Ипотечное кредитование в России переживает не лучшие времена:  иностранные инвесторы ушли, отечественные банки, которые раньше рефинансировали кредиты, теперь сами страдают от дефицита ликвидности. В итоге клиентов отпугивают заградительными процентными ставками, а то и вовсе сворачивают ипотечные программы. Как ипотека пришла к такому состоянию, что будет с ней дальше и на что надеются ипотечные центры и банки, нам рассказал Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса «Городского Ипотечного Банка» в Екатеринбурге.

Пациент плох, но жив

— Как себя чувствует ипотека, ее состояние вызывает опасение?

— В целом по стране «пациент» себя чувствует не очень хорошо. Буквально недавно были озвучены такие цифры: объем выдачи ипотечных кредитов снизился в шесть раз по сравнению с пятью месяцами прошлого года. Эта цифра общефедеральная, но справедлива и для нашего местного рынка. Самые свежие данные по Екатеринбургу говорят о том, что в апреле по сравнению с концом прошлого года доля зарегистрированных ипотечных сделок упала с 46% до 19% от общего числа сделок.

Если быть честным, то сюда же входят «псевдоипотечные» сделки, когда недвижимость выступает в качестве залога по всякого рода корпоративным кредитам. Поэтому реальная цифра еще меньше. Она и дальше будет снижаться, потому что в марте-апреле совершались сделки, которые получили одобрение от банков еще в прошлом году, но в мае они уже закончились.

— Складывается впечатление, что ипотеки сегодня боятся и заемщики, и сами банки.

— Здесь сыграли роль несколько факторов. Как со стороны предложения, то есть банков, так и со стороны спроса, то есть заемщиков.

Сегодня дефицит денежных ресурсов, ликвидности есть на всех уровнях, в первую очередь, в банковской системе. Есть дефицит длинных и относительно дешевых денег. Это и стало первой причиной, по которой банки в массовом порядке приостановили работу с ипотечным кредитованием. Поясню на простом примере. У банка есть некий портфель активов, который распределен по видам кредитов: краткосрочные, например овердрафты и кредитные карты, среднесрочные, например автокредиты сроком на 3–7 лет, и ипотечные кредиты, которые выдавались сроком до 20–30 лет. Когда возник дефицит ликвидности в банковской системе, сузилась денежная масса. Естественно, в этой ситуации в первую очередь банки секвестировали долгосрочное финансирование, поскольку деньги нужны здесь и сейчас.

Вторая причина — это процедура рефинансирования. В конце лета–начала осени прошлого года еще оставалось несколько крупнейших федеральных банков, которые занимались рефинансированием. Они выкупали пулы закладных у банков, непосредственно выдававших ипотечные кредиты, и таким образом вливали инвестиции в рынок ипотечного кредитования. Но уже с середины осени единственным рефинансирующим центром осталось АИЖК.

Для банков, которые всегда работали с рефинансированием, традиционная модель — выдал кредит, повесил себе на баланс — тупиковый путь. Так могли работать только самые крупные банки страны — первая пятерка-десятка. Все остальные работали по схеме рефинансирования, то есть сегодня выдали кредит, завтра получили закладную в регистрационной службе, послезавтра ее уже продали другому банку или инвестору. На юридическом языке это называется уступка права требования, или секьютеризация активов.

Поэтому, когда исчезли все инвесторы, которые покупали кредиты, длинные ресурсы у банков просто кончились.

— То есть те банки, которые не могут впоследствии продать кредиты, перестали их выдавать, и ипотека просто «кончилась»?

— Я бы сказал, что ипотека стала менее массовой. В лучшие времена насчитывалось порядка 600 кредитных организаций, которые выдавали ипотечные кредиты. По крайней мере номинально, так как в линейке продуктов у них была заявлена ипотека. К концу прошлого года на федеральном уровне было представлено в лучшем случае с дюжину банков, которые реально продолжали кредитовать. Сейчас из них осталась уже половина. Эти цифры легко проверить — можно послать заявку на ипотечный кредит во все банки, отреагируют и перезвонят, думаю, не больше 5–6 организаций.

Смена профиля

— Что банки предпринимают в таких условиях?

— Большая часть банков были универсальными — они занимались ипотекой «в том числе». Если мы говорим про некрупные региональные банки, которые не делали ставку на ипотечный портфель, то для них практически ничего не изменилось. Крупные банки, у которых портфели по ипотечному кредитованию были существенные, как правило, теперь ждут инвесторов, чтобы убрать с баланса эти кредиты, а новые кредиты, если и выдают, то очень мало.

— А те, кто специализировался на ипотеке, что теперь делают?

— Монобанки, оказывающие только услугу ипотечного кредитования, корректируют свои стратегии. Мы, например, расширили свою деятельность и открыли в нескольких городах расчетные центры по сделкам с недвижимостью. И это не просто временный проект, не способ пересидеть в кризис. Это принципиально новый подход, позволяющий клиенту в одном месте получить не только консультацию, но и решить все свои проблемы с недвижимостью. У нас заключены партнерские отношения с несколькими крупными риэлтерскими агентствами, нотариусами, охранными фирмами, которые перевозят деньги, да и сами мы можем оказывать широкий спектр банковских услуг. За счет такой комплексности услуги в итоге обходятся клиенту дешевле.

Те же, кто решил сэкономить при покупке квартиры на услугах ипотечных брокеров и риэлтеров, а таких сейчас много, в расчетном центре могут безопасно провести сделку. В принципе, без посредников обойтись можно — образованный человек в состоянии сравнить несколько ипотечных программ (тем более их теперь немного) и найти продавца или покупателя, но пересчет и проверку денег, их транспортировку лучше доверить профессионалам.

В вопросе безопасности расчетов мы также внедряем некое ноу-хау для Екатеринбурга — расчеты по аккредитивам. Они выпускаются банком по заявлению сторон сделки и являются обязательными к исполнению. В таком документе четко прописано, что покупатель перечисляет продавцу деньги при условии, что тот предъявит расписку о сдаче документов на регистрацию либо уже зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности. Забрать деньги раньше покупатель не может — они задепонированы на счете продавца. По сути это та же сейфовая ячейка, только в безналичном варианте.

— То есть уходить с ипотечного рынка монобанки пока не собираются?

— Конечно, нет. Более того, например, наш банк предлагает новые услуги. Имея отлаженные технологии работы с заемщиками, мы перешли на сервисинг — обслуживание кредитных портфелей других банков. Это контроль за своевременностью внесения платежей по кредиту и страховке, это взаимодействие со страховой компанией и, если требуется, с коллекторами, судами. Банку, особенно при условии, что людские и технические ресурсы у него ограничены, проще отдать обслуживание своего портфеля на профессиональный аутсорсинг, тем более что сами кредиты по‑прежнему остаются на балансе банка.

Мы тоже сделали это направление одним из приоритетных, поскольку с 2007 года имеем статус сервисного агента, подтвержденный международным рейтингом Fitch на уровне «RPS3+(RU)». В общей сложности в управлении у нас находится более 15 тысяч кредитов.

Аккуратный отбор

— Значит, банки так или иначе подстраиваются под новые экономические условия, а заемщикам тоже нужно готовиться к новым срокам, ставкам и условиям отбора?

— Если смотреть на всю эту ситуацию глазами клиентов, то, конечно, можно заметить, что банки ужесточили процедуру андеррайтинга (отбора заемщиков и предмета залога) и начали подстраиваться под меняющуюся ситуацию на рынке труда. Не секрет, что сначала была локальная безработица, потом она приобрела массовый характер. Так вот, банки очень скрупулезно прогнозируют ситуацию на рынке труда по отраслям, смотрят на каждого конкретного заемщика, оценивая образование, опыт работы, квалификацию, перспективы компании и перспективы самого заемщика в отрыве от этого работодателя.

Увеличился первоначальный взнос. Нормой в мировой ипотечной практике считается кредит в размере 80–85% от стоимости залога. То есть предполагается, что в нормальной экономической ситуации человеку можно выдать кредит, если у него есть 15–20% собственных средств. Если этих средств меньше, то кредит считается высокорискованным. На нашем рынке в лучшие времена первоначальный взнос доходил до 10%, ряд банков предлагал программы без первоначального взноса.

Но этой осенью банки стали увеличивать размер первоначального взноса в среднем до 30 %. На самом же деле заявка рассматривалась, если первоначальный взнос составлял 40 %.

— Ставки тоже изменились в большую сторону?

— Когда‑то минимальная средневзвешенная ставка в рублях у нас доходила до 12,5%. Сейчас никак не меньше 14–15%. Но исходя из текущей стоимости денег, инфляции, это вполне нормальная цифра: ни в коем случае не кабальная и не заградительная.

Если же банк, надеясь заработать, устанавливает ставку выше 20%, то он рискует столкнуться с невозвратами. Потянуть такой кредит семейному бюджету сложнее. Поэтому если раньше банк допускал соотношение «платеж-доход» в 60% (60% отдаешь банку, на 40% живешь), то сейчас эта цифра снизилась до 35–40%. В условиях неопределенности всегда лучше иметь запас.

Ставки выше 25%, а есть и такие, говорят о том, что банку ипотечные заемщики пока не нужны, хотя на рынке кредитная организация остается, обозначая свое присутствие.

— В общем, банки стали строже подходить к заемщикам?

— Не строже, а аккуратнее. Потому что заранее стараются минимизировать долю просрочки для улучшения качества портфеля, чтобы не «тушить пожар» потом.

К примеру, в США уже в 2007 году доля просрочки по ипотеке была порядка 5% в целом по портфелю (по международным нормам приемлемым считается 2–3%). При этом внутри портфеля была большая доля заемщиков категории «subprime», то есть худших заемщиков, у которых минимальный первый взнос, отрицательная кредитная история, неподтвержденный доход и т.д. Размер невозвратов в этой категории доходил до 20%. В российской практике доля таких кредитов крайне мала. Потому что очень мало банков кредитовало клиентов без подтверждения дохода либо без кредитной истории. Большинство же пользовались информацией из бюро кредитных историй, которое заработало в 2007 году, и вели довольно консервативную политику в этом отношении.

Эта тенденция усилилась. В хорошие времена банки во главу угла ставили объемы выдачи кредитов, занятие доли рынка, активное ипотечное кредитование. Сейчас приоритеты существенно поменялись. Теперь банками формируются и поддерживаются качественные кредитные портфели и во исполнение этого усиливается риск-менеджмент.

— Даже в ущерб прибыльности?

— Я бы не стал так говорить. Наоборот, для прибыльности в долгосрочном плане важны качественные активы, поэтому крупнейшие банки, которые сегодня еще кредитуют, из 10 заявок в лучшем случае одобряют примерно 3–4, а выдают 1–2 кредита. Раньше из десятка заявок до выдачи кредита доходила половина.

Учиться на чужих

— Волна неплатежей нам не грозит, раз в нашей стране такие аккуратные банки?

— Банков, которые придерживались политики кредитования всех и вся, что было характерно для столичного рынка, уже нет. Они ушли в прошлом году, еще до кризиса, потому что доля невозвратов, судя по всему, была большой.

Хотя и другие банки до лета прошлого года активно кредитовали. Хорошо, что на российском рынке эту активность охладил кризис. Мы еще не успели сформировать настолько большие портфели кредитов, как в США, где объем портфеля по ипотеке составляет 70% от ВВП страны. У нас даже по оптимистичным прогнозам эта цифра составляет не более 2–2,5%. Естественно, что при таких объемах говорить о каком‑то существенном влиянии на экономику страны не приходится.

По данным АИЖК, по результатам первого квартала 2009 года доля просрочки составила 7,68%. Некий массив неплатежей мог возникнуть перед новым годом. Тогда пошли масштабные сокращения, и заемщики, которые не имели «кубышки» и жили только на собственную зарплату, начали испытывать трудности. Государственная программа по реструктуризации долгов заработала чуть позже, а собственные программы банков появились только после этого. Сейчас все более или менее нормализовалось — банки готовы помочь клиенту выправить финансовое положение и решить проблему с кредитом.

—То есть у нас не получится как в Америке, где уже образовались целые палаточные города неплательщиков?

—Не получится. По двум причинам. Во-первых, наши заемщики в основном категории «prime». Более того, часть заемщиков относится к «superprime» — имеет хорошую кредитную историю, официальный заработок, большой первоначальный взнос. Кроме того, большинство кредитов бралось на «добивку», когда продавалась квартира меньшей площади и покупалась большей. В этом случае у клиента есть стимул платить.

Во-вторых, в США были массово распространены программы с льготным периодом, когда первые год-два клиент платил только проценты по кредиту, а сумму основного долга он выплачивал потом. Все массово набрали такого рода кредитов в надежде, что цены вырастут. Цены действительно росли до определенного периода, но когда все эти льготные периоды прошли, а цены на недвижимость встали, тогда и случился кризис. В нашей стране такие программы пока не появились.

— Но у них же такие маленькие процентные ставки, еще пару лет назад все им завидовали…

— Эти ставки плавающие — привязаны к ставке Федеральной резервной системы США, аналога нашего Центробанка.

Действительно, в 2001–2002 годах ставка была всего 1 % годовых в долларах США плюс маржа банка до 6 %. В итоге получалось около 7 % — вполне приемлемо. Но к 2006 году ставка ФРС выросла до 5–5,5 %, и итоговая ставка тоже выросла до 11 %. Начались неплатежи, что также стало одной из причин кризиса.

За долги с молотка

— С нашими неплательщиками, которых не так много, банки как предпочитают поступать: сразу идти в суд или реструктуризировать долг?

— До начала этого года банки по большей части шли в суд. И практически в 100 % случаев суды вставали на сторону кредиторов. Но пока, по моим данным, на сайте Управления федеральной службы судебных приставов Свердловской области на торги не была выставлена ни одна квартира. Я думаю, что первые ласточки должны появиться в конце лета, когда все стадии судебного производства будут пройдены и начнутся торги.

Хотя сейчас банки пересматривают свою тактику: походы в суд отнимают время, а на рынке, где цены на недвижимость постоянно падают, это не нужно ни банкам, ни самим заемщикам. Заемщик может просто остаться ни с чем, в худшем случае еще и задолжает банку. Поэтому кредитные учреждения пытаются решить эти вопросы в короткий период в несудебном порядке.

— Как именно?

— Во-первых, банки активно практикуют различные варианты реструктуризации задолженности: сокращение ежемесячного платежа на определенный период, увеличение срока кредита и т. д. Другой вариант — передача долга другому лицу. Заемщик находит вместо себя нового клиента, согласного «купить» квартиру таким образом.

Также можно продать заложенное имущество — на этот шаг сейчас идет большинство клиентов.

— Отлаженный механизм работы банков и риэлтеров при продаже заложенных квартир уже существует?

— Еще в марте этого года я предложил УПН создать базу объектов, которые банки продают с помощью агентов по недвижимости. Пока введена только строчка в характеристике объекта, о том, что он в залоге. А некой общей площадки для продажи такого рода объектов пока не создано. Но палата ведет активную работу по внедрению в Екатеринбурге московского проекта — Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков.

Я думаю, что когда продажа залогов станет более массовой, когда у риэлтеров будет не гипотетический, а реальный интерес, тогда банки либо с помощью УПН, либо с помощью какой‑то своей аккредитации будут массово работать по таким объектам с агентствами.

Психологический фактор

— Можно ли будет осенью ждать массового выхода залоговых квартир на рынок? Как это повлияет на цены?

— Существенного снижения цен точно не будет. Таких квартир относительно мало — несколько десятков. Количество выданных ипотечных кредитов в Екатеринбурге исчисляется несколькими тысячами, в лучшем случае десятками тысяч. В целом по стране ипотека составляет всего 2 % от ВВП. Это и есть потенциал рынка.

— То есть ипотека вот так опосредованно, через залоги, на рынок не влияет. А напрямую? В 2006 году ее многие винили в перегреве рынка.

— Когда цены на недвижимость выросли в два раза, все говорили, что спусковым крючком послужило ипотечное кредитование. Ипотека повлияла в большей степени психологически. У людей появилась возможность купить квартиру, ипотечный кредит был реальным и единственным инструментом для этого. Альтернатив на российском рынке пока, к сожалению, нет.

Экономически влияние ипотеки было слабым. Доля ипотечных сделок на тот момент составляла 15%, а в лучшем случае 20 % от всего количества сделок. При таком соотношении цены в разы вырасти не могли. Да, возникло финансирование, произошло вливание в систему, а в пик кредитования, который пришелся на 2007–2008 годы, половина сделок происходила за счет ипотечных кредитов. Однако это справедливо лишь для крупнейших городов-миллионников. В среднем же по России даже в лучшие времена доля ипотеки доходила лишь до 10–15 %. Повлиять не рынок недвижимости в целом при таких цифрах она не могла.

— И в сегодняшней стагнации рынка ипотека тоже не участвовала?

— Лишь частично. В прошлом году почти половина клиентов выходила на рынок, не имея достаточных собственных средств, то есть с помощью ипотеки. И почти половины из этих сделок не стало.

Общее же количество сделок, проводимых через агентства, по оценкам некоторых риэлтеров, упало больше чем на треть. При этом сделки совершаются по нижнему уровню цен, а не по средневзвешенному, как многие привыкли. Тенденция к снижению цен, предполагаю, будет сохраняться весь текущий год.

Замерли в ожидании

— Наверное, сейчас лучшее время для приобретения жилья. Что Вы можете посоветовать покупателям?

— Если есть потребность здесь и сейчас, то нужно покупать жилье либо с помощью собственных средств, либо с помощью кредита. Очень важно не рассматривать ипотеку как цель, это лишь средство для улучшения жилищных условий.

Если такой жесткой потребности нет, то нужно, наверное, подождать несколько месяцев, внимательно следя за рынком, консультируясь с экспертами.

— Можно ли будет надеяться на снижение ставок?

— Сейчас ипотечный рынок замер в ожидании лучших времен. Хотя есть некоторые признаки улучшения — рассматривается возможность внесения поправок в положение Центробанка о том, что кредиты, выданные по стандартам АИЖК, будут рассматриваться как кредиты первого уровня качества. Значит, под их залог можно будет брать кредиты у ЦБ, а у банков будет стимул работать по стандартам агентства.

В стране по большому счету нет инструмента, который позволял бы банкам предлагать рынку и населению длинные дешевые ресурсы. Если на Западе такими национальными инвесторами являются пенсионный фонд и страховые компании, которые вкладывают свои деньги в ипотечные ценные бумаги, то у нас такой механизм не работает. Плюс на Западе существуют специализированные инвестиционные фонды.

В России таким центром является только АИЖК, если оно будет дальше поддерживать ипотечный рынок и если пенсионному фонду, например, разрешат вкладывать деньги в ипотечные ценные бумаги, тогда банки смогут оживить ипотеку. Тогда они смогут себе позволить снизить ставки на 2–2,5 %.

В любом случае кардинальные изменения стоит ждать только с подачи АИЖК, Центробанка или изменений в законодательстве. Других экономических предпосылок к существенному улучшению, к сожалению, пока нет.

Юлия Кибирева