Поиск по материалам

Искусство инвестирования: организуем бизнес-тандем

 

«Не имей 100 рублей, а имей 100 друзей» — гласит народная мудрость. Как нельзя кстати она подходит и к сфере недвижимости. Поясним: покупка жилья за рубежом все больше напоминает мейнстрим. Но как быть, когда на приобретение квартиры не хватает ровно половины, а предстоящий Новый год хочется встретить за границей в новеньких апартаментах? В этом случае воплотить вашу мечту и добавить оставшиеся 50% могут ваши верные компаньоны. Каким образом это может сработать — читайте в нашем материале.

 

Становимся рантье
Долевое владение недвижимостью получило широкое распространение в области real estate. Механизмы применения такого права могут быть разными. Например, апартаменты или вилла находятся у совладельцев на другом конце света; ведутся переговоры о том, кто, когда и сколько будет там пребывать. Возможен и другой вариант — лица покупают доли в собственности, сдают купленный объект в аренду, а полученную прибыль делят в соответствии с этими долями (это может быть 50 на 50% либо 30 на 70% и т.д.). Чтобы не быть голословными, продемонстрируем механизм работы этой системы на примере двух стран — Германии и Черногории.
Начнем с Германии. В этом случае на совершенно законном основании можно приобрести недвижимость группой лиц, каждое из которых будет иметь в ней свою долю.
— Недвижимость, которая находится в долевой собственности, принадлежит владельцам в равных или определенных долях, — говорит Любовь Баумгертнер, директор компании «L&B Immobiliya EuRus GmbH» (Германия). — Как правило, покупатели долевой собственности — не чужие люди:  это родственники, друзья, знакомые, партнеры. При этом все собственники одной квартиры или дома являются взаимными должниками и взаимными доверенными лицами. То есть они выполняют действия от имени каждого и несут ответственность за уплату друг друга.
Любовь Покотыло, генеральный директор агентства недвижимости «Netzwerk Immobilien Beratung» (Германия), рассказала несколько случаев, которые доказывают жизнеспособность этой схемы на практике:
— У меня была клиентка из Италии, которая вместе со своей мамой купила двухкомнатную квартиру стоимостью 125 тыс. евро. При этом доля собственности каждой была равна 50/50. Прибыль от сдачи объекта в аренду они делят поровну.  
Другой пример, приведенный Любовью Покотыло: муж с женой купили двухкомнатную квартиру по цене 129 тыс. евро. Доля каждого равнялась 50%. Сегодня все выплаты по содержанию недвижимости (30% от ежемесячного оборота начисляется управляющей компании) и доход от аренды распределяются между ними в соответствии с этими долями.
Юлия Кайнова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства CENTURY 21 Beverlywood Realty, отметила, что в ее практике было несколько случаев, когда инвесторы могли воспользоваться подобным вариантом. Приведем в качестве примера один из них:
— Мать и дочь купили трехкомнатную квартиру в районе Шпандау (Берлин) за 85 тыс. евро. При оформлении сделки доли в имуществе были распределены в пропорции 70/30. Вся прибыль и отчисления на содержание недвижимости были распределены между этими долями. При этом на свою 70-процентную долю мать составила завещание в пользу дочери.
Но позволяет ли местное законодательство подобные приобретения? Оказалось, что Германия в этом вопросе преуспела очень даже неплохо.
— В Германии очень четко проработано законодательство относительно межличностных договоров, судебную силу имеет даже устный договор, — констатирует Юлия Кайнова (CENTURY 21 Beverlywood Realty). — Но, когда речь идет о приобретении совместного объекта недвижимости, нотариус обязательно вносит поправку о долях в договор купли-продажи и в свидетельство о праве собственности. В соответствии с зафиксированной нотариусом пропорцией будут делиться все связанные с объектом доходы и расходы. Более того, даже налог на землю будет высылаться налоговой службой отдельно каждому владельцу в соответствии с его долей. Предписания по ремонту будут также приходить отдельно
каждому.
Если партнер уклоняется от обязательных выплат по содержанию объекта, то через некоторое время (до года) по решению суда его доля выставляется на аукцион, при этом право первой покупки будет принадлежать владельцу второй доли объекта.
Любовь Баумгертнер добавляет:
— Однако продать свою долю будет сложно, так как чужие люди не захотят делить жилье друг с другом. Именно поэтому такой тип сделок совершают близкие друг другу люди, которые могут без проблем уживаться в одной квартире или доме. Это делается в основном с целью получения виз или разбивки дохода на несколько частей, так как, чем ниже доход, тем ниже налоговая ставка.

«Мягкий» таймшер
Иная ситуация сложилась в Черногории. По словам Антона Шамарина, управляющего партнера агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга в Черногории «VALUE.ONE.», для страны данный тип сделок не характерен, так как первые международные сети только начинают экспансию на местный рынок. Их цель — предложить покупателям вариант «мягкого» таймшера. Это значит, что клиент приобретает апартаменты или номер в отеле в полную собственность. Международная сеть включает этот объект в арендный пул (недвижимость сдается другим постояльцам). Взамен владельцу предоставляется право посещать свои апартаменты в отеле в специально отведенное для этого время в течение года. Также он получает скидку в размере 30% на отдых в других отелях этой же сети по всему миру. При этом часть прибыли (около 60%), которая идет от сдачи объекта в аренду, нужно отдавать международной сети. В целом такой вид инвестиций будет приносить 5-6% годовых.
— Для того чтобы организовать успешный арендный бизнес, нужно просто правильно подобрать надежного партнера. Лучше, чтобы это была крупная отельная сеть с мировым именем, что будет гарантировать инвестору стабильное наполнение принадлежащего ему номера/апартамента без затрат на маркетинг и без потери времени на организацию процесса. Управляющая компания в этом процессе является хоть и недешевым, но все же незаменимым, на мой взгляд, партнером. Если при этом еще и выбрать хороший объект в перспективной локации или на развивающемся направлении, можно получить хороший доход от роста капитализации приобретенного объекта, — сказал г-н Шамарин.
Вместе с тем, эксперт отмечает, что такая система имеет определенные сложности: начиная от планирования собственного отдыха и заканчивая разночтениями в вопросах замены элементов интерьера.
— Например, если испортился коврик за 10 долларов, то отельная сеть, которая задает стандарты внутреннего оснащения номеров, купит коврик за 500 долларов. Это гипербола, но в целом она хорошо иллюстрирует проблему. Кроме того, покупатели подобной недвижимости должны рассчитывать, что ремонт и обустройство собственного номера или апартаментов не получится производить на свое усмотрение и вкус. Все это придется делать в четком соответствии с требованиями отельной сети, и при этом за свой счет. Это существенно может влиять на рентабельность подобной инвестиции, — резюмирует Антон Шамарин.

Мир на двух ладонях
Прежде чем проштудировать все подходящие страны на предмет покупки желаемого объекта для последующей сдачи его в аренду, посмотрите внимательнее на будущего компаньона. Вопрос доверия в этом случае является, пожалуй, одним из главных. Обо всех предостережениях совместной покупки имущества рассказал Геннадий Тузов, директор зарубежного агентства недвижимости «EstateService»:
— Оформление объекта на нескольких собственников — практика стандартная с точки зрения юридической процедуры. Но главный подвох заключается в совместном использовании недвижимости. Недобросовестный компаньон имеет все возможности устроить вам «сладкую жизнь», и добиваться продажи имущества придется через дорогостоящий и длительный судебный процесс. Исключить такие риски нельзя никаким дополнительным соглашением о совместном владении, потому что оно будет рассматриваться через призму местного законодательства, и везде есть свои нюансы. Любое управление подобными активами предполагает полное согласие всех сторон, а это всегда проблема. Иными словами, в жизни это встречается крайне редко, и я никому не советовал бы идти по этому пути, за исключением ситуаций, когда вы уверены в своем компаньоне на 1000%.
Но если в этом вопросе вы все же решили положиться на авось, а ваш девиз по жизни — «кто не рискует, тот не пьет шампанского», то эксперты советуют обратиться за услугами в управляющую компанию. Пусть объем вашей прибыли будет слегка урезан, зато компенсировать отчисления вы сможете наличием безопасности вашего арендного бизнеса. В таком случае многие организационные вопросы, возникающие в ходе сдачи объекта, готовы взять на себя управляющие компании. Но остерегайтесь «подделок»!
— Если управляющая компания профессионально занимается данным делом, тогда на нее можно положиться, поскольку такая организация не захочет рисковать своей репутацией из-за небольшой суммы, — делится мнением Любовь Баумгертнер. — Но есть некоторые риелторские агентства, которые оказывают дополнительные услуги управления недвижимостью, не имея в своем штате профессиональных домоуправленцев и не зная четких законодательных норм. Пока с квартирой все гладко, такая компания может исполнять свои обязанности на должном уровне. Но в случае возникновения каких-либо проблем с такой фирмой могут возникнуть сложности.


Комментарии:

Комментариев пока нет.

Ваш комментарий:

Представьтесь:

Я не бот!. отправить

Академический отметит 71-ю годовщину Великой Победы
День Победы в Академическом по традиции встретят как великий народный праздник.
В Думе хотят ограничить количество кошек и собак в квартирах
В профильный комитет Госдумы поступило предложение о введении ограничений на количество домашних животных в многоквартирных домах.
Большие долги
Задолженность УК ЖКХ Екатеринбурга за энергоресурсы превышает 1,2 млрд рублей
Крупная покупка
совладелец «Магнита» купил башню в московском деловом комплексе «Парк Победы»
Удручающие цифры
На Донбассе вдвое сократилось число сделок с недвижимостью
Под Воронежем построят логоцентр
Крупнейший складской объект в регионе будет открыт в мае этого года
Объем инвестиций в рынок недвижимости РФ может упасть на 34%
Такое мнение выразил директор по развитию бизнеса S.A. Ricci Павел Яншевский
Ипотека под 8%? Реально!
Ставка льготного ипотечного кредитования в Калининградской области будет снижена до 8%, чтобы поддержать строительную отрасль
Не хватает средств
Алтайский край попросил у Фонда ЖКХ 630,2 миллиона рублей для переселения граждан из аварийного жилья
С улиц Екатеринбурга вывезли 460 тонн грязи
Из-за резкого понижения ночных температур коммунальщики и привлеченные ими подрядные организации основной объем уборочных работ переносят на дневной период
читать



Copyright © 2008 - 2015 Журнал "Недвижимость" Екатеринбург.
Специализированное информационно-рекламное издание.
Периодичность: 1 раз в неделю, по понедельникам.
Адрес: РФ, г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана, д.75, оф.9 (2-й этаж)
Телефон: (343) 228-03-20 (многоканальный)
Rambler's Top100
Flash-версия Архив номеров Медиа кит и реклама