Поиск по материалам

Аренда с творческим акцентом

 

Деловой рынок нашего города переживает сегодня не лучшие времена, это факт. В условиях, когда на счету у арендаторов каждая копейка, искать клиентов бизнес-центрам и торговым комплексам становится все сложнее. Как известно, в борьбе за клиента все средства хороши. А вот что это за средства, мы вместе попытаемся выяснить у наших экспертов.

 

Рынок аренды, как и полагается, быстрее отреагировал на грядущие изменения в экономике, нежели сегмент купли-продажи коммерческой недвижимости. Первым индикатором грядущих изменений послужила динамика процентных ставок. Так, если в начале 2014 года она балансировала на отметке 950 руб. за кв. м в классе «В» и 1 300 руб. за кв. м в классе «В+», то уже ближе к концу года можно было наблюдать удешевление почти на 100 и 200 руб. за кв. м в классах «В» и «В+» соответственно (см. график).

Можно долго и упорно спорить о том, рухнут ли цены аренды в этом году. Ясно одно: страсти на коммерческом рынке накаляются по мере того, как арендаторы перебираются из просторных офисов в более тесные помещения. И дело тут отнюдь не в аскетизме, а в банальном желании сэкономить. Так сказать, в тесноте, да не в накладе. И пока одни владельцы торговых центров и бизнес-площадок сохраняют ледяное спокойствие, другие изобретают все новые приманки для того, чтобы найти и удержать своего клиента.
— Отток арендаторов наблюдается еще с конца 2014 года, и вслед за ним происходит снижение арендных ставок. Причина здесь одна — ухудшение экономической ситуации. Если говорить о последних событиях, то с середины февраля мы фиксируем всплеск активности арендаторов, желающих арендовать офис, — с чем это связано, сказать сложно, но факт остается фактом. Всплеск замечен в бизнес-центрах класса «В» и «В+», — подмечает новое веяние Андрей Окулов, специалист по жилой и коммерческой недвижимости ГК «Новосел».

В поисках утраченного арендатора
Надо заметить, тема наполняемости для бизнес-центров и торговых комплексов является весьма щепетильной, особенно в условиях кризиса. В большинстве своем представители коммерческих объектов неохотно делятся данными о количестве вакантных площадей. Ситуация напоминает сюжет очередного бразильского сериала, где все все знают, но тщательно скрывают друг от друга. Разница в том, что причины, по которым рынок аренды может испытывать трудности, куда более очевидны. Одна из них — снижение реальных доходов населения и, как следствие, спад покупательской активности.

— Конечно, кризис не обошел стороной и наш торговый центр. Поток покупателей становится меньше, а средний чек падает, — рассказывает Ирина Посредникова, заместитель директора ТЦ «Мегаполис». —  Так, если раньше люди могли себе позволить плотно пообедать в одном из наших ресторанов, то сегодня нередко посетители, к примеру, берут одно блюдо на двоих. Все это сказывается на наших арендаторах, и они, безусловно, несут убытки. Мы же в этом случае идем им навстречу, входя в положение каждого конкретного нанимателя. В частности, предлагаем снижение арендных ставок до приемлемого для них и для нас уровня. Специфика работы ТЦ «Мегаполис» такова, что мы сотрудничаем с индивидуальными предпринимателями. Конечно, у них нет таких четких стандартов работы и они куда менее охотно соглашаются на рекламу, нежели федеральные сети. С другой стороны, они более тонко чувствуют ситуацию на рынке и четко осознают, для кого и зачем работают. ИП не так легко закрывают или открывают точки — для многих это дело всей жизни. Поэтому с такими предпринимателями нам работать гораздо удобнее, ведь они готовы обсуждать условия и для них важно сохранить за собой помещение в данном торговом центре, ведь именно сюда приходят их постоянные покупатели.

Посетители торговых центров действительно стали покупать меньше. С этим согласны и представители ТЦ «Фан-Фан». Подогревая затухающий потребительский спрос, здесь готовятся к расширению ассортимента предоставляемых товаров.
— Для того чтобы оставаться на плаву, мы сделали акцент на текущих акциях в ТЦ «Фан-Фан», — говорит Андрей Гааг, начальник отдела аренды ТЦ «Фан-Фан». — Особое внимание мы уделяем рекламному и коммуникационному каналам, для того чтобы информировать людей о новых событиях из жизни ТЦ «Фан-Фан». В ближайшей перспективе — расширение ассортимента нашего торгового центра. В частности, сейчас на стадии подписания находится договор с компанией «Много Мебели». Также планируем добавить линию товаров для дома, поскольку, согласно проведенным нами опросам покупателей, именно эти две группы товаров они хотели бы видеть в нашем торговом центре больше всего.

 

Молодая гвардия
В сложившейся ситуации очень интересно, как поведут себя самые «юные» объекты коммерческой недвижимости. Некоторым из них пришлось окунуться в кризис, что называется, «с места в карьер». Достойно в этом отношении принял вызов БЦ «Астон», распахнувший свои двери в сентябре 2014 года.

— Мы открылись относительно недавно. Пока что заполнение в связи с текущей ситуацией в стране у нас идет медленно, — констатирует Кира Турыева-Носова, заместитель директора БЦ «Астон». — Есть и другая причина: многие люди банально не хотят переезжать с места на место. Если смена помещения все-таки происходит, то, как правило, выбор делается в пользу офиса более скромных размеров. У нас же в настоящий момент нет вакантных площадей маленькой площади.

В БЦ «Астон» уверены, что очень важно устанавливать планку целей в соответствии с условиями, в которых сегодня пребывает коммерческая недвижимость.

— Существует мнение о том, что бизнес-центр полностью заполняется за год. Мы в свою очередь трезво оцениваем ситуацию на рынке и понимаем, что к началу осени у нас еще будут оставаться свободные офисы, — продолжает эксперт. — До нового года у нас действовали акции для арендаторов. Сейчас же мы активно не рекламируемся, поскольку считаем это нецелесообразным в текущих условиях. Мы знаем свои плюсы и стараемся рассказывать о них нашим клиентам. Сюда можно отнести здание, созданное с применением новейших технологий, и отсутствие проблем с парковкой. Но самое главное наше преимущество — это, безусловно, индивидуальный подход к каждому нанимателю.

Включаем фантазию
Основная задача хорошего менеджера по аренде — удержать арендатора и привлечь новых клиентов, при этом не забывая о том, что любой бизнес несет в себе в первую очередь задачу извлечения прибыли. Арендные каникулы или снижение ставок для рынка найма деловой недвижимости уже давно не новость, поэтому собственники помещений вынуждены искать иные пути к сердцу потенциального клиента. Сегодня нередко можно встретить ситуацию, когда нанимателю предлагают взглянуть на аренду помещения в новом ракурсе. Пионером в этом смысле стал БЦ «Манхеттен», который в феврале объявил необычную акцию в поддержку бизнеса — «Аренда от 350 рублей». Для того чтобы стать ее участником, нужно было выбрать в бизнес-центре подходящее помещение и сделать там ремонт за собственные средства.

— Ранее офисы в БЦ «Манхэттен» делились на две категории: одни выставлялись на продажу, другие сдавались в аренду, — поясняет Анастасия Дударева, заместитель генерального директора УК «AVS Development». — Однако с недавних пор в связи с изменением конъюнктуры рынка наша компания стала сдавать в аренду в том числе те офисы, которые изначально предполагались для продажи. В таких помещениях предусмотрена черновая отделка, поскольку зачастую собственники предпочитают делать ремонт «для себя». В то же время арендаторы чаще предпочитают чистовую отделку — им удобнее въехать туда, где уже все готово. Поэтому основной целью нашей акции является мотивировать людей брать в найм офисы с черновой отделкой. Ведь, согласитесь, гораздо приятнее арендовать офис, который ты можешь оформить по собственному желанию. При этом мы понимаем, что ремонт — процедура весьма затратная. Поэтому мы предлагаем арендаторам зачесть сумму, потраченную на ремонт, в качестве арендной платы, исходя из расчета 350 руб. за кв. м. Таким образом, наниматель весь год оплачивает исключительно коммунальные услуги и эксплуатацию взятого в аренду помещения.

Изначально спецпредложение действовало до конца февраля, однако ближе к концу зимы особые условия решено было продлить и теперь оно актуально в течение всего марта. В чем же причина такого решения?

— Акция продлена еще на месяц в связи с тем, что для оформления необходимой документации потребовалось несколько больше времени, нежели мы рассчитывали изначально, — вносит ясность Дударева. — Однако мы готовы идти навстречу нашим арендаторам, поэтому для тех, кто заключил с нами договор и по каким-то причинам не успел завершить процедуру его оформления, будут действовать те же условия, несмотря на то, что акция уже закончилась.

В «AVS Development» также пояснили, что нестандартный подход уже принес свои первые плоды.

— При разработке специальных условий для арендаторов мы ставили для себя программу минимум и, соответственно, максимум, — уточняет Дударева. — Нижняя планка была достигнута еще в первую неделю пос­ле старта специального предложения. В настоящий момент сдано около 40% площадей. Таким образом, мы находимся на полпути к достижению максимального результата.

Управляющей компании БЦ «Высоцкий» тоже не откажешь в оригинальности. В середине прошлого месяца арендодатели учредили весьма необычную программу лояльности, которая сразу привлекла внимание многих местных СМИ. Клиентам предложили не только арендные каникулы на три месяца, но и снижение ставки аренды пропорцио­нально весу самого большого сотрудника у арендатора.

— Нестандартный подход к проведению акций всегда предпочтительнее, — считает Елена Малкуш, руководитель отдела продаж БЦ «Высоцкий». — Главный смысл акции заключается в том, что мы готовы предоставить скидку на 1 кв. м из расчета 1 рубль за 1 килограмм веса самого тяжелого сотрудника компании-­арендатора. Этой акцией мы хотим продемонстрировать, что с каждым клиентом мы готовы обсуждать индивидуальные условия арендной ставки. Несмотря на то, что акция стартовала совсем недавно, интерес со стороны арендаторов уже есть. Несколько компаний успели воспользоваться новой программой лояльности, сейчас с ними ведутся переговоры. Что же касается ситуации с арендой в целом, то в начале года, признаться, было немного страшновато. Сейчас, по прошествии двух месяцев, можно сказать, что ситуация стабильная, ротация в БЦ «Высоцкий» сохраняется на стандартном уровне.

Форма и содержание
Творческий подход в проведении рекламной кампании действительно может стать эффективным оружием в конкурентной борьбе. Однако эксперты уверены: произойти это может только том случае, если за рек­ламным объявлением кроется нечто большее, чем интересная задумка, и арендатору действительно есть что предложить. Иными словами, какая разница, насколько яркая форма, когда внутри — безликое содержание.

— Креативная реклама несет в себе в первую очередь функцию привлечения внимания, и раз вы спрашиваете меня, ссылаясь на конкретные примеры, значит, свое предназначение она выполнила и в этом смысле она эффективна. Ну а, собственно, офис вам нужен? То, что действительно влияет на выбор, так это «правильные бонусы», такие как качество, гибкий подход к цено­образованию и широкий перечень дополнительных услуг, которые могут предложить управляющие компании своим арендаторам. А махать шашкой, демпингуя с целью «лишь бы сдать», есть не что иное, как утопия и шаг к обрушению рынка своими же руками, — резюмирует Анд­рей Окулов.


Комментарии:

Комментариев пока нет.

Ваш комментарий:

Представьтесь:

Я не бот!. отправить

Академический отметит 71-ю годовщину Великой Победы
День Победы в Академическом по традиции встретят как великий народный праздник.
В Думе хотят ограничить количество кошек и собак в квартирах
В профильный комитет Госдумы поступило предложение о введении ограничений на количество домашних животных в многоквартирных домах.
Большие долги
Задолженность УК ЖКХ Екатеринбурга за энергоресурсы превышает 1,2 млрд рублей
Крупная покупка
совладелец «Магнита» купил башню в московском деловом комплексе «Парк Победы»
Удручающие цифры
На Донбассе вдвое сократилось число сделок с недвижимостью
Под Воронежем построят логоцентр
Крупнейший складской объект в регионе будет открыт в мае этого года
Объем инвестиций в рынок недвижимости РФ может упасть на 34%
Такое мнение выразил директор по развитию бизнеса S.A. Ricci Павел Яншевский
Ипотека под 8%? Реально!
Ставка льготного ипотечного кредитования в Калининградской области будет снижена до 8%, чтобы поддержать строительную отрасль
Не хватает средств
Алтайский край попросил у Фонда ЖКХ 630,2 миллиона рублей для переселения граждан из аварийного жилья
С улиц Екатеринбурга вывезли 460 тонн грязи
Из-за резкого понижения ночных температур коммунальщики и привлеченные ими подрядные организации основной объем уборочных работ переносят на дневной период
читать



Copyright © 2008 - 2015 Журнал "Недвижимость" Екатеринбург.
Специализированное информационно-рекламное издание.
Периодичность: 1 раз в неделю, по понедельникам.
Адрес: РФ, г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана, д.75, оф.9 (2-й этаж)
Телефон: (343) 228-03-20 (многоканальный)
Rambler's Top100
Flash-версия Архив номеров Медиа кит и реклама