая недееспособность продавца;</li> <li>совершение сделки в болезненном, стрессовом состоянии, алкогольном или наркотическом опьянении, при неврозе;</li> <li>продажа под влиянием заблуждения, обмана;</li> <li>нарушение преимущественного права покупки;</li> <li>неточности, ошибки и поправки в текстах документов</li> <li>признание сделки кабальной;</li> <li>неверная приватизация квартиры и др.</li> </ul></td></tr></tbody></table> <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Николай Гунченко: Мы за кризис каждые 5 лет! (автор: Анна Немыкина) http://nedv.info/articles/553 Город Tue, 17 Aug 2010 09:58:35 GMT article

Инвестиции в недвижимость на Кипре (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/552 Недвижимость за рубежом Mon, 16 Aug 2010 10:32:10 GMT article

За год россиянин может заработать на полквартиры в Египте … или на 30 квадратных сантиметров в Монако (автор: Анна Немыкина) http://nedv.info/articles/551 Жилая недвижимость Fri, 13 Aug 2010 09:28:40 GMT article

Объем инвестиций в недвижимость Латвии увеличится на треть (автор: Анна Немыкина) http://nedv.info/articles/550 Недвижимость за рубежом Thu, 12 Aug 2010 16:04:24 GMT article

Особенности взаимоотношений на рынке недвижимости (автор: Анна Немынина) http://nedv.info/articles/549 Город Wed, 11 Aug 2010 09:37:24 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="335" align="left" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/osobennosti_vzaimootnosheniy.jpg" alt="Особенности взаимоотношений на рынке недвижимости" title="Особенности взаимоотношений на рынке недвижимости" /> Продолжая серию блиц-опросов, редакция журнала «Недвижимость» обратилась к российским и зарубежным специалистам с тем, чтобы они рассказали о специфике взаимоотношений между участниками рынка недвижимости. Наиболее интересные мнения представляем Вашему вниманию. Какие проблемы существуют на рынке недвижимости? Какие из них актуальны для Вас? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ  (Екатеринбург): Больших проблем на рынке недвижимости нет, но есть одно тонкое место – это коммерческая недвижимость. В этом секторе упал спрос, наблюдается недоверие со стороны потребителей. Что касается жилой недвижимости, то все в порядке, активность хорошая. Не думаю, что в силах участников рынка что-либо изменить, эти явления временны, нам остается ждать.  Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) Одной из основных проблем за последние 1,5 года, которая выявилась на рынке недвижимости, –  сложность в получении ипотечного кредита. Поэтому главным образом мы имеем дело с покупателями, использующими для оплаты наличные. Как правило, любой человек, который покупает за наличные, ожидает получить перерасчет при условии снижения цены. Николай Гунченко, директор риэлторского центра «Гунченко и компания» (Екатеринбург) Существует проблема, которая касается вторичного рынка недвижимости и рынка загородной недвижимости, которая заключается в неграмотном подходе многих риэлторских компаний к определению рыночной цены. Отсюда дезинформация клиентов по реальной стоимости их собственности. Во многих компаниях существует следующий подход к работе риэл-торов: агенту ставится задача – заключить 5-10 договоров в месяц. С одной стороны, это стимулирует работника к активной деятельности, с другой – целью такой работы стоит любым способом привлечь клиента, а не довести до положительного результата. Риэлтор оценивает объект недвижимости, выводя среднерыночную цену по прайсу или базе данных, но не обращает внимания на  дату выставления объекта. В основном эта проблема касается молодых специалистов. Опытные специалисты тоже «грешат» такими ошибками, но надеются на то, что, выставив в продажу объект по завышенной цене на две-три недели, смогут позже убедить клиентов снизить цену. В итоге рынок «захламлен» неликвидной недвижимостью. А клиенты преимущественно оценивают свою недвижимость исходя из информации, размещенной в газетах, журналах и в сети. Следовательно, ценовые ожидания собственников оказываются обманутыми. По моему мнению, риэлтор обязан объяснить клиенту не то, что тот ХОЧЕТ услышать, а то, что реально происходит на рынке недвижимости. И, пока этого не будет, при сегодняшней ситуации многие риэлторы будут сидеть без работы. А клиенты – без результата. Джозеф Голубинский, директор по продажам компании «Континент» (Австралия) Основной проблемой, на наш взгляд, является неосведомленность основного количества потенциальных покупателей. Основная масса людей заблуждается в том, что при покупке жилья за рубежом они автоматически смогут получить ПМЖ. В мире не существует ни одной цивилизованной страны, которая предоставляет МПЖ или гражданство при покупке недвижимости. Иммиграция и покупка недвижимости – это два совершенно разных понятия! Агентства, занимающиеся зарубежной недвижимостью, должны более тщательно объяснять правила и возможности своим клиентам. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Проблема для профессионалов рынка – скрытое комиссионное вознаграждение риэлтора. Это когда клиент думает, что риэлтор зарабатывает при обслуживании клиента, например, 30000 рублей, а на самом деле заработок оказался тысяч на 50-100 выше, но клиент об этом не узнал, так как полностью доверился специалистам. Такая проблема делает конкуренцию на рынке недобросовестной. Путь решения – максимально частое разъяснение в СМИ данных особенностей рынка. Нина Гирина, директор центра недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург) Я посредник, моя задача скромная – оказание качественных и профессиональных услуг для населения и юридических лиц: в этой сложной экономической ситуации найти выгодное для клиента решение его жилищной проблемы, продать, купить, обменять недвижимость с заемными средствами или без. Поэтому для моей эффективной работы важна надежная банковская система с доступными кредитными продуктами. Илья Журавлев, гендиректор АН «Уралстройинвест» (Екатеринбург) Основными проблемами  на рынке  строительства недвижимости являются отсутствие доступных «длинных» денег для застройщика  и дефицит готовых для строительства земельных участков. Другая проблема – ипотека. Она вроде бы и есть, но одновременно ее и нет – такой парадокс. Существует огромная пропасть между декларируемыми 11% и реальной возможностью получить такие условия. На практике это возможно только при условии, что объект введён в эксплуатацию или находится на завершающей стадии строительства, и к тому же данный проект должен финансировать тот же банк. Согласитесь, это резко ограничивает для покупателя выбор. Таким образом, нельзя говорить об одинаковых условиях для всех участников рынка. А на словах всё очень красиво!  Уверен, система ипотечного кредитования успешно заработает, если процентная ставка будет ниже, а условия её получения будут прозрачными и доступными. Тогда можно будет говорить о движении  рынка недвижимости в цивилизованное русло. Эта проблема актуальна для большинства покупателей недвижимости. Алексей Ботвинкин, директор АН «ВИЗА» (Нижний Тагил) Главная проблема – спад. Хорошим решением был бы  аналог «Автохлама» в недвижимости или снятие ограничений на «Материнский капитал», то есть разрешить использовать сертификат на приобретение недвижимости с момента его получения. Причем любой недвижимости: по желанию матери или отца и с разумным сроком оплаты, ну уж никак не 3-4 месяца. Это уж чересчур долго. Максим Кондрашин, директор АН «Линк» (Екатеринбург) - Несовершенство законодатель-ства в отношении долей в праве собственности и преимущественных прав приобретения. - Отсутствие  возможности официального взаимодействия с госорганами, нотариусами, БТИ и пр., поэтому приходится полагаться на личные связи - Высокие ставки по ипотечным кредитам - Иногда  некомпетентность и необязательность отдельных представителей профессии Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock (Москва) Работая на рынке зарубежной недвижимости, мы видим, что россияне, которые покупают недвижимость за рубежом, нередко сталкиваются с двумя проблемами. Первая проблема состоит в том, что зарубежные агентства недвижимости и зарубежные застройщики предлагают россиянам приобрести низколиквидную или даже неликвидную недвижимость – ту недвижимость, которая неинтересна не только местным жителям, но и иностранным покупателям из западноевропейских стран. Ведь помимо стоимости объекта зарубежной недвижимости обязательно необходимо принимать во внимание аспект безопасности и ликвидности, т.е. возможность в случае необходимости продать быстро и без потерь. Но до сих пор большинство российских покупателей зарубежной недвижимости принимают во внимание только фактор цены и эмоциональный критерий «нравится – не нравится».  Поэтому наша рекомендация состоит в том, чтобы обращаться за консультацией и сопровождением сделки в российские агентства, специализирующиеся на зарубежной недвижимости. В большинстве случаев услуги ведущих агентств зарубежной недвижимости бесплатны, а объекты, предлагаемые агентствами, дорожащими своим именем, проходят серьезную проверку на предмет безрисковости и ликвидности. Вторая проблема – в ряде стран зарубежные банки предъявляют жесткие требования к россиянам, желающим получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в этой стране. А в ряде стран ипотека для россиян совсем недоступна. В этом случае мы рекомендуем обращаться в российские банки или в российские «дочки» зарубежных банков, которые имеют программы кредитования покупки недвижимости за рубежом под залог недвижимости в России. Анна Задвиль, зам. директора компании VESSAN Reality (Чехия) Одним из отличий рынка чешской недвижимости является длительность процессов, которая дана в первую очередь менталитетом. Никто не работает по выходным или после 19 часов в рабочие дни. Зачастую отсутствует понятие эксклюзивного договора. Один и тот же объект может  представлять несколько АН. Каждый клиент хочет, чтобы его объект был продан быстро и за желаемую стоимость, но это не значит, что надо, чтобы его продавало несколько АН. Принципиально важно, чтобы продавало объект недвижимости только одно АН, которое сделает объекту максимальную рекламу и привлечет максимальное количество интересующихся. Только при таких условиях, когда и клиент и АН заинтересованы в том, чтобы рекламная кампания была активной и широконаправленной, можно получить результат. Определенной выгодой рынка недвижимости Чехии является заинтересованность иностранных инвесторов во вложениях как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. <hr />   Необходимо ли строить отношения с другими участниками рынка недвижимости? Строите ли Вы отношения с другими участниками рынка недвижимости (агентствами недвижимости)? Если да, то как? Если нет, то почему? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ (Екатеринбург) Конечно. Мы строим отношения с нашими коллегами, со многими у нас теплые дружеские отношения. УПН активно способствует  налаживанию профессиональных связей. Считаю верным находить друзей среди других игроков рынка. Кирилл Попов, исполнительный директор компании Сushman & Wakefield (Москва) Профессиональный рынок достаточно узкий, так что все друг друга знают. Другой вопрос, какую позицию занимает компания в общении с конкурентами. Мы придерживаемся конструктивного подхода, предпочитая «плохой мир отличной войне».  Компания Сushman & Wakefield сотрудничает с другими компаниями, работающими в сфере консалтинга, мы обмениваемся аналитической информацией, работаем над совместными проектами. Специалисты компании общаются с другими участниками рынка на бизнес-форумах и профессиональных конференциях. При этом всегда важно помнить, что хорошие отношения не должны ущемлять интересы компании. Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) Мы предпочитаем работать сами по себе, поскольку только так мы можем гарантировать нашим клиентам превосходное обслуживание, которое они заслуживают. Николай Гунченко, директор риэлторского центра «Гунченко и компания» (Екатеринбург) Да, действительно, мы сотрудничаем с другими агентствами как в профессиональных отношениях, так и в финансовых. Достаточно часто мы заключаем договоры о сотрудничестве как в городе Екатеринбурге и Свердловской области, так и с другими регионами РФ, по которым я свободно могу направить своих клиентов в эти города. И буду уверен в профессионализме своих коллег. Финансовая сторона заключается в том, что при реализации объектов недвижимости в других городах и регионах (не выезжая в город назначения) мы договариваемся с агентами о размере вознаграждения. Соответственно, также поступаем и мы, если коллеги направляют клиентов в наше агентство. Джозеф Голубинский, директор по продажам компании «Континент» (Австралия) Сегодня для успешной работы необходимо строить свои отношения с другими агентствами, т.к. это позволяет расширять сферу деятельности. Проблема заключается в том, где и как можно реально найти достойных партнеров для совместной работы. К сожалению, не все хотят строить долгосрочные планы сотрудничества и отдают предпочтение «быстрым» заработкам. Покупка и продажа недвижимости приносит доход только в долгосрочной перспективе – это неоспоримые факты нашей жизни. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Отношения с другими участниками рынка строить необходимо, ведь 70% сделок, которые совершает наша компания, – это сделки с участием профессионалов рынка. Мы представляем интересы то продавцов, то покупателей. Наше предприятие входит в региональную профессиональную ассоциацию «Уральская палата недвижимости», которая насчитывает в своих рядах более 200 членов, работающих по схожим стандартам. За семнадцатилетний период работы на рынке АН «Диал» наработало достаточно хорошие связи с предприятиями, не входящими в профессиональное сообщество. Не буду скрывать, на рынке есть организации, работать с которыми достаточно рискованно и поэтому не с каждым агентством недвижимости, по моему мнению, следует поддерживать теплые отношения. Нина Гирина, директор центра недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург) Да, обязательно, все как в песне: «Нам не жить друг без друга». <hr /> Строите ли Вы отношения с другими участниками рынка недвижимости? Мы все играем «на одном поле», поэтому ценим и уважаем своих партнеров по бизнесу. Все вопросы чаще всего решаются также по телефону, мы встречаемся на короткое мгновение обменяться авансами и зарегистрировать сделку, если один совершает промахи, это отражается на деятельности другого. Риэлтор – это лицо агентства. Поэтому репутация надежного партнера – риэлтора или всего агентства в нашем деле превыше всего. Илья Журавлев, гендиректор АН «Уралстройинвест» (Екатеринбург) Сегодня мы все работаем на одном рынке. Наша компания имеет отношение ко всем участникам рынка и сотрудничает со многими организациями в большинстве случаев выгодно. Также мы участвуем в различных конференциях, мы открыты для контактов с другими агентствами. Алексей Ботвинкин, директор АН «ВИЗА» (Нижний Тагил) Конечно, отношения необходимо строить. Очень важно взаимное доверие. Ведь не секрет, что есть такие агентства недвижимости, с которыми не хочется работать ни при каких условиях. Сергей Козлов, генеральный директор АН «Бекар» (Санкт-Петербург) Безусловно, работать с другими агентствами недвижимости необходимо. Строительные компании, реализуя крупные проекты, приглашают много агентств недвижимости. Одним из ярких примеров является «Северная долина» в Санкт-Петербурге. Несмотря на большое количество риэлторов на объекте, продажи шли достаточно успешно. Максим Кондрашин, директор АН «Линк» (Екатеринбург) Находясь в постоянном взаимодействии, все участники рынка вынуждены так или иначе выстраивать взаимоотношения. Зачастую сделки замыкаются на других риэлторах, выстраиваются цепочки, в процесс вовлекаются десятки людей. Поэтому многое в нашей работе зависит от коммуникативной компетенции агентов и их руководителей. Отношения друг с другом мы стараемся выстраивать как в  процессе решения рабочих вопросов (сделки, показы объектов и пр.), так и во время посещения профессиональных семинаров, форумов круглых столов и т.д. Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock (Москва) Безусловно, необходимо строить отношения с другими участниками рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка обязательно должны общаться между собой – в рамках ассоциаций, на форумах и круглых столах. Открыто обсуждать проблемы, с которыми сталкивается рынок недвижимости, и вырабатывать их решения. Именно таких принципов придерживаются риэлторы и девелоперы в Европе и Америке. И очень правильно, что российские риэтлоры и застройщики идут по этому же пути, создавая ассоциации и встречаясь на конференциях и форумах – как на региональном, так и на федеральном уровне. Анна Задвиль, зам. директора компании VESSAN Reality (Чехия) На сегодняшний день мы активно развиваем отношения с агентствами недвижимости, которые работают на эксклюзивной основе. Мы делимся своей комиссией. Этот же принцип мы соблюдаем в работе с нашими партнерами за границами Чехии. <hr /> Считаете ли Вы рынок недвижимости в регионе профессиональным? Если нет, то чего не хватает рынку, чтобы стать таковым? Какие технологии нужно использовать? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ (Екатеринбург) Рынок недвижимости Свердловской области является одним из самых развитых в стране, ведь здесь царит атмосфера защищенности и информационная обеспеченность населения, а также высокий уровень развития отношений между игроками на рынке. Я нахожусь сейчас в Волгограде и вижу, что уральский рынок недвижимости сильно отличается от рынка Волгограда культурой услуг, культурой взаимоотношений. Очевидно, что у  рынка Свердловской области есть потенциал – развитые информационные технологии. Кирилл Попов, исполнительный директор компании Сushman & Wakefield (Москва) К сожалению,  в России очень часто регионы отстают от Москвы. Я считаю, что основной характеристикой профессионализма рынка недвижимости является прозрачность взаимоотношений.  Нельзя сказать, что региональный рынок полностью прозрачен, при этом и в Москве существуют компании с непрозрачной структурой. Тем не менее, на региональном рынке много игроков, которые показали, что могут конкурировать не только с федеральными компаниями, но и с международными, и это говорит о постепенном выравнивании ситуации.  Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) На Тенерифе, на Канарских островах есть много агентов недвижимости, и мы должны предложить дополнительные услуги, чтобы привлечь клиентов, что мы с удовольствием и делаем. Николай Гунченко, директор риэлторского центра «Гунченко и компания» (Екатеринбург) Екатеринбург отличается от других городов большим профессионализмом. К примеру, связываясь со многими регионами и разговаривая о нашей работе – о нашей единой базе данных, об определенном контроле (как, например, Комиссия по этике УПН), – я понимаю, что нам по-хорошему завидуют. Но, возвращаясь к теме профессионализма внутри города Екатеринбурга, нередко сталкиваемся с участниками рынка, которые не уделяют никакого внимания  обучению молодых специалистов, донесению до них профессиональных норм этики. К примеру, в некоторых агентствах обучение проходит следующим образом: дают прайс-лист и говорят «Изучай цены и ищи клиентов!» Хуже, когда специалистов приучают, а иногда и принуждают к использованию так называемых «скрытых комиссий». Из-за этих горе-риэлторов страдают добросовестные участники рынка недвижимости. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Если сравнивать рынок недвижимости Екатеринбурга с рынком недвижимости России, и, в частности, городов-миллионников, в т.ч. Москвы и Санкт-Петербурга, то можно уверенно утверждать, что наш рынок очень цивилизован, ведь у нас большая часть профессионалов рынка работает с клиентами по эксклюзивным договорам. У нас в регионе создана уникальная закрытая база для профессионалов, содержащая в себе данные о продаже более 10000 комнат и квартир, все риэлторы-члены УПН работают по единым стандартам. Несмотря на вышесказанное, на мой взгляд, рынок объективно еще далек от цивилизованности. Вопросы этики возникают при работе с коллегами ежедневно. Слабо проработан вопрос о страховании профессиональной деятельности, не совсем понятно, в каком случае риэлторское предприятие несет материальную ответственность перед клиентом, а в каком нет. Нам нужен «Закон о риэлторской деятельности». Нина Гирина, директор центра недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург) Да, на Урале работают профессионалы высокого уровня, постоянно повышающие свой профессиональный уровень, применяющие новейшие технологии, которые позволяют улучшить сервис обслуживания клиентов. Для примера приведу электронную базу «Маклер» – это уже четвертая версия за 10 лет, объему информации аналогов в России нет.  Я завидую белой завистью американским риэлторам, которые имеют доступ к полной информации по объекту недвижимости, начиная от его технической характеристики и заканчивая полной информацией обо всех собственниках за весь период существования объекта. Илья Журавлев, гендиректор АН «Уралстройинвест» (Екатеринбург) Профессиональность рынка зависит от стадии его развития. Я считаю, что на сегодняшнем этапе формирование и становление рынка завершено, активное развитие началось еще 10 лет назад. На данном этапе развития нужно минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью. Если снизить процент рисков, то рынок будет более профессиональным, для этого надо чтобы все компании в перспективе были застрахованы. Что касается работников в сфере недвижимости, то нужно оценивать недвижимость более детально, иметь четкий профессиональный подход к оценке недвижимости. Профессиональный оценщик должен обязательно быть в штате агентства. Очень важны в этом плане и маркетинговые исследования рынка.  Что касается новостроек, то есть необходимость прямого участия риэлторских фирм  в создании планировочных решений на стадии согласования проекта. Алексей Ботвинкин, директор АН «ВИЗА» (Нижний Тагил) В Нижнем Тагиле рынок не профессиональный. Много случайных людей стало заниматься куплей-продажей недвижимости. Максим Кондрашин, директор АН «Линк» (Екатеринбург) Я бы уточнил: не столько региональный, сколько непосредственно  рынок Екатеринбурга. Последний за полтора десятка лет  достаточно далеко шагнул в своем развитии. В результате «естественного отбора» сформировался сегмент клиентоориентированных компаний, исповедующих идеологию прозрачных взаимоотношений с клиентом, технологичности процесса и ответственности за результат. Сейчас мне представляется актуальным использование всевозможных интернет-программ и ресурсов для продвижения услуг, увеличения объема рекламы и брендирования компании. Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock (Москва) Мы считаем, что рынок недвижимости Екатеринбурга – один из самых развитых и профессиональных в России. На рынке работает много высокопрофессиональных и ответ-ственных агентств недвижимости и девелоперов. Нам, как компании, специализирующейся на зарубежной недвижимости, особенно приятно отметить активное развитие на Урале этого сегмента рынка. С одной стороны, мы видим, что на уральцев приходится весомая доля рынка – до 10% от всех покупок недвижимости за рубежом, совершаемых россиянами. С другой стороны, в Екатеринбурге и уральских городах-миллионниках успешно и профессионально работает ряд агентств, предлагающих зарубежную недвижимость. <hr /> Какими должны быть профессиональные отношения  между агентствами недвижимости для эффективной работы на рынке? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ,  (Екатеринбург) Необходимы честность, доверие и взаимное уважение. Нужно учитывать взаимные интересы. Кирилл Попов, исполнительный директор компании Сushman & Wakefield (Москва): Взаимоотношения между агентствами должны строиться на общих принципах бизнес-этики и здоровой конкуренции. Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) Агенты по недвижимости часто рекламируют одни и те же объекты недвижимости в одних и тех же СМИ. Важно работать вежливо с другими специалистами. Джозеф Голубинский, директор по продажам компании «Континент» (Австралия) В первую очередь, отношения должны быть честными. Честность, прозрачность и профессионализм являются залогом успешных деловых взаимоотношений между компаниями в любой индустрии, не только при продаже недвижимости. Также для эффективной совместной работы должны быть налажены доступные и технически оснащенные каналы связи. Быстрый и своевременный обмен информацией – это уже половина успеха. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Профессиональные отношения – это отношения, при которых все руководствуются едиными правилами, которые должны быть направлены на прозрачные отношения с клиентами и контрагентами. Пока у нас нет закона о риэлторской деятельности, мы руководствуемся правилами поведения на рынке, разработанными УПН, и системой добровольной сертификации. Нина Гирина, директор центра недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург) Отношения между профессиональными участниками рынка недвижимости прекрасно урегулированы нормативными документами Уральской палатой недвижимости, в которых четко прописано, каких правил ведения дел нужно придерживаться для того, чтобы успешно работать. Илья Журавлев, гендиректор АН «Уралстройинвест» (Екатеринбург) Профессионализм – это доскональное знание предмета деятельности и уважительное отношение к конкурентам. Не обязательно, что мы должны все дружить и петь песни у костра, но уважать труд коллег необходимо. Очень важно быть открытыми и не бояться делиться опытом друг с другом. Алексей Ботвинкин, директор АН «ВИЗА» (Нижний Тагил) Отношения должны быть доверительными, агентства недвижимости должны отвечать за свои слова и действия. Должен быть кто-то, исполняющий роль третейского судьи. Комитет по этике – это хорошо, но большинство риэлторов в гильдию не входят, и её Правила риэлторской деятельности не соблюдают. Максим Кондрашин, директор АН «Линк» (Екатеринбург) Профессиональные отношения между агентствами должны быть четкими, деловыми, ответственными и  самое главное этичными. Вопрос соблюдения  профессиональной этики в  среде риэлторов не нов, и уже многие годы УПН ведет работу в данном  направлении. Однако до сих пор встречаются и риэлторы, и целые агентства, для которых жизненным кредо является фраза «Деньги  любой ценой». Такие «специалисты», не имеющие никаких принципов, оказывают негативное влияние на формирование общественного мнения о работе риэлторов. Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock (Москва) Отношения между игроками рынка должны быть ответственными – компании должны выполнять взятые на себя обязательства. Как обязательства перед клиентами, так и обязательства друг перед другом.  <hr /> Что, по-вашему, является приоритетом при выборе агентства недвижимости (или строительной компании) для потенциальных потребителей? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ (Екатеринбург) Однозначно, это не цена услуги. Потребитель ищет агентство, где сможет получить хороший результат. Оцениваются профессионализм сотрудников, наличие специалистов разных направлений: юристы, специалисты по ипотеке, загородной недвижимости, аренде и др. Кирилл Попов, исполнительный директор компании Сushman & Wakefield (Москва): Факторов много,  каждый из них для той или иной компании может быть превалирующим: наличие или отсутствие международного бренда, качество предоставления услуг, профессионализм команды, срок работы на рынке, завершенные сделки и проекты, рекомендации клиентов, репутация и так далее. Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) Потенциальные клиенты хотят видеть своим агентом такого человека, с которым они смогли бы поговорить, который выслушает их требования и не будет тратить впустую время, показывая объекты недвижимости, не отвечающие требованиям клиентов или являющиеся более дорогими. Потенциальные клиенты ищут агента, который бы действовал «прозрачно» и понятно для клиента, и мы рады быть таковыми во всех аспектах. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Эффективность и безопасность. Клиент должен доверять риэлторской компании. Большой стаж работы на рынке при положительной репутации очень помогает клиенту принять верное решение. Компания должна иметь положительное имя на рынке, так как при возникновении финансовых проблем у клиента, связанных с оказанием услуги, компания приложит максимум усилий, чтобы решить все проблемы, ведь в противном случае «доброе имя» будет подпорчено, а ведь «доброе имя» на сегодня стоит больших денег. Джозеф Голубинский, директор по продажам компании «Континент» (Австралия) Клиент всегда ищет порядочность и прозрачность в отношениях с агентом. Все должно быть четко, просто и вовремя. Закрученные схемы продаж и непонятная терминология отпугивают клиентов. Агент должен заслужить доверие у клиента. Нина Гирина, директор центра недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург) Для меня важны честность и порядочность как агентства недвижимости, так и строительной организации. Если обещания строителей сдать объект в срок не совпадают с реальными сроками, изменить ничего не могу и соответственно чувства удовлетворения от такого сотрудничества не получаю. Илья Журавлев, гендиректор АН «Уралстройинвест» (Екатеринбург) Компания должна быть известная, иметь сложившийся положительный  имидж. Нужно, чтоб было видно, сколько объектов у нее построено, в каком состоянии строительная документация, есть ли разрешение на строительство, как котируется на рынке. Недобросовестных застройщиков видно сразу. Если говорить про агентство, то важно обращать внимание на то, насколько оно добросовестно работает, как долго существует на рынке. Алексей Ботвинкин, директор АН «ВИЗА» (Нижний Тагил) В Тагиле приоритетом очень часто является стоимость услуг. Иначе как объяснить то, что многие «риэлторы» не имеют ни постоянного офиса, ни стола и стула, но портфель набит оригиналами правоустанавливающих документов. Сергей Козлов, генеральный директор АН «Бекар» (Санкт-Петербург) При выборе агентства недвижимости человек пытается узнать о нем как можно больше: смотрит сайт, читает форумы, расспрашивает знакомых. Причем именно общение со знакомыми является самым значимым фактором. Также часто возвращаются люди, которые уже работали с нашим агентством. Максим Кондрашин, директор АН «Линк» (Екатеринбург) Как это ни парадоксально, но, как и много лет назад, потребители, прежде всего, обращаются в то агентство, с которым сами уже  имели опыт успешной работы либо слышали положительные отзывы от друзей, близких родственников. Не менее важную роль играет узнаваемость бренда, удобный офис, в  котором царит рабочая атмосфера и уверенность специалистов в том, что они делают. Хотя в дополнение к вышесказанному могу сказать, что люди часто идут не в агентство, а к конкретному агенту. Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock (Москва) Во-первых, профессионализм, который проявляется как в широте ассортимента предлагаемых услуг и базы объектов недвижимости, так и в профессионализме и опыте конкретных сотрудников агентства недвижимости. Во-вторых,  надежность. В-третьих, прозрачность – отсутствие скрытых комиссий и наценок. Анна Задвиль, зам. директора компании VESSAN Reality (Чехия) - рекомендации - хорошая репутация/ профессионализм - комплексность предоставляемой услуги - низкая стоимость услуг <hr /> Какими качествами должно обладать современное профессиональное агентство недвижимости (строительная компания)? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ (Екатеринбург) Агентство недвижимости должно отвечать запросам клиентов, чтобы после сделки они говорили: «Да, это была хорошо сделанная работа». Кирилл Попов, исполнительный директор компании Сushman & Wakefield (Москва): Профессионализм и клиентоориентированность – основные качества, которые должны проходить красной нитью по всей компании от руководителей до сотрудников. В сфере консалтинга профессионализм команды очень важен. Компания должна быть нацелена на построение взаимовыгодных долгосрочных отношений с клиентами, предлагая им комплексные решения.   Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) Прозрачностью, эффективностью, порядочностью и профессионализмом. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Чтобы быть конкурентоспособной, компания должна непрерывно развиваться. Для этого внутри компании должна реально работать система внутрикорпоративных ценностей. Все сотрудники, работающие в компании, должны быть лояльными компании, в этом случае организация превращается в единую команду, которая имеет огромный ресурс для перестроения. Ведь будущее бизнеса делается сегодня. Очень многое зависит от лидера руководителя, того, кто определяет курс компании на ближайшие несколько лет и формирует систему ценностей. Нина Гирина, директор центра недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург) Можно написать много красивых и громких слов, но самое главное – найти своего клиента, понять его потребности, удовлетворить его запросы, сделать его счастливым обладателем недвижимости. Илья Журавлев, гендиректор АН «Уралстройинвест» (Екатеринбург) У каждого современного агентства должны быть одинаковые качества – открытость, прозрачность, надежность, профессионализм. Это предоставление полной, развернутой информации, вплоть до контактов каждого сотрудника. Это и повышение квалификации каждого сотрудника компании, внедрение новинок, креативных решений. Алексей Ботвинкин, директор АН «ВИЗА» (Нижний Тагил) Должны быть знания, уверенность, а не догадки, а тем более недостоверная информация. Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock (Москва) Профессионализм. Ответственность. Прозрачность. Анна Задвиль, зам. директора компании VESSAN Reality (Чехия) Профессионализмом. <hr /> Как потребителю распознать недобросовестное агентство недвижимости (строительную компанию)? Павел Кузнецов, управляющий партнер БК-НЕДВИЖИМОСТЬ (Екатеринбург) Нужно приглядеться к риэлторскому агентству, вызывает ли оно доверие, а также следовать рекомендациям. Обращайте внимание на условия, в которых работают агенты риэлторской компании, где Вас обслуживают. Если офис – это маленькая комната, где трудится много агентов, то ни о какой конфиденциальности вашей информации не может идти речь. Также важно наличие дополнительных сервисов, которые может предоставить агентство недвижимости. Кирилл Попов, исполнительный директор компании Сushman & Wakefield (Москва): Внимательно смотреть на юридическую часть, завершенные сделки и проекты. Anthony Riley, директор Globespan Property (Испания) Потребители, как правило, досконально изучают и собирают информацию об агентстве недвижимости перед зарубежной поездкой: посещают многие веб-сайты и отправляют многочисленные запросы, прежде чем принять окончательное решение. Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал» (Екатеринбург) Если Вам говорят, что услуги для продавцов бесплатны или их оплачивает покупатель, – Вас уже начинают обманывать. Услуга по продаже квартиры не может быть бесплатной

Недвижимость Краснодарского края (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/548 Недвижимость за рубежом Mon, 09 Aug 2010 11:28:11 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="316" align="left" title="Недвижимость Краснодарского края" alt="Недвижимость Краснодарского края" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/krasnodar.jpg" /> Эксперты российского рынка недвижимости провели ряд исследований региональных рынков жилья на предмет их жизнеспособности и активности в посткризисный период. Они констатируют, что в мае 2010 года разделение региональных российских рынков жилья на «живые» и «мертвые» стало очевидным. «Мертвые» до сих пор пребывают в экономической депрессии. «Живые» восстановили свою активность и с начала года показывают медленный, но устойчивый рост стоимости кв. метра – 0,2-2,3% в месяц. В летний период будет актуальнее рассмотреть рынок недвижимости в Краснодарском крае, который разнообразен не только по климатическим зонам, но и по уровню экономической привлекательности. До начала кризиса Краснодар был лидером по уровню жизни среди других городов края и, следовательно, по уровню цен на недвижимость. Недвижимость в Новороссийске была приблизительно на 10-15% ниже, чем в столице Кубани. Но ситуация изменилась в противоположную сторону, поскольку в Новороссийске находится единственный порт на Черном море и крупнейший транспортный и промышленный узел на Юге России. Если сравнивать с большинством городов и населенных пунктов края, а в особенности с Анапой, Геленджиком, Туапсе и Сочи, главным преимуществом является то, что жизнь здесь «круглогодичная» и не заканчивается курортным сезоном. В Новороссийске самый высокий уровень зарплат в Краснодарском крае. Крупнейшими бюджетообразующими предприятиями города, на которых трудятся около 11 тыс. человек и формируют ВВП, являются ОАО «Черномортранснефть», ЗАО «КТК-Р», ОАО «Новороссийский морской торговый порт», ОАО «Новорослесэкспорт», ОАО «Новоросцемент», ОАО «Новошип». Рынок жилой недвижимости Многоквартирные жилые дома строят преимущественно в Южном, Центральном и в Приморском районах, что обусловлено наличием свободных строительных площадок. А так как Новороссийск ограничен горами и морем, таковых там немного. Объем введенной общей площади жилых домов в 2008 году составил 3837,1 тыс. кв. м, что на 3,6% больше, чем в 2007 году (в 2007 году – рост в 1,4 раза), из них 72,8% приходится на индивидуальных застройщиков. Ввод жилья в расчете на душу населения составил – 0,75 кв.м. Объем ввода жилья в Краснодарском крае в январе 2010 года, по сравнению с январем 2009 года, вырос на 52,6% – до 284,4 тыс. кв. м, по сообщению Краснодарстата. За январь в Краснодарском крае было построено 2,806 тыс. квартир. В целях формирования рынка доступного жилья и обеспечения жильем малоимущих граждан запущена целевая программа «Жилище» до конца 2010 года. На первичном рынке преобладают квартиры эконом-класса (дань кризису). Минрегион установил среднюю рыночную стоимость за 1 кв. м такого жилья – 30,45 тыс. руб. Чаще всего возводят дома высотой не менее 9 этажей, однако площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв. м. Наиболее активно здания строятся в районе мемориала «Малая Земля», памятника «Взрыв», пр-та Дзержинского, улиц Губернского, Пионерской, Героев-десантников. Стоимость 1 кв. м. в Новостройке составляет от 40 тыс. руб. под чистовую отделку. Малоэтажные (3-4 этажа, 10 и более квартир) жилые дома строятся в п. Мысхако, в Центральном районе, в п. Цемдолина, п. Борисовка. Стоимость 1 кв. м. в таких комплексах от 28 тыс. руб. под чистовую отделку. Вторичный рынок представлен самой разнообразной недвижимостью: квартирами, частными домовладениями, таунхаусами. Стоимость квартир приведена в следующей таблице (по данным АН «Новация»): <table border="1"><tbody><tr><td>Районы города (цены указаны в млн. руб.):</td><td>Многогабаритные квартиры</td><td>1 комнат.</td><td>2 комнат.</td><td>3 комнат.</td><td>4 комнат.</td></tr><tr><td>Центральный</td><td>1250-2000</td><td>1500-2500</td><td>2000-3500</td><td>2500-8000</td><td>3000-8000</td></tr><tr><td>Южный</td><td>1500-2000</td><td>1500-2500</td><td>2000-3500</td><td>2500-5000</td><td>3000-6000</td></tr><tr><td>Приморский</td><td>1200-1600</td><td>1300-2300</td><td>1900-3400</td><td>2400-4000</td><td>2800-5000</td></tr><tr><td>Восточный</td><td>1100-1500</td><td>1200-2000</td><td>1800-3000</td><td>2300-3500</td><td>2500-4000</td></tr></tbody></table> Домовладения В частном секторе выводить какую-то схему определения цены весьма затруднительно, т. к. каждый дом, как и его хозяин – это индивидуальность. Стоимость складывается из расположения домовладения, наличия коммуникаций, района, года постройки, площади земельного участка и прочих условий. Цены на домовладения варьируются от 2 млн руб. Можно найти варианты и дешевле – части старых домовладений. Но надо понимать, что если 1-комнатная стандартная квартира улучшенной планировки (общ. пл 36 кв. м: жил. 19 кв. м, кухня 9 кв. м) стоит приблизительно 2-2,5 млн руб., то добротный дом с земельным участком никак не может стоить столько же или даже ниже. Земельные участки Стоимость земельных участков зависит от района, категории назначения земельных участков, от стадии оформления документов, подтверждающих право собственности, наличия коммуникаций, состояния подъездных путей (дорог). В центре города или береговой зоне участок не менее 3,5 соток (ИЖС) и участок с возможностью регистрации не менее 5 соток (ЛПХ) можно приобрести от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. за сотку. Садовый участок можно купить от 150 тыс. руб. Существует также рынок инвестиционных перепродаж. Наиболее привлекательны в этом плане земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС или ЛПХ). Стоимость таких участков на данный момент составляет в п. Мысхако – от 280 тыс. руб. за сотку, в п. Абрау-Дюрсо (заповедная зона с реликтовыми можжевеловыми лесами и видом на озеро) – от 300 тыс. руб. за сотку. Рынок коммерческой недвижимости В Новороссийске достаточное количество как офисных помещений с парковочными местами, так и складских и прочих промышленных зданий и сооружений. Торговые места представляют больше половины общей площади нежилой недвижимости в Новороссийске. Но лишь половина таких объектов — специально оборудованные площади (торгово-развлекательные центры, магазины, супермаркеты), а остальная часть размещена на рынках. В Центральном округе основная часть торговой недвижимости сконцентрирована во встроенных помещениях с выходом на центральные улицы, а также в комбинированных торгово-офисных центрах, наиболее дорогих и престижных местах для размещения таких предприятий. Средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости в Новороссийске — около 90 тыс. руб. Арендные ставки колеблются от 450 до 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. По данным статистики, из числа общего объёма жилья, которое было введено в эксплуатацию различными организациями и предприятиями, сданы более 8 тыс. квартир суммарной площадью 611 тыс. кв. м. Январь-май прошлого года завершился на уровне 270 тыс. кв. м. Однако общее количество жилья, сданное индивидуальными застройщиками, снизилось почти на 7%. Если говорить о конкретных городах и районах края, то в тридцать одном из них объёмы строительства жилья превысили прошлогодний уровень. Особенно отличились Краснодар, Новороссийск, Анапа, а также Брюховецкий, Калининский, Гулькевичский и Ейский районы. А вот Щербиновский, Красноармейский и Крыловской районы значительно отстают по сравнению с показателями 2009 года. Материал подготовлен при участии Ирины Митяевой, руководителя отдела по работе с иногородними клиентами (ГК «Новация», г.Новороссийск). <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Альтернатива банковской ипотеке (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/547 Город Fri, 06 Aug 2010 08:32:54 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="300" align="left" title="Альтернатива банковской ипотеке" alt="Альтернатива банковской ипотеке" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/alternativa_ipoteke.jpg" /> В одном из предыдущих номеров мы рассматривали все расходы клиента банка, у которого скоплено не так уж много денег на первоначальный взнос. Но часто бывает, что банк вообще не выдает кредит (неофициальная зарплата, плохая кредитная история, прописка в другой области или стране). Что делать, если желания пока не совпадают с возможностями? Именно невозможность получить заем по этим причинам – основной мотив обращения в небанковские кредитные организации. На сегодняшний день существует два типа таких компаний: кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Первые работают по федеральному закону «О кооперации» (№190), а вторые – по №215-ФЗ («О ЖНК»). Из 117 компаний, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов РФ (по данным Федеральной службы по финансовым рынкам), в Екатеринбурге зарегистрировано всего два ЖНК, но оба уже ликвидированы по решению суда. Поэтому выбирать не приходится: останавливаемся на КПКГ. К слову, их отличие от ЖНК в том, что квартира оформляется в собственность сразу же, а не после полного погашения займа. Многие потребительские кооперативы нашего города не работают с недвижимостью (занимаются, в основном, автокредитами и более мелкими займами), а некоторые оказались на проверку ломбардами. Они работают по обратной схеме: клиент приходит с имеющейся недвижимостью, под залог которой получает наличные. Итак, мы остановили свое внимание на нескольких компаниях, которые дают возможность купить квартиру, минуя банк. Они носят различные названия: кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ), (потребительский) ипотечный кооператив (ИК, ПИК) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК), причем некоторые из них часто называют свой метод работы близким немецким стройсберкассам (ССК). За этими аббревиатурами скрывается два принципиально разных типа работы. Первый тип – это та же банковская ипотека, но без справок, поручителей и официального подтверждения доходов. Клиент вступает в кооператив и получает необходимую сумму в залог приобретаемой недвижимости, которая сразу же оформляется в собственность покупателя. Члены организаций второго типа сначала накапливают определенную сумму на счете кооператива, доказывая свою платежеспособность, и только потом получают заем на покупку квартиры. Далее возможны варианты: либо снова выдается ипотечный кредит, либо квартира оформляется на двух собственников (кооператив и его клиента). Организации похожего типа существовали еще в СССР и назывались кассами взаимопомощи. Один из кооперативов нашего города ведет свою историю как раз с 1929 года, правда его название с тех пор несколько раз менялось. Остальные КПКГ Екатеринбурга существуют с девяностых годов и насчитывают от 24 до 400 участников. Желания и возможности. Банки, минимизируя риски, выбирают заемщиков по многим критериям (возраст, наличие детей, среднемесячный доход, вид деятельности и др.), в случае с накопительными кооперативами от потенциального клиента этого не требуется. Показателем платежеспособности любого участника кооператива становится то, как он выплачивает свои ежемесячные взносы до получения займа. По словам Людмилы Уалентовны Дуровой, директора КПКГ «Союз Кредит», в основном с помощью кооперативов молодые люди приобретают комнаты, а люди среднего возраста – квартиры за 2-2,5 млн. рублей для своих взрослеющих детей. Вероятно, ни те, ни другие по определенным причинам не могут воспользоваться ипотекой: первым сложно подтвердить свои доходы, а вторым банки часто отказывают в кредите на длительный срок, т.к. не уверены, что заемщик успеет его погасить до выхода на пенсию. Мы обратились в 3 самых крупных кооператива Екатеринбурга с просьбой рассчитать заем для покупки квартиры за 2,5 млн. рублей на 10 лет и получили цифры, приведенные в таблице. Следует сказать, что в отличие от банков кооперативы редко дают кредиты на больший срок. Кроме того, они не приемлют низкие первоначальные взносы: придется накопить самостоятельно или на счете в КПКГ от 30 до 70% стоимости недвижимости. «Мы объясняем людям, что если они хотят купить трехкомнатную квартиру, ничего при этом не накопив, шансов нет, – говорит Александр Нахимович Вейде, председатель правления «Урало-Сибирского ЖСК». – Даже если им дадут кредит, переплата будет огромной, и крайне маловероятно, что они смогут его выплачивать. Мы рекомендуем трезво оценить свои возможности и сначала купить комнату. Затем вновь накопленные средства добавить к стоимости их комнаты, которая за это время, скорее всего, вырастет в цене. И купить квартиру. И так постепенно они придут к своей мечте». Некоторые детали. В основном, кооперативы выдают займы на приобретение квартир на вторичном рынке Екатеринбурга и ближайших населенных пунктов. Также кредитуются индивидуальные малоэтажные дома, причем в некоторых случаях даже на этапе строительства. Почти в каждом КПКГ есть свои риэлторы, которые занимаются подбором квартиры для клиентов и проверяют юридическую чистоту сделки. Это имеет смысл, т.к. кооператив подразумевает коллегиальную ответственность всех своих членов, и убытки компании отразятся на них в первую очередь. Поскольку дату подписания договора накопления и дату покупки квартиры разделяют от 3 месяцев до 6 лет (для КПКГ второго типа), многое может измениться. Во-первых, предполагаемая стоимость недвижимости, а во-вторых, возможно, у Вас появятся более выгодные способы ее покупки. «Если цены на недвижимость падают, — говорит Елена Викторовна Садакова, директор Уральского Ипотечного Кооператива, — то заем можно оформить из расчета уже накопленной суммы или ориентироваться на квартиру большей площади за те же деньги. Это индивидуально в каждом случае». Если же цены серьезно выросли или у клиента появились другие пути приобретения недвижимости, зачастую возникает желание выйти из кооператива. В этом случае человека, невнимательно прочитавшего устав КПКГ, может ожидать сюрприз: у кооперативов срок возвращения денег при досрочном расторжении договора серьезно отличается (от 3 месяцев до нескольких лет). Это обусловлено самим принципом работы организации: средства последующего участника вкладываются в покупку недвижимости предыдущего, и свободных денег не остается. Кроме того, применяются штрафные санкции: за время накопления КПКГ начисляют небольшие проценты (от 2 до 8% годовых), но в случае досрочного выхода из кооператива они не выплачиваются, членские взносы также не возвращаются. Дополнительные риски Отдельно скажем о надежности такого способа покупки жилья: несколько лет назад СМИ часто рассказывали о случаях мошенничества и сходстве кооперативов с финансовыми пирамидами, возбуждались уголовные дела и многие прекращали свою деятельность. Однако вступлением в силу Федерального закона от 18.07.09 г. №190 «О кредитной кооперации» возможность нечестных действий в этой области была ограничена. А с 04.08.11 г. обязательным станет вступление всех КПКГ в саморегулируемые организации. Несмотря на то, что ресурсы кооперативов имеют внутреннее происхождение и не привлекаются с внешнего финансового рынка, процентные ставки по таким кредитам не самые низкие: эту же квартиру за 2,5 млн. руб., по данным КБ «Ярмарка», можно купить под 11% годовых с первоначальным взносом в 750 тыс. руб. (30%) с помощью банка. За 15 лет итоговая переплата за банковский кредит составит 2 млн. 131 тыс. руб., а эта цифра вполне сопоставима с приведенными в таблице. Таким образом, кооператив – это в меньшей степени способ сэкономить, а в большей – способ покупки жилья для тех, кто не подходит под банковские критерии, имея стабильный доход. <table class=MsoTableGrid border=1 cellspacing=0 cellpadding=0 style='border-collapse:collapse;border:none'> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'>   </td> <td style='border:solid black 1.0pt;border-left:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> КПКГ №1 (второго типа) </td> <td style='border:solid black 1.0pt;border-left:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> КПКГ №2 (второго типа) </td> <td style='border:solid black 1.0pt;border-left:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> КПКГ №3 (первого типа) </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Стоимость квартиры </td> <td colspan=3 style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 2,5 млн рублей </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Максимально возможный размер займа </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 30% от стоимости квартиры, т.е. 750 тыс. руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 50% от стоимости квартиры, т.е. 1 млн 250 тыс. руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 100% от стоимости квартиры, т.е. 2,5 млн руб. </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Процентная ставка </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> В нашем случае эквивалентна 18% в первый год и 12% в последующие (рассчитывается каждый раз индивидуально) </td> <td colspan=2 style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 12% </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Срок займа </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Не ограничен, в нашем случае – 10 лет </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Выбираем максимально возможный – 10 лет </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Не более 10 лет, но взносы последних 3 лет погашаются за счет первоначального вклада. Поэтому срок – 7 лет. </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Вступительный взнос </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 5 тыс. руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 12 тыс. руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 1 тыс. 80 руб. </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Членские взносы </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 350 руб. в месяц </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 500 руб. в год до получения займа, после получения дополнительно 1 тыс. руб. в месяц. 2,5% от займа единоразово в момент его получения, т.е. 31 тыс. 250 руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Нет </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Накопления, необходимые для получения займа </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 50 тыс. руб. единовременно + платежи в течение 6 месяцев в том размере, в котором предстоит их выплачивать все 10 лет. В нашем случае по 7 тыс. 875 руб. ежемесячно </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Не менее 50% стоимости жилья (в нашем случае – 1 млн 250 тыс. руб.) нужно накопить, являясь членом кооператива </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 30% от стоимости квартиры (в нашем случае – 750 тыс.руб.) размещается как вклад в кооперативе и находится там 7 лет </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Страхование </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Не требуется </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 12 тыс. 375 руб. в первый год, потом снижается за счет уменьшения остатка по кредиту </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 50 тыс. руб. в первый год, потом страховой тариф постепенно снижается </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Оформление квартиры в собственность </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> В момент получения займа (через 6 месяцев) на двух собственников – кооператив и его клиента </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> В момент получения займа </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> В момент получения займа </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Ежемесячные взносы </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 7 тыс. 975 руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 18 тыс. 092 руб. </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 45 тыс. 833 руб. </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Итоговая переплата за пользование деньгами кооператива </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 195 тыс. руб. (за использование 750 тыс. руб.) </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 1 млн 127 тыс. руб. (за использование 1 млн 250 тыс. руб.) </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 2 млн 380 тыс. руб. (за использование 2,5 млн руб.) </td> </tr> <tr> <td style='border:solid black 1.0pt;border-top:none;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> Общие расходы заемщика </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 2 млн 695 тыс. руб. (945 тыс. руб. заемщик выплатит в кооператив за 10 лет + 1 млн 750 тыс. руб. собственных средств) </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 3 млн 627 тыс. руб. (2 млн 297 тыс. руб. заемщик выплатит в кооператив за 10 лет + примерно 80 тыс. руб. – в страховую компанию + 1 млн 250 тыс. руб. накопленных средств) </td> <td style='border-top:none;border-left:none;border-bottom:solid black 1.0pt; border-right:solid black 1.0pt;padding:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt'> 4 млн 880 тыс. руб. (4 млн 600 тыс. руб. заемщик выплатит в кооператив за 7 лет + примерно 280 тыс. руб. – в страховую компанию) </td> </tr> </table> <a href="/paharukova/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Португальский рынок: стойкий и перспективный (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/546 Недвижимость за рубежом Mon, 02 Aug 2010 03:24:49 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="370" align="left" title="Португальский рынок: стойкий и перспективный" alt="Португальский рынок: стойкий и перспективный" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/portugaliya.jpg" /> Португалия – единственная европейская страна, где цены на недвижимость не падают, не стоят на месте, а растут. Экономика страны начала восстанавливаться после кризиса во втором квартале 2009 года, и многие покупатели и инвесторы обратили внимание на Португалию, как на безопасное место для инвестиций. Повышение интереса покупателей к недвижимости в Португалии связано, в первую очередь, с экономической стабильностью страны и ростом цен даже во время кризиса. Цены на недвижимость в третьем квартале 2009 года выросли на 0,92% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Таким образом, квартальный рост стоимости составил 2,02%. Во втором квартале 2009 года цены увеличились на 1,7%. Из-за роста в течение двух кварталов подряд рынок смог преодолеть уровень 2008 года. По данным Португальского института статистики от 26 марта 2010 года, среднее значение банковской оценки жилья в феврале 2010 года составило 1183 евро за кв.метр, что соответствует уменьшению на 0,5% по сравнению с январем. Однако, если сравнивать с февралем прошлого года, произошло увеличение на 4,5%. В центральных районах Лиссабона и Порту изменения по сравнению с предыдущим периодом были -0,1% и -0,2% соответственно. Наибольшее падение (-1,6%) произошло в северной части региона. А на Мадейре и в центральном регионе отмечена положительная динамика (+0,3%) по сравнению с январем 2010 года. Рынок недвижимости Португалии находится вполне «в рабочем состоянии» и демонстрирует весьма неплохие показатели. Хотя мировой экономический кризис и отразился на том, что банки стали не так охотно выдавать ипотечные кредиты, что сразу же сказалось на продажах жилья. После второго квартала 2009 года, когда банки подтвердили новые условия для предоставления ипотеки, процентная ставка центрального европейского банка (EURIBOR) снизилась до 0,65% (в данный момент она составляет примерно 1%), что стало привлекательным для многих инвесторов, имеющих средства для первоначального взноса в размере 30–40% от банковской оценки объекта. Но сами банки повысили свои процентные ставки с 0,5% до 2%, то есть на данный момент общая процентная ставка по кредиту составляет примерно 3%. Также кризис заставил банки оценивать недвижимость ниже (примерно на 5–10%), чем до кризиса, чтобы уменьшить свои риски. В последнее время португальский рынок часто сравнивают с испанским, скорее, для контраста. Стабильность рынка недвижимости Португалии, в первую очередь, основывается на том, что в стране не было завышенных цен на недвижимость. Во-вторых, в Португалии был сделан акцент на строительстве более качественной недвижимости. Согласно Муниципальному генеральному плану каждого муниципалитета, там не разрешается строительство на определенных участках, особенно на побережье. Наиболее интересные участки застраиваются поэтапно, в зависимости от спроса. Также в стране не выдаются разрешения на строительство высотных домов на побережье и на возведение объектов, находящихся на расстоянии ближе 500 метров от берега (за исключением туристических комплексов и отелей). Кроме того, застройщики обязаны учитывать сохранение определенной площади зеленой зоны при строительстве домов. В-третьих, в Португалии не было незаконного строительства, и каждый объект проверен соответствующими органами. Без получения лицензии на продажу невозможно оформить сделку у нотариуса. Самым популярным регионом для инвестиций в недвижимость в 2009 году был Алгарве. Курорт Алгарве со скалистыми и песчаными пляжами, красивыми пейзажами и развитой инфраструктурой (гольф-клубы, оздоровительные спа-комплексы, развлекательные комплексы, парки, стадионы и т.д.), расположенный на Атлантическом побережье, стоит в одном ряду с престижными европейскими курортами. А вот по уровню цен на недвижимость выгодно от них отличается. Хотя средняя стоимость кв. метра жилья в Алгарве (а также на Мадейре) выше, чем по всей стране, все же она вполне приемлема (если сравнивать, к примеру, с Лазурным Берегом или другими популярными в Европе курортными зонами). По последним данным, стоимость кв. метра квартиры с тремя спальнями в Алгарве составляет в среднем 1506 евро. Среди иностранных покупателей жилья в Алгарве преобладают ирландцы и британцы. Инвесторов из России пока очень мало. Связано это, по всей видимости, с тем, что Португалия на сегодняшний день не так «раскручена», как другие страны, где имеются привлекательные курортные зоны. Инвесторов привлекают цены на недвижимость, которые сравнительно невысоки. Если приобрести жилую недвижимость вблизи океана, то можно проводить полноценный отпуск в собственном доме или квартире, а в остальной период сдавать свою недвижимость в аренду. Так делают многие жители северной и центральной Португалии, имеющие вторые дома на юге страны, а также испанцы, ирландцы, британцы, англичане и немцы. Португалия интересна для инвестирования не только в жилую недвижимость, но и в коммерческие объекты – отели, туристические комплексы и др. Представляет большой интерес и приобретение земельных участков под застройку. Процедура оформления сделки проста. Изначально заключается предварительный договор купли-продажи, а затем выполняются все необходимые формальности. Купить португальскую недвижимость можно в ипотеку, в том числе и иностранному лицу. Покупая ее, владелец обретает право на получение годовой визы с возможностью пребывания в стране в течение 90 дней. С данной визой можно посещать и другие страны Евросоюза. Что бы получить ВНЖ, нужно открыть собственный доходный бизнес. Это может быть бар, ресторан, салон кросоты, парикмахерская, прачечная и др. После 6 лет проживание на территории Португалии становится легальным, можно подавать документы на получение гражданства. Рынок недвижимости Португалии имеет хороший потенциал роста, и это понимают дальновидные инвесторы. Исходя из состояния рынка в 2009 году и в начале 2010 года, можно предположить, что цены на недвижимость будут стабильными, а с 2011 года будут расти примерно на 3–5% ежегодно, как и было до кризиса. <hr /> Материал подготовлен при участии Вячеслава Ешану, директора агентства недвижимости PortugalEstate (г. Портимау, Алгарве, Португалия). <a href="anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Сколько стоит ипотека? (автор: Анна Пахарукова) http://nedv.info/articles/545 Город Mon, 26 Jul 2010 03:37:53 GMT article

Вьетнам. Здесь все только начинается (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/544 Недвижимость за рубежом Mon, 26 Jul 2010 02:54:30 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="300" align="left" title="Вьетнам. Здесь все только начинается" alt="Вьетнам. Здесь все только начинается" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/vjetnam.jpg" /> Для многих людей в России Вьетнам остается до сих пор загадкой. Все помнят американо-вьетнамскую войну, но это чуть ли не единственная ассоциация, приходящая в голову при упоминании этой многострадальной страны. Кто-то уже отдыхал во Вьетнаме по туристической путевке и знает, что Вьетнам может предложить отдыхающим (в 2009 году Индия и Вьетнам занимали первые две позиции, как места отдыха класса люкс в мире). Героический народ этой страны, пережив многие десятилетия борьбы с захватчиками, отстояв свою территорию, очень быстро оправился от упадка и приложил все усилия для скорейшего развития страны, индустриализации и интеграции в глобальную экономику. В настоящее время состоятельность населения увеличивается вместе с его численностью, спрос на вьетнамском рынке недвижимости растет с каждым днем, и все больше иностранных компаний работают на местном рынке. Девелоперские компании разрабатывают фешенебельные проекты, рассчитывая, что объекты по этим проектам будут выкупаться именно вьетнамцами. Что, в общем-то, и происходит по всей стране. Сегодня вьетнамская экономика является одной из наиболее быстро развивающихся экономик Юго-Восточной Азии. На рынке недвижимости образовался дисбаланс между предложением, которого не хватает (хоть, страна и выглядит, как одна большая стройка), и спросом. В связи с развитием индустриальной, информационной и других отраслей бизнеса во Вьетнаме, а также улучшения покупательской способности местного населения не хватает апартаментов, кондоминиумов, офисных помещений, элитного жилья в индустриальных центрах и больших городах таких, как Ханой, Сайгон, Дананг. Туристический бизнес продолжает набирать обороты, возникает дефицит в отелях и курортах. Особенно сейчас остро стоит вопрос элитного жилья класса люкс для отдыхающих – практически отсутствуют фешенебельные виллы на побережье с бассейном и садом. Этот сегмент туристической недвижимости во Вьетнаме только начинают осваивать. А спрос есть уже сегодня. Организованные площадки под виллы с сервисом, которые можно было бы снимать помесячно или купить, только начинают появляться. Наиболее интересными направлениями являются вклады в гостиничный бизнес по всей стране (девелопмент вилловых комплексов и апартаментных зданий в центральных туристических курортах), строительство жилья среднего уровня для вьетнамского населения, офисных и торговых площадей в центральных городах. Что касается цен на недвижимость, особенно класса люкс, то они до сих пор ниже, чем в таких лидерах региона, как Индонезия и Таиланд. Стоимость недвижимости варьируется, соответственно, в зависимости от региона. Лидерами являются прибрежные туристические регионы (Дананг, Нячанг, Муйне, Хойан) и, конечно, столицы страны, здесь их две – одна политическая (г.Ханой) и одна официальная (г. Сайгон). Квартиры в новостройках площадью от 45 кв.м для вьетнамцев среднего уровня дохода продаются от 30 тыс. долл. США (500-700 долл.Сша/кв.м). Подобных проектов становится все больше. При том, что застройщики продают квартиры настолько дешево, они получают в среднем 100% от вложений. Стоимость апартаментов класса люкс – до 5 тыс. долл. США за кв.м, именно здесь чаще всего встречаются спекулятивные сделки. Хорошие дома с фундаментом не менее 80 кв.м от 3 этажей, построенные с использованием качественных стройматериалов можно приобрести от 150 тыс. долл. США. Их чаще всего строят с целью продать, получив 30-40% прибыли. Виллы в проектах, где иностранные граждане могут взять их в долгосрочный лизинг (около 45-50 лет с возможностью продления за 0,5% от начального контракта) «продаются» от 240 тыс. долл. США, а в больших фешенебельных проектах – до 1,5-2 млн долл. США. Девелоперы подобных проектов продажей нескольких вилл «отбивают» весь свой проект. Если говорить о владении землей в качестве частной собственности, то конституция Социалистической Республики Вьетнам этого не предполагает. Распределение земли доверяется социалистической партии Вьетнама. По Земельному Кодексу возможна только аренда на 50 лет, в отдельных случаях на 75 лет, с последующей пролонгацией, передачей по наследству, дарением. Квартира не может быть сдана и должна использоваться самим владельцем. Но если у государства есть более выгодные планы-проекты на данный участок, контракт аренды может быть и не продлен. По завершении срока аренды при нежелании арендатора продлить контракт или решении правительства отдать участок под более предпочтительный проект, государство обязуется возместить расходы на облагораживание территории (ландшафтный дизайн) и постройки. Недвижимость можно получить в собственность в бессрочное владение, если получить разрешение в департаменте строительства на застройку всего участка: он будет условно считаться частной собственностью, но в то же время и облагаться ежегодным налогом, как недвижимость. Во Вьетнаме, как и в большинстве азиатских стран, иностранцы не имеют права приобретать землю и недвижимость в собственность. Но есть исключение - определенные категории иностранных граждан могут покупать квартиры (согласно резолюции Национального собрания Вьетнама от 22 мая 2008 г.): 1. Те, кто совершают прямые инвестиции в экономику Вьетнама; 2. Иностранцы, состоящие в браке с гражданами Вьетнама и постоянно проживающие во Вьетнаме; 3. Работники специализированных предприятий с университетским образованием; 4. Иностранцы, получившие высокие награды от правительства Вьетнама; 5. Вьеткиеу – вьетнамцы, мигрировавшие за границу, а теперь возвращающиеся на родину. Помимо вышеперечисленного, существует легальный и полностью безопасный путь лизинга земли (у частных лиц или компаний) и приобретения недвижимости в бессрочное владение во Вьетнаме – регистрация 100% компании или совместного предприятия («Limited Company» – форма аналогичная нашему «ООО»). При организации подобного предприятия иностранная доля не может превышать 49%. Данные компании имеют право производить инвестиции, покупать, продавать, сдавать в аренду землю и недвижимость при соблюдении следующих условий: 1. Вьетнамской стороной выступает номинальный вьетнамец: ему формально присваивается некая должность, обязательно из числа руководящих, а саму работу может осуществлять за него другое лицо; 2. На должность директора компании назначается иностранный соучредитель; 3. В учредительных документах прописывается, что физическое вьетнамское лицо получило часть вносимого им уставного капитала в долг. При невозвращении долга его часть в доли компании будет урезана до зарплаты соответствующей его должности. Это делается для обеспечения гарантии безопасности; 4. При подписании бумаг вьетнамцем также подписывается обязательство об отчуждении до 50% компании в ближайшем будущем (обычно от полугода до года, ранее данный документ не может быть рассмотрен). После рассмотрения и принятия местным органом власти иностранный инвестор получает до 100% компании. Компания полностью находится под контролем иностранного физического лица так же, как и вся оформленная на эту компанию собственность. Сегодня Вьетнам и Россия активно развивают взаимоотношения: проходят встречи на высоком уровне, открыт российско-вьетнамский Банк, активно привлекаются инвесторы из России, созданы условия для безопасного ведения бизнеса иностранными инвесторами, а также проходят постоянные изменения в законодательстве, которые позволяют еще больше поддерживать интересы зарубежных вкладчиков. А динамика развития цен, хорошая экономическая ситуация, заинтересованность иностранных инвесторов, прогнозы международных консалтинговых компаний говорят об очень хорошем моменте для вложений ради получения прибыли. <hr /> Материал подготовлен при участии Дмитрия Борздова («VietnamProperty.ru», Вьетнам, г. Ханой). <a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a> </td></tr></tbody></table>

Рынок недвижимости глазами экспертов (автор: Анна Немыкина) http://nedv.info/articles/543 Город Tue, 20 Jul 2010 09:11:42 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="314" title="" align="left" alt="" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/bliz.jpg" complete="complete" complete="complete" />Рынок недвижимости глазами экспертов Лето – самое время для того, чтобы подвести итоги весны и задуматься о перспективах осени. Редакция журнала «Недвижимость» провела опрос среди активных участников рынка недвижимости как в городе Екатеринбурге, так и за рубежом. Выяснились интересные подробности. Выводы делать вам. (В тексте сохранена лексика авторов). 1. На какой стадии кризиса сегодня находится рынок недвижимости и как он себя «чувствует» сегодня? Дэви Михаил Марэнгленович, директор АН «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» (Екатеринбург): Я думаю, можно охарактеризовать нынешнюю стадию как «посткризисное развитие». Рынок жилой недвижимости демонстрирует очевидные признаки оживления: растет количество зарегистрированных сделок с квартирами, средние цены на квартиры перестали снижаться, начали достраиваться жилые дома, замороженные в острый период кризиса. Рынок коммерческой недвижимости пока несколько отстает, но в секторе торговой недвижимости также налицо некоторое оживление, а в секторе офисной – стабилизация ставок аренды и постепенное заполнение пустующих в период кризиса офисов арендаторами.  <hr /> Пинчук Михаил Анатольевич, директор АН «Недвижимость-96» (Екатеринбург): Чувствует себя довольно неплохо, цены достаточно стабильные, нельзя сказать, что идет падение. Те, кто завышают планку – стоят без результата, а у тех, кто реально смотрит на вещи, все продается! Цены потихоньку даже стали выше, чем в период расцвета кризиса, если можно так выразиться. Безбашенного торга нет! «Кризис закончился – остается ЛЕТО в недвижимости», когда спрос на нее не такой активный, как в другие погодные периоды. <hr /> Джозеф Голубинский, директор по продажам Компания «Континент – Престижная недвижимость Австралии» (Австралия): Если сравнивать Австралию с другими странами мира, то австралийская экономика пережила кризис более устойчиво, и уже к середине 2009 г. Австралия возглавила список стран, который не затронул мировой финансовый кризис. Согласно официальным данным, на тот период времени банковская система Австралии уже находилась в более выгодном положении, чем другие мировые системы. Тем, кто изучают и следят за развитием рынков недвижимости, хорошо известен тот факт, что мировой финансовый кризис практически обошел Австралию стороной. Сегодня рынок жилья в Австралии является одним из самых эффективных в мире. Согласно последним данным влиятельной компании «Knight Frank», опубликованным в июне этого года, в течение последних 12 месяцев в стране произошло 20-процентное увеличение цен. Сегодняшний рейтинг Австралийского рынка недвижимости является четвертым лучшим в мире после Китая, Гонконга и Сингапура. <hr /> Гирина Нина Ивановна, директор Центр недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург): Я думаю, рынок недвижимости находится еще на начальном этапе.  <hr /> Казарина Наталья Петровна, директор «Fortus LTD» (Великобритания): Рынок чувствует себя хорошо. Наша компания непосредственно связана не просто с поиском недвижимости, а с инвестиционными проектами. Например, можно купить недвижимость за GBP 600 000, и получить за неё GBP 1 500 000 или больше в течение от года до двух лет, всё зависит от сроков, вида и качества проекта. <hr /> Шубин Евгений Владиславович, директор ООО «Центральное ипотечное агентство» (Екатеринбург): В некоторых сегментах рынок недвижимости вполне «живой», и даже бойкий. Во-первых, на рынке жилья хорошим спросом пользуются самые дешевые квартиры: 1-2-комнатные хрущевки-брежневки и 1-2-комнатные новостройки эконом-класса. Спрос также активизирует снижение процентных ставок по ипотеке. Во-вторых, растет спрос на новые квартиры в элитных домах. <hr /> Черноскутов Сергей Владиславович, директор «Инвестиционно-строительная компания «АЛЬФА-УРАЛ» (Екатеринбург): Существует кризис первичного рынка, но никак не рынка вторичного жилья. Так как плодиться и размножаться будут при любых экономических условиях, то произойдет расширение жилплощади, покупка квартир. Повлиять может только наличие имеющихся НАКОПЛЕНИЙ. Сейчас ипотека развивается еще динамичней, чем до кризиса (ставки от 9%) и осуществляет необходимый приток денег, замещающий НАКОПЛЕНИЯ. <hr /> Anthony Riley, директор «Globespan Property» (Испания): После резкого падения в 2008 и 2009 гг. теперь кажется, что сектор недвижимости вообще достиг нижнего предела, в котором выравниваются производство и цены, и никакие новые снижения не зарегистрированы. <hr /> Мананкова Анна Леонидовна, руководитель риэлторского отдела АН «Уральское Юридическое Общество» (Екатеринбург) Считаю, что рынок на сегодня вполне адаптировался к кризисным условиям, и, более того, произошло «выздоровление рынка». В докризисный период вторичка (морально устаревшее жилье – хрущёвки и брежневки) стоили дороже первичного жилья. А с кризисом все встало на свои места. Первичное жильё – новое, современное, комфортабельное, отвечающее всем требованиям – как и должно быть, стало дороже по сравнению с вторичкой. <hr /> Шевцова Людмила Викторовна, директор АН «Руслан и Людмила» (Дегтярск): Если говорить о Дегтярске, то рынок недвижимости в самой нижней точке падения. Участники рынка потихоньку привыкают к отсутствию платежеспособного спроса. Опускают цены. На эти цены уже находятся покупатели и проходят сделки. <hr /> Benjamin Mondou, Генеральный директор «CENTURY 21 Lafage Transactions» (Франция): У меня 4 агентства недвижимости на Лазурном берегу. Период с середины 2008 г. по середину 2009 г. был тяжелым для рынка недвижимости Франции. С января 2010 ситуация улучшилась, количество покупателей увеличилось. В основном это граждане Норвегии, Швеции, Германии, Англии, Италии и, конечно, России. Ситуация на рынке недвижимости на Лазурном берегу меняется, мы постоянно сравниваем наш рынок с рынками Испании, Греции или Америки. Почему? Да потому, что во всех этих странах было построено огромное количество зданий в одно и то же время. Основное строительство на Лазурном берегу проходило в областях Кап Ферра, Вильфранш-Сюр-Мер, Болье-Сюр- Мер и других. Если говорить о ценах, то они остаются стабильными, ожидается, что они останутся на прежнем уровне следующие 3 месяца. Почему? Потому, что курс евро падает, поэтому будет больше покупателей, но количество объектов на рынке останется прежним. Проблема в том, что все наши владельцы хотят сохранить свое недвижимое имущество, поскольку считают его своей безопасной инвестицией. <hr /> Кашапов Радик Фанзарович, директор «ЦН «Северная казна-1» (Екатеринбург): Если выражаться медицинскими терминами, то состояние можно назвать «пошел на поправку». Время, когда требовались «реанимационные мероприятия» отошло в прошлое, но говорить о том, что «все хорошо» тоже было бы преждевременно. Рынок стабильно спокоен, и все тренды, просматривающиеся сегодня тоже проявляются «не спеша». <hr /> Тим Миллард, управляющий партнер «Cushman & Wakefield», (Москва): Мы считаем, что кризис завершился, состояние рынка улучшается. Некоторая неопределенность в западноевропейской экономике может вызвать вторую волну кризиса. Вместе с тем мы считаем, что это маловероятно. <hr /> Тыщенко Василий Анатольевич директор по развитию агентства недвижимости «Деловой Партнер» (Екатеринбург): Рынок находится в замершем состоянии, продаж, конечно, меньше, нежели в период с 2005 по 2007 гг. У людей на памяти цены того периода, им психологически трудно мириться с новыми ценами. Поэтому много объектов на рынке, которые не могут быть проданы из-за высокой (нерыночной) цены. Думаю, что цены могут еще откатиться назад, особенно на большие объекты. <hr /> Ковалева Ольга Леонидовна, директор АН «КВИКО» (Екатеринбург): Спрос упал на объект вложения денег. Но, в целом, рынок не останавливается. Наше агентство никогда не ощущало спада продаж вообще. Я не понимаю, когда говорят «не сезон продаж». Все продается не зависимо от времени года. Сделки оформляются и 31 декабря. <hr /> Журавлёв Илья Борисович, генеральный директор "Уралстройинвест" (Екатеринбург): На сегодняшний день рынок недвижимости находится на стадии стабильности. Цены после падения остаются неизменными, что приводит к стабильному количеству совершения сделок. «Самочувствие» рынка недвижимости отличное – цены упали, нужно только выбирать и покупать. <hr /> 2. Как кризис повлиял на рынок недвижимости? На сколько в процентном соотношении упали продажи жилых объектов, спрос на них? Пинчук Михаил Анатольевич, директор АН «Недвижимость-96» (Екатеринбург): Наверное, на 15-20%, спрос же остался и останется, просто в сам кризис все боялись тратиться и пытались нащупать ценовое дно, сейчас могу констатировать, что все оживает. <hr /> Дэви Михаил Марэнгленович, директор АН «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» (Екатеринбург): В острой фазе кризиса продажи квартир на вторичном рынке упали на 30-40%, продажи новостроек в некоторых домах – в разы. Однако за весь 2009 год, по данным, регистрационной службы, было зарегистрировано всего лишь примерно на 10% меньше сделок с квартирами, чем в 2007-2008 гг. В настоящее время по итогам первых 5 месяцев 2010 г. количество сделок сравнялось с аналогичным периодом 2007-2008 гг., а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда продажи были на самом низком уровне) выросло на 33%. <hr /> Гирина Нина Ивановна, директор Центр недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург): Упали цены и продажи, население еще живет с памятью прошлых цен на недвижимость и надеждой на возвращение цен 2007-2008 гг., все ждут бурного осеннего роста. Трудней тем, кто купил жилье на подъеме цен, тем более, по ипотеке, а сейчас есть необходимость продать, поэтому работать трудно, осознавать убыточность покупки. На сколько в процентном соотношении упали продажи жилых объектов, спрос на них? Продажи незначительно упали, если цена реальная, все продается. <hr /> Шубин Евгений Владиславович, директор ООО «Центральное ипотечное агентство» (Екатеринбург): Можно сказать, что рынок перестроился и «подстроился» под кризис. Квартиры ликвидных сегментов сейчас уже активно продаются, идут альтернативные продажи (в обменных цепочках) – люди улучшают имеющееся у них жилье, пользуясь снижением цен в результате кризиса. Судя по статистике ФРС, число сделок с жильем сейчас не намного меньше, чем в памятном всем 2006 г. <hr /> Казарина Наталья Петровна, директор «Fortus LTD» (Великобритания): Продажи растут и будут расти, те покупатели, которые имели интерес и средства для покупки так и остались на рынке, пострадали в некоторой степени те, кто покупал после получения кредита в банке или инвестиционных фондах, т.е. которые либо не имели средств на покупку, либо не хотели тратить их. Англия, в особенности Лондон, всё ещё остается привлекательной для инвесторов, несмотря на развитие Азиатских рынков. Приблизительно с января по март цены выросли на 13%, но это в целом, а отдельно по районам Лондона цены выросли на 26-46% за год. <hr /> Джозеф Голубинский, директор по продажам Компания «Континент – Престижная недвижимость Австралии» (Австралия): Если вернуться к началу мирового кризиса и статистике 2008 года, то в целом по стране стоимость объектов недвижимости Австралии в первом квартале 2008 г. выросла на 1,46%. Из крупных городов падение цен было отмечено только в Перте на 1% и в Канберре на 0,6%. В конце 2008 года официальные данные не показывали практически никаких признаков замедления. К примеру, иностранные инвесторы, включая покупателей из России, продолжали скупать недвижимость в штате Квинсленд – самом популярном штате Австралии. Согласно исследованию компании «PRD-Nationwide», иностранцы приобрели 1495 объектов недвижимости на общую сумму 621 млн долл. К январю 2009 года объемы продаж отдельно стоящих домов выросли на 9,8% по отношению к декабрю 2008 года. В начале этого года Австралийское Бюро Статистики опубликовало данные роста стоимости жилой недвижимости за весь 2009 год, которые составили 13,6% За этот же период времени во многих странах мира таких, как США, Англия, ОАЭ, Латвия, цены упали до 60%. Во время мирового финансового кризиса Австралия неоднократно доказывала свою стабильность и стала первой страной в мире, которая приняла решение повысить банковскую ставку рефинансирования. По мнению мировых финансовых экспертов, такой шаг стал возможен благодаря улучшению экономической ситуации в стране и снижению рисков резкого спада ВВП. <hr /> Мананкова Анна Леонидовна, руководитель риэлторского отдела АН «Уральское Юридическое Общество» (Екатеринбург): С наступлением кризиса цены на жилье резко упали, и их стабилизация произошла только в мае прошлого года. Примерно на таком же уровне цены находятся и сегодня. На сколько процентов упали продажи сказать не могу, подсчетов не производили. По крайней мере, судя по нашему агентству, мы работаем в обычном режиме и в кризис открыли дополнительный офис. Конечно же, квартиры не уходят как «горячие пирожки», как это было в 2006 году, но и без работы агенты не сидят. У людей есть потребность в обменах, а риэлторы, подстраиваясь под новые условия, выбрали новую тактику. <hr /> Шевцова Людмила Викторовна, директор АН «Руслан и Людмила» (г. Дегтярск): Если в 2008 году в одном из агентств Дегтярска, прошло около 70 сделок, то в 2009 году только четыре. Сохранился большой, но неплатежеспособный спрос. Люди, которые хотят купить недвижимость в Дегтярске, как правило, пытаются сначала продать что-то в Екатеринбурге. Это у них не получается. А на снижение цен они идти не хотят, потому что покупка недвижимости в Дегтярске редко вызвана жизненной необходимостью. <hr /> Кашапов Радик Фанзарович, директор «ЦН «Северная казна-1» (Екатеринбург): Процессы, происходящие на рынке недвижимости, было бы неверно воспринимать в отрыве от общих экономических процессов, поэтому на рынок недвижимости кризис, безусловно, оказал влияние, а на какие-то его сегменты (напр., строительство) и отдельные услуги (ипотечный брокеридж) влияние было очень большим. Проще было бы сказать, какой сегмент рынка недвижимости менее всего пострадал от явлений, бушевавших с лета-осени 2008 года. Это операции с жильем на вторичном рынке. Хотя количество сделок по «вторичке» и уменьшилось, но не критично, что объясняется, по сути, самой природой этих сделок: физические лица, съезды-разъезды, отселение детей, съезд с пожилыми родителями, раздел наследства и другие события «обычной жизни». Недвижимость воспринимается как предмет потребления, место для проживания, с наиболее понятным сочетанием «цена-возможность-безопасность»…. <hr /> Тим Миллард, управляющий партнер «Cushman & Wakefield», (Москва): В большинстве секторов цены упали на 50-60% по причине значительного снижения спроса. <hr /> Anthony Riley, директор «Globespan Property» (Испания): Спрос на качественные дома в хороших районах остался высоким. Вообще, цены на рынке недвижимости упали от 10 до 20 % по сравнению с двумя прошлыми годами. Для плохо построенных домов в неблагоприятных районах будущее остается особенно мрачным. <hr /> Тыщенко Василий Анатольевич директор по развитию агентства недвижимости «Деловой Партнер» (Екатеринбург): Основное влияние кризиса – падение цен. По нашему агентству продажи упали в среднем в два раза по сравнению с докризисным уровнем. <hr /> Ковалева Ольга Леонидовна, директор АН «КВИКО» (Екатеринбург): Кризис повлиял на ценность квартир. А вообще жизнь ведь не прекращается, рождаются и подрастают дети. Спрос на недвижимость, в частности на жилье, не падает. Люди сходятся, расходятся, нужны обмены, съезды, разъезды, постоянное движение в недвижимости. Продажи упали только потому, что народ понял, что нет смысла вкладывать в старые хрущевки. Люди сменили объекты инвестирования, начали вкладывать в новое жилье или держать деньги в банках под % или покупать недвижимость за рубежом. <hr /> Журавлёв Илья Борисович, генеральный директор "Уралстройинвест" (Екатеринбург): Снижение в продажах наблюдается в размере от 30 до 40%. <hr /> 3. Каковы перспективы развития рынка недвижимости в 2010-2011 годах? Гирина Нина Ивановна, директор Центр недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург): Улучшения не жду. <hr /> Пинчук Михаил Анатольевич, директор АН «Недвижимость-96» (Екатеринбург): Если финансовые результаты населения останутся в том же ритме как и сейчас, все будет развиваться, а осень оживит спрос. Без большого повышения, адекватно инфляции. <hr /> Дэви Михаил Марэнгленович, директор АН «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» (Екатеринбург): Наиболее вероятным сценарием развития рынка недвижимости на ближайшее время, по моему мнению, будет стабильное количество сделок, возможно, сопровождающееся плавным ростом цен в пределах темпов инфляции. <hr /> Шубин Евгений Владиславович, директор ООО «Центральное ипотечное агентство» (Екатеринбург): Думаю, что положительные тенденции на рынке ипотеки будут стимулировать спрос, и рынок недвижимости будет на подъеме. Более того, остановка в кризис строительных проектов предопределяет уже возникающий дефицит недорогих новостроек эконом-класса. <hr /> Казарина Наталья Петровна, директор «Fortus LTD» (Великобритания): Рынок живёт за счёт иностранных инвесторов, благо их в Лондоне много и с каждым годом всё больше и больше, очень много россиян и инвесторов из СНГ. <hr /> Джозеф Голубинский, директор по продажам Компания «Континент – Престижная недвижимость Австралии» (Австралия): Так как наша компания занимается исключительно недвижимостью Австралии, то нам трудно комментировать рынки жилья других стран. Что касается перспектив развития австралийского рынка, то на сегодняшний день наблюдается стабильность цен при небольшом «охлаждении» количества продаж. Покупатели более скрупулезно изучают предложения, имеющиеся на рынке жилой недвижимости, и стараются выбрать наиболее привлекательные, которых на сегодняшний день имеется не мало. Из-за большого наплыва новых иммигрантов и недостатка строительства новых объектов, в стране продолжает расти спрос на инвестиционные предложения. Нехватка нового жилья и прирост населения будут продолжать являться одним из главных факторов роста спроса и повышения цен на жилую недвижимость в Австралии в течение ближайших лет. <hr /> Мананкова Анна Леонидовна, руководитель риэлторского отдела АН «Уральское Юридическое Общество» (Екатеринбург): Перспективы развития рынка: хрущевки и брежневки будут снижаться, а новое жильё и загородная недвижимость будут несколько расти. <hr /> Шевцова Людмила Викторовна, директор АН «Руслан и Людмила» (г. Дегтярск): Потребность в смене жилья у населения никуда не делась. Эта потребность накапливается уже полтора года. Платежеспособного спроса нет. Цены опускаются. Появляются цены в 2-2,5 раза ниже докризисных. И вот по этим ценам сделки идут. Видя это, все большее количество продавцов, осознают, что цены рухнули, и тоже понижают цену. В 2010-11 годах это осознание приведет к оживлению рынка на новых ценах. После чего цены снова поползут вверх. <hr /> Кашапов Радик Фанзарович, директор «ЦН «Северная казна-1» (Екатеринбург): Очень хочется надеяться, что перспективы развития рынка недвижимости в 2010-11 годах будут радовать стабильно положительной динамикой. Вместе с тем жизнь учит, что делать какие-либо прогнозы дело достаточно «неблагодарное». О чем можно с уверенностью сказать, так это о том, что как бы ни складывалась ситуация, что бы ни происходило на рынке недвижимости, риэлторы-профессионалы на этом рынке не переведутся и не перестанут играть свою весомую роль. <hr /> Тим Миллард, управляющий партнер «Cushman & Wakefield», (Москва): Мы ожидаем, что рынок недвижимости в 2010 году будет вести себя стабильно. Следующий цикл роста ожидается в 2011 году. <hr /> Anthony Riley, директор «Globespan Property» (Испания): Я чувствую, что мы увидим устойчивый длительный рост продаж хорошо построенных объектов, расположенных в известных районах, особенно в таких областях, как Тенерифе на Канарских Островах, где активно используется прекрасный климат и выгодное географическое положение Островов. Отмечу, что как и большинство рынков с циклическим развитием, рынок недвижимости будет медленно оправляться от удара кризиса. <hr /> Тыщенко Василий Анатольевич директор по развитию агентства недвижимости «Деловой Партнер» (Екатеринбург): Мне кажется, рынок будет вялым как в десятом, так и в одиннадцатом году. Люди станут покупать недвижимость только при одном из двух условий: или вырастут зарплаты, о чем на фоне жесткого сдерживания инфляции говорить пока не приходится, или цены на недвижимость будут невысокими. <hr /> Ковалева Ольга Леонидовна, директор АН «КВИКО» (Екатеринбург): Заработают банки, народ будет брать кредиты для инвестирования и покупки нового жилья, а старые хрущевки и брежневки идут только на обмены. Плохо будут продаваться 2-3-этажные дома. Это как старая иномарка, за дешево отдать жалко, а дорого никто не берет. Естественно, продавая квартиру на вторичном рынке, нужно реально просчитать стоимость кв. метра. В целом, рынок будет развиваться. <hr /> Журавлёв Илья Борисович, генеральный директор "Уралстройинвест" (Екатеринбург): Рынок цикличен, после четырехлетней стагнации и падения цен будет некий подъем, обусловленный дефицитом качественного жилья (новостройки, дома, построенные после 2000 года), но этот подъем будет небольшим, в пределах 10%. <hr /> 4. Изменился ли стиль работы риэлторов в новых экономических условиях? Кто он – риэлтор нового времени? Гирина Нина Ивановна, директор Центр недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург): Новый риэлтор – это профессионал, психолог, аналитик, тактик, лидер. <hr /> Пинчук Михаил Анатольевич, директор АН «Недвижимость-96» (Екатеринбург): Да!!! Однозначно! Риэлтор снова вспомнил, что он продавец в первую очередь. Чтобы заработать, надо все сделать очень «вкусно»!!! <hr /> Дэви Михаил Марэнгленович, директор АН «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» (Екатеринбург): Многие риэлторы захотели и смогли поменять свой стиль работы в соответствии с современными тенденциями, кто-то пока работает, опираясь на старые привычки. Так, в условиях развития информационных технологий, все большее значение имеет наглядность и доступность информации. Специалисты первого типа активно применяют в своей работе интернет, размещают максимум информации о своих объектах в сети – фотографии, планы, подробные описания. Кто-то же по старинке предпочитает объяснять все нюансы по телефону и при личном показе, надеясь на свое красноречие. Думаю, специалистам первого типа на современном рынке легче достичь успеха. <hr /> Шубин Евгений Владиславович, директор ООО «Центральное ипотечное агентство» (Екатеринбург): Рынок меняется – должны меняться и профессионалы. Методы работы прошлых лет, когда клиент «сам шел» на риэлтора, уже не работают. Автомобиль, ноутбук с мобильным интернетом – вот «приметы» современного риэлтора. <hr /> Казарина Наталья Петровна, директор «Fortus LTD» (Великобритания): Риэлторские конторы, которые ориентировались на обслуживание покупателей и которым требовались кредиты, пострадали, но те, кто обслуживал и кредитуемых, и тех, кто покупает за наличку, на рынке остались. Количество риэлторов поубавилось. Стиль работы тот же. Если есть товар, его надо продать, если есть покупатели, то цены повышаются.  <hr /> Джозеф Голубинский, директор по продажам Компания «Континент – Престижная недвижимость Австралии» (Австралия): Работа риэлторов за последние пару лет немного осложнилась и сегодня для достижения успеха необходимо тратить больше времени на работу с каждым клиентом. Основной причиной, естественно, является финансовое положение потенциальных клиентов, которое усложнилось в новых экономических условиях. Банки стали более скрупулезно рассматривать заявки на выдачу кредитов для покупки жилья, предъявляя более жесткие требования к клиентам. Если отбросить в сторону финансовые проблемы, то само общение с потенциальными покупателями стало более легким и, говоря модным языком, «технологически продвинутым». Все больше и больше людей имеют доступ в интернет, который сегодня является неотъемлемым инструментом у риэлтора нового времени. Если взять, к примеру, нашу компанию, которая специализируется на продаже недвижимости иностранным гражданам, но мы себе просто не мыслим работу с зарубежным клиентом без интернета. <hr /> Мананкова Анна Леонидовна, руководитель риэлторского отдела АН «Уральское Юридическое Общество» (Екатеринбург) Конечно же изменился. Мы не ждём сейчас покупателя, а пытаемся сделать прямые обмены с доплатами. <hr /> Шевцова Людмила Викторовна, директор АН «Руслан и Людмила» (г. Дегтярск): Вот стиль жизни точно изменился. До кризиса недвижимость в Дегтярске продавалась, как пирожки. Риэлтор продавал один объект в месяц, получал минимально свои 70-300 тыс. на руки и больше ничего в этом месяце не делал. Ездил на дорогие концерты, отдыхал в не самых дешевых странах, не забывал иногда сменить машину на более новую. А сейчас ловит каждую заявку на приватизацию, на которую раньше смотреть не хотел и мечтает в этом году продать хоть один объект, чтобы получить с него сразу 25, а лучше 50 тысяч рублей. Ведь денег едва бы хватило даже на обслуживание советского автомобиля, а у него дорогая иномарка. И хорошо бы, чтобы сегодня дежурный риэлтор задержался, чтобы можно было ухватить клиента, если этот клиент вообще придет. Стиль работы риэлтора не должен зависеть от экономических условий. Риэлтор должен быть честен, внимателен к клиенту, брать за свои услуги такие деньги и выполнять свою работу так, чтобы клиент действительно не сомневался, что деньги эти риэлтор отработал сполна. Времена дикого капитализма в риэлторском деле подходят к концу. Выживут те риэлторы, которые это понимают. Нужно применять клиенториентированный подход и предоставлять качественные услуги в первую очередь, а уже во вторую – думать о своей прибыли. В конце концов, лишние деньги на тот свет с собой не унесёшь. <hr /> Кашапов Радик Фанзарович, директор «ЦН «Северная казна-1» (Екатеринбург): Уже много говорилось, что благополучные 2005-2006 годы «расслабили» риэлторов и привлекли в этот бизнес много случайных людей, соблазненных кажущейся легкостью заработка. Думалось, что в кризисное время рынок очистится, и останутся только грамотные, умные риэлторы. Ничего подобного. Безусловно, много фирм-однодневок ушло с рынка недвижимости, но говорить, что остались одни «гуру» недвижимости не приходится, к сожалению. Поэтому на рынке присутствуют как «старые», так и «новые» риэлторы. «И что, – спросите Вы, – ничего не поменялось?» Поменялось. И очень сильно. Поменялся стиль работы. И чем больше изменений в свою работу привносят агентства, тем успешнее они на рынке. Если раньше риэлторы работали над удовлетворением потребностей тех, кто к ним обратился сам, то сегодня агентства сами идут «в люди». Так как вопросы, связанные с недвижимостью, не исчезли, и потребность как то решить эти вопросы никуда не ушли. Использование новых форм взаимодействия, дни открытых дверей и массовые консультации, качественное использование имеющихся риэлторских технологий и новые сервисы, рекламные акции с четко выраженной целевой аудиторией и общее продвижение бренда, и, конечно, активное вхождение в интернет пространство. А кто же такой риэлтор нового времени? В первую очередь это профессионал, специалист высокого уровня. Его работа предвосхищает ожидания. Он на связи 24 часа, всегда доброжелателен и готов помочь, проконсультировать, подсказать. На первое место, по моему глубокому убеждению, вновь выходят отношения. <hr /> Тим Миллард, управляющий партнер «Cushman & Wakefield», (Москва): Учитывая снизившийся спрос в большинстве секторов, брокеры должны быть более гибкими и фокусироваться на сегменте арендаторов, помогая им контролировать затраты на недвижимость. <hr /> Anthony Riley, директор «Globespan Property» (Испания): Одним из позитивных аспектов в новых экономических условиях является то, что уровень и качество обслуживания клиентов в настоящее время требует знающих риэлторов, или же риэлтерское агентство сталкивается лицом к лицу с возможностью банкротства своего бизнеса. <hr /> Тыщенко Василий Анатольевич директор по развитию агентства недвижимости «Деловой Партнер» (Екатеринбург): Сейчас успешный риэлтор – это тот, кто может предложить людям компромисс между снижением цены и реализацией варианта. У нас это обменный продукт, т.е. сделки идут не через куплю-продажу, а через обменные цепочки. При этом у клиентов нет никаких финансовых потерь. Вот здесь на сцену выходят сотрудники с новым мышлением. Т.е. я не просто ставлю в продажу и жду, а я подбираю варианты обмена, плету цепочки и вывожу клиентов на сделку. Такая работа, конечно, требует большего мастерства, больших трудозатрат, но зато клиенты получают реализацию своего варианта. <hr /> Ковалева Ольга Леонидовна, директор АН «КВИКО» (Екатеринбург): В конце 90-х риэлторами были зачастую взрослые женщины от 40 до 55 лет. В то время акцент в работе делался на сбор документов. Риэлторы в возрасте вызывали больше доверия. Сейчас произошла переоценка. Клиенты лучше идут на контакт с молодыми людьми от 22 до 35 лет. Риэлтор нового времени – молодой человек или девушка с опрятным внешним видом, аккуратные, в строгом костюме, с высшим юридическим образованием, знанием компьютера, владеющие грамотной речью, с ноутбуком, обязательно с автомобилем (обязательно!!!), а также способные быть лояльными и обходительными. Профессиональный риэлтор должен быть руководителем сделки, чтобы клиенты чувствовали и понимали, что рядом с ними профессионал. <hr /> Журавлёв Илья Борисович, генеральный директор "Уралстройинвест" (Екатеринбург): Да, изменился: увеличилось количество активных продаж, креативных решений. Риэлтор нового времени – это человек, подкованный во всех сферах деятельности, не только в недвижимости. <hr /> 5. Изменилось ли поведение покупателей недвижимости в последние два года? Гирина Нина Ивановна, директор Центр недвижимости и правовых услуг «Квартиры Урала» (Екатеринбург): Покупатель новый, его интересует современное жилье, чаще новое, многоэтажное. 2-3-5-этажки, не попадают в поле зрения, даже приезжие иностранцы с Ближнего зарубежья не хотят дома старой постройки. Выбор у покупателя большой, старый центр утратил свою привлекательность, новые районы востребованы. Стали ли покупатели предъявлять новые требования к работе риэлторов и агентств недвижимости? Нет. На что обращают внимание в первую очередь при покупке жилья? Год постройки, хорошая кухня, наличие пластиковых окон, новых труб, удаленность от загрязненных и шумных магистралей. <hr /> Пинчук Михаил Анатольевич, директор АН «Недвижимость-96» (Екатеринбург): Чувствуется сильное развитие интернета, большинство переговоров, переписок и обмена информацией (планировки, документы для сделки, фото и т.д.) делается дистанционно. Покупатель стал медлительным в принятии окончательного решения. Приятны людям бахилы на просмотре, цветное коммерческое предложение, все обращают внимание на чистоту в подъезде, возрос спрос на отремонтированные квартиры, а раньше покупали стены. <hr /> Дэви Михаил Марэнгленович, директор АН «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» (Екатеринбург): Поведение потребителей во всех секторах становится более требовательным к качеству товаров и услуг, и покупатели недвижимости не исключение. Конечно, для покупателей квартир на первом месте была и остается цена объекта (при прочих равных параметрах), но качество сервиса тоже начинает играть роль. Для продавцов недвижимости, которые и являются основными потребителями риэлторских услуг, качество услуг вышло на первое место, а их стоимость уже на втором месте. <hr /> Шубин Евгений Владиславович, директор ООО «Центральное ипотечное агентство» (Екатеринбург): Кризис заставил многих считать деньги. В том числе – и потребителей риэлторских услуг. Если раньше к риэлтору шли за информацией, то сейчас идут за качественной услугой, требующей и профессионального подхода, и профессиональных инструментов. Уходят в прошлое агенты, специализирующиеся на «обменах квартир для бабушек». <hr /> Казарина Наталья Петровна, директор «Fortus LTD» (Великобритания): Покупатели из России приезжают сюда с мыслью о кризисе и бывают удивлены повышением цен и тем, что их предложение о покупке может рассматриваться до 6 месяцев. Стали ли покупатели предъявлять новые требования к работе риэлторов и агентств недвижимости? Требования можно, конечно, предъявлять. Но толку от этого, если цены растут? На что обращают внимание в первую очередь при покупке жилья? Это зависит от цели покупки. Если для себя, то на все, если для инвестиции, то, в первую очередь, на окупаемость и прибыль. Но надо не забывать, что при покупке непосредственно у риэлтора или агента, покупатели упускают важные моменты, с которыми сталкиваются, когда уже обращаются в такую компанию как наша, и заказывают перепланировку или даже простой ремонт. <hr /> Джозеф Голубинский, д

Ипотека до и после кризиса в Республике Башкортостан (автор: Мария Аникина) http://nedv.info/articles/541 Жилая недвижимость Mon, 19 Jul 2010 08:33:09 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="351" title="Ипотека до и после кризиса в Республике Башкортостан" align="left" alt="Ипотека до и после кризиса в Республике Башкортостан" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/ipoteka_ufa.jpg" complete="complete" complete="complete" /> С точки зрения САН «Эксперт» (г.Уфа), в этом году ипотека наконец-то «выходит» из кризиса, что подтверждает индекс доступности ипотеки. Такие факторы, как процентные ставки и обилие предложений банков, отошли на второй план. Многие потенциальные покупатели квартир ждали «ценового дна» и второй волны кризиса. Но ценность скопленных сумм также имеет временной инфляционный аспект. Поэтому в конце 2009 года людям ждать надоело, и последствия кризиса многие приняли как есть. То же самое относится к страхам за свое будущее, стабильность работы, без чего ипотека невозможна. «Дном» ипотеки можно считать лето 2009 года. Доходы людей, прежде всего официальные, которые позволяют взять выгодный по ставкам кредит АИЖК, не выросли. В начале 2010 года большинство людей с доходом 10-15 тыс. руб. на человека в семье имели 400-500 тыс. руб. на первоначальный взнос, а претендовали на сумму кредита от 800 тыс. руб. до 1 млн руб. Многие люди уже изначально обольщаются по поводу доступности ипотеки, а когда получают расчет, понимают, что нести такое бремя 10-15 лет тяжело и рискованно. И ставка такого кредита получается в среднем около 13%, а не желаемых и пропагандируемых 10%. С другой стороны, в 2006 г. именно ипотека способствовала росту цен на недвижимость. Причем тогда квартир на рынке было больше, и желания покупателей были более скромными. Уже сегодня можно наблюдать расслоение сегмента вторичного жилья. Ранее первичное жилье разделилось на элитное дорогое и жилье среднего класса. Сейчас такое происходит во вторичке. Старые хрущевки и панельки практически уже до кризиса стали никому не нужны. Большинство покупателей, видя и моральное и физическое устаревание жилья старого фонда, проблемы ЖКХ, хотят приобрести новые современные квартиры. И это все несмотря на кризисные проблемы строительства, большие площади и цены строящихся квартир, необходимость ожидания и дополнительных затрат. Не имея дополнительных денег на новое жилье, покупатели, конечно, приобретают и старое. Но если объемы выдачи коммерческой ипотеки форсировать, это опять приведет к росту цен на недвижимость, что вернет ситуацию 2007-2008 годов. Сейчас все больше ипотечных программ и банков оживают, но появились и новые проблемы: 1. Одобрение заемщику сейчас получить гораздо сложнее не только из-за доходов. 2. Банки дают дисконты на комиссии по выдаче, даже отменяют их, но от этого глобальные затраты плательщика по переплате за все годы кредита уменьшаются, так как ставки есть ставки. 3. Люди просто боятся возлагать на себя ипотечное бремя. Со стороны банков ипотека стала доступнее, но не с точки зрения доходов и личных планов покупателей недвижимости. В постсоветские годы бизнес имел 100-200% наценки и прибыли и привык к ним, в то время как в Европе нормальной прибыльностью считается 5-10%. Если ранее российским бизнесменам было проще приостановить деятельность, чем работать за 5-10%, то сейчас они приходят к другому пониманию. Ипотека на строящееся жилье обычно хорошо работает, если присутствует связка: кредит банка застройщику – ипотека от этого же банка на объект. Чтобы получить ипотеку, застройщик должен работать по закону № 214 о долевом строительстве. По сведениям отдела первичного жилья САН «Эксперт», по нему работают лишь около 10% застройщиков. Все же остальные оформляют покупателей по самым различным схемам. Но этот закон имеет столько «дыр», что застройщик остается не при делах. Кризис… Если с дома «взять нечего», все квартиры распроданы, а дом не достроен, то на устранение проблемы нужны исключительно бюджетные деньги. Надеяться на то, что изменения в законе сильно помогут, конечно, можно. Но смысл штрафовать застройщика на 1 млн. руб.? Пусть он их лучше потратит на стройку. Государство всеми силами старается воссоздать ранее измельчавший класс земледельцев, сельскохозяйственников. У нас многие годы считалось, что быть «колхозником, деревней» не престижно. Хотя в цивилизованной Европе, наоборот, престижно жить в частном доме, быть фермером. Сейчас активно продвигаются проекты малоэтажного и индивидуального загородного строительства, льготно выделяются земельные участки. Но пока остаются следующие сложности: - довольно позднее появление инфраструктуры после завершения строительства, - масса дополнительных затрат при проживании в частном доме. Поскольку идея ипотеки по-американски у нас оказалась не полностью эффективной, появилась идея перенять немецкую модель, которая позволила восстановить Европу после Второй мировой войны. По немецкой модели банки самостоятельно рефинансируют ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. А кредит выплачивается заемщику только при условии регистрации передачи права собственности в земельной книге (в нашем случае, в кадастровом реестре), куда вносятся все земельные участки. Такая модель ипотеки отличается своей закрытостью от внешнего рынка. Стройсберкасса, как альтернатива ипотеки, строится по принципу «кассы взаимопомощи», куда люди могут вносить свои деньги, а затем воспользоваться некой суммой. Насколько эта идея сработает у нас, пока сказать сложно, но очевидны следующие проблемы: 1. Недоверие населения по аналогии с жилищными кооперативами-пирамидами. 2. Инфляция и нестабильность цен на недвижимость, которые трудно спрогнозировать на 5-10 лет. Какая тогда разница, где копить деньги – на депозите в банке или в стройсберкассе? 3. Отсутствие реального конкурентного рынка, на который могли бы выходить такие накопления в поисках объекта. Сейчас большинство сделок альтернативного характера, где деньги от продажи тратятся на покупку следующей квартиры. Именно поэтому для реальной работы стройсберкасс нужно поддержание и расширение свободного конкурентного рынка коммерческого вторичного жилья. Именно механизм свободной конкуренции позволяет создать требуемые условия для достижения всего вышенаписанного. Ипотеке в России очень боятся дать свободу, но именно свобода и свободный выбор потребителя отсеет ненужных. Государство же должно изобретать и поддерживать нужные механизмы, оказывать посильную поддержку, но и не брать слишком много на себя. Материал подготовлен при участии Е.Я. Андреевой (САН «Эксперт», г.Уфа) и Braun Hermann («Braun & Braun GbR», Германия, г.Минден) <div align="right"><a href="/anikina/">Ваше мнение? Оставить комментарий...</a></div></td></tr></tbody></table>

Иностранцы с инвестициями пока не торопятся http://nedv.info/articles/540 Город Mon, 21 Jun 2010 05:33:49 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="337" align="left" title="Иностранцы с инвестициями пока не торопятся" alt="Иностранцы с инвестициями пока не торопятся" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/forum.jpg" /> Уникальный по составу участников специализированный форум «Инвестиционная кухня: лучшие рецепты для девелопмента!» состоялся в конце мая в отеле Hyatt Regency Ekaterinburg. В ходе форума уральские девелоперы получили возможность не только презентовать свои проекты представителям ряда крупнейших федеральных и иностранных инвестиционных компаний, получить от них оценки инвестиционной привлекательности этих проектов, но и выслушать мнения экспертов и прогнозы аналитиков относительно развития региональных рынков недвижимости. Так, старший исполнительный директор компании CWSR Сергей Рябокобылко в своем докладе заявил, что интерес новых игроков в настоящее время фокусируется, в основном, на офисной, торговой и гостиничной недвижимости. В сегмент складской и производственной недвижимости, по мнению аналитика, инвесторы вернутся лишь с усилением активности на рынке, что произойдет не ранее 2011 года. «Появление крупных инвестиционных фондов и возрождение интереса к коммерческой недвижимости – это обнадеживающие сигналы возрождения инвестиционного рынка, результаты чего мы увидим уже во второй половине 2010 года», – сообщил он. Однако, в ходе форума лишь три компании из семи, принявших в нем участие, выразили готовность заходить в региональные проекты в текущем году. Так, компания Plaza Centers N.V., заморозив в кризис ряд проектов, ведет активный поиск новых – в сфере коммерческой, жилой и гостиничной недвижимости: «Нас особенно интересуют проекты строительства новых или реконструкции работающих торгово-развлекательных центров с уровнем целевой доходности не менее 30-50% на вложенный капитал», – сообщил в ходе форума менеджер по развитию бизнеса компании в России и странах СНГ Борис Динабург. Компания Investment Management Group, несмотря на высказанные управляющим партнером компании опасения относительно наметившихся негативных макроэкономических тенденций, готова инвестировать в жилую и торговую недвижимость в регионах. Ноэль Дивини, управляющий директор 11 Invest SA, озвучил инвестиционную стратегию компании в регионах в посткризисный период: «Мы входим в качестве активных инвесторов в различные проекты – с высокой доходностью, незавершенные, принадлежащие компаниям в стадии банкротства, во всех сегментах недвижимости, за исключением гостиничного». Так, компания уже приступила к реализации проекта застройки коттеджного поселка под Среднеуральском на участке площадью 43 га. Остальные иностранные компании остаются более сдержанными в своих прогнозах и не торопятся возвращаться в регионы. Так, компания Aberdeen Property Investors , заморозив в октябре 2009 года свои проекты в России, планирует вновь начать работу лишь в Москве и Санкт-Петербурге, а к рассмотрению региональных инвестиций вернуться не раньше, чем через год-два. «До кризиса в России рынок коммерческой недвижимости можно было назвать ангельским или небесным, – объясняет генеральный директор этой компании Чарльз Восс. – Качество было вторично по отношению к местоположению. Спрос был сильно перегрет. Еще в 2007 году появилась первая тревога за этот рынок, а в 2008 году опасения оправдались. В Москве и Санкт-Петербурге стоимость арендной платы снизилась на 40-60%. При этом заполняемость объектов упала с 95% до 60%. Спрос на новые площади прекратился, а большинство зарубежных инвесторов покинули рынок. Многие проекты были заморожены. Причем, в регионах ситуация обстоит намного хуже. В 2010 году мы видим возрождение рынка, однако Россия сильно отстает, не успевает быстро адаптироваться». На сегодняшний день иностранного инвестора, прежде всего, заботит уменьшение рисков, ему важен профессионализм управления активами и расходами. Если раньше инвесторы соглашались на высокие риски ради высокой доходности, то сейчас они хотят сократить риски, хоть это и приносит меньшую доходность. Кроме того, инвесторы стали больше думать о качестве тех объектов, в которые они вкладывают деньги. Самая высокая доходность, по мнению Чарльза Восса, в следующие 5 лет ожидается в странах Азии, США и Австралии. России в списке привлекательных для инвестирования стран нет. Кредитное финансирование только возвращается, а иностранного вообще нет: зарубежные инвесторы забросили российские регионы, в которых ощущались самые серьезные последствия кризиса. Причем, с точки зрения инвестора, негативные тенденции в России продолжаются. «Когда в стране будут стабильны цены на нефть, будет расти заработная плата, а прогнозы ВВП станут положительными, тогда можно будет позитивно оценивать инвестиционную привлекательность России. Девелоперам же хочу пожелать, – добавил Чарльз Восс, – управлять своими ожиданиями. Набраться терпения, быть креативными – легкие времена закончились, пора осознать новую реальность». </td></tr></tbody></table>

Антикризисный конгресс http://nedv.info/articles/539 Город Mon, 14 Jun 2010 15:03:30 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="399" align="left" title="Антикризисный конгресс" alt="Антикризисный конгресс" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/kongress.jpg" /> C 5 по 8 июня 2010 года в отеле «Хаятт Ридженси Екатеринбург» прошел XIII Национальный конгресс по недвижимости. Это ежегодное «главное событие российского рынка недвижимости» впервые состоялось не в российской столице, а в одном из крупнейших и, пожалуй, самом динамично развивающемся региональном центре. Организаторы Конгресса – Российская гильдия риэлторов (РГР) и Уральская палата недвижимости при поддержке Торгово-промышленной палаты РФ. Центр делового туризма. Екатеринбург неслучайно был выбран для проведения XIII Национального конгресса по недвижимости и XIX съезда РГP: город обладает всей необходимой инфраструктурой для проведения мероприятий регионального, федерального и международного уровней. Как сказал на пленарном заседании конгресса глава города Аркадий Чернецкий, сегодня Екатеринбург – привлекательное место для зарубежных инвесторов, и, невзирая на мировой экономический кризис, один из российских центров делового туризма. Конечно, в первую очередь это стало возможным за счет строительства новых объектов. Так, в 2009 году здесь отмечен рекордный для города объем ввода нежилых помещений – около 1 млн. кв. м, что на 12% выше уровня 2008 года. Рост экономики города, уровня доходов населения, значительное увеличение жилищного фонда города позволяют не только улучшить жилищные условия горожан, но и привлечь экономически активное население из других регионов. Ежегодные объемы ввода жилья за последние годы выросли более чем в три раза: в 2008 году было построено 965 тысяч кв. м, в 2009 году – 816 тысяч кв. м. Надо сказать, что по сравнению с ценами в других крупных российских городах, в Екатеринбурге жилье довольно дорогое. По данным, которые привел мэр уральской столицы, на 1 мая 2010 средняя цена предложения составляла более 53 тысяч рублей за 1 кв. м. Для сравнения, в Новосибирске и Нижнем Новгороде – по 46 тысяч, Перми – 41 тысяча. О высокой активности рынка недвижимости в Екатеринбурге говорит статистика Федеральной регистрационной службы: число сделок купли-продажи квартир за первые четыре месяца 2010 года увеличилось по сравнению с тем же периодом прошлого года на 30%. В генеральном плане развития Екатеринбурга до 2025 года определен ряд крупных перспективных территорий для жилищного строительства. Именно в нашем городе реализуется крупнейший в России проект комплексного освоения территории микрорайона «Академический», рассчитанный примерно на 300 тысяч жителей, с жилой застройкой в 9 млн. кв. м и нежилой – 4 млн. кв. м. В прошлом году здесь были сданы в эксплуатацию первые 74 тысячи кв. м, в этом году предполагается ввести около 300 тысяч кв. м жилья. Кроме того, готовятся такие крупные площадки для перспективной комплексной застройки, как ВИЗ-правобережный (1,5 млн. кв. м), северный Химмаш (около 1 млн. кв. м), Компрессорный завод (около 1 млн. кв. м). Существенно вырастут объемы индивидуального жилищного строительства, определены площадки под малоэтажную застройку до 2015 года общим объемом примерно 2,5 млн. кв. м, в том числе районы Медный, Исток, Карасьеозерский. Среди проектов общественной застройки самый приоритетный сегодня – это Екатеринбург-Сити, мощностью более 400 тысяч кв. м офисных, гостиничных и торговых площадей. По проекту здесь было запланировано возвести 12 объектов, в том числе гостиницу Hyatt Regency, башни «Исеть», «Урал», «Татищев», «Геннин», «Демидов-Плаза», «Бульвар Екатерины» и «Бизнес-парк». Предполагалось, что работы по их сооружению должны завершиться в 2014 году, однако в феврале 2009 года строительство было приостановлено. Но мэр выразил уверенность, что оно будет продолжено уже в этом году. Созданный в городе на базе УГТУ-УПИ Уральский федеральный университет также предполагает комплексное освоение территории с общим объемом строительства около 700 тысяч кв. м – это учебные корпуса, общежития, научно-производственные предприятия. Площадка для развития УрФУ выделена, заканчивается организационная стадия, впереди – работа по освоению этой площадки. Успешно реализуя коммерческие проекты, Екатеринбург нуждается в адекватном развитии транспортной и инженерной инфраструктуры. «К сожалению, нагрузка на местные бюджеты при реализации крупных инфраструктурных проектов зачастую становится непосильной, – посетовал Аркадий Чернецкий. – Но, тем не менее, мы постоянно наращиваем объемы строительства и реконструкции дорог, заканчиваем строительство двух крупных транспортных развязок на западе города. Вряд ли в стране найдется еще один город, который строит метро за счет муниципального бюджета, практически без участия региональных и федеральных денег». Нужен закон о риэлторской деятельности. Как и ожидалось, главная тема конгресса – влияние мирового экономического кризиса на рынок недвижимости. По словам теперь уже бывшего президента Российской гильдии риэлторов Сергея Канухина, «сегодня нет ни одной отрасли в стране, которая не пострадала бы в результате кризиса, но рынок недвижимости ввиду своей особой значимости является катализатором всех процессов. Уверен, что нам удастся найти какие-то способы, чтобы сгладить последствия кризиса». Новый президент РГР Григорий Полторак видит первоочередную задачу этой организации – в содействии развитию законодательства о регулировании риэлторской деятельности. Поскольку изменения в российской законодательной базе происходили быстро, в ней оказалось много «лазеек», которые приводят к юридическим коллизиям. Еще низка общая правовая грамотность населения, и, несмотря на глобализацию рынка недвижимости, в России очень сильно искажена его аналитика и статистика. Наверное, около половины сделок происходят по ценам, не соответствующим указанным в договорах. Это создает серьезные правовые сложности при их расторжении, становится основой для криминальных проявлений. Укоренившаяся в обществе тенденция уклонения от налогов базируется и на том, что, возможно, не всегда подоходный налог при сделках с недвижимостью воспринимается гражданами как справедливый. Поэтому перед обществом стоит задача модернизации законодательства в сфере недвижимости, причем, по многим позициям. Основные проблемные точки этой модернизации: – необходимость отделения права пользования недвижимостью от права собственности на него; – социализация наемного муниципального жилья; – проблема ограничения оборота долей в жилых помещениях; – необходимость изменения объекта налогообложения в сделках с недвижимостью, освобождение от уплаты подоходного налога при владении недвижимостью более 1 года; – разграничение ответственности между участниками рынка; – введение государственной пошлины за регистрацию права собственности в связи с принятием государством гарантии перед покупателями; – регулирование доступа к профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Также, по мнению руководства РГР, риэлторы не должны отвечать за юридическую «чистоту» объектов недвижимости. Поскольку всю информацию им предоставляют органы исполнительной власти и система регистрации прав, постольку и ответственность за наделение правом собственности добросовестного приобретателя должно нести государство. Естественно, возникает вопрос финансового обеспечения этой ответственности. Григорий Полторак предложил ввести госпошлину в размере порядка 0,3% от стоимости недвижимости – такой сбор может вполне покрыть компенсацию в случае возникновения дефекта прав. «Но при этом, ни в коей мере нельзя избегать и ответственности риэлтора, нам необходим закон о риэлторской деятельности», – подчеркнул президент РГР. Рынок недвижимости прошел период лицензирования, то есть государственного регулирования. Система добровольной сертификации и аттестации сотрудников работает с 2002 года. Но эта добровольность не создает целостности в регулировании: из 1303 членов РГР сертифицировано только 611 компаний – менее половины. Рынку необходимо обязательное регулирование, которое может быть введено только федеральным законом. «Нужен специальный закон о риэлторской деятельности, потому что существующий закон о СРО не удовлетворяет всем нашим потребностям в регулировании рынка, – подчеркнул президент РГР. – Нам необходимы единые стандарты, которые действуют на территории РФ, четкое определение состава услуг. В РГР существует апробированная система сертификации предпринимателей, аттестации и обучения специалистов, которая могла бы выстроить регулирование рынка буквально в течение года. Для этой цели при участии депутатов Госдумы в РГР создана рабочая группа по созданию проекта закона о риэлторской деятельности. Деловая программа конгресса включила в себя бизнес-туры в офисы, на объекты и строительные площадки ведущих риэлторских и девелоперских компаний уральского региона. На конгрессе работали 15 профильных секций по теории и практике брокерской деятельности и организации эффективной работы риэлторских компаний, проводились обучающие семинары по повышению квалификации, мастер-классы специалистов рынка недвижимости, «круглые столы» для профессиональных дискуссий по широкому кругу вопросов. В рамках конгресса традиционно подведены итоги ежегодного национального конкурса «Профессиональное признание». Церемония награждения лауреатов конкурса прошла в торжественной обстановке и стала кульминацией всей проделанной работы. <hr /> Вряд ли в стране найдется еще один город, который строит метро за счет муниципального бюджета, практически без использования региональных и федеральных денег Рынку недвижимости необходимо обязательное регулирование, которое может быть введено только федеральным законом </td></tr></tbody></table>

Ипотека «пошла в народ» http://nedv.info/articles/538 Город Mon, 07 Jun 2010 08:43:11 GMT article

Новые градостроительные нормативы: камень преткновения http://nedv.info/articles/537 Город Mon, 07 Jun 2010 08:31:17 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="356" align="left" title="Новые градостроительные нормативы: камень преткновения" alt="Новые градостроительные нормативы: камень преткновения" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/gradostoitelstvo.jpg" /> Нормативы градостроительного проектирования в Свердловской области вступили в силу 15 марта этого года. Подбором параметров строительства жилья по заказу областного минстроя занимался коллектив специалистов «УралНИИпроекта». Эта работа заняла два года и три месяца. Нововведения вызвали недовольство значительной части девелоперов: десять строительных организаций направили премьеру Анатолию Гредину письмо, в котором заявили, что новые правила серьезно осложнят их работу. Но оказалось, что «свежими» нормативами недовольны не только застройщики, но и городские чиновники… К истории вопроса. Итак, с 15 марта 2010 года в Свердловской области начали действовать новые нормативы градостроительного проектирования. Они позволяют исключить точечную застройку, устанавливают виды жилой застройки, а также типы жилья. В данном документе отражаются социально-экономические, территориальные, природно-климатические особенности Среднего Урала. При этом вся документация, разработанная до вступления в действие новых нормативов, позволит строителям завершить реализацию своих проектов без изменений. Как считают специалисты областного министерства строительства и архитектуры, принятые нормативы позволят значительно улучшить жизнь горожан, потому что строителям придется учитывать социальные потребности жителей. В частности, новые нормы градостроительного проектирования содержат два важных изменения. Первое касается давно наболевшей и требующей своего разрешения ситуации с парковками. По старым правилам, застройщики должны были обеспечивать парковочными местами 20% квартир нового дома (из расчета, что автомобиль имеется у одного жителя из пяти), а выезд из квартала в город конструировали однополосным. В соответствии со «свежими» нормативами эта практика должна быть прекращена. Теперь, если девелопер строит элитный дом, то у дома должна быть подземная парковка, если возводится жилье эконом-класса, то парковочное место должно быть предусмотрено на каждую квартиру. По словам министра строительства и архитектуры Михаила Жеребцова, в Екатеринбурге часто можно увидеть «супер-элитный» дом, чьи окна выходят на проезжую часть улицы: «И думаешь, что же это за элитный дом с таким трафиком под окнами?». Вообще, глава минстроя уверен, что принятые нормативы в целом должны кардинальным образом поменять подход архитекторов и проектировщиков к возведению новых зданий и кварталов. Второе нововведение определяет параметры жилья различных социальных категорий. Теперь свердловские нормативы предусматривают четыре уровня комфорта проживания: минимальный (социальный тип жилья, от 18 до 20 кв. м жилой площади на человека), средний (массовый тип жилья, 21– 29 кв. м), повышенный (30–59 кв. м) и высокий (от 60 кв. м жилой площади на человека). Также установлены предельные нормы комфорт¬ности жилья: если это индивидуальный жилой дом, то земельный участок для строительства не должен быть больше 1 тыс. кв. м, а общая площадь жилья – не больше 150 кв. м. Определены и минимальные параметры для многоэтажек: площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м; площадь общей жилой комнаты в квартирах с двумя и более комнатами – 16 кв. м; площадь спальни – 8 кв. м (10 «квадратов» – на двух человек); кухни – 6 кв. м. Мнение застройщиков. Как уже упоминалось, вскоре после принятия новых нормативов десять свердловских СРО направили письмо главе правительства Анатолию Гредину, в котором говорилось, что новые требования серьезно осложнят работу девелоперов, так как по многим позициям они серьезно ужесточают действующие федеральные и муниципальные нормы. В первую очередь, утверждали они, нормативы усложнят и удлинят экспертизу проектов. Цитата из послания застройщиков: «Для проектов, которые в настоящее время проходят госэкспертизу, данные нормативы фактически станут «шоковой терапией», то есть нужно будет начинать работу с самого начала. Одномоментное введение нормативов в силу приведет к уменьшению объемов и срыву сроков разработки, утверждения документации и строительства жилых, социальных и транспортных объектов как частной, так и бюджетной сферы». Так, по мнению застройщиков, в первую очередь под удар попадают проекты, подготовка документации по которым началась от года до пяти лет назад. Выходом из ситуации они видят внесение в документ определенных поправок и дополнений. К примеру, подписавшие послание предложили не применять новые требования к объектам капстроительства, заключения на которые были выданы уполномоченными органами архитектуры ранее 1 июля 2011 года. Также застройщики предлагают обсудить дополнения к нормативам, которые дадут возможность строить «массовое, доступное и социальное жилье, не обремененное излишними требованиями и ограничениями». Ознакомившись с адресованным ему обращением, Анатолий Гредин так прокомментировал ситуацию: «Появление новых нормативов жизненно необходимая вещь. Позиция правительства и минстроя такова: до введения нормативов дома можно было застраивать на любых площадках, что приводило к точечной застройке, когда один дом от другого отделяли считанные метры. Интерес застройщиков сохранить эту практику понятен. Для получения максимальной выгоды им хочется застроить каждый метр. Но есть интересы жителей, которые точечной застройкой недовольны. Они имеют право на сохранение жизненно необходимого пространства, то есть иметь свой двор, место под парковку. Органы госвласти стоят на страже интересов людей и, руководствуясь этой логикой, было принято решение о введение новых норм». Кстати, как позже заявила пресс-секретарь министерства Елена Толмачева, минстрой готов рассматривать предложения участников отрасли, но никаких официальных предложений на этот счет пока не поступало… Мнение чиновников. Между тем новые строительные нормы вызвали острое неприятие не только у ряда строительных организаций, но и у чиновников. Это наглядно продемонстрировал «поединок» между одним их главных разработчиков нормативов, архитектором «УралНИИпроект» Григорием Мазаевым и замглавы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимиром Крицким. Выступая недавно на пресс-конференции в пресс-центре «Интерфакс-Урал», Григорий Мазаев пояснил, что данная документация предназначена для проведения экспертиз документов градостроительного проектирования и не определяет нормативы для строительства конкретных зданий. Опираясь на документ, эксперты будут оценивать минимальные расчетные показатели, схемы территориального планирования генпланов городских округов, подготовку правил землепользования, решать вопросы о проведении публичных слушаний и многое другое. Владимир Крицкий, в свою очередь, озвучил свою интерпретацию нормативов: «В части разработки нормативов присутствуют элементы непродуманности и скоротечности их принятия. Данный документ должен был стать документом примирения, документом согласия, однако вышло совсем наоборот. Новые нормативы вводят ограничения, регламентируют площадь кухонь и запрещают малым городам Свердловской области строительства домов свыше девяти этажей. Тем же, кому разрешено строить что-то крупнее девятиэтажек, определяется лимит: не более 5% от общего объема застройки». Далее замглавы Екатеринбурга буквально забросал архитектора вопросами: «Почему 25% парковочных мест при строительстве социального жилья должны находиться в подземном паркинге? Ведь это самый дорогой вид паркингов, который не позволит строить жилье по стоимости 30 тысяч рублей за квадратный метр. И в то же время имеются послабления для коммерческих объектов: 10–20 парковочных мест на 100 сотрудников». «Почему повсюду в России строятся детские сады на 500 мест, а в Свердловской области установлен предел – 350? Почему в других регионах строят школы на 1 тысячу 200 мест, а у нас норматив – тысяча?». «Почему мы затрагиваем проектирование строительства культовых зданий – не менее 1 квадратного метра на каждого прихожанина? У нас же вроде церковь отделена от государства!». И это еще не все. Как утверждает г-н Крицкий, новые градостроительные нормы, ставят под удар и проектирование второй очереди екатеринбургского метрополитена: «Мы уже два года проектируем линию «ВИЗ Правобережный – Синие камни», но с учетом вновь введенных нормативов проект не сможет пройти государственную экспертизу». На все эти выпады Григорий Мазаев отвечал лишь, что замглавы Екатеринбурга просто неверно читает документ, который не имеет обратной силы и на объекты, проектирование которых было начато до 15 марта 2010 года, не распространяется. Однако Владимир Крицкий продолжал настаивать на том, чтобы новые градостроительные нормативы Свердловской области были вынесены на обсуждение строителей и чиновников, а затем скорректированы. Чем закончится противостояние архитекторов, застройщиков и чиновников, пока сказать трудно. Главное, чтобы при этом не пострадали интересы простых жителей – нас с вами. <hr /> С 15 марта 2010 года в Свердловской области начали действовать новые нормативы градостроительного проектирования. Они позволяют исключить точечную застройку, устанавливают виды жилой застройки, а также типы жилья. Опираясь на документ, эксперты будут оценивать минимальные расчетные показатели, схемы территориального планирования генпланов городских округов, подготовку правил землепользования, решать вопросы о проведении публичных слушаний и многое другое. </td></tr></tbody></table>

СРОчные вопросы http://nedv.info/articles/536 Город Tue, 01 Jun 2010 04:55:39 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 10px 15px 0px;" width="400" height="470" align="left" title="СРОчные вопросы" alt="СРОчные вопросы" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/sro_1-6-10.jpg" /> В этом году строители начали работать в новых для себя условиях саморегулирования. В реестре Ростехнадзора числится уже более 200 саморегулируемых организаций (СРО), объединяющих примерно 80-90% строительных фирм. Тем не менее, количество СРО постоянно растет, а за бумажной гладью федерального закона №315 на практике встречается немало «оврагов». Итак, что же показал первый опыт деятельности строительных СРО на Урале? Больше всего СРО зарегистрировано в Москве и Санкт-Петербурге, но есть регионы, где в распоряжении строителей пока только по одной саморегулируемой организации. Как утверждают эксперты, это не совсем удобно. Хотя по закону можно вступить в любую СРО на территории страны, большинство коллег согласны «дружить» по региональному принципу. Но, не имея большого выбора, многие обретают легитимность для своей деятельности в тех же столичных офисах. Свердловской области в этом смысле повезло больше: власти не чинят препятствия возникновению СРО, поэтому их здесь действует уже целых пять. Три из них сформировались на базе давно существующих союзов и ассоциаций. Так, «Гильдия строителей Урала» выросла из пеленок «Ассоциации строителей г. Екатеринбурга» и объединяет, в основном, застройщиков и крупных подрядчиков уральской столицы. По слухам, попасть в списки этой СРО непросто. Да и исполнительный директор Вячеслав Трапезников в интервью нашему изданию («Недвижимость» №3 (362), 25 января 2010 г.) прямо заявил, что «мы нацелены на то, чтобы собрать строительную элиту Екатеринбурга и Свердловской области». СРО «Строители Свердловской области» тоже вышла из одноименного союза, но географическая привязка здесь другая – объединение коллег, работающих в энергетическом комплексе, в частности, на Белоярской атомной электростанции. Тоже своего рода элитный клуб, вход в который открыт не каждому желающему. НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области», несмотря на свое промышленное название, собрал не заводчан, а строителей. А имя – дань уважения «раскрученной» марке «Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области» – единственного в России объединения производителей стройматериалов, на базе которого и создана саморегулируемая организация. И директор у строительной СРО и промышленного Союза один и тот же – Юрий Чумерин. СРО «Региональная Строительная Ассоциация» (РЕСТРА) – относительно новое образование, отличительной особенностью которого стало объединение субподрядчиков – в основном, предприятий среднего и малого бизнеса из различных регионов Урала, Поволжья и Сибири. На сегодня это наиболее массовая в Свердловской области саморегулируемая организация, насчитывающая около 700 членов. Наконец, самая молодая из среднеуральских СРО – НП «Союз строителей «Регион» – тоже имеет свою специфику: сюда вошли организации, работающие на рынке государственных и муниципальных заказов. Как видим, все СРО – разные, и это в какой-то степени облегчает проблему выбора партнеров. Однако, вопросов в их деятельности пока еще гораздо больше, чем ответов. Перетягивание перечня. В последние полгода все СРО переживают организационный период, причем с высокой степенью интенсивности. Скучать в этом деле не дает постоянно меняющееся законодательство и «организаторский зуд» федеральных властей, умудрившихся за это время несколько раз обновить перечень видов работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства, и подпадающих под ответственность СРО. Вот и теперь все саморегулируемые организации ожидают вступления с 1 июля в силу приказа Минрегионразвития №624, в очередной раз изменяющего этот перечень. Это означает обмен уже выданных свидетельств о допуске на новые документы, соответствующие духу и букве приказа. Как выразился гендиректор СРО РЕСТРА Иван Степанов, хотя 624-й приказ наиболее приближен к тем требованиям, которые выдвигались еще в эпоху лицензирования, «но это уже третье изменение перечня за неполные полгода – и боюсь загадывать, является ли оно последним». Ему вторит директор «Союза стройиндустрии» Юрий Чумерин: – Кроме трех приказов Минрегионразвития, появилось также Постановление Правительства России №48 «О минимально необходимых требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах капитального строительства, оказывающим влияние на безопасность указанных объектов». Указанные в нем требования настолько жесткие, особенно по квалификации кадров, что в них не смогли вписаться даже организации Минатома. Пока мы выдали только 5 таких допусков и теперь ждем в начале июня нового правительственного постановления, которое эти условия смягчит, чтобы и остальные строители, занятые на особо опасных и уникальных объектах, могли получить свидетельства о допуске. А подобных объектов в стране – великое множество, к примеру, по Градостроительному кодексу в их число попадает любая птицефабрика. Происходящая в «верхах» свистопляска вокруг перечня видов работ отражает объективную ситуацию борьбы различных ведомств по одному из основных вопросов саморегулирования – о полномочиях СРО. Ведь ясно, что чем шире этот перечень, тем обширней полномочия, и наоборот. Более того, по мнению экспертов, некоторым правительственным чиновникам, тоскующим о временах государственного регулирования строительства, не нравится слишком разросшийся список СРО. Поэтому все настойчивей звучат голоса в пользу «укрупнения» этих организаций, хотя механизма такого слияния еще не придумано. Гораздо легче сузить зону ответственности, тогда как минимум половина СРО распустится по собственной инициативе. Единство в многообразии. Впрочем, нужно сказать, что курс на замену государственного регулирования саморегулированием сомнений ни у кого вызывать не должен. И сколько на самом деле необходимо СРО в отечественном строительстве, покажет только практика. Сегодня она свидетельствует о различных подходах к осуществлению деятельности СРО. А значит, и у строителей пока есть выбор, с какой СРО связать свою профессиональную судьбу. – В последнее время резко увеличилось количество заявлений о вступлении в СРО РЕСТРА – говорит Иван Степанов. – Отбор при этом строгий. Больше всего отказов происходит при неправильном оформлении документов или несоответствии того или иного заявленного специалиста требованиям, рекомендуемым Ростехнадзором и Национальным объединением СРО строителей. Хотя объективно СРО заинтересованы в увеличении количества своих членов, но с ростом их числа повышается и степень ответственности, а также возникает вопрос управляемости. – Сейчас приходит какая-то мутная волна организаций, у которых ничего нет – ни персонала, ни материальных активов, – говорит Юрий Чумерин. – Такие фирмы – самые опасные для строительного сообщества: на аукционах они сбивают цены, а потом нанимают неквалифицированных рабочих и делают брак. Поэтому мы выдаем допуски лишь на те виды работ, которые фирма реально может выполнить. А некоторые СРО принимают в свои ряды предприятия только при наличии у них имущества. Мне кажется, это нужно сделать общим правилом. «Союз стройиндустрии» – единственный из всех СРО в стране создает собственные технические нормы и стандарты. Сегодня на два десятка видов работ, связанных с новыми материалами и технологиями, не существует СНиПов и ГОСТов, а это очень опасно. К тому же, если делаешь что-то без норматива, любой юрист очень легко может привлечь к ответственности. – В стандарт СРО мы закладываем такие нормативы, выполнить которые могут только высокопрофессиональные организации, – говорит Юрий Чумерин. – И сейчас выполняем методическую разработку системы оценки качества строительства. У членов НП «Союз строителей «Регион» – свои заботы: им надо научиться скрупулезно выполнять требования тендерных комитетов. Эти требования могут быть самыми разнообразными – и чрезмерно высокими, и противоречивыми, и даже необоснованными. Но если хочешь участвовать в тендере… Дает ли СРО гарантию получения подряда? – Не сказал бы, что мы тесно взаимодействуем с теми, кто проводит аукционы, у нас нет «административного ресурса», – поясняет директор «Региона» Владимир Томилов. – Подготовить конкурсные документы наши юристы помогут, а вот «замолвить словечко» – вряд ли. Да и те СРО, которые анонсируют содействие своим членам в получении государственных или муниципальных заказов, на мой взгляд, преувеличивают свои возможности, поскольку Федеральная антимонопольная служба очень строго следит за соблюдением закона при проведении тендеров. Доверяй, но проверяй. Главное предназначение СРО – контролировать соблюдение строителями норм промышленной безопасности. Делать это без проведения регулярных проверок невозможно, да и по закону положено – не реже раза в год. Но эти контрольные функции в каждом СРО понимают по-своему. В СРО РЕСТРА особое внимание уделяют работе с документацией. Здесь разработана внутренняя инструкция по оформлению вступления в СРО. Она же будет использована при последующих проверках. – Мы не должны заниматься строительным контролем, это функция государства, – считает Иван Степанов. – Наши проверки касаются наличия штата, необходимого для работы оборудования и повышения квалификации персонала строительной компании. Фактически, СРО заменила систему лицензирования, но она не может подменять государственные надзорные органы. Сейчас в Государственную Думу вносятся законопроекты, по которым СРО планируется навязать проверку всей деятельности компаний и даже бухгалтерской отчетности. На наш взгляд, саморегулируемые организации этим заниматься не должны. В «Регионе» контрольная работа сегодня тоже идет в основном по документам, а реальные выездные проверки начнутся уже после того, как стабилизируется правовая база. Но случится ли это к 1 июля, никто не уверен. – Мы планируем осуществлять непосредственный мониторинг строительных объектов на соответствие требованиям СРО, – обещает Владимир Томилов. – Причем, наша цель – не наказать за нарушение, а предотвратить его. Что называется, вовремя подставить плечо. В «Союзе стройиндустрии», напротив, строительному контролю, уделяют повышенное внимание. Здесь даже существует соответствующий отдел, в котором работают бывшие специалисты Госстройнадзора. Выезжая на объекты, они проверяют качество выполненных работ, выносят предписания по исправлению недостатков. – Мы должны быть уверены, что никто из членов СРО не нанесет ущерба третьим лицам, а в конечном итоге – и самой организации, – убежден Юрий Чумерин. – И хоть по закону мы не обязаны проверять работы на их техническое соответствие СНиПам, но решили, что будем это делать. За время своего существования «Союз стройиндустрии» провел около 30 проверок строительных объектов. Контролирует и работу компаний по повышению квалификации персонала, формирует группы для переподготовки. Не все строители рады такой плотной опеке со стороны СРО. Но другого выхода нет, – обязаны подчиняться требованиям. Страхование – добровольное и не очень. Все строители страхуют ответственность перед третьими лицами – это обязательное условие для получения допуска к работе. По закону, в случае принесения вреда, убытки оплачивает вначале страховая компания, затем само предприятие, а остатки покрываются из компенсационного фонда СРО по решению суда. Это называется коллективной ответственностью. На Урале еще не было случаев, когда приходилось использовать компенсационный фонд. Но понятно, что платить за чужие грехи никому не хочется, поэтому СРО активно ищут способы подстраховать свои риски. В СРО РЕСТРА разрабатывают внутренние правила коллективного страхования. Это означает, что уже в августе-сентябре среди страховых компаний будет объявлен конкурс, победитель которого получит право работать с компенсационным фондом. Условие одно: любые выплаты из этого фонда должны быть возмещены страховщиками. О страховании компенсационного фонда задумываются многие, в том числе и в «Союзе стройиндустрии». Правда, здесь планируют страховать не весь фонд, а только определенную его часть. Пока же коллективное страхование в законе никак не прописано, это дело добровольное, но несколько СРО в стране его уже практикуют. В «Регионе» преобладает другая точка зрения. Здесь считают, что упор нужно делать не на коллективное страхование, а на индивидуальное – для каждой строительной фирмы отдельно. Но и страховое покрытие тогда должно быть таким, которое позволило бы избежать траты средств из компенсационного фонда. И уж во всяком случае, значительно превышать те 700 тысяч рублей, которые установлены законом. При вступлении в СРО здесь предлагают строителям на выбор несколько страховых компаний, с которыми заключены соответствующие договоры. – Многие СРО максимально упрощают процедуру страхования, но мы категорически против этого, – говорит директор Владимир Томилов. – Я вижу страхование одним из основных инструментов сохранения в неприкосновенности компенсационного фонда и стабильности работы самой организации. Правда, ущерб может быть во много крат больше средств самого фонда – в этом и есть одна из сложностей работы СРО. Сколько это стоит? При вступлении в СРО любая строительная фирма оплачивает не только фиксированную долю компенсационного фонда (300 тысяч рублей), но делает еще вступительный и ежегодные членские взносы, величину которых определяет общее собрание. Суммы вступительных и членских взносов сильно разнятся. Например, если в «Гильдии строителей Урала» они обе равны 100 тысячам рублей, то в СРО «Строители Свердловской области» – соответственно 100 и 50 тысяч. В СРО РЕСТРА установлены 3,5 тысячи рублей ежемесячных членских взносов и 46 тысяч – вступительных. Более щадящие условия объясняют учетом интересов малого и среднего бизнеса, которому порой приходится брать кредиты даже для участия в компенсационном фонде. В «Союзе стройиндустрии» тоже гордятся дешевизной: вступительный взнос здесь составляет 50 тысяч рублей, годовой – от 20 тысяч, в зависимости от количества видов работ. Но самый низкий вступительный взнос на Среднем Урале установлен в «Регионе» – всего 30 тысяч рублей, а ежегодный – от 25 тысяч. Куда идут эти деньги? На ведение документооборота, содержание обязательного информационного ресурса (сайта), административного аппарата СРО, проведение общих собраний и других обязательных организационных мероприятий. Но, кроме того, из этих сумм уже сама СРО отчисляет на счет Национального объединения СРО строителей по 5 тысяч рублей в год за каждого своего участника. Вот и получается, что при любом раскладе самые большие аппетиты демонстрируют как раз центральные органы строительного саморегулирования. Вопросы остаются. Несовершенство нормативной базы признается самой больной проблемой СРО. Многие предлагают дифференцировать требования, в том числе и финансовые, к генподрядным и субподрядным, крупным и мелким строительным организациям. – Подход к строительным организациям не должен быть унифицированным: одни атомные электростанции строят, другие траншеи копают, а критерии одни и те же, – комментирует гендиректор СРО РЕСТРА Иван Степанов. – Давайте усложним получение допусков генподрядчиками: не менее 5 лет присутствия на рынке, взнос в компенсационный фонд должен быть значительно увеличен, требования к специалистам – повышены. Как бы в ответ на это пожелание, в Госдуме сегодня готовятся поправки в закон о СРО, по которым для генподрядчиков минимальный взнос в компенсационный фонд составит 1 млн. рублей, а максимальный – до 10 млн. Для малого бизнеса этот взнос, напротив, планируется снизить до 200 тысяч рублей. Ожидается также, что в дальнейшем в систему обязательного саморегулирования будут включены и производители стройматериалов. И велика вероятность того, что первая из таких СРО появится в Свердловской области – пока на добровольных началах. При полпреде Президента России в УрФО создан координационный центр по работе со СРО, в котором поднимается вопрос о правомерности существования остатков системы лицензирования в строительстве. Ведомственные лицензии до сих пор выдают строителям Ростехнадзор, МЧС, ФСБ, Минатом и т.д. А что же сами строители получили от саморегулирования? Пока – одни только проблемы. Но эта система принята во многих цивилизованных странах мира, и она там успешно работает. Да и нашим зодчим совсем не интересно, чтобы на рынке оставались фирмы-однодневки. Всем надоело, когда на аукционах цены контрактов опускаются в два раза, и все удивляются, как можно при этом возводить объекты. Строители хотят работать в нормальном правовом поле, в прозрачных условиях, где предсказуемы и правила, и игроки. К государственным органам у них сегодня только одна просьба – не мешать. Многие пишут письма в правительство России с просьбой год-два ничего не менять, а дать СРО развиваться спокойно, чтобы потом этот опыт унифицировать. Только будут ли услышаны эти пожелания? <hr /> В последние полгода все СРО переживают организационный период. Некоторые СРО принимают в свои ряды предприятия только при наличии у них имущества. На Урале еще не было случаев, когда приходилось использовать компенсационный фонд. Несовершенство нормативной базы признается самой больной проблемой СРО. Строители хотят работать в нормальном правовом поле, в прозрачных условиях, где предсказуемы и правила, и игроки. <hr /> 19 мая Госдума приняла в первом чтении законопроект, уточняющий нормы деятельности СРО. Соответствующие изменения предлагается внести в Градостроительный кодекс РФ и ряд других законодательных актов. Документ устраняет ряд имеющихся в законодательстве пробелов. Так, предусматривается возможность реорганизации СРО в форме слияния и присоединения. Это позволит объединиться организациям, созданным в различных регионах, и избежать ограничения конкуренции и монополизации строительного рынка в субъектах РФ. Документом устанавливается обязанность СРО размещать средства компенсационного фонда на депозитах и депозитных сертификатах российских банков, которые отвечают критериям, установленным национальными объединениями СРО в области инженерных изысканий, проектирования и строительства. В соответствии с документом, национальные объединения СРО наделяются полномочиями по контролю за выдачей организациями свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Если выявленные нарушения не будут устранены, национальное объединение будет вправе обратиться в орган надзора за СРО с требованием исключить ее из госреестра. В соответствии с законопроектом, если правилами саморегулирования установлено требование о страховании членами СРО гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда из-за недостатков проведенных работ, то условия такого страхования должны соответствовать ряду требований. Так, члены СРО обязаны страховать свою гражданскую ответственность в течение всего периода своего членства в организации. Минимальная страховая сумма по договору гражданской ответственности, в пределах которой страховщик при наступлении каждого страхового случая (независимо от их числа в течение срока действия договора страхования) обязуется возместить потерпевшим причиненный вред, составляет 5 млн. рублей для членов СРО, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих подготовку проектной документации, и 10 млн. рублей для членов СРО, осуществляющих строительство. Срок действия договора страхования гражданской ответственности не может быть меньше 5 лет. Размер франшизы в договорах страхования не может быть более 1% от страховой суммы. Допустимые случаи исключения из страхового покрытия устанавливаются национальными объединениями СРО соответствующих видов. Такие нормы позволят не допустить заключение членами СРО формальных договоров страхования, которые не обеспечивают защиту при наступлении страхового случая. Законопроектом предлагается ввести в Градостроительный кодекс понятия «генеральный подрядчик на выполнение инженерных изысканий», «генеральный проектировщик», «генеральный подрядчик на осуществление строительства, реконструкции объекта капитального строительства». Документом также устанавливаются минимально необходимые требования к этим лицам. Интерфакс </td></tr></tbody></table>

Северная Италия: недвижимость с историей http://nedv.info/articles/535 Недвижимость за рубежом Fri, 14 May 2010 08:09:07 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="300" align="left" title="Северная Италия: недвижимость с историей" alt="Северная Италия: недвижимость с историей" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/nedv_italii.jpg" /> В течение многих веков Италия была мировым центром культуры и религии. Наиболее известные достопримечательности страны – это Венеция, Флоренция, Рим, Ватикан. Север Италии известен чуть меньше, но именно там, возле озер Маджоре, Комо, Лаго приобретают недвижимость состоятельные иностранцы. Гармоничное сочетание. Озеро Маджоре считается жемчужиной итальянских озер. По оценкам независимых экспертов, полученных в ходе недавно проведенных исследований, территория вокруг этого озера признана самой экологически чистой в Италии, ей присвоен статус идеальной природной зоны. С северо-западной стороны Маджоре окружено Альпами, северная часть озера принадлежит Швейцарии, а западная и восточная части поделены соответственно между двумя итальянскими регионами – Пьемонтом и Ломбардией. Маджоре является субальпийским озером, и благодаря Альпам, закрывающим озеро от северных ветров, здесь круглый год мягкий и ровный климат. В течение туристического сезона – с мая по октябрь – температура воздуха сохраняется в пределах 22–28°С. Изюминкой озера являются острова Борромео (Bоrromee). Их четыре: Isola Bella (Красивый остров), Isola dei Pescatori (Остров рыбаков), Isola Madre (Остров матери), Isola San Giovanni (Остров святого Джованни). Но не только благоприятные природно-климатические условия делают эти живописные места столь привлекательными. Трудно недооценить и художественную значимость озера Маджоре: это и церкви, построенные в романском стиле, и храмы эпохи Возрождения, и средневековые фрески и полотна. Особый интерес вызывают сохранившиеся с давних времен образцы градостроительства в стиле спонтанной архитектуры. На выбор. Ежегодно иностранные граждане приобретают в Италии изрядное количество недвижимости, в том числе и в северной ее части. Недвижимость на озере Маджоре разнообразна, это и виллы, и дома, и резиденции с апартаментами, и обычные по размерам квартиры, новые и старые, но имеющие неоспоримое достоинство – вид на озеро. «В большинстве своем недвижимость на озере Маджоре предназначена для публики среднего и высокого достатка, – рассказывает Светлана Лисица, генеральный директор итальянской компании «IMMOBILDESIGN» . – Но и здесь всё зависит от расположения объекта. Естественно, то, что находится на так называемой «первой линии», то есть непосредственно на берегу озера, оценивается на порядок дороже того, что расположено на возвышенности или в глубинке. К примеру, двухкомнатная квартира площадью в 50 кв.м, с панорамной террасой такой же площади в Резиденции Камелий – бывшей вилле Борромео, на берегу озера, стоит 295 тысяч евро, а чуть дальше, в самом городке, квартиру площадью в 80 кв.м можно купить за 170 тысяч евро». Нужно отметить, что мировой кризис затронул и этот рынок. Начиная со второй половины 2008 года цены на вторичное жилье на озере Маджоре стали падать (падение достигает от 6,2% до 8,9%), и этот процесс наблюдается до сих пор. Правда, по словам Светланы Лисицы, данное обстоятельство не сильно изменило общую картину купли-продажи в этом регионе. Дело в том, что итальянцы в основном приобретают двух- или трехкомнатные квартиры с видом на озеро в качестве «основного жилья», a так называемые «вторые дома», или «дачи» среди местных жителей особым спросом не пользуются. Здесь основные покупатели иностранцы, среди которых доминируют россияне, англичане, немцы и швейцарцы. Как в кино. Характерной архитектурной особенностью всего побережья озера Маджоре, безусловно, являются роскошные исторические виллы с их огромными территориями. Некоторые из них были построены несколько веков назад и являются национальным достоянием Италии. Количество таких вилл на продажу всегда очень ограничено. Это обусловлено тем, что инвестиции в подобного рода недвижимость во все времена приносили хороший доход. Нынешние хозяева дорожат своей недвижимостью и очень редко выставляют ее на продажу. Ну а более «молодые» виллы раскупают мировые знаменитости. Так, среди владельцев недвижимости в Северной Италии – Джордж Клуни, Михаэль Шумахер, Андрей Шевченко и др. Площадь подобных вилл впечатляет: 900 кв.м – не предел, плюс внушительных размеров собственный парк. Террасы, панорамный вид на озеро, отдельный дом для обслуживающего персонала, собственный причал и пляж – практически непременные атрибуты таких вилл. Ну и цены, конечно, соответствующие, стартующие от 1 миллиона евро… Кстати говоря, элитной недвижимости и кризис нипочем: она не только не упала в цене, а еще и выросла – от 0,2 до 0,9%. </td></tr></tbody></table>

Классификация жилой недвижимости: когда рынок заговорит на одном языке? http://nedv.info/articles/534 Город Fri, 14 May 2010 08:00:44 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="416" align="left" title="Классификация жилой недвижимости: когда рынок заговорит на одном языке?" alt="Классификация жилой недвижимости: когда рынок заговорит на одном языке?" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/klass_nedv.jpg" /> Екатеринбургский рынок недвижимости ждет появления классификации жилья. В начале 2010 года в городе была введена система классификации деловых центров – действующие ДЦ постепенно проходят аттестацию и получают оценки от А до С. Сейчас наступает очередь жилых домов. В Гильдии управляющих и девелоперов Свердловской области началась разработка основополагающих требований к сертификации жилой недвижимости. Для чего она нужна рынку, и что изменится с ее появлением? Выиграет потребитель. «Если говорить о классификации коммерческой недвижимости, то ее главная задача – упорядочивание рынка,— пояснил президент Гильдии управляющих и девелоперов Свердловской области Андрей Бриль.— Благодаря принятой классификации арендатор в Екатеринбурге будет понимать, почему в бизнес-центрах одинаковые площади стоят разных денег. Те же процессы необходимы и на рынке жилой недвижимости». Отечественный рынок жилой недвижимости всегда был рынком продавца, а не покупателя. Нормы советских времен до 1990-х годов делили все жилье на два класса: общежития и жилые дома. А объективной оценки никогда не было. Выработать и принять единый, всем понятный классификатор жилья участники рынка до сих пор не могут. Уважающие себя компании долгие годы играли по собственным правилам, каждый риэлтор гулял по рынку со своим сводом законов. Часто оценка зависела не только от объективных критериев: месторасположения объекта, качества работы и материалов, но и от настроения представителей компаний. Сейчас наступает переломный момент - застройщики, и риэлторы в один голос твердят о том, что единая система оценки качества жилья необходима. Прежде всего, потребителю. «Сегодня покупателю очень сложно определить, жилье какого класса он приобретает, - говорит генеральный директор компании «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко. - Поскольку до сих пор единой системы стандартов не существует, застройщик произвольно определяет класс для строящегося им дома, не редки случаи, когда к одному и тому же классу относят дома совершенно разного уровня. В конечном итоге это вводит потребителя в заблуждение. Официальная классификация станет для потребителя не только ценовым ориентиром, но и качественным». «Я считаю, что классификация жилья – это наиболее актуальный вопрос, более важный, чем классификация коммерческой недвижимости, - высказывает свое мнение генеральный директор УК «ПРЕД-Групп» Геннадий Черных. - Люди, которые приобретают жилье, как правило, не сильно разбираются в этом вопросе. А в аренде офисов бизнесмены куда более мобильны и опытны, чем граждане, становящиеся собственниками квартир. Предприниматели могут самостоятельно оценить качество объекта недвижимости и отличить классы, даже столь близкие по уровню, как, например, «В» и «В+». Классификация и сертификация в сфере жилья выполняла бы некую социальную, просветительскую функцию. Покупатели понимали бы, на что могут рассчитывать, покупая квартиру в доме бизнес-класса, а что им «светит», если дом имеет статус «эконом». Почему ее не было так долго? Попытки выработать единую систему критериев для оценки жилья за время становления и развития рынка недвижимости предпринимались, однако, было их не так много и практически все ориентировались на рынок недвижимости Москвы. Некоторые системы классификации были благосклонно оценены специалистами, другие вообще не были замечены участниками рынка. В российских регионах классификацией жилой недвижимости сегодня чаще всего занимаются отдельные компании - консалтинговые, девелоперские, риэлторские. Они опираются, в основном, на западные и столичные методики, свой опыт и текущие задачи. Екатеринбург в этом смысле не исключение. Сколько-нибудь общепринятых критериев оценки качества объектов недвижимости сегодня в городе нет, а созданные отдельными компаниями, системы оценки воспринимаются большинством участников рынка как частное мнение. Так почему же столь необходимый для всех инструмент работы до сих пор не был создан? Можно назвать три основных причины такой ситуации. Во-первых, это организационный вопрос, связанный с необходимостью собрать «в одном месте и в одно время» если не всех, то хотя бы большинство компаний – лидеров рынка в своем сегменте. В выработке классификации в идеале должны участвовать как аналитические и консалтинговые структуры, так и девелоперские, инвестиционные и управляющие компании, оценочные и риэлтерские организации. В Екатеринбурге такой «консилиум» появился при Гильдии управляющих и девелоперов лишь осенью прошлого года. Результатом деятельности экспертного совета стала та самая классификация деловых центров… Вторая причина сложившейся ситуации – несовпадение интересов профессиональных участников рынка. Если цель инвестиционных и консалтинговых фирм состоит в адекватном и максимально полном отражении ситуации на рынке, то задачи девелоперов иногда совершенно противоположны. Довольно долго на рынке недвижимости существовала мода строить бизнес-центры и логистические комплексы класса «А», гостиницы 5* и элитные коттеджи… Необходимость в публикации достоверных данных о качественных параметрах объекта нередко приносилась в жертву маркетинговым целям. Завышение классности объекта и позиционирование его в более высокой ценовой нише стало чуть ли не нормой. При этом далеко не все отдают себе отчет в том, что принадлежность к тому или иному классу должна иметь вполне четкие критерии и рамки и не ограничиваться монолитным каркасом с зеркальным остеклением. И уж тем более мало кто задумывается над тем, какой объект и с какими характеристиками действительно будет необходим рынку в будущем. На сегодняшний конфликт интересов, правда, почти исчерпан: необходимость создания общепринятой классификации объектов недвижимости практически никем не оспаривается. Все поняли, что система классификации жилья должна выполнить несколько основных задач – выработать единую терминологию для общения среди участников рынка и сформировать основные ориентиров для работы девелоперов и инвесторов. Кроме того, классификация обещает стать одним из важнейших инструментов анализа, а для потребителей это, в первую очередь, возможность легко ориентироваться в качественных характеристиках и ценовом диапазоне набора предложенных на рынке объектов. Классификация и налог на недвижимость: какая связь? В «бюджетном» послании Федеральному собранию РФ до 2010 года Владимир Путин заявил о необходимости "принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости". Считается, что этот налог должен заменить два существующих – на имущество и на землю. Заместитель министра финансов Сергей Шаталов в одном из своих выступлений пообещал, что ставки налога на недвижимость, по предварительным расчетам Минфина РФ, могут быть установлены в пределах от 0,01% до 0,05%. Но закон доверяет расчет данного налога муниципальным властям, для которых он должен стать базовым. По мысли создателей закона, муниципалы должны будут до 45% своего бюджета создавать на основании этого налога, а с такими ставками, какие предлагает заместитель министра финансов, этих показателей не добьешься. Возможно, пугающих 2% от стоимости жилья сразу и не будет, но гораздо более реальный взгляд на вещи - налог в 1-1,5% от рыночной стоимости в год. При чем здесь классификация жилой недвижимости? Да при том, что пока ее нет – ни в регионах, ни в стране – кто и сколько должен будет платить в качестве налога на недвижимость, определить будет крайне сложно. Необходимо, чтобы система классификация была создана и без спешки внедрена на рынке, чтобы все участники могли как следует изучить ее, усвоить общую терминологию… Поэтому один из основных вопросов – когда система классификации жилья будет представлена участникам рынка недвижимости и потребителям? На создание классификации деловых центров у членов экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов Свердловской области ушло около пяти месяцев. С жильем работы, похоже, будет больше. Во всяком случае, президент Гильдии Андрей Билль с одном из своих интервью сказал, что классификация жилой недвижимости должна быть готова к концу 2010 года. Подождем. <hr /> Сегодня покупателю очень сложно определить, жилье какого класса он приобретает. Официальная классификация станет для потребителя не только ценовым ориентиром, но и качественным. <hr /> Система классификации жилья должна выполнить несколько задач – выработать единую терминологию для общения среди участников рынка и сформировать основные ориентиры для работы девелоперов и инвесторов. </td></tr></tbody></table>

Энергоэффективная недвижимость http://nedv.info/articles/533 Город Fri, 07 May 2010 07:40:30 GMT article

Взять ипотеку – не напасть… http://nedv.info/articles/532 Город Fri, 07 May 2010 07:20:30 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="368" align="left" title="Взять ипотеку – не напасть…" alt="Взять ипотеку – не напасть…" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/vzyat_ipoteku.jpg" /> Взять квартиру в ипотеку значит привязать себя к ней на долгие-долгие годы. Звучит убедительно. Но это неправда. На самом деле квартиру, купленную по ипотеке, также возможно продать или обменять, если у заемщика изменились жизненные условия или требования к жилью. Квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита, передается в залог банку до момента погашения долга как обеспеченье возврата кредита. При этом собственнику выдается Свидетельство о праве собственности, в котором указано «Ипотека». Способ продажи квартиры № 1. Покупатель платит за продавца. В этом случае продавцу и покупателю квартиры необходимо пройти через процедуру досрочного погашения кредита. В первую очередь стоит вспомнить о том, есть ли мораторий на досрочное погашение. Информацию об этом можно узнать либо в банке кредиторе, либо внимательно прочитав кредитный договор – в нем изначально закреплены условия досрочного погашения кредита. Второе условие, при котором эта операция с недвижимостью реализуема – это возможность покупателя, а иногда и продавца квартиры, погасить остаток долга наличными средствами. Если оба эти условия соблюдены, то есть моратория на погашение нет или он закончился и есть наличные средства для погашения кредита, то возможно переходить к сбору необходимых документов. Шаг 1: Предупредить банк о планируемой продаже залоговой недвижимости. Шаг 2: Покупатель и продавец заключают соглашение, в котором в письменной форме закрепляют оговоренные условия сделки. Это особенно важно, если деньги на досрочное погашение кредита продавцу дает покупатель недвижимости и главным образом защищает интересы последнего. Этот документ является гарантом того, что сделка состоится, а если она будет прервана, то покупатель сможет получить свои деньги обратно через суд. Документ может быть оформлен как предварительный договор покупки-продажи или как намеренье о покупке. Значительно реже оформляется нотариально заверенная расписка о том, что наличные средства переданы и получены. Поскольку данная операция не особо востребована, важно заранее узнать о том, какие нотариусы заверяют подобные расписки. Шаг 3: Продавец квартиры получает от банка справку, либо Закладную, в которой содержится информация о том, что кредит погашен. Стоит иметь в виду, что некоторые банки, например Сбербанк России, не выпускают закладных. В этом случае предоставляется справка о погашении кредита. Другие банки закладные выпускают и хранят их у себя. Так поступают, как правило, банки, выдающие кредиты из собственных средств. В этом случае отзыв Закладной занимает несколько дней. Сложнее всего приходится заемщикам банков, которых хранят закладные не в Екатеринбурге. В этом случае продавцам и покупателям приходится набраться терпения: срок отзыва закладной может достигать 2 месяцев! Важно помнить, что если банк закладные выпускает, то этот документ входит в обязательный перечень документов, предоставляемых в ФРС. Проще говоря, без нее сделка невозможна. Шаг 4: Предоставление Справки банка о погашении задолженности или Закладной в Федеральную регистрационную службу. В зависимости от условий кредитного договора, это может сделать собственник самостоятельно или при участии представителя банка. ФРС снимает обременение – залог - с квартиры. А продавец квартиры там же заказывает справку ЕГРП, в которой содержится информация о том, что обременений нет. Справка готовится всего 5 дней. Дальнейшие действия продавца и покупателя такие же, как при обычных сделках покупки-продажи недвижимости. Стоит отметить, что операции с залоговой недвижимостью безусловно сложны, однако вполне реализуемы. Способ продажи № 2. Замена заемщика. Этот способ подходит тем покупателям, которые заинтересованы в получении ипотеки в том же банке, что и продавец. Стоит отметить, что далеко не все банки идут на подобные условия. Впрочем, и спрос на такие программы сейчас не высок. Разберемся, почему так происходит. В 2007-2008 году ставки по ипотеке достигли свого минимума, а цены на квартиры были максимальны. В 2009 году ситуация перевернулась: цены упали, а ставки выросли. Банки шли на уступки тем, кто был готов приобрести залоговую квартиру и специально для них понижали % ставки в индивидуальном порядке. Что происходит сейчас? Цены повышаются, но незначительно, а условия кредитования ипотеки ставятся более и более заманчивыми для покупателей. Таким образом, покупателю проще сейчас взять кредит под небольшой процент на квартиру по низкой цене. Тем не менее, операции по замене заемщика проводятся. Но они, как правило, проходят в индивидуальном порядке, по особым требованиям, выдвигаемым банком. Уже сейчас распространены сделки по продаже и обмену ипотечных квартир. В кризисный год мы часто сталкивались с собственниками, которые продавали квартиры, чтобы «сбросить с себя кредитное бремя». В будущем мы прогнозируем увеличение количества сделок по обмену ипотечных квартир, но надеемся, что клиенты будут не ухудшать, а улучшать жилищные условия и менять хорошее на лучшее. По материалам КБ «Ярмарка» </td></tr></tbody></table>

Кипр без рекламы http://nedv.info/articles/531 Недвижимость за рубежом Fri, 30 Apr 2010 04:56:57 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="342" align="left" title="Кипр без рекламы" alt="Кипр без рекламы" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/cyprus.jpg" /> В конце апреля на Средний Урал высадился «кипрский десант». Представители кипрской строительной компании «Сайбарко», кипрского банка Bank of Cyprus и международной аудиторской компании KPMG провели семинары в Челябинске, Перми и Екатеринбурге. Оставив за пределами этой статьи рекламные моменты, присущие такого рода мероприятиям, поговорим о том, насколько рынок недвижимости Кипра привлекателен для российских инвесторов. Экология и экономика. Кипр - одно из живописных мест Средиземноморья - давно привлекает иностранцев своим благотворным мягким климатом, здоровой экологией, экзотической природой, хорошо развитой туристической инфраструктурой. Это что касается отдыха. Но Кипр также находится в зоне пристального внимания иностранного бизнеса. Созданная в стране благоприятная бизнес-среда создает основу для деятельности как международных компаний, так и частных иностранных инвесторов. Успешному предпринимательству на Кипре способствуют стабильная экономическая ситуация, налаженные партнерские отношения с членами Евросоюза (Кипр вошел в состав ЕС в 2004 году), развитые торговые пути, хорошая социальная инфраструктура, прозрачная правовая структура, благоприятный налоговый режим. Международные эксперты оценивают кипрскую экономику как очень гибкую, здравую и динамично развивающуюся. Она проявляет себя как быстро приспосабливающаяся структура, готовая трансформироваться в нужном направлении в минимальные сроки. Кипрская экономика характеризуется удовлетворительными темпами роста внутреннего валового продукта (темп роста ВВП на душу населения в 2009 году составил 3,9%), высокой занятостью населения, внутренней и внешней макроэкономической стабильностью. И, кстати, во время кризиса оказалась одной из самых стабильных в Европе. Основными характеристиками экономики Кипра являются: 1. Доминирующая роль частного сектора в процессе производства. Роль государства сводится главным образом к поддержанию условий макроэкономической стабильности и созданию необходимой законодательной структуры, а также к обеспечению условий справедливой конкуренции и социального единства. 2. Небольшой размер внутреннего рынка. Это является неблагоприятным фактором в реализации экономики за счет роста производства и развитии межотраслевых отношений. 3. Небольшой размер предприятий. Согласно данным регистрационной палаты Кипра, среднее число служащих в компаниях составляет 4,4 человека на компанию. Микро-предприятия, в которых заняты менее 10 человек составляют 95% общего числа предприятий страны. 4. Количество рабочей силы. Небольшое количество населения Кипра обусловливает некоторые несоответствия на рынке труда. Количественные и качественные несоответствия очевидны во всех секторах экономики, что компенсируется наемной иностранной силой. Несоответствия более очевидны в гостиничном секторе, строительстве, сельском хозяйстве и производстве, тогда как на высокопрофессиональных уровнях нехватки кадров не существует. 5. Открытость экономики, импорт и экспорт товаров и услуг. 6. Превалирующая роль и увеличивающаяся важность сектора услуг. 7. Частичная зависимость от туристического сектора. Банковский сектор страны является очень востребованным как среди иностранцев, так среди и местного населения (кстати, по словам министра финансов Харилаоса Ставракиса, российским гражданам принадлежит от 40% до 50% всех депозитов, открытых нерезидентами Кипра). Именно приток иностранного капитала, в том числе российского, позволяет удерживать экономику острова в более устойчивом состоянии по сравнению с большинством государств Еврозоны. В дополнение к этому Кипр располагает развитой системой финансовых институтов, предлагает услуги по сопровождению бизнеса: юридические, аудиторские, консалтинговые и т. д. На Кипре действует проверенная правовая система, основанная на британской системе права, поскольку Кипр – бывшая английская колония. Налогообложение в стране уникально низкое для Европы. На сегодняшний день Кипр имеет заключенные договора об избежании двойного налогообложения со многими странами, в частности с Россией, Великобританией, США, Болгарией и др. Высокий уровень образования киприотов обеспечивает страну квалифицированными сотрудниками различных специальностей (нужно отметить, что образование и медицина на Кипре соответствуют европейским стандартам, а сами киприоты относятся к высокообразованным нациям, многие местные жители имеют два высших образования). Все это вместе взятое при невысоком уровне операционных затрат способствует ведению бизнеса. Рынок недвижимости. Рынок недвижимости Кипра продемонстрировал устойчивость в условиях финансового кризиса. Это связано, прежде всего, с тем, что банки Кипра, выдавая ипотечные кредиты, использовали только свои собственные средства, а не рискованные финансовые инструменты. Конечно, некоторый спад покупательской активности наблюдался, к примеру, резко сократился спрос со стороны традиционных покупателей – англичан. Особенно пострадал рынок Пафоса – излюбленного курорта британцев. Снизился и средний прирост стоимости недвижимости (до кризиса он составлял 11–20%). Согласно последним данным, опубликованным статистическим отделом Республики Кипр, в настоящее время продажи недвижимости в стране начинают возобновляться, но пока еще не достигли докризисных темпов. Недвижимость на острове представлена разными видами: это квартиры, апартаменты, таунхаусы, дома, виллы. В архитектуре преобладает так называемый средиземноморский стиль – простые геометрические формы, обилие веранд и большая площадь остекления. Новая недвижимость обычно представляет собой «умный дом», функциями которого можно управлять дистанционно (через Интернет). Поскольку на Кипре качество строительства неизменно высоко, главной характеристикой недвижимости является ее местоположение. Наибольшим спросом среди иностранных покупателей пользуются объекты в Лимассоле, Пафосе и столице страны – Никосии. Учитывая то, что Кипр – туристическая страна, наибольшим спросом здесь пользуются апартаменты для сдачи в аренду и коммерческие объекты. Такая недвижимость на Кипре дает возможность получать доход в течение всего года. Однако при покупке недвижимости стоит учитывать не только ценовую ситуацию, но и риски. Чтобы сохранить свои сбережения, вложенные в недвижимость, необходимо просчитать обязательные расходы на ее содержание – налоги, эксплуатацию, арендные ставки. Для простой сохранности средств достаточно иметь ежегодный прирост стоимости недвижимости в 5–10%. Но для выгодных инвестиций придется изучить ценовую динамику и прогнозы цен на несколько лет вперед. На данный момент рынок недвижимости Кипра можно рассматривать в первую очередь как инструмент сохранения вложенных средств. Более того, существует несколько причин, способствующих стабильному росту стоимости. Это и вступление Кипра в ЕС, и ограниченное количество хороших участков земли. «Недвижимость, которая располагается на первой линии моря или недалеко от моря всегда будет пользоваться спросом, а потому и расти в цене, – считает директор компании Cybarco по Восточной Европе Саввас Пастеллис. – А вообще, Кипр был и остается перспективным рынком, как для потенциальных инвесторов, так и для желающих жить на острове, по сумме причин: здоровая экономическая ситуация, рост местного бизнеса, вход на рынок иностранных инвесторов, финансовая безопасность и надежная защита прав собственности». <hr /> За последние 25 лет экономика Кипра была переориентирована с сельского хозяйства на легкую промышленность и сферу услуг. Последняя, включая туризм, составляет 80% ВВП страны. В последние годы правительство Кипра инвестировало значительные средства в транспортную инфраструктуру – были построены новые аэропорты, современные дороги, пристани, гавани. Также активно развивается на острове гольф-инфраструктура. <hr /> На Кипре продолжает действовать ипотека, в том числе и для иностранных граждан. Правда, условия ее предоставления ужесточились. Если раньше взять в кредит можно было до 80% от стоимости объекта, то теперь величина первого взноса достигает 30–40%. Изменились условия выплаты, а изучение банком финансовых возможностей заемщика стало более внимательным. </td></tr></tbody></table>

Сколько стоит бесплатная земля http://nedv.info/articles/530 Город Fri, 30 Apr 2010 04:52:56 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="339" align="left" title="Сколько стоит бесплатная земля" alt="Сколько стоит бесплатная земля" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/zemlya.jpg" /> В декабре 2009 года в Свердловской области вступил в силу закон «Об особенностях регулирования земельных отношений», по которому отдельные категории граждан получили право на бесплатный земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Закон вызвал небывалый ажиотаж как среди желающих получить землю, так и среди властей всех уровней. Однако, когда первые волнения улеглись – на смену им пришли многочисленные вопросы. Один из важнейших – во сколько обойдется реализация закона области, муниципалитетам, и сколько заплатит каждый свердловчанин, которому достанется бесплатный кусочек земли? Что льготникам, которые получат землю бесплатно, что-то за нее все-таки придется заплатить – вопрос решенный. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, доходы физических лиц в виде земельного участка, предоставленного в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства, не освобождаются от налогообложения и должны облагаться налогом на доходы физических лиц в размере 13 процентов от его стоимости. Сегодня непроясненным остается вопрос: какая стоимость земельного участка должна учитываться при налогообложении — рыночная или кадастровая? Об этом говорил на прошлой неделе министр по управлению государственным имуществом Михаил Жабреев, выступавший на заседании комитета по промышленной, аграрной политике и природопользованию Палаты Представителей областного Законодательного Собрания. «Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков в границах населенных пунктов бывает достаточно высокой, необходимо информировать граждан о размерах земельного налога, который предстоит выплачивать собственникам приобретаемых земельных участков», - сказал министр. Количество желающих стать собственником бесплатного земельного участка в области растет с каждым днем. За первые три месяца 2010 года заявление подали более 5900 свердловчан. Только в администрацию Екатеринбурга на конец апреля поступило свыше 3900 заявлений. Власти областного центра не скрывают своих неоднозначных эмоций по этому поводу. Так начальник Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин на заседании Екатеринбургской городской думы 27 апреля высказал опасение, что безвозмездная раздача земель может спровоцировать создание «левого» земельного рынка на территории мегаполиса. «Лишь у немногих льготников есть средства на ведение строительства. Существует вероятность, что безденежные землевладельцы начнут массово распродавать доставшиеся им наделы. Необходимо внести в закон нормы, запрещающие безвозмездное предоставление участков, - сказал, обращаясь к депутатам Вяткин. - землеотводы надо первоначально выдавать в аренду и переоформлять их в собственность граждан только после завершения строительства на них частных домов». Екатеринбургские депутаты приняли постановление, регулирующее порядок приема заявок от льготников, их удовлетворения и выделения земель. Предполагается, что ежегодно в Екатеринбурге будет бесплатно выделяться по 100 участков. В 2010 году льготники получат 60 наделов в поселке Исток и 40 в районе поселка Широкая речка. Но раздача участков начнется не ранее осени. За это время администрации Екатеринбурга придется решать вопрос с подведением к бесплатным участкам коммунальной инфраструктуры. «Сегодня на это денег в городском бюджете нет, - заявил на том же заседании гордумы вице-мэр Владимир Крицкий. – Вот, например, для бесплатной раздачи выделены земли в поселке Медный – полмиллиона квадратных метров. Чтобы благоустроить их потребуется 1,2 миллиарда рублей. Такая сумма для нынешнего дефицитного бюджета просто неподъемная». Кроме того, деньги на эти цели в бюджете областного центра, как и в бюджетах других муниципальных образований Свердловской области на 2010 год просто не были предусмотрены. Появятся ли они в следующем году пока не ясно – работа над бюджетом-2011 только начинается. Однако, уже сегодня ясно, что массовой раздачи дармовых земель в ближайшем будущем не предвидится – процесс будет идти, но, как говорится, медленно и печально. Так что, даже при наличии права на бесплатный земельный надел, стоит подумать о приобретении земли традиционным способом – за наличные или в кредит. </td></tr></tbody></table>

Ипотека: время пришло http://nedv.info/articles/529 Город Fri, 30 Apr 2010 04:42:31 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="361" align="left" title="Ипотека: время пришло" alt="Ипотека: время пришло" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/stavki_ipoteka.jpg" /> Сегодня наступило самое выгодное время для приобретения квартиры в кредит. По крайней мере, так считают эксперты, выступавшие недавно на круглом столе «Как сделать ипотеку доступнее», организованном порталом Ekbrealty совместно с Центром недвижимости «Северная казна». На чем же основываются их заявления? Заемщик возвращается Как сообщил Роман Шавловский, начальник управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России, в 2009 году в Российской Федерации было выдано 130 тысяч квартирных кредитов на сумму 150 млрд рублей, что в пять раз ниже показателя предыдущего года. «Сегодня мы наблюдаем рост рынка: в первом квартале 2010-го было выдано в три раза больше займов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отметил г-н Шавловский. Причинами активизации граждан эксперты называют как снижение ставок по кредитам, так и меньшую, чем до кризиса, стоимость квадратного метра жилья (на сегодняшний день в Екатеринбурге она составляет в среднем 53 тыс. рублей). По мнению Сергея Козлова, заместителя генерального директора филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» в Екатеринбурге, ценовое «дно» на рынке жилой недвижимости столицы Урала уже достигнуто, и стоимость «квадрата» уже вряд ли будет снижаться, а вот плавный рост, напротив, вполне возможен. Сегодня ипотеку на Среднем Урале предоставляют порядка десяти банков. Ставки по квартирным кредитам колеблются от 10 до 14% годовых, а первоначальный взнос составляет от 15 до 30%. Эксперты отмечают, что среди заемщиков увеличилось количество молодых семей. Типичный «портрет» такой семейной пары обрисовала Ирина Постникова, директор представительства банка «Дельта Кредит» в Екатеринбурге: «Приходят супруги в возрасте 25–30 лет, в основном это сотрудники бюджетной сферы или менеджеры. Как правило, молодая семья уже имеет одного ребенка и готовится к появлению второго. Средний совокупный доход супругов составляет 53 тысячи рублей в месяц». Ипотечные брокеры нам в помощь Экспертами было отмечено, что развитию ипотеки во многом способствуют ипотечные брокеры. По словам Елены Мяло, директора Уральской брокерской компании «Магазин Ипотеки» группы компаний «Центр Недвижимости «Северная казна», брокерский институт на Среднем Урале активно развивается, и сегодня он все больше необходим банкам. Брокеры помогают заемщику найти оптимальный продукт в разных банках Екатеринбурга, которые предоставляют ипотечные кредиты. Дело в том, что каждый банк, предоставляющий подобные займы, имеет не одну программу. На сравнение их плюсов и минусов у потенциального заемщика уйдет немало сил и времени. Также ипотечные брокеры проверяют квартиру на «юридическую чистоту», собирают необходимый пакет документов. Кроме того, брокеры получают новую информацию о кредитных продуктах от банков в режиме on-line. Конечно, услуги профессиональных брокеров не бесплатные, но они позволяют заемщику сэкономить личное время и снизить риски. «От агентств недвижимости и брокеров мы получаем 53% заявок, – рассказала Ирина Постникова, директор представительства банка «Дельта Кредит» в Екатеринбурге. – Мы отмечаем уровень финансовой грамотности клиентов брокерских компаний, это следствие того, что с заемщиками там проводится поэтапная работа и до, и после получения ипотеки. От брокера клиент приходит в банк уже с готовым пакетом документов и с пониманием важности шага приобретения недвижимости в кредит. Кстати говоря, некоторые банки предоставляют нашим клиентам неплохие преференции». Брокеры являются основным каналом привлечения заявок по ипотеке и у банка «Сосьете Женераль Восток». «В начале апреля BSGV открывал рекламную кампанию. Из позвонивших по телефону, указанному в рекламе, клиентами нашего банка стали только 20% екатеринбуржцев, – отметил Сергей Козлов. – Зато почти 100% заемщиков, которых приводят нам брокеры, оформляют у нас ипотечные кредиты». <hr /> По мнению представителей финансового сообщества и риэлторов, по итогам текущего года объемы ипотечного кредитования в Екатеринбурге выйдут на уровень 2007-го. Но вот до уровня 2008 года рынок пока не дотягивает. </td></tr></tbody></table>

План меняется! http://nedv.info/articles/528 Город Fri, 23 Apr 2010 08:18:27 GMT article

Мусорный вопрос http://nedv.info/articles/527 Город Fri, 23 Apr 2010 08:03:03 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="321" align="left" title="Мусорный вопрос" alt="Мусорный вопрос" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/musornyj_vopros.jpg" /> Чистота улиц в уральских городах оставляет желать много лучшего. Вспомним, однако, июнь прошлого года. К саммиту ШОС Екатеринбург было не узнать – город буквально сверкал! Значит, можем? Тогда почему нынешняя весна вновь обнажила все неприглядность и мерзость наших дворов и улиц? Об этом шел разговор на недавней пресс-конференции: «Город без мусора как технология: будет ли на свердловских улицах по-европейски чисто?». Проблемы, проблемы… Ежегодно в Свердловской области необходимо собирать, перерабатывать и размещать около 4 млн тонн коммунальных отходов. Однако во многих населенных пунктах отсутствует сама генеральная схема санитарной очистки, то есть документ, в котором расписаны все этапы этой самой очистки применительно к конкретной территории. По словам начальника отдела Управления Роспотребнадзора по Свердловской области Ильи Власова, на сегодняшний день только в 58% населенных пунктов области такая схема согласована, а в 42% – не согласована или отсутствует вовсе. К примеру, на территориях таких муниципальных образований как Нижний Тагил, Алапаевск, Камышловский, Пышминский, Краснотуринский, Серовский, схемы санитарной очистки не разработаны ни для одного населенного пункта. Для вывоза бытовых отходов, которые, кстати, составляют лишь 5% от общего объема отходов, не хватает специализированного автомобильного транспорта. Отсутствие необходимых условий для мойки и дезинфекции автотранспорта, который занимается вывозом отходов, ведет к высокому микробному загрязнению почвы. Значительные загрязнения бытовыми отходами производят объекты торговли, прежде всего небольшие магазины, расположенные на первых этажах жилых домов, которые заполняют контейнерные площадки коробками, другой габаритной тарой, что приводит к захламлению территории. Что касается Екатеринбурга, его плотная жилая застройка создает много проблем при размещении контейнерных площадок. По этой причине далеко не всегда можно соблюсти минимальное и максимальное расстояния от контейнерных площадок до жилья, предусмотренные санитарными правилами. В органы Роспотребнадзора поступает очень много жалоб от населения на санитарное состояние территорий, несвоевременную уборку тротуаров и дворов, отметил чиновник. Только в Екатеринбурге в период снежного покрова число случаев травматизма возросло в 3,3 раза по сравнению с бесснежным периодом. В летнее же время некачественная уборка дорог и тротуаров и неправильное использование противогололедных реагентов приводит к тому, что весь песок, который был высыпан на дорогах в борьбе с гололедом, а также песчано-солевая смесь поднимаются вверх, что приводит к вторичному загрязнению атмосферного воздуха. По словам чиновника, надзорные органы активно участвуют в организации проверок хозяйствующих субъектов, которые оказывают населению коммунальные услуги, в плане уборки территорий, сбора вынужденной утилизации бытовых отходов. Однако, как считает Илья Власов, одними мероприятиями со стороны Управления Роспотребнадзора и других надзорных органов проблемы санитарного состояния населенных мест не решаются: «Это проблема органов местного самоуправления, потому что, в соответствии со 131 ФЗ, именно на органы местного самоуправления возлагается обязанность по организации, санитарному содержанию территорий населенных мест по сбору, вывозу и утилизации отходов с территории муниципального образования». Лариса Ларина, Свердловский межрайонный природоохранный прокурор, заострила внимание на проблеме переработки отходов: « На территории Свердловской области перерабатывается менее 50% отходов, а из существующих более 600 свалок чуть более 10% имеют надлежащие документы. При таких цифрах, я думаю, то законодательство, которое на сегодняшний день существует, нуждается в дальнейшем совершенствовании». В настоящее время идет тенденция к ужесточению ответственности в отношении лиц, нарушающих правила по обращению с отходами. До недавнего времени ответственность по статье 8.2 (нарушение правил по обращению с отходами) для юридических лиц составляла от 10 до 100 тыс. рублей. Сейчас нижняя планка ответственности составляет 100 тыс. рублей, а максимальный размер административного наказания – 250 тыс. рублей. Немного позитива. Выступление на пресс-конференции Евгения Устьянцева, директора ЕМУП «Спецавтобаза», стало, пожалуй, единственным позитивным. Правда, это предприятие уже два года не занимается уборкой городских улиц, а оказывает услуги по утилизации и захоронению твердых бытовых отходов (ТБО). «У нас есть два полигона – Северном и на Широкой речке, –рассказал Евгений Устьянцев. – Оба полигона оборудованы весовыми комплексами. Сегодняшняя мера определения объема в кубических метрах не совсем корректна, так как мусор – несколько условная вещь. Понятно, что один кубический метр с улиц будет весить порядка 700 кг, в тоже время упаковка тары от магазина, тот же куб, будет весить гораздо меньше… Тем не менее, более точного и корректного расчета, чем в тоннаже не существует». Недавно на предприятии была внедрена система бесталонного доступа на полигон – так называемы «электронные ключи». «Ключ» выдается клиентам на каждую машину. Благодаря данной системе заказчик услуги может контролировать своего перевозчика (сколько он привез отходов) фактически в режиме он-лайн. Также недавно на обоих полигонах были восстановлены дезинфицирующие устройства для мойки колес спецтранспорта. Что касается контейнеров, то здесь дело обстоит гораздо хуже. Так сложилось, что в Екатеринбурге контейнерная тара принадлежит не перевозчикам, а хозяйствующим субъектам, то есть управляющим компаниям, организациям любой формы собственности, которые и должны следить за санитарным состоянием. Технология разгрузки и вывоза контейнера довольно затратная. Выходом из положения могло бы стать обновление контейнерного парка. «Этим летом мы планируем приобрести современный импортный мусоровоз, который загружает в себя мусор, сам моет контейнер (для этого у него имеется шестикубовый бак для воды с дезинфицирующим составом), воду он забирает опять же в себя, а затем сливает в очистное устройство водоканала. Цена вопроса – порядка 11 млн рублей», – поделился планами директор «Спецавтобазы». Инвестору мусор не нужен. Что касается проблемы переработки отходов, в Свердловской области действует специальная программа переработки техногенных образований. «На заседаниях нашего совета по переработке техногенных образований мы рассматриваем различные аспекты, в основном экономические, переработки тех или иных видов отходов. Ведь зачастую коммунальные и промышленные отходы могут являться ценным сырьем для нашей промышленности. Но если переработка промышленных отходов у нас идет на достаточно высоком уровне, то, к сожалению, по переработке коммунальных отходов достаточно эффективные технологии нет. Это проблема и технологическая, и экономическая, потому что никто не будет перерабатывать отходы себе в убыток», – отметил Александр Еремин, первый заместитель министра природных ресурсов Свердловской области. В настоящее время подготовлен проект постановления Правительства Свердловской области по перечню отходов, которые могут являться вторичными ресурсами. Суть этого постановления в том, что министерство природных ресурсов рекомендует при установлении лимитов на размещение отходов запрещать те или иные виды отходов, которые могут быть переработаны, размещению на полигонах. Также в области принято постановлении о порядке введения областного Кадастра отходов производства и потребления. Он будет представлять собой информационный ресурс с базами данных об объектах размещения отходов, об организациях, образующих отходы, о технологиях, имеющихся в области по переработке отходов производства и потребления. Основанная цель этого кадастра – быть связующим звеном между организациями, образующими отходы, и теми организациями, которые хотят с ними цивилизованно обращаться, отметил замминистра. Резюме. Несмотря на ведущуюся работу, чиновники весьма критично оценивают санитарную обстановку в области. И на вопрос, когда же в Екатеринбурге (и не только в нем) будет по-европейски чисто, ответа по завершении пресс-конференции никто из них не дал. Впрочем, из вышесказанного вывод нетрудно сделать самостоятельно… <hr /> За первый квартал 2010 года проведено более 1200 проверок объектов на предмет выполнения санитарных правил, по санитарному состоянию территорий населенных мест и утилизации отходов. За выявленные нарушения наложены 182 штрафа на сумму более 270 тыс. рублей для физических лиц и 36 штрафов для юридических лиц на сумму 988 тыс. рублей. <hr />«То, что оттаивает у нас в городах в апреле, – во многом результат отсутствия экологической культуры граждан». <div align="right">Лариса Ларина, Свердловский межрайонный природоохранный прокурор </div> </td></tr></tbody></table>

Коттеджные поселки: разложить по полочкам http://nedv.info/articles/526 Город Fri, 23 Apr 2010 07:47:00 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="267" align="left" title="Малоэтажное строительство" alt="Малоэтажное строительство" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/maloetagnoe_stroitelstvo.jpg" /> Может ли обычный горожанин самостоятельно сориентироваться на рынке коттеджных поселков, руководствуясь лишь рекламными проспектами и красочными билбордами? По мнению отдельных игроков рынка, классификация и рейтингование поселков значительно облегчили бы жизнь и застройщикам, и инвесторам, и потенциальным покупателям. Актуальная тема недавно обсуждалась на круглом столе «Нужно ли рейтингование коттеджным поселкам?». Кому и для чего? В настоящее время вокруг Екатеринбурга действуют 14 коттеджных поселков, строительство которых завершено. В остальных ведутся либо строительные, либо проектные работы. «Все эти объекты располагаются в пределах 30-километровой зоны от Екатеринбурга и рассчитаны именно на жителей мегаполиса, – отметил президент Уральской палаты недвижимости Михаил Дэви. – Сегодня покупателю сделать выбор коттеджного поселка на основе рекламы невозможно, а объезжать все существующие поселки, большинство из которых пока представляют собой чистое поле, – нерационально». Следовательно, рейтингование нужно потребителям, чтобы они имели максимально полное и объективное представление о поселках перед тем, как начать выбирать в них дом. Необходимо оно и застройщикам. Во-первых, рейтингование позволило бы им эффективнее расходовать рекламные бюджеты. Во-вторых, стимулировало бы девелоперов своевременно и качественно выполнять все взятые на себя обязательства. В-третьих, рейтингование и классификация поселков – своего рода выстраивание их в экономическую иерархию – нужны банковским оценщикам. Поскольку в последней фразе столкнулись два понятия, стоит пояснить, что хотя классификация и рейтингование близки друг другу, все же это не синонимы. Классификация – это признание класса того или иного поселка в соответствии с рядом критериев, разработка которых – прерогатива профессионального сообщества. Рейтингование – понятие более размытое, основанное на покупательских предпочтениях, привлекательности поселка. И еще. Если заявлять о классе поселка можно до его строительства (при условии существования классификации, конечно), то очевидно, что рейтингование можно проводить лишь при условии готовности объекта. И есть, и нет. Классификации и рейтингования коттеджных поселков на нашем рынке нет потому, что на сегодняшний день отсутствует сам рынок, считает президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин. «В Екатеринбурге нет сформированного, цивилизованного коттеджного строительства, потому что существует формула «пяти «нет»: нет дорог и инфраструктуры, нет «социалки», нет инвестиционных кредитов для застройщиков, нет ипотеки для покупателей и нет достойного предложения, доступного населению по деньгам», – отметил г-н Савин. Однако, это, по его мнению, не означает, что игроки не должны прилагать усилия по созданию цивилизованного рынка загородной недвижимости, утверждать правила игры на нем и качественно просвещать клиентов. Стандартная классификация, тем не менее, существует. Это деление коттеджных поселков на классы: эконом (подкласс суперэконом), бизнес (подкласс премиум) элита (подкласс люкс). И названия эти у застройщиков и девелоперов в широком ходу. Вот только зачастую ни сам застройщик, ни тем более потребитель не в курсе, что означает, к примеру, поселок премиум класса – прописанных и признанных профессиональным сообществом критериев-то нет. Вот каждый застройщик сам и определяет статус своего детища. По всей видимости, на повестке дня стоит разработка критериев для классификации поселков. Генеральный директор ЗАО «КаменскИнвестСтрой» (поселок «Новоисетский») Алексей Третиных считает, что первостепенными из них должны быть транспортная доступность, развитая инфраструктура, материал строительства коттеджей и степень готовности поселка. Транспортная доступность действительно чуть ли не самый важный фактор привлекательности поселка. Каждый потенциальный покупатель, приезжая на осмотр загородного жилья, обязательно засекает время, проведенное в пути, и прикидывает, удобно ли ему будет добираться до работы. Однако не все игроки рынка считают этот критерий главным. «Не думаю, что транспортная доступность является определяющим фактором», – считает представитель коттеджного поселка «Новый Исток» Антон Баков. – Я бы сравнил коттеджи с отелями и, к примеру, своему проекту я готов дать одну «звезду». (Нужно пояснить, что Антон Баков вышел с уникальным для рынка предложением «дом плюс земля» за 1 миллион рублей. Таких ценовых предложений на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга не делал пока никто.) «Я человек, склонный к социальным экспериментам, – заявил г-н Баков, – а потому решил предложить дешевое жилье тем людям, которые приезжают в Екатеринбург, чтобы построить карьеру. В городе квартиру за 1 миллион не купить, а мы за эти деньги предлагаем своего рода альтернативу – дом площадью в 54 «квадрата» и участок в 8 соток. Это своего рода стартинг для человека, который хочет добиться в жизни чего-то большего. Получится у него, он переедет в поселок бизнес-класса или купит жилье в Екатеринбурге, не получится – продаст». «Рейтинги должны начинаться с концепции поселка, – считает Владимир Сопреников, генеральный директор компании «Матур» (строит загородный поселок «Уральская слобода»). – К примеру, важными составляющими концепции нашего проекта «родовых гнезд» являются экологическая составляющая и предложение жителям поселка совершенно иного образа жизни, нежели городской. Важную роль имеет и антивандальное расстояние поселка, то есть его удаленность от местных населенных пунктов». Максим Федотов, генеральный директор группы компаний «Титул»: «Мое мнение, такие социальные проекты (эксперименты), как «Уральская слобода», и «обычные» загородные коттеджные поселки нужно развести. Тут, что называется, либо ты строишь бизнес, либо ты строишь себе памятник. Поэтому критерии оценки проектов, конечно, должны быть разными». А судьи кто? Итак, представители профессионального сообщества сошлись во мнении, что коттеджным поселкам Свердловской области не хватает ориентиров на рынке. Вопрос в том, кто займется разработкой классификации и будет составлять рейтинги? «Классификация поселков должна быть объективной и достоверной, признанной профессиональным сообществом, чтобы конкуренты не могли ее опровергнуть. Возможно, этим должна заняться некая общественная организация, неаффилированная ни к каким застройщикам», – считает Алексей Третиных. «Насчет неаффилированности – не совсем в это верится, – сомневается Антон Баков. – Как известно, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Мне кажется, что здесь речь должна идти об организации, подобной СРО». По мнению Михаила Дэви, критерии оценки коттеджных поселков уже есть, нужна только легитимная структура. «В составе Уральской палаты недвижимости можно создать специальный комитет или рабочую группу по загородному строительству, – отметил г-н Дэви. – Технические возможности для этого в УПН имеются». При единодушном признании необходимости создания системы рейтингования коттеджных поселков возникает главный вопрос – а сколько времени на это уйдет? Учитывая наличие немалого количества систем классификации и подходов к оценке качества загородного жилья, можно сказать, что вряд ли процесс будет быстрым. Но хорошо уже то, что он начинается. Пусть сегодняшние покупатели загородных домов испытывают сложности при выборе поселка, есть надежда, что ситуация изменится, и, когда малоэтажное строительство станет в Свердловской области настоящим трендом, созданный рейтинг облегчить жизнь всем участникам рынка. <hr />Понятно, что критерии для каждого класса и подкласса должны быть свои. К примеру, фишка поселка суперэконом класса – дешевизна. Достигается она за счет быстровозводимости, технологий строительства и недорогих материалов типа деревянных панелей или пенобетона. Фишка бизнес класса – следование желанию заказчика: «Хочу, чтобы всё было индивидуально!» (правда, в рамках общей архитектуры фасадов поселка, утвержденной застройщиком «красной линии» и нарезки участков). </td></tr></tbody></table>

Земельные отношения http://nedv.info/articles/525 Город Fri, 16 Apr 2010 12:03:32 GMT article

Высший класс http://nedv.info/articles/524 Коммерческая недвижимость Fri, 16 Apr 2010 11:48:57 GMT article

Новая кадастровая стоимость – путь к разорению предпринимателей, или Как погубить бизнес в России http://nedv.info/articles/523 Город Mon, 12 Apr 2010 02:55:45 GMT article

Перспективы рынка недвижимости. Строительная отрасль: перемена участи? http://nedv.info/articles/522 Город Mon, 12 Apr 2010 02:46:52 GMT article

Болгария для жизни и для отдыха http://nedv.info/articles/521 Недвижимость за рубежом Mon, 12 Apr 2010 02:33:46 GMT article

Таунхаусы в Екатеринбурге: очень перспективный формат http://nedv.info/articles/520 Город Fri, 02 Apr 2010 12:13:38 GMT article

Пожаробезопасная «высотка» http://nedv.info/articles/519 Город Fri, 02 Apr 2010 12:01:40 GMT article

Внимание: статус земли http://nedv.info/articles/518 Жилая недвижимость Fri, 02 Apr 2010 11:43:48 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="335" align="left" title="Статус земли" alt="Статус земли" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/status_zemli.jpg" /> Покупка земельного участка традиционно считается хорошим вложением денег. Но голая земля не радует глаз: сразу же хочется разбить сад-огород, построить дом, теплицу, баньку… Но на какой земле собственник имеет право воплотить свои мечты в жизнь, а на какой – нет? <p">Во главе угла – категория <p">«Начнем с того, что земли в Российской Федерации в зависимости от целевого назначения подразделяются на следующие категории:  земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда;  земли запаса, – рассказывает Дмитрий Разуваев, юрист Юридической компании «ЭНСО». – Категория земли указывается в свидетельстве о праве собственности». Если в  этом документе имеется запись о том, что это земли «населенных пунктов», то владелец участка может быть спокоен. Правда, необходимо знать, что земли населенных пунктов имеют различия в статусе, или целевом назначении. Есть земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). А есть те, что специально выделяются под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если человек является владельцем участка под ЛПХ, то он гарантированно может использовать свой участок для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами, разбить там сад-огород. В свою очередь, участки со статусом ЛПХ подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок, в недавнем прошлом – «земли поселений»); и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае владелец участка имеет право возвести на нем жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения, конечно, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. Однако тут есть нюанс: в таком доме нельзя будет прописаться. Прописку можно оформить только в доме, построенном на участке со статусом ИЖС. В случае же если участок со статусом ЛПХ находится за чертой поселений, то дом или иное строение, например, баню,  построить нем по закону нельзя. <p">Другое, не менее важное отличие заключается в ставке земельного налога: налог на земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, в несколько раз меньше налога на земли под ИЖС. Последним важным отличием участков ИЖС и ЛПХ является обособленность жилого дома в первом случае. То есть собственники недвижимости в садоводстве зависят от всего садоводческого товарищества в целом, от тех условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он не вступил в члены садоводства. Собственник индивидуального жилого дома принимает все решения самостоятельно. <p">Если не повезло <p">Ну, а если в графе «категория земель» правоустанавливающего документа указано что-то другое? Это, увы, означает, что во время строительства владелец земельного участка можете столкнуться с серьезными трудностями, вплоть до сноса  построек. Чаще всего незадачливым покупателям продают земли четырех основных категорий: сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, а также земли лесного и водного фондов. Что можно сделать в этих случаях? <p">Земли сельскохозяйственного назначения <p">«Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны и имеют различное целевое назначение, – рассказывает Дмитрий. – В свою очередь, их подразделяют на сельскохозяйственные угодья (простые и особо ценные, например, пастбища, пашни, сенокосы, земли, занятые виноградниками, плодовыми садами и др.) и земли, занятые внутрихозяйственными сооружениями (дорогами, коммуникациями, растительностью, водоемами, зданиями и строениями, используемыми для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции). Эти категории земель имеют особый приоритет в использовании и тщательно охраняются». Перевод земель сельскохозяйственных угодий допускается только в исключительных случаях, к которым относится консервация земель, создание особо охраняемых природных территорий, изменение границ поселений.  Что же касается перевода земель сельскохозяйственного назначения, не выделенных в особо ценные земли, то их как раз можно перевести в земли населенных пунктов, например, при смене черт и границ земель населенных пунктов, в связи с их расширением. Так что шанс изменить статус сельскохозяйственной земли есть! <p"> <p">Земли особо охраняемых территорий и объектов <p">Куда сложнее обстоят дела с категорией «особо охраняемых территорий и объектов» – к ним относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, отмечает Дмитрий. Ввести землю в эту категорию нетрудно, а вот вывести практически невозможно. Причем даже в том случае, если земля сама по себе входит в «земли населенных пунктов», на собственников накладываются немалые ограничения по использованию участка, прописанные в свидетельстве о праве собственности. Так что, если владелец участка решит возвести дом на такой земле, то в любой момент постройку могут попросту снести. Что, собственно, и наблюдала вся страна в нашумевшей ситуации с «Речником», земли которого как раз относятся к особо охраняемой территории регионального значения <p">Получить официальное разрешение на строительство на таких землях можно, только если экологическая экспертиза и ряд организаций, занимающихся надзором за особо охраняемыми землями, дадут положительное заключение. Как один из вариантов: разрешение выдается ввиду утраты землями особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения. Однако доказать на практике это практически невозможно. <p"> <p">Земли лесного фонда <p">К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари и др.), а также предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). <p">Перевести землю лесного фонда в другую категорию можно в том случае, если меняется ее целевое назначение по лесоустроительным документам или документами территориального планирования, а также при планировке территории для строительства больниц, культурных, бытовых и жилищно-коммунальных строений или дорог. Если устанавливается или изменяется черта населенного пункта, либо земля берется под особую охрану государства, то опять же перевод земель из лесного фонда вполне возможен. Для физических лиц руководством к действию в этом случае будет положительное заключение экологической экспертизы по лесоустроительным документам о том, что эту землю уже невозможно использовать по целевому назначению, и она более не нужна лесному хозяйству. Следует, однако, отметить, что перевести  такие земли в другую категорию можно только постановлением правительства РФ. <p"> <p">Земли водного фонда <p">К землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. <p">Перевод земель из водного фонда возможен для создания особо охраняемых природных территорий, если на ней размещают объекты государственного и муниципального значения, если их более негде разместить, когда устанавливается или меняется черта поселений, либо водоем высыхает или меняет русло. Соответственно, для этого необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы. <p">В заключение стоит отметить, что, начиная строительство на своем земельном участке, владельцу имеет смысл проконсультироваться у юриста. Ну, а если участок не принадлежит к землям населенных пунктов, то сделать это нужно обязательно. Чтобы впоследствии избежать серьезных неприятностей … <hr /> Земли в Российской Федерации в зависимости от целевого назначения подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. А если в графе «категория земель» правоустанавливающего документа указано что-то другое? Это, увы, означает, что во время строительства владелец земельного участка можете столкнуться с серьезными трудностями, вплоть до сноса построек.</p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></p"></td></tr></tbody></table>

«Каменный цветок»: снести нельзя помиловать http://nedv.info/articles/517 Город Mon, 29 Mar 2010 05:49:22 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="432" align="left" title="«Каменный цветок»: снести нельзя помиловать" alt="«Каменный цветок»: снести нельзя помиловать" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/pomilovat_29-03-2010.jpg" /> В начале марта Екатеринбургская епархия предложила областной и муниципальной власти построить на площади Труда собор Святой Екатерины, перенеся фонтан «Каменный цветок» и часть насаждений. В епархии руководствуются принципом исторической справедливости: храм стоял на этом месте два столетия и был разрушен в 1930-х годах. Появился слух, что первый камень в основание собора может быть заложен уже в середине апреля – во время визита в Екатеринбург патриарха Кирилла. Однако, местные власти этот слух решительно опровергли. Тем временем в городе вокруг проекта разгорелись настоящие страсти… Как это может быть <p">19 марта на градостроительном совещании в мэрии был представлен проект собора Святой Екатерины, разработкой которого занималась компания «Стройреставрация». По словам главного архитектора компании Олега Паршукова,  размеры собора, если его решат строить, будут каноническими:  53 метра в длину и 53 метра в высоту. В отличие от своего предшественника храм будет сдвинут на 15–20 метров на юго-запад, чтобы не затруднять пешеходное движение. Также планируется увеличить  цокольный этаж, где будет находиться паркинг на 130 автомобилей. Часовня сохранится, зону Крестного Хода замостят, а сам храм украсят зелеными насаждениями и подсветкой. Со стороны памятника Татищеву и де Геннину площадь оградят, чтобы разграничить зоны. Срок проектирования, по первоначальным данным, займет три года, а строительство – два. Мнения градостроителей и архитекторов «за» сводятся к тому, что строительство храма восстановит вторую доминанту в архитектурном ансамбле центра города – на востоке. (Первая, на западе, – это здание администрации города со шпилем). «Уральский город представляет собой речку с плотиной, улицу через нее и две площади по оба берега, предназначавшиеся для церквей. Архитектор здания администрации города сделал гениальный ход, разместив на нем большой шпиль. Таким образом, он сохранил доминанту на западе. Нам нужна еще одна, на площади Труда, чтобы довести облик Екатеринбурга до ума. И вообще, когда несколько лет назад поднимался вопрос о строительстве трехэтажного паркинга на этом месте, у этого проекта почему-то не было множества противников», – так, к примеру, прокомментировал ситуацию бывший главный архитектор Свердловской области Григорий Мазаев. Позицию сторонников строительства храма активно поддержал губернатор Свердловской области Александр Мишарин. «Я считаю, что все историческое должно быть восстановлено. Вспомните, город начинался с плотины и храма. Плотина есть, а храма – нет. Если у епархии есть желание восстановить храм, я против этого не возражаю», - сказал губернатор. И добавил: <p"> «Возможно, наступит такой момент, когда и на Площади 1905 года будет восстановлен храм». В числе противников строительства – целая плеяда деятелей культуры и искусства, видные политики, общественные деятели, а также обширная аудитория екатеринбургских пользователей Интернета. Мнения «против» в среде профессионалов строятся вокруг того, что исторический облик города за последние годы достаточно сформировался, и размещение храма на этом месте спорно с архитектурной и градостроительной точки зрения. Недовольство специалистов в архитектуре и градостроительстве вызывает и ограда храма высотой в 1,2 метра, и отсутствие в плане подземных переходов, которые смогли бы «разгрузить» пешеходное движение на перекрестке проспекта Ленина и улицы Пушкина.   Нас не спрашивают Недовольство же активной части жителей Екатеринбурга лежит немного в иной плоскости. Можно сказать, что в борьбе за площадь Труда столкнулись две идеологии  – православная и либерально-демократическая. Так, накал страстей вокруг инициативы епархии наглядно демонстрирует популярный блог депутата городской думы Екатеринбурга Леонида Волкова. Он, кстати, отмечает, что еще никогда в его блоге не было голосования, в котором 95% участников приняли одну точку зрения (против строительства). «Единодушное голосование 200 с лишним моих читателей кажется мне совершенно репрезентативным и отражает реальную точку зрения общества, горожан на этот проект. Дело ведь вовсе не в том, что мы так сильно не любим церковь как институцию или церкви как здания. В данном случае не было даже попытки согласовать инициативу по строительству Екатерининского собора ни с горожанами, ни с исполнительной властью муниципалитета, ни с представительным органом. Это грубое нарушение принципов местного самоуправления, и это  демонстративный плевок в лицо городскому сообществу», –  считает Леонид Волков. У нас в стране есть государственная власть (в ее систему входит и власть региональная), и есть местное самоуправление. Они четко отделены друг от друга, и не вправе вмешиваться в дела друг друга. Полномочия местного самоуправления определены законом 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления на территории РФ». Так вот, градостроительная политика, вопросы землепользования на территории городских поселений  относятся к исключительной компетенции местного самоуправления.  А вообще говоря, площадь Труда относится к территориальной зоне «ТОП-2» (территории общего пользования скверы, бульвары). Чтобы получить возможность построить объект религиозного назначения на этой площади, необходимо внести соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки Екатеринбурга. Согласно законодательству, для внесения поправок в Правила землепользования и застройки необходимо провести публичные слушания, отметил начальник Управления по информационно-аналитическому обеспечению деятельности Главы Екатеринбурга - заместитель руководителя аппарата Администрации города Екатеринбурга Сергей Тушин. «Инициировать публичные слушания может любой гражданин, любая организация, так как вопрос по площади «Труда» имеет общегородское значение,- сказал начальник управления.- После этого инициатива рассматривается на городской комиссии по землепользованию и застройке, и Глава Екатеринбурга своим постановлением назначает дату публичных слушаний. По закону они должны пройти не ранее 2 и не позднее 4 месяцев со дня опубликования Постановления Главы Екатеринбурга». <p">По словам Сергея Тушина, материалы и протоколы публичных слушаний будут направлены Главе Екатеринбурга для того, чтобы он внес пакет документов в Екатеринбургскую городскую Думу для непосредственного внесения изменений в Правила землепользования и застройки. «Только после этого можно будет рассматривать вопрос предоставления земельного участка под строительство храма»,- отметил начальник управления. Общественные слушания по вопросу строительства храма Святой Екатерины на площади Труди пройдут, скорее всего, во второй половине апреля.   <p">P.S. Чем закончится эта история, пока трудно сказать. Во многом ее исход будет зависеть от нас, жителей Екатеринбурга. Кстати говоря, проявить свою гражданскую позицию можно будет на митинге «Выражение протеста против любого строительства на площади Труда без учета мнения горожан», который инициаторы намерены провести   10 апреля, в 12.00 на площади Труда, у памятника основателям города. <hr />Храм во имя Святой Великомученицы Екатерины – первый православный храм в уральской столице – был построен в 1758 году, а в 30-х годах ХХ века, при советской власти, снесен. На месте разрушенного храмового здания в конце прошлого века в честь 275-летия Екатеринбурга появилась часовня, носящая то же имя. <hr /> Мнения горожан: Евгений Шубин, директор «Центрального ипотечного агентства»: Храм – это, конечно, хорошо. Только стоит ли их бездумно строить, где попало? Инна Харитонова, редактор издательства «Флюид»: Я категорически против! Епархия говорит о восстановлении исторической справедливости, но, по-моему, здесь какие-то конъюнктурные соображения. И, понятно ведь, что будет построен очередной «новодел». Алена Тищенко, студентка: Я к этому скверу привыкла, летом тут очень красиво. Фонтан работает, аккуратные клумбы с цветами, скамейки. Очень изящная часовня. На фоне большого храма она потеряется… Я бы оставила все как есть. Сергей, предприниматель: По-моему, наша православная церковь слишком активно вмешивается в жизнь горожан. У нас все-таки светское государство. Я не против религии, но такая напористость раздражает. Анна Николаевна, пенсионерка: Мне кажется, центр нашего города уже как-то «устоялся». И не надо его «ворошить». Мало ли что когда-то где-то было построено. Жизнь-то ведь вперед движется. <hr /> Интернет-голосование на сайте www.ekburg.ru Как Вы считаете, необходимо ли сносить фонтан и парк на площади Труда, чтобы поставить здание церкви? Да (7,6%) Нет (92,4%) <hr /> Несколько аргументов «за» строительство храма на площади Труда: - Восстановление храма – восстановление исторического облика места, «исторической справедливости»; - Если восстановить еще и собор на площади 1905 года, то три шпиля (Златоуст, Екатерининский, Кафедральный), будут организовывать городской центр, делать его понятнее и «уютнее». Храм – точка притяжения взглядов; - Сейчас на площади Труда отсутствует архитектурная домининта – «это идеальное каре без героя посередине». Если поставить посередине храм, у места появятся логика и организация. Площадь станет осмысленной; - Эклектика не так уж плоха. На площади соберутся все архитектурные стили: классицизм, барокко, модерн, конструктивизм, псевдоготика – в итоге получится уникальный эклектичный участок города, где можно будет хоть лекции студентам читать об архитектурных направлениях; - Нынешний фонтан на площади Труда – «архитектурная бездарность», и его все равно надо менять. И несколько аргументов «против»: - Ни о каком «восстановлении исторического облика» не может быть и речи. Чтобы восстановить исторический облик площади, какой она была в XIX веке, надо снести все памятники конструктивизма вокруг; - В нынешнем виде храм диссонирует с окружающими постройками; - Вся улица Ленина – каскад площадей и скверов, который будет нарушен этой постройкой; - Архитекторы показывают в основном красивые картинки на будущий храм с высоты птичьего полета. С земли перспектива выглядит гораздо хуже; - Пространство перед храмом – «каменная пустыня». Уничтожается один из последних уголков зелени, «жалко город и его жителей»; - Транспортный вопрос не проработан. 1 тыс. 600 прихожан – представьте количество автомобилей – в большие церковные праздники движение по ул.Ленина будет просто парализовано. При подготовке статьи использованы материалы сайтов www.ekburg.ru и www.ura.ru </p"></p"></p"></p"></td></tr></tbody></table>

Свой дом для миллионов http://nedv.info/articles/516 Город Mon, 29 Mar 2010 05:42:45 GMT article

Подъем со дна http://nedv.info/articles/514 Коммерческая недвижимость Fri, 19 Mar 2010 10:11:28 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" cellspacing="0" cellpadding="0" bordercolor="#000000" border="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 10px 15px 0px;" width="400" height="330" align="left" title="Подъем со дна" alt="Подъем со дна" src="http://nedv.info/files/articles/commerce/zasuhin_19_03_2010.jpg" /> Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга в наступившем году? Эксперты считают, что на сегодняшний день он достиг дна. Что дальше? Некоторые итоги Несмотря на кризис, 2009-й не стал для рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга катастрофой. В прошлом году в столице Урала был введен солидный объем нежилых площадей (964,4 тыс. кв. м). Среди крупных объектов пять деловых центров класса А и В общей площадью 47 тыс. кв. м – «Нахимов», «Европа», «Рифей», «Глобус» и «Триумф»; торгово-развлекательные центры «Алатырь», «Европа», «Фан-Фан» третья очередь «Гринвич»; гостиницы «Онегин-плаза», «Рамада», «Чехов», «Аврора», «Ханой», «Анжело». Обанкротились или продали свои объекты только те девелоперы, чей бизнес был крайне неэффективен. Что касается арендных ставок, в 2009-м они поползли вниз. Однако объясняется это не только и не столько кризисом, а скорее тем, что еще до его начала ценообразование на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга нельзя было назвать адекватным. Так, арендная ставка в бизнес-центре далеко не самого высокого качества составляла 1200 руб. за квадратный метр. Сейчас цена на такую недвижимость варьируется от 600 до 800 рублей за «квадрат». Что касается офисов класса B+, то цена скорректировалась до 1400–2000 руб. за 1 кв. метр. Сегодня офисы на первичном рынке предлагаются в среднем по 86 90 руб. за 1 кв. м. На вторичном квадратный метр класса В идет от 70 900 руб., класса С — от 65 570 руб. (соответственно на 28% и 19% меньше, чем в начале 2009 года). Стоимость аренды складского помещения хорошего качества до кризиса составляла порядка 120–150 долларов за кв. метр. В настоящее время произошло снижение стоимости в среднем на 10–15%. Прошедший год ничего не изменил в области управления объектами коммерческой недвижимости. Казалось бы, кризис должен был подтолкнуть девелоперов к тому, чтобы доверить управление профессионалам. Однако этого не случилось. Впрочем, и цивилизованный рынок УК на Урале в прошедшем году так и не появился. Из-за состояния рынка коммерческой недвижимости в сложной ситуации оказались и банки. По большому счету, банкам такая недвижимость не нужна, потому что чаще всего она не достроена, и в нее необходимо вкладывать дополнительные средства. Да и реализовать такую недвижимость в настоящее время очень проблематично... «Дно» пройдено Сегодня большинство экспертов сходятся во мнении, что рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга достиг дна. Поясним, что подразумевается под этим термином. Комментирует директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин: «Понятие ценовое «дно рынка» для определенного вида недвижимости характеризуется стабильной ценой нижнего ценового порога за период не менее шести месяцев. Понятие это является условным и должно рассматриваться на определенный момент времени, так как, во-первых, в значительной мере зависит от состояния экономики страны и самого рынка, а, во-вторых, является «плавающим» в некотором минимальном диапазоне цен». Наступление «дна», по мнению Артура Сафарова, генерального директора АН «ЛиКом», характеризуется совпадением двух факторов: отсутствием отрицательной ценовой динамики (о чем говорилось выше) и в то же время наличием положительной динамики по увеличению количества сделок. То есть ситуация становится относительно стабильной: цены уже не падают, а спрос понемногу нарастает, и уже с большой достоверностью можно определить нижнюю цену объекта недвижимости, по которой вероятность его быстрой продажи стопроцентна. «Примерно с ноября прошлого года можно наблюдать вышеописанную ситуацию, соответственно, можно считать, что рынок достиг дна, и цены падать уже не будут», – уверен Артур Сафаров. Существует также целая группа вторичных признаков достижения ценового дна рынка. «Об этом свидетельствуют, в частности, данные Росстата на осень-зиму 2009 года, поясняет Александр Засухин. – Они показывают, что падение объемов производства в большинстве отраслей промышленности прекратилось и отрицательный тренд сменился на положительный. Все это говорит о том, что рецессия в России закончилась, дно кризиса достигнуто и экономика переходит в восстановительный период. Другим вторичным признаком может являться сравнительная стабилизация цен на нефть и положительная динамика фондовых индексов, наблюдаемая в феврале-марте 2010 года». Больной выздоравливает Вряд ли 2010-й год будет характеризоваться быстрым ростом спроса на коммерческую недвижимость. Однако спрос этот есть и будет, все упирается в платежеспособность. Но если владельцы коммерческих объектов отбросят иллюзии, то уже сегодня можно успешно сдавать площади в аренду. «Цены на аренду коммерческой недвижимости снизились на 25–30%, в настоящее время определенно известны минимальные показатели, и те владельцы, которые ориентируются на них, арендаторов находят», – считает Артур Сафаров. Признаками выздоровления рынка коммерческой недвижимости являются инвестиции в объекты со сроками окупаемости 9–12 лет. В этом году запланировано открытие пяти бизнес-центров общей площадью 93,8 тыс. кв. м – это «Вознесенский», «Форум-групп», «Царский мост», «Саммит» и ДЦ на ул. Основинской. Самые крупные среди них — «Вознесенский» (23 200 кв. м) и «Саммит» (35 000 кв. м). Будут введены в эксплуатацию и два новых торговых центра: «КомсоМОЛЛ» и «PRIZMA». Уже объявлено и о новых проектах. Так, УК «Пред-групп» начнет строительство бизнес-центра «Avrora» (класс А, площадь 28 000 кв. м). Компания Red намерена построить комплекс бизнес-центров «Галеон» (общая площадь более 78 000 кв. м). Red также планирует возведение многофункционального комплекса «Президент» в Верх-Исетском районе. Положительным симптомом является и то, что, по признанию брокеров, становятся все более частыми сделки по покупке офисных недостроев. Итак, ситуация, судя по всему, начала меняться в лучшую сторону. «Стабилизации рынка можно ожидать весной, а к середине осени начнут наблюдаться тенденции к его росту, –считает Артур Сафаров. – Конечно, такой стремительной динамики, как в 2006–2007 годах, не будет, но рост в пределах однозначных величин прогнозируем». </td></tr></tbody></table>

Материнский капитал и ваша недвижимость http://nedv.info/articles/513 Город Fri, 12 Mar 2010 07:07:40 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="469" title="Материнский капитал и Ваша недвижимость" align="left" alt="Материнский капитал и Ваша недвижимость" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/matkapital_12-03-2010.jpg" complete="complete" />Материнский капитал сегодня – существенное подспорье для семьи, в том числе и для решения вопросов по недвижимости. Однако, и на этом направлении гражданина могут подстерегать неожиданные проблемы, связанные с недостаточной проработкой процедуры оформления документов по сделкам с недвижимостью. Наталья Бондарева, специалист по недвижимости и ипотеке КБ «Ярмарка»   - Наталья, как может быть использован материнский капитал (МК) на улучшение жилищных условий? - МК может быть направлен на улучшение жилищных условий. И могу констатировать, что таких сделок становится всё больше - у них есть определенная «популярность» среди населения.   Схем с использованием МК, на самом деле, три: - Первая, и самая распространенная - это использование МК в качестве частичного или полного досрочного погашения уже по взятому кредиту. С 01.01.2009 г. произошло позитивное изменения, которое заключается в том, что не нужно ждать наступление трехлетнего возраста у ребенка - можно использовать средства сразу после получение материнского сертификата по уже заключенному кредитному договору. Банковский мораторий на досрочное погашение средствами материнского капитала тоже не распространяется. И на практике получается, что, если сумма кредита небольшая (400 000- 600 000 рублей), при досрочном погашении средствами МК у заемщика остается существенно меньшая сумма остатка по кредиту. К примеру, кредит, который взят на 10 лет в сумму 400 тыс. рублей, через 2 месяца после погашения средствами МК (а именно в течение такого срока Пенсионный Фонд должен перечислить деньги кредитующей организации) может иметь остаток около 60 000 рублей. Конечно, это очень удобно и действительно поддерживает людей, которые получают возможность улучшать свои жилищные условия. Но при этом существует ряд проблем, про которые не надо забывать. Во-первых, будущему заемщику нужно понимать, что его доход должен позволять претендовать на нужную сумму кредита. Банк положительно смотрит на то, что у семьи есть материнский сертификат на руках. Однако, сумму кредита будет начислять, исходя из текущего дохода. И, конечно, ни в коем случае не будет суммировать доход и наличие МК. Во-вторых, далеко не все, даже при наличии хорошего дохода, смогут взять кредит в банке, чтобы в последующем погасить его средствами материнского капитала. - Почему? - Это происходит из-за большого числа иждивенцев в семье. Как правило, это семья, где мужчина работает и получает основной доход, на который он содержит семью. При этом часто женщина еще находится в декрете со вторым или третьим ребенком. И достаточно хороший доход супруга при «раскидывании» на всех членов семьи существенно уменьшается. А при формальном и жестком подходе банков к уровню дохода семьи перспектива получения кредита, соответственно, ухудшается – семья может претендовать на небольшую сумму, которой может хватить лишь при сделках с обменом: 1- комнатной квартиру на 2-х комнатную или 2-х комнатную - на 3-х комнатную.   - Какова вторая схема использования МК при сделках с недвижимостью? - МК может быть использован при покупке квартиры. Эта схема, к сожалению, не очень рабочая. Хотя, по неофициальным данным, такие сделки в Свердловской области уже совершались. Сделка в этом случае оформляется обычным договором купли- продажи без привлечения заемных средств. В договоре написано, что часть суммы оплачивается в момент подписания договора купли-продажи, а другая часть будет перечислена за счет средств МК в установленный срок. Однако, для получения МК по таким договорам купли-продажи есть один большой минус. Срок может достигать от 6 месяцев и до года – он зависит от того, когда ребенку будет исполняться 3 года, и когда родители написали заявление в Пенсионный Фонд на распоряжение МК. К примеру, если заявление подано до 01.05, средства будут перечислены во втором квартале текущего года. Если заявление написано после 1 мая, то перечисление МК будет осуществлено в первом квартале следующего года. Наконец, если заявление родители напишут до 01.10 текущего года, то перечисление средств будет во втором квартале следующего года, и т.д. Представляете, каким «терпеливым» должен быть продавец! Я полагаю, для того, чтобы эта схема использования МК реально заработала, необходимо пересмотреть сроки рассмотрения заявлений в ПФ и последующего перевода МК. Иначе этот механизм так и останется не востребованным. И, наконец, третья схема использования МК для улучшение жилищных условий является подвариантом первой схемы. Она заключается в том, что можно не использовать кредиты банков, а взять займ (ссуду) у любого «обычного» юридического лица, который в свою очередь также будет направлен на покупку, к примеру, квартиры. И в этом случае такой заемщик также имеет возможность погасить этот займ средствами МК. А по договорам займа (или ипотечных банковских кредитов) в Пенсионном Фонде существуют ускоренные сроки перевода средств. А именно – 2 месяца со дня подачи заявления.   - А можно использовать средства МК в качестве первоначального взноса при покупке квартиры? - Банковские условия выдачи кредитов разработаны таким образом, что первоначальный взнос нужно платить в самом начале сделки, и это, как правило, является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита. Поэтому средств МК (при величине требуемых банками 15%- 30% первого взноса) теоретически хватит лишь на первоначальный взнос на 1 комнату или 1- комнатную квартиру.   Кроме того, ПФ может перечислить средства МК только на основании предоставления зарегистрированного договора об ипотеке. А это как раз и невозможно. Ведь, чтобы зарегистрировать договор, по нему уже должен быть получен кредит и произведен полный расчет по объекту сделки. А в реальности этого нет. Следует также помнить, что средства МК будут переводить в течении 2-х месяцев по заявлению родителей и зарегистрированного договора об ипотеке. Банк вряд ли пойдет на регистрацию ипотечного договора с такими условиями оплаты. Поэтому не совсем понятно, почему об этой возможности использования средств МК активно говорилось в СМИ в начале года, хотя это изначально нерабочая схема.   - Но ведь существуют и проблемы при использовании МК в сделках с недвижимостью? - Действительно, при досрочном погашении кредита средствами МК могут возникнуть проблемы. И они связаны с перечнем документом, необходимых для регистрации покупаемого объекта недвижимости. Для получения средств МК в Пенсионном фонде среди обязательных документов является нотариальное обязательство. Этот документ очень важен для обеспечения интересов всех, особенно несовершенных членов семьи. Смысл этого документа заключается в том, что деньги МК предназначаются для всех членов семьи. Соответственно, при покупке квартиры и после снятия залога (если имел место ипотечный кредит) родители обязаны наделить долями собственности всех детей и всех членов семьи. Для этого и оформляется данное нотариальное обязательство. Это, в частности, означает, что последующие сделки для этой семьи будут проходить с разрешения органов опеки и попечительства (до наступления 18 лет детям). И граждане должны знать, что собственность, приобретенная с помощью МК, станет их долевой собственностью. В будущем, в зависимости от ситуации, взрослый человек может отказаться от доли в праве этой собственности. Но ребенка лишить этого права до достижения 18 лет нельзя.   - В чем же заключается проблема? - В том, что среди документов, предоставляемых в Федеральную Регистрационную Службу и необходимых для регистрации объекта купли-продажи, нет данного нотариального обязательства. Поэтому квартира (теоретически рассуждая) может быть оформлена без выделения долей детям – членам семьи приобретателя. А в будущем неоднократно перепродана, также без предоставления в ФРС нотариального обязательства. И новый (второй, пятый,..) добросовестный собственник будет иметь свежее Свидетельство о регистрации объекта и не будет знать, что на долю в ней может претендовать кто-то ещё. Соответственно, по прошествии времени на пороге квартиры может появиться бывший ребенок (или другой иждивенец) и заявить своё право на долю в ней. Понятно, что в ходе судебных разбирательств сделка может быть оспорена и у новых собственников могут возникнуть очередные проблемы. Я считаю, это действительно важной потенциальной проблемой, поскольку, в результате, в той или иной мере могут пострадать интересы детей. А причина – в отсутствии контроля за наличием нотариальных обязательств при регистрации сделок с объектами недвижимости. Вопрос этот юридический и, в определенной степени, организационный, так как требуется новое согласование процедуры регистрации объекта несколькими субъектами, такими, как ФРС или ПФ. Каких-либо разъяснений на этот счет сейчас нет. Мое мнение - при перечислении средств МК на счет кредитной организации Пенсионный Фонд должен уведомлять банк о наличии нотариального обязательства. А банк, в свою очередь, должен внести соответствующий пункт в кредитный договор. На основании которого и ФРС могла бы наложить необходимые ограничения на сделки с данным объектом недвижимости до завершения окончательных расчетов и наделения всех членов семьи причитающимися им долями.   Опытные риэлторы могут косвенно отследить наличие нотариального обязательства, проведя фактически свое расследование. Но, конечно, хотелось бы иметь иную ситуацию, с четко прописанным порядком оформления и предоставления документов. В общем, несмотря на серьезные подвижки в направлении использовании гражданами средств Материнского капитала, некоторые моменты - процедуры расчетов, сроки перевода средств, список необходимых документов для банков и ФРС – очевидно, нуждаются в серьезной доработке.</td></tr></tbody></table>

ЖКХ: тарифы, услуги и люди http://nedv.info/articles/512 Город Fri, 12 Mar 2010 06:54:08 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="382" title="ЖКХ - тарифы, услуги и люди" align="left" alt="ЖКХ - тарифы, услуги и люди" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/jkh_12-03-2010.jpg" complete="complete" />Тарифы на «коммуналку» растут год от года. С начала 2010-го в 34 городах и районах Свердловской области рост размера платы за коммунальные услуги для населения превысил 30% процентов. При этом качество предоставляемых услуг, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Что вполне естественно, когда жильцы не контролируют тарифы и качество услуг. Можно ли исправить существующее положение? Об этом шла речь на недавней пресс-конференции в региональном информационном центре «ТАСС-Урал».   Что новенького? Как известно, Региональная энергетическая комиссия ежегодно утверждает предельный индекс роста тарифов. В 2010-м предельный индекс тарифов на коммунальные услуги по Екатеринбургу установлен в размере 130%. В отношении содержания жилья он составил 110,7%. Но в наступившем году нас ожидало не только это. Во-первых, был введен в действие закон о монетизации льгот. Теперь все мы без исключения должны производить платежи в полном объеме, а льготы (кому положено) возмещаются на личный расчетный счет гражданина. Во-вторых, с 1 января 2010 года в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 307 (касающегося общедомовых приборов учета электроэнергии) все управляющие компании стали начислять плату и по индивидуальным показаниям, и за места общего пользования. Кроме того, с 1 апреля РЭК пообещала повысить норматив потребления электроэнергии, чтобы он охватывал фактическое потребление электроэнергии. « На сегодня ситуация такова: у кого стоит счетчик электроэнергии, тому идет предъявление по этому счетчику, а у кого счетчик демонтирован, тому это предъявление идет в меньшем объеме… Поэтому мы ждем норматива и надеемся, что он будет введен без опозданий», – комментирует начальник управления ЖКХ администрации Екатеринбурга Владимир Гейко. Еще одно, третье, нововведение: теперь за пользование лифтом должны платить жильцы первых и вторых этажей. На недоумение жителей этих этажей власти отвечают, что это плата не за пользование лифтом, а за содержание жилья, поскольку лифт также является общим имуществом дома. Ну, а теперь об этом самом общем имуществе, вернее, о его собственниках … В плену незнания С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ прошло пять лет. В соответствии с этим законом предполагалось, что жильцы станут ответственными собственниками своего общедомового имущества, что они сами будут принимать решения, касающиеся обслуживания и содержания своего дома. Гражданам было предложено самим выбирать управляющие компании или создавать ТСЖ. Однако многие до сих пор не понимают, что теперь все зависит от нас самих. Через пять лет можно констатировать, что полноправными хозяевами своих домов мы не стали, почти никто не научился ни проводить общие собрания собственников, ни контролировать действия своей управляющей компании, ни уж, тем более, требовать от нее финансовой отчетности. Ну, а коль не научились, то и пожинаем плоды… Простой пример: статья о содержании и ремонте жилого фонда должна приниматься на общем собрании собственников. «Если взять обычный жилой фонд в Екатеринбурге, то 99% домов таких собраний не проводили и размера этой статьи не утверждали, – говорит Василий Андриянов, президент некоммерческой организации «Региональный фонд развития ЖКХ». – Жильцы чаще всего не вникают в то, из чего складывается этот тариф, куда уходят деньги. А деньги, между тем, аккумулируются на лицевом счете этого дома. Подавляющее большинство жильцов не знают, сколько денег накопилось на этом счете и на что они будут потрачены. А где нет контроля, там, понятно, есть всевозможные искушения обмануть население». Можно ли сложившуюся ситуацию полностью списать, скажем, на менталитет нашего народа? Сдается, что нет. Информированность населения Свердловской области относительно жилищной реформы сведена к минимуму. Между тем, «жилпросвет» всем нам очень бы пригодился, тем более что положительные примеры в России имеются. «В некоторых регионах, например в Волгоградской, Иркутской областях, имеется широкая сеть школ жилищного просвещения, – продолжает Василий Андриянов. – Свердловская область остро нуждается в «жилпросвете», нам нужно организовывать подобные школы, обучать население защищать свои права. Если этого не произойдет, то процесс отчуждения собственников от власти управляющих компаний не остановится. Это отчуждение чаще всего порождает коррупцию в сфере ЖКХ. Сейчас начались процессы привлечения к уголовной ответственности, я считаю, что это закономерное следствие того, что люди не стремились контролировать свою управляющую компанию». Нужно отметить, что люди действительно начали «просыпаться» и стали отстаивать свои права. Как сказала Людмила Фирстова, начальник отдела по надзору за соблюдением налогового законодательства и законодательства в сфере предпринимательства, уже в этом году возбуждено два уголовных дела в отношении двух управляющих компаний по Свердловской области. Основные нарушения со стороны управляющих компаний – это хищение денежных средств, собранных населением, использование их не по назначению, другие нарушения в предоставлении услуг. По словам Людмилы Фирстовой, на сегодняшний день все управляющие компании взяты под особый контроль, все прокуроры до конца первого полугодия обязаны проверить почти каждую УК, особенно если имеются обращения граждан о нарушениях.   А база-то слабовата Сегодня можно говорить о слабой законодательной базе в сфере ЖКХ, в частности, никак не принимается решение в части взаимодействия коммунальщиков, жилищников и жителей. «Сегодня сферу ЖКХ нужно разделить на сферу коммунального хозяйства (большая и малая энергетика, коммунальные предприятия) и жилищное хозяйство (сфера управляющих компаний), – считает генеральный директор управляющей компании Александр Сизов. – Замечательно, что губернатор Свердловской области Александр Мишарин сегодня озаботился проблемой роста тарифов, который наблюдается в сфере коммунальных услуг и вызывает большие нарекания населения. В Свердловской области будет создана единая государственная система управления, учета, контроля и расчетов в сфере ЖКХ области, коммунальные сети будут объединены в руках государства. Это правильно, потому что сегодня эти сферы вступили в противоречие: энергетикам необходимо эту, может быть, не совсем качественную, услугу продать и получить деньги, а жилищники (УК), выступающие в интересах жителей, должны принять эту услугу качественно и согласно данным приборов учета заплатить за нее деньги. Данные понятия сегодня на законодательном уровне надо разделить». Сегодня житель получает квитанцию, где видит общее повышение стоимости коммунальных услуг, но не понимает, что эксплуатационные расходы – это всего 10% для муниципального жилья, а многие управляющие компании, не проведя собрания жильцов, в какой-то мере нарушают закон и пользуются теми тарифами, которые утвердила администрация города. «Прозрачная» УК Проблем в жилищно-коммунальной сфере множество, никто не спорит. Однако сегодня многое зависит от деятельности каждой конкретной управляющей компании. Если она работает профессионально и честно, то проблем обычно не возникает. Но для этого нужно действительно работать. «Наша УК открыта для населения, этой политики мы придерживаемся со дня ее образования, – рассказывает Александр Сизов. – Первый наш шаг – создание общественного наблюдательного совета. Второй шаг – открытие лицевого счета на каждый дом из 310 домов, где концентрируются все финансовые доходы и расходы». С середины 2009 года в УК под руководством Сизова через заочное голосование (жителей ведь просто так на собрания не собрать!) начали проводить выбор домоуправов – людей, которые должны работать в интересах жильцов и, соответственно, управляющих компаний. Сегодня, по словам Александра Сизова, в 68 домах домоуправы избраны. «Эти люди получают от нашей УК всю финансовую и техническую информацию по дому. Мы заключаем с ними безвозмездный договор на получение информации. Все это полностью соответствует закону о защите персональных данных – официальным представителям мы можем выдавать всю необходимую информацию по жителям». Также для жителей «своих» домов УК уже второй год выпускает свою газету тиражом 50 тысяч экземпляров. «Кроме того, в ноябре прошлого года мы открыли сайт, – продолжает Александр Сизов. – Каждый житель может зайти на этот сайт, задать вопросы сотрудникам компании и получить на них ответы. Но самое главное, что собственник, который входит в сферу управления дома, живя в этом доме, зарегистрировавшись на сайте, может получить всю финансовую и техническую информацию, как по дому, так и по своей квартире, заказать необходимую услугу». Чем не пример «жилищного просвещения»? </td></tr></tbody></table>

Скоро в Екатеринбурге появится жилье бизнес-класса http://nedv.info/articles/511 Жилая недвижимость Fri, 12 Mar 2010 06:35:02 GMT article

«Новостройка» как способ оздоровления экономики http://nedv.info/articles/510 Жилая недвижимость Tue, 09 Mar 2010 04:57:51 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="432" align="left" alt="Новостройка как способ оздоровления экономики" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/novostroyka_08-03-2010.jpg" complete="complete" complete="complete" />- Александр Васильевич, новый продукт АИЖК должен переориентировать покупателей недвижимости со вторичного рынка на новое жилье. Для чего? - Ответ лежит на поверхности: строительная отрасль сегодня переживает не самые лучшие времена, а ведь именно она является одним из наиболее мощных «локомотивов» экономики – на нее работает колоссальное количество предприятий в самых разных сферах. Пойдут дела в строительстве – улучшится экономическая ситуация в стране. А что мы имеем на сегодняшний день? В Свердловской области насчитывается достаточное число новых квартир, которые не смогли реализовать застройщики, подрядчики, поставщики стройматериалов, получившие квадратные метры в качестве оплаты за свои услуги. Такие квартиры – серьезный балласт, который не просто ограничивает развитие строительных компаний, но и ставит под угрозу само существование некоторых из них – как начинать новые объекты, когда старые не удается продать. Программа «Новостройка» призвана заинтересовать население приобретать жилье именно в новых домах, построенных, начиная с 2008-го года.   - Год постройки – это единственное ограничение для желающих поучаствовать в этой программе? - Нет, не единственное. В «Новостройку» не попадают квартиры, построенные и реализуемые частными лицами или индивидуальными предпринимателями. В программе в качестве продавцов могут участвовать только юридические лица. Согласен, что условия не идеальные. Справедливости ради, надо отметить, что ИП среди застройщиков – во всяком случае, в Свердловской области – не так много. Да и программа только-только начинается, и я думаю, что со временем какие-то положения могут быть пересмотрены.     - Какими же способами предполагается стимулировать граждан к приобретению нового жилья в рамках программы «Новостройка»? - Установлением привлекательной процентной ставки на ипотечные кредиты. Минимальная процентная ставка на приобретение готового жилья в новостройках, в зависимости от доли самофинансирования, будет составлять от 10,5 до 11%. Кроме того, АИЖК точно определило, что если кто-то из кредиторов выдаст по данной программе кредит не под 10,5 – 11%, а под 11,5-12%, этот кредит будет считаться нестандартным и не подлежащим рефинансированию. Таким образом, исключается возможность недобросовестного включения маржи со стороны кредиторов. Основные параметры программы таковы: - при доле самофинансирования от 30% до 39% процентная ставка составит 11%, - от 40 до 49% - 10,75%, - свыше 50% - 10,5%.   Также предусмотрено несколько условий, способных снизить процентную ставку: - если заемщик приобретает жилье по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за кв. метр, процентная ставка снижается на 0,5 %, - если заемщик является участником программы «Молодая семья», то мы минусуем 0,25%, - если используются средства материнского капитала – вычитаем еще 0,25%, - если заемщик является владельцем жилищного сертификата – еще 0,25%. При совпадении параметров, скидки суммируются. Соответственно, мы с вами можем получить не 10,5 – 11%-ную ставку по ипотечному кредиту, а 9,5-10%-ную!   - Жителям Екатеринбурга максимального уменьшения процентной ставки по программе «Новостройка», похоже, вряд ли удастся добиться. По 30 тыс. руб. за квадратный метр в городе новые квартиры не продают… - Программа все-таки рассчитана не только на жителей Екатеринбурга или Москвы… Да и для екатеринбуржцев не все потеряно – уже была ситуация, когда для участия в федеральных программах застройщикам необходимо было держать цену на уровне 33 600 руб. за кв. метр. Некоторые компании сначала заявляли категорическое «нет» подобным условиям, а через какое-то время соглашались. Думаю, когда «Новостройка» заработает на полную мощь, мы можем ожидать чего-то подобного.   - Когда программа заработает на полную мощь? - В феврале Свердловское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже предоставило 10 займов по этой программе. Заемщики, решившие приобрести жилье в новых домах в Нижнем Тагиле и Каменске-Уральском, сейчас собирают пакеты необходимых документов – они получат ипотечные кредиты уже под 10-10,5%. Но сейчас активная кампания по пропаганде «Новостройки» только начинается. САИЖК направило информацию о программе в муниципальных образований области, мы обратились в Союз предприятий стройиндустрии, Союз строителей Свердловской области.    - Каков же принцип отбора партнеров? - Надежность, прежде всего. Строительная компания для участия в программе «Новостройка» должна будет пройти аккредитацию, в ходе которой будет тщательно проанализировано ее финансовое состояние, репутация. Особенно, когда речь будет идти о реализации квартир на этапе строительства. АИЖК, наши банки-партнеры – все должны быть уверены, что, выдав ипотечный кредит, мы получим новых счастливых новоселов, а не обманутых дольщиков. Мы не собираемся составлять какие-то «черные» и « белые» списки – нет у нас такой задачи. Но я честно говорю, что мы будем обращать внимание и на членство строительных компаний в саморегулируемых организациях, будем активно советоваться с участниками рынка. Потому что, выдавая человеку ипотечный кредит, мы, таким образом, одобряем вложение его средств в тот или иной объект. Краснеть за недобросовестных застройщиков нам не хочется.     - Какой экономический эффект ожидается от внедрения программы «Новостройка»? - Я не сторонник прогнозов, не хотелось бы краснеть за неосторожно высказанные цифры. Скажу так: главным результатом должно стать оживление строительной отрасли. Программа направлена на увеличение притока денежных средств в строительство. Если серьезно - увеличится спрос на новое жилье, появится определенная надежда в завтрашнем дне у тех строительных компаний, которые сегодня стоят на перепутье - то ли им заканчивать строительство начатых домов и больше ничего не начинать, то ли продолжать работать дальше. Если спрос начнет возвращаться, у них появится смысл начинать новые проекты, появится стимул к дальнейшему развитию.   - А для населения станет ли выгоднее покупать новое жилье, чем вторичное? - Ну, на самом деле, новое жилье должно быть, по определению, выгоднее покупать, чем старое… Оно же и более современное, и более качественное. А если и цена его не будет превышать 30 тыс. руб. за квадратный метр, как предусмотрено программой «Новостройка», то такая покупка будет, однозначно, существенно интереснее для любого покупателя.   - Александр Васильевич, насколько программа «Новостройка» оживит рынок? Можно ли ожидать нового строительного бума? - Определенное оживление строительного рынка, несомненно, начнется. Стимулируя интерес потребителя к новому жилью, программа «Новостройка» поможет застройщикам высвободить средства, которые сегодня выведены из оборота в виде непроданных квартир. На эти деньги можно будет начинать строительство новых объектов. Кстати, недавно Госдума приняла чрезвычайно важный закон, который позволяет кредиторам принимать бумаги с долей покрытия 20 процентов – раньше было 30, поэтому и в условиях кредитов всегда значилось 30 процентов собственных средств. Мы ожидаем, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизит порог вхождения населения в ипотеку с 30 до 20 процентов. Вот это очень серьезная вещь! Поток людей, желающих взять кредит, увеличится – по мнению разных специалистов, в 2, а то и в 3 раза. И это еще одна мера, которая повысит интерес покупателей к новостройкам в том числе. Все это, по моему мнению, очень правильные шаги, которые неизбежно приведут к оздоровлению строительной отрасли и всей экономики государства в целом. <hr> В Свердловской области насчитывается достаточное число новых квартир, которые не смогли реализовать застройщики, подрядчики, поставщики стройматериалов, получившие квадратные метры в качестве оплаты за свои услуги. Такие квартиры – серьезный балласт для строительных компаний.   Строительная компания для участия в программе «Новостройка» должна будет пройти аккредитацию, в ходе которой будет тщательно проанализировано ее финансовое состояние, репутация. Потому что, выдавая человеку ипотечный кредит, мы, таким образом, одобряем вложение его средств в тот или иной объект. Краснеть за недобросовестных застройщиков нам не хочется. </tr></tbody></table>

Оценить по достоинству http://nedv.info/articles/509 Жилая недвижимость Tue, 09 Mar 2010 04:46:42 GMT article

Институт СРО состоялся http://nedv.info/articles/508 Город Tue, 09 Mar 2010 04:12:04 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="272" align="left" alt="Институт СРО состоялся" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/ministr_2010-03-08.jpg" complete="complete" complete="complete" />Юрий Шевелев: Саморегулируемые организации в ЖКХ – гарантия качества и ответственности УК перед жильцами В стране началось создание системы саморегулируемых организации в сфере управления недвижимостью. Министр энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области Юрий Шевелев отвечает на вопросы журнала «Недвижимость» о том, что этот процесс несет обществу в целом и каждому конкретному жильцу, в частности. - Юрий Петрович, в январе 2010 года в России появилось Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью, что представляет собой эта структура? Для каких целей она создана? - 29 января 2010 года под эгидой проекта «Ответственность бизнеса» партии «Единая Россия» при участии Фонда содействия реформированию ЖКХ состоялось учредительное собрание Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью». В этом собрании приняли участие генеральный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин, председатель Комитета по собственности Государственной Думы РФ Виктор Плескачевский, заместитель председателя Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Александр Починок, а также 18 саморегулируемых организаций в сфере управления недвижимостью, представители которых съехались со всей России: это и Калининград, и Хабаровск, и Екатеринбург, и т.д. Одним из основных вопросов собрания стало создание Совета Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. По результатам голосования Совет Национального объединения возглавил председатель Комитета по собственности Государственной Думы РФ Виктор Семенович Плескачевский, его заместителем была избрана представитель Фонда содействия реформированию ЖКХ Ольга Сердюк. Свердловская область на данном мероприятии была представлена Ассоциацией управляющих и собственников жилья Свердловской области. Таким образом, свердловчане стали одними из учредителей Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций». Кроме того, представители Ассоциации управляющих и собственников жилья Свердловской области вошли в состав Комитета по капитальному ремонту, модернизации и энергоэффективности, который возглавил Мирошников Сергей – советник генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ. - Существуют ли в Свердловской области СРО в сфере управления недвижимость? Сколько управляющих компаний они объединяют? Сколько УК остаются вне СРО? - В Свердловской области сегодня создана и действует СРО, объединяющая управляющие компании, объединение пока насчитывает 50 УК, за бортом – многократно больше. - Что несет УК членство в СРО? Как от этого выигрывают жители многоквартирных домов? - Сегодня, когда управляющие компании и ТСЖ практически полностью заменили собой МУПы, и по Жилищному Кодексу встали посредником между жителями домов и поставщиками услуг и ресурсов в дом, крайне важны квалификация, знания и опыт, которыми обладают сотрудники жилищных компаний, а самое главное- их добросовестность и честность в отношениях с потребителями. Членство в СРО задает «коридор свободы», в рамках которого УК имеют право на некоторую самостоятельность. То, что управляющая компания добровольно подвергает себя контролю со стороны своих собратьев по сфере деятельности, а это самый строгий контроль, говорит, что компания готова к серьезной работе по повышению качества услуг и соблюдению интересов жителей. - Что сегодня регламентирует деятельность УК в стране, в регионе, в конкретных муниципальных образованиях? Насколько вообще регламентирована эта сфера? Насколько она прозрачна для властей, для жителей? - Сегодня эта сфера регламентируется Жилищным кодексом и внутренними стандартами СРО, причем работа этих СРО регламентируется Национальным объединением на уровне федерации, об этом мы уже говорили. Сегодня в 18 регионах действуют СРО, объединяющие управляющие компании. Что касается тем УК, которые пока выжидают, то можно сказать, что они занимаются самодеятельностью и самотворчеством, что может быть чревато неприятными последствиями для жителей таких домов. - Как повлияет создание системы СРО в сфере управления недвижимостью на ситуацию в ЖКХ в целом? Как скоро ждать перемен? - СРО – гарантия качества и ответственности УК за выполнение своих обязанностей. Надо отдавать себе отчет, что мы пока в самом начале пути, думаю, сейчас стартует лавинообразный процесс объединения УК в СРО, министерство будет отслеживать их работу и контролировать выполнение заявленных стандартов качества предоставления услуг. <hr> СРО – гарантия качества и ответственности управляющих компаний за выполнение своих обязанностей. Надо отдавать себе отчет, что мы пока в самом начале пути, думаю, сейчас стартует лавинообразный процесс объединения УК в СРО. Легко ли получить допуск? В строительной отрасли предусмотрено три вида СРО: <li>саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания;</li> <li>саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;</li> <li>саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.</li> На сегодняшний день в Свердловской области действуют девять СРО, из них базовых строительных три. Насколько легко компании, ставшей членом СРО, получить допуск к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства? В СРО «Некоммерческое Партнерство «Гильдия Строителей Урала» 260 членов, из них свидетельство о допуске получили 180 организаций. «Мы не стремимся выдать разрешения как можно быстрее, к каждой организации подходим очень требовательно, основательно всё проверяя, – отметил президент организации Сергей Лекомцев. – Перед тем как выдать свидетельство, мы обучали сотрудников наших партнеров. Так, с момента основания организации более 600 специалистов прошли профессиональную переподготовку. Для этих целей СРО заключило соглашение с тремя вузами Екатеринбурга: УГТУ-УПИ, УрГУПС и Горный университет. Также за время работы мы провели восемь плановых выездных проверок и готовы к концу года проверить всех наших членов. На это у нас есть и средства, и ресурсы». А что же с теми организациями, которые на данный момент не получили допуска к работам? Как заверил г-н Лекомцев, буквально в первые две недели марта число компаний, получивших допуск, приблизится к 200, остальные же пока находятся в стадии оформления документов и обучения сотрудников. Страхование: жесткий подход Законодательством предусмотрено обязательное страхование каждого члена СРО. Минимальная сумма страховки составляет 700 тыс. рублей. Но сможет ли она покрыть все расходы при наступлении страхового случая? «Если средний или крупный генподрядчик произведет работы ненадлежащим образом, 700 тысяч рублей не хватит даже на судебные издержки, – уверен исполнительный директор СРО «НП «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. – Поэтому мы осознанно очень жестко работаем со страховщиками, ведь для нас страховка является принципиальной защитой компенсационного фонда. Мы провели строжайший отбор страховых компаний, в том числе и по их финансовым показателям. Кроме того, мы заставили их переписать правила страхования под нас. В конечном итоге были выбраны четыре игрока рынка, которые согласились взять на себя то число рисков, которое мы предлагали. Также мы увеличили минимальный порог страхования до 5 млн рублей. Максимальная же сумма страховки у нас составляет 150 млн рублей. А в целом наши объемы страхования приближаются к 1 млрд рублей». СРО «НП «Гильдия строителей Урала» удалось добиться и низкого тарифа. «Члены нашей организации страхуются по тарифу меньше 0,2%, в то время как остальные предприятия — по 0,4—0,5%. Таким образом, для «нашей» строительной компании страхование обходится дешевле, при этом рисков она принимает на себя меньше. Такого никогда не удалось бы сделать небольшому предприятию своими силами, и в этом я вижу большой дополнительный плюс в пользу СРО», – отметил эксперт. Погружения в хаос не произошло Участники пресс-конференции уверены, что в целом сегодня можно смело утверждать, что система саморегулируемых строительных организаций создана. Главное преимущество СРО эксперты видят в том, что строители, работающие на рынке Свердловской области, могут здраво оценивать меру ответственности, которую берут на себя, принимая в организацию новых членов. Конечно, закон о СРО несовершенен, и становление его будет происходить весь 2010 год. Однако, как отметил С. Лекомцев, сильные изменения пока не нужны: «Нам хотелось бы поработать в том законодательном поле, которое уже существует, чтобы понять, что нужно изменить». <hr /> Сегодня можно смело утверждать, что система саморегулируемых строительных организаций создана. Главное преимущество СРО в том, что строители, работающие на рынке Свердловской области, могут здраво оценивать меру ответственности, которую берут на себя, принимая в организацию новых членов.</td></tr></tbody></table>

Где нам стоит дом построить? http://nedv.info/articles/507 Город Fri, 26 Feb 2010 11:51:51 GMT article

Как сделать управление жилфондом прозрачным? http://nedv.info/articles/506 Город Fri, 26 Feb 2010 11:28:14 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="300" align="left" alt="Как сделать управление ЖФ прозрачным" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/baranov_kurtukov.jpg" border="0" complete="complete" />Как жильцам объективно оценить качество работы управляющей компании? Сегодня – никак, считают директор ООО “Аварийно-диспетчерская служба» Вячеслав Баранов и генеральный директор ООО «Деловой альянс» Сергей Куртюков. В России отсутствуют единые стандарты и нормативы для оценки деятельности УК и ЖКХ. Это существенно осложняет работу предприятий в этой сфере и делает непрозрачными их взаимоотношения с людьми. Куртюков (на фото справа): Для начала, простой пример - уже второе десятилетие в России идет реформа ЖКХ. Пора бы подводить какие-то итоги, анализировать результаты. Но сделать это сегодня практически невозможно – нам не на что ориентироваться в оценке. Состоялась реформа или нет? Люди уже стали хорошо жить или до сих пор мучаются? Адекватно ли они платят за квартиру или не доплачивают? Это вопросы, ответы на которые вам сегодня никто не даст. Потому что у нас нет никаких параметров, никаких “маячков”, которые позволили бы специалистам в сфере ЖКХ, властям, простым жителям оценить произошедшие изменения. Баранов (на фото слева): В стране у нас отсутствует система нормативов, регламентов, которая позволила бы предметно оценить деятельность управляющей компании по управлению жилищным фондом. Попытка внедрить такую систему была предпринята в 90-е годы прошлого века - тогда были разработаны стандарты для ЖКХ. Существовало 4 варианта этих стандартов, но все они носили рекомендательный характер. Поэтому, например, в Екатеринбурге их применяли единичные компании. В то время с деньгами было очень трудно, поэтому стандарты не нашли особой поддержки у местных властей. Вскоре о них благополучно забыли. - И какие документы сегодня регламентируют деятельность ЖКХ в целом и управление жилфондом в частности? Куртюков: Это договор между управляющей компанией и человеком, в котором говорится, что, когда и за какие деньги должен дать управленец. А вот насколько полон этот договор, насколько он соответствует законодательству – сегодня это целиком и полностью зависит от уровня образованности заказчика, и подрядчика. Проще говоря, это типовой документ, который эффективен лишь, если обе стороны порядочны и юридически грамотны. Но в реальности-то ситуация совсем иная. Вот пойду я, зарегистрирую ИП на свою фамилию и приду к вам с предложением услуг. Буду красноречив, убедителен, да еще цену предложу, условно, не 20 рублей, как у Баранова, который ваш дом обслуживает, а 10... Вы, ориентируясь на мои слова, согласитесь, а я вас возьму, да и обману. Вы же не знаете, что входит в 20 рублей у Баранова, а что в мои 10. Вы вообще не представляете, что такое управление, и как оно должно осуществляться на вашем конкретном доме. Вот я вам и буду вешать “лапшу на уши”, что замена труб “не принципиальна”, что капитальный ремонт “не горит”, что дом “крепкий и еще лет 15 и так простоит”. Вы мне поверите, а через 15 лет меня здесь уже не будет - сорву куш и уеду, а вы останетесь наедине со своими проблемами. Баранов: Сегодня такие ситуации типичны. Но если бы у нас существовала единая система регламентов и нормативов, разговор жильцов с управляющей компании был бы принципиально иным - людям было бы понятно, чего и сколько можно требовать с управленцев, которым, в свою очередь, было бы гораздо сложнее навязывать заказчикам свои правила игры. - Каков механизм создания этой единой системы? Куртюков: Решить эту проблему можно только на уровне законодательства. Необходимо внести изменения в Жилищный Кодекс и принять ряд дополнительных нормативных документов. Есть три момента, которые имеют ключевое значение для создания цивилизованной системы взаимоотношения жильцов и управляющих компаний. Во-первых, это право собственности. Сегодня в ЖК часть разделов противоречат друг другу. Это, позволяет умным юристам управляющих компаний, решать вопросы собственности в свою пользу, жители при этом теряют свое имущество. Баранов: Покупая квартиру в доме, где создано ТСЖ, вы автоматически получаете право на долю в общем имуществе товарищества. Такая норма существовала в Законе о кондоминиуме, разработанном в 90-е годы, но сегодня этого пункта в Законе нет. В результате, площади вне квартир в домах и на прилегающих территориях фактически ничьи, и ловкие руководители ТСЖ или управляющие компании могут распоряжаться ими на свое усмотрение. Сегодня во многих домах на первых этажах расположены офисные помещения, во дворах - организованные парковки. Все это строится на деньги жильцов и должно приносить им выгоду, но на деле это не так. Кроме того, общие площади - это и подвалы, и чердаки, и лестничные клетки. Их надо отапливать, освещать, ремонтировать. Платят за это, естественно, тоже жильцы. Но известно ли вам, по какому принципу? Нет. Поскольку владение долями общих площадей в жилфонде не закреплено в законе, адекватно оценить вклад каждого члена в оплату обслуживания этих самых площадей невозможно. - А какие еще два ключевых момента для создания цивилизованной системы взаимоотношения жильцов и УК? Куртюков: Второй момент - это как раз те самые стандарты и нормативы, о которых мы говорили в начале нашего разговора. Они сделали бы сферу жилищно-коммунального хозяйства, обслуживания жилья гораздо более прозрачной и понятной для жителя. И управляющей компании было бы проще рассчитывать схему обслуживания жилого фонда. Эти нормативы должны стать базой, на основе которой ТСЖ могли бы принимать решения по содержанию своего жилья. Ведь потребности и возможности у людей разные, и дома разные. Но необходим базовый документ, где все должно быть прописано - что обязана делать управляющая компания, какие дополнительные услуги она может предложить. Баранов: Есть еще один момент - оценка деятельности управляющей компании. Этот как с ресторанами – вы же открываете Интернет и видите – интерьер 5 звезд, кухня – 4 и тд. Вот и в ЖКХ тоже должны быть такие ключевые позиции, по которым работу УК могли бы оценить жители. Чтобы работа управляющей компании была прозрачна, понятна, чтобы переезжая в другую квартиру вы всегда могли бы заранее определить качество дома. Сегодня эта информация практически отсутствует. Единственный источник – слова продавца жилья. Но готов ли он рассказать покупателю правду? Ну, кто по доброй воле будет сообщать, что вода в доме по часам, что зимой в квартире холодно? - Но сегодня на такую информацию покупатели жилья обращают меньше внимания, им важнее метраж, близость транспорта… Баранов: Но даже если покупатель захочет, взять информацию о качестве работы управляющей компании ему все равно негде. А если появится адекватная система нормативов, польза будет не только для граждан, но и для власти. Можно будет легко определять, какая УК лучше работает. - Что думают по поводу вашей инициативы руководители управляющих компаний? Куртюков: Тот, кто пришел на один день – он, конечно, понимает, что это надо, но слишком много хлопот. Но если человек на рынке всерьез и надолго, если он ведет агрессивную политику, для него эти нормы - насущная необходимость – они определяют его положение на рынке, дают ориентиры для потенциальных клиентов. От введения такой системы однозначно выиграют те компании, которые настроены на качественную, долгосрочную и честную работу. Конечно, ни для кого не секрет, что есть и другая категория УК, которые выигрывают тендеры на обслуживанию жилфонда по блату, которые связаны с муниципальными властями - им введение регламентов и нормативов не выгодно. Баранов: Но совершенно точно: от того, что появится доступная система оценки деятельности управляющих компаний и вообще ЖКХ, выиграют жители. Система взаимоотношений между управленцами, поставщиками услуг и потребителями станет прозрачной, возможность обмана будет сведена к минимуму. - Все это делает вашу инициативу весьма привлекательной. Как вы оцениваете перспективу принятия таких нормативов? Куртюков: Думаю, нужно будет приложить немало усилий, чтобы разработать и принять все необходимые регламенты и нормативы. Но эту работу надо начинать, чем мы и занимаемся. Мы намерены вовлечь в этот процесс депутатов всех уровней, исполнительную власть, управляющие компании. В частности, сейчас ведется работа по созданию саморегулируемой организации, которая без таких нормативов существовать просто не сможет. Когда процесс выработки нормативов начнется, будет очень сложно, я в этом уверен. Но если эта работа будет сделана, наша жизнь станет существенно легче, потому что все участники процесса заговорят на одном языке. В такой ситуации НЕ договориться будет практически невозможно. </td></tr></tbody></table>

Квартирные аферы 21-го века. Как не попасть в лапы мошенников? http://nedv.info/articles/505 Город Fri, 26 Feb 2010 11:05:32 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="367" align="left" alt="Аферисты" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/aferisty.jpg" border="0" complete="complete" /> Квартирные мошенничества – один из самых прибыльных и опасных видов преступлений. Опасных, потому что против граждан зачастую действуют группы профессионалов, имеющие риэлтерскую и юридическую практику, в аферах принимают участие недобросовестные нотариусы, сотрудники органов внутренних дел, коммунальных служб. В результате, в большинстве случаев основания для возбуждения уголовного дела не возникает, поскольку доказать состав преступления по 159-й статье – Мошенничество – крайне сложно. Люди просто теряют имущество, деньги, нервы, здоровье, а иногда и жизнь. Как же при операциях на рынке недвижимости оградить себя от встречи с мошенниками? В основном, в зону внимания аферистов попадают одинокие пенсионеры, психически неполноценные и асоциальные граждане (алкоголики, наркоманы). Но лишаются квартир и вполне адекватные, самодостаточные люди, которых привлекают, заманивают и поэтапно втягивают в процесс нереальными «выгодными предложениями». «Меня-то не обманут…» Скажет кто-то из читателей. Но не стоит забывать, что всё отнятое у людей незаконным путем жилье «выходит» на рынок, и выходит оно, как правило, хоть и не по бросовой, но все же по чрезвычайно привлекательной цене - это позволяет недобросовестным риэлторам шантажировать покупателя: Не нравится, я продам другим. «Я бы советовал не поддаваться подобному шантажу и вообще с большой осторожностью относиться к недвижимости, стоимость которой существенно ниже рыночной, - говорит директор по развитию АН «Деловой партнер» Василий Тыщенко. – Скорее всего, за низкой ценой таится подвох – вам пытаются «впарить» квартиру, купленную у невменяемого гражданина (психически больного, алкоголика, наркомана), приобретенную по поддельным документам или с нарушением прав несовершеннолетних. Нет никакой гарантии, что через некоторое время сам пострадавший или его родные не обратятся в суд, который будет на их стороне – квартиру им придется вернуть. А вот вернут ли польстившемуся на дешевизну покупателю его деньги – большой вопрос. Мой опыт подсказывает, что если это и удается, ждать приходится годами и даже десятилетиями». Не менее опасный и распространенный вариант квартирных афер – это продажа жилья, регистрация сделки с которым невозможна. Это квартиры с обделенными детьми-собственниками, несогласными мужьями-женами, с незаконно обделенными наследниками, незаконно обделенными в приватизацию и пр. «Приведу пример, - рассказывает Тыщенко.. - Вы покупаете у них квартиру, собственниками которой являются мама и несовершеннолетняя дочь - отдаете деньги, а затем узнаете, что регистрация по данной сделке невозможна, т.к. мама не выполнила предписание органов опеки и попечительства и не учла интересы своего ребенка. Деньги мама, якобы, уже потратила, и вернуть ей вам нечего. Забрать по решению суда вы сможете только полквартиры, а второй половиной так и останется владеть несовершеннолетний ребенок, при этом семья мама-дочь будет жить в данной квартире. Вот тут-то вам и поступит предложение заплатить еще немного денег (процентов 30-50 от стоимости квартиры), для того чтобы мама смогла-таки выполнить предписание органов опеки и попечительства (купила на имя дочери недвижимость)». Но самая яркая афера нашего времени, по мнению Василия Тыщенко – это продажа квартиры, где собственник должен своему другу-аферисту сумму больше, чем стоит квартира. Друзья-аферисты подписывают необходимые документы о большом долге и становятся на время врагами. Друг-кредитор подает на хозяина квартиры в суд, выигрывает дело и получает исполнительный лист, по которому ему полагается квартира должника-друга. В это время, ничего не подозревая, вы покупаете эту квартиру и отдаете за нее деньги. Но регистрация по данной сделке произойдет только в течение месяца, таков закон. В этот срок в регистрирующий орган приходит друг-кредитор и накладывает арест на квартиру на основании решения суда. Хозяин квартиры естественно деньги вернуть вам не сможет, т.к. он их уже потратил или, например, потерял. Если вы не подсуетитесь, то квартира вообще отойдет другу-кредитору, а если вовремя привлечете адвокатов, то начнутся судебные баталии (где шансы будут на стороне друга-кредитора) и вам опять сделают предложение – 30-50% от стоимости квартиры, при чем совершенно официально, с подписанием мирового соглашения и т.д. Где искать защиты? «Все дело в том, что доказать преступный умысел (например в двух вышеперечисленных случаях) невозможно, - говорит Тыщенко. - По закону все чисто, а в случаях, когда аферы доказуемы, аферисты заранее скрываются, тщательно заметая следы. Я могу привести неутешительную статистику: сегодня от 2 до 5 риэлтерских сделок из ста оспариваются в суде! Это закрытая, никому невидимая сторона работы с недвижимостью. Люди, которых лишают приобретенного жилья, оставшиеся один на один со своим горем, никому не нужны, по их вопросам тихо идут судебные процессы, им тихо предлагают уплатить огромные суммы за мировое соглашение». Что делать? – любимый на Руси вопрос. На что обращать внимание человеку, вышедшему на рынок недвижимости? Кто отвечает за чистоту сделки из тех многочисленных структур, к которым обращается гражданин, решивший продать-купить-обменять жилье: риэлтор, нотариус, регистрационная служба? «Я бы советовал очень внимательно относиться к выбору риэлтора, а, кроме того, и самому продавцу, покупателю или арендатору не расслабляться, не отпускать сделку на самотек, - объясняет Василий Тыщенко. – Необходимо требовать тщательной проверки «безопасности» приобретаемой недвижимости». Что следует проверить? Если вы покупаете недвижимость, следует: 1. Выяснить, нет ли в предложенной квартире выписанных с нарушениями закона, нет ли временно убывших, которые могут вернуться, законно ли были проведены предыдущие сделки. А также, не были ли наложены на квартиру аресты, не фигурировала ли она в судебных разбирательствах, но не только в настоящее время, желательно просмотреть всю историю. Согласитесь, страшно брать квартиру, на которой сегодня ареста нет, но еще вчера по ней шли напряженные бои в судах. Где гарантия, что завтра судебные процессы не возобновятся? 2. Проверить собственников на криминальное прошлое. Упор сделать на преступления против личности и преступления в сфере экономики. Обратить внимание не только на доказанные уголовные дела, но и закрытые, а также эпизоды с привлечением в качестве свидетелей. Сегодня есть способы «пробить» собственников на дееспособность, в том числе на вменяемость (состояние на учете у психиатра, нарколога), проверяют на наличие долгов. Маленькие или большие долги – неважно, все, которые могут повлечь наложение ареста на стадии перехода права собственности к покупателю. 3. Проверить агентов (организаторов сделки) на причастность к криминалу. Если агентство небольшое, то посмотреть обороты этого агентства, оценить, крепко ли агентство стоит на ногах, можно ли туда давать аванс за квартиру. Ведь за время кризиса по различным оценкам в стране закрылось до 20-ти процентов агентств, многие из них, попав в тяжелое положение, начинали тратить авансы в счет будущих гонораров (на аренду, жизнедеятельность и пр.), а затем все-таки закрывались, не вернув при этом авансы. 4. Проверить подлинность и полноту документов на квартиру, документов удостоверяющих личность, полномочия и актуальность доверенности. Следует обратиться к независимому юристу, чтобы оценить, достаточно ли документов для регистрации сделки. <hr> «Кому-то может показаться, что добыть всю эту информацию невозможно, кто-то понадеется на «авось» и не станет прилагать лишних усилий, но выиграет тот, кто приложит максимум усилий, чтобы выяснить все детали предполагаемой сделки. Ведь только так можно обезопасить себя от неожиданностей и ударов в таком тонком и важном деле, как операции с недвижимостью, - говорит директор по развитию АН «Деловой партнер» Василий Тыщенко. – К сожалению, мы каждую неделю сталкиваемся с квартирой, сделка с которой может быть оспорена. Поэтому я искренне советую всем при операциях с недвижимостью быть очень внимательными и осторожными, обращаться за помощью к специалистам, а также получать максимум информации, чтобы покупка, продажа или обмен квартиры стала для вас радостным событием, а не самым большим разочарованием в жизни». </td></tr></tbody></table>

Дубайское чудо http://nedv.info/articles/504 Недвижимость за рубежом Fri, 19 Feb 2010 10:11:03 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="472" title="Бурдж-Халифа" align="left" alt="Бурдж-Халифа" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/burdg_halifa_2010_02_19.jpg" complete="complete" complete="complete" />В начале 2010 года на рынке недвижимости ОАЭ появился уникальный объект, обещающий стать новой точкой притяжения интересов состоятельных покупателей планеты – 4 января в Дубае был открыт высочайший в мире небоскреб – 828-метровая башня Бурдж Дубай, в ходе церемонии открытия переименованная в Бурдж-Халифа (Башню Халифа). Она должна стать символом благополучия Дубая и Объединенных Арабских Эмиратов в целом. Башня по форме напоминает сталагмит и является ключевым элементов нового делового центра. Внутри комплекса размещены отели, квартиры, офисы и торговые центры. С 1 по 37 этаж разместился отель, 700 роскошных квартир занимают этажи с 45 по 108. Большинство же площадей отведено под офисные помещения. На 123 этаже разместился вестибюль, а на 124 - смотровая площадка.</td></tr></tbody></table>

Поближе к солнцу http://nedv.info/articles/503 Недвижимость за рубежом Fri, 19 Feb 2010 09:56:33 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="228" title="Недвижимость ОАЭ" align="left" alt="Недвижимость ОАЭ" src="http://nedv.info/files/articles/za_rubezh/nedvigimost_oae_2010_02_19.jpg" complete="complete" complete="complete" />Недвижимость в Арабских Эмиратах с каждым годом пользуется все большей популярностью, в том числе, и у российских покупателей. И это не случайно: сделки с недвижимостью в ОАЭ не облагаются налогами, власти страны поддерживают стройиндустрию, иностранным покупателям и членам их семей предоставляют визу резидента на полгода при покупке недвижимости от 1 млн дирхам (300 тыс долл), а доход от сдачи жилья в аренду достаточно высок – 7-12% от стоимости недвижимости. Инвестировать в жилье В полноправную собственность купить недвижимость можно в трех княжествах: Дубаи, Аджмане и Рас-Аль-Хайме. В остальных эмиратах объекты продаются на правах долгосрочной аренды на 99 лет. По мнению экспертов, выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость в Дубае. Например, хорошим объектом для инвестиций станут студия или однокомнатная квартира в популярных районах Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Jumerah Lake Towers. Их можно будет без проблем сдать в аренду или, при необходимости, продать. Также риэлторы советуют инвестировать в апартаменты в отелях-резиденциях: сдавать их в аренду будет управляющая компания. Уральцы предпочитают покупать недвижимость в Эмиратах именно для получения прибыли от аренды или последующей перепродажи. Как правило, с управляющей компанией заключается договор, согласно которому 11 месяцев в году квартира сдается, а один месяц в ней проживает ее владелец. А вот инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться непродуктивными: несколько лет назад на рынке недвижимости ОАЭ ощущалась нехватка «деловых квадратов», началось активное строительство офисных центров, и теперь многие помещения просто не востребованы. Также высоким спросом пользуется недвижимость в столице ОАЭ – Абу-Даби, где расположен международный аэропорт. С 2006 года иностранцы, желающие приобрести недвижимость в ОАЭ, получили возможность покупать, наравне с другими объектами, и земельные участки. Правда, в собственность можно оформить только землю под новыми проектами, в остальных случаях участок приобретается в долгосрочную аренду. Одним из главных плюсов Объединенных Арабских Эмиратов заключается в том, что здесь не надо платить огромное количество налогов: на недвижимость, НДФЛ, НДС, налог на прибыль (за исключением нефтяной индустрии и национального банковского сектора) и подоходный налог. Достаточно загранпаспорта После выбора квартиры или офиса и согласования всех условий сделки заключается договор между покупателем и агентством недвижимости и соглашение между покупателем и продавцом, в котором указывается вся информация об объекте недвижимости и сроки проведения сделки. Для оформления этих документов от инвестора потребуется только загранпаспорт. Покупатель выплачивает задаток от 1 тыс. долларов до 10% от стоимости покупки и после этого заключается договор о купле-продаже жилья. Для этой процедуры инвестору достаточно предъявить загранпаспорт, договор оформляется после уплаты первого взноса. Минимальная сумма сделки составляет примерно 100 тыс. долларов. Если покупатель приобретает жилье на вторичном рынке, комиссия агентству недвижимости составит 2% и на переоформление недвижимости с предыдущего покупателя 1,5-3% (в зависимости от покупки). В день сделки покупатель вносит оставшуюся сумму. Для оформления покупки необходимо физическое присутствие покупателя или его представителя с нотариально оформленной доверенностью. Причем, оформить доверенность проще именно в ОАЭ: здесь это займет 15-30 минут, в то время, как в России нужный документ придется ждать неделю-две. Конечно, в ОАЭ, как и в любой стране, есть опасность нарваться на недобросовестного застройщика и месяцами ждать завершения строительства дома, в котором располагается купленная вами квартира. Но в Дубае существуют компании, которые помогут вывести деньги из замороженного строительного проекта. После этого покупателю предоставляют право официально регистрировать покупку недвижимости и статус владельца в Земельном департаменте Дубая. На данный момент регистрационный сбор составляет 2% от стоимости покупки – из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% с покупателя. После сдачи проекта инвестор получает вид на жительство на полгода с последующим продлением. Действие визы охватывает не только самого покупателя, но и супругов и несовершеннолетних детей. А вот разрешение на работу при необходимости следует получить дополнительно. Комментарий: Марина Корякина, директор представительства компании GFPI: – Недвижимость в Эмиратах можно подобрать на любой вкус. Это может быть квартира в многоэтажном жилом доме, просторные апартаменты в малоэтажном комплексе или вилла. Если жилье расположено в жилом комплексе, нередко рядом находятся бассейн, теннисный корт и детская площадка. Квартиры в ОАЭ сопоставимы по ценам с европейскими, качество объектов и уровень сервиса ничуть не уступает, зато объект легко может располагаться в минутной доступности от моря, а пляжный сезон здесь длится круглогодично. Одним из крупнейших городов Эмиратов является Аджман. Это достаточно спокойный город, ритм жизни здесь размеренный, а недвижимость здесь дешевле, чем в «раскрученном» Дубае. С другой стороны, если вас привлекает суета большого города, обратить внимание стоит именно на Дубай. Равно, как и в случае, когда вы намерены максимально заработать на сдаче своей недвижимости в аренду. Несмотря на существенное влияние кризиса на недвижимость ОАЭ, рынок остается весьма интересным с точки зрения инвестиций. Наиболее благоприятным, как полагают эксперты, будет положение проектов в хороших районах с развитой инфраструктурой. Цена за квадратный метр жилой недвижимости в Дубае.   <table style="border-collapse: collapse;" width="365" class="MsoNormalTable" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="305" nowrap="nowrap" valign="bottom"> Район</td> <td width="60" nowrap="nowrap" valign="bottom"> Цена, $</td></tr> <tr> <td width="305" nowrap="nowrap" valign="bottom"> Discovery Gardens, 20-30 минут на машине до моря </td> <td width="60" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 1 700 </td></tr> <tr> <td width="305" nowrap="nowrap" valign="bottom"> Jumeirah Lake Towers, 10-15 минут на машине до моря</td> <td width="60" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 2 800 </td></tr> <tr> <td width="305" nowrap="nowrap" valign="bottom"> Dubai Marina, 5-10 мин пешком до моря</td> <td width="60" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 4 000 </td></tr> <tr> <td width="305" nowrap="nowrap" valign="bottom"> JBR, 2 - 5 мин пешком до моря</td> <td width="60" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 4 200 </td></tr> <tr> <td width="305" nowrap="nowrap" valign="bottom"> рукотворный остров Palm Jumeirah</td> <td width="60" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 5 200 </td></tr></tbody></table>   Источник: по данным <a href="http://www.interstate.ru">www.interstate.ru</a></td></tr></tbody></table>

Кадастровая стоимость: платить или переплачивать? http://nedv.info/articles/502 Коммерческая недвижимость Fri, 19 Feb 2010 08:29:40 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"><img style="margin: 0px 10px 5px 0px;" width="400" height="500" align="left" alt="Кадастровая стоимость: платить или переплачивать?" src="http://nedv.info/files/articles/commerce/kadastrovaya_stoimost_2010_02_19.jpg" complete="complete" complete="complete" />Ведение хозяйственной деятельности в любой отрасли, в той или иной степени, связано с использованием земельных участков. Таким образом, земля представляет собой определенный базовый ресурс, который необходим хозяйствующему субъекту для достижения определенных целей и решения задач, связанных с деятельностью предприятия. Естественно, решение вопросов, связанных с использованием земельных участков, является одним из важных факторов развития и успешного функционирования предприятия. При этом возникает необходимость уплаты «налога на землю» или обязательных арендных платежей, размер которых в последние годы существенно вырос. Налог на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли. В последнее время вопрос о кадастровой оценке земель стоит особенно остро. В апреле 2000 года Правительством РФ были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с данными Правилами, территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости представляют результаты государственной кадастровой оценки земель органам исполнительной власти субъектов РФ, которые, в свою очередь, их утверждают. При проведении кадастровой оценки земельные участки подразделяются на группы. Это могут быть: - земельные участки, предназначенные для размещения производственных, административных, промышленных зданий, строений, сооружений; - участки, предназначенные для размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, кабельных и воздушных линий связи и радиофикации; - участки, предназначенные для размещения объектов, необходимых для эксплуатации или строительства, реконструкции наземных или подземных зданий, строений, сооружений, развития энергетики и связи и т.д. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка определяется в зависимости от того, к какой группе будет отнесен данный земельный участок. Кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для расчета земельного налога. Именно поэтому данная стоимость влияет на исчисление размера налога на землю, который уплачивают предприятия при осуществлении своей деятельности. Особенно остро вопрос повышения кадастровой стоимости земельных участков стоит перед промышленными предприятиями, имеющими большие производственные площади, такими как: стале-промышленные, машиностроительные, предприятия химического производства, которые расположены в пределах территорий населенных пунктов. За последние два года в отдельных случаях размер кадастровой оценки стоимости земельных участков увеличился более чем в 7 раз! Повышение налоговых отчислений (арендной платы) в результате увеличения кадастровой стоимости земли является «тяжелой ношей», если не серьезным ударом по бизнесу для многих предприятий и организаций. К тому же отсутствует понятный порядок определения ставки налога соответствующими муниципальными образованиями в пределах от 1 до 5 коэффициента. Это может приводить к коррупционным последствиям. Таким образом, можно сделать выводы о том, что система государственной кадастровой оценки земель (в том числе и её принципы формирования) является неясной и непрозрачной. Она не отвечает потребностям успешного построения отношений бизнеса и власти. Для многих предприятий такая ситуация является угрожающей - им приходится самостоятельно думать о том, как «выживать» в поставленных условиях. Решение этой проблемы существует, и довольно успешно применяется некоторыми компаниями. Для понимания возможности проведения мероприятий по снижению кадастровой стоимости земельного участка необходимо провести анализ всех документов, подтверждающих права на земельный участок и дающих представление о географических и технических характеристиках объекта недвижимости. После этого появится понимание того, насколько возможно снизить кадастровую стоимость земельного участка и оптимизировать платежи по земельному налогу. Данная процедура реализуется с помощью специальных юридических механизмов, которые позволяют законными способами минимизировать налоговые отчисления. Анализ и грамотное использование имеющейся информации о земельном участке, помогает добиться снижения налогового бремени через уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Как следствие - снижение кадастровой стоимости в среднем на 20%-24%, что зачастую исчисляется миллионами! В последнее время услуги по снижению кадастровой стоимости земельных участков предлагают многие компании. Но к выбору компании, которая будет заниматься этим, необходимо подойти очень ответственно. Сделать это необходимо, чтобы не оказаться в ситуации покупки «кота в мешке», так как выполнение данной услуги требует комплексного подхода, четкой организации всего процесса прохождения и согласования документов, доведения до Клиента понятной схемы снижения кадастровой стоимости земельного участка. Соответственно необходимо понимание того, за какие конкретно услуги Вы платите. Так как сумма экономии станет понятна после проведения работ по снижению кадастровой стоимости земельного участка, есть смысл говорить о том, чтобы оплата услуг компании–исполнителя производилась после достижения результата. Договор, в условия которого входит предоплата за оказание услуг, свидетельствуют, скорее всего, о применении коррупционных схем в решении данного вопроса. Стоит сказать, что это может негативно сказаться на деловой репутации предприятия-заказчика, а в некоторых случаях даже привести к административной или уголовной ответственности его руководителя. Серьезные компании, уверенные в своих силах и положительном результате, не будут требовать предоплаты за выполнение данных услуг (кроме оплаты технических платежей, таких, например, как государственная пошлина), а предложат их оплатить после проведения всей организационно-методической работы и получения комплекта документов, подтверждающих снижение кадастровой стоимости земельного участка. <div align="right"> Владимир Дзигунов, Руководитель проектов Юридической компании «ЭНСО»</div></td></tr></tbody></table>

Кто купит пентхаус в «Антее»? http://nedv.info/articles/501 Город Fri, 19 Feb 2010 07:14:48 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="436" title="Андрей Гавриловский" align="left" alt="Андрей Гавриловский" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/andrey_gavrilovskiy_2010_02_19.jpg" complete="complete" complete="complete" /> 188-метровый небоскреб 3-ей очереди «Антея» - самое высокое здание в мире, возведенное в северных широтах. Строить его предприниматель Андрей Гавриловский начинал в сытые докризисные годы. И вот строительство близится к завершению – пора продавать эксклюзивную недвижимость… Например, пентхаусы на последнем, 50-ом, этаже. Вид из их панорамных окон открывается ослепительный, но кто же готов заплатить за него немалые миллионы? Этот деликатный вопрос, а также перспективы высотного строительства в Екатеринбурге мы обсудили с бизнесменом-новатором. – Андрей Николаевич, Вы создали прецедент на местном рынке недвижимости. Чувствуете себя первопроходцем? – Да такое ощущение было у меня, еще, когда первую очередь «Антея» строили. Тогда нас по высоте догнали только через пять лет. Сейчас, если нас через 10 лет кто-нибудь и догонит – уже хорошо. – Слишком высокую планку задали? Или интерес к высотному строительству угасает? – Я считаю, что высотное строительство – особенно, офисных зданий – в ближайшие годы в Екатеринбурге вообще заглохнет. Их и так-то было непросто строить из-за бестолковой и бюрократизированной системы согласований, а сейчас, когда еще и экономика в кризисе, вообще невозможно. – Так, вроде бы, пик кризиса пройден. Впереди – светлое экономическое будущее… – Ерунда полная. Кризис лишь усугубляется, и в ближайшем будущем ожидать подъема экономики нельзя. Я считаю, что будет только хуже. Потому что все свои запасы, какие были у населения и предприятий, «подъели». Люди рассчитывали, что ситуация выправится, а она не выправляется. И чем все это кончится – непонятно. Но перспектив я никаких не вижу… - И, тем не менее, Вы выставили на продажу недвижимость, которая, по местным, екатеринбургским, меркам стоит космические деньги? Какова стоимость квадратного метра пентахауса в третьей очереди «Антея»? – 160 тысяч рублей. Это продажная цена, себестоимость ниже - около 100-120 тысяч. И это никакие не «космические» деньги – все строительство выше 25 этажа обходится в 2,5 раза дороже обычного. - Почему? - Инфраструктура дорожает – организация систем жизнеобеспечения, безопасности в зданиях такой высоты требует значительно больших затрат. Вот, например, в третьей очереди будет 18 скоростных импортных лифтов. Только они нам обошлись в 6 миллионов евро! Конечно, это отражается на себестоимости квадратного метра. – На каких же покупателей Вы рассчитываете? – В первую очередь, на состоятельную аудиторию. Богатые люди в нашем городе есть. По моим подсчетам, тысячи две семей в Екатеринбурге потенциально способны на такое приобретение. Сейчас уже практический интерес к пентхаусам в нашем небоскребе проявили человек 6 – мы ведем с ними переговоры, оговариваем условия. Хотя фактически заключенных сделок на сегодняшний день нет. Я также не исключаю, что какие-то солидные компании решат приобрести пентхаусы для организации в них представительских офисов. И это вполне логично – центр города, ультрасовременное здание, ну, и все преимущества 50-го этажа – уединенность и роскошный обзор… - Наличие этих достоинств отражается на стоимости пентхауса? - Не без этого, конечно. Однако, будущим обитателям пентхаусов за высокий статус жилья расплачиваться, особо, не придется. В условиях кризиса решающую роль при формировании цены квадратного метра, повторюсь, играет себестоимость строительства. Да и покупатели сегодня не очень настроены платить деньги «за имидж» - торгуются до последнего. И нам приходится с этим считаться.</td></tr></tbody></table>

ВАДИМ ЗУБАРЕВ: Обязательное противопожарное страхование повысит ответственность бизнеса http://nedv.info/articles/497 Город Mon, 01 Feb 2010 11:24:27 GMT article

<table width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="440" align="left" alt="Вадим Зубарев" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/zubarev_2010-02-01.jpg" complete="complete" complete="complete" />Пожар в пермском клубе «Хромая лошадь» спровоцировал массовые проверки торговых центров, кинотеатров, заведений общественного питания. По их результатам в заведениях Свердловской области инспекторы выявили многочисленные нарушения пожарной безопасности, что привело к закрытию ряда объектов недвижимости. О результатах проверок и о противопожарных требованиях рассказал начальник Госпожнадзора по Свердловской области ВАДИМ ЗУБАРЕВ. - Результаты проверок стали основанием для приостановки деятельности развлекательных заведений в преддверие Нового года, когда у них есть возможность неплохо заработать на «корпоративах». Какова была реакция владельцев кафе и ресторанов?   - Представители малого и среднего бизнеса подошли к ликвидации выявленных замечаний очень ответственно. Владельцы развлекательных заведений понимали, что к праздничным дням их объект может быть закрыт, и очень быстро находили средства и возможности для того, чтобы устранить выявленные недостатки, часто даже не дожидаясь решения судов о закрытии или всего через несколько дней после вынесения решения. Получается, что при определенном желании выполнить требования, которые предъявляет государственная инспекция по пожарному надзору, можно. А стремление к противопожарной безопасности многие представителями малого и среднего бизнеса начали воспринимать не просто как чью-то прихоть, а как жизненную необходимость. И это хорошо.   - Сколько всего заведений было закрыто по итогам внеплановых декабрьских проверок? - Суды вынесли решения о приостановке деятельности 30 развлекательных заведений. В остальных случаях были приняты решения о выплате штрафа. Общая сумма штрафов, выписанных владельцам кафе, ресторанов и клубов, составила 213 тыс. рублей. Всего же было проверено 612 заведений. Это лишь малая часть от 40 тыс. объектов, которые находятся на контроле государственного пожарного надзора Свердловской области.   - Ужесточились ли требования к противопожарной безопасности зданий после трагедии в пермском клубе «Хромая лошадь»? - Чтобы изменить требования, одного дня мало. Кроме того, ужесточать требования нет нужды, необходимо добиваться, чтобы исполнялись существующие нормы. Нa мой взгляд, требования к противопожарной безопасности стали более либеральными. Если еще год назад действовало порядка 150 тыс. различных норм, то сегодня количество нормативных актов сократилось в сто раз. Они сведены в один закон и 12 сводов, на которые должны ориентироваться хозяйствующие субъекты.   - Больший интерес вызвала приостановка работы Коляда-театра. Какие нарушения были выявлены в ходе его проверки? - Достаточно серьезные. Начнем с того, что Коляда-театр расположен в здании (ул. Тургенева, д. 20 – прим. автора), не приспособленном для театра, согласно действующим требованиям, его необходимо переоборудовать. С этим объектом государственный пожарный надзор работал еще с 2006 года.   При проведении в конце декабря плановой проверки инспекторы выявили несколько нарушений, которые можно разделить на три группы. Во-первых, это нарушение правил эксплуатации электрооборудования. Мы к подобным вещам относимся очень серьезно, потому что именно неисправная электропроводка и электрооборудование становится причиной трети всех пожаров. Во-вторых, эвакуационные выходы театра не соответствуют требованиям. И, в-третьих, здание не оснащено в полной мере противопожарной сигнализацией. Все эти замечания стали основанием для подготовки материалов, которые были направлены сначала в прокуратуру, а затем в суд, который 20 января текущего года вынес решение о приостановке работы Коляда-театра.   - Что же тогда делать владельцам или арендаторам, если их заведение расположено в старинном или неприспособленном под данный вид деятельности здании? Сразу переезжать? - Зачем же? Как я уже говорил, сегодня к исполнению требований противопожарной безопасности подходят достаточно либерально.1 мая 2009 года вступил в силу технический регламент противопожарной безопасности, который ввел систему расчета пожарных рисков. То есть, если владелец заведения, рассчитав пожарный риск, может доказать, что то или иное нарушение не влияет на безопасность граждан. Кроме того, любое отступление от правил можно компенсировать дополнительными противопожарными мероприятиями. Если собственник это сделает, то тем самым в соответствии с действующим законодательством обеспечит безопасность своим сотрудникам и гостям и проблем с государственным пожарным надзором у него не возникнет.   - Глава МЧС России Сергей Шойгу предлагает в максимально сжатые сроки принять законопроект, который обяжет владельцев развлекательных заведений страховать свои объекты от пожара. Как Вы относитесь к данной инициативе? - Такой закон очень нужен. Еще в 1994 году в законопроект о пожарной безопасности была внесена статья об обязательном страховании на случай пожара. Однако тогда она из закона исчезла. Хорошо, что сейчас министр проявляет такую настойчивость по реализации данного законопроекта. Я поддерживаю введение обязательного противопожарного страхования. Оно повысит ответственность бизнеса. И потом мы работаем в рамках рыночной экономики, и логично было бы влиять на владельцев коммерческих объектов не только административными, но и рыночными рычагами. То есть, если объект «проходит» по всем требованиям противопожарной безопасности, его владельцу придется выплачивать страховой компании меньшую сумму страхового взноса. Если объект в плохом состоянии, сумма взноса в разы возрастет. Соответственно, у его владельца будет стимул выполнить все требования пожарного законодательства, в противном случае он будет «наказан рублем».   - Придется ли в обязательном порядке страховаться от пожара владельцем жилой недвижимости? - Насколько я знаю, законопроект касается только наиболее пожароопасных объектов, а также объектов, где происходит массовое скопление людей. На владельцев жилья он не распространяется. Но, тем не менее, сегодня каждый может застраховать свою недвижимость добровольно.   - В ходе внеплановых проверок были ли выявлены недочеты в работе представителей государственной пожарной инспекции по Свердловской области? - Конечно, в любой организации можно выявить недостатки. И случалось, что инспектор при проверке зданий принимал неадекватные меры. Представители прокуратуры, которые принимали с нами участие в проверках, выявляли подобные недоработки. Естественно, сейчас мы над ними работаем и стараемся устранить.   ПРОФИЛЬ ПЕРСОНЫ Вадим Зубарев. Главный государственный инспектор Свердловской области по пожарному надзору. В 1990 году окончил Высшую пожарно-техническую школу по специальности инженер пожарной безопасности, в 1996году получил второе высшее образование в Академии МВД России, по специальности юрист – организатор правоохранительной деятельности. Карьеру в пожарной охране начал в 1981 году. В 1984 – 1993 гг. был инженером 77 ВПЧ (военизированная пожарная часть), начальником караула 19 ВПЧ, старшим инспектором 20 ВПЧ, начальником 71 ВПЧ, начальником 34 ВПЧ в ОВПО-1 УПО УВД Свердловской области. В 1996 - 2000 годах руководил учебным центром ГУ МЧС по Свердловской области. Имеет специальное звание - полковник внутренней службы.   Вера Морозова</td></tr></tbody></table>

За пожар ответишь http://nedv.info/articles/496 Город Mon, 01 Feb 2010 11:01:51 GMT article

<table style="border-collapse: separate;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td valign="top"><img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="267" align="left" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/pozhary_2010-02-01.jpg" alt="Пожары" complete="complete" />Устраняют недостатки 20 января 2010 года по решению суда на 90 дней было закрыто здание, в котором располагается «Коляда-театр». 31 декабря в результате проверки руководству театра было выдано предписание в течение полугода убрать решетки с окон, оборудовать ступеньками аварийный выход, уложить в железный кабель несколько метров провода. «До этого четыре года никто к нам не приходил. Дом деревянный, сгорит в одну секунду, чего тут заморачиваться. Мы все делали и делаем, чтобы там было все безопасно. Все куплено, все проведено – огнетушители, сигнализация. Но как можно сделать деревянный дом безопасным, кто-то может сказать?», – написал Николай Коляда в своем блоге. Как сообщила заместитель начальника пресс-службы ГУ МЧС РФ по Свердловской области Наталья Зырянова, по требованию суда в новогодние праздники также не работали несколько ресторанов и кафе: «Сандэй» и «Поль бэйкери» (компания «Малахит»), рестораны «Дудки» и «Уральские пельмени» и паб «Хуч» (ООО «Новые рестораны»), ресторан «Ем сам», кафе «Ложки-вилки», ресторан «Троекуров», клубы «От заката до рассвета», «Телеклуб», «Аэробус». Суд постановил приостановить их деятельность на 90 суток. Кроме того, на 30 и на 90 суток была приостановлена деятельность 16 развлекательных заведений в разных городах Свердловской области. По данным пресс-службы Кировского районного суда Екатеринбурга, руководство ресторана «Дудки» успело исправить все выявленные недостатки и с 18 января 2010 года заведение вновь открылось. Заработали также «Поль бэйкери», «Сандэй», кафе «Альбион» и клуб «Аэробус». Кинотеатр «Салют» принял первых гостей уже вечером 12 января. А вот «Троекуров» и «Уральские пельмени» пока не успели выполнить все требования проверяющих. Руководители заведений, где Пожнадзор обнаружил нарушения, крайне неохотно дают комментарии на эту тему. Обсуждать ситуацию согласился только директор кинотеатра «Салют» Сергей Федяков. По его мнению, пункты предписания Пожнадзора не были существенными для закрытия кинотеатра, а убытки от простоя кинозалов в самый прибыльный период года составили, по его подсчетам, около 8 млн рублей. Эти денежные средства планировалось направить на реконструкцию фасада «Салюта» и обновление кинотеатра «Искра». Участники рынка полагают, что в некоторых заведениях, попавших в «черный список» МЧС, ликвидировать выявленные недостатки будет достаточно проблематично. Причина – в ветхости объектов. Например, здание ресторана «Уральские пельмени» было построено в 30-е годы, а «Троекуров» располагается в двухэтажном особняке, построенном в 50-е годы. С этой же проблемой столкнулось руководство кинотеатра «Салют». «Сейчас кинотеатр работает, хотя в течение нескольких недель невозможно было устранить все выявленные нарушения, например, сделать дымоотвод в гардеробе. Следует учитывать, что здание, в котором расположен кинотеатр довольно старое, 70-х годов постройки, поэтому выполнить необходимые условия по противопожарной безопасности порой затруднительно. Но по решению суда мы все же открылись и работаем», – отметил специалист по рекламе и PR кинотеатра «Салют» Александр Мурашко. Внеплановые рейды Наталья Зырянова перечислила основные нарушения требований противопожарной безопасности, которые инспекторы выявили во время декабрьских проверок: «Чаще всего проверяющие предъявляли претензии к путям эвакуации, которые были отделаны горючими материалами – линолеумом, деревом или завалены хламом, что, понятно, затруднит выход людей из здания. В некоторых заведениях проверяющие обнаружили глухие решетки на окнах, которые также являются одним из путей выхода из здания в случае пожара. Кроме того, не везде были в наличии в достаточном количестве первичные средства пожаротушения, а также система пожарной сигнализации. Много замечаний было сделано по поводу состояния электропроводки». Стоит отметить, что прошедшие в декабре внеплановые проверки действительно стали попыткой перестраховаться. В пресс-службе ГУ МЧС России по Свердловской области признали, что в прошедшем году не было ни одного серьезного пожара в развлекательных заведениях города, 80% всех пожаров, особенно, на которых гибнут люди, происходит в жилых зданиях, но проверки, тем не менее, проводятся. «Они бывают плановыми и внеплановыми. Декабрьские - были именно внеплановыми. Причиной стала пермская трагедия, – подчеркнула начальник пресс-службы Наталья Зырянова. – Документы, составленные по итогам проверки, были направлены в суд, который и решил вопрос о приостановке работы заведений». Если владельцы кафе или ресторанов исправили все выявленные недостатки раньше, чем истекли отпущенные по судебному решению 90 дней, они могут обратиться с ходатайством в суд, после чего специалисты Пожнадзора по решению прокуратуры проводят повторную проверку, и, если результаты проверки удовлетворительны – суд выдает разрешение на открытие заведения. Страховать не спешат Чтобы не обрекать заведение на простой из-за неутешительных результатов проверки, владельцу следует ознакомиться более тщательно соблюдать требованиями пожарной безопасности. При необходимости он может обратиться с ходатайством и инициировать проверку своего заведения, в ходе которой специалисты выявят все недостатки. Но если пожар все-таки произойдет, владельцев развлекательных заведений от полного разорения могут спасти страховые выплаты. Страховые компании предлагают страхование имущества от пожаров, страхование убытков от прерывания деятельности, а также страхование гражданской ответственности. В среднем, эта процедура обойдется в 0,1 – 1% от предполагаемой суммы выплат. «Страховая сумма рассчитывается исходя из многих факторов: стоимость отделки, площадь помещения. Имеет значение также год постройки здания, применяются ли дополнительные меры защиты от пожара или несанкционированного проникновения, поэтому в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально», – рассказала ведущий специалист корпоративных продаж филиала ООО «Группа «Ренессанс-Страхование» в Екатеринбурге Алена Фогель. Она отметила, что владельцы ресторанов, гостиниц и клубов не стремятся страховать свое имущество. «Кстати, противопожарные проверки тоже снижают активность владельцев и управляющих. Им кажется, что если они уже прошли проверку, и все нормально, значит, пожар им уже не страшен», – добавила она. Начальник отдела продаж страховой компании «Экспесс-гарант» Марина Софронова, напротив, считает, что проверки могут положительно сказаться на количестве оформляемых страховок. «Владельцы кафе и ресторанов предпочитают страховать не имущество, а свою ответственность. Дело в том, что имущество, как правило, страдает, все-таки не от стихийных бедствий, а от рук клиентов этих заведений. Естественно, владельцы стараются урегулировать подобные конфликты без привлечения третьих лиц. А вот если при пожаре пострадали люди, и при этом гражданская ответственность была застрахована, выплаты будет производить страховая компания. После трагедии в клубе «Хромая лошадь» владельцы развлекательных заведений, возможно, начнут более активно страховать ответственность», - рассказала она. Однако страховщики сходятся во мнении, что до сих пор владельцы развлекательных заведений считают добровольную страховку непозволительной роскошью. Более 70% пожаров в Свердловской области приходится на жилой сектор Источник: ГУ МЧС РФ по Свердловской области <table class="MsoTableGrid" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="159" valign="top">  </td> <td width="160" valign="top"> 2008 год</td> <td width="160" valign="top"> 2009 год</td></tr> <tr> <td width="159" valign="top"> Количество пожаров</td> <td width="160" valign="top"> 5957</td> <td width="160" valign="top"> 5130</td></tr> <tr> <td width="159" valign="top"> В жилом секторе</td> <td width="160" valign="top"> 4285</td> <td width="160" valign="top"> 3731</td></tr> <tr> <td width="159" valign="top"> В нежилом секторе</td> <td width="160" valign="top"> 1672</td> <td width="160" valign="top"> 1399</td></tr> <tr> <td width="159" valign="top"> Количество погибших</td> <td width="160" valign="top"> 473</td> <td width="160" valign="top"> 471</td></tr> <tr> <td width="159" valign="top"> Количество пострадавших</td> <td width="160" valign="top"> 422</td> <td width="160" valign="top"> 369</td></tr></tbody></table> Требования пожарной безопасности к предприятиям общественного питания по ГОСТу и СНиПам <ul> <li> <div class="MsoNormal">Расстановка столов в обеденных залах не должна препятствовать свободной эвакуации посетителей в случае пожара. </div></li> <li> <div class="MsoBodyTextIndent3">В залах ресторанов, кафе, казино, ночных клубов, столовых и других предприятий досуга и общественного питания при расстановке мебели и оборудования должны быть предусмотрены основные проходы между столами (оборудованием), ведущие к эвакуационным выходам из помещения, шириной не менее 1,35 м и проходы к отдельным посадочным местам.</div></li> <li> <div class="MsoBodyTextIndent3">Проведение в помещениях предприятий общественного питания и досуга мероприятий с массовым пребыванием людей (выступление <img name="OCRUncertain100" src="http://nedv.info/img/no_image.png" contenteditable="false" width="16" height="13">варьете, театрализованных представлений, праздников новогодней елки, банкетов) допускается при наличии в помещении не менее двух эвакуационных выходов, оборудованных соответствующими знаками пожарной безопасности и соответствие этих помещений требованиям статьи 3 настоящего регламента.</div></li> <li> <div class="MsoBodyTextIndent3">На каждые 100 кв. метров помещения должно быть установлено не менее одного огнетушителя, но не менее двух на этаже или в помещении.</div></li></ul> Требования пожарной безопасности к многофункциональным зданиям: <ul> <li> <div class="MsoNormal">Зальные помещения с числом мест от 300 до 600 должны располагаться на высоте не более 10 м, с числом мест от 170 до 300 - не более 28 м., а с числом мест от 100 до 170 - не более 50м.</div></li> <li> <div class="MsoNormal">Вместимость зальных помещений общественного назначения, размещаемых на высоте более 50 м., не должна превышать 100 мест.</div></li> <li> <div class="MsoNormal">При размещении в составе зданий на высоте более 50 м. ресторанов, кафе и других общественных помещений вместимостью более 50 человек расстояние от дверей этих помещений до незадымляемой лестничной клетки не должно превышать 20 м.</div></li> <li> <div class="MsoNormal">При размещении на эксплуатируемых кровлях открытых летних ресторанов, кафе, смотровых и прогулочных площадок с единовременной вместимостью более 50 человек следует предусматривать не менее 2-х эвакуационных выходов. При этом количество человек, которые могут одновременно находиться на кровле, не должно быть более 100.</div></li> <li> <div class="MsoNormal">Помещения, рассчитанные на одновременное пребывание более 500 человек, должны отделяться от других помещений противопожарными стенами и перекрытиями. Расстояние от дверей этих помещений до незадымляемых лестничных клеток не должно превышать 20 м.</div></li> <li> <div class="MsoNormal">Каждый пожарный отсек высотного здания должен оснащаться не менее чем двумя незадымляемыми лестничными клетками. Количество лестничных клеток определяется расчетом по обеспеченности безопасной эвакуации людей при пожаре</div></li></ul> Пожарная хроника: Февраль 2007 – пожар в мебельном цехе «Агроспецмонтаж». Погибли 12 человек, 11 человек пострадали. Причины трагедии - загромождение путей эвакуации, хранение в здании большого количества горючего материала. Февраль 2007 – пожар в ТРЦ «Антей». Пострадал один человек, площадь пожара составила 900 кв. метров. По мнению администрации ТРЦ, причиной возгорания стал поджог. Август 2008 – пожар в производственных и офисных помещениях ООО «ЖБИ-Сервис». Никто не пострадал, выгорело около тысячи кв. метров площади. Причина возгорания – короткое замыкание электропроводки. Сентябрь 2009 – пожар в трехэтажном здании в центре Екатеринбурга. Погибли пять человек, еще пятеро были госпитализированы. Причина – поджог или непотушенная сигарета. Прямая речь Не боитесь ли Вы сгореть? Татьяна Ковальчук, специалист по коммерческой недвижимости АН «Альфа-Страхование»: – Я на тему пожарной безопасности особо никогда не переживала. Но когда сгорела «Хромая лошадь», я, как и многие, подумала: «Хорошо, что не со мной!». Сейчас, конечно, активно проводятся проверки, закрываются предприятия. Но ведь год пройдет, и все снова забудется. Станет, как раньше, когда нарушений много, но никто особо не беспокоится. Страна у нас такая, все живут по принципу «Авось, пронесет!». Вообще об опасности экстремально-бытовых ситуаций не задумывалась до тех пор, пока не застряла в лифте: он остановился между этажами, свет погас. Диспетчер почему-то не отвечает на вызов, и у меня, как назло, телефона тоже с собой не оказалось. Самое ужасное, что мимо шли люди и на просьбу о помощи отмахивались и говорили самой выбираться, пока одна женщина не сжалилась и не вызвала аварийную. Я тогда людскому равнодушию была поражена. Теперь вот на 8 этаж пешком поднимаюсь. Роман Ахмадеев, директор АН «Монте-Карло». – Специально о таких вещах я, пожалуй, не задумывался. Хотя после случая в Перми все равно по-другому смотришь на вопросы безопасности. Теперь, если в клуб приходишь, уже нет-нет, да и задашь себе вопрос: есть у них запасной выход, или нет? Поэтому если куда-то иду, стараюсь выбирать проверенные места. Однако то, что сейчас повсеместно закрывают заведения, не исправит ситуацию с противопожарной безопаностью в лучшую сторону. Обыватели скоро забудут пожар в Перми, а коррупция в чиновничьей среде никуда не денется. Соответственно, можно будет ожидать через некоторое время новых трагедий. Максим Галимов, заместитель директора АН «Регион-Маркет» – Честно говоря, не думаю, что крупные пожары происходят только в нашей стране, и что у нас хуже, чем везде. Обвинять пожнадзор в невнимательности я бы не стал, кричать о коррупции тоже нет смысла. Все-таки пожар – это еще и дело случая. А шумиха, связанная с закрытием развлекательных заведений со временем пройдет, и все будет по-прежнему. Сам я пожаров не боюсь, равно как и наводнений, взрывов и землетрясений. Если случится, значит, случится. Не бояться же этого каждый день. Я не курю в постели и выключаю электроприборы, но страха перед пожарами у меня нет. Евгений Устьянцев, директор ЕМУП «Спецавтобаза» - Честно говоря, в ресторанах и других развлекательных заведениях я бываю крайне редко и. как правило, по каким-то официальным поводам. В таких случаях думать о безопасности зачастую некогда: надо принимать гостей, выступать с речью или налаживать какие-то деловые контакты. Поэтому ни разу не ловил себя на мысли: оборудован ли ресторан дополнительным эвакуационным выходом? Пожар в «Хромой лошади» особенно ситуацию не поменял. Гораздо более внимательно я отношусь к пожарной безопасности своего предприятия. Ведь в данном случае от соблюдения норм зависит не только моя безопасность, но и жизнь и здоровье моих сотрудников. Поэтому у нас в штате есть специалист, который отвечает исключительно за противопожарную безопасность. Вера Морозова</td></tr></tbody></table>

Екатеринбург выделился среди городов России наибольшим падением спроса на жилье http://nedv.info/articles/495 Жилая недвижимость Mon, 01 Feb 2010 07:12:40 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" align="left" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 20px 0px;" width="400" height="267" align="left" alt="Падение спроса на жилье в Екатеринбурге" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/padenie_2010_02_01.jpg" complete="complete" complete="complete" />Екатеринбург вошел в число городов России, где в 2009 году было зафиксировано наибольшее снижение спроса на жилую недвижимость и, как результат, наибольшее падение числа сделок. Несмотря на это, снижение цен на квартиры оказалось на среднем уровне в сравнении с другими областными центрами страны. Об этом свидетельствуют результаты исследования региональных рынков жилой недвижимости, подготовленного аналитической службой агентства «МИАН». Спрос В конце 2008 – начале 2009 года вследствие сокращения платежеспособности граждан, а также в ожидании значительного снижения цен, спрос на жилую недвижимость существенно сократился. Весной 2009 года покупательский интерес оживился, однако он носил преимущественно исследовательский характер и практически никак не отражался на количестве сделок. Аудитория реальных покупателей ограничивалась семьями, наиболее остро нуждающихся в решении жилищного вопроса. Аналитики «МИАН» указывают, что спрос в начале прошлого года был очень низкий, а реальное «движение» рынка в части сделок началось с августа-сентября. Во-первых, это связано с желанием части покупателей не оставлять наличные денежные средства на новый год, как правило, из-за стереотипа политических потрясений. Вторая причина – появление приемлемых условий от банков по ипотечному кредитованию. По итогам 2009 года аналитики «МИАН» зафиксировали падение спроса в среднем на 60-70%. Наиболее значительно интерес к рынку жилой недвижимости снизился в ряде городов Урала и Центральной части России. В Екатеринбурге, Перми, Липецке и Рязани снижение спроса составило 80-85%. А вот менее всего интерес к рынку жилой недвижимости упал в Москве и Московской области, а также в ряде городов Юга России и Поволжья. Падение составило 50-55% в Казани, Набережных Челнах, Уфе и Краснодаре. Предложение   Негативные экономические события 2008-2009 гг. отрицательным образом отразились и на темпах строительства в России. По итогам 2009 года в среднем по стране показатели ввода жилья сократились на 6-10% – до 57-60 млн. кв. м, в то время как объемы строительных работ – почти на 18%. Доля стройплощадок, на которых из-за отсутствия финансирования были приостановлены работы, в различных регионах составила от 20% до 70%. По ряду остальных объектов сроки ввода в эксплуатацию корректировались в сторону увеличения – с 4-5 месяцев в начале 2009 года до 6-8 месяцев по его итогам. При этом количество стройплощадок с переносом сроков строительства за прошедший год возросло в 1,5-2 раза. В крупных мегаполисах количество введенных в эксплуатацию жилых площадей сократилось еще более существенно. Например, в Санкт-Петербурге, по предварительным данным, объем ввода жилья снизился более чем на 30% (до 2,1 млн. кв. м.), а в Москве – на 11,7% (до 2,9 млн. кв.м). Сохранить докризисные темпы сдачи жилья в эксплуатацию смогли лишь некоторые регионы, среди которых Московская, Липецкая, Рязанская и Нижегородская области, а также Республика Башкортостан. Структура предложения новостроек на региональных рынках в течение прошлого года смещалась в сторону объектов, уже введенных в эксплуатацию и находящихся на последних стадиях готовности. На вторичном рынке во всех регионах было отмечено сокращение объема предложения на 10-40% по сравнению с докризисным периодом. С одной стороны, это обусловлено уходом с рынка инвесторов, значительная часть которых в условиях ценовой корректировки сняли свои объекты с продаж и переориентировали их в сегмент аренды. С другой стороны связано с тем, что многие граждане из-за сокращения доходов вынуждены были отложить решение квартирного вопроса на неопределенное время. Более-менее активное поведение демонстрировали собственники, наиболее остро нуждающиеся в изменении жилищных условий, либо те, кто имеют свободные финансовые средства. Осенью 2009 года в ряде городов России продавцы, рассчитывая на традиционное оживление рынка, начали выводить квартиры на продажу. В результате чего в течение последнего квартала в некоторых областных центрах объем предложения увеличился. В большей степени эта тенденция была характерна для Центрального ФО: в Липецке, Белгороде, Воронеже и Туле число предлагаемых квартир возросло на 25-30%. А в Уральском регионе объем предлагаемого жилья на вторичном рынке увеличился незначительно – на 10-15%. Объем ввода жилья в регионах России в январе-ноябре 2009 года Источник: Аналитический Центр агентства недвижимости МИАН <div align="left"> <table width="401" class="MsoNormalTable" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="33.33%" valign="top" rowspan="2"> Регион</td> <td width="33.33%" valign="top" rowspan="2"> Январь- ноябрь 2009 г., тыс.кв.м</td> <td width="33.33%" valign="top" rowspan="2"> % к 2008 году</td></tr> <tr> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Россия</td> <td width="33.33%" valign="top"> 57 000,0</td> <td width="33.33%" valign="top"> 89,3</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Москва</td> <td width="33.33%" valign="top"> 2 895,0</td> <td width="33.33%" valign="top"> 88,3</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Московская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 5 759,5</td> <td width="33.33%" valign="top"> 110,8%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Республика Башкортостан</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 792,6</td> <td width="33.33%" valign="top"> 100,3%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Республика Татарстан</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 775,1</td> <td width="33.33%" valign="top"> 92,2%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Пермский край</td> <td width="33.33%" valign="top"> 564,6</td> <td width="33.33%" valign="top"> 96,3%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Нижегородская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 205,8</td> <td width="33.33%" valign="top"> 117,9%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Санкт-Петербург</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 381,9</td> <td width="33.33%" valign="top"> 78,6%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Новосибирская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 848,2</td> <td width="33.33%" valign="top"> 84,1%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Свердловская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 165,2</td> <td width="33.33%" valign="top"> 95,6%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Тюменская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 445,7</td> <td width="33.33%" valign="top"> 100,0%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Челябинская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 026,9</td> <td width="33.33%" valign="top"> 85,3%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Белгородская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 849,2</td> <td width="33.33%" valign="top"> 94,7%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Воронежская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 688,3</td> <td width="33.33%" valign="top"> 99,1%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Липецкая обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 521,8</td> <td width="33.33%" valign="top"> 117%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Рязанская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 455,2</td> <td width="33.33%" valign="top"> 106%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Тверская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> н/д</td> <td width="33.33%" valign="top"> н/д</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Тульская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 238,1</td> <td width="33.33%" valign="top"> 95,7%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Ярославская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 247,6</td> <td width="33.33%" valign="top"> 85,9%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Краснодарский кр.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 3 091,1</td> <td width="33.33%" valign="top"> 93,9%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Волгоградская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 584,5</td> <td width="33.33%" valign="top"> 95,5%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr> <tr> <td width="33.33%" nowrap="nowrap" valign="top"> Ростовская обл.</td> <td width="33.33%" valign="top"> 1 247,8</td> <td width="33.33%" valign="top"> 90,7%</td> <td width="33.33%" valign="top"> </td></tr></tbody></table></div> Динамика цен В прошлом году на региональных рынках жилой недвижимости стоимость квадратного метра в среднем сократилась на 17% по сравнению с концом 2008 года. В частности, в начале 2009 года в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой корректировки составляли - 3-5%, в конце весны-начале лета в ряде из них снижение цен замедлилось до -1,5-2,5% в месяц. Осенью положительные экономические изменения, возобновление реализации ипотечных программ и частичное возвращение на рынок отложенного спроса привели к тому, что практически на всех региональных рынках в той или иной мере наметился период стабилизации. Ценовой тренд на жилье начал характеризоваться колебательно-стабильным поведением. Устойчивый тренд на повышение цен аналитики «МИАН» отметили по готовым или близким к завершению новостройкам со сроком сдачи в конце 2009 – первом квартале 2010 гг. в регионах, где за первые три квартала 2009 года наблюдалось их максимальное падение. В основном, это города Уральского и Южного федеральных округов, а также частично Центра России. По итогам прошлого года минимальные показатели ценовой корректировки - -8-13% - зафиксированы в Казани, Набережных Челнах и Уфе. Максимальное снижение цен (-20-27%) зафиксировано в Перми, Волгограде, Липецке, Твери и Ярославле. Кроме того, в прошлом году в целях стимулирования резко сократившихся продаж многие продавцы были вынуждены предлагать дисконт, размер которого зависел от уровня востребованности объекта, финансовых возможностей участников сделки и юридического состояния документов. Таким образом, в результате торга разница между первоначально заявленной стоимостью и реальной ценой сделки могла составить от 5% до 20%. С наступлением отпускного периода время скидок закончилось. Осенью большинство продавцов сориентировались в отношении возможностей покупателей, цены предложений вплотную приблизились к результирующим показателям сделок. Размер индивидуальных дисконтов при единовременной 100%-й оплате не превышал 2-5%. По итогам года, мнению аналитиков «МИАН» в меньшей степени подешевели наиболее ликвидные 1-2-комнатные квартиры эконом-класса, отличающиеся удачным расположением, готовые к проживанию с точки зрения технических характеристик (не предполагающие значительных затрат на ремонт) и юридической чистоты. Наибольшее снижение стоимости наблюдалось в сегменте низкокачественного ветхого жилья, менее доступных по цене многокомнатных квартир, и объектов, выводимых на рынок по завышенным ценам. Средняя стоимость кв.м жилья в регионах России по итогам 2009 г.  Источник: Аналитический Центр агентства недвижимости МИАН <div align="center"> <table style="border-collapse: separate;" align="left" class="MsoNormalTable" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td> Декабрь, 2009</td> <td width="209" colspan="2"> Новостройки</td> <td colspan="2"> Вторичный рынок</td></tr> <tr> <td>  </td> <td width="102"> Средняя цена предложения, руб./кв.м, декабрь 2009</td> <td width="100"> Рост/снижение к декабрю 2008, %</td> <td width="102"> Средняя цена предложения, руб./кв.м, декабрь 2009</td> <td width="107"> Рост/снижение к декабрю 2008, %</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Белгород</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 40 400</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -10%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 39 300</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -12%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Волгоград</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 40 000</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -24%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 46 000</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -26%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Воронеж</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 32 500</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -12%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 35 900</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -13%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Екатеринбург</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 46 400</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -20%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 52 300</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -16%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Казань</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 34 600</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -11%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 35 700</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -17%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Краснодар</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 41 700</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -10%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 54 500</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -14%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Липецк</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 33 300</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -27%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 36 900</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -22%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Набережные Челны</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 30 900</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -8%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 28 400</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -18%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Нижний Новгород</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 45 000</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -17%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 51 600</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -15%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Новосибирск</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 40 400</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -14%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 48 000</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -20%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Пермь</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 40 500</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -20%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 42 900</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -25%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Ростов-на-Дону</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 40 500</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -16%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 51 500</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -28%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Рязань</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 33 200</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -13%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 36 200</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -16%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Санкт-Петербург</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 74 300</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -13%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 80 700</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -19%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Тверь</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 39 500</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -22%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 46 900</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -26%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Тула</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 38 900</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -14%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 39 300</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -19%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Тюмень</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 37 200</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -10%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 44 100</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -14%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Уфа</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 38 500</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -13%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 40 600</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -18%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Челябинск</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 37 700</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -12%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 34 400</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -29%</td></tr> <tr> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> Ярославль</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 35 300</td> <td nowrap="nowrap" valign="bottom"> -27%</td> <td width="102" nowrap="nowrap" valign="bottom"> 39 200</td> <td width="107" nowrap="nowrap" valign="bottom"> -14%</td></tr></tbody></table></div>                                                                       Средняя стоимость кв.м. жилья в г. Екатеринбурге по итогам 2009 года Источник: журнал «Недвижимость» Новостройки г. Екатеринбурга <table style="border-collapse: separate;" align="left" class="MsoTableGrid" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td valign="top">  </td> <td valign="top"> Декабрь 2008 года</td> <td valign="top"> Декабрь 2009 года </td> <td valign="top"> Изменение,%</td></tr> <tr> <td width="300" valign="top"> Средняя цена одного кв.м. на первичном рынке жилья г. Екатеринбурга, руб./кв.м. </td> <td valign="top"> 55 415</td> <td valign="top"> 50 647 </td> <td valign="top"> 8,26%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Однокомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td valign="top"> 57 268 </td> <td valign="top"> 50 825</td> <td valign="top"> 10,77%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Двухкомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td valign="top"> 55 214 </td> <td valign="top"> 50 163 </td> <td valign="top"> 9,05%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Трехкомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td valign="top"> 52 113</td> <td valign="top"> 49 734 </td> <td valign="top"> 4,64%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Многокомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td valign="top"> 58 420 </td> <td valign="top"> 54 653 </td> <td valign="top"> 3,51%</td></tr></tbody></table>                 Вторичный рынок жилья г. Екатеринбурга <table style="border-collapse: separate;" class="MsoTableGrid" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td valign="top">  </td> <td width="160" valign="top"> Декабрь 2008 года</td> <td width="160" valign="top"> Декабрь 2009 года </td> <td width="160" valign="top"> Изменение,%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Средняя цена одного кв.м. на вторичном рынке жилья г. Екатеринбурга, руб./кв.м.</td> <td width="160" valign="top"> 62 536</td> <td width="160" valign="top"> 54 176 </td> <td width="160" valign="top"> 12,3%</td></tr> <tr> <td width="250" valign="top"> Однокомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td width="160" valign="top"> 66 670 </td> <td width="160" valign="top"> 57 369 </td> <td width="160" valign="top"> 12,3%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Двухкомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td width="160" valign="top"> 61 402 </td> <td width="160" valign="top"> 52 959</td> <td width="160" valign="top"> 12,45%</td></tr> <tr> <td valign="top"> Трехкомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td width="160" valign="top"> 60 776 </td> <td width="160" valign="top"> 53 097 </td> <td width="160" valign="top"> 11,42%</td></tr> <tr> <td width="250" valign="top"> Многокомнатные квартиры, руб./кв.м.</td> <td width="160" valign="top"> 61 502</td> <td width="160" valign="top"> 54 580 </td> <td width="160" valign="top"> 10,7%</td></tr></tbody></table>     Ипотека В начале 2009 года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля оказали негативное влияние на российский рынок ипотечного кредитования. Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек. Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, минимизировали риски неплатежей посредством увеличения ставок и усложнения процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 году – уже не более 40%. Около 90% ипотечных кредитов в регионах выдавал Сбербанк РФ, однако и он заметно ужесточил условия кредитования. В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности (критичным считается 5%-й уровень). В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%. Вследствие корректировки цен на жилье и увеличения первоначального взноса средний размер кредита снизился с 1,2 до 0,9 млн. рублей. Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5-10 раз на региональных рынках (до 3-5% по сравнению с 25-35% в докризисный период). Начиная с середины лета, во многом благодаря поддержке со стороны государства на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные изменения. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек. В результате к концу 2009 года количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами - 1-3 млн. рублей в Москве и 600 тыс. - 1 млн. рублей в регионах. Средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса - 0,9 млн. рублей против 1,2 млн. рублей. Аналитики «МИАН» это объясняют как высоким размером первоначального взноса - не менее 30%, так и корректировкой стоимости жилья - -15-20% в среднем по России. Средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым – до 14,5%. Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных – до 8,6 лет. В начале 2009 года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно. Основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье. Прогноз Учитывая ситуацию, сложившуюся в строительной отрасли, правительство РФ утвердило поправки к федеральной целевой программе «Жилище», согласно которым ввод жилья в 2010 году планируется в объеме 53 млн. кв. м. общей площади. Ранее для 2010 года фигурировал показатель в 80 млн. кв.м. В перспективе стройкомплекс будет более ориентирован на возведение объектов эконом-класса, площадок для которого в настоящее время больше, чем у других типов домов. Застройщики объектов бизнес-класса вынуждены будут усовершенствовать реализуемые проекты в расчете на конкретную целевую аудиторию, предлагая более удачную концепцию, прибегнув, возможно, к сокращению площадей, модернизации планировок и использованию более современных, но менее капиталоемких конструкций, что приведет к снижению конечной стоимости квартир. В 2010 году рынок ипотеки продолжит восстанавливаться. На фоне пониженной до 9% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13%. По некоторым оценкам, в 2010 году при сохранении позитивной макроэкономической ситуации и выполнении обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, может быть выдано около 240 тыс. кредитов на сумму 230 млрд. рублей. Это на 40% больше, чем в 2009 году. При этом из-за смещения спроса в сторону готовых квартир основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке, считают специалисты «МИАН». Такой прогноз, в первую очередь, обусловлен результатом негативного влияния кризисных процессов на динамику объемов строительства. По этой причине говорить о восстановление докризисных объемов предложения в новостройках пока не приходится. Уже к концу 2010 году ожидается существенный дефицит находящихся в продаже квартир в строящихся домах. Повышающийся интерес к недвижимости, безусловно, будет подталкивать цены вверх. По прогнозу Министерства экономического развития (МЭР) в 2010-2015 гг. ожидается рост цен на уровне 2-5% в год. При этом в 2010 году, по мнению МЭР, еще продолжится падение – на 1,9% по сравнению с 2009 годом. В среднем по большинству регионов с явным дефицитом предложений и динамично растущим спросом в прайсах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты повышена на 10-15%. Основываясь на этих данных, аналитики «МИАН» прогнозируют, что повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику цен традиционно показывает рынок недвижимости в периоды относительной стабильности. Татьяна Шушакова </td></tr></tbody></table>

Поселок «Бобры» — для трудоголиков, а «Уральская слобода» — для создания «родовых гнезд» http://nedv.info/articles/493 Дома, коттеджи Tue, 26 Jan 2010 12:48:09 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="267" align="left" alt="Поселок «Бобры» — для трудоголиков, а «Уральская слобода» — для создания «родовых гнезд" src="http://nedv.info/files/articles/doma/kottedg_2010_01_26.jpg" complete="complete" complete="complete" />Подобрать звучное запоминающееся название для нового объекта недвижимости – дело немаловажное. Существует даже специальный термин «нейминг», обозначающий процесс поиска этого самого единственного и верного слова или сочетания слов. Названия загородных жилых комплексов у жителей Екатеринбурга, как правило, на слуху. Но немногие знают, почему, например поселок в селе Косулино незатейливо окрещен «Бобрами», а загородный жилой комплекс в Верх-Исетском районе носит претенциозное название «Частные владения «Образцово». Что в имени? Как правило, в названии девелоперы стараются максимально отразить философию и концепцию своего проекта и даже «запрограммировать реальность».К примеру, поселок «Добрый город», расположенный в районе Широкая Речка. Руководитель по связям с общественностью УК «Добрый город» Олег Молоков рассказал: «Поскольку мы предлагаем достаточно высокий уровень инфраструктуры в будущем поселке, – когда человек за городом может не чувствовать себя вдали от цивилизации – в название объекта мы как бы изначально заложили предпосылки для хорошего микроклимата. В «Добром городе» будет все – от детского сада до конного клуба. Потому быть добрыми жителям поселка будет вовсе не сложно». По схожей схеме были названы и «Частные владения «Образцово». «Имеется в виду образцовый во всем поселок, – рассказывает руководитель отдела продаж компании-застройщика «Метеорит и Ко» Юлия Климанова. – Инфраструктура, принципы построения, архитектура, контингент жителей с достатком гораздо выше среднего – все будто является образцом для подражания. Отсюда и логичное вполне название».У проекта родового поселения «Уральская слобода» в 30 км от Екатеринбурга близ озера Таватуй название несет в себе более глубокий подтекст. По словарю Даля слобода – это пригородное, («подгородное») село свободных людей. «Наше название четко отражает содержание жизни в поселке. Она там своя, другая, – утверждает генеральный директор фирмы-застройщика «Уральской слободы» ООО «МАТУР» Владимир Соперников. – Это не просто коттеджный поселок, а родовое поселение. Мы в своем проекте предлагаем не разбивать семьи на поколения, а объединять, создавать родовые гнезда, имения, которые, как в старину, можно передавать от отца к сыну. И люди, которые будут жить в «Уральской слободе», на своей земле вольны делать, что хочется». Коттеджный поселок «Бобры» в с. Косулино изначально планировался как «Солнечный». Однако позже руководство строительного проекта этот вариант забраковало как, во-первых, – достаточно избитый, во-вторых – не несущий никакого индивидуального смысла. Загородный комплекс расположен на берегу реки Бобровка, где есть две запруды, облюбованные самыми настоящими бобрами. «Живем, значит, вместе с бобрами, – посмеивается председатель дачного некоммерческого товарищества «Косулино-1» Михаил Сусланов. – То есть в экологически чистом месте, на берегу реки. К тому же эти зверьки – вечные трудяги, а наш поселок рассчитан на средний класс, представителям которого также изо дня в день приходится упорно трудиться». Хозяева коттеджного поселка «Новый» в с. Балтым, которое в свою очередь относится к Верхней Пышме, при выборе названия особо не мудрствовали. По генеральному плану застройки в месте поселка должен быть микрорайон «Новый». «Стоит ли мучительно выдумывать что-то новое, если уже напрашивается исторически сложившееся название, к которому люди быстро привыкнут? – рассуждает руководитель АН «Красная линия», официального представителя застройщика поселка «Новый» Георгий Корягин. – Хотя можно и по-другому наше название объяснить: это переход на новый уровень. Село Балтым не отличалось особо развитой инфраструктурой, охраной и прочими удобствами. С началом строительства коттеджей здесь многое изменится в лучшую сторону». Встречаются и названия, в которых отражена местная экзотика. Например, «Николин Ключ» в 25 км от Екатеринбурга по Челябинскому тракту в Сысертском районе. Среди местных жителей ходит легенда, что периодически в этих местах можно встретить пастушка Николу, который помогает заблудившимся путникам. Появляется он ниоткуда и в никуда исчезает. Говорят, именно в том месте, где впервые увидели Николу, забил родник. «Словосочетание «Николин ключ» у людей вызывает ассоциации с чистой водой, с ключом от дома или со святым Николаем-чудотворцем. В любом случае это положительные эмоции», – делится руководитель отдела продвижения «AVS Девелопмент» Елена Кочетова. Купить или выстрадать Нужно ли при выборе имени загородному поселению прибегать к помощи профессионалов по неймингу или лучше обойтись собственными силами? Здесь мнения расходятся. Большинство девелоперов предпочитают пользоваться услугами специалистов. Например, «Николин Ключ», «Образцово» и «Добрый город» – это порождения труда профессиональных пиарщиков. В последнем случае для того, чтобы придумать название, было проведено отдельное маркетинговое исследование: несколько сотен человек опросили, какое слово они бы хотели слышать в названии поселка, где потенциально могут жить? «Это же давно известно: чем лучшие ассоциации вызывает продукт, тем лучше он продается», – комментирует Олег Молоков. Стоимость нейминговых услуг может обойтись сейчас около 15 – 100 тысяч рублей в зависимости от сложности и глубины работы. «На цену вопроса может повлиять наличие фокус-групп для маркетингового анализа и их численность, а также необходимость разработки позиционирования и идентификации бренда», – рассказывает менеджер фирмы «Студия Бурусова», выполняющей подобные работы, Екатерина Кочурова. В то же время далеко не все при выборе названия коттеджного поселка доверяют PR-службам. Одни – потому что самое подходящее имя само рождается при выборе места будущего поселка, как в случаях с «Новым» и «Бобрами». У других застройщиков – принципиальные позиции на этот счет. «Когда название выстрадано, самими придумано, дальше работается проще. Если ты поручаешь кому-то, нужно сначала все ему досконально разжевать, потом этот специалист тебе принесет результаты своего собственного видения, которое с твоим может очень сильно расходиться, – говорит Владимир Соперников. – Кому как не мне самому лучше знать, как самую суть концепции моего проекта воплотить в двух словах». Многие строительные компании к придуманным ими оригинальным названиям коттеджных поселков относятся достаточно ревностно. Это связано с тем, что в случае удачной раскрутки бренда у конкурентов может возникнуть желание скопировать название своего бизнес-проекта с уже успешного чужого. Чтобы избежать этого, застройщики проходят процедуру регистрации индивидуальной торговой марки. Занимает это примерно год времени и несколько десятков тысяч рублей. Правда, даже после регистрации бренда при желании не отличающийся добросовестностью конкурент может схитрить: добавить, например, к первоначальному названию «+» или «2». «По-моему, чтобы заниматься такой ерундой, нужно просто не уважать себя. Это как раз тот случай, когда идешь против совести и вредишь в итоге больше сам себе», – заключает Олег Молоков. Другие застройщики предпочитают не регистрировать название своего поселка, не видя в этом особой потребности. Упаковка или содержимое Имя человека, если верить ученым, может определить его судьбу. Способно ли название объекта недвижимости сыграть аналогичную роль? На этот счет тоже единая точка зрения среди девелоперов отсутствует. Есть скептические мнения. «Загородное жилье – это не тот товар, который покупатель будет выбирать за красивое название, – говорит риэлтор Георгий Корягин. – Можете назвать хоть «Золотой рублевкой» свой поселок, но если там нет качественной инфраструктуры, особого толку в этой красивой упаковке не будет». И все же преобладающее большинство руководителей проектов загородных поселков уверены в правильности расхожего выражения «Как вы лодку назовете…». Недаром столько времени и денег уделяется этому вопросу в поисках лучшего названия любому бизнес-проекту. «От названия, по-моему, много чего зависит, – убеждена Юлия Климанова. – Если вы подберете неблагозвучное или вызывающее негативные ассоциации название, точно говорю вам: это будет практически гарантией того, что никто у вас дома в таком месте покупать не станет. И наоборот: удачно подобранное по смыслу и звучанию, отражающее концепцию проекта, название коттеджного поселка в разы увеличивает спрос на дома в нем». Марина Милентьева</td></tr></tbody></table>

Рынок УК на Урале приобретает новые формы http://nedv.info/articles/492 Коммерческая недвижимость Tue, 26 Jan 2010 12:28:51 GMT article

Вячеслав Трапезников: СРО отвечает исключительно за безопасность работы строительных компаний http://nedv.info/articles/491 Город Tue, 26 Jan 2010 12:20:39 GMT article

Время распродаж http://nedv.info/articles/490 Недвижимость за рубежом Mon, 18 Jan 2010 05:16:49 GMT article

Неграмотный сегодня платит дважды http://nedv.info/articles/489 Город Mon, 18 Jan 2010 04:56:32 GMT article

Кто крайним будет? http://nedv.info/articles/488 Город Mon, 18 Jan 2010 04:43:26 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="267" align="left" alt="Кто крайним будет?" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/register_2010_01_18.jpg" complete="complete" complete="complete" />Собрались мы с женой, так сказать, улучшить наши жилищные условия: продать доставшуюся ей от покойной бабушки «двушку», взять ипотеку, слава Богу, оба не бездельники, и «построить» себе трехкомнатную в «долевку». Тем более, у нас уже есть годовалая дочка, и в планах — рождение еще одного малыша. Решили начать с продажи оформленного на жену, бабушкиного наследства. Покупателя нашли почти сразу. Оказалось, что в том же подъезде сосед хочет своих престарелых родителей из области к себе перетащить, в городе со здравоохранением‑то получше будет, да и вся семья вместе — это, я считаю, правильно. Сговорились о цене, составили договор. Осталось дело за малым — выбрать дату и время сделки так, чтобы все смогли быть, потому как терять целый день на продажу одной квартиры — пустая трата времени. Навел справки — оказалось, что есть такая возможность. Приходишь в государственный орган, который у нас регистрирует сделки, и записываешься заранее на то число, которое нужно. Даже час можно выбрать. Очень удобно. Орган уже давно переехал в торговый центр «Антей», на седьмой этаж. То есть свои жилищные условия, я так понимаю, он улучшил. Теперь настал и мой черед. Договорился на работе (у жены с этим строже) да и зима на улице, и без десяти девять подошел к зданию «Антея». Смотрю, народ стоит. Не по‑зимнему много. А, думаю, наверное, под утро из ночного клуба с парковки расходятся. Потом пригляделся, что‑то подозрительно много пенсионеров. Не знаю как у других, а у нас пенсионеры по ночным клубам вяло ходят, так сказать, нецелевая аудитория. Вливаюсь в толпу, понимаю, что правильно пришел, но для порядка все равно спрашиваю: — Куда стоим? — Известно куда, — оживилась рядом пенсионерка, — в регистратуру. — Не в регистратуру, а регистрационную палату, — поправил ее энергичный молодой человек. Федеральную регистрационную службу, ФРС по‑простому, — пояснил он. Ничего себе, думаю, по‑простому. — А тут что, очередь? — неосмотрительно громко спросил я. После чего был публично осмеян толпой. Чтобы своими вопросами не доводить людей до истерики, осторожно интересуюсь у молодого человека: — И большая? — Вы какие действия хотите проделать? — отвечает он вопросом на вопрос. — В смысле, — недоумеваю я, — внутрь попасть. — Это понятно, здесь все за этим стоят, но с какой целью? — Квартиру продаем, хотелось бы время занять заранее. — Тогда вам нужно в шестое окошко, там идет предварительная запись на сделку. Я тоже туда стою. — Тогда я за вами. — Я не крайний, — улыбается он. — Тут есть списки, свой на каждое окно. Поинтересуйтесь. Спрашиваю, громко: — У кого список в шестое окно? На предварительную? В толпе над головами поднимается рука с исписанным листочком. — Фамилия? — спрашивают. — Воронов. — 267‑й. — Какой? — переспрашиваю я, на улице шумно и я видимо ослышался. — 267‑й. Cо слухом, к сожалению, все было в полном порядке. Я и представить не мог, чтобы мы, кроме праздников и революций, в такие цифры собирались. Это утро было явно не праздничное, да и революцией не пахнет. Революцией запахло, когда охранник неспешно, может, с ленцой и неохотой, а может быть, и с опаской, начал открывать изнутри массивные стеклянные двери «Антея». Толпа следила за каждым его движением. Все ждали: Какую дверь откроет вперед, левую или ту, что справа? Охранник открыл сначала левую дверь, затем правую, и быстрым шагом отошел подальше к эскалатору. Толпа дрогнула. Живой рекой из человеческих тел она просачивалась сквозь узкие двери торгового центра, в предбанник с воздушной завесой, чтобы затем также, с усилием, протиснуться во вторые двери в фойе. Внутри поток сливался, но лишь на короткое мгновение, чтобы затем вновь растечься к лифтам или выплеснуться на эскалатор. Тут и там слышалось: — Давайте не будем устраивать давку! — Ну что вы так напираете! — Почему не открыть полностью двери? — Да не толкайте вы меня! И даже отдельное: — Осторожно! Я беременная! Но давка образовалась сама собой, и не напирать было невозможно. В этом хаотичном скоплении тел застревали руки, ноги, сумки, у кого‑то даже родственники и члены семьи. Все хотели попасть внутрь первыми. Поддавшись стадному чувству, не зная четко куда идти, я позволил толпе отнести себя к лифтам. Хотелось как‑то сгладить другим и, конечно, себе неприятный осадок от толчеи, и я вежливо пропускал внутрь женщин и пожилых людей. Лифты исправно ходили вверх и вниз, но людей меньше не становилось. Внутрь я зашел с пятой попытки. Прозрачная «в пол» задняя стена лифта, чистой воды аттракцион в луна-парке. Даже дух захватывает, когда стоишь у самого края. Остановок по пути не было, всех интересовал только седьмой этаж. С общим потоком я прошел мимо офисов юридических фирм и агентств, повернул налево, мимо касс банка и стола с ксероксом. Вошел в главный зал. Толпа внизу не давала полной картины масштаба происходящего. Люди были везде. Они как муравьи сновали по огромному залу и образовывали очереди. Очередь была и к шестому окну. И конечно, по закону подлости, она была самой длинной. Три человека у окошка уже усердно заполняли какие‑то бланки, остальные толпились вокруг, заглядывали им через плечо, пытались что‑то выяснить. Спрашиваю: — У кого список? Невысокий мужчина, около пятидесяти, в форме железнодорожника повернулся ко мне и строго спросил: — Номер? — 267‑й. — Тогда не толпитесь у окна, идите в «хвост», там ищите свои номера, — распорядился он, и громко, чтобы все слышали, начал зачитывать фамилии счастливчиков первой десятки, которые и формировали очередь. Одним из них оказался и мой новый знакомый, молодой человек из толпы внизу. Поймав его взгляд, я встал рядом и поинтересовался, показав в сторону «железнодорожника»: — А это кто? — Активист из толпы. Самовыдвиженец из народных масс. С ним лучше, хоть какое‑то подобие порядка будет. — А вы во сколько очередь заняли? — спрашиваю я. — Чтобы первым быть? — В шесть. — Так рано?! — удивляюсь я. А у меня‑то есть шанс сегодня записаться? — Не думаю, только зря прождете. Лучше завтра с утра приходите, пораньше. Тогда шансы есть. — А что это они заполняют, — показываю кивком на людей у окна. — Талончики предварительной записи, две стороны: сама заявка и корешок. Здесь образцы висят, — просветил он меня. И действительно, образцы висели по обе стороны окна. Меня всегда зависть брала за этого Иванова И. И., который везде успел пролезть и всё заполнить. Хоть фамилию меняй. Не успел я дочитать до конца образец, как слева из толпы к окошку протиснулась женщина лет тридцати в светлой шубе. Явно вне очереди. И начала быстро объяснять, что у нее был корешок на сделку на сегодня, но что‑то там не получается, и ей эту самую сделку придется перенести, и что в очереди она 56‑я, но ждать у нее совершенно нет времени, и что сейчас ей нужен талон на другой день. Толпа начала возмущаться, «железнодорожник» начал было урезонивать нарушительницу. 56ая никого не слушала, иногда «огрызаясь», но от окна отходить явно не собиралась. Кто‑то громко позвал охрану. Потом еще раз. С третьего раза сотрудник вневедомственной охраны в меховой шапке и бронежилете подошел к окну. Вяло и без особого энтузиазма предложил женщине занять своё положенное место в общей очереди. Женщина молча посмотрела на него, тем самым, давая понять, что диалога не будет, и снова повернулась к окну. Охранник развел руками, признаваясь в собственном бессилии. Мол, я сделал всё, что мог. Внезапно из толпы материализовалась старушка. Одним резким движением она выдернула 56‑ю от окна и заняла ее место. Раскинув руки в стойке «они не пройдут», бабушка пододвинула к себе молодого человека заполнявшего заявку, и спокойно произнесла: — Пиши, пиши, я эту и близко теперь к окну не подпущу. Ишь ты! Было еще много: «Вы куда лезете без очереди?!» и «Вас тут не стояло!» Несколько: «А почему она передо мной, я раньше пришла!» и тому подобных криков души. Практически все волновались, что им не хватит талонов, сетовали на то, что все куплено, и что при советской власти ничего не было, зато был порядок. Ну и конечно, наше коронное: «Сталина на вас нету!» Я постоял еще некоторое время, выяснил, как заполняется заявка, и с твердым решением быть завтра первым покинул этот бедлам. К следующему дню я подготовился основательно: взял термос с горячим кофе и бутерброды. На ироническое предложение жены взять палатку, ответил, что подумаю. Три раза выходил на лестничную клетку и пешком поднимался до седьмого этажа. В целом, тренировался, чтобы быть готовым морально и физически. Будильник завел. Ночью спал неспокойно, боялся, что просплю. И конечно, к тому чтобы встать в пять утра, я не был готов ни морально, ни физически. Но нашел в себе силы и в 6.00 был у «Антея». Народу почти не было. Только «целевая аудитория» выходила с паркинга ночного клуба. Покрутился на месте, пока мне не «поморгала» ВАЗовская «пятнашка». Подошел. За рулем оказался вчерашний знакомый, тот самый молодой человек. Записал меня вторым в список на предварительную запись в пресловутое 6ое окно. — Холодно, ждать еще долго, садитесь в машину, — предложил он. — А у меня кофе есть, — предложил я. И бутерброды. Меня, кстати, Дмитрий зовут. — И меня Дмитрий, значит тезки. Вот так, сам собой, завязался наш разговор. — Как же так, — спрашиваю, — Вы же вчера талон брали, не хватило? — Хватило. Только я риэлтер. У нас сделки каждый день проходят, и не одна. — И что каждый день так рано приезжаете? — Приходится, работа такая. Не всегда до утра в машине жду, иногда, когда список уже есть, записываюсь и назад досыпать. А к девяти обратно. Сегодня, видимо, моя очередь со списком дежурить. А что делать, клиентов в пять утра отправлять очередь занимать? Я понимающе кивнул. А Дмитрий продолжал: — Я ведь талончики беру не только для себя, на все агентство, чтобы лишний раз клиента не дергать, и лишнюю толпу не создавать. Ведь если у нас все продавцы, покупатели и агенты враз придут записываться, в регпалате наступит полный апокалипсис. Наша работа в том и заключается, чтобы все вопросы по недвижимости решить от и до. Чтобы человек пришел на сделку на все готовое и ушел довольным и радостным оттого, что все прошло четко и быстро. А пока приходится работать не благодаря, а скорее вопреки регистрационной службе. Они нам препоны ставят, а мы приспосабливаемся, мимикрируем. А вроде одно дело делаем. Это ведь нужно понять, что не риэлтеры создали бардак в юстиции, мы всего лишь приняли правила игры, научились выживать в предлагаемых обстоятельствах. Научились занимать очередь, чтобы записаться в список на очередь к терминалу, который дает талончик электронной очереди, чтобы не терять в очереди целый день. К окну подошел очередной «очередник». Дмитрий опустил стекло, и из окна потянуло холодом. Несмотря на то, что печка работала «на полную», я поежился. На улице было — 32 градуса мороза. — А что, всегда все так непросто? — спросил я. — Раньше в живую очередь, ну это те, кто в этот же день хочет документы на регистрацию сдать — вызывали по списку. Можно было рассчитать приблизительное время когда тебя вызовут. Если что‑то не складывалось, пропустить кого‑то вперед. Потом ввели электронные терминалы для живой очереди, чтобы заменить человека со списком. Автоматизировались, значит. Теперь тот же человек стоит у терминала и «забивает» информацию. — Но ведь это, наверное, удобнее. Можно выбрать время? — предположил я. — То‑то и оно. В талончике есть только номер, без времени. Могут вызвать сразу, а можешь часами сидеть и ждать своей очереди. Что‑то не складывается, кто‑то в пробке застрял или в туалет вышел, талончик два раза вызвали, к регистратору никто не подошел — талончик аннулируется. Иди к терминалу — получай новый. И все сначала. А если сделка ипотечная? Со всеми документами, взаиморасчетами и оформлениями мы только к обеду и приезжаем. А тут опять очередь. И не факт, что сегодня успеешь пройти. Совершенно не продумано. Люди подходили бесконечной вереницей лиц, записывались и уходили. Окно опускалось, чтобы через несколько секунд вновь подняться. Список полнился фамилиями. А мы болтали. В какой‑то момент, я поймал себя на мысли, что слушаю отнюдь не из вежливости или из благодарности за тепло автомобиля. Нет. Мне хотелось разобраться. И моему собеседнику было что мне рассказать. Говорил он много и охотно. Видно, наболело и хотелось выговориться, поделиться с кем‑то. — Вот поэтому все набросились на предварительную запись. Так хоть как‑то можно распланировать день сделки. Раньше предварительная запись была накануне, за день пришел, время выбрал и спокоен. С ноября ее отменили, осталась только за неделю, и то уже привыкли, всё заранее планируем. Но тоже не всегда получается. Бывает нужно все решить за день-два. Клиенты тоже люди, на месте не сидят. Одни приезжают во вторник, другим надо срочно уехать в четверг. Под них нужно в первую очередь подстраиваться, а не под регистрацию. — Неужели нет другого способа, — недоумевал я. — Есть еще предварительная запись по телефону. Пытаешься дозвониться с 11 до 12 по «волшебному» номеру. Тут уж как повезет. Ведь за час принять заявки от всех желающих просто нереально. Почему нельзя сделать запись на любой день? Почему обязательно через неделю? Чем руководствовался тот, кто это решил? Почему человек не может записаться по телефону на любое число, на любое время. И, главное, в любое время? — Но поток людей действительно очень большой. Может быть, они не успевают? — Народу много, согласен. Конец года, декабрь всегда «жаркий». Конец приватизации, опять же. Вот в конце прошлой недели была красота, — мечтательно закатил глаза тезка. — А что было? — оживился я. — ФРС работала с семи часов утра. В усиленном режиме. У них, видимо, была какая‑то столичная проверка. Их вообще хотели с шести заставить работать. Два дня в живой очереди, никаких очередей. Хочешь талон — пожалуйста. Предварительная запись — без вопросов. Не успели до конца данные в терминал ввести, а тебя уже вызывают. Мужчина у них еще с часами бегал, время засекал. Вот это сервис, я понимаю. А казалось бы, всего на два часа раньше, а уже создали разницу. Жаль, что всего на два дня. Светало, люди подтягивались к дверям «Антея», а Дмитрий проводил со мной заключительный ликбез: — Мы с тобой первые, поэтому в толпу не лезь. Но и не расслабляйся, был случай, когда три громадных «шкафа» прибежали вперед всех, и просто закрыли своими телами амбразуру окна предварительной записи. На охрану, сам понимаешь, надежды никакой. Она здесь, скорее, для виду. Порядок создает каждый сам. Лифтов не дожидайся, там пожилые люди, женщины и остальные пассажиры с детьми и инвалиды. Не факт, что пропустят и не задавят. Надейся на собственные силы, иди наверняка. Сначала на эскалатор на второй этаж, потом по лестнице. И помни: главное не «сдохнуть» на пятом этаже. Все сдыхают на пятом. А ты наоборот, соберись и обгони всех на двух последних этажах. Это наша финишная прямая. Двери открыли в 8.57. Революция повторилась. Но я неукоснительно следовал инструкциям. Эх, жаль меня не видел наш школьный физрук. Старик бы точно утер слезу и пожал мою мужественную руку. Ровно на пятом этаже у меня открылось второе дыхание. Поэтому правильно рассчитав силы, у закрытых дверей вожделенной регпалаты на седьмом этаже мы были одними из первых. За нами с топотом бежали остальные участники забега. Сердце учащенно билось, в боку предательски кололо, дыхание никак не хотело приходить в норму. Глядя, на запыхавшихся и раскрасневшихся людей в зимней верхней одежде, мне почему‑то стало грустно. И радость победы тоже как‑то угасла. — Я же говорю, — твердил охранник какой‑то девушке, — будет девять часов, тогда и откроем. Демонстративно выдержав полминуты, он все‑таки открыл дверь. Подойдя к заветному окошку, я достал паспорт, а Дмитрий файл с договором и объяснил: — С середины мая риэлтеры имеют право занимать очередь только по договорам в которых указана одна из сторон сделки и собственно сам агент. Иначе никак. Жалюзи поползли вверх мой напарник и учитель, улыбаясь сказал: — Доброе утро! Вот, по договору. На 11 часов, если можно. Девушка в окошке посмотрела на него, затем указала на прилепленное скотчем объявление на стекле и спросила: — Читали? Объявление гласило: Уважаемые заявители! Талоны предварительной записи выдаются ТОЛЬКО при предъявлении документа, удостоверяющего личность. В случае получения талона на третье лицо необходимо предъявление нотариально удостоверенной доверенности и паспорта доверенного лица — Зашибись, — произнес Дмитрий. Мне, конечно, талона тоже не досталось. Свидетельство о браке я даже и не подумал брать. В сделке я не участвую. Вот и получаюсь, третьим лицом без доверенности. Злой и несчастный, побрел я домой, готовить жене термос с кофе и бутерброды на завтра. Вечером на кухне я собрал всех участников будущей сделки: жену и соседа-покупателя. Коротенько так, выступил с докладом об обстановке дел. Рассказал все, что со мной было утром. Просветил, значит. Пару минут они вежливо молчали, обрабатывали информацию. Первым заговорил сосед: — Надо идти в «живую» сдаваться, — предложил он. Не нужны нам все эти заигрывания с удобствами. Давайте по‑старинке. Если я все правильно понял, порядок следующий: утром пришел, занял очередь, взял талон, вызвали, сдал документы. Так мы и время терять не будем и за день точно управимся. — Тогда мне надо завтра с начальницей договориться, чтобы она мне выходной дала. — забеспокоилась жена. Но только на следующей неделе, наверное. У нас, как и у всех, в конце года запарка, ничего не успеваем. Хорошо, что у нас с ней отношения хорошие. Да и про нашу ситуацию с продажей она в курсе. — Хорошо, — согласился сосед. А я завтра выходной. Наведаюсь в эту вашу регпалату с ознакомительным визитом. Разузнаю, что там к чему. Потом расскажу. На том и порешили. Следующим вечером уже сосед делился своими впечатлениями: — Пришел. В справочном спросил про терминал «живой» очереди. Оказалось, как заходишь в первый зал, прямо до конца и налево. Там очередь конечно есть, но не так чтобы смертельно. Окон с регистраторами много. Талоны есть. Пройти реально. — То есть всё просто? — спросил я с сомнением в голосе. — Ну, не всё. Талоны дают только тем, кто участвует в сделке, при предъявлении паспорта, или, — он выдержал паузу, — по нотариальной доверенности. Так что все третьи лица свободны. Но нам это только на руку. Это значит, что лишних людей в очереди не будет. Быстрее пройдем. После этих слов мы все как‑то приободрились. — Там вообще весело, — с улыбкой продолжил сосед. Люди пока ждут, одного кого‑то в очереди оставляют, а сами на этаж ниже спускаются. А там боулинг, бильярд. Словом полный набор. Не заскучаешь. У очереди тоже свои развлечения: они ставки на номера делают, через сколько минут следующего вызовут. Шумят, смеются, аплодируют. Одним словом стресс снимают всеми доступными средствами. Выходной жене дали только на следующий четверг. Так мы и договорились. Сосед пораньше займет очередь, а мы с женой подъедем к открытию. В назначенный день, на полтора часа раньше будильника раздался телефонный звонок. Звонил сосед: — Я у «Антея». Только что узнал, что палата уже с субботы открывается на час раньше. Мы в очереди десятые, поэтому вызывайте такси, и к восьми сюда. Делать нечего. Без пяти восемь мы уже стояли под дверями торгового центра. Мы и еще человек пятьдесят. В восемь открыли только одну дверь. Все хотели быстрее зайти в тепло, но пройти можно было только друг за другом и народ извилистой змейкой стал медленно наполнять холл первого этажа. Эскалаторы не работали. Жена наотрез отказалась подниматься пешком на седьмой этаж. Мы с соседом решили подняться по лестнице, а ее оставили ждать прибытия лифта. На пятом этаже сосед сбавил шаг: — Тяжеловато, с непривычки‑то, — заметил он. — Еще немного, — подбодрил его я. Поднявшись, мы прошли уже привычными коридорами и зашли в главный зал. Пройдя до конца вперед и повернув налево, остановились в недоумении. Очереди не было. То есть конечно люди собрались вокруг автомата, но как‑то не в форме очереди. Терминал встречал всех серым потухшим экраном. — Что случилось? — спрашивали одни. — Не знаю, — отвечали другие. Объяснение нашлось быстро. Терминал просто переместили в другой конец зала, ближе ко входу. И к нему уже выстроилась очередь из осведомленных о переносе граждан. Кто‑то пошутил: — Это такая новая игра в ФРС. «Угадай, в каком терминале сегодня ведется запись на регистрацию». — Включает в себя элементы спортивного ориентирования в замкнутых пространствах. Игра отлично развивает наблюдательность и смекалку, немаловажную роль играет удача, — подхватил кто‑то из толпы. Люди рассчитались по списку, и тот как‑то сразу утратил свою актуальность. Очередь разделилась на тех заявителей, кто уже был готов сдавать документы и на тех самых, других — третьих лиц без доверенности, которые ждали своих родственников, друзей или супругов. Добрую половину из этой второй группы составляли риэлтеры, ждавшие своих клиентов. Наша очередь почти подошла и вскоре мы стали счастливыми обладателями небольшого квадратного клочка бумаги за номером 10. Я созвонился с женой, она еще поднималась. — Дальше‑то что? — спрашиваю соседа. — А дальше, мы ждем когда нас вызовут, — спокойно отвечает он. — А как мы об этом узнаем? — не унимаюсь я. — Надо идти в другой конец зала. Туда, где раньше терминал стоял. Там монитор, на котором отображается чья сейчас очередь и кого в какое окно вызывают. — То есть терминал перенесли, а табло нет? — язвительно замечаю я. — Получается так. Когда, пройдя весь зал, мы подошли к табло, оказалось, что нас уже вызвали. И это, конечно, нас приятно удивило. Неприятно удивило нас другое. Нам пришлось идти обратно через весь зал потому что наше окно с регистратором находилось в другом конце, откуда мы только что пришли. Уже через минуту мы были на месте. Сидевшая в окошке девушка, посмотрела на нас «сверху вниз». Уже не первый раз замечаю, как в различных государственных органах, люди наделенные разной степенью власти умеют сидя смотреть на других именно так. Наверное проходят спецподготовку. — Ну где вы ходите? — спросила она. Я вас уже второй раз вызываю. — Видите ли в чем дело, — начал я. У меня жена, собственник продаваемой квартиры, едет в лифте. — Вы понимаете, что задерживаете других? — осведомилась она. — Ну не пешком же ей подниматься на седьмой этаж в самом деле. — Я сейчас другой номер вызову, — пригрозила она. — Пока она поднимается, вы можете вызвать следующий номер, а у нас документы примете после, — предложил я. — Хорошо, — сказала она. Вас вызовут через 15‑20 минут. И над окном, на мониторе появился номер 14. Как назло, через несколько секунд подошла жена. — У нас все в сборе, — сказал я девушке-регистратору. Может быть примете сейчас? — Не могу, я уже вызвала других. Ждите. Мы сели напротив нашего окна, и стали ждать. Время тянулось долго, и я пошел гулять по регистрационной палате, всюду подмечая интересные детали. По радио строгий женский голос призывал всех ни в коем случае не покупать талончики с очередью. Зная, с какими сложностями они добываются, я улыбнулся. Если хорошо подумать, то встает вопрос: как можно продать другому талон, в котором уже стоит ФИО и адрес объекта? Следовательно, талоны берут только лица, заинтересованные в данной конкретной сделке. Видимо, хорошо подумать просто не было времени. Впрочем как всегда. Рядом с монитором «живой» очереди, меня «улыбнул» лиловый плакат с фирменным гербом ФРС. Плакат гласил: «Следить за движением очереди на настенных мониторах — приятная обязанность каждого заявителя!» Пройдя мимо шестого окна, я с интересом отметил, что очередь на предварительную запись без таких как я, третьих лиц, действительно стала немного короче. Но познавательнее всего было у уже знакомого мне терминала с «живой» очередью. На стене рядом висел еще один плакат: «Добро пожаловать к этому терминалу, если вы уже ГОТОВЫ сдавать свои документы». Отгородившись двумя «банкетками», которые создавали перед терминалом некое закрытое пространство, молодой человек, заносивший информацию, вызывал очередного претендента на заветный талон. Долго сверял фотографию в паспорте с оригиналом, проверял пакет документов и только после нескольких вопросов отбивал талон с номером очереди. С другой стороны путь к терминалу преграждал невысокий мужчина в рубашке и галстуке цвета фирменных плакатов. То ли у мужчины был настолько представительный вид, то ли стоял он слишком близко к справочному окну, которое должно было открыться только с девяти, но все люди со всеми вопросами обращались напрямую к нему. Мне стало любопытно, пару минут я постоял рядом, выждав когда он разберется с очередной старушкой, и спросил: — Простите, а вы кто? — Я с отдела защиты гостайны, — гордо ответил он. — Ну а должность‑то у вас какая? — решил до конца уточнить я. — Я же говорю, я с отдела защиты гостайны, — выдал он мне на его взгляд вполне исчерпывающий ответ. Не то, чтобы мне было совсем уж нечего делать, но моя импровизированная экскурсия по ФРС подходила к концу. И я решил задать ему ряд вопросов, не дававших мне покоя. — А почему перенесли терминал от монитора? — Вы понимаете, очередь тянулась через весь зал, стоял шум, гам, регистраторам было сложно работать. — Но ведь она и сейчас тянется? — заметил я. — Зато ближе ко входу, — отрезал он, и повернулся к очередному вопрошавшему заявителю. Я еще раз дождался своей очереди и спросил: — И все‑таки, если у вас такой наплыв посетителей, может быть можно какие‑то меры предпринять. Запись на текущий день по времени сделать, например. Для удобства. — Конечно, нам тоже такой ажиотаж не нравится. Но раз надо — напрягаемся. Сотрудников из других отделов переводим. Не вы одни, думаю, напрягаетесь. И нас заодно, видимо из солидарности. Я с ним еще немного постоял, надеялся выяснить, что это за тайна такая одна, государственная, которую он так защищает. Но тут мне жена позвонила, мол иди сюда, нас регистрировать не хотят, говорят что очередь прошла, и вообще, берите талон по‑новой. Подхожу к окну, а там уже сосед с нашей девушкой-регистратором ругается. Она ему: — Вы сами виноваты, надо было за очередью следить. А он ей: — Мы же прямо перед окном сидели, ждали когда вы нас вызовете. А она ему: — А надо было у монитора сидеть и свой номер караулить. Берите теперь талон заново, этот аннулирован. Посмотрел я на очередь, подсчитал сколько народу уже прошло, и сколько еще стоит и говорю: — Где тут у вас начальство сидит? Она мне на кабинет пальцем показала, и в свой компьютер уставилась, то есть закончена беседа. Мы с соседом в кабинет. И не мы одни, как выясняется. Пришлось и тут в очереди постоять. Зато сосед остыл немного. Признаюсь, меня эта девушка тоже из равновесия вывела. Зашли. Объяснили нашу ситуацию в свете их недоработок. На ироничное замечание: «Вы что предлагаете монитор перевесить?», хором ответили: «А почему бы и нет!» В итоге добились того, что начальница их подошла к нашему регистратору и попросила ее принять наш пакет документов. Сдали, оплатили госпошлину в банке на этаже, получили расписку за документы. Сдались, одним словом. Радости никакой, конечно, по этому поводу у нас не возникло, зато появилось чувство облегчения. Камень с души и все такое. Когда шли к выходу, встретился глазами с тезкой-риэлтором. Он как раз у терминала с «живой» очередью стоял. Подошел, спрашиваю: — Вы прямо как на работу? — Так это и есть работа, — улыбается. Во всяком случае заключительная ее часть. И тут я замечаю, что очередь не движется, молодого человека у терминала нет, хранителя гостайны тоже. И монитор терминала погас, только отпечатки пальцев видны на серой поверхности, много-много. — А где? — спрашиваю. — А все, — отвечает Дмитрий. 150 талонов выдали и прекратили выдачу, временно конечно, позже возобновят. Только насколько позже никто не знает. После обеда будет еще 50‑60 талонов. Еще, может быть, к вечеру. Как регистраторы работать будут. Вот и список опять пишут, чтобы потом неразберихи не было. А вам повезло, у вас уже все позади. И вот тут ко мне вернулось то, потерянное чувство радости. А возникло оно, потому что я осознал, что больше не являюсь частью этого большого механизма. И с совершенно идиотской улыбкой на лице я покинул стены уже такой знакомой и немного более понятной мне Федеральной Регистрационной Службы. Главное действующее лицо — вымышленное, а вот все остальное, к сожалению, настоящее.  Дмитрий Воронов</td></tr></tbody></table>

В этом году на рынке вырастут цены, спрос и дефицит http://nedv.info/articles/487 Город Mon, 11 Jan 2010 13:22:30 GMT article

Кто и как строил ледовый городок http://nedv.info/articles/486 Город Mon, 11 Jan 2010 13:17:09 GMT article

Мы построим на месте «Купца» новую очередь торгового центра http://nedv.info/articles/485 Город Mon, 11 Jan 2010 13:10:41 GMT article

Как снять дом на праздники http://nedv.info/articles/484 Дома, коттеджи Mon, 28 Dec 2009 12:22:28 GMT article

Застройщики с оптимизмом смотрят в будущее http://nedv.info/articles/483 Город Mon, 28 Dec 2009 12:16:44 GMT article

<table style="border-collapse: collapse;" width="100%" bordercolor="#000000" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="100%" valign="top"> <img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="375" align="left" alt="Застройщики с оптимизмом смотрят в будущее" src="http://nedv.info/files/articles/gorod/optimizm_2009_12_28.jpg" complete="complete" complete="complete" />«О кризисе стоит забыть. Кризис закончился. Это новые экономические условия, в которых нам предстоит жить». Эти слова директора ООО «Интекс» Александра Невмержицкого, вполне подходят в качестве эпиграфа к данному материалу. Они прозвучали на городской конференции «Итоги года на рынке недвижимости Екатеринбурга. Совершенно не секретно» и не согласится с ними было трудно. По-настоящему тяжелый для строительной отрасли год позади. Самое время подводить итоги и извлекать уроки. Как сказался кризис на рынке недвижимости? Первым и очевидным последствием, стало снижение объемов строительства в условиях нехватки кредитных ресурсов. Падение составило, по данным Росстата, в среднем по России 17,5% в период с января по ноябрь. И падать объемы ввода будут еще несколько лет. Ситуация с кредитами, кажется, начинает исправляться, но прежнего «золотого» времени, когда девелопер мог заходить в проект вообще без собственных средств уже не будет. Соответственно любому игроку сейчас необходимо более четко отвечать на вопросы: какой объект я строю и для кого? Девелоперам в принципе необходимо пересматривать систему финасирования: «длинные» проекты реализовывать на «короткие» деньги больше не получится. Часть игроков по-просту ушла с рынка, остальные многому научились. Однако сам факт сокращения числа игроков вкупе с падением объемов ввода, грозит вылится в очередной виток роста цен. Эти тенденции верны для всех сегментов рынка, но в каждом из них проявляются со своей спецификой. Рассмотрим их подробнее. Жилье: Генеральная чистка рынка В нынешнем году средняя цена квадратного метра строящегося жилья по данным журнала «Недвижимость» снизилась на 8,9% и в ноябре составила 50,3 тыс. рублей. По мнению участников конференции, ценовое дно достигнуто и дальнейшее падение уже будет покушением на себестоимость первичного жилья. В этом мнении сходятся все девелоперы. Исходя из количества комнат, по обвалу цен лидируют «однушки»: -12,4% следом идут двухкомнатные квартиры, подешевевшие на 10,5%. На вторичном рынке по данным «Недвижимости» квадратный метр жилья упал в цене на 12,5% и остановился на уровне 53,6 тыс. рублей. По данным участников конференции, по сравнению с прошлым периодом больше других подешевели квартиры среднего и бизнес классов. Реальный рост на 9 % наблюдается только в сегменте элитного жилья. «В конце ноября и в декабре все же зафиксирован небольшой рост спроса, и уровень сделок вышел на докризисный уровень. Пролеживается тенденция к росту цен», — констатирует Президент Уральской палаты недвижимости Михаил Дэви. При этом застройщики предоставляют еще и беспрецедентно высокие скидки. Средний дисконт при полной оплате стоимости жилья составляет 5-10 %. А покупатели больших квартир без рассрочки могут рассчитывать и на скидки до 20%. Объем строительства жилья из-за кризиса сильно сократился: в эксплуатацию сдано 750 тыс. кв.м. объектов, против прошлогодних 955 тыс. кв.м. «Конечно, объем строительства сокращается, причем резко, — рассуждает генеральный директор НП Управление Строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. — Нас с вами, профессиональных застройщиков, не так уж много. Ресурс у нас очень большой, но произошло серьезное сокращение. У нас в компании, например, из 8,5 тысяч человек осталось 5 тысяч. Да и многие застройщики ушли, былых ресурсов уже нет». Кризис жестко очистил рынок от непрофильных застройщиков и инвесторов. Выжили лишь сильные профессиональные игроки, которые прежде занимали примерно треть всего сообщества. По словам генерального директора «Форум-групп» Сергея Воробьева, прежде чем заложить фундамент, каждый девелопер теперь крепко задумывается, а нужно ли это? До кризиса особо не раздумывали — просто строили. Самый больной и нерешенный вопрос во взаимоотношениях городских властей и застройщиков жилья на сегодня — это отсутствие возможности бесплатного подключения к сетям инфраструктуры. «Вообще, это надо было сделать еще вчера, — утверждает Валерий Ананьев. — И я думал, что мы всех убедили в необходимости бесплатного для застройщиков подключения. Но кто на это пойдет? Все монополии уже вписали строчку «плата за подключение» в статьи своих доходов. Что самое обидное, мы в этом тоже виноваты. Они вдруг увидели у нас какую-то сумасшедшую доходность, и решили, что мы с ними должны поделиться. И теперь пойти обратно будет очень сложно, у нас просто сил не хватит повернуть ситуацию вспять». Досталось от застройщиков и риэлтеров и СМИ. Они недовольны качеством предоставляемой аналитики. «В прессе то и дело появляются абсолютно противоречивые прогнозы, которые сбивают с толку и отпугивают даже вполне платежеспособных покупателей», — заявил генеральный директор компании «Пресс-атташе» Евгений Красиков. Торговая недвижимость: количество в ущерб качеству Рентабельность бизнеса в этом сегменте рынка упала, арендные ставки снились на 20 %. Тем не менее, представители бизнеса далеки от пессимизма и паники. Ориентиры на рынке сдвинулись: если раньше свои условия смело выдвигал арендодатель, теперь инициатива больше принадлежит арендаторам. Раньше крупные ритейлеры нередко выкупали торговые площади для своего бизнеса. Это было выгодно девелоперам: розничные торговцы не требовали снижать арендные ставки. Сейчас это не практикуется, ритейлеры предпочитают заходить в торговые центры на условиях аренды, причем диктуют они их довольно смело. В Екатеринбурге, по словам заместителя мэра Виктора Контеева, на тысячу жителей города приходится 850 кв.м. торговых площадей. По этому показателю Екатеринбург опережает не только все остальные российские города-миллионники, но и Москву. Однако качество и продуманность местных торговых центров с точки зрения ритейлеров весьма спорна. Самыми успешными по концепции учувствовавшие в конференции ритейлеры признали ТРЦ «Мега» и «Гринвич». Идеальный торговый центр для любого ритейлера — это продуманный набор арендаторов, качественные инженерные сети, удобное географическое расположение, наличие парковочных мест и хорошая стартовая реклама торгового центра. Однако все эти условия выполняются редко. «Если построить объект, где будут учтены все эти условия, окупаемость проекта растянется на десять лет, — объясняет генеральный директор «R.management» Алексей Мальцев, — срок для девелопера неприемлемый, потому на этапе реализации изначальной концепции приходится идти на компромиссы». Строителям торговой недвижимости в Екатеринбурге сложно получить качественные консалтинговые услуги. В Екатеринбурге серьезных консалтинговых компаний практически нет. Московские же специалисты, к чьим услугам и прибегают наши бизнесмены, разработку концепции проводят по стандартным шаблонам, потому как плохо знают ситуацию на местном рынке. «В золотые докризисные времена столичные консалтинговые компании жили на очень широкую ногу, — рассказывает Светлана Белобородова, исполнительный директор НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов». — За разработку концепции торгового центра они брали в среднем по 100 тыс. евро, а работу свою делали в основном «для галочки». Результатом этого, по мнению девелоперов, является обилие в городе непродуманных и неудачных по концепции торговых центров. В начале года владельцы торговой недвижимости громко и дружно заявляли о предстоящем снижении издержек. Сейчас выяснилось, что сокращение затрат вовсе не стало приоритетом в работе бизнесменов. Гораздо больше внимания уделяется формированию арендаторского пула. «На одной экономии далеко не уедешь, — говорит Алексей Мальцев. — Да, сокращены какие-то мелкие статьи расходов. Но лучше все-таки сосредоточиться на работе с арендаторами, формировании доходной части». В частности, от аутсорсинга владельцы торговых центров отказываться не намерены. Прибегать к услугам, например, специалистов по клинингу многие считают гораздо более выгодным, чем содержать собственный штат уборщиц. Невозможность бесплатного подключения зданий к городским коммуникациям — единая проблема для владельцев торговой недвижимости и застройщиков жилья. Сообщество девелоперов также считает требования администрации к созданию парковки у торговых центров слишком жесткими и огульными. С просьбой обратить внимание на эти сложности и попытаться решить их совместными усилиями участники рынка обращаются к представителям городской власти. Владельцы торговой недвижимости также возмущены тем, что после 2 часов ночи в городе отключается освещение улиц. «Зачем тогда мы старались, тратились на красивую подсветку? — обращается к властям Алексей Мальцев. — Мы хотели, чтобы наши здания и город в целом выглядели современно и привлекательно, а результата — ноль». Склады: стройка прекратилась В сегменте складской недвижимости спрос существенно сместился. Если раньше самыми популярными были склады класса С, то теперь больше других востребованы помещения классов А и В. Причина – падение цен на высококачественные складские помещения. Арендные ставки в зависимости от классности упали на 25-30%. «Раньше хозяином рынка был арендодатель, теперь он принадлежит арендатору», — считает коммерческий директор логопарка «Пышма» Александр Перфильев. Не все согласны с его мнением. «Скорее, наступило время, когда между участниками рынка установились белее цивилизованные отношения и один наконец начал слышать другого», — отвечает генеральный директор АН «БН № 1» Николай Мальцев. В этом году назрел вопрос открытости арендных ставок. Остроту этой проблемы признают все игроки, однако сделать первый шаг для ее решения не готов пока никто из них. «Понятие арендной ставки у всех разное. Даже если исходить из того, как она высчитывается, и что в нее входит: идет ли речь о субаренде площадей или стеллажей. При этом нет четкой классификации складской недвижимости: непонятно к какому классу относится тот или иной объект. И не всегда класс какого-либо объекта соответствует международным стандартам», — говорит руководитель проекта логистический терминал «Чкаловский» ИК RED Сергей Грехов. Новых складов в этом году почти не строится. Главная причина — отсутствие финансирования. Банки, по словам Сергея Грехова, отказываются сотрудничать с девелоперам, потому что считают это бесперспективным и убыточным. Секретами того, как в кризисные времена удержать арендатора, владельцы складских комплексов делятся неохотно. «Все просто: не стоит прогибаться под изменчивый мир», — лукаво цитирует классика рока Сергей Грехов. Риэлтер Николай Мальцев, наоборот, развивает тему цивилизованных отношений покупателя и продавца: «Нужно выстроить нормальные партнерские контакты с арендатором, тогда он не уйдет. Допустим, клиенту кто-то предложил аренду на 30 рублей ниже вашей. Но не забывайте, что переезд из одного склада в другой — процесс тоже весьма затратный и продолжительный. И если у вас доверительные отношения, он может прийти к вам и сказать: «Мне твои конкуренты предлагают аренду на 30 рублей дешевле — это выгодно для меня. Но если ты мне скинешь 15 рублей, это станет невыгодным, и я останусь». Офисы: Проект длинный, да рубль короткий На сегодня общий объем офисных помещений в Екатеринбурге составляет 2,5 млн кв.м. Предложение в сегменте формируется преимущественно за счет низкокачественных помещений, включая административные здания советской постройки. Доля офисных площадей классов «А» и «В» в Екатеринбурге, по данным городской Администрации, не превышает 15 %. Главная проблема, которая проявилась «благодаря» кризису, — неправильная система финансирования объектов. «Она была выстроена неадекватно, — комментирует ситуацию полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. — Эти длинные проекты финансировались короткими деньгами. Это проблема системная, и ее решать должны даже не банки, у которых тоже нет таких длинных ресурсов. 30-50% в стоимости девелоперских продуктов составляет стоимость денег». На исходе года это вылилось в требование офисных застройщиков к городским властям создать ресурсы финансирования рынка. Вообще, 2009-й для большинства арендодателей был ознаменован жестоким демпингом. На исходе года владельцы офисной недвижимости к единой договоренности о том, что нижняя ценовая граница стоимости аренды 1 кв. м. в высококлассном офисе должна составлять не менее 1200 рублей в месяц. Еще один своеобразный итог. В нынешнем году после долгих споров и обсуждений была официально принята система классификации офисной недвижимости. Кризис выявил отсутствие у игроков рынка понимания стандартных характеристик объектов недвижимости. Для того, чтобы девелоперы Екатеринбурга и, скажем, представители международных или российских инвестиционных компаний могли разговаривать на одном языке, и была принята классификация офисных помещений. Гостиницы: Проблемы и рынок растут пропорционально Тяжелее других переносит экономический спад сектор гостиничной недвижимости. В прошедшем году рынок гостиничных услуг в Екатеринбурге получил наибольшее развитие в этом десятилетии. Прирост номерного фонда на ноябрь составил 1215 номеров. Наряду с «Атриум Палас Отель» нынче открыта еще одна гостиница, претендующая на статус «пять звезд» – «HYATT REGENCY YEKATERINBURG». Всего за год в городе открылось одиннадцать новых отелей. Как следствие, в разы ужесточилась конкуренция, что единодушно признано отельерами Екатеринбурга основной на сегодня проблемой. При этом в разы уменьшилась деловая активность, снизился спрос на услуги размещения. Руководители компаний из экономии стараются выбирать наиболее приемлемые по стоимости варианты для командировок. Кроме того, сильно выросли цены на коммунальные услуги, изменилась ценовая политика поставщиков. В итоге — низкий спрос и высокие издержки: доход и загруженность упали на 20 % по сравнению с прошлым годом. 2009-ый для гостиничного бизнеса также стал годом стихийного демпинга. Конечно, есть и другая сторона медали. Например, клиентам отельеры сейчас предоставляют массу акций, скидок и подарков. Для уже имеющихся корпоративных клиентов это время более эффективного сотрудничества. Опять же занявшим свою нишу отелям сейчас легче укреплять свои позиции на рынке, потому что у новых игроков возможности входить на него с нуля сейчас практически нет. А за счет роста безработицы, у отельеров появилась отличная возможность привлекать новые высококвалифицированные кадры. В Екатеринбурге работает несколько деловых центров международного уровня, это, по идее, делает город привлекательным для иностранных гостей. По этому поводу между игроками рынка и городской Администрацией существуют серьезные разногласия. Представители власти обвиняют владельцев гостиниц в неспособности самостоятельно четко сформировать спрос, потому что не предлагают высококачественных услуг. На что бизнесмены парируют, что любое предложение, даже самого высокого класса, не вызовет спроса, если нет гостей. К единому мнению представители сторон прийти пока не могут, вопрос эффективного взаимодействия бизнеса и власти и в этой сфере остается открытым и острым. Марина Милентьева</td></tr></tbody></table>

Пока евро не пришел http://nedv.info/articles/482 Недвижимость за рубежом Sun, 20 Dec 2009 15:41:55 GMT article

Падение цен закончилось http://nedv.info/articles/481 Жилая недвижимость Sun, 20 Dec 2009 15:38:11 GMT article

30 аферистов на 70 работяг http://nedv.info/articles/480 Город Sun, 20 Dec 2009 15:32:26 GMT article

Где обвалились цены http://nedv.info/articles/479 Недвижимость за рубежом Sun, 13 Dec 2009 08:31:29 GMT article

Ипотека возрождается из пепла http://nedv.info/articles/478 Город Sun, 13 Dec 2009 08:26:22 GMT article

На полвека вперед http://nedv.info/articles/477 Жилая недвижимость Mon, 07 Dec 2009 08:06:26 GMT article

Рынок поднимут сильные компании http://nedv.info/articles/476 Город Mon, 07 Dec 2009 08:00:59 GMT article

Классификацию офисов обсуждаем вместе http://nedv.info/articles/475 Коммерческая недвижимость Mon, 30 Nov 2009 08:52:38 GMT article

Кризис — не причина менять планы http://nedv.info/articles/474 Город Mon, 30 Nov 2009 08:35:19 GMT article

<img style="margin: 0px 15px 10px 0px;" width="400" height="267" title="" align="left" alt="" src="http://nedv.info/files/articles/zhilaya/sro_2009_10_27.jpg" complete="complete" complete="complete" />Строительная отрасль переживает сильнейший кризис. Но дело вовсе не в недостатке финансов. Один из основных барьеров на пути от застройщика к потребителю — отсутствие доверия. Однако опытные застройщики утверждают: бороться с этим можно, и самым сильным оружием должна стать репутация. Чтобы ее сохранить, нужно искать новые варианты для развития своего дела и анализировать стремительно меняющуюся действительность. О том, как выжить в условиях кризиса и выполнить свои обещания, мы побеседовали с Илдаром Губаевым, председателем совета директоров «Уралфинпромбанка», инвестором ряда строительных проектов. — Илдар Самигуллович, основной проблемой для всех застройщиков в прошлом году стал вопрос выживания. Экономические условия сделали практически невозможным продолжение начатых проектов. Вам же в такой ситуации удалось не только выжить, но и продолжать строить, продавать жилье, при чем достаточно дорогое жилье бизнес-класса. — У меня есть определенный «рецепт» выживания в кризис. В его основе – собственные средства. Суммы должно быть достаточно, чтобы обеспечить 70%-ю готовность объекта. Если обращаться за поддержкой к банкам, то ставки по кредитам должны быть на уровне 10–12%. Но даже в этом случае 60–70% средств нужно достать из своего кошелька. Прибыль, которая появится после первых продаж, нужно не вынимать, а направлять на завершение объекта и рефинансировать в последующее строительство. По такой схеме мы строили «Адмиральский». И знаете, она работает: в декабре мы сдаем вторую очередь комплекса, а в следующем году запускаем третью. — Но с наступлением кризиса покупатели стали намного осторожней относиться к застройщикам, многие из-за недоверия к строителям попросту отказались от покупки жилья на первичном рынке. — Совершенно верно. Мы с этой проблемой знакомы не понаслышке. Первое, что говорит покупатель, когда приходит в офис продаж нашей компании: вы сперва поставьте коробку, а там уж я куплю. Хорошо, ставим коробку. Теперь, просят, сделайте крышу. Сделали крышу. Нет, сомневаются, пока не остеклите — не будем покупать. Остекляем. Все это время мы вкладываем собственные средства. И только когда человек видит, что дом почти готов, он решается на покупку. У нас хорошие продажи по «Адмиральскому» пошли с сентября, когда вторая очередь строительства была практически завершена. Ежемесячный объем стабильно держится на уровне 60 млн рублей. Потому что люди перестают бояться «первички» только в том случае, когда темпы строительства не падают, когда они видят, что все идет по графику, что у застройщика есть деньги и он не бросит свой проект. Очень важно в нынешней ситуации держать свое слово: если я говорю, что сдам вторую очередь 10 декабря, то я должен это сделать. Я обещал. На кону стоит имя, деловая репутация и так необходимое нам сегодня доверие потребителей. — В прошлом году, когда рынок просел, не было желания поменять концепцию «Адмиральского» и переориентировать его на жилье эконом-класса? Тогда бы круг потенциальных покупателей расширился и продать квартиру было бы проще. — Нет, мы эту идею не рассматривали по нескольким причинам. Во-первых, у нас квартальная застройка, первая очередь уже сдана, вторая — на пороге сдачи. Огромная работа проведена в третьей. Как нам изменить проект? Инженерные сети уже были сделаны под весь комплекс, сама структура домов не позволяет вносить какие-то значительные изменения. Я не могу сделать один дом с вентилируемым фасадом из дорогой плитки, а другой просто оштукатурить. Не могу поставить в дом российский лифт — он просто не доедет до 25-го этажа. Оконные конструкции сделать из профиля не на 71 мм, а на 50 мм? Смешно экономить на окнах! Красивый дом, дорогой фасад, корейские лифты и — окна, которые разваливаются после первого года эксплуатации?! Это не серьезно. Во-вторых, дело не только в технических моментах. Было бы по меньшей мере странно лишать жильцов 2 и 3 очереди всех тех благ (подземный паркинг, вентиляция, консьержи на первом этаже), которыми уже пользуются жильцы первого дома. Нужно понимать, что если ты берешь на себя обязательства построить жилье для людей с определенными требованиями, то их нужно реализовать. И потребители, которые покупают жилье бизнес-класса в нашем комплексе, понимают, что это стоимость не только квадратного метра. Это плата за определенные привилегии и услуги, которые владелец получает в довесок к жилью: закрытый двор, детские площадки, охрана, свой фитнес-клуб, набор бытовых услуг, хорошее расположение (центр рядом, но место достаточно уединенное, живописный берег Исети). — К вопросу о стоимости жилья бизнес-класса. Внес ли кризис свою корректировку? — Конечно, мы вынуждены были снизить планку: квартиры в первой очереди «Адмиральского» продавались по цене 75 тысяч рублей за квадратный метр, а во второй — уже от 55 до 65 тысяч рублей. Но это связано не с экономией на строительстве, а с общей ситуацией на рынке. — Илдар Самигуллович, давайте заглянем в завтрашний день. Каким Вы его видите, чего ждать отрасли в целом в следующем году? — Мне по духу ближе оптимистичный сценарий. Надеюсь, что все у нас будет хорошо. При нормальных финансовых и экономических условиях я рассчитываю, что во втором полугодии произойдет полная стабилизация цен. Да, падения уже не будет, но цена останется на сегодняшнем уровне. И весь следующий год цены будут примерно те же с корректировкой на инфляцию. Что мне дает такую уверенность? Во многом этому способствуют заявления властей и, в частности, президента. Я полагаю, что будут изменены правила игры по ипотеке, в достаточном объеме выделят средства для Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, чтобы продолжать программу «Доступное жилье», которую в свое время провозгласил президент. Без ипотеки осуществить ее не удастся. И строительство у нас без этого инструмента развиваться не будет. Руководство страны это понимает, поэтому финансовую поддержку должно обеспечить. — Но чтобы ипотека стала массовой, условия получения кредита нужно смягчить? — Конечно. Сейчас у нас минимальный первоначальный взнос — не меньше 30%, а средняя ставка — на уровне 14,5%. Самые низкие ставки предлагают в САИЖК — 11,5%. Для того, чтобы большинство населения смогло воспользоваться ипотечным кредитом, первоначальный взнос должен быть не более 10%, а ставка не более 9%. Только в этом случае мы, девелоперы, будем поддержаны этой финансовой подушкой. — Как вы считаете, изменится ли ситуация, в том числе и в строительном комплексе, в связи со сменой власти в области? Все-таки пришел новый губернатор. — Я думаю, новому губернатору на первых порах нужно будет зарабатывать авторитет. А зарабатывают авторитет не лозунгами, а конкретными действиями, правильной социальной политикой. Если у нас руководителем области могут приниматься те или иные социально-ответственные проекты, их надо осуществлять. Конечно, в первую очередь ему нужно выстроить взаимоотношения с Москвой в части финансовых трансфертов. Свердловская область всегда была профицитной по налогам, мы всегда дотировали центр. Мне кажется, что стоит побороться за то, чтобы большая часть налогов оставалась у нас в области. Вот тогда уже можно будет предметно обсуждать решение традиционных проблем, в том числе и проблему строительства жилья.

Госимущество: неприкосновенный запас. Пока http://nedv.info/articles/473 Город Mon, 30 Nov 2009 08:26:04 GMT article

Токийцы были бы неплохие люди, но квартирный вопрос их испортил http://nedv.info/articles/472 Недвижимость за рубежом Mon, 23 Nov 2009 07:21:54 GMT article

Сделка со вкусом риска http://nedv.info/articles/471 Жилая недвижимость Mon, 23 Nov 2009 07:16:25 GMT article

Новая примета: пробелы в законе — к лишним тратам http://nedv.info/articles/470 Город Mon, 23 Nov 2009 07:10:18 GMT article

Уходим в ГОРЫ! http://nedv.info/articles/469 Недвижимость за рубежом Mon, 16 Nov 2009 08:05:07 GMT article

АВС: офисная азбука http://nedv.info/articles/468 Коммерческая недвижимость Mon, 16 Nov 2009 07:56:26 GMT article

Сертификация офисов: на старт! http://nedv.info/articles/467 Город Mon, 16 Nov 2009 06:59:37 GMT article

Мартин Гавлик: «В Чехии услуги риэлтеров стоят дороже» http://nedv.info/articles/466 Город Mon, 16 Nov 2009 06:47:55 GMT article

Присоединение и выкуп свободной жилплощади по договору социального найма http://nedv.info/articles/465 Город Mon, 16 Nov 2009 06:39:05 GMT article

Оптимальная уборка http://nedv.info/articles/464 Коммерческая недвижимость Tue, 10 Nov 2009 05:00:54 GMT article

Прощайтесь с иллюзиями. Учитесь работать http://nedv.info/articles/463 Город Tue, 10 Nov 2009 04:54:40 GMT article

Екатеринбург неофициальный. Часть III. Город-праздник http://nedv.info/articles/462 Город Tue, 10 Nov 2009 04:36:44 GMT article

«Один в поле не воин…» http://nedv.info/articles/461 Город Tue, 10 Nov 2009 04:28:47 GMT article

Дом для «морского волка» http://nedv.info/articles/460 Недвижимость за рубежом Mon, 02 Nov 2009 09:15:24 GMT article

Рассрочка с гарантией или гарантия в рассрочку? http://nedv.info/articles/459 Город Mon, 02 Nov 2009 09:10:19 GMT article

Выводы сделаны. Вопросов больше нет? http://nedv.info/articles/458 Город Mon, 02 Nov 2009 08:02:35 GMT article