Поиск по материалам

Хроники жилой недвижимости: назад, в 1990-е

Покупка-продажа квартиры сегодня кажется нам столь же обыденной процедурой, как и получение паспорта. Но не будем забывать, что всего каких-то 20-30 лет назад в нашей стране не существовало даже самого понятия «рынок жилья». Журнал «Недвижимость» решил пробежаться по страницам недавней истории, чтобы понять, с чего все начиналось и как мы пришли к той ситуации с жильем, которую имеем сегодня.

Точкой отсчета для формирования современного рынка недвижимости в России принято считать 1990 год. Тогда Закон «О собственности в СССР» стал одной из многочисленных предпосылок для перехода государства от плановой к рыночной экономике и фактически признал существование в стране частной собственности. Однако если рыночные реформы в то время сменяли одна другую едва ли не на глазах, то перемены в сознании простых граждан происходили намного медленнее. Для наших людей был чужд тот факт, что жилье может перейти в их собственность, поскольку до этого момента на протяжении не одного десятилетия в Стране Советов практиковался механизм административного распределения жилой недвижимости. Говоря проще, квартиры предоставлялись сотрудникам предприятий, служащим госучреждений, членам жилищных кооперативов, о чем мы уже писали в предыдущих материалах. Одним словом, купить или продать жилье за деньги, да еще и абсолютно законным способом, для советского человека было, мягко говоря, в новинку. Не удивительно, что объявленная в тот год пробная платная приватизация особого успеха не снискала — стать хозяевами своего жилья тогда рискнуло только несколько тысяч человек. Тем не менее, в то же самое время наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы стали создавать первые риелторские фирмы. Понятно, что никакой «базы квартир» в городах в то время не было и быть не могло. Поэтому на начальном этапе сбором такого рода информации занимались немногие, в основном энтузиасты, которые уже в тот момент понимали значимость проделываемой ими работы уже в недалеком будущем. Во многом именно поэтому собрать данные о рыночных ценах на недвижимость в городах России до 1993 года практически невозможно.

Приватизация

1991 год для недвижимости был ознаменован начавшимся в июле процессом приватизации жилья. Вчерашние «маклеры», почуяв, куда дует ветер, становились риелторами. Постепенно пополнялся и список контор, готовых посодействовать в процессе покупки-продажи недвижимости. По воспоминаниям риелторов того времени, люди доверяли агентствам куда больше, нежели сегодня, когда многие пытаются обойтись, что называется, «без посредников». Формы оплаты были разные, но, как правило, продавцы брали деньги вперед и только потом оформляли сделку. Агенты сводили продавца с покупателем, обсуждали с ними условия, если покупатель соглашался рискнуть и заплатить вперед, то сделка происходила. Но чаще обе стороны полностью полагались на риелторскую контору: продавец оформлял на нее доверенность на продажу, компания контролировала получение продавцом денег и после этого оформляла квартиру на покупателя. Тем не менее, условия того времени не сильно способствовали быстрому формированию рынка. Мало того, что в 1991 году в Екатеринбурге было введено только около 600 кв. м жилья (В 2014 г. — 2,4 млн кв. м. — Прим. ред.), так еще и спрос на покупку жилья значительно превышал предложение. Процесс приватизации шел медленно, а вот желающих приобрести квартиру с каждым днем становилось все больше. Потребуется еще один год, преж­де чем положение дел постепенно начнет выравниваться, наступит период массовой приватизации.

Аукционы

В то же время в России проводятся первые аукционы жилья. Однако продавались на них еще не сами квартиры, а только права на объекты недвижимости, находящихся в распоряжении муниципальных органов власти. В Москве пионером такого вида деятельности в январе-феврале 1991 года стало АО «Оргкомитет». В столице Урала также прошла череда аукционов. В роли устроителей выступили местное агентство недвижимости «Эркас» и Центр «ПиП». Аукционы, которые проводил «Эркас», отличались своей универсальностью и тем, что юридическое оформление сделки полностью возлагалось на самого клиента. Первый специализированный аукцион недвижимости был организован в конце марта 1991 года Центром «ПиП». В отличие от предыдущего случая, полное юридическое оформление сделок осуществляли уже организаторы аукциона. Однако век аукционов недвижимости в нашей стране был не долог. Уже в начале 1992 года был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. По мнению многих аналитиков, это решение властей фактически похоронило аукционную торговлю и дало зеленый свет развитию в России сети агентств недвижимости и частных риелторов, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья.

Неравный обмен

Специалисты сходятся во мнении, что непосредственное функционирование рынка недвижимости в современном его понимании началось только в 1993 году. В это время сегмент предложения пополняется большим числом приватизированных квартир, однако о полноценных рыночных отношениях говорить пока все еще рано. В частности, в стране не было даже устоявшейся формы расчетов при совершении сделок с недвижимостью. Для молодого поколения это может показаться едва ли не диким, но в то время вполне нормальной практикой считалась, к примеру, продажа квартиры в обмен на видеомагнитофон.

По рассказам очевидцев тех событий, такая сделка расценивалась как вполне резонная. Еще бы: сколько именно может стоить 2-комнатная квартира на Уралмаше, толком никто не знал, а вот приобретая видеомагнитофон, его счастливый владелец мог открыть тот же видеосалон и зарабатывать на этом вполне конкретные деньги. Поэтому еще неизвестно, кто из участников процедуры купли-продажи чувствовал себя в выигрыше в большей степени после ее завершения.

— Рынок недвижимости действительно был стихийным в 90-е годы. В 1991-1993 годах автомобиль ВАЗ-2109 можно было поменять на «трешку», к 1996 году соотношение изменилось в пользу недвижимости, — рассказывает Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал». — В начале 90-х рынок не был сформирован надлежащим образом. Как спрос, так и предложение не были систематизированы. Отсюда и издержки. В одном и том же доме похожие квартиры продавались по разным ценам. Разброс цены на сделке мог составить порядка 30%. За машину в 1996 году можно было получить однокомнатную в центре. Но в этот период стал понятен некий денежный эквивалент. И машина, и квартира стоили в те годы порядка 10 тыс. долларов США.

Собственный сценарий

Следует отметить, что в период с 1992 по 1997 год Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике. Валовой внутренний продукт снизился на 30%, промышленное производство — на 40%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов стремительно росли. Динамику стоимости жилья определял курс цен в долларах, который за сравнительно небольшой временной промежуток вырос от начального, заведомо низкого уровня, постепенно выравниваясь с учетом особенностей каждого конкретного города. Понятно, что сценарий ценообразования складывался на разных территориях страны совершенно по-разному. Многое в этом смысле зависит от местоположения, удаленности от центра и, в конце концов, от уровня развития городского конгломерата. Так, в Москве в 1996-1997 годах цены на жилье снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 года (1270 долл. за 1 кв. м. — Прим. ред.). К лету 1997 года они достигли уровня 930 долл. за «метр», после чего стали медленно нарастать и в декабре составили 950 долл. за кв. м. Таким образом, во второй половине 1997 года жилищный рынок Москвы нашел свою нишу, то есть тот стабильный уровень цен, соответствующий ее статусу и масштабу, уровню экономического развития, степени концентрации финансовых средств, расположению и географическим условиям и состоянию жилфонда. В то же самое время рынок недвижимости Екатеринбурга развивался не столь стихийно. Если Москва изначально получила очень высокий уровень цен, после чего на протяжении нескольких лет они стали снижаться до приемлемого уровня, то в уральской столице резких взлетов и падений рынок не переживал. Стои­мость квартир медленно повышалась, пока не достигла «тихой гавани» ближе к 1998 году.

Тревожное ожидание

В начале 1998 года рынок жилья в большинстве российских городов выходил на стадию стабилизации. Если в 1992-93 гг. таких городов было около 4-5%, то в 1997 году устойчивости цен достигли около 30% городов. К 1998 году этот показатель уже был на уровне 60-70% по России. Можно сказать, покупка-продажа недвижимости в нашей стране превратилась в систему, которая к тому моменту уже была неплохо организована и имела довольно устойчивую внутреннюю структуру. Наступил период относительного спокойствия. Однако, как показало время, это было не более чем затишье перед надвигавшейся бурей.

Лишь немногие в конце 1997 года уже чувствовали тяжелое дыхание кризиса, который в августе 98-го внезапно обрушится на страну, посеяв панику в рядах простых граждан и спутав все карты совсем недавно зародившемуся в нашей стране рынку недвижимости.

Продолжение следует…


Комментарии:

Комментариев пока нет.

Ваш комментарий:

Представьтесь:

Я не бот!. отправить

Академический отметит 71-ю годовщину Великой Победы
День Победы в Академическом по традиции встретят как великий народный праздник.
В Думе хотят ограничить количество кошек и собак в квартирах
В профильный комитет Госдумы поступило предложение о введении ограничений на количество домашних животных в многоквартирных домах.
Большие долги
Задолженность УК ЖКХ Екатеринбурга за энергоресурсы превышает 1,2 млрд рублей
Крупная покупка
совладелец «Магнита» купил башню в московском деловом комплексе «Парк Победы»
Удручающие цифры
На Донбассе вдвое сократилось число сделок с недвижимостью
Под Воронежем построят логоцентр
Крупнейший складской объект в регионе будет открыт в мае этого года
Объем инвестиций в рынок недвижимости РФ может упасть на 34%
Такое мнение выразил директор по развитию бизнеса S.A. Ricci Павел Яншевский
Ипотека под 8%? Реально!
Ставка льготного ипотечного кредитования в Калининградской области будет снижена до 8%, чтобы поддержать строительную отрасль
Не хватает средств
Алтайский край попросил у Фонда ЖКХ 630,2 миллиона рублей для переселения граждан из аварийного жилья
С улиц Екатеринбурга вывезли 460 тонн грязи
Из-за резкого понижения ночных температур коммунальщики и привлеченные ими подрядные организации основной объем уборочных работ переносят на дневной период
читать



Copyright © 2008 - 2015 Журнал "Недвижимость" Екатеринбург.
Специализированное информационно-рекламное издание.
Периодичность: 1 раз в неделю, по понедельникам.
Адрес: РФ, г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана, д.75, оф.9 (2-й этаж)
Телефон: (343) 228-03-20 (многоканальный)
Rambler's Top100
Flash-версия Архив номеров Медиа кит и реклама