Поиск по материалам

Жилая недвижимость

Сегодня — время покупателя

Станислав Галкин,
директор "ОбменКвартир.рф"

В этой статье обсудим ситуацию, в которой сегодня оказался рынок недвижимости Екатеринбурга. Для того чтобы сделать это в максимально доступной форме отлично подойдет аналогия с обычным сельскохозяйственным рынком. Представьте огромный торговый павильон, длинные ряды прилавков, забитые овощами и фруктами, продавцов, зазывающих купить у них товар и покупателей, присматривающих самый достойный вариант. Только в качестве товара в нашем случае выступают не апельсины и картофель, а различные виды недвижимости.

До недавнего времени наблюдался явный «рынок продавца», т.е. желающих купить товар было больше, чем желающих его продать. Этому способствовали множество факторов. По разным причинам товар на рынок подвозили нерегулярно и в явно недостаточных количествах. Часть его раскупалась по оптовым ценам еще в процессе разгрузки на заднем дворе рынка предприимчивыми дельцами, которые впоследствии перепродавали его, имея неплохой навар. Себя они при этом громко именовали «инвесторы». Покупателей на рынке было много, все они были уверены в завтрашнем дне и имели стабильный доход. Для тех же, кому не хватало денег на покупку, активно работали киоски кредитования.

Понятно, что в такой ситуации продавцы не особо интересовались вопросом ценообразования. Работал принцип: поставлю цену выше, чем у соседа, рано или поздно и у меня купят. И покупали. А куда деваться? В ситуации с удорожанием недвижимости более-менее дешевые варианты с рынка вымываются.

Также грустно обстояли дела и с рекламой, работой с покупателями, выкладкой товара - на такие глупости мало кто обращал внимание. Ведь для того, чтобы продать, достаточно было просто встать за прилавок и надеть форму продавца. Покупатель находил объект сам, да еще и цену умудрялся взвинтить, пока толкался в очереди за товаром.

Но внезапно пришел 2015 год, и ситуация резко изменилась. Большая часть покупателей по разным причинам с рынка ушла. Из-за этого цены на товар медленно, но верно начали снижаться. Что заставило, в свою очередь, срочно избавляться от дешевеющих активов многих инвесторов и тех, кому на фоне негативных изменений в экономике срочно понадобились деньги для затыкания образовавшихся финансовых дыр.

Теперь мы имеем классический «рынок покупателя». Когда вдоль длинных прилавков, забитых товаром, вольготно прогуливаются немногочисленные покупатели.

Их поведение кардинально изменилось. Сейчас покупатели внимательно оценивают все характеристики, с негодованием отметая все, что хоть немного дороже среднерыночной стоимости, что при наличии современных технологий, можно легко сделать нажатием нескольких клавиш. Выбрав несколько вариантов, которые устраивают по своим параметрам и, что очень важно, существенно дешевле имеющихся аналогов, они, ничуть не смущаясь, выходят к продавцам с предложением о значительном торге. Торговаться готовы абсолютно все продавцы и даже те, кто говорит, что у них торга нет или лукавят, или для осознания этого факта, им нужно дать немного времени.

Таким образом, из всего многообразия представленных объектов продаются только самые интересные привлекательной цене.

Не менее интересно наблюдать за поведением продавцов. К сожалению, большая часть из них так до сих пор и не поняли что же, собственно говоря, произошло. Они работают годами по отработанной схеме, которая в нынешней ситуации уже не эффективна. Условно говоря, продавцы не выясняют цены на аналогичный товар за соседними прилавками, изредка снисходят до разговора с покупателями. А  в отсутствии продаж у них виноваты  кризис, плохой рынок, недальновидные покупатели.

И здесь мы подходим к классическому вопросу: что делать?

Для продавцов недвижимости у меня плохие новости: продать на нынешнем рынке свой товар по цене даже близкой к той, по которой могли это сделать, допустим, в прошлом году, вы уже не сможете. Цены снизились на 20-30%. В ближайшие два-три года на существенные изменения рассчитывать не приходится.

Время пришло для покупателей недвижимости! Единственный совет: не экономьте на услугах риелтора. Поверьте, грамотный специалист сможет на этом рынке договориться о таких условиях, о которых вы даже не мечтали.

Для тех, кто меняет недвижимость у меня замечательные новости: сложно придумать более удачное время для совершения обмена. Сегодня представлен большой выбор предложений и есть шанс, что выбранный объект на таком медленном рынке вас дождется. Ставки по ипотечным кредитам, которые можно использовать для доплаты, вернулись на докризисный уровень, а по некоторым программам стали даже ниже.

Несмотря на общее снижение цен сумма доплаты практически не изменилась. Поменялась технология совершения обменов. Сейчас бесполезно, выставив квартиру в продажу по средней цене, ждать «у моря погоды» или покупателя с мешком денег – их сейчас крайне мало и до вас они не дойдут - их перехватят конкуренты, выставляющие объекты дешевле.

Сейчас у нас работа строится по принципу: «снижаемся за счет встречного варианта». Что это значит? Для начала, необходимо понять нижний порог цены на объекты для встречной покупки, для чего мы обычно проводим «разведку боем», выясняя реальные цены продаж. Затем, нам нужно сопоставить два фактора: сумму при обмене, которую мы готовы доплатить (или разницу, которая у нас должна остаться) и стоимость квартир, аналогичных нашей и выставленных на продажу. Наша задача - выставить цену продажи ниже аналогов, при этом, оставляя неизменной стоимость нашей доплаты.

Работа в нынешних условиях требует большого профессионализма в переговорах и знаний всех нюансов рынка недвижимости. Но наша практика и отзывы клиентов доказывают, что на сегодняшнем рынке подобная схема работы является максимально эффективной и позволяет в достаточно короткие сроки успешно проводить обменные сделки.

«ОбменКвартир.рф»
ул. Ткачей, дом 23, офис 501
тел.: (343) 202-11-22,
+7-903-080-05-74
 www.обменквартир.рф 


Комментарии:

Комментариев пока нет.

Ваш комментарий:

Представьтесь:

Я не бот!. отправить

Сколько стоят ключи от квартиры
Как избежать финансовых конфликтов при заселении квартир в новостройках
Энергоэффективность «под ключ»
В Екатеринбурге завершается строительство нового энергоэффективного жилого квартала
к 2018 году цены на квартиры упадут в два раза
Сегодня основные фонды ЖКХ изношены на 60 — 70 %
FeedBack - сетевое СМИ для молодежи
В Екатеринбурге предлагают запустить новое издание, которое решит проблему дефицита молодежных СМИ.
Промзона возле вокзала Екатеринбурга в ближайшие годы прекратит свое существование.
Предполагается, что вместо складских помещений и бараков будут построены дома, офисные здания и школа.
читать Жилая недвижимость



Copyright © 2008 - 2015 Журнал "Недвижимость" Екатеринбург.
Специализированное информационно-рекламное издание.
Периодичность: 1 раз в неделю, по понедельникам.
Адрес: РФ, г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана, д.75, оф.9 (2-й этаж)
Телефон: (343) 228-03-20 (многоканальный)
Rambler's Top100
Flash-версия Архив номеров Медиа кит и реклама