«Мы живем не в Советском Союзе, когда были пятилетние стройки, и все выполняли и перевыполняли планы. Сейчас рыночные отношения и каждый сам решает, когда и сколько он будет строить, независимо от государственных регламентов и целей», – таково мнение Игоря Заводовского, главы одного из крупнейших девелоперских холдингов Екатеринбурга «Малышева-73».

Отдавая должное справедливости этих слов, все же хочется вспомнить знаменитое ленинское выражение, которое в перефразированном для нашего случая варианте прозвучит примерно так: «Бизнесу действовать в государстве и быть свободным от государства нельзя». Вероятно, поэтому и приходится девелоперам, как бы ни были они самодостаточны, искать пути взаимовыгодных отношений с властью и выстраивать с ней разумный диалог.

Надежды на новые земли

Как пояснил замначальника главного управления архитектуры администрации Екатеринбурга Михаил Волков, задачи города по жилой застройке – это не планы, как в советское время.

«Мы не ставим требований. Конечно, у нас сейчас нет пятилеток, мы только даем прогнозы на то, сколько может быть построено жилья в этом году, сколько хотелось бы, чтобы было возведено в следующем, – уточняет г-н Волков. – Показатели городу формирует областное правительство. В соответствии с ними мы ставим сами себе задачи, чтобы держать планку и сохранить ту динамику застройки, которая задана стратегическим планом развития Екатеринбурга до 2020 года».

При установленной сегодня мерке вводить около 1 млн «квадратов» жилых площадей в год администрация города допускает вероятность, что 2012-й станет не совсем успешным по части соответствия этому показателю.

«Сложно утверждать, что в будущем году мы сможем выдать такой же результат. Скорее всего, квартир введено будет меньше, – высказывает опасения Михаил Волков. – Основная причина в том, что доля строительства многоквартирных домов будет снижена. Крупные объекты возводятся значительно медленнее, чем малоэтажное жилье, и наша основная цель на сегодня сдать те «недострои», что были заморожены во время кризисного 2008 года. Конечно, чтобы совсем не отстать от нормальных показателей застройки, городом будут предприняты меры по увеличению ввода быстровозводимого жилья, к чему относятся малоэтажки и коттеджи. Администрация очень надеется, что таким методом сможет сохранить миллионный уровень и не опустить его ниже».

По словам заместителя главы городской администрации по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александра Высокинского, территория города в этом году значительно расширилась, в плане Екатеринбурга появились дополнительные участки, которые теперь необходимо осваивать. Это еще один маячок, свидетельствующий о том, что особое внимание муниципалитет станет уделять именно малоэтажной застройке, призванной оживить новые отдаленные от центра земли.

«В 2012 году мы собираемся развивать юго-западное направление и строить поселок Медный-2. Опыт подобной работы у нас уже есть – это поселок Светлореченский, надеюсь, что и здесь мы себя покажем не хуже», – делится планами Михаил Волков.

От каждого по возможности

«В Екатеринбурге бюджет развития составляет четыре с половиной миллиарда рублей, в Казани – 30 млрд – это с учетом федеральных и област-ных субсидий, – говорит Александр Высокинский. – Инфраструктура в Екатеринбурге такая же, как в Москве и Санкт-Петербурге, на обслуживание и развитие ее необходимо определенное количество средств. Но бюджетных денег у нас на это выделяется значительно меньше. Но, несмотря на все это, у нашего города есть большой плюс. С точки зрения развития экономики мы находимся в гораздо более выгодных условиях, чем та же Казань, так как тот успех, который мы сейчас видим в городе, дает именно бизнес, а там государственные отчисления разных уровней. Соответственно, если прекратится бюджетный поток, в Екатеринбурге бизнес будет в состоянии вытянуть мероприятия по развитию города на себе, в Казани же экономика просто-напросто встанет».

В завершение своего реверанса в честь екатеринбургского бизнеса, подытоживая размышления над бюджетной ситуацией, заместитель главы администрации города пришел к выводу, что у всех участников строительной отрасли, включая и муниципальную власть, и частные компании, должно теперь созреть четкое понимание: полагаться нужно только на соб-ственные силы, не ждать внезапного пополнения бюджета из области или федерального центра, а вкладывать свои деньги каждому, по мере своих возможностей.

«Бюджетная политика у города сейчас очень скромная, исходя из этого говорить о стимулировании развития строительного бизнеса просто не приходится, – поясняет Александр Высокинский. – На сегодня градостроительная ситуация Екатеринбурга такова, что мы выработали резерв точечной застройки в центральных районах города и теперь будем осваивать новые территории за те деньги, которые у нас имеются».

Чиновники видят разумным переход к организации крупных строительных проектов – созданию целых поселков, с обязательным развитием территории в виде изначальной прокладки инженерной и социальной инфраструктуры к этим землям, чтобы на выходе уже получался готовый продукт, комфортный для жизни в городе-миллионнике.

«Если администрация отправит все средства на строительство социальной инфраструктуры по крупным жилищным инвестпроектам, у муниципалитета не останется денег на капитальный ремонт и поддержание в рабочем состоянии той инфраструктуры, которая уже есть в городе, – констатирует г-н Высокинский. – Поэтому локомотивами в освоении новых территорий должны стать крупные девелоперы. Надежд на то, что город будет возводить там больницы, детские сады и школы, а бизнес станет выполнять только свою часть – строить жилье, нет. Сейчас встает проблема внятного диалога между бизнесом и властью. И если мы не сможем договориться, наш стратегический план развития города окажется проваленным».

Тактика прямых намеков

По мнению директора по связям с инвесторами «Группы ЛСР» Климента Фалалеева, ни один девелопер не пойдет на строительство объектов на отдаленных территориях, с учетом того что ему нужно будет еще и вложиться в протяжку всех инженерных сетей до этих участков, а также в создание на территории будущих жилых комплексов всей социальной инфраструктуры.

«Это значительно выше всякой себестоимости возводимого жилья, ведь нужно будет ориентироваться на цены экономкласса, а это по регламенту минрегиона около 30 тыс. за «квадрат». Получается, что застройщики будут вынуждены работать себе в убыток, они на это не согласятся», – уверен Фалалеев.

Это заявление разбил Александр Высокинский: «Администрация давно предлагает уйти от тезиса «нам» создают инфраструктуру, как привыкли говорить девелоперы. Либо «мы» ее все вместе строим, либо ее не будет вообще!».

Для четкого разграничения полномочий при реализации совместных крупных проектов жилищной застройки муниципалитет предложил девелоперам заключать инвестиционные соглашения – договоры, где будут прописываться все взаимные обязательства города и бизнеса. Это поможет избежать недоразумений и неприятных последствий, считают в администрации Екатеринбурга.

«Нужно договариваться, и делать это лучше на берегу, когда еще ничего не построено, чтобы сразу распределить, кто чем занимается и за что платит», – сказал Высокинский.

Как отметил заместитель главы города, поводом к принятию такого нового инструмента как инвестсоглашения для совершенствования частно-государственного партнер-ства послужил негативный опыт работы администрации Екатеринбурга с компанией «Ренова-СтройГрупп-Академическое». По словам А. Высокинского, компания, после того как муниципалитетом на территории микрорайона «Академический» были построены два детских сада и школа, предъявила счет администрации за использование частных земель.

В екатеринбургском представительстве Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) положительно оценили инициативу городских властей по созданию механизма инвестиционных соглашений при разворачивании крупных строительных проектов. 

«У нас с администрацией Екатеринбурга уже назначена в планах совместная разработка технологии осуществления таких договоренностей. В феврале должен быть сделан черновой вариант такого документа, где мы постараемся учесть все детали», – заявил глава уральского отделения ГУД Андрей Бриль.

«У кого кофе гуще»

Коллега представителей екатеринбургской мэрии из соседней области глава администрации Перми Аркадий Кац воспринял идею развития частно-государственного партнерства через инвестсоглашения с недоверием.

«Я считаю, что все в городе должно строиться открыто. И все обязательства муниципалитета и застройщика должны быть сразу зафиксированы в обычных документах на продажу земельных участков, что фигурируют в аукционах. Мы в Перми стремимся отладить эту схему, – делится соображениями Аркадий Кац. – Каждый застройщик, решая, брать ему землю или нет, сразу должен видеть, чем этот участок обеспечило государство. Все иные договоренности, дополнительные инвестсоглашения бизнеса и власти уже после покупки площадки – это кабинетные договоры, где выгодный кусок будет доставаться тем, кто нальет чиновнику кофе погуще».

К подобным выводам приходит и президент екатеринбургской строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков.

«Договариваться нужно на аукционах, все соглашения властей с застройщиками должны проходить в присутствии других участников бизнеса – конкурентов, и быть абсолютно прозрачными. А все эти закрытые договоренности – это коррупционная составляющая», – считает Владимир Коньков.

«Инвестсоглашения – это еще только идея, о которой трудно судить. До тех пор пока не станет понятно, в каком виде администрация предложит осуществлять подобные договоренности, нельзя утверждать и о каких-то последствиях, к чему это может привести, – рассуждает заместитель генерального директора «Ренова-СтройГрупп-Академическое» Александр Рыжков. – Вероятно, к этому документу нужно будет подготовить какую-то законодательную базу. Мы строим микрорайон в соответствии с постановлениями правительства Свердловской области и главы города, где четко прописано, какую долю в реализации этого частно-государственного партнерства берет на себя власть, и какую компания. Только на уровне законных документов могут проходить такие договоренности».

Андрей Бриль уверяет, что никакой опасности в идее инвестсоглашений по крупным строительным проектам быть не может.

«Домыслы и фантазии, что эти соглашения будут закрытыми и приведут к подкупу должностных лиц! – отвечает потенциальный участник разработки проекта. – Все это будет иметь под собой законную основу. Мы не собираемся придумывать какую-то темную схему взаимодействия муниципалитета с застройщиками, все будет открыто. Над этим Гильдия сейчас и собирается работать совместно с городской администраций. Мы продумаем прозрачный механизм взаимодействия власти и частников».

«Худой сдохнет»

Владимир Коньков в этой затее муниципалитета видит еще одну опасность: «Прямые договоренности власти и бизнеса могут привести к еще большему расслоению среди застройщиков на «своих», к которым чиновники лояльны, и «чужих» – тех, кому не дают строить. Здесь выиграют, без сомнения, только крупные строительные компании, давно находящиеся с властями в хороших отношениях. Администрация Екатеринбурга явно берет направление на создание монополии в строительстве».

Стоит отметить, что сами чиновники прямо заявляют, что в качестве участников инвестсоглашений они видят только крупный строительный бизнес.

«Мелкие застройщики исчерпали свои возможности, да и с «крупняком» договариваться проще», – высказался Александр Высокинский.
Михаил Волков подтвердил, что даже при реализации в будущем году стратегии усиления малоэтажной застройки главными действующими лицами там будет выступать крупный бизнес.

«То, что мелкие строительные компании со временем исчезнут, мы понимали еще в период, когда рынок недвижимости Екатеринбурга только разворачивался, – говорит Волков. – Те, кто не успел разрастись с начала двухтысячных, либо исчезли в кризис, либо сейчас на последнем издыхании. Не зря ведь есть такое выражение: «Пока толстый сохнет, худой сдохнет» – резервы мелких застройщиков уже исчерпаны. Они создавались как компании одной строительной площадки и сейчас не смогут тягаться с крупным бизнесом».

Мысль о том, что государство намерено такой политикой отсутствия поддержки для небольших застройщиков и развитием более близких отношений с мастодонтами строительной отрасли города привести рынок недвижимости к олигополии, заместитель Главархитектуры отверг: «Екатеринбургу это не грозит, потому что, даже потеряв значительное количество мелких застройщиков, в городе останется более десятка крупных девелоперских предприятий. В таких условиях ни о какой олигополии, а тем более монополии не может быть и речи».

Представители доживающего последние дни, по версии городских властей, мелкого строительного бизнеса все же не верят в бескорыстность чиновников.

«Положение малого бизнеса в строительстве и так довольно шаткое, и оно ухудшается с каждым годом, – говорит Андрей Трушенков, генеральный директор компании «Модус Строй», занимающейся преимущественно коттеджным строительством. – Но, думаю, этому способствует, скорее, не политика отдельного региона, а государственная политика в целом. Получить земельный участок малому предприятию практически невозможно. Если же тебе крупно повезло, и ты приобрел участок, ни один банк не предоставит тебе кредит для закупки материалов и ведения работ, тянуть сети однозначно придется своими силами. Еще власти тебе «помогут» дополнительными поборами, например, это может быть плата за подключение. Обременение называться может как угодно, его суть от этого не меняется. На самом деле администрации всех уровней поддерживают только крупные компании, им помогают строить сети за счет бюджета, им выдают кредиты. Позволять развиваться малому бизнесу в нашей стране – большой риск. Он будет существовать только вопреки государству и всяческим олигополиям, которые его постепенно выжимают».

По словам Валерия Ананьева, который уточнил, что высказывается не как глава строительной компании, а как представитель некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов», куда входит несколько девелоперских организаций, мелким предприятиям в этих обстоятельствах придется искать другие ниши в строительной отрасли, например, профильно заниматься проектировкой, дизайном, монтажными работами.

«Крупный девелопмент как бульдозер пройдется по новым строительным площадкам, на которых потом в качестве подрядчиков смогут работать и маленькие предприятия в партнерстве с большим бизнесом», – успокаивает Ананьев озабоченных своей дальнейшей судьбой мелких екатеринбургских застройщиков.