Поиск по материалам

Жилая недвижимость

Покупка квартиры: ловля «на жильца»

Будем честны: недобросовестное отношение к работе для России не редкость. Однако, когда цена чьей-то ошибки или попросту халатности оборачивается потерями миллионов рублей, начинаешь понимать всю серьезность этой проблемы. Сегодня мы попытаемся выяснить, как уберечься от псевдоспециалистов при покупке или продаже жилья, а также узнаем истории тех, кто уже стал жертвой чужого непрофессионализма.

Любопытно, но факт: как таковой профессии риелтора в нашей стране официально не существует, равно как нет и определенного перечня критериев, по которым можно было бы оценить квалификацию такого специалиста. Тем не менее, в одной только Москве ежегодно открывается около 50 агентств, готовых оказать помощь в совершении сделок с недвижимостью. Кроме того, многие агенты не закреплены за конкретным бюро и работают самостоятельно. При таком разнообразии сделать верный выбор в пользу того или иного агентства удается далеко не всем. Не ровен час, угодишь в объятия к так называемым «черным риелторам». Последствия этой встречи практически со стопроцентной вероятностью будут весьма плачевными и обернутся в лучшем случае тратой нервов, а в худшем — потерей крупных денежных средств.

Столичные эксперты консалтинговой компании «HEADS Consulting» озвучили пугающую статистику. По их данным, примерно каждая десятая сделка на вторичном рынке жилья в Москве оспаривается в суде. Большинство риелторов, как известно, при обращении в агентство гарантируют юридическую чистоту сделки. Однако на деле ежегодно российские суды заваливают тысячами исковых заявлений об истребовании жилья у тех, кто еще недавно с твердым намерением и чистыми помыслами подписывал договор купли-продажи квартиры. Ответчик по такому делу может остаться на улице, без денег и без крыши над головой. И все это на вполне законных основаниях.

— К сожалению, в нашем городе люди очень часто сталкиваются с мошенниками. Это явление скорее характерно для мегаполисов, нежели для небольших городков, хотя и там нерадивых специалистов хватает, — констатирует Валерия Рытвина, руководитель юридической компании «Классика Истины».

Специалист по жилой и коммерческой недвижимости ГК «Новосел» Андрей Окулов спешит нас успокоить —  не так страшна статистика, как ее «малюют» в Москве. Он уверен: в отчете, подготовленном столичными экспертами, слишком много драматизма.

— Для нашего города такая статистика точно не актуальна, да и для Москвы она сомнительна. В случае с недобросовестными специалистами несомненны две вещи: число таковых в Москве больше, поскольку столица значительно превосходит наш город размерами. Кроме того, рынок недвижимости Екатеринбурга — один лидеров в России, высокую организованность и цивилизованность которого неоднократно подтверждали специалисты со всех регионов страны. Возвращаясь к статистике, считаю ее завышенной. Но позволю себе предположить, что к концу 2014 года именно в Москве действительно мог произойти всплеск оспаривания сделок, и связано это не с махинациями сторон, а с изменением курса рубля. Ведь, как мы знаем, цены в Москве номинированы в долларах и расчеты осуществляются после регистрации сделки, через сейфинги и тому подобные инструменты. Соответственно, за то время, пока шла регистрация сделки, курс менялся, цена на квартиру в рублях росла, а в долларах падала. В этом случае и у продавца, и у покупателя совершенно естественно могло возникнуть желание расторгнуть сделку.

С доводами специалиста спорить сложно. Однако вопрос, как говорится, остается открытым: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимым имуществом?

Строили, да не достроили

Казалось бы, наше население уже научено горьким опытом многочисленных кризисов, дефолтов и финансовых пирамид по типу «МММ», да только все не впрок. Лишь только на горизонте забрезжит перспектива сэкономить тысячу-другую рублей, многие готовы покорно нести свои сбережения в руки мошенников. В свою очередь, пытливый ум недобросовестного специалиста всегда найдет лазейку к сердцу простодушного покупателя жилья. Так, в январе этого года прокуратура Екатеринбурга утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении двух руководителей строительной компании ООО «Оптима-Строй». По версии следствия, в период с февраля по декабрь 2012 года обвиняемые осуществляли на основании договоров подряда работы на строительных площадках, расположенных в Ленинском районе нашего города. Имея неограниченный доступ к указанным строительным объектам и сопутствующей строительной документации, «предприимчивые» сотрудники под видом продажи квартир в строящихся домах, не имея на то прав, присвоили денежные средства, принадлежащие 21 гражданину, на сумму более 59 млн рублей. Заметим, с момента совершения самого преступления прошло уже без малого три года, однако торжественного вручения ключей или возмещения обманутым людям хотя бы части денежных средств пока что так и не произошло. Проб­лемные дома были переданы для дальнейшего завершения работ ООО «Корпорация «Маяк»». Однако для обманутых дольщиков это, по большому счету, мало что значит. Как рассказал агентству «АПИ» руководитель коммерческой и договорной практики ООО Юридическая фирма «Юста Аура» Станислав Голунов, из представленных документов можно констатировать, что каких-либо прав перед ООО «Корпорация «Маяк» пострадавшие не приобрели. «Из положений статей 4 и 17 Федерального закона о долевом участии в строительстве следует, что сам договор долевого участия в строительстве и договор об уступке права требования подлежат обязательной государственной регистрации. Если бы договор уступки права требования прошел государственную регистрацию, то дольщики могли бы заявлять требования о передаче им соответствующих квартир», — прокомментировал ситуацию юрист.

Валерия Рытвина также предостерегает людей от поспешных решений. Пренебрегая услугами юрис­та при покупке квартиры, вы встаете на хрупкий лед. Одно неверное движение, и можно «уйти под воду» вместе с десятком других таких же обманутых дольщиков.

— При покупке жилья у застройщика опасность одна — заморозка строительства, отсутствие ответственности застройщика за недостатки работ. Прежде, чем подписать договор, лучше отдать его на правовую оценку юристу. Если вы доверяете продажу своей собственности риелтору, то ни в коем случае нельзя прописывать в доверенности право получения денег от продажи собственности. Обязательно предусмотрите в договоре об оказании услуг ответственность риелтора за неисполнение обязанностей по его вине. В день сделки желательно лично присутствовать на оформлении и подписании документов. А еще лучше взять с собой юриста для контроля за «чистотой» сделки или хотя бы сообщить об этом риелтору. В случае, когда риелтор против такого условия либо занервничал, это уже должно насторожить продавца и заставить задуматься, можно ли доверять такому человеку. Ведь если скрывать специалисту нечего, то ни юрист, ни кто-либо другой не вызовет у него негативной реакции и не помешает добросовестно выполнить свою работу, — уверена Рытвина.

Еще одна мошенническая схема из цикла «классика жанра» касается вторичного жилья. Граждане РФ могут вступить в наследование тем или иным имуществом двумя способами: по закону или по завещанию. И в том и в другом случае квартира будет передана наследникам умершего собственника жилья. Однако закон «негласно» устанавливает приоритет в пользу завещания. Именно поэтому подделка такого рода документации остается одним из наиболее распространенных видов деятельности мошенников. Беспроигрышный для покупателя вариант, если наследник квартиры — единственный, однако, как мы с вами понимаем, такой расклад бывает далеко не всегда. На форумах в интернете можно встретить сотни печальных историй о покупке квартиры по наследству. Сценарий, как правило, у всех один. Люди заселяются в приобретенное жилье и налаживают быт в течение нескольких месяцев, после чего объявляются родственники умершего собственника квартиры, о существовании которых никто и не подозревал. По сути, все абсолютно легитимно: согласно законодательству, нотариус не обязан разыскивать всех наследников покойного. В свою очередь, сами наследники могут и не сообщать о тех лицах, которые имеют право на долю в открывшемся наследстве. Умышленно ли они будут скрывать эту информацию либо люди и вправду не знают обо всех существующих родственниках, в любом случае, привлечь к ответственности их за это никто не сможет. Как итог — покупатель остается без квартиры, поскольку туда въезжают новоиспеченные наследники. При самом худшем и, надо заметить, наиболее распространенном развитии сюжета он остается еще и без денег. Как правило, к моменту обращения людей в суд продавец квартиры уже успевает потратить средства, вырученные от сделки. Все, что может сделать судебный орган, — обязать возместить ответчика ущерб истцу. Процедура эта, как известно, может занять месяцы, а то и годы.

— Самый простой и, на мой взгляд, правильный совет — обращайтесь к специалисту, — говорит Станислав Галкин. — Только профессионал, постоянно проводящий сделки разной степени сложности, может адекватно оценить возможные риски и защитить интересы своего клиента. Каждый год появляются новые факторы, влияющие на «чистоту» сделки. К примеру, еще мало кто на сегодняшний день задумывается о том, какие риски несет приобретение квартиры, при покупке которой был задействован ипотечный кредит, закрытый средствами материнского капитала. Также важно понимать, что, вопреки расхожему мнению, пристального внимания заслуживают не только сделки на вторичном рынке, но и покупка новостроек. Где риелтор, выбирая объект, может учитывать не только публичную информацию, но и «сарафанное радио», которое хорошо развито в нашей профессиональной среде.

Читайте, прежде чем подписывать

На риелтора надейся, а сам не плошай. Обратившись даже в самое известное бюро недвижимости, у которого за плечами десятилетия успешной работы, сотни дипломов и тысячи благодарственных писем от клиентов, не забывайте о бдительности. От случайностей и ошибок не застрахован никто, а на кону стоят большие суммы денег. Ваших денег. Поэтому вы, как один из участников сделки, должны проявить ответственность и внимательность. Большинство проблем возникает из-за нежелания тратить деньги на профильного специалиста либо из-за нехватки времени для ознакомления со всеми пунктами договора купли-продажи.

— Прежде всего, важно внимательно прочитать весь договор. Желательно по тем пунктам договора, которые вам не совсем понятны, проконсультироваться у специалиста. Важно перепроверить существенные условия договора: дату, адрес, стоимость объекта, порядок расчетов, сроки освобождения. Также не помешает удостовериться, что в объекте нет зарегистрированных лиц и отсутствуют долги по расчетам за коммунальные услуги, — советует Станислав Галкин.

Юрист Валерия Рытвина присоединяется к эксперту и добавляет: очень важно доверять не только объективным фактам, но и собственному чутью. Если вас что-то настораживает в человеке, продающем или покупающем у вас квартиру, не стоит игнорировать интуицию и идти на сделку с самим собой.

— Подписывая договор купли-продажи, следует внимательно проверить все паспортные данные сторон (сравнить с самим паспортом) и сведения об объекте продажи, кроме того, дату передачи имущества и дату передачи денег, что за чем следует, в какой момент передается, обратить внимание на пункт «ответственность сторон» и «прочие условия» (если такой имеется в договоре). Но, как говорится, знал бы, где упал — соломку бы подстелил. От всего не застраховаться. В первую очередь поможет интуиция и умение разбираться в людях.

Свои люди — сочтемся!

Читая эту статью, многие из нас могут подумать: «А зачем вообще обращаться к специалистам?». Ведь по пути от агентства недвижимости до новой квартиры клиента может подстерегать столько «подвод­ных камней». В конце концов, совершая сделку, покупатель и продавец оказываются по обе стороны одной лодки. Один хочет выгодно продать, другой — не менее выгодно купить. Так не проще ли оформить все без посредников, тем более что так обойдется дешевле? Выясняется, не проще.

— В моей практике встречалось значительно меньше псевдоспециалистов, нежели недобросовестных граждан, пытающихся скрыть те или иные изъяны квартиры, — говорит Андрей Окулов. — В защиту своих слов скажу, по-моему, совершенно логичную вещь. Любой «черный риелтор» или недобросовестный собственник старается избегать общения со специалистами рынка и в качестве жертвы выбирает именно простых граждан. От них значительно проще скрыть ту или иную информацию. Кроме того, зачастую собственники продают объекты, значительно завышая их рыночную стоимость. При этом они аргументируют это так: «Наша квартира самая лучшая, и мы собственники, у нас априори дешевле и без риелторских наценок».

Схожая форма, различное содержание

По разным данным, в Екатеринбурге сегодня функционирует от 400 до 600 агентств недвижимости. Безусловно, как и в любом другом бизнесе, здесь есть свои «паршивые овцы». Однако, по словам участников рынка, с каждым годом их становится все меньше. Тому есть множество причин.

— Рынок недвижимости в Екатеринбурге не столь крупный, как в той же Москве. Люди знают друг друга в лицо и в большей степени работают по рекомендации, — комментирует директор АН «Находка» Артем Курмачев. — Кроме того, осмелюсь предположить, что у жителей нашего города в значительной степени развита культура потребления риелторской услуги. К тому же, если спорная ситуация и возникает, то наша деятельность застрахована, а значит, риски для клиентов минимальны. Все эти факторы в совокупности приводят к тому, что в уральской столице процент недобросовестных специалистов в данной сфере сегодня минимален.

— К счастью, в Екатеринбурге нет печальной московской статистики. Наш город гораздо меньше, и хотя мы и считаемся «третьей столицей», люди здесь, наверное, более честные и порядочные, — говорит Татьяна Филатова, директор АН «Аренда-бург». — Доля «черных риелтеров» действительно постоянно снижается, главным образом, потому что рынок становится более цивилизованным.

Станислав Галкин и вовсе считает формулировку «черные риелторы» не совсем корректной. По его мнению, ошибочно ассоциировать мошенническую деятельность с честным именем настоящих специалистов по недвижимости.

— При обсуждении подобных вопросов я всегда последовательно выступаю против использования термина «черный риелтор». Ведь нужно понимать, что подавляющее большинство людей, использующих мошеннические схемы при сделках с недвижимостью, не имеют к профессии «риелтор» никакого отношения! Это как называть вора, укравшего и сдавшего в металлолом рельсы, «черным железнодорожником» или мошенника, стремящегося всучить беззащитным старикам бесполезные БАДы под видом «чудодейственного» лекарства, «черным фармацевтом». На первый взгляд, внешние признаки схожи, однако суть кардинально другая, — заключил эксперт.


Комментарии:

Комментариев пока нет.

Ваш комментарий:

Представьтесь:

Я не бот!. отправить

Сколько стоят ключи от квартиры
Как избежать финансовых конфликтов при заселении квартир в новостройках
Энергоэффективность «под ключ»
В Екатеринбурге завершается строительство нового энергоэффективного жилого квартала
к 2018 году цены на квартиры упадут в два раза
Сегодня основные фонды ЖКХ изношены на 60 — 70 %
FeedBack - сетевое СМИ для молодежи
В Екатеринбурге предлагают запустить новое издание, которое решит проблему дефицита молодежных СМИ.
Промзона возле вокзала Екатеринбурга в ближайшие годы прекратит свое существование.
Предполагается, что вместо складских помещений и бараков будут построены дома, офисные здания и школа.
читать Жилая недвижимость



Copyright © 2008 - 2015 Журнал "Недвижимость" Екатеринбург.
Специализированное информационно-рекламное издание.
Периодичность: 1 раз в неделю, по понедельникам.
Адрес: РФ, г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана, д.75, оф.9 (2-й этаж)
Телефон: (343) 228-03-20 (многоканальный)
Rambler's Top100
Flash-версия Архив номеров Медиа кит и реклама