Поиск по материалам

Договоры найма жилья: какая между ними разница?

Оформить правоотношения, возникающие при пользовании муниципальным жильем, то есть домами, квартирами и комнатами, находящимися в собственности города, района, а также входящих в них территориальных образований (муниципалитетов, сельских округов), можно с помощью договора найма. Но какого именно? Давайте «разложим все по полочкам». 

Стороны договора

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками, а также государственными и муниципальными предприятиями (учреждениями) по договорам найма (физическим лицам) или аренды (юридическим), регламентируемым статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ. В качестве одной из сторон в подобных договорах чаще всего фигурирует именно государственная (муниципальная) организация, распоряжающаяся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Большинство договоров и соглашений, регулирующих подобные правоотношения, являются типовыми (примерными), то есть выступают в качестве приложений к нормативным актам, издаваемым местными органами власти, или к соответствующим должностным инструкциям.

Договор социального найма

Данный вид договора заключается в отношении жилплощади, находящейся в государственной, муниципальной или ведомственной собственности, с соблюдением лимитов по площадям и размерам квартирной платы. Тогда как договор коммерческого найма заключается с собственником жилого помещения или уполномоченным лицом без учета норм площадей и по свободным ценам.

Нанимателем по договору социального найма может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение как нуждающийся в улучшении жилищных условий либо по обмену. В случае смерти такого нанимателя или его выбытия по иному адресу договор социального найма перезаключается с другим членом семьи, вселенным в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса РФ.

Статьей 60 Жилищного кодекса РФ установлено, что договор социального найма носит бессрочный характер (в этом его главное отличие от других договоров найма) и может быть расторгнут только на основаниях, предусмотренных Жилищным и Гражданским кодексами. При этом у нанимателя возникает право владения и пользования жилплощадью (квартирой, домом или их частями), включая вспомогательные помещения (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лестницы, холлы, лифты и т.д.).

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор социального найма заключается в простой письменной форме (с 1 марта 2005 года это правило стало обязательным). Однако в практике применения жилищного законодательства, действующего до введения с указанной даты нового Жилищного кодекса, использовалась и устная форма договора, которой соответствовала выдача местными органами исполнительной власти ордера на вселение в жилое помещение (в том числе и обменного), который ответственный наниматель (ранее ответственный квартиросъемщик) сдавал в жилищно-эксплуатационную организацию.

Статьей 70 Жилищного кодекса РФ конкретизировано право нанимателя на вселение других граждан в качестве «членов семьи». В общем случае это происходит с разрешения наймодателя, однако для супруга, родителей и совершеннолетних детей требуется только согласие всех ныне проживающих членов семьи, а для несовершеннолетних вообще никакого разрешения не нужно. Кроме того, наниматель имеет право вселить лиц, не приобретающих права владения жилплощадью, поднанимателей и временных жильцов.

Договор муниципального коммерческого найма

Данный договор регулирует правоотношения между «частными» собственниками жилья, с одной стороны, и физическими лицами, которые хотели бы снять жилплощадь по договору коммерческого (или краткосрочного) найма, с другой.

В договоре муниципального коммерческого найма наймодателем выступает либо государственный орган, либо муниципальное предприятие, распоряжающееся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (например, ДЕЗ — Дирекция единого заказчика). А нанимателями могут быть как очередники на получение жилья, так и прочие граждане, желающие заключить такой договор. Хотя обычно при заключении муниципальных договоров коммерческого найма предпочтение отдается все же первой категории граждан.

Договор коммерческого найма может быть как краткосрочным (заключается на срок до одного года), так и полноценным (чаще всего на пять лет). Во втором случае, согласно ст. 677 Гражданского кодекса РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем (причем не обязательно члены его семьи), а также предусмотрена возможность замены второй стороны договора (например, на основании ст. 686 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти нанимателя или по его заявлению).

При заключении договора коммерческого найма на период более одного года наниматель имеет преимущественное право, в соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ, на продление закончившегося договора на новый срок. При этом, если наймодатель сам не предложил перезаключить соглашение, то договор коммерческого найма считается автоматический продленным на тех же условиях и на тот же период.

Договор найма специализированного жилого помещения

Статьей 92 Жилищного кодекса РФ установлено, что к специализированным жилым помещениям относятся: служебные квартиры (комнаты), жилые помещения в общежитиях, маневренный жилой фонд, помещения в домах системы социального обслуживания населения (интернаты), жилье для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев, помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Служебные жилые помещения — это жилплощадь, специально предназначенная для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от нее, а также выделяемая администрацией предприятий и учреждений с целью закрепления на ней работников определенных, чаще всего не престижных, специальностей. При этом права лиц, проживающих в служебных квартирах, значительно ограничены, и эти ограничения связаны, в первую очередь, с их трудовой деятельностью — в случае увольнения с предприятия наниматель такой жилплощади выселяется из служебной квартиры (за исключением случаев, прямо указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ).

У нанимателя служебного жилья также отсутствует ряд прав, предоставленных квартиросъемщикам по договору социального найма. Жилец служебной квартиры не имеет возможности совершить обмен или сдать помещение в поднаем (ст. 100 ЖК РФ), изменить договор найма (ст. 101 ЖК РФ), разделить лицевые счета (ст. 82 ЖК РФ). Безвозмездное вселение временных жильцов (ст. 680 Гражданского кодекса РФ) на такую жилплощадь допускается, но на срок не шесть, а всего 1,5 месяца. Естественно, служебные квартиры не подлежат приватизации и продаже.

С гражданином, который имеет право на вселение в служебное помещение, заключается, согласно статье 100 Жилищного кодекса РФ, типовой договор найма. В отличие от договора социального найма, срок действия такого договора зависит от трудовых отношений гражданина и организации, где он работает: в случае увольнения договор расторгается (при условии, что работник или члены его семьи не имеют льгот, указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, в Жилищном кодексе РФ не предусмотрено такое понятие, как «расслужебливание», то есть заключение с работником, пользовавшимся служебной жилплощадью более десяти лет, договора социального найма.

Договор поднайма жилого помещения

На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются статьей 685 Гражданского кодекса РФ и статьями 76–79 Жилищного кодекса РФ. В поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком.

Поднаем, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, то есть внесение поднанимателями платы. Причем если раньше размер ее определялся статьей 78 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей в 1984–2004 годах, то сейчас он ничем не регламентируется и устанавливается соглашением сторон, как при коммерческом найме, аренде и субаренде.

Законодательство, в первую очередь нынешний Жилищный кодекс РФ, существенно ограничивает права поднанимателей даже по сравнению с субарендаторами. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя. Во-вторых, должны соблюдаться требования о норме жилой площади на одного человека, включая нанимателей, не менее учетной в отдельной квартире или нормы предоставления в коммунальной. В-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое на практике получить достаточно сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.

Договор вселения временных жильцов

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма, договору социального найма, а также арендатор и квартиросъемщик служебного жилья имеют право, в соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса РФ и статьей 80 Жилищного кодекса РФ, вселить на свою площадь временных жильцов (пользователей), причем на безвозмездной основе. У данной категории участников жилищных правоотношений возможностей еще меньше, чем у поднанимателей, ведь временные жильцы не обладают никаким самостоятельным правом на жилое помещение и установленный срок их безвозмездного проживания составляет шесть месяцев. При этом наниматель обязан уведомить домоуправление (наймодателя) о вселении пользователей, и оно вправе запретить проживание, если не соблюдается норма жилой площади на человека. Временные жильцы обязаны освободить площадь по истечении шести месяцев проживания (для более значительного времени необходимо заключать договор поднайма или безвозмездного пользования), а если срок не согласован,  то в течение семи дней с предъявления соответствующего требования нанимателем или совершеннолетним членом его семьи. При этом выселение недобросовестных пользователей происходит не в судебном, как для поднайма или субаренды, а в административном порядке.

Единственное достоинство, которое можно отметить в правоотношениях, возникающих при вселении временщиков, — это возможность проживания в одной из муниципальных комнат коммунальной квартиры без согласия соседей. Однако здесь следует помнить, что действует ограничение по жилой площади комнат в соответствии с нормами общежития (то есть 1 человек — 6 кв.м, 2 человека — 12 кв.м), а также разовый шестимесячный срок пребывания, который в случае конфликтной ситуации, которая может сложиться в коммуналке, продлить достаточно непросто.

Лариса Филоненко,

юрисконсульт


Комментарии:

Руслан Владимирович 05/12/2016 17:34

Спасибо! очень поучительно и ничего лишнего!!!

Ваш комментарий:

Представьтесь:

Я не бот!. отправить

Академический отметит 71-ю годовщину Великой Победы
День Победы в Академическом по традиции встретят как великий народный праздник.
В Думе хотят ограничить количество кошек и собак в квартирах
В профильный комитет Госдумы поступило предложение о введении ограничений на количество домашних животных в многоквартирных домах.
Большие долги
Задолженность УК ЖКХ Екатеринбурга за энергоресурсы превышает 1,2 млрд рублей
Крупная покупка
совладелец «Магнита» купил башню в московском деловом комплексе «Парк Победы»
Удручающие цифры
На Донбассе вдвое сократилось число сделок с недвижимостью
Под Воронежем построят логоцентр
Крупнейший складской объект в регионе будет открыт в мае этого года
Объем инвестиций в рынок недвижимости РФ может упасть на 34%
Такое мнение выразил директор по развитию бизнеса S.A. Ricci Павел Яншевский
Ипотека под 8%? Реально!
Ставка льготного ипотечного кредитования в Калининградской области будет снижена до 8%, чтобы поддержать строительную отрасль
Не хватает средств
Алтайский край попросил у Фонда ЖКХ 630,2 миллиона рублей для переселения граждан из аварийного жилья
С улиц Екатеринбурга вывезли 460 тонн грязи
Из-за резкого понижения ночных температур коммунальщики и привлеченные ими подрядные организации основной объем уборочных работ переносят на дневной период
читать



Copyright © 2008 - 2015 Журнал "Недвижимость" Екатеринбург.
Специализированное информационно-рекламное издание.
Периодичность: 1 раз в неделю, по понедельникам.
Адрес: РФ, г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана, д.75, оф.9 (2-й этаж)
Телефон: (343) 228-03-20 (многоканальный)
Rambler's Top100
Flash-версия Архив номеров Медиа кит и реклама