Недвижимость в Крыму: ажиотаж все больше

Для превращения Республики Крым из дотационного региона в преуспевающий всероссийский курорт потребуются значительные инвестиции, основной объем которых должны будут осуществить другие субъекты РФ, уверены аналитики ИК «ФИНАМ».

Решение о присоединении Крыма, по мнению экспертов, носило геополитический характер — экономических интересов Россия не преследовала.

«В Крыму многие заводы, которые успешно работали в СССР, остановлены, курортная база разрушена. Дороги ужасны, пляжи не благоустроены. России придется инвестировать значительные средства в инфраструктуру полуострова, прежде чем регион перестанет быть дотационным. В противном случае придется вечно быть «донором» и перечислять трансферы в Крым. Для поддержания иллюзии экономического роста размер трансферов будет с каждым годом увеличиваться», — считает заместитель генерального директора по инвестиционному анализу ИК «Церих Кэпитал Менеджмент».

Для того чтобы Крым начал приносить доход, его следует сделать ключевым российским курортом. Это потребует долгосрочных инфраструктурных инвестиций, которые повысят социальную напряженность в стране, уверен аналитик ИК «ФИНАМ» Антон Сороко: «С другой стороны, изначальные, природные условия на полуострове дают возможность успешно конкурировать с другими туристическими зонами».

Региональный продукт Крыма равен где-то 4 млрд долларов «с хвостиком», говорит профессор кафедры фондового рынка и рынка инвестиций ВШЭ Александр Абрамов: «Вклад туризма в него составляет всего около 10%. При этом в Крым ежегодно приезжает около 6 млн отдыхающих. Если каждый там оставляет где-то 1 тыс. долларов, то это могло бы давать 6 млрд долларов РВП соответственно. То есть все это не учитывается в их экономике. Такой свободный от всех, дотационный полуостров. Думаю, что для России это будет Сочи-2. Если Россия создаст там некий образец туристического и т.п. кластера, ей будет проще оправдать свои действия перед международным сообществом».

Российское правительство понесет в Крыму прямые и косвенные расходы, считает руководитель аналитического отдела ИК «Риком-Траст» Олег Абелев: «Прямые затраты — повышение нагрузки на бюджет, средства которого пойдут на встраивание новой территории в бюджетную систему РФ. Придется также погашать долг Крыма в размере 35 млрд рублей. Косвенные затраты — придется существенно инвестировать в инфраструктуру полуострова: транспортную, промышленную, энергетическую и т.д. Ряд крупных госбанков, по всей видимости, будут вынуждены привлекать субординированные кредиты у ЦБ для финансирования обновления инфраструктуры Крыма».

Только пенсионные выплаты обойдутся России в 55 млрд руб. в год, добавляет Абрамов: «До присоединения к России бюджет Крыма был относительно скромным, около 2 млрд долларов, половина дотировалась из Украины. Счета к российскому бюджету уже сейчас выставлены куда выше».

Совокупные затраты на автономизацию Крыма могут быть слишком существенными, полагают эксперты. В краткосрочной перспективе Россия потянет эти затраты, но только за счет других регионов, уверена профессор Российской экономической школы, экономист ЦЭФИР Наталья Волчкова: «А учитывая политическую значимость этого региона, денег жалеть сейчас на него не будут. Так что в жертву будут принесены интересы других регионов. На данный момент Крым обеспечивает себя на одну треть, две трети бюджета составляют дотации из центра».

Между тем, в России число регионов, которым требуются дотации из федерального бюджета, растет и без присоединения территорий. В 2007 году страну на себе фактически «тащили» 19 регионов, в 2012 году их стало 11, а с 2013 года их уже 10.

Эксперты утверждают, что существующая система искусственного перехода регионов в статус дотационных связана с реформой межбюджетных отношений, которая произошла в 2004-2005 годах. Напомним, что в результате перемен поток финансов (налоговых сборов), которые направлялись из регионов в центр, существенно вырос. Если ранее, в 2001-2002 годах, соотношение налоговых поступлений, распределяемых между федеральной казной и бюджетом регионов, составляло примерно 50/50, то к 2006 году на территории субъекта оставалось чуть более 30% от собранных налогов. В результате лишь небольшая часть регионов сумела остаться «на плаву» и еще финансировать других, менее удачных соседей. Например, Свердловская область, которая долгие годы была донорским регионом, теперь тоже будет получать больше дотаций, чем платить в федеральный бюджет. «Большинство денег уходит в Москву, — констатирует уральский политолог, член центрального совета партии «Народный альянс» Федор Крашенинников. — Если раньше на местах сидели губернаторы, которые были заинтересованы в развитии бизнеса, привлечении каких-то компаний на свою территорию, то сейчас все решения, даже очень мелкие, принимаются в Москве. Все крупные компании стремятся юридически «переехать» в Москву, новые также регистрируются в Москве и Петербурге, соответственно, весь крупный бизнес платит налоги там. Малый и средний бизнес находится в полуобморочном состоянии. Свердловская область, которая далеко не бедный регион,  теперь не регион-донор. Тут часто меняются губернаторы, которые заинтересованы в выполнении приказов столицы. А у нее приказ только один — как можно больше денег отправить в федеральный бюджет, что, собственно, и происходит».

Отметим, что налоги, которые Москва забирает себе, — это наиболее «доходные» и хорошо собираемые налоги. К ним относятся: налог на добавленную стоимость (НДС), акцизы, налог на доходы физических лиц, налог на прибыль организаций, налог на добычу полезных ископаемых и некоторые другие. В то же время региональные бюджеты пополняются налогом на имущество организаций, налогом на игорный бизнес, транспортным налогом. В итоге даже у регионов, богатых природными ресурсами, оказалось недостаточно средств, чтобы покрывать собственные бюджетные обязательства. Даже с теми налогами, которые сегодня возвращаются в бюджеты субъектов, дела обстоят не так гладко, как хотелось бы. Например, доходы от налоговых поступлений на имущество физических лиц, которые возвращаются в 100%-ном объеме, не покрывают даже затраты на сбор этого типа налогов.

Рынок жилья проигнорировал события в Крыму?
Между тем, события в Крыму, а также колебания курса рубля пока никак не отразились на ценах на жилье в Москве и других регионах России. Наоборот, российские строительные компании уже готовы открывать свои офисы на присоединенном полуострове.

— Безусловно, незначительное влияние, прежде всего на рынок Московского региона, события в Украине еще окажут, — признает руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.

При этом эксперт предполагает, что в связи с последними событиями будет небольшая миграция в крупные города России, особенно ближайшие к границе с Украиной, такие как Таганрог, Ростов-на-Дону, Белгород, а также и в Москву. Из-за этого в Московском регионе увеличится спрос на объекты эконом-класса в поясе дальнего Подмосковья и в соседних с ним областях.

— Это будет жилье для гражданства и прописки, при этом параллельно может увеличиться арендный рынок Москвы. Но эти тенденции не будут иметь глобального значения для рынка, — уточняет эксперт.

События в Украине и в Крыму не повлияли и на настроения российских инвесторов, в свою очередь говорят эксперты компании «Инком-Недвижимость». По их мнению, вошедший в состав России Крым не является сегодня привлекательным объектом для инвестиций, несмотря на все выгоды своего местоположения и низкие цены на недвижимость. Причина — неопределенные правовые основания возможных проектов.

— Большие деньги требуют тишины и понятного юридического статуса. Этого не будет в Крыму, пока его присоединение к РФ не признает мировое сообщество. А значит, не будет и серьезных долгосрочных частных инвесторов, — полагает директор департамента вторичного рынка жилья компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Очевидно, что финансирование нового региона будет осуществляться из федерального бюджета и средств госкорпораций, что еще более усложнит и без того непростую ситуацию в российской экономике.

Эксперт указывает, что в отличие от рынка Москвы, фактически сумевшего вернуться к ценовым показателям до кризиса 2008-2009 гг., цены на жилье, например, в Севастополе ниже примерно на треть по сравнению с докризисным уровнем. Однако даже с учетом этого фактора в ближайшее время вложения в крымскую недвижимость представляются высокорискованными.

А интерес-то есть…
Между тем, события вокруг вхождения Крыма в состав Российской Федерации подстегнули интерес россиян к недвижимости на полуострове, отмечает «РБК-Недвижимость». Риелторские агентства фиксируют увеличившееся в разы число обращений потенциальных покупателей, отмечая, что большинство звонков последние недели поступает из Москвы. Тем не менее, участники рынка и эксперты в области крымской недвижимости крайне осторожны в прогнозах и не ожидают всплеска цен после снятия моратория на регистрацию сделок с недвижимостью в Крыму, введенного на переходный период.

«Рост интереса к недвижимости на побережье со стороны россиян подскочил в несколько раз после оглашения результатов референдума о статусе полуострова. Почти 100% интересующихся — жители Москвы и более северных регионов», — рассказали РБК в риелторском агентстве «Ялта-Сити». По словам менеджеров агентства, россияне интересуются главным образом «двушками» в многоквартирных домах среднего класса, стоимостью от 70 до 200 тыс. долл. В «Ялта-Сити» отмечают, что пока сделки провести невозможно, так как реестр недвижимости на территории Крыма временно заблокирован.

Открыть реестр могут через месяц, отметили в риелторской компании Crimea Property (имеет несколько представительств в Крыму, городах Восточной Украины и в Киеве). Однако пока большинство компаний заключают с клиентами предварительные договоры. 99% интересующихся — также жители Москвы и европейского севера России. Около 1% — Урал.

Интерес россиян начал проявляться примерно за неделю до проведения референдума о статусе полуострова, отметили в Crimea Property. Наибольшее число вопросов от клиентов, как и число заключенных договоров, приходится на частный сектор побережья — там россиян интересуют частные дома стоимостью 1,5-2 млн руб. Но есть клиенты, готовые приобрести дома у моря стоимостью около 100 тыс. долл. (3,5 млн руб.).

Гендиректор агентства недвижимости «КТН» (Симферополь) Вячеслав Никонов отмечает, что помимо обращений от россиян, подыскивающих себе квартирку или домик в Крыму, в агентство уже обращались и коммерческие организации из России. По его словам, коммерческими площадями интересуются средние банки, компании, работающие в сфере услуг (ищут недвижимость под санатории, базы отдыха).

В то же время украинские риелторы отмечают большие риски для инвесторов в Крым и покупателей недвижимости в период «хаоса». По мнению ведущего специалиста департамента маркетинга украинской консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, покупатели и инвесторы на данный момент несут большие риски при покупке жилья в Крыму, в будущем также могут возникнуть проб­лемы с правоустанавливающими документами. «В течение года будут проблемы с оформлением собственности. Также на рынке Крыма сейчас активизировались мошенники и земельные рейдеры. На полуострове есть проблемы с земельным кадастром, и многие участки спорные, поэтому есть риски захвата земель по подложным документам», — предостерегает украинский эксперт.

Что будет со спросом?
По оценке краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, до присоединения Крыма спрос на курортную недвижимость на полуострове на 50-55% состоял из украинских покупателей, на 30% — из россиян, на 15% — из граждан СНГ (в основном Прибалтика).

После интеграции Крыма в Россию есть большая вероятность, что граждане Украины перестанут покупать недвижимость на полу­острове. Спрос со стороны покупателей из Прибалтики может также существенно сократиться. Рынок сузится до покупателей из России, что будет означать падение спроса на 50%, прогнозирует генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.

Эксперты отмечают, что Крыму придется конкурировать с курортами Краснодарского края, которые на данный момент инфраструктурно более развиты и, соответственно, имеют большую инвестиционную привлекательность.

По мнению Ильи Володько, потребуется до двух лет, чтобы инвесторы поняли векторы развития, оценили все риски и смогли принять выводы. По его словам, очевидно, что ближайшие 5-8 лет преимущество будет на стороне Краснодарского края.

Что будет с ценами?
Рынок крымской недвижимости уже довольно развит, и цены на жилье в Крыму сопоставимы с аналогичными предложениями в Болгарии или на Черноморском побережье Кавказа. Рост цен во многом будет зависеть от инвестиций в строительство и развитие крымской инфраструктуры за счет инвестиций из России. «Полуостров имеет большой долгосрочный потенциал. В случае если туда пойдет поток инвестиций в развитие инфраструктуры и она достигнет уровня развития курортов Черноморского побережья России, то цены на аналогичное жилье в Крыму будет в среднем дороже на 20%», — прогнозирует Илья Володько, отмечая, что в ближайшие 3-4 года он ожидает стагнации на рынке, когда цены будут оставаться на нынешнем уровне. По его мнению, в первую очередь на полуострове будет более интересно развитие элитного и премиального жилья в Крыму.

Уральским застройщикам интересен Крым
Конечно, события в Крыму не оставили в стороне практически все регионы нашей страны. Вот и ряд  девелоперских и строительных компаний  Свердловской области хотят в ближайшее время открыть филиал и представительство на территории Крыма. По словам заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дмитрия Нисковских, Крым на 2-3 года может стать особой экономической зоной, для многих уральских компаний полу­остров сегодня становится потенциальной перспективной площадкой для ведения бизнеса.

Высокий интерес к сотрудничеству с уральскими девелоперами проявляют последние три недели и сами крымские бизнесмены. Как сообщила генеральный директор ГК ЦН «Северная казна» Татьяна Деменок, за последние недели она получила огромное количество писем с предложением инвестировать в землю, жилую недвижимость, построить и достроить те или иные объекты на полуострове. Стоимость квад­ратного метра или сотки в Крыму, добавила эксперт, сегодня составляет от 1,5 тыс. до 3 тысяч долларов. Впрочем, как отметила Татьяна Деменок, анализируя ситуацию, на данный момент участие в конкретных проектах она не рассматривает.

Генеральный директор компании Cross Development Group Олег Куд­рявцев рассказал «ДК», что  у него уже есть идея заняться бизнесом в Крыму.

– Лично я отношусь к объединению с Крымом положительно, поскольку исторически эта территория всегда была российской. Конечно, осложнение отношений с Европой и США могут отрицательно сказаться на экономике. Но с другой стороны, теперь у нас есть новая территория для инвестирования и развития бизнеса. И, если честно, есть идеи заняться бизнесом в Крыму. Раньше было слишком много рисков, а теперь это наша территория.