Налог на недвижимость за рубежом

Мы продолжаем цикл публикаций, посвященных налогу на жилье в различных странах мира. В каждом из материалов мы подробно рассказываем о том, какие расходы требуется понести в процессе и после покупки недвижимости. В этом обзоре читателя ожидают Таиланд и ОАЭ.

Таиланд: горизонт мечты

Таиланд, пожалуй, одна из немногих стран, где нет ежегодного налога на недвижимость. Заплатить государству нужно один раз при переходе права собственности. При этом нет никакой разницы между покупкой жилья в новостройке (передача права собственности от застройщика к покупателю) или на вторичном рынке (от предыдущего владельца к новому).

— Чаще всего общая сумма налога оплачивается продавцом и покупателем в соотношении 50% на 50%, — рассказывает Александр Дубовицкий, руководитель информационного отдела компании neoTHAI.ru (Таиланд). — Но бывают исключения в одну или другую сторону. Этот аспект фиксируется в контракте.

Прежде чем разобраться с налогами и сборами, подлежащими уплате при покупке-продаже квартиры, отметим отличия оценочной (или кадастровой) от контрактной стоимости. В компании neoTHAI.ru пояснили, что оценочная стоимость базируется на изначальной цене квартиры на первичном рынке. Она примерно соответствует стоимости, указанной в контракте у застройщика. Рассчитывают и индексируют ее в Земельном департаменте. Цена продавца (контрактная), как правило, является реальной рыночной и превышает кадастровую, что дает повод государству получить налог с его прибыли.

Дополнительная привязка к оценочной стоимости, наоборот, не позволяет проводить сделки по сильно заниженной цене, дабы не дать возможность продавцам избежать уплаты налогов.

Итак, при покупке или продаже квартиры нужно уплатить следующие налоги и сборы:

1. Сбор за переход права собственности (Transfer fee) равен 2% от установленной Земельным департаментом оценочной стоимости недвижимости;

2. Гербовый сбор (Stamp duty) — 0,5% от той цены, которая больше (контрактная или оценочная). Оплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет;

3. Предпринимательский налог (Special business tax) — 3,3% от наибольшей из стоимостей недвижимости (контрактной или оценочной). Налог оплачивается, если объект недвижимости находился в собственности продавца менее 5 лет;

4. Подоходный налог (Withholding tax) рассчитывается по сложной формуле, которая учитывает оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этим жильем, и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица.

В среднем же суммарная ставка налога обычно составляет 5-6% от стоимости недвижимости.

— Услуги риелтора желательны, — говорит Александр Дубовицкий. — Провести сделку на вторичном рынке самостоятельно не так-то просто, с учетом того, что ряд документов составляется только на тайском языке (то же свидетельство о собственности).

По словам эксперта, у риелтора есть и другие обязанности. Например, он берет на себя ответственность за подтверждение возможности совершения сделки. Так как не каждую недвижимость в стране зарубежный гражданин может оформить в личную собственность. Согласно законам, иностранцы могут владеть 49% от суммарной жилой площади здания, т.е. в каждом многоквартирном доме 49% от общего числа квартир может быть продано иностранцам, а 51% — только тайским гражданам или компаниям, которые зарегистрированы в Таиланде. Проверка возможности оформления конкретной квартиры в собственность иностранцем — одна из важнейших задач. А вот чтобы стать собственником земельного участка или дома, потребуется открыть юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде. Для грамотного оформления юридического лица, которое не создаст проблем владельцу-иностранцу, тоже понадобится риелтор.

Во-вторых, при покупке квартиры в доме на этапе строительства риелтор сопровождает весь процесс до момента получения владельцем прав собственности. Кроме того, он улаживает большинство вопросов между покупателем и застройщиком. И, наконец, самое главное: хорошее агентство для застройщика — своеобразный «оптовый покупатель». Поэтому получить скидку на приобретение квартиры в новостройке возможно именно с помощью риелтора. А вот конечным покупателям застройщик продает квартиры по прайс-листу без скидок.

В Таиланде услуги риелтора традиционно оплачиваются продавцом, поэтому для покупателя они будут бесплатными.

— Услуги нотариуса (кстати, в Таиланде нет термина нотариус, есть только юристы или адвокаты, осуществляющие таковые функции) при этом не обязательны, хотя и оплачиваются они отдельно. В основном к ним обращаются для таких вещей, как составление завещания на приобретенную недвижимость, имеющего юридическую силу в стране, — отмечают в компании neoTHAI.ru.

Подкрепим наши тезисы реальным примером. Расчет налогов при покупке-продаже квартиры будет происходить, исходя из того, что стоимость объекта на вторичном рынке составит 5 000 000 рублей. Будем иметь в виду, что продавец владел собственностью менее 5 лет (самая высокая ставка налогового сбора). Получаем:

1. Transfer fee (2%) — 100 000 руб.

2. Specific business tax & local tax (3,3%) — 165 000 руб.

3. Income withholding tax — примерно 100 000 руб.

4. Прочие сборы — примерно 300 руб.

Итого 365 300 бат составят расходы при покупке тайской квартиры.

Не столько невысокие цены на квартиры у моря, сколько именно низкая общая стоимость владения недвижимостью привлекает в Таиланд покупателей со всего света.

Ежегодное содержание складывается из трех основных статей расхода — это  коммунальные платежи, электричество, вода. Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде, как уже упоминалось выше, отсутствует, поэтому рассмотрим составляющие коммунальных платежей.

Коммунальные платежи

Данная статья расходов в Таиланде называется Maintenance fee (плата за содержание) и включает в себя расходы на текущее обслуживание жилого комплекса, охрану, общий бассейн, пользование фитнес-залом и прочей инфраструктурой, вывоз мусора, текущий ремонт и прочее. Ставка рассчитывается с квадратного метра квартиры за месяц и составляет от 15 до 50 рублей с квадратного метра в месяц в зависимости от конкретного кондоминиума и его инфраструктуры и сервиса. Оплата «коммуналки» происходит сразу за год вперед — в январе.

Электричество оплачивается по факту расхода, исходя из показаний электросчетчика. Главным потребителем электроэнергии является кондиционер, имеющийся в Таиланде в любом помещении. Средняя цена электричества в стране составляет порядка 5 рублей за кВт/час. При рациональном использовании кондиционера в квартире-студии счет редко превышает 1 000 рублей в месяц, но при круглосуточно включенном охлаждении можно потратить и в 4-5 раз больше.

Вода оплачивается тоже по счетчику. Средняя цена кубометра воды составляет около 35 рублей.

Как это выглядит в реальности?

Содержание студии 25-30 м в кондоминиуме бюджетного класса обойдется в месяц в 500-1000 руб­лей коммунальных платежей, плюс 1000-1400 рублей за свет и воду при их разумном использовании (в случае отсутствия проживания — ноль рублей). Односпальная квартира 45-60 кв. м в современном комплексе выйдет дороже — около 1500-2000 рублей в месяц «коммуналки» и 1500-2000 рублей за свет и воду.

Дубай: игра одного актера

Право безусловной собственности на недвижимость и отсутствие налогов создают привлекательные условия для покупки жилья в Эмиратах. Эти преимущества зафиксированы в 2006 году «Законом о регистрации недвижимости», который закрепляет за иностранными собственниками право покупки земли в собственность или в лизинг на специально отведенных для этого территориях. К таковым можно отнести районы, в которых осуществляют свою строительную деятельности крупнейшие застройщики — «Nakheel», «Emaar» и «Dubai Properties».

По словам зарубежных партнеров агентства недвижимости «33 квадратных метра», несмотря на отсутствие налоговых служб, пре­дусмотрены так называемые сборы (скрытые налоги). После того как объект выбран, иностранец официально оформляет право покупки недвижимости и подтверждает статус владельца в Земельном департаменте. Регистрационный сбор при этом составляет 2% от стоимости покупки — из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% — с покупателя. «Плюс ежемесячно в счетах за воду и электричество будет присутствовать графа «Housingfee», цифра в который рассчитывается следующим образом: полпроцента в год от суммы, задекларированной при регистрации прав собственности. Например, при стоимости объекта в 4 млн долларов придется заплатить 40 тыс. долларов при покупке. В последующие годы платеж составит 20 тыс. долларов в год (1 665 долларов в месяц)», — объясняют эксперты.

Единственная привилегия, действующая для иностранных собственников местного жилья, заключается в возможности получения резидентской визы сроком на 3 года, которая по истечении первых трех лет может быть продлена неограниченное количество раз. Данная виза позволяет ее обладателю открывать банковские счета, получать водительские права, отдавать детей в детские сады и учебные заведения.

Что касается ипотечных кредитов, то раньше за приобретаемую квартиру в процессе строительства требовалось платить лишь 30% стоимости жилья, остальные 70% разрешалось вносить в течение 10 лет. Но с наступлением 2013 года Центральный банк ОАЭ принял решение ограничить размер ипотечного кредита для иностранцев. Согласно новым установкам, граждане Дубая при оформлении кредита должны внести минимум 30% от стоимости объекта, тогда как лица, не имеющие местного гражданства, должны внести минимум 50% от стоимости, необходимой для приобретения жилья.

«По всей видимости, власти страны, наученные горьким опытом, стараются не допустить излишней спекулятивной деятельности на рынке недвижимости и пресекают на корню надувание нового пузыря, — делится мнением Вероника Лапина, специалист по зарубежной недвижимости агентства недвижимости «33 квадратных метра». — Мы ожидаем, что принятие нового закона не должно сильно сказаться на объемах продаж. Исходя из нашей практики, примерно 50% покупателей при покупке недвижимости берут ипотечный кредит при первоначальном взносе от 20% до 30%. Очень многие из них могут себе позволить увеличить первоначальный взнос, потому что покупают недвижимость в Дубае не на последние деньги. Поэтому повышение планки минимального взноса до 50%, скорее всего, незначительно ограничит прирост новых покупателей. Более того, повышение минимального взноса понижает риски в банковской сфере, так как налицо активная конкуренция между банками и, соответственно, понижение процентных ставок».